第一篇：農(nóng)民工工資上漲的原因及其影響

農(nóng)民工工資上漲的原因及其影響

農(nóng)民工工資變動情況概述：上世紀(jì)80年代中期以來，隨我國農(nóng)民工大量進(jìn)入城市，他們在城市所得到的實際工資在相對穩(wěn)定一段時期后，從 1996 年開始不斷上漲，但是漲幅較小，自2004 年我國廣東出現(xiàn)“民工荒”后，農(nóng)民工工資結(jié)束了長期的滯漲狀態(tài)，進(jìn)入了一個快速的上升通道，2004-2007 年期間一直保持在年增幅 7%以上的水平。在金融危機(jī)的情況下，2008 年實際增長率達(dá)到 19.6%，2009 年農(nóng)民工工資增長率也達(dá)到兩位數(shù)。據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，2010 年我國農(nóng)村居民人均純收入實際增長 10.9%，自 1998 年以來首次快于城鎮(zhèn)居民。我國是一個農(nóng)民工大國，2011年，全國農(nóng)民工總數(shù)達(dá)到25278萬人，農(nóng)民工群體對社會的發(fā)展有著深遠(yuǎn)影響，研究農(nóng)民工工資上升的影響，探究農(nóng)民工工資上漲的內(nèi)在原因，對于制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策和提升國民收入都具有重要的意義。原因：

1、直接原因：勞動力供需關(guān)系（供不應(yīng)求）

農(nóng)民工工資上漲的直接原因就是勞動力市場對農(nóng)民工的需求大于供給，農(nóng)民工供不應(yīng)求，用工單位為了吸引更多的勞動力，自然就會給農(nóng)民工漲工資。同時，勞動力的供給在不同行業(yè)、不同地區(qū)、不同季節(jié)都有著些許的不同，具體表現(xiàn)為東部相對中西部農(nóng)民工需求量大，建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)、勞動密集型制造業(yè)等以農(nóng)民工為主體的行業(yè)農(nóng)民工需求量也大，且農(nóng)忙時節(jié)農(nóng)民工供應(yīng)少，這些因數(shù)都導(dǎo)致大部分行業(yè)的農(nóng)民工工資上漲。

2、根本原因：農(nóng)村剩余勞動力數(shù)量下降

2014年我國農(nóng)村剩余勞動力的數(shù)量在0.8億一1.1億人之間，平均約為9 560萬人。從年齡結(jié)構(gòu)、剩余勞動時間來看，真正可外出務(wù)工的有效剩余勞動力只有不到3 000萬人。相對于20世紀(jì)90年代，我國農(nóng)村剩余勞動力數(shù)量和剩余程度已經(jīng)大幅降低，剩余勞動力已經(jīng)從最初的全面過剩，進(jìn)入到總量過剩、結(jié)構(gòu)性短缺的階段。阿瑟·劉易斯提出的“劉易斯拐點”可以較好地解釋我們農(nóng)民工工資上漲的原因，“劉易斯拐點”是指在農(nóng)村剩余勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的逐步轉(zhuǎn)移過程中其數(shù)量不斷減少，最終出現(xiàn)短缺，拐點之前勞動力工資不會出現(xiàn)變化，拐點之后工資會出現(xiàn)變動，勞動力供應(yīng)對工資變化的反應(yīng)將富有彈性。隨著中國“世界工廠”地位的確立，對勞動力的需求不斷上升，而早期源源不斷的農(nóng)村剩余勞動力提供了足夠多的就業(yè)人數(shù)，工資就難以得到提升。當(dāng)大部分農(nóng)村剩余勞動力都已經(jīng)轉(zhuǎn)移時，或者因其它的原因?qū)е聞趧恿D(zhuǎn)移出現(xiàn)障礙時，也就是到達(dá)劉易斯拐點是，勞動力的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過供給，就導(dǎo)致出現(xiàn)了“民工荒”等現(xiàn)象，從而使農(nóng)民工工資不斷上升。而農(nóng)村剩余勞動力數(shù)量下降的主要原因:一是人口增長放緩，導(dǎo)致作為普通勞動力主要源泉的農(nóng)村新增人口數(shù)量下降。二是教育發(fā)展和高等教育擴(kuò)招，又導(dǎo)致直接進(jìn)入勞動力市場的農(nóng)村新成長勞動力數(shù)量下降。在剩余勞動力存量不斷被吸收的情況下，二者的共同作用必然使農(nóng)村剩余勞動力總量、尤其是年齡在40歲以下的有效剩余勞動力數(shù)量持續(xù)下降。

3、其他原因：（1）物價上漲，生活成本上升；隨著東部沿海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物價和生活成本也不斷提高，包括住宿、飲食、交通等生活成本不斷上升，推動了農(nóng)民工工資的上漲，特別是住房價格的不斷飆升，這些都推升了農(nóng)民工生活成本，相對于在家鄉(xiāng)獲得的收入并沒有明顯差異，導(dǎo)致中西部的農(nóng)民工到沿海打工數(shù)量減少，農(nóng)民工供不應(yīng)求，也就使相對提高了農(nóng)民工工資和福利待遇

（2）國家惠農(nóng)政策的實施導(dǎo)致農(nóng)民務(wù)農(nóng)收入增加，農(nóng)民工務(wù)工機(jī)會成本上升；2004 年后，我國農(nóng)村基本完成稅費改革，加上其他一系列惠農(nóng)政策：減免農(nóng)業(yè)稅費；實施農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼，包括良種補(bǔ)貼、農(nóng)機(jī)補(bǔ)貼和農(nóng)資綜合補(bǔ)貼等；改善鄉(xiāng)村治理環(huán)境，扶持農(nóng)村社會事業(yè)發(fā)展，健全農(nóng)村社會保障體系，實施農(nóng)村扶貧開發(fā)等，積極推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)。這些措施保證了農(nóng)民務(wù)農(nóng)純收入上漲，農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工的機(jī)會成本（機(jī)會成本包括務(wù)農(nóng)收入和向城市流動的費用）也隨之上升，從而導(dǎo)致農(nóng)民工工資上升。影響：

農(nóng)民工工資上漲對整個社會有著多方面的重大影響，而農(nóng)民工的遷徙對農(nóng)村和城市工業(yè)影響最大，本文主要論述其對農(nóng)業(yè)、工業(yè)、社會的影響：

