第一篇：房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)習(xí)材料整理版

《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》復(fù)習(xí)題 簡(jiǎn)述專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的定義；與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)有哪些特點(diǎn)？(P2)答：定義：專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析測(cè)算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)； 特點(diǎn)：他是專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員完成的；他提供的專業(yè)意見(jiàn)，他具有公信力，他實(shí)行有償服務(wù)，他有擔(dān)當(dāng)法律責(zé)任。簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)(P5)及現(xiàn)實(shí)需要(P14)；

答：本質(zhì)：評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值

現(xiàn)實(shí)需要：房地產(chǎn)抵押的需要；房地產(chǎn)稅收的需要，房地產(chǎn)征收征用的需要，房地產(chǎn)司法拍賣的需要，房地產(chǎn)分家析產(chǎn)的需要，房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰康禺a(chǎn)保險(xiǎn)的需要，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要，企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要，房地產(chǎn)行政管理的需要，其他方面需要。房地產(chǎn)為什么需要專業(yè)估價(jià)？(P12)答：由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全市場(chǎng)并且有許多妨礙房地產(chǎn)合理行程的因素，所以房地產(chǎn)難以自動(dòng)形成適當(dāng)?shù)膬r(jià)格，從而需要估價(jià)師進(jìn)行代替市場(chǎng)的估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)有利于將房地產(chǎn)價(jià)格導(dǎo)向正?；龠M(jìn)房地產(chǎn)交易公平，保障當(dāng)事人合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。房地產(chǎn)估價(jià)為何在估價(jià)行業(yè)中占主體？(P13)1:房地產(chǎn)量大面廣，其他財(cái)產(chǎn)相對(duì)較少；2：房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，其他財(cái)產(chǎn)需要估價(jià)的情形較少3：房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù)，其他財(cái)產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評(píng)估本身。簡(jiǎn)述房地產(chǎn)權(quán)益(P49)、區(qū)位的含義(P53)；一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括哪些內(nèi)容？(P49)答：房地產(chǎn)權(quán)益：是房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來(lái)發(fā)權(quán)利、利益和好處。房地產(chǎn)區(qū)位：房地產(chǎn)區(qū)位是指該房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等。

房地產(chǎn)權(quán)益內(nèi)容：1:擁有的房地產(chǎn)權(quán)利2:該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況3：該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況4:額外的利益或好處 房地產(chǎn)含義的總結(jié)（P46）

房地產(chǎn)是指房屋和土地，或者房產(chǎn)和地產(chǎn)。嚴(yán)謹(jǐn)意義上的房地產(chǎn)是建筑物及其他相關(guān)地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合體。從房地產(chǎn)估價(jià)和把握房地產(chǎn)價(jià)值的角度看，房地產(chǎn)主要有哪些特性？(P58)答：1:不可移動(dòng)2：獨(dú)一無(wú)二3：壽命長(zhǎng)久4：供給有限5：價(jià)值較大6：用途多樣7：相互影響8：易受限制9：難以變觀10：保值增值 為什么說(shuō)房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力弱？(P64)答：房地產(chǎn)由于具有價(jià)值較大、獨(dú)一無(wú)

二、易受限制等特性，加上交易手續(xù)較繁雜等原因，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會(huì)頻繁發(fā)生，一旦需要出售，通常需要較長(zhǎng)時(shí)間才能脫手。簡(jiǎn)述房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的異同(P83)答：同：都是價(jià)格，是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)；都有波動(dòng)，受供求因素的影響；都是按質(zhì)論價(jià)，既優(yōu)質(zhì)高價(jià)劣質(zhì)低價(jià)。

異：房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)位關(guān)系密切，一般物品的價(jià)格與區(qū)位關(guān)系不大；房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，一般物品的價(jià)格是物品本身的價(jià)格；房地產(chǎn)價(jià)格有買賣價(jià)格和租賃價(jià)格，一般物品的價(jià)格主要是買賣價(jià)格；房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)人情況影響，一般物品的價(jià)格不易受交易者個(gè)別情況的左右；房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)，一般物品的價(jià)格行程時(shí)間一般較短。名詞解釋：

估價(jià)時(shí)點(diǎn)（P31）：也稱為價(jià)值時(shí)點(diǎn)、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估期日。所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的某一特定時(shí)間。估價(jià)假設(shè)（P34）：針對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況等估價(jià)前提所做的必要、合理且有依據(jù)的假定，包括一般假設(shè)、未定事項(xiàng)假設(shè)、背離事實(shí)假設(shè)、不相一致假設(shè)和依據(jù)不足假設(shè)。

房地產(chǎn)需求(P85)：某一特定時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購(gòu)買的數(shù)量。

房地產(chǎn)供給(P88)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和擁有著在某一特定時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量。

殘余價(jià)值(P100):估價(jià)對(duì)象在非繼續(xù)利用情況下的價(jià)值，它一般低于市場(chǎng)價(jià)值?；鶞?zhǔn)地價(jià)(P110):在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。

標(biāo)定地價(jià)(P110)：政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗地在正常土地市場(chǎng)條件下于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格。

房地價(jià)格(P111)：房地混合價(jià)，是指土地與建筑物綜合體的價(jià)格，或者建筑物及其占有范圍內(nèi)土地的價(jià)格，或者土地及其上建筑物的價(jià)格。

樓面地價(jià)(P112)：簡(jiǎn)稱樓面價(jià)，是一種特殊的土地單價(jià)，是指一定地塊內(nèi)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上的土地價(jià)格。樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積 容積率：又稱建筑面積毛密度，是指一個(gè)小區(qū)地上總建筑面積與用地面積的比率。期房?jī)r(jià)格(P114)：是指以目前尚未建造完成而在將來(lái)建造完成后的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地為交易標(biāo)的房地產(chǎn)價(jià)格。定基價(jià)格指數(shù)與環(huán)比價(jià)格指數(shù)(P192)：在價(jià)格編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期為基期，如果是以某個(gè)固定時(shí)期為基期的，則為定基價(jià)格指數(shù)。如果是以上一時(shí)期作為基期的，則為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。決定房地產(chǎn)需求量(P86)、供給量的因素主要有哪些？(P88)決定房地產(chǎn)需求量的因素中除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；②消費(fèi)者的收入水平；③消費(fèi)者的偏好；④相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平；⑤消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。與某種房地產(chǎn)相關(guān)的房地產(chǎn)，是指該種房地產(chǎn)的替代品和互補(bǔ)品。

房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平；②該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本；③該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平；④房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期。什么是房地產(chǎn)均衡價(jià)格(P90)？簡(jiǎn)述其形成機(jī)制(P91)房地產(chǎn)均衡價(jià)格，是指當(dāng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求量與市場(chǎng)供給量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求曲線與市場(chǎng)供給曲線相交時(shí)的價(jià)格。

均衡是市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行的必然趨勢(shì)，如果市場(chǎng)價(jià)格由于某種因素或者某些因素的影響而脫離了均衡價(jià)格，則必然會(huì)出現(xiàn)過(guò)?；蚨倘保瑢?dǎo)致買方之間或者賣方之間的競(jìng)爭(zhēng)，形成價(jià)格下降或上漲的壓力和趨勢(shì)，并最終趨向于均衡價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格影響因素有哪些分類？每種分類的內(nèi)容是什么？（P121）

房地產(chǎn)價(jià)格影響的分類：房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素，其中房地產(chǎn)自身因素又分為區(qū)位因素、實(shí)物因素和權(quán)益因素三類。房地產(chǎn)外部因素有人口、制度政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、國(guó)際、心理和其他。也可分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。一般因素是對(duì)廣大范圍的房地產(chǎn)價(jià)格水平都有影響的因素。區(qū)域因素是指對(duì)估價(jià)對(duì)象周圍一定區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格水平有所影響的因素。個(gè)別因素是指對(duì)特定房地產(chǎn)價(jià)格水平有所影響的估價(jià)對(duì)象自身狀況因素。

也可以分為房地產(chǎn)狀況因素、房地產(chǎn)市場(chǎng)因素和房地產(chǎn)交易因素。房地產(chǎn)狀況因素是房地產(chǎn)自身因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)因素是指房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的因素。房地產(chǎn)交易因素是指房地產(chǎn)交易中對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格有影響的因素。金融政策、利率變動(dòng)、稅收政策變化是怎樣影響房地產(chǎn)價(jià)格的？(P138,展開(kāi))金融制度政策:采用由緊到松的貨幣政策，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲，相反，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

利率變動(dòng)：提高最低首付款比例，上調(diào)購(gòu)房貸款利率，會(huì)降低購(gòu)房支付能力，提高購(gòu)房門檻，減少商品房的需求，使商品房?jī)r(jià)格下降，反之，會(huì)使商品房?jī)r(jià)格上漲。

稅收制度政策：1.增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，從而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，反之，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。

2.增加賣方的稅收會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上漲，減少賣方稅收會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。增加買方稅收，比如提高契稅稅率，會(huì)抑制房地產(chǎn)的需求，從而使房地產(chǎn)價(jià)格下降。見(jiàn)面契稅，會(huì)刺激房地產(chǎn)需求，從而使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

3.增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收，會(huì)使自用需求者傾向于購(gòu)買較小面積的房地產(chǎn)，抑制房地產(chǎn)投資與投機(jī)，減少房地產(chǎn)的需求，房地產(chǎn)價(jià)格下降。試列舉一些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的規(guī)劃和計(jì)劃，并簡(jiǎn)述其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的具體影響。（P140,展開(kāi)）

對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的規(guī)劃有： 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃：十一五規(guī)劃的實(shí)施抑制普通商品房?jī)r(jià)格上漲，會(huì)使大戶型高檔商品房?jī)r(jià)格上漲。城市規(guī)劃：如果城市規(guī)劃將某個(gè)地區(qū)列為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，則這個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格一般會(huì)上漲。

土地相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃：土地利用總體規(guī)劃確定建設(shè)用地總量、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用量和國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)數(shù)量、用途結(jié)構(gòu)、空間布局，決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)狀況，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地和商品房?jī)r(jià)格有較大的影響。

住房相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃：住房建設(shè)規(guī)劃是引導(dǎo)和調(diào)控城市近期住房建設(shè)的專項(xiàng)規(guī)劃，其確定的住房建設(shè)目標(biāo)、建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)比例、建設(shè)時(shí)序和空間布局等，特別是普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模增加，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)格有較大的影響。影響房地產(chǎn)價(jià)格的交通條件可細(xì)分為哪些？它們是如何影響房地產(chǎn)價(jià)格的？

交通因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素可分為可借助的交通工具、道路狀況、交通收費(fèi)情況、停車的方便程度、交通管制。

如何影響：1.對(duì)交通依賴程度越高的房地產(chǎn)，其升值幅度會(huì)越大。

2.從房地產(chǎn)位置看，離道路和站點(diǎn)越近的房地產(chǎn)，其升值幅度就越大。3.從影響發(fā)生的時(shí)間看，對(duì)房地產(chǎn)的升值作用主要發(fā)生在交通項(xiàng)目立項(xiàng)之后，完成之前。影響房地產(chǎn)價(jià)格的外部配套設(shè)施主要有哪些？（P133）它們與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系如何？(P134)外部配套設(shè)施：教育質(zhì)量高的中小學(xué)、醫(yī)療水平高的醫(yī)院購(gòu)物中心和休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。外部配套設(shè)施完備的住宅，其價(jià)格就越高，反之，其價(jià)格越低。房地產(chǎn)估價(jià)原則主要有哪些？(P153)房地產(chǎn)估價(jià)為何要遵守最高最佳使用原則？如何衡量及找出估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用？(P166)房地產(chǎn)估價(jià)原則：①獨(dú)立客觀公正原則②合法原則③最高最佳使用原則④價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則⑤最高最佳利用原則⑥謹(jǐn)慎原則

房地產(chǎn)估價(jià)之所以遵守最高最佳利用原則，是因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)利用中，每個(gè)房地產(chǎn)擁有著都試圖采取最高最佳利用方式充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力，以獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益。

如何衡量：(1)法律上的許可性。(2)技術(shù)上的可能性。(3)經(jīng)濟(jì)上的可行性。(4)價(jià)值是否最大。房地產(chǎn)估價(jià)原則中的替代原則對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)有何要求？為什么要遵守該原則？(P165)要求：：(1)如果附近存在著一定數(shù)量與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)并已知其價(jià)格，則可以依據(jù)替代原則，由這些相似的房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。(2)不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價(jià)格牽掣。房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循替代原則，是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場(chǎng)上相同的商品有相同的價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)原則中的謹(jǐn)慎原則對(duì)估價(jià)有何要求？何種目的的估價(jià)應(yīng)遵守該原則？為何？(P171)要求：1.在運(yùn)用比較法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。

2.在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率和資本化率不應(yīng)偏低。

3.在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折扣。

4.在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原則。

由于需要處分抵押物的時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般相隔較長(zhǎng)，而且抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金。損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用，屆時(shí)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值有可能下跌，其他相關(guān)的不確定因素也較多，為確保抵押貸款的清償，擬接受抵押擔(dān)保的債權(quán)人對(duì)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)高度關(guān)注。簡(jiǎn)述比較法的含義(P173)、理論依據(jù)及比較法估價(jià)的操作步驟(P175)比較法含義：選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將他們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)格或價(jià)值的方法。理論依據(jù)：替代原則 步驟：①搜集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行處理(分為價(jià)格換算、價(jià)格修正、價(jià)格調(diào)整)④求取比準(zhǔn)價(jià)格。簡(jiǎn)述比較法適用的估價(jià)對(duì)象及比較法估價(jià)需要具備的條件(P174)比較法適用的估價(jià)對(duì)象是同類數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)。例如：住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、標(biāo)注廠房和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。

具備條件：1.比較法估價(jià)需要在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期較多類似房地產(chǎn)交易。2.獲取房地產(chǎn)真實(shí)成交價(jià)格及估價(jià)所必要的房地產(chǎn)狀況信息

3.運(yùn)用比較法估價(jià)需要把營(yíng)業(yè)稅、所得稅、契稅、交易手續(xù)費(fèi)等交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格，處理為正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格。簡(jiǎn)述比較法中搜集交易實(shí)例(P177)、選取可比實(shí)例的要求(P179)搜集交易實(shí)例的要求，搜集信息完整、真實(shí)、準(zhǔn)確的交易實(shí)例，是提高估價(jià)精度的一個(gè)基本保證。

