第一篇：最牛驗房師韓常龍簡介

個人簡介

韓常龍，男，52歲，1960年10月14日生于南京

國內(nèi)知名驗房專家，“最牛驗房師”、“南京第一身價驗房師”...南京翹楚驗房監(jiān)理公司首席驗房師、監(jiān)理工程師。南京電視臺《南京房產(chǎn)報道》欄目驗房版塊特約專家主持人、江蘇公共頻道《房產(chǎn)質(zhì)量報告》驗房節(jié)目主持、江蘇公共頻道《房產(chǎn)質(zhì)量報告》驗房節(jié)目主持。

從業(yè)口碑

作為一名之前從事建筑工程工作數(shù)十年的資深建筑工程師，自他投身驗房工作以來憑借自身過硬的專業(yè)知識和常年積累的豐富經(jīng)驗以及他敢講、敢做的作風得到了無數(shù)業(yè)主的認可。

韓常龍始終堅持站在公正的立場，在工作中堅決做到認真負責、不偏不倚，按照現(xiàn)場事實向業(yè)主以及開發(fā)商陳述房屋驗收中存在的問題。

獲得業(yè)主、開發(fā)商、裝飾公司多方廣泛好評

個人評價

驗房師韓常龍驗套房曾收費5000元，2012年初，經(jīng)南京本地平面及網(wǎng)絡媒體廣泛報道，被業(yè)界稱為“最牛驗房師”/“南京第一身價驗房師”。

第二篇：成都史上最牛驗房流程

成都史上最牛驗房流程?。?/p>

一、最佳收房流程

1、核驗業(yè)主材料

2、業(yè)主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發(fā)商加以說明，《竣 工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復印件。

3、業(yè)主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》

4、業(yè)主做綜合驗收

5、業(yè)主就驗收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進意見或解決方案

6、開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達成書面協(xié)議

7、根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題，無法在15日內(nèi)解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協(xié)議

8、業(yè)主簽署《入住交接單》

二、收房注意事項

1、收房中經(jīng)常出現(xiàn)收房流程嚴重不合理開發(fā)商總是要求業(yè)主先補齊房款（如果面積漲水）、繳納公共維修基金（房屋總額的2%）和契稅（房屋總額的1.5%）、繳納一年的物業(yè)管理費和產(chǎn)權代辦費等費用，然后方可以辦理入住手續(xù)，領取房屋鑰匙和相關資料，然后才能驗收房屋，如果房屋有問題交物業(yè)慢慢維修。

在業(yè)主支付了全部房款的前提下，開發(fā)商應無條件向業(yè)主交付符合合同約定的房屋，否則應視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房，應承擔逾期交房的責任。

無論是依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。

在交付以前，業(yè)主有權先驗收房屋，發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應限期維修，由此導致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應承擔違約責任。

2、收房不應以繳納各項不應繳納的費用為前提

收房以繳納各項不應繳納的費用（公共維修基金和契稅、產(chǎn)權代辦費等費用）為前提，開發(fā)商單方為業(yè)主收房設置了義務。而依據(jù)法律規(guī)定契稅、公共維修基金業(yè)主必須在辦理產(chǎn)權證書時向稅務部門和小區(qū)辦繳納，至于產(chǎn)權代辦費，業(yè)主完全有權選擇自行辦理產(chǎn)權證，開發(fā)商無權強行向業(yè)主收取該筆費用。因此，開發(fā)商無權在入住時向業(yè)主收取契稅、公共維修基金和產(chǎn)權代辦費等超出法律規(guī)定之外的費用，否則業(yè)主有權拒絕交納，開發(fā)商以此為由拒絕向業(yè)主交付房屋的，由此引發(fā)的延期交房等法律責任應由開發(fā)商承擔。

其他問題有：面積誤差問題；裝修標準不符合合同的約定或開發(fā)商承諾的；小區(qū)公共配套和共用設施不健全。

3、購房簽約時細化條款

在此，律師提醒購房人，由于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的復雜性，項目延期交房極為普遍，因此簽訂購房合同時，關于此方面的條款如入住時間、違約處罰等務求詳盡、嚴謹。

