第一篇：物業(yè)工程部員工年度培訓(xùn)資料

物業(yè)工程部員工年度培訓(xùn)資料

物業(yè)工程部培訓(xùn)

主要有

1、配電、發(fā)電機(jī)操作培訓(xùn)

2、電工操作培訓(xùn)

3、管道機(jī)修培訓(xùn)

4、設(shè)備管理培訓(xùn)

5、設(shè)備保養(yǎng)常識(shí)培訓(xùn)

6、工程檔案管理培訓(xùn)

7、節(jié)能減排常識(shí)培訓(xùn)

8、勞動(dòng)紀(jì)律、安全常識(shí)等其他常規(guī)培訓(xùn)

第二篇：物業(yè)員工培訓(xùn)資料

物業(yè)員工培訓(xùn)材料

時(shí) 間：

對(duì) 象：××××物業(yè)管理有限公司全體員工

地 點(diǎn)：××××大廈5F會(huì)議室

主 題：結(jié)合公司2004年公司的主營服務(wù)以及企業(yè)管理狀況以及2005年計(jì)劃工作的安排，進(jìn)行企業(yè)理念、企業(yè)精神、企業(yè)宗旨、職業(yè)道德的職業(yè)培訓(xùn)

主 講：word.org.cn

一、2004年公司的主營服務(wù)以及企業(yè)管理狀況

2004年，公司全年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入×××萬元（其中：物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入×××萬元，其它經(jīng)營收入××萬元），年利潤×××萬元；房屋及公共設(shè)施完好率達(dá)98％；受理業(yè)主（使用人）報(bào)修1562起，及時(shí)處理率100％；處理業(yè)主（使用人）投訴5起，次次有交代，件件有落實(shí)；業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理的滿意率達(dá)到97.95％。

2004年，公司在各項(xiàng)工作中屢屢受獎(jiǎng)。下半年，我們分別被××區(qū)政府評(píng)為“社會(huì)治安安全單位”和“文明單位”；在大廈消防安全管理規(guī)范以及“人員密集場(chǎng)所專項(xiàng)整治”和“火災(zāi)隱患大排查”活動(dòng)中，我們榮幸被評(píng)為先進(jìn)單位，代表××市消防重點(diǎn)單位接受中央、××省兩級(jí)督查組檢查并獲得通過?！痢廖飿I(yè)企業(yè)的管理模式也趨于成熟，為做大、做強(qiáng)企業(yè)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

一份耕耘一份收獲，在這里，我們除了感謝××大廈業(yè)主委員會(huì)和大廈業(yè)主、使用人的支持和配合，我們還要感謝公司全體員工的共同努力和勤奮工作。是你們的辛勞付出才使得公司圓滿完成既定工作目標(biāo)，取得上述良好業(yè)績(jī)。

二、近年來公司領(lǐng)導(dǎo)班子的職業(yè)操守情況 回顧公司領(lǐng)導(dǎo)班子今年，或曰近三年來的工作情況，可以總結(jié)為三個(gè)方面：

第一、盡職盡責(zé)為“××物業(yè)”的基礎(chǔ)管理工作努力工作

2002年“××物業(yè)公司”蓄勢(shì)待興，針對(duì)管理工作的一些“缺漏”和“遺憾”，以及建筑設(shè)計(jì)和建筑施工中的大量缺陷，公司領(lǐng)導(dǎo)班子相互配合，構(gòu)建了“××物業(yè)公司”的基本架構(gòu)，從實(shí)際出發(fā)，力主建立一個(gè)精簡(jiǎn)、高效的物業(yè)管理隊(duì)伍，并制訂了一系列初期的規(guī)章制度。在這一時(shí)期，重點(diǎn)做了二項(xiàng)工作，一是編纂了一套物業(yè)服務(wù)和管理工作的指導(dǎo)書：《××××物業(yè)管理有限公司作業(yè)文件匯編》，使物業(yè)管理初步納入到現(xiàn)代化管理軌道；二是改造及改正了大量大廈設(shè)計(jì)、安裝、施工中的不恰當(dāng)、不適宜的缺陷，使得設(shè)備設(shè)施運(yùn)行更安全、更經(jīng)濟(jì)、更可靠。

第二、盡心盡力為“××物業(yè)”的發(fā)展做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)

公司領(lǐng)導(dǎo)班子始終尊重、支持董事會(huì)工作，并揚(yáng)長(zhǎng)避短，團(tuán)結(jié)協(xié)作，相互做到：到位而不越位，補(bǔ)臺(tái)而不拆臺(tái)。保證自己所管轄的的工作符合董事會(huì)要求，符合公司規(guī)劃。領(lǐng)導(dǎo)班子成員集體編寫了一套《××××物業(yè)管理有限公司作業(yè)文件匯編》以后，又陸續(xù)編制了一系列諸如《企業(yè)員工培訓(xùn)綱要》、《“××物業(yè)”企業(yè)三年發(fā)展大綱》、管理流程、基礎(chǔ)臺(tái)賬設(shè)計(jì)等，為“××物業(yè)”管理從無到有，從小到大，并且不斷走向規(guī)范、走向成熟貢獻(xiàn)集體的光和熱。

第三、“四個(gè)做到”

這些年，公司領(lǐng)導(dǎo)班子始終相互免勵(lì)并堅(jiān)持做到：第一、提高班子成員的綜合素質(zhì)，努力做到品德、職業(yè)操守上優(yōu)秀、成熟，業(yè)務(wù)上過硬，紀(jì)律上嚴(yán)明，作風(fēng)上端正，為人上正派，工作上突破，業(yè)績(jī)上突出。不負(fù)眾望，不辱使命；第二、銳意進(jìn)取、增強(qiáng)改革創(chuàng)新意識(shí)，做到守法不舊、創(chuàng)新有變，與時(shí)俱進(jìn)，促業(yè)興旺，全面推動(dòng)物業(yè)公司各項(xiàng)工作上臺(tái)階上水平；第三、妥善處理方方面面的關(guān)系，充分發(fā)揮各級(jí)管理人員的參謀助手作用；對(duì)員工要多關(guān)心、多幫助，充分調(diào)動(dòng)他們的積極性、主動(dòng)性、創(chuàng)造性；對(duì)橫向之間要多溝通、多交流，相互配合、緊密合作；第四、廉潔做事、樹立形象，做到有權(quán)不濫用、有名不自爭(zhēng)、有功不自居、有責(zé)不自推，以領(lǐng)導(dǎo)班子良好的形象和表率作用感召、影響、帶動(dòng)員工，增強(qiáng)“××物業(yè)”的凝聚力、戰(zhàn)斗力。

三、各部門2004工作的簡(jiǎn)要回顧 ㈠、總經(jīng)理辦公室

總經(jīng)辦的工作看似雜亂，實(shí)質(zhì)上它的主要工作，我們理解就好比生產(chǎn)線的起首和落尾兩個(gè)環(huán)節(jié)。所謂“起首”，總經(jīng)辦是一個(gè)綜合協(xié)調(diào)部門，同時(shí)，它又是一個(gè)對(duì)公司各種方針、政策、制度、規(guī)定進(jìn)行傳達(dá)、貫徹和檢查落實(shí)的職能部門；所謂“落尾”，是指它的收費(fèi)工作。收費(fèi)是收獲成果，收獲業(yè)主對(duì)整個(gè)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)同和肯定，毋須置疑，收費(fèi)也是一項(xiàng)艱巨的工作。

這兩個(gè)環(huán)節(jié)，總經(jīng)辦在×××副總經(jīng)理的帶領(lǐng)下，做了大量的工作，也取得了很好的成績(jī)。2004年商辦住物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取，“商辦”收費(fèi)率都達(dá)到100％，住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)率達(dá)到92.04％，這當(dāng)中，凝聚了全公司員工的汗水，同樣也體現(xiàn)了總經(jīng)辦員工的辛勤努力。

