第一篇：黑龍江增匯2011年擬開發(fā)山河屯林業(yè)局棚戶區(qū)改造工程項目可研4

黑龍江增匯（集團）2011年擬開發(fā) 山河屯林業(yè)局棚戶區(qū)改造工程項目

可行性研究報告

黑龍江增匯房地產開發(fā)股份有限公司

二○一○年九月

黑龍江增匯（集團）2011年擬開發(fā) 山河屯林業(yè)局棚戶區(qū)改造工程項目

可行性研究報告

編 制 單 位： 黑龍江增匯（集團）單 位 負責人：原明錄

參 編 人 員： 原明錄

楊秋生 審

定： 原明錄

主辦單 位：黑龍江增匯房地產開發(fā)股份有限公司

黑龍江增匯房地產開發(fā)股份有限公司

二○一○年九月

目

錄

第一章

總論……………………………………1-3 第一節(jié)

第二節(jié) 第三節(jié) 第四節(jié) 第二章 第一節(jié) 第二節(jié) 第三章 第四章 第五章 第一節(jié) 第二節(jié) 第三節(jié) 第六章 第七章 第一節(jié) 第二節(jié)

項目簡介………………………………3 項目建設的必要性……………………5 編制的依據(jù)及研究范圍………………6 研究的主要結論………………………7 項目選址及建設條件…………………9 項目選址………………………………9 建設條件………………………………10 工程設計方案…………………………13 項目建設規(guī)模及內容…………………16 項目建設組織及管理…………………18 建設管理………………………………18 財務管理………………………………20 施工進度………………………………20 項目環(huán)境影響分析……………………22 投資估算及資金籌措…………………24 投資估算………………………………24 資金來源………………………………24

第八章 社會效益………………………………25

第一章 總 論

第一節(jié) 項目簡介

一、項目名稱

五常市山河屯林業(yè)局棚戶區(qū)改造項目

二、項目主管單位

五常市山河屯林業(yè)局建設局

三、項目法人代表 原明錄

四、項目建設規(guī)模

項目用地面積95,323m

2，建筑面積 109,631m2

五、項目建設地址

五常市山河屯鎮(zhèn)

六、項目建設性質

棚 改

七、申請報告編制單位

黑龍江增匯房地產開發(fā)股份有限公司

第二節(jié) 項目建設的必要性

近年來，隨著黑龍江省新林區(qū)改革開放的不斷深入和項目建設的迅猛發(fā)展，黑龍江省新林區(qū)經濟和社會發(fā)生天翻覆地的可喜變化。根據(jù)黑龍江省新林區(qū)建設的總體規(guī)劃，為了改善林區(qū)居民的居住環(huán)境，進行林區(qū)棚戶區(qū)的改造和開發(fā)，推動黑龍江省新林區(qū)的經濟發(fā)展，也是創(chuàng)建和諧黑龍江省新林區(qū)的需要。

第三節(jié) 編制的依據(jù)及研究范圍

一、編制的依據(jù)

1、國家國民經濟和社會發(fā)展“十五”計劃

2、五常市城鎮(zhèn)總體建設規(guī)劃

3、黑龍江省森林工業(yè)總局關于新林區(qū)建設和棚戶區(qū)改造的有關文件

4、五常市山河屯林業(yè)局總體建設規(guī)劃

5、建設單位提供的材料

二、研究的范圍

1、項目建設的必要性

2、項目選址及建設條件

3、工程設計方案

4、項目建設的規(guī)模及內容

5、項目建設組織與管理

6、項目估算及資金來源

7、社會效益

第四節(jié) 研究的主要結論

一、建設地址

五常市山河屯鎮(zhèn)

