第一篇：存疑：土地使用權(quán)的攤銷在施工過程中是否可以計入“在建工程”
lyb-投行-深圳(710507874)10:41:20 請教一個問題，土地使用權(quán)的攤銷在工程建設(shè)期間是否計入“在建工程”，還是計入“管理費用”
燦燦-券商-上海(1412021589)10:42:20 計入在建工程
lyb-投行-深圳(710507874)10:42:58 有依據(jù)嗎，準(zhǔn)則規(guī)定無形資產(chǎn)的攤銷金額一般應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期損益，其他會計準(zhǔn)則另有規(guī)定的除外。其他會計準(zhǔn)則也沒說要計入在建工程
悟-會計師-濟南(469055809)10:46:47 建造期間無形資產(chǎn)攤銷也不計入在建工程的
月明-會計-青島
燦燦-券商-上海(1412021589)10:46:53 確實沒有準(zhǔn)則規(guī)定，實務(wù)中也有計入當(dāng)期損益的，但是我理解不計入當(dāng)期損益是因為該期間土地的用途與建造活動相關(guān)，土地使用權(quán)所包含的經(jīng)濟利益通過地上的建筑物實現(xiàn)
月明-會計-青島
lyb-投行-深圳(710507874)10:47:25 有沒有依據(jù)，謝謝
燦燦-券商-上海(1412021589)10:53:15 以前曾和朋友討論過，具體的依據(jù)沒有。
ted-券商-北京(2569480404)10:56:49 無形資產(chǎn)的攤銷一般應(yīng)計入當(dāng)期損益，但如果某項無形資產(chǎn)是專門用于生產(chǎn)某種產(chǎn)品或者其他資產(chǎn)，其所包含的經(jīng)濟利益是通過轉(zhuǎn)入到所生產(chǎn)的產(chǎn)品或其他資產(chǎn)中實現(xiàn)的，則無形資產(chǎn)的攤銷費用應(yīng)當(dāng)計入相關(guān)資產(chǎn)的成本--準(zhǔn)則原文 我的理解，以后攤銷還是進損益。
小哥-券商-背景(117228780)10:57:32 土地使用權(quán)單獨確認(rèn)為無形資產(chǎn)的，個人理解都得進損益 小兵-券商-北京(381504726)10:58:16 是不是存在這種情況：土地使用權(quán)在在建工程轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)時也包括土地的價值一起入賬
這個問題請牛人來解答下吧，我覺得很有意義
小哥-券商-北京(117228780)10:59:32 除非確實不能分開確認(rèn)建筑物和土地價值，否則土地使用權(quán)單獨入賬進無形資產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)除外
月明-會計-青島
ty-券商-杭州
月明-會計-青島
Bersarah-CPA-廣州(252415525)11:00:32 我個人覺得如果是將土地使用權(quán)在在建工程期間攤銷計入了固定資產(chǎn)，那么也就偏離了準(zhǔn)則中明確規(guī)定的——土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時,土地使用權(quán)的賬面價值不與地上建筑物合并計算其成本,而仍作為無形資產(chǎn)進行核算,土地使用權(quán)與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊
小哥-券商-北京(117228780)11:00:48 對，房地產(chǎn)企業(yè)進入開發(fā)成本，進存貨，一般企業(yè)進無形資產(chǎn)
ted-券商-北京(2569480404)11:01:02 我把會計書翻了一遍了，真的沒寫怎么處理。
土地使用權(quán)如果能夠單獨核算，進無形資產(chǎn)，特例是： 1，房地產(chǎn)企業(yè) 2，和房屋分不開
Bersarah-CPA-廣州(252415525)11:01:16 因為土地使用權(quán)已經(jīng)有一部分涵蓋在固定資產(chǎn)里面了，而沒有單獨核算，分別計提 小兵-券商-北京(381504726)11:01:39
我覺得這個是思路比較清楚地
月明-會計-青島
雪-會計-北京(1017561395)11:02:17 土地使用權(quán)的會計處理，很成熟的分錄，大家翻翻資料吧
lyb-投行-深圳(710507874)11:02:20 分不開的先暫不討論，前提是可以分開的，這種情況下，土地使用權(quán)的攤銷在工程建設(shè)期是否計入在建工程
小兵-券商-北京(381504726)11:02:27 我覺得從審核的角度，分不開的也不要考慮了
lyb-投行-深圳(710507874)11:02:36 對
小兵-券商-北京(381504726)11:02:51 那應(yīng)該不是吧，應(yīng)該進損益，安-券商-廣州(244597769)11:02:52 企業(yè)一般會分開的，計稅基礎(chǔ)不同
月明-會計-青島
ty-券商-杭州
小兵-券商-北京(381504726)11:03:27 嗯，好的，我覺得分開的情況下攤銷進資產(chǎn)客戶肯定是錯的，所以要跳回來
Bersarah-CPA-廣州(252415525)11:03:38 那還是繞了個圈子，進損益嘛，哈哈
ty-券商-杭州
lyb-投行-深圳(710507874)11:03:57 不是籌建期了
ty-券商-杭州
小兵-券商-北京(381504726)11:04:19 那就是記錯帳了
安-券商-廣州(244597769)11:04:29 土地能單獨核算的，都計管理費用
小兵-券商-北京(381504726)11:04:51 能不能進成本呢？
Bersarah-CPA-廣州(252415525)11:05:19 如果是投資性房地產(chǎn)采用成本法攤銷的，可以進其他業(yè)務(wù)成本
安-券商-廣州(244597769)11:05:22 就像這位童鞋說的特例，就是計成本了吧。小兵-券商-北京(381504726)11:05:47 一般情況下是不能進成本，直接進管理費用是吧？
月明-會計-青島
Bersarah-CPA-廣州(252415525)11:06:37 對，一般情況下是進管理費用的
月明-會計-青島
小兵-券商-北京(381504726)11:06:47 我覺得真的很厲害，大家一討論思路很清楚，并且不會漏掉情況，這個問題我會總結(jié)一下。
小兵-券商-北京(381504726)11:07:10 明月建議你一次性總結(jié)，好吧。另外，禁止幾個字的回復(fù)，以后一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即提出去
安-券商-廣州(244597769)11:07:14 外購房產(chǎn)，企業(yè)怎么著也會想個辦法區(qū)分固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的，涉及稅的問題。
月明-會計-青島
ted-券商-北京(2569480404)11:10:32 如果說土地使用權(quán)攤銷都進了管理費用（我這么理解）。那么房屋建成之后，其實房屋和土地使用權(quán)應(yīng)該還是分別核算的（如果能夠準(zhǔn)確計算相關(guān)成本）。那么就相當(dāng)于企業(yè)有兩個資產(chǎn)，一個固定資產(chǎn)，房屋-提折舊（該管理費用就管理費用了）。一個土地使用權(quán)-攤銷（該管理費用就管理費用了），前后保持了一致性。
而且準(zhǔn)則講，如果所包含的經(jīng)濟利益是通過轉(zhuǎn)入到所生產(chǎn)的。。（我就字面理解，得生產(chǎn)吧~）
所以綜上，我覺得進損益挺合理的。小哥-券商-北京(117228780)11:12:52 是的，這也是我想說的。無形資產(chǎn)的攤銷進固定資產(chǎn)成本，有重復(fù)計算資產(chǎn)價值嫌疑。從經(jīng)濟利益轉(zhuǎn)移的角度考慮，無形資產(chǎn)的攤銷只能是進入產(chǎn)品成本或費用中。
Bersarah-CPA-廣州(252415525)11:13:47 贊成小哥的理解
雪-會計-北京(1017561395)11:15:41 無形資產(chǎn)的攤銷進固定資產(chǎn)成本，有重復(fù)計算資產(chǎn)價值嫌疑－－－－－無此嫌疑 消耗一樣增加另一樣
Bersarah-CPA-廣州(252415525)11:27:09 或許應(yīng)該說倘若土地攤銷計入在建工程，減少利潤的時間延后了，房產(chǎn)稅增加了
小兵-券商-北京(381504726)11:30:01 土地攤銷能不能進生產(chǎn)成本呢？
