第一篇：二手房自助交易要闖六關(guān) 購房流程詳細(xì)的攻略

二手房自助交易要闖六關(guān) 購房流程詳細(xì)的攻略
購房要注意:看房,議價,簽訂買賣合同,辦理按揭貸款,過戶,收房等六大環(huán)節(jié) 操作過自助交易的孟偉表示,雖然其過程比較復(fù)雜,但只要細(xì)心應(yīng)付,還是能夠順利過關(guān)的.據(jù)介紹,自助交易主要 包括看房,議價,簽訂買賣合同,辦理按揭貸款,過戶,收房等六大環(huán)節(jié),下面我們根據(jù)孟先生自己的經(jīng)驗(yàn),以及結(jié)合專業(yè) 人士的建議,來對每個環(huán)節(jié)逐步進(jìn)行解析.第一關(guān):信息真?zhèn)我?yàn)明 孟偉表示, 在這道程序中, 除了要對房源質(zhì)量狀況進(jìn)行了解外, 還需要注意的是, 必須自己前往交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查.除了要驗(yàn)證賣家的房產(chǎn)證之外,還需要在交易中心查閱小產(chǎn)證信息(俗稱“產(chǎn)調(diào)”),用以確定房源的狀況, 除了要驗(yàn)證賣家的房產(chǎn)證之外,還需要在交易中心查閱小產(chǎn)證信息(俗稱“產(chǎn)調(diào)”),用以確定房源的狀況,如有無抵 驗(yàn)證賣家的房產(chǎn)證之外 “)押情況等.如現(xiàn)在上海市境內(nèi)的房屋小產(chǎn)證(2003 年以后制定的)上雖然有房屋的權(quán)利人,坐落地址,建筑面積等基本信息, 押情況等.如現(xiàn)在上海市境內(nèi)的房屋小產(chǎn)證(2003 年以后制定的)上雖然有房屋的權(quán)利人,坐落地址,建筑面積等基本信息, 但是卻不包含該房屋是否有存在抵押,查封等權(quán)利限制的情況.如果簽訂定金協(xié)議并且將定金實(shí)際支付給賣家之后, 但是卻不包含該房屋是否有存在抵押,查封等權(quán)利限制的情況.如果簽訂定金協(xié)議并且將定金實(shí)際支付給賣家之后,才發(fā) 現(xiàn)該房屋存在查封,甚至是虛假信息而導(dǎo)致整個交易無法進(jìn)行時,則可能面臨已經(jīng)支付的本金無法保障的風(fēng)險.現(xiàn)該房屋存在查封,甚至是虛假信息而導(dǎo)致整個交易無法進(jìn)行時,則可能面臨已經(jīng)支付的本金無法保障的風(fēng)險.特別提示:在上海,”產(chǎn)調(diào)“內(nèi)容一般有七項(xiàng),其中比較重要的內(nèi)容為房屋是否存在抵押,司法查封等權(quán)利限制情況, 此外小產(chǎn)證地址,產(chǎn)權(quán)證上記載的人數(shù)也可一并查閱.在房產(chǎn)交易中心進(jìn)行”產(chǎn)調(diào)“時,只需提供自己的身份證,然后報(bào)出 物業(yè)所在的具體地址便可,當(dāng)然,每項(xiàng)內(nèi)容查詢費(fèi)用為 5 元.第二關(guān):議價要”細(xì)火慢燉“ 當(dāng)然,在議價過程中,還要仔細(xì)了解賣家其他的想法,特別是涉及到費(fèi)用方面的問題,如維修基金,裝修(尤其是空 調(diào),熱水器等),家具,煤氣初裝費(fèi),有線電視,寬帶等,如何處理,都必須商談出結(jié)果,詳細(xì)記錄下來,并在買賣合同中 體現(xiàn)出來.第三關(guān):簽合同要考慮周全 雖然自己曾經(jīng)買過一次房,孟偉在簽訂房屋買賣合同時,還是感到有些茫然失措,幸好他托人找到一份樣本,依葫蘆畫 瓢,因此也就順利過關(guān)了.不過他表示,為了減少糾紛,買賣合同內(nèi)容盡量做到詳實(shí),周全.簽訂房屋買賣合同之后,便要支付首付款.孟偉表示,如何保證這筆款項(xiàng)的安全是買家