自從年初簽訂《目標(biāo)責(zé)任書》后，總經(jīng)辦在增收節(jié)支方面抓得緊，抓得實(shí)，及時(shí)將各項(xiàng)目標(biāo)分解到每個(gè)部門、每個(gè)崗位，同時(shí)，努力創(chuàng)收并嚴(yán)格控制成本費(fèi)用，精打細(xì)算，勤儉治家。全年主營外業(yè)務(wù)增收××萬元，并全面完成各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

㈡、設(shè)備部

2004年，設(shè)備部全體員工勤奮工作，圓滿地完成了各項(xiàng)工作任務(wù)。

1、育人帶兵

為了加強(qiáng)公司設(shè)備部的日常管理工作，新選拔、培養(yǎng)××同志為設(shè)備主管，并且，在經(jīng)過一段時(shí)間的磨合后逐步放手工作，充分發(fā)揮主管的主觀能動(dòng)性。

2、踏實(shí)工作

200×年×月，設(shè)備部根據(jù)大廈中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)的運(yùn)行狀況，提出了機(jī)組的中修計(jì)劃，在得到董事長(zhǎng)的批準(zhǔn)后，設(shè)備部經(jīng)理×××自己趕赴上海空調(diào)廠家組織采購維修配件，并且組織人力，對(duì)中央空調(diào)主機(jī)進(jìn)行中修，更換磨損的活塞環(huán)、贓污的冷凍油、堵塞的過濾器等關(guān)鍵部件，維修中，空調(diào)班×××、電梯班×××同志等，發(fā)揮不怕苦、不怕累的良好品德，克服維修場(chǎng)地狹小、維修工具短缺、維修時(shí)間緊、維修任務(wù)重等困難，認(rèn)真、仔細(xì)、精心修理、調(diào)試設(shè)備，自覺放棄休息時(shí)間，加班加點(diǎn)，終于在中央空調(diào)啟用前全部修理、調(diào)試完畢，保證了商場(chǎng)空調(diào)系統(tǒng)制冷的正常運(yùn)行。

3、團(tuán)隊(duì)精神 工作雖有分工，但是在設(shè)備部今年的幾個(gè)大型的維修、改造工程的實(shí)施過程中，仍然表現(xiàn)出良好的協(xié)作、合作精神，像×××同志，雖然崗位在高壓值班，但是，他還是主動(dòng)承擔(dān)、完成了大廈內(nèi)的諸多給排水改造工作，諸如××珠寶給水管道安裝、中國銀行和聯(lián)通給水管道改造、大廈自來水管道改造等。

㈢、安全保衛(wèi)部

安全保衛(wèi)部2004在這樣幾個(gè)方面的工作是卓有成效并取得成效的：

1、規(guī)范入職培訓(xùn)，提高保安服務(wù)質(zhì)量

安保隊(duì)員流動(dòng)頻繁是物管企業(yè)的特殊性之一。今年，安保隊(duì)員累計(jì)流動(dòng)××人次，為了不降低安保服務(wù)質(zhì)量，入職培訓(xùn)重之又重。為了把好入職培訓(xùn)關(guān)，安保部統(tǒng)一安排新隊(duì)員入職培訓(xùn)，部門經(jīng)理、班長(zhǎng)骨干擇優(yōu)施教，充分發(fā)揮班長(zhǎng)骨干的強(qiáng)項(xiàng)。部門主管××是部隊(duì)復(fù)員的老骨干，平時(shí)十分注重保安形象，軍事共同科目過硬，一舉一動(dòng)都能顯出良好的保安素質(zhì)，新隊(duì)員的隊(duì)列、體能訓(xùn)練非他做了許多工作；班長(zhǎng)×××從事安保工作多年，積累了豐富的安保工作經(jīng)驗(yàn)，防范意識(shí)強(qiáng)，由×××負(fù)責(zé)新隊(duì)員崗位應(yīng)知應(yīng)會(huì)培訓(xùn)，能達(dá)到事半功倍的效果；班長(zhǎng)×××，服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，服務(wù)技能好，并且善于總結(jié)提高，就請(qǐng)他講服務(wù)技巧課程。由于責(zé)任明確、分工恰當(dāng)、把握重點(diǎn)，新隊(duì)員入職培訓(xùn)達(dá)到預(yù)期效果。全年新隊(duì)員入職培訓(xùn)累計(jì)××人次，×人因入職培訓(xùn)不合格被勸退，從而保證安保服務(wù)質(zhì)量。“服務(wù)質(zhì)量回訪表”反饋的信息表明，業(yè)主（使用人）對(duì)安保服務(wù)基本滿意。

2、深入調(diào)查研究，強(qiáng)化汽車停放管理

隨著私家車的猛增，只能容納××輛汽車的停車場(chǎng)，要對(duì)近××輛汽車開放，管理難度可想而知?？偨?jīng)理辦公室和安保部經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查研究，向總經(jīng)理室提供一手資料，為總經(jīng)理室最后決策奠定基礎(chǔ)。業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)《××大廈停車場(chǎng)汽車停放暫行管理辦法》后，安保部抽出2名業(yè)務(wù)骨干，配合物業(yè)管理員逐戶解釋《××大廈停車場(chǎng)汽車停放暫行管理辦法》，取得絕大多數(shù)業(yè)主（使用人）的理解和支持。同時(shí)，組織全體安保隊(duì)員，學(xué)習(xí)“辦法”、車管崗位職責(zé)和考核細(xì)則。因?yàn)榫唧w工作做得扎實(shí)，每個(gè)環(huán)節(jié)都計(jì)劃周全，9月1日順利實(shí)施“辦法”，沒有引起十分尖銳的矛盾，同時(shí)，增強(qiáng)汽車泊位費(fèi)收入。停車管理，×××、××、××等同志都非常辛苦。

3、規(guī)范安全管理，創(chuàng)建平安、文明大廈 安保部編制××人，負(fù)責(zé)主樓和裙樓的安全。僅后大院就需×個(gè)固定崗任，只能設(shè)一個(gè)巡護(hù)崗位，巡護(hù)力量明顯偏少。為緩解這一矛盾，安保部根據(jù)主樓相對(duì)穩(wěn)定的實(shí)際，把工作重點(diǎn)放在裙樓，依靠業(yè)主的力量共同做好安全工作。為了減少管理環(huán)節(jié)，變間接管理×××店、×××大賣場(chǎng)為直接管理，請(qǐng)兩店正式聘任安全負(fù)責(zé)人，便于物業(yè)公司與兩店的工作聯(lián)系。今年，安保部牽頭，召集兩店和市場(chǎng)管理辦公室，召開安全專題會(huì)議4次，組織檢查、互查12次，開具內(nèi)部安全隱患整改通知書份，滅火器操作訓(xùn)練率達(dá)95％，義務(wù)消防隊(duì)員的訓(xùn)練走上正軌，50米滅油盆火、消火栓操作、滅火演練、疏散逃生訓(xùn)練累計(jì)10小時(shí)，通過有效的訓(xùn)練，提高市場(chǎng)整體應(yīng)急處置能力。全年未發(fā)生火險(xiǎn)事故和刑事案件，為評(píng)“文明大廈”奠定了基礎(chǔ)。

㈣、環(huán)境衛(wèi)生部

環(huán)境衛(wèi)生部2004年部門工作總結(jié)給自已總結(jié)了這么幾點(diǎn)：一是，管理抓思想；二是，做事按標(biāo)準(zhǔn)；三是，溝通促團(tuán)結(jié)。我們認(rèn)為這恰如其分的總結(jié)了環(huán)境衛(wèi)生部一年來的工作。

環(huán)境衛(wèi)生部是2004年5月份新組建的一個(gè)部門，××同志也是那個(gè)時(shí)候走馬上任的。老×同志以及班長(zhǎng)×××一起為部門管理做了大量艱苦細(xì)致的工作。部門全體員工也都為××大廈的“容顏”潔凈付出了巨大的辛勞、努力。

老實(shí)做人，認(rèn)真做事。我們的保潔員分布在大廈的不同區(qū)域和樓層，工作上有日做、周做、雙周做等內(nèi)容，它需要我們的保潔員工周到、仔細(xì)、主動(dòng)、認(rèn)真、負(fù)責(zé)。

