第一篇：房地產(chǎn)產(chǎn)品線(20130819)—萬科恒大等企業(yè)產(chǎn)品系列化標(biāo)準(zhǔn)化揭秘及啟示..（本站推薦）

我們先來看兩個案例——

萬科在北京房山有兩個樓盤，一個是“中糧萬科長陽半島”，一個是“京投萬科新里程”。長陽半島是中糧地產(chǎn)和萬科合作開發(fā)的百萬平米大盤，項目從2010年7月面市以來，銷售額超過50億?！靶吕锍獭表椖烤嚅L陽半島很近，是一個有1000余套房的小項目。如果你對照新里程項目的戶型，你會發(fā)現(xiàn)幾乎所有戶型都能在毗鄰的長陽半島中找到同樣的戶型。也就是說，新里程的戶型幾乎就是從長陽半島項目“搬”過來的。

同屬“華南五虎”的恒大，2011年實(shí)現(xiàn)合約銷售額803.9億元，同比增長59.4%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入619.2億元，同比增長35.2%；凈利潤117.8億元，同比增長46.9%。更值得關(guān)注的是，2008-2011四年間，恒大的銷售額平均增長率高達(dá)133.6%。但是，假如你到長春、沈陽、石家莊等城市的“恒大?綠洲”看看，并認(rèn)真對比一下各個項目的樓書，你會發(fā)現(xiàn)這些在全國都叫做“綠洲”的項目，無論是會所、售樓處，還是戶型、外立面，幾乎都是一模一樣的?；蛟S不同城市的“綠洲”業(yè)主不知道，但許多業(yè)內(nèi)人員可能知道，各個“綠洲”就是一套標(biāo)準(zhǔn)圖建出來的。

其實(shí)，不只是萬科和恒大。據(jù)2011年底中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和蘭德咨詢聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品線研究綠皮書》報告顯示，目前房地產(chǎn)業(yè)界的幾乎所有一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都已經(jīng)形成了多個產(chǎn)品系列和多條產(chǎn)品線，并在不同城市的不同項目上進(jìn)行著標(biāo)準(zhǔn)化連鎖、復(fù)制開發(fā)。例如：

■ 萬科的城市花園系列，四季花城系列，金色系列、TOP系列；

■ 恒大的華府系列、綠洲系列、金碧天下系列；

■ 保利的花園系列、林語系列、山莊系列；

■ 綠城的玫瑰系列、丹桂系列、百合系列、御園系列； ■ 萬達(dá)的廣場系列、華府系列；

■ 龍湖的滟瀾山系列、天街系列、大城小院系列，等等。

而且，不僅是一線房企，就連第二、第三梯隊的大中型房地產(chǎn)企業(yè)，以及相對低調(diào)的央企地產(chǎn)企業(yè)，近年來也逐漸形成了自己的產(chǎn)品系列，也開始了標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線的連鎖、復(fù)制開發(fā)。例如，金地的“格林”系列（格林小鎮(zhèn)、格林春天、格林春曉等），世茂的濱江豪宅系列（在上海、福州、南京、武漢、哈爾濱等城市均開發(fā)沿江豪宅），陽光100的新城系列，世紀(jì)金源的“世紀(jì)城”系列等。地產(chǎn)央企中，如華僑城的“華僑城”系列，中糧的“大悅城”系列，華潤置地的“萬象城”系列、“橡樹灣”系列，等等。

那么，為什么業(yè)績優(yōu)秀的知名房企都在推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線的連鎖、復(fù)制開發(fā)呢？事實(shí)上，與其說這些企業(yè)有先見之明，還不如說是總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和相互學(xué)習(xí)的結(jié)果。

我們知道，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模式按照產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化程度劃分，可以分為兩種模式，一種是機(jī)會導(dǎo)向下的差異化開發(fā)模式，一種是戰(zhàn)略導(dǎo)向下的標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)模式。

所謂差異化開發(fā)模式就是在多項目同時開發(fā)的情形下，各個項目的規(guī)模、產(chǎn)品類型、檔次等差異較大。例如，既有商業(yè)地產(chǎn)項目，又有住宅項目。住宅項目中，既有高端項目，又有中低檔項目。高端項目中，既有公寓項目，又有低密度項目。當(dāng)然，既有本地項目，又有異地項目。我們試想，如果各項目有較大的差異性，那么各個項目產(chǎn)品設(shè)計和管理方式上也必然有較大的差異性。這就意味著，企業(yè)不得不面對不熟悉的市場，設(shè)計、開發(fā)、銷售不熟悉的產(chǎn)品。進(jìn)而意味著，企業(yè)總是要不斷面對大量層出不窮的新問題。

事實(shí)確是如此。因?yàn)轫椖坎町愋源?，致使每個項目都經(jīng)歷長達(dá)幾個月的設(shè)計期；因?yàn)樵O(shè)計不一樣，致使設(shè)計變更、工程洽商較多，工期和成本難以有效控制；因?yàn)楫a(chǎn)品不一樣，致使難以推行集中采購或戰(zhàn)略采購，導(dǎo)致不僅沒有成本優(yōu)勢，還常常質(zhì)量不合格、供應(yīng)不及時、維保不到位，等等。同樣因?yàn)轫椖坎町愋源?，也就難以形成統(tǒng)一的成本標(biāo)準(zhǔn)和營建標(biāo)準(zhǔn)，更難以形成統(tǒng)一的推廣、營銷和招商模式，致使每個項目都有不同的設(shè)計方案、成本方案、營銷方案……致使中高層管理人員總是陷入方案討論、會議爭辯之中，導(dǎo)致工作反復(fù)、效率低下、扯皮推諉、難以考核等。目前，許多企業(yè)都是這種差異化開發(fā)模式，這也是企業(yè)日常工作千頭萬緒、問題層出不窮，普遍感覺非常忙、非常累的主要原因。