要認(rèn)真考慮的問題.他把首付款 交給了賣家,但是要求對方把房產(chǎn)證交給律師代為保管.特別提示:上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展表示,在簽訂房屋買賣合同時,以下幾點(diǎn)必須多加小心,如確認(rèn)房主真實(shí) 身份,房價,明確雙方違約責(zé)任,付款過戶時間,費(fèi)用交接時間等.此外,在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確,或需要進(jìn)一步約定時,要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附 加條款, 將合同中對雙方的意思寫明, 會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩.補(bǔ)充條款的內(nèi)容包括裝修是否贈送, 維修基金,煤氣初裝費(fèi),有線電視開通費(fèi),寬帶開通費(fèi)等如何結(jié)算,以及戶口等諸多問題.當(dāng)然,賣家也會提出自己的要求, 如不能全額辦理按揭貸款導(dǎo)致交易延后或者中斷時應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等.關(guān)于首付款的安全問題,專家建議可以選擇第三方來代為管理.即使是直接交給賣家,也應(yīng)該在第三方見證的情況下完 成,如律師到場等.支付首付款之后,應(yīng)要求賣家盡快辦理還款手續(xù)(如果該房產(chǎn)有按揭貸款的話),以解除抵押.此外,還需留有部分尾款在收房時支付,這是因?yàn)榭紤]到水電煤,物業(yè)管理費(fèi)等稅費(fèi)的支付,以及保證裝修部分完好而 特意保留的.尾款金額一般在 1～5 萬元之間,視具體情況而定.第四關(guān):申請貸款找擔(dān)保機(jī)構(gòu) 孟偉在申請按揭貸款時費(fèi)了很大的力氣,他咨詢了多家商業(yè)銀行,但對方一聽說是個人申請,便沒了下文.最后他在一 家銀行業(yè)務(wù)員的建議下,通過一家貸款擔(dān)保公司來辦理,才順利辦妥.特別提示:上海德佑地產(chǎn)有關(guān)人士表示,出于多方面原因考慮,商業(yè)銀行一般不大愿意接受個人貸款申請,”這就相當(dāng) 于批發(fā)跟零售的關(guān)系,個人申請貸款好比是零售, 而銀行喜歡跟機(jī)構(gòu)合作,希望走批發(fā)的路子."這位人士如此表示.鑒 于此,這位人士建議購房者跟貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)合作,以便能夠順利辦出貸款.辦理貸款需要提供的證件主要有身份證, 結(jié)婚證以及戶口本, 需要準(zhǔn)備的材料有單位開具的收入證明以及其他資產(chǎn)證明(近三個月的工資賬單,部分銀行需要),以及銀行存折和硬卡.如果還要辦理公積金貸款,還需要提供公積金賬戶.第五關(guān):辦理過戶手續(xù)要及時 只有辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)之后,買家才能真正放下心來,因此當(dāng)賣家還清按揭貸款余款之后,孟偉馬上前往交易中 心辦理過戶手續(xù).相對來說,過戶手續(xù)辦理過程并不復(fù)雜,只要各項(xiàng)證件,材料齊全,在兩個小時之內(nèi)能全部辦理妥當(dāng).

特別提醒:辦理過戶手續(xù)時,買賣雙方需要提供的資料包括身份證,產(chǎn)權(quán)共有人證明(如為共同財(cái)產(chǎn)),買賣合同, 身份證,產(chǎn)權(quán)共有人證明(如為共同財(cái)產(chǎn))買賣合同, 身份證 首付款收據(jù),結(jié)婚證等 首付款收據(jù),結(jié)婚證等.先領(lǐng)取并

第二篇：2017年二手房交易詳細(xì)流程

2017年二手房交易詳細(xì)流程（附時間）

一、看房：

1.房屋：

(1)看綠化

(2)看結(jié)構(gòu)及布局

(3)看價格

(4)看日照

(5)看通風(fēng)

(6)看隔音

(7)看私密性

(8)看面積

2.小區(qū)：

(1)物業(yè)管理

(2)環(huán)境

(3)配套

(4)地理位置

(5)升值空間

3.歷史：

1.業(yè)主出售原因

2.房屋以往經(jīng)歷

二、查冊(1工作日)

查冊就是以房地產(chǎn)的地址、地號、房地產(chǎn)證登記案號、房地產(chǎn)證號之中的任一條件為索引，來查證房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況。通過查冊，你可以獲取房地產(chǎn)的權(quán)屬人、面積、結(jié)構(gòu)、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。目前各房管局公開房屋信息給市民查詢二手樓房產(chǎn)情況，可以持身份證到房地產(chǎn)檔案館查閱。

查冊資料：

(1)身份證

(2)地產(chǎn)的地址、地號、房地產(chǎn)證登記案號、房地產(chǎn)證號

查冊費(fèi)用：

(1)產(chǎn)權(quán)基本情況 30元

(2)抵押登記情況 40元

(3)查封情況 30元

注意事項(xiàng)：有抵押需要贖契或轉(zhuǎn)按揭才能過戶，有查封必需解封過能過戶。

三、簽三方合同和網(wǎng)簽合同(1工作日)：

依據(jù)相關(guān)規(guī)定以及業(yè)務(wù)實(shí)踐，二手房買賣合同中必須具備以下內(nèi)容：

1.當(dāng)事人：產(chǎn)權(quán)人、名稱、姓名、聯(lián)系地址、具體情況應(yīng)確保真實(shí)準(zhǔn)確。

2.標(biāo)的：在房屋買賣合同中標(biāo)的就是房屋。房屋的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等;房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和房屋相關(guān)文書資料的移交。

3.價款：是合同中最重要的條款。在合同中主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi);如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。

4.履行期限、地點(diǎn)、方式：合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付房屋的期限等。交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程亦應(yīng)在合同中明確寫明。支付樓款的方式，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間和數(shù)額等。

5.違約責(zé)任和解決爭議的方式：明確雙方當(dāng)事人不履行自己在合同中約定的義務(wù)時，所需承擔(dān)的責(zé)任。明確約定解決爭議的方式是采用仲裁還是訴訟。

6.合同生效、中止、終止或解除條款：雙方在此約定合同生效或失效時間;生效或失效條件;合同中止、終止或解除條款。

7.合同的變更與轉(zhuǎn)讓。

8.附件：說明本合同有哪些附件、附件的效力等;以及還需簽訂有關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議的約定。

注意事項(xiàng)：合同約定主要 產(chǎn)權(quán);樓價;定金;付款方式;付款條件;履行期限;交樓時間;辦理相關(guān)手續(xù)時間;違約方式;違約責(zé)任等;

四、評估(1工作日)：

房屋交易除要交買賣合同之外，銀行指定評估公司對房地產(chǎn)的估價，進(jìn)行銀行貸款權(quán)利價值評估審批;銀行評估目前情況基本與市場交易價持平，部分地方高于市場交易價。