二、建設的有利條件

1、黑龍江省新林區(qū)建設招商引資優(yōu)惠政策。

2、外網(wǎng)配套條件好，給排水設施齊全。

3、交通便利，便于施工。

4、建設原材料豐富。

5、地處城鎮(zhèn)中心地段。

6、黑龍江省新林區(qū)建設充裕的政策配套資金保障。

三、建設規(guī)模

本項目用地面積95,323m，建筑面積109,631m。

四、建設內容

本項目為商住綜合樓（包括商服、住宅、車庫）。

五、項目總投資

項目總投資5000萬元。

六、資金籌措

項目總投資5000萬元，全部為黑龍江增匯房地產開發(fā)股份有限公司自籌資金。

2七、結論

該項目符合黑龍江省國民經濟和社會發(fā)展“十五”計劃和黑龍江省新林區(qū)總體規(guī)劃的總體要求，對提高城市品位，樹立良好城市形象具有積極的推動作用，所以說該項目的建設是必要的、可行的。

第二章 項目選址及建設條件

第一節(jié)

項目選址

一、項目選址原則

1、符合城市總體規(guī)劃的要求

2、外網(wǎng)配套條件好，給排水設施齊全。

3、交通便利，便于施工。

4、地形規(guī)整，避開了城市污染地帶。

二、地址的確定

根據(jù)五常市中長期城市發(fā)展規(guī)劃和黑龍江省新林區(qū)建設要求，經?？疾毂容^，項目地址確定在五常市山河屯鎮(zhèn)，中心地段，環(huán)境優(yōu)雅、交通便利，而且還帶動了五常市城鎮(zhèn)建設和黑龍江省新林區(qū)的迅速發(fā)展。

第二節(jié) 建設條件

一、地質條件

五常市山河屯鎮(zhèn)地處松嫩平原，經實地勘察，項目建設地點地層屬第四堆積層，表層為雜填土，第二層為粉質粘土，fk-150kp，第三層為粘土，fk=210kpa。

地震烈度為6度，地表土最大深度為2.1—2.9m

二、氣候條件

1、氣溫

年平均溫度：2.0℃

月平均最低溫度：-21℃

月平均最高溫度：26℃

極端最低溫度：-40.9℃

極端最高溫度:38.6℃

2、氣壓

年平均大氣壓：99.1pa 夏季平均大氣壓:98.5pa 冬季平均大氣壓:102.8pa 月平均最低氣壓:98.5pa 月平均最高氣壓:100.5pa

3、溫度

年平均相對溫度：62% 月平均最大溫度：35% 最濕平均相對溫度：72%

4、降雨量

年平均降雨量：473mm 月最大降雨量：210mm 小時最大降雨量：95mm 10分鐘最大降雨量：67mm

5、雷暴日

年最大雷暴日：25d 年最小雷暴日：11d

6、雪荷載

年最大雪深度：220mm 設計雪荷載參數(shù)：320pa

7、風

主導風向：夏季：東、東北風

冬季：西、西北風

風速：10分鐘最大風速（地面以上10米處）27.5m/s 瞬間最大風速:（地面以上10米處）38m/s 設計風壓參數(shù):（地面以上10米處）500pa

三、資源條件

五常市周邊資源比較豐富，工程沙儲備大，距離水

泥廠近，運費低，可節(jié)省大量投資；另外地產新型建筑材料，價格便宜，質量較好，建筑原材料有保障。

四、交通運輸

五常市交通入口均是高速公路路面，四通八達，交通運輸非常便利；五常市山河屯鎮(zhèn)公路也全是水泥路面，道路暢通。

五、郵電通訊

五常市山河屯鎮(zhèn)郵電通信十分便利，電信市場秩序較好，移動通信網(wǎng)絡覆蓋全國各地。

依據(jù)五常市山河屯鎮(zhèn)所處位置的地理位置的具體條件，結合其周邊環(huán)境，本報告對該項目進行了初步方案設計。

設計單位：哈爾濱XX建筑設計公司

一、設計原則

本項目在規(guī)劃和設計上，遵循以下原則：

1、堅持科學論證，總體規(guī)劃，逐步完善，全面發(fā)展的原則。

2、堅持設計先進合理、功能齊全，設施現(xiàn)代化，具有前瞻性的原則。

3、結合廣大回遷戶的意見和建議及有關要求，從設計上考慮了從40m2——90m2面積不同的多種戶型。

4、堅持勤儉節(jié)約、簡約大方的原則。建筑布局要緊湊，注意建設節(jié)能和環(huán)保，在滿足功能的情況下，盡量節(jié)省資金。

二、設計依據(jù)