選取可比實(shí)例的要求：1.數(shù)量要求，一般選取3至5個(gè)可比實(shí)例 2.質(zhì)量要求：可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似，可比實(shí)例的交易方式適合估價(jià)目的，可比實(shí)例成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)，可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。3.注意其他問(wèn)題： 比較法估價(jià)中為什么要統(tǒng)一付款方式并以成交日期一次性付清為基準(zhǔn)？(P183)房地產(chǎn)交易金額較大，許多成交價(jià)格采取分期付款的方式支付。而且付款期限長(zhǎng)短、付款次數(shù)、每筆付款金額在付款期限內(nèi)分布的不同，導(dǎo)致實(shí)際價(jià)格也會(huì)有所不同。估價(jià)中為了便于比較，價(jià)格一般在成交日期一次性付清所需支付的金額為基準(zhǔn)?，F(xiàn)實(shí)中造成成交價(jià)格偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的因素有哪些？(P189)1.利害關(guān)系人之間的交易。2.對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。3.被迫出售或被迫購(gòu)買的交易。4.人為哄抬的交易。5.對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好的交易。6.相鄰房地產(chǎn)合并的交易。7.受迷信影響的交易。比較法估價(jià)中房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容有哪些？(P196)1.區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容：將可比實(shí)例在自身區(qū)位狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況下的價(jià)格。

2.實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容：將可比實(shí)例在其自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況下的價(jià)格。

3.權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容：將可比實(shí)例在其自身權(quán)益狀況下的價(jià)格，調(diào)整為估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況下的價(jià)格。簡(jiǎn)述收益法的含義、本質(zhì)(P212)、理論依據(jù)及收益法估價(jià)的操作步驟(P216)收益法：預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

本質(zhì)：以房地產(chǎn)的預(yù)測(cè)未來(lái)收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格。理論依據(jù)：預(yù)期原理

操作步驟：1.選擇具體估價(jià)方法，選擇報(bào)酬資本化法還是直接資本化法

2．測(cè)算收益期或持有期3.測(cè)算未來(lái)收益 4.確定報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù) 5.計(jì)算收益價(jià)值 簡(jiǎn)述收益法適用的估價(jià)對(duì)象及收益法估價(jià)需要具備的條件(P215)適用對(duì)象：收益性房地產(chǎn)，包括：住宅、寫(xiě)字樓、商店、旅館、餐館、游樂(lè)園、影劇院、停車場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房、農(nóng)地等。條件：收益法估價(jià)需要具備的條件是房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。對(duì)未來(lái)預(yù)測(cè)通常是基于過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)現(xiàn)實(shí)的認(rèn)識(shí)作出的，必須以廣泛、深入的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究為基礎(chǔ)。收益法估計(jì)中求取凈收益應(yīng)注意的問(wèn)題有哪些？（P242）

1.有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn) 2.實(shí)際收益和客觀收益

3.樂(lè)觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì) 4.重置提撥款和扣除方式 簡(jiǎn)述報(bào)酬率的含義及(P246)其與資本化率的區(qū)別與聯(lián)系(P255)報(bào)酬率：報(bào)酬率也成為回報(bào)率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率。

聯(lián)系：資本化率和報(bào)酬率都是將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。

區(qū)別：1.資本化率是在直接資本化法中采用的，是一步就將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。2報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過(guò)折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)格的比率。

2.資本化率是房地產(chǎn)某種年收益與其價(jià)格的比率，僅表示從收益到價(jià)值的比率，并不明確地表示獲利能力。報(bào)酬率是用來(lái)除一連串的未來(lái)各期凈收益，以求取未來(lái)各期凈收益的凈收益的現(xiàn)值的比率。

簡(jiǎn)述直接資本化法與報(bào)酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)(P256)直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)：1.不需要預(yù)測(cè)未來(lái)許多年的凈收益，通常只需要測(cè)算未來(lái)第一年的收益。2.資本化率或收益乘數(shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況。3.計(jì)算過(guò)程比較簡(jiǎn)單。缺點(diǎn)：由于直接資本化法利用的是未來(lái)第一年的收益來(lái)資本化，所以要求較多與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的房地產(chǎn)來(lái)求取資本化率或收益乘數(shù)，對(duì)可比實(shí)例的依賴性很強(qiáng)。

報(bào)酬資本化法的優(yōu)點(diǎn)：1.指明了房地產(chǎn)價(jià)值是未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)。2.每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的,直觀容易理解。3.由于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)是接近的，所以不必直接依靠與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的房地產(chǎn)來(lái)求取報(bào)酬率，而通過(guò)其他具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資和收益率也可以求取報(bào)酬率。缺點(diǎn)：由于報(bào)酬資本化法需要預(yù)測(cè)未來(lái)各期的凈收益，從而較多地依賴于估價(jià)師的主觀判斷，并且各種簡(jiǎn)化的凈收益流模式不一定符合實(shí)際情況。

成本法中的“成本”是成本還是價(jià)格？原因何在？(P269)成本法可以說(shuō)是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)組成部分之和的基礎(chǔ)來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格。即先把房地產(chǎn)價(jià)格分解為它的各個(gè)組成部分，然后分別求取各個(gè)組成部分，再將各個(gè)組成部分相加。成本法中的“成本“不是通常意義上的成本，而是價(jià)格。33 簡(jiǎn)述成本法的本質(zhì)、理論依據(jù)(P270)及成本法估價(jià)的操作步驟(P273)成本法的本質(zhì)是一房地產(chǎn)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。理論依據(jù)：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論

操作步驟：1.選擇具體估價(jià)路徑 2.測(cè)算重置成本或重建成本 3測(cè)算折舊 4.計(jì)算成本價(jià)值

簡(jiǎn)述成本法估價(jià)中投資利息的含義及計(jì)算投資利息需要把握哪些方面？(P278)投資利息：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，而不僅是借款部分的利息與手續(xù)費(fèi)。因此，土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，都應(yīng)計(jì)算利息。

投資利息：1。應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目 2.計(jì)息周期 3.計(jì)息期 4.計(jì)息方式 5.利率

成本法最基本的公式是？(P284)房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新構(gòu)建價(jià)格—房地產(chǎn)折舊

簡(jiǎn)述重新構(gòu)建價(jià)格的含義(P287)1.重新構(gòu)建價(jià)格是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格。2.重現(xiàn)構(gòu)建價(jià)格是客觀的重新構(gòu)建價(jià)格。3.建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r的建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格，土地的重新構(gòu)建價(jià)格是價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況的土地的重新構(gòu)建價(jià)格。

簡(jiǎn)述建筑物折舊的含義及引起建筑物折舊的原因(P295)建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價(jià)值減損，其金額為建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值之差。原因：物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊。

簡(jiǎn)述假設(shè)開(kāi)發(fā)法的含義、本質(zhì)、理論依據(jù)(P319)及假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的操作步驟（P322）

含義：假設(shè)開(kāi)發(fā)法簡(jiǎn)要得說(shuō)是根據(jù)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格的方法。具體地說(shuō)，是求得估價(jià)對(duì)象后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開(kāi)發(fā)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)和開(kāi)發(fā)后的價(jià)值，將開(kāi)發(fā)后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后想減，或?qū)㈤_(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值和價(jià)格的方法。

本質(zhì)：以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格 理論依據(jù)：預(yù)期原理

操作步驟：1.選擇具體地估價(jià)方法 2,選擇具體地估價(jià)對(duì)象 3.選擇最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式 4.測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值 5.測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出 6.測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值 7.確定折現(xiàn)率或測(cè)算后續(xù)開(kāi)發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn) 8.計(jì)算開(kāi)發(fā)價(jià)值

簡(jiǎn)述假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象(P321)具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)法潛力并且開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。如可供開(kāi)發(fā)的土地（生地，熟地、毛地、各種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地），在建工程（或稱為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目），可重新開(kāi)發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)。

簡(jiǎn)述假設(shè)開(kāi)發(fā)法中動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的主要區(qū)別及優(yōu)缺點(diǎn)(P323)區(qū)別：1.對(duì)后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出和開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值測(cè)算，在靜態(tài)分析法中主要根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況做出的，即它們基本上是靜止在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的金額。在動(dòng)態(tài)分析法中，是模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程，預(yù)測(cè)未來(lái)發(fā)生的時(shí)間以及在未來(lái)發(fā)生時(shí)的金額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。

2.靜態(tài)分析法不考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即不是將它們折算到同一時(shí)間上，而是直接相減。動(dòng)態(tài)分析法要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，即要先把它們折算到同一時(shí)間上，然后再進(jìn)行相減。

3.在靜態(tài)分析法中投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，在動(dòng)態(tài)分析法中這兩項(xiàng)都不顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。

優(yōu)缺點(diǎn)：動(dòng)態(tài)分析法測(cè)算出的結(jié)果較精確，但是測(cè)算過(guò)程相對(duì)復(fù)雜。靜態(tài)分析法測(cè)算出來(lái)的結(jié)果較粗略，但測(cè)算過(guò)程相對(duì)簡(jiǎn)單。

簡(jiǎn)述長(zhǎng)期趨勢(shì)法的含義及理論依據(jù)(P345)長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是時(shí)間序列分析和回歸分析，來(lái)推測(cè)、判斷房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的方法。

長(zhǎng)期趨勢(shì)法的理論依據(jù)是事物的過(guò)去和未來(lái)是有聯(lián)系的，事物的現(xiàn)實(shí)是歷史發(fā)展的結(jié)果，而事物的未來(lái)又是其現(xiàn)實(shí)的延伸。

簡(jiǎn)述長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件(P346)長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象是無(wú)明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)

長(zhǎng)期趨勢(shì)法需要具備的條件是擁有估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)期的歷史價(jià)格資料，并且要求所擁有的歷史價(jià)格資料真實(shí)。

簡(jiǎn)述路線價(jià)法的含義、理論依據(jù)、操作步驟及其適用的估價(jià)對(duì)象和條件(P368)路線價(jià)法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，在每個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選取數(shù)宗標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并測(cè)算其平均單價(jià)和樓面地價(jià)，利用相關(guān)調(diào)整系數(shù)將平均單價(jià)或樓面地價(jià)調(diào)整為各宗臨街土地價(jià)值或價(jià)格的方法。理論依據(jù)：替代原理

操作步驟：1.劃分路線價(jià)區(qū)段 2.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度 3.選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地 4.調(diào)查評(píng)估路線價(jià) 5.制作價(jià)格修正率表 6.計(jì)算臨街土地的價(jià)值 估價(jià)對(duì)象：城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地

簡(jiǎn)述路線價(jià)法中選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的具體要求(P370)1.一面臨街 2.土地形狀為矩形 3.臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度 4.臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度 5臨街寬度與臨街深度的比例適當(dāng) 6.用途為所在路線價(jià)區(qū)段有代表性用途 7.容積率為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性 8.其他方面，如土地開(kāi)發(fā)期限、土地開(kāi)發(fā)程度應(yīng)有代表性。

簡(jiǎn)述路線價(jià)法中的“四三二一法則”和“九八七六法則”(P372)四三二一法則：將臨街深度為100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等分，各等分因離街道的遠(yuǎn)近不同，價(jià)值有所不同。從街道方向算起，第一、二、三、四個(gè)25英尺等分的價(jià)值，分別占整塊土地價(jià)值的40%、30%、20%、10%。“九八七六法則”：超過(guò)100英尺的第一、二、三、四個(gè)25英尺等分的價(jià)值，分別為臨街深度100英尺的土地價(jià)值的9%、8%、7%、6%。

需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有哪些？(P385)1.改變土地用途、容積率等規(guī)劃條件。2.延長(zhǎng)土地使用期限。3.轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)。

高層建筑地價(jià)分?jǐn)偪梢越鉀Q哪些問(wèn)題？高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ㄓ心男?P387)高層建筑地價(jià)分?jǐn)偪梢越鉀Q：1.各部分占有的土地份額 2.各部分分?jǐn)偟耐恋?3.各部分分?jǐn)偟牡貎r(jià)額。

高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ǎ喊凑战ㄖ锩娣e進(jìn)行分?jǐn)?、按照房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?、按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序有哪些？(P393)1.受理估價(jià)委托 2.確定估價(jià)基本事項(xiàng) 3.制定估價(jià)作業(yè)方案 4.搜集估價(jià)所需資料 5.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象 6.選用估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算 7.確定估價(jià)結(jié)果 8.撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告 9.審核估價(jià)報(bào)告 10.保存估價(jià)資料

簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)程序的作用？(P394)1.規(guī)范估價(jià)行為 2.保證估價(jià)的質(zhì)量 3.提高估價(jià)效率 4.防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常由哪些部分組成？(P411)1.封面 2.致估價(jià)委托人函 3.目錄 4.估價(jià)師聲明 5.估價(jià)假設(shè)和限制條件 6.估價(jià)結(jié)果報(bào)告 7.估價(jià)技術(shù)報(bào)告 8.附件.51 計(jì)算題

P183例6-1；P187例6-5；P194例6-8；P205例6-12；P206例6-13； P219例7-3；P222例7-6；P225例7-9；P228例7-12；P233例7-16； P234例7-18；P234例7-20；P243例7-21；P261例7-27；P262例7-28； P285例8-1；P290例8-2；P297例8-4；P300例8-5；P303例8-7； P305例8-8；P309例8-13；P336例9-1；P337例9-2；P339例9-3； P339例9-4；P373例11-2；P377例11-4；P379例11-6；P381例11-7； P386例11-9；P388例11-10；P389例11-11；P390例11-

12、例11-13；

考試題型與分值 名詞解釋（10分）填空題（30分）簡(jiǎn)答題（30分）計(jì)算題（30分）

第二篇：房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)習(xí)

名詞解釋：房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)、容積率、地役權(quán)、空間利用權(quán)、區(qū)位、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、補(bǔ)地價(jià)、樓面地價(jià)、房地產(chǎn)估價(jià)、專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員、估價(jià)目的、房地產(chǎn)估價(jià)原則、最高最佳使用、市場(chǎng)法、可比實(shí)例、收益法、成本法、直接資本化法、報(bào)酬資本化法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法

