第一篇：地方政府搞開發(fā)建設不可不知的法律紅線（寫寫幫推薦）

地方政府搞開發(fā)建設不可不知的法律“紅線”（北京）

齊 晉

一、土地的分類

（一）按照權(quán)屬性質(zhì)分為農(nóng)村集體土地、國有土地

農(nóng)村集體土地由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織享有所有權(quán)。農(nóng)民或者其他單位或個人可以通過宅基地審批、土地承包經(jīng)營以及土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)等方式來取得農(nóng)村集體土地使用權(quán)。

國有土地由國家享有所有權(quán)，任何單位和個人需要使用國有土地的，需通過劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓等方式取得國有土地使用權(quán)。

（二）按照土地用途分為農(nóng)用地、建設用地、未利用地 國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。

農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地（其中包括基本農(nóng)田）、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設用地以外的土地，包括目前還未利用的土地、難利用的土地，如荒草地、鹽堿地、裸土地等，以及未列入農(nóng)用地、建設用地的其它水域地。

使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。

農(nóng)村集體土地里面包括農(nóng)用地、農(nóng)村集體建設用地、未利用地。國有土地里面也包括了農(nóng)用地、建設用地和未利用地三種。

二、有關(guān)各種建設的禁止性規(guī)定

（一）不經(jīng)過農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，不得在農(nóng)用地進行建設 進行各項建設必須使用建設用地，涉及農(nóng)用地的，要首先根據(jù)《土地利用總體規(guī)劃》轉(zhuǎn)為建設用地。

1.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)批準權(quán)限：

（1）省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的，由國務院批準。

（2）在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關(guān)批準。在已批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。

（3）上述規(guī)定以外的建設項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。

2.有關(guān)耕地保護的一些制度

耕地是農(nóng)用地的一種，《土地管理法》明確規(guī)定國家保護耕地，嚴格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地。各種建設需使用耕地的，除了辦理上述農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)外，還受下列制度約束：

（1）耕地占用稅。占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設的單位或者個人，應當繳納耕地占用稅。其中占用基本農(nóng)田的，稅額提高50%。村民占用耕地新建住宅，減半征收。（《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》及北京市實施辦法）

（2）占用耕地補償制度。非農(nóng)業(yè)建設經(jīng)批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用 2 耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當?shù)母?；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，專款用于開墾新的耕地。（《土地管理法》第31條）

（3）基本農(nóng)田保護。基本農(nóng)田是指按照一定時期人口和社會經(jīng)濟發(fā)展對農(nóng)產(chǎn)品的需求，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地?；巨r(nóng)田保護區(qū)經(jīng)依法劃定后，任何單位和個人不得改變或者占用。國家能源、交通、水利、軍事設施等重點建設項目選址確實無法避開基本農(nóng)田保護區(qū)，需要占用基本農(nóng)田，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者征用土地的，必須經(jīng)國務院批準。（《基本農(nóng)田保護條例》第15條）

3.農(nóng)用地上允許的建設

（1）以經(jīng)營性養(yǎng)殖為目的的畜禽舍及附屬設施；

（2）設施農(nóng)業(yè)，即進行工廠化作物栽培或水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)設施；（3）農(nóng)村道路，即農(nóng)村（北方寬≥2.0米）的村間、田間道路(含機耕道)。

此外，根據(jù)我市設施農(nóng)業(yè)的標準，農(nóng)業(yè)管理用房每畝不超過15平方米。在這個限制范圍內(nèi)建設管理用房是允許的。

（二）不辦理征地手續(xù)，不得占用農(nóng)村集體土地進行建設 根據(jù)《土地管理法》第43條規(guī)定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準可使用集體土地。

因此，除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設以外，進行其他建設占用農(nóng)村集體土地的，必須先履行征地手續(xù)。

征地批準權(quán)限： 1.由國務院審批的：（1）基本農(nóng)田；（2）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；（3）其他土地超過七十公頃的。

