第一篇：盤點樓市2011,展望樓市2012 卓達住宅集團執(zhí)行總裁劉坤

“盤點樓市2011，展望樓市2012”

一、盤點樓市2011。

1、深度調控政策開啟年度樓市大片

2011年1月26日，國務院常務會議再度推出八條房地產市場調控措施(即“新國八條”)，提出包括要求強化差別化信貸政策、執(zhí)行限購措施、暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款、住房保障等在內的一攬子調控政策。深度調控使2011年中國樓市發(fā)生巨大變化。

2、價格變化因城市分級表現不同

2011年全年數據待出爐，但經歷近一年調控后，價格上漲較快的一線城市高企的房價已被遏制住了過快上漲的趨勢，應該說2011年國家對房價過快增長的區(qū)域調控的效果相對明顯。與此同時，二、三線城市房價保持穩(wěn)中上升的態(tài)勢，并成為今年龍頭房企沖擊年度業(yè)績的主戰(zhàn)場，究其原因：

二、三線城市城化水平及品質不斷提高，房地產業(yè)仍處在向上發(fā)展的通道；相對一線城市剛性需求比例要高；未限購城市迎來了發(fā)展契機。

三、四線城市，國家級經濟區(qū)，房價上漲明顯，如藍色半島經濟區(qū)威海文登南海新區(qū)，城市發(fā)展?jié)摿薮笄夷壳疤幱趦r值洼地，隨著國家政策促進，城市水平日益提高，房增產發(fā)展及價格上升空間仍較大。

觀點：國家是對價格過快上漲的一、二線城市的房價進行遏制，并對應出臺相關限購、限貸、限價等措施，并非一刀切地在全國實施，這與近期中央經濟工作會議“促進房地產業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展”一致。

3、全國房價、銷量整體放緩增長速度，投資建設放緩。

2011年前11個月，全國商品房累計銷售面積89594萬平方米，較去年同

期增加9%。2009年和2010年，全國商品房銷售面積同比增長率分別為44%和10%。國內房地產市場在經歷了2009年的高速增長后，近兩年的發(fā)展速度回歸到一個相對合理的增長水平。全國房地產行業(yè)運行情況總體不如2010年同期，房地產投資、新開工增速等指標均出現明顯放緩。土地市場的表現同樣在2011年遇冷。

4、關于保障房。

2011年春全國兩會期間通過的《政府工作報告》提出，今年開工建設城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套。根據“十二五”規(guī)劃綱要，未來5年，我國將完成3600萬套保障性住房的建設任務，將使我國城鎮(zhèn)居民住房保障覆蓋率達到20%左右。該目標的實現，無疑有助于未來樓市的健康發(fā)展。但如何解決資金投入問題，并保障分配公正、公開，準入、持有、退出及鑒別等也都會成為保障房建設的挑戰(zhàn)。但最終，保障房建設仍應回歸以政府為主，商品房建設仍以企業(yè)為主，分工明確，對應作業(yè)，該市場來解決的問題仍由市場來解決。

5、房地產企業(yè)面臨升級轉型的機遇和挑戰(zhàn)。

面對國家宏觀調控，傳統(tǒng)的精放式，建立在消耗大量資源基礎上的房地產開發(fā)必將隨國家經濟結構調整而發(fā)生變化，同時，國家城市化建設，十七屆六中全會關于大力發(fā)展文化產業(yè)，以及中國老齡化社會的到來等等，都對房地產業(yè)提出新的高標準要求。在此背景下，極少有戰(zhàn)略遠見的企業(yè)，未雨綢繆，已在以往數次房地產調控時著手新模式探索，目前已開始多元化發(fā)展，主要向文化旅游、養(yǎng)生養(yǎng)老、商業(yè)地產及城市運營等方向發(fā)展，使傳統(tǒng)的房地產業(yè)在追求品質提升的同時，與產業(yè)聯系在一起，形成產業(yè)地產開發(fā)模式，為區(qū)域經濟