簡(jiǎn)答：土地利用的限制、增加房地產(chǎn)供給的途徑、政府對(duì)房地產(chǎn)限制的特權(quán)、引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因、房地產(chǎn)具有價(jià)格的條件、需要補(bǔ)地價(jià)的情形、專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)、一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員必須的素質(zhì)、房地產(chǎn)估價(jià)原則、保障獨(dú)立、客觀、公平估價(jià)的要求、獨(dú)立、客觀、公正的具體做法、有助于把握最高最佳使用原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理、房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法、市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟、選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容、收益法的操作步驟、成本法估價(jià)的操作步驟

第三篇：房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)習(xí)要點(diǎn)(期末復(fù)習(xí))

房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)習(xí)

1、房地產(chǎn)按開(kāi)發(fā)程度劃分的類型： 生地、毛地、熟地、在建工程、現(xiàn)房。

按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分的類型： 銷售、出租、自營(yíng)和自用。

2、房地產(chǎn)的特性 ：不可移動(dòng)性、獨(dú)一無(wú)二性、壽命長(zhǎng)久，堅(jiān)不可摧性、數(shù)量有限性、價(jià)值量大用途多樣性、相互影響性、易受限制性、難以變現(xiàn)保值增值性；

3、房地產(chǎn)的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位

1.實(shí)物分為有形的實(shí)體及其質(zhì)量和組合完成的功能三個(gè)方面。

2.權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益

3.區(qū)位

4、房地產(chǎn)三大估價(jià)方法：市場(chǎng)比較法、成本法、收益法；

5、土地使用權(quán)：是指單位或者個(gè)人依法或依約定,對(duì)國(guó)有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。

6、最高最佳使用原則的含義

最高最佳使用原則是指法律上許可、技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)合理，經(jīng)過(guò)充分論證，能夠使得估價(jià)對(duì)象達(dá)到最大可能的使用。

最高最佳使用的前提條件是：法律上許可、技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)合理。

最高最佳使用必須符合4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：(1)法律上許可；(2)技術(shù)上可能；(3)經(jīng)濟(jì)上可行；(4)價(jià)值最大化；

最高最佳使用具體包括3個(gè)方面：(1)最佳用途；(2)最佳規(guī)模；(3)最佳集約度。

7、房地產(chǎn)在具體估價(jià)作業(yè)中所遵循的原則

①獨(dú)立、客觀、公正原則：房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則

②合法原則；合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行

③最高最佳使用原則： 最高最佳使用原則是指法律上許可、技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)合理，經(jīng)過(guò)充分論證，能夠使得估價(jià)對(duì)象達(dá)到最大可能的使用。

④估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。⑤替代原則； ⑥謹(jǐn)慎原則。

8、房地產(chǎn)的土地范圍：地球表面、地球表面以上一定范圍、地球表面以下一定范圍

9、建筑物面積： 建筑面積包括：建筑使用面積、建筑結(jié)構(gòu)面積、建筑輔助面積。

10、房地產(chǎn)是土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。

11、地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同

1．生產(chǎn)成本不同

2．折舊不同

3．價(jià)格差異不同

4．市場(chǎng)性質(zhì)不同

5．形成時(shí)間不同

6.供求變化不同

12、專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)的本質(zhì)區(qū)別

專業(yè)估價(jià)主要有以下5個(gè)特點(diǎn)：

①由專業(yè)人員完成 ②是一種專業(yè)意見(jiàn) ③具有社會(huì)公信力

④實(shí)行有償服務(wù)

⑤承擔(dān)法律責(zé)任

13、決定房地產(chǎn)需求量的因素

1．該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。

2.消費(fèi)者的收入水平

3.消費(fèi)者的偏好

4.相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平

5．消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期

14、決定房地產(chǎn)供給量的因素

1．該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平

2.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本

3．該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平

4．開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期

15、建筑物折舊是指估價(jià)上的折舊，是由于物質(zhì)因素、功能因素或經(jīng)濟(jì)因素等原因造成的價(jià)值減損，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與其重新構(gòu)建價(jià)格之間的差額，即：建筑物折舊=建筑物重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物市場(chǎng)價(jià)值

建筑物重新構(gòu)建價(jià)格表示建筑物在全新?tīng)顩r下所具有的價(jià)值，將其減去建筑物折舊相當(dāng)于進(jìn)行減價(jià)調(diào)整，其所得的結(jié)果則表示建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下所具有的價(jià)值。

建筑物折舊的類型 根據(jù)建筑物折舊的原因，可將建筑物的折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。

16、市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

市場(chǎng)比較法的關(guān)鍵是選擇類似房地產(chǎn)，市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。市場(chǎng)比較法依賴于活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)所提供的市場(chǎng)資料和交易實(shí)例，是以發(fā)育健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)為基本條件，同時(shí)還應(yīng)掌握充足的交易實(shí)例資料。

市場(chǎng)比較法適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、活躍和完善的地區(qū)，而且有廣泛市場(chǎng)交易的房地產(chǎn)類型。

17、成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重置成本或重建成本來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

成本法的理論依據(jù)，從賣方的角度考慮，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 ；從買方的角度考慮，成本法的理論依據(jù)是替代原理.成本法的適用對(duì)象和條件，一般用于既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的評(píng)估;單純的建筑物的估價(jià)基本上也是采用成本法;

成本法也適用于市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)上無(wú)法運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn);

18、收益法是一種運(yùn)用適當(dāng)?shù)倪€原利率，將未來(lái)的純收益折算為現(xiàn)值的估價(jià)方法。收益還原法的理論依據(jù)

收益還原法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的預(yù)期原理。利息額（凈收益）＝某一貨幣額×利率 房地產(chǎn)價(jià)格＝凈收益／利率

收益法的基本思想 ：將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購(gòu)買有一定收益年限的房地產(chǎn)預(yù)示著在其未來(lái)的收益年限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)在有一貨幣額可與這未來(lái)源源不斷的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這一貨幣額就是該房地產(chǎn)的價(jià)格。收益還原法的適用范圍

收益法適用于有收益或有潛在收益，并且收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠量化的房地產(chǎn)

19、城市房屋拆遷所發(fā)生的費(fèi)用

房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用、相關(guān)費(fèi)用、地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用出讓金等。

第四篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告范文

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告模板

××市××區(qū)××廣場(chǎng)×號(hào)××大廈 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

項(xiàng)目名稱：位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場(chǎng)×號(hào)的××大廈 委 托 人：××大廈酒店有限公司 估價(jià)機(jī)構(gòu)：××房地產(chǎn)估價(jià)公司 估價(jià)人員：××× ×××

估價(jià)作業(yè)日期： 二00八年十二月1日至 二00八年十一月六日 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：××××××

目 錄

一、致委托人函??????????????第×頁(yè)

二、估價(jià)師聲明??????????????第×頁(yè)

三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件?????????第×頁(yè)

四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告?????????????第×頁(yè)

五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告?????????????第×頁(yè)

六、附件?????????????????第×頁(yè) 致委托人函

×× 大廈酒店有限公司：

受貴公司委托，本估價(jià)機(jī)構(gòu)秉著獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，對(duì)位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場(chǎng)×號(hào)大廈房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。本報(bào)告估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)二○○四年十月二十九日狀 態(tài)下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)目的是為估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)讓提供公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格參考。

在本報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)與限制條件下，要估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無(wú)障礙的條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格總值為人民幣(大寫(xiě))玖億貳仟萬(wàn)圓整?！痢?房地產(chǎn)估價(jià)公司 法定代表人： ×× × 二 ○ ○四年十一月六日

估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明：

⑴ 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。⑵ 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。有關(guān)假設(shè)限制條件見(jiàn)“估價(jià)假設(shè)和限制條件”以及估價(jià)報(bào)告正文中相關(guān)說(shuō)明。

⑶ 我們與本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。

⑷ 我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。

⑸ 我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘察，并對(duì)勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘察僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料以及當(dāng)前建筑行業(yè)一般標(biāo)準(zhǔn)或相關(guān)規(guī)范進(jìn)行評(píng)估。

我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。⑹ 沒(méi)有其他人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。

⑺ 委托人以及相關(guān)部門在使用本估價(jià)報(bào)告時(shí)，對(duì)因忽視本估價(jià)報(bào)告提示的相關(guān)事實(shí)所引起的相關(guān)法律責(zé)任，本估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。⑻ 本估價(jià)報(bào)告是本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素時(shí)行分析，為估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)讓提供公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格目的而出具的，但受本估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員的職業(yè)水平和能力的影響。

⑼ 本估價(jià)報(bào)告中采用的專業(yè)術(shù)語(yǔ)的解釋及定義適用《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)相關(guān)規(guī)定。

⑽ 未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值均產(chǎn)生一定的影響，本報(bào)告未考慮抵押風(fēng)險(xiǎn)，抵押權(quán)人在辦理抵押事宜時(shí)需全面考慮。參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 簽名 蓋章

×× 房地產(chǎn)估價(jià)公司 二○○四年十一月六日

估價(jià)的假設(shè)和限制條件 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論受以下及本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制：

⑴ 合法性前提。合法性是指估價(jià)對(duì)象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。具體前提如下：

① 估價(jià)對(duì)象為在建工程，因委托人提供資料有限，本次評(píng)估以估價(jià)對(duì)象合法開(kāi)發(fā)為所設(shè)前提。

② 估價(jià)對(duì)象為在建工程，尚未進(jìn)行竣工測(cè)繪及產(chǎn)權(quán)登記。故本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對(duì)象建筑面積數(shù)據(jù)為委托人所提供的經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖紙數(shù)據(jù)，因設(shè)計(jì)變更等原因?qū)е陆ㄖ娣e變化時(shí)，應(yīng)對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。

③ 估價(jià)對(duì)象占用土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓性質(zhì)，出讓使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束，報(bào)告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。⑵ 最高最佳使用假設(shè)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可靠，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最大效應(yīng)的使用。本次評(píng)估是以估價(jià)對(duì)象按設(shè)計(jì)文件中的設(shè)計(jì)方案建成為酒店、寫(xiě)字間、商場(chǎng)為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為最高最佳使用。

⑶ 估價(jià)時(shí)點(diǎn)假設(shè)。即要求估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象當(dāng)前狀態(tài)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)狀況下形成的客觀合理價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)，估價(jià)對(duì)象質(zhì)量、使用功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等發(fā)生變化，均會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。如果對(duì)估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，應(yīng) 對(duì)本估價(jià)結(jié)論進(jìn)行必要的調(diào)整。

⑷ 公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)。即估價(jià)結(jié)果是在公開(kāi)市場(chǎng)條件下形成的價(jià)格。公開(kāi)市場(chǎng)是指在該市場(chǎng)上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開(kāi)且不具有排他性。⑸ 報(bào)告使用限制條件如下：

① 本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果僅為委托人在本估價(jià)目的——房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓下使用，不得做其他用途。

② 本估價(jià)報(bào)告不作為估價(jià)對(duì)象權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)。

③ 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價(jià)報(bào)告日起原則上規(guī)定為一年，當(dāng)市場(chǎng)變化較大時(shí)，報(bào)告的有效期不超過(guò)半年。⑹ 其他假設(shè)與限制條件。對(duì)估價(jià)對(duì)象公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下：

① 估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。

② 本次評(píng)估未考慮特殊交易方式對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。

關(guān)于位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場(chǎng)×號(hào) ××大廈 的估價(jià)結(jié)果報(bào)告

(編號(hào)：××××××)一 委托人：

××大廈酒店有限公司，法定代表人為××，住所為××市××區(qū)××廣場(chǎng)×號(hào)。

二 估價(jià)機(jī)構(gòu)：

××房地產(chǎn)估價(jià)公司，法定代表人為×××，住所為××市××區(qū)××街×號(hào)，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格等級(jí)為一級(jí)，證書(shū)編號(hào)為 “建房估證字〔 2003 〕××號(hào)”。

三 估價(jià)對(duì)象

估價(jià)對(duì)象為位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場(chǎng)×號(hào)的××大廈，設(shè)計(jì)建成集酒店、寫(xiě)字間、商場(chǎng)為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設(shè)計(jì)為停車場(chǎng)、設(shè)備用房、酒店輔助以及娛樂(lè)設(shè)施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設(shè)計(jì)功能為商場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設(shè)計(jì)功能為五星級(jí)酒店及智能型寫(xiě)字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設(shè)計(jì)功能為半智能寫(xiě)字間。

估價(jià)對(duì)象總建筑面積為 140274.34 ㎡，占用土地面積為7593.66 ㎡，土地性質(zhì)為國(guó)有出讓性質(zhì)，土地使用權(quán)歸××大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束。估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工，電梯、扶梯設(shè)備以及中央空調(diào)機(jī)組等設(shè)備已運(yùn)至施工現(xiàn)場(chǎng)。四 估價(jià)目的： 為估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)讓提供公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格參考。五 估價(jià)時(shí)點(diǎn)： 2004 年 10 月 29 日。六 價(jià)值定義：

根據(jù) 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 第 6.2.2 關(guān)于 “房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定，本報(bào)告評(píng)估估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí) 點(diǎn)狀態(tài)下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。七 估價(jià)依據(jù)：

⑴ 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估委托協(xié)議書(shū)；

⑵ 《國(guó)有土地使用權(quán)證》證書(shū)編號(hào)：××××××； ⑶ 《施工許可證》，證書(shū)編號(hào)：××××××； ⑷ 《中華人民共和國(guó)土地管理法》；

⑸ 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》； ⑹ 國(guó)家及地方的有關(guān)法律、法規(guī)；

⑺ 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)；

⑻ 估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄以及掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)資料；； ⑼ 委托人提供的工程施工圖紙等相關(guān)資料。八 估價(jià)原則：

本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則： 合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。⑴ 合法原則。遵循合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。

⑵ 最高最佳使用原則。遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。

⑶ 替代原則。遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

⑷ 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。九 估價(jià)方法：

根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，本報(bào)告將采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。

十 估價(jià)結(jié)果：

本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值因素進(jìn)行分析，確定估價(jià)對(duì)象在符合報(bào)告中的有關(guān)假設(shè)以及限制條件的基礎(chǔ)上，在市場(chǎng)上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無(wú)障礙的條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格總值為人民幣(大寫(xiě))玖億貳仟萬(wàn)圓整。(十一)估 價(jià)人員：××× ××××(十二)估 價(jià)作業(yè)日期：

