第一篇：【提醒】二手房交易又多一項(xiàng)差額征稅的合法憑證

【提醒】二手房交易又多一項(xiàng)差額征稅的合法憑證

張先生于2016年4月購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓一間，支付價(jià)款50萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)取得了營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，隨即按4%的稅率繳納契稅2萬(wàn)元。在2016年6月，程女士購(gòu)買(mǎi)商鋪一間，支付價(jià)稅合計(jì)款項(xiàng)63萬(wàn)元，按不含稅價(jià)款60萬(wàn)元依4%的稅率繳納契稅2.4萬(wàn)元。時(shí)至2016年12月，張先生將所購(gòu)的寫(xiě)字樓以81.5萬(wàn)元出售，程女士將所購(gòu)商鋪以94.5萬(wàn)元出售。但因此前遭遇特殊原因，兩人的原購(gòu)房發(fā)票均已毀損了。

以上兩人在出售購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)時(shí)，該如何繳納增值稅？

不論是單位還是個(gè)人，購(gòu)買(mǎi)房屋等不動(dòng)產(chǎn)后，保留發(fā)票、契稅繳納憑證等，這是常識(shí)，但是，現(xiàn)實(shí)中的各種情況很復(fù)雜，發(fā)生意外情況（如被盜、火災(zāi)、水災(zāi)等突發(fā)事件）也是難免的。

按照全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)的相關(guān)稅收政策規(guī)定，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)且選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，小規(guī)模納稅人（含個(gè)人）銷售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)人銷售購(gòu)買(mǎi)的住房）的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額；北京市、上海市、廣州市和深圳市的個(gè)人（個(gè)體工商戶和自然人個(gè)人）將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納增值稅稅額。

納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證（稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票；法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及仲裁裁決書(shū)、公證債權(quán)文書(shū)；國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證），否則，不得扣除。

在上述案例中，張先生和程女士出售其購(gòu)買(mǎi)的非住宅房產(chǎn)，均可以按收取的購(gòu)房款減去原購(gòu)房時(shí)的購(gòu)置原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納增值稅。但如前所述，原購(gòu)房發(fā)票均已毀損，該以何種憑據(jù)來(lái)作為差額扣除的憑據(jù)呢？

如果上述交易行為發(fā)生在2016年11月24日之前，由于其不能提供原購(gòu)房發(fā)票，將因無(wú)法提供符合規(guī)定的合法有效扣除憑證而不能享受差額征稅的優(yōu)惠?，F(xiàn)因上述兩人出售房產(chǎn)的時(shí)間是在《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅差額扣除有關(guān)問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第73號(hào)）發(fā)布以后，因此可按新規(guī)計(jì)算應(yīng)繳的增值稅。

張先生持有的契稅完稅證顯示其是在營(yíng)改增全面推開(kāi)之日（2016年5月1日）以前繳納的2萬(wàn)元契稅（契稅計(jì)稅價(jià)格50萬(wàn)元），本次以81.5萬(wàn)元出售購(gòu)買(mǎi)的寫(xiě)字樓，應(yīng)納增值稅稅額為1.5萬(wàn)元：（81.5-50）÷（1+5%）×5%=1.5萬(wàn)元。

程女士是在營(yíng)改增全面推開(kāi)以后的2016年6月購(gòu)買(mǎi)的商鋪，其出示的契稅完稅憑證顯示其原購(gòu)房?jī)r(jià)款63萬(wàn)元，本次出售寫(xiě)字樓的交易價(jià)格為94.5萬(wàn)元，增值稅應(yīng)納稅額為1.5萬(wàn)元：〔94.5÷（1+5%）-63÷（1+5%）〕×5%=（90-60）×5%=1.5萬(wàn)元。

當(dāng)然，如果售房人既保留了當(dāng)時(shí)的購(gòu)房發(fā)票，又持有契稅完稅憑證等資料的，仍應(yīng)當(dāng)憑當(dāng)時(shí)取得的購(gòu)房發(fā)票作為差額扣除的憑證。

最新法規(guī)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅差額扣除有關(guān)問(wèn)題的公告

