第一篇：【致經(jīng)發(fā)管委】中信啟航專項(xiàng)計(jì)劃投資者推介材料PPT2014概要

中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃推介材料

二零一四年三月 申明

本次推介的所有說明和承諾以公布的《中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃受益憑證募集說明書》(以下簡(jiǎn)稱“《募集說明書》”為準(zhǔn)。

中信證券股份有限公司作為計(jì)劃管理人,確認(rèn)截至《募集說明書》封面載明日期,《募集說明書》不存在任何虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏。

計(jì)劃管理人承諾以誠(chéng)實(shí)信用、謹(jǐn)慎勤勉的原則管理和運(yùn)用專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn),但不保證專項(xiàng)計(jì)劃一定盈利,也不保證最低收益,對(duì)專項(xiàng)計(jì)劃未來的收益預(yù)測(cè)僅供受益憑證持有人參考,不構(gòu)成計(jì)劃管理人、托管人、推廣機(jī)構(gòu)或代理推廣機(jī)構(gòu)保證投資本金不受損失或取得最低收益的承諾。

專項(xiàng)計(jì)劃優(yōu)先級(jí)受益憑證獲得中誠(chéng)信證券評(píng)估有限公司給予的AAA級(jí)評(píng)級(jí)。該評(píng)級(jí)并不構(gòu)成購(gòu)買、出售或持有專項(xiàng)計(jì)劃優(yōu)先級(jí)受益憑證的建議,且評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)可以隨時(shí)修訂和撤銷有關(guān)評(píng)級(jí)。

投資者購(gòu)買本期專項(xiàng)計(jì)劃受益憑證,應(yīng)當(dāng)認(rèn)真閱讀《募集說明書》及有關(guān)的信息披露文件,進(jìn)行獨(dú)立的投資判斷。主管機(jī)關(guān)對(duì)本期專項(xiàng)計(jì)劃受益憑證發(fā)行的核準(zhǔn),并不表明對(duì)本期專項(xiàng)計(jì)劃受益憑證的投資價(jià)值作出了任何評(píng)價(jià),也不表明對(duì)本期專項(xiàng)計(jì)劃受益憑證的投資風(fēng)險(xiǎn)作出了任何判斷。

目錄

第一章產(chǎn)品概要 第二章交易結(jié)構(gòu) 第三章目標(biāo)資產(chǎn) 第四章投資價(jià)值分析 第五章風(fēng)險(xiǎn)揭示與緩釋

第一章產(chǎn)品概要 ?1.1 產(chǎn)品背景 ?1.2 產(chǎn)品簡(jiǎn)介 ?1.3 產(chǎn)品特點(diǎn) ?1.4 產(chǎn)品評(píng)級(jí)

1.1 產(chǎn)品背景 ?2012年12月7日,證監(jiān)會(huì)簽發(fā)《關(guān)于中信證券設(shè)立專業(yè)子公司開展不動(dòng)產(chǎn)基金業(yè)務(wù)的無異議函(機(jī)構(gòu)部部函[2012]646號(hào)》同意中信證券設(shè)立中信

金石基金管理有限公司,以推 動(dòng)包括國(guó)內(nèi)REITs 在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)

金融業(yè)務(wù) 5 本產(chǎn)品是中信證券搭建國(guó)內(nèi)REITs 業(yè)務(wù)平臺(tái)的原型產(chǎn)品

?中信證券在推動(dòng)國(guó)內(nèi)REITs 業(yè)務(wù)方面處于絕對(duì)的領(lǐng)先地位,自2006年起即與交易所、證監(jiān)會(huì)共同推動(dòng)國(guó)內(nèi)REITs 市場(chǎng)建設(shè),先后配合有關(guān)監(jiān)管部門研究工作,完成了50余份研究報(bào)告,并成為各相關(guān)監(jiān)管部門的外部專家并作為唯一的商業(yè)機(jī)構(gòu)代表,全程參與兩個(gè)市場(chǎng)試點(diǎn)辦法及配套法規(guī)的制定

?在國(guó)內(nèi)申請(qǐng)參與REITs 試點(diǎn)的地區(qū)和企業(yè)大部分聘請(qǐng)了中信證券作為財(cái)務(wù)顧問和主承銷商

?2011年4月,在香港為長(zhǎng)江實(shí)業(yè)成功發(fā)行全球首支以人民幣計(jì)價(jià)的REITs ——匯賢REITs ?2012年8月,以銀行間REITs 結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ),在銀行間市場(chǎng)為客戶成功發(fā)行境內(nèi)首支以不動(dòng)產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)支持票據(jù)

?7年來中信證券在國(guó)內(nèi)REITs 業(yè)務(wù)的推動(dòng)上始終堅(jiān)持不懈,力爭(zhēng)建立國(guó)內(nèi)首個(gè)REITs 業(yè)務(wù)平臺(tái),為企業(yè)提供更具競(jìng)爭(zhēng)力的創(chuàng)新金融產(chǎn)品 ?2014年1月16日,證監(jiān)會(huì)批復(fù)《關(guān)

于核準(zhǔn)中信證券股份有限公司設(shè)立 中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃的批復(fù)(證監(jiān)許可[2014]122號(hào)》同意中

信證券設(shè)立中信啟航產(chǎn)品,以私募REITs 的形式推動(dòng)國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)金融實(shí)踐

注1:此增值部分為扣除相關(guān)費(fèi)用和當(dāng)年優(yōu)先級(jí)基礎(chǔ)收益后的數(shù)額

注2:該預(yù)期收益率為在市場(chǎng)不出現(xiàn)大幅度波動(dòng)的情況下,上市退出后基于一定敏感性分析測(cè)得的結(jié)果,本身不構(gòu)成對(duì)投資者收益率的承諾

產(chǎn)品名稱 中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃 規(guī)模 52.1億 分級(jí)

計(jì)劃按70.1%:29.9%的比例劃分為優(yōu)先級(jí)和次級(jí)

優(yōu)先級(jí)份額存續(xù)期間獲得基礎(chǔ)收益,退出時(shí)獲得資本增值1的10%(浮動(dòng)收益部分

次級(jí)份額存續(xù)期間獲得滿足優(yōu)先級(jí)基礎(chǔ)收益后的剩余收益,退出時(shí)獲得資本增值的90%(浮動(dòng)收益部分

優(yōu)先級(jí) 次級(jí) 優(yōu)先級(jí)比例/規(guī)模

36.5億元(70.1% 15.6億元(29.9% 產(chǎn)品期限

預(yù)期3年,不超過5年(產(chǎn)品有權(quán)提前結(jié)束 預(yù)期4年,不超過5年(產(chǎn)品有權(quán)提前結(jié)束

