第一篇：股田合約資產(chǎn)證券化與土地流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新

“股田”合約、資產(chǎn)證券化與土地流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新

劉祚祥 陳文勝

（長沙理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，湖南省社科院）

內(nèi)容摘要：農(nóng)業(yè)的集約化經(jīng)營實(shí)質(zhì)上是通過要素合約組織分工的經(jīng)濟(jì)方式。一個(gè)有效的農(nóng)業(yè)集約化生產(chǎn)組織，需要通過創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)合約，以降低流轉(zhuǎn)過程中的交易費(fèi)用。本文以瀏陽天泉草業(yè)開發(fā)有限公司為例，研究了“股田”合約的締結(jié)、實(shí)質(zhì)及其績效，為我國土地流轉(zhuǎn)合約創(chuàng)新和新農(nóng)村建設(shè)提供了一個(gè)案例。關(guān) 鍵 詞：土地流轉(zhuǎn)；“股田”合約；資產(chǎn)證券化

實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)的集約化經(jīng)營，是提高我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率、增加農(nóng)民收入、確保國家糧食安全的主要途徑。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的集約化經(jīng)營，可以提高技術(shù)水平，并實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，其主要原因是做為替代市場的內(nèi)部組織，具有結(jié)構(gòu)上的優(yōu)勢，這種優(yōu)勢主要表現(xiàn)在激勵、控制以及信息等幾個(gè)方面，從而降低了經(jīng)濟(jì)組織的交易費(fèi)用，避免了有效的投資和有效的連續(xù)性決策之間的沖突（奧利弗.威廉姆森，1996）。在如何組織農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策選擇上，國內(nèi)一直存在兩種不同的發(fā)展思路：一種認(rèn)為通過農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營即以“公司加農(nóng)戶”的形式，實(shí)現(xiàn)小農(nóng)經(jīng)濟(jì)與大市場之間的對接，從而使古老的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)組織方式在新的經(jīng)濟(jì)制度中煥發(fā)生命（周立群，曹利群，2002）；另外一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，農(nóng)業(yè)的集約化、規(guī)模化經(jīng)營才是農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的組織形式，只有使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)組織成為市場交易主體，才能使農(nóng)業(yè)成為有效益的產(chǎn)業(yè)（劉金山，2001）。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化是通過產(chǎn)品合約來組織分工；而農(nóng)業(yè)的集約化則是通過要素合約來組織分工。至于具體選擇哪種合約，則與公司與農(nóng)戶所面臨的約束條件有關(guān)。如果農(nóng)戶的投資決策是無彈性的，其投資相對缺乏生產(chǎn)力，則適宜采取要素合約；如果龍頭企業(yè)的資產(chǎn)和農(nóng)戶的資產(chǎn)互為獨(dú)立，則適宜采取商品合約；如果龍頭企業(yè)經(jīng)營人員的人力資本是必要的，則適宜采取要素合約，如果農(nóng)戶與公司的人力資本都是必要的，則兩種合約都可以（吳秀敏，林堅(jiān)，2004）。黨的十七屆三中全會肯定了這兩種經(jīng)濟(jì)組織形式為農(nóng)村基本經(jīng)營制度創(chuàng)新的發(fā)展方向。農(nóng)業(yè)的集約化經(jīng)營以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素的低成本交易為前提,沒有土地的低成本流轉(zhuǎn)，就不可能有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的集約化，因此，全會指出“按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流土地轉(zhuǎn)承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)濟(jì)”。由此可見，通過農(nóng)地流轉(zhuǎn)合約創(chuàng)新，降低農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程中的交易費(fèi)用，從而實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)集約化經(jīng)營，是實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化經(jīng)營的關(guān)鍵所在。

一、商品合約的不穩(wěn)定性：要素合約替代商品合約的經(jīng)濟(jì)根源

分散的兼業(yè)化經(jīng)營是中國農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)組織的典型方式，其難以內(nèi)生出分工與專業(yè)化生產(chǎn)的關(guān)鍵是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)組織中企業(yè)家行為的高交易費(fèi)用及其風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的途徑狹窄，也就是農(nóng)民的企業(yè)家行為受資本稀缺的約束。而工商企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模之后，遇到的一個(gè)共同問題則是資本與其他要素資源的組織成本增加，出現(xiàn)規(guī)模不經(jīng)濟(jì)問題。通過縱向一體化策略，將原材料納入企業(yè)內(nèi)部，固然可以降低市場的交易費(fèi)用，但組織成本卻也會不斷增加。特別是以農(nóng)產(chǎn)

作者簡介：劉祚祥（1968－），男，湖南武岡市人，博士，長沙理工大學(xué)經(jīng)管學(xué)院副教授，研究方向?yàn)榻鹑谂c經(jīng)濟(jì)發(fā)展。陳文勝（1968－），男，湖南衡陽市人，湖南社會科學(xué)院研究員，研究方向?yàn)檗r(nóng)村經(jīng)濟(jì)。

基金項(xiàng)目：湖南社科基金重點(diǎn)項(xiàng)目“國家糧食安全戰(zhàn)略目標(biāo)下加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位研究（09ZDB05）的階段性成果；國家社科基金重大項(xiàng)目“加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位和確保國家糧食安全戰(zhàn)略研究”（08&ZD016）的階段性成果。

品為原材料的涉農(nóng)企業(yè)，因?yàn)橐亓鲃拥闹贫日系K與成本約束，使其一直都存在著制約企業(yè)發(fā)展的資源瓶頸。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化作為解決資本與資源困惑的經(jīng)濟(jì)組織方式，曾經(jīng)受到了理論界與實(shí)際經(jīng)濟(jì)部門的追捧，成為探索農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的主要經(jīng)濟(jì)組織形式。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化即以市場為導(dǎo)向，以提高效益為中心，以科技進(jìn)步為手段，以各類企業(yè)、中介組織為龍頭，以龍頭帶農(nóng)戶的形式，不受部門、地區(qū)和所有制的限制，把農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)、加工、銷售等環(huán)節(jié)連成一體，形成有機(jī)結(jié)合、相互促進(jìn)的組織形式和經(jīng)營方式，其實(shí)質(zhì)是以商品合約來組織分工的經(jīng)濟(jì)組織方式。這種經(jīng)濟(jì)組織方式的意圖是在穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營的基礎(chǔ)上，以解決分散的農(nóng)戶與統(tǒng)一個(gè)大市場之間的矛盾，增強(qiáng)農(nóng)戶進(jìn)入市場的能力。

以商品合約組織經(jīng)濟(jì)分工的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，是我國農(nóng)戶與涉農(nóng)企業(yè)在既有約束條件下的一種制度創(chuàng)新，促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會進(jìn)步。首先，中國的農(nóng)戶是分散的個(gè)體農(nóng)民，大量分散的個(gè)體農(nóng)民對市場瞬息萬變的價(jià)格與品種應(yīng)接不暇，難以承受較大的市場風(fēng)險(xiǎn)。其次，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化有利于帶動農(nóng)戶進(jìn)入市場，增強(qiáng)農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的市場競爭力。第三，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化有利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)模化、專業(yè)化生產(chǎn)，從而提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的效率。第四，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營有利于加快農(nóng)業(yè)科技進(jìn)步，推進(jìn)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變。第五，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營有利于帶動農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。第六，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化有利于發(fā)展小城鎮(zhèn)，加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化發(fā)展?？梢?，公司加農(nóng)戶的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化對于我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義重大。

但是，以商品合約為主體連接公司與農(nóng)戶的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟(jì)組織，存在嚴(yán)重的內(nèi)在缺陷，導(dǎo)致中國近20年來的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化調(diào)整遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到預(yù)期目的。其關(guān)鍵就在于以工商資本為核心的龍頭企業(yè)與小農(nóng)戶締結(jié)的合約具有不穩(wěn)定性。在信息不對稱的條件下，人們所達(dá)成的合約是不完全的，這就在一定的程度上暗含了合約糾紛或者違約契機(jī)，為履約的不穩(wěn)定性留下了隱患。首先是締約雙方都存在一定程度的機(jī)會主義行為，都有一定的違約傾向。當(dāng)對違約的懲罰力度不夠，法庭沒有辦法證明其違約，或者證明其違約的成本太高的時(shí)候，締約雙方就可能采取明目張膽的違約行為，甚至將采取狡詐的欺騙方式。其次，是締約方在進(jìn)行專用性投資后，另一方有可能采用敲竹杠的方法，侵占專用性投資者的可占用性準(zhǔn)租。一般來說，只有專用性投資和特質(zhì)商品存在時(shí)，敲竹杠才成為可能，這一般存在長期合約之中，但農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的特點(diǎn)使得每年的種植決策均具有專用性投資和特異性商品的特點(diǎn)，因此，在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟(jì)組織中，其合約的穩(wěn)定性很低。既可能是農(nóng)戶違約，也可能是公司違約，這就是盡管政府積極引導(dǎo)，但農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化卻依然難以達(dá)到預(yù)期的目的主要原因。作為締約過程中的農(nóng)戶，因其抗風(fēng)險(xiǎn)能力低下，在合約的締結(jié)前更是小心謹(jǐn)慎?？梢姡唐泛霞s的不穩(wěn)定性導(dǎo)致了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化組織交易費(fèi)用增加，這迫使工商資本必須創(chuàng)造新的合約形式，以降低交易費(fèi)用。這也是瀏陽天泉草業(yè)開發(fā)有限公司以要素合約組織經(jīng)濟(jì)活動的原因。

