第一篇：太好了!最高院土地轉(zhuǎn)讓方違約,受讓方可請(qǐng)求賠償土地增值的損失(6個(gè)典型案例)法客帝國(guó)

太好了!最高院土地轉(zhuǎn)讓方違約,受讓方可請(qǐng)求賠償土地增值的損失(6個(gè)典型案例)法客帝國(guó)

最高人民法院土地轉(zhuǎn)讓方根本違約,受讓方可否請(qǐng)求賠償土地增值部分的損失|附6個(gè)相關(guān)案例

作者|唐青林 李舒 楊巍(北京市安理律師事務(wù)所)來(lái)源|作者賜稿并授權(quán)法客帝國(guó)刊發(fā)

轉(zhuǎn)載須在文首醒目注明作者和來(lái)源延伸閱讀：??最高法院:抵押預(yù)告登記權(quán)利人不能直接主張優(yōu)先受償權(quán)!(系統(tǒng)梳理6個(gè)典型案例)??最高法院:最高額抵押也可以隨主債權(quán)一并轉(zhuǎn)讓(要注意!是有前提條件的)??法官說(shuō)法:民間借貸的'3大紀(jì)律8項(xiàng)注意'(附最新借條范本)?? 【收藏】與借貸糾紛有關(guān)的35部法律法規(guī)和重要法律問(wèn)題匯總(2017.1.24版)?? 重磅!與公司印章證照控制權(quán)糾紛案件有關(guān)25個(gè)典型判例及裁判規(guī)則匯總(2017)?? 最高法院:公司法定代表人越權(quán)簽署對(duì)外擔(dān)保協(xié)議是否合法有效?(2017典型判例)?? 最高人民法院《關(guān)于適用<公司法>若干問(wèn)題的規(guī)定(四)》完整全文,為什么還不公布?閱讀提示：我們推出的百案評(píng)析系列即將集結(jié)在中國(guó)法制出版社出版，敬請(qǐng)關(guān)注。我們將陸續(xù)推出的100篇針對(duì)最高人民法院作出的典型案例的分析解讀，從敗訴方角度深度剖析敗訴原因，從他人的敗訴中吸取教訓(xùn)、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。“前事不忘后事之師”，作者希望通過(guò)系列敗訴案例的解讀，幫助企業(yè)家、公司股東、高管和公司法律顧問(wèn)，從他人的血淚教訓(xùn)中不斷總結(jié)與提高，避免掉進(jìn)相同的“坑”里面。延伸??最高法院:抵押預(yù)告登記權(quán)利人不能直接主張優(yōu)先受償權(quán)!(系統(tǒng)梳理6個(gè)典型案例)??最高法院:最高額抵押也可以隨主債權(quán)一并轉(zhuǎn)讓(要注意!是有前提條件的)?? 重磅!與公司印章證照控制權(quán)糾紛案件有關(guān)25個(gè)典型判例及裁判規(guī)則匯總(2017)?? 最高法院:公司法定代表人越權(quán)簽署對(duì)外擔(dān)保協(xié)議是否合法有效?(2017典型判例)[法 客 帝 國(guó)(Empirelawyers)出品]閱讀提示由于我國(guó)土地市場(chǎng)一直都較為火熱，出于利益考量，土地使用權(quán)人簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同后違約的情形時(shí)有發(fā)生。今日推送的最高法院案例對(duì)土地使用權(quán)人有很強(qiáng)的警示作用，最高法院認(rèn)為，土地使用權(quán)人與受讓方簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同后，又將土地高價(jià)賣給第三人并辦理過(guò)戶的，應(yīng)賠償受讓方土地溢價(jià)損失。也即轉(zhuǎn)讓方高價(jià)轉(zhuǎn)賣的差價(jià)實(shí)際上最終將賠付給受讓方，到頭來(lái)竹籃打水一場(chǎng)空。

此外，在延伸閱讀部分，本書作者通過(guò)總結(jié)和梳理相關(guān)案例發(fā)現(xiàn)：對(duì)于土地轉(zhuǎn)讓方根本違約的損失賠償范圍的問(wèn)題，部分法院認(rèn)為包括因土地增值帶來(lái)的預(yù)期利益損失（案例1-案例3），部分法院則認(rèn)為不包括因土地增值帶來(lái)的預(yù)期利益損失，而主要是已支付土地轉(zhuǎn)讓款的利息（案例4-案例5）。另外，受讓方主張因土地增值帶來(lái)的預(yù)期利益損失應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任（案例6）。最高人民法院土地轉(zhuǎn)讓方根本違約導(dǎo)致受讓方不能取得土地的，應(yīng)賠償受讓方土地溢價(jià)損失裁判要旨土地轉(zhuǎn)讓方根本違約導(dǎo)致受讓方不能取得土地，根據(jù)《合同法》一百一十三條的規(guī)定，應(yīng)賠償受讓方損失，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的預(yù)期利益。而合同履行后可以獲得的預(yù)期利益即土地溢價(jià)。