2.上述規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。

（三）不經(jīng)過批準，不得占用未利用地進行建設

未利用地是農(nóng)用地和建設用地以外的土地，未經(jīng)批準也不得擅自改變其現(xiàn)狀從事各種建設。但目前對于未利用地，法律上規(guī)定的還不盡詳細，對于違反土地利用總體規(guī)劃占用未利用地進行建設的行為，《土地管理法》也沒有規(guī)定具體的處罰措施。在實踐中，我們對于曾出現(xiàn)的占用未利用地搞建設的行為進行過處罰，該行政行為得到了法院的支持。

（四）不按規(guī)定辦理批準手續(xù)，不得占用農(nóng)村集體建設用地進行鄉(xiāng)村建設

農(nóng)村集體建設用地，是指農(nóng)村集體土地中用于村民住宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)建設（簡稱“鄉(xiāng)村建設”）等的土地。進行鄉(xiāng)村建設，不需要履行征地手續(xù)，但要符合土地利用總體規(guī)劃，使用集體建設用地，而且要履行規(guī)定的批準手續(xù)。

根據(jù)《北京市人民政府辦公廳關(guān)于明確界定本市國土

資源管理行政許可事項政府職責權(quán)限的通知》（京政辦發(fā)?2005?70號），《北京市國土資源局關(guān)于實施<北京市人民政府辦公廳關(guān)于明確界定本市國土資源管理行政許可事項政府職責權(quán)限的通知>的辦法（試行）》，以及《北京市國土資源局關(guān)于集體建設用地審批有關(guān)問題的通知》（京國土耕?2007?581號），批準權(quán)限為：

1.由市政府批準的：

在我市農(nóng)村集體土地確權(quán)發(fā)證工作完成之前，舊村改造和新村建設使用集體存量建設用地的。2.由區(qū)縣政府批準的：

（1）村莊范圍內(nèi)使用空閑地（空閑地也屬于建設用地）建設村民住宅；

（2）鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設占用集體存量建設用地的（該集體建設用地必須是已取得合法批準手續(xù)或土地使用權(quán)的）；

（3）鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）公共設施、公益事業(yè)建設占用集體存量建設用地的（該集體建設用地必須是已取得合法批準手續(xù)或土地使用權(quán)的）。

（五）除公路防護、養(yǎng)護需要的以外，禁止在公路兩側(cè)的建筑控制區(qū)內(nèi)進行建設

根據(jù)《公路法》第56條規(guī)定，除公路防護、養(yǎng)護需要的以外，禁止在公路兩側(cè)的建筑控制區(qū)內(nèi)修建建筑物和地面構(gòu)筑物；需要在建筑控制區(qū)內(nèi)埋設管線、電纜等設施的，應當事先經(jīng)縣級以上地方人民政府交通主管部門批準。

建筑控制區(qū)的范圍，由縣級以上地方人民政府按照保障公路運行安全和節(jié)約用地的原則，依照國務院的規(guī)定劃定。根據(jù)《北京市公路條例》的規(guī)定，公路建筑控制區(qū)的范圍從公路用地外緣起按照以下標準劃定：國道20米，市道15米，縣道10米，鄉(xiāng)道5米。

建筑控制區(qū)范圍經(jīng)縣級以上地方人民政府劃定后，由縣級以上地方人民政府交通主管部門設置標樁、界樁。任何單位和個人不得損壞、擅自挪動該標樁、界樁。

在公路建筑控制區(qū)內(nèi)修建建筑物、地面構(gòu)筑物或者擅自埋設管線、電纜等設施的，由交通主管部門責令限期拆除，并可以處五萬元以下的罰款。逾期不拆除的，由交通主管部門拆除，有關(guān)費用由建筑者、構(gòu)筑者承擔。

（六）與水務有關(guān)的禁止性規(guī)定 1.《水污染防治法》第58、59、60條第的規(guī)定：

（1）禁止在飲用水水源一級保護區(qū)內(nèi)新建、改建、擴建與供水設施和保護水源無關(guān)的項目；已建成的與供水設施和保護水源無關(guān)的建設項目，由縣級以上人民政府責令拆除或者關(guān)閉。