在金田村與湖南天泉科技有限公司締結(jié)“股田”合約前夕，金田村派出專門的調(diào)查小組，對天泉公司進(jìn)行了深入考察，以降低締約時(shí)的信息不對稱程度，這實(shí)質(zhì)上是中國農(nóng)民的一種理性行為。農(nóng)民對于工商資本進(jìn)入其賴以生存的社區(qū)一般抱有一定抵制情緒，原因之一是新的經(jīng)濟(jì)活動使部分農(nóng)民所擁有的知識貶值，打破了農(nóng)民在社區(qū)中原有的利益格局；原因之二是農(nóng)民對于新的經(jīng)濟(jì)活動普遍無知，所面臨的不確定性太大。因此，如果沒有交易對方的可置信承諾，農(nóng)民是不會將土地交出，與企業(yè)締結(jié)土地流轉(zhuǎn)合約的。畢竟在“公司加農(nóng)戶”的產(chǎn)業(yè)化組織中，交易雙方的談判能力隨市場形勢的變化而變化，農(nóng)民所面臨的履約風(fēng)險(xiǎn)盡管存在，但與土地流轉(zhuǎn)合約相比，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化合約的修訂與退出的成本要低得多。為了降低未來的履約風(fēng)險(xiǎn)，金田村的農(nóng)戶代表對天泉公司進(jìn)行了一系列調(diào)查，以降低合約締結(jié)過程中因信息不對稱而導(dǎo)致的損失。金田村在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，天泉公司的草種市場前景十分可觀，美國一家世界草業(yè)十強(qiáng)的公司與其簽訂“天泉2號”系列配方在大中華版區(qū)獨(dú)家經(jīng)營合約。此外，公司前期在村里修建的廠房、泵房，也給村民們吃了一顆“定心丸”。金田村最后拍板決定加盟天泉公司，主要是看到了天泉公司有將在村上建辦公樓等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)規(guī)劃，這種專用性資產(chǎn)的投入，是未來收取租金的可置信承諾?？梢姡瑢Ｓ眯再Y本是一種重要的信譽(yù)機(jī)制，它能夠使締約對方降低信息不對稱程度，從而降低締約成本。

二、“股田”合約：土地資產(chǎn)證券化的實(shí)現(xiàn)途徑

專用性資產(chǎn)可以降低交易的締約成本，但是卻有可能增加履約過程中的不確定性。在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化組織中，投資方的資產(chǎn)專用性越強(qiáng)，其履約過程中的風(fēng)險(xiǎn)就越大，因?yàn)閷Ψ降臋C(jī)會主義行為所導(dǎo)致的合約不穩(wěn)定性就越強(qiáng)。湖南天泉科技開發(fā)有限公司所需要的原材料，無論是草皮還是花木，都具有很強(qiáng)的專用性，農(nóng)戶在市場中很難找到其他的買方，在這種約束條件下，農(nóng)戶與龍頭企業(yè)的談判能力勢必降低，農(nóng)戶為生產(chǎn)草皮與花木的專用性投資而形成的準(zhǔn)租就會被龍頭企業(yè)所攫取，這種預(yù)期的結(jié)果就是農(nóng)戶不會投資草皮與花木生產(chǎn)。因此，通過簡單的商品合約，難以滿足天泉公司所需原材料的供應(yīng)。天泉公司只能夠到農(nóng)村中去租用土地，通過要素合約來組織生產(chǎn)。但是如何通過要素合約使得農(nóng)村的土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)？這一直是一個(gè)難題。周其仁教授在研究成都的土地改革經(jīng)驗(yàn)上說，土地流轉(zhuǎn)的前提是對土地“確權(quán)”（周其仁，2009），也就是賦權(quán)農(nóng)戶。并進(jìn)一步認(rèn)為，土地的確權(quán)與流轉(zhuǎn)的順序不能顛倒，其實(shí)這就是科斯定理的運(yùn)用。湖南至今尚沒有對農(nóng)村各類土地和房產(chǎn)資源進(jìn)行普遍的確權(quán)、登記和頒證。所謂確權(quán)，不僅限于明確界定土地的集體所有權(quán)，而且要明確界定所有農(nóng)村耕地、山林、建設(shè)用地與宅基地的農(nóng)戶使用權(quán)或經(jīng)營權(quán)，以及住宅的農(nóng)戶所有權(quán)。所以，湖南的農(nóng)地流轉(zhuǎn)至今缺乏相應(yīng)的制度基礎(chǔ)，因?yàn)楫吘埂扒逦漠a(chǎn)權(quán)界定是市場交易的前提”（張五常，2002）。那么，天泉公司又是如何解決基地建設(shè)過程中的土地問題的呢？

分散的農(nóng)村土地經(jīng)營是導(dǎo)致農(nóng)村經(jīng)濟(jì)落后的主要原因。在對鎮(zhèn)頭鎮(zhèn)金田村的調(diào)研過程中，我們與金田村農(nóng)民估算了一下，在農(nóng)村分散種植稻谷，即使在免稅、國家財(cái)稅補(bǔ)貼等條件下，農(nóng)戶耕種一畝地的年純收入大概為900元。金田村人均水田0.788畝左右，人均旱地0.259畝左右，人均林地0.659畝，一個(gè)五口之家的農(nóng)戶，年糧食種植收入大概就3600—4000元，其經(jīng)濟(jì)效益非常低。在長期的經(jīng)濟(jì)活動過程中，農(nóng)民基本上認(rèn)識到，小規(guī)模的糧食種植是所有產(chǎn)業(yè)中最無利可圖的經(jīng)濟(jì)行為。在交通、資訊與市場不發(fā)達(dá)的時(shí)候，農(nóng)戶的糧食種植，主要是為了生存，有其存在的合理性。但是，像鎮(zhèn)頭的金田村，處在一個(gè)交通發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)中，市場非常發(fā)達(dá)，商品的交易費(fèi)用不高，農(nóng)戶的糧食購買非常方便；此外，金田村的食品加工園、鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)的紡織企業(yè)需要大量的勞動力，農(nóng)民非農(nóng)轉(zhuǎn)移的成本低廉，大量農(nóng)民轉(zhuǎn)移到非農(nóng)產(chǎn)業(yè)。由于農(nóng)民大量的非農(nóng)轉(zhuǎn)移，農(nóng)地出現(xiàn)了撂荒的現(xiàn)象。即使沒有明顯拋荒，像原來的雙季稻改為單季稻這樣的隱性拋荒就已經(jīng)非常普遍。由此可見，農(nóng)地的集約經(jīng)營已經(jīng)迫在眉睫?，F(xiàn)實(shí)的情況是：一方面許多企業(yè)因?yàn)橥恋刭Y源約束，難以發(fā)展；另一方面則是農(nóng)民的土地因?yàn)榧夹g(shù)、信息、規(guī)模等因素導(dǎo)致利益低下。土地向龍頭企業(yè)集中，進(jìn)行規(guī)?；?jīng)營，這是市場競爭的必然結(jié)果，否則土地資源就會因?yàn)闆]有優(yōu)化配置而導(dǎo)致其經(jīng)濟(jì)效益低下。因此，工商資本進(jìn)入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域是市場競爭的結(jié)果。