結構調整及可持續(xù)性發(fā)展，持續(xù)稅源的解決，就業(yè)的解決注入新的活力。因此，房企轉型也是此輪房地產調控的又一趨勢，不調整、不轉型的企業(yè)將在此次房企盤整中面臨淘汰的局面。

二、展望樓市2012。

1、定調2012。

中央經濟工作會議已對明年經濟發(fā)展的總基調明確，穩(wěn)中求進成為關鍵。2012年堅持房地產調控不放松。通過加大普通商品房的供應，通過加快保障房的建設，為房地產降溫的同時，也為扭轉中國經濟產業(yè)空心化，實業(yè)萎縮的態(tài)勢贏得時間和空間。目前，經過一年的調控，房價上漲的勢頭已經初步遏制，部分價格過快上漲的城市的價格出現了回調的趨勢。同時，此次會議再次明確提出促進房地產行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，使其在國民經濟中發(fā)揮重要作用，體現出房地產業(yè)在國民經濟中的重要地位。

2、展望2012樓市。

12月8日，在全國工商聯房地產商會年會上，國務院參事陳全生表示說：2012年，保增長將成為政策的首要目標，其中，房地產投資對經濟的拉動將非常重要。中央高層已形成共識，保增長、促穩(wěn)定已是當務之急。在拉動經濟增長的三駕馬車中，消費非短期內可以提升，外需的出口因素亦不可制，只有投資仍可期待。而投資主要依靠房地產和制造業(yè)，制造業(yè)受目前國際經濟形勢影響發(fā)展受限，房地產業(yè)卻為國家政策調控引導。房地產業(yè)既能拉動投資，又能拉動消費。因此，保增長還要靠房地產。

在符合中央經濟會議對2012國家經濟的指導原則下，鞏固目前房地產成果，特別是對一、二線房價過快增長的城市，仍然不會有太大變化。對于城市

化水平有較大提升潛力的二、三線城市，以及國家戰(zhàn)略政策扶持的三、四線城市，將在2012年房地產業(yè)的發(fā)展上發(fā)揮重大作用，是保增長的關鍵，因此，此類城市的房地產業(yè)將迎來大的發(fā)展，房價將會保持穩(wěn)中上升趨勢。

對于購房者而言，在上述房地產業(yè)仍有較大上行潛力的城市，眼下購房應當是不錯的時機，最晚不要超過明年五一前；對于房企而言，向上述城市拓展項目，企業(yè)轉型，向產業(yè)地產方向轉變將是2012年主要方向，未來10年的大型品牌企業(yè)將在此類企業(yè)中產生；對于調控政策，明年上半年，首套房置業(yè)的政策有望寬松，隨“穩(wěn)中求進”的主基調、房價的平穩(wěn)控制及保障房的逐步落實，部分城市的限購措施將會有所松動。房地產業(yè)將迎來新的一輪健康發(fā)展。

第二篇：盤點2012展望2013新旅程 沈陽樓市微電影

盤點2012展望2013新旅程 沈陽樓市微電影

來源：華商晨報 2013-01-09 08:23 365地產家居網 點擊: 3069 評論

戲如人生，人生如戲。2012年的樓市在調控之下，更是上演了一出出精彩紛呈、或多或少勝利的“V電影”。

這一年，開發(fā)商與購房者都像《少年PI的奇幻漂流》一般，在一段前路未知的旅程中尋找自我：我需要什么樣的房子？何時出手？

而在宏觀調控持續(xù)的這一年，仍有領潮者，可以決勝《2012》，締造銷售神話。他們提前洞悉市場動向，深耕剛性需求市場，主打中小戶型，在產品力上下工夫，猶如《復仇者聯盟》中的幾位英雄，縱橫捭闔，一手“剛需”必殺技玩得風生水起，屢創(chuàng)樓市傳奇。>>>2012年主打剛需牌成就鐵西板塊樓市霸主地位