（2）禁止在飲用水水源二級保護區(qū)內(nèi)新建、改建、擴建排放污染物的建設項目；已建成的排放污染物的建設項目，由縣級以上人民政府責令拆除或者關(guān)閉。

（3）禁止在飲用水水源準保護區(qū)內(nèi)新建、擴建對水體污染嚴重的建設項目；改建建設項目，不得增加排污量。

2.《防洪法》第22條第2款規(guī)定：“禁止在河道、湖泊管理范圍內(nèi)建設妨礙行洪的建筑物、構(gòu)筑物，傾倒垃圾、渣土，從事影響河勢穩(wěn)定、危害河岸堤防安全和其他妨礙河道行洪的活動?！?/p>

3.北京市實施《中華人民共和國防洪法》辦法第25條規(guī)定，在泥石流易發(fā)區(qū)、礦山采空區(qū)和山洪可能誘發(fā)山體滑坡、崩塌區(qū)，禁止除水土保持以外的一切開發(fā)建設活動。

4.根據(jù)《北京市城市河湖保護管理條例》的規(guī)定，在城市河湖管理范圍內(nèi)，禁止建設與水工程無關(guān)的建筑物。在城市河道保護范圍內(nèi)可以按規(guī)劃修路、埋設必要的市政管線、修建少量園林小品和必要的閘房及其附屬設施，建設單位應當經(jīng)水行政主管部門同意后，報有關(guān)部門批準。

（七）未經(jīng)批準，不得占用或征用林地進行建設

根據(jù)《森林法》第18條，進行勘查、開采礦藏和各項建設工程，應當不占或者少占林地；必須占用或者征用林地的，經(jīng)縣級以上人民政府林業(yè)主管部門審核同意后，依照有關(guān)土地管理的法律、行政法規(guī)辦理建設用地審批手續(xù)，并由用地單位依照國務院有關(guān)規(guī)定繳納森林植被恢復費。

（八）未經(jīng)批準，文物保護范圍內(nèi)不得進行建設

《文物保護法》第17條規(guī)定：“文物保護單位的保護范圍內(nèi)不得進行其他建設工程或者爆破、鉆探、挖掘等作業(yè)。但是，因特殊情況需要在文物保護單位的保護范圍內(nèi)進行其他建設工程或者爆破、鉆探、挖掘等作業(yè)的，必須保證文物保護單位的安全，并經(jīng)核定公布該文物保護單位的人民政府批準，在批準前應當征得上一級人民政府文物行政部門同意；在全國重點文物保護單位的保護范圍內(nèi)進行其他建設工程或者爆破、鉆探、挖掘等作業(yè)的，必須經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，在批準前應當征得國務院文物行政部門同意。”

（九）不得在架空電力線路保護范圍內(nèi)進行建設

根據(jù)《電力設施保護條例》第15條的規(guī)定，任何單位或個人在架空電力線路保護區(qū)內(nèi)，不得興建建筑物、構(gòu)筑物。

（十）未取得建筑工程施工許可，不得進行建設

建筑工程開工前，建設單位應當按照國家有關(guān)規(guī)定向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領(lǐng)取施工許可證。

工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。搶險救災工程、臨時性建筑工程、農(nóng)民自建兩層以下（含兩層）住宅工程，也不需取得施工許可證。

（十一）未取得城鄉(xiāng)規(guī)劃許可，不得進行任何建設

根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》的規(guī)定，本市依法實行規(guī)劃許可制度，各項建設用地和建設工程應當符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，依法取得規(guī)劃許可。

城鎮(zhèn)建設工程應該取得選址意見書，建設用地規(guī)劃許可證、建 設工程規(guī)劃許可證；鄉(xiāng)村建設應該取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證；臨時建設應該取得相應的臨時建設規(guī)劃許可證。

城鎮(zhèn)建設項目應當按照建設工程規(guī)劃許可證或者臨時建設工程規(guī)劃許可證的許可內(nèi)容進行建設；農(nóng)村建設項目應當按照鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證或者臨時鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證的許可內(nèi)容進行建設。

未取得規(guī)劃許可證的建設項目，或者未按照規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，屬于違法建設，應由規(guī)劃分局、城管大隊、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等執(zhí)法主體依照法定權(quán)限查處。