對農(nóng)業(yè)發(fā)展的影響：隨著農(nóng)民工工資的上升，大批勞動力向城市轉(zhuǎn)移，留在農(nóng)村的大部分是老人和小孩，對農(nóng)業(yè)的影響好壞參半：好的方面主要體現(xiàn)在：第一，大批勞動力的轉(zhuǎn)移造成農(nóng)村土地的荒廢，進(jìn)而有利于土地的流轉(zhuǎn)和集中，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)規(guī)模化種植和提高勞動生產(chǎn)率；第二，促使農(nóng)業(yè)從勞動密集型向資本密集和技術(shù)密集型轉(zhuǎn)變；第三，提高了農(nóng)民工的創(chuàng)新意識和綜合素質(zhì)。在城市打

工的農(nóng)民工接受了所在地先進(jìn)的技術(shù)和經(jīng)營理念，回鄉(xiāng)時帶來了技術(shù)和資金，有的自主創(chuàng)業(yè)，促進(jìn)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是，農(nóng)民工在轉(zhuǎn)移過程中，也造成大批青壯年勞動力的流失，在土地不能流轉(zhuǎn)的情況下給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)帶來嚴(yán)重的影響，大量土地處于閑置狀態(tài)，同時由于勞動力的出走也影響了農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

對工業(yè)發(fā)展的影響：人口紅利減弱，我企業(yè)尤其是低端制造業(yè)企業(yè)在國際上的競爭力減弱，開始出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移改革開放后，東部沿海地區(qū)憑借優(yōu)惠的政策和勞動力資源稟賦，發(fā)揮比較優(yōu)勢，參與國際垂直分工，吸引了大量加工生產(chǎn)的勞動密集型產(chǎn)業(yè)，而農(nóng)村源源不斷的剩余勞動力則提供了產(chǎn)業(yè)工人的來源，這就創(chuàng)造了中國“世界工廠”的地位。隨著農(nóng)民工工資的過快增長，勞動力成本的比較優(yōu)勢不斷削弱，勞動力等生產(chǎn)要素成本發(fā)生變化影響到了企業(yè)生產(chǎn)成本，降低了加工貿(mào)易企業(yè)的國際競爭力，部分企業(yè)開始向外轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，把生產(chǎn)環(huán)節(jié)配置到成本更低的區(qū)位。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的方向：一是轉(zhuǎn)移到像越南和印度等勞動力成本低的國家；二是向我國內(nèi)地的轉(zhuǎn)移，隨著國家鼓勵沿海企業(yè)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，2010 年開始，像富士康已經(jīng)在成都、鄭州、武漢和重慶等中西部城市設(shè)廠生產(chǎn)。紡織服裝等勞動密集型的行業(yè)出現(xiàn)了大規(guī)模內(nèi)遷的趨勢。

其他影響：農(nóng)民工工資上漲有利于擴(kuò)大消費拉動內(nèi)需。過低的工資水平制約了勞動力——也就是文中討論的農(nóng)民工，相對生活水平的提高，增強(qiáng)了其預(yù)防性儲蓄偏好，導(dǎo)致內(nèi)需不足，給我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展埋下了巨大隱患。內(nèi)需不足是我國過度依賴投資和出口的主要原因，而出口競爭又主要依賴價格優(yōu)勢，這反過來導(dǎo)致工資增幅減小，內(nèi)需更加不足。所以，提高低收入者工資水平，對于擴(kuò)大消費拉動內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長具有重要意義。

對策：

1、提高勞動生產(chǎn)率，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級

加強(qiáng)農(nóng)民工職業(yè)技能培訓(xùn)，提高勞動力質(zhì)量，在繼續(xù)做好在崗農(nóng)民工技能培訓(xùn)的同時，更加重視對農(nóng)村富余勞動力、“兩后生”的技能培訓(xùn)，加快發(fā)展農(nóng)村中等職業(yè)教育，積極發(fā)展高等職業(yè)教育，培養(yǎng)適合市場需求的高級技術(shù)工人，從源頭上提高新生代農(nóng)民工的職業(yè)技能素質(zhì)，適應(yīng)和促進(jìn)勞動生產(chǎn)率的提高。

同時，隨著農(nóng)民工工資的上漲，我國也應(yīng)該進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和升級，大力發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，并強(qiáng)調(diào)在制造業(yè)中突出先進(jìn)制造業(yè)，以逐步替代低端制造業(yè)。這也是我國從中國制造到中國創(chuàng)造的轉(zhuǎn)型與發(fā)展。

2、進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)，推動城鄉(xiāng)和諧發(fā)展

在農(nóng)民工工資不斷上升，農(nóng)民工不斷向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的情況下，為促進(jìn)農(nóng)業(yè)的健康發(fā)展，應(yīng)該積極進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)，增加農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投入。農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施具有廣泛的外部效應(yīng)，政府應(yīng)該努力增加農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金投入，加大政府支農(nóng)投資整合工作力度，不斷創(chuàng)新農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的體制和機(jī)制。加強(qiáng)農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力建設(shè)，搞好農(nóng)田水利建設(shè)，改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，加快農(nóng)村社

會事業(yè)發(fā)展。

3、完善勞動力市場制度體系

從國際經(jīng)驗來看，經(jīng)濟(jì)體在進(jìn)入勞動力成本快速上升階段以后，如何應(yīng)對工人漲工資的訴求，成為保持社會安定、改善收入分配、創(chuàng)造龐大消費群體的一個關(guān)鍵因素。因此，我國必須加快健全包括勞動合同制度、最低工資制度、工資協(xié)商制度等的勞動力市場制度體系，使其與勞動力供求機(jī)制共同發(fā)揮作用，減輕勞動力成本上升對社會穩(wěn)定的影響。

第二篇：影響農(nóng)民增收原因

影響農(nóng)民增收的主要因素

德州市農(nóng)業(yè)局

（2009年10月24日）

一、農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移難度大。當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)處于企穩(wěn)回升的關(guān)鍵階段，但受去年以來國際金融危機(jī)對實體經(jīng)濟(jì)影響，企業(yè)發(fā)展面臨的形勢依然嚴(yán)峻，農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)壓力仍然較大，農(nóng)民工資性收入占總收入比重較常年偏低。

二、農(nóng)業(yè)比較效益低。在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本相對較高、糧棉等主要農(nóng)產(chǎn)品價格相對較低等因素的共同影響下，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的比較效益相對較低，依靠農(nóng)業(yè)生產(chǎn)促進(jìn)農(nóng)民增收的難度越來越大。