因?yàn)樘烊拘枰萜づc花木，而金田村則需要提高土地的生產(chǎn)效率，所以，通過信息交流與相互溝通，金田村與天泉公司很快就達(dá)成了投資意向。但是投資意向達(dá)成之后，投資雙方遇到了一個(gè)難題，即是以草皮與花木為中介，通過商品合約來組織生產(chǎn)？還是通過將土地要素納入企業(yè)之中通過要素合約來組織生產(chǎn)，對于這種資產(chǎn)專用性與技術(shù)含量很高的農(nóng)產(chǎn)品以哪種合約來組織生產(chǎn)，成為交易雙方的一個(gè)艱難抉擇。土地可以租用，但天泉公司需在地上修建溫室、引進(jìn)先進(jìn)的噴灌系統(tǒng)，這些專用性很強(qiáng)的投資資產(chǎn)一旦使用，憑一紙租約難以保證其安全性。農(nóng)民在資產(chǎn)交易中的機(jī)會主義行為，作為農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)的天泉公司非常清楚，在締約博弈過程中，將對方的行為納入自己的決策條件，是博弈過程中參與人的基本策略。農(nóng)民的土地沒有確權(quán)，沒有確權(quán)的資產(chǎn)是不可能資本化的，因?yàn)樵谑袌鲋小扒逦漠a(chǎn)權(quán)界定，是市場交易的前提”，其結(jié)果是農(nóng)地不能通過企業(yè)與農(nóng)戶進(jìn)行一對一的買賣。那么，如何在現(xiàn)有的政策體系與法律體系中締結(jié)交易雙方都比較滿意的合約呢？ 農(nóng)民的土地不能買賣，而龍頭企業(yè)又不愿意以租約的形式使用土地，這種制度困境導(dǎo)致了資源與資本不能夠結(jié)合，其結(jié)果就是潛在的生產(chǎn)力不能夠轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的生產(chǎn)力，人們的收入水平難以提高。事實(shí)上，中國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后，其中關(guān)鍵的因素不是技術(shù)，而是制度。在沒有確權(quán)的條件下，使土地資源與資本結(jié)合，是一個(gè)制度創(chuàng)新。土地對于農(nóng)戶來說，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平很低的階段，是生活資料與收入的主要來源，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，特別是到了工業(yè)化中期以后，土地資產(chǎn)的功能主要表現(xiàn)為對農(nóng)戶家庭的保障。因此，在工業(yè)化中期之后，農(nóng)地制度創(chuàng)新，或者說要解決農(nóng)戶的土地流轉(zhuǎn)問題，關(guān)鍵是將對農(nóng)民的土地保障轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿疟Ｕ匣蛘咂渌问降谋Ｕ稀?/p>

瀏陽金田村與湖南天泉科技有限公司達(dá)成的“股田”合約，就是以貨幣保障替代了土地保障，從而完成了土地功能在農(nóng)戶生存中的制度轉(zhuǎn)換。金田村的“股田制”探索自2004年開始，全村有178戶村民共300畝土地參與。其制度創(chuàng)新分為以下兩步：首先，天泉公司以租地合約獲得了土地使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)了土地資產(chǎn)的資本化。金田村的178戶村民委托村委會與瀏陽天泉草業(yè)開發(fā)有限公司簽定土地承包經(jīng)營合同，天泉草業(yè)每年年底將18萬租金交付給村委會，由村委會發(fā)給相關(guān)農(nóng)戶，即每畝租金每年600元，并且約定每3年遞增10%；其次是土地租約轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)的股權(quán)，實(shí)現(xiàn)了土地資產(chǎn)的證券化。從2006年9月13日開始，在這178戶村民中，有156戶村民以兩年為期限，按自愿原則帶田入股，每100元租金即為一股，優(yōu)先享受公司分紅，成了地地道道的“股民”?！白廪D(zhuǎn)股”的實(shí)質(zhì)是使土地資產(chǎn)在資本化之后，進(jìn)一步予以了證券化。通過對土地資產(chǎn)的證券化，農(nóng)戶既可以享受企業(yè)發(fā)展所帶來的利潤分紅。兩年結(jié)束后，農(nóng)戶對其所持有的股權(quán)可以自由轉(zhuǎn)讓，并因此取得相應(yīng)的證券收益，從而完善了證券的退出機(jī)制設(shè)計(jì)。為了使“股田制”盡快推出，“天泉”搞了兩種形式的“租股結(jié)合”，按照自愿原則，農(nóng)民帶田入股，每100元租金即為一股。一種是保底的“優(yōu)先股”，即農(nóng)戶不管項(xiàng)目運(yùn)作好壞，均由天泉分配固定回報(bào)。另一種是不保底的“普通股”，即農(nóng)戶必須對新公司的盈虧負(fù)責(zé)，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享。

三、“股田”合約：新農(nóng)村建設(shè)的制度創(chuàng)新與經(jīng)濟(jì)績效

瀏陽天泉草業(yè)公司的“股田制”不但是一種新型的土地流轉(zhuǎn)合約，完成了土地資產(chǎn)資本化、資本證券化的制度創(chuàng)新歷程，而且也是一種新型的勞動力轉(zhuǎn)換方式。伴隨土地集約所產(chǎn)生的民生問題，是某些理論家一直反對土地集約經(jīng)營的主要原因。他們可以認(rèn)可農(nóng)戶與公司之間締結(jié)的商品合約，因?yàn)檫@種生產(chǎn)組織方式仍然保存了農(nóng)戶獨(dú)立的生產(chǎn)單位，而一旦將土地出讓后，農(nóng)民在這個(gè)分工日益細(xì)化的社會，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)就會增加，一旦農(nóng)民失去在城市中的工作，沒有土地依托的農(nóng)民將會變?yōu)榱髅?。這種將土地作為社會穩(wěn)定器的最終結(jié)果以農(nóng)地的低效率的使用為代價(jià)，是農(nóng)村資產(chǎn)資本化制度創(chuàng)新的主要障礙。湖南“天泉股田制”不等同于時(shí)下理論界部分學(xué)者設(shè)想提出的所謂“標(biāo)準(zhǔn)股田制”。這種“標(biāo)準(zhǔn)股田制”讓農(nóng)民直接帶田入股，對土地進(jìn)行折價(jià)后承認(rèn)其農(nóng)民的個(gè)人資產(chǎn)屬性。農(nóng)民的土地使用權(quán)能否成為物權(quán)實(shí)體折價(jià)入股，在現(xiàn)階段存還難以找到法律上的依據(jù)。也就是說如果沒有完成對農(nóng)地的賦權(quán)工作，股田制難以獲得法律上的認(rèn)可。在中國，土地屬于國家，作為中國公民的農(nóng)民，他所擁有的只是法律規(guī)定的有時(shí)限的土地使用權(quán)。股田制帶來的第二個(gè)問題是土地使用權(quán)法律規(guī)定的使用時(shí)限的有限性和企業(yè)、股東及股權(quán)同生同滅的相對無限性存在著矛盾。

“天泉股田合約”提出了“準(zhǔn)股東”的概念，創(chuàng)造性的解決了這個(gè)難題。被集中土地上的原土地使用權(quán)擁有者，具備資格作為“準(zhǔn)股東”以貨幣資金入股；或者有資格可以在先擁有“準(zhǔn)股東”的地位及權(quán)利后，在幾年內(nèi)陸續(xù)繳納入股資金亦即有資格在先劃定可擁有股份后，在未來規(guī)定年限內(nèi)，通過陸續(xù)交納入股資金對其股份進(jìn)行贖回。這樣，當(dāng)期的帶田農(nóng)民，其土地使用權(quán)由法律規(guī)定的有時(shí)限的有限性和企業(yè)、股東及股權(quán)同生同滅的相對無限性的矛盾得以解決。公司依然依照國家法律，以二次流轉(zhuǎn)承包土地使用權(quán)的形式，將法律規(guī)定的有時(shí)限的土地使用權(quán)合法轉(zhuǎn)移固化給公司，并以土地流轉(zhuǎn)承包租金的形式，使原土地使用權(quán)者的土地使用權(quán)出租人的經(jīng)濟(jì)地位得以實(shí)現(xiàn)；帶田農(nóng)戶或準(zhǔn)股東以限量貨幣資金入股成為實(shí)股東；同時(shí)對考試合格的帶田農(nóng)民或準(zhǔn)股東、實(shí)股東進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，讓其成為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)工人，領(lǐng)取工資。這樣帶田農(nóng)民就擁有了三重身份，“租地主”、“股東”和“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)工人”，領(lǐng)取“租金”、“紅利”和“工資”。進(jìn)而實(shí)現(xiàn)了土地的公司化集中和規(guī)?；\(yùn)作，為土地集中使用和實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化精準(zhǔn)循環(huán)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化目標(biāo)、規(guī)?；a(chǎn)和集約化經(jīng)營找到切實(shí)可行的出路；在為帶田農(nóng)民找到了一個(gè)長期的相對穩(wěn)定的以多種形式獲得合法收入落腳處的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民的離而不脫，確保了政治及社會意義上的農(nóng)民穩(wěn)定。