第二篇：P2P平臺法律風險：你不得不知的三條紅線

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P2P平臺法律風險：你不得不知的三條紅線

P2P被視為門外的野蠻人，自去年瘋狂成長以來，正面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。由于社會上大量非法集資違法犯罪案件涌現(xiàn)，司法機關(guān)加大了對各類非法集資案件的查出和打擊力度，其中部分以P2P名義實施的非法集資將會受到立案偵察，這勢必對剛剛發(fā)展的P2P行業(yè)產(chǎn)生影響。作為P2P平臺，應當深刻認識到平臺的法律風險，堅守法律底線規(guī)范運營，盡可能防范非法集資法律風險。

一、P2P結(jié)構(gòu)

P2P的典型結(jié)構(gòu)為：融資人-------P2P平臺-------投資人。但是由于擔保及第三方資金監(jiān)管平臺的出現(xiàn)，其結(jié)構(gòu)會發(fā)生變化，演變后的結(jié)構(gòu)為：融資人-(擔保機構(gòu))——P2P平臺-(第三方支付或資金監(jiān)管)——投資人。

從以上結(jié)構(gòu)看，P2P應當是一個撮合交易的平臺，為資金需求方和資金出資方提供供求信息服務，解決資金需求的信息不對稱問題，其提供的是點對點服務。

二、央行關(guān)于P2P的三條紅線

針對近期頻繁出現(xiàn)問題的P2P網(wǎng)絡貸款平臺，央行對“以開展P2P網(wǎng)絡借貸業(yè)務為名實施非法集資行為”作出了界定：第一類為理財-資金池模式;第二類為不合格借款人導致的非法集資風險行為;最后一類為典型的龐氏騙局。

1.理財-資金池模式，即部分P2P網(wǎng)絡借貸平臺通過將借款需求設計成理財產(chǎn)品出售給放貸人，或者先歸集資金、再尋找借款對象等方式，使放貸人資金進入平臺的中間賬戶，產(chǎn)生資金池。

2.不合格借款人導致的非法集資風險行為，為部分P2P網(wǎng)絡借貸平臺經(jīng)營者未盡到借款人身份真實性核查義務，未能及時發(fā)現(xiàn)甚至默許借款人在平臺上以多個虛假借款人的名義發(fā)布大量虛假借款信息(又稱借款標)，向不特定多數(shù)人募集資金。

3.龐氏騙局模式：個別P2P網(wǎng)絡借貸平臺經(jīng)營者，發(fā)布虛假的高利借款標募集資金，并采用在前期借新貸還舊貸的龐氏騙局模式或短期內(nèi)募集大量資金后卷款潛逃。

從央行規(guī)定的上述3條法律紅線看，第一條相當于P2P平臺在開展借貸金融業(yè)務，向不特定的人公開借款，然后再向他人貸款，賺取高額利差。這顯然屬于非法吸收公眾存款的違法犯罪行為。第二條紅線相當于融資方借用P2P平臺在開展非法集資行為，而P2P平臺不進行審查或者知道、應當知道而不制止，在此情況下，P2P平臺相當于協(xié)助虛假融資方完成了非法集資行為。第三條紅線中，P2P平臺為平臺吸收資金后非法使用，屬于典型的集資詐騙犯罪行為。

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三、司法機關(guān)相關(guān)解釋對P2P平臺相關(guān)法律責任的認定

暫且不考慮P2P平臺自身存在的違法犯罪行為(上述第一、第三條紅線除外)，即便純粹從事點對點服務的P2P平臺，因其自身屬于信息發(fā)布平臺，其法律定位屬于廣告發(fā)布者，只不過其發(fā)布的信息是金融供求信息，因此，也存在巨大法律風險。對此，最高法院關(guān)于審理非法集資的司法解釋已做出明確規(guī)定。具體如下：

《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》(2010年11月22日由最高人民法院審判委員會第1502次會議通過，自2011年1月4日起施行)

