第一篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)考試題目答案

一、名詞解釋：

1、房地產(chǎn)：土地及地上定著物和同地上利用相聯(lián)系的地下改良物；還包括以上組成部分所衍生的各種權(quán)利。

2、不動(dòng)產(chǎn)：不動(dòng)產(chǎn)是指土地和與土地不能分離或者不可移動(dòng)或者移動(dòng)后不能保持財(cái)產(chǎn)原有形態(tài)性能的財(cái)產(chǎn)，可以說(shuō)是廣義的房地產(chǎn)，它比房地產(chǎn)范圍廣。包括各種建筑物、道路、農(nóng)用地及生長(zhǎng)在土地上的各類植物等。

3、住房要求彈性：

1.MA住房需求收入彈性

住房需求量變動(dòng)相對(duì)于收入變動(dòng)的靈敏程度，收入上升（下降）1%，導(dǎo)致需求量上升（下降）的百分比。

2.MA住房需求價(jià)格彈性

住房需求量變動(dòng)相對(duì)于價(jià)格變動(dòng)的靈敏程度，價(jià)格上升（下降）1%，導(dǎo)致需求量下降（上升）的百分比。

4、物業(yè)稅：所謂物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，“主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高”。

5、房地產(chǎn)泡沫：一般意義上，房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價(jià)格脫離其基礎(chǔ)價(jià)值持續(xù)上漲的過(guò)程與狀態(tài)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)外因素共同作用的結(jié)果，是房地產(chǎn)價(jià)格高于市場(chǎng)基礎(chǔ)決定的合理價(jià)格的部分。

二、簡(jiǎn)答：

1、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成是什么？

房地產(chǎn)價(jià)格是建筑物連同其所占用土地的價(jià)格。對(duì)新建房屋，它是建造成本加土地價(jià)格；對(duì)已使用的房地產(chǎn)，它是土地價(jià)格同建筑物折舊后余額的和。對(duì)同一宗房地產(chǎn)來(lái)講，房地產(chǎn)價(jià)格等于建筑物價(jià)格加土地價(jià)格，這里的前提條件是該建筑物和它所占用土地的組合是相稱的。如果建筑物和土地的組合不相稱，房地產(chǎn)價(jià)格中的土地價(jià)格必然降低，甚至于可能會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格低于建筑物成本的情況。

2、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的框架？

為具體落實(shí) “建立全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警、預(yù)報(bào)體系，及時(shí)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控”的工作，建設(shè)部制定了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)建設(shè)總體框架。

房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)劃分為“國(guó)家-城市-企業(yè)”三級(jí)，整個(gè)系統(tǒng)分五個(gè)部分：

1)企業(yè)信息采集系統(tǒng)

2)房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)

3)相關(guān)部門采集系統(tǒng)

4)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)

5)國(guó)家級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)

房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)的建立是為了及時(shí)、準(zhǔn)確、全面地采集房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行中的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)，通過(guò)科學(xué)的分析、整理，對(duì)市場(chǎng)狀況和發(fā)展趨勢(shì)作出準(zhǔn)確判斷，對(duì)存在的問(wèn)題及時(shí)處理和解決，使市場(chǎng)供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，避免市場(chǎng)的大起大落。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)以及政府的作用？

1)地區(qū)性：

房地產(chǎn)交易實(shí)質(zhì)上是產(chǎn)權(quán)交易，其產(chǎn)權(quán)的承載物即房地產(chǎn)實(shí)體則是不可移動(dòng)的。這就決定了各地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在出現(xiàn)供過(guò)于求或供不應(yīng)求時(shí)，不可能通過(guò)其他地域或從其他地區(qū)進(jìn)行調(diào)劑，來(lái)達(dá)到供求平衡。因而房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的地區(qū)性。不同地區(qū)之間的房地產(chǎn)價(jià)格水平、供求狀況、交易數(shù)量等，相對(duì)于一般商品而言有極大的差異，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)性所決定的。

2)供給調(diào)節(jié)滯后性：

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，從申請(qǐng)到建成出售需要至少一年長(zhǎng)則數(shù)年的時(shí)間，因而在市場(chǎng)供不應(yīng)求時(shí)，供給的增加需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。由于房地產(chǎn)的耐耗性，決定了在市場(chǎng)供過(guò)于求時(shí)，多余的供給需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間才

可能被市場(chǎng)消化。因而在需求變動(dòng)后，供給需要相當(dāng)一段時(shí)間才能隨之調(diào)節(jié)變動(dòng)，達(dá)到新的均衡；

3)壟斷競(jìng)爭(zhēng)性：

房地產(chǎn)交易價(jià)格及交易信息多為非公開(kāi)的，使得買賣雙方難了解到真實(shí)的市場(chǎng)行情。市場(chǎng)上交易的房地產(chǎn)存在區(qū)位、質(zhì)量、新舊、面積價(jià)格等方面的較大差異，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)性；

4)投機(jī)性：

房地產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)性、供求調(diào)節(jié)滯后性、壟斷競(jìng)爭(zhēng)性都決定了房地產(chǎn)投資具有很強(qiáng)的投機(jī)性，房地產(chǎn)是一種很好的投機(jī)對(duì)象。

此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)還具有交易形式多樣性、交易復(fù)雜性、對(duì)金融業(yè)有很強(qiáng)的依賴性等特點(diǎn)。

(課件)

政府作用：政府在全社會(huì)資源配置中占40% 以上；

轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)中，政府的作用更加重要，當(dāng)前的中國(guó)，社會(huì)問(wèn)題和社會(huì)矛盾的激化，對(duì)公共物品需求的增長(zhǎng)，而相應(yīng)的有效供給缺乏。

a)配置作用：不完全競(jìng)爭(zhēng)；外部性；公共物品；不完全信息；

當(dāng)前中國(guó)，社會(huì)問(wèn)題和社會(huì)矛盾的激化，對(duì)公共物品需求的增長(zhǎng)，而相應(yīng)的有效供給缺乏

b)分配作用：

c)穩(wěn)定作用：

4、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)原理簡(jiǎn)評(píng)“物業(yè)稅”？

稅收的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋：將稀缺的資源由私人物品轉(zhuǎn)向公共物品。

物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要征稅對(duì)象是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。

物業(yè)稅是對(duì)財(cái)產(chǎn)存量征收的一種稅，由于課稅對(duì)象一般是土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)，其位置固定，標(biāo)志明顯，所以具有收入的穩(wěn)定性，稅收不易逃漏的特點(diǎn)。

物業(yè)稅可以調(diào)節(jié)財(cái)富的分配，抑制財(cái)產(chǎn)過(guò)于集中于少數(shù)人的趨勢(shì)，體現(xiàn)社會(huì)分配的公正性。

納稅人的財(cái)產(chǎn)大多分散于全國(guó)各地，當(dāng)?shù)卣子诹私?，便于因地制宜地?shí)施征收管理。因此，許多國(guó)家都將財(cái)產(chǎn)稅作為稅制中的輔助稅，劃入地方稅。

在我國(guó)，如果開(kāi)征物業(yè)稅，要考慮到開(kāi)征前已購(gòu)房產(chǎn)的購(gòu)買價(jià)款中所包含的各種稅費(fèi)，從而避免重復(fù)征稅。

5、地租產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋？

根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，地租產(chǎn)生的根本原因在于土地資源的稀缺性，供給不能增加，如果給定不變的土地供給，則地租產(chǎn)生的直接原因就是對(duì)土地的需求曲線的右移。土地需求曲線右移是因?yàn)橥恋氐倪呺H生產(chǎn)力提高或土地產(chǎn)品(如糧食)的需求增加從而糧價(jià)提高，如果假定生產(chǎn)技術(shù)不變，則地租就由土地產(chǎn)品價(jià)格的上升而產(chǎn)生，且隨著產(chǎn)品價(jià)格的上漲而不斷上漲。因此，即使是劣等土地也會(huì)產(chǎn)生地租。

三、論述題：

1、論述科斯定理及其在房地產(chǎn)上的應(yīng)用。

1）科斯定理及對(duì)其的理解：

科斯定理Ⅰ：在交易成本為零的條件下，產(chǎn)權(quán)的最初配置不會(huì)影響資源的配置，即：“在零交易費(fèi)用條件下，產(chǎn)

值將最大化”。

–只要交易費(fèi)用為0，則產(chǎn)權(quán)的初始界定從效率角度看是無(wú)關(guān)緊要的。

–交易費(fèi)用為0的涵義：是指在完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的前提下。

科斯定理Ⅱ（科斯定理的實(shí)質(zhì)）：在交易費(fèi)用為正的條件下，不同的產(chǎn)權(quán)配置將產(chǎn)生不同的資源配置效率，即：

“當(dāng)交易費(fèi)用為正時(shí)，制度是重要的”。

–當(dāng)交易費(fèi)用＞0時(shí)，則權(quán)利的初始界定很重要（對(duì)經(jīng)濟(jì)效率而言），并可以通過(guò)合法權(quán)利的明確界定和自由交換提高資源配置效率，實(shí)現(xiàn)外部效應(yīng)內(nèi)部化，而無(wú)需拋棄市場(chǎng)機(jī)制引入政府干預(yù)。

對(duì)科斯定理的理解：

? 明晰的產(chǎn)權(quán)是市場(chǎng)交易的前提

? 私有產(chǎn)權(quán)是市場(chǎng)的必要條件

? 市場(chǎng)失靈：正是產(chǎn)權(quán)界定不清的結(jié)果

2）在房地產(chǎn)研究的應(yīng)用：

“科斯定理”在實(shí)踐上是有一定的意義的。為了促進(jìn)交易，應(yīng)當(dāng)降低交易成本。由于現(xiàn)實(shí)中交易的費(fèi)用往往并不為零，因此改進(jìn)制度顯然是必要的。

在房地產(chǎn)研究中，科斯定理起到重要作用。它從理論上表明了在現(xiàn)實(shí)狀態(tài)（交易成本大于零）下，產(chǎn)權(quán)的明晰尤其是私有產(chǎn)權(quán)的確定至關(guān)重要。

研究和掌握科斯定理對(duì)房地產(chǎn)研究中，主要應(yīng)用與產(chǎn)權(quán)確認(rèn)相關(guān)的問(wèn)題，可以根據(jù)科斯定理的表述，對(duì)我國(guó)土地、住房制度加以評(píng)論和探討。避免“公地的悲劇”中公地租金耗盡的出現(xiàn)，即：私有產(chǎn)權(quán)有效率，而公有產(chǎn)權(quán)無(wú)效率的局面。

①對(duì)我國(guó)有史以來(lái)的土地制度、住房制度中產(chǎn)權(quán)政策的合理性和實(shí)際效果進(jìn)行討論分析；

②對(duì)我國(guó)現(xiàn)行的土地制度、住房制度執(zhí)行中可能出現(xiàn)的效果進(jìn)行預(yù)測(cè)。

借鑒國(guó)外土地制度、住房制度中關(guān)于產(chǎn)權(quán)確定的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國(guó)土地、住房制度的改革中“明晰產(chǎn)權(quán)”措施，起到指導(dǎo)作用。例如：在土地制度中，應(yīng)深化改革現(xiàn)有農(nóng)地制度，進(jìn)一步明晰農(nóng)地產(chǎn)權(quán)，保證農(nóng)民的權(quán)利；在確定政府在職能時(shí)，要明確政府的功能是制定規(guī)則而不是進(jìn)行微觀干預(yù)。在城鎮(zhèn)住房制度改革中，借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，走出市場(chǎng)取向的房改階段，快步邁進(jìn)產(chǎn)權(quán)明晰的房改階段

2、結(jié)合當(dāng)前中國(guó)實(shí)際，論述宏觀調(diào)控與土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系？

為防止地產(chǎn)過(guò)熱 國(guó)務(wù)院出臺(tái)八點(diǎn)意見(jiàn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)

這八條意見(jiàn)為：

一、高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；

二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；

三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；

四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；

五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；

六、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；

七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；

八、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。

一年多前，央行出臺(tái)“121”號(hào)文件，對(duì)房貸嚴(yán)加控制，結(jié)果引發(fā)地產(chǎn)商極度反彈。當(dāng)時(shí)，多位重量級(jí)開(kāi)發(fā)商直接鬧到建設(shè)部。建設(shè)部有關(guān)方面站出來(lái)為開(kāi)發(fā)商打掩護(hù)，并直接向國(guó)務(wù)院遞交了有關(guān)“將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)定位為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的報(bào)告”。其他部門對(duì)央行的降溫舉措沒(méi)有絲毫認(rèn)同。

此次則不然，財(cái)政部副部長(zhǎng)肖捷在“中國(guó)發(fā)展高層論壇”上已明確表示，中國(guó)目前在房地產(chǎn)保有和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)偏輕，問(wèn)題嚴(yán)重，今后一段時(shí)期將重點(diǎn)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。

面對(duì)各個(gè)主管部門的輪番表態(tài)，市場(chǎng)信心已開(kāi)始出現(xiàn)動(dòng)搖，有投資者開(kāi)始尋求變現(xiàn)，但也有部分資金實(shí)力強(qiáng)大的投資者開(kāi)始從短炒轉(zhuǎn)做中長(zhǎng)期投資。

央行調(diào)高房貸利率后，對(duì)利用信貸資金做短炒的投資者影響最大。這部分投資者，用少部分首付，套取銀行二三十年的貸款，然后借助短期轉(zhuǎn)手買賣，賺取“差價(jià)”。利率調(diào)高后，此類炒房人有的由租轉(zhuǎn)為售，有的準(zhǔn)備提前還貸。

一個(gè)已經(jīng)達(dá)成的市場(chǎng)共識(shí)是，只有加大中低檔商品房的有效供應(yīng)量，才能最有效的抑制房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)。國(guó)務(wù)院總理溫家寶5月17日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施。

會(huì)議認(rèn)為，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭初步得到抑制，但房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問(wèn)題尚未根本解決，主要是少數(shù)大城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，進(jìn)一步搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控，要堅(jiān)持落實(shí)和完善政策，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)合理消費(fèi)；堅(jiān)持深化改革，標(biāo)本兼治，加強(qiáng)法治，規(guī)范秩序；堅(jiān)持突出重點(diǎn)，分類指導(dǎo)，區(qū)別對(duì)待。

會(huì)議指出，要進(jìn)一步采取有針對(duì)性的措施：(一)切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。

(二)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開(kāi)發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。科學(xué)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)

管，制止囤積土地行為。(三)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)。(四)進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。(五)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。(六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。

會(huì)議要求，各地區(qū)、各部門要齊心協(xié)力做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的引導(dǎo)和調(diào)控工作。各地區(qū)、特別是城市政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