案情簡(jiǎn)介

一、左右公司與藝術(shù)學(xué)院簽訂《聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同》及補(bǔ)充協(xié)議，約定左右公司以聯(lián)合開(kāi)發(fā)的形式受讓藝術(shù)學(xué)院約71畝出讓土地使用權(quán)，總價(jià)款6680萬(wàn)元。

二、后藝術(shù)學(xué)院將涉案土地以總價(jià)款8023萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給了案外人大山公司，并辦理了過(guò)戶登記。

三、左右公司向北海中院提起訴訟，請(qǐng)求：解除雙方簽訂的合同；藝術(shù)學(xué)院返還左右公司土地轉(zhuǎn)讓款人民幣150萬(wàn)元；藝術(shù)學(xué)院支付占用左右公司支付的土地轉(zhuǎn)讓款利息640.4萬(wàn)元；藝術(shù)學(xué)院支付左右公司土地溢價(jià)損失2108.7萬(wàn)元。北海中院判決：解除雙方簽訂的合同；藝術(shù)學(xué)院返還左右公司土地轉(zhuǎn)讓款150萬(wàn)元；藝術(shù)學(xué)院賠償左右公司土地溢價(jià)損失2108.7萬(wàn)元。未支持藝術(shù)學(xué)院主張的土地轉(zhuǎn)讓款利息。

四、左右公司與藝術(shù)學(xué)院均不服北海中院判決，上訴至廣西高院。廣西高院認(rèn)為，本案合同名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，本案案由應(yīng)定性為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛，藝術(shù)學(xué)院根本違約導(dǎo)致左右公司的土地溢價(jià)損失為1343萬(wàn)元（8023萬(wàn)元-6680萬(wàn)元=1343萬(wàn)元）。判決將藝術(shù)學(xué)院賠償左右公司的土地溢價(jià)損失變更為1343萬(wàn)元。

五、左右公司與藝術(shù)學(xué)院不服廣西高院判決，均向最高法院申請(qǐng)?jiān)賹?，最高法院裁定駁回雙方的再審申請(qǐng)。敗訴原因法院認(rèn)定藝術(shù)學(xué)院賠償左右公司土地溢價(jià)損失的原因在于：

第一，藝術(shù)學(xué)院與左右公司簽訂合同后又將案涉土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，并辦理過(guò)戶登記，導(dǎo)致雙方簽訂的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成根本違約，左右公司享有解除合同的權(quán)利。第二，根據(jù)《合同法》第九十七條、第一百一十三條的規(guī)定，合同解除后，當(dāng)事人有權(quán)要求賠償損失。損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因?qū)Ψ竭`約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。本案中，藝術(shù)學(xué)院一地二賣的差價(jià)即土地溢價(jià)，不僅僅是違約方藝術(shù)學(xué)院可預(yù)見(jiàn)的損失，而且已經(jīng)現(xiàn)實(shí)地確定。故法院判令藝術(shù)學(xué)院應(yīng)當(dāng)向左右公司賠償土地溢價(jià)損失1343萬(wàn)元。法院不支持左右公司請(qǐng)求支付土地轉(zhuǎn)讓款利息的原因在于，藝術(shù)學(xué)院賠償左右公司土地溢價(jià)損失已填補(bǔ)給左右公司造成的利益減損損失，而未返還的土地轉(zhuǎn)讓款的利息損失已包含在土地溢價(jià)損失中。

敗訴教訓(xùn)、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)前事不忘、后事之師。為避免未來(lái)發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：

一、該案對(duì)于土地使用權(quán)人有很強(qiáng)的警示作用，土地使用權(quán)人與受讓方簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同后，又將土地高價(jià)賣給第三人并辦理過(guò)戶的，應(yīng)賠償受讓方土地溢價(jià)損失，也即轉(zhuǎn)讓方高價(jià)轉(zhuǎn)賣的差價(jià)實(shí)際上最終將賠付給受讓方，到頭來(lái)竹籃打水一場(chǎng)空。