商品房合同面積與實測面積存在誤差，買的沒有賣的精，這一直是個焦點問題。購房人買房時尤其是買期房時，一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題，并在簽訂合同時以附加條款加以防范。簽訂合同時應明確約定公攤的具體項目。合同約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差時的處理方式。（如規(guī)定：合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出3%時，購房人有權退房。）

4、收房時必須仔細查看的文件

律師告訴記者，在正常交房過程中，業(yè)主應該查看以下文件：

第一是房產(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強制要求的。第二是我們常說的“兩書”---“質(zhì)量保證書”和“使用說明書”，這是建設部《商品房銷售管理辦法》中要求的，現(xiàn)在交房時開發(fā)商都應提供。

第三是開發(fā)商已取得國家認可的專業(yè)測繪單位對面積的實測數(shù)據(jù)，看是否與購房合同

中約定的有出入，以便盡早使問題獲得解決。

第三篇：驗房師的工作范圍和流程

驗房師的工作范圍和流程

驗房師主要是對已建成并即將投入使用的房屋進行客觀全面檢驗工作，其檢驗工作范圍如下六個方面：

1）、房屋外觀檢驗

〈1〉房屋外墻裝修檢驗 〈2〉房屋外墻構造檢驗 〈3〉房屋屋頂檢驗 〈4〉房屋入口與墻角檢驗

2）、房屋室外環(huán)境檢驗

〈1〉房屋間距是否滿足規(guī)劃要求 〈2〉房屋周邊環(huán)境是否符合規(guī)劃圖 〈3〉住區(qū)配套設施是否已配置到位 〈4〉停車位等附加條件是否到位

3）、房屋室內(nèi)檢驗

〈1〉房屋結構主體的檢驗

〈2〉房屋主要功能房間的表面檢驗 〈3〉房屋門窗(或門窗洞)的檢驗

〈4〉房屋輔助部分的檢驗(陽臺、儲藏空間等)

4）、房屋公攤部分的檢驗 〈1〉公共門廳與過道的檢驗 〈2〉樓梯間與電梯間的檢驗 〈3〉信報箱等必備設施的檢驗

5）、房屋設備部分的檢驗

〈1〉上下水設施管道的檢驗(包括室內(nèi)外)〈2〉衛(wèi)生間設備與管道的檢驗 〈3〉廚房間設備與管道的檢驗 〈4〉強弱電系統(tǒng)的檢驗(包括室內(nèi)外)〈5〉智能化設施的檢驗(包括室內(nèi)外)〈6〉室外三表的檢驗(電表、水表、氣表)〈7〉其他必備設備的檢驗

6)、房屋主要經(jīng)濟技術指標的檢驗 〈1〉房屋建設面積的檢驗

〈2〉房屋層高及各功能房間尺寸的檢驗 〈3〉房屋公攤面積的檢驗

〈4〉房屋其他經(jīng)濟技術指標的檢驗

(注：驗房師應根據(jù)客戶委托檢驗工作內(nèi)容及房屋類型不同對以上范圍有所增減。)

驗房師按照《作業(yè)標準和道德規(guī)范》的要求，工作流程如下：

首先驗房師可通過電子郵箱或傳真向客戶發(fā)送有詳盡業(yè)務范圍的合同(其合同工作范圍通常以中國驗房師管理協(xié)會作業(yè)標準為準)，即驗房委托書，合同簽約前可邀請客戶觀摩類似的房屋檢驗過程。

合同收費一般以購房款的千分之一為基準，可據(jù)檢驗項目的多寡、房屋狀況等因素上下浮動。

合同簽署后，先由驗房師解釋操作過程并開始進行檢驗。

房屋檢驗基本上是在視覺評估基礎上對一幢住房的當前狀況進行備有證明文件的專業(yè)評價，并對住宅各系統(tǒng)和部件進行有條件的操作性測試。通常情況下，一套中等規(guī)模的住房的檢驗時間約為2～3個小時。這個過程中應有客戶始終相隨。

