**縣棚戶區(qū)改造綜合協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組文件

會棚改發(fā)〔2015〕5號

**縣棚戶區(qū)改造綜合協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室

關(guān)于印發(fā)**縣棚戶區(qū)改造實物安置辦法的通

知

各相關(guān)單位：

現(xiàn)將《**縣棚戶區(qū)改造實物安置辦法》印發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。

**縣棚戶區(qū)改造

綜合協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（代章）

2015年5月13日

**縣棚戶區(qū)改造實物安置辦法

為加快推進(jìn)我縣棚戶區(qū)改造工作進(jìn)程，保障棚戶區(qū)改造工作順利實施，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國務(wù)院令第590號）、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第55號）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》（國辦發(fā)〔2014〕36號）、甘肅省人民政府《關(guān)于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造實施意見》（甘政發(fā)〔2010〕13號）、《**縣城區(qū)總體規(guī)劃》及《**縣棚戶區(qū)改造實施細(xì)則》（會政辦發(fā)〔2015〕16號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我縣實際，特制定本辦法。

一、總體思路

棚戶區(qū)改造圍繞“建設(shè)文化旅游城市、優(yōu)化教育資源、實施重點項目”三大領(lǐng)域全面推進(jìn)。其征收的土地納入政府儲備，作為償還棚戶區(qū)改造貸款的主要資金來源，并依據(jù)城市用地總體規(guī)劃，主要為市政設(shè)施、文化旅游、教育及基本建設(shè)提供用地保障。

二、房屋和土地征收

棚戶區(qū)改造房屋和土地征收工作，由縣棚戶區(qū)改造綜合協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)，具體征收工作確定相關(guān)部門負(fù)責(zé)實施。

（一）實物安置按被征收的住宅房屋與安置住房建筑面積1：0.9-1.1的比例置換。

1、被征收人選擇西城安置小區(qū)磚混結(jié)構(gòu)安置住房的，住宅房屋與安置住房建筑面積按1:1.1的比例置換。

2、商品住宅樓征收安置。被征收人土地、房產(chǎn)等相關(guān)證件齊全的，依據(jù)房產(chǎn)證上載明的建筑面積按1:1比例置換。對工程建設(shè)手續(xù)齊全，但無土地手續(xù)或房產(chǎn)證手續(xù)，屬單位自建住房或經(jīng)濟(jì)適用房的，根據(jù)建設(shè)手續(xù)注明的面積按1:0.9比例置換。

3、居民住宅或農(nóng)民宅基地房屋征收安置。按照被征收人住宅房屋建筑面積以1:1比例置換。住宅房屋之外的附屬用房、院落硬化、圍墻、大門、水窖等地上附著物，按重置價進(jìn)行評估，給予一次性貨幣補(bǔ)償。

（二）安置住房建筑面積超過被征收住宅房屋建筑面積的，超出部分原則上按安置住房市場價補(bǔ)繳差價；安置住房建筑面積少于被征收住宅房屋建筑面積的，不足部分按被征收人住宅房屋市場評估價的平均價退還差價；原則上應(yīng)選擇與被征收住宅房屋建筑面積最接近的安置住房。

（三）過渡期安置。對采取實物安置的被征收人，給予18個月臨時安置費，標(biāo)準(zhǔn)為每人每月200元，并給予搬遷費每戶2000元。

（四）采取實物安置的房屋置換面積以評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告載明的住宅房屋建筑面積為準(zhǔn)。

三、有下列情形之一者不予補(bǔ)償

（一）征收公告發(fā)布前，已被認(rèn)定為違法建筑，進(jìn)行了調(diào)查和影像存檔并作出送達(dá)拆除決定的房屋；

（二）未經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)，沒有辦理相關(guān)建設(shè)手續(xù)的房屋；

（三）征收公告發(fā)布后，被征收人繼續(xù)進(jìn)行的房屋及附屬物改造、擴(kuò)建、裝飾裝修部分，不予補(bǔ)償。

四、征收評估

（一）為體現(xiàn)公平、公正的原則，棚戶區(qū)改造房屋及其地上附著物價值的評估，原則上由同一家具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

（二）評估應(yīng)考慮被征收房屋的區(qū)位、產(chǎn)權(quán)手續(xù)、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，按同類房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行評估。對被征收人依法取得土地使用權(quán)的建設(shè)用地價值，依據(jù)土地使用證載明的使用面積、性質(zhì)和用途，根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)利用土地的實際情況，按照縣政府公布的城市基準(zhǔn)地價計算，給予相應(yīng)的補(bǔ)償；對其它土地，按相關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。

（三）評估報告應(yīng)明確房屋等級、房屋間數(shù)（區(qū)分居住房屋）、建筑面積、單價、土地面積和基準(zhǔn)地價以及構(gòu)筑物和附著物價值等。