現在，讓我們《全面回憶》2012年，盤點《那一年，我們一起追的“樓事”》。再《搜索》一下2013年，窺視沈陽樓市的新旅程。關鍵詞：剛需

樓市“V電影”之《復仇者聯盟》：

誰來拯救地球？誰能贏得剛需，誰就能贏得市場。普通住宅：剛需紅滿天，市場真英雄

當邪惡勢力對地球造成致命威脅，誰能拯救地球？當開發(fā)商與購房者深度博弈，誰能成為市場的真英雄？影片雖然叫《復仇者聯盟》，但是其實叫《超級英雄聯盟》更為恰當。

2012年以前，大戶型、高總價的高端住宅在沈陽房地產市場異軍突起，與以中小戶型為主的普通住宅漸有一分天下之勢。但是，在持續(xù)的宏觀調控之下，形勢發(fā)生了變化。在恒大、碧桂園、保利、中海等大開發(fā)商的帶領下，市場開始深耕剛需，首套房、改善性住房??>>>365樓市春晚調查揭秘：房叔房嬸兒齊登臺 百姓購房最剛需

“圍繞剛需購房者的需求做產品，才能贏得市場?！比A邑世紀城相關負責人說。而廣大剛性需求也確實占領了2012年銷售的85%以上，說剛需紅滿天并不為過。新峰地產提供的數據顯示，去年商品住宅銷售面積上，60~90平的戶型占35.61%，90~120平的戶型占28.01%，120~144平的占11.83%，60平以下的占10.09%。而去年商品住宅銷售排行上，碧桂園·銀河城、恒大綠洲、保利溪湖林語??前十位都是主打剛需的樓盤。

■點評：電影里，超級英雄組團拯救了地球，是大眾力量的勝利；而在樓市，剛需顯然就是大眾的代表，他們是市場不爭的真英雄。而對開發(fā)商來說，誰能打動剛需，誰就能贏得市場。

■展望：“剛需仍是市場主力，打好剛需牌，細分市場，提高產品品質，都是開發(fā)商必須要做的?！本\集團精圖企劃副總經理李昂說,“剛需在成長，他們有了更成熟的置業(yè)觀，剛需樓盤的品質要提升?！?/p>

關鍵詞：價格

樓市“V電影”之《龍門飛甲》：樓市對決“價格”制勝。樓市價格：

購房者越來越理性，價格才是硬道理

影片《龍門飛甲》中的打斗場面，讓眾多武俠愛好者直呼過癮。其實，沈陽樓市這個江湖之中，也在時刻上演著這種高手對決。

價格，是開發(fā)商2012年使用頻率最高也是最奏效的工具之一。

碧桂園，在今年可以說是“性價比”這場大戰(zhàn)中的最大贏家之一。其全線產品在2012年都取得了不俗的銷售業(yè)績，在新峰的統(tǒng)計數據中，企業(yè)銷售面積位列第二。

再比如恒大地產，在近兩年的市場中，憑借其價格優(yōu)勢也搶盡了風頭，恒大雅苑淡季開盤仍取得了2億的銷售額。再比如，位于奧體板塊的清河灣，中小戶型的產品不僅迎合了市場的主流剛需，價格基本上也是以成本價在銷售，因此吸引了大量剛需粉絲。

奧園，也是2012年在價格營銷這場戰(zhàn)役中打得比較漂亮的房企，在2012年年初，供需雙方都在觀望的時候，奧園率先打出了85折優(yōu)惠，將一批處于糾結中的潛在購房者迅速變成自己的準業(yè)主，搶占了市場先機，并贏得了眼球。

■點評：《龍門飛甲》里各路高手比拼的是實力，同樣，在2012年的樓市里，房地產老總頗為一致的看法就是：沈陽的購房者越來越理性了。在這一前提之下，花拳繡腿一定不能贏得市場，價格永遠是硬道理。