由湖南天泉科技有限公司與金田村農(nóng)戶共同組建的瀏陽天泉草業(yè)開發(fā)有限公司，通過一系列的制度創(chuàng)新使土地的績效發(fā)生了巨大變化。首先，土地產(chǎn)值增加了?，F(xiàn)在草業(yè)開發(fā)公司的主要產(chǎn)業(yè)是為天泉開發(fā)公司提供草皮，如果按照常規(guī)的種植方式，從草種下地到上市的周期約2年，但現(xiàn)在采用天泉科技公司的技術(shù)，從種子下地到草皮上市只需要一個(gè)季度，一塊地一年能夠生產(chǎn)4茬，一畝地的年產(chǎn)值約為一萬元；在草業(yè)附近的溫室中，種植了18畝的油茶苗子，這些油茶苗子在2010年的春季即可上市，每畝苗子大概有10萬株，按1元一株，每畝的價(jià)值也在十萬元以上（2009年湖南油茶苗的價(jià)格是3—5元每株）。其次，資本、技術(shù)與土地的替代性。在瀏陽天泉草業(yè)開發(fā)公司中，一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是科技進(jìn)步導(dǎo)致了土地的集約使用與土地的節(jié)約。在草皮的種植中，一畝地相當(dāng)于常規(guī)種植的8畝，而在油茶樹苗的種植中，一畝地相當(dāng)于常規(guī)種植的10畝。當(dāng)然，與此相伴隨的就是高投入與高新技術(shù)的使用。公司草地所占的300畝土地，在平整的時(shí)候，就化了1000多萬元錢，而油茶苗木的兩個(gè)溫室的建造成本大概是350萬。由此可見，土地問題在一定程度上是資本投入問題，靜止地看待耕地面積并沒有實(shí)際意義，而以此制定的耕地政策則存在很大的效率損失。第三，農(nóng)民的知識轉(zhuǎn)換。農(nóng)民向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，一個(gè)很重要的約束條件就是其知識的轉(zhuǎn)化，但是，在草業(yè)公司中從業(yè)的13個(gè)合同工人中，沒有一個(gè)人認(rèn)為在種草過程中有技術(shù)障礙，由原來的種植糧食，到現(xiàn)在的草皮與苗木的種植，關(guān)鍵的地方是規(guī)范性增強(qiáng)了，至于農(nóng)民工所需的技術(shù)水平比原來種植糧食還低。而其他的30多名臨時(shí)工，技術(shù)要求就更低了。第四，“股田合約”實(shí)現(xiàn)了資本、勞動力與土地的低成本結(jié)合。公司的合同工的約期是一年，在合約期間，底薪為1000元，公司包飯與住宿，在收集草皮與出種子的時(shí)候，與臨時(shí)工一樣可以計(jì)量算工資，即計(jì)件制。工人對于所從事的工作比較滿意，在座談過程中，工人們都稱公司為“我們公司”，有一種自豪感，這在許多的工商企業(yè)中是難以見到的。因此，降低資本與勞動的對立，一個(gè)重要的方法就是使工人也擁有一定的資本，使其成為企業(yè)的所有者。

瀏陽天泉草業(yè)有限公司的員工以金田村民為主，外來勞動力與技術(shù)員基本上已經(jīng)融進(jìn)了金田村社區(qū)的生活?！肮商铩焙霞s為公司融入金田村社區(qū)的經(jīng)濟(jì)生活奠定了基礎(chǔ)，因此，企業(yè)在發(fā)展過程中能夠有效地運(yùn)用社區(qū)信用資源，從而降低了因?yàn)樯鐣止?dǎo)致的市場風(fēng)險(xiǎn)，保障了農(nóng)戶的利益，成為探索新農(nóng)村建設(shè)的一條有效途徑。企業(yè)與農(nóng)村社區(qū)對接，引導(dǎo)農(nóng)村社區(qū)的發(fā)展，成為新農(nóng)村建設(shè)的引導(dǎo)動力而不是農(nóng)村瓦解、崩潰的罪魁禍?zhǔn)?，主要是看其與農(nóng)戶締結(jié)的合約是導(dǎo)致農(nóng)村社區(qū)資源在市場交易中逐步喪失，還是在集約化生產(chǎn)中日益強(qiáng)化?，F(xiàn)在新農(nóng)村建設(shè)中存在兩個(gè)錯(cuò)誤的路徑選擇，一種是要保持農(nóng)村社會的那種自給自足的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)生活，這勢必導(dǎo)致中國城鄉(xiāng)社會的二元分割將一直延續(xù)下去；另一種是以城市化取代農(nóng)村社會，通過市場交換來取代社區(qū)信用，從而導(dǎo)致農(nóng)村社區(qū)的熟人社區(qū)的制度特征消亡，這勢必導(dǎo)致工業(yè)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的巨大的交易費(fèi)用。韓國與日本的新農(nóng)村建設(shè)的實(shí)質(zhì)是在工業(yè)化過程中，保存了社區(qū)信用的載體，并因此而降低了工業(yè)化進(jìn)程中的交易費(fèi)用（青木昌彥，2008）。

四、結(jié)論與討論

由此可見，工商資本與農(nóng)村社區(qū)中的勞動力以及土地資源結(jié)合，形成新的生產(chǎn)力，是股田制的得以產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)根源，但是各種生產(chǎn)要素的組合是以不同的合約聯(lián)接而成的，或者說，合約是各種利益主體選擇時(shí)的約束條件，最優(yōu)合約的目的就是降低經(jīng)濟(jì)組織過程中的交易費(fèi)用。瀏陽天泉草業(yè)開發(fā)有限公司的實(shí)質(zhì)是以“股田”合約為基礎(chǔ)，將在城市中累積的工商資本、企業(yè)家與農(nóng)民的人力資本、土地資本組合成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體，完成了人力資本的分工以及生產(chǎn)的專業(yè)化發(fā)展，從而規(guī)避了商品合約交易的不穩(wěn)定性。同時(shí)，通過以股田合約為基礎(chǔ)的“公司+農(nóng)戶”，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)組織的縱向一體化時(shí)，農(nóng)村的社區(qū)資源并沒有受到工業(yè)化的沖擊，使這種經(jīng)濟(jì)組織方式也成為了新農(nóng)村建設(shè)的一條有效的途徑。

參考文獻(xiàn)：

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第二篇：土地流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新七人談

探索篇——土地流轉(zhuǎn)七人談

推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是壯大“三農(nóng)”經(jīng)濟(jì)的根本出路，也是縣域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢。如何建立依法、自愿、有償?shù)氖袌龌恋爻邪?jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制，完善、規(guī)范和推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)工作，依法保障農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，是擺在地方政府部門特別是縣級政府面前一個(gè)現(xiàn)實(shí)而又重大的問題。

長期以來，土地紅利可以說是地方政府特別是縣級政府財(cái)政體系的支柱和經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵。然而，隨著人多地少矛盾的加劇，各方面遺留問題接踵而至。在社會轉(zhuǎn)型、改革不斷深化的的今天，解決好土地流轉(zhuǎn)這個(gè)熱點(diǎn)問題，需要探索的勇氣、科學(xué)的態(tài)度、法治的眼光、寬容的精神。那么，如何才能達(dá)成共識？土地流轉(zhuǎn)頂層如何設(shè)計(jì)？

法律頂層如何設(shè)計(jì)？

江平（中國政法大學(xué)終身教授、博士生導(dǎo)師）：《憲法》、《土地管理法》、《物權(quán)法》等相關(guān)法律在農(nóng)村集體土地的改革和流通問題上留有空間和余地，這很重要。

農(nóng)村承包的土地能不能再放開一點(diǎn)。過去農(nóng)村承包經(jīng)營土地一般都是用于耕種，現(xiàn)在擴(kuò)展到可以辦農(nóng)民專業(yè)合作社?！秾I(yè)合作社法》規(guī)定的形式可以是加工類型，甚至是信用合作社。農(nóng)用目的應(yīng)當(dāng)作更廣泛的解釋，只要為農(nóng)業(yè)服務(wù)，就是符合農(nóng)用目的。