反之，如果企業(yè)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)模式，明確幾個產(chǎn)品系列，并形成每個產(chǎn)品系列的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，繼而推行標(biāo)準(zhǔn)化的連鎖、復(fù)制開發(fā)，因?yàn)槊總€產(chǎn)品線下所有項目的產(chǎn)品幾乎是統(tǒng)一的，那么設(shè)計、管理和營銷模式也幾乎是統(tǒng)一的，因此可以視為一類項目。如此，無論企業(yè)有多少項目——哪怕有幾十個、上百個，就相當(dāng)于只有幾類項目，因?yàn)槊款愴椖靠梢圆捎猛瑯拥拈_發(fā)和管理模式，所有開發(fā)管理工作就比較容易、輕松了。

難以想象，像萬科、恒大這類在全國幾

十、上百個城市，同時進(jìn)行著一兩百個項目開發(fā)的企業(yè)，如果不劃分產(chǎn)品系列，不推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線開發(fā)，其管理難度將有多大？！要想使產(chǎn)品不走樣，制度能落地，執(zhí)行能到位，幾乎不可能的！

正如恒大主席許家印所說的：“我們相信，產(chǎn)品線種類越少，標(biāo)準(zhǔn)化程度越高，集中采購、招標(biāo)才有實(shí)際意義，才能降低成本，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。”近幾年來，恒大已建立起了綠洲、華府、金碧天下等幾條產(chǎn)品線，并在二三線城市可怕地、簡單地、純粹地復(fù)制著幾條產(chǎn)品線。這種復(fù)制開發(fā)模式正是支撐恒大業(yè)績快速增長的根本。

其實(shí)，一線房企現(xiàn)今之所以推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線的復(fù)制、連鎖開發(fā)，也是在經(jīng)歷了早期差異化開發(fā)模式的痛苦折磨后，而下決心走標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)模式之路的。這就要求“三多”企業(yè)（多項目、多城市、多類型）應(yīng)吸取一線房企的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，盡快轉(zhuǎn)變開發(fā)模式，實(shí)行戰(zhàn)略導(dǎo)向下的標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)模式，即推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線開發(fā)。

推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線的復(fù)制、連鎖開發(fā)，除了可從根本上降低開發(fā)管理難度和成本費(fèi)用外，還有利于縮短項目開發(fā)周期，提高開發(fā)效率，進(jìn)而可大幅度提高周轉(zhuǎn)率和財務(wù)杠桿率，并最終可以大幅度提高項目的投資回報率。為什么這么說呢？

我們知道，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心要義就是投資回報率。投資回報率f=利潤率×周轉(zhuǎn)率×杠桿率。利潤率可以理解為項目回報，即每100元的投資到項目結(jié)束時可以賺多少錢，比如凈利潤率是20%，意味著項目結(jié)束時可以賺20元。周轉(zhuǎn)率則是從投入100元到收回120元需要多長時間，如果用2年收回（周轉(zhuǎn)率是0.5倍），年化回報率是10%，如果用3年收回（周轉(zhuǎn)率是0.33倍），那么回報率就降到6.67%了。所以，在不考慮財務(wù)杠桿的情況下，利潤率和周轉(zhuǎn)率共同決定了回報率。其實(shí)利潤率是沒有時間概念的（周轉(zhuǎn)率有時間概念）。雖然房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率比較高（一線房企2011年的平均凈利潤率是15%），但因?yàn)轫椖块_發(fā)周期通常要三、五年，所以年化利潤率并不高。那為什么開發(fā)企業(yè)還能賺到很高的投資回報呢？秘密在于周轉(zhuǎn)率和杠桿率。例如，2011年銷售額前五強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)，都是高周轉(zhuǎn)率的企業(yè)。2011年利潤率比較高的企業(yè)，如中海、恒大，都是高財務(wù)杠桿率的企業(yè)（一般企業(yè)是兩三倍，有些企業(yè)是五倍、八倍以上）。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要投資回報率，最現(xiàn)實(shí)、最可行的辦法就是提高周轉(zhuǎn)率和杠桿率。

在現(xiàn)行的政策環(huán)境下，如果按照傳統(tǒng)的開發(fā)模式，即通過“招拍掛”方式獲取土地，再按傳統(tǒng)方式進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計和工程招投標(biāo)，在滿足預(yù)售條件后開始預(yù)售……則周轉(zhuǎn)率通常在0.25倍左右，杠桿率通常是2-3，（即投入100元，回報200-300元）。如果按中間值計算，在凈利潤是20%的情況下，年化的回報率f=20%×0.25×2.5=12.5%。如果推行標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)模式，周轉(zhuǎn)率可能提高到0.3倍，杠桿率可能提高到5，在凈利潤也是20%的情況下，年化的回報率f=20%×0.3×5=30%——是12.5%的2.4倍。