二、關(guān)于一地?cái)?shù)賣，物權(quán)的歸屬問(wèn)題，請(qǐng)參閱民商事裁判規(guī)則公眾號(hào)2017年4月1日推送的文章：《最高法院：一地?cái)?shù)賣，花落誰(shuí)家|12個(gè)判例總結(jié)5大裁判規(guī)則》。

三、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。請(qǐng)參閱民商事裁判規(guī)則公眾號(hào)2017年3月1日推送的文章：《最高法院:名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)、實(shí)為土地轉(zhuǎn)讓》。相關(guān)法律規(guī)定《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條

有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。第九十七條

合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。第九十八條

合同的權(quán)利義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力。第一百一十三條第一款

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二十四條

合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。以下為該案在最高法院審理階段，裁定書中“本院認(rèn)為”部分就該問(wèn)題的論述：

《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條所規(guī)定的違約損害賠償，系填補(bǔ)因一方違約行為而給對(duì)方所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。本案中，藝術(shù)學(xué)院一地二賣的差價(jià)即土地溢價(jià)，不僅僅是藝術(shù)學(xué)院可預(yù)見(jiàn)的損失，而且已經(jīng)現(xiàn)實(shí)地確定。故原判決判令藝術(shù)學(xué)院應(yīng)當(dāng)向左右公司賠償土地溢價(jià)損失并無(wú)不當(dāng)。《聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同》第五條第一款所約定的“全部損失”與上述合同法中違約損失的含義并無(wú)不同。藝術(shù)學(xué)院有關(guān)合同中的“全部損失”僅指實(shí)際損失的認(rèn)識(shí)，系對(duì)合同的錯(cuò)誤理解。

關(guān)于藝術(shù)學(xué)院是否應(yīng)賠償左右公司未返還的150萬(wàn)元土地轉(zhuǎn)讓款利息損失問(wèn)題。左右公司支付土地轉(zhuǎn)讓款3510萬(wàn)元原系履行自己的合同義務(wù)，后因藝術(shù)學(xué)院違約造成雙方之間的合同無(wú)法繼續(xù)履行而解除。但是，藝術(shù)學(xué)院賠償左右公司土地溢價(jià)損失已填補(bǔ)藝術(shù)學(xué)院因合同目的落空而造成的利益減損的損失，其中未返還的土地轉(zhuǎn)讓款的利息損失也已經(jīng)包含在土地溢價(jià)損失中，故左右公司主張藝術(shù)學(xué)院應(yīng)賠償未返還的土地轉(zhuǎn)讓款利息損失的再審申請(qǐng)理由不能成立，本院不予支持。

案件來(lái)源北海藝術(shù)設(shè)計(jì)學(xué)院、北海左右商貿(mào)有限公司與北海藝術(shù)設(shè)計(jì)學(xué)院、北海左右商貿(mào)有限公司建設(shè)用地使用權(quán)糾紛申請(qǐng)?jiān)賹徝袷虏枚〞?，[最高人民法院(2016)最高法民申301號(hào)]、北海左右商貿(mào)有限公司與北海藝術(shù)設(shè)計(jì)學(xué)院建設(shè)用地使用權(quán)糾紛申請(qǐng)?jiān)賹徝袷虏枚〞?，[最高人民法院(2016)最高法民申1259號(hào)]。

延伸閱讀關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓方根本違約的損失賠償范圍問(wèn)題，部分法院認(rèn)為包括因土地增值帶來(lái)的預(yù)期利益損失，部分法院則認(rèn)為不包括因土地增值帶來(lái)的預(yù)期利益損失，而主要是已支付土地轉(zhuǎn)讓款的利息。此外，受讓方主張因土地增值帶來(lái)的預(yù)期利益損失應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。