×××師傅話不多，少言寡語，卻一心撲在工作上，周而復(fù)始，細(xì)心認(rèn)真地做好自己的本職工作?！痢痢痢ⅰ痢痢羶晌粠煾碉L(fēng)里來雨里去，夏天頂烈日，冬天冒嚴(yán)寒，早晨七點(diǎn)半到，晚上七點(diǎn)半走，左手提畚箕，右手拿掃把，廣場(chǎng)轉(zhuǎn)了一圈又一圈，掃過一遍又一遍?！痢痢痢ⅰ痢痢?、×××三位同志也在各自的保潔區(qū)域默默無聞地辛勤工作。

×××同志，大家愛叫她“小×師傅”，敬業(yè)愛崗，除了保質(zhì)保量完成份內(nèi)工作，還主動(dòng)協(xié)助部門工作，協(xié)調(diào)同事關(guān)系，尤其難能可貴的是，她工資收入不高卻二次自費(fèi)參加國家建設(shè)部、××市物業(yè)管理行業(yè)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)技能。

公司對(duì)環(huán)境衛(wèi)生部2004的工作給予高度評(píng)價(jià)，××大廈業(yè)主對(duì)大廈衛(wèi)生保潔工作的贊許也充分說明你們的工作，你們的辛勤付出同物業(yè)公司其它部門、其它崗位員工的辛勤付出一樣，是被肯定的。

2004年的各部門的工作所取得的成績(jī)，我們都應(yīng)當(dāng)給予肯定；2004年的工作我們也有不少經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，也有不少存在的問題：

1、對(duì)具體工作有布置，但缺少檢查。這是一種對(duì)企業(yè)發(fā)展極端不利的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象班組工作有，部門工作有，公司工作也有。公司工作出現(xiàn)這種情況，作為“一把手”負(fù)有不可推卸的責(zé)任。我們不應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)任何理由，企業(yè)在一個(gè)階段有這個(gè)階段的發(fā)展規(guī)劃以及計(jì)劃目標(biāo)，但布置了的工作缺少檢查，那規(guī)劃也好、計(jì)劃也罷，全都是“空對(duì)空”的。

2、員工培訓(xùn)工作。對(duì)效果的檢查，如何？2004年，環(huán)境衛(wèi)生部開了一個(gè)好頭 ——— 側(cè)重于業(yè)務(wù)技能的、實(shí)地的、互動(dòng)的培訓(xùn)，是個(gè)很好的嘗試，也為公司2005年的培訓(xùn)工作很好的啟示。由于工作性質(zhì)的原因，我們不提倡、也不可能比較多的“全員大會(huì)”培訓(xùn)，不提倡“說教式”的培訓(xùn)，2005年的培訓(xùn)工作，我們會(huì)比較多的以部門為主，以崗位實(shí)踐為主。

3、對(duì)員工的績(jī)效考評(píng)缺少一個(gè)系統(tǒng)、規(guī)范的制度文件。年末，員工對(duì)企業(yè)滿意度的測(cè)評(píng)，有員工提出“工資待遇偏低”的問題，一方面，我們?nèi)匀粡?qiáng)調(diào)“鍋里”和“碗里”的關(guān)系，另一方面，我們的員工，尤其是我們的老員工，你們有沒有統(tǒng)計(jì)一下，隨著企業(yè)的發(fā)展，你們的個(gè)人收入也在逐年提高，你們的福利待遇也在逐年提高，我們的保潔員工體會(huì)更深刻。

董事長(zhǎng)對(duì)物業(yè)公司2005年的工作要求也提到“計(jì)劃在2005年對(duì)物業(yè)公司工資體系進(jìn)行合理調(diào)整，充分調(diào)動(dòng)員工積極性，量化指標(biāo)，加強(qiáng)考核”。所以，2005年我們將會(huì)在董事會(huì)目標(biāo)責(zé)任書簽訂后，對(duì)各個(gè)部門、各個(gè)崗位制定更為具體的并盡可能量化的工作目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。賞罰分明，獎(jiǎng)懲有據(jù)。

4、提高員工服務(wù)意識(shí)以及與業(yè)主的語言溝通技能。業(yè)主是物業(yè)員工的衣食父母。

四、2005年物業(yè)公司工作的幾個(gè)主要方面

隨著××、××等地房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)軍××，帶來物業(yè)管理業(yè)內(nèi)竟?fàn)幎嘣窬郑飿I(yè)管理企業(yè)面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。竟?fàn)幦遮吋ち?、殘酷，?yōu)勝劣汰是大家必須遵循的游戲規(guī)則，唯有練好內(nèi)功，外樹形象，才有機(jī)會(huì)入圍。新的形勢(shì)給我們理順2005年的工作思路：

㈠ 加強(qiáng)內(nèi)部培訓(xùn)，穩(wěn)定業(yè)務(wù)骨干，應(yīng)對(duì)新的機(jī)遇。借鑒業(yè)內(nèi)成功經(jīng)驗(yàn)，員工培訓(xùn)是練好內(nèi)功的根本所在?！秵T工培訓(xùn)手冊(cè)》是我們幾年來的工作實(shí)踐和知識(shí)積累，2004年11月己報(bào)公司董事會(huì)批準(zhǔn)，2005年進(jìn)入全面實(shí)施階段。在新的一年里，我們必須培養(yǎng)一支思想素質(zhì)高、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)、服務(wù)技能好、業(yè)務(wù)嫻熟的管理后備力量，并通過微調(diào)工資來穩(wěn)定業(yè)務(wù)能手和技術(shù)骨干，這樣，一般員工的頻繁流動(dòng)，就不至于影響整體服務(wù)質(zhì)量。員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量成正比，有組織、有計(jì)劃地培訓(xùn)，是提高員工業(yè)務(wù)素質(zhì)的唯一途徑。有了《員工培訓(xùn)手冊(cè)》，2005年的員工培訓(xùn)工作將更加制度化、系統(tǒng)化。另外，對(duì)口的專業(yè)培訓(xùn)，能擴(kuò)大視野，更新知識(shí)，這方面主要考慮部門經(jīng)理和業(yè)務(wù)主管。我們堅(jiān)信：一流的人才，定能創(chuàng)造一流的企業(yè)品牌。

㈡ 承接××大廈，營造××特色，挑戰(zhàn)新的機(jī)遇。

××大廈前期物業(yè)管理的公開招投標(biāo)，是××房地產(chǎn)史上的第一次，在××物管行業(yè)內(nèi)，同樣具有劃時(shí)代的意義。承接××大廈，也是“××物業(yè)”走向市場(chǎng)的第一步，只能成功，不能失敗。因此，××大廈的前期策劃、管理尤為重要，我們計(jì)劃在2、3月份專題討論××大廈的前、后期管理，制定出科學(xué)、準(zhǔn)確、具有××特色的管理方案，讓部門經(jīng)理、班組長(zhǎng)、全體員工，從思想上提前介入××大廈的工作，做好充分的思想準(zhǔn)備，屆時(shí)，不至于手忙腳亂；從行動(dòng)上分批組織員工熟悉工作現(xiàn)場(chǎng)，了解大廈內(nèi)的設(shè)備設(shè)施和重點(diǎn)部位；在宣傳上和新聞媒體加強(qiáng)合作，營造輿論氛圍，把企業(yè)內(nèi)部宣傳片拍攝成精品，讓業(yè)主和更多的人們認(rèn)識(shí)××、了解××、首肯認(rèn)可××。我們相信，只要我們始終堅(jiān)持企業(yè)理念，一定能應(yīng)對(duì)潛移默化的行業(yè)新格局。

㈢ 加強(qiáng)設(shè)備等基礎(chǔ)管理工作，保證大廈設(shè)施設(shè)備完全可靠運(yùn)行

××大廈公共設(shè)施設(shè)備賬、卡等基礎(chǔ)臺(tái)賬的建立。這項(xiàng)工作迫在眉睫，抽出人手，排計(jì)劃，由粗到細(xì)，逐步完善。（二期，無暇）