那么，推行標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)模式是怎么提高周轉(zhuǎn)率和杠桿率的呢？舉例來說，在差異化開發(fā)模式下，項目開發(fā)周期是48個月（4年，周轉(zhuǎn)率0.25倍），而標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)模式下則可以較容易地縮短到10個月。因?yàn)榍罢咴讷@取土地后，單單設(shè)計工作就要短則半年，招標(biāo)又還要幾個月——有的甚至一年還開不了工。而在標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)模式下，就完全不一樣了。以某一線企業(yè)為例。該企業(yè)通常在獲取土地后，一個月內(nèi)就能實(shí)現(xiàn)樣板區(qū)和一期的全面開工建設(shè)，因?yàn)閳D紙是從標(biāo)準(zhǔn)庫中“搬”來的，無需設(shè)計；因?yàn)槭菢?biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，所以成本也是大致一樣的，再加上有長期合作的施工總承包單位，因而也無需進(jìn)行工程招標(biāo)。這樣，就能實(shí)現(xiàn)6個月左右就開盤銷售。另外，該企業(yè)在一期開盤時，通常遵循“低價”策略，月去化率可實(shí)現(xiàn)60%左右。收到銷售回款后，該企業(yè)再支付工程款和大部分土地出讓金。這樣，就能用較少的資本金撬動一個項目——杠桿率能實(shí)現(xiàn)成倍地提高。在多年從事房地產(chǎn)產(chǎn)品線研究與咨詢的過程中，蘭德咨詢每年都會對不同企業(yè)、不同項目的投資回報情況進(jìn)行精細(xì)化測算。在不同額開發(fā)模式下，測算的結(jié)果甚至比上面的2.4倍還要大。例如有些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目（如工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、港口物流地產(chǎn)等），雖然周轉(zhuǎn)率較低，但杠桿率有的能達(dá)到20以上。蘭德咨詢的另一項專題研究表明，當(dāng)企業(yè)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)率達(dá)到50%時，回報率可超過行業(yè)平均回報率一倍以上！

綜合說來，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線復(fù)制、連鎖開發(fā)有六大好處。

在一線房企的標(biāo)桿效應(yīng)影響下，近年來，已有越來越多的中小房企也開始推行標(biāo)準(zhǔn)化。蘭德咨詢曾在2004年參與過某著名標(biāo)桿企業(yè)的戰(zhàn)略制定，并最早提出“產(chǎn)品系列”的概念；2006年又進(jìn)一步提出產(chǎn)品模式和管理模式的“雙模式”概念；2007年，在行業(yè)內(nèi)率先開展房地產(chǎn)產(chǎn)品線研究與咨詢工作；2011年底，聯(lián)合中房協(xié)推出了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品線研究》（綠皮書）專題報告。多年來，蘭德咨詢在房地產(chǎn)產(chǎn)品線研究與咨詢方面，已為三十多家一線品牌企業(yè)和十多家區(qū)域性優(yōu)秀企業(yè)提供過咨詢服務(wù)。公開資訊顯示，目前房地產(chǎn)市場上，除了一兩家營銷代理機(jī)構(gòu)有房地產(chǎn)產(chǎn)品系列化咨詢業(yè)務(wù)（輔業(yè)之一），而且僅做了一兩家企業(yè)的咨詢外，蘭德咨詢是唯一將“產(chǎn)品線研究與咨詢”作為核心主業(yè)的專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)，市場占有率超過90%以上。

更值得一提的是，在多年的房地產(chǎn)產(chǎn)品線研究與咨詢實(shí)踐中，蘭德咨詢已形成了比較成熟的“4S+4化”理論和方法論。“4S”是指參照SPCE（發(fā)達(dá)國家跨國企業(yè)運(yùn)用的產(chǎn)品研究理論）思想，貫通“企業(yè)總體戰(zhàn)略→產(chǎn)品戰(zhàn)略→產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)”?！八幕笔侵赶盗谢?biāo)準(zhǔn)化、一體化、閉環(huán)化。其中，產(chǎn)品系列化是指針對特定目標(biāo)客群和特定土地屬性、具有相似或相同的功能或風(fēng)格特征的系列產(chǎn)品組合。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化是指對產(chǎn)品線中的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行總結(jié)和提煉，形成產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到復(fù)制、連鎖開發(fā)的條件和程度，并持續(xù)完善的過程。一體化是指在產(chǎn)品線研究與咨詢過程總，我們遵循“一體化結(jié)合”：未來市場需求（客戶導(dǎo)向）&企業(yè)資源能力，產(chǎn)品策劃&營銷策劃，產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)&連鎖開發(fā)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)。閉環(huán)化就是從產(chǎn)品戰(zhàn)略、產(chǎn)品線規(guī)劃，到標(biāo)準(zhǔn)建立、實(shí)施的持續(xù)完善過程。下見圖。

實(shí)踐證明，蘭德咨詢獨(dú)有的“4S+4化”理論和方法論，再加上我們13年來所形成的以研發(fā)、技術(shù)見長的咨詢特點(diǎn)，所有咨詢項目都取得了比較滿意的咨詢效果。例如，我們?yōu)榫G城集團(tuán)咨詢后，2011年綠城實(shí)現(xiàn)毛利約74.08億元，同比增長117.8%；實(shí)現(xiàn)凈利潤41.18億元，凈利潤率翻了幾倍，增長至18.7%。雖然其負(fù)債率依然偏高，雖然其業(yè)績的取得并不完全得益于我們的咨詢工作，但也直接有關(guān)。近年來，有不少中等規(guī)模的企業(yè)，甚至中小企業(yè)也開始找到我們。例如，某開發(fā)商在一個三線城市成功開發(fā)了一個30萬㎡樓盤后，計劃在五年內(nèi)將項目復(fù)制到至少五個三線城市，十年內(nèi)要布局全省15個地級城市?？梢姡絹碓蕉嗟姆科笠验_始認(rèn)識到推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線開發(fā)的必要性和重要意義。