注意事項(xiàng)：評估價影響銀行貸款金額，如評估價低于成交價，貸款以評估價來計(jì)算貸款金額。

五、簽房屋申請貸款合同(1工作日)：

貸款是指:貸款人向借款人發(fā)放相當(dāng)于房屋轉(zhuǎn)讓總價一定比率的款項(xiàng)用于購買房地產(chǎn)。

房屋貸款又稱房地產(chǎn)抵押貸款。一般是指購房人在與賣方簽訂房地產(chǎn)買賣合同，并支付首期購房款后，再將所購房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益抵押給銀行，由銀行向購房人提供貸款，作為購房人除首期款以外的購房款。如購房人不能按約定償還貸款，銀行有權(quán)就抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償。購房人與銀行就房地產(chǎn)按揭所簽訂的合同稱為《房地產(chǎn)按揭合同》。

銀行一般不對個人辦理貸款，需要通過專業(yè)的房地產(chǎn)擔(dān)保公司來辦理向貸款銀行填報(bào)房屋抵押貸款的申請表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔(dān)保書等所規(guī)定必須提交的證明文件，貸款銀行經(jīng)過審查合格，向購房者承諾貸款，并根據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房者在該行的帳戶上。

注意事項(xiàng)：利率、浮動、還款期、還款方式、還款月供額等;雙方備齊資料才能遞交銀行申請貸款。

房屋按揭貸款分類：

1.商業(yè)貸款(7~10工作日審批)：

個人商業(yè)用房貸款是指貸款商業(yè)銀行或住房儲蓄銀行向購買自營性商業(yè)用房或自用普通居住用房的個人發(fā)放的貸款;借款人將所購房產(chǎn)抵押給銀行作為按期償還貸款的擔(dān)保。

商業(yè)貸款資料：

賣方：

(1)身份證(夫妻雙方)

(2)房產(chǎn)證

(3)戶口本(夫妻雙方)

(4)婚姻證明

(5)銀行收款賬號

買方：

(1)身份證(夫妻雙方)

(2)戶口本(夫妻雙方)

(3)婚姻證明

(4)收入證明(一般大于供樓額2倍以上)

(5)銀行流水(至少近半年的存折進(jìn)出狀況;每月進(jìn)出大于供樓額2倍以上)

(6)供樓存折或卡

(7)非XX市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明

(8)XX市房屋套數(shù)查冊證明

商業(yè)貸款費(fèi)用：

按揭手續(xù)費(fèi)：貸款額x1%(具體按各按揭公司收費(fèi))

轉(zhuǎn)按揭手續(xù)費(fèi)：1200元/單(辦理轉(zhuǎn)按揭才收取,具體按各按揭公司收費(fèi))

注意事項(xiàng)：樓齡加借款期限不能超過30年;貸款成數(shù)不得超過房價七成;利息較高;選擇性大;流程快。

2.公積金貸款(10~15工作日審批)

個人公積金貸款是指以住房公積金為來源，公積金管理中心為本市住房公積金個人購房提供貸款，公積金貸款業(yè)務(wù)由市公積金中心委托本市商業(yè)銀行承辦，向參加住房公積金制度的職工發(fā)放的用于購買住房的購房按揭貸款且借款人購買的房屋僅限于本市國有土地上具有所有權(quán)的居住住房;但公積金貸款的借款人必須提供貸款人認(rèn)可的擔(dān)保。

公積金貸款資料：

賣方：

(1)身份證(夫妻雙方)

(2)房產(chǎn)證

(3)戶口本(夫妻雙方)

(4)婚姻證明

(5)銀行收款賬號

買方：

(1)身份證(夫妻雙方)

(2)戶口本(夫妻雙方)

(3)收入證明(一般大于供樓額2倍以上)

(4)婚姻證明

(5)銀行流水(至少近半年的存折進(jìn)出狀況;每月進(jìn)出大于供樓額2倍以上)

(6)供樓存折或卡

(7)非XX市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明

(8)XX市房屋套數(shù)查冊證明

(9)公積卡或存折

(10)公積金繳存明細(xì)表

公積金貸款費(fèi)用：

按揭手續(xù)費(fèi)：貸款額x1.0%(具體按各按揭公司收費(fèi))

保險費(fèi)：貸款額×0.1%×按揭年限×折扣

注意事項(xiàng)：借款期限不能超過20年;貸款成數(shù)不得超過房價七成(首次購買房產(chǎn)小于90平方純公積金貸款優(yōu)質(zhì)客戶可以申請8成)公積金個人最高貸款額度為50萬元，兩個人以上共同購買空賣空同一住房最高貸款額度不得超過80萬元;公積金貸款流程慢，利息低。

3.組合式貸款(商業(yè)+公積金貸款)(10~15工作日審批)

指借款人在購房時同時申請了商業(yè)貸款和公積金貸款;在借款人在購房時申請公積金貸款的額度滿足不了借款人應(yīng)該向銀行的借款額度時，其差額部分貸款選用商業(yè)貸款的方式。

組合式貸款資料：

賣方：

(1)身份證(夫妻雙方)

(2)房產(chǎn)證

(3)戶口本(夫妻雙方)

(4)婚姻證明

(5)銀行收款賬號

買方：

(1)身份證(夫妻雙方)

(2)戶口本(夫妻雙方)

(3)收入證明(一般大于供樓額2倍以上)

(4)婚姻證明

(5)銀行流水(至少近半年的存折進(jìn)出狀況;每月進(jìn)出大于供樓額2倍以上)

(6)供樓存折或卡

(7)非XX市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明

(8)XX市房屋套數(shù)查冊證明

(9)公積卡或存折

(10)公積金繳存明細(xì)表

組合貸款貸款費(fèi)用：

按揭手續(xù)費(fèi)：貸款額x1%(具體按各按揭公司收費(fèi))

保險費(fèi)：個人公積金貸款的保險計(jì)算公式=貸款額×0.2‰×年限 貸款50萬保險費(fèi)2000;提前還款可以申請退部分。

注意事項(xiàng)：借款期限不能超過20年;貸款成數(shù)不得超過房價七成;公積金貸款流程慢，利息低。

六、銀行同意貸款通知書(按第五條貸種類審批通過1工作日出同貸書)