一般檢驗工作先由室外環(huán)境開始，然后觀察或觸摸住房屋頂、外墻、門窗、煙道和通風孔、車庫等。驗房師應邊看邊向客戶描述住房狀況，發(fā)現(xiàn)指出一些問題(缺陷或遺漏)，并及時提出維修改進的建議。

然后進入室內(nèi)檢驗，包括室內(nèi)所有可進人的空間(包括地下室、閣樓、屋頂、天花板檢修空間等)的檢驗。并對室內(nèi)預購的設備進行現(xiàn)場操作及提供使用維修的小竅門(如解釋在緊急狀態(tài)下如何關掉水源和電源、氣源，如何更換燃氣爐過濾器、如何防止衛(wèi)生間異味、如何啟用對講門鈴、如何在狂風暴雨襲擊前盡快關好門窗等)。

全部檢驗結束后，驗房師應向客戶從頭回顧一下所有發(fā)現(xiàn)，并與客戶交流重要的整改意見。某些房屋檢驗過程簡單并無太多復雜問題，則驗房師當場即可草擬出驗房報告，而相對復雜的檢驗結果則需要驗房師回去做一些文字整理歸納工作。檢驗報告通常會在24小時內(nèi)提交給客戶，客戶則大多根據(jù)檢驗報告支付驗房師費用。

第四篇：電影訓龍師簡介(廣播稿)

“流金歲月”第一期

改編自葛蕾熙達·柯維爾的同名兒童圖書《馴龍記》，主人公是一位海盜首領的兒子，為了繼承衣缽受到眾人擁戴，他必須要先去制服兇猛的惡龍來展示自己的能力。然而其間卻陰差陽錯，遇到了一條個頭和力量都不堪一擊的小龍，后者甚至連牙齒都沒長全，這要他怎么跟眾人交差呢？ 剛剛我們簡單介紹了3D動畫電影《馴龍記》。本期，我們要討論的影片正是夢工廠今年推出的這部出色的影片。

這幾年叫好又叫座的溫情動畫片基本上是皮克斯的天下，今天難得也見得夢工廠出了這樣的一部好作品，不再惡搞但卻又不失幽默的對話，流暢緊湊的情節(jié)，生動可愛又有趣的龍族造型，人龍之間的有趣而深情的溝通水到渠成，絲毫無矯揉造作之感，父親對兒子的愛，從期許、愛護、自豪、失望、誤解到最后的冰釋前嫌，都表現(xiàn)得淋漓盡致，所有這一切，都讓人看得很快樂又感動，然后又有所思考，直感覺90分鐘的電影實在是太短了。

即便是習慣于動畫作品當中機巧流暢的追逐打拼，但依舊會被《馴龍記》當中的越空大戰(zhàn)所征服；即便是爛熟于各式古怪的父子關系，但依舊會因這對“異邦”人士而迎來細微的觸動，縱使它上升為一場傳統(tǒng)與革新的對壘；即便是被狗狗們萌倒過不計其數(shù)，但依舊激發(fā)點點滴滴的寵物情懷；即便是對個人英雄漸生倦意，但依舊會對被撒上幾點墨跡的Hiccup寵愛有加---在陸地上他并不完美，唯獨駕馭Toothless鷹擊長空之時最意氣風發(fā)。影片為人與龍的和諧共生，不分彼此的關系提供了絕佳詮釋，并因具備普世的意義被發(fā)散開來。影片的配樂也夠得上“耳”前一亮，因夾雜著絲絲的異域風情而頗見特色，特別是御龍馳騁的一場戲堪稱跟《阿凡達》的飛行場景有得一拼，而在聽覺之上則是在徹底墜入激昂澎湃的單一之前尚存一份迥異別致的清新，使得整體更富感染力與獨特性。

一優(yōu)勢：1）3D

這是今年第三部有關馴龍的美國大片。與訓龍相關的另外兩部，一部是《阿凡達》，一部是《愛麗絲夢游仙境》。票房之神《阿凡達》下足功夫，霸氣十足，帶來新技術新理念，刮起觀影狂潮，讓世人刻骨銘心。另外一部《愛麗絲夢游仙境》水分太高，只能稱得上是‘偽’3D。