第八條廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者違反國家規(guī)定，利用廣告為非法集資活動相關(guān)的商品或者服務作虛假宣傳，具有下列情形之一的，依照刑法第二百二十二條的規(guī)定，以虛假廣告罪定罪處罰：

(一)違法所得數(shù)額在10萬元以上的;

(二)造成嚴重危害后果或者惡劣社會影響的;

(三)二年內(nèi)利用廣告作虛假宣傳，受過行政處罰二次以上的;

(四)其他情節(jié)嚴重的情形。

明知他人從事欺詐發(fā)行股票、債券，非法吸收公眾存款，擅自發(fā)行股票、債券，集資詐騙或者組織、領(lǐng)導傳銷活動等集資犯罪活動，為其提供廣告等宣傳的，以相關(guān)犯罪的共犯論處。

從以上規(guī)定可以看出，作為提供金融信息服務的P2P平臺，其存在的刑事法律風險有兩類，第一類是虛假廣告罪，第二類是非法集資犯罪的共犯。

除了上述刑事責任之外，在民事法律關(guān)系上，P2P平臺還可能承擔相應的連帶責任。也就是說，P2P可能會對融資方給投資方造成的損失承擔連帶的賠償責任。

綜上所述，P2P平臺一定要做好融資方及融資需求信息的核查工作，履行好相關(guān)的核查義務。否則，就可能承擔及其嚴重的刑事法律責任及民事賠償責任。

文章來源：律伴網(wǎng) http://www.lvban365.net/

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第三篇：日常生活中你不可不知的法律小常識

1、如果未成年的孩子將人碰傷，監(jiān)護人必須承擔醫(yī)療費用。

2、繼承權(quán)是男女平等的，嫁出的女兒別忘了父母遺產(chǎn)有您的一份。不過你必須盡到贍養(yǎng)義務。

3、如果你遭遇飛來橫禍，如被從樓上掉下的花盆或路邊的廣告牌砸傷，或者是你掉進了沒有蓋好且沒有警示牌的井里而受傷，可以把它們的管理者告上法庭。

4、如果上下班途中發(fā)生交通事故，有權(quán)向所在單位要求享受工傷待遇。

5、被公安機關(guān)傳喚或拘役的時間不得超過12小時，特殊情況下不得超過24小時。

6、如果別人借您錢，您一定要他出借據(jù)，而且借款數(shù)額一定要大寫。(注：訴訟時效為2年)

7、“父債子還，夫債妻還”的古訓不合法。如果負責人有超過他遺產(chǎn)數(shù)額的債務，你可以不還。

8、如果你買的商品存在質(zhì)量問題，使你的人身或者財產(chǎn)受到傷害，如果你想起訴，應該在兩年內(nèi)起訴

9、如果想要保護自己家的其他財產(chǎn)，一定不要私設電網(wǎng)或設置毒物等，否則等待的將是：危害公共安全罪。

10、如果你成為被告，又因經(jīng)濟困難沒有委托律師，人民法院可以指定承擔法律援助義務的律師為你提供法律幫助。

11、如果想寫遺囑，一定要注明年月日，并親自簽名。讓人代書，一定要兩個以上證人在場見證，代書人、見證人、遺囑人都要簽名，最好委托律師見證并執(zhí)行遺囑。

12、什么條件下可以獲得法律援助?

答：公民在贍養(yǎng)、工傷、刑事訴訟、請求國家賠償和請求依法發(fā)給撫恤金等方面需要獲得律師幫助，或年法人需要法律服務，但無力支付律師費用的，可以按照國家規(guī)定獲得援助。

13、撫恤金和生活補助費可以作為遺產(chǎn)繼承嗎?

答：撫恤金、生活補助費是在死者死亡后，由國家發(fā)給死者親屬的費用，用以優(yōu)撫救濟死者家屬中未成年人和喪失勞動能力的親屬，部署以死者的遺產(chǎn)，一般不能作為遺產(chǎn)繼承。但如果撫恤金、補助費的剩余部分屬遺產(chǎn)，可以繼承。

14、未成年人、精神病人在學校、精神病院受到損害，由誰承擔民事責任?