ted-券商-北京(2569480404)11:30:07 雪-會計-北京(1017561395)11:16:39 無形資產(chǎn)的攤銷進固定資產(chǎn)成本，有重復(fù)計算資產(chǎn)價值嫌疑－－－－－無此嫌疑
消耗一樣增加另一樣
我覺得存在的問題是辦理項目竣工決算之后，這個項目到底應(yīng)該轉(zhuǎn)固多少錢吧，如果把土地使用權(quán)那部分的攤銷也計入到了固定資產(chǎn)成本。那么轉(zhuǎn)固的金額就會大了，舉個極端的例子，如果我在一片土地上建設(shè)了一個大的自行車棚，建設(shè)費用10萬，用的那個土地一年攤銷100w，那么問題就出現(xiàn)了。固定資產(chǎn)應(yīng)該值10萬，還是110萬。還是10萬是對的。
Bersarah-CPA-廣州(252415525)11:32:30 小兵，我覺得進生產(chǎn)成本和進固定資產(chǎn)的原理是一樣的，都是重新構(gòu)成對資產(chǎn)的影響，除非房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，一般情況下應(yīng)該是不行的吧，就土地使用權(quán)而言，它和其他一般的無形資產(chǎn)不太一樣。
悟-會計師-濟南(469055809)11:34:12 從另一個角度講，如果固定資產(chǎn)折舊可以進生產(chǎn)成本，能夠重新構(gòu)成對資產(chǎn)的影響，那么土地的成本按道理也是可以進生產(chǎn)成本，通過產(chǎn)成品對外銷售將成本結(jié)轉(zhuǎn)出去
冬蟲-券商-廣州(364826985)11:39:15 關(guān)于土地攤銷是否進入能進入固定資產(chǎn)問題： 企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)。土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時，土地使用權(quán)的賬面價值不與地上建筑物合并計算其成本，而仍作為無形資產(chǎn)進行核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊。但下列情況除外：
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計入所建造的房屋建筑物成本。2.企業(yè)外購的房屋建筑物，實際支付的價款中包括土地以及建筑物的價值，則應(yīng)當(dāng)對支付的價款按照合理的方法(例如，公允價值)在土地和地上建筑物之間進行分配;如果確實無法在地上建筑物與土地使用權(quán)之間進行合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)核算。
企業(yè)改變土地使用權(quán)的用途，將其作為用于出租或增值目的時，應(yīng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。
關(guān)于土地是否能進制造費用，最終結(jié)轉(zhuǎn)為產(chǎn)品成本 注會教材的例題是不進制造費用，進成本的 但是注會教材在效力上待琢磨
關(guān)于土地攤銷是否進入能進入固定資產(chǎn)問題 這一段來自2010年會計準(zhǔn)則講解
冬蟲-券商-廣州(364826985)11:42:07 我以前一直覺得生產(chǎn)廠房的攤銷應(yīng)該進制造費用，攤銷進產(chǎn)品成本，后來有會計師告訴我，企業(yè)做法不一樣，有進的，有不進的
ZY-投行-深圳(4640644)11:48:48 小兵-券商-北京，這個問題就是會計制度與會計準(zhǔn)則規(guī)定不一致造成的 上市公司執(zhí)行會計準(zhǔn)則，不進，執(zhí)行會計制度的可以進。
冬蟲-券商-廣州(364826985)11:50:21 問題是準(zhǔn)則也沒說不準(zhǔn)進啊，是不是可以根據(jù)能不能明確區(qū)分用途而區(qū)別對待
雪-會計-北京(1017561395)11:50:30 上市公司有執(zhí)行會計制度的嗎
ZY-投行-深圳(4640644)11:51:38 準(zhǔn)則無形資產(chǎn)攤銷進損益
冬蟲-券商-廣州(364826985)11:52:12 準(zhǔn)則說的是一般吧
ZY-投行-深圳(4640644)2011-11-29 11:54:01 雪，也有執(zhí)行部分會計制度的，比如攤銷這個
雪-會計-北京(1017561395)2011-11-29 11:55:15 我這里經(jīng)常這樣解釋：
新準(zhǔn)則不是對舊準(zhǔn)則和制度的修補，而是全盤重建，所以新準(zhǔn)則無規(guī)定的，我可以自由，而不是照舊準(zhǔn)則和制度來....ZY-投行-深圳(4640644)2011-11-29 11:55:49 視野的陳老師對于“無形資產(chǎn)攤銷金額一般應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期損益,其他準(zhǔn)則要求計入資產(chǎn)成本的除外?！钡慕庾x是：
指無形資產(chǎn)的攤銷金額符合其他資產(chǎn)類準(zhǔn)則所定義的資產(chǎn)成本組成部分的情形。即使其他資產(chǎn)達到當(dāng)前的可銷售或預(yù)定可使用狀態(tài)所必需的、合理的支出。除了你所舉例的構(gòu)成存貨生產(chǎn)成本的情況以外，另一個典型例子是土地使用權(quán)在建造期間的攤銷金額計入房屋建筑物成本的情形
博浩-會計師-桂(419612718)2011-11-29 11:05:40
目這個問題目前沒有明確的規(guī)定，謹(jǐn)慎一點的做法是計入管理費用，也有人認(rèn)為土地攤銷也是固定資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)的必要開支，將其計入在建工程。兩種方法在實務(wù)中都在使用，但選擇了其中一種方法后，應(yīng)該保證以后核算的連續(xù)性，即不應(yīng)該變更為另一種方法。
土豆-券商-北京(184207866)2011-11-29 11:11:02 以前在會所做的時候我覺得 第一種方法居多 就是計入管理費用
彩-會計師-北京(56739931)2011-11-29 11:11:27 《企業(yè)會計準(zhǔn)則講解》第七章無形資產(chǎn)對此作出了進一步明確：
企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)。土地使用權(quán)用于自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時，土地使用權(quán)的賬面價值不與地上建筑物合并計算其成本，而仍作為無形資產(chǎn)進行核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊。但下列情況除外：
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計入所建造的房屋建筑物成本；
2.企業(yè)外購的房屋建筑物，實際支付的價款中包括土地以及建筑物的價值，則應(yīng)當(dāng)對支付的價款按照合理的方法（例如，公允價值）在土地和地上建筑物之間進行分配；如果確實無法在地上建筑物與土地使用權(quán)之間進行合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)核算。
企業(yè)改變土地使用權(quán)的用途，將其作為用于出租或增值目的時，應(yīng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。
我也認(rèn)為計入管理費用比較謹(jǐn)慎
第二篇：在建工程土地使用權(quán)攤銷
在建項目土地使用權(quán)的相關(guān)會計處理問題
在實務(wù)中常常會遇到企業(yè)在建項目占用的土地使用權(quán)后續(xù)攤銷應(yīng)該費用化還是資本化的爭議問題，費用化與否關(guān)系到稅收的繳納時間，企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)等，是實務(wù)界的會計從業(yè)者和稅務(wù)機關(guān)都很關(guān)心的問題。以下將就此問題進行討論，提出業(yè)界的兩種會計處理方法，并給出筆者對此問題的觀點。（本文中提到的土地使用權(quán)不包括作為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)和房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)。）
一、兩種會計處理方法