二○○四年十月二十九日 至二○○年十一月六日(十三)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：

估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價(jià)報(bào)告日起原則上規(guī)定為一年，當(dāng)市場(chǎng)變化較大時(shí)，報(bào)告的有效期應(yīng)為半年。

×× 房地產(chǎn)估價(jià)公司 二 ○ ○四年十一月六日

關(guān)于位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場(chǎng)×號(hào) ××大廈 的估價(jià)技術(shù)報(bào)告

估價(jià)對(duì)象為位于 ×× 市 ×× 區(qū) ×× 廣場(chǎng)×號(hào)的××大廈，設(shè)計(jì)建成集酒店、寫(xiě)字間、商場(chǎng)為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設(shè)計(jì)為停車場(chǎng)、設(shè)備用房、酒店輔助以及娛樂(lè)設(shè)施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設(shè)計(jì)功能為商場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設(shè)計(jì)功能為五星級(jí)酒店及智能型寫(xiě)字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設(shè)計(jì)功能為半智能寫(xiě)字間。

估價(jià)對(duì)象總建筑面積為 140274.34 ㎡，占用土地面積為7593.66 ㎡，土地性質(zhì)為國(guó)有出讓性質(zhì)，土地使用權(quán)歸××大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束。估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工，電梯、扶梯設(shè)備以及中央空調(diào)機(jī)組等設(shè)備已運(yùn)至施工現(xiàn)場(chǎng)。根據(jù)委托人要求的估價(jià)目的，本報(bào)告評(píng)估××大廈于二○ ○ 四年十月二十九日估價(jià)時(shí)點(diǎn)停止施 工狀態(tài)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。因此，需要對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)條件下，影響估價(jià)對(duì) 象價(jià)格形成的各種因素進(jìn)行分析。針對(duì)× × 大廈的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和功能特點(diǎn)，分析影響其價(jià)格形成的因素主要有以下方面。一 實(shí)物狀況分析

⑴ ××大廈主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說(shuō)明

根據(jù)委托人提供的經(jīng)批準(zhǔn)的××大廈施工圖紙，該大廈的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說(shuō)明如下：

⒈ 總用地面積 7593.66 ㎡

其中：酒店部分用地面積 3963.87 ㎡ 寫(xiě)字間部分用地面積 3629.79 ㎡

⒉ 土地使用期限 1998 年 9 月 20 日至 2038 年 9 月 19 日 ⒊ 建筑占地面積 5300.83 ㎡ ⒋ 總建筑面積 140274.34 ㎡ ⒌ 建筑層數(shù)： 地下部分-4F~-1F 寫(xiě)字間部分 A 座 7F~13F B 座 7F~29F 酒店客房部分 A 座 14F~51F ⒍ 建筑容積率 1:18.47 ⒎ 建筑覆蓋率 69.81% ⒏ 綠化率 9.22% ⒐ 建筑總高 A 座總高 200.80m B 座總高 112.45m ⒑ 總用水量 2162m3/ 日 復(fù)用水量 310 m3/ 日 實(shí)際用水量 1852 m3/ 日 ⒒ 空調(diào)冷量 3715RT ⒓ 過(guò)熱蒸汽量 12.209MW ⒔ 設(shè)備總?cè)萘?10167KV A 變壓器安裝容量 9300KVA 發(fā)電機(jī) 1120KVA 和 400KV A 各一臺(tái) ⑵ ××大廈整體設(shè)計(jì)方案說(shuō)明

依據(jù)“××大廈整體設(shè)計(jì)方案”，建成后的××大廈要達(dá)到如下標(biāo)準(zhǔn)： ⒈ 總平面布置

××大廈依原地勢(shì)設(shè)計(jì)，充分利用有效的用地面積，保證退后××路道路紅線 10m、××廣場(chǎng) 12m 的規(guī)劃要求。根據(jù)用地形狀，建筑物長(zhǎng)軸與××街平行，且沿××街方向布置商場(chǎng)以及半智能型寫(xiě)字間，五星級(jí)酒店和智能型寫(xiě)字間則正對(duì)××廣場(chǎng)。⒉ 建筑立面造型

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，××大廈建筑采用歐洲新古典建筑風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)裙房的細(xì)部刻劃，注重色彩配合、材質(zhì)選擇和比例的劃分，在整體風(fēng)格上顯得渾厚、莊重。塔身部分線條簡(jiǎn)潔、流暢，塔頂向塔身的過(guò)渡自然，強(qiáng)調(diào)建筑輪廓線條完美。對(duì)酒店主入口采用弧形金屬棚架，大片弧形幕墻，使酒店大堂的中庭與××廣場(chǎng)有機(jī)地融合起來(lái)；智能型寫(xiě)字間入口設(shè)計(jì)為半開(kāi)敞的大臺(tái)階，與酒店入口相映襯，××街一側(cè)的商場(chǎng)入口布置廣告燈飾。⒊ 綠化及景觀

根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，建筑用地紅線內(nèi)，臨××廣場(chǎng)一側(cè)及沿××街、××街一側(cè)盡量布置綠化面積，綠化風(fēng)格與大廈的歐洲新古典風(fēng)格相適應(yīng)。酒店入口軸線正對(duì)的綠地上設(shè)置銅合金雕塑標(biāo)志，環(huán)繞酒店大堂設(shè)置五根不銹鋼旗桿，夜間輔以立面泛光照明，形成鮮明、生動(dòng)、清新的外部空間環(huán)境。⒋ 建筑功能分布 ① 地下部分

估價(jià)對(duì)象地下部分設(shè)四層地下室，主要為地下停車場(chǎng)(22 7 個(gè)車位)、機(jī)電設(shè)備用房和酒店的輔助用房。地下四層按地下人防設(shè)計(jì)，地下一層設(shè)計(jì)有舞廳、保齡球室等娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施，地下二層至地下四層為地下停車場(chǎng)。② 裙房

估價(jià)對(duì)象地上一至六層為裙房，主要用于商場(chǎng)、餐飲、商務(wù)等以及酒店的公共部分?！痢两忠粋?cè)裙房的一層至四層設(shè)商場(chǎng)，面對(duì)××廣場(chǎng)的酒店大堂設(shè)三層挑空的中庭，半圓形玻璃幕墻。一層設(shè)總服務(wù)臺(tái)、電梯廳、瀑布流水，并設(shè)自動(dòng)扶梯聯(lián)結(jié)地下一層的娛樂(lè)設(shè)施和地上一層至五層裙房的餐飲、會(huì)議等公共空間，五層的多功能廳設(shè)有四國(guó)語(yǔ)言同聲傳譯系統(tǒng)及聲光控制室，六層設(shè)桑拿、游泳池、屋頂花園等休憩、健身設(shè)施。③ A 座塔樓

A 座塔樓七層至十三層為辦公寫(xiě)字間，建筑面積 9910.64 ㎡。十五層至二十九層、三十一層至四十四層為按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的酒店客房，四十六層至四十八層為屋頂餐廳，十四層、三十層、四十五層為避難層(兼設(shè)備層)，四十九層至五十一層為設(shè)備層、機(jī)房，屋頂設(shè)直升飛機(jī)停機(jī)坪。④ B 座塔樓

B 座塔樓的設(shè)計(jì)功能為半智能型寫(xiě)字間。建筑面積為29016.44。七層為會(huì)議中心，六層及八層至二十六層為寫(xiě)字間，二十七層至二十九層為設(shè)備層、機(jī)房，屋頂設(shè)冷卻塔。⒌ 裝修

外墻：裙房采用暖灰色花崗巖板；塔樓外墻采用玻璃幕部分塑鋁板掛面； 窗和局部玻璃幕墻采用鋁合金框，淺灰色隔熱中空玻璃。

酒店大堂：花崗巖拼花地面，石材或木質(zhì)墻面，金屬吸音板裝飾吊頂。公共衛(wèi)生間：高級(jí)防滑地磚，墻面裝飾釉面磚貼至頂棚金屬板吊頂，嵌入式燈具，大理石化妝臺(tái)，進(jìn)口衛(wèi)生潔具。

高級(jí)寫(xiě)字間：地面鋪高級(jí)地毯，木墻裙，吸音板吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。

普通寫(xiě)字間：地面鋪地毯，涂料或無(wú)框玻璃隔斷，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。

會(huì)議室：地面鋪高級(jí)地毯，木墻裙，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具。

餐廳：地面石材或地毯、地磚，木質(zhì)鑲板墻面，裝飾玻璃門，裝飾吸音吊頂。廚房、備餐間：防滑地磚，釉面磚墻面，金屬板吊頂?？头浚旱孛驿伒靥?，壁紙墻面，裝飾吸音吊頂。

設(shè)備用房、庫(kù)房等：細(xì)石混凝土地面，墻面、頂棚刷涂料。

其他：特殊要求的會(huì)議室、多功能廳做音質(zhì)設(shè)計(jì)，有振動(dòng)和噪音的機(jī)房做減振和防噪處理。

⒍ 設(shè)備及設(shè)施配置 ① 中央空調(diào)系統(tǒng)

××大廈采購(gòu)美國(guó)“開(kāi)利”牌中央空調(diào)系統(tǒng)，對(duì)不同的功能區(qū)分別采用空氣系統(tǒng)和風(fēng)機(jī)盤(pán)管加新風(fēng)系統(tǒng)，地下室設(shè) 4 臺(tái) 930RT的雙效溴化鋰吸收式水冷機(jī)組，由城市集中供熱系統(tǒng)提供蒸汽，另在地下室設(shè) 2 臺(tái)進(jìn)口蒸汽發(fā)生器。② 電梯

××大廈共采用美國(guó)“ OTIS ”牌“ 506NCE ”型電扶梯共 16部，“ E411-VVVF ”型電梯 18 部。③ 樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)

綜合布線系統(tǒng)：模塊化的開(kāi)發(fā)性布線系統(tǒng)，可進(jìn)行語(yǔ)音、數(shù)據(jù)和圖像傳輸。通訊系統(tǒng)： 半智能型寫(xiě)字間設(shè) 400 對(duì)市話直通線路； 智能型寫(xiě)字間設(shè) 410 對(duì)市話直通線路和一臺(tái) 450 門程控交換機(jī)，45 條中繼線；酒店設(shè) 110 對(duì)市話直通線路和一臺(tái) 1750 門程控交換機(jī)，175條中繼線。A 座屋頂平臺(tái)設(shè)各種天線，接收設(shè)備在 A 座十三層。機(jī)電設(shè)備自動(dòng)控制系統(tǒng)： 采用計(jì)算機(jī)進(jìn)行分散控制和集中管理。

酒店管理系統(tǒng)：前臺(tái)和后臺(tái)酒店管理系統(tǒng)、俱樂(lè)部管理系統(tǒng)、會(huì)議及宴會(huì)管理系統(tǒng)、管理信息系統(tǒng)、餐飲庫(kù)存成本控制系統(tǒng)和電視綜合服務(wù)系統(tǒng)。

智能型會(huì)議系統(tǒng)：設(shè)置于多功能廳的全套飛利浦公司的智能型會(huì)議系統(tǒng)。廣播音響系統(tǒng)：包括背景音樂(lè)系統(tǒng)、客房音響系統(tǒng)、業(yè)務(wù)廣播系統(tǒng)、火災(zāi)事故廣播系統(tǒng)。

保安系統(tǒng)：包括報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。

車庫(kù)管理系統(tǒng)：自動(dòng)驗(yàn)卡、計(jì)費(fèi)、卷閘、信息顯示等設(shè)備。智能型二總線火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。④ 給排水系統(tǒng)

包括給水、排水、熱水及開(kāi)水供應(yīng)、循環(huán)供水、游泳池供水、消防和排水系統(tǒng)。

⑤ 動(dòng)力系統(tǒng)

包括熱力站、鍋爐房、柴油發(fā)電機(jī)、油罐、油泵和泠庫(kù)等設(shè)備。⑥ 供配電系統(tǒng)

10KVA 雙回路供電系統(tǒng)、變電所、配電室等設(shè)備。⑶ 其它實(shí)物狀況說(shuō)明 ⒈ 用地面積及形狀

估價(jià)對(duì)象用地面積 7593.66 ㎡，為國(guó)有出讓性質(zhì)，使用權(quán)人為××大廈酒店有限公司，使用期限由 1998 年 9 月 20 日至 2038年 9 月 19 日，形狀為不規(guī)則矩形。⒉ 建造年代

估價(jià)對(duì)象于 2000 年 8 月開(kāi)工建設(shè)，2003 年 10 月建至目前狀態(tài)停工至今。⒊ 建筑結(jié)構(gòu)

估價(jià)對(duì)象為鋼結(jié)構(gòu)及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。⒋ 建筑面積

本報(bào)告中根據(jù)使用功能，將××大廈分為三個(gè)功能部分，分?jǐn)?公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為：

酒店(含客房、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)中心、地下車庫(kù)等)： 建筑面積 93584.80 ㎡

商場(chǎng)： 建筑面積 7763.46 ㎡

寫(xiě)字間： A 座(智能型)建筑面積 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 29016.44 ㎡ ⒌ 地形及地質(zhì)條件

估價(jià)對(duì)象所處地形由東南向西北傾斜，高差約 5 米，地質(zhì)條件 良好。

⒍ 臨街狀態(tài)

估價(jià)對(duì)象三側(cè)臨街。南側(cè)與寬約 30m 的××街等高相接，臨街寬度約 50m，西側(cè)與寬約 20m 的××街等高相接，臨街寬度約120m，北側(cè)與寬約 50m 的××路等高相接，臨街寬度約 50m，東側(cè)臨寬約 6m 的巷道。二 區(qū)位狀況分析 ⑴ 區(qū)域范圍

估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域?yàn)橐怨纼r(jià)對(duì)象為中心，向東 50m 至××街，向西 300m 至××街，向北 300m 至××街所圍成的區(qū)域。該區(qū)域按××市城市類區(qū)劃分標(biāo)準(zhǔn)屬一類一級(jí)區(qū)域，估價(jià)對(duì)象建設(shè)用地按××市土地級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)屬一級(jí)地一類區(qū)。估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域景觀條件良好，整個(gè)區(qū)域地勢(shì)略向西北傾斜。⑵ 街路配置