一、認(rèn)定土地轉(zhuǎn)讓方根本違約的損失賠償范圍包括因土地增值帶來(lái)的預(yù)期利益損失的案例（案例1-案例3）

案例1：蔡在超、吳存良與象山縣正大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛、委托代建合同糾紛申訴、申請(qǐng)民事裁定書[浙江省高級(jí)人民法院(2016)浙民申2004號(hào)] 認(rèn)為，“關(guān)于損失賠償范圍及金額的問(wèn)題。合同法第一百一十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償數(shù)額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。第一百一十九條規(guī)定，當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。因此，本案雙方之間的合同未能履行，原審認(rèn)定因正大公司違約導(dǎo)致蔡再超、吳存良所遭受的損失應(yīng)包括涉案土地的增值部分及原規(guī)劃核準(zhǔn)可建設(shè)房產(chǎn)的可得利潤(rùn)，以及就正大公司應(yīng)承擔(dān)的具體賠償金額的認(rèn)定，均無(wú)不當(dāng)。正大公司提出按未付款比例扣除土地增值利益以及稅費(fèi)問(wèn)題的異議，均不能成立?！?案例2：林綺卿與中山市建設(shè)企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛再審民事判決書[廣東省高級(jí)人民法院(2014)粵高法民一提字第50號(hào)] 認(rèn)為，“林綺卿主張的損失為因《協(xié)議書》解除而導(dǎo)致的土地增值預(yù)期利益損失，計(jì)算方式應(yīng)為土地現(xiàn)值扣除購(gòu)地成本。由于林綺卿自愿負(fù)擔(dān)了將涉案土地使用權(quán)自坦洲房地產(chǎn)公司名下過(guò)戶至設(shè)計(jì)院名下的辦證費(fèi)用，故該辦證費(fèi)用108667.5元與《協(xié)議書》約定的購(gòu)地款583815元之和，即為林綺卿的總購(gòu)地成本。結(jié)合上述責(zé)任比例，本案中建設(shè)資產(chǎn)公司應(yīng)向林綺卿賠償?shù)膿p失應(yīng)為3836362.25元［（6173000元－583815元－108667.5元）×70%］。二審法院以評(píng)估所得的土地現(xiàn)值扣減未實(shí)際發(fā)生的交易稅費(fèi)計(jì)算林綺卿的預(yù)期利益損失，沒(méi)有依據(jù)，亦不合常理，本院予以糾正。一審法院的計(jì)算方式及計(jì)算金額均正確，本院予以維持。至于建設(shè)資產(chǎn)公司主張二審法院以涉案土地2009年的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)計(jì)算經(jīng)濟(jì)損失不符合一般人的認(rèn)知能力及法律規(guī)定的問(wèn)題，土地價(jià)格變動(dòng)屬正常商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，并非不能預(yù)見(jiàn)，建設(shè)資產(chǎn)公司上述主張依據(jù)不足?！?案例3：山西銀盾投資擔(dān)保有限公司與山西新發(fā)展汽車物流貿(mào)易集團(tuán)有限公司建設(shè)用地使用權(quán)糾紛二審民事判決書[山西省高級(jí)人民法院(2014)晉民終字第85號(hào)] 認(rèn)為，“涉案土地現(xiàn)已被拍賣，雙方簽訂的《出讓國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》不具備履行可能，銀盾公司要求解除合同的訴請(qǐng)符合法律規(guī)定，應(yīng)予以支持。根據(jù)《合同法》第九十七條‘合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失’，以及第一百一十三條‘當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的收益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失’規(guī)定，在新發(fā)展公司因不作為導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)情況下，銀盾公司有權(quán)要求新發(fā)展公司返還2300萬(wàn)元土地購(gòu)買款，并有權(quán)要求其賠償損失，這種損失包括直接損失和預(yù)期利益損失，借款的利息及為履行合同產(chǎn)生的費(fèi)用為直接損失，合同如能正常履行所帶來(lái)的利益為預(yù)期利益損失。本案訴爭(zhēng)土地已被依法拍賣5452萬(wàn)元，比轉(zhuǎn)讓時(shí)升值3152萬(wàn)元，該部分增值應(yīng)屬合同若正常履行所應(yīng)具有的利益，作為土地使用權(quán)人的新發(fā)展公司本應(yīng)按合同約定在一定期限內(nèi)將土地過(guò)戶給銀盾公司，但因自己的根本違約行為，導(dǎo)致銀盾公司在支付土地轉(zhuǎn)讓款后卻不能實(shí)現(xiàn)合同目的，也喪失了本應(yīng)獲得的土地增值利益，且新發(fā)展公司作為土地使用權(quán)人，對(duì)自己所有的土地狀況及價(jià)值理應(yīng)知情，故新發(fā)展公司應(yīng)就給銀盾公司造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。”