《企業(yè)會計準(zhǔn)則講解》中提到，企業(yè)為建造固定資產(chǎn)通過出讓方式取得土地使用權(quán)而支付的土地出讓金不計入在建工程成本，應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)。即會計處理為：
借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 貸：銀行存款等
由于準(zhǔn)則中有明確的規(guī)定，所以對這一點是毫無爭議的，但無論是《企業(yè)會計準(zhǔn)則》還是《企業(yè)會計準(zhǔn)則講解》，其中均未提及在建項目占用的計入無形資產(chǎn)的土地使用權(quán)后續(xù)攤銷是否應(yīng)計入在建工程成本。對此，業(yè)界有以下兩種觀點：
（一）計入當(dāng)期損益
《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號——無形資產(chǎn)》第十七條規(guī)定，無形資產(chǎn)的攤銷金額一般應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期損益，其他會計準(zhǔn)則另有規(guī)定的除外。這就是說，一般情況下，無形資產(chǎn)的攤銷應(yīng)計入當(dāng)期損益，而在建項目占用的土地使用權(quán)既然計入無形資產(chǎn)，其后續(xù)攤銷也應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期損益，比如管理費用。會計處理的分錄如下：
借：管理費用等
貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)
（二）計入在建工程
雖然在《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號——無形資產(chǎn)》中規(guī)定了無形資產(chǎn)的攤銷一般計入當(dāng)期損益，但也加上了一句“其他會計準(zhǔn)則另有規(guī)定的除外”。盡管并無任何其他會計準(zhǔn)則規(guī)定工程在建期間無形資產(chǎn)的攤銷可以計入工程成本，但也無任何條文加以禁止。實務(wù)中對在建項目的土地使用權(quán)攤銷計入在建工程成本這一做法一般持默許態(tài)度，其會計處理為：
借：在建工程
貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)
二、對兩種會計處理方法的思考
很多企業(yè)在進行在建項目土地使用權(quán)攤銷的會計處理時往往基于自身利益的考慮來選擇計入的科目，可能為了對外表現(xiàn)出較好的業(yè)績而推遲費用的確認(rèn)，選擇上文中的第二種會計處理方法；也可能為了眼前少交企業(yè)所得稅而立刻將土地使用權(quán)攤銷計入當(dāng)期損益，選擇上文中的第一種會計處理方法。
雖然《企業(yè)會計準(zhǔn)則》對在建項目土地使用權(quán)的后續(xù)攤銷應(yīng)該計入何科目未做規(guī)定，但《企業(yè)會計準(zhǔn)則》中規(guī)定了土地使用
權(quán)應(yīng)該與固定資產(chǎn)分開核算，房是房地是地。筆者認(rèn)為，在建項目的土地使用權(quán)攤銷計入在建工程的話，如果建造期間比較長，土地使用權(quán)的價值就隨著攤銷大多進入了固定資產(chǎn)成本中，也就是說工期拖得越長，土地使用權(quán)攤銷計入固定資產(chǎn)的金額就越大，固定資產(chǎn)價值也就越大。例如，土地使用權(quán)的年限為20年，則該土地使用權(quán)的價值分20年進行攤銷，如果在建項目工期為5年，則有四分之一的土地使用權(quán)價值計入了在建工程，最終計入固定資產(chǎn)；而如果在建項目工期被拖延至10年，則有一半的土地使用權(quán)價值會計入在建工程，最終計入固定資產(chǎn)，這種情況下工期10年的固定資產(chǎn)價值大于工期5年的固定資產(chǎn)價值，原因就在于更多的土地使用權(quán)價值計入了固定資產(chǎn)。然而，拖延工期并不會增加固定資產(chǎn)的價值，這樣做既不合理，又有延遲損益確認(rèn)，操縱利潤的嫌疑。
另外，在建項目的土地使用權(quán)的累計攤銷予以資本化后，如果該固定資產(chǎn)存在殘值，是不是會發(fā)生有一小部分土地使用權(quán)沒有被折舊掉的情況？例如，在建項目的土地使用權(quán)價值3000萬，使用年限20年，若攤銷計入損益的話，每年攤銷150萬（3000萬÷20年），20年后無殘值；若攤銷計入在建工程，工期為10年，每年攤銷150萬（3000萬÷20年），計入在建工程然后轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)的金額為1500萬（150萬×10年），固定資產(chǎn)計提折舊的年限為20年，殘值率5%，則土地使用權(quán)的價值中有75萬（1500萬×5%）將會留在殘值中，無法消化。筆者認(rèn)為，土地使用權(quán)
類似于土地租賃費用性質(zhì)，不存在殘值，如果產(chǎn)生上述情況就會發(fā)生計入無形資產(chǎn)的土地使用權(quán)改變了資產(chǎn)性質(zhì)，由無形資產(chǎn)變?yōu)楣潭ㄙY產(chǎn)，經(jīng)折舊后存在殘值，從而導(dǎo)致會計報表與現(xiàn)實不符的情況。
而且，將在建項目的土地使用權(quán)初始確認(rèn)時計入無形資產(chǎn)本就屬于資本化，攤銷的時候再計入在建工程，屬于再次資本化，然后在建工程轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)以后計提折舊才費用化，在費用化之前只是資產(chǎn)的重分類，該會計處理并無意義，只是推遲了費用化的時間，由無形資產(chǎn)→當(dāng)期損益的過程延長至了無形資產(chǎn)→在建工程→固定資產(chǎn)→當(dāng)期損益。
由此，筆者還是比較認(rèn)同第一種觀點，應(yīng)將在建項目的土地使用權(quán)攤銷費用化，計入當(dāng)期損益。筆者建議出臺相關(guān)的解釋公告，堵住企業(yè)會計準(zhǔn)則的這一疏漏，以規(guī)范并統(tǒng)一業(yè)界的行為。
第三篇：在建工程及相關(guān)土地使用權(quán)的直接轉(zhuǎn)讓
在建工程及相關(guān)土地使用權(quán)的直接轉(zhuǎn)讓，也就是通常所說的房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓，對此，法律規(guī)定的較為嚴(yán)格。以下主要就此種方式的轉(zhuǎn)讓做一簡述。
一、在建工程及相關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件和法律依據(jù)
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第38條：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
1、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;
2、按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上;屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。約定房屋建設(shè)工程必須完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，是為了避免一些開發(fā)商在取得土地使用權(quán)之后不去開發(fā)，而是進行倒賣，這樣會無形增加土地成本，最終會導(dǎo)致房價高企，不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。
二、關(guān)于在建工程轉(zhuǎn)讓的限制問題。
1、在建工程是否被司法查封。如果在建工程已經(jīng)遭到司法查封，則是禁止轉(zhuǎn)讓的。只有依法解除了司法查封，才可以進行轉(zhuǎn)讓。
2、在建工程是否已經(jīng)支付了全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。根據(jù)法律規(guī)定，如果不符合這一條件，也是不可以轉(zhuǎn)讓的。需注意的是，取得了土地使用權(quán)證書，乃至取得的商品房預(yù)售許可證，在事實上也不一定就支付了全部土地使用權(quán)出讓金，因為有時地方政府對企業(yè)會采取一些變通做法，因此一定要審查土地使用金的繳納單據(jù)或由房管部門出具已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金的證明。