三、品牌農(nóng)業(yè)發(fā)展相對遲緩。品牌就是生產(chǎn)力，就是經(jīng)濟(jì)效益。沒有品牌，就沒有市場；沒有品牌，就沒有效益。近年來，雖然我市品牌農(nóng)業(yè)取得較快發(fā)展，但由于各級政府投入不足，“三品”生產(chǎn)基地建設(shè)相對滯后，特別是出口農(nóng)產(chǎn)品基地建設(shè)與先進(jìn)地區(qū)存在較大差距，農(nóng)產(chǎn)品的市場競爭力明顯弱于其他先進(jìn)地區(qū)，高端農(nóng)產(chǎn)品的市場占有率仍然較低，對農(nóng)民增收的拉動作用不明顯。

四、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的拉動效應(yīng)相對較弱。經(jīng)過多年的努力，目前我市重點龍頭企業(yè)已發(fā)展到700余家，比較規(guī)范的農(nóng)民專業(yè)合作社發(fā)展到816家，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營水平得到較大提高。但從

農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況看，部分龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作社與農(nóng)民的利益連接仍比較松散，輻射帶動作用相對較弱，龍頭帶基地、基地促龍頭、互惠共贏、良性發(fā)展的格局還沒有真正形成，這在一定程度上也影響了農(nóng)民收入的持續(xù)、穩(wěn)定增長。

五、農(nóng)民綜合素質(zhì)低?？傮w來看，農(nóng)民較低的綜合素質(zhì)，嚴(yán)重制約了廣大農(nóng)民尤其是青年農(nóng)民的從事、創(chuàng)業(yè)能力，成為制約農(nóng)民增收的一個不容忽視的重要因素。

第三篇：中國房價上漲的原因和影響

中國房價上漲的原因和影響

當(dāng)今，中國房價的上漲問題，已經(jīng)成了人們關(guān)注的時事熱點。在我們身邊的，鶴山附近的十里方圓的樓價已上漲到1.萬多/平方米，這是一個很恐怖的數(shù)據(jù)。促使房價高漲的原因有很多方面，關(guān)系到當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政治決策，人口因素，房屋供求等。而這一些對于中學(xué)生來說是有必要進(jìn)行一個簡單的認(rèn)識，關(guān)注這一民生熱點。了解當(dāng)前社會的房價問題，有助于我們能進(jìn)一步認(rèn)識當(dāng)前的社會發(fā)展和趨勢。房價上漲是一個另國家頭疼的現(xiàn)狀，幾次宏觀調(diào)控都沒有壓制上漲的勢頭，不可說這不是事實，其實，影響房價上漲的原因就像影響股票走勢的因素一樣是極其復(fù)雜的，它包含了國家政策，國民平均收入，資源的短缺，社會的型態(tài)，房屋的供求，開發(fā)商對高利潤的追求，房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)構(gòu)，等等。。

首先，房價上漲是全國性的，但是具體問題還是要具體分析的，城市與農(nóng)村存在側(cè)重點不同的影響因素，大城市與中小城市也存在著側(cè)重點不一的影響因素，以下就以大城市為例談?wù)動绊懛績r上漲的因素.第一：國家的增長.例如，上海的是億元，比上一年增長了，而它年月的房價是元平方米，比月上漲了。全國各地的房價跟大致都是同期增長。正因為的增長，房價也就有了一個上漲的助力，所以房價上漲是一個必然規(guī)律。但很明顯，現(xiàn)在的房價上漲幅度遠(yuǎn)大于的增長，所以引起房價瘋長并不是只有這一因素。

第二:國民人均收入的上漲.這是必然會影響房價上漲的一個因素.就廈門市而言,有些地段的房價從三四年前的元/平米一直漲到元平米就拿年第一季度的房價來說吧年第一季度,廈門市房價平均上漲了但是人均收入也增加了房價的增值比人均收入增值是要小的表面上看來房價又漲了但是,市民的購買能力卻沒減弱.收入漲了,物價自然會漲,這是一個很簡單的經(jīng)濟(jì)原理.第三;利率的增長.一般來說,利率的增長應(yīng)該會對相關(guān)行業(yè)造成壓制的形式,但是,我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道比較單一,股票和銀行依然是開發(fā)商所青睞的.所以,不少開發(fā)商,把貸款利息計入開發(fā)成本中,這樣就導(dǎo)致了房價的增長.簡單說來就是,國家宏觀把利率調(diào)高,目的是為了,使房地產(chǎn)開發(fā)商減少貸款建設(shè)的情況,從而達(dá)到降低房價的目的.但是這時候開發(fā)商卻把貸款的高額利息變成高額的房價,這樣就變相的把風(fēng)險轉(zhuǎn)移到了消費者的身上.使得,最終的受害者還是消費者,因為是消費者承擔(dān)了,利息.同時也迫使房價的陡增,而且是國家越調(diào)高利率,房價就增得越高.第四:房地產(chǎn)中介公司從中抬高價格.就拿深圳房地產(chǎn)業(yè)來說,影響深圳房價上漲的一個重要的原因,就是房地產(chǎn)中介公司把房價抬高了,而且是聯(lián)合性的抬高了.還有房地產(chǎn)經(jīng)營公司,信托公司等等,因為這些公司的職責(zé)就是受開發(fā)商的委托,代理銷售房屋,既然只是代理銷售的話,除了可以直接拿到開發(fā)商給的工資外還可以 通過自己抬高

房價的手段來達(dá)到謀取暴利的目的.在深圳,往往一個信托公司或經(jīng)營公司拿到開發(fā)商的樓盤,就會以低價購把樓盤買下來,然后灌上代開發(fā)商銷售的名義,私自臺高房價,等到清盤后除了低價購買樓盤的成本被收回來以外,還可以賺取巨額的差價.這些差價其實也就是來自老百姓的錢.第五:消費者的購房心態(tài)---買漲,不買跌.購房消費者的購買心理就跟購買股票的人一樣---買漲,不買跌.這就導(dǎo)致了,房價越高,就越有人買,而且是爭著買.如果房價一直漲的話,買的人就會越多,而且是迫不及待的要買,因為,大家都會覺得現(xiàn)在不買房,等到以后房價就會更高了,就更難買了.一旦.房價降低了,房地產(chǎn)業(yè)就將面臨著癱瘓,同樣的道理,因為大家也都會覺得現(xiàn)在房價一直在低,所以現(xiàn)在不要購買,到等到房價低到谷底的時候再投資購買.開發(fā)商也不傻,同樣也知道這樣的道理,所以人越多價越高,而價越高 ,人就會越多,這樣爭先恐后的購買心態(tài)也促使了房價一直跌不下來，第六:官商聯(lián)手價格壟斷:

眾所周知,房地產(chǎn)業(yè)就跟煙草業(yè)一樣是一個暴利行業(yè),教授跟我說過,一條大中華煙的生產(chǎn)成本撐死了不會超過30快,但是卻可以買出幾千快的價格,這就是暴利的所在.房地產(chǎn)也一樣,高暴利能帶來高稅收,自然除了正當(dāng)?shù)亩愂漳芙o地方帶來發(fā)展外,還可能產(chǎn)生腐敗.官商勾結(jié)的事情也比比皆是,前段時間不是常報道有反腐的成果么.政府官員與商人勾結(jié),抬高房價政府睜一只眼閉一只眼,造成價格的壟斷,導(dǎo)致房價一高不降.第七:資源向大城市積聚:

世界的資源本來就是有限的,但由于大城市的發(fā)達(dá),它比農(nóng)村或中小城市需要更多的資源,人力,物力,財力等等,于是便出現(xiàn)了各資源都以極快的速度向有限的大城市中積聚,從建材來說吧,建筑材料是生產(chǎn)成本的一種,資源稀缺導(dǎo)致了建筑材料的價格變高,自然,成本高了價格自然也會高,所以,資源的不合理流動也導(dǎo)致了,房價的上漲.除了以上六點因素以外,還有很多其他的因素,比如,獨生子女家庭多會導(dǎo)致一整個家庭的經(jīng)濟(jì)能力可以購買一套房子,所以高價能承受,自然房產(chǎn)商就會提高價格.又如,部分媒體的抄作,等等，總之,影響房價的因素有很多,并非是國家一個宏觀調(diào)控就能抑制下來的,這個問題需要法律的完善,需要房地產(chǎn)監(jiān)督部門的有力監(jiān)督管理,需要國家對開發(fā)商的資金來源進(jìn)行變向的控制,需要調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)構(gòu),也需要國家把開發(fā)商的資歷調(diào)節(jié)得高一些,還需要政府部門把地價合理的出售,等等等等,總之需要各職能部門的合力配合和相互監(jiān)督管理.二、房價上漲的影響

1、對于高漲不下的房價，影響最大的就是廣大百姓。

面對著持續(xù)攀升的房價，最痛苦的應(yīng)該是普通百姓了。據(jù)統(tǒng)計，2009年，上海的住房均價17000元/平米，人均收入23623元，人們需要不吃不喝64.7年才足以買房子。當(dāng)今，房奴不可計數(shù)，他們每天都要背著重重的房債壓力。還有，蝸居已成了大城市繁華背后的心酸，住在10幾、甚至幾平方米的小盒子里，能快樂么？

2、其次，房價上漲對于經(jīng)濟(jì)和地方城市的發(fā)展利弊。

房價上漲固然是經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展的一個重要支撐，但是房價不可能一直地漲下去，如果不加以治理，高升的房價遲早有一天會突然爆裂，猛地下跌。而接踵而來的是一系列的經(jīng)濟(jì)問題，需求下降，通貨緊縮，經(jīng)濟(jì)衰退，等，到時就更加難以控制。

3、房價上漲引起的政治問題。

高漲的房價和房價泡沫正給我們國家的宏觀調(diào)控積累著很大的潛在風(fēng)險，國家必須要盡快出臺一系列有效的政策，既保障民生，又不影響經(jīng)濟(jì)。一旦政策出錯了，就會加快危機(jī)的出現(xiàn)，這令中央政府背負(fù)著重大的壓力。

4、對于金融業(yè)有極大的影響，當(dāng)今，房價已和銀行、股市連成一體。銀行利率影響房價，同時房價也影響著股市。房地產(chǎn)作為股市的一個重要構(gòu)成，當(dāng)房價上漲，房地產(chǎn)的股市也就隨之上漲。但是，現(xiàn)在房價的飆升過度，很容易能想象到，當(dāng)房價泡沫破裂時，房價大跌的時候，必然也會影響股市的大跌和銀行的利益受損，十分恐怖。

5、房價的上漲多少會引起官場的腐敗。

尤其是地方官員，面對著巨大利益的誘惑，就很難做到廉政。他們從高房價中看到了利益，如果房價下跌、地價下降，地方政府的利益直接受損，因此與地方政府利益有損的廉租房也遲遲不見大動靜。房價繼續(xù)上漲，官員與房地產(chǎn)商的勾結(jié)就越厲害，房價也就更難被壓得住了。

結(jié)論：

我國房價的持續(xù)上漲已經(jīng)是一個十分嚴(yán)重的問題。它形成的因素有很多，極其復(fù)雜，而且對于普通百姓，整個國家的政治、經(jīng)濟(jì)都帶來了很大的影響。如果不能及時控制好這一現(xiàn)狀，后果將會難以控制。我們覺得，控制房價，首先要從房地產(chǎn)商入手，打擊他們的暴利行為，其次就是打擊政府官員腐敗行為，真正為人們服務(wù)。但穩(wěn)定房價不是容易的一朝一夕就能辦妥的事，國家應(yīng)出臺有效、長久的政策，穩(wěn)定房價的同時，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)和政治局面。

2006年至2011年，楊紅衛(wèi)在擔(dān)任云南省楚雄州委副書記、州長期間，利用職務(wù)便利為他人謀利，收受巨額賄金的同時，還有巨額財產(chǎn)來源不明，在昆明、個舊、彌勒、建水、大理有

房產(chǎn)17套，在澳大利亞墨爾本有房產(chǎn)6套。中共云南省委常委會8月2日決定，對楊紅衛(wèi)等人給予開除黨籍處分，對涉嫌違法犯罪問題移送司法機(jī)關(guān)依法處理。（8月3日《中國青年報》）

其實，現(xiàn)如今，貪官斂財與置業(yè)并舉已成時尚。上海市浦東新區(qū)原副區(qū)長康慧軍，被稱為“炒房區(qū)長”，手里有14套房產(chǎn)；上海市外高橋保稅區(qū)管委會規(guī)劃處原處長陶建國，有價值上千萬的房產(chǎn)29套；重慶市原司法局局長文強(qiáng)，擁有16處房產(chǎn)；溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會原主任戴國森被搜出房產(chǎn)證10余本……這么多房子顯然不是官員靠工資收入能買得起的。如廣東省人大常委會法制工作委員會副主任袁古潔在廣東兩會發(fā)言稱，自己的工資買不起一個商品房，自己17歲的兒子與奶奶睡上下鋪。一個副廳級官員尚且如此，一般的官員自不會好到哪去。