二、土地轉(zhuǎn)讓方根本違約的損失賠償范圍不包括因土地增值帶來(lái)的預(yù)期利益損失（案例4-案例5）

案例4：海南惠富達(dá)實(shí)業(yè)有限公司與溫有文建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛二審民事判決書[海南省高級(jí)人民法院(2014)瓊民三終字第40號(hào)] 認(rèn)為，“可得利益損失指的是合同履行情況下守約方必然可以獲得的利益，惠富達(dá)公司與溫有文所簽合同雖為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，但依據(jù)雙方約定，溫有文絕大部分轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)及惠富達(dá)公司自身利益均須通過(guò)惠富達(dá)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)土地并出售所建成的房產(chǎn)而獲得，并非惠富達(dá)公司通過(guò)單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而獲得，且土地開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，不確定因素多，惠富達(dá)公司最終能否從開(kāi)發(fā)建設(shè)中獲利難以確定，故其以涉案土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)與其與溫有文間轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的差價(jià)主張可得利益損失沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。但鑒于溫有文違反誠(chéng)實(shí)信用原則將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給鑫宇公司獲取了較大利益，并因此導(dǎo)致惠富達(dá)公司無(wú)法獲得土地使用權(quán)，惠富達(dá)公司由此可能獲得的利益也已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故從公平原則出發(fā)，溫有文應(yīng)當(dāng)給予惠富達(dá)公司適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。綜合本案具體情況，溫有文應(yīng)酌情補(bǔ)償惠富達(dá)公司人民幣80萬(wàn)元?！?案例5：孫延民與山東天海工貿(mào)發(fā)展有限公司建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛二審民事判決書[山東省高級(jí)人民法院(2014)魯民一終字第557號(hào)] 認(rèn)為，“原審法院認(rèn)為，……根據(jù)協(xié)議書約定，被告天海公司應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任為原告孫延民所交土地轉(zhuǎn)讓款按月2%計(jì)算的利息及違約金5000000元，被告天海公司抗辯稱利息與違約金系重復(fù)計(jì)算，考慮到本案協(xié)議書不能履行給原告孫延民造成的損失主要系其所交納土地轉(zhuǎn)讓款的利息損失，協(xié)議書關(guān)于利息的約定足以彌補(bǔ)原告孫延民的損失，故從公平角度考慮，該院確定被告天海公司應(yīng)承擔(dān)的違約金為以13200000元為基數(shù)，按月息2%自2013年11月1日（最后一筆付款之次日）計(jì)算至該院確定的還款之日?！显V人未按合同約定交付涉案土地的行為構(gòu)成根本違約。被上訴人以上訴人存在違約行為致使其合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同，符合法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以支持。因上訴人天海公司違約導(dǎo)致合同解除，其應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。由于合同不能履行給被上訴人造成的損失主要是其所交納土地轉(zhuǎn)讓款的利息損失，原審判決根據(jù)協(xié)議書約定的月息2%計(jì)算違約金，本院認(rèn)為并無(wú)不當(dāng)?！?/p>

三、受讓方主張因土地增值帶來(lái)的預(yù)期利益損失應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任（案例6）

案例6：凱達(dá)（湖南）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與湖南華夏科技發(fā)展有限公司建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛再審民事判決書[湖南省高級(jí)人民法院(2015)湘高法民再二終字第132號(hào)] 認(rèn)為，“原審中，凱達(dá)公司以華科公司主張的違約金過(guò)高為由，請(qǐng)求調(diào)整違約金。華科公司則提交了相關(guān)的財(cái)務(wù)憑證證實(shí)其為履行合同所產(chǎn)生的實(shí)際支出為127993元，但是對(duì)于華科公司的可得利益損失，華科公司并未提交涉案土地價(jià)格評(píng)估報(bào)告或其他較為客觀的依據(jù)作為計(jì)算其可得利益損失的參考。因此，本院根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，以華科公司實(shí)際損失為基礎(chǔ)，充分考慮涉案合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度、華科公司的預(yù)期利益等綜合因素，酌情判定凱達(dá)公司應(yīng)向華科公司支付違約金的數(shù)額為雙方約定違約金數(shù)額的60%，雙方約定違約金為760萬(wàn)元，故凱達(dá)公司應(yīng)向華科公司支付違約金456萬(wàn)元。對(duì)于華科公司主張的直接損失129209.5元，由于凱達(dá)公司支付的違約金足以彌補(bǔ)華科公司主張的該項(xiàng)損失，故該項(xiàng)損失不再支持?！敝鳈?quán)聲明：轉(zhuǎn)載需在文章首部醒目方式注明：作者+單位名稱+來(lái)源于公眾號(hào)民商事裁判規(guī)則。否則侵權(quán)必究。

第二篇：最高院公報(bào)：即使沒(méi)交土地出讓金也不影響土地轉(zhuǎn)讓合同的效力(附6個(gè)真實(shí)案例)｜法客帝國(guó)

最高院公報(bào)：即使沒(méi)交土地出讓金，也不影響土地轉(zhuǎn)讓合同的效力（附6個(gè)真實(shí)案例）｜法客帝國(guó)