3、在建工程的抵押情況?！段餀?quán)法》第一百九十一條規(guī)定：“ 抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！币虼丝梢姡鞘茏屓舜鸀榍鍍攤鶆?wù)消滅抵押權(quán)，已經(jīng)設(shè)定抵押的在建工程，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。
4、在建工程的施工情況。建設(shè)工程施工合同是就建設(shè)工程的進場施工到最后竣工業(yè)主與施工方關(guān)于權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，在建工程是建設(shè)工程施工合同的標(biāo)的，業(yè)主與施工方都對該在建工程擁有一定的權(quán)利，在業(yè)主拖欠巨額工程款的前提下，即使工程竣工，施工方就工程款還有六個月的優(yōu)先受償期。因此，雖然無法律明文規(guī)定，編者認(rèn)為在建工程的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)經(jīng)過施工方的同意方可進行。
5、在建工程是否取得合法手續(xù)。不僅是土地出讓金的繳納，在建工程的其他方面的合法手續(xù)也應(yīng)具備，例如施工許可證等。因為項目轉(zhuǎn)讓后這些手續(xù)均要進行依法變更，因此，在建工程取得合法手續(xù)也是在建工程可以轉(zhuǎn)讓的前提條件。
6、關(guān)于已經(jīng)取得預(yù)售許可證并部分預(yù)售的在建工程轉(zhuǎn)讓是否需要預(yù)購人同意的問題。
三、在建工程項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議的簽訂。在建工程項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議的主要合同條款內(nèi)容如下：
1、雙方當(dāng)事人情況
2、項目概況(包括：坐落地點、項目性質(zhì)、四至、占地面積等)
3、轉(zhuǎn)讓方對在建工程轉(zhuǎn)讓限制條件的不存在或已解決承諾。
4、項目轉(zhuǎn)讓時土地使用權(quán)性質(zhì)，獲得方式及使用期限
5、轉(zhuǎn)讓費用的構(gòu)成、數(shù)額、支付方式和期限
6、項目用地、工程建設(shè)的有關(guān)審批程序重新辦理手續(xù)協(xié)助
7、在建工程轉(zhuǎn)讓交割日期及方式
8、雙方的權(quán)利義務(wù)
9、違約責(zé)任
10、解決爭議的方法
11、轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定的其它事項.如果律師是代理在建工程的受讓方，那么一定要清楚，因為信息不對稱，收購該在建工程的法律風(fēng)險主要在受讓方這邊，代理律師應(yīng)采取具體措施，通過讓轉(zhuǎn)讓方提供履約擔(dān)?；蚍制诜謼l件付款等方式來化解受讓方承擔(dān)的法律風(fēng)險。
第四篇：“土地使用權(quán)、不動產(chǎn)、在建工程出資模式”案例分析
房地產(chǎn)項目資產(chǎn)重組之三：“土地使用權(quán)、不動產(chǎn)、在建工程出資模式”案例分析
2013-07-11 09:03:33來源：納稅服務(wù)網(wǎng)作者：李森【 大 中 小 】添加收藏
案例背景介紹
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、住宅地產(chǎn)開發(fā)的小型房地產(chǎn)開發(fā)公司，公司在過去的10年里已經(jīng)成功開發(fā)了多個商業(yè)及住宅項目。公司在一年前通過“招拍掛”的方式取得一塊商業(yè)用地（B土地）。B土地地理位置優(yōu)越，位于城市商業(yè)區(qū)。當(dāng)?shù)卣疄楣膭畋臼猩虡I(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，特出臺了“對高檔酒店、商場建設(shè)用地土減免部分土地出讓金”的優(yōu)惠政策。B土地建設(shè)規(guī)劃為五星級酒店、商場、寫字樓，符合本地政府的優(yōu)惠政策的規(guī)定。輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在享受當(dāng)?shù)卣疁p免部分土地出讓金后，實際支付的B土地地價款及相關(guān)稅費為100?000?000元。由于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)持續(xù)的銷售低迷，輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司資產(chǎn)流動性受到了嚴(yán)重的影響。公司已經(jīng)沒有大量資金繼續(xù)進行B土地的后續(xù)開發(fā)工作及五星級酒店的籌建工作。輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東會決定通過資產(chǎn)重組引入資金方進行合作開發(fā)，開發(fā)完成后共同經(jīng)營五星級酒店及持有型物業(yè)。
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司預(yù)算部、工程部、資金部、酒店籌建部對該土地使用權(quán)的開發(fā)資金總量及酒店籌建資金總量進行了詳細(xì)的預(yù)測，預(yù)測開發(fā)資金缺口為250?000?000元。通過對B土地周邊近1年的土地成交情況調(diào)查，B土地經(jīng)當(dāng)?shù)氐脑u估師事務(wù)所評估的土地市場價值為150?000?000元。
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與京彩時代酒店投資管理有限公司進行多輪談判后，雙方最終決定以“土地使用權(quán)出資模式”完成資產(chǎn)重組，并進行后續(xù)的合作開發(fā)、酒店管理。本次資產(chǎn)重組的思路為：輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以B土地的土地使用權(quán)作價出資，京彩時代酒店投資管理有限公司以貨幣出資，雙方共同出資設(shè)立京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司，輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將其持有的B土地作價150?000?000元進行出資，京彩時代酒店投資管理有限公司以貨幣資金250?000?000元出資，共同設(shè)立京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司。京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司進行后續(xù)的五星級酒店、商場的建設(shè)運營、銷售、管理工作。
京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司注冊資本為人民幣400?000?000元，雙方的出資比例為：輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以B土地的土地使用權(quán)作價出資150?000?000元，持有京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司37.5%的股權(quán)；京彩時代酒店投資管理有限公司以貨幣資金出資250?000?000元，持有京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司62.5%的股權(quán)。
京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司經(jīng)過兩年的時間完成了五星級酒店、商場、寫字樓的建設(shè)，通過驗收后投入了使用。后經(jīng)資產(chǎn)評估師事務(wù)所對五星級酒店、商場、寫字樓等持有型物業(yè)進行評估，其交付使用時的評估價值為1?000?000?000元，評估時點京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司賬面凈資產(chǎn)為1?000?000?000元。