估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域南接寬約 30m 的××街，西接寬約 20m 的××街，北接寬約 50m 的××路。××路、××路等城市主、次干道通過(guò)該區(qū)域，以××廣場(chǎng)為樞紐形成東連××廣場(chǎng)、××廣場(chǎng)、××廣場(chǎng)，西連××廣場(chǎng)、××廣場(chǎng)××廣場(chǎng)，南接××路，北接××路的完善的道路交通網(wǎng)絡(luò)，道路通達(dá)條件較好。整個(gè)區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，路況良好。⑶ 交通設(shè)施與接近條件

估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域距火車站約 0.5km，距 海 港 約 2km，距國(guó)際機(jī)構(gòu)約 8km。經(jīng)過(guò)該區(qū)域的 15 路、23 路、702 路、703 路等十余條公交聯(lián)營(yíng)線路，可通達(dá)市內(nèi)各個(gè)區(qū)域，形成輻射能力極強(qiáng)的公共交通網(wǎng)絡(luò)。該區(qū)域東接××廣場(chǎng)商貿(mào)金融區(qū)，西面和北面與市中心商業(yè)區(qū)相連接。⑷ 基礎(chǔ)設(shè)施

在估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域范圍內(nèi)，上下水、電力、煤氣、供暖、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，市政主管網(wǎng)可由××街、××街一側(cè)接入，距離較近。⑸ 商服設(shè)施配置 估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域內(nèi)有××廣場(chǎng)大廈、××大酒店、××大廈、××大廈等中高檔酒店、辦公服務(wù)設(shè)施，××電影城、××影劇院等娛樂(lè)設(shè)施，以及一定數(shù)量的中小型店鋪、娛樂(lè)文化場(chǎng)所。⑹ 區(qū)域特征及變動(dòng)趨勢(shì)

估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域是××市最繁華的文化娛樂(lè)中心區(qū)，以各種規(guī)模的影視廳、賓館、酒店等娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施為主，混雜少量居民住宅。該區(qū)域內(nèi)目前以中、低層建筑為主，低層建筑建造年代較早，目前市政府正在分期進(jìn)行拆遷改造。根據(jù)××市城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，該區(qū)域未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)是集聚程度更高的城市商貿(mào)娛樂(lè)中心區(qū)，建筑規(guī)模向中高層、大型化發(fā)展。⑺ 其他影響設(shè)施

估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域內(nèi)無(wú)污染、危險(xiǎn)及其他使人心理上產(chǎn)生嫌惡感的設(shè)施。三 市場(chǎng)背景分析

××市位于遼東半島最南端，三面環(huán)海，一面與大陸相接，是我國(guó)東北地區(qū)對(duì)外開(kāi)放的窗口和走向世界的橋梁，是我國(guó)北方開(kāi)放度最高的城市。改革開(kāi)放以來(lái)，特別是近十多年來(lái)，××市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。2003 年，經(jīng)濟(jì)總量增速躍上 15% 的新臺(tái)階，成為近年來(lái)增長(zhǎng)量最快的年份。初步核算，全市生產(chǎn)總值 1632.6 億元，人均生產(chǎn)總值按戶籍平均人口計(jì)算為 29206 元，按年末匯率測(cè)算縱約合

3529 美元?！痢潦幸呀?jīng)在國(guó)內(nèi)外特別是東亞地區(qū)形成了較高的知名度。近十年來(lái)，××市政府始終致力于加強(qiáng)城市建設(shè)與管理工作，城市面貌發(fā)生了巨大的改觀，城市功能不斷增強(qiáng)。良好的城市環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使得××市的投資環(huán)境不斷改善，與此同時(shí)投資領(lǐng)域也不斷拓寬，××市始終是中國(guó)北方的投資熱點(diǎn)城市之一。幾年來(lái)，××市對(duì)外貿(mào)易持續(xù)快速增長(zhǎng)。全市新批外商投資企業(yè) 879家，比上年增長(zhǎng) 5.6% ； 合同外資金額 45.75 億美元，增長(zhǎng) 51.6% ；實(shí)際使用外商直接投資 22.11 億美元，增長(zhǎng) 37.9%。在新批外商投 資企業(yè)項(xiàng)目中，總投資超 1000 萬(wàn)美元的大項(xiàng)目有 118 項(xiàng)，趨超5000 萬(wàn)美的有 14 項(xiàng)。全市外商投資企業(yè)共完成產(chǎn)值 790.6 億元。目前，××市已有外商投資企業(yè) 7000 多家，來(lái)××市投資的國(guó)家和地區(qū) 50 多個(gè)，境外企業(yè)駐××市的代表機(jī)構(gòu) 2000 多家。國(guó)內(nèi)外商家的不斷進(jìn)入，對(duì)高檔商務(wù)用房產(chǎn)生了大量需求。同時(shí)整潔優(yōu)美的城市環(huán)境，宜人的氣候條件，以及美麗的自然風(fēng)光，每年也吸引了大量的中外來(lái)賓觀光旅游。每年“黃金周”期間、服裝節(jié)期間，市內(nèi)的星級(jí)酒店入住率超過(guò) 80%，五星級(jí)酒店時(shí)常爆滿。因此，目前市中心商業(yè)區(qū)域、商務(wù)金融區(qū)域的高檔酒店、寫(xiě)字樓的收益狀況良好?？梢灶A(yù)見(jiàn)，隨著國(guó)家振興東北老工業(yè)基地相關(guān)政策的落實(shí)與實(shí)施，作為東北亞航運(yùn)中心以及國(guó)際航運(yùn)中心的建設(shè)、東北亞金融中心、物流集散地的建設(shè)，會(huì)使××市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)外開(kāi)放的步伐進(jìn)一步加快，國(guó)內(nèi)外進(jìn)入××市的投資、經(jīng)商、旅游等活動(dòng)將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。因此，在市中心商業(yè)區(qū)域或金融商務(wù)區(qū)域投資 興建高檔酒店和寫(xiě)字樓前景明朗，物業(yè)價(jià)格將保持在較高水平。四 最高最佳使用分析

房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最有效使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處的地理位置、規(guī)模以及其設(shè)計(jì)方案，根據(jù)最高最佳使用原則，本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對(duì)象作為集酒店、寫(xiě)字間、商場(chǎng)為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為其最高最佳使用。五 估價(jià)方法選用

根據(jù)委托人的估價(jià)目的和要求，并根據(jù)估價(jià)對(duì)象為在建工程這一特點(diǎn)，本估價(jià)報(bào)告采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法與成本法進(jìn)行評(píng)估。六 估價(jià)測(cè)算過(guò)程

⑴ 假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)過(guò)程

具體技術(shù)思路為：在合理估計(jì)建設(shè)期的基礎(chǔ)上，首先運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法估算估價(jià)對(duì)象在未來(lái)建成狀態(tài)的市場(chǎng)總值，扣減目前尚未投入的建安費(fèi)，配套費(fèi)以及管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)等得出估價(jià)對(duì)象目前狀態(tài)下的市場(chǎng)價(jià)格。由于估價(jià)對(duì)象建筑面積及建設(shè)的項(xiàng)目規(guī)模較大，比較××市相同規(guī)模物業(yè)的建設(shè)期以及定額規(guī)定的建設(shè)期，確定其開(kāi)發(fā)期為 18 個(gè)月。本報(bào)告在測(cè)算中考慮資金的時(shí)間價(jià)值，將各期資金投入和銷售收入折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，并基于如下假設(shè)進(jìn)行折現(xiàn)：

所有投資均在各期期中一次性實(shí)現(xiàn)。銷售收入在 2006 年 5 月31 日一次性變現(xiàn)。報(bào)酬率確定為 7.55%(詳情見(jiàn)后)。故本報(bào)告采用動(dòng)態(tài)方式進(jìn)行測(cè)算?；居?jì)算公式為： P=P’-(A+B+C+D)其中(以下各個(gè)項(xiàng)目費(fèi)用均為折現(xiàn)值)： P ：估價(jià)對(duì)象目前狀態(tài)價(jià)格

P’ ： 項(xiàng)目全部建成后銷售價(jià)格 A ：續(xù)建成本 B ：管理費(fèi)用 C ：銷售稅費(fèi)

D ：買方購(gòu)買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)稅費(fèi) 具體分項(xiàng)核算如下：

⒈ 項(xiàng)目全部建成后的市場(chǎng)價(jià)格：

根據(jù)委托人的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象功能上的特點(diǎn)，本報(bào)告采用不同的評(píng)估方法，分別對(duì)估價(jià)對(duì)象——××大廈在目前狀態(tài)下各功能部分的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，確定××大廈目前狀態(tài)的市場(chǎng)總值。本報(bào)告中根據(jù)使用功能，將××大廈分為三個(gè)功能部分，分?jǐn)偣裁娣e和附屬面積后的建筑面積分別為： 酒店(含客房、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)中心、地下車庫(kù)等)： 建筑面積 93584.80 ㎡

商場(chǎng)： 建筑面積 7763.46 ㎡

寫(xiě)字間： A 座(智能型)建筑面積 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 29016.44 ㎡ ① 關(guān)于××大廈酒店部分的評(píng)估

××大廈的酒店部分按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)在 2006 年5 月 31 日建成并投入使用。由于××市房地產(chǎn)市場(chǎng)上同類高檔商業(yè)型房地產(chǎn)的市場(chǎng)實(shí)際交易案例很少，而此類房地產(chǎn)在使用過(guò)程中具有明顯的收益性質(zhì)，可以不斷地獲得經(jīng)營(yíng)收益。故本報(bào)告采用收益法評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格。

收益法稱收益資本化法或收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本次評(píng)估采用收益法當(dāng)中的報(bào)酬資本化法。即根據(jù)估價(jià)對(duì)象在未來(lái)可使用年限(經(jīng)濟(jì)收益年限)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)、使用過(guò)程中獲得凈收益的能力，采用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率(折現(xiàn)率)將估價(jià)對(duì)象在未來(lái)可使用年限(經(jīng)濟(jì)收益年限)內(nèi)各年的凈收益進(jìn)折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。采用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格通常采用下列步驟：

Ⅰ 估算估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的潛在毛收入。即假設(shè)估價(jià)對(duì)象在充分利用、無(wú)空置時(shí)的年總收入。

Ⅱ 估算估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的有效毛收入。即在潛在毛收入的基礎(chǔ)上，考慮商業(yè)物業(yè)在使用過(guò)程中的正常空置、拖欠租金等損失后，實(shí)際所能獲得的年總收入。

Ⅲ 估算估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。即在房地產(chǎn)的使用過(guò)程中為取得經(jīng)營(yíng)收益所花費(fèi)的各種費(fèi)用，包括：營(yíng)業(yè)成本、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅金及附加費(fèi)以及經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)等。

Ⅳ 計(jì)算估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的凈收益，即有效年收入中減去各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用得到的，由使用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益。

Ⅴ 確定報(bào)酬率。即投資者投資同類房地產(chǎn)所獲得的投資回報(bào)與所投入的資本的比率。

Ⅵ 確定收益年限。即估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可獲收益的年數(shù)。

Ⅶ 選擇報(bào)酬資本化公式。即將各年凈收益采用適當(dāng)方式進(jìn)行資本化還原的具體公式。本報(bào)告中假設(shè)估價(jià)對(duì)象在未來(lái)使用年限(有限年)內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且各年的報(bào)酬率保持不變，確定報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式為：

A ——年凈收益； Y ——報(bào)酬率；

n ——收益期限，自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可獲得收益時(shí)間。A 酒店部分凈收益測(cè)算：

預(yù)計(jì)××大廈于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估價(jià)報(bào)告基于前述基本分析和××市高檔酒店的客觀收入和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)來(lái)預(yù)測(cè)計(jì)算其凈收益。酒店部分凈收益由客房部分的凈收益、餐飲娛樂(lè)部分的凈收益和其他部分(車庫(kù)、商務(wù)中心、健身及出租柜臺(tái)等)的凈收益構(gòu)成。分別測(cè)算如下：

A.1 客房部分凈收益測(cè)算 a 客房年經(jīng)營(yíng)收入

××大廈酒店的客房部分分為： 15 ～ 42 層共有標(biāo)準(zhǔn)間 528 套；15 ～ 42 層，每層設(shè)兩個(gè)套間，共 54 個(gè)套間； 44 層為 8 套豪華套間； 43 層為 1 套總統(tǒng)套房。根據(jù)本公司掌握的××市目前五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并考慮估價(jià)對(duì)象酒店部分的設(shè)計(jì)及裝修標(biāo)準(zhǔn)，確定××大廈的酒店標(biāo)準(zhǔn)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計(jì)為 900 元 / 日(人民幣)，利用率為 70% ； 套間為 1800 元 / 日，利用率為 65% ； 豪華套間為 2800元 / 日，利用率為 50% ； 總統(tǒng)套房為 24500 元 / 日，利用率為 35%。每年按 360 個(gè)營(yíng)業(yè)日計(jì)算?？头磕杲?jīng)營(yíng)收入為：

(900 元 / 日?套× 528 套× 70%+1800 元 / 日?套× 54 套× 65% +2800 元 / 日?套× 8 套× 50%+24500 元 / 日?套× 1 套× 35%)× 360 日＝ 14961 萬(wàn)元 b 客房年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 ○ 營(yíng)業(yè)成本：

客房營(yíng)業(yè)成本包括客房的各項(xiàng)服務(wù)成本、能源費(fèi)、維修費(fèi)用及每年的固定資產(chǎn)(除房屋和與房屋不可分離的設(shè)備設(shè)施)折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設(shè)計(jì)中確定的酒店規(guī)模、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)估算，客房年?duì)I業(yè)成本約 3120 萬(wàn)元。

○ 營(yíng)業(yè)費(fèi)用：

包括服務(wù)人員工資及福利、開(kāi)辦費(fèi)攤銷和廣告、宣傳、交際費(fèi)，根據(jù)××市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項(xiàng)費(fèi)用平均水平估算，客房年?duì)I業(yè)費(fèi)用為 625 萬(wàn)元。

○ 管理費(fèi)用：

包括房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、管理人員工資及福利、差旅費(fèi)等各種費(fèi)用，估算客房部分年管理費(fèi)用為 343 萬(wàn)元。○ 財(cái)務(wù)費(fèi)用：