投資者預(yù)期收益率(基礎(chǔ)收益 【5.5~7】%/年(根據(jù)詢價(jià)結(jié)果確定 日常收入滿足優(yōu)先級(jí)基礎(chǔ)收益后的剩 余收益

投資者預(yù)期收益率(整體收益含資產(chǎn)增值預(yù)期 約7%-9% 約12%-42% 基礎(chǔ)收益分配時(shí)點(diǎn) 每年最后一個(gè)工作日分配,分配金額為完整年度的基礎(chǔ)收益(首年分配金額為產(chǎn)品設(shè)立日到12月31日的應(yīng)計(jì)利息 評(píng)級(jí) 優(yōu)先級(jí)AAA 無評(píng)級(jí)

產(chǎn)品發(fā)售對(duì)象 合格機(jī)構(gòu)投資人

中信啟航 產(chǎn)品特點(diǎn)

?國(guó)內(nèi)長(zhǎng)期缺乏不動(dòng)產(chǎn)投資金融產(chǎn)品,僅有直接投資、信托投資及少量投資于海外不動(dòng)產(chǎn)的QDII 產(chǎn)品

?本計(jì)劃是投資優(yōu)質(zhì)物業(yè)、獲得穩(wěn)定收益、風(fēng)險(xiǎn)可控的產(chǎn)品,向機(jī)構(gòu)投資人、高端投資人投資優(yōu)質(zhì)物業(yè)提供了難得市場(chǎng)機(jī)會(huì)

?產(chǎn)品通過內(nèi)部分級(jí)設(shè)計(jì)滿足次級(jí)投資人的高收益需求,同時(shí)為優(yōu)先級(jí)投資人提供內(nèi)部增信,優(yōu)先級(jí)部分外部評(píng)級(jí)達(dá)到AAA ?本產(chǎn)品優(yōu)先級(jí)、次級(jí)份額皆可在深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)交易,便于投資者靈活掌握進(jìn)入和退出時(shí)機(jī),提高產(chǎn)品流動(dòng)性

境內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)投資的稀缺創(chuàng)新產(chǎn)品

結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)匹配投資人風(fēng)險(xiǎn)-收益需求 首只次級(jí)檔份額可交易的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃 1 3 2 本產(chǎn)品通過投資非公募基金收購(gòu)核心商圈的稀缺物業(yè),為投資人實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定期間收益和退出增值收益,是國(guó)內(nèi)首單投資

優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃產(chǎn)品

?中誠(chéng)信證券評(píng)估有限公司(以下簡(jiǎn)稱“中誠(chéng)信證評(píng)”基于2014年1月24日及之前獲得的相關(guān)信息,授予中信證券股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“中信證券”設(shè)立的“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”(以下簡(jiǎn)稱“本專項(xiàng)計(jì)劃”優(yōu)先級(jí)受益憑證AAA 級(jí)別。該級(jí)別表示本專項(xiàng)計(jì)劃優(yōu)先級(jí)受益憑證預(yù)期收益獲得及時(shí)支付和本金在到期日或以前足額償付的可靠性極高,違約風(fēng)險(xiǎn)極低。

中誠(chéng)信證評(píng)評(píng)級(jí)意見 評(píng)級(jí)標(biāo)的

中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃優(yōu)先級(jí)受益憑證

票據(jù)品種 信用級(jí)別 發(fā)行期限 發(fā)行額(億元 優(yōu)先級(jí) AAA 不超過5年 36.5 次級(jí) 無評(píng)級(jí)

不超過5年 15.6 ?中誠(chéng)信證評(píng)結(jié)合本產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)收益特點(diǎn),出具評(píng)級(jí)意見——優(yōu)先級(jí)評(píng)級(jí)AAA 優(yōu)先級(jí)AAA 第二章交易結(jié)構(gòu) ?2.1 交易結(jié)構(gòu)圖 ?2.2 交易參與方

?2.3 現(xiàn)金流分配順序?2.4 流動(dòng)性安排 ?2.5 退出安排 ?2.6 信息披露

本產(chǎn)品組合不同風(fēng)險(xiǎn)偏好投資者的資金,通過嫁接非公募基金共同投資優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)2.1 交易結(jié)構(gòu)圖

項(xiàng)目公司1 非公募基金 70.1% 項(xiàng)目公司2 100% 基金份額持 有人 低風(fēng)險(xiǎn)偏好 投資者 優(yōu)先級(jí) 29.9% 專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃 中高風(fēng)險(xiǎn)偏

好投資者 次級(jí)100% 基金管理

2.2 交易參與方

中信銀行股份有限公司天津分行(“中信銀行”

監(jiān)管銀行 普華永道中天會(huì)計(jì)師事務(wù)所(“普華永道” 中信證券股份有限公司(“中信證券” 中信證券股份有限公司(“中信證券” 會(huì)計(jì)師事務(wù)所 計(jì)劃管理人/推廣機(jī)構(gòu) 中誠(chéng)信證券評(píng)估有限公司(“中誠(chéng)信證評(píng)” 北京市海問律師事務(wù)所(“海問律所” 中信銀行股份有限公司天津分行(“中信銀行” 信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu) 法律顧問

托管人 資產(chǎn)原持有人

中信金石基金管理有限公司(“中信金石基金” 基金管理人 普華永道中天會(huì)計(jì)師事務(wù)所(“普華永道”

稅務(wù)咨詢機(jī)構(gòu) 深圳市戴德梁行土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司(“戴德梁行” 市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)

中國(guó)證券登記結(jié)算有限公司深圳分公司(“中證登深圳公司” 登記托管機(jī)構(gòu)/支付代理機(jī)構(gòu)

深圳市戴德梁行土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司(“戴德梁行” 評(píng)估機(jī)構(gòu)

2.3 現(xiàn)金流分配順序 應(yīng)納稅負(fù)(如有

管理費(fèi)、托管費(fèi)和雜項(xiàng)費(fèi)等專項(xiàng)計(jì)劃費(fèi)用 當(dāng)期優(yōu)先級(jí)受益憑證 預(yù)期收益

當(dāng)期次級(jí)受益憑證剩 余收益

專 項(xiàng) 計(jì) 劃 賬 戶 目標(biāo)資產(chǎn)的 租金收入 扣除目標(biāo)資產(chǎn) 各項(xiàng)稅費(fèi) 可分配現(xiàn)金流 扣除基金層面各項(xiàng)稅費(fèi) 產(chǎn)品存續(xù)期分配順序

?非公募基金層面優(yōu)先保障基金份額持有人利益

?專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃層面優(yōu)先保障優(yōu)先級(jí)投資者利益,最終退出時(shí)同樣優(yōu)先保證優(yōu)先級(jí)的現(xiàn)金收益