為什么輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的股東要選擇“土地使用權(quán)出資模式”進行本次資產(chǎn)重組呢？原因有以下幾點：
B土地位置較好，位于城市商業(yè)區(qū)中心。該區(qū)域的商業(yè)房產(chǎn)，具有較強的稀缺性，未來的升值空間很大。如果單純的通過出售B土地的土地使用權(quán)獲得出售收入，雖然輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司可以馬上得到一筆土地轉(zhuǎn)讓價款，但是無法享有該區(qū)域商業(yè)房產(chǎn)升值帶來的收益。
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在取得B土地的土地使用權(quán)所支付的價款中，是按照當(dāng)?shù)卣膬?yōu)惠政策規(guī)定，扣除免除部分的土地出讓金后的金額支付的土地價款。如果輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將B土地的土地使用權(quán)協(xié)議轉(zhuǎn)讓，當(dāng)?shù)卣筝x安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司補繳免除部分土地出讓金。輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司扣除補繳的土地出讓金、轉(zhuǎn)讓B土地需要支付的相關(guān)稅費后，出售B土地獲得的凈投資收益是非常低的。
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在房地產(chǎn)行業(yè)“下行”的大環(huán)境下，作為公司主業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)雖然受到影響，公司已經(jīng)沒有足夠的資金完成B土地的開發(fā)及酒店、商場的經(jīng)營，但公司并沒有出現(xiàn)資金斷鏈的局面，并不需要立即變現(xiàn)B土地來增加公司的流動性。在這種情況下，公司股東決定與資金方合作開發(fā)經(jīng)營B土地。保留部分持有型物業(yè)，為以后公司投融資行為創(chuàng)造財務(wù)環(huán)境（如：利用股權(quán)或不動產(chǎn)進行抵押貸款等。）
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模較小，管理不規(guī)范，債務(wù)債權(quán)關(guān)系混亂，面臨的財務(wù)、稅務(wù)、法律風(fēng)險較大。以公司目前的財務(wù)、經(jīng)營現(xiàn)狀無法滿足京彩時代酒店投資管理有限公司的投資要求和投資條件。所以輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司必須將資產(chǎn)重組標(biāo)資產(chǎn)（B土地的土地使用權(quán)）剝離的到京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司名下，以便順利、快速的完成本次資產(chǎn)重組。
本次資產(chǎn)重組的操作要點。
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與京彩時代酒店投資管理有限公司共同出資設(shè)立“京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司”，并將B土地以非貨幣出資的方式剝離到京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司名下。雙方的持股比例為：輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司37.5%的股權(quán)；京彩時代酒店投資管理有限公司持有京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司62.5%的股份。
“以土地使用權(quán)作價出資注冊新公司”的法律、法規(guī)依據(jù)及提交的資料、材料。
根據(jù)《公司法》第27條之規(guī)定：
股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財產(chǎn)除外。對作為出資的非貨幣財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評估作價，核實財產(chǎn)，不得高估或者低估作價。法律、行政法規(guī)對評估作價有規(guī)定的，從其規(guī)定。全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊資本的百分之三十。
根據(jù)《公司注冊資本登記管理規(guī)定》第七條之規(guī)定：作為股東或者發(fā)起人出資的非貨幣財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)由具有評估資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)評估作價后，由驗資機構(gòu)進行驗資。
根據(jù)《公司注冊資本登記管理規(guī)定》第八條之規(guī)定：股東或者發(fā)起人可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資。股東或者發(fā)起人以貨幣、實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)以外的其他財產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)符合國家工商行政管理總局會同國務(wù)院有關(guān)部門制定的有關(guān)規(guī)定。
根據(jù)國家工商總局《有限責(zé)任公司設(shè)立登記提交材料規(guī)范》的規(guī)定，辦理京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司的工商登記需要提交以下材料：
公司法定代表人簽署的《公司設(shè)立登記申請書》。
全體股東簽署的《指定代表或者共同委托代理人的證明》及指定代表或委托代理人的身份證件復(fù)印件；應(yīng)標(biāo)明指定代表或者共同委托代理人的辦理事項、權(quán)限、授權(quán)期限。
全體股東簽署的公司章程。
股東的主體資格證明或者自然人身份證件復(fù)印件。
股東為企業(yè)的，提交營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；股東為事業(yè)法人的，提交事業(yè)法人登記證書復(fù)印件；股東為社團法人的，提交社團法人登記證復(fù)印件；股東為民辦非企業(yè)單位的，提交民辦非企業(yè)單位證書復(fù)印件；股東為自然人的，提交身份證件復(fù)印件；其他股東提交有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的資格證明。
依法設(shè)立的驗資機構(gòu)出具的驗資證明。
股東首次出資是非貨幣財產(chǎn)的，提交已辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件；
董事、監(jiān)事和經(jīng)理的任職文件及身份證件復(fù)印件；依據(jù)《公司法》和公司章程的有關(guān)規(guī)定，提交股東會決議、董事會決議或其他相關(guān)材料。股東會決議由股東簽署，董事會決議由董事簽字。
法定代表人任職文件及身份證件復(fù)印件；根據(jù)《公司法》和公司章程的有關(guān)規(guī)定，提交股東會決議、董事會決議或其他相關(guān)材料。股東會決議由股東簽署，董事會決議由董事簽字。
住所使用證明。
《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》。
當(dāng)?shù)毓芾聿块T需要提交的其他材料。
剝離“B土地”實際的操作方法。
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與京彩時代酒店投資管理有限公司共同向項目所在地的工商部門提出以“貨幣、非貨幣資產(chǎn)”共同出資設(shè)立“京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司”的申請。
同時應(yīng)對B土地進行資產(chǎn)評估并出具資產(chǎn)評估報告，以評估值為基礎(chǔ)確定非貨幣資產(chǎn)出資數(shù)額（非貨幣資產(chǎn)出資數(shù)額不得低于評估價值）。