可能有人認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線的連鎖、復(fù)制開發(fā)是否對客戶不負(fù)責(zé)任，是否影響產(chǎn)品的市場競爭力。這其實(shí)是對產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的認(rèn)知誤區(qū)。事實(shí)上，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化包括產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和連鎖開發(fā)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)是產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中的四項標(biāo)準(zhǔn)之一。標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計藍(lán)圖屬于產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)范疇。但即便是標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計藍(lán)圖，也不是簡單、機(jī)械地復(fù)制，其必然是具有競爭力或開發(fā)前景的產(chǎn)品。沒有開發(fā)商會愚蠢地復(fù)制不具競爭力的產(chǎn)品。另外，復(fù)制有一個基本前提，必須是同一個產(chǎn)品系列內(nèi)的項目。舉一個簡單的例子：某個企業(yè)有三個產(chǎn)品系列，一個是低密度系列，一個是綜合體系列，一個是城市公寓系列。假如低密度系列中有一個地中海式420㎡的獨(dú)棟別墅，圖紙已經(jīng)非常成熟，而且頗受客戶喜歡，那么，這個別墅的藍(lán)圖就可以轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)化“白圖”（隱晦性術(shù)語），應(yīng)用到其他統(tǒng)一風(fēng)格的低密度項目中去，而絕不可能復(fù)制到城市公寓項目中去。其次，鑒于房地產(chǎn)項目之間總有或多或少的差異，所以是不可能做到百分百復(fù)制的。可復(fù)制的比例就是產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化率，比如50%。

可以說，推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線的連鎖、復(fù)制開發(fā)對企業(yè)有利無弊。但作為業(yè)內(nèi)唯一一家專業(yè)提高房地產(chǎn)產(chǎn)品線研究與咨詢的專業(yè)機(jī)構(gòu)，蘭德咨詢也反對那些機(jī)械的、簡單的復(fù)制，畢竟不同項目的地域、地塊特點(diǎn)不同。只有以客戶為中心，兼顧企業(yè)利益和客戶利益，兼顧產(chǎn)品創(chuàng)新和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，才是責(zé)任之舉。

對大多數(shù)具有差異化開發(fā)模式特點(diǎn)的“三多”企業(yè)來說，可以先通過研究產(chǎn)品戰(zhàn)略，梳理、規(guī)劃出幾個產(chǎn)品系列，在確定形成幾條產(chǎn)品線。建議在三、五年內(nèi)，先從建立

一、兩個標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線開始，標(biāo)準(zhǔn)化率目標(biāo)可以設(shè)定為35%左右（凈利潤率可以提高至少五個百分點(diǎn)）；十年內(nèi)，力爭形成3-5條產(chǎn)品線，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化率爭取達(dá)到70%以上。如果這樣的話，即使將來行業(yè)平均凈利潤率已降至10%左右，自己企業(yè)的凈利潤率也有可能達(dá)到20%以上。

其實(shí)這一結(jié)果在現(xiàn)階段就能得到充分驗(yàn)證。例如，有的企業(yè)毛利潤30%，有的企業(yè)可以達(dá)到50%；有的企業(yè)凈利潤率不到15%，而有的企業(yè)卻能超過30%。所以，建立并推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線開發(fā)不是能否問題，而是戰(zhàn)略眼光或思維認(rèn)識問題，是否付諸行動問題。

我們知道，企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有四個基本保障要素：項目（Project）、產(chǎn)品（Product）、流程（Process）、人（People）。這正是在業(yè)內(nèi)被廣泛知曉的“蘭德?4P模型”。近年來，隨著我們“4S+4化”理論和方法論的逐步成熟，以及咨詢經(jīng)驗(yàn)越來越豐富，蘭德咨詢又在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上，融入了我們已從事了13年之久的流程管理體系咨詢和人力資源咨詢，形成了“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化體系”咨詢產(chǎn)品。其核心內(nèi)容是：產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化+流程標(biāo)準(zhǔn)化+人力資源標(biāo)準(zhǔn)化。如此，在項目開發(fā)實(shí)踐中，因?yàn)橛辛水a(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，在組成一種有配置標(biāo)準(zhǔn)的團(tuán)隊，再有精細(xì)化的流程體系作為保障，就能實(shí)現(xiàn)在不同城市的連鎖、復(fù)制開發(fā)（“攻城掠地”），就是實(shí)現(xiàn)企業(yè)“高效運(yùn)營+利潤倍增”。

綜上，我們從分析萬科、恒大等一線房地產(chǎn)企業(yè)推行產(chǎn)品系列化、標(biāo)準(zhǔn)化的緣由和經(jīng)驗(yàn)說起，對比了差異化開發(fā)模式和標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)模式的迥異結(jié)果，并介紹了一般企業(yè)建立并實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線的理論、方法、路線圖。

最后我們要說的是，面對新的市場環(huán)境，每一家房地產(chǎn)企業(yè)一定要警醒地認(rèn)識到：市場形勢和競爭格局確實(shí)已經(jīng)發(fā)生了根本性變化；如果沒有“歸零”的心態(tài)和勇于創(chuàng)新、轉(zhuǎn)型、變革的勇氣，就極有可能不進(jìn)則退，甚至被洗牌出局。反之，理清思路，以實(shí)現(xiàn)“高效運(yùn)營+利潤倍增”為目標(biāo)，從產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化切入，變心動為行動，就完全可以實(shí)現(xiàn)逆市突破，迎來企業(yè)發(fā)展的新階段、新境界。

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第二篇：萬達(dá)恒大綠地等房地產(chǎn)企業(yè)為什么紛紛進(jìn)軍金融業(yè)務(wù)？