■展望：2013年沈陽房地產市場的樓市價格依然會走穩(wěn)健道路，在供應量較大的區(qū)域，樓盤價格戰(zhàn)也在所難免。

關鍵詞：綜合體、地下商業(yè) 樓市“V電影”之《王的盛宴》：

勝者為王。欲稱商業(yè)地產之王，需占天時地利人和。商業(yè)地產：

新老商圈各有短長，地上地下多點開花

電影中，《王的盛宴》不是對《史記》中鴻門宴等經典段落的簡單翻拍，而是對這一段史實的重新演繹，更重要的是展現了2000多年前，中國大地上群雄并起，英雄輩出的壯麗畫面。

回到2012年的沈陽房地產市場，在國家房地產調控的大背景下，商業(yè)地產成為不少開發(fā)商的突圍之選，而沈陽商業(yè)地產這頓大餐，何嘗不是一桌“王的盛宴”，以致有業(yè)內人士感慨：“沈陽商業(yè)地產的戰(zhàn)國時代已經來臨！”>>>“棄住從商”漸熱 沈陽商業(yè)地產現“暖冬”

2012年就沈陽的商業(yè)地產市場來說，除了商業(yè)綜合體、寫字樓、公寓等項目，可以說，是沈陽地下商業(yè)跨越式發(fā)展的一年，多個地下商業(yè)項目開工建設，更創(chuàng)造了多個銷售奇跡。2012年9月29日，地處奧體中心新興商圈的億豐不夜城項目開盤當天，78分鐘內，200余套絕版產權街鋪各歸其主，總銷售額達4億。而雄踞沈陽太原街商圈的朗勤商道項目，12月16日開盤當天銷量達5.72億，點燃沈城樓市冬天里的第一把火。

■點評：在這場沒有硝煙的戰(zhàn)場，從各大商業(yè)地產項目的宣傳攻勢、營銷活動、銷售業(yè)績中，能夠真切地感受到市場背后硝煙彌漫，而要真正成為王者，必須同時占盡天時地利人和。

■展望：2013年全運會在沈陽舉辦，俗話說“好風憑借力，送我上青云?！苯衲?，沈陽的商業(yè)地產勢必上演更加精彩的“盛宴”、相信各家開發(fā)商也早已準備好，共赴這個“飯局”。

關鍵詞：別墅、大平層

樓市“V電影”之《少年PI的奇幻漂流》：

一次尋找自我的奇幻旅行，正如高端豪宅的自我定義。高端豪宅：豪宅精致時代已來臨

如何為少年PI的故事做出選擇，也能折射出你自己的內心世界。正如，什么樣的房子才算豪宅？開發(fā)商和消費者的理解總會有差別，沈陽開發(fā)商嘗試過非貴即大，而給人留下的卻是面積大和總價高的印象。但2012年，數家有著多年成熟豪宅開發(fā)經驗的房企在沈陽的豪宅項目先后入市，沈陽的豪宅市場正在發(fā)生著悄然改變?？梢哉f調控之下，沈陽城市豪宅市場的精致時代已然來臨。像萬達公館，每個單元為三梯兩戶，采用兩臺并聯的主人電梯以及一臺獨立保姆電梯，互不干擾。而在建筑和裝修材料使用上、雅頌居使用了迪拜星級酒店選用的國外名牌衛(wèi)浴??

■點評：理性消費時代，市場產品細分是必然。因而城市豪宅要與別墅產品進行區(qū)分，吸引不同的客群，豪宅產品越來越注重細節(jié)是必然趨勢。>>>更多資訊請點擊

■展望：2012年沈陽首屆豪宅展驚艷沈城，跨界營銷、品牌整合在高端住宅市場的試水效果相當成功。相信今年高端住宅的開發(fā)企業(yè)在這些領域會有更多動作和嘗試。