銀行內(nèi)部各級對申貸人審核后會二手房按揭貸款審批書，寫明同意貸款的金額、期限、利率。

注意事項(xiàng)：部分銀行同貸書上不寫貸款利率，以放款時利率執(zhí)行;除同貸書同意貸款金額剩余是首期款。

七、遞件(1工作日)

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請，是指買賣雙方提供資料遞交房地產(chǎn)交易所審核，審核成功領(lǐng)取回執(zhí)。

遞件需要準(zhǔn)備的材料：

三方遞件前打印網(wǎng)簽合同;

賣方：

1、身份證(夫妻雙方);

2、房產(chǎn)證;

3、戶口本;

4、婚姻證明;

買方：

1、身份證(夫妻雙方);

2、戶口本(夫妻雙方)

3、婚姻證明;

4、未成年小孩的出生證明;

5、非XX市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明

注意事項(xiàng)：一般情況下產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請審核成功領(lǐng)取回執(zhí)。雙方到各稅窗問稅后，業(yè)主房產(chǎn)證原件和資料遞件時都收了，按合同約定遞件成功時交首期樓款，業(yè)主要求就要交首期款了;目前房管局要求最好使用銀行資金托管。

八、繳稅過戶(1工作日)：

遞件申請審核成功領(lǐng)取回執(zhí)，國家需要繳稅費(fèi)房屋才能過戶。

房管局繳交稅種如下：

1.契稅：

a)管局報(bào)批價x1% 首次購房面積90平方以下(需提供戶口所在房屋套數(shù)查冊證明);

b)管局報(bào)批價x1.5% 首次購房面積90平方以上144平方以下(需提供戶口所在房屋套數(shù)查冊證明);

c)管局報(bào)批價x3% 二次以上購房或購房面積144平方以上;

2.個人所得稅：管局報(bào)批價x1% 房產(chǎn)證業(yè)主滿5年且業(yè)主唯一一套物業(yè)免征;

3.營業(yè)稅：管局報(bào)批價x5.6% 房產(chǎn)證滿5年免征;

4.土地交易服務(wù)費(fèi)：房產(chǎn)證建筑面積x6元/㎡;

5.產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：個人產(chǎn)權(quán)50元二個人產(chǎn)權(quán)80元;

注意事項(xiàng)：繳完全部稅費(fèi)后換取契稅完稅證及購房票票后過戶;換取出新證回執(zhí)。

九、出新證(7工作日)：

經(jīng)過網(wǎng)簽、交易遞件、完稅過戶、辦理二手房轉(zhuǎn)移登記后房產(chǎn)交易登記中心出新房產(chǎn)證.十、歸檔(5工作日)：

交易登記部門把檔案送達(dá)市房地產(chǎn)檔案館歸檔，歸檔完畢并提供檔案利用。

十一、入押(1工作日):

房地產(chǎn)抵押登記指房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益以一定權(quán)利價值抵押給銀行，銀行及借款人關(guān)系設(shè)立后提供相關(guān)資料向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。

抵押登記費(fèi)用：抵押登記費(fèi)80元/套。

十二、出押(7工作日):

出押指房地產(chǎn)抵押登記后出房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證。

l他項(xiàng)權(quán)利術(shù)語解釋：房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)是指除產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人以外的其他團(tuán)體對該房產(chǎn)涉及的權(quán)利，通常是指抵押權(quán)利，他項(xiàng)權(quán)證由他項(xiàng)權(quán)人持有。一般房產(chǎn)購買時，選擇按揭貸款時，在房屋所有權(quán)證書中，會有他項(xiàng)權(quán)利內(nèi)容記載，載明他項(xiàng)權(quán)利人、權(quán)利種類(抵押權(quán))、權(quán)利范圍(他項(xiàng)權(quán)利的房屋范圍)、權(quán)利價值(他項(xiàng)權(quán)利的契載價格)、權(quán)利存續(xù)期間(契載期限)、注銷日期(他項(xiàng)權(quán)利消失的日期)，并且在他項(xiàng)權(quán)證書也注明這些內(nèi)容。根據(jù)擔(dān)保法，房產(chǎn)設(shè)有抵押，即他項(xiàng)權(quán)證未注銷，該房產(chǎn)處置權(quán)受到限制，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得進(jìn)行合法交易，不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)手續(xù)。

十三、公積金放款審批(10~15工作日)

公積金管理中心根據(jù)購房者提供的銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同進(jìn)行審批放款(商業(yè)貸款不需要公積金放款審批)。

十四、放款(1~3工作日)：

據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記出房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證，把所貸出的資金直接劃入售房者在指定該行的帳戶上。

注意事項(xiàng)：目前銀行額度不足會適當(dāng)推遲放款，推遲時間具體看各銀行額度情況;公積金不受銀行額度影響。

十五、收樓(1工作日)：

賣買雙方交接房屋;包括合約附帶家私家電維修基金等;辦理附屬房屋包括有水費(fèi)，電費(fèi)，煤氣有線電視，管理費(fèi)過戶及銀行劃扣帳號變更及費(fèi)用結(jié)算。

注意事項(xiàng)：水費(fèi)，電費(fèi)，煤氣有線電視，管理費(fèi)等費(fèi)用核實(shí)繳清。

第三篇：二手房交易的詳細(xì)流程及費(fèi)用明細(xì)

二手房交易的詳細(xì)流程及費(fèi)用明細(xì)