《馴龍記》購買了英特爾的InTru? 3D 技術，集中力量干起馴龍這么件大事，全程的3D制作、拍攝，這一創(chuàng)舉據(jù)說開拍前連影片的導演都覺得難以置信。《馴龍高手》以2D、3D和IMAX三種格式推出，因為3D畫面的驚奇優(yōu)質(zhì)，推薦盡可能選擇3D格式進行觀看。

《馴龍記》從頭到尾畫面都保持非常高的規(guī)格，非常高的質(zhì)量，雖然展現(xiàn)的北歐風景并不是很地道，但它構建出的世界跟《阿凡達》一樣，壯觀、細致、逼真、立體、豐富多彩，質(zhì)感跟動感都十足，色彩分層明細，而且采用的黑色極簡化等打光方式對動畫片來說也很特別，有看真人電影的感覺。

2）劇情

《馴龍記》不只有畫面值得一看，它的劇情一樣十分考究，像《馴龍高手》這樣的故事就很合觀眾的胃口，走得是一個小人物的變成英雄的成長記的模式。在趣味、通俗、投小孩子所好的前提下，它摒棄了很多低幼的東西，表現(xiàn)出凝練、不拖沓的氣質(zhì)。美國三大動畫制作公司一向都有自己鮮明的標簽，迪士尼傳統(tǒng)，皮克斯創(chuàng)新，夢工廠顛覆。夢工廠的顛覆典范如《怪物史萊克》、《功夫熊貓》的名氣都很大，但是對于這部帶有些許重洗電影格局意義的3D重頭戲，夢工廠卻從了良，正正經(jīng)經(jīng)地講了一則傳統(tǒng)的成長教育故事。故事傳統(tǒng)歸傳統(tǒng)，卻并不俗到讓人起雞皮疙瘩，它注重起了細節(jié)，反倒使整個故事經(jīng)得起推敲。

3）音樂

二、不足、以及有待創(chuàng)新

溢美之辭完畢，開始挑毛病，貨比貨之后自有分曉.都說夢工廠的金漆招牌式顛覆，《馴龍記》干脆就以西方兩大經(jīng)典“邪惡”形象為出發(fā)點，一派是在屠龍傳說的陰影籠罩下的火龍，一派是跟海盜頭銜不分家的維京人。影片將觀眾引領進一片相對陌生的異域，那里遍布彪悍粗獷，窮兵黷武，服裝怪誕，頭飾奪目的維京勇士，而事實上我們的主角反而是個中異類---他俊朗的面龐上容不下兇悍的神情，瘦削適中的體型有別于彪形大漢，縱使戴上角狀頭飾也難言儒雅之氣。身為維京人的一員Hiccup卻布滿文明人的特征，符合最傳統(tǒng)最普遍可供接受的審美形象，恰似一個“與狼共舞”式的外來者和異邦人。盡管他的形象是代表著革新的視覺符號，但這本身就充斥著創(chuàng)作者避重就輕的旁觀者心態(tài)以及美利堅大國俯視異邦文化的權威姿態(tài)。既然是顛覆惡搞，向各方文化取經(jīng)卻依然無法調(diào)動出足夠的勇氣，到頭來還是一個極盡臉譜之嫌，放之四海而皆準的經(jīng)典造型。

善于惡搞的夢工廠始終不是會講故事的皮克斯，雖然有較大進步但由于沒了惡搞噱頭的遮掩，缺陷還是暴露了出來。首先是片長因3D和影片類型受到限制，僅僅90分鐘完全不夠展示這樣一段完全架空的傳奇故事，最終導致片頭過于倉促結局又處理得有些草率，那些難以咽下的小俗套全部集中在片尾，與前部分的精彩落差太大。同樣也影響到對影片配角的塑造，縱觀全片，無數(shù)種飛龍各種性格的維京小海盜，但最終除了男主角Hiccup和Toothless