綜合樓宇的物業(yè)管理，尤顯重要的是包括消防系統(tǒng)在內(nèi)的設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理。2004年，××大廈的電梯己委托專業(yè)公司維護(hù)保養(yǎng)，效果明顯，也得到大廈業(yè)主認(rèn)可。（對(duì)維保公司維保計(jì)劃執(zhí)行情況的檢查）

大廈消防安全自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、電氣線路往往容易被忽視。由于各種原因，××大廈上述消防安全自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、電氣線路，有近三年未進(jìn)行技術(shù)檢測(cè)，而物業(yè)公司的技術(shù)力量，不能擔(dān)負(fù)起技術(shù)檢測(cè)的責(zé)任，加之有先天不足，尤其是市場(chǎng)部分的電氣線路，在原設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上改動(dòng)較多，三樓一部分和一樓永和美食城擴(kuò)容的電氣線路，消防監(jiān)控室不能遠(yuǎn)程切斷；物業(yè)公司沒有此類設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)的專業(yè)員工，且以上設(shè)施（設(shè)備）都是應(yīng)急之用，十分重要。我們計(jì)劃2005年委托專業(yè)公司維護(hù)保養(yǎng)，確保以上設(shè)施（設(shè)備）的穩(wěn)定性，杜絕事故發(fā)生，維護(hù)公司和業(yè)主的切身利益。

2005年的工作任重道遠(yuǎn)，但我們相信，我們也有決心，在新的一年里，物業(yè)公司全體員工必能眾心劃一，緊密團(tuán)結(jié)在一起并匯成合力，更好的為大廈業(yè)主提供更為優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理，更好的促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值，員工個(gè)人的價(jià)值。

謝謝大家！

第三篇：工程部培訓(xùn)資料

工程部培訓(xùn)資料

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

一、按建筑物使用性質(zhì)分類

二、房地產(chǎn)的類型

三、房地產(chǎn)專業(yè)名詞

四、房地產(chǎn)面積的測(cè)算

五、房地產(chǎn)術(shù)語

六、基礎(chǔ)和地基的概念和區(qū)別

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

（一）按建筑物使用性質(zhì)分類

通常將建筑物分為居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑四大類。居住建筑和公共建筑通常統(tǒng)稱為民用建筑。

1、居住建筑：商品房

2、公共建筑：包括辦公樓、商場(chǎng)、影劇院、醫(yī)院、體育館等。

3、工業(yè)建筑：包括工業(yè)廠房、倉庫等。

4、農(nóng)業(yè)建筑：指各類供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的房屋如種子庫、拖拉機(jī)站、飼養(yǎng)牲畜用房等

（二）房地產(chǎn)的類型

按用途劃分：

1、居住房地產(chǎn)；

2、商業(yè)房地產(chǎn)；

3、旅游房地產(chǎn)；

4、工業(yè)房地產(chǎn)；

5、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)

房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定：

1、低層住宅為1-3層；

2、多層住宅為4-6層；

3、小高層住宅為7-11層

4、中高層住宅為12-16層；

5、16層以上為高層住宅 房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？

凡與省市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：

居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地

四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

網(wǎng)上說現(xiàn)在的建筑使用年限是50年，差的20年沒了，這個(gè)不知道你們聽過沒。正常的這個(gè)“50年年限”是從結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)安全角度來說的，“它意味著房屋在使用了50年以后，若發(fā)生結(jié)構(gòu)安全問題，那開發(fā)商、設(shè)計(jì)、施工方就可以不買單。50年后如果想要繼續(xù)住，應(yīng)該進(jìn)行房屋結(jié)構(gòu)安全鑒定，一般采取一些可靠的措施還是可以繼續(xù)住的”。房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn) 名詞解釋

◆ 鋼結(jié)構(gòu):承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。

◆ 鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu):承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造

◆ 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu):承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開板等先進(jìn)施工方法施工的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物

◆ 混合結(jié)構(gòu):承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造

◆ 磚木結(jié)構(gòu):承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結(jié)構(gòu)房架。磚墻、木柱建造的

◆ 其它結(jié)構(gòu):凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房匿都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等 ※從構(gòu)成房屋建筑結(jié)構(gòu)的材料分：

①木結(jié)構(gòu)（老樓，一般為1——2層建筑）；②磚木結(jié)構(gòu)（老樓，一般為1——3層建筑）；③磚混結(jié)構(gòu)（一般為6或7層建筑）；④鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（高層建筑，為8層以上的建筑）；⑤鋼結(jié)構(gòu)（紐約市貿(mào)大廈）※從房屋層數(shù)高度分：

①低層 1～3層（木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)）；②多層 4～6層（磚混結(jié)構(gòu)）；③中高層 7～9層（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）；④高層 10～30層（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）；⑤超高層 40層以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）

※按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：

①一級(jí) 100年以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）；②二級(jí) 50～100年以上(磚混)；③三級(jí) 25～50年（平房）

※房屋建筑用途分：①生產(chǎn)性建筑；②居住建筑；③公共建筑 關(guān)于室內(nèi)采光有何要求？

1、每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)居住空間內(nèi)獲得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過四個(gè)時(shí)，其中宜有二個(gè)獲得日照。

2、采光系數(shù)：室內(nèi)為1，窗地面積比1/7；樓梯間0.5窗地面積比1/12。窗地面積比值為直接天然采光房間的側(cè)窗洞口面積Ac與該房間地面面積Ad之比。

3、高度低于0.5米的窗洞口面積不計(jì)入采光面積內(nèi)。窗洞口上沿距地面高度不宜低于2米。梁的種類：

1、梁的種類按受力狀態(tài)分為：

（1）簡(jiǎn)支梁：?jiǎn)慰缌阂话銥楹?jiǎn)支梁，如過梁、托墻梁。（2）連續(xù)梁：兩跨以上的梁為連續(xù)梁。

（3）懸臂梁。如陽臺(tái)梁、雨篷梁等。

（七）房地產(chǎn)專業(yè)名詞

1、常用名詞

◆五證:（1）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）建設(shè)工程開工證；（4）國有土地使用證；

※《國有土地使用證》是指合法建筑的重要法規(guī)文件，它主要載明所有者的名稱、土地性質(zhì)、使用年限、四至及面積。

※《規(guī)劃許可證》是指合法建筑的重要法規(guī)文件，它主要載明建筑物的面積、寬度、高度、長(zhǎng)度、密度、容積率、日照系數(shù)、居住人數(shù)及建筑內(nèi)容的排列等內(nèi)容?！堕_工許可證》是指政府有關(guān)部門準(zhǔn)許開工建設(shè)的政策

◆兩書：1：《住宅質(zhì)量保證書》、2：《住宅使用說明書》；

◆房地產(chǎn)證：是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證；

◆房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn) 的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利；

◆土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用；

◆三通一平：是指水通、電通、路通及場(chǎng)地平整； ◆七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場(chǎng)地平整； ◆紅線圖：又叫（宗地圖）是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房；

◆總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積；

◆建設(shè)用地面積，凈用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面 ◆總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之 ◆建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具

備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建

◆建筑覆蓋率（建筑密度）：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率；（如：在

10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆 蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉）

◆綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。綠地面積的計(jì)算不包

括屋頂、天臺(tái)和垂直綠化；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）

◆綠化覆蓋率：建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率 ◆房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時(shí)，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之

◆套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計(jì)算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺(tái)面積；

◆套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積，使用面積的計(jì)算應(yīng)符合以規(guī)

（1）室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計(jì)算，墻體有復(fù)合保溫、隔熱層、按復(fù)合層內(nèi)皮尺寸計(jì)算；

（2）煙囪、通風(fēng)道、各種管道豎井等均不計(jì)入使用面積；

（3）非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積（4）住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過道、前室、貯藏室等。

單元內(nèi)使用面積系數(shù)=單元內(nèi)使用面積/單元內(nèi)建筑面積+按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e ◆公共建筑面積：各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積?？煞譃閼?yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e