1、《民用建筑設計通則》JG37—87

2、《建筑設計防火規(guī)范》GBJ16—87

第三章 工程設計方案

3、其它相關專業(yè)設計規(guī)范

三、建筑設計

1、該建筑為六層，磚混結構，樓頂為斜屋面。

2、層高為2.9m，總高18.6m。

四、建筑結構和抗震設計

1、設計依據(jù)

GB50003—2001《砌體結構設計規(guī)范》 GB50007—2002《建筑地基基礎設計規(guī)范》 GB50009—2002《建筑結構荷載規(guī)范》 GB50010—2002《混凝土結構設計規(guī)范》 GB50000—2001《建筑抗震設計規(guī)范》

2、建筑均采用磚混結構。

3、項目建筑物均按地震基本烈度六度設防。

五、采暖與通風

1、設計論據(jù)：GB50176—93《民用建筑熱工設計規(guī)范》GBJ19—87《采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范》

2、項目采暖采用鍋爐循環(huán)水暖系統(tǒng)。

六、電照和防雷

1、設計依據(jù)

GBJ133—90《民用建筑照明設計規(guī)范》 GB50057—2000《建筑物防雷設計規(guī)范》

2、照明系統(tǒng)

照明線路及插座線路均獨立敷設，室內照明線路采用BLV鋁塑料線穿阻燃半硬塑料管敷設，照明配電箱采用鐵制立式配電箱，其保護開關采用空氣開關。

3、防雷保護

本項目屬于第二類防雷建筑物，在屋頂設避雷帶，墻內預埋網(wǎng)筋作為收下線，利用鋼筋混凝土基礎作為接地極。

七、室內給、排水

1、設計依據(jù)

GBJ15——97《建筑給排水設計規(guī)范》

2、給水

小區(qū)用水由城市水廠供給，由城區(qū)給水管網(wǎng)配送，采用生活、生產、消防合一體制，消防采用低壓制。根據(jù)規(guī)劃路網(wǎng)走向，進行規(guī)劃小區(qū)給水管線的規(guī)劃。給水管線的最小引入管徑為DN150。

3、排水系統(tǒng)采用清污水分流方式，入城市內下水管道，污水排水管道的最小管徑取DG300，最小坡度0.30%；依道路單側形式為截流式，經收集至排水截流管，匯入污水排放系統(tǒng)，至污水處理廠處理。

第四章 項目建設規(guī)模及內容

第一節(jié) 建設規(guī)模

一、占地和建筑面積m2，本項目擬建面積109,631m2，用地面積 95,323 m2。

二、占地類型

該地塊為棚戶區(qū)改造用地。

三、土地權屬情況

該占地區(qū)塊土地權屬清楚，無糾紛，申請到森工總局國土資源局進行預審。

四、土地建筑容積率及建筑密度

該項目建筑容積率是＜1.99%，建筑密度為＜45%，建筑限高21m。

五、建筑布局

經過規(guī)劃，地塊用地性質為居住用地，可根據(jù)土地利用實際需求情況在符合規(guī)劃文本規(guī)定下建設部分商服用地。本項目為商住混合用地。根據(jù)規(guī)劃設計，戶型分為三種，一種為三室一廳，面積為100~105m，一種

2為兩室一廳，面積為60~89m，一種為一室一廳，面積為40~58m2。

六、建筑形體與色彩設計

建筑形體與色彩是各種建筑功能的表現(xiàn)方式，應通過整體的設計加以適度的引導和規(guī)定，使城市整體建筑空間健康有序。規(guī)劃擬建區(qū)建筑的形體與色彩應符合居住用地性質，色彩上采用淺色調，建筑風格為現(xiàn)代風格，與周圍環(huán)境協(xié)調，創(chuàng)造出宜居形象。