（四）征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶評估結(jié)果，在征收范圍內(nèi)向所有被征收人公示。

五、安置房建設(shè)

棚戶區(qū)改造安置住房采取“開發(fā)企業(yè)建設(shè)、政府限價回購、被征收人自主選擇”的模式，由政府從開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房中統(tǒng)一回購。安置小區(qū)選點布局，以原地安置為主，優(yōu)先考慮就近安置。縣棚戶區(qū)改造綜合協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)安置小區(qū)選定、安置住房回購及分配等具體工作。

安置小區(qū)選定、安置住房回購及分配堅持“統(tǒng)籌惠民與發(fā)展、統(tǒng)籌政府限價與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合”的原則，規(guī)范工作流程，分片區(qū)實施，分批次投放。

（一）組織詢價

對符合交通便利、設(shè)施齊全、環(huán)境良好、物業(yè)管理到位、規(guī)劃占地面積50畝以上，符合回購房交付期限要求，符合國家、省、市棚戶區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套補(bǔ)助相關(guān)政策規(guī)定的商品房開發(fā)單位進(jìn)行詢價。分兩步走，第一步發(fā)布資格審查公告，對開發(fā)單位進(jìn)行資格審查；第二步進(jìn)行現(xiàn)場詢價，由相關(guān)部門組成審查和詢價工作小組，逐個把關(guān)。

（二）市場調(diào)查

采取兩步走，第一步委托房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，對城區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查分析，提出建議回購價；第二步從開發(fā)單位隨機(jī)調(diào)取近一年的售房記錄、從房管局隨機(jī)調(diào)取各開發(fā)單位近一年的售房檔案，并查閱各開發(fā)單位半年的銷售合同，掌握真實信息。

（三）確定限價

從調(diào)取的售房記錄和檔案中隨機(jī)抽取若干份，計算銷售價格的平均值，得出同期市場價格。按照就低不就高、同區(qū)域價格相近、不得高于回購限價和同期市場價格的原則以及參考開發(fā)單位的報價，綜合安置住房不設(shè)樓層差價、據(jù)實回購等因素，將同期市場價格取整、修正，作為各開發(fā)單位競價標(biāo)的。

（四）競價回購

本次棚戶區(qū)改造安置住房公開競價采取“兩次報價確認(rèn)，公開反向競價”的方式，按照“就低不就高”的原則，由各開發(fā)單位公開報價，報價低于或等于競價標(biāo)的者競得。

1、召開前置會議?？h棚改辦組織召開兩次棚戶區(qū)改造安置住房競價回購前置會議。第一次前置會議向具備競價資格的各開發(fā)單位通報回購政策及要求，在前期市場調(diào)查和組織詢價的基礎(chǔ)上，再次核實各單位報價；第二次前置會議向具備競價資格的各開發(fā)單位通告回購價格定價方法，與其對接可提供的房源區(qū)位、幢號、樓層、套數(shù)等事宜，填寫房源確認(rèn)表，并下發(fā)報價表。

2、發(fā)布競價公告。縣棚改辦在縣電視臺和縣人民政府門戶網(wǎng)站發(fā)布**縣棚戶區(qū)改造安置住房公開競價公告，明確公開競價方式、組織部門、時間、地點、參會人員等相關(guān)事宜。

3、組織公開競價?？h棚改辦組織棚戶區(qū)改造安置住房回購公開競價，以縣棚戶區(qū)改造綜合協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組最終確定的回購價格為最高限價（即競價標(biāo)的），由開發(fā)單位對開發(fā)小區(qū)住宅填寫報價表進(jìn)行報價，報價低于或等于對應(yīng)競價標(biāo)的的取得回購資格。

4、簽訂回購協(xié)議?？h棚改辦與取得回購資格的開發(fā)單位就棚戶區(qū)改造安置住房房源區(qū)位、幢號、樓層、套數(shù)等相關(guān)事宜協(xié)商一致后，按照公開競價確定的回購價格簽訂回購協(xié)議。

5、整理保存檔案?？h棚改辦將公開競價相關(guān)資料整理存檔，作為政府回購安置住房和督促開發(fā)單位履行相應(yīng)義務(wù)的相關(guān)依據(jù)。

（五）即時分配

被征收人簽訂征收安置協(xié)議后選擇安置住房的，按照先簽約、先選房的原則進(jìn)行，同期簽約的由各開發(fā)單位負(fù)責(zé)以抽簽、搖號等方式確定選房順序，現(xiàn)場公示，陽光操作。