產(chǎn)品退出時(shí)分配順序

應(yīng)納稅負(fù)(如有

管理費(fèi)、托管費(fèi)和雜項(xiàng)費(fèi)等專項(xiàng)計(jì)劃費(fèi)用 優(yōu)先級(jí)本金及資本增值收益(現(xiàn)金 次級(jí)本金及資本增值收益(現(xiàn)金+股票 專 項(xiàng) 計(jì) 劃 賬 戶 目標(biāo)資產(chǎn)的 資本增值收益 可分配現(xiàn)金流 扣除退出時(shí) 處置費(fèi)用

扣除基金管理人 獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用(如有 扣除基金層面 各項(xiàng)稅費(fèi)

資金

?優(yōu)先級(jí)和次級(jí)份額均在深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)轉(zhuǎn)讓流通

?為確保交易前后投資者限制在200人以內(nèi),優(yōu)先級(jí)受益憑證轉(zhuǎn)讓交易時(shí),每手為50,000份1,每次轉(zhuǎn)讓不得低于十手且須

為一手的整數(shù)倍;次級(jí)受益憑證轉(zhuǎn)讓交易時(shí),每手為300,000份,每次轉(zhuǎn)讓不得低于一手且須為一手的整數(shù)倍

投資人A 投資人B 自行協(xié)定交易價(jià)格 優(yōu)先級(jí)/次級(jí) 受益憑證 深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)

交易時(shí)間內(nèi)通過協(xié)議平臺(tái)和交易所網(wǎng)站即時(shí)公布每筆協(xié)議交易報(bào)價(jià)和成交信息。

專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃 中證登公司

受益憑證 登記、托管、結(jié)算、代為兌付 開立證券賬戶 深交所上市交易 認(rèn)購(gòu)專項(xiàng)受益憑證 開立證券賬戶

注1:每份受益憑證面值100元

?本產(chǎn)品以REITs 方式退出。退出時(shí)點(diǎn),非公募基金將所持物業(yè)100%的權(quán)益出售給由中信金石基金管理有限公司發(fā)起的

交易所上市REITs。根據(jù)當(dāng)前溝通,對(duì)價(jià)的75%將以以現(xiàn)金方式取得,剩余25%將以REITs 份額的方式由本基金持有并鎖定1年。在此安排下,優(yōu)先級(jí)投資者將在IPO 時(shí)點(diǎn)以全現(xiàn)金方式全部退出,相應(yīng)次級(jí)投資者獲得部分現(xiàn)金分配及REITs 份額

?除REITs 方式退出外,基金還可以市場(chǎng)價(jià)格出售給第三方實(shí)現(xiàn)退出。投資物業(yè)所在北京、深圳商圈的租金及售價(jià)在未

來五年預(yù)計(jì)有較好的升值空間,出售給第三方是REITs 退出方式的重要補(bǔ)充 項(xiàng)目公司1 非公募基金 項(xiàng)目公司2 100% 專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃 基金管理 ×

75%現(xiàn)金 25%份額 中信啟航REITs 公眾投資者 75% 收購(gòu)股權(quán) 基金份額持有人

2.5 退出安排——REITs 發(fā)行機(jī)制

REITs 向承銷商認(rèn)購(gòu)REITs 份額 投資人A 投資人B 投資人N

項(xiàng)目公司1 項(xiàng)目公司2 …… 100% 承銷

REITs 一級(jí)市場(chǎng)投資人 籌備 盡職調(diào)查 文件準(zhǔn)備 及申報(bào)

準(zhǔn)備階段 執(zhí)行階段 發(fā)行上市階段 核準(zhǔn) 調(diào)研營(yíng)銷 路演推介 詢價(jià) 發(fā)行 上市 后市

主承銷商余額包銷 REITs 上市主體 承銷商

2.6 信息披露

披露內(nèi)容披露時(shí)間披露機(jī)構(gòu)《資產(chǎn)管理報(bào)告》

《季度資產(chǎn)管理報(bào)告》每個(gè)自然季度結(jié)束之日起15個(gè)自然日內(nèi)計(jì)劃管理人 《年度資產(chǎn)管理報(bào)告》每個(gè)會(huì)計(jì)年度結(jié)束之日起3個(gè)月內(nèi)計(jì)劃管理人《托管報(bào)告》

《托管季度報(bào)告》每個(gè)自然季度結(jié)束之日起10個(gè)自然日內(nèi)計(jì)劃管理人 《托管年度報(bào)告》每個(gè)會(huì)計(jì)年度結(jié)束之日起80個(gè)自然日內(nèi)計(jì)劃管理人《審計(jì)報(bào)告》每個(gè)會(huì)計(jì)年度結(jié)束之日起40個(gè)自然日內(nèi)計(jì)劃管理人

《收益分配報(bào)告》每個(gè)收到分配日后的5個(gè)工作日內(nèi)計(jì)劃管理人

《跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告》《年度資產(chǎn)管理報(bào)告》發(fā)布后后的12個(gè)工作日內(nèi)計(jì)劃管理人

《清算報(bào)告》專項(xiàng)計(jì)劃清算完成之日起10個(gè)工作日內(nèi)計(jì)劃管理人 臨時(shí)公告對(duì)受益憑證持有人權(quán)益產(chǎn)生重大影響的臨時(shí)事項(xiàng)發(fā)生之 日起2個(gè)工作日內(nèi) 計(jì)劃管理人

披露方式:中信證券網(wǎng)站(http://004km.cn

第三章目標(biāo)資產(chǎn) ?3.1 投資標(biāo)的 ?3.2 市場(chǎng)分析 ?3.3 租賃情況 ?3.4 資產(chǎn)管理 ?3.5 目標(biāo)資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)

北京中信證券大廈

?地處燕莎商圈核心地帶,交通便利,外 企聚集,氛圍高端、時(shí)尚,配套完善

位置、交通:位于三、四環(huán)之間,地處燕莎商圈核心位置,緊臨使館區(qū)。交通十分便利,距北京首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅0.5小時(shí)車程,步行十分鐘可達(dá)地鐵十號(hào)線亮馬橋站。

空置率:2012年燕莎商圈寫字樓平均空置率在2.5%。

商圈氛圍:物業(yè)位于第二、第三使館區(qū)中心地帶,是京城最成熟的涉外商務(wù)生活區(qū)之一,氛圍高端、時(shí)尚;眾多國(guó)際及國(guó)內(nèi)航空公司、汽車制造商和外國(guó)使館、組織機(jī)構(gòu)匯集于此。區(qū)域環(huán)境和人文氛圍受外資機(jī)構(gòu)影響 商業(yè)配套:所處燕莎商圈屬于國(guó)貿(mào)CBD 商圈北部延伸,商業(yè)配套設(shè)施非常豐富。周邊商業(yè)包括藍(lán)色港灣國(guó)際商區(qū)、燕莎友誼商城等;酒店主要有:四季酒店、凱賓斯基飯店、北京二十一世紀(jì)飯店、北京光明飯店等;此外,周邊還有北京朝陽公園、楓花園汽車影院、北京紅霞影劇院、韓亞銀行、中國(guó)銀行等配套設(shè)施 環(huán)境:周邊自然環(huán)境優(yōu)美,東南緊鄰北京市內(nèi)面積最大的公園——朝陽公園