答：在幼兒園、學校學習、生活的無民事行為能力人和限制民事行為能力人或者在精神病院治療的精神病人，因這些單位沒有盡到監(jiān)護職責而受到傷害，這些單位應適當給予賠償。單位有過錯的，亦應適當承擔責任。

15、請律師打官司時要注意哪幾個方面?

律師答：

(1)、要與律師事務所所簽訂委托代理合同;

(2)、律師代理權(quán)要清楚;

(3)、將律師代理費交給律師事務所;

(4)、對律師應將實情;

(5)、對律師的許諾或暗示要有正確的認識;

(6)、對律師的專業(yè)分工要做到了如指掌。

第四篇：新農(nóng)村建設開發(fā)法律研討

新農(nóng)村建設過程中合作開發(fā)建房合同效力如何認定

時間：2015-02-03 | 作者：上海團隊

| 瀏覽：1348 原、被告雙方所簽《房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)議書》無效。理由是：原告提供的建房用地是可耕地，原告未依據(jù)《土地管理法》第四十四條第一款的規(guī)定向有關(guān)單位提出申請辦理可耕地轉(zhuǎn)為建設用地手續(xù)，即擅自改變了土地的用途，同時，合資建房進行土地流轉(zhuǎn)未經(jīng)發(fā)包人同意，故第三人從被告處購買的樓房應返還給原告。

【案情】

1992年原告劉翠蘭與本縣連城鎮(zhèn)??/SPAN>河村前店組村民張國愛共同生活，1993 年7月14日補辦結(jié)婚登記手續(xù)。1994年11月8日生育一子，取名張敏。張小杰、張清瑞系原告劉翠蘭的繼子。張國愛于2004年2月去世。1992年、2004年5月張小杰、張清瑞的承包地先后劃給張國春(張國愛哥哥)一起耕種，劉翠蘭繼續(xù)承包耕種丈夫張國愛小廟東2.6畝承包地。2006年5月25日本縣連城鎮(zhèn)??/SPAN>河村經(jīng)蚌埠市新農(nóng)村建設領(lǐng)導小組研究審定為新農(nóng)村建設示范村。2007年3月10日該村根據(jù)蚌埠市新農(nóng)辦(2006)7號文件和已審定的示范村建設精神，先將本村前店村民實行全組集體搬遷至本組水泥路北側(cè)占地20畝建房居住，將原村落占地150畝開發(fā)復墾為耕地。同時，該村還決定實行集中建房，并統(tǒng)一規(guī)劃和監(jiān)督，村民的土地在規(guī)劃區(qū)內(nèi)的可由每戶村民單獨與施工隊簽訂建房協(xié)議，村民的土地尚未在規(guī)劃區(qū)內(nèi)搬遷所需房屋，除與在規(guī)劃區(qū)多開發(fā)房屋的村民互調(diào)房屋所占用的土地外，還應支付相應的房價款的報告，一并報經(jīng)固鎮(zhèn)縣連城鎮(zhèn)人民政府批準。之后原告劉翠蘭依據(jù)上述本村的具體規(guī)定與被告郭兆渠達成《房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)議》，協(xié)議約定：劉翠蘭提供在規(guī)劃區(qū)內(nèi)四套房屋的土地供郭兆渠進行開發(fā)，劉翠蘭應得前排東段第一套住房，下剩三套由郭自行轉(zhuǎn)讓(限本組村民)。合同簽訂后，原告將在規(guī)劃區(qū)內(nèi)小廟東的承包地提供了四套房屋的土地給被告郭兆渠進行房屋開發(fā)，被告郭兆渠先行開發(fā)兩套樓房，其中一套賣給了張小杰，另一套按約定應屬原告所有的樓房(水泥路北側(cè)自西向東第十九套)以價款70000元賣給了本村民組以外的第三人張?zhí)?/p>