一、找房

購房者通過網(wǎng)絡(luò)、中介公司等途徑查找房源。

二、看房

1.房屋：(1)看綠化(2)看結(jié)構(gòu)及布局(3)看價格(4)看日照(5)看通風(fēng)(6)看隔音(7)看私密性(8)看面積

2．小區(qū)：

(1)物業(yè)管理(2)環(huán)境(3)學(xué)位、商業(yè)、醫(yī)療、交通配套(4)地理位置(5)升值空間 3.歷史：

1.業(yè)主出售原因；2.房屋以往經(jīng)歷

三、查冊（1工作日）

查冊就是以房地產(chǎn)的地址、地號、房地產(chǎn)證登記案號、房地產(chǎn)證號之中的任一條件為索引，來查證房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況。通過查冊，你可以獲取房地產(chǎn)的權(quán)屬人、面積、結(jié)構(gòu)、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書面證明材料。目前各房管局公開房屋信息給市民查詢二手樓房產(chǎn)情況，可以持身份證到房地產(chǎn)交易中心和房地產(chǎn)檔案館查閱。

查冊所需資料：(1)身份證

(2)地產(chǎn)的地址、地號、房地產(chǎn)證登記案號、房地產(chǎn)證號 查冊費(fèi)用：

(1)產(chǎn)權(quán)基本情況 30元(2)抵押登記情況 40元(3)查封情況 30元

注意事項(xiàng)：有抵押需要贖契或轉(zhuǎn)按揭才能過戶，有查封必需解封過能過戶。

四、簽三方合同和網(wǎng)簽合同（1工作日）

依據(jù)相關(guān)規(guī)定以及業(yè)務(wù)實(shí)踐，二手房買賣合同中必須具備以下內(nèi)容： 1.當(dāng)事人：產(chǎn)權(quán)人、名稱、姓名、聯(lián)系地址、具體情況應(yīng)確保真實(shí)準(zhǔn)確。

2.標(biāo)的：在房屋買賣合同中標(biāo)的就是房屋。房屋的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和房屋相關(guān)文書資料的移交。3.價款：是合同中最重要的條款。在合同中主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。雙方還要明確按國家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi)；如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。

4.履行期限、地點(diǎn)、方式：合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價款的期限、交付房屋的期限等。交房時間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程亦應(yīng)在合同中明確寫明。支付樓款的方式，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間和數(shù)額等。

5.違約責(zé)任和解決爭議的方式：明確雙方當(dāng)事人不履行自己在合同中約定的義務(wù)時，所需承擔(dān)的責(zé)任。明確約定解決爭議的方式是采用仲裁還是訴訟。

6.合同生效、中止、終止或解除條款：雙方在此約定合同生效或失效時間；生效或失效條件；合同中止、終止或解除條款。

7.合同的變更與轉(zhuǎn)讓。

8.附件：說明本合同有哪些附件、附件的效力等；以及還需簽訂有關(guān)的補(bǔ)充協(xié)議的約定。注意事項(xiàng)：合同約定主要 產(chǎn)權(quán)；樓價；定金；付款方式；付款條件；履行期限；交樓時間；辦理相關(guān)手續(xù)時間；違約方式；違約責(zé)任等。

五、公證

六、贖契

七、評估（1個工作日）

房屋交易除要交買賣合同之外，銀行指定評估公司對房地產(chǎn)的估價，進(jìn)行銀行貸款權(quán)利價值評估審批；銀行評估目前情況基本與市場交易價持平，部分地方高于市場交易價。

注意事項(xiàng)：評估價影響銀行貸款金額，如評估價低于成交價，貸款以評估價來計(jì)算貸款金額。

八、簽房屋申請貸款合同（1工作日）：

購房者和業(yè)主去銀行簽存量房買賣合同，購房者打款（業(yè)主欠銀行的抵押款）給業(yè)主賬戶。

貸款是指：貸款人向借款人發(fā)放相當(dāng)于房屋轉(zhuǎn)讓總價一定比率的款項(xiàng)用于購買房地產(chǎn)。房屋貸款又稱房地產(chǎn)抵押貸款。一般是指購房人在與賣方簽訂房地產(chǎn)買賣合同，并支付首期購房款后，再將所購房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益抵押給銀行，由銀行向購房人提供貸款，作為購房人除首期款以外的購房款。如購房人不能按約定償還貸款，銀行有權(quán)就抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償。購房人與銀行就房地產(chǎn)按揭所簽訂的合同稱為《房地產(chǎn)按揭合同》。

銀行一般不對個人辦理貸款，需要通過專業(yè)的房地產(chǎn)擔(dān)保公司來辦理向貸款銀行填報(bào)房屋抵押貸款的申請表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔(dān)保書等所規(guī)定必須提交的證明文件，貸款銀行經(jīng)過審查合格，向購房者承諾貸款，并根據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房者在該行的帳戶上。

注意事項(xiàng)：利率、浮動、還款期、還款方式、還款月供額等；雙方備齊資料才能遞交銀行申請貸款。

房屋按揭貸款分類：

1.商業(yè)貸款（7-10個工作日審批）

個人商業(yè)用房貸款是指貸款商業(yè)銀行或住房儲蓄銀行向購買自營性商業(yè)用房或自用普通居住用房的個人發(fā)放的貸款；借款人將所購房產(chǎn)抵押給銀行作為按期償還貸款的擔(dān)保。

商業(yè)貸款資料： 賣方：

(1)身份證（夫妻雙方）(2)房產(chǎn)證

(3)戶口本（夫妻雙方）(4)婚姻證明(5)銀行收款賬號 買方：

(1)身份證（夫妻雙方）(2)戶口本（夫妻雙方）(3)婚姻證明

(4)收入證明（一般大于供樓額2倍以上）

(5)銀行流水（至少近半年的存折進(jìn)出狀況；每月進(jìn)出大于供樓額2倍以上）(6)供樓存折或卡

(7)非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明(8)廣州市房屋套數(shù)查冊證明 商業(yè)貸款費(fèi)用：