◆實(shí)用面積：它是套內(nèi)建筑面積扣除公共建筑面積后的余額；

◆層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

◆凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值；

◆公攤面積 ：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：

電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50 ◆得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積。

套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。

◆道路用地 ：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。

◆道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線。

◆玄關(guān) ：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。◆期房：是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

◆現(xiàn)房：是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋?！裘鞣浚菏侵笡]有裝修的房?！羰褂脵?quán)房：使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。

◆公房 ：也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。

◆不可售公房：是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。

◆已購公房 ：又稱售后公房，就是購買的公有住房

◆單位產(chǎn)權(quán)房： 是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。

◆廉租房： 是在新出臺(tái)的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出

租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。

◆私房 ：也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個(gè)人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。

◆二手房：即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。

◆樓花：這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

◆外銷房 ：外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺(tái)）的企業(yè)，其他組織和個(gè)人。

◆內(nèi)銷房：內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。

◆準(zhǔn)現(xiàn)房：是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。

◆共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)?！艄灿蟹慨a(chǎn) ：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)?！艚ㄖ芏龋阂?guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。

◆建筑容積率：是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率＝總建筑面積÷建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會(huì)越高。

◆樓間距：東西向樓間距為1：1，南北偏東為1：1.3，南北向?yàn)?：1.5。

◆建筑層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有個(gè)要求這個(gè)高度就叫層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸?！蹲≌ㄖ?shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI100-87）中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米。凈高則 是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

◆人口毛密度：每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)?！羧丝趦裘芏龋好抗曌≌玫厣先菁{的規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。

◆進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度 ◆開間：即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離，因?yàn)榫鸵粋€(gè)自然間的寬度而言，故又稱為開間。

◆公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓 建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

（2）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面 積的50％。

◆共有建筑面積：房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

◆公用建筑面積：公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積

◆陽臺(tái)：陽臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。

◆平臺(tái)：平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外 ◆走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空間?！舻叵率遥旱叵率沂侵阜块g地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者?！舭氲叵率遥喊氲叵率沂侵阜块g地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者。

◆居住區(qū)用地：居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。

◆住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。

◆公共服務(wù)設(shè)施用地：公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。

◆道路用地：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。

◆公共綠地：公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。

◆商品房維修基金：是指按建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號(hào)）的規(guī)定，新建商品住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用住房）出售后建立的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

◆確權(quán):是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊(cè)、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利。

◆土地使用權(quán):是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對(duì)依法交由其使用的國有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權(quán)利。

◆房屋的他項(xiàng)權(quán)利:房屋的他項(xiàng)權(quán)利是指由房屋的所有權(quán)衍生出來的典權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)等權(quán)利。

2、房子的分類

◆安居房：指實(shí)施國家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對(duì)4平方米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。

◆經(jīng)濟(jì)適用住房：是指經(jīng)各級(jí)人民政府批準(zhǔn)立項(xiàng)建設(shè)、享受國家優(yōu)惠政策、向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。

◆使用權(quán)房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。

◆產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋（指建筑物）擁有所有權(quán)，對(duì)該房屋占用范圍內(nèi)的土地?fù)碛惺褂脵?quán)，產(chǎn)權(quán)人對(duì)這兩項(xiàng)權(quán)利享有占有。使用，收益和處分的權(quán)利。這種權(quán)利是絕對(duì)的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產(chǎn)權(quán)人可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、典當(dāng)?shù)确绞胶戏ㄌ幹米约旱姆康禺a(chǎn)權(quán)利。

◆商品房：是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。由于我國長(zhǎng)期以來在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現(xiàn)的。其價(jià)格由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。

◆集資房：是改變住房建設(shè)由國家和單位包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免優(yōu)惠。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。

集資建房有兩種產(chǎn)權(quán)；一種是該房屋出售的價(jià)格高于當(dāng)年的房改成本價(jià)。其產(chǎn)權(quán)界定為經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)。另一種是低于當(dāng)年的房改成本價(jià)格，其產(chǎn)權(quán)為房改成本價(jià)房。

◆公房又稱公有住宅、公產(chǎn)住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設(shè)，負(fù)責(zé)向本市居民出租出售：由企事業(yè)單位建設(shè)的住宅，向本企事業(yè)單位的職工出租出售。

◆房改房：是有一定的福利性質(zhì)的，各產(chǎn)權(quán)單位按照政府每年公布的房改價(jià)格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。房改房產(chǎn)權(quán)分為三個(gè)級(jí)別：成本價(jià)產(chǎn)權(quán)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)產(chǎn)權(quán)以及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)。

◆空置商品住宅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）已超過一年的商品住宅。

◆房地產(chǎn)契稅 ：是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換或贈(zèng)與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。

◆營業(yè)稅 ：指對(duì)銷售房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其營業(yè)額按率計(jì)征的一種稅。

◆房產(chǎn)稅： 是以房屋為征稅對(duì)象、按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。

◆營業(yè)稅附加：是指對(duì)交納營業(yè)稅的單位和個(gè)人，就其實(shí)繳的營業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)而征收的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。

◆印花稅 ：指對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中或經(jīng)濟(jì)交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。

◆個(gè)人所得稅： 指?jìng)€(gè)人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動(dòng)并取得收入，就其所得計(jì)算征收的一種稅賦。

◆納稅保證金 ：指按照有關(guān)規(guī)定，個(gè)人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，就其應(yīng)納稅所得，按照個(gè)人所得稅稅率計(jì)算的，個(gè)人所得稅納稅保證金。

◆房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi) ：是指由政府依法設(shè)立的，由房地產(chǎn)主管部門設(shè)立的房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理交易過戶等手續(xù)所收取的費(fèi)用。

◆房屋權(quán)屬登記費(fèi)： 即房屋所有權(quán)登記費(fèi)，是指縣級(jí)以上地方人民政府行使房產(chǎn)行政管理職能的部門依法對(duì)房屋所有權(quán)進(jìn)行登記，并核發(fā)房屋所有權(quán)證書時(shí)，向房屋所有權(quán)人收取的登記費(fèi)，不包括房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)收取的房產(chǎn)測(cè)繪（或勘丈）費(fèi)用。

◆土地收益金(土地增值費(fèi))：土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓）給第三者時(shí)，就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向財(cái)政部門繳納的價(jià)款，或土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)出租（含連同地面建筑物一同出租）給其他使用者時(shí)，就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財(cái)政部門繳納的價(jià)款。

◆土地出讓金 ：各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。

◆土地增值稅： 是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

◆土地使用稅 ：是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的一種稅賦。

◆耕地占用稅： 必須依法征收耕地占用稅。園地包括苗圃、花圃、茶園、果園、桑園和其他種植經(jīng)濟(jì)林木的土地。是指由占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人向國家繳納的一種稅賦。耕地包括國家所有和集體所有的耕地，指種植農(nóng)作物的土地（包括菜地、園地），占用魚塘及其他農(nóng)用土地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)，也視同占用耕地。

◆土地開發(fā)費(fèi) ：每公頃居住區(qū)用地開發(fā)所需的前期工程的測(cè)算投資，包括征地、拆遷、各種補(bǔ)償、平整土地、敷設(shè)外部市政管線設(shè)施和道路工程等各項(xiàng)費(fèi)用(萬元/ha)。

◆住宅單方綜合造價(jià) ：每平方米住宅建筑面積所需的工程建設(shè)的測(cè)算綜合投資，應(yīng)包括土地開發(fā)費(fèi)用和居住區(qū)用地內(nèi)的建筑、道路、市政管線、綠化等各項(xiàng)工程建設(shè)投資及必要的管理費(fèi)用(元/m2)。

（八）房地產(chǎn)術(shù)語

◆住宅：供家庭居住使用的建筑。

◆套型：按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型?！艟幼】臻g：系指臥室、起居室（廳）的使用空間?！襞P室：供居住者睡眠、休息的空間。