萬達(dá)、恒大、綠地等房地產(chǎn)企業(yè)為什么紛紛進(jìn)軍金融業(yè)務(wù)？

本文預(yù)計將發(fā)表在《中國房地產(chǎn)》（市場版）2016年第11期。原文題目《房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)的背景與模式解析》。近期，諸多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)軍金融行業(yè)，相關(guān)新聞引起廣泛熱議。萬達(dá)入股百年人壽、東營商業(yè)銀行等，恒大在互聯(lián)網(wǎng)金融、保險等金融板塊都有動作，旗下壽險在A股掀起舉牌之風(fēng)，綠地則持有互聯(lián)網(wǎng)金融平臺綠地金服；而近期中國泛海收購美國最大的長期護(hù)理保險公司Genworth Financial,Inc，新華聯(lián)控股則舉牌了北京銀行。

那么，房地產(chǎn)企業(yè)為何紛紛選擇轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)？當(dāng)前有哪些轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)的模式？房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型金融過程中，會面臨哪些風(fēng)險？本文試圖來解答以上問題。01 轉(zhuǎn)型原因：行業(yè)遇增長瓶頸，金融帶來機(jī)遇

（1）房地產(chǎn)行業(yè)面臨增長天花板，房企盈利能力下滑。2015年至今，在持續(xù)的貨幣寬松、信貸增產(chǎn)、政策松動的強(qiáng)刺激下，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入小周期上升階段，市場交易行情持續(xù)復(fù)蘇，房企資金鏈明顯好轉(zhuǎn)，收獲了靚麗的成績單。但是從長期來看，除一線城市和少數(shù)核心二線城市出現(xiàn)供小于求的情況，大部分城仍然市面臨庫存積壓、降價難銷的困境，去庫存依舊是未來長期主題。同時，天價地王頻頻出現(xiàn)，地價漲幅持續(xù)高于房價漲幅，房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間繼續(xù)縮窄在所難免。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)面臨銷售規(guī)模增長的中長期瓶頸，依靠簡單拿地、開發(fā)賣房的盈利模式將難以持續(xù)。從上市房企財務(wù)數(shù)據(jù)看，自2011年以來，房地產(chǎn)企業(yè)銷售毛利率從接近40%的高位持續(xù)下降至28%，銷售凈利潤率從16%下滑至不足10%，行業(yè)盈利空間持續(xù)被壓縮。雖然近兩年房地產(chǎn)行業(yè)明顯回暖，但多數(shù)房企增收不增利，2016年一季度行業(yè)銷售凈利率為9.68%，同比下降了3.3個百分點(diǎn)。今年一季度房企盈利繼續(xù)出現(xiàn)分化，四分之一的上市房企銷售凈利率高于10%，而另有四分之一的房企卻已經(jīng)為負(fù)值。

（2）部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高企，急需改善融資結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式，必然會導(dǎo)致高杠桿和負(fù)債率偏高，而房企的主要融資渠道為債務(wù)融資（銀行貸款、委托貸款、公司債等）。去年以來信貸政策寬松，銀行貸款利率多次下調(diào)，房企融資成本明顯降低，同時A股再融資渠道也在放寬，房企融資沖動強(qiáng)烈。2016年1-6月，上市房企發(fā)行公司債、企業(yè)債、超短融等信用債超過2500億元，遠(yuǎn)高于去年同期水平，代表房企發(fā)行公司債的票面利率普遍在3%-4%之間，較去年明顯降低；2015年28家上市房企定向增發(fā)募集資金超過1200億元，今年上半年又有20家房企定向增發(fā)700多億，另有25家房企正處于審批流程中，部分房企甚至連續(xù)推出定增方案，房企資金饑渴可見一斑。（注：10月底，上交所、深交所對房地產(chǎn)公司債券分類監(jiān)管；同時，監(jiān)管層加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)資金來源監(jiān)管，房企內(nèi)外現(xiàn)金流遭遇雙殺。房企分化將進(jìn)一步加劇）

房地產(chǎn)企業(yè)融資的增加，造成部分房企資產(chǎn)負(fù)債率居高不下。上市房企資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)升高，2015年達(dá)到76.64%，比2014年提高1.8個百分點(diǎn)。綠地控股、泛?？毓傻炔糠址科蟮馁Y產(chǎn)負(fù)債率超過了87%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均值，其負(fù)債以債券、銀行貸款等為主。房企負(fù)債率高企，意味著企業(yè)償債壓力巨大，同時會影響企業(yè)后續(xù)再融資的安排，因而急需開拓融資渠道及創(chuàng)新融資模式。

（3）房地產(chǎn)與金融合作密切，金融創(chuàng)新浪潮帶來發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)都是傳統(tǒng)的資金密集型行業(yè)，二者合作廣泛而密切，在國外的行業(yè)分類中，房地產(chǎn)行業(yè)直接被視為金融的一部分。一方面，房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性使其成為金融領(lǐng)域最重要的抵押品和融資工具；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)債、IPO、定增等傳統(tǒng)方式融資，同樣離不開金融機(jī)構(gòu)的支持。

近幾年，隨著金融市場管制逐步放寬，金融創(chuàng)新尤其是直接融資渠道拓寬，互聯(lián)網(wǎng)金融如火如荼，金融行業(yè)迎來新一輪發(fā)展階段，也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來變革的機(jī)遇。以P2P、眾籌等為代表的新型互聯(lián)網(wǎng)融資方式，為房企將重資產(chǎn)的房子、土地轉(zhuǎn)換為輕資產(chǎn)提供了便利。金融創(chuàng)新也在推動房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化不斷發(fā)展，譬如ABSMBSCMBS、類REITs、公積金貸款證券化等產(chǎn)品開始涌現(xiàn)，這為房企開辟了新的融資渠道，有利于提高資產(chǎn)流動性。在“地產(chǎn)+金融+互聯(lián)網(wǎng)”大融合的趨勢下，部分房企借助金融創(chuàng)新力量，加速戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，目標(biāo)成為產(chǎn)業(yè)金融集團(tuán)或其他類基金投資管理機(jī)構(gòu)，也變得順理成章。