農(nóng)村集體土地上能不能搞建設(shè)用地，爭論比較大。廣東省出臺的辦法是，農(nóng)村集體土地可以跟國有土地一樣流通，也可以出讓，但是有一個(gè)底線是不得蓋商品房賣，這在條件成熟的地方可以放開。宅基地爭論更厲害，我們的法律規(guī)定不

是很完善，房子可以買賣、抵押，但是宅基地不行。房子必然連著宅基地，這一點(diǎn)法律本身就很矛盾。《物權(quán)法》等相關(guān)法律太保守了，應(yīng)當(dāng)往前走一步，但是必須考慮到中國問題的特殊性：一是18億的底線不能動。二是農(nóng)民的社會保障問題。體現(xiàn)在立法上無非就是考慮的細(xì)一些，技術(shù)上更規(guī)范一些。宅基地可以轉(zhuǎn)讓，但是后面的做法就是轉(zhuǎn)讓出去了不能再重新申請。尤其是在城市附近，這條必須把牢才不會出現(xiàn)問題。

薛剛凌（中國政法大學(xué)法學(xué)院院長）：現(xiàn)在改革和法制的關(guān)系沒有處理好，國家也沒有控制。對待熱門問題，各地都在爭利益，比如地方上把投資項(xiàng)目條件放寬，有些甚至借試點(diǎn)之名搞無序競爭，這是引起中國過度發(fā)展和腐敗很重要的原因。改革是不是有范圍，哪些可以改，這就涉及到法制統(tǒng)一的問題和程序問題。將來對一些試點(diǎn)也需要做出界定，創(chuàng)新也應(yīng)講究法律規(guī)則，地方不可以隨意自己立法。

土地權(quán)益如何規(guī)范？

江平：農(nóng)村集體土地上能不能搞建設(shè)用地，爭論比較大。按照《土地管理法》，只能用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、公益設(shè)施、學(xué)校、養(yǎng)老院，現(xiàn)在能不能不局限于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，為什么不能投資引進(jìn)一些先進(jìn)的技術(shù)企業(yè)。最難的是農(nóng)村集體土地能不能蓋商品房賣。已經(jīng)賣了的怎么辦，沒賣的怎么辦。如果不允許，農(nóng)民完全有理由說，我擁有土地所有權(quán)為什么不能蓋房子。如果放開的話應(yīng)該考慮小產(chǎn)權(quán)的繼承和產(chǎn)權(quán)變更問題，而且還要涉及到土地增值后利益歸誰的問題。有一部分肯定要?dú)w集體土地所有者，一部分以土地稅或者土地的增值稅，或者土地的收益稅等辦法來解決，這樣可能更好。

蔡繼明（清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任）：要用科學(xué)的土地規(guī)劃和嚴(yán)格的用途管制取代土地產(chǎn)權(quán)歧視。對于建立在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房，要承認(rèn)其合法性。既然法律認(rèn)可的農(nóng)村集體建設(shè)用是為了增加農(nóng)民（包括集體）的非農(nóng)業(yè)收入，為什么不允許農(nóng)民通過用于房地產(chǎn)開發(fā)獲得更高收入呢？對于非法占用農(nóng)地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，也要區(qū)別對待。要從解決小產(chǎn)權(quán)房的整套方案公布之日起畫一條線：此前為歷史問題；此后為現(xiàn)實(shí)問題。能夠低成本恢復(fù)的歷史問題

就堅(jiān)決拆除，如果規(guī)模很大并已投入使用多年，也很難將其恢復(fù)成耕地的，拆除會得不償失，而且會引發(fā)矛盾。應(yīng)該對當(dāng)?shù)卣?、房地產(chǎn)商等相關(guān)方進(jìn)行一定的處罰，將這類小產(chǎn)權(quán)房合法化。以后出現(xiàn)的問題一定嚴(yán)懲不貸！

曹鋼（陜西省政府參事）：落實(shí)土地的確權(quán)、登記、發(fā)證工作是土地流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)性工作，更是保證土地流轉(zhuǎn)正常進(jìn)行的基本前提。國家自2010年開始土地的確權(quán)、登記、發(fā)證工作，提出用三年時(shí)間完成，后來沒有實(shí)現(xiàn)。2012年，中央一號文件重新布置這項(xiàng)工作，今年的一號文件再次提出：“用五年時(shí)間基本完成宅基地、林地、承包地的確權(quán)、登記和發(fā)證工作”。這表明，國家要把農(nóng)民的土地承包權(quán)提升到財(cái)產(chǎn)權(quán)的高度。讓土地成為農(nóng)民的一項(xiàng)長久的權(quán)益性收入，可以像財(cái)產(chǎn)一樣進(jìn)行擔(dān)保、抵押、繼承，讓流轉(zhuǎn)土地變成流轉(zhuǎn)權(quán)益，流轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)。

只有農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)成為一種完整的產(chǎn)權(quán)，其主體地位才能真正確立起來，農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)才能真正受到法律保護(hù)。而且，土地上升到財(cái)產(chǎn)權(quán)利以后，農(nóng)民對土地流轉(zhuǎn)的重視程度就會提高，這也將促使土地流轉(zhuǎn)行為更加規(guī)范。

相關(guān)制度如何完善？

嚴(yán)金明（中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長）： 土地流轉(zhuǎn)是很復(fù)雜的問題，涉及到國土局、農(nóng)業(yè)部門、如果發(fā)展成企業(yè)，還要涉及到工商局等相關(guān)部門。人和地的關(guān)系是農(nóng)村最核心的問題。在農(nóng)村也有兩大塊，一是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，二是農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)在有法可依，只需完善。但農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)無法可循，在這方面要制定相應(yīng)的法律和法規(guī)，包括國土資源部也要出臺相應(yīng)的行政規(guī)章。

王建康：土地流轉(zhuǎn)后的“非農(nóng)化”傾向違背了農(nóng)地農(nóng)用原則，這在國內(nèi)外都是不允許的。這方面應(yīng)當(dāng)形成一個(gè)暢通的舉報(bào)通道，對出現(xiàn)違規(guī)違法事件及時(shí)處理，強(qiáng)化監(jiān)督。而且，國家對農(nóng)用地種植經(jīng)濟(jì)作物方面沒有明確限制，農(nóng)用到底發(fā)展到哪一步，未來在制度上也應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān)?！胺羌Z化”問題也很突出，其根本原因還是種糧收益低，周期長。必須實(shí)行規(guī)?；?、機(jī)械化的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式，降低種糧成本，提高收益。國家可以對規(guī)?；N糧給予適當(dāng)補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策，增

強(qiáng)農(nóng)業(yè)企業(yè)、經(jīng)營大戶、合作社等土地流入主體的種糧積極性。

利益分配如何平衡？

曹鋼：長期流轉(zhuǎn)往往缺乏利益調(diào)配機(jī)制。土地進(jìn)行規(guī)?；a(chǎn)，并注入資本與技術(shù)等高效農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素后，往往會產(chǎn)生比流轉(zhuǎn)前傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)更高的收益，就會出現(xiàn)利益調(diào)配問題。因此，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格應(yīng)根據(jù)土地區(qū)位優(yōu)劣、流入戶種植的作物不同、流轉(zhuǎn)期限不同等來確定價(jià)格。建立價(jià)格調(diào)整機(jī)制，比如，每隔一定時(shí)期進(jìn)行一次調(diào)整，保障農(nóng)民收益。陜南平利縣就是按照糧食價(jià)格的變化，對農(nóng)民受益分配進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。

薛剛凌：農(nóng)村集體所有的土地用于非農(nóng)業(yè)必須經(jīng)過批準(zhǔn)，實(shí)際上已經(jīng)變成了國有土地。這樣的話處分權(quán)沒有說清楚，征地時(shí)的土地收益成了大問題。收益究竟應(yīng)該怎么合理分配呢，香港有個(gè)經(jīng)驗(yàn)。資源有限的情況下，享受資源的機(jī)會大家應(yīng)該均等，如果你想多占領(lǐng)資源，那就多交稅，而且價(jià)格非常高，國家拿這部分錢扶助窮人。但中國的這部分錢大部分被開發(fā)商、政府和部分高官拿到了。這里面涉及國家的權(quán)利、集體的權(quán)利、個(gè)人的權(quán)利，必須細(xì)化，至少在行政上有個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，省得來回爭。