作者|唐青林 李舒 楊巍(北京市安理律師事務(wù)所)來(lái)源|作者賜稿并授權(quán)法客帝國(guó)刊發(fā)閱讀提示《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)按出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金。那么如果未交清全部土地出讓金是否會(huì)影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力？今日推送的最高法院公報(bào)案例認(rèn)為，土地出讓金的繳納與否不影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力。但是根據(jù)2016年1月1日施行的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記的，應(yīng)當(dāng)提交國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款繳納憑證，因此未交清土地出讓金將導(dǎo)致不能順利辦理物權(quán)變動(dòng)登記，最終不能實(shí)際獲得土地使用權(quán)。而且根據(jù)上述規(guī)定，未交清土地出讓金也不能進(jìn)行土地使用權(quán)的首次登記。故土地受讓方應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同前向不動(dòng)產(chǎn)登記部門申請(qǐng)查詢擬受讓土地使用權(quán)的相關(guān)信息，確保土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，已交清土地出讓金。最高人民法院公報(bào)案例土地出讓金是否繳納屬于土地使用權(quán)出讓合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容,土地出讓金未全部交清不導(dǎo)致土地轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效裁判要旨土地出讓金的繳納問(wèn)題，屬于土地使用 權(quán)出讓合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，繳納與否不影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力。案情簡(jiǎn)介

一、2003年9月，全威公司、超凡公司與桂馨源公司簽訂《土地開(kāi)發(fā)合同》，約定：全威公司、超凡公司將某出讓土地轉(zhuǎn)讓給桂馨源公司，土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款為2860萬(wàn)元；桂馨源公司于9月30日前將200萬(wàn)元轉(zhuǎn)入全威公司賬戶作為定金；全威公司、超凡公司在兩個(gè)月內(nèi)將該宗土地過(guò)戶給桂馨源公司指定的公司。

二、因全威公司、超凡公司未按合同約定辦理過(guò)戶手續(xù)，桂馨源公司向廣西高院提起訴訟，請(qǐng)求判令全威公司與超凡公司繼續(xù)履行合同。廣西高院判決：桂馨源公司、全威公司、超凡公司繼續(xù)履行《土地開(kāi)發(fā)合同》，全威公司與超凡公司按約定辦理完成土地過(guò)戶的相關(guān)手續(xù)。

三、超凡公司不服廣西高院判決，上訴至最高法院，主張本案土地使用權(quán)未全部付清國(guó)有土地出讓金，未達(dá)到25％的投資標(biāo)準(zhǔn)，違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。最高法院判決駁回上訴，維持原判。敗訴原因首先，土地出讓金的繳納屬于土地出讓合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，是否得到完全履行不影響對(duì)案涉土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的認(rèn)定。因此超凡公司上訴主張因《土地開(kāi)發(fā)合同》簽訂時(shí)土地出讓金未全部交清違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定該合同無(wú)效，最高法院不予支持。其次，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓時(shí)投資應(yīng)達(dá)到開(kāi)發(fā)投資總額25％的規(guī)定，不是認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定，因此不會(huì)導(dǎo)致《土地開(kāi)發(fā)合同》無(wú)效。敗訴教訓(xùn)、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)前事不忘、后事之師。為避免未來(lái)發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：

一、《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，以及完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上的規(guī)定屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定，違反該規(guī)定不會(huì)導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。故轉(zhuǎn)讓方簽訂合同后再以未交清土地使用權(quán)出讓金或者未完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上為由，主張土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的，法院不會(huì)支持。

二、雖然未交清土地使用權(quán)出讓金不會(huì)影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，但是根據(jù)2016年1月1日施行的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十七條的規(guī)定，申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)變更登記的，應(yīng)當(dāng)提交國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款、稅費(fèi)等繳納憑證，因此未交清土地出讓金會(huì)致使不能順利辦理物權(quán)變動(dòng)登記，也就不能實(shí)際取得物權(quán)。而且根據(jù)上述規(guī)定，未交清土地出讓金也不能進(jìn)行土地使用權(quán)的首次登記。故土地受讓方應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同前向不動(dòng)產(chǎn)登記部門申請(qǐng)查詢擬受讓土地使用權(quán)是否已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記、土地出讓金繳納情況等相關(guān)信息。相關(guān)法律規(guī)定《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。第三十九條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 有下列情形之一的，合同無(wú)效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；

（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會(huì)公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適若干問(wèn)題的解釋(二)》第十四條 合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十四條 申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）土地權(quán)屬來(lái)源材料；