位置、交通:深圳中信證券大廈地處福田CBD 核心地段,區(qū)域內(nèi)云集高品質(zhì)寫字樓和商業(yè)機(jī)構(gòu),交通便利,距離地鐵羅寶線、龍華線不足一公里,且周邊公共交通線路發(fā)達(dá) 空置率:2013年三季度末,福田區(qū)甲級(jí)寫字樓空置率5.6% ?地理位置絕佳,金融企業(yè)聚集,商業(yè)氛圍濃 厚,配套完善 深圳中信證券大廈

商圈氛圍:深圳核心CBD ,深南大道中軸線上最大的金融聚集中心,不僅已有招商銀行、興業(yè)銀行、東亞銀行等金融機(jī)構(gòu)落戶,深交所的落戶將對(duì)進(jìn)一步引進(jìn)銀行、證券、保險(xiǎn)、基金等帶來契機(jī)

周邊商業(yè)配套:緊臨深圳國(guó)際會(huì)展中心,距離中心城、COCO PARK 等大型綜合商業(yè)中心步行距離皆在十分鐘范圍內(nèi);區(qū)域商業(yè)配套完備,周邊有喜來登、香格里拉、馬哥孛羅好日子等一批五星級(jí)酒店群

?寫字樓市場(chǎng)是地產(chǎn)投資價(jià)值洼地,市場(chǎng)價(jià)值持續(xù)穩(wěn)步成長(zhǎng)

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度:2013年我國(guó)實(shí)現(xiàn)7.7%的經(jīng)濟(jì)增速,仍保持著較快的發(fā)展速度,這為寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展提供了有力的經(jīng)濟(jì)面支撐 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整:我國(guó)將繼續(xù)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,房地產(chǎn)行業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)重要組成部分將迎來快速發(fā)展的重要機(jī)遇期 國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境:國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)企穩(wěn)復(fù)蘇及我國(guó)資本項(xiàng)目的進(jìn)一步開放使得中國(guó)成為國(guó)際資本青睞的對(duì)象,進(jìn)一步提升我國(guó)寫字樓市場(chǎng) 房地產(chǎn)調(diào)整政策:限購(gòu)令迫使資金由住宅市場(chǎng)投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)投資,寫字樓作為地產(chǎn)投資的價(jià)值洼地,受到投資者的青睞。預(yù)期限購(gòu)令仍將持續(xù) 市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu):市場(chǎng)需求穩(wěn)定,新增供應(yīng)量增速緩慢,尤以甲級(jí)寫字樓供應(yīng)趨緊,各地空置率持續(xù)下降;2011年起北京寫字樓租賃市場(chǎng)也迎來了快速增長(zhǎng)階段,2012年趨于放緩。2007年-2013年主要一線城市累計(jì)漲幅:北京136%、深圳77%、廣州 47%、上海23% 3.2.1 市場(chǎng)分析:我國(guó)寫字樓市場(chǎng)特點(diǎn)及走勢(shì) 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度 寫字樓市場(chǎng) 的發(fā)展 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)調(diào)控政策 2007-2013北上廣深寫字樓租金走勢(shì) 80 100 120 140 160 180 200 220 240 260 07-03 07-09 08-03 08-09 09-03 09-09 10-03 10-09 11-03 11-09 12-03 12-09 13-03 13-09 北京 上海 廣州

深圳

3.2.2 市場(chǎng)分析:北京市寫字樓市場(chǎng)

?北京市寫字樓市場(chǎng)租金連續(xù)十二個(gè)季度實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng),未來租金和售價(jià)仍將保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)

2011年-2013年北京市甲級(jí)寫字樓租金年化漲幅為10%,遠(yuǎn)高于廣州和上海(同期分別實(shí)現(xiàn)了7.4%和1.1%的增幅,市場(chǎng)平均租金創(chuàng)歷史新高, 2013年平均租金達(dá)到人民幣每月每平方米299元

北京市目前有可租賃甲級(jí)寫字樓106個(gè),主要分布在CBD、東二環(huán)、燕莎、金融街和中關(guān)村區(qū)域。隨著租金的快速上漲,一些租戶愿意接受以30-70%的漲幅續(xù)租,另外一些租戶則選擇其他區(qū)域以降低租金成本,亮馬河及望京酒仙橋區(qū)域?qū)χ醒肷虅?wù)區(qū)、金融街等傳統(tǒng)核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)企業(yè)有著持續(xù)的吸引力,為該區(qū)域租金的平穩(wěn)增長(zhǎng)提供了良好的基礎(chǔ)

根據(jù)戴德梁行對(duì)北京甲級(jí)寫字樓歷史數(shù)據(jù)的監(jiān)控以及對(duì)寫字樓未來租金、售價(jià)的預(yù)測(cè),預(yù)計(jì)未來5年北京寫字樓平均售價(jià)年化增長(zhǎng)率在6%-19%之間

北京主要商圈甲級(jí)寫字樓存量 北京寫字樓租金及售價(jià)趨勢(shì)

數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部

?燕莎地區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯,寫字樓供應(yīng)具有稀缺性,區(qū)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)仍將延續(xù)穩(wěn)健發(fā)展

燕莎商圈租金水平在全市處于中高端,低于CBD、金融街商圈。受全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響,核心商圈的昂貴租金及有限的空置面積,一些成本節(jié)約型企業(yè)陸續(xù)遷入該區(qū)域,形成強(qiáng)勁需求。與此同時(shí)新增供應(yīng)量有限,因此導(dǎo)致該區(qū)域租金價(jià)格持續(xù)快速增長(zhǎng)

自2011 年,燕莎商圈的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)經(jīng)歷了再發(fā)展的過程。全年新增甲級(jí)寫字樓面積87,173平方米,占全市本年度新增供應(yīng)量的62.3%,租金漲幅在所有區(qū)域中也是位列頭籌,較2010 年第4 季度同比增加了63.5% 截止2013年第四季度,燕莎商圈甲級(jí)寫字樓平均租金為人民幣每月每平方米284元