包括流動(dòng)資金的利息、籌資成本、匯兌損益等，估算為 257 萬(wàn)元?！?營(yíng)業(yè)稅及附加：

按客房營(yíng)業(yè)收入的 5.55% 計(jì) 算，為 830 萬(wàn)元。○ 經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)：

根據(jù)調(diào)查和 2003 年××市社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料中賓館酒店業(yè)財(cái)務(wù)狀況報(bào)表，估算年經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)為 1496 萬(wàn)元。

● 年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)： 6671 萬(wàn)元。c 客房部分凈收益

客房部分凈收益＝年經(jīng)營(yíng)收入－年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 ＝ 14961 萬(wàn)元－ 6671 萬(wàn)元 ＝ 8190 萬(wàn)元

A.2 餐飲娛樂(lè)部分凈收益 a 餐飲部分年?duì)I業(yè)收入

××大廈餐飲娛樂(lè)部分主要集中在地下一層，地上二層至六層和地上四十六至四十八層，包括程式餐廳、包間等。根據(jù)××廣場(chǎng)、××廣場(chǎng)、××路一帶同類餐飲娛樂(lè)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)情況，經(jīng)營(yíng)規(guī)模按建筑面積比例套算，估算餐飲娛樂(lè)部分年經(jīng)營(yíng)收入為 3650 萬(wàn)元。b 餐飲部分年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 ○ 營(yíng)業(yè)成本

包括原材料和各項(xiàng)服務(wù)成本、能源費(fèi)、維修費(fèi)用及每年的固定固定資產(chǎn)(除房屋和與房屋不可分離的設(shè)備設(shè)施)折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設(shè)計(jì)中確定的酒店規(guī)模、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)估算，餐飲部分年?duì)I業(yè)成本為 1095 萬(wàn)元。

○ 營(yíng)業(yè)費(fèi)用：

包括服務(wù)人員工資及福利、開(kāi)辦費(fèi)攤銷和廣告、宣傳、交際費(fèi)，根據(jù)××市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項(xiàng)費(fèi)用平均水平估算，餐飲娛樂(lè)部分年?duì)I業(yè)費(fèi)用為 200 萬(wàn)元。○ 管理費(fèi)用：

包括房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、管理人員工資及福利、差旅費(fèi)等各種費(fèi)用，估算年管理費(fèi)用為 70 萬(wàn)元?！?財(cái)務(wù)費(fèi)用：

包括流動(dòng)資金的利息、籌資成本等，估算為 53 萬(wàn)元。○ 營(yíng)業(yè)稅及附加： 按營(yíng)業(yè)收入的 5.55% 計(jì) 算，為 203 萬(wàn)元。○ 經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)：

根據(jù)調(diào)查和 2003 年××市社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)資料中賓館酒店業(yè)財(cái)務(wù)狀況報(bào)表，估算餐飲部分年經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)為 365 萬(wàn)元?！?年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)： 1986 萬(wàn)元。c 餐飲娛樂(lè)部分凈收益

餐飲娛樂(lè)部分凈收益＝年經(jīng)營(yíng)收入－年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 ＝ 3650 萬(wàn)元－ 1986 萬(wàn)元 ＝ 1664 萬(wàn)元

A.3 其他部分凈收益

酒店的其他部分凈收益包括通過(guò)地下停車場(chǎng)、商務(wù)中心、健身、娛樂(lè)等服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)獲得的收入，減去相關(guān)費(fèi)用獲得的凈收益。因××大廈尚在建設(shè)中，難以將各部分的經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用劃分清楚，故本報(bào)告中考慮按同檔次酒店經(jīng)營(yíng)中的一般比例進(jìn)行估算，即以客房部分和餐飲部 分的年凈收益之和的 10% 確定為其他部分的年凈收益。

其他部分凈收益＝(81 9 0 ＋ 1664)× 10% ＝ 995 萬(wàn)元 A.4 酒店部分的凈收益(a)以上三部分的凈收益之和，即：

凈收益 a ＝ 8290 ＋ 1664 ＋ 995 ＝ 10949 萬(wàn)元 B 報(bào)酬率的確定

本次評(píng)估采用市場(chǎng)提取法確定估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率，即投資回報(bào)與所投入的資本的比率。市場(chǎng)提取法是搜集同一市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。根據(jù)本估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的有關(guān)資料，測(cè)算出類似房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 7.55%。最終確定報(bào)酬率： Y ＝ 7.55% C 經(jīng)濟(jì)收益年限確定

估價(jià)對(duì)象的土地出讓使用年限為 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)條文說(shuō)明中的參考值，對(duì)于鋼結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房一般為 80 年；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房一般為 60 年?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第 4.3.8 條規(guī)定：“對(duì)于土地和建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來(lái)可獲收益的年限”。由于估價(jià)對(duì)象建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出讓使用年限 32 年，故確定經(jīng)濟(jì)收益年限為 32 年.D 測(cè)算酒店部分價(jià)格

通過(guò)上述分析，將凈收益、報(bào)酬率和收益年限代入公式

其中 A ＝ 10949 萬(wàn)元 Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

測(cè)算××大廈酒店部分價(jià)格為： V ＝ 130898 萬(wàn)元 ② 測(cè)算××大廈商場(chǎng)部分的價(jià)格 A 商場(chǎng)凈收益測(cè)算

××大廈的商場(chǎng)主要位于大廈 B、C 區(qū)，臨××街一側(cè)裙房的二層至五層，建筑面積約為 7763.46 ㎡，估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域內(nèi)幾家大型商場(chǎng)的商品銷售利潤(rùn)及柜臺(tái)出租水平，并對(duì)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模、位置等個(gè)別及區(qū)位狀況進(jìn)行修正，結(jié)合估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì) 2006 年建成后，此類繁華地區(qū)高檔次商場(chǎng)的年總收入扣除其經(jīng)營(yíng)成本、費(fèi)用、稅金、利潤(rùn)等，確定該商場(chǎng)的年凈收益約為 1500萬(wàn)元。B 確定報(bào)酬率

根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定商場(chǎng)部分年凈收益的報(bào)酬率采 用與酒店部分相同的報(bào)酬率即 7.55% 的報(bào)酬率。C 經(jīng)濟(jì)收益年限確定

商場(chǎng)部分的經(jīng)濟(jì)收益年限按酒店部分經(jīng)濟(jì)收益年限同樣思路確定，本估價(jià)報(bào)告選定商場(chǎng)部分的經(jīng)濟(jì)收益年限為 32 年。

D 商場(chǎng)部分價(jià)格 將凈收益、報(bào)酬率和經(jīng)濟(jì)收益年限代入計(jì)算公式(公式略)Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

測(cè)算商場(chǎng)部分價(jià)格為： V ＝ 17933 萬(wàn)元 ③ ××大廈寫(xiě)字樓部分的價(jià)格評(píng)估

根據(jù)委托人提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙，××大廈寫(xiě)字樓部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座寫(xiě)字樓全部向市場(chǎng)發(fā)售。近幾年，××市的××廣場(chǎng)、××廣場(chǎng)、××路兩側(cè)開(kāi)發(fā)了大量高檔寫(xiě)字樓，如××大廈、××大廈、××大廈、××大廈、××大廈等，類似標(biāo)準(zhǔn)檔次寫(xiě)字樓的實(shí)際交易案例較多，故選用市場(chǎng)比較法評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格。

市場(chǎng)比較法是以替代原理為理論基礎(chǔ)，即將估價(jià)對(duì)象與同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中在較近時(shí)期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從其既知價(jià)格通過(guò)交易日期修正、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況因素修正、區(qū)位狀況修正、實(shí)物狀況修正而得出估價(jià)對(duì)象最有可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的一種方法。運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格通常采用下列步驟： Ⅰ 廣泛收集交易實(shí)例； Ⅱ 從中選取可比實(shí)例； Ⅲ 建立價(jià)格比較基礎(chǔ)； Ⅳ 進(jìn)行交易情況修正； Ⅴ 進(jìn)行交易日期修正； Ⅵ 時(shí)行區(qū)位狀況修正； Ⅶ 進(jìn)行實(shí)物狀況修正； Ⅷ 綜合評(píng)估決定估價(jià)額。A 選擇類似交易案例 實(shí)例一：

位于××區(qū)××街，為一棟二十七層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)現(xiàn)代化大廈，1998 年 10 月投入使用。比較實(shí)例位于該大廈的二十一層，南向，成交面積 227 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用進(jìn)口高速電梯兩部，設(shè)有煙霧報(bào)警、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。成交價(jià)格為建筑面積每平方米 8400 元，交易日期為 2004 年 9 月 30 日。實(shí)例二：

位于××區(qū)××路，臨主干道，為一棟鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)大廈，2002 年投入使用，共計(jì) 29 層。比較實(shí)例位于該大廈的十九層，成交建筑面積約 99.73 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用 4 部進(jìn)口高速電梯，設(shè)有煙霧報(bào)警、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。成交價(jià)格為建筑面積 9000 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 9 月 6 日。實(shí)例三：

位于××區(qū)××路，為一棟框剪結(jié)構(gòu)寫(xiě)字樓，設(shè)有進(jìn)口高速電梯，配套設(shè)施有中央空調(diào)、消防煙霧報(bào)警及自動(dòng)噴淋、IDD 電話系統(tǒng)，2003 年底交付使用。比較實(shí)例位于該寫(xiě)字樓的二十八層，建筑面積 348.26 ㎡，東南朝向，室內(nèi)為初裝修。成交價(jià)格為建筑面積 8800 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 10 月 12 日。

B 比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的比較因素見(jiàn)表 1 ： 比較實(shí)例 一 二 三（此處未列表）區(qū) 位 狀 況

自然條件 相似 相似 相似 社會(huì)條件 相似 相似 相似 離市中心距離 相似 相似 相似 交通條件 相似 相似 相似 商業(yè)繁華程度 稍差 相似 稍差 公共設(shè)施配套情況 相似 相似 相似 規(guī)劃條件 稍差 相似 相似 實(shí) 物 狀 況

臨街狀態(tài) 相似 相似 相似 結(jié)構(gòu)形式 相似 相似 相似平面布局 相似 相似 相似 建筑規(guī)模 相似 相似 相似 裝修情況 稍差 相似 稍差 所處樓層 相似 相似 相似 成新度 十 十 十

外觀 稍差 稍差 稍差 交易情況 正常 正常 正常 交易日期近期近期近期 C 確定修正系數(shù) ○ 交易情況修正

實(shí)例一、二、三均為正常買賣不需進(jìn)行交易情況修正。○ 交易日期修正

可比實(shí)例一、二、三的交易日期接近，且在該期間內(nèi)，寫(xiě)字樓類房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)，因此可看作 100。由 于受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及市場(chǎng)供需的影響，預(yù)計(jì)到 2006 年 5 月 31 日，類似房地產(chǎn)的價(jià)格將有5% 的下降幅度。為簡(jiǎn)化分析，本估價(jià)報(bào)告中假設(shè)在銷售前提下，全部銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現(xiàn)。因此估價(jià)對(duì)象交易日期修正系數(shù)為 95。○ 區(qū)位狀況修正

比較實(shí)例三處于估價(jià)對(duì)象同一區(qū)域，比較實(shí)例一、二處于類似區(qū)域，根據(jù)表 1 比較參照物與估價(jià)對(duì)象的區(qū)域進(jìn)行的比較分析，確定比較修正系數(shù)為： 設(shè)估價(jià)對(duì)象的區(qū)域價(jià)格為 100，則實(shí)例一為 95，實(shí)例二為 100，實(shí)例三為 98?！?實(shí)物狀況修正 根據(jù)表 1 比較參照物與估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況進(jìn)行的比較分析，主要考慮裝修標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模和設(shè)施等因素進(jìn)行修正，確定比較修正系數(shù)為： 設(shè)估價(jià)對(duì)象的價(jià)格為 100，則實(shí)例一為 95，實(shí)例二為 95，實(shí)例三為 95。D 根據(jù)以上各項(xiàng)修正系數(shù)，列表比準(zhǔn)價(jià)格詳見(jiàn)表 2 ： 項(xiàng) 目 一 二 三

成交單價(jià)(元/㎡)8400 9000 8800 區(qū)位狀況修正 100/95 100/100 100/98 房地產(chǎn)狀況因 素修正 實(shí)物狀況修正 100/95 100/95 100/95 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比準(zhǔn)價(jià)格 8840 9000 8980 對(duì)調(diào)整后的比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行綜合平均，估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)單價(jià)為：(8840 ＋ 9000 ＋ 8980)/3 ≈ 8940(元 / ㎡)E 寫(xiě)字樓部分的價(jià)格

估價(jià)對(duì)象寫(xiě)字樓部分的價(jià)格為：

(9910.64 ＋ 29016.44)× 8940 ＝ 34801(萬(wàn)元)④ ××大廈于 2006 年 5 月 31 日所能實(shí)現(xiàn)的整體價(jià)值為： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632(萬(wàn)元)本報(bào)告采用動(dòng)態(tài)方式進(jìn)行計(jì)算測(cè)算。從估價(jià)時(shí)點(diǎn)至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 個(gè)月的時(shí)間，即 1.58 年的時(shí)間?？紤]目前行業(yè)報(bào)酬率水平并結(jié)合近期利率情況，確定折現(xiàn)率為 17%。則××大廈于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值為143290萬(wàn)元 ⒉ 應(yīng)扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用測(cè)算

① 尚未完成的建安工程費(fèi)及裝飾裝修工程費(fèi) 根據(jù)估價(jià)對(duì)象目前完成狀況，根據(jù)委托人提供的資料結(jié)合本公司現(xiàn)場(chǎng)勘查掌握的有關(guān)資料，確定尚須投入的裝修費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置及安裝工程費(fèi)、智能工程(含設(shè)備)、通訊、變電所等合計(jì)約為每平方米建筑面積 2500 元左右，建設(shè)期為 19 個(gè)月，并假設(shè)此項(xiàng)費(fèi)用均勻投入，則此項(xiàng)費(fèi)用于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值為：30978萬(wàn)元

② 管理費(fèi)

管理費(fèi)取建安費(fèi)用的 4%，則該項(xiàng)費(fèi)用 B ＝ 1239 萬(wàn)元 ③ 銷售稅費(fèi)