（二）權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)；

（三）土地出讓價(jià)款、土地租金、相關(guān)稅費(fèi)等繳納憑證；

（四）其他必要材料。前款規(guī)定的土地權(quán)屬來(lái)源材料，根據(jù)權(quán)利取得方式的不同，包括國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同以及國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營(yíng)批準(zhǔn)文件。申請(qǐng)?jiān)诘厣匣蛘叩叵聠为?dú)設(shè)立國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記的，按照本條規(guī)定辦理。第三十七條 申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)變更登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：

（一）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；

（二）發(fā)生變更的材料；

（三）有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門的批準(zhǔn)文件；

（四）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或者補(bǔ)充協(xié)議；

（五）國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款、稅費(fèi)等繳納憑證；

（六）其他必要材料。以下為該案在法院審理階段，判決書中“本院認(rèn)為”就該問(wèn)題的論述：全威公司、超凡公司與桂馨源公司于2003年9月18日簽訂的《土地開(kāi)發(fā)合同》約定，全威公司、超凡公司將柳州市柳石路153號(hào)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給桂馨源公司，桂馨源公司向全威公司、超凡公司支付2860萬(wàn)元土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款，故本案性質(zhì)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛。該《土地開(kāi)發(fā)合同》為三方當(dāng)事人協(xié)商一致后作出的真實(shí)意思表示，內(nèi)容亦不違反法律規(guī)定。合同簽訂前，柳州市國(guó)土資源局已同意全威公司以出讓方式取得訟爭(zhēng)土地的使用權(quán)，雙方訂有《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。本案一審起訴前全威公司辦理了國(guó)有土地使用權(quán)證，訟爭(zhēng)土地具備了進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行依法轉(zhuǎn)讓的條件。而土地出讓金的交納問(wèn)題，屬土地出讓合同當(dāng)事人即柳州市國(guó)土資源局和全威公司之間的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，其是否得到完全履行不影響對(duì)本案土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的認(rèn)定，故超凡公司提出的因《土地開(kāi)發(fā)合同》簽訂時(shí)未取得國(guó)有土地使用權(quán)證及土地出讓金未全部交清違反法律強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)認(rèn)定該合同無(wú)效的上訴主張，本院不予支持。關(guān)于投資開(kāi)發(fā)的問(wèn)題，城市房地產(chǎn)管理法第三十八條關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓時(shí)投資應(yīng)達(dá)到開(kāi)發(fā)投資總額25％的規(guī)定，是對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同標(biāo)的物設(shè)定的于物權(quán)變動(dòng)時(shí)的限制性條件，轉(zhuǎn)讓的土地未達(dá)到25％以上的投資，屬合同標(biāo)的物的瑕疵，并不直接影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，城市房地產(chǎn)管理法第三十八條中的該項(xiàng)規(guī)定，不是認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的法律強(qiáng)制性規(guī)定。因此，超凡公司關(guān)于《土地開(kāi)發(fā)合同》未達(dá)到25％投資開(kāi)發(fā)條件應(yīng)認(rèn)定無(wú)效的主張，本院亦不予支持。案件來(lái)源桂馨源公司訴全威公司等土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛二審案，[最高人民法院（2004）民一終字第46號(hào)]，載于《中華人民共和國(guó)最高人民法院公報(bào)》2005年第7期（總第105期）。延伸閱讀關(guān)于土地出讓金未交清不影響土地轉(zhuǎn)讓合同效力的判例案例1：輝縣市豪韻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與高鴻讓、段晶煒建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛申請(qǐng)?jiān)賹徝袷虏枚〞鳾最高人民法院(2013)民申字第276號(hào)] 認(rèn)為，“《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九的規(guī)定針對(duì)的是土地使用權(quán)進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)時(shí)的條件；《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第九條的規(guī)定，僅僅強(qiáng)調(diào)起訴前轉(zhuǎn)讓方取得出讓土地使用權(quán)證書或者經(jīng)過(guò)政府批準(zhǔn)同意轉(zhuǎn)讓的合同有效，并未明確沒(méi)有取得或者沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府批準(zhǔn)的法律后果。至于案涉《承諾書》中有關(guān)豪韻公司要在一周內(nèi)辦好過(guò)戶手續(xù)或所有股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)一節(jié)，該意思表示僅僅是豪韻公司同意在一周內(nèi)召集公司全體股東將所持有的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給受讓方高、段二人，即豪韻公司承諾的義務(wù)僅僅是‘召集股東開(kāi)會(huì)’而已，股權(quán)如何轉(zhuǎn)讓、怎樣轉(zhuǎn)讓并不包括在《承諾書》的內(nèi)容中，不存在案涉《協(xié)議書》違反公司法有關(guān)公司股份轉(zhuǎn)讓規(guī)定以及以合法形式掩蓋非法目的的情形。因此，豪韻公司以案涉《協(xié)議書》適用法律錯(cuò)誤為由申請(qǐng)?jiān)賹彽睦碛删怀闪?。”案?