國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第73號(hào)

現(xiàn)將納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅差額扣除有關(guān)問(wèn)題公告如下：

一、納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無(wú)法提供取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料，進(jìn)行差額扣除。

二、納稅人以契稅計(jì)稅金額進(jìn)行差額扣除的，按照下列公式計(jì)算增值稅應(yīng)納稅額：

（一）2016年4月30日及以前繳納契稅的增值稅應(yīng)納稅額=〔全部交易價(jià)格（含增值稅）-契稅計(jì)稅金額（含營(yíng)業(yè)稅）〕÷（1+5%）×5%

（二）2016年5月1日及以后繳納契稅的增值稅應(yīng)納稅額=〔全部交易價(jià)格（含增值稅）÷（1+5%）-契稅計(jì)稅金額（不含增值稅）〕×5%

三、納稅人同時(shí)保留取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票和其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料的，應(yīng)當(dāng)憑發(fā)票進(jìn)行差額扣除。

本公告自發(fā)布之日起施行。此前已發(fā)生未處理的事項(xiàng)，按照本公告的規(guī)定執(zhí)行。

特此公告。

國(guó)家稅務(wù)總局

2016年11月24日 政策解讀

關(guān)于《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅差額納稅扣除憑證有關(guān)問(wèn)題的公告》的解讀

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)）第八條規(guī)定，納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：

（一）稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票。

（二）法院判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及仲裁裁決書(shū)、公證債權(quán)文書(shū)。

（三）國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

在實(shí)際執(zhí)行中，部分納稅人由于丟失等原因無(wú)法提供取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票，但可以提供其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料。為此，本公告明確了如下事項(xiàng)：

（一）納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無(wú)法提供取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料，進(jìn)行差額扣除。

（二）納稅人以契稅計(jì)稅金額進(jìn)行差額扣除的，應(yīng)當(dāng)按公告所列公式計(jì)算增值稅應(yīng)納稅額。

（三）納稅人同時(shí)保留取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票和其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料的，應(yīng)當(dāng)憑發(fā)票進(jìn)行差額扣除。

第二篇：營(yíng)改增差額征稅提醒和會(huì)計(jì)處理

營(yíng)改增差額征稅提醒和會(huì)計(jì)處理

一、稅務(wù)提醒

（一）營(yíng)改增后享受增值稅“銷售額差額征稅”政策規(guī)定 財(cái)稅（2013）37號(hào)文件，附件2《交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》規(guī)定：

(四)銷售額。

經(jīng)中國(guó)人民銀行、商務(wù)部、銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人提供有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（包括殘值）扣除由出租方承擔(dān)的有形動(dòng)產(chǎn)的貸款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、關(guān)稅、進(jìn)口環(huán)節(jié)消費(fèi)稅、安裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)的余額為銷售額。

試點(diǎn)納稅人從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的有效憑證。否則，不得扣除。

上述憑證是指：

1.支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以發(fā)票為合法有效憑證。2.繳納的稅款，以完稅憑證為合法有效憑證。

3.支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑議的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。

4.國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

（二）實(shí)務(wù)提醒 1.從上面文件可以看出，只有上面規(guī)定的范圍才能增值稅差額征稅，必須同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：

（1）納稅人—— 經(jīng)中國(guó)人民銀行、商務(wù)部、銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點(diǎn)納稅人

（2）從事業(yè)務(wù)——提供有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù) 2.實(shí)務(wù)操作形式要求——有效憑證

滿足了上述條件，才有可能按照“有效憑證”規(guī)定要求；沒(méi)有差額的業(yè)務(wù)，也就沒(méi)有“有效憑證”規(guī)定要求。

二、差額會(huì)計(jì)處理

——很多教材和文章（包括國(guó)稅官方的、公開(kāi)出版的）的實(shí)務(wù)例子大部分有點(diǎn)問(wèn)題，都舉了一些其他已經(jīng)取消差額政策的行業(yè)（交通運(yùn)輸業(yè)、廣告代理業(yè)等）。