調(diào)控不能完全靠市場(chǎng)

近幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了投資過(guò)熱的傾向，許多城市的房?jī)r(jià)畸高。這種局面已經(jīng)損害了人民群眾的住房消費(fèi)利益，不利于經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，不利于和諧社會(huì)的建設(shè)。

黨中央、國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不平衡問(wèn)題一直很重視，不斷采取積極措施調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是，從實(shí)際的效果來(lái)看，市場(chǎng)調(diào)控的效果并不是很理想。今年以來(lái)，部分城市的房?jī)r(jià)又出現(xiàn)了非正常的上漲，導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的信心再一次出現(xiàn)滑坡，空置土地、空置房不斷增多，社會(huì)各界要求對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控的呼聲也越來(lái)越高。

我們認(rèn)為，出現(xiàn)這種情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的造市可能是一個(gè)方面，但并不是最主要的原因。必須認(rèn)識(shí)到，一些地方政府官員擔(dān)心調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)導(dǎo)致本地的GDP水平下降，從而影響到個(gè)人的政績(jī)，因此，落實(shí)中央決策不積極、不徹底，有的甚至變相抵觸。在這種錯(cuò)誤的政績(jī)觀、利益觀的主導(dǎo)下，一些地方熱衷于建造大套型、豪華型住宅，而對(duì)普通居民迫切需要的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房不感興趣；一些地方政府的土地管理松懈，出現(xiàn)了囤積土地的行為；一些城市的房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度處于無(wú)序狀態(tài)，使被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)；一些地方擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)的行為也屢見(jiàn)不鮮；一些地方熱衷于引進(jìn)國(guó)際游資來(lái)炒作本地的房地產(chǎn)，使市場(chǎng)遠(yuǎn)離于當(dāng)?shù)氐钠胀ò傩铡?/p>

所有這些，都嚴(yán)重干擾了中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，使政策調(diào)控的力度大打折扣，對(duì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展起到了阻礙甚至破壞作用。

從一般意義上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)既然是要素市場(chǎng)中的一個(gè)重要部分，對(duì)它的調(diào)節(jié)主要應(yīng)由市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行。但是，幾年來(lái)的實(shí)踐證明，對(duì)于我國(guó)這樣一個(gè)人口眾多、財(cái)富分配還存在一定不平衡的社會(huì)來(lái)說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控不能完全靠市場(chǎng)。

建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)是全黨全國(guó)努力奮斗的目標(biāo)。在這個(gè)過(guò)程中，住房作為城鄉(xiāng)居民生活權(quán)益的重要組成部分，要由政府給予切實(shí)的保障。因此，政府必須負(fù)起責(zé)任來(lái)，扮演好市場(chǎng)監(jiān)管者的角色。各級(jí)政府必須切實(shí)按照國(guó)務(wù)院的要求，采取果斷措施抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和投資性購(gòu)房需求，構(gòu)建合理、穩(wěn)定的房?jī)r(jià)形成機(jī)制，使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到理性、健康的軌道上來(lái)。

3、結(jié)合中國(guó)實(shí)際，論述政府是否能溝通過(guò)土地政策來(lái)調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)？

答案一（單燕飛）

土地政策可以泛指為達(dá)到一定的政策目標(biāo),相關(guān)政府部門制定和實(shí)施的與土地有關(guān)的政策措施和手段。參與宏觀調(diào)控的土地政策,大致包括土地規(guī)劃、土地計(jì)劃、土地稅收政策、土地價(jià)格政策和土地區(qū)域政策等。

城市土地國(guó)家所有以及政府對(duì)農(nóng)村集體土地的實(shí)際控制,使得中國(guó)政府控制著土地市場(chǎng)的供給面,決定了全國(guó)的土地供給(總量)以及各年度、各地區(qū)、分用途的土地供給(結(jié)構(gòu)),從而對(duì)土地市場(chǎng)及其與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系產(chǎn)生重大影響。一方面,我們具有采用土地政策參與宏觀調(diào)控的可能性,并擴(kuò)大了宏觀調(diào)控政策的可選擇性;另一方面,對(duì)土地市場(chǎng)的過(guò)度干預(yù)有可能造成微觀市場(chǎng)主體和政府行為的扭曲,造成經(jīng)濟(jì)效率和社會(huì)福利的損失,并導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定。

中國(guó)的土地市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)互為因果,地價(jià)的上漲能夠帶動(dòng)GDP增長(zhǎng),因此,可以將土地政策作為宏觀調(diào)控政策體系的一環(huán),并應(yīng)從法律和制度上明確賦予土地管理部門相應(yīng)職能。

宏觀調(diào)控中土地供給政策也許比地價(jià)政策更為有效。

土地政策參與宏觀調(diào)控應(yīng)堅(jiān)持以下幾個(gè)原則: 一:“定位”應(yīng)準(zhǔn)確,是“參與”而非“主導(dǎo)”。二:把握“參與”力度,切忌“猛打方向盤”。三:“主次分明,重點(diǎn)突出”。四:明確政策目標(biāo),注意政策之間的相互協(xié)調(diào)。

答案二（劉更起）

一、控制土地供應(yīng)加強(qiáng)宏觀調(diào)控的機(jī)理分析

(一)生產(chǎn)函數(shù)中的土地要素

在自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，包括土地在內(nèi)的一切生產(chǎn)要素其產(chǎn)權(quán)都?xì)w個(gè)人所有，它們直接受到市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)節(jié)而出現(xiàn)所需的供給。當(dāng)市場(chǎng)上土地價(jià)格上漲時(shí)，相應(yīng)地土地供給增加；相反，則土地供給減少。作為正在向市場(chǎng)化轉(zhuǎn)軌的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，中國(guó)土地歸國(guó)家所有或者集體所有。土地作為生產(chǎn)要素這一自然屬性與西方國(guó)家是一致的，但在產(chǎn)權(quán)上具有與傳統(tǒng)西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所不同的特征。

(二)土地生產(chǎn)要素在中國(guó)的特殊性

西方宏觀調(diào)控政策主要是貨幣政策和財(cái)政政策，土地供應(yīng)政策地位并不顯著，而我國(guó)土地所有制的公有性質(zhì)決定了運(yùn)用土地政策參與宏觀調(diào)控的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。我國(guó)土地公有制表現(xiàn)為兩種形式，即城市土地國(guó)家所有制和農(nóng)村土地集體所有制。實(shí)施土地用途管制、農(nóng)地嚴(yán)格非農(nóng)化、建設(shè)用地統(tǒng)一供應(yīng)，使政府可以通過(guò)調(diào)節(jié)土地供應(yīng)總量、土地用途管制等途徑，達(dá)到抑制或鼓勵(lì)市場(chǎng)需求，有效地引導(dǎo)投資總量和結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)調(diào)控經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的目標(biāo)。中國(guó)正處于工業(yè)化中期和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，土地需求增長(zhǎng)迅速，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨土地資源短缺的約束，土地有效供給對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用明顯。

在宏觀調(diào)控中，土地政策工具主要有土地供應(yīng)計(jì)劃、土地利用規(guī)劃、土地用途管制、土地價(jià)格、土地稅收等。其中，土地供應(yīng)計(jì)劃是土地政策中最基本的宏觀調(diào)控政策工具。它根據(jù)宏觀調(diào)控政策的要求，適度調(diào)整土地供應(yīng)，導(dǎo)向既定的宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。從性質(zhì)上看，土地供應(yīng)政策包括經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和必要的行政手段等不同組合。本文在論述土地政策調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)問(wèn)題時(shí)多以土地供給政策進(jìn)行表述。

(三)以土地供應(yīng)實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控的機(jī)理

第一，通過(guò)土地供應(yīng)可以調(diào)控經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。宏觀調(diào)控是利用各種政策手段調(diào)節(jié)總供給和總需求，以降低經(jīng)濟(jì)波動(dòng)幅度，保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速、協(xié)調(diào)健康發(fā)展。調(diào)節(jié)投資規(guī)模是實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控目標(biāo)的主要手段。通過(guò)控制土地供應(yīng)來(lái)調(diào)節(jié)投資規(guī)模，可以有效地調(diào)控經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。近年來(lái)，一些地方片面追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，大肆圈占土地，有的甚至以零地價(jià)進(jìn)行招商引資，土地過(guò)量供給，造成投資過(guò)度，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。

第二，通過(guò)土地供應(yīng)可以優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。作為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)重要組成部分的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，可以通過(guò)調(diào)節(jié)土地供給總量和結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。對(duì)于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，可以在土地供應(yīng)上給予優(yōu)惠以支持和鼓勵(lì)其發(fā)展；對(duì)于過(guò)度投資或限制發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，可以進(jìn)行控制土地供應(yīng)以限制其發(fā)展。實(shí)施農(nóng)地非農(nóng)化用途管制，可以為糧食生產(chǎn)提供土地保障，從而有效保證農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和國(guó)家糧食安全。

第三，通過(guò)土地供應(yīng)可以調(diào)整經(jīng)濟(jì)布局。根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略，按照資源稟賦、區(qū)位比較優(yōu)勢(shì)和充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源作用的基礎(chǔ)上，實(shí)施土地利用總體規(guī)劃，制定相應(yīng)的土地利用和供應(yīng)政策，調(diào)控土地區(qū)域供給，可以有效地整合資源，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)布局，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的分工協(xié)作和協(xié)調(diào)發(fā)展。

4、論述當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀和特點(diǎn)

答案一

我國(guó)住房融資制度：

（1）住房融資制度發(fā)展機(jī)制與模式：由于長(zhǎng)期實(shí)行住房供給制，我國(guó)住房融資制度主要是近20年逐

漸發(fā)展起來(lái)的。我國(guó)的住房融資業(yè)務(wù)主要有政策性和經(jīng)營(yíng)性兩種。

（2）住房抵押貸款：住房抵押貸款是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中最基本的、也是最普通和最常見(jiàn)的一種業(yè)務(wù)

形式。一般情況下，住房抵押貸款是以土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)作抵押以取得貸款的形式。這種抵押的特點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)小、安全性高，是進(jìn)行房地產(chǎn)投融資的一種主要方式。

（3）住房公積金：住房公積金貸款限于已參加交納住房公積金的居民，該類貸款具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)，貸款利率低。

答案二

住房金融業(yè)的市場(chǎng)的特點(diǎn)：從壟斷到競(jìng)爭(zhēng)

1)各地發(fā)展態(tài)勢(shì)不平衡。個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展與各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平、個(gè)人商品意識(shí)和資信

度等緊密相關(guān)。發(fā)展較快的地區(qū)多集中于東南沿海地區(qū)，中西部地區(qū)發(fā)展雖有起色但仍較落后。

2)住房信貸結(jié)構(gòu)發(fā)生很大變化,重點(diǎn)向住房消費(fèi)貸款傾斜。

3)住房開(kāi)發(fā)貸款以支持普通住房和經(jīng)濟(jì)適用住房為主,特別是積極扶持科教文衛(wèi)單位利用自用土地建設(shè)經(jīng)濟(jì)適

用住房。

4)住房金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,經(jīng)營(yíng)開(kāi)始規(guī)范,內(nèi)部結(jié)構(gòu)開(kāi)始走向協(xié)調(diào)。

第二篇：廣州房地產(chǎn)中介考試思考題題目及答案

1、商品房預(yù)售的主要程序是什么？

答：１）預(yù)售人領(lǐng)取土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；）預(yù)售人辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取預(yù)售許可證； 3）預(yù)售人同預(yù)購(gòu)人簽證商品房預(yù)售合同； 4）預(yù)售合同登記備案；

5）房屋交付后，辦理產(chǎn)權(quán)登記。

2、房地產(chǎn)登記的概念是什么? 答：房地產(chǎn)行政主管部門依當(dāng)事人的申請(qǐng)或者依職權(quán)，對(duì)土地使用權(quán)，房屋所有權(quán)，房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)和其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀姆康禺a(chǎn)權(quán)利以及此相關(guān)的事項(xiàng)進(jìn)行記載，公示的行為.3、在房地產(chǎn)抵押款中，當(dāng)發(fā)生貸款銀行對(duì)抵押物進(jìn)行處分時(shí)，所得款項(xiàng)應(yīng)如何分配? 答：處分抵押物所得款項(xiàng)，按抵押權(quán)人出資比例分配。其中抵押人的份額依照下列順序分配: １）支付處分抵押物的費(fèi)用;２）扣繳抵押物應(yīng)繳的稅費(fèi);３）剩余金額交還抵押人.抵押人所得的金額不足償還所欠貸款銀行本息的。貸款銀行有權(quán)追索不足部分.4、廣州市商品房預(yù)售管理?xiàng)l例有哪些具體要求? 答：廣州市商品房預(yù)售管理?xiàng)l例是為了加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，維護(hù)預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展而制定的地方性規(guī)章，是規(guī)范商品房預(yù)售中行為主體法律關(guān)系的條例，是由廣東省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議于１９９８年７月２９日通過(guò)，１９９８年１０月１日起施行，其內(nèi)容主要包括總則、商品房預(yù)售項(xiàng)目管理、商品房預(yù)售行為管理、商品房預(yù)售款的監(jiān)督管理、法律責(zé)任.5、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)能否進(jìn)入拍賣市場(chǎng)? 答：劃撥土地使用權(quán)，只有符合一定的條件才能轉(zhuǎn)讓和出租、抵押，如果以拍賣或招標(biāo)方式實(shí)現(xiàn)，則必須國(guó)家把已經(jīng)劃撥的土地使用權(quán)收回，即縣官人按照土地使用權(quán)的有關(guān)規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥锌h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲的收益遞交土地使用權(quán)出讓金，只有在國(guó)家已經(jīng)收回歸國(guó)有土的使用權(quán)的前提下才能采取拍賣的方式.6、廣州市購(gòu)買商品房貸款抵押規(guī)定的具體內(nèi)容是什么? 答：〈廣州市購(gòu)買商品房貸款抵押規(guī)定〉是廣州市人民政府為活躍廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)，加強(qiáng)對(duì)購(gòu)買商品房的貸款抵押管理，保障交易各方的合法權(quán)益，結(jié)合廣州本地房產(chǎn)交易的特點(diǎn)制定。此規(guī)定1996-01-01正式實(shí)施，包括了對(duì)國(guó)土局、房管局、中國(guó)人民銀行在商品房抵押中的權(quán)責(zé)的明確，對(duì)申請(qǐng)抵押貸款的條件、辦理及登記進(jìn)行了規(guī)范.7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容是什么? 答：有以下內(nèi)容: 1.項(xiàng)目概念

2.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查 3.市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定 4.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇 5.開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃

6.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析 7.結(jié)論及建議

8、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)證合同的形式要件和主要內(nèi)容是什么? １）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所;２）房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)名稱和編號(hào);３）房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限

４）土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限 ５）房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì) ６）成交價(jià)格及支付方式 ７）房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間 ８）違約責(zé)任 ９）違約責(zé)任.9、簡(jiǎn)述我國(guó)房地產(chǎn)法的表現(xiàn)形式? 答：目前我國(guó)的房地產(chǎn)法是由眾多的房地產(chǎn)法律規(guī)范組成的一個(gè)整體，同統(tǒng)一的立法和專門的立法組成，其法律體系按照內(nèi)容劃分，有三部分立法組成: 1.綜合性的立法，如《憲法》、《民法通則》等表現(xiàn)

2.專門的法，如《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》、《住宅法》以及其他的事實(shí)條例、細(xì)則、辦法之類;3.相關(guān)的法，如《森林法》、《草原法》、《漁業(yè)法》《環(huán)境保護(hù)法》、《合同法》、《擔(dān)保法》《商業(yè)銀行法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律規(guī)定

10、簡(jiǎn)述廣州市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)設(shè)立的條件

答：設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備以下條件: 1.有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)

2.有不少于十五平方米的固定服務(wù)場(chǎng)所

3.注冊(cè)資金不少于三十萬(wàn)元，僅從事咨詢業(yè)務(wù)的，注冊(cè)資金不少于十萬(wàn)元

4.有房地產(chǎn)中介服務(wù)相應(yīng)職業(yè)資格證書(shū)的人員不少于三人，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，還應(yīng)當(dāng)持有《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》的人員.11、房屋租賃應(yīng)當(dāng)辦理哪些手續(xù)

答：房屋租賃雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自簽訂、變更合同之日起３日內(nèi)，到房屋所在地的街道、鎮(zhèn)出租屋管理服務(wù)中心辦理房屋租賃登記備案手續(xù)，并提交下列資料: 1.房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)或者其他合法權(quán)屬證明

2.出租人、承租人的個(gè)人身份證明或者法人、其他組織的登記注冊(cè)證明;3.房屋租賃合同

出租房屋屬于共有的，出租人應(yīng)當(dāng)提供其他共有人同意出租的書(shū)面證明；出租委托代管房屋的，受托人應(yīng)當(dāng)提交委托人授權(quán)出租的證明；轉(zhuǎn)租房屋的，轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)提交出租人同意轉(zhuǎn)租的證明.房屋租賃雙方當(dāng)事人終止房屋租賃合同的，應(yīng)當(dāng)自房屋租賃合同解除、終止之日起３日內(nèi)，書(shū)面告知房屋所在地的街道、鎮(zhèn)出租屋管理服務(wù)中心，辦理注銷登記備案手續(xù).12、簡(jiǎn)述為什么要對(duì)房地產(chǎn)中介從業(yè)人員進(jìn)行年審? 答：為進(jìn)一步規(guī)范房產(chǎn)中介企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，提高行業(yè)水平，加強(qiáng)行業(yè)自律。目前房地產(chǎn)中介市場(chǎng)和中介行業(yè)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，已逐步走上了健康有序發(fā)展的道路，成為推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力之一。伴隨著房地產(chǎn)中介市場(chǎng)和中介行業(yè)的不斷深層次發(fā)展，中介行業(yè)已得到了社會(huì)的認(rèn)同，但房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)種類多，行業(yè)分工細(xì)化，專業(yè)化程度越來(lái)越高，一方面需要對(duì)從業(yè)者進(jìn)行知識(shí)更新方面的素質(zhì)教育，規(guī)范房產(chǎn)中介企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，提高行業(yè)水平，故對(duì)從業(yè)者進(jìn)行年審.13、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)接受預(yù)售人委托代銷預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)向預(yù)購(gòu)人明示哪些事項(xiàng)? 答：預(yù)售商品房時(shí)，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)以書(shū)面方式向預(yù)購(gòu)人明示下列事項(xiàng): 1.預(yù)售人的名稱、注冊(cè)地址、聯(lián)系電話和法定代表人 2.商品房預(yù)售許可證或者其經(jīng)發(fā)證機(jī)關(guān)確認(rèn)的復(fù)印件 3.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間 4.項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖

5.商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)：公共和公用建筑面積的分?jǐn)傓k法 6.預(yù)售商品房的價(jià)格和付款辦法 7.商品房預(yù)售款的專用帳戶 8.物業(yè)管理事項(xiàng)

9.法律、法規(guī)規(guī)定的其它事項(xiàng)

14、房地產(chǎn)中介人員的素質(zhì)要求是什么? 答：房地產(chǎn)中介服務(wù)人員應(yīng)具備以下條件: 1.廣博的科學(xué)文化知識(shí)和專業(yè)知識(shí) 2.良好的職業(yè)道德 3.信息意識(shí)

4.掌握熟練的業(yè)務(wù)技巧

15、請(qǐng)說(shuō)明預(yù)售或出售房地產(chǎn)必須產(chǎn)權(quán)清楚，應(yīng)分別具有什么證件? 答：預(yù)售必須依〈商品房預(yù)售管理?xiàng)l例〉辦妥相關(guān)相關(guān)預(yù)售手續(xù)，預(yù)售人應(yīng)該能提供土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證等必備的證件，即能證實(shí)其預(yù)售房屋產(chǎn)權(quán)清晰；出售房地產(chǎn)則提供房產(chǎn)證/共有權(quán)證，并落實(shí)是否存在查封、抵押情況，如果沒(méi)有即產(chǎn)權(quán)清晰.16、廣州市房地產(chǎn)面積計(jì)算技術(shù)規(guī)定的有關(guān)要求是什么? 答：為加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，適應(yīng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，根據(jù)國(guó)家實(shí)施的《房地產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和《建筑面積計(jì)算規(guī)則》，結(jié)合廣州市的實(shí)際，制定了測(cè)算面積的技術(shù)規(guī)定。適用于廣州市城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)登記、交易、評(píng)估、抵押、仲裁、征地拆遷，以及國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的面積測(cè)量計(jì)算，其內(nèi)容包括 房地產(chǎn)面積的計(jì)算范圍、計(jì)算房地產(chǎn)面積的范圍、不計(jì)入單位或個(gè)人的用地面積、特殊情況下有關(guān)面積計(jì)算的技術(shù)處理、房屋的建筑結(jié)構(gòu)/層數(shù)及其表示、規(guī)定有關(guān)的部分術(shù)語(yǔ)的含義等內(nèi)容.17、請(qǐng)說(shuō)明辦理預(yù)售合同登記需要提交什么資料? 答：商品房預(yù)購(gòu)銷合同應(yīng)當(dāng)載明和約定下列事項(xiàng);1.預(yù)售人、預(yù)購(gòu)人和雙方的委托代理人姓名（名稱）、地址、郵政編碼和合法證件號(hào)碼 2.預(yù)售用地依據(jù)和預(yù)售的商品房的坐落位置

3.預(yù)購(gòu)的商品房的實(shí)得建筑面積、分?jǐn)偨ㄖ娣e及其含項(xiàng)目、樓號(hào)、樓層、房號(hào)和層高;4.預(yù)購(gòu)的商品房的價(jià)格和代收稅費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)

5.交付使用時(shí)的實(shí)際面積與預(yù)售時(shí)約定面積差異的處理辦法 6.付款時(shí)間和方式及預(yù)購(gòu)人逾期付款的違約責(zé)任

7.預(yù)售的商品房竣工交付使用的時(shí)間及逾期的違約責(zé)任

8.裝修項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備品牌、型號(hào)、材料規(guī)格及違約責(zé)任;9.基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行要求及違約責(zé)任;10.物業(yè)管理事項(xiàng);11.雙方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng).18、請(qǐng)說(shuō)明二手房地產(chǎn)買賣的程序怎樣? 1． 訂立買賣契約。買賣契約應(yīng)包括如下主要條款：房產(chǎn)坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況、成交價(jià)格、付款方式、違約責(zé)任等等，該契約應(yīng)以書(shū)面形式成立；

2． 遞件。接受房地產(chǎn)交易管理部門的審查。一般先由交易雙方向房屋所在地房產(chǎn)交易管理部門辦理申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)的證件，審查產(chǎn)權(quán)；并到現(xiàn)場(chǎng)作必要調(diào)查，同時(shí)由估價(jià)人員對(duì)交易的房屋進(jìn)行估價(jià)。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和購(gòu)買對(duì)象，按審批權(quán)限申報(bào)有關(guān)負(fù)責(zé)人審核批準(zhǔn)后，經(jīng)辦人將通知買賣雙方辦理備案手續(xù)、買賣雙方在契約上簽名蓋章。

3． 繳納稅費(fèi)。辦理完立契手續(xù)后，買賣雙方向房地產(chǎn)交易管理部門繳納手續(xù)費(fèi)和契稅； 4． 辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。房屋買賣雙方經(jīng)房地產(chǎn)交易所辦理買賣過(guò)戶手續(xù)后，買方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)買賣契約，到房屋所在地房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，換取新的房產(chǎn)證。

19、房地產(chǎn)測(cè)繪成果的三種圖件是什么？

答：房產(chǎn)圖是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的重要資料。按房產(chǎn)管理的需要可分為３種：房地產(chǎn)分幅平面圖（地籍圖）、房地產(chǎn)分丘平面圖（分宗圖）、分層分單元平面圖（分戶圖）。20、請(qǐng)述共有公用建筑面積的分類？什么是套內(nèi)建筑面積？

答：公用建筑面積由以下兩部分組成：A.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑物服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。B.套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（山墻）墻體水平投影面積的一半。

套內(nèi)建筑面積：建筑物內(nèi)的組成面積，主要包括A、套（單元）內(nèi)的使用面積B、套內(nèi)墻體面積（商品房各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻包括山墻均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積，非共用墻墻體水平的投影面積的全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積），套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽(yáng)臺(tái)建筑面積三者之和。

21、如何做好房地產(chǎn)投資顧問(wèn)？

答：房地產(chǎn)投資顧問(wèn)主要分為兩種：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資顧問(wèn)和房地產(chǎn)置業(yè)投資咨詢顧問(wèn) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資顧問(wèn)，主要是指協(xié)助投資者以開(kāi)發(fā)、買賣或租賃房地產(chǎn)等形式，進(jìn)行營(yíng)利性活動(dòng)。需要具備良好的知識(shí)（企業(yè)策劃知識(shí)、財(cái)務(wù)知識(shí)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)常識(shí)、市場(chǎng)營(yíng)銷知識(shí)、項(xiàng)目管理知識(shí)、建筑知識(shí)、人文基礎(chǔ)知識(shí)等）和素質(zhì)（參照26題）；

房地產(chǎn)置業(yè)投資顧問(wèn)，是指協(xié)助投資者購(gòu)置房地產(chǎn)后出租、出售經(jīng)營(yíng)的行為。要求善于把握住宅市場(chǎng)供需的脈搏，抓住有利時(shí)機(jī)入市和出手，在滿足投資者獲利需求的基本前提下實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)未來(lái)的增值。不僅需要房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)與判斷的能力，還應(yīng)具備豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)。

22、策劃在房地產(chǎn)發(fā)展、營(yíng)銷工作中的作用和核心是什么？

答：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是一門剛剛興趣的新學(xué)科，也是一門實(shí)踐性很強(qiáng)的學(xué)科，它對(duì)于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平和競(jìng)爭(zhēng)力，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)及滿足人們生產(chǎn)生活需要都具有特別重要的意義。

1． 有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平和競(jìng)爭(zhēng)力。2． 有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和規(guī)范； 3． 有利于消費(fèi)者需求的滿足。

23、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)法與規(guī)劃法、建筑法、住宅法的關(guān)系？

答：房地產(chǎn)法與規(guī)劃法的關(guān)系：城鄉(xiāng)規(guī)劃是城鄉(xiāng)建設(shè)的“龍頭，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提。不符合經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的城鄉(xiāng)規(guī)劃的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)為違章建設(shè)。我們必須充會(huì)認(rèn)識(shí)城鄉(xiāng)規(guī)劃的重要性及其對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的直接影響。

房地產(chǎn)法與建筑法的關(guān)系：房產(chǎn)的客體（或載體）為房屋等建筑物及其他構(gòu)筑物。建筑工程的質(zhì)量和安全，事關(guān)重大。所以人們常說(shuō)：“百年大計(jì)，質(zhì)時(shí)第一”。

房地產(chǎn)法與住宅法有著密切的聯(lián)系。廣義地考察，房地產(chǎn)法調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，并不存在一部包羅萬(wàn)象的房地產(chǎn)法。

24、從事策劃工作的人員需要哪些基本的素質(zhì)和要求？

答：房地產(chǎn)策劃人員經(jīng)應(yīng)具備以下素質(zhì)和要求：

1． 對(duì)民族傳統(tǒng)文化和人文精神有普遍的認(rèn)識(shí) 2． 對(duì)當(dāng)代國(guó)際精神、流行文化、生活形態(tài)有著較為深刻的理解 3． 對(duì)民族以及世界的建筑歷史、建筑文化、建筑思潮有著較為全面的了解 4． 對(duì)各種營(yíng)銷理論、微觀經(jīng)濟(jì)理論有著系統(tǒng)而又深刻的認(rèn)識(shí) 5． 深喑各種廣告、品牌傳播理論的精義，熟練運(yùn)用宣傳造勢(shì)手法，同時(shí)具有較強(qiáng)的駕馭語(yǔ)言的能力。

6． 對(duì)藝術(shù)和美的想象能力和領(lǐng)悟能力，以及溝通執(zhí)行能力； 7． 對(duì)設(shè)計(jì)的技術(shù)處理和建筑施工有一定的認(rèn)識(shí)

25、房地產(chǎn)價(jià)格的特征是什么？

答：房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有下列４個(gè)：

1.交換代價(jià)和租金可以轉(zhuǎn)換

2.房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格 3.房地產(chǎn)價(jià)格具有時(shí)間連慣性 4.房地產(chǎn)價(jià)格的個(gè)別性強(qiáng)

26、市場(chǎng)營(yíng)銷的主要策略有哪些？

答：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的主要基本策略，依然是以4p為主，主要是指產(chǎn)品、價(jià)格、營(yíng)銷渠道、促銷策略。

產(chǎn)品策略，主要是指產(chǎn)品的類型、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的策略等；價(jià)格策略，主要是指房地產(chǎn)價(jià)格即構(gòu)成、房地產(chǎn)定價(jià)方法、房地產(chǎn)定價(jià)策略；營(yíng)銷渠道，主要是包括發(fā)展商直接銷售、委托代理商銷售、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人銷售；促銷策略，主要包括房地產(chǎn)促銷方式（廣告、人員推銷、銷售推廣、公共關(guān)系）、房地產(chǎn)營(yíng)銷廣告。