但是，因為貪污腐敗，貪官要想獲得房產(chǎn)變得十分容易。尤其是在跟房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的部門和官員，官商勾結(jié)、權(quán)錢交易幾成公開的秘密。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家成思危曾在做客《小崔會客》時說，2005年他讓博士生做過一個課題，對北京、上海、福州三地的房價進(jìn)行核對，得出的結(jié)論為：土地價格占50%，政府的稅費占20%，開發(fā)商的利潤占30%。但成思危認(rèn)為開發(fā)商30%的利潤率里頭“有一部分是灰色成本”，“假設(shè)沒有行賄這件事……他的利潤應(yīng)該是在15%左右?！比绻粭潈r值50萬元的房產(chǎn)，按照上面15%的“腐敗費”計算，那么，購房者就有7.5萬元左右被貪官“拿”走了！

這15%的腐敗成本，統(tǒng)統(tǒng)加在房價里，被轉(zhuǎn)嫁給了購房者，官員貪得越多，腐敗成本越大，房價就越高。而且，房價上去下不來，是因為房價如果大跌，房地產(chǎn)沒有市場，貪官權(quán)力尋租的機(jī)會就大大降低，只有維持或推高房價，貪官權(quán)力變現(xiàn)的機(jī)會才越多。因此，貪官根本不愿意看到房價下跌，有這樣一群在關(guān)鍵位置起關(guān)鍵作用，對決策有影響力的人在支持房地產(chǎn)市場，房價的堅挺就順理成章了。

退而言之，貪官手里動輒拿有數(shù)套、十?dāng)?shù)套房產(chǎn)，如果房價下跌，首當(dāng)其沖是這些人的財產(chǎn)縮水，作為房地產(chǎn)領(lǐng)域的既得利益者，他們不僅不愿意看到房價下跌，還會千方百計利用自己的能量來力挺房價，希望房價永遠(yuǎn)上漲。畸高的房價，少不了腐敗官員的一份“功勞”，貪官是高房價的罪魁之一，還不能完全歸結(jié)為“土地財政”那么簡單。

有人說，當(dāng)中國的貪官是全世界最幸福的人，誠哉斯言，難怪連小學(xué)生在談理想時都說想做貪官，“因為貪官有很多東西”。然而，貪官是最幸福的人，民眾就是最悲苦的人，因為，社會的財富總量在單位時間里是固定的，貪官拿得越多，民眾就會拿得越少。貪官從房地產(chǎn)中拿的越多，房價就越難降下來，民眾就越是買不起房。無論從反腐倡廉來說，還是從平抑房價來說，形成對貪官的高壓打擊之態(tài)都是十分必要的。

中新網(wǎng)重慶2011年1月27日27日晚，重慶市長黃奇帆頒發(fā)市長令，宣布重慶從1月28日起實施對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點。黃奇帆稱，房產(chǎn)稅會對房價有一定的影響但絕不會完全影響，出臺房產(chǎn)稅不可能“一招就殺人命門，把房價壓下去”，但它會使炒房得到遏

制。

黃奇帆表示，一個地方的房地產(chǎn)市場秩序、市場價格和五個座標(biāo)聯(lián)系在一起，不是一蹴而就，而是復(fù)雜的系統(tǒng)工程：其一，和社會房屋的配置體系有關(guān)。如果老百姓住房都要市場化買賣商品房，這個房價體系會比較難控制；但是如果實行雙軌制，30%—40%或者更多比重是政府的保障房體系，60%—70%是商品房體系，社會交易狀態(tài)、房價的調(diào)控狀態(tài)會比較平穩(wěn)，所以“雙軌制”是黨中央、國務(wù)院已經(jīng)確定的中國房地產(chǎn)市場配置體系。

其二和土地供應(yīng)的方式有關(guān)。土地供應(yīng)多或少形成房地產(chǎn)交易量大或小，土地供應(yīng)的價格高或低也會影響房地產(chǎn)價格的高低。重慶近幾年土地儲備基本在政府手中，每年按需供應(yīng)各種類型房屋需要的土地消費量，地價跟著房價慢慢走，而不是地價反復(fù)推動房價不斷漲。

其三是供求關(guān)系。如果房屋供應(yīng)很多，需求少，房價就低；如果供不應(yīng)求，房價就會漲。比如若干城市開始進(jìn)行限購措施，限購會約束需求量，同時再加大普通商品房供應(yīng)量、加大保障房供應(yīng)量，房地產(chǎn)市場就會平穩(wěn)。

其四，房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)是半金融資產(chǎn)，和通貨膨脹、貨幣政策絕對有關(guān)系。所以，貸款價格高低，貸款比例高低都會影響房價、影響房地產(chǎn)的質(zhì)量。

其五便是稅收。出臺房產(chǎn)稅不可能一下子把高房價壓下去，但是它會使炒房得到遏制，這個意義上房產(chǎn)稅對房價有一定的遏制和收斂作用，但是不是絕對的遏制和收斂作用

房有個前提，就是房價必須要有上升空間，然后你要有幾十萬的資金，最后，還要炒房的地區(qū)沒有購房限制?！芭e個例子解釋炒房的原理，比如一個人買了一套100平米的商品房，開盤價5000元/平米，房屋總價50萬元。貸款70%(35萬)，首付15萬。幾個月后，等房價炒到了8000元/平米。但他根本沒打算賣!他將房子賣給自己(是以另一個人的名義)。這時房子總價是80萬，貸款70%(56萬)，首付24萬，通過轉(zhuǎn)按揭(或提前還貸方式)，他將房子賣給了自己。這時侯，他賺得房屋差價31萬，減去第二次的首付24萬，已經(jīng)干拿了7萬，而房子還在他名下!他現(xiàn)在唯一的負(fù)擔(dān)是要還56萬的貸款，加上利息，雖然是一筆不小的數(shù)目，“但也沒關(guān)系，大不了還不起貸款銀行把房子收回去唄”，他還是干賺7萬。如果他還能找到買主，即使以第二次的成交價賣，那他至少又拿回了第二次的首付24萬。那么這一輪下來他就凈賺超過30萬。

首先，要炒房就必須要幾個人，而且還要有一定的資金，一人一二百萬元。

然后就是選地段，選還沒怎么被其他炒房團(tuán)炒過的地段，而且要有充足的房源，一般至少要上百套。最后，就可以炒了。

首先，選好地段后，就將此地段附近的房子一次性吃進(jìn)。以每平方米7000元為例，一套一百平方總價70萬，首付40%為28萬，加上所有的稅收和3個月的貸款利息總共花了35萬，那么10個人每人200萬總共2000萬的錢可以買60套，這60套分布在10個人的名下。