◆起居室（廳）：供居住者會(huì)客、娛樂、團(tuán)聚等活動(dòng)的空間?！魪N房：供居住者進(jìn)行炊事活動(dòng)的空間。

◆衛(wèi)生間：供居住者進(jìn)行便溺、洗浴、盥洗等活動(dòng)的空間。

◆使用面積：房間實(shí)際能使用的面積，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積?！魳?biāo)準(zhǔn)層：平面布置相同的住宅樓層。

◆層高：上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離?！羰覂?nèi)凈高：樓面或地面至上部樓板底面之間的垂直距離。層高和室內(nèi)凈高

※普通住宅層高不宜高于2.80ｍ。

※臥室、起居室（廳）的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.40ｍ，局部?jī)舾卟粦?yīng)低于2.10ｍ,且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。

※利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室（廳）時(shí)，其1/2面積的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.10ｍ

※廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.20ｍ。

※衛(wèi)生間、衛(wèi)生間內(nèi)排水橫管下表面與樓面、地面凈距不應(yīng)低于1.90ｍ，且不得影響門

窗扇開啟?！?凈高=層高-樓板厚度

◆陽臺(tái)：供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。

按《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定，陽臺(tái)建筑面積按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中：

1、封閉式陽臺(tái)的建筑面積按其外圍水平投影面積計(jì)算；

2、非封閉陽臺(tái)

※ 挑陽臺(tái)（底陽臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積； ※ 凹陽臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；

※ 半挑半凹陽臺(tái)的挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)入建筑面積，凹進(jìn)部分的按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。

◆平臺(tái)：供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。◆過道：住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。

◆壁柜：住宅套內(nèi)與墻壁結(jié)合而成的落地貯藏空間。

◆閣樓：利用坡形屋頂?shù)膼烅敳糠中纬傻氖褂梅块g。設(shè)置閣樓可充分利用坡頂?shù)目臻g。在夏季，閣樓起通風(fēng)降溫作用。閣樓一般設(shè)老虎窗，可以通風(fēng)和采光。

◆吊柜：住宅套內(nèi)上部的貯藏空間。

◆躍層住宅：套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。◆自然層數(shù)：按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層數(shù)?！糁虚g層：底層和最高住戶入口層之間的樓層。

◆單元式高層住宅：由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅?！羲礁邔幼≌阂怨灿脴翘?、電梯為核心布置多套住房的高層住宅?！敉ɡ仁礁邔幼≌阂怨灿脴翘?、電梯通過內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住房的高層住宅。

（九）房地產(chǎn)面積的測(cè)算

1、計(jì)算全部建筑面積有哪些？

（1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計(jì)算（2）屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計(jì)算建筑面（3）穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部

分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算。

（4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計(jì)算面積。

（5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面

構(gòu)屋頂設(shè)計(jì)在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計(jì)算。（6）挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。

（7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算建筑面積，無頂蓋的室外

樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算建筑面積。

（8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)

算。

（9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。

（10）地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光

井、防潮層及保護(hù)墻）水平投影面積計(jì)算。

（11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

（12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當(dāng)幕墻框架突出

主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測(cè)量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑

面積；在建筑施工圖報(bào)建時(shí)，還沒有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按

150毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算竣工面積時(shí)仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。

（13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

（14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計(jì)算。

（15）有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。

2、計(jì)算一半的建筑面積有哪些？

（1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積。

（2）獨(dú)立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。

（3）未封閉的陽臺(tái)，按其水平投影面積一半計(jì)算面積。

（4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。（5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。

3、不計(jì)算建筑面積的有那些?

(1)空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺(tái)等。(2)檢修、消防等室外爬梯。

(3)沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺(tái)（露臺(tái)）、游泳池等。(4)建筑物如獨(dú)立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。(5)舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。

(6)建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。

4、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅?/p>

應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。

3、哪些公用面積不能分?jǐn)偅?/p>

不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車庫、地下設(shè)備用房等。

（十）基礎(chǔ)和地基的概念和區(qū)別

1、基 礎(chǔ)：是建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它支撐著其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載傳給下面的地基。

2、地 基：不是建筑物的組成部分，是承受由基礎(chǔ)傳下來的荷載的土層或巖層。

對(duì)于地基來說，應(yīng)滿足以下要求：

（1）有足夠的承載力。

（2）有均勻的壓縮量，以保證有均勻的下沉。如果地基下沉不均勻時(shí)，建筑物上部會(huì)產(chǎn)生開裂變形。

（3）有防止產(chǎn)生滑坡、傾斜方面的能力，必要時(shí)（特別是較大的高度差時(shí)）應(yīng)加設(shè)擋土墻，以防止出現(xiàn)滑坡變形。

3、墻 體

1、墻體的作用：承重作用、圍護(hù)作用、分隔作用、裝飾作用。

2、墻體的類型：

※按在建筑物中所處的位置，分為外墻和內(nèi)墻。

※按在建筑物中的方向，分為縱墻和橫墻。其中的外橫墻通常稱為山墻。※按受力情況，分為承重墻和非承重墻。屬于非承重墻的有自承重墻、隔墻剪力墻、幕墻。

※ 墻體按使用的材料，分為磚墻、石塊墻、小型砌塊墻、鋼筋混凝土墻。

※墻體按構(gòu)造方式，分為實(shí)體墻、空心墻和復(fù)合墻。

3、樓 板：是分隔建筑物上下層空間的水平承重構(gòu)件，主要作用是承受人、家具等荷載并把這些荷載及自重傳給承重墻或梁、柱、基礎(chǔ)。樓板的基本構(gòu)造層是面層、結(jié)構(gòu)層和頂棚。

4、梁：是跨過空間的橫向構(gòu)件。

※根據(jù)所采用的材料，梁可分為鋼梁、鋼筋混凝土梁和木梁； ※根據(jù)傳遞力的方向，梁可分主梁和次梁；

※根據(jù)梁與支撐的搭接狀況，梁可分為簡(jiǎn)梁、連續(xù)梁和懸臂梁。

梁主要起結(jié)構(gòu)承重作用，承擔(dān)其上的板傳來的荷載，再傳到支撐它的柱上，而環(huán)繞整個(gè)建筑物墻體所設(shè)置的梁，主要是為了提高建筑物整體結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性。

5、樓 梯：一般由樓梯段、休息平臺(tái)和欄桿扶手三部分組成。垂直交通設(shè)施的主要形式有樓梯、電梯、自動(dòng)扶梯、臺(tái)階和坡道等。

※按使用性質(zhì)，可分為：室內(nèi)主要樓梯、輔助樓梯、室外安全樓梯和防火樓梯

6、屋 頂：是建筑物頂部起覆蓋作用的圍護(hù)構(gòu)件，由屋面、承重結(jié)構(gòu)層、保溫隔熱層和頂棚組成。屋頂應(yīng)滿足防水、保溫、隔熱以及隔聲、防火等要求，必須穩(wěn)固。

常見的屋頂類型有平屋頂、坡屋頂（如兩坡屋頂、四坡屋頂、歇山屋頂、折腰屋頂?shù)龋?，此外還有曲面屋頂（如圓屋頂、折板屋頂、筒拱屋頂、雙曲屋頂、懸索屋頂、馬鞍形屋頂、扭殼屋頂?shù)龋?/p>

7、門 窗：（門）門一般由門框、門扇、五金等組成。

（1）門高：

※供人通行的門，高度一般不低于2m，再高也以不宜超過2.4m，否則有空洞感，門扇制作也需特別加強(qiáng)。如造型、通風(fēng)、采光需要時(shí)，可在門上加腰窗，其高度從0.4m起，但也不宜過高。

※供車輛或設(shè)備通過的門，要根據(jù)具體情況決定，其高度宜較車輛或設(shè)備高出0.3～0.5m,以免車輛因顛簸或設(shè)備需要墊滾筒搬運(yùn)時(shí)碰撞門框。至于各類車輛通行的凈空要求，要查閱相應(yīng)的規(guī)范。

※如果是體育場(chǎng)館、展覽廳堂之類大體量、大空間的建筑物，需要設(shè)置超尺度的門時(shí)，可在大門扇上加設(shè)常規(guī)尺寸的附門，供大門勿需開啟時(shí)，人們可以通行。（2）門寬：