被征收人在簽訂征收安置協(xié)議后，向棚改責(zé)任單位現(xiàn)場辦公室提出選房申請，各棚改責(zé)任單位現(xiàn)場辦公室及時與各開發(fā)單位協(xié)調(diào)取得選房排號，并向被征收人出具《**縣棚戶區(qū)改造安置住房選房排序便函》，被征收人拿到排序便函后，到開發(fā)單位按號選房，排序號當(dāng)天有效，過期作廢，將進(jìn)行新一輪排號。

（六）據(jù)實回購

對于統(tǒng)一回購的安置住房，開發(fā)單位在回購協(xié)議約定的有效期限內(nèi)，不得面向社會銷售。據(jù)實回購環(huán)節(jié)，資金審核支付有五個流程：

1、審查

縣棚改辦負(fù)責(zé)審查工作，具體審查以下內(nèi)容：

（1）評估公司出具的被征收戶的原始評估報告；

（2）各開發(fā)單位提供的購房合同中被征收人實際選房的套數(shù)及面積；

（3）各片區(qū)責(zé)任單位提供的征收安置協(xié)議、選房便函、征收戶花名冊；

（4）其他需要審查的資料。

2、審批

縣棚改辦將審查合格的資料提交縣城市開發(fā)辦，由縣城市開發(fā)辦進(jìn)行審批，并向國家開發(fā)銀行申請貸款。

3、審核

縣棚改辦提交《**縣棚戶區(qū)改造安置住房信息審核表》，由棚改資金籌措審核支付領(lǐng)導(dǎo)小組進(jìn)行審核，并簽字確認(rèn)。

4、公示

以上審核結(jié)果在各責(zé)任片區(qū)公示。

5、支付

縣城市開發(fā)辦委托授權(quán)的**縣嘉禾實業(yè)有限責(zé)任公司是全縣棚戶區(qū)改造項目的融資平臺，專門設(shè)立棚改專項資金賬戶，向通過審核的各開發(fā)單位和各責(zé)任單位劃轉(zhuǎn)資金。被征收戶簽訂的征收安置協(xié)議中應(yīng)補(bǔ)償費用，由各責(zé)任單位從**縣嘉禾實業(yè)有限責(zé)任公司劃轉(zhuǎn)的資金中兌付。

在改造完成后，按居民實際選擇的套數(shù)與開發(fā)單位據(jù)實結(jié)算，規(guī)避由政府統(tǒng)一回購安置房的隱性成本和風(fēng)險。首批回購數(shù)量有剩余的，在開發(fā)單位自愿的前提下，可結(jié)轉(zhuǎn)納入下批次。安置住房回購資金分兩批支付，第一批在開發(fā)單位與被征收人簽訂選房協(xié)議后支付60%；第二批在竣工驗收合格、房產(chǎn)手續(xù)辦理齊全并入住后支付剩余回購款。

六、開發(fā)企業(yè)義務(wù)

（一）簽訂回購協(xié)議的開發(fā)企業(yè)要辦理棚戶區(qū)改造安置住房專設(shè)的相關(guān)手續(xù)，配合做好棚戶區(qū)改造的檢查驗收以及審計等工作。

（二）優(yōu)先安排安置住房建設(shè)，確保按期交付使用。逾期未建成的,臨時安置費由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。

（三）棚戶區(qū)改造工程嚴(yán)格按照國家、省有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量要求建設(shè),依據(jù)《甘肅省建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理規(guī)定》進(jìn)行項目管理,確保工程質(zhì)量。

（四）安置住房實行質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制。工程在竣工交付使用后，要做好項目保修范圍內(nèi)的維修和修繕工作。

（五）安置住房與商品房整體規(guī)劃、同步建設(shè)、同等配套、一并驗收，統(tǒng)一物業(yè)管理。物業(yè)管理要嚴(yán)格按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，由開發(fā)企業(yè)組建業(yè)主委員會或物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理。

七、監(jiān)督管理

縣棚戶區(qū)改造綜合協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組要加強(qiáng)監(jiān)督檢查，實施全方位監(jiān)管。財政、審計、紀(jì)檢監(jiān)察部門加強(qiáng)對棚改資金使用情況的監(jiān)督檢查，對在棚戶區(qū)改造工作中以權(quán)謀私、玩忽職守的，依法依規(guī)追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。棚戶區(qū)改造嚴(yán)格執(zhí)行法定建設(shè)程序和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，實行項目法人制、工程監(jiān)理制、質(zhì)量責(zé)任制，加強(qiáng)施工管理，確保工程質(zhì)量。優(yōu)化新建安置住房的規(guī)劃設(shè)計，有效降低建設(shè)成本。按照節(jié)能、省地、環(huán)保要求，推廣新技術(shù)、新工藝、新材料和新設(shè)備。

**縣棚戶區(qū)改造綜合協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室

2015年5月13日印發(fā)