流轉(zhuǎn)收益如何保障？

司南（陜西省政府原副秘書長）：必須穩(wěn)定農(nóng)村土地承包制，保障農(nóng)民長期甚至永久性的享有承包地、宅基地、林地、集體建設(shè)用地的收益分配權(quán)。有些專家提出要搞土地私有化，是不對的。老百姓現(xiàn)在最不滿意的兩個(gè)地方：一是權(quán)錢交易的腐敗；二是社會不公形成的兩極分化。如果現(xiàn)在將部分土地改為私有，其結(jié)果就會讓那些既得利益集團(tuán)大肆買地，固化其利益而損害老百姓的權(quán)益。

土地流轉(zhuǎn)本身是好事，農(nóng)民不愿意流轉(zhuǎn)是因?yàn)樯鐣Ｕ象w系還不夠，要加大農(nóng)村社會保障的覆蓋面和投入力度，讓老百姓心里踏實(shí)。在流轉(zhuǎn)操作上，農(nóng)民有權(quán)自主決定土地承包經(jīng)營權(quán)是否流轉(zhuǎn)及流轉(zhuǎn)的方式。而且，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)收益全部歸承包方所有，任何組織和個(gè)人不得擅自截留侵占，與民爭利。

同時(shí)要解決“小生產(chǎn)、大市場”的問題，要注意培育一些有成長性和經(jīng)濟(jì)實(shí)體的法人主體去進(jìn)行適度規(guī)模的經(jīng)營并示范帶動。企業(yè)通過和農(nóng)戶掛鉤，一方面租用農(nóng)民的土地，實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營。另一方面，通過專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)把農(nóng)民變成農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)工人。這樣既實(shí)現(xiàn)了市場的對接，保證了企業(yè)效益，又能吸納農(nóng)民就業(yè)，提高農(nóng)民的收入。

王建康（陜西省社會科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所所長）：隨著工商資本和農(nóng)業(yè)大戶的介入，土地經(jīng)營面臨市場和自然的雙重風(fēng)險(xiǎn)，一旦失敗，農(nóng)民收益就無法得到有效保障。而實(shí)行農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)、流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保障金等都是很好的解決辦法，即使經(jīng)營失敗，農(nóng)民也能得到相應(yīng)的補(bǔ)償。

服務(wù)管理如何健全?

王建康：政府在土地流轉(zhuǎn)過程中應(yīng)避免過于積極的介入土地流轉(zhuǎn)的操作，比如直接代表農(nóng)民和受讓方進(jìn)行交易約定，強(qiáng)力推動流轉(zhuǎn)等?？梢猿袚?dān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示、法律知識普及、風(fēng)險(xiǎn)防范、流轉(zhuǎn)監(jiān)管等方面的責(zé)任，發(fā)展一些社會化的組織，開展土地信托、價(jià)值評估、抵押融資等社會化服務(wù)。

司南：對所有依法自愿流轉(zhuǎn)的土地都要進(jìn)行登記備案管理，而不干預(yù)土地流轉(zhuǎn)的自主權(quán)。隨著土地流轉(zhuǎn)規(guī)模的逐步擴(kuò)大，流轉(zhuǎn)關(guān)系也越來越錯(cuò)綜復(fù)雜，登記備案后更方便管理。具體來說，就是方便查詢、匯總，甚至在出現(xiàn)糾紛后，可以溯本求源。

曹鋼：地方政府應(yīng)該成立一整套服務(wù)管理機(jī)構(gòu)，配套相應(yīng)的班子，進(jìn)行土地的登記、認(rèn)證，提供土地流轉(zhuǎn)服務(wù)、管理、保障以及公平性的把握，依法支持、引導(dǎo)、規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。

另外，現(xiàn)今的土地管理制度城鄉(xiāng)有別，城市管理基本上已經(jīng)法制化，而農(nóng)村土地多為政策性管理，因此，要推進(jìn)農(nóng)村土地制度的改革，農(nóng)村土地管理也應(yīng)該向法制化軌道邁進(jìn)。

第三篇：房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化與融資創(chuàng)新——中房商學(xué)院

【深圳】《房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化與融資創(chuàng)新高級研修班》(4月25-26日)

【課程背景】

房地產(chǎn)已步入產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型期，截止2014年12月底，全行業(yè)待售面積約6.2億平米，房地產(chǎn)去化壓力大，周期延長，企業(yè)資金鏈普遍吃緊。而近期國家出臺的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)政策，對房地產(chǎn)形成實(shí)質(zhì)性利好!房地產(chǎn)金融化已是業(yè)內(nèi)共識，地產(chǎn)與金融的關(guān)系向來唇齒相依、休戚與共。

為迎接地產(chǎn)的新金融時(shí)代的到來!2015年4月25-26日 深圳 推出《房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化與融資創(chuàng)新》高級研修班，本次活動特邀房地產(chǎn)資本運(yùn)作與財(cái)稅專家王震教授為大家總結(jié)中國地產(chǎn)企業(yè)的最新融資經(jīng)驗(yàn)，分享最新的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化與地產(chǎn)融資創(chuàng)新落地方法，提高貴公司融資效率!

【課程收獲】

1、剖析房地產(chǎn)項(xiàng)目最新資產(chǎn)證券化與融資創(chuàng)新渠道政策及項(xiàng)目成功操作經(jīng)驗(yàn);

2、如何根據(jù)最新的產(chǎn)業(yè)和金融政策的變化，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)和融資創(chuàng)新思路，降低融資成本;

3、深入講解房企如何建立持續(xù)順暢的融資體系，提升企業(yè)融資能力，提高投資收益;

【金牌講師】

王老師

房地產(chǎn)資本運(yùn)作與財(cái)稅專家，國家稅務(wù)總局特聘專家、國家發(fā)展改革委員會培訓(xùn)中心特聘專家、中國企業(yè)聯(lián)合會專家咨詢委員會專家、北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院特聘客座教授、清華同方國芯股份有限公司獨(dú)立董事、中控國聯(lián)投資管理(北京)有限公司執(zhí)行董事、河北君潤私募股權(quán)投資基金管理公司執(zhí)行董事、山西紅土基金管理公司執(zhí)行董事、國金證券和民生證券財(cái)務(wù)顧問、大華(北京)會計(jì)師事務(wù)所首席稅務(wù)顧問、多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(上市和非上市企業(yè))資深財(cái)務(wù)顧問、多家國有企業(yè)集團(tuán)的稅務(wù)顧問等。具有十多年財(cái)務(wù)稅收管理工作經(jīng)驗(yàn)，具有豐富的資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，主導(dǎo)參與多個(gè)地產(chǎn)私募基金的設(shè)立和運(yùn)作，參與多家企業(yè)的境內(nèi)外上市運(yùn)作。在多年的財(cái)稅咨詢實(shí)踐中，對各類企業(yè)的投融資運(yùn)作管理，財(cái)稅管理有非常深入和獨(dú)到的研究。

曾先后為多家企業(yè)提供過財(cái)、稅咨詢服務(wù)：新加坡永泰中國投資、香港置業(yè)、和記黃埔地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、廣州城建集團(tuán)、中建地產(chǎn)、中航地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、津?yàn)I發(fā)展、萬科地產(chǎn)、綠地地產(chǎn)、星河地產(chǎn)、中國中鐵建工集團(tuán)、華夏幸福、香港置業(yè)、福星惠譽(yù)地產(chǎn)、富力地產(chǎn)集團(tuán)、百年城商業(yè)地產(chǎn)、中冶集團(tuán)上海公司、金城地產(chǎn)集團(tuán)公司、云南凱旋利集團(tuán)公司、鄭州市地產(chǎn)集團(tuán)、中信銀行、中國建設(shè)銀行總行公司部，中國光大銀行總行投行部、財(cái)達(dá)證券、華龍證券、招商證券、民生證券、國金證券、金元證券、德勤稅務(wù)部、普華永道、、河北省

國有控股運(yùn)營公司、河南煤化集團(tuán)公司、南車集團(tuán)公司、松下中國……等等。

上市咨詢項(xiàng)目有：深圳航空集團(tuán)、河南金鉛股份有限公司、河南漢威電子股份、京東橡膠股份有限公司(改制畢，正在輔導(dǎo)期)、洛陽北方玻璃(上海子公司上市)等。

【學(xué)員對象】

房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、投資運(yùn)營部總監(jiān)、經(jīng)理、會計(jì)主任、財(cái)務(wù)人員等相關(guān)部門負(fù)責(zé)人等(此次培訓(xùn)僅限報(bào)名50人。)

【課程大綱】

一、2015年房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境的主要政策變化—把握融資創(chuàng)新思路

1、人民幣對美元貶值對地產(chǎn)融資的影響

2、銀行信貸的主要政策變化分析

3、信托融資的主要政策變化分析

4、證券公司融資的主要政策變化分析

5、保險(xiǎn)公司融資的主要政策變化

6、PPP的大力推進(jìn)