02 轉(zhuǎn)型之利：一舉多得

（1）企業(yè)利潤多元化，謀求高投入高回報。

房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)，最主要的目的是尋求更大增量市場，突破現(xiàn)有行業(yè)發(fā)展瓶頸，拓寬企業(yè)利潤來源。而金融行業(yè)門檻高、資本金數(shù)量大、盈利能力強(qiáng)，正符合房企未來戰(zhàn)略需求。部分投資于金融行業(yè)的房企，已經(jīng)獲得豐厚回報。泛?？毓傻拿裆C券公司已經(jīng)成為其利潤主要來源，2015年證券公司營業(yè)利潤占比達(dá)到51.2%；綠地控股的全資子公司綠地金控去年實(shí)現(xiàn)凈利潤30 億元，占比上市公司凈利達(dá)40%。

（2）拓寬融資渠道，調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，降低融資成本。房企直接參與金融業(yè)務(wù)，將融資渠道從銀行、公司債擴(kuò)展至信托、私募基金、保險、REITs、互聯(lián)網(wǎng)金融等領(lǐng)域，并且不斷發(fā)展出融資租賃、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、P2P與眾籌等新型融資方式。而以債權(quán)融資為主的融資結(jié)構(gòu)，也悄然發(fā)生改變，股權(quán)融資占比大幅增加，房地產(chǎn)股權(quán)投資基金開始興起。直接參股或控股金融機(jī)構(gòu)的房企，享有更多融資便利，入股保險的企業(yè)將有可能獲得大量低成本、長期限的保險資金；對入股銀行的房企而言，一方面其在地產(chǎn)開發(fā)周期中的融資需求皆有所滿足，包括前期拿地保證金、開發(fā)貸、銷售期按揭貸款以至于在持有運(yùn)營階段的經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款、社區(qū)金融服務(wù)等，另一方面也可對房企產(chǎn)業(yè)鏈的上下游企業(yè)提供融資服務(wù)。

（3）推動房企經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)多為重資產(chǎn)模式，即企業(yè)投入大量自有資金用于拿地、開發(fā)項目；但是借助金融創(chuàng)新方式，房地產(chǎn)基金、眾籌等多種融資渠道獲取資金，將項目大部分權(quán)益打包轉(zhuǎn)讓，一方面使企業(yè)債務(wù)出表，從而優(yōu)化房企財務(wù)報表結(jié)構(gòu)，另一方面使企業(yè)專注于設(shè)計、建造、招商及運(yùn)營管理等環(huán)節(jié)，使企業(yè)經(jīng)營模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)換。03 轉(zhuǎn)型模式：三種類型 各有千秋

（1）成立金融控股平臺，統(tǒng)籌金融業(yè)務(wù)，獲取金融全牌照。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型金融最直接的模式就是成立金融控股平臺，獨(dú)立開展所有進(jìn)入業(yè)務(wù)，通過多種渠道布局，目標(biāo)是獲取金融領(lǐng)域全牌照。采用這種模式的多為房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，如萬達(dá)集團(tuán)、恒大集團(tuán)、綠地集團(tuán)等，它們未來謀求房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與金融業(yè)務(wù)板塊的協(xié)同效應(yīng)，力求打造金融地產(chǎn)財團(tuán)的發(fā)展模式。萬達(dá)集團(tuán)在2015年正式成立萬達(dá)金融集團(tuán)，目前已經(jīng)擁有網(wǎng)絡(luò)金融、保險、投資等子公司，今年上半年收入155億，發(fā)展極其迅速。恒大集團(tuán)成立恒大金融集團(tuán)，先后獲得保險、銀行等業(yè)務(wù)牌照，設(shè)立恒大金服公司涉足互聯(lián)網(wǎng)金融，其中“恒大人壽”借助亞冠決賽高調(diào)亮相，引起廣泛關(guān)注。綠地集團(tuán)將金融業(yè)務(wù)作為三大新業(yè)務(wù)版塊，成立金融控股集團(tuán)，進(jìn)入包括互聯(lián)網(wǎng)金融、私募基金、小貸/擔(dān)保等多個領(lǐng)域，并參股東方證券、上海農(nóng)商銀行、錦州銀行等金融機(jī)構(gòu)。（2）參股控股金融機(jī)構(gòu)，擴(kuò)大金融布局。

部分中型房企由于自身實(shí)力有限，但是在金融行業(yè)擁有一定的經(jīng)驗(yàn)或資源，選擇直接參股或控股金融機(jī)構(gòu)的方式，以“地產(chǎn)+金融+X”為戰(zhàn)略目標(biāo)，逐步轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)。一般而言，房企主要通過認(rèn)購上市金融機(jī)構(gòu)定向增發(fā)的股份或二級市場收購、收購非上市金融機(jī)構(gòu)股權(quán)等手段，獲取金融機(jī)構(gòu)的參與乃至控制權(quán)，快速開展金融業(yè)務(wù)；或者聯(lián)合其他房企、資本共同發(fā)起設(shè)立壽險、財險、再保險、民營銀行等公司，從而獲取金融牌照，擴(kuò)大金融領(lǐng)域布局。