預(yù)計(jì)未來5年內(nèi),燕莎商圈沒有新增寫字樓供應(yīng),預(yù)計(jì)未來5年內(nèi)燕莎區(qū)域甲級(jí)寫字樓租金增長(zhǎng)率將在3%~6%之間,年化的售價(jià)增長(zhǎng)在6%~19%之間

燕莎商圈甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量、吸納量和空置率燕莎商圈甲級(jí)寫字樓市租金走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部

數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部

?深圳地區(qū)經(jīng)濟(jì)基本面良好,支撐寫字樓市場(chǎng)租金水平整體保持平穩(wěn)發(fā)展 2013年前三季度,全市新增供應(yīng)量適中,甲級(jí)寫字樓空置率由2012年底的9.1%降至7.9%,其中福田區(qū)甲級(jí)寫字樓空置率降低至5.6%。甲級(jí)寫字樓租金呈慣性小幅上漲態(tài)勢(shì),前三季度增幅為4.2%,平均租金水平達(dá)到189.7元/平方米·月,其中福田區(qū)甲級(jí)寫字樓租金水平依然領(lǐng)跑全市,同比增長(zhǎng)4.9%

受本地健康的經(jīng)濟(jì)基本面支撐,深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將保持平穩(wěn)發(fā)展。2013年深圳市GDP增幅達(dá)到10.5% ,深圳市政府正在努力將深圳打造成華南地區(qū)的金融、科技核心基地。正在發(fā)展中的蛇口港和前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)將在激勵(lì)政策下吸引更多投資;隨著租金的上漲,一方面,對(duì)寫字樓需求以成本節(jié)約型企業(yè)的續(xù)租或搬遷為主,另一方面,新入市的甲級(jí)及超甲級(jí)寫字樓繼續(xù)吸引承租能力較強(qiáng)的金融和科技業(yè)企業(yè)

根據(jù)戴德梁行對(duì)深圳甲級(jí)寫字樓歷史數(shù)據(jù)的監(jiān)控以及對(duì)寫字樓未來租金、售價(jià)的預(yù)測(cè),預(yù)計(jì)未來5年內(nèi)深圳寫字樓市場(chǎng)的租金保持溫和增長(zhǎng)趨勢(shì)

深圳甲級(jí)寫字樓供需情況及空置率深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)租金指數(shù)

數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部

數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部

3.2.3 市場(chǎng)分析:福田區(qū)

CBD

寫字樓市場(chǎng)

?福田區(qū)作為中心CBD區(qū)域,租賃成交集中活躍,入駐企業(yè)實(shí)力強(qiáng)勁,空置率繼續(xù)下降,未來將保持穩(wěn)中有升的發(fā)展

福田區(qū),尤其以福田中心區(qū)為主,作為深圳市的中心商務(wù)區(qū),其良好的規(guī)劃和政策優(yōu)勢(shì)使得該區(qū)域是大面積租賃成交的集中區(qū)域,吸引一批實(shí)力較強(qiáng)的制造業(yè)國(guó)企或金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)繼續(xù)消化現(xiàn)有庫(kù)存,2013年第三季度,福田區(qū)甲級(jí)寫字樓空置率降低至5.62%,是深圳全市最低的區(qū)域

福田中心區(qū)寫字樓總供給量保持增長(zhǎng),但未來優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)量有限,且自用需求占比大,有效供給小。2012年福田區(qū)僅有一個(gè)新增項(xiàng)目供應(yīng),全年吸納量為115,352平方米;2013年截至第三季度也僅有一個(gè)新增項(xiàng)目供應(yīng),前三季度吸納量為175,381平方米

根據(jù)戴德梁行對(duì)深圳甲級(jí)寫字樓歷史數(shù)據(jù)的監(jiān)控以及對(duì)寫字樓未來租金的預(yù)測(cè),預(yù)計(jì)未來5年內(nèi)福田CBD的租金遞增率將在3%-5%之間,售價(jià)遞增率將在5%~8%之間

數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部 福田區(qū)甲級(jí)寫字樓售價(jià)租金走勢(shì)福田區(qū)甲級(jí)寫字樓空置率

?北京中信證券大廈租戶履約能力強(qiáng)、租期長(zhǎng)期、租金具有較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃存續(xù)期間,北京中信證券大廈能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性收入

租戶:北京中信證券大廈總建面69,939.96平米,目前出租率100%,主要租戶為中信證券及其擁有全部權(quán)益的子公司,主要租戶承租面積占比99.39%,對(duì)租金收入的貢獻(xiàn)占比99.52%。中信證券是獲得市場(chǎng)AAA級(jí)主體評(píng)級(jí)的國(guó)內(nèi)一流券商,履約能力極強(qiáng)

租金:北京中信證券大廈按市場(chǎng)化原則對(duì)外租賃,目前簽訂的租約中99.39%的面積按照388元/月/平米的水平對(duì)外出租。根據(jù)戴德梁行對(duì)市場(chǎng)租金水平的調(diào)研,北京燕莎商圈頂級(jí)寫字樓租金水平在319-480元/月/平米

租約:若啟航專項(xiàng)計(jì)劃2014年年內(nèi)成立,存續(xù)期不超過5年,則已簽訂的所有租約均能完整覆蓋專項(xiàng)計(jì)劃可能存續(xù)的最長(zhǎng)時(shí)限

3.3.1 租賃情況——

北京中信證券大廈

承租面積占比租金收入貢獻(xiàn)占比

3.3.1 租賃情況——深圳中信證券大廈

?深圳中信證券大廈租戶履約能力強(qiáng)、租期長(zhǎng)期、租金具有較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃存續(xù)期間,深圳中信證券大廈能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性收入

租戶:深圳中信證券大廈總建面30,439.90平米,目前出租率100%,主要租戶為中信證券、中信銀行深圳分行和中信期貨,主要租戶承租面積占比93.81%,對(duì)租金收入的貢獻(xiàn)占比93.83%。中信銀行是獲得市場(chǎng)AAA級(jí)主體評(píng)級(jí)的國(guó)內(nèi)一流股份制商業(yè)銀行,中信期貨為中信證券的全資子公司,主要租戶都具備極強(qiáng)的履約能力

租金:深圳中信證券大廈按市場(chǎng)化租賃原則對(duì)外租賃,租金價(jià)格范圍為170~230元/月/平米。根據(jù)戴德梁行對(duì)市場(chǎng)租金水平的調(diào)研,深圳福田CBD寫字樓租金水平在165-250元/月/平米

租約:若啟航專項(xiàng)計(jì)劃2014年年內(nèi)成立,存續(xù)期不超過5年,則與主要租戶已簽訂的租約均能完整覆蓋專項(xiàng)計(jì)劃可能存續(xù)的最長(zhǎng)時(shí)限承租面積占比