房子買完了，接下來就是炒了。本來均價7000的房子慢慢來，一個星期漲200，那么一個月大概可以漲1000，這邊你在漲，那些手上正好有這個地段的房子的人也自然將自己手上的房子漲價了，“不可能你賣8000了其他人還賣7000，即使沒人買也不用害怕，只要地段有升值空間，肯定能賣出去的，這樣就把這個地段的房價炒起來了?！?/p>

等房價漲了超過15%的時候，也就已經(jīng)超過8000一平方，炒房團(tuán)的房子要開始轉(zhuǎn)手了?！捌鋵嵽D(zhuǎn)手(炒)，就是你賣給我我賣給你。本來炒房團(tuán)買的一套房子花了35萬，銀行貸款42萬，那么當(dāng)均價8000的時候這套房子就值80萬了，團(tuán)里的其他人買這套房子，首付40%就是32萬，也就是說可以從銀行貸款80—32=48萬。也就是說房子還是房子，但是一轉(zhuǎn)手就賺了13萬。再減去其他的費用，這套房子就賺了10萬。”

在這期間，炒房團(tuán)里的房子就自己賣給自己，現(xiàn)金卻因為炒房子時可以向銀行貸款而變得越來越多，在這個時候，那些想買房投資的個人就會因為這個地段升值速度較客觀而青睞這些房子，這個地段買房子的人自然會越來越多，房價也就越來越高。炒房團(tuán)的房子依然轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去，轉(zhuǎn)一次現(xiàn)金就多一點，再用這些多出的現(xiàn)金繼續(xù)買進(jìn)周邊的房子。

接著，炒房團(tuán)因為手上已經(jīng)有了不少房子，為了避免風(fēng)險必須馬上將房子出手。在出手的定價時，他們的房價總是會比市價低那么一點點。那些只低了一點的房子馬上就會被房產(chǎn)投資者和剛性需求買房者買走。

“一些只買了半年或一年就出賣的房子，大多都是這樣的?！彼闻空f。開發(fā)商：內(nèi)部認(rèn)購害慘真正買主

而在某房產(chǎn)公司從事策劃工作的高先生告訴記者，炒房之所以能得逞，根本原因在于開發(fā)商自己主力參與。一般而言，開發(fā)商在正式開盤之前會有一個內(nèi)部認(rèn)購，通過這個內(nèi)部認(rèn)購，開發(fā)商了解大致有多少真正的購房者。根據(jù)一套計算方法，他們知道房價炒到多少還有真正的買主，并以此決定可以留下多少套房子來進(jìn)行安全炒作。在大多數(shù)情況下，他們至少可以賺到賣給自己的那一輪炒作的金額而不露出馬腳，這是因為有真實的交易將這種假交易掩蓋掉了。在這一輪中，直接的受害者有兩個，一是后續(xù)購房者，一是貸款銀行;前者要以比先期認(rèn)購者高得多的價格來獲得一套房子;而后者(銀行)將承擔(dān)更大的風(fēng)險：如果炒房者沒有能力再次將房子轉(zhuǎn)手給真實購房者，那么這就造成了一筆爛賬——炒家已經(jīng)從銀行拿走了大筆現(xiàn)金，留下無法轉(zhuǎn)手的房子，更重要的是沒有任何辦法去追回這筆現(xiàn)金，因為這個過程是看起來合法的。只要開發(fā)商把炒出來資金的一部分用于這個樓盤完工，這場炒作就會安全地被屏蔽，成為房價攀升的又一只看不見的黑手

第四篇：關(guān)于拖欠農(nóng)民工工資的原因與對策

關(guān)于拖欠農(nóng)民工工資的原因與對策

進(jìn)入10月份以來，特別是春節(jié)又即將來臨，農(nóng)民工工資支付進(jìn)入結(jié)算高峰，由于今年經(jīng)濟(jì)增速放緩，信貸收縮和房地產(chǎn)市場調(diào)控應(yīng)對不足，房地產(chǎn)出現(xiàn)蕭條，房屋積壓過多，資金出現(xiàn)短缺，導(dǎo)致部分企業(yè)拖欠工程款、拖欠農(nóng)民工工資問題。12月份由施工企業(yè)報上來的數(shù)據(jù)顯示，拖欠工程款為1.08億元，拖欠農(nóng)民工工資2187萬元?，F(xiàn)就用人單位拖欠工資的原因及對策分析建議如下：

一、主要原因。

1、工程開發(fā)商不按約定及時拔付工程款，造成施工單位拖欠農(nóng)民工工資。由于近幾年開發(fā)面積過多，再加上信貸收縮，房屋積壓嚴(yán)重，大部分建設(shè)項目出現(xiàn)資金短缺，工程款撥付不到位，致使施工企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，無法結(jié)清農(nóng)民工工資。

2、建筑材料代替工程拔款，使得農(nóng)民工工資沒有著落。建設(shè)單位在施工單位墊付一部分工程款后，以提供建筑材料代替分期撥款，致使建筑施工單位資金短缺，無力結(jié)算農(nóng)民工工資，3、施工單位將工程層層轉(zhuǎn)包，是拖欠農(nóng)民工工資的又一原因。建筑工程承包商取得工程項目承包權(quán)后，又把所承包的工程以經(jīng)濟(jì)承包形式轉(zhuǎn)包給其他建筑施工企業(yè)，不具體參與工程的施工和管理，只注重掌握工程質(zhì)量和進(jìn)度。而工程具體施工單位又將工程按木工、鋼筋工、架子工、瓦工等工程再次進(jìn)行分包，這樣僅一項工程就產(chǎn)生了一包、二包、三包甚至四包、五包，最后才到勞動者。在工程發(fā)包、承包、轉(zhuǎn)包過程中，工程往往轉(zhuǎn)包給一些沒有資質(zhì)的個體老板。工程建設(shè)勞務(wù)分包過多，造成支付環(huán)節(jié)及利潤分配次數(shù)較多，導(dǎo)致農(nóng)民工工資拖欠。

4、建設(shè)單位與施工企業(yè)簽訂“陰陽合同”，雙方搞私下交易。一般由施工企業(yè)墊資，墊資的施工企業(yè)為應(yīng)付困難，往往以拖欠農(nóng)民工工資來緩解資金困難。有個別企業(yè)的項目經(jīng)理唆使煽動民工聚眾鬧事，以此為由圍堵政府機(jī)關(guān)，對政府施加壓力，造成極壞的社會影響。