銷售稅費(fèi)取總樓價(jià)的 2.5%，營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)率取總樓價(jià)的 5.55%，此項(xiàng)費(fèi)用為 C ＝ 11535 萬(wàn)元 ④ 買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

確定買方購(gòu)買時(shí)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)為購(gòu)買價(jià)格的 5%，即Ｄ＝ 0.05P ⑤ 總計(jì)

A ＋ B ＋ C ＋ D ＝ 43752(萬(wàn)元)＋ 0.05P ⒊ 估價(jià)對(duì)象目前狀態(tài)下價(jià)格： P ＝ P’ —(A ＋ B ＋ C ＋ D)＝ 143290 — 43752 — 0.05P ＝ 94798(萬(wàn)元)

⑵ 成本法估價(jià)過(guò)程 具體技術(shù)思路為：假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)條件下重新取得建設(shè)用地，以現(xiàn)有設(shè)計(jì)、工藝、技術(shù)水平、現(xiàn)有原材料、施工方式，重新建設(shè)與估價(jià)對(duì)象具有同等效用的房地產(chǎn)，所需花費(fèi)適當(dāng)、必須的客觀成本、費(fèi)用，再加上正常的投資利潤(rùn)及稅費(fèi)，求取估價(jià)對(duì)象的積算價(jià)格，由于估價(jià)對(duì)象為在建工程不考慮折舊，最終確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。

成本法使用公式：

P ＝ L ＋ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ E ＋ F ＋ G ＋ H 其中 P ：評(píng)估價(jià)格； L ：土地費(fèi)用； A ：前期費(fèi)用； B ：建安工程費(fèi)； C ：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)； D ：資源性費(fèi)用； E ：管理費(fèi)；

F ：利息及融資費(fèi)用； G ：投資利潤(rùn)； H ：稅費(fèi)。

具體分項(xiàng)測(cè)算如下： ⒈ 取得土地的費(fèi)用

根據(jù)估價(jià)對(duì)象所占用土地的性質(zhì)，此項(xiàng)費(fèi)用包括土地出讓金、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。① 土地出讓金

估價(jià)對(duì)象所占用的土地為國(guó)有出讓土地，根據(jù)有關(guān)部門提供的資料及本評(píng)估機(jī)構(gòu)掌握的資料，該地塊的土地出讓金經(jīng)平均修正后為每平方米建筑面積 900 元，計(jì)算該土地的土地出讓金：

900 × 140274.34 ≈ 12600)(萬(wàn)元)② 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

根據(jù)有關(guān)部門提供的資料及本評(píng)估機(jī)構(gòu)掌握的資料，該地區(qū)拆遷安置補(bǔ)償所需的費(fèi)用為每平方米占地面積 7500 元左右，則計(jì)算拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)為： 7500 × 7593.66 ≈ 5695(萬(wàn)元)③ 綜合配套費(fèi)

根據(jù)××市政府相關(guān)文件規(guī)定，××綜合配套費(fèi)為每平方米建筑面積 300 元左右，則計(jì)算此項(xiàng)費(fèi)用為：

300 × 140274.34 ≈ 4200(萬(wàn)元)④ 土地費(fèi)用合計(jì)： 12600 ＋ 5695 ＋ 4200 ＝ 22495 萬(wàn)元 ⒉ 前期費(fèi)用

前期費(fèi)用包括“三通一平”工程費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用。① “三通一平”工程費(fèi)約為 30 萬(wàn)元 ② 專業(yè)費(fèi)用

包括規(guī)劃、勘察設(shè)計(jì)、可行性研究等費(fèi)用。參照同類房地產(chǎn)此項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算估價(jià)對(duì)象專業(yè)費(fèi)用為 1120 萬(wàn)元。③ 前期費(fèi)用合計(jì)： 1150 萬(wàn)元 ⒊ 建安工程費(fèi)

根據(jù)委托人提供的資料并比照類似工程的造價(jià)，確定估價(jià)對(duì)象目前狀態(tài)的建安工程費(fèi)為每平方米建筑面積 2550 元左右，則此項(xiàng)費(fèi)用為： 2550 × 140274.34 ＝ 35770(萬(wàn)元)⒋ 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)

估價(jià)對(duì)象為在建工程，該項(xiàng)費(fèi)用尚未發(fā)生，故本報(bào)告不計(jì)此項(xiàng)費(fèi)用。⒌ 資源性費(fèi)用

估價(jià)對(duì)象為在建工程，該項(xiàng)費(fèi)用尚未發(fā)生，故本報(bào)告不計(jì)此項(xiàng)費(fèi)用。⒍ 管理費(fèi)

根據(jù)估價(jià)對(duì)象類型及規(guī)模，管理費(fèi)按總投資的 4% 計(jì)算： 2377萬(wàn)元。⒎ 投資利息

此項(xiàng)費(fèi)用支出按××市近期平均水平計(jì)算，年利率按 7.02%，建設(shè)期按 3 年進(jìn)行計(jì)算，則計(jì)算利息總額約為 6500 萬(wàn)元。⒏ 投資利潤(rùn)

根據(jù)同類檔次房地產(chǎn)同期平均投資利潤(rùn)率 20% 計(jì)算約為13658 萬(wàn)元。⒐ 銷售費(fèi)用及稅金

按銷售價(jià)格的 2.5% 計(jì)算銷售費(fèi)用，按銷售價(jià)格的 5.55% 計(jì)算 營(yíng)業(yè)稅及附加，則此項(xiàng)費(fèi)用約為 0.0805P。⒑ 估價(jià)對(duì)象價(jià)格

估價(jià)對(duì)象重置成本總價(jià)為：

P ＝ 22465 ＋ 1150 ＋ 35770 ＋ 2377 ＋ 6500 ＋ 13658 ＋ 0.0805P P ＝ 89125(萬(wàn)元)⑶ 估價(jià)結(jié)果確定

假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果為 94798 萬(wàn)元，成本法估價(jià)結(jié)果為 89125萬(wàn)元，兩估價(jià)結(jié)果相差比例為 6.37% 比較接近，利用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)法，求得計(jì)算結(jié)果為 91962 萬(wàn)元。評(píng)估人員經(jīng)過(guò)綜合分析上述結(jié)果，最終確定估價(jià)結(jié)果為 9.2 億元。

七 估價(jià)結(jié)果

根據(jù)上述分析、測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象——××大廈于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2004 年 10 月 29 日的市場(chǎng)總值約為大寫(xiě)(人民幣)玖億貳仟萬(wàn)圓整。

×× 房地產(chǎn)估價(jià)公司 二 ○ ○四年十一月六日

第五篇：《房地產(chǎn)估價(jià)》課程設(shè)計(jì)

《房地產(chǎn)估價(jià)》課程設(shè)計(jì)

目錄

1市場(chǎng)調(diào)查及分析1.1鹽城地區(qū)宏觀環(huán)境

1.1.1人口數(shù)據(jù)

鹽城地區(qū)人口總量保持穩(wěn)定，全市常住人口為6709629人。共有家庭戶 2609831戶，集體戶69669戶，家庭戶人口為6449857人，集體戶人口為259772人。平均每個(gè)家庭戶的人口為2.47人。鹽城市常住人口規(guī)模在蘇州市（1072.17萬(wàn)人）、徐州市（880.20萬(wàn)人）和南京市（843.62萬(wàn)人）、南通市（731.00萬(wàn)人）之后，居全省十三市第五位。人口基數(shù)大，房地產(chǎn)潛力巨大。

1.1.2經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)

經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。2020年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值5953.4億元，按可比價(jià)計(jì)算，比上年增長(zhǎng)3.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值661.2億元，比上年增長(zhǎng)2.7%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2379.4億元，比上年增長(zhǎng)2.8%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2912.8億元，比上年增長(zhǎng)4.3%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)增加值比例調(diào)整為11.1:40.0:48.9，第三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高了1個(gè)百分點(diǎn)。

1.1.3 收入數(shù)據(jù)

生活水平不斷提高。2020年，全體居民人均可支配收入33707元，比上年增長(zhǎng)5.0%。城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入40403元，比上年增長(zhǎng)4.1%；人均消費(fèi)支出20794元，比上年下降0.7%。農(nóng)村常住居民人均可支配收入23670元，比上年增長(zhǎng)6.3%；人均消費(fèi)支出14994元，比上年下降3.3%。

1.1.4 交通發(fā)展迅速

城鄉(xiāng)建設(shè)成效顯著。2020年，全市交通建設(shè)完成投資183.2億元，鹽通鐵路建成通車，鹽城高鐵實(shí)現(xiàn)“縣縣全覆蓋”，“1+8”鐵路綜合客運(yùn)樞紐同步運(yùn)營(yíng)，鹽城站日開(kāi)行列車達(dá)66對(duì)。提檔升級(jí)農(nóng)村公路1121公里，新改建橋梁759座，建成美麗鄉(xiāng)村旅游公路1036公里。建成沿海港口5萬(wàn)噸級(jí)碼頭2座，萬(wàn)噸級(jí)以上碼頭泊位累計(jì)24個(gè)。新建和改造BRT站臺(tái)61座，新增新能源公交車150輛，優(yōu)化新增線路50條。

1.2鹽城地區(qū)房地產(chǎn)政策

A.房貸新政出臺(tái)，3月1日起辦理新政規(guī)定房貸客戶將利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR+加點(diǎn),或固定利率轉(zhuǎn)換辦理時(shí)間為2020年3月1日到8月31日。

B.《契稅法》正式公布。2021年9月1日起，《中華人民共和國(guó)契稅法》將施行;

C.鹽城出臺(tái)人才新政購(gòu)房補(bǔ)貼15-40萬(wàn)，鹽城推出升級(jí)版人才新政，對(duì)20所名校應(yīng)屆畢業(yè)生給予全方位補(bǔ)貼。購(gòu)房:本科生15萬(wàn)、研究生20萬(wàn)、博士40萬(wàn)，租房:每人每月1500元，交通:2000元/年，生活:博士3000元/月、研究生2000元/月、大學(xué)本1500元/月。

D.鹽城調(diào)整公積金月繳存基數(shù)上限，自2020年7月1日起，職工住房公積金月繳存工資基數(shù)上限為20500元機(jī)關(guān)事業(yè)單位及其職工繳存比例仍為12%;企業(yè)及其職工繳存比例為5%6%-12%;個(gè)人繳存者繳存比例為10%。

1.3鹽城地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r

房地產(chǎn)銷售穩(wěn)步增長(zhǎng)。2020年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資516.9億元，比上年增長(zhǎng)21.3%，其中住宅投資完成401.4億元，比上年增長(zhǎng)16.5%。全市實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積1071.5萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)26.0%，其中住宅939.5萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)27.3%；商品房銷售額851.9億元，比上年增長(zhǎng)43.0%，其中住宅銷售額748.6億元，比上年增長(zhǎng)46.2%。

綜上研究鹽城房地產(chǎn)，歷年來(lái)銷售套數(shù)，銷售面積，銷售均價(jià)均在逐步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況發(fā)展良好。

1.4項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)狀況

中海華樾

參考價(jià)：均價(jià)16800元/㎡

物業(yè)類別:住宅商業(yè)

所屬區(qū)域:城西南

建筑類別:多層 高層 小高層

開(kāi)盤(pán)時(shí)間:2021.05.26

所屬學(xué)區(qū):神州路學(xué)校

容 積 率:2.5

開(kāi) 發(fā) 商:鹽城潤(rùn)海置業(yè)有限公司

占地面積:10.28萬(wàn)㎡

建 筑 商:未填

建筑面積:25.7萬(wàn)㎡

項(xiàng)目地址:鹽都區(qū)鹽瀆路與開(kāi)創(chuàng)路交匯處（吾悅廣場(chǎng)北）

售樓地址:鹽都區(qū)鹽瀆路與開(kāi)創(chuàng)路交匯處（吾悅廣場(chǎng)北）

樓盤(pán)特色:品牌房企 全功能MASTER住區(qū)

房源情況:150 131 109 130 138 134

鳳麟府

參考價(jià)：16500元/㎡

物業(yè)類別:住宅 商鋪

所屬區(qū)域:城西南

建筑類別:高層 小高層

開(kāi)盤(pán)時(shí)間:12月1日

所屬學(xué)區(qū):鹽都區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、鹽城市第一初

容 積 率:2.5

開(kāi) 發(fā) 商:江蘇通園弘置業(yè)有限公司

占地面積:約150畝

建 筑 商:未填

建筑面積:約32.57萬(wàn)方

項(xiàng)目地址:鹽城市神州路海闊路交匯處（鹽都區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)旁）

售樓地址:鹽城市神州路海闊路交匯處鳳麟府營(yíng)銷中心

樓盤(pán)特色:臨近高架

房源情況:163 99 119 127 141。

南國(guó)裕墅

物業(yè)類別:住宅 商鋪

所屬區(qū)域:城西南

建筑類別:低層、低層住宅

開(kāi)盤(pán)時(shí)間:2018年9月

所屬學(xué)區(qū):崇禮路小學(xué)、鹽城市第一初中

容 積 率:1.01

開(kāi) 發(fā) 商:江蘇緣隆置業(yè)有限公司

占地面積:60407.5m2

建 筑 商:未填

建筑面積:88641m2

項(xiàng)目地址:神州路156號(hào)

售樓地址:鹽城市鹽都區(qū)神州路與趕海路交匯處

樓盤(pán)特色:低層、低層住宅

房源情況:法式低層、花園洋房

2項(xiàng)目周邊概況分析2.1項(xiàng)目地塊周邊情況分析

城西南區(qū)位，城市南進(jìn)東擴(kuò)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一。衣食住行各種生活配套齊全，生活便利。規(guī)劃幼、小、初學(xué)區(qū)。城西南是作為城南以及高新區(qū)的重要銜接部分，可快速鏈接聚龍湖板塊的居住區(qū)域，是鹽都區(qū)政府重點(diǎn)打造的優(yōu)質(zhì)地段。近幾年板塊發(fā)展迅猛，配套設(shè)施齊全，未來(lái)隨著城市的擴(kuò)張，城西南將成為鹽城重要組成部分。華樾項(xiàng)目位于城西南板塊的住宅區(qū)，坐落于城市主干道鹽瀆路旁，周邊配套成熟。