【審判】

一審法院認為：原告劉翠蘭訴被告郭兆渠、第三人張?zhí)岛献鏖_發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛，??/SPAN>河村村民委員會根據(jù)蚌埠市蚌新農(nóng)辦(2006)7號文件精神，并依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第十九條、第二十二條的規(guī)定，將本村前店組統(tǒng)一建樓房集體搬遷的土地利用規(guī)劃及具體土地用途向固鎮(zhèn)縣連城鎮(zhèn)政府辦理了報請批準等手續(xù)，將村內(nèi)20畝承包地變更為建設用地，以及將老宅地改為可耕地，原、被告雙方依照《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第三十三條關(guān)于互換、流轉(zhuǎn)承包土地的規(guī)定和本村村民委員會的決定，簽訂了《房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)議書》，該協(xié)議約定的內(nèi)容，除“上級(國家)補助款歸乙方(被告)所有”外，其余均符合法律規(guī)定，是新農(nóng)村建設的需要，其行為符合國家法律、法規(guī)和黨的政策規(guī)定精神，故該協(xié)議合法有效。原告劉翠蘭為履行該協(xié)議，為他人提供屬本村規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)已被確定為建房用地的承包地進行房屋開發(fā)，樓房建成后，其權(quán)利受到侵害，要求他人履行所簽《房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)議書》約定的義務，對其請求應予以支持。被告郭兆渠按《房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)議書》約定，在他人提供的并經(jīng)政府確認可建住宅的土地上進行房屋開發(fā)，樓房建成后本應按約定向他人交付所承建的其中一套樓房，但其卻將約定屬他人的財產(chǎn)擅自轉(zhuǎn)賣給本村民組以外的第三人，侵犯了原告的合法權(quán)益，應承擔交付財產(chǎn)和返還已收取他人購房款的民事責任。另外，按《房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)議書》約定所承建的樓房，上級(國家)補助款歸郭兆渠所有，因國家無規(guī)定，此約定實屬虛構(gòu)，本院不予認可。同時辯稱，原告提供的2.6畝土地供被告郭兆渠建房是家庭共有的，所簽的房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)議是無效的，沒有法律依據(jù)和事實根據(jù)。我國土地承包法規(guī)定，農(nóng)村的土地屬集體所有，土地承包是以戶為單位，劉翠蘭和公婆以及繼子從家庭人口而言是一個大家庭，從土地承包經(jīng)營權(quán)而言，其公婆、繼子與劉翠蘭并不是一個土地承包經(jīng)營戶，各自均享有獨立的權(quán)利。同時，劉的丈夫張國愛因病去世，其家庭土地承包經(jīng)營權(quán)并未因此喪失和改變，故本院不予采信。第三人張?zhí)頌橥饨M村民，未經(jīng)房屋所有權(quán)人同意，也未經(jīng)本村村民委員會批準或者三分之二以上村民代表大會通過，擅自從他人處購買村內(nèi)其他村民小組成員所有的樓房，錢款雖已交付，但買賣行為違法，對其所購他人所有的樓房應予以返還。經(jīng)本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第三十二條、第四十四條第一款，《中華人民共和國民法通則》第一百一十七條第一款、第一百三十四條第一款第(四)項的規(guī)定，判決：

一、被告郭兆渠返還第三人張?zhí)彿靠?0000元;

二、第三人張?zhí)瓕⒆湓诠替?zhèn)縣連城鎮(zhèn)??/SPAN>河村前店組水泥路北側(cè)自西向東第十九套房屋(西與張小杰關(guān)山，東與張國芹關(guān)山)返還給原告劉翠蘭;上述一、二兩項均于判決生效后十日內(nèi)履行完畢。宣判后，郭兆渠不服提起上訴。