按揭手續(xù)費(fèi)：貸款額x1%(具體按各按揭公司收費(fèi))

轉(zhuǎn)按揭手續(xù)費(fèi)：1200元/單（辦理轉(zhuǎn)按揭才收取,具體按各按揭公司收費(fèi)）注意事項(xiàng)：樓齡加借款期限不能超過30年；貸款成數(shù)不得超過房價七成；利息較高；選擇性大；流程快。

2.公積金貸款（10~15工作日審批）

個人公積金貸款是指以住房公積金為來源，公積金管理中心為本市住房公積金個人購房提供貸款，公積金貸款業(yè)務(wù)由市公積金中心委托本市商業(yè)銀行承辦，向參加住房公積金制度的職工發(fā)放的用于購買住房的購房按揭貸款且借款人購買的房屋僅限于本市國有土地上具有所有權(quán)的居住住房；但公積金貸款的借款人必須提供貸款人認(rèn)可的擔(dān)保。

購房者和業(yè)主到銀行分別開戶，業(yè)主的用于收款，購房者的用于還貸，然后找貸款按揭人辦手續(xù)。上門評估，15天內(nèi)出同貸書。

公積金貸款資料： 賣方：

(1)身份證（夫妻雙方）(2)房產(chǎn)證(3)戶口本（夫妻雙方）(4)婚姻證明(5)銀行收款賬號 買方：

(1)身份證（夫妻雙方）(2)戶口本（夫妻雙方）(3)收入證明（一般大于供樓額2倍以上）(4)婚姻證明(5)銀行流水（至少近半年的存折進(jìn)出狀況；每月進(jìn)出大于供樓額2倍以上）(6)供樓存折或卡(7)非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明(8)廣州市房屋套數(shù)查冊證明(9)公積卡或存折(10)公積金繳存明細(xì)表。

公積金貸款費(fèi)用：

按揭手續(xù)費(fèi)：貸款額x1.0%(具體按各按揭公司收費(fèi))保險費(fèi)：貸款額×0.1%×按揭年限×折扣

注意事項(xiàng)：借款期限不能超過20年；貸款成數(shù)不得超過房價七成(首次購買房產(chǎn)小于90平方純公積金貸款優(yōu)質(zhì)客戶可以申請8成)公積金個人最高貸款額度為50萬元，兩個人以上共同購買空賣空同一住房最高貸款額度不得超過80萬元；公積金貸款流程慢，利息低。

3.組合式貸款（商業(yè)+公積金貸款）（10-15個工作日審批）

指借款人在購房時同時申請了商業(yè)貸款和公積金貸款；在借款人在購房時申請公積金貸款的額度滿足不了借款人應(yīng)該向銀行的借款額度時，其差額部分貸款選用商業(yè)貸款的方式。

組合式貸款資料： 賣方：

(1)身份證（夫妻雙方）(2)房產(chǎn)證(3)戶口本（夫妻雙方）(4)婚姻證明(5)銀行收款賬號 買方：(1)身份證（夫妻雙方）(2)戶口本（夫妻雙方）(3)收入證明（一般大于供樓額2倍以上）(4)婚姻證明(5)銀行流水（至少近半年的存折進(jìn)出狀況；每月進(jìn)出大于供樓額2倍以上）(6)供樓存折或卡(7)非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明(8)廣州市房屋套數(shù)查冊證明(9)公積卡或存折(10)公積金繳存明細(xì)表

組合貸款貸款費(fèi)用：

按揭手續(xù)費(fèi)：貸款額x1%(具體按各按揭公司收費(fèi))

保險費(fèi)：個人公積金貸款的保險計(jì)算公式=貸款額×0．2‰×年限 貸款50萬保險費(fèi)2000；提前還款可以申請退部分。

注意事項(xiàng)：借款期限不能超過20年；貸款成數(shù)不得超過房價七成；公積金貸款流程慢，利息低。

九、銀行同意貸款通知書（按貸種類審批通過1工作日出同貸書）

銀行內(nèi)部各級對申貸人審核后會二手房按揭貸款審批書，寫明同意貸款的金額、期限、利率。

注意事項(xiàng)：部分銀行同貸書上不寫貸款利率，以放款時利率執(zhí)行；除同貸書同意貸款金額剩余是首期款。

十、涂銷和遞件（1工作日）

涂銷和遞件最好同時申請，可節(jié)約時間。涂銷抵押就是償還銀行貸款，然后取消房產(chǎn)抵押登記。

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請，是指買賣雙方提供資料遞交房地產(chǎn)交易所審核，審核成功領(lǐng)取回執(zhí)。銀行通知業(yè)主拿房產(chǎn)證，打印網(wǎng)簽合同（需提前網(wǎng)上預(yù)簽約）后當(dāng)天涂銷和遞件，出稅單。

遞件需要準(zhǔn)備的材料： 賣方：

1、身份證（夫妻雙方）；

2、房產(chǎn)證；

3、戶口本；

4、婚姻證明；

5、有關(guān)房子的其他資料（原發(fā)票等）

買方：

1、身份證（夫妻雙方）；

2、戶口本（夫妻雙方）

3、婚姻證明；

4、小孩的戶口簿；

5、未成年小孩的出生證明；

6、非廣州市戶口提供一年以上社保證明或納稅證明

7、網(wǎng)簽合同（當(dāng)場打?。?/p>

注意事項(xiàng)：一般情況下產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請審核成功領(lǐng)取回執(zhí)。雙方到各稅窗問稅后，業(yè)主房產(chǎn)證原件和資料遞件時都收了，按合同約定遞件成功時交首期樓款，業(yè)主要求就要交首期款了;目前房管局要求最好使用銀行資金托管。