租金收入貢獻(xiàn)占比

3.3.2 租賃情況——租戶介紹 ?中信證券

于1995年10月25日在北京市成立,是中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)的第一批綜合類證券公司之

一、國(guó)內(nèi)首批創(chuàng)新試點(diǎn)的證券公司之

一、國(guó)內(nèi)首家完成A+H兩地上市的證券公司;第一大股東中信股份(中信集團(tuán)持股99.99%持股20.30%;獲準(zhǔn)證券類全牌照經(jīng)營(yíng),各項(xiàng)主營(yíng)業(yè)務(wù)排名常年位居中國(guó)證券行業(yè)前列,在證券公司分類評(píng)審中,已連續(xù)五年獲得目前中國(guó)證券行業(yè)最高級(jí)別A類AA級(jí);截至2013年9月30日,注冊(cè)資本

110.17億元,總資產(chǎn)2,678.60億元,凈資產(chǎn)868.81億元,為國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的證券公司,獲得市場(chǎng)認(rèn)可的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予的AAA級(jí)主體信用評(píng)級(jí)

?中信證券擁有全部權(quán)益的子公司

金石投資:中信證券的全資子公司,中信證券的券商直投業(yè)務(wù)平臺(tái),于2007年10月經(jīng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)直投業(yè)務(wù)試點(diǎn)后在北京市設(shè)立,注冊(cè)資本59億元,是私募股權(quán)投資領(lǐng)域的領(lǐng)先企業(yè)

中信期貨:中信證券的全資子公司,由深圳有色金屬交易所于1999年改制設(shè)立,目前注冊(cè)資本15億元,客戶權(quán)益突破百億元,位居行業(yè)第一,獲證監(jiān)會(huì)分類監(jiān)管最高評(píng)級(jí)和全國(guó)十佳期貨公司稱號(hào)

中信并購(gòu)基金:金石投資的全資子公司,首家經(jīng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的券商背景的并購(gòu)基金管理平臺(tái),于2012年9月在深圳前海成立,注冊(cè)資本1億元,并于2012年11月發(fā)起設(shè)立首支并購(gòu)基金

?中信銀行

成立于1987年,是中國(guó)改革開放中最早成立的新興商業(yè)銀行之一;2007年4月實(shí)現(xiàn)A+H兩地上市;控股股東中信股份持股61.85%;業(yè)務(wù)輻射全球近130個(gè)國(guó)家和地區(qū),擁有33,000余名員工,在中國(guó)設(shè)有78家分行和622家支行,向企業(yè)客戶和個(gè)人客戶提供全方位金融產(chǎn)品和服務(wù)。

截至2013年9月30日,總資產(chǎn)34,014.08億元,凈資產(chǎn)2,198.24億元,是國(guó)內(nèi)資本實(shí)力最雄厚的商業(yè)銀行之一,獲得市場(chǎng)認(rèn)可的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予的AAA級(jí)主體信用評(píng)級(jí)

基金管理公司 總經(jīng)理 財(cái)務(wù)

投資決策委員會(huì) 投資 財(cái)務(wù) 法律 資產(chǎn)管理 部 基金管理 物業(yè)公司 … 基金 營(yíng)運(yùn) 物業(yè) 管理 租賃 管理

董事長(zhǎng) 策略/監(jiān)督: 確定資產(chǎn)策略/建議 匯報(bào): 年度計(jì)劃及預(yù)算;月度報(bào)告(工程及營(yíng)運(yùn);

季度請(qǐng)款

呈董事會(huì): 季度管理報(bào)告 年度財(cái)務(wù)報(bào)告 項(xiàng)目公司

執(zhí)行董事或董事會(huì) 委托代理 總經(jīng)理

健全的資產(chǎn)管理架構(gòu)奠定可控風(fēng)險(xiǎn)下的穩(wěn)健收益 資產(chǎn)管理

市場(chǎng)調(diào)研

租金及營(yíng)運(yùn) 成本測(cè)算分析 制定租賃及 營(yíng)運(yùn)管理策略 資產(chǎn)回報(bào) 績(jī)效審核及報(bào)告 資產(chǎn)價(jià)值 提升 風(fēng)險(xiǎn)管理

潛在退出機(jī)會(huì) 建議及執(zhí)行 投資階段

營(yíng)運(yùn)階段 退出階段

基金管理公司 對(duì)接部門 投資部 資產(chǎn)管理部 所有部門 資產(chǎn)管理工作 資產(chǎn)管理部

涵蓋全投資周期的資產(chǎn)管理流程確保項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理策略的連貫一致 3.5 目標(biāo)資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)

核心商圈稀缺物業(yè) 根據(jù)戴德梁行對(duì)北京以及燕莎區(qū)域甲級(jí)寫字樓歷史數(shù)據(jù)的監(jiān)控,預(yù)計(jì)未來5年內(nèi)燕莎區(qū)域甲級(jí)寫字樓租金增長(zhǎng)率將在3%~6%之間,年化的售價(jià)增長(zhǎng)在6%~19%之間1 根據(jù)戴德梁行對(duì)深圳以及福田CBD區(qū)域甲級(jí)寫字樓歷史數(shù)據(jù)的監(jiān)控,未來5年內(nèi)福田CBD甲級(jí)寫字樓的年化租金增長(zhǎng)率將在3%-5%之間,年化售價(jià)增長(zhǎng)率在5%-8%之間

AAA租戶 本項(xiàng)目所涉及兩處物業(yè)的主力租戶為中信證券(及其相關(guān)子公司及中信銀行。中信證券和中信銀行均為上市公司,公開市場(chǎng)長(zhǎng)期主體評(píng)級(jí)為AAA級(jí),因此其違約風(fēng)險(xiǎn)極低

由于物業(yè)原為中信證券的自用辦公物業(yè),中信證券在物業(yè)改造裝修上投入巨大,違約可能極低

一線城市

寫字樓價(jià)格穩(wěn)健 北京市寫字樓市場(chǎng)租金近年保持連續(xù)增長(zhǎng),未來租金和售價(jià)仍將保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 深圳地區(qū)經(jīng)濟(jì)基本面良好,支撐寫字樓市場(chǎng)租金及售價(jià)水平整體保持平穩(wěn)發(fā)展

注1:報(bào)告期為2012年12月31日

第四章投資價(jià)值分析?4.1 產(chǎn)品定價(jià)邏輯?4.2 物業(yè)估值 ?4.3 租金收益 ?4.4 退出收益 ?4.5 收益測(cè)算