工商登記辦理完畢后，應(yīng)及時到土地管理部門辦理B土地的過戶手續(xù)，將B土地由“輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”名下過戶至“京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司”名下。
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)協(xié)助京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司盡快辦理后續(xù)的建設(shè)手續(xù)，幫助其盡快完成B土地的開發(fā)、建設(shè)工作。以便使資產(chǎn)重組的雙方能盡快的產(chǎn)生收益。
對本次資產(chǎn)重組的說明：本次資產(chǎn)重組過程中涉及的“以土地使用權(quán)出資注冊新公司”的業(yè)務(wù)，該種業(yè)務(wù)在一、二線城市比較常見，對于三線城市、縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)在操作上可能會有一定的障礙。在確定該種資產(chǎn)重組方式以后，應(yīng)首先向本地工商、稅務(wù)、土地管理部門咨詢本種方案在當(dāng)?shù)氐目尚行?，以便保證資產(chǎn)重組的順利進行。
資產(chǎn)重組過程中的稅費分析。
營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加。
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）相關(guān)規(guī)定：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅；對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。
根據(jù)該通知的規(guī)定，輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以B土地的土地使用權(quán)出資注冊京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司的行為，屬于“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險”的行為，不征收營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加。
印花稅。
根據(jù)財稅[2006]162號《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知 》第三條的規(guī)定：對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以B土地的土地使用權(quán)作價投資成立京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司，會涉及到B土地的土地使用權(quán)的權(quán)屬變更，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)”繳納印花稅，稅率為所載金額的萬分之五。
印花稅元
契稅。
國務(wù)院令[1997]第224號《中華人民共和國契稅暫行條例》相關(guān)規(guī)定如下：
第四條 契稅的計稅依據(jù)：
國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格；
土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買的市場價格核定；
土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。
前款成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機關(guān)參照市場價格核定。
財法字[1997]52號《中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》相關(guān)規(guī)定如下：
第八條規(guī)定：土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；以土地、房屋權(quán)屬抵債；以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。
第九條規(guī)定：條例所稱成交價格，是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格。包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。
根據(jù)以上法律、法規(guī)的規(guī)定，“京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司”在接受輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以B土地的土地使用權(quán)出資后，應(yīng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，繳納契稅。契稅的計稅依據(jù)應(yīng)為評估后的出資額。
京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司應(yīng)繳契稅=150?000?000?3%=4?500?000元
土地增值稅
對于輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“以土地使用權(quán)作價出資注冊新公司”的行為適用的法律、法規(guī)。
根據(jù)“財稅字〔1995〕048號”《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》的規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。根據(jù)“財稅[2006]21號”《關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題》的規(guī)定：“對于以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用。
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定：
納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：
隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；提供扣除項目金額不實的；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。
計算增值額的扣除項目時，取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
由于輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司屬于“房地產(chǎn)開發(fā)類型”的企業(yè)，根據(jù)上述法律、法規(guī)的規(guī)定，需要交納土地增值稅。
土地增值稅額的計算：
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的土地增值稅的計稅收入不能選用其購入時的價格100?000?000元，而應(yīng)選用B土地的市場評估價格150?000?000元。
土地增值稅計稅收入：150?000?000元
允許扣除項目金額：100?000?000＋75?000=100?075?000（B土地的購買價款、印花稅）[為什么不扣除印花稅？
已修改]
增值額：元
增值率：
土地增值稅：元
企業(yè)所得稅
適用的法律、法規(guī)：
根據(jù)財稅[2009]59號《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》的規(guī)定：
第二條：本通知所稱股權(quán)支付，是指企業(yè)重組中購買、換取資產(chǎn)的一方支付的對價中，以本企業(yè)或其控股企業(yè)的股權(quán)、股份作為支付的形式；所稱非股權(quán)支付，是指以本企業(yè)的現(xiàn)金、銀行存款、應(yīng)收款項、本企業(yè)或其控股企業(yè)股權(quán)和股份以外的有價證券、存貨、固定資產(chǎn)、其他資產(chǎn)以及承擔(dān)債務(wù)等作為支付的形式。