再沒其余能讓我深記并喜愛的角色?；叵肫稹禬ALL-E》中上鏡次數(shù)不多卻讓觀眾愛不釋手的MO，這種角色在《馴龍記》中卻遍尋不獲。

夢工廠VS皮克斯的戰(zhàn)爭已經(jīng)打了十多年，面對口碑上常勝不敗的對手，夢工廠也只好拿票房說事。如今老本《史萊克》死纏爛打到了第四部已經(jīng)成了死胡同，去年傾力打造的《怪獸大戰(zhàn)外星人》不幸完敗，夢工廠太需要又一部《功夫熊貓》來證明自己了。《馴龍記》的確是精彩的幽默的討觀眾喜歡的，但是想要與強大的對手競爭仍需要真正的創(chuàng)新。

《馴龍記》這樣一部看似普通的電影能在北美上映第五周后重返票房榜首，多少有點讓人難于相信，覺得有“蜀中無大將，廖化作先鋒”的成分。但是它能夠連續(xù)六周都進入北美票房榜三甲，豪奪兩億美元票

房，這是一個事實。

《馴龍記》完全沒有冷場的時刻。夢工廠這次大膽放棄了自家專長的惡搞，不多的小幽默恰到好處地遍布于全片各個角落，充分調(diào)動了氣氛活躍了敘事節(jié)奏。角色設計更是討人喜歡，特別是像極了寵物貓狗的Toothless，每一個表情每一個動作都萌到極點憨態(tài)可掬讓觀眾忍俊不禁甚至愛不釋手。導演Dean DeBlois是夢工廠從迪斯尼“挖”過來的，曾經(jīng)執(zhí)導過不溫不火的《星際寶貝Stitch》。這次的Toothless與Stitch有太多相似。影片里夜煞的角色設定，部分靈感正是源于2002年的《星際寶貝》。

結局一幕，Hiccup艱難的離開床，向門外走去，身邊是從未曾離開的Toothless，導演刻意將Hiccup的下肢和Toothless的尾巴放在同一個鏡頭中。僅僅幾秒鐘的鏡頭里，講述的是兩個無論是心理生活抑或只是軀體均殘缺的個體，因為與對方相遇相識，最終成為一個完整的整體。Hiccup本是一個不能被接受的失敗者，他不合群體得不到父親的認同人們視他為麻煩，他需要一個能讓他感受到存在價值的機會；從沒人親眼見過的Toothless，總是來無影去無蹤，將對手毀滅于瞬間，傳說中最兇狠邪惡危險的生物，卻從未被人真正了解過。當被捆綁著的Toothless與高舉著屠刀的Hiccup四目相對時，一段關于歸屬和相互信任依賴，并在面臨無數(shù)磨難和考驗后最終仍然堅韌的關系就此開始。這種關系是我們在現(xiàn)實中等待期望卻始終難以尋獲的，無論是愛情還是友情，現(xiàn)實中的它們面臨太多誘惑也因此過于脆弱不堪。有了這樣的主題，《馴龍記》不需要再像皮克斯作品那樣捎上現(xiàn)實的殘酷，只需創(chuàng)造一個屬于兒童，卻同時能讓成年人感到愉悅甚至感動的夢，那么它就成功了。

最后，我們以影片里精彩的獨白來結束本次節(jié)目：

博克島這個地方，一姆年當中九個月下雪怯，三個月結冰，食物也很粗劣。就是在這樣的環(huán)境里，我們丟失了一個小男孩。他是帶著盾牌、火把來的，他是騎著龍、拖著木腿走的，這世界回報了他的勇氣和愛，多希望他是童年的我，我是蓄須后的他。

第五篇：最詳細驗房收房手續(xù)及流程

最詳細收房手續(xù)及流程

房價越來越高，對于一般市民來說，買個房子都不容易，買房是大事，因此收房的時候要小心謹慎，以免日后出現(xiàn)糾紛。那么，收房手續(xù)和流程應該是怎樣的呢？

首先，要了解房子是否達到交房條件了。

按照相關規(guī)定，開發(fā)商交付商品房是需要滿足幾個條件的：

1、經(jīng)建設工程質(zhì)量監(jiān)督機構核驗合格

商品房一般是由所在區(qū)、縣建設工程質(zhì)量監(jiān)督站核驗，出具是否合格的書面證明，如果驗收合格，還須說明質(zhì)量等級，如合格、優(yōu)良等。

