第一篇：北京樓市信貸悄然收緊 招行農(nóng)行開始認房又認貸

北京樓市信貸悄然收緊 招行農(nóng)行開始認房又認貸

2016年12月01日07:55 證券日報

在上海、天津再度升級樓市調(diào)控政策后，北京的樓市信貸也開始悄然收緊。

11月29日，《證券日報》從農(nóng)業(yè)銀行(3.240, 0.00, 0.00%)相關人士處了解，目前該行的住宅貸款開始執(zhí)行“認房又認貸”政策。這也意味著，只要借款人利用貸款購買過一套或者以上的住房，再次申請貸款買房時，將被認定是第二套及以上住房。而除農(nóng)業(yè)銀行外，招商銀行(18.660, 0.00, 0.00%)在北京區(qū)域也開始執(zhí)行上述信貸政策。

此前，北京的“930”新政中對二套房貸款，只看購房人名下的房產(chǎn)數(shù)量，并不要求銀行執(zhí)行認貸政策。不過，根據(jù)“930”新政的規(guī)定，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，“銀行收緊信貸，一方面可能確實是為了配合樓市的整體調(diào)控，另一方面，年末銀行的信貸額度所剩無幾，從往年的經(jīng)驗來看，很多銀行都會在此時收緊房貸，市場對此也已經(jīng)習慣了。”

據(jù)悉，11月份北京的新房和二手房成交量雙雙下滑，其中二手房成交量更是創(chuàng)下春節(jié)后的月底新低，局部區(qū)域的二手房價格更是明顯下調(diào)。

11月12城加碼調(diào)控

而在北京收緊樓市信貸前，11月28日上海市住建委、人民銀行上海分行、上海銀監(jiān)局便聯(lián)合印發(fā)了《關于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》，要求自11月29日起，居民家庭購買首套住房申請商業(yè)貸款的，首付款比例不低于35%；在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業(yè)貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

同日，上海市住房公積金管理委員會印發(fā)的《關于調(diào)整本市住房公積金個人貸款政策的通知》，則嚴格要求執(zhí)行公積金差別化信貸政策，調(diào)高對第二套改善型購房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房貸款利率上浮10%、二套普通商品房個人貸款最高限額下調(diào)10萬元，并停止向已有兩次公積金貸款于記錄的職工家庭再行發(fā)放貸款。

此外，中國人民銀行天津分行官方網(wǎng)站也在11月28日當天，掛出了由該行與同天津銀監(jiān)局聯(lián)合發(fā)布的《關于進一步加強住房信貸政策管理工作的通知》，對居民家庭申請商業(yè)性個人住房貸款購買首套住房的，最低首付款比例為30%；對擁有1套住房且相應購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買住房的，最低首付款比例為40%；但對非本市戶籍居民家庭，在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)購買首套住房的，貸款最低首付款比例為40%。

實際上，在上海和天津加碼調(diào)控前，僅11月份便有包括石家莊、福州、杭州、深圳、武漢、東莞、成都、廣州、西安、南京在內(nèi)的10個城市升級了調(diào)控措施，并加大了落地執(zhí)行的力度。

本次調(diào)控或持續(xù)一年

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，上海、天津等升級調(diào)控的城市都是房價前期漲幅較高的，從10月份房價走勢看，兩地的漲幅雖有所放緩，但仍處于上漲通道，本次調(diào)控升級顯然是為了抑制當?shù)乩^續(xù)上漲的房價。而從市場走勢看，11月份住宅成交量開始明顯下調(diào)，疊加這些調(diào)控措施后，預計市場會繼續(xù)降溫。

“最新的政策，主要特征就是認房又認貸，基本恢復到2014年‘930’之前政策力度。預計其他一線城市及漲幅比較大的二線城市，后續(xù)都有可能部分恢復認房又認貸的政策，這對市場的改善需求打擊非常大?！睆埓髠フJ為，本次調(diào)控周期起碼會持續(xù)6個月—9個月，甚至有可能周期拉長到2018年，22個出臺調(diào)控的城市，整體房價將出現(xiàn)10%以上的下調(diào)空間。