第四條第三款：企業(yè)股權(quán)收購、資產(chǎn)收購重組交易，相關(guān)交易應(yīng)按以下規(guī)定處理：
被收購方應(yīng)確認(rèn)股權(quán)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。
收購方取得股權(quán)或資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)應(yīng)以公允價值為基礎(chǔ)確定。
被收購企業(yè)的相關(guān)所得稅事項原則上保持不變。
根據(jù)上述法規(guī)的規(guī)定，輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)將“以B土地的土地使用權(quán)”投資組建京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司的行為視為“股權(quán)收購”行為，計稅基礎(chǔ)應(yīng)為B土地的公允價價值。（注：本次資產(chǎn)重組涉及的企業(yè)所得稅是在“不考慮輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其他損益因素”的前提下計算得出的，與輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所得稅匯算清繳所對應(yīng)的企業(yè)所得稅數(shù)額可能存在不一致。）
所得稅=（150?000?000-100?000?000-14?977?500-75?000）?25%=8?736?875元
稅費合計：
資產(chǎn)重組的賬務(wù)處理分析
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的賬務(wù)處理如下：
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“以B土地的土地使用權(quán)作價出資”成立京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司時，由于輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司具有重大影響，應(yīng)采用權(quán)益法核算“長期股權(quán)投資”，賬務(wù)處理為：
借：長期股權(quán)投資—投資成本150?000?000
貸：開發(fā)成本100?000?000
營業(yè)外收入50?000?000
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司計提土地增值稅時的賬務(wù)處理：
借：營業(yè)外[科目錯字
已修改]支出
貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交土地增值稅
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以銀行存款繳納土地增值稅時的賬務(wù)處理：
借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交土地增值稅
貸：銀行存款
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司計提印花稅時的賬務(wù)處理：
借：營業(yè)外支出75?000
貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交印花稅75?000
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以銀行存款繳納印花稅的賬務(wù)處理：
借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交印花稅75?000
貸：銀行存款75?000
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司計提所得稅的賬務(wù)處理：
借：營業(yè)外支出8?736?875
貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交所得稅8?736?875
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以銀行存款繳納所得稅的賬務(wù)處理：
借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交所得稅8?736?87貸：銀行存款8?736?875
京彩時代酒店投資管理有限公司的賬務(wù)處理如下：
借：長期股權(quán)投資250?000?000
貸：銀行存款250?000?000
重組雙方的現(xiàn)金凈流量及形成的資產(chǎn)價值分析（不考慮現(xiàn)值因素）。
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與本次資產(chǎn)重組相關(guān)的現(xiàn)金流量、形成的資產(chǎn)價值分析。
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與本次資產(chǎn)重組有關(guān)的現(xiàn)金流量情況。
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得B土地時的現(xiàn)金流出量：100?000?000元。
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繳納相關(guān)稅費時的現(xiàn)金流出量：元。
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在B項目開發(fā)完成后，按照其持有的京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司37.5%股份所享有的凈資產(chǎn)價值為：
1?000?000?000X37.5%=375?000?000元
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本次資產(chǎn)重組的價值分析。
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過本次資產(chǎn)重組獲得京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司股權(quán)價值375?000?000元，其購買B土地的土地使用權(quán)投資為比100?000?000，資產(chǎn)增值額275?000?000元，投資報酬率為：275%。
輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司如果將B土地按照評估的市場價格進行出售，可以獲得的增值額為50?000?000元，投資報酬率為：50%。
可以看出，在不考慮貨幣的時間價值的情況下，輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過本次資產(chǎn)重組增加了收益額225?000?000元（假定輝安國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司可以按照市場價值將其持有的京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司的股份進行變現(xiàn)），提高了資產(chǎn)的投資報酬率。
京彩時代酒店投資管理有限公司與本次資產(chǎn)重組相關(guān)的現(xiàn)金流量、形成的資產(chǎn)價值分析。
京彩時代酒店投資管理有限公司與本次資產(chǎn)重組有關(guān)的現(xiàn)金流量情況。
京彩時代酒店投資管理有限公司注冊京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司時的現(xiàn)金流出量：250?000?000元。
京彩時代酒店投資管理有限公司在B項目開發(fā)完成后，按照其持有的京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司62.5%股份所享有的凈資產(chǎn)價值為：
1?000?000?000X62.5%=625?000?000元
京彩時代酒店投資管理有限公司本次資產(chǎn)重組的價值分析。