第二節(jié) 建設內容

棚戶區(qū)改造一期工程建筑面積為109,631 m2。

2第五章 項目建設組織與管理

第一節(jié) 建設管理

為保證工程建設的順利實施、項目建設單位設立工程建設指揮部，從質量、進度、投資、安全生產、環(huán)保等全方位入手建立健全各項管理制度，精心組織、嚴格管理。

一、嚴格實行“四制”確保工程建設有序高效進行

1、項目法人責任制：明確項目法人，項目法人要對工程建設的初步設計、施工設備、建設安全直到竣工驗收的全部過程負責，對工程質量、進度和資金管理總負責。

2、工程建設招標投標制：在工程建設中要嚴格遵循國家有關政策法規(guī)，認真執(zhí)行《中華人民共和國招投標法》、《評標委員和評標方法暫行規(guī)定》等法律法規(guī)，堅持“公正、公開、公平”的原則，擇優(yōu)施工、設計和監(jiān)理單位，加大力度嚴把工程質量關，力爭建成精品工程。

3、工程建設監(jiān)理制：項目監(jiān)理要對工程建設進行進度、質量、資金、材料購進等關鍵環(huán)節(jié)進行監(jiān)理，監(jiān)理工程師要根據(jù)國家有關工程建設的法律法規(guī)及有關合同條款對工程實行“三控制（即投資控制、進度控制、質量控制）、兩管（即索賠管理、信息管理）一協(xié)調（協(xié)調項目法人與承包人之間的關系）”。

4、工程建設合同制：項目各項建設內容都要與施工單位、生產廠家簽訂合同，明確雙方責任，嚴格合同管理程序，通過合同管理來實現(xiàn)對工程質量、工期和投資的控制。

二、嚴格工程質量管理

工程施工中要從施工隊伍質保體系的完善抓起，建立一整套管理制度和規(guī)定，將質量責任落實到人頭。項目建設單位要建立獨立的質檢科室，配備專職質控、質檢人員。對工程的關鍵環(huán)節(jié)由監(jiān)理和質檢員實行24小時跟班監(jiān)督。具體要嚴把四關：一是嚴把工程建筑材料。對工程建設主要材料沒有產品合格證，沒有監(jiān)理認定，絕不能使用。重要材料，如水泥、鋼材等，不僅要有產品合格證，施工單位監(jiān)理還要做好抽樣試驗，合格后方能使用，確保萬無一失。二是嚴把施工程序關，施工單位要嚴格按照施工程序組織施工。三是嚴把工程規(guī)范關。施工單位必須在施工規(guī)范許可的條件下施工。四是抓好質檢關。實行三控制，即：“初檢、復檢、終檢”。

三、確保工程進度

因項目屬當年工程，因此，在工程進度控制上要做到早計劃、攻重點、抓關鍵。要根據(jù)設計和合同要求，工程進度實行安排到月，把著力點放在完成當月工程任務上，每個月還要進行總結分析一次。

四、狠抓安全工作

工程從一開始就要堅持“安全第一、預防為主”的方針，要把安全生產當作頭等大事來抓。堅持“安全生產、人人有責”的原則，建立健全安全生產管理體系，成立安全生產領導小組，制定安全生產責任制，安排專門人員負責生產的管理工作，主要工種要持證上崗，并購置必要的安全防護設備，確保工程安全施工。

第二節(jié) 財務管理

要始終堅持“嚴格概算、控制支出、保證重點、壓縮一般”的原則，強化內部財務管理。工程款支出堅持施工主管、監(jiān)理、分管領導逐級審核，最后報主管領導一支筆審批制度，嚴格控制非工程性支出。要從緊安排、勤儉節(jié)約。

第三節(jié)