二、資產(chǎn)證券化——專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃專項(xiàng)融資創(chuàng)新(重點(diǎn))

1、資產(chǎn)管理計(jì)劃的發(fā)行主體

2、設(shè)立資產(chǎn)管理計(jì)劃的程序與模式

3、雙資產(chǎn)管理計(jì)劃在流動性創(chuàng)新中的應(yīng)用

案例1：海印股份專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃分析

三、資產(chǎn)證券化——房地產(chǎn)投資信托基金融資(REITs重點(diǎn))

(一)REITs的類型分析

1、標(biāo)準(zhǔn)REITs——開元

2、準(zhǔn)REITs——中信啟航

3、專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃——海印股份專項(xiàng)資管計(jì)劃

(二)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃與REITs的區(qū)別

1、基礎(chǔ)資產(chǎn)的差異

2、原始權(quán)益人的需求差異

3、投資人的結(jié)構(gòu)差異

4、存續(xù)期差異

(三)REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)的基本要求

1、資產(chǎn)未來現(xiàn)金流穩(wěn)定

2、破產(chǎn)隔離與資產(chǎn)出表

(四)境外標(biāo)準(zhǔn)REITs發(fā)行融資的弊端

1、融資效率不高

2、估值偏低

3、雙重征稅

4、現(xiàn)金漏損

(五)我國商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的主要障礙

1、政策層面

2、資產(chǎn)層面

3、社會無風(fēng)險(xiǎn)利率偏高

4、剛性兌付魔咒

(六)房地產(chǎn)企業(yè)C-REITs的創(chuàng)新思路

案例2：中信啟航融資創(chuàng)新案例解析

四、BT和BOT融資創(chuàng)新

1、PPP主要參考政策解析

2、預(yù)算管理和地方債務(wù)管理變化對基礎(chǔ)設(shè)施融資的影響

3、項(xiàng)目收益票據(jù)融資

4、應(yīng)收賬款證券化融資

五、信托融資創(chuàng)新

1、信托融資的模式：貸款模式、股權(quán)模式、基金(資產(chǎn)池)模式

2、信托融資創(chuàng)新的主要思路

3、夾層融資

4、房地產(chǎn)信托受益憑證

5、受益權(quán)計(jì)劃(應(yīng)收賬款、租金、股權(quán)收益權(quán)、項(xiàng)目收益權(quán))融資

6、信托融資注意的稅務(wù)事項(xiàng)

案例2：應(yīng)收款受益權(quán)融資

六、股權(quán)融資(與房地產(chǎn)私募投資基金合作)

(一)合作開發(fā)融資

1、與國內(nèi)外大型房企合作開發(fā)主要模式

2、與大型商業(yè)機(jī)構(gòu)合作開發(fā)

3、與海外基金合作開發(fā)

(二)股權(quán)轉(zhuǎn)讓與項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓融資

1、股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資的資金資本(必要投資收益率);

2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資的稅收監(jiān)管政策(營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅與契稅)

3、股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅務(wù)規(guī)劃的風(fēng)險(xiǎn)(境內(nèi)轉(zhuǎn)讓和境外間接轉(zhuǎn)讓)

4、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的稅收規(guī)劃要點(diǎn)

七、P2P融資

1、主流的P2P公司

2、P2P融資的性質(zhì)和成本

3、P2P融資對稅收的影響

八、眾籌融資

1、什么是眾籌

2、眾籌的操作思路

3、眾籌參與者的風(fēng)險(xiǎn)控制

4、眾籌融資的成本以及對稅收的影響

九、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資

1、如何選殼?

2、借殼上市和買殼上市的操作重點(diǎn)

3、直接IPO的難度

4、項(xiàng)目公司被上市公司合并的好處

5、股權(quán)質(zhì)押融資

6、市值管理

案例六：某另類房地產(chǎn)基金案例(企業(yè)借殼上市)分析

【費(fèi)用說明】

【主辦單位】中房商學(xué)院

【時(shí)間地點(diǎn)】2015年4月25-26日 深圳(具體地點(diǎn)開班前一周統(tǒng)一發(fā)《報(bào)到通知》另行通知，詳情請咨詢會務(wù)組)

【培訓(xùn)費(fèi)用】3980元/人(含學(xué)習(xí)費(fèi)、場地費(fèi)、資料費(fèi)、茶歇)，會務(wù)組提供酒店代訂服務(wù)，如需住宿請?jiān)趫?bào)名回執(zhí)單中說明，會務(wù)組統(tǒng)一安排，費(fèi)用自理。

中房商學(xué)院是中國房地產(chǎn)智業(yè)高端品牌。以“唯有實(shí)戰(zhàn)，方有實(shí)效”的服務(wù)理念，服務(wù)4000多家房企，培養(yǎng)6萬多名房地產(chǎn)精英。業(yè)務(wù)包括：房地產(chǎn)培訓(xùn)、房地產(chǎn)內(nèi)訓(xùn)、房地產(chǎn)管理咨詢、工程管理、房地產(chǎn)考察、房地產(chǎn)策劃師、房地產(chǎn)MBA等。

? 預(yù)報(bào)名此課程請到中房商學(xué)院官網(wǎng)

第四篇：創(chuàng)新流轉(zhuǎn)機(jī)制 推進(jìn)規(guī)模經(jīng)營--我區(qū)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制的實(shí)踐與探索

創(chuàng)新流轉(zhuǎn)機(jī)制 推進(jìn)規(guī)模經(jīng)營

――臺州市路橋區(qū)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制的實(shí)踐與探索

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)，是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀必然。推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，實(shí)行適度規(guī)模經(jīng)營，提高土地利用率、投入產(chǎn)出率和農(nóng)產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)率，是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、建設(shè)社會主義新農(nóng)村的客觀要求，是穩(wěn)定農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度、發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、增加農(nóng)民收入的重要舉措。如何加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，促進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收，是推進(jìn)我區(qū)打造現(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)發(fā)展過程中迫切需要解決的重要課題。

近年來，我區(qū)在探索土地流轉(zhuǎn)機(jī)制方面做量一定的工作，積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，也取得了一定的成效。探索出了具有路橋特色土地適度規(guī)模經(jīng)營的新路子?，F(xiàn)將近年來探索土地流轉(zhuǎn)機(jī)制方面的實(shí)踐與思考總結(jié)如下：

一、我區(qū)土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀和特點(diǎn)

路橋地處浙江中部沿海，歷來是商貿(mào)發(fā)達(dá)地區(qū)，“無街不市，無巷不販，無戶不商”，民營經(jīng)濟(jì)十分發(fā)達(dá)，人多地少矛盾突出。全區(qū)農(nóng)村人口37.18萬，承包耕地面積14.77萬畝，承包經(jīng)營的農(nóng)戶數(shù)83288戶，人均耕地面積不足0.4畝，遠(yuǎn)低于浙江省人均耕地0.6畝的水平。從事第一產(chǎn)業(yè)的農(nóng)村勞動力僅4.69萬人，占農(nóng)村人口數(shù)的12.6%，80%以上的農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移到二三產(chǎn)業(yè)。農(nóng)民收入的主要來源于非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，多數(shù)農(nóng)民對承包地的依存度已經(jīng)降低，客觀上為我區(qū)的土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造了有利條件。為適應(yīng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，畝左右，占39%。種植面積在1000畝以上的農(nóng)民專業(yè)合作社有12家。如靈生果蔬合作社通過租賃轉(zhuǎn)入土地2100畝，種植西蘭花、洋香瓜。雙翼糧食機(jī)械化合作社轉(zhuǎn)包面積達(dá)1300多畝，超藤葡萄專業(yè)合作社在區(qū)內(nèi)建有基地8000畝，并在上海崇明租用土地800多畝建立葡萄基地，年產(chǎn)值在5000萬元以上。太平蔬菜機(jī)械化生產(chǎn)專業(yè)合作社主要從事蔬菜的生產(chǎn)、經(jīng)營和機(jī)械化服務(wù)，承包租用九塘、八塘、十塘地面積3500畝。有力地推動了農(nóng)村土地長期而成片地流轉(zhuǎn)。

（三）流轉(zhuǎn)期限偏中短期化。

流轉(zhuǎn)期限長短不一，仍以中短期居多，全區(qū)土地流轉(zhuǎn)期限主要集中在5年以下，其中1年以下8261畝，1-5年的面積49886畝，5年以上的15853畝。多數(shù)農(nóng)戶不愿簽訂長期合同，普遍擔(dān)心因流轉(zhuǎn)土地的價(jià)格上漲或遇到土地征用而吃虧。