5、農(nóng)民工法律意識淡薄，勞動合同簽訂率低。往往只認(rèn)識包工頭，經(jīng)常隨他們做活。有的不簽訂勞動合同，只是與包工頭達(dá)成口頭協(xié)議，一旦發(fā)生欠薪，包工頭不給打條，或者死不認(rèn)帳，沒有證據(jù)。若發(fā)生欠薪，農(nóng)民工不知道用法律途徑解決，常常采取過激行為，堵門、鬧事、聚眾上訪。

6、合同或協(xié)議簽訂不規(guī)范，也是拖欠農(nóng)民工工資的又一原因。發(fā)包單位與施工企業(yè)簽訂的合同或協(xié)議簽訂不規(guī)范，容易出現(xiàn)糾紛，糾紛解決不了，容易造成拖欠。有的建設(shè)項目按照合同約定，不到撥付工程款的時間，導(dǎo)致農(nóng)民工工資。

7、報建手續(xù)不全，是造成社區(qū)建設(shè)中農(nóng)民工工資拖欠的主要原因。目前，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）社區(qū)建設(shè)沒有正規(guī)的開發(fā)企業(yè)和施工隊伍，沒有報建手續(xù)，開發(fā)主體多數(shù)為鎮(zhèn)政府，其法律意識淡薄，只顧眼前利益，不計后果，造成社區(qū)建設(shè)中農(nóng)民工工資拖欠問題。

二、對策及建議。

1、建設(shè)項目開工前加強(qiáng)對建設(shè)單位資金管理。按建筑工程施工許可管理辦法規(guī)定，一年內(nèi)開工的工程項目，資金到位必須達(dá)到50%，一年以上的達(dá)到30%。

2、加大對建筑市場的監(jiān)管力度。針對建筑市場上存在的層層轉(zhuǎn)包、亂掛亂靠等問題，要重點進(jìn)行查處；要求施工企業(yè)在用工前必須與農(nóng)民工簽訂規(guī)范的勞動合同，確保農(nóng)民工工資的支付。

3、全面貫徹執(zhí)行總承包企業(yè)負(fù)總責(zé)。指導(dǎo)督促總承包企業(yè)加強(qiáng)對分包企業(yè)工資支付情況的動態(tài)監(jiān)管，按上級主管部門文件精神，凡是拖欠農(nóng)民工工資的，首先由總承包企業(yè)墊付。

4、建立信用檔案制度。對導(dǎo)致民工工資拖欠的建筑開發(fā)企業(yè)、建筑施工企業(yè)要登記存檔，建設(shè)管理部門對拖欠民工工資次數(shù)多、時間長、數(shù)額大的，取消資質(zhì)和限制新項目投標(biāo)。工商行政管理機(jī)關(guān)應(yīng)對長期拖欠工資的企業(yè)，停辦相關(guān)手續(xù)。

5、依法治理農(nóng)民工工資拖欠。對于合同或協(xié)議出現(xiàn)糾紛的拖欠，應(yīng)通過司法程序解決，由法院介入；對于纏訪、鬧訪、聚眾鬧事、有組織、有目的擾亂辦公秩序的，應(yīng)當(dāng)有公安機(jī)關(guān)依法處理。

0一二年一月七日

二

第五篇：恩施房價上漲原因

恩施房價上漲原因

恩施州目前商品房價格在市場需求旺盛和開發(fā)成本增加等多種因素的帶動下，商品房銷售價格呈明顯上升的態(tài)勢。從恩施市調(diào)查來看，該市2003年初新建商品房平均售價為每平方米700元左右，到2003年下半年上漲到800元－900元，2004年初達(dá)到900－1008元，今年約為1200元左右，在2年多的時間里房價上漲幅度達(dá)到70％以上。從利川市時代和騰龍兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司了解來看，2002年－2005年一季度，商品房每平方米售價分別為521元、600元、627元、722元，2003年－2005年環(huán)比增幅分別達(dá)到15.2％、4.5％、15.2％，其中：住宅每平方米售價分別為510元、580元、607元、722元，環(huán)比增幅分別為13.7％、4.7％、18.9％（2003年－2005年）。目前利川市城區(qū)商品房最高售價每平方米達(dá)到888元。建始縣目前房價為700元－750元，巴東縣實際房價在1200元以上，宣恩縣為700元－750元，咸豐縣為600元－650元，來鳳縣為700元－750元，鶴峰縣為780元－800元，這些縣商品房售價均有不同程度的增長。同時，商業(yè)用房及“二手房”價格也呈明顯上升的態(tài)勢。全州一般鋪面價格每平方米達(dá)3000元以上。恩施市黃金地段商業(yè)用房售價每平方米均在18000元以上。利川市商業(yè)用房售價每平方米一般在12000元左右，最高售價達(dá)到每平方米17000元。鶴峰縣商業(yè)用房每平方米售價達(dá)到12000元－15000元/平方米。恩施市“二手房”價格2004年同2003年相比，平均售價上漲50％以上。利川市“二手房”售價平均每平方米上漲10％以上。通過對恩施市、利川市等縣市調(diào)查綜合分析，引起房價上漲的主要因素有：

一、土地價格的上升成為推動房價上漲的第一因素。土地是房地產(chǎn)建設(shè)的基本條件，土地價格的變化直接影響著房地產(chǎn)成本。國家有關(guān)部門規(guī)定，自2002年7月1日起，經(jīng)營性用地一律實行“招拍掛”，今年3月又規(guī)定，屬于歷史遺留問題的協(xié)議出讓土地項目，必須在8月31日以前處理完畢。顯然，國家已決定全面停止經(jīng)營性土地協(xié)議出讓，推進(jìn)土地市場公開交易。但不可回避的是，“招拍掛”制度也存在明顯的缺限，即在短期內(nèi)容易推動地價上漲。如恩施市在2003年以前，土地資源可協(xié)議出讓，土地成交價郊區(qū)約為5萬元/畝，市內(nèi)約為30－35萬元/畝。2003年以后，各房地產(chǎn)企業(yè)用地只能通過拍賣的形式來獲得土地。如恩施市公汽公司旁邊一塊土地，2003年初底價為120萬元，2003年末底價上漲為250萬元，到2004年拍賣成交價為472.6萬元，每畝平均價達(dá)到193萬元。目前，恩施市郊區(qū)價為15－20萬元/畝，市內(nèi)約為150萬元/畝，不到3年時間里，地價上漲了近4倍。恩施城區(qū)內(nèi)不屬黃金地段一般每畝也在50－80萬元。可見，地價上漲是當(dāng)前房價上漲的重要因素。