※一般住宅分戶門0.9～1m，分室門0.8～0.9m，廚房門0.8m左右，衛(wèi)生間門0.7～0.8m，由于考慮現(xiàn)代家具的搬入，現(xiàn)今多取上限尺寸?！?窗一般由窗框、窗扇、玻璃、五金等組成。窗按使用的材料，分為木窗、鋼窗、鋁合金窗、塑料窗； 按開啟方式，分為：

※平開窗（包括內(nèi)開窗和外開窗）※推拉窗

※旋轉(zhuǎn)窗（包括橫式旋轉(zhuǎn)窗和立式旋轉(zhuǎn)窗。橫式旋轉(zhuǎn)窗按轉(zhuǎn)動(dòng)鉸鏈和轉(zhuǎn)軸位置的不同，可分為上懸窗、中懸窗和下懸窗）※固定窗（僅供采光及眺望、不能通風(fēng)）?！此幍奈恢茫嚎煞譃閭?cè)窗和天窗。（3）窗高：

一般住宅建筑中，窗的高度為1.5m，加上窗臺(tái)高0.9m，則窗頂距樓面2.4m，還留有0.4m的結(jié)構(gòu)高度。在公共建筑中，窗臺(tái)高度由1.0～1.8m不等，開向公共走道的窗扇，其底面高度不應(yīng)低于2.0m。至于窗的高度則根據(jù)采光、通風(fēng)、空間形象等要求來決定，但要注意過高窗戶的剛度問題，必要時(shí)要加設(shè)橫梁或“拼樘”。此外，窗臺(tái)高低于0.8m時(shí)，應(yīng)采取防護(hù)措施。

現(xiàn)代玻璃幕墻中，整塊玻璃的高度有的已超過7.2m，那已不屬于一般窗戶的范圍了

（4）窗寬：

一般由0.6m開始，寬到構(gòu)成“帶窗”，但要注意采用通寬的帶窗時(shí)，左右隔壁房間的隔聲問題以及推拉窗扇的滑動(dòng)范圍問題，也要注意全開間的窗寬會(huì)造成橫墻面上的炫光，對(duì)教室、展覽室都是不合適的。

8、地 面：是指建筑物底層的地坪，主要作用是承受人、家具等荷載，并把這些荷載均勻地付給地基。常見的地面由面層、墊層和基層所構(gòu)成。

按面層所用材料和施工方式不同，常見的地面有以下幾類：

1、整體類地面，包括水泥砂漿地面、細(xì)石混凝土地面和水磨石地面等。

2、塊料類地面，包括普通粘土磚、大階磚、水泥花磚、缸磚、陶瓷地磚、陶瓷錦磚、人造石板、天然石板以及木地面等。

3、材類地面，常見的有塑料地面、橡膠氈地面以及無紡織地氈地面等。

4、涂料類地面。

第四篇：物業(yè)工程部員工總結(jié)

2012年終總結(jié)與2013年展望

自2011年11月16日進(jìn)入公司工作以來，在領(lǐng)導(dǎo)的正確帶領(lǐng)下，在同事們的大力支持和幫助下，通過虛心學(xué)習(xí)，兢兢業(yè)業(yè)，腳踏實(shí)地，較好地履行了工作職責(zé)，完成了領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)工作任務(wù)。2012年即將過去，回顧一年多來的工作，既有成績(jī)也有不足，現(xiàn)對(duì)自已一年來的工作進(jìn)行總結(jié)，以下是本以來個(gè)人工作總結(jié)報(bào)告：

一、自覺加強(qiáng)學(xué)習(xí)，努力適應(yīng)工作

作為之前從事制造行業(yè)的我是初次接觸地產(chǎn)物業(yè)工作的，從2011年11月16日入職至2012年10月6日期間任職客服部接待員，因?yàn)閷?duì)服務(wù)行業(yè)接待員一職也不甚了解，為了盡快適應(yīng)新的工作崗位和工作環(huán)境，我自入職以來不斷勉勵(lì)自己，自覺加強(qiáng)學(xué)習(xí)，參加公司開展的專業(yè)培訓(xùn)，虛心求教釋惑，不斷理清工作思路，總結(jié)工作方法，終于在2012年5月得到公司上下領(lǐng)導(dǎo)的一致認(rèn)可，正式轉(zhuǎn)正。對(duì)我本人而言，這條轉(zhuǎn)正之路走的很艱辛，但也讓我成長(zhǎng)起來！

2012年10月7日開始調(diào)至工程部學(xué)習(xí)，這得感謝詹總給了我這個(gè)學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，同時(shí)也感謝我的直接領(lǐng)導(dǎo)和各位同事！一方面，立志于干中學(xué)、學(xué)中干，不斷掌握方法積累經(jīng)驗(yàn)。通過培訓(xùn)、現(xiàn)場(chǎng)學(xué)習(xí)和查閱資料，很快對(duì)物業(yè)工程部的工作范圍有了一定的掌握。另一方面，堅(jiān)持于問書本、問同事，加強(qiáng)對(duì)工程維保修要點(diǎn)的掌握。通過對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》等一系列法律法規(guī)的學(xué)習(xí)為明年的順利交房做好準(zhǔn)備。身為物業(yè)工程部的一員必須提高本職工作的專業(yè)素養(yǎng)，加強(qiáng)各專業(yè)知識(shí)的積累，大到土建、裝修、給排水，小到防水、石材與木地板都要求略懂一二。正因?yàn)閷?duì)于物

業(yè)工程部人員知識(shí)技能的廣泛要求，我們更要利用到明年交房的這段時(shí)間加強(qiáng)學(xué)習(xí)充實(shí)自己，才能勝任我們的本職工作，確保順利完成分戶驗(yàn)收及交房工作！

二、工作中存在的不足

由于剛進(jìn)入物業(yè)行業(yè)，在這方面的工作經(jīng)驗(yàn)很是缺乏，自入職以來工作中存在以下不足：

（一）工作中還略顯稚嫩：對(duì)于這種更多的是與人打交道的服務(wù)行

業(yè)在崗位潛在意識(shí)上還有待進(jìn)一步提高，以與人相處的工作

中缺乏靈活性。

（二）考慮問題不夠全面、對(duì)工作缺少前瞻性：在物業(yè)這個(gè)行業(yè)中

各方面都會(huì)涉及到相關(guān)法律法規(guī)，如果在處理問題的過程中

稍有不慎或者考慮不全都可能埋下后患，更嚴(yán)重的是為公司

帶來損失！所以要加強(qiáng)自己這方面能力的鍛煉！

（三）由于辦公室的工作繁雜，處理事情必須快、精、準(zhǔn)。在這方

面，我還有不足，還需更多的學(xué)習(xí)常用辦公軟件的多功能使

用。對(duì)工程專業(yè)而言，如能掌握一些繪圖軟件的使用技巧的話就更好了，所以在日后的學(xué)習(xí)中還要將此列入其中。

三、總結(jié)2012展望2013

時(shí)光如梭，在我們的不經(jīng)意間飛快流逝！曾在我埋怨怎么還不到周末的時(shí)間里又開始哀嘆時(shí)間過的真快又到年底了！2013年了，我又大了一歲，緊跟其后增長(zhǎng)的是年齡而不是能力和薪資，這是一個(gè)值得我深刻思考和反省的問題！的確，這一年里我浪費(fèi)了很多的時(shí)間，到現(xiàn)在才開始意識(shí)到它的寶貴。在工作上進(jìn)步不大，在學(xué)習(xí)上也只有小小的收獲，這也不是我想要的結(jié)果。都說“人往高處走，水往低處流，一年要比一年好”，顯然我離這樣的目標(biāo)還很遠(yuǎn)，因?yàn)?012并不比2011年要好到哪里去。在2013年中努力學(xué)習(xí)、提高自己、壯大自己。

（一）今后在工作中還需多向領(lǐng)導(dǎo)、同事虛心請(qǐng)教、學(xué)習(xí)，要多與大家進(jìn)行溝通，積極參加公司組織的各項(xiàng)培訓(xùn)以提高自己專業(yè)知識(shí)方面的能力。