泛?？毓墒堑湫偷霓D(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)公司，從2014 年起加大了在金融領(lǐng)域的投資，在“金融+房地產(chǎn)+戰(zhàn)略投資”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型思路指導(dǎo)下，先后收購并增資民生證券、亞太財險、民生信托、民生期貨等，設(shè)立基金、投資管理公司、民金所等子公司，聯(lián)合其他民企發(fā)起成立壽險、再保險公司等，不斷完善金融版圖。（與泛海類似的是新華聯(lián)控股，施行“文旅+金融+地產(chǎn)”戰(zhàn)略，與泛海共同發(fā)起多家金融公司，最新動作是舉牌了北京銀行。）

互聯(lián)網(wǎng)金融平臺則是房企轉(zhuǎn)型金融的熱門路徑。今年以來，就有金地集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)、佳兆業(yè)等房地產(chǎn)企業(yè)紛紛上線互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，推出眾籌、首付貸、供應(yīng)鏈融資等各類金融產(chǎn)品。2016年9月，泛?？毓稍O(shè)立民生金服控股有限公司，也建立了互聯(lián)網(wǎng)金融控股平臺。

（3）與金融機(jī)構(gòu)合作，創(chuàng)新發(fā)展房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。雖然很多房企意識到金融業(yè)務(wù)的價值，但是出于自身實(shí)力、整體戰(zhàn)略等多種原因，難以直接參與金融業(yè)務(wù)，所以選擇與外部金融機(jī)構(gòu)合作，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)與金融的創(chuàng)新結(jié)合。房地產(chǎn)公司與券商、基金合作推動房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，將成熟物業(yè)等存量資產(chǎn)打包發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），房企實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)項目的投資退出，提前變現(xiàn)租金收益，縮短投資回報周期，提高資金運(yùn)用效率，加速輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型，而REITs投資人享受租金、物業(yè)升值等帶來的投資收益，豐富資產(chǎn)配置品種，實(shí)現(xiàn)雙贏目標(biāo)。例如，2015年萬科地產(chǎn)與鵬華基金發(fā)起的國內(nèi)首只公募REITs“鵬華前海萬科REITs”，以不高于基金資產(chǎn)50%的比例投資于萬科前海企業(yè)公館股權(quán)，運(yùn)作一年的投資收益達(dá)到了9%，而同期的同期滬深300指數(shù)下跌近19%。房企與P2P、眾籌等互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的合作，有些集中于首付貸、眾籌購房等產(chǎn)品，雖然能幫助房企提高成交量，推動項目去化，加速銷售資金回籠，但是存在助長房價上漲和涉嫌非法集資等法律風(fēng)險，部分地區(qū)已經(jīng)叫停。而現(xiàn)在房企與互聯(lián)網(wǎng)平臺的合作，更加重視場景與金融的結(jié)合，挖掘消費(fèi)金融潛力，譬如圍繞購買房地產(chǎn)過程購房、裝修、物業(yè)管理的消費(fèi)需求，借助互聯(lián)網(wǎng)為客戶提供金融解決方案。（10月13日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險專項整治工作實(shí)施方案》的通知，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)等未取得相關(guān)金融資質(zhì)的，不得利用P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺和股權(quán)眾籌平臺從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)；取得相關(guān)金融資質(zhì)的，不得違規(guī)開展房地產(chǎn)金融相關(guān)業(yè)務(wù)。）此外，多家房企引入保險等機(jī)構(gòu)作為戰(zhàn)略投資者。保利地產(chǎn)引入泰康人壽、珠江人壽、安邦保險，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)引入中國人壽等，推進(jìn)地產(chǎn)與保險在戰(zhàn)略層面的長遠(yuǎn)合作，二者在融資、運(yùn)營、業(yè)務(wù)開拓方面實(shí)現(xiàn)協(xié)同發(fā)展。譬如在當(dāng)前熱門的養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，保險作為低成本長期資金的投入者，地產(chǎn)企業(yè)作為養(yǎng)老社區(qū)的承建者、運(yùn)營者，雙方的結(jié)合將帶來持續(xù)良好的效益。

04 轉(zhuǎn)型風(fēng)險：不可忽視

房地產(chǎn)與金融雖然都是資金密集型行業(yè)，但是二者在政策監(jiān)管、市場競爭等方面存在很大的不同，房企轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)過程中不可避免面臨諸多風(fēng)險：

（1）金融行業(yè)競爭激烈，轉(zhuǎn)型金融同樣面臨盈利困難的風(fēng)險

以壽險業(yè)為例，2015年上海人壽、恒大人壽、人保健康等均出現(xiàn)凈利潤虧損億元以上。我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)后，金融機(jī)構(gòu)不良貸款處于上升通道，房企轉(zhuǎn)型金融不得不面臨這個風(fēng)險。我國銀行業(yè)不良資產(chǎn)總量和占比最近幾年持續(xù)雙升，不良資產(chǎn)率已經(jīng)突破2%，銀行利潤增速出現(xiàn)銳減。（2）我國金融機(jī)構(gòu)牌照采用審批制，獲取牌照的難度極大，通過發(fā)起設(shè)立金融機(jī)構(gòu)獲取金融業(yè)務(wù)牌照的房企不得不面對漫長的審批過程，也有可能無法通過審批。監(jiān)管機(jī)構(gòu)對產(chǎn)業(yè)資本獲取金融牌照采取嚴(yán)格審核的態(tài)度，譬如目前有200多家企業(yè)排隊申請保險牌照，但保監(jiān)會15年至今年上半年僅批準(zhǔn)24家籌建，對發(fā)起企業(yè)提出財務(wù)報表良好、有持續(xù)出資能力、股東社會信用要好、有專業(yè)人才隊伍等多項要求。（3））熱門的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融，目前并沒有嚴(yán)格的行業(yè)規(guī)范，也缺乏相關(guān)法律的監(jiān)管和約束。