針對(duì)4p理論的一些不足，也出現(xiàn)了一些理論；4C理論，強(qiáng)調(diào)顧客、成本、便利和溝通的重要性；4R理論，主要是在4c理論上提出的新理論，強(qiáng)調(diào)關(guān)聯(lián)、反映、關(guān)系和回報(bào)的重要性。

27、企業(yè)進(jìn)行促銷活動(dòng)的基本方式是什么？

答：為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的促銷目標(biāo)，可以使用不同的促銷方式。常用的有４種形式：廣告、人員推銷、銷售推廣和公共關(guān)系。

28、為什么要建立規(guī)范化的房地產(chǎn)市場(chǎng)？

1． 有利于協(xié)調(diào)房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)關(guān)系密切，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位。在推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車中具有重要作用。有利于避免房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)是新興支柱產(chǎn)業(yè)，具有投資和消費(fèi)的兩個(gè)功能，規(guī)范化的市場(chǎng)可以延緩或避免泡沫的產(chǎn)生；

3． 有利于土地的有效利用，使得社會(huì)整體利益得到體現(xiàn)； 4． 有利于房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，可以使得房地產(chǎn)商品適銷對(duì)路，實(shí)現(xiàn)有效供給； 5． 有利于規(guī)范市場(chǎng)主體行為，降低交易費(fèi)用，提高交易效率； 6． 有利于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的收益，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、維護(hù)企業(yè)和消費(fèi)者合法權(quán)益。

29、房地產(chǎn)稅收的主要種類有哪些？

１）土地增值稅 ２）城鎮(zhèn)土地使用稅 ３）耕地占用稅

４）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 ５）房產(chǎn)稅 ６）契稅

30、“房改房”的定義是什么？

答：已購(gòu)公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的已建公有住房。按照成本價(jià)購(gòu)買的，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有，按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個(gè)人所有。

31、二手房交易時(shí)賣方必須提供哪些資料，買賣雙方需要繳納哪些費(fèi)用？

答：賣方必須提供產(chǎn)權(quán)資料和身份證明資料，包括，房地產(chǎn)權(quán)證（房地產(chǎn)共有正、房地產(chǎn)權(quán)屬證明、他項(xiàng)權(quán)證）和身份證（營(yíng)業(yè)證書(shū)/身份證明、法定代表人證明、代理人證明等）。雙方需要交納的稅費(fèi)有：交易契稅、交易印花稅、交易管理費(fèi)、交易登記費(fèi)、測(cè)繪曬圖、產(chǎn)權(quán)印花稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、土地出讓金、土地契稅、房改房購(gòu)分?jǐn)?、涂銷抵押登記費(fèi)等。

32、小區(qū)綠化基本準(zhǔn)則是什么？

答：盡量做到建筑物之間的園林綠地均衡配置，充分利用小區(qū)邊角及不宜建筑地段，布置綠地。從健康實(shí)用的角度出發(fā)，以人為本為原則，設(shè)計(jì)舒適健康居住環(huán)境。

33、房地產(chǎn)糾紛的種類和解決方式是什么？

答：房地產(chǎn)糾紛，按其法律性質(zhì)可分為兩大類： １）民事性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛 ２）行政性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛

房地產(chǎn)糾紛，可以通過(guò)協(xié)商、行政處理、仲裁和訴訟等方式解決

34、簡(jiǎn)述土地的基本特性？

答：土地資源十分重要，人們?cè)谕恋厣仙?、發(fā)展，土地既是生產(chǎn)資料，又是生活資料，從而圍繞土地產(chǎn)生了占有、使用、收益、分配、保護(hù)、管理等項(xiàng)關(guān)系，涉及廣泛的權(quán)利用義務(wù)，人們有關(guān)土地的行為必須是有規(guī)則的，秩序的，也就是要規(guī)范化地進(jìn)行。

35、簡(jiǎn)述對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)人員職業(yè)道德的要求？

答：對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)人員職業(yè)道德的要求主要有以下幾個(gè)方面： １）誠(chéng)實(shí)、信用的原則

２）獨(dú)立、客觀、公正的原則 ３）專業(yè)勝任能力要求 ４）對(duì)客戶的責(zé)任

５）依法經(jīng)營(yíng)，公開(kāi)、公平競(jìng)爭(zhēng)的原則 ６）其它原則

36、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的概念？

答：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃,是指根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性和發(fā)展方向,周密的制定出能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位準(zhǔn)確,具有創(chuàng)造性、競(jìng)爭(zhēng)性、可操作性,近期遠(yuǎn)期經(jīng)營(yíng)目標(biāo)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的工作計(jì)劃和策略.使房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)有步驟、有秩序展開(kāi)，并根據(jù)市場(chǎng)情況不斷修正，最大限度的提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境綜合收益，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

其主要特點(diǎn)是：創(chuàng)新性、明確的方向性、現(xiàn)實(shí)可行性、可操作性、系統(tǒng)性和規(guī)范性。2．

37、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分原則和程序？

答：房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分應(yīng)該遵循以下原則：１）可衡量原則；２）盈利原則；３）可實(shí)施原則

市場(chǎng)細(xì)分的程度：１）根據(jù)需要選定產(chǎn)品市場(chǎng)范圍。２）列舉潛在顧客的基本需求；３）依據(jù)消費(fèi)者需求的具體內(nèi)容，初步確定可以劃分為哪幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。如住宅可以分為別墅、公寓等。４）研究細(xì)分市場(chǎng)。５）測(cè)量各細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模。６）選擇目標(biāo)市場(chǎng)，設(shè)計(jì)市場(chǎng)營(yíng)銷策略。

38、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)程序？

答：１）接盤要點(diǎn)。收集物業(yè)資料；明確委托關(guān)系；提供個(gè)案資料； ２）物業(yè)調(diào)查。核實(shí)產(chǎn)權(quán)；現(xiàn)場(chǎng)查勘；

３）廣告宣傳。廣告形式多樣；廣告內(nèi)容真實(shí)；廣告要有個(gè)性；

４）客戶查詢。勤接待查詢；了解客戶需求；索取客戶資料；盡早知告?zhèn)蚪饦?biāo)準(zhǔn)； ５）接受委托及檢視物業(yè)。簽署委托協(xié)議；協(xié)助檢視物業(yè)；鎖匙的處理；

６）洽商議價(jià)。公平、公正及公開(kāi)的原則；口說(shuō)無(wú)憑，以合約為準(zhǔn)；盡可能提供參考數(shù)據(jù)； ７）簽約成交。臨時(shí)合約；正式合約；

８）定金及付款。定金；樓款；按揭；按金；租金； ９）產(chǎn)權(quán)過(guò)戶和登記手續(xù)。轉(zhuǎn)移登記；租賃登記； １０）傭金、交吉及后續(xù)服務(wù)。傭金；交吉；后續(xù)服務(wù)。

39、簡(jiǎn)述目前廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的主要問(wèn)題，并提出解決的建議？

答：目前我國(guó)房地產(chǎn)中介從業(yè)人員素質(zhì)還有待提高，房地產(chǎn)中介活動(dòng)中存在著大量的不規(guī)范行為。只有采取有效的措施，才能使我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中介業(yè)健康發(fā)展。主要的措施應(yīng)該包括：

1． 嚴(yán)把房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)經(jīng)紀(jì)人、估價(jià)師的資格審查、考試，頒證及注冊(cè)關(guān)，提高房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)從業(yè)人員的文化素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)，加強(qiáng)中介人員的后續(xù)教育

2． 盡量發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用 3． 加緊立法，以法律作為監(jiān)管手段。

40、結(jié)合自身體會(huì)談一下怎樣才能作一名合格的房地產(chǎn)中介人員？

答：１）具有一定的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論和相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論水平，并具有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)； 2）能夠熟練掌握和運(yùn)用與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)相關(guān)的法律。法規(guī)和行業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定。3）熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通環(huán)節(jié)，具有熟練的實(shí)務(wù)操作的技術(shù)和技能

4）具有豐富的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)距經(jīng)驗(yàn)和一定資歷，熟悉市場(chǎng)行情變化，有較強(qiáng)的創(chuàng)新和開(kāi)拓能力，能創(chuàng)立和提高企業(yè)的品牌；

5）有一定的外語(yǔ)水平。

41、我國(guó)的土地出讓制度有哪幾種？

答：出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥。

42、房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系中有哪幾部法律？

答：城市房地產(chǎn)管理法；土地管理法；城市規(guī)劃法。

43、我國(guó)房地產(chǎn)法的基本原則是什么？

答：我國(guó)房地產(chǎn)法的基本原則歸納如下：１）土地公有原則；２）土地有償使用原則；３）十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則；４）房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)原則；５）城鎮(zhèn)住房商品化原則；６）宏觀調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則

44、我國(guó)房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象的內(nèi)容是什么？

答：1。規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的需要 2．鞏固和發(fā)展房地產(chǎn)改革成果的需要。

45、如何進(jìn)行危機(jī)處理？

答：

一、調(diào)查、掌握事故的原因

1、迅速成立以企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和公共關(guān)系人員組成的處理事故臨時(shí)機(jī)構(gòu)，把握事態(tài)的發(fā)展動(dòng)向，確定事故處理的基本方針和對(duì)策

2、查明原因，詳細(xì)認(rèn)真做好原始記錄

3、查明事故現(xiàn)狀，事故是在擴(kuò)大還是的到了有效的控制，原因是什么？采取了什么措施

4、查明事故現(xiàn)狀，事故是在擴(kuò)大還是的到了有效的控制，原因是什么？采取了什么措施

二、采取正確的對(duì)策，以使事故的處理妥善圓滿

1、讓企業(yè)員工了解事故的真相，盡快把企業(yè)將采取的對(duì)策告訴全體員工，博得企業(yè)內(nèi)部的支持和諒解，號(hào)召員工同心同德、齊心合力、共度難關(guān)。

2、為避免謠言四起，應(yīng)謹(jǐn)慎地、實(shí)事求是地向外界公布事實(shí)真相

3、如果是由于產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題造成的，應(yīng)立即召回產(chǎn)品，立即停止對(duì)此類產(chǎn)品的銷售，而后調(diào)查事故的原因，立即采取補(bǔ)救措施，安撫對(duì)方，避免消息進(jìn)一步擴(kuò)散。

三、對(duì)事故受害方的對(duì)策

1、謹(jǐn)慎同受害方接觸，表示歉意，冷靜聽(tīng)取他們的意見(jiàn)

2、耐心聽(tīng)取受害方的要求及損失賠償，即使受害方有一定的責(zé)任也不宜去追究

3、避免替企業(yè)辯護(hù)的言辭，這樣容易激怒對(duì)方，使雙方關(guān)系更加劍拔弩張，不利于事件的解決。

4、無(wú)特殊原因，在事故處理過(guò)程中，不要換負(fù)責(zé)處理事故的人員，即便他有一些小節(jié)處理不當(dāng)，此時(shí)換人容易引起對(duì)方更大的反感。

四、對(duì)新聞界的對(duì)策

事件一旦被新聞單位報(bào)道出去，將在公眾中留下長(zhǎng)久的記憶，因此一定要慎重從事，切勿過(guò)度遮掩，勾起記者的興趣，謀求新聞?dòng)浾叩睦斫馀c支持

1． 企業(yè)事先統(tǒng)一口徑，為表示對(duì)事故的高度重視，指定企業(yè)高層負(fù)責(zé)人為新聞發(fā)言人，客觀詳實(shí)的將事故真相以書(shū)面的形式發(fā)給記者，切忌信口開(kāi)河

2． 毫不保留地向記者公布事故的全部真相，認(rèn)真回答記者的提問(wèn)，如果企圖掩蓋事故真相，這時(shí)企業(yè)與新聞單位的公共關(guān)系將全面告急，事態(tài)將朝著不可控制方向迅速發(fā)展，同時(shí)與企業(yè)有特殊關(guān)系的記者在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期，將無(wú)法為企業(yè)提供輿論支持

五、對(duì)有業(yè)務(wù)往來(lái)單位的對(duì)策

1、盡快如實(shí)的通告發(fā)生事故的消息及原因，以及正在采取的對(duì)策。

2、與該事故牽連較大的單位，立即派人前去做正面解釋，并商定善后事宜。

3、事故全面處理完畢后，應(yīng)及時(shí)通報(bào)，并以書(shū)面形式表示道歉，以取得諒解。

六、對(duì)其他公眾的對(duì)策

1、通過(guò)媒體向公眾公布事故處理結(jié)論和今后預(yù)防的措施。

2、如有公眾來(lái)訪，不應(yīng)拒絕會(huì)見(jiàn)，虛心聽(tīng)取建議和意見(jiàn)。

3、如確給社區(qū)居民帶來(lái)?yè)p失，應(yīng)向他們公開(kāi)道歉，必要時(shí)給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

上述對(duì)策全部實(shí)施后，并不等于事故的善后已經(jīng)結(jié)束，一方面，新聞報(bào)道的影響還會(huì)持續(xù)一個(gè)時(shí)期，另外，公眾的輿論也不會(huì)立即消失，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也會(huì)在你的企業(yè)形象受損的時(shí)期大肆公關(guān)，廣泛傳播不利于你的消息，所以這個(gè)時(shí)期必須主動(dòng)出擊，切忌躲起來(lái)等待事態(tài)逐步平息。

此時(shí)應(yīng)及時(shí)向新聞單位提供有關(guān)企業(yè)賠償受害者經(jīng)濟(jì)損失的消息，公布事故后生產(chǎn)、工作的恢復(fù)情況和預(yù)防措施的實(shí)施情況，并設(shè)專人接待公眾的來(lái)信來(lái)訪和新聞單位記者，從而轉(zhuǎn)化不利因素，盡快恢復(fù)企業(yè)的聲譽(yù)，重新贏得廣大公眾的信任。

46、房地產(chǎn)中介服務(wù)的特點(diǎn)是什么？

答：房地產(chǎn)中介服務(wù)，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。

房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)； 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)算，定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)； 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。其特點(diǎn)主要是：

１）人員特定。從事房地產(chǎn)中介服務(wù)人員必須是具有特定資格的專業(yè)人員，并不是所有的人都可以從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)或者提供房地產(chǎn)中介服務(wù)

２）委托服務(wù)。房地產(chǎn)中介服務(wù)是受當(dāng)事人委托進(jìn)行的，并在當(dāng)事人委托的范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)，提供當(dāng)事人所要求的服務(wù)