二、主要建材漲價、工人工資增加等帶來的成本加大。從2003年下半年開始，以鋼材為主的建筑原材料呈現(xiàn)大幅度上漲，鋼材、水泥價格的上漲帶動其相關(guān)的建筑產(chǎn)品的連鎖反映。①鋼材：恩施市2003年初每噸價格為2800元，2004年上漲為每噸3800元，目前已漲到每噸4300元，每噸鋼材比2003年初增加1500元，漲幅達(dá)到54％。利川市同比上漲800元，漲幅達(dá)22.9％。②水泥：目前水泥每噸250元，恩施市上漲4.1％，利川市上漲25％。③灰沙磚：目前每塊磚為0.22元，同比上漲34％。④沙石料：恩施市為每立方米35元，同比上漲1.06倍；利川市每立方米38元，上漲15.2％。在建筑材料中，還有涂料及運(yùn)輸費等都比上年有不同幅度的增長。建筑材料漲價帶動商品房成本增加因結(jié)構(gòu)不同表現(xiàn)在100－150元/平方米左右。同時，隨著“兩路”在恩施州的全面建設(shè)，各建筑企業(yè)普遍出現(xiàn)了勞動力短缺現(xiàn)象，那么，增加工人工資成為企業(yè)保證隊伍穩(wěn)定的的首要條件。據(jù)調(diào)查，恩施市原來一個小工的工資平均為25元/天，目前為45元/天，技工的價格則由每天45元上漲到每天80元。利川市建筑普通工人日平均工資為33元，比上年增加11元，建筑技工日平均工資70元，同比增加15元。

三、城市建設(shè)、舊城改造帶來的投資成本增加。我州2003年土建成本為每平方米400元左右，2004年為480元左右，目前達(dá)到每平方米550元。我州2002年拆遷面積為4.5萬平方米，2003年拆遷9.36萬平方米，2004年拆遷面積達(dá)到13.98萬平方米。其中：住宅拆

遷面積19萬平方米，涉及2257戶拆遷戶。隨著人們生活水平的提高，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也相應(yīng)提高。按照“拆一補(bǔ)一”的原則，我州從2003年開始拆遷成本大幅度上升，有的被拆遷戶要求按現(xiàn)行市價進(jìn)行的現(xiàn)金補(bǔ)償。利川市種子公司拆遷中，補(bǔ)償費達(dá)到每平方米700元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國家補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但有的住戶仍不滿意。這些都導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)成本的剛性增長。在2003年州慶之前，恩施城區(qū)為美化環(huán)境，對清江防洪庫岸進(jìn)行綜合治理，拆遷了一大批居民，使“二手房”在當(dāng)年價格陡增，由年初的每平方米不足600元上漲到年末的每平方米850元左右。

四、城市化進(jìn)程加快，農(nóng)村人口、外出打工者返鄉(xiāng)購房，在一定程度上推動了房價的上揚(yáng)。我州近幾年城市化率約為1％，隨著戶籍制度的松動，農(nóng)村高收入者每年約有近4萬人轉(zhuǎn)移到到城里購房從業(yè)。城區(qū)附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工多數(shù)在城區(qū)內(nèi)購房，早去晚歸。如利川市城區(qū)附近的元堡、涼務(wù)、汪營等鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部基本上都在城區(qū)購有房產(chǎn)，汪營鎮(zhèn)機(jī)關(guān)干部中只有1人沒有進(jìn)城買房。據(jù)調(diào)查，在恩施市城區(qū)的中高檔商品房購房戶中，外出務(wù)工回鄉(xiāng)人員購房約占30％，再加上恩施州“兩路”即將開通，氣候、環(huán)境等都適合人們居住，使得周邊縣市及外省人員在恩施州購房的也不少，也成為推動恩施州房價上漲的因素之一。

五、需求擴(kuò)張因素的影響。一是過去幾年來的低利率，個人住房貸款促成了房地產(chǎn)潛在需求逐步釋放出來成實際需求，形成了實際需求的增長高峰。恩施市陽光花園6萬平方米的住房在1年時間內(nèi)便銷售一空，據(jù)該房地產(chǎn)銷售商介紹同等情況在宜昌等大中城市也得2年左右的時間才能做到。利川市近2年開發(fā)的商品房竣工多少賣多少，沒有空置的商品房，即使位置稍差一點的也都賣光了。二是投資型需求增長。房屋作為投資品，具有保值增值功能。隨著近幾年來城鎮(zhèn)居民收入的增加，使得居民投資房地產(chǎn)熱情不斷增強(qiáng)。據(jù)恩施市成調(diào)資料，2004年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到7147元，比2000年增加1519元，年均增長6％以上，不少居民掀起了二次購房熱。利川市有部分居民賣掉過去自己修的私房，購買更為舒適、更豪華的商品房。此類虛擬需求的激增，又反作用于價格，最終導(dǎo)致房價的不斷上揚(yáng)。

六、房地產(chǎn)開發(fā)的各種規(guī)費、稅費及服務(wù)費收取進(jìn)一步規(guī)范。偷、逃、免、減稅費的不合理因素在規(guī)范后越來越少。恩施州房地產(chǎn)業(yè)在2003年以前屬于政府扶持的產(chǎn)業(yè)，有的縣市本著“你發(fā)財、我發(fā)展”的理念，以許多優(yōu)惠政策吸引外地企業(yè)投資，費用減免高達(dá)70％以上。2003年底，房地產(chǎn)業(yè)不再享受政府的優(yōu)惠政策，使房地產(chǎn)業(yè)逐漸走入法制化、規(guī)范化的軌道。目前有近30種規(guī)范管理的費用要收取。例如：2003年以前規(guī)劃局配套費只收取為5－10元/平方米，現(xiàn)在為45元/平方米；以前免收的水土保持、環(huán)境測評、質(zhì)量安檢、衛(wèi)生評估等費用，現(xiàn)在均不再減免。根據(jù)抽樣調(diào)查測算，所有規(guī)費分?jǐn)偟阶》恐屑s為120元/平方米，稅費分?jǐn)偤鬄?0元/平方米，中介服務(wù)費分?jǐn)偤鬄?0元/平方米，合計每平方米住房要承擔(dān)稅費260元/平方米。

同時，隨著人們生活水平的提高，對住房品位的要求也越來越高，加上在居住上的從眾、攀比、同步心理，對住房的面積要求也是越來越大。面積大、品位高，都需要新技術(shù)、新材料，也都要增加建設(shè)成本，刺激房價上漲。