2、住宅房屋所屬的樓必須取得了住宅交付使用許可證

住宅房屋所屬的樓需取得住宅交付使用許可證，住宅交付使用許可證是由市或區(qū)房屋土地管理局頒發(fā)的。未取得許可證的房屋，不允許交付，公安戶籍管理部門不予辦理入戶手續(xù)?？梢酝ㄟ^登錄房管局網(wǎng)站查詢。

3、取得了新建商品房房地產(chǎn)權證(大產(chǎn)證)

實際上只要取得“大產(chǎn)證”，就必須具備一、二條所列條件。沒有“大產(chǎn)證"的，開發(fā)商不能辦理交房手續(xù)，開發(fā)商向買方預先交付房屋交鑰匙的，買方應拒絕接受。

不少購房者在開發(fā)商房屋不具備合法交房條件時，就提前進房裝修，等交房期屆滿，開發(fā)商卻交不出符合合同約定標準的房屋;或配套不到位;或質(zhì)量存在問題或產(chǎn)權有糾紛;或有些費用未繳付，導致不能按時取得住宅交付使用許可證和商品房房地產(chǎn)權證。

這時購房者只能是左右為難：退房吧，已投入大量裝修資金和時間、精力；不退吧，住下去確有諸多不便，或干脆無法居住，再說，即使是要求退房，購房者也無法要求開發(fā)商賠償自己的全部經(jīng)濟損失，因為購房者也有過錯，也應對提前裝修造成的損失承擔一定責任。因此，在收房時一定要審核開發(fā)商是否符合上面的條件。

二、新房交付的一般流程

1、通知

開發(fā)商取得商品房房地產(chǎn)權證后，應以書面形式通知購房者在約定時間內(nèi)對房屋進行驗收交接。開發(fā)商約定的收樓時限一般在收樓通知書寄出30天內(nèi)，按有關規(guī)定，如購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點辦理相關手續(xù)，則一般被視為開發(fā)商已實際將該房交付買家使用。

2、驗收

購房者應根據(jù)購房合同約定的標準對房屋工程質(zhì)量及配套設施一一進行驗收，并做好記錄，同時，不要忽視對房屋產(chǎn)權是否清晰進行核驗。

驗收時，開發(fā)商應主動向購房者出示建設工程質(zhì)量檢驗合格單和商品房房地產(chǎn)權證。開發(fā)商不出示的，購房者可以拒絕驗收，由開發(fā)商承擔責任。

3、提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》

根據(jù)《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》等相關法規(guī)，商品房交付使用時，應當提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。該法規(guī)規(guī)定，《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件，可以作為商品房預、出售合同的補充約定，與合同具有同等效力。開發(fā)商應當按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔保修責任。開發(fā)商不提供的，購房者可以拒簽房屋交接書。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位；而《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項。

4、簽署房屋交接書

購房者對房屋及其產(chǎn)權進行檢驗，認為符合合同約定條件的，應與開發(fā)商簽訂房屋交接書；對不符合合同約定的，應做好記錄，要求開發(fā)商簽字，直至開發(fā)商的房屋完全符合交房標準，再簽署房屋交接書。

三、收房時需注意的要點

1、在驗房之前，如果開發(fā)商要求交費或者是簽署文件，那業(yè)主一定不要答應，否則在驗房時業(yè)主發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，就只能自己付錢解決了。

2、如果開發(fā)商提出代辦產(chǎn)權證，業(yè)主是可以拒絕的，因為產(chǎn)權證業(yè)主完全可以自己辦，如果交給開發(fā)商，那業(yè)主還要給開發(fā)商交代辦費。

3、必須先驗房后收住宅鑰匙

購房者在沒有驗收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因為根據(jù)《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱商品房買賣司法解釋)的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領取住宅鑰匙以后驗房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔房屋質(zhì)量包修責任，而沒有逾期交房的壓力。

4、驗房中所發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題一定要白紙黑字寫在紙面上，不能聽信開發(fā)商的口頭承諾，并且在房屋問題的后面，還要寫明開發(fā)商承諾的解決時間，這樣業(yè)主才不會在開發(fā)商無限期拖延之后毫無辦法。