施工進度

根據(jù)項目建設內容和工程量，結合施工條件等具體因素，確定本項目建設期為6個月，即2011年5 月開工，同年11月交付使用

第六章 項目環(huán)境影響分析

根據(jù)《中華人民共和國環(huán)境保護法》和國務院環(huán)境委員會、國家環(huán)保局《關于建設項目環(huán)境保護設計規(guī)定》要求，本項目執(zhí)行環(huán)境影響評價制度和環(huán)境保護工程與主體工程同時設計、同時施工，同時使用的三同時制度進行建設。

1、編制依據(jù)及標準

（1）《中華人民共和國環(huán)境保護法》

（2）國務院環(huán)境委員會、國家計委（86）國環(huán)字003號文件，關于頒發(fā)《建設項目環(huán)境保護管理標準》的通知

（3）《環(huán)境空氣質量標準》（GB3095—1996）

（4）《鍋爐大氣污染物排放標準》（GB16297—1996）

（5）《地面水環(huán)境質量標準》（GB3838—88）

（6）《污水綜合排放標準》（GB8978—1996）

（7）《生活垃圾填埋污染控制標準》（GB16889—1997）

（8）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》(GB3096—1993)

2、污染分析（1）大氣污染

主要來源于鍋爐運行過程中產生的污染。污染物是煙塵、SO2、NO2等。

（2）水污染

主要來源于生活和衛(wèi)生廢水，主要污染物為BOD5、COD5。

（3）噪聲污染

主要來源于鍋爐設備運行時產生的噪聲。

（4）固體廢棄物

主要為生活垃圾、鍋爐的爐渣。

3、防治污染的方法和措施

（1）所選的鍋爐為符合國家環(huán)境要求的達標爐，按規(guī)定設置煙塵沉降室，使鍋爐在燃燒過程中所排放的煙塵經引風機吸入沉降室，經過噴淋處理后，定期清理沉降物。鍋爐煙囪不低于40米，煙氣高空排放。

（2）建三格化糞池4座，有效容積400立方米，污水經過化糞池降解處理后達標排放。

（3）鍋爐鋪機安裝減震墊以減少噪音，噪音控制在80分貝以下。

（4）在樓區(qū)內設置若干個垃圾存放箱，由專人定時收集、定點存放、定期將垃圾集中運往垃圾處理場。

第七章 投資估算及資金籌

第一節(jié) 投資估算

投資估算

本項目按著每平方米投資 元計算，項目建設投資為109,631Ⅹ =5000萬元。

綜合樓建設稅費征收

參照《黑龍江省人民政府關于城市棚戶區(qū)改造的實施意見》（黑政發(fā)【2008】31號）、《黑龍江省林區(qū)棚戶區(qū)改造實施辦法》、《五常市人民政府關于城市改造的實施辦法》等文件及有關政策規(guī)定要求，及時到相關部門繳納稅費，并到省和市經濟和發(fā)展改革局、省林業(yè)系統(tǒng)申請核準立項。

第二節(jié) 資金來源

資金來源

本項目總投資5000萬元。資金來源：全部由黑龍江增匯房地產開發(fā)股份有限公司自籌，繳納的各項費用有保障。

第八章 社會效益

安居方能樂業(yè)，加快棚戶區(qū)改造、經濟適用房建設，對改善人民群眾住房條件有著重大作用，同時經濟適用房建設，對拉動經濟增長，特別是第三產業(yè)的增長，發(fā)揮著重要作用，對此省林業(yè)系統(tǒng)非常重視，多次召開會議結合實際研究制定政策，鼓勵棚戶區(qū)改造和經濟適用房的開發(fā)，并正確運用政府調控和市場機制兩個手段，保持房地產開發(fā)投資合理規(guī)模，優(yōu)化商品房供應結構，加強房管監(jiān)督和調控，抑制房地產價格過快上漲，保持合理價格水平。真正做到人居環(huán)境不斷改善，生活水平不斷提高，社會和諧穩(wěn)定。

綜上所述，經專家分析，該項目符合國家產業(yè)政策，是利市利林利民的建設工程，該項目是可行的。