4.1 優(yōu)先級(jí)份額定價(jià)邏輯

?優(yōu)先級(jí)份額存續(xù)期間獲得基礎(chǔ)收益,退出時(shí)獲得資本增值的10%(浮動(dòng)收益部分;因而,可將優(yōu)先級(jí)受益憑證的收益分為固定收益?zhèn)驼J(rèn)股權(quán)證兩部分,二者加總后的收益水平應(yīng)相當(dāng)于目前市場(chǎng)上AAA 評(píng)級(jí)專項(xiàng)計(jì)劃的收益水平

從過往3~5年期不含權(quán)專項(xiàng)計(jì)劃發(fā)行情況看,發(fā)行利率較銀行間市場(chǎng)同等級(jí)、同期限中期票據(jù)收益率有一定的溢價(jià) 根據(jù)測(cè)算,保守估計(jì),本產(chǎn)品退出后,權(quán)證價(jià)值將導(dǎo)致優(yōu)先級(jí)綜合IRR 高于票息約120bp

?綜合考慮權(quán)證價(jià)值和流動(dòng)性溢價(jià),建議本優(yōu)先級(jí)份額定價(jià)可比照銀行間市場(chǎng)同等級(jí)、同期限中期票據(jù)

固定收益 【】% 認(rèn)股權(quán)證 120bp 固定收益票息 浮動(dòng)收益 整體 收益 AAA 級(jí) 估值中樞 優(yōu)先級(jí)票面利率5.5% 優(yōu)先級(jí)票面利率6.2% 優(yōu)先級(jí)票面利率7% IRR 權(quán)證價(jià)值 IRR 權(quán)證價(jià)值 IRR 權(quán)證價(jià)值 11.39% 589bp 12.05% 585bp 12.81% 581bp 9.58% 408bp 10.26% 406bp 11.03% 403bp 8.34% 284bp 9.02% 282bp 9.80% 280bp 7.44% 194bp 8.13% 193bp 8.91% 191bp 6.75% 125bp 7.44% 124bp 8.23% 123bp 6.21% 71bp 6.90% 70bp 7.69% 69bp 5.99% 49bp 6.68% 48bp 7.48%

48bp 派息收益率 3.0% 3.5% 4.0% 4.5% 5.0% 2.0% 2.5% 優(yōu)先級(jí)息票定價(jià)邏輯 優(yōu)先級(jí)息票定價(jià)邏輯

物業(yè)

北京中信證券大廈深圳中信證券大廈

資產(chǎn)估值35.11億15.27億 租金預(yù)計(jì)增長(zhǎng)率(未來5年

4%~6%/年3%~5%/年 售價(jià)預(yù)計(jì)增長(zhǎng)率(未來5年

8%~11%/年5%~8%/年 主力租約租金增長(zhǎng)率(按實(shí)際租約

每2年增長(zhǎng)6% 每2年增長(zhǎng)6% 4.2 物業(yè)估值

根據(jù)深圳市戴德梁行土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估報(bào)告,目標(biāo)資產(chǎn)北京中信證券大廈評(píng)估值為35.11億元,深圳中信證券大廈評(píng)估值為15.27億元,目標(biāo)資產(chǎn)合計(jì)估值50.38億元

4.3 租金收益 單位:千元

T1 T2 T3 T4 T5 時(shí)間 2014.03.01-2014.12.31 2015.12.31 2016.12.31 2017.12.31 2018.12.31 租金總額

332,782 400,040 421,261 423,037 445,058 目標(biāo)資產(chǎn)租金收 益情況 332,782 400,040 421,261 423,037 445,058 274,252 330,059 349,857 351,514 372,059

50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000 450,000 500,000 2014.03.01-2014.12.31 2015.12.31 2016.12.31 2017.12.31 2018.12.31 租金總額 項(xiàng)目公司EBIT 租金收益逐年上升

計(jì)劃存續(xù)期間,目標(biāo)資產(chǎn)每年的租金總額從2015年的4.0億增長(zhǎng)到2018年的4.5億

4.4.1 退出收益——REITs方式退出的市場(chǎng)預(yù)期(美國(guó)REITs市場(chǎng) ?寫字樓REITs具有物業(yè)優(yōu)質(zhì)、回報(bào)穩(wěn)定等特征,市場(chǎng)對(duì)其 股利分配率要求較低

美國(guó)REITs市場(chǎng)制度完備、市場(chǎng)規(guī)模大,交易活躍,是REITs估值的 主要參照市場(chǎng)

參照美國(guó)市場(chǎng),寫字樓REITs派息收益率平均水平約3%-4%,其中 前五大寫字樓REITs派息收益率平均水平約2%-3% 股利收益率(%

五大寫字樓REITs 市值2013-12-31 2012-12-31 2011-12-31 BOSTON PROPERTIE 15,773 2.47 2.21 2.59 SL GREEN REALTY 7,205 1.64 1.50 2.16 ALEXANDRIA REAL 4,617 3.09 2.84 4.28 KILROY REALTY 3,727 2.81 3.53 2.79 DOUGLAS EMMETT 3,255 3.09 2.85 3.43平均值 2.62 2.59 3.05 中位數(shù) 2.81 2.84 2.79 2011-2013 寫字樓REITs股利收益率 FTSE NAREITEquity Office Index平均值3.41% 來源:NAREIT 4.4.2 退出收益——REITs 方式退出的市場(chǎng)預(yù)期(A 股市場(chǎng)

?國(guó)內(nèi)A 股市場(chǎng)投資者投資渠道有限,估值水平偏高。按國(guó)內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境估測(cè),未來REITs 產(chǎn)品上市交易后最終達(dá)到的派息收益率水平應(yīng)該介乎1.5%與3%之間

源自國(guó)內(nèi)中小投資者的投資渠道缺乏, A 股市場(chǎng)是一個(gè)低派息回報(bào)的市場(chǎng),統(tǒng)計(jì)自2004年至今十余年間A 股市場(chǎng)地產(chǎn)類上市公司的派息收益率情況可以看到,多年來平均派息收益率保持在1.45%左右(如下圖

A 股地產(chǎn)類上市公司派息收益率統(tǒng)計(jì)

派息收益率與市場(chǎng)環(huán)境的關(guān)系 對(duì)投資于房地產(chǎn)的個(gè)人投資人而言,根據(jù)調(diào)查顯示:2013年北京的樓市租售比達(dá)到了1:41,部分區(qū)域甚至達(dá)到了1:50。現(xiàn)階段北京市平均租金達(dá)到58元/平方米·月,參考當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)租售比數(shù)據(jù),北京房地產(chǎn)投資者的租金收益回報(bào)率為2.72% 以SOHO 這種散售寫字樓標(biāo)的對(duì)比,目前,在考慮物業(yè)費(fèi)后,北京地區(qū)SOHO 樓盤的租售比范圍為3%-5%,扣除各項(xiàng)稅費(fèi),該租售水平對(duì)應(yīng)的派息收益率也在1.5%-3%的范圍內(nèi)