３）服務(wù)有償。房地產(chǎn)中介服務(wù)是一種服務(wù)性的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，委托人應(yīng)按照一定的標(biāo)準(zhǔn)向房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)支付報(bào)酬、傭金。

47、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的特點(diǎn)是什么？

答：(一)專業(yè)性(1)權(quán)屬檔案是權(quán)屬管理活動(dòng)中形成的歷史記錄。(2)權(quán)屬檔案是專業(yè)性材料。(3)權(quán)屬檔案有專業(yè)管理方法。(二)動(dòng)態(tài)性

權(quán)屬檔案的動(dòng)態(tài)性是權(quán)屬檔案最顯著的特點(diǎn)。產(chǎn)權(quán)的動(dòng)態(tài)性，使權(quán)屬檔案成為“活”檔案。(三)真實(shí)性

真實(shí)性是權(quán)屬檔案的生命，也是發(fā)揮檔案的現(xiàn)實(shí)效用的基礎(chǔ)和前提。(四)完整性

權(quán)屬檔案的完整性體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是房地結(jié)合，二是圖、檔結(jié)合。1．房地結(jié)合

房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。作為權(quán)屬管理記錄的房地產(chǎn)檔案也應(yīng)緊密結(jié)合，要確保土地和房屋檔案的完整，不能人為地割裂房地產(chǎn)檔案之間的有機(jī)聯(lián)系。2．圖檔結(jié)合

房地產(chǎn)平面圖上注記丘號(hào)(地號(hào))，這種丘號(hào)，可當(dāng)作為查找檔案的索引。圖上標(biāo)志產(chǎn)權(quán)范圍，一目了然。(五)價(jià)值性

房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)值高，在單位和個(gè)人的財(cái)產(chǎn)構(gòu)成中占有重要地位。因此，權(quán)屬檔案屬于財(cái)產(chǎn)檔案。權(quán)屬檔案的有無(wú)，保管的好壞，記載得是否準(zhǔn)確、全面，將關(guān)系到產(chǎn)權(quán)人的經(jīng)濟(jì)利益。(六)法律性

由記載房屋所有權(quán)歸屬的憑證材料組成的權(quán)屬檔案，具有法律效力，是房地產(chǎn)管理部門和人民法院確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)、處理房地產(chǎn)糾紛的重要依據(jù)。

鑒于上述特點(diǎn)，特別是權(quán)屬檔案的專業(yè)性和動(dòng)態(tài)性，表明權(quán)屬檔案應(yīng)由房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一管理并單獨(dú)進(jìn)行保管。權(quán)屬檔案不宜與文書(shū)檔案、會(huì)計(jì)檔案等其他門類檔案相混淆。

48、目前廣州市在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)中存在哪些問(wèn)題，怎樣解決？

１）亂收費(fèi)問(wèn)題。目前三級(jí)市場(chǎng)在收費(fèi)上，并沒(méi)有形成一個(gè)完全統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。不同公司在操作時(shí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，致使顧客對(duì)中介的質(zhì)疑較多；另外在二手樓買賣中的收費(fèi)的項(xiàng)目和名目比較混亂，缺乏統(tǒng)一的操作。

２）操作吃差價(jià)問(wèn)題。吃差價(jià)的問(wèn)題一直是經(jīng)紀(jì)行業(yè)中公開(kāi)的黑幕.有的地方出臺(tái)相關(guān)措施來(lái)禁止吃差價(jià),比如北京上海等城市,啟動(dòng)資金監(jiān)管政策,但很多中小城市還一時(shí)無(wú)法完全規(guī)避.解決辦法：政府進(jìn)行宏觀調(diào)控，規(guī)范市場(chǎng)，對(duì)違規(guī)的行為嚴(yán)厲處罰，達(dá)到威懾的目的；通過(guò)行業(yè)的自律實(shí)現(xiàn)中介操作時(shí)的透明化，避免客戶和中介公司的誤會(huì)。

49、房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的區(qū)別？

答：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。50、房屋預(yù)售應(yīng)符合哪些條件？你認(rèn)為房屋預(yù)售存在哪些缺點(diǎn)？

答：房屋預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

１）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； ２）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證

３）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資額的２５％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

４）房屋預(yù)售實(shí)行許可證制度。

期房預(yù)售制度的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。期房預(yù)售制度在發(fā)揮其積極作用的同時(shí)，其因有弊端也隨著時(shí)間的推移越來(lái)越嚴(yán)重地暴露出來(lái)。期房預(yù)售制度還在很大程度是助長(zhǎng)了期房的炒作和投機(jī)。期房預(yù)售制度的最大缺陷是制造了一個(gè)復(fù)雜的法律關(guān)系：首先，開(kāi)發(fā)商在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記前在法律上仍保有商品房的所有權(quán)。期房預(yù)售制度提高了積累資金使用效率。期房預(yù)售制度降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻。

51、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定五項(xiàng)基本制度是哪幾種？

１）目的地有償有限期使用制度； ２）房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度 ３）房地產(chǎn)評(píng)估制度 ４）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度 ５）房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度

52、房地產(chǎn)企業(yè)資金構(gòu)成哪幾種？

答：企業(yè)自有資金+銀行貸款；企業(yè)自有資金+信托計(jì)劃；股權(quán)融資+銀行貸款；企業(yè)自有資金+房地產(chǎn)基金。

53、住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)五要素是哪些？

１）以迂回的設(shè)計(jì)增強(qiáng)空間的層次感

２）采取封閉式保證居民的居住生活優(yōu)越感 ３）注重不同社會(huì)階層居民融洽，混居 ４）規(guī)劃和設(shè)計(jì)模式注意承接傳統(tǒng)文化

５）小區(qū)園林景觀要善于水景提升居住品質(zhì)和項(xiàng)目?jī)r(jià)值

第三篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)-答案

復(fù)習(xí)思考題：

1.何為房地產(chǎn)？其整體概念包含哪些內(nèi)容？

答：房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的結(jié)合體及其衍生的權(quán)利關(guān)系的總和。從實(shí)物形態(tài)上說(shuō)，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)相結(jié)合的統(tǒng)一物。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)以及商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育等各行各業(yè)的用房等。地產(chǎn)是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范圍的立體空間，包括地面、地上一定的空間和地下相關(guān)的設(shè)施等。

2.房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性是什么？

答：內(nèi)涵的統(tǒng)一性

價(jià)值的雙源性

空間的固定性

效用的長(zhǎng)期性

需求的普遍性

3.土地的自然特性表現(xiàn)在哪里？

答：土地總量的有限性

土地區(qū)位的差異性

土地位置的固定性

土地使用的耐久性

3.土地的經(jīng)濟(jì)特性是什么？

答：土地的稀缺性

土地的區(qū)位可變性

土地的報(bào)酬遞減性

土地經(jīng)營(yíng)的壟斷性

4.土地在房地產(chǎn)業(yè)中有哪些作用？

答：促進(jìn)土地資源合理配置，提高企業(yè)效益

土地區(qū)位選擇決策是房地產(chǎn)企業(yè)成功的關(guān)鍵

土地政策是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要手段

5.土地資源應(yīng)如何合理配置？為什么要合理配置？

答：（1）提高土地資源的配置效率，關(guān)鍵是要依靠有效的土地資源配置方式

土地資源配置的主要方式有兩種，即行政配置和市場(chǎng)配置

所謂行政配置是指土地資源由政府根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，安排各種用地類型的比例，以及以何種代價(jià)提供給用地者

市場(chǎng)配置則是各類用地主體（政府、企業(yè)和個(gè)人）通過(guò)市場(chǎng)方式獲得相關(guān)土地資源，土地資源的配置以市場(chǎng)價(jià)格為指針，供求關(guān)系相調(diào)節(jié)，各類用地主體根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格的變化以及相應(yīng)的成本和收益狀況確定用地區(qū)位和面積。

（2）

1、土地資源的合理配置是集約高效利用土地的需要

2、土地資源合理配置有利于節(jié)省社會(huì)成本

3、土地資源配置是城市功能布局合理化的基礎(chǔ)性條件

4、土地資源合理配置是城市集聚效應(yīng)發(fā)揮所必需

5、土地資源配置合理化是城市生態(tài)環(huán)境建設(shè)的要求

6.土地資源合理配置應(yīng)貫徹的原則是什么？

答：城市土地利用規(guī)劃的穩(wěn)定性原則。城市土地資源利用的綜合性原則。城市土地資源合理配置中貫徹以人為本原則。城市土地資源合理配置的生態(tài)原則

7.決定城市土地區(qū)位的主要因素有哪些？為什么？

答：1自然條件和環(huán)境

大致包括地形地貌、地質(zhì)、水文、氣候、沿江沿湖臨海靠山等自然條件以及資源狀況(主要指礦產(chǎn)資源和旅游資源等)

2交通和通訊

城市內(nèi)部的交通和通訊

城市對(duì)外部別的城市、地區(qū)以及國(guó)家的交通和通訊

3基礎(chǔ)設(shè)施

指除交通、通訊以外的其他生產(chǎn)、生活和社會(huì)服務(wù)等基礎(chǔ)設(shè)施狀況，如道路的質(zhì)量、煤氣、電力、通訊、供水設(shè)施的完善程度、污水污物和垃圾的排放處置能力等

4人口和經(jīng)濟(jì)集聚

人口密度，包括常住人口、上班人口和流動(dòng)人口

經(jīng)濟(jì)集聚程度，即商業(yè)、銀行、保險(xiǎn)、咨詢、服務(wù)業(yè)、運(yùn)輸、旅游等行業(yè)發(fā)展程度

居住、出行、采購(gòu)、娛樂(lè)、旅游等條件狀況

5社會(huì)文化

居民消費(fèi)水平、結(jié)構(gòu)和習(xí)慣

居民文化道德水平、勞動(dòng)力素質(zhì)

文化教育和科學(xué)研究機(jī)構(gòu)發(fā)展?fàn)顩r

8.城市土地利用的基本原則是什么？

答：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地資源在各種競(jìng)爭(zhēng)性用途及競(jìng)爭(zhēng)者中進(jìn)行分配。競(jìng)爭(zhēng)性用途分配的結(jié)果形成了特定的城市功能分區(qū)和結(jié)構(gòu)

現(xiàn)實(shí)生活中競(jìng)爭(zhēng)不可能是充分且完全的，土地利用可能難以達(dá)到最優(yōu)狀態(tài)，必須予以適當(dāng)?shù)母深A(yù)，而干預(yù)的基本原則就是“ 最高最佳利用原則

9.城市土地利用規(guī)劃的基本原則是什么？

答：

1、整體性原則

? 2、區(qū)位原則

? 3、超前性原則

? 4、立體性原則

? 5、區(qū)域性原則

? 6、經(jīng)濟(jì)利用的原則

10.選擇商業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

答：房地產(chǎn)企業(yè)一般投資于商業(yè)、居住房地產(chǎn)。選擇商業(yè)房地產(chǎn)微觀區(qū)位的標(biāo)準(zhǔn)主要有：除房屋本身外，還要考慮到要處于商業(yè)區(qū)，以獲得大量的外部經(jīng)濟(jì)；一面或二面要面臨街道或道路；要交通及通訊方便；人口流量要大；增值潛力大，周圍鄰地預(yù)期有大的發(fā)展規(guī)劃。

而居民戶選擇居住房地產(chǎn)微觀區(qū)位的標(biāo)準(zhǔn)一般包括：除房屋本身的結(jié)構(gòu)外，要考慮周圍自然環(huán)境是否優(yōu)雅、清靜，面向廣場(chǎng)、綠地、海灘更好；交通、通訊和人間交往是否方便；社會(huì)文化環(huán)境包括文化娛樂(lè)設(shè)施是否完善，治安良好；購(gòu)物出行買賣是否方便；增值潛力是否大

11.影響房地產(chǎn)供給與需求的主要因素分別是什么？

答：在供過(guò)于求的買方市場(chǎng)情況下，供求機(jī)制能引導(dǎo)企業(yè)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，注意對(duì)新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等，以促使企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)能適應(yīng)和激發(fā)市場(chǎng)需求。在供不應(yīng)求的賣方市場(chǎng)情況下，供求機(jī)制會(huì)使價(jià)格上漲、生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大以及吸引更多的企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)等。因此，供求機(jī)制是實(shí)現(xiàn)供需均衡目標(biāo)的最基本的市場(chǎng)機(jī)制。

由于供求關(guān)系的變化，會(huì)直接導(dǎo)致價(jià)格的漲落，而價(jià)格的漲落又刺激或抑制供給與需求。因此，供求機(jī)制與價(jià)格機(jī)制有著相輔相成的密切關(guān)系。

12.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要有哪些？為什么?