十一、完稅過戶（1工作日）

遞件申請審核成功領(lǐng)取回執(zhí)，國家規(guī)定要繳稅費(fèi)房屋才能過戶。購房者和按揭中介在交易中心，查了套數(shù)證明，交契稅，個人所得稅、營業(yè)稅、土地交易服務(wù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)，出購房發(fā)票，出回執(zhí)（上面會寫明出新證日期）

房管局繳交稅種及費(fèi)用： 1.契稅：

a)管局報(bào)批價x1% 首次購房面積90平方以下（需提供戶口所在房屋套數(shù)查冊證明）； b)管局報(bào)批價x1.5% 首次購房面積90平方以上144平方以下（需提供戶口所在房屋套數(shù)查冊證明）；

c)管局報(bào)批價x3% 二次以上購房或購房面積144平方以上； 2.個人所得稅：

管局報(bào)批價x1% 房產(chǎn)證業(yè)主滿5年且業(yè)主唯一一套物業(yè)免征； 3.營業(yè)稅：

管局報(bào)批價x5.6% 房產(chǎn)證滿5年免征； 4.土地交易服務(wù)費(fèi)： 房產(chǎn)證建筑面積x6元/㎡； 5.產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：

個人產(chǎn)權(quán)50元二個人產(chǎn)權(quán)80元；

注意事項(xiàng)：繳完全部稅費(fèi)后換取契稅完稅證及購房票票后過戶；換取出新證回執(zhí)。

十二、出新證（7個工作日）

經(jīng)過網(wǎng)簽、交易遞件、完稅過戶、辦理二手房轉(zhuǎn)移登記后房產(chǎn)交易登記中心出新房產(chǎn)證。購房者帶上身份證和按揭中介在交易中心，交5元印花稅，蓋了個印花稅的章、核對身份證信息后，就把新房產(chǎn)證拿到手了。

出新政費(fèi)用：5元印花稅

十三、歸檔（5個工作日）

交易登記部門把檔案送達(dá)市房地產(chǎn)檔案館歸檔，歸檔完畢并提供檔案利用。購房者可用新房產(chǎn)證的登記號在房管局的網(wǎng)站查歸檔進(jìn)度，查到了“檔案處理完畢，可供利用”，說明已歸檔。

十四、入押（1個工作日）

房地產(chǎn)抵押登記指房地產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益以一定權(quán)利價值抵押給銀行，銀行及借款人關(guān)系設(shè)立后提供相關(guān)資料向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。購房者和按揭中介在交易中心，帶上夫妻雙方身份證及復(fù)印件、房產(chǎn)證、交80元的入押登記費(fèi)，按手印，還有攝像留影，交易中心收下了入押的資料，出回執(zhí)（上面會寫明出押日期）。

抵押登記費(fèi)用：抵押登記費(fèi)80元/套。

十五、出押（7個工作日）

出押是指房地產(chǎn)抵押登記后出房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證。出押其實(shí)就是出房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證，是銀行留存的，上面寫著在哪家銀行貸了多少款。購房者和貸款銀行的人到交易中心，交5元房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證的印花稅，房產(chǎn)證和他項(xiàng)證都讓銀行的人拿走了。放款后房產(chǎn)證還給購房者。

他項(xiàng)權(quán)利術(shù)語解釋：房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)是指除產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人以外的其他團(tuán)體對該房產(chǎn)涉及的權(quán)利，通常是指抵押權(quán)利，他項(xiàng)權(quán)證由他項(xiàng)權(quán)人持有。一般房產(chǎn)購買時，選擇按揭貸款時，在房屋所有權(quán)證書中，會有他項(xiàng)權(quán)利內(nèi)容記載，載明他項(xiàng)權(quán)利人、權(quán)利種類(抵押權(quán))、權(quán)利范圍(他項(xiàng)權(quán)利的房屋范圍)、權(quán)利價值(他項(xiàng)權(quán)利的契載價格)、權(quán)利存續(xù)期間(契載期限)、注銷日期(他項(xiàng)權(quán)利消失的日期)，并且在他項(xiàng)權(quán)證書也注明這些內(nèi)容。根據(jù)擔(dān)保法，房產(chǎn)設(shè)有抵押，即他項(xiàng)權(quán)證未注銷，該房產(chǎn)處置權(quán)受到限制，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得進(jìn)行合法交易，不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)手續(xù)。

出押費(fèi)用：房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證的印花稅5元。

十六、公積金放款審批（10-15個工作日）

公積金管理中心根據(jù)購房者提供的銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同進(jìn)行審批放款（商業(yè)貸款不需要公積金放款審批）。

十七、放款（1-3個工作日）

據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記出房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證，把所貸出的資金直接劃入原業(yè)主在指定該行的帳戶上。

購房者先咨詢按揭中介是否放款，通知原業(yè)主已放款，公積金中心已經(jīng)放款給銀行，銀行再放款給原業(yè)主賬戶中間有一個工作時間，但一般不超過3天。

注意事項(xiàng)：目前銀行額度不足會適當(dāng)推遲放款，推遲時間具體看各銀行額度情況；公積金不受銀行額度影響。

十八、收房（1個工作日）

賣買雙方交接房屋，鑰匙，門禁卡；包括合約附帶家私家電，維修基金等；辦理附屬房屋包括有水費(fèi)，電費(fèi)，煤氣，有線電視，管理費(fèi)過戶及銀行劃扣帳號變更及費(fèi)用結(jié)算。去物管辦理了水、物業(yè)過戶需要提前抄好水電表讀數(shù)；有線電視過戶需要去省有線電視；電費(fèi)過戶需要到電力公司辦理了下個月的電扣款的賬號變更。