京彩時代酒店投資管理有限公司通過本次資產(chǎn)重組，所持有的62.5%的京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司股權(quán)價值為625?000?000元，其注冊京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司時的投資款為250?000?000元。京輝國際房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司完成B土地的開發(fā)工作后，京彩時代酒店投資管理有限公司投資資產(chǎn)增值額375?000?000元，投資報酬率為：150%。
第五篇：最高人民法院行政審判庭關(guān)于在已取得土地使用權(quán)的范圍內(nèi)開采砂石是否需辦理礦產(chǎn)開采許可證問題的答復(fù)
最高人民法院行政審判庭關(guān)于在已取得土地使用權(quán)的范圍內(nèi)開采砂石是否需辦理礦產(chǎn)
開采許可證問題的答復(fù)（[2006]行他字第15號）
青海省高級人民法院：
你院《關(guān)于對在已取得土地使用權(quán)的范圍內(nèi)開采砂石是否再辦理礦產(chǎn)開采許可證的請示》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：
原則同意你院第二種意見。即根據(jù)《礦產(chǎn)資源法實施細(xì)則》第十五條關(guān)于“本細(xì)則由地質(zhì)礦產(chǎn)部負(fù)責(zé)解釋”的規(guī)定，參照國土資源部國土資函(1998)190號《關(guān)于開山鑿石、采挖砂、石、土等礦產(chǎn)資源適用法律問題的復(fù)函》中關(guān)于“建設(shè)單位因工程施工而動用砂、石、土，但不將其投人流通領(lǐng)域以獲取礦產(chǎn)品營利為目的，或就地采挖砂、石、土用于公益性建設(shè)的，不辦理采礦許可證，不繳納資源補償費”的解釋，水電站建設(shè)單位因工程施工而在批準(zhǔn)用地的范圍內(nèi)采挖砂、石、土，用于水電站大壩混凝土澆筑工程的，無須辦理礦產(chǎn)開采許可證及繳納資源補償費。
此復(fù)。
2006年10月31日
附：
青海省高級人民法院關(guān)于對在已取得土地使用權(quán)的范圍內(nèi)開采砂石是否再辦理礦產(chǎn)開采許可證的請示
（青行他字[2006]01號）
最高人民法院行政審判庭：
我院受理的原告青海省三江水電開發(fā)股份有限公司不服黃南州國土資源局作出的行政處罰上訴一案．在審理過程中因涉及中華人民共和國國土資源部《關(guān)于開山鑿石、采挖砂、石、土等礦產(chǎn)資源適用法律問題的復(fù)函》，對該復(fù)函是否能參照執(zhí)行，因意見不一致，特向你庭請示?，F(xiàn)將情況報告如下：
青海省三江水電公司于2003年7月1日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，在青海省黃南州尖扎縣康揚鎮(zhèn)黃河段動工修建康揚水電站。2004年初黃南州國土資源局發(fā)現(xiàn)三江水電公司在未申請采礦登記、領(lǐng)取采礦證的情況下，從批準(zhǔn)用土的施工現(xiàn)場大量挖取砂石料澆筑混凝土大壩。4月6日黃南國土局向三江水電公司送達了《責(zé)令履行礦產(chǎn)資源法定義務(wù)通知書》和9月17日送達了《責(zé)令停止礦產(chǎn)資源違法行為通知書》。三江水電公司均未理睬。9月24日黃南國土資源局向該公司送達了《礦產(chǎn)資源行政處罰告知書》和《礦產(chǎn)資源行政處罰聽證告知書》。在該公司拒絕履行的情況下，9月30日黃南州國資局向該公司送達了國土資源字(2004)第2號《礦產(chǎn)資源行政處罰決定書》。該公司對處罰決定不服，向青海省國土資源廳提起行政復(fù)議。2005年2月1日，青海省國土資源廳作出維持黃南州國土資源局的處罰決定。該公司不服復(fù)議決定于2005年2月25日向黃南州中級人民法院提起行政訴訟。黃南州中級人民法院審理后作出維持黃南州國土局處罰決定的判決。
青海省三江水電公司上訴稱：經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)于2003年7月1日開始修建康楊水電站，因開挖廠房基礎(chǔ)，自然會產(chǎn)生一些棄渣廢料(砂石)。為保持水土，恢復(fù)地面原貌，施工通過回收利用，處理這些廢料，既有利于環(huán)保要求，也有利于水土保持，符合國家政策。根據(jù)國土資源部《關(guān)于開山鑿石、采挖砂、石、土等礦產(chǎn)資源適用法律問題的復(fù)函》和《關(guān)于解釋工程施工采挖砂、石、土等礦產(chǎn)資源有關(guān)問題的復(fù)函》的規(guī)定，其行為正是該復(fù)函所規(guī)定的“不辦理采礦許可證，不繳納資源補償費”的情形，其行為并非違法。
黃南州國土資源局辯稱：依據(jù)《中華人民共和國礦產(chǎn)資源法》和《中華人民共和國礦產(chǎn)資源法實施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，青海省三江水電公司在未取得采礦許可證而擅自采礦屬違法行為。國土資源部的兩個復(fù)函針對的是為建設(shè)公益事業(yè)，可不辦理采礦許可證、不繳納資源補償費，而青海三江水電公司修建水電站屬非公益性建設(shè)外的其他工程建設(shè)項目，應(yīng)依法辦理采礦登記手續(xù)并繳納礦產(chǎn)資源補償費。
我院審判委員會在討論此案時，形成兩種意見：一種意見認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國礦產(chǎn)資源法》第三條“……勘查、開采礦產(chǎn)資源，必須依法分別申請，經(jīng)批準(zhǔn)取得探礦權(quán)、采礦權(quán)，并辦理登記……”第三十九條“違反本法規(guī)定，未取得采礦許可證擅自采礦的，擅自進入國家規(guī)劃區(qū)，對國民經(jīng)濟具有重要價值的礦區(qū)范圍采礦的，擅自開采國家規(guī)定實行保護性開采的特定礦種的，責(zé)令停止開采、賠償損失、沒收采出的礦產(chǎn)品和違法所得，可以并處罰款……”和《中華人民共和國礦產(chǎn)資源法實施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，青海三江水電公司應(yīng)當(dāng)依法辦理采礦許可證手續(xù)。因《礦產(chǎn)資源法》和《礦產(chǎn)資源法實施細(xì)則》均未對已取得土地使用權(quán)的范圍內(nèi)開采礦產(chǎn)作特別規(guī)定，也未規(guī)定例外情形。所以，青海省三江水電公司應(yīng)根據(jù)法律和法規(guī)的規(guī)定，辦理采礦許可手續(xù)。另一種意見認(rèn)為：對已取得土地使用權(quán)的范圍內(nèi)開采礦石，礦產(chǎn)資源法和《礦產(chǎn)資源法實施細(xì)則》確未作特別規(guī)定。但是，根據(jù)《礦產(chǎn)資源法實施細(xì)則》第四十五條“本細(xì)則由地質(zhì)礦產(chǎn)部負(fù)責(zé)解釋”的規(guī)定，法規(guī)已授權(quán)國土資源部對該《細(xì)則》有權(quán)解釋。國土資源部國土資函(1998)190號《關(guān)于開山鑿石、采挖砂、石、土等礦產(chǎn)資源適用法律問題的復(fù)函》第二條“建設(shè)單位因工程施工而動用砂、石、土，但不將其投人流通領(lǐng)域以獲取礦產(chǎn)品營利為目的，或就地采挖砂、石、土用于公益性建設(shè)的，不辦理采礦許可證，不繳納資源補償費”和國土資函(1999)404號《關(guān)于解釋工程施工采挖砂、石、土礦產(chǎn)資源有關(guān)問題的復(fù)函》：我部《關(guān)于開山鑿石、采挖砂、石、土等礦產(chǎn)資源適用法律問題的復(fù)函》“二”中的“因工程施工”和“就地”是指在工程建設(shè)項目批準(zhǔn)占地范圍內(nèi)，因工程需要動用或采挖砂、石、土用于本工程建設(shè)。目的是鼓勵建設(shè)單位在建設(shè)中充分利用已批準(zhǔn)占地范圍內(nèi)的礦產(chǎn)資源，減少異地開采，以利于保護環(huán)境……國土資源部的兩份復(fù)函應(yīng)視為是對《中華人民共和國礦產(chǎn)資源法實施細(xì)則》的有權(quán)解釋。青海省三江水電公司依據(jù)該解釋在批準(zhǔn)用地的范圍內(nèi)，就地采挖砂、石用于本工程符合國土資源部兩個復(fù)函精神，可不辦理采礦許可證、不繳納資源補償費。
請批復(fù)。
2006年10月12日
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