答：

（一）經(jīng)濟(jì)因素

國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

居民收入水平

投資水平

財(cái)政收支

金融狀況

（二）社會(huì)因素

人口、家庭

城市形成歷史

城市化狀況

社會(huì)治安

文化與時(shí)尚

（三）行政與政治因素

行政因素主要是國(guó)家或地方政府在財(cái)政、稅收、金融、土地、住房、城市規(guī)劃與建設(shè)、交通治安、社會(huì)保障等方面的一些制度、法規(guī)、政策和行政措施

（四）房地產(chǎn)內(nèi)在因素和周邊環(huán)境因素

指房地產(chǎn)自身及其周邊環(huán)境狀態(tài)，如土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量，以及所處環(huán)境的地質(zhì)、地貌、氣象、水文、環(huán)境污染情況等

13.房地產(chǎn)市場(chǎng)體系包括哪些市場(chǎng)？

答：土地市場(chǎng)、房產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、物業(yè)管理市場(chǎng)、14.房地產(chǎn)價(jià)格的表現(xiàn)形式有哪些？

答：房地產(chǎn)價(jià)格也有不同的表現(xiàn)方式，如售賣價(jià)、租賃價(jià)、抵押價(jià)、典當(dāng)價(jià)等等。

15.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)價(jià)格的主要功能和作用

答：作為基礎(chǔ)性價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格水平一定程度上決定著市場(chǎng)總體價(jià)格水平

住房作為重要的消費(fèi)資料，住房?jī)r(jià)格對(duì)調(diào)節(jié)居民的生活水平有重要的功能和作用

價(jià)格作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最重要的調(diào)節(jié)機(jī)制，還發(fā)揮著調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量和結(jié)構(gòu)的重要作用

16.簡(jiǎn)析房地產(chǎn)升值的原因

答：由其特定的供求關(guān)系所決定的土地效率提高型升值

勞動(dòng)積累型升值

土地用途轉(zhuǎn)換型升值

17.為什么說(shuō)維持一定的房地產(chǎn)升值是各國(guó)中央政府和城市政策的一致愿望？

答：房地產(chǎn)升值可以給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)額外的收益，房地產(chǎn)升值可以刺激對(duì)房地產(chǎn)的投資，而房地產(chǎn)投資可以帶動(dòng)建材、建筑、家電等一系列相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，從而有利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

由于均衡原理的作用，房地產(chǎn)升值可以促使人們對(duì)土地進(jìn)行集約化使用，有利于使日益稀缺的土地資源得以充分利用

18.中國(guó)城市房地產(chǎn)價(jià)格的主要構(gòu)成要素是什么？

答：（1）土地取得費(fèi)用因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地取得方式的不同，可以有多種形式。

（2）前期工程費(fèi)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托設(shè)計(jì)、監(jiān)理、審計(jì)等專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工作所需的費(fèi)用和施工前期所必須要進(jìn)行的各項(xiàng)手續(xù)性工作所需花費(fèi)的費(fèi)用。

（3）配套費(fèi)是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施和公建設(shè)施配套而必須投入的費(fèi)用。

（4）建筑安裝工程費(fèi)是為進(jìn)行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費(fèi)用，它包括直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)和稅金。

（5）管理費(fèi)指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的辦公費(fèi)和人員工資福利費(fèi)等在某一個(gè)項(xiàng)目上的分?jǐn)偂?/p>

（6）銷售費(fèi)指為了進(jìn)行房地產(chǎn)銷售而必然發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)、辦公費(fèi)等。

（7）利息通常是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款利息。

（8）稅金主要有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和其他相關(guān)稅等。

（9）利潤(rùn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資應(yīng)獲得的回報(bào)。它是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售收入扣除開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本（包括土地取得成本）以后的余額。

19.房地產(chǎn)企業(yè)的類型主要包括哪些？

答：房地產(chǎn)企業(yè)的類型可以從兩個(gè)角度進(jìn)行劃分。

第一個(gè)角度是從經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)方式的角度劃分，房地產(chǎn)企業(yè)主要可以劃分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)等。

第二個(gè)角度是從經(jīng)營(yíng)范圍的廣度劃分，房地產(chǎn)企業(yè)可以劃分為房地產(chǎn)綜合企業(yè)、房地產(chǎn)專營(yíng)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目企

業(yè)。

20.房地產(chǎn)企業(yè)常用的貸款方法的主要有哪些？

答：信用貸款。信用貸款是銀行根據(jù)借款人的信譽(yù)、財(cái)務(wù)狀況、預(yù)期收益和信用記錄表現(xiàn)的良好程度而發(fā)放的一種無(wú)抵押、無(wú)擔(dān)保的貸款。目前情況下，由于復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境使用很少。

保證貸款。保證貸款是指按規(guī)定的保證方法，以第三人承諾在借款人不能償還貸款時(shí)，按約定承擔(dān)一般保證責(zé)任者連帶責(zé)任為前提而發(fā)放的貸款。一旦借款不能履約，擔(dān)保人將承擔(dān)償還責(zé)任。由此可見(jiàn)擔(dān)保有風(fēng)險(xiǎn)，簽字蓋章要慎重。

抵押貸款。抵押貸款是指按規(guī)定抵押方式以借款人或第三人的財(cái)產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。這種貸款是目前普遍采用的一種。

21.簡(jiǎn)析城市規(guī)劃的作用與任務(wù)

答：城市規(guī)劃的作用主要體現(xiàn)在，一是促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，發(fā)揮城市的規(guī)模經(jīng)濟(jì)性效應(yīng)。二是促進(jìn)城市社會(huì)的進(jìn)步，建立良好的城市生產(chǎn)和生活環(huán)境。三是強(qiáng)化可持續(xù)發(fā)展的科學(xué)發(fā)展觀，優(yōu)化城市生態(tài)環(huán)境。

城市規(guī)劃的任務(wù)是，根據(jù)國(guó)家一定時(shí)期內(nèi)城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、經(jīng)濟(jì)技術(shù)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃，以及城市所在地區(qū)的地理位置、氣候條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點(diǎn)和建設(shè)條件，布置城市體系；合理確定城市在規(guī)劃期內(nèi)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的目標(biāo)，確定城市的性質(zhì)、規(guī)模和布局；統(tǒng)一規(guī)劃，合理利用城市土地，綜合部署城市經(jīng)濟(jì)、文化、公用事業(yè)及戰(zhàn)略等各項(xiàng)建設(shè)，保證城市有序協(xié)調(diào)地發(fā)展。

22.簡(jiǎn)析建設(shè)監(jiān)理

答： 所謂建設(shè)監(jiān)理，就是監(jiān)理的執(zhí)行者，依據(jù)建設(shè)行政法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，綜合運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)、行政和技術(shù)手段，對(duì)工程建設(shè)參與者的行為及其責(zé)、權(quán)、利，進(jìn)行必要的協(xié)調(diào)和約束，保障工程建設(shè)有序進(jìn)行，達(dá)到工程建設(shè)的好、快、省和取得最大投資效益的目的。

23.簡(jiǎn)析房地產(chǎn)投資的基本涵義

答：房地產(chǎn)投資，是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來(lái)獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

24.房地產(chǎn)投資的特征主要有哪些？

答：

1、房地產(chǎn)投資對(duì)象的固定性和不可移動(dòng)性。房地產(chǎn)投資對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動(dòng)性。

2、房地產(chǎn)投資的高投入和高成本性。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金高度密集的行業(yè)，投資一宗房地產(chǎn)，少則幾百萬(wàn)，多則上億元的資金。

3、房地產(chǎn)投資的回收期長(zhǎng)和長(zhǎng)周期性。整個(gè)房地產(chǎn)投資的實(shí)際操作，就是房地產(chǎn)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程。

4、房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險(xiǎn)性。由于房地產(chǎn)投資占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期又長(zhǎng)，而市場(chǎng)是瞬息萬(wàn)變的，因此投資的風(fēng)險(xiǎn)因素也將增多。

5、房地產(chǎn)投資的強(qiáng)環(huán)境約束性。建筑物是一個(gè)城市的構(gòu)成部分，又具有不可移動(dòng)性。因此，在一個(gè)城市中客觀上要求有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)劃和布局。

6、房地產(chǎn)投資的低流動(dòng)性。房地產(chǎn)投資成本高，不像一般商品買賣可以在短時(shí)間內(nèi)馬上完成輕易脫手，房地產(chǎn)交易通常要一個(gè)月甚至更長(zhǎng)的時(shí)間才能完成；而且投資者一旦將資金投入房地產(chǎn)買賣中，其資金很難在短期內(nèi)變現(xiàn)。

25.房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要有哪些？

答：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)變化狀況的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。其中主要有：

（1）購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。（2）流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)。（3）利率風(fēng)險(xiǎn)。

26.有哪些途徑可以提高房地產(chǎn)投資效益?

答：提高房地產(chǎn)投資效益是房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的核心。其主要途徑是：

1、房地產(chǎn)投資規(guī)模和速度的合理控制

2、房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化配置

3、房地產(chǎn)投資空間分布的合理配置

4、房地產(chǎn)投資決策過(guò)程的科學(xué)化

27.房地產(chǎn)金融的職能和作用分別是什么？

答：房地產(chǎn)金融主要承擔(dān)三大職能：一是籌資的職能，即金融機(jī)構(gòu)通過(guò)動(dòng)員、吸引儲(chǔ)蓄，籌集社會(huì)資金，以滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的資金支持。二是融資，即金融機(jī)構(gòu)通過(guò)金融市場(chǎng)，將籌集的社會(huì)資金合理靈活地分配、調(diào)度到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)（生產(chǎn)）、流通、消費(fèi)各領(lǐng)域、各類房地產(chǎn)和各房地產(chǎn)企業(yè)以及個(gè)人中去，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和

消費(fèi)；三是運(yùn)用貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)房地產(chǎn)需求過(guò)旺、投資過(guò)熱時(shí)，收緊房地產(chǎn)貸款；而當(dāng)房地產(chǎn)需求不足、市場(chǎng)疲軟時(shí)，則擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸，引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

作用：

1、為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展積極籌集資金。

2、合理有效地分配和引導(dǎo)資金，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

3、有力支持住房制度改革。

4、實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控。

28.簡(jiǎn)析住房公積金的運(yùn)行機(jī)制

答：

1、繳存

住房公積金的繳存包括繳存對(duì)象，繳存基數(shù)，繳存比例等。

2、歸集

在職職工和單位按月繳存的住房公積金額度，都必須歸集到職工個(gè)人公積金賬戶，為職工個(gè)人所有。

3、管理

繳存的職工住房公積金由各地方政府設(shè)立的住房公積金管理機(jī)構(gòu)根據(jù)責(zé)權(quán)利一致的原則進(jìn)行統(tǒng)一管理。

4、使用

住房公積金職工只能用于建、購(gòu)、大修住房，不能挪作他用。

5、償還

住房公積金只有到職工離退休時(shí)，職工個(gè)人賬戶上的公積金還有余額，其積累的公積金本、息余額，一次結(jié)清，退還職工本人。

29.住房政策的基本目標(biāo)是什么？

答：住房政策的基本目標(biāo)是保障居住權(quán)，提高居住水平和居住質(zhì)量。

第四篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試題目

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《房地產(chǎn)交易制度政策》考前押題及詳解

（一）一、單項(xiàng)選擇題（共50題，每題1分。每題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意）

7．土地全民所有制的全民所有，是指國(guó)家所有土地的所有權(quán)由（）代表國(guó)家行使。A．國(guó)土資源部 6．下列不屬于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)基本內(nèi)容的是（）。A．專有部分的所有權(quán)

B．建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán) C．共有部分的出租權(quán)

D．共有部分享有共同管理的權(quán)利 5．房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)主要是指由國(guó)家設(shè)立的從事房地產(chǎn)交易管理的職能部門及其授權(quán)的A．各省、自治區(qū)建設(shè)廳 B．直轄市房地產(chǎn)管理局 C．房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處 D．國(guó)土資源部 機(jī)構(gòu)，其中不屬于房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的是（）。4．我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國(guó)家實(shí)行（）制度。A．房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào) B．房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 C．房地產(chǎn)預(yù)售審核

D．房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證 3．主要內(nèi)容為獲得土地使用權(quán)及在獲得土地使用權(quán)的土地上建造房屋的房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)A．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系 B．物業(yè)管理關(guān)系 C．房地產(chǎn)行政管理關(guān)系 D．房地產(chǎn)交易關(guān)系 象是（）。2．現(xiàn)實(shí)中接受當(dāng)事人的委托進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究、房地A．房地產(chǎn)估價(jià)業(yè) B．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè) C．房地產(chǎn)咨詢業(yè) D．房地產(chǎn)服務(wù)業(yè) 產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃等具體業(yè)務(wù)的是（）。1．在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系的表述正確的是（）。A．房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系 B．建筑企業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的甲方，房地產(chǎn)企業(yè)是乙方 C．建筑企業(yè)是投資開(kāi)發(fā)者、策劃者、組織者，承擔(dān)發(fā)包任務(wù)

D．房地產(chǎn)企業(yè)是承包單位，按照承包合同的要求完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、場(chǎng)地平整等土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)的生產(chǎn)任務(wù)

B．地稅局 C．國(guó)務(wù)院 D．省級(jí)人民政府

8．我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地A．招標(biāo)、掛牌 B．招標(biāo)、拍賣 C．拍賣、掛牌 D．拍賣、協(xié)議

9．土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲A．6個(gè)月 B．9個(gè)月 C．1年 D．2年

10．國(guó)有土地的短期租賃年限一般不超過(guò)（）年。A．2 B．4 C．5 D．7 11．城鎮(zhèn)體系規(guī)劃將為政府進(jìn)行（）的規(guī)劃協(xié)調(diào)提供科學(xué)的、行之有效的依據(jù)。A．綜合性 B．區(qū)域性 C．地方性 D．指導(dǎo)性

12．城市總體規(guī)劃的期限一般為（）年。A．5 B．10 C．20 D．30 13．建筑工程施工許可管理的范圍表述中，正確的是（）。

A．工程投資額在20萬(wàn)元以下或者建筑面積在300m以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許B．必須申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證的建筑工程未取得施工許可證的，一律不得開(kāi)工 C．按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開(kāi)工報(bào)告的建筑工程，必須領(lǐng)取施工許可證 D．在中國(guó)境內(nèi)從事各類房屋建筑的施工，建設(shè)單位在開(kāi)工前應(yīng)當(dāng)向工程所在地的市級(jí)以上

2有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采?。ǎ┑裙_(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。

于屆滿前（）申請(qǐng)續(xù)期。

可證

人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證

14．關(guān)于建設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是（）。A．建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的單位

B．建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、施工以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、C．建設(shè)工程發(fā)包單位可以使承包方以低于成本的價(jià)格競(jìng)標(biāo)，但不得任意壓縮合理工期 D．建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將施工圖設(shè)計(jì)文件提交有資格的施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)審查 15．下列不符合建設(shè)工程竣工驗(yàn)收程序要求的是（）。

A．工程完工后，實(shí)行監(jiān)理的工程，工程竣工報(bào)告須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見(jiàn)

B．建設(shè)單位收到工程竣工報(bào)告后，對(duì)符合竣工驗(yàn)收要求的工程，組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、C．建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收7個(gè)工作日前將驗(yàn)收的時(shí)間、地點(diǎn)及驗(yàn)收組名單書(shū)面通知D．施工單位組織工程竣工驗(yàn)收

16．經(jīng)（）確認(rèn)，確屬房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)要求退房，終止房屋A．房地產(chǎn)行政主管部門 B．工程質(zhì)量監(jiān)督部門 C．工程監(jiān)理部門

D．城市規(guī)劃行政主管部門

17．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)助購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)材料等的采購(gòu)進(jìn)行招標(biāo)

監(jiān)理等單位和其他有關(guān)方面的專家組成驗(yàn)收組，制定驗(yàn)收方案 負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)

買賣關(guān)系。

企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起（）日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。

20．在商品房買賣過(guò)程中，交易結(jié)算資金的存儲(chǔ)和劃轉(zhuǎn)均應(yīng)通過(guò)（）進(jìn)行。19．以劃撥方式取得土地使用權(quán)的私有住房，因（）的原因，可以不辦理土地使用權(quán)出A．轉(zhuǎn)讓后仍然用于居住 B．位于市郊偏僻地區(qū) C．親友之間相互轉(zhuǎn)讓

D．以經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格轉(zhuǎn)讓 讓手續(xù)。18．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明（）。A．預(yù)售許可證書(shū)號(hào) B．開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱

C．建筑面積或者使用面積 D．土地使用權(quán)取得的方式 A．10 B．15 C．30 D．60 并提供必要的證明文件。

A．交易結(jié)算資金專用存款賬戶

B．商業(yè)銀行交易結(jié)算資金專用存款賬戶 C．客戶交易結(jié)算資金子賬戶

D．中國(guó)銀行交易結(jié)算資金專用存款賬戶

21．土地使用權(quán)全部屬于劃撥供給方式的房產(chǎn)種類是（）。A．房改房 B．已購(gòu)公有住房 C．國(guó)家機(jī)關(guān)用地 D．經(jīng)濟(jì)適用住房

22．關(guān)于商品房銷售代理的表述中，錯(cuò)誤的是（）。

A．受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)，不得收取傭金以外的其他費(fèi)用 B．房地產(chǎn)專業(yè)性強(qiáng)、涉及的法律多，因此對(duì)房地產(chǎn)銷售人員的資格有一定的要求，必須經(jīng)C．實(shí)行銷售代理委托人與受托房地產(chǎn)中介可以協(xié)商確定是否簽訂委托合同

D．房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托給依法設(shè)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)取得相應(yīng)的資格后，才能從事商品房銷售業(yè)務(wù)

立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷售的經(jīng)營(yíng)方式

23．關(guān)于商品房銷售中禁止的行為，下列表述不正確的是（）。A．商品住宅不得分割拆零銷售

B．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房

C．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售D．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)的費(fèi)用

24．未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自銷售商品房的，由（）以上人民政府工商行政管理部門按照A．鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí) B．縣級(jí) C．市級(jí) D．省級(jí)

25．商品房預(yù)售許可的辦理程序是（）。A．受理——審核——許可——公示 B．受理——審核——公示——許可 C．受理——審核——許可 D．審核——受理——許可

26．《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項(xiàng)的，由房A．3 B．5 C．10 給他人

相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過(guò)（）萬(wàn)元的罰款。

D．15 27．根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》關(guān)于租住面積的規(guī)定，下列說(shuō)法正確的是（）。A．出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位

B．人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定最低標(biāo)準(zhǔn)的2/3 C．廚房、衛(wèi)生間不得出租供人居住，但陽(yáng)臺(tái)經(jīng)改造后可以 D．房屋改造后的隔斷間只要符合租住要求可以出租供人居住 28．關(guān)于房屋租賃，不正確的表述是（）。

A．房屋租賃期不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的房屋租賃合同無(wú)效

B．租賃期限屆滿當(dāng)事人續(xù)訂租賃合同，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年 C．出租人在租賃期限屆滿前需要收回房屋的，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人的同意 D．承租人變更租賃合同約定的房屋用途，應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的同意 29．公共租賃住房的供應(yīng)對(duì)象不包括（）。A．城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭 B．城鎮(zhèn)無(wú)房職工 C．新就業(yè)無(wú)房職工

D．在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員

30．租賃期屆滿需要續(xù)租的，承租人應(yīng)當(dāng)在租賃期滿（）個(gè)月前提出申請(qǐng)。A．1 B．3 C．6 D．12 31．房屋租賃登記備案中，簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后（）日內(nèi)，持有關(guān)證明文件到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理房屋租賃登記備案。

【

33．房地產(chǎn)抵押是抵押人用其合法的房地產(chǎn)以（）的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保A．不轉(zhuǎn)移占有 B．轉(zhuǎn)移使用權(quán) 的行為。32．關(guān)于房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定的表述，錯(cuò)誤的是（）。A．債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實(shí)現(xiàn)債權(quán) B．提供擔(dān)保的第三人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償 C．鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)可以單獨(dú)抵押

D．第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán) A．15 B．25 C．28 D．30

C．轉(zhuǎn)移占有 D．轉(zhuǎn)移所有權(quán)

34．關(guān)于房地產(chǎn)抵押合同的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A．主債權(quán)債務(wù)合同無(wú)效，擔(dān)保合同無(wú)效，但法律另有規(guī)定的除外

B．抵押權(quán)人不能在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、出借或者改變抵押物用途

C．《城市房地產(chǎn)管理法》《物權(quán)法》等法律均規(guī)定房地產(chǎn)抵押合同必須采用書(shū)面形式 D．擔(dān)保合同被確認(rèn)無(wú)效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任

35．住房公積金實(shí)行（）。A．免稅政策 B．強(qiáng)制性征稅政策 C．所得稅政策 D．營(yíng)業(yè)稅政策

36．下列不屬于住房公積金的提取和使用原則的是（）。A．定向使用的原則 B．安全運(yùn)作的原則 C．嚴(yán)格時(shí)限的效率原則 D．定量使用的原則

37．住房公積金的存、貸款利率由（）提出，經(jīng)征求住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部意見(jiàn)后，報(bào)國(guó)務(wù)A．中國(guó)人民銀行 B．財(cái)政部 C．商務(wù)部

D．中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)

38．（）是稅收強(qiáng)制性、固定性在時(shí)間上的體現(xiàn)。A．稅目 B．納稅環(huán)節(jié) C．納稅期限 D．法律責(zé)任

39．按規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起（）日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅A．7 B．10 C．12 D．15 40.2008年3月1日起，房屋租賃市場(chǎng)稅收規(guī)定，對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在（）院批準(zhǔn)執(zhí)行。

征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。

稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅。

A．3％ B．4％ C．5％ D．6％

41．企業(yè)所得稅的繳納方式為（）。A．按年計(jì)算，分月或者分季預(yù)繳 B．按年計(jì)算，只能分月預(yù)繳 C．按年計(jì)算，只能分季預(yù)繳 D．按月計(jì)征

42．對(duì)個(gè)人按《廉租住房保障辦法》規(guī)定，取得的廉租住房貨幣補(bǔ)貼，免征（）。A．土地增值稅 B．印花稅 C．個(gè)人所得稅 D．營(yíng)業(yè)稅

43．某單位自用辦公房產(chǎn)原值為100萬(wàn)元，其房產(chǎn)稅稅基可能為（）萬(wàn)元。A．60 B．80 C．100 D．110 44．土地增值稅的征收對(duì)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的部分，征稅的稅率A．30％ B．40％ C．50％ D．60％

45．根據(jù)登記的內(nèi)容和方式的不同，各國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度分為（）兩大類型。A．契據(jù)登記制和產(chǎn)權(quán)登記制 B．異議登記制和用途登記制 C．契據(jù)登記制和預(yù)告登記制 D．預(yù)告登記制和權(quán)利登記制

46．根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記載體的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A．不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于登記簿時(shí)B．不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致

C．不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)確D．不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù) 是（）。

發(fā)生效力

有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)為準(zhǔn)

47．未辦理不動(dòng)產(chǎn)（）的，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)A．變更登記 B．首次登記 C．轉(zhuǎn)移登記 D．預(yù)告登記

48．不動(dòng)產(chǎn)登記資料的查詢程序不包括（）。A．查詢?nèi)颂岢霾樵兩暾?qǐng) B．查詢機(jī)構(gòu)提供查詢 C．查詢結(jié)果的審核 D．查詢結(jié)果證明的出具

49．下列不屬于《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定的不得發(fā)布廣告的情形的是（）。A．在未經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的 B．在未經(jīng)國(guó)家征用的集體所有的土地上建設(shè)的 C．權(quán)屬有爭(zhēng)議的

D．取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的預(yù)售房地產(chǎn)

50．房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告中，不是必須載明的事項(xiàng)是（）。A．開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱 B．銷售地址

C．代理銷售的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名稱 定的除外。

二、多項(xiàng)選擇題（共30題，每題2分。每題的備選答案中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意。錯(cuò)選不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）

53．市、縣房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)主要任務(wù)包括（）。A．協(xié)助財(cái)政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅款 B．辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證及權(quán)屬轉(zhuǎn)移初審手續(xù)

C．為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務(wù) 52．全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)頒布的有關(guān)房地產(chǎn)的專門法律有（）。A．《城市房地產(chǎn)管理法》 B．《土地管理法》

C．《土地管理法實(shí)施條例》 D．《住房公積金管理?xiàng)l例》 E．《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》 51．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)具有（）等特點(diǎn)。A．單件性 B．周期短 C．風(fēng)險(xiǎn)低 D．帶動(dòng)力強(qiáng) E．產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高

D．建立定期的市場(chǎng)交易信息發(fā)布制度，為政府宏觀決策和正確引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展服務(wù) E．管理全國(guó)房地產(chǎn)工作

54．下列關(guān)于房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的敘述正確的有（）。

A．建設(shè)用地使用權(quán)通是指建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益B．宅基地使用權(quán)是指宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)C．土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是指土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法對(duì)其承包經(jīng)營(yíng)的耕地、林地、草地等享有占D．地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，為他人提E．房地產(chǎn)租賃權(quán)是指以支付租金的方式從房屋所有權(quán)人或土地權(quán)利人那里取得的占有和使的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施 依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施

有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn) 高房地產(chǎn)效益的權(quán)利 用房地產(chǎn)的權(quán)利

55．我國(guó)土地管理基本制度包括（）。A．依法建造房屋 B．房屋買賣 C．合法添附的房屋 D．依法沒(méi)收房屋 E．收歸國(guó)有的無(wú)主房屋

56．建設(shè)工程的報(bào)建內(nèi)容主要包括（）。A．建設(shè)地點(diǎn) B．工程名稱 C．投資規(guī)模 D．資金來(lái)源 E．發(fā)包日期

57．工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)工程竣工驗(yàn)收的（）等情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。A．組織形式 B．驗(yàn)收程序 C．驗(yàn)收的方法 D．執(zhí)行驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) E．驗(yàn)收人員資格

58．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合（）。A．建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn) B．建筑工程施工的技術(shù)規(guī)范 C．建筑工程保修標(biāo)準(zhǔn) D．有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定 E．建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)規(guī)范

59．由國(guó)務(wù)院審批的城市規(guī)劃主要包括（）。

A．一般城市的總體規(guī)劃

B．省和自治區(qū)人民政府所在地城市的總體規(guī)劃 C．其他鎮(zhèn)的總體規(guī)劃

D．縣政府所在地城鎮(zhèn)總體規(guī)劃 E．直轄市的城市總體規(guī)劃

60．在制定和實(shí)施城市規(guī)劃中，應(yīng)當(dāng)遵循的原則包括（）。A．城鄉(xiāng)統(tǒng)籌 B．先規(guī)劃后建設(shè) C．節(jié)約土地 D．可持續(xù)發(fā)展 E．合理布局

61．根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)中不得轉(zhuǎn)讓的有（）。A．權(quán)屬有爭(zhēng)議的

B．共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的 C．已設(shè)定抵押的

D．司法機(jī)關(guān)依法查封限制轉(zhuǎn)移的 E．未依法領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的

62．下列關(guān)于查封登記的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓限制的說(shuō)法正確的有（）。

A．登記機(jī)構(gòu)對(duì)被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法查封、預(yù)查封的房屋，在查封、預(yù)查封期間不得B．登記機(jī)構(gòu)明知房屋已被人民法院查封、預(yù)查封，仍然辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移C．被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋，人民法院D．被執(zhí)行人購(gòu)買的已由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋，人民法院不得進(jìn)E．人民法院對(duì)可以分割處分的房屋應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行標(biāo)的額的范圍內(nèi)分割查封，分割查封的，應(yīng)辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)

登記手續(xù)的，對(duì)有關(guān)的登記機(jī)構(gòu)和直接責(zé)任人可以依照民事訴訟法的規(guī)定處理 不得進(jìn)行預(yù)查封 行預(yù)查封

當(dāng)在協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)中明確查封房屋的具體部位

63．下列關(guān)于存量房買賣合同網(wǎng)簽的一般流程敘述正確的有（）。A．買賣雙方協(xié)商合同的相關(guān)條款內(nèi)容

B．賣方當(dāng)事人登錄存量房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，從已公示房屋信息中選取所交易房屋，在線填寫(xiě)C．買賣當(dāng)事人和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同須作為《存量房買賣合同》的附件D．操作人員設(shè)置合同查詢密碼并進(jìn)行網(wǎng)上提交

E．當(dāng)事人簽字蓋章后，到房地產(chǎn)交易管理部門登記備案，到權(quán)屬登記部門辦轉(zhuǎn)移登記手續(xù) 64．《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房銷售可以按（）計(jì)價(jià)。A．建筑面積 B．使用面積 買賣合同的有關(guān)內(nèi)容 一并提交到系統(tǒng)中

C．單元 D．套

E．套內(nèi)建筑面積

65．根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案的，處罰的標(biāo)準(zhǔn)有（）。

A．處以2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款

B．處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款

C．責(zé)令限期改正

D．通報(bào)批評(píng)

E．警告

66．申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)提交的證件和資料有（）。

A．商品房預(yù)售方案

B．商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表

C．關(guān)于工程施工進(jìn)度說(shuō)明

D．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)證書(shū)

E．投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的20％以上的證明

67．房屋轉(zhuǎn)租需滿足的條件包括（）。

A．須經(jīng)出租人書(shū)面同意

B．不須經(jīng)出租人書(shū)面同意

C．轉(zhuǎn)租期限不得超過(guò)原合同規(guī)定期限

D．轉(zhuǎn)租期限不得超過(guò)6個(gè)月

E．轉(zhuǎn)租合同生效后，原合同自動(dòng)廢除

68．公共租賃住房指限定（），面向符合規(guī)定條件的人員出租的保障性住房。

A．建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

B．建筑質(zhì)量

C．租金水平

D．施工條件

E．地理位置

69．申請(qǐng)住房置業(yè)擔(dān)保的借款人應(yīng)具備的條件包括（）。

A．具有完全民事行為能力

B．具有當(dāng)?shù)鼐用裆矸?/p>

C．收入來(lái)源穩(wěn)定，有償還貸款本息的能力

D．訂立合法有效的住房購(gòu)銷合同

E．已足額交納購(gòu)房首付款

70．《物權(quán)法》允許債務(wù)人或者第三人對(duì)其有權(quán)處分可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)包括（A．建筑物和其他土地附著物

B．土地所有權(quán) C．建設(shè)用地使用權(quán)）。

D．正在建造的建筑物

E．法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他房地產(chǎn)