（一）一般納稅人差額征稅的會(huì)計(jì)處理

一般納稅人提供有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃行業(yè)支付的由出租方承擔(dān)的有形動(dòng)產(chǎn)的貸款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、關(guān)稅、進(jìn)口環(huán)節(jié)消費(fèi)稅、安裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)，應(yīng)在“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”科目下增設(shè)“營(yíng)改增抵減的銷項(xiàng)稅額”專欄，用于記錄該企業(yè)因按規(guī)定扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額；同時(shí)，“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”等相關(guān)科目應(yīng)按經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的種類進(jìn)行明細(xì)核算。

企業(yè)接受該應(yīng)稅服務(wù)時(shí)，按規(guī)定允許扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（營(yíng)改增抵減的銷項(xiàng)稅額）”科目，按實(shí)際支付或應(yīng)付的金額與上述增值稅額的差額，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”等科目，按實(shí)際支付或應(yīng)付的金額，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等科目。

【例1】A 企業(yè)2013 年12 月17 日，取得融資租賃業(yè)務(wù)支付的貸款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、關(guān)稅、進(jìn)口環(huán)節(jié)消費(fèi)稅、安裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)開(kāi)具的各種合法有效憑證，金額10 萬(wàn)元。

應(yīng)納稅額=100000/（1+17%）×17％= 14529.91 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 85470.09

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（營(yíng)改增抵減的銷項(xiàng)稅額）14529.91 貸：銀行存款 100000

對(duì)于期末一次性進(jìn)行賬務(wù)處理的企業(yè)，期末，按規(guī)定當(dāng)期允許扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（營(yíng)改增抵減的銷項(xiàng)稅額）”科目，貸記“主

營(yíng)業(yè)務(wù)成本”等科目。

【例2】接【例1】若A 企業(yè)對(duì)扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額采取期末一次性進(jìn)行賬務(wù)處理，則會(huì)計(jì)處理如下：

（1）支付款項(xiàng)時(shí)： 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 100000 貸：銀行存款 100000（2）期末結(jié)轉(zhuǎn)稅款時(shí)：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（營(yíng)改增抵減的銷項(xiàng)稅額）14529.91 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 14529.91

（二）小規(guī)模納稅人差額征稅的會(huì)計(jì)處理

小規(guī)模納稅人提供提供有形動(dòng)產(chǎn)融資租賃行業(yè)支付的由出租方承擔(dān)的有形動(dòng)產(chǎn)的貸款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、關(guān)稅、進(jìn)口環(huán)節(jié)消費(fèi)稅、安裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)，按規(guī)定扣減銷售額而減少的應(yīng)交增值稅應(yīng)直接沖減“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”科目。

企業(yè)接受該應(yīng)稅服務(wù)時(shí)，按規(guī)定允許扣減銷售額而減少的應(yīng)交增值稅，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”科目，按實(shí)際支付或應(yīng)付的金額與上述增值稅額的差額，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”等科目，按實(shí)際支付或應(yīng)付的金額，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等科目。

【案例3】假設(shè)A 企業(yè)為小規(guī)模納稅人，A 企業(yè)2013 年12 月17 日，取得融資租賃業(yè)務(wù)支付的貸款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、關(guān)稅、進(jìn)口環(huán)節(jié)消費(fèi)稅、安裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)開(kāi)具的各種合法有效憑證，金額10 萬(wàn)元。

應(yīng)納稅額=100000/（1+3%）×3％= 2912.62 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 97087.38

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅 2912.62 貸：銀行存款 100000

對(duì)于期末一次性進(jìn)行賬務(wù)處理的企業(yè)，期末，按規(guī)定當(dāng)期允許扣減銷售額而減少的應(yīng)交增值稅，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”等科目?！景咐?】接【案例3】若A 企業(yè)對(duì)扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額采取期末一次性進(jìn)行賬務(wù)處理，則會(huì)計(jì)處理如下：

（1）支付款項(xiàng)時(shí)：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 2912.62 貸：銀行存款 2912.62（2）期末結(jié)轉(zhuǎn)稅款時(shí)：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅 2912.62 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 2912.62