REITs 產(chǎn)品的穩(wěn)定派息收益是其作為投資者投資房地產(chǎn)物業(yè)的重要特征,而根據(jù)相關(guān)規(guī)定經(jīng)過會(huì)計(jì)調(diào)整的派發(fā)股息與普通房地產(chǎn)投資行為相似,同樣未包含房地產(chǎn)未來的升值收益。從而普通房地產(chǎn)投資者的租金收益回報(bào)率可用于對(duì)經(jīng)市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)后REITs 產(chǎn)品收益率的一個(gè)重要參考

0.00% 0.50% 1.00% 1.50% 2.00% 2.50%

2012年 2011年 2010年 2009年 2008年 2007年 2006年 2005年 2004年 2003年 2002年 整體法平均法 0.00% 0.50% 1.00% 1.50% 2.00% 2.50% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 2002-01 2003-01 2004-01 2005-01 2006-01 2007-01 2008-01 2009-01 2010-01 2011-01 2012-01 派息率 上證綜指

4.4.3 退出收益——非上市轉(zhuǎn)讓退出預(yù)期 ?北京中信證券大廈

自2011 年,燕莎商圈的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)經(jīng)歷了再發(fā)展的過程。租金漲幅在所有區(qū)域中位列頭籌,較2010 年第4 季度同比增 加了63.5%。根據(jù)戴德梁行對(duì)北京甲級(jí)寫字樓歷史數(shù)據(jù)的監(jiān) 控以及對(duì)寫字樓未來租金的預(yù)測(cè),預(yù)計(jì)未來5年北京大廈的 租金增長(zhǎng)率與燕莎區(qū)域?qū)懽謽瞧骄饨鹪鲩L(zhǎng)幅度保持大概一 致,租金年平均增長(zhǎng)率將在4%~6%之間。預(yù)計(jì)未來5年北京 大廈售價(jià)增長(zhǎng)率也將保持與燕莎區(qū)域大概一致,售價(jià)年平均 增長(zhǎng)率將在8%~11%之間 ?深圳中信證券大廈

全年甲級(jí)寫字樓租金呈慣性上漲態(tài)勢(shì),全市平均租金為182.65㎡/月·平方米,年度變化率為2.5%。福田區(qū)甲級(jí)寫字

樓租金水平依然領(lǐng)跑全市,2012年平均租金同比增長(zhǎng)2%。根 據(jù)戴德梁行對(duì)深圳甲級(jí)寫字樓歷史數(shù)據(jù)的監(jiān)控以及對(duì)寫字樓 未來租金的預(yù)測(cè),預(yù)計(jì)未來5年深圳大廈租金增長(zhǎng)率也將保 持與福田CBD的租金遞增率大概一致,租金年平均增長(zhǎng)率將 在3%-5%之間。預(yù)計(jì)未來5年深圳大廈售價(jià)增長(zhǎng)率也將保持

與福田CBD大概一致,售價(jià)年平均增長(zhǎng)率將在5%~8%之間北京寫字樓市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)

深圳寫字樓市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè) 37 ?以REITs上市方式退出,保守估計(jì)在優(yōu)先級(jí)票面利率6.2%情況下,優(yōu)先級(jí)IRR預(yù)計(jì)達(dá)到7.44%,次級(jí)IRR預(yù)計(jì)達(dá)到

23.96% ?在優(yōu)先級(jí)票面利率5.5%時(shí),保守估計(jì)優(yōu)先級(jí)IRR為6.75%,次級(jí)IRR為25.07% ?優(yōu)先級(jí)票面利率7%時(shí),保守估計(jì)優(yōu)先級(jí)IRR為8.23%,次級(jí)IRR為22.83% 優(yōu)先級(jí)收益率(IRR敏感度測(cè)算11.39% 12.05% 12.81% 9.58% 10.26% 11.03% 8.34% 9.02% 9.80% 7.44% 8.13% 8.91% 6.75% 7.44% 8.23% 6.21% 6.90% 7.69% 5.99% 6.68% 7.48% 次級(jí)收益率(IRR敏感度測(cè)算

3.0% 3.5% 4.0% 4.5% 5.0% 2.0% 2.5% 3.0% 3.5% 4.0% 4.5% 5.0% 2.0% 2.5% 70.32% 69.49% 68.83% 55.17% 54.27% 53.49% 43.26% 42.30% 41.41% 33.42% 32.39% 31.39% 25.07% 23.96% 22.83%

17.56% 16.39% 15.17% 14.32% 13.17% 11.93% 優(yōu)先級(jí)票面利率 5.5% 6.2% 7% 派 息 收 益 率 5.5% 6.2% 7% 派 息 收 益 率

優(yōu)先級(jí)票面利率 38

?優(yōu)先級(jí)票面利率6.2%情況下,產(chǎn)品存續(xù)第五年時(shí),若第三方以當(dāng)年的公允價(jià)值收購(gòu),中性估計(jì)計(jì)劃份額持有人中優(yōu)先級(jí)IRR預(yù)計(jì)達(dá)到7.24%,次級(jí)IRR預(yù)計(jì)達(dá)到18.86%(下方表格所示

?優(yōu)先級(jí)票面利率5.5%時(shí),中性情況下優(yōu)先級(jí)IRR為6.55%,次級(jí)IRR為19.99% ?優(yōu)先級(jí)票面利率7%時(shí),中性情況下優(yōu)先級(jí)IRR為8.02%,次級(jí)IRR為17.81% 北京大廈公允價(jià)值增長(zhǎng)率 深圳大廈公允價(jià)值增長(zhǎng)率IRR 6.99% 7.11% 7.17% 7.23% 7.36% 7.04% 7.15% 7.21% 7.27% 7.40% 7.06% 7.18% 7.24% 7.30% 7.42% 7.08% 7.20% 7.26% 7.32% 7.44% 7.13% 7.25% 7.31% 7.37% 7.49% 深圳大廈公允價(jià)值增長(zhǎng)率IRR 5.0% 6.0% 7.0% 8.0% 6.5%

5.0% 6.0% 7.0% 8.0% 6.5% 8% 9% 9.5% 10% 11% 15.66% 17.23% 18.02% 18.80% 20.35% 16.26% 17.81% 18.58% 19.34% 20.87% 16.57% 18.10% 18.86% 11.52% 21.13% 16.89% 18.40% 19.15% 19.90% 21.40% 17.52% 19.00% 19.74% 20.48% 21.95% 8% 9% 9.5% 10% 11% 優(yōu)先級(jí)收益率(IRR 敏感度測(cè)算 次級(jí)收益率(IRR 敏感度測(cè)算

北京大廈公允價(jià)值增長(zhǎng)率