部分房企的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品甚至存在自融問題，即旗下平臺將募集資金投入到關(guān)聯(lián)公司的房地產(chǎn)項目上，而這種隱蔽的風(fēng)險很難被監(jiān)管部門及時發(fā)現(xiàn)。有些互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的房地產(chǎn)P2P產(chǎn)品還存在資金監(jiān)管缺失、重復(fù)抵押等問題，面臨房價下跌、逾期等風(fēng)險，如果因此出現(xiàn)兌付問題，對行業(yè)發(fā)展和房企品牌都是巨大傷害，投資者更是面臨嚴(yán)重?fù)p失。（注：見上文，《互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險專項整治工作實(shí)施方案》中叫停了互聯(lián)網(wǎng)金融）

（4）從監(jiān)管層面來看，房地產(chǎn)參股金融，受到住建部、央行、證監(jiān)會、銀監(jiān)會、保監(jiān)會等多個部門的監(jiān)管，涉及多個部門的協(xié)調(diào)，有可能存在一定的監(jiān)管空白。

而房地產(chǎn)與金融作為關(guān)聯(lián)度很強(qiáng)的行業(yè)，二者的融合，存在影響金融系統(tǒng)穩(wěn)定的隱患——以房企入股銀行為例，房企可能一定程度上影響銀行的決策，銀行信貸政策、利率政策、風(fēng)控機(jī)制獨(dú)立性減弱，如果房企或銀行一方發(fā)生問題，風(fēng)險將會疊加放大。

05 轉(zhuǎn)型建議：戰(zhàn)略先行，重視人才

房地產(chǎn)企業(yè)紛紛切入金融業(yè)務(wù)，企圖從“地產(chǎn)+金融”的融合中獲取企業(yè)新的發(fā)展動力，再加上“互聯(lián)網(wǎng)”的因素，地產(chǎn)與金融的創(chuàng)新更是層出不窮。房企在轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)過程中，應(yīng)該在如下四個方面努力：

（1）制定轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略目的，做好頂層設(shè)計規(guī)劃，譬如選擇整體轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)還是走產(chǎn)融結(jié)合，選擇戰(zhàn)略投資或者財務(wù)投資，實(shí)現(xiàn)全牌照的金控集團(tuán)還是集中某一行業(yè)深耕等。

（2）結(jié)合企業(yè)自身的運(yùn)營模式、資本實(shí)力等條件和優(yōu)勢選擇實(shí)現(xiàn)路徑。以國有大型房企為例，它們資金實(shí)力雄厚、股東背景強(qiáng)大，可以直接獲取金融牌照，甚至直接成立金控集團(tuán)，在發(fā)展房地產(chǎn)主業(yè)同時，做大金融業(yè)務(wù)，推動企業(yè)跨越式發(fā)展。中小房企則資本有限，可選擇互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，開展金融創(chuàng)新，服務(wù)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展。

（3）建立符合金融行業(yè)特點(diǎn)的人才管理與激勵機(jī)制。金融行業(yè)是資本密集型+知本密集型行業(yè)，人才是核心資源。房企需要建立起市場化的激勵機(jī)制，完善職業(yè)上升通道，并著手培養(yǎng)地產(chǎn)+金融的復(fù)合型管理人才。

（4）建立地產(chǎn)業(yè)務(wù)與金融業(yè)務(wù)的隔離機(jī)制，在分業(yè)監(jiān)管的模式下還應(yīng)建立不同金融機(jī)構(gòu)間的防火墻機(jī)制。企業(yè)內(nèi)部建立嚴(yán)格的風(fēng)險控制體系，對房地產(chǎn)與金融機(jī)構(gòu)間、不同金融機(jī)構(gòu)間的關(guān)聯(lián)交易建立審查制度和機(jī)構(gòu)，在符合法律規(guī)定的情況進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易，并向監(jiān)管部門報告。

面對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型金融業(yè)務(wù)的浪潮，政府也應(yīng)與時俱進(jìn)，制定相應(yīng)的政策，及時引導(dǎo)和監(jiān)管“地產(chǎn)+金融”的創(chuàng)新。對于房地產(chǎn)主導(dǎo)的金融控股集團(tuán)，由于其控股的金融機(jī)構(gòu)屬于不同金融行業(yè)，監(jiān)管層面需要加強(qiáng)協(xié)調(diào)。應(yīng)嚴(yán)格控制企業(yè)關(guān)聯(lián)交易，加強(qiáng)信息披露；對房企與關(guān)聯(lián)金融機(jī)構(gòu)間的資金流動及時跟蹤監(jiān)測，嚴(yán)控同一控制人下不同金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管套利，保障房企與金融機(jī)構(gòu)在合法合規(guī)的軌道上運(yùn)行。

PS:最初成文于今年七月，短短幾個月，房地產(chǎn)相關(guān)政策已經(jīng)發(fā)生了巨變。。所以內(nèi)容與現(xiàn)在政策相比，有諸多謬誤之處，請見諒。特別感謝民生銀行李婧、長江證券周晶晶兩位朋友對本文的貢獻(xiàn)。作者簡介：岳磊，CFA、中國精算師，就職于銀行，產(chǎn)品經(jīng)理一枚。目前已在《中國銀行業(yè)》、《銀行家》、《清華金融評論》、《金融博覽（財富）》、《中國房地產(chǎn)》等期刊發(fā)表多篇文章。