實際上，密集出臺的調(diào)控政策已經(jīng)起到了一定效果。上周，全國各地新房成交量再度下滑，且絕對值為“十一”調(diào)控潮以來的單周最低位。中原監(jiān)測的40個城市數(shù)據(jù)顯示，上周新建住宅成交面積環(huán)比下降10%，其中一線、二線城市分別下降7%、14%，三、四線城市微升1%。在調(diào)控整體收緊后的兩個月內(nèi)，新房成交正呈現(xiàn)出逐周走低之勢。11月份前4周的40城市新房合計成交量較10月份同期下降約兩成，且各線城市均現(xiàn)回落。二手房市場成交量也逐步走低，上周中原監(jiān)測的21個城市二手住宅成交面積環(huán)比下降5%，且持續(xù)4周成交量環(huán)比下滑。11月份前四周的二手房合計成交量較10月份同期下降約5%，其中蘇州、上海的降幅已近三成。值得關注的是，上海中原經(jīng)理指數(shù)9月份以來基本處于持續(xù)下行走勢，且近兩周均在50%臨界值以下，即過半的經(jīng)理人看跌，這意味著后市預期及市場信心不斷趨冷。

此外，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至11月29日，北京當月二手房住宅合計簽約18055套，全月成交不足2萬套已成定局。而這一數(shù)據(jù)也是2016年下半年的最低值，并連續(xù)2個月在2萬套左右徘徊，預計12月份市場成交量也很難升至2萬套以上。同期，北京11月份新建商品房住宅更是僅成交2605套，全月不足3000套，同比、環(huán)比皆繼續(xù)下調(diào)。

業(yè)內(nèi)人士指出，北京近期出臺的政策力度是全國最大的，對市場影響很大，從北京11月份住宅市場的變化看，局部區(qū)域的二手房價格已經(jīng)出現(xiàn)明顯下調(diào)。

第二篇：認房又認貸對房地產(chǎn)改革的作用

“認房又認貸” 房產(chǎn)市場改革良藥？

武漢住房公積金管理委員會日前下發(fā)了《關于完善住房公積金政策支持職工解決基本住房需求的通知》（下簡稱《通知》），調(diào)整全市住房公積金政策。（12月27日荊楚網(wǎng)）推進房產(chǎn)市場改革，滿足住房剛性需求，嚴打住房投資，是推進房產(chǎn)市場健康發(fā)展的通行做法。武漢市最新頒布的《通知》，對購房人的住房條件、購房批次、信貸數(shù)額、公積金提取等進行了詳細規(guī)定，并制定了不同的政策，體現(xiàn)了疏堵結(jié)合、精準調(diào)控的調(diào)整思路，是在房產(chǎn)供應總量定量，需求旺盛的情況下，最大限度科學使用信貸（公積金）調(diào)控的最為有效的方法。

從實際上來看，購房市場，可以分成兩個群體，一是確實沒有住房的剛性需求群體；二是進行房產(chǎn)投資的群體。對于房產(chǎn)政策的調(diào)整，剛性需求群體更為關注，對其產(chǎn)生的影響也最大。此次出臺的《通知》，既有對投資行為的強有力調(diào)控，又可以滿足剛性需求群體的現(xiàn)實需求。

新政亮點一是“認貸又認房”，使得對市場需求管控更為科學。要實現(xiàn)房產(chǎn)市場健康發(fā)展，在土地供應緊張、房源有限、需求量大的情況下，必須加強對需求市場的科學調(diào)控。此次武漢出臺的《通知》，對剛性需求群體和投資房產(chǎn)群體進行了科學再劃分，特別將原有政策從“只認公積金貸款”改變?yōu)椤凹日J貸又認房”，將享受公積金貸款群體的范圍做了進一步限制，能夠最大限度的發(fā)揮公積金對剛需一族的保障功能。而對額度上的進一步細化，則是對認房又認貸的進一步配套和跟進，使得通過信貸調(diào)控措施更加完善。新政另一個亮點是，通過提取放松措施，將對二手房市場將起到推動作用。在新建房供應有限的情況下，無疑可以解決購房市場的現(xiàn)實需求，能夠調(diào)解購房群體選擇不同的房源，對市場進行有效分化，激活二手房市場。

當然，武漢此次通過信貸、公積金政策調(diào)控房產(chǎn)市場，仍然是金融杠桿調(diào)解房產(chǎn)市場的現(xiàn)實操作，是金融調(diào)控房產(chǎn)市場的一劑良藥。市場方面反映或?qū)⒉捎么黉N求走量。這在一定程度上能夠做到讓利于民。要實現(xiàn)房產(chǎn)市場健康發(fā)展，仍然有賴于構(gòu)建多層次的住房供應市場，形成商品房、公租房互為補益的市場結(jié)構(gòu)，以此滿足不同群體的住房的現(xiàn)實需求；其次，要通過細化購房群體分類，采取相應的政策措施予以規(guī)范，使得不同群體在住房市場中采取理性行動，才能從根本上推進住房市場改革。