幼兒園：自建幼兒園 中小學(xué)：鹽都區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、鹽城市第一初級(jí)中學(xué)、楓葉國(guó)際學(xué)校

綜合商場(chǎng)：吾悅、中南城、聚龍湖、新弄里、南金鷹、奧萊城、恒大影城、麥德龍 公園：小馬溝城市綠廊、麗都公園、潤(rùn)都生態(tài)公園

醫(yī)院：第三人民醫(yī)院南院、鹽城第一人民醫(yī)院南院、鹽瀆社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心

銀行：鹽城農(nóng)商銀行、南京銀行、招商銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)銀行

2.2項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定

1、地塊位置：地塊位于鹽瀆路與神州路交匯口，占地75畝（49950㎡）。

2、總建筑面積:124800平方米

3、容積率：≤2.54、綠化率≥35%（規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比）

5、地塊性質(zhì)：住宅、商業(yè)

6、建筑密度≤25%（居住建筑基底面積/居住建筑用地面積、建筑覆蓋率）

7、總占地面積：49950平方米（75*666.66=49950平方米）

8、住宅建筑面積：124800平方米

3可行性研究分析3.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案

項(xiàng)目設(shè)計(jì)建造共12棟住宅樓，每棟20層，每層520㎡，共720戶。其中，地下車庫(kù)面積15000m2，道路及綠化面積17500m2，項(xiàng)目總建筑面積為124800m2，總占地面積為49950 m2，容積率為2.49。

3.2工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總進(jìn)度計(jì)劃

項(xiàng)目共12棟住宅樓，分為兩期開(kāi)工。

一期：1#、2#、3#、4#、5#、6#；

二期：7#、8#、9#、10#、11#、12#；

工期劃分：

一期工程：2022年1月開(kāi)工，建筑面積為62400m2，計(jì)劃2023年4月完工，建設(shè)工期16個(gè)月，其中分為兩個(gè)標(biāo)段建設(shè)；

二期工程：2023年5月開(kāi)工，建筑面積為62400m2，計(jì)劃2024年8月完工，建設(shè)工期16個(gè)月，分為兩個(gè)標(biāo)段建設(shè)；

3.3施工進(jìn)度計(jì)劃

建設(shè)進(jìn)度安排，計(jì)劃在3年內(nèi)完成該項(xiàng)目，具體安排如下：

2021年6月～12月：前期工程；

2022年1月：一期一標(biāo)段建設(shè)工程開(kāi)工；

2022年8月：一期二標(biāo)段建設(shè)工程開(kāi)工；

2023年1月：一期一標(biāo)段建設(shè)工程竣工；

2023年8月；一期二標(biāo)段建設(shè)工程竣工：

2023年2月：二期一標(biāo)段建設(shè)工程開(kāi)工；

2024年1月：二期一標(biāo)段建設(shè)工程竣工；

2023年4月：二期二標(biāo)段建設(shè)工程開(kāi)工；

2024年12月：二期二標(biāo)段建設(shè)工程竣工；

3.4銷售價(jià)格和銷售進(jìn)度

3.4.1銷售計(jì)劃期

銷售期為4年，2022年6月開(kāi)始預(yù)售，2023年銷售完一期一標(biāo)段，2023年銷售一期二標(biāo)段，2014年銷售完一期二標(biāo)段，2024年銷售二期。

3.4.2比較實(shí)例選擇

中海華樾隸屬于中國(guó)建筑集團(tuán)有限公園，1979年創(chuàng)立于香港，擁有41年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與不動(dòng)產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，始終堅(jiān)持主流城市核心地段打造主流精品物業(yè)。于2013年入駐鹽城，經(jīng)過(guò)7載蓬勃發(fā)展，成為城市高端人居代表品牌，建面約109-134㎡都會(huì)風(fēng)范成品住宅 二期煥新登場(chǎng)；目前少量房源在售，高層19#、21#、26#，建面約109㎡、130㎡、132㎡，參考價(jià)16800元/㎡；小高層22#，建面約134㎡，參考價(jià)17000元/㎡左右；低層住宅20#、23#、25#，建面約138㎡、150㎡，參考價(jià)18000-19000元/㎡。

鳳麟府項(xiàng)目是由碧桂園集團(tuán)、通銀集團(tuán)、弘陽(yáng)集團(tuán)聯(lián)合打造，1、項(xiàng)目自身配備幼兒園，緊鄰鹽都區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、鹽城市第一初級(jí)中學(xué)。2、緊鄰西環(huán)路高架，海闊路、神州路主干道，交通便捷。3、暢享3公里繁華都市圈，項(xiàng)目涵蓋吾悅、中南城、聚龍湖、新弄里、南金鷹、奧萊城、恒大影城、麥德龍、等大型商業(yè)生活配套。4、項(xiàng)目周邊景觀資源豐富，麗都公園、潤(rùn)都生態(tài)公園和小馬溝城市綠廊。

南國(guó)裕墅項(xiàng)目臨近鹽都區(qū)崇禮路實(shí)驗(yàn)學(xué)校、崇禮路幼兒園和楓葉國(guó)際學(xué)校。周邊商業(yè)區(qū)覆蓋（中南世紀(jì)城、南金鷹、吾悅廣場(chǎng)等），醫(yī)療覆蓋（第一人民醫(yī)院、南三院）。靠近鹽瀆路和海洋路高架，出行方便。

3.4.3比較因素說(shuō)明表

本項(xiàng)目于2022年6月開(kāi)始銷售，其周邊交通便捷，四通八達(dá)，基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，商業(yè)程度較為繁華。小區(qū)綠化率高，停車位足夠。將本項(xiàng)目與三個(gè)比較實(shí)例在交易日期、交易情況、區(qū)域個(gè)別因素等多個(gè)方面進(jìn)行比較。并編制比較因素條件說(shuō)明表。

估價(jià)比較因素條件說(shuō)明表

比較因素條件指數(shù)表

估價(jià)比較因素條件指數(shù)表

估價(jià)比較因素條件修正系數(shù)表

3.4.4估價(jià)對(duì)象銷售均價(jià)

經(jīng)過(guò)比較分析，采用市場(chǎng)比較法，考慮市場(chǎng)交易情況、市場(chǎng)交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等，將估價(jià)對(duì)象與中海華樾、鳳麟府、鳳麟府天鉑三個(gè)可比實(shí)例進(jìn)行對(duì)比分析，最后得出（17680+17890+19200）÷3=18257。所以一期開(kāi)盤(pán)時(shí)，估價(jià)對(duì)象銷售均價(jià)定為18257元/㎡。并且根據(jù)鹽城市年銷售均價(jià)走勢(shì)定銷售均價(jià)年增長(zhǎng)率約為6.8%。則2022年銷售價(jià)格為18257元/㎡，之后3年的銷售價(jià)格約為19499元/㎡，20825元/㎡,22242元/㎡。

3.5項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各成本及財(cái)務(wù)報(bào)表

3.5.1土地費(fèi)用

取得該塊土地的價(jià)格為5.2億元（熟地價(jià)）。

3.5.2其他成本費(fèi)用

根據(jù)2014年江蘇省建設(shè)工程費(fèi)用定額，建安成本定為2000元/㎡，則總建安費(fèi)用為20486萬(wàn)元，前期費(fèi)建安費(fèi)用×5.8%，附屬配套費(fèi)建筑面積100元/㎡，公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為建筑面積150元/㎡。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為土地成本，建安費(fèi)用，前期工程費(fèi)，附屬配套費(fèi)，公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)總和的3%。

3.5.3開(kāi)發(fā)費(fèi)用

項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)費(fèi)用包括管理費(fèi)，銷售稅費(fèi)，財(cái)務(wù)費(fèi)用?，F(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)為開(kāi)發(fā)總成本的3%，銷售稅費(fèi)為總銷售收入的5%，財(cái)務(wù)費(fèi)用為所有貸款所產(chǎn)生的利息總和。

3.5.4項(xiàng)目總投資估算

3.5.5工程投入費(fèi)用

一期工程建筑面積為62400㎡，二期程建筑面積為62400㎡，根據(jù)項(xiàng)目分期建設(shè)施工劃分表，2022年建設(shè)建筑面積41600㎡，2023年建設(shè)建筑面積41600㎡，2024年建設(shè)建筑面積41600㎡。所以求出2022年到2024年建設(shè)面積各為33.3%，33.3%，33.3%。

3.5.6銷售收入費(fèi)用

銷售計(jì)劃：2022年6月，開(kāi)始一期銷售，預(yù)計(jì)銷售期為一年；2024年6月，開(kāi)始二期銷售，預(yù)計(jì)銷售期為一年。由表可知，2022年銷售價(jià)格為18257元/㎡，之后3年的銷售價(jià)格約為19499元/㎡，20825元/㎡,22242元/㎡。則2022年至2025年項(xiàng)目銷售面積分別為31200㎡,31200㎡，31200㎡，25728㎡。此外共計(jì)720戶，共計(jì)720個(gè)車位，車位200000元/個(gè)，則2023年~2025年銷售收入各為60561.84萬(wàn)，64436.88萬(wàn)，68574萬(wàn)，729951萬(wàn)，總銷售收入為266567.76萬(wàn)。

3.5.7貸款計(jì)劃

按照基礎(chǔ)：主體：裝飾裝修=3：5：2的比例分配每年的建設(shè)投資費(fèi)用，工程的建設(shè)工期投資為開(kāi)發(fā)成本加管理費(fèi)加銷售費(fèi)并除去土地費(fèi)用及前期工程費(fèi)，約為48053萬(wàn)元。則2021年至2024年投入1447.68萬(wàn)元、21623萬(wàn)元、18019萬(wàn)元、8410萬(wàn)元。

3.5.8投資計(jì)劃

通過(guò)貸款利息結(jié)算表與自有資金，銷售收入等結(jié)合分析，做出投資計(jì)劃與資金籌措表

投資計(jì)劃與資金籌措表

3.5.9土地增值稅

土地增值稅超率累進(jìn)稅率表

土地增值稅計(jì)算表

3.5.10項(xiàng)目利潤(rùn)總額

銷售利潤(rùn)統(tǒng)計(jì)表

3.5.11項(xiàng)目損益表

損益表

3.5.12自有資金現(xiàn)金流量表

將以上分析的資金流動(dòng)數(shù)據(jù)整理分析，做出自有資金現(xiàn)金流量表，折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)需用的一個(gè)重要參數(shù)，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率。而平均報(bào)酬率=平均年現(xiàn)金流量/初始投資額×100%=10%，則取折現(xiàn)率為10%。

3.5.13總資金現(xiàn)金流量表

總資金現(xiàn)金流量表

3.5.14財(cái)務(wù)可行性分析

通過(guò)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估分析，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率，且稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為正，所以此項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。

4風(fēng)險(xiǎn)分析4.1盈虧平衡分析

從表可知總成本為101942.37萬(wàn)元，其中固定成本為土地成本，其余為可變成本，固定成本為52000萬(wàn)元，可變成本為49942.37萬(wàn)元，計(jì)劃建筑面積為124800方米，則單位面積可變成本為4001.8元；

從表中可知計(jì)劃總銷售收入為266567.76萬(wàn)元，總銷售稅金及附加為14661.23 萬(wàn)元，則單位面積銷售價(jià)格為21359元，單位面積銷售稅金及附加為1174元。

由此可得CF=40671.61×10^4，P=17813，V=3970，t=990。則Q=CF÷(P-V-t)=40671.61×10^4÷（17813-3970-990）≈30859。

所以當(dāng)開(kāi)發(fā)面積（銷售面積）為30859m2時(shí)，項(xiàng)目盈虧平衡。本項(xiàng)目124800m2遠(yuǎn)大于30859m2，所以方案可行

4.2敏感性分析

敏感性分析表

敏感性分析結(jié)果匯總表

從表中可以看出對(duì)于項(xiàng)目的單因素分析狀況可見(jiàn)，項(xiàng)目的價(jià)格因素較成本因素敏感。在本方案中，價(jià)格因素較為敏感。則在項(xiàng)目銷售過(guò)程中需要控制好價(jià)格的變動(dòng)以及銷售情況。

5綜合評(píng)價(jià)5.1社會(huì)效益評(píng)價(jià)

社會(huì)效益的內(nèi)涵包括三方面主要內(nèi)容：一是社會(huì)再生產(chǎn)過(guò)程中一定投入對(duì)提高人民福利水平作用的內(nèi)容；二是社會(huì)再生產(chǎn)中一定投入對(duì)提高社會(huì)文明作用方面的內(nèi)容；三是社會(huì)再生產(chǎn)中一定投入對(duì)人自身的合理再生產(chǎn)作用的內(nèi)容。

此項(xiàng)目將會(huì)對(duì)社會(huì)帶來(lái)以下影響，帶來(lái)相應(yīng)的社會(huì)效益：

a、促進(jìn)城市發(fā)展b、帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)c、保障社會(huì)安定

5.2環(huán)境效益評(píng)價(jià)

項(xiàng)目的環(huán)境效益評(píng)價(jià)，是將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及周邊的環(huán)境，以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境產(chǎn)生的影響作出分析。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)可能產(chǎn)生的環(huán)境影響有:水污染、空氣污染、噪聲污染、固體廢物污染、光污染、城市景觀破壞、生態(tài)影響、對(duì)特殊用地區(qū)的破壞等。

以下是項(xiàng)目環(huán)境效益的分析：

a．項(xiàng)目周邊地塊大多處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，所以要加強(qiáng)項(xiàng)目中環(huán)境保護(hù)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。

b．項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案中綠化對(duì)環(huán)境有一定的保護(hù)，并且有益于周邊的環(huán)境保護(hù)以及環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)的維護(hù)。

c．項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，嚴(yán)格遵守國(guó)家規(guī)定來(lái)建設(shè)施工，控制各類建設(shè)污染的產(chǎn)生于排放，提高建設(shè)環(huán)境保護(hù)。

d．隨著社會(huì)的發(fā)展，可持續(xù)發(fā)展融入了我們的生活中。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)施工，要遵循可持續(xù)發(fā)展的理論，合理地使用新型能源如太陽(yáng)能、風(fēng)能、水能進(jìn)行建設(shè)。

5.3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

綜上，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，所以是可行的，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率與基準(zhǔn)收益率均符合預(yù)期假設(shè)。