：申請(qǐng)人洛陽(yáng)國(guó)裕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱國(guó)裕公司）因與被申請(qǐng)人洛陽(yáng)祥云置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱祥云公司）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案[河南省高級(jí)人民法院(2016)豫民再239號(hào)] 認(rèn)為，“原審以國(guó)裕公司與祥云公司于2011年10月9日訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同及補(bǔ)充協(xié)議不符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定，認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同及補(bǔ)充協(xié)議無(wú)效不妥。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條‘以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書?！撘?guī)定應(yīng)屬于管理性規(guī)范而非效力性規(guī)范，國(guó)裕公司未完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，違反上述規(guī)定不是認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的法定條件。”案例3：惠州市惠燃實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司與惠州市地成實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)總公司建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛再審復(fù)查與審判監(jiān)督民事裁定書[廣東省高級(jí)人民法院(2015)粵高法民一申字第1380號(hào)] 認(rèn)為，“惠燃公司通過(guò)與國(guó)土部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同取得涉案土地使用權(quán)，并取得了土地使用權(quán)登記；但實(shí)質(zhì)上，惠燃公司并未向國(guó)土部門支付土地出讓金，惠燃公司是通過(guò)與地成公司簽訂《土地轉(zhuǎn)讓合同書》并支付相應(yīng)對(duì)價(jià)而獲得涉案部分土地使用權(quán)的。地成公司雖然未取得涉案土地使用權(quán)的物權(quán)登記，但與土地的相關(guān)部門簽訂了合同，并支付了相應(yīng)的對(duì)價(jià)，取得了相應(yīng)的合同權(quán)利，其與惠燃公司簽訂《土地轉(zhuǎn)讓合同書》實(shí)質(zhì)上是將其合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓給惠燃公司，為有權(quán)處分。這種合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，不受《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)制，況且《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條為管理性規(guī)定，非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，并不影響合同效力?！卑咐?：至勝房地產(chǎn)公司與科恩房地產(chǎn)公司、楊智培，居蘇、至勝建筑公司、陽(yáng)光偉業(yè)公司、至勝物業(yè)公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案二審判決書[云南省高級(jí)人民法院(2014)云高民一終字第362號(hào)] 認(rèn)為，“《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條屬于管理性規(guī)范，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓方未按規(guī)定完成土地的開(kāi)發(fā)投資即簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力問(wèn)題的答復(fù)》及《最高人民法院關(guān)于廢止1997年7月1日至2011年12月31日期間發(fā)布的部分司法解釋和司法解釋性質(zhì)文件（第十批）的決定》，土地轉(zhuǎn)讓方未按規(guī)定完成土地的開(kāi)發(fā)投資而進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，并不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力，雙方所簽轉(zhuǎn)讓合同有效，上訴人主張轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的理由不成立，本院不予支持。”案例5：再審申請(qǐng)人吳忠市太陽(yáng)山鳳凰商貿(mào)有限公司、王興與被申請(qǐng)人丁向東、一審第三人周福貴建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛再審申請(qǐng)民事裁定書[寧夏回族自治區(qū)高級(jí)人民法院(2014)寧民申字第184號(hào)] 認(rèn)為，“《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定屬于管理性規(guī)范，并非效力性、強(qiáng)制性規(guī)范。鳳凰商貿(mào)公司、王興依據(jù)該條規(guī)定主張三方《協(xié)議書》有關(guān)涉案土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的約定無(wú)效，并認(rèn)為原判適用法律錯(cuò)誤的再審申請(qǐng)理由不能成立?！卑咐?：江蘇佰泰置業(yè)有限公司與淮安市盱眙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)有限公司建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案[江蘇省高級(jí)人民法院(2014)蘇民終字第0088號(hào)] 認(rèn)為，“根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋

（一）》第四條及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋

（二）》第十四條之規(guī)定，合同法實(shí)施后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。且合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。法律、行政法規(guī)中的管理性規(guī)定不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。本案中，佰泰置業(yè)公司主張合同無(wú)效的理由是認(rèn)為其違反《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定，但該規(guī)定系法律的管理性規(guī)定，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)?！?/p>