（四）流轉(zhuǎn)范圍以有序?yàn)橹?，自發(fā)為輔。

土地流轉(zhuǎn)范圍也不斷拓寬，流轉(zhuǎn)的土地由當(dāng)初主要是耕地?cái)U(kuò)展到旱地、灘涂和山地，土地流轉(zhuǎn)從農(nóng)戶相互間的自發(fā)流轉(zhuǎn)向組織化、有序化流轉(zhuǎn)發(fā)展，土地流轉(zhuǎn)的對象由原來的村內(nèi)進(jìn)行，擴(kuò)展到外地，經(jīng)營內(nèi)容從種糧為主轉(zhuǎn)向發(fā)展優(yōu)質(zhì)高效農(nóng)業(yè)。但農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)以自發(fā)流轉(zhuǎn)占了一定的比例，農(nóng)戶自發(fā)流轉(zhuǎn)面積達(dá)2萬多畝，占流轉(zhuǎn)面積的29%以上。土地流轉(zhuǎn)跨區(qū)勢頭良好，全區(qū)各類農(nóng)業(yè)主體在市、省外流入的土地承包經(jīng)營面積達(dá)1.5萬畝。

二、土地流轉(zhuǎn)所做的工作與經(jīng)驗(yàn)

過調(diào)研，總結(jié)出了我區(qū)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀，特點(diǎn)和存在問題，這為以后開展流轉(zhuǎn)工作奠定了基礎(chǔ)。

（三）抓土地流轉(zhuǎn)服務(wù)組織的探索，為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)建平臺。經(jīng)過近年來對流轉(zhuǎn)服務(wù)組織的探索，結(jié)合流轉(zhuǎn)調(diào)研的結(jié)果，并組織相關(guān)人員到外地做得較好的流轉(zhuǎn)中心考察取經(jīng)，在5月7日，我區(qū)首家鎮(zhèn)（街道）級土地流轉(zhuǎn)中心在橫街鎮(zhèn)正式掛牌成立。這標(biāo)志著我區(qū)土地流轉(zhuǎn)工作從自發(fā)的無形市場向有序的有形市場的轉(zhuǎn)變。同年，相繼成立了蓬街、金清和桐嶼街道土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，促進(jìn)了我區(qū)土地流轉(zhuǎn)向有序的方向發(fā)展。

（四）抓土地流轉(zhuǎn)合同的規(guī)范，為土地流轉(zhuǎn)提供實(shí)質(zhì)上的保障。針對以前由于自發(fā)流轉(zhuǎn)為主造成合同不統(tǒng)一，不規(guī)范現(xiàn)象的普遍存在，導(dǎo)致矛盾糾紛頻繁出現(xiàn)，嚴(yán)重地影響了土地流轉(zhuǎn)的正常開展，并損害了流入戶的根本利益。因些，區(qū)里統(tǒng)一制定并印發(fā)了6萬份流轉(zhuǎn)合同，免費(fèi)下放到各鎮(zhèn)（街道）提供服務(wù)。明確了流入戶和流出戶的權(quán)利和義務(wù)，保護(hù)了流入和流出戶的權(quán)益，為減少不必要的糾紛將會日益發(fā)揮。

（五）抓土地流轉(zhuǎn)實(shí)施意見的制定，為土地流轉(zhuǎn)提供政策的支持。

我局專門組織人員在調(diào)研的基礎(chǔ)上，參照各地制定的實(shí)施意見，結(jié)合路橋自身特點(diǎn)，經(jīng)過反復(fù)討論和修改，并經(jīng)上級農(nóng)經(jīng)部門指導(dǎo)和征求有關(guān)部門意見，出臺了路橋區(qū)《積極引導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見。從2009年起，對當(dāng)年新

的矛盾十分突出。我區(qū)農(nóng)戶承包田面積普遍較少，且零星分散，往往成片的土地由幾十上百的農(nóng)戶承包，如果經(jīng)營大戶需要流入集中連片的土地，只要其中的部分農(nóng)戶不自愿流出土地，土地連片規(guī)模經(jīng)營就很難形成，從而影響了土地整體耕作效能的提高，也影響了經(jīng)營大戶的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）流轉(zhuǎn)不規(guī)范，容易引發(fā)糾紛。

當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)一般采用“口頭協(xié)議”，私下流轉(zhuǎn)的較多，通過組織流轉(zhuǎn)、簽訂合同的少。即使訂有合同，條款不規(guī)范，內(nèi)容過于簡單，對雙方權(quán)利和義務(wù)及違約責(zé)任不夠明確。流轉(zhuǎn)的程序也不規(guī)范，手續(xù)不齊全，存在很大的糾紛隱患。

（三）流轉(zhuǎn)的服務(wù)機(jī)構(gòu)不完善，流轉(zhuǎn)存在盲區(qū)。

我區(qū)土地流轉(zhuǎn)仍處于自發(fā)階段，大多數(shù)鎮(zhèn)村尚未建立起有效的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易服務(wù)平臺，村集體經(jīng)濟(jì)組織的作用也未很好發(fā)揮，市場化的土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)尚未發(fā)育起來，土地流轉(zhuǎn)信息傳播渠道不暢，供求信息不對稱，想要流出土地的找不到接收人，想要轉(zhuǎn)入土地的找不到地。

(四)農(nóng)民流出土地積極性不高，阻礙流轉(zhuǎn)進(jìn)度。

農(nóng)民不愿流轉(zhuǎn)土地是當(dāng)前制約流轉(zhuǎn)工作的首要因素。土地是農(nóng)民命根子的觀念根深蒂固，盡管多數(shù)農(nóng)民來自非農(nóng)產(chǎn)業(yè)收入占80%以上且比較穩(wěn)定，但是他們出于口糧自給和怕務(wù)工經(jīng)商虧本后無退路考慮，寧愿自己粗放經(jīng)營，甚至拋荒承包地，也不愿將土地流轉(zhuǎn)出去。特別是國家取消農(nóng)業(yè)稅實(shí)行種糧補(bǔ)貼后，一些私下轉(zhuǎn)出土地

流轉(zhuǎn)服務(wù)。全區(qū)形成一個(gè)比較完整的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，提高服務(wù)能力。

（三）加強(qiáng)流轉(zhuǎn)管理，促進(jìn)土地規(guī)范流轉(zhuǎn)。

土地流轉(zhuǎn)涉及土地所有者土地經(jīng)營者的利益，流轉(zhuǎn)必須按規(guī)范的操作程序進(jìn)行。土地流轉(zhuǎn)雙方要簽訂標(biāo)準(zhǔn)文本格式的流轉(zhuǎn)合同，明確流轉(zhuǎn)的形式、數(shù)量、期限、補(bǔ)償、用途及雙方的權(quán)利、義務(wù)，并鑒證。要全面建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同管理制度和流轉(zhuǎn)備案制度，使流轉(zhuǎn)管理工作正?；⒁?guī)范化。建立土地承包經(jīng)營權(quán)糾紛調(diào)處機(jī)制，區(qū)級成立農(nóng)村土地承包糾紛仲裁機(jī)構(gòu)，妥善處理土地流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的糾紛。

（四）完善相配套措施，解決土地流轉(zhuǎn)后顧之憂。

加大對農(nóng)村富余勞動力的技能培訓(xùn)，促進(jìn)農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，減少農(nóng)民，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。加快建立完善適合農(nóng)村特點(diǎn)的養(yǎng)老、農(nóng)醫(yī)保、農(nóng)民工保護(hù)、低保、子女入學(xué)等多層次的農(nóng)村社會保障體系，只有消除農(nóng)民離土的后顧之憂，土地的流轉(zhuǎn)才會真正加快。

我區(qū)的土地流轉(zhuǎn)流轉(zhuǎn)服務(wù)工作尚在探索起步階段，因此各有關(guān)部門要密切配合，通力合作。要深入開展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)有關(guān)問題調(diào)研，及時(shí)提出對策建議，要宣傳黨和國家農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)有關(guān)法律法規(guī)，及時(shí)收集發(fā)布農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有關(guān)信息，做好各項(xiàng)基礎(chǔ)工作，確保正常運(yùn)行，長期運(yùn)行，并取得實(shí)效。以十七屆三中全會《決定》為指導(dǎo)、以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，做好土地流轉(zhuǎn)服務(wù)工作。村級是基

黃朝輝