（二）努力提高工作質(zhì)量，要具備強(qiáng)烈的事業(yè)心、高度的責(zé)任感，做到當(dāng)日事、當(dāng)日畢，并事后認(rèn)真進(jìn)行總結(jié)，做到有計(jì)劃、有落實(shí)。并勇于承認(rèn)自己的缺點(diǎn)和錯(cuò)誤，找出不足，努力克服。

（三）愛崗敬業(yè)、勤勞奉獻(xiàn)、嚴(yán)格律己、腳踏實(shí)地、從自身做起，做一名稱職的物業(yè)工程部員工。

（四）要注意培養(yǎng)自己的綜合素質(zhì)，把專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)和日常事務(wù)的處理結(jié)合起來，提高自身的政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，做到肯干事、敢干事、能干事、會(huì)干事，積極主動(dòng)開展工作，為雅苑的明天貢獻(xiàn)自己的一份力量。

2013年，新的一年意味著新的起點(diǎn)、新的機(jī)遇、新的挑戰(zhàn)。為此，我將更加勤奮的工作，刻苦的學(xué)習(xí)，努力提高自己的文化素質(zhì)和各種工作技能，為公司貢獻(xiàn)自己的青春和微薄之力，在平凡的工作崗位做出不平凡的業(yè)績(jī)。我愿意為我所從事的事業(yè)付出滿腔熱忱、捧出全部真誠，愿意為我摯愛的工作奉獻(xiàn)一切。

工程部***

2012年12月20日

第五篇：物業(yè)工程部員工考核方案

物業(yè)工程部員工考核方案

一、考核目的：

二、考核范圍：考核對(duì)象為工程部所有在崗員工。

三、考評(píng)人：工程部經(jīng)理、班長(zhǎng)（主管）、員工

四、評(píng)定等級(jí)的比例分布：

考核結(jié)果統(tǒng)一分為四個(gè)等級(jí)：優(yōu)秀、良好、合格、不合格。

（1）優(yōu)秀：評(píng)分≥90且比例≤20%

考評(píng)分?jǐn)?shù)90分（含）以上，排序在前、比例不高于20%的人員可以評(píng)定為優(yōu)秀。

（2）良好：評(píng)分≥80分且優(yōu)秀+良好≤50%

考評(píng)分?jǐn)?shù)80分（含）以上，排序在前，沒有評(píng)為優(yōu)秀的員工可以評(píng)定為良好，但優(yōu)秀與良好總比例不得高于50%。

下列人員不得評(píng)為優(yōu)秀或良好（特殊貢獻(xiàn)除外）：

非工作原因未參加緊急搶任務(wù)的；

請(qǐng)假天數(shù)超過3天的；

發(fā)生吵架、打人事件的；、觸犯不合格紅線的。

（3）合格：評(píng)分≥70分

考評(píng)分?jǐn)?shù)70分（含）以上，未評(píng)為優(yōu)秀和良好，且未觸犯不合格紅線的。

（4）不合格：評(píng)分＜70分

考評(píng)分?jǐn)?shù)低于70分（不含），或觸犯不合格紅線的。

五、績(jī)效工資標(biāo)準(zhǔn)：

優(yōu)秀——績(jī)效工資500元；

良好——績(jī)效工資300元；

合格——績(jī)效工資150元；

不合格——取消當(dāng)月績(jī)效工資，只發(fā)給基本工資1500元。連續(xù)三個(gè)月不合格者予以解除勞動(dòng)合同。

六、考核時(shí)間：工程部每月月末進(jìn)行考核，由工程部班長(zhǎng)（主管）評(píng)分。每季末進(jìn)行工程部?jī)?nèi)部360度考評(píng)。

七、物業(yè)公司有權(quán)根據(jù)工程部整體績(jī)效賦予0.8-1.2%的獎(jiǎng)金分配系數(shù)或優(yōu)秀良好比例。

工程部員工月度考評(píng)表工程部員工月度考評(píng)表

序號(hào) 要素 考評(píng)內(nèi)容/標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)準(zhǔn)分值 考評(píng)細(xì)則 評(píng)分依據(jù) 考評(píng)分?jǐn)?shù)工作量 月累計(jì)維修量 20（月累計(jì)維修量-本專業(yè)平均數(shù)）/本專業(yè)平均數(shù) =X +100X加班工作 加班累計(jì)時(shí)間 虛報(bào)加班經(jīng)查實(shí) 每2小時(shí)+1分 每小時(shí)-5分工作質(zhì)量 維修后達(dá)到技術(shù)質(zhì)量要求。10 因未達(dá)到技術(shù)要求發(fā)生返修。每次-3分

且造成事故或嚴(yán)重后果。本月不合格

負(fù)責(zé)本責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備巡檢，避免出現(xiàn)事故。（人為或不可避免性事故除外）10 出現(xiàn)事故根據(jù)責(zé)任確認(rèn)及后果嚴(yán)重性 每次-5—10分工作能力 能完成本崗位任職要求內(nèi)的維修任務(wù) 10 不能完成轉(zhuǎn)交他人維修 每次-2分維修管理 接到報(bào)修25分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)或按與業(yè)主規(guī)定時(shí)間上門維修（特殊原因經(jīng)業(yè)主及領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)除外）。上門服務(wù)時(shí)按規(guī)定穿工作服、戴工牌、穿鞋套。所有維修單必須填寫：到達(dá)及完成時(shí)間、詳細(xì)維修過程、使用材料、本人簽字，維修完畢后請(qǐng)業(yè)主驗(yàn)收并在維修單上簽字，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將維修單返回。10 違反此標(biāo)準(zhǔn) 每項(xiàng)每次-2分

弄虛作假的（冒充業(yè)主簽字、未進(jìn)行維修先讓業(yè)主簽字、公共區(qū)域未進(jìn)行維修即

簽字）每次-10分工作態(tài)度 服從并立即執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)安排的工作；三聲鈴響內(nèi)接聽電話，30秒內(nèi)回復(fù)對(duì)講，如有急事5分鐘內(nèi)回復(fù)，接聽電話、對(duì)講使用規(guī)范語言；當(dāng)日下班前填寫工作記錄 7 違反此規(guī)定 每次-2分紀(jì)律性 工作或值班期間不能擅離工作崗位；不得使用辦公電腦和電話從事與工作無關(guān)的事情；按時(shí)參加培訓(xùn)和會(huì)議；有事需事先請(qǐng)假，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批后方可休假或調(diào)換班次。8 違反此規(guī)定 每次-2分

序號(hào) 要素 考評(píng)內(nèi)容/標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)準(zhǔn)分值 考評(píng)細(xì)則 評(píng)分依據(jù) 考評(píng)分?jǐn)?shù)廉潔誠信 不得向無關(guān)人員透露業(yè)主姓名、電話及其他家庭信息。5 泄露業(yè)主相關(guān)信息 每次-5分不得私自索要或接受業(yè)主或施工單位錢物，不得私拿公司物料。10 私自接受或私拿物料 每項(xiàng)每次-5分主動(dòng)索要 每項(xiàng)每次-10分客戶反饋 回訪時(shí)業(yè)主對(duì)維修服務(wù)不滿意 10 每次-2分因維修不到位接到業(yè)主投訴 每次-5分收到業(yè)主書面表揚(yáng) 每次+5分收到業(yè)主電話表揚(yáng)經(jīng)核實(shí)屬實(shí) 每次+2分

弄虛作假的（冒充或要求業(yè)主打電話）每次-5分創(chuàng)新或 重大貢獻(xiàn) 發(fā)現(xiàn)公共區(qū)域事故隱患，并采取措施避免事故發(fā)生做出貢獻(xiàn)的； 不參加評(píng)分，獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金100元

2、提出合理化建議被公司采納，對(duì)改進(jìn)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益成績(jī)顯著者總分 100

注：每項(xiàng)評(píng)分中扣減和增加分?jǐn)?shù)不得超過標(biāo)準(zhǔn)分值。