5、收房時必須仔細查看的文件。在正常交房過程中，業(yè)主應該查看“三書一證一表”5樣必備東西：

《住宅質(zhì)量保證書》(可帶走)、《住宅使用說明書》(可帶走)、《建筑工程質(zhì)量認定書》，“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》，“一表”是指《竣工驗收備案表》。

還可以查看《面積實測表》、《管線分布圖》、《住戶驗房交接表》、《樓宇驗收記錄表》、《商品房面積測繪技術報告書》、《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》等輔助圖表，查看交付給您的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結構是否和原設計圖相同。房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。高層住宅樓生活供水系統(tǒng)必須具有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的用水合格證、有無消防部門核發(fā)的消防檢驗合格證。

6、接收房屋后仍可追究開放商違約責任

擔心開發(fā)商逾期交房，擔心一旦接收房屋后，就不能再追究開發(fā)商違約責任是沒有必要的。原因如下：

第一、接收房屋與追究開發(fā)商逾期交房責任之間并無法定的先后順序，也沒有任何法律規(guī)定接收房屋后就不能再追究開發(fā)商違約責任；

第二、在開發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責事由的情況下，是否追究以及何時追究開發(fā)商違約責任完全是購房者自身的權利；

第三、除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商違約責任。當然，追究開發(fā)商違約責任受到訴訟時效限制，購房者應當在開發(fā)商實際交房之日起兩年內(nèi)主張自己的權利。

四、哪些情況可以退房？

由于買賣過程中的一些不規(guī)范操作以及開發(fā)商在資金、工程進度等方面的問題，導致退房事件時有發(fā)生，那么在什么情況下，購房者可以退掉已購房屋呢?

1、延遲交付房屋

這種情況是目前買房人最可能遇到的一種情況。到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。一般超過3個月開發(fā)商還不能交房，購房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。

2、開發(fā)商缺“證”，導致合同無效

目前，開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，購房人應當騰空房屋，開發(fā)商應當返還購房人交納的房款。

3、開發(fā)商沒經(jīng)購房人同意變更設計

在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設計之前，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商構成違約，購房人有權退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關設計的情況，購房人可以依據(jù)合同約定要求開發(fā)商退房。

4、無法得到貸款。在簽訂合同時，除一次性付款或分期付款外，都有對商業(yè)貸款或公積金貸款的約定。如果是公積金貸款，需要開發(fā)商出具相關資料，交由公積金歸集部門審核。如果開發(fā)商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件，購房人因此而不能取得公積金貸款，購房人就可以要求退房。

5、拿不到產(chǎn)權證

由于開發(fā)商的原因，買房人在合同約定的期限內(nèi)無法得到產(chǎn)權證，如約定此條件可退房，買房人就可以要求退房。另外，由于前幾年一些房地產(chǎn)運作不規(guī)范，一些開發(fā)商拖欠政府土地出讓金等問題時有發(fā)生，導致購買這些樓盤的購房人入住多年后無法拿到房屋產(chǎn)權證，購房人也可以要求退房。

6、房屋面積誤差超過3%

目前，如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，購房人要求退房的，法院將不予支持。而如果面積誤差比絕對值超出3%，購房人要求退房并要求退賠利息的，法院會判決購房人勝訴。

7、房屋質(zhì)量不合格

房屋質(zhì)量不合格是房屋的“硬傷”。出現(xiàn)這種情況，首先是開發(fā)商難以拿到《竣工備案表》，無法交房?；蛘呤欠课萁桓妒褂煤?，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。據(jù)悉，到目前為止，北京法院還沒有由于房屋質(zhì)量不合格而判決退房的案例。

8、房屋質(zhì)量導致嚴重影響使用

根據(jù)最高人民法院剛剛發(fā)布的商品房買賣合同糾紛司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，購房人要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的，法院也會支持。一般認定房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路績?nèi)空氣質(zhì)量差影響室內(nèi)居住人的健康、房內(nèi)噪聲影響居住等。

9、開發(fā)商把房子抵押

如果開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，就可以要求退房。