二審法院在審理過程中，上訴人郭兆渠以雙方當事人已庭外和解為由，撤回上訴，二審法院予以準許。一審判決生效后，劉翠蘭住上了屬于自己的樓房。

【評析】

該案是在新農(nóng)村建設中發(fā)生的一起新類型案件，它涉及到多部法律、法規(guī)以及黨的方針、政策和規(guī)范性文件的規(guī)定精神。

僅該案而言，新農(nóng)村建設是我黨的大政方針，對新農(nóng)村如何規(guī)劃、如何建設、怎樣去建設必須有一個遠景規(guī)劃和具體實施方案。對此，蚌埠市人民政府于2006年頒發(fā)了(2006)第7號規(guī)范性的指導文件。同時，確定一定數(shù)量新農(nóng)村建設示范村，其中固鎮(zhèn)縣連城鎮(zhèn)??/SPAN>河村前店組(自然村)就是示范村之一。??/SPAN>河村委會依照相關(guān)法律規(guī)定和蚌埠市頒發(fā)的規(guī)范性文件精神，辦理了報批手續(xù)后，將本村的前店自然村實行全組村民整體搬遷新址，占可耕地20畝，全組村民搬遷后將原村落開發(fā)復墾為可耕地150畝，至此新增土地130畝。這一舉措確實解決了該村民組目前人多地少的困難。但是，??/SPAN>河村委會在新農(nóng)村建設的具體實施過程中，由于宣傳的力度不夠，一些保障性的措施不到位，致使該案原告劉翠蘭原住房被統(tǒng)一拆除后一時無所居住，按合同約定的財產(chǎn)也被被告郭兆渠非法轉(zhuǎn)讓給第三人張?zhí)?，其合法?quán)益受到侵害、合法的財產(chǎn)被非法侵占，故引起糾紛提起訴訟。

本案經(jīng)公開開庭審理，合議庭合議時形成二種意見，其中第一種意見認為：原、被告雙方所簽《房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)議書》有效。理由是：原、被告雙方依照《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第三十三條關(guān)于互換、流轉(zhuǎn)承包土地的規(guī)定和本村村民委員會的決定，簽訂了《房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)議書》一份，該協(xié)議約定的內(nèi)容，除約定“上級(國家)補助款歸乙方(被告)所有”外，其余均符合法律規(guī)定精神，應合法有效。因本村村民委員是會根據(jù)蚌埠市蚌新農(nóng)辦(2006)7號通知精神，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第十九條、第二十二條的規(guī)定，向固鎮(zhèn)縣連城鎮(zhèn)政府將本村前店組統(tǒng)一建樓房集體搬遷的土地利用規(guī)劃及具體土地用途辦理了報請批準等手續(xù)，將原村內(nèi)20畝承包地變更為建設用地，以及原村落改為可耕地。原告劉翠蘭為履行該協(xié)議，為他人提供屬本村規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)已被確定為建房用地的原承包地內(nèi)進行房屋開發(fā)，樓房建成后，其權(quán)利受到侵害，要求他人履行所簽《房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)議書》約定的義務，對其請求應予以支持。被告郭兆渠按《房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)議書》約定，在他人提供的并經(jīng)政府確認可建住宅的土地上進行房屋開發(fā)，樓房建成后本應按約定向他人交付所承建的其中一套樓房，但其卻將約定屬他人的財產(chǎn)擅自轉(zhuǎn)賣給本村民組以外的第三人，侵犯了他人的合法權(quán)益，其轉(zhuǎn)讓行為無效，應承擔交付財產(chǎn)的民事責任。另外，按《房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)議書》約定所承建的樓房，上級(國家)補助款歸郭兆渠所有，因國家無規(guī)定，此約定實屬虛構(gòu)，應不予認可。第三人張?zhí)頌橥饨M村民，未經(jīng)房屋所有權(quán)人同意，也未經(jīng)本村村民委員會批準或者三分之二以上村民代表大會通過，擅自從他人處購買村內(nèi)其他村民小組成員所有的樓房，錢款雖已交付，但買賣行為違法，故房屋買賣合同應無效，對其所購他人所有的樓房應予以返還。

第二種意見認為：原、被告雙方所簽《房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)議書》無效。理由是：原告提供的建房用地是可耕地，原告未依據(jù)《土地管理法》第四十四條第一款的規(guī)定向有關(guān)單位提出申請辦理可耕地轉(zhuǎn)為建設用地手續(xù)，即擅自改變了土地的用途，同時，合資建房進行土地流轉(zhuǎn)未經(jīng)發(fā)包人同意，故第三人從被告處購買的樓房應返還給原告，原告應支付給被告建房款。

筆者同意第一種意見。

（文章中人物等名稱均為化名）