注意事項(xiàng)：水費(fèi)，電費(fèi)，煤氣有線電視，管理費(fèi)等費(fèi)用要核實(shí)繳清。

第四篇：上海二手房交易詳細(xì)流程：簽訂合同篇

上海二手房交易詳細(xì)流程：簽訂合同篇

簽訂二手房買賣合同七個必須

1．必須確認(rèn)房主真實(shí)身份買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項(xiàng)問題更需引起客戶的注意。2．必須明確雙方違約責(zé)任 因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對等。目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項(xiàng)，這會導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起（賣方在實(shí)際交房之日起）規(guī)定期限內(nèi)向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。3．必須標(biāo)明付款過戶時間 在實(shí)際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時間。如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執(zhí)行第2款項(xiàng)中的違約責(zé)任。4．必須注明費(fèi)用交接時間 這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。因?yàn)榻唤訒r間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的交納時間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。

5．必須有代理費(fèi)明細(xì)單 隨著中介市場的不斷完善，消費(fèi)者逐漸認(rèn)識到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實(shí)保障買賣雙方的權(quán)利。通過經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數(shù)量翻了一倍還多。因此，經(jīng)紀(jì)公司的代理費(fèi)越來越受消費(fèi)者的關(guān)注。但是，目前市場上存在經(jīng)紀(jì)公司代理費(fèi)收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細(xì)單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費(fèi)者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費(fèi)的用途。

6．買方必須見房主 現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀(jì)公司在收暌桓隹突Ф?金后，還會帶其他客戶看房，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀(jì)公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了訂金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。為此提醒消費(fèi)者，如果此時您能夠行使自身權(quán)利，要求約見房主當(dāng)面核實(shí)，就會揭穿其不軌行為?? 7．必須學(xué)會使用補(bǔ)充協(xié)議 買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。如何簽訂二手房買賣合同

在二手房交易中，許多購房者往往只考慮房產(chǎn)價值的高低，而忽略了交易中可能出現(xiàn)的問題，對于如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同所知更少。事實(shí)上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。簽訂前

購房者一定要對售房者有較為全面的了解。

1、查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。

2、房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？

出售房產(chǎn)時，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。

對即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。

1、售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)？

2、房產(chǎn)面積多大？

3、該房產(chǎn)用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？

4、該房產(chǎn)有沒有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利？

5、該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押？根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時，并未通知第三方或未告知購房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。

6、該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃？如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。同時購房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定：轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。這個規(guī)定的意思是售房者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，因該房產(chǎn)而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購房者繼續(xù)履行。也就是說：如果購房者購買該房產(chǎn)是為了投資，這種帶租約的房產(chǎn)是比較適合的；如果購房者購買該房產(chǎn)是為了自己居住，這種帶有已經(jīng)登記備案的租賃合同的房產(chǎn)會對購房者造成較大影響的。簽訂時

需要準(zhǔn)備的證明材料。

購置房地產(chǎn)，購房者可能是一人，也可能是數(shù)人。無論哪種情況，都需要購房者準(zhǔn)備好如下材料：

1、身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件；

2、未成年人的戶口簿或出生證明；

3、有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效：

1）香港地區(qū)：經(jīng)國家司法部授權(quán)的香港律師公證；2）澳門地區(qū)：中國法律服務(wù)（澳門）公司；3）臺灣地區(qū)：經(jīng)臺灣地方法院公證后由?；鶗⒏北炯乃蜕虾Ｊ泄C員協(xié)會，當(dāng)事人憑正本前往上海市公證員協(xié)會核對蓋章；4）外國：經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)公證并經(jīng)中國駐外使領(lǐng)館認(rèn)證?？辞宄贤械募s定內(nèi)容。

盡管二手房交易當(dāng)中使用的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，是由上海市房屋土地資源管理局與上海市工商行政管理局聯(lián)合制定的規(guī)范文書，但其中也有很多地方需要填寫，所以要仔細(xì)些，尤其注意以下幾點(diǎn)的填寫（如果正文寫得不夠全面，可在補(bǔ)充條款中加以說明）：

1、房款的金額是否寫清楚？

2、付款方式該如何？是一次性付款還是分幾次？每次付款是什么時間？這與購房者自己的資金流轉(zhuǎn)是否有沖突？避免向售房者承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。

3、購房者如需按揭貸款，在合同中是否已經(jīng)注明？（這里需要提醒購房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規(guī)定，一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規(guī)定額度，造成貸款審核不能通過，目前上海大多數(shù)銀行可以貸款七成）；

4、何時交房？交房時還有哪些物品（家具、電器等設(shè)備隨房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)交購房者，也需要在合同的附件中列出明細(xì)清單）；

5、交房前與交房后的物業(yè)管理費(fèi)、水電、燃?xì)狻⑼ㄐ诺荣M(fèi)用由誰來承擔(dān)？一般是交房前由售房者承擔(dān)，交房后由購房者承擔(dān)；

6、房地產(chǎn)的風(fēng)險責(zé)任何時轉(zhuǎn)移給購房者？

《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定是：房地產(chǎn)的風(fēng)險責(zé)任，自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人（即購房者）；但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日（交房之日）起轉(zhuǎn)移風(fēng)險責(zé)任的，從其約定。大多數(shù)的購房者會選擇使用在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險責(zé)任；

7、違約責(zé)任是否約定？違約金的數(shù)額是否約定清楚？

8、房地產(chǎn)買賣合同何時生效？（這對購房者是否能夠很好地履行合同是至關(guān)重要的）

1）如果交易雙方?jīng)]有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。

2）交易雙方對合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時生效。

3）交易雙方對合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時生效。

4）雙方當(dāng)事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產(chǎn)買賣合同時應(yīng)經(jīng)過公證，此時合同方才生效。