71．下列關(guān)于住房公積金的使用，說(shuō)法正確的有（）。

A．住房公積金的使用包括職工個(gè)人對(duì)其住房公積金的使用和住房公積金管理中心對(duì)歸集的B．職工個(gè)人住房公積金的使用是指職工個(gè)人在其住房公積金繳存期間，依法使用住房公積C．職工按要求提交齊全的資料后，住房公積金管理中心或者受托銀行應(yīng)當(dāng)在10個(gè)工作日內(nèi)D．職工對(duì)住房公積金的使用具體表現(xiàn)在申請(qǐng)個(gè)人住房貸款 E．職工沒(méi)有還清貸款前，可以再次申請(qǐng)住房公積金貸款 72．我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)稅種有（）。A．契稅 B．耕地占用稅 C．土地增值稅 D．城市維護(hù)建設(shè)稅 E．個(gè)人所得稅

73．下列各行業(yè)中，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%的有（）。A．交通運(yùn)輸業(yè) B．建筑業(yè) C．金融保險(xiǎn)業(yè) D．服務(wù)業(yè) E．文化體育業(yè)

74．關(guān)于企業(yè)所得稅減免的表述，錯(cuò)誤的有（）。

A．在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所的非居民企業(yè)從居民企業(yè)取得與該機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所有實(shí)際聯(lián)系的B．符合條件的技術(shù)轉(zhuǎn)讓所得，減按20％的稅率征收企業(yè)所得稅 C．符合條件的小型微利企業(yè)，減按20％的稅率征收企業(yè)所得稅

D．國(guó)家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按20％的稅率征收企業(yè)所得稅 E．符合條件的非營(yíng)利組織的收入，減按20％的稅率征收企業(yè)所得稅 75．在北京奧運(yùn)會(huì)之后，下列說(shuō)法正確的有（）。

A．對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上，并且是唯一家庭生活用房的所得，免征個(gè)人所得稅 B．對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上，并且是唯一家庭生活用房的所得，減半征收個(gè)人所得稅 C．對(duì)個(gè)人按《廉租住房保障辦法》規(guī)定取得的廉租住房貨幣補(bǔ)貼，免征個(gè)人所得稅 D．對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個(gè)人所得稅

E．對(duì)個(gè)人按《廉租住房保障辦法》規(guī)定取得的廉租住房貨幣補(bǔ)貼，減半征收個(gè)人所得稅 76．個(gè)人在出售住房時(shí)應(yīng)繳納的稅費(fèi)有（）。A．營(yíng)業(yè)稅 住房公積金的運(yùn)作兩個(gè)方面 金的行為 完成貸款手續(xù)

股息、紅利等權(quán)益性投資收益需按20%的稅率征收企業(yè)所得稅

B．房產(chǎn)稅 C．契稅

D．城市維護(hù)建設(shè)稅 E．教育費(fèi)附加

77．不動(dòng)產(chǎn)登記的目的包括（）。A．保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益 B．為房地產(chǎn)管理奠定基礎(chǔ) C．保障交易安全

D．保證住房制度改革的順利實(shí)施

E．為城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供科學(xué)依據(jù)

78．關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢?nèi)说囊?，下列說(shuō)法正確的有（）。A．按規(guī)定提交查詢資料 B．保守國(guó)家機(jī)密 C．在指定場(chǎng)所查詢 D．不得毀壞登記資料 E．不得復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料

79．最高額抵押權(quán)登記包括（）。A．最高額抵押權(quán)設(shè)立登記 B．最高額抵押權(quán)變更登記 C．不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記 D．最高額抵押權(quán)確定登記 E．不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)注銷登記

80．房地產(chǎn)廣告中涉及的（），如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。A．文化教育設(shè)施 B．綠化設(shè)施 C．商業(yè)設(shè)施 D．市政條件 E．交通設(shè)施

三、綜合分析題（共20小題，每小題2分。每小題的備選答案中有1個(gè)或1個(gè)以上符合題意。錯(cuò)選不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）

（一）齊某是甲市一位普通職工，工資收入有限，屬于甲市的低收入家庭，無(wú)力購(gòu)買住房，一直租賃房屋居住。2016年1月，根據(jù)甲市有關(guān)政策規(guī)定，齊某可以申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。齊某于2016年5月與經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)單位簽訂了購(gòu)買合同，支付了首付10萬(wàn)元，其余款項(xiàng)向當(dāng)?shù)刈》抗e金中心申請(qǐng)了住房公積金貸款。

81．若齊某租賃的是公共租賃住房，其住房租金原則上按照（）確定。A．適當(dāng)高于同地段、同類型住房市場(chǎng)租金水平B．等同于同地段、同類型住房市場(chǎng)租金水平C．適當(dāng)?shù)陀谕囟巍⑼愋妥》渴袌?chǎng)租金水平

D．減免租金

82．若齊某租賃的住房為公共租賃住房，則其合同期限一般為（）年。A．1 B．3 C．5 D．10 83．齊某購(gòu)買該經(jīng)濟(jì)適用房，轉(zhuǎn)讓方繳納的轉(zhuǎn)讓手續(xù)應(yīng)按每平方米（）計(jì)收。A．每平方米3元 B．每平方米6元 C．每平方米1.5元 D．每平方米4元

84．齊某購(gòu)買的不是經(jīng)濟(jì)適用房，而是公房，可按（）購(gòu)買。A．成本價(jià) B．市場(chǎng)價(jià) C．評(píng)估價(jià) D．標(biāo)準(zhǔn)價(jià)

（二）王某2015年購(gòu)得一商鋪，以每月4000元租金租給李某，租期5年。半年后由于經(jīng)營(yíng)資金周轉(zhuǎn)困難，王某將商鋪抵押給銀行貸款20萬(wàn)元，貸款期限1年，并辦理了抵押登記。抵押到期后，王某未能償還債務(wù)。銀行依法申請(qǐng)人民法院拍賣該商鋪。

88．王某出租該商鋪，若需繳納營(yíng)業(yè)稅，其納稅期限可以為（）。87．王某出租該商鋪，若需繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率應(yīng)為（）。A．1% B．1.5％ C．3％ D．5％ 86．王某出租房屋應(yīng)繳納的稅種為（）。A．營(yíng)業(yè)稅 B．房產(chǎn)稅 C．契稅 D．印花稅 85．關(guān)于王某房屋租賃的表述，正確的為（）。

A．王某出租商鋪的租金，由王某與李某在平等、自愿的原則下協(xié)商議定 B．經(jīng)王某同意，李某可以將該商鋪轉(zhuǎn)租，并可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益 C．在租賃期限內(nèi)，無(wú)須王某同意，李某可以根據(jù)其經(jīng)營(yíng)需要改變房屋用途 D．在租賃期限內(nèi)，無(wú)須王某同意，李某可以根據(jù)其經(jīng)營(yíng)需要拆改房屋結(jié)構(gòu)

A．5日 B．10日 C．15日 D．20日

89．關(guān)于王某的房屋抵押，表述錯(cuò)誤的是（）。

A．王某將該商鋪抵押后又在屋頂搭建一閣樓，該閣樓也應(yīng)當(dāng)屬抵押財(cái)產(chǎn) B．王某應(yīng)當(dāng)將房屋抵押情況告之李某

C．經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估，王某商鋪價(jià)值70萬(wàn)元，該商鋪的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)，其余額還可以D．王某到期不能償還債務(wù)、拍賣、變賣商鋪時(shí)，李某有優(yōu)先購(gòu)買權(quán) 90．如果拍賣、變賣王某商鋪，王某應(yīng)當(dāng)繳納（）。A．契稅 B．營(yíng)業(yè)稅 C．房產(chǎn)稅 D．印花稅 再次抵押

（三）甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱甲公司）有一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，該項(xiàng)目由商品住宅和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)刹糠纸M成，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房已竣工，住宅已作為在建工程設(shè)定抵押。乙房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)獨(dú)家代理銷售該項(xiàng)目。

94．乙房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與甲公司在協(xié)商簽訂房地產(chǎn)委托代理合同時(shí)，對(duì)代理費(fèi)收取有下列A．向甲公司收取代理費(fèi) 設(shè)想，其中正確的有（）。93．在代理過(guò)程中，乙房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)針對(duì)甲公司目前資金緊張、銷售狀況不理想的現(xiàn)狀，A．將部分住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓

B．對(duì)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房實(shí)行返本銷售

C．對(duì)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房向買受人按合同標(biāo)的額的25%收取定金

D．以職工購(gòu)房名義申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，借款資金由甲公司支配使用，并按期替借款人還款 作了如下項(xiàng)目策劃，其中違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定的有（）。92．乙房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示（）。A．商品房預(yù)售方案 B．土地使用權(quán)出讓合同 C．商品房預(yù)售許可證 D．商品房銷售委托書(shū) 91．乙房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在發(fā)布房地產(chǎn)廣告時(shí)，作出以下承諾，不正確的有（）。A．提供代辦權(quán)證服務(wù) B．保證有升值或投資回報(bào) C．提供貸款服務(wù)

D．為入住者辦理戶口、升學(xué)等事項(xiàng)

B．向甲公司、買受人各收取一半代理費(fèi) C．免收甲公司代理費(fèi)，向買受人收取手續(xù)費(fèi)

D．甲公司確定銷售基價(jià)，超出銷售基價(jià)部分歸乙房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu) 95．甲公司辦理商品房預(yù)售許可證須提交的資料包括（）。A．土地使用權(quán)證書(shū)及建設(shè)工程規(guī)劃許可證 B．商品房預(yù)售方案

C．投入資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25%以上的證明 D．商品房銷售委托書(shū)

96．銷售商品住宅時(shí)，甲公司應(yīng)當(dāng)（）。A．償還貸款，解除在建工程抵押關(guān)系 B．經(jīng)抵押權(quán)人同意

C．經(jīng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)同意

D．通知抵押權(quán)人，并告知向買受人銷售的商品房已設(shè)定抵押

（四）劉先生購(gòu)買一套舊有住房，建筑面積100m，每平方米售價(jià)1500元。按規(guī)定，在交付首付款后，某商業(yè)銀行與購(gòu)房人簽訂合同，該市住房置業(yè)擔(dān)保公司與購(gòu)房人簽訂合同。該市住房置業(yè)擔(dān)保公司要求劉先生以其自己合法所有的房屋提供抵押反擔(dān)保，并簽訂書(shū)面房屋抵押合同。

97．住房置業(yè)擔(dān)保公司提供的是（）的行為。A．房地產(chǎn)貸款信用保險(xiǎn)擔(dān)保 B．房地產(chǎn)貸款保證保險(xiǎn)擔(dān)保 C．連帶責(zé)任保證擔(dān)保 D．抵押財(cái)產(chǎn)擔(dān)保

【答案】C 【解析】住房置業(yè)擔(dān)保是指依據(jù)《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司，在借款人無(wú)法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。

100．劉先生依照借款合同還清全部貸款本息，借款合同終止，相應(yīng)（）。A．保證合同依次終止后，房屋抵押合同再終止 B．房屋抵押合同依次終止后，保證合同再終止 C．房屋抵押合同依次終止后，保證合同繼續(xù)履行 99．如果劉先生到期不能償還貸款本息，按照合同約定，則可以有（）。A．置業(yè)擔(dān)保公司按商業(yè)銀行要求先行代為清償債務(wù)

B．保證合同終止后，置業(yè)擔(dān)保公司無(wú)權(quán)就代為清償?shù)膫鶆?wù)部分向借款人追償 C．保證合同終止后，置業(yè)擔(dān)保公司有權(quán)就代為清償?shù)膫鶆?wù)部分向借款人追償 D．劉先生無(wú)能力還款，保證合同自然終止 98．劉先生向置業(yè)擔(dān)保公司申請(qǐng)住房置業(yè)擔(dān)保應(yīng)具備的條件是（）。A．具有完全民事行為能力

B．基本具備償還貸款能力

C．已訂立合法有效的住房銷售合同

D．已足額交納購(gòu)房首付款 D．保證合同與房屋抵押合同同時(shí)終止

第五篇：管理經(jīng)濟(jì)學(xué)考試題目

一、簡(jiǎn)答題

1.企業(yè)管理人員的主要社會(huì)責(zé)任是什么?

2． 國(guó)際企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式有哪些？他們涉及到的主要管理問(wèn)題是什么？

3．影響倫理準(zhǔn)則的因素有哪些?

4．波特的國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)認(rèn)為有四組要素影響一個(gè)國(guó)家的實(shí)力，它們是什么？

5． 格里特.霍福斯泰德的研究發(fā)現(xiàn),一個(gè)國(guó)家的文化對(duì)其人民的行為產(chǎn)生影響，他把文化力分成五個(gè)維度，它們是什么？

6．跨國(guó)公司主要發(fā)展趨勢(shì)以及它的優(yōu)勢(shì)和面對(duì)的挑戰(zhàn)是什么？

7．簡(jiǎn)述倫理道德理論的主要觀點(diǎn)有哪些

8．理查德.馬卡多克把企業(yè)經(jīng)濟(jì)租金的獲取分為哪兩種觀點(diǎn)? 他們有何區(qū)別?

9.后現(xiàn)代管理理學(xué)方法論范式的特點(diǎn)?

10.超現(xiàn)代管理思潮興起的原因有哪些?

11.超現(xiàn)代管理學(xué)范式有哪些?

12.超現(xiàn)代管理學(xué)的方法論特點(diǎn)?

13.新現(xiàn)代泰勒主義與泰勒主義區(qū)別何在?

14．多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的主要形式有哪些？并簡(jiǎn)述各自的優(yōu)缺點(diǎn)。

15.企業(yè)外部環(huán)境重點(diǎn)內(nèi)容的調(diào)研包括哪些？

16．在企業(yè)集團(tuán)中母公司通過(guò)什么形式來(lái)影響子公司決策 ?

二、分析題

1．邊際利潤(rùn)

2.盈虧平衡分析

3．風(fēng)險(xiǎn)決策

三、論述題（三選二，共30分）

1．歸納各種管理分析方法，討論它們的特點(diǎn)、貢獻(xiàn)和局限性

2．假如你是一家公司的CEO,你如何在本單位將倫理道德制度化?

3.試述管理倫理在我國(guó)的實(shí)踐意義。

4．試述管理與倫理的關(guān)系。

5．試述邁克爾.波特的戰(zhàn)略思想主要內(nèi)容,并就成本領(lǐng)先戰(zhàn)略實(shí)施的條件加以闡述。

6．決策是一個(gè)過(guò)程且是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，請(qǐng)用實(shí)例加以論述和說(shuō)明。

7．試述管理效率的影響因素。P466-474

8.試述企業(yè)實(shí)行多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的利與弊，你對(duì)企業(yè)實(shí)行多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略有何見(jiàn)解？

9．企業(yè)集團(tuán)中的母公司對(duì)子公司如何實(shí)施有效的綜合治理？

四、案例分析（共20分）

1．管理企業(yè)管理問(wèn)題的綜合分析

2．關(guān)于企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境分析及戰(zhàn)略