第一篇：商品房竣工驗(yàn)收問題解答

1.如何查詢某工程是否辦理竣工備案手續(xù)？

在市建設(shè)局報(bào)建的工程，可直接登陸深圳建設(shè)信息網(wǎng)（）業(yè)務(wù)公開欄工程信息查詢或到市建設(shè)局業(yè)務(wù)辦理中心查詢；對(duì)查詢結(jié)果有異議的，可與市建設(shè)局業(yè)務(wù)辦理中心咨詢聯(lián)系，電話：83788067。在區(qū)建設(shè)局報(bào)建的工程，需到區(qū)建設(shè)局查詢。

2.什么條件下建筑物可以投入使用？竣工備案是不是法定入伙的前提條件？

“根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》規(guī)定，建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。根據(jù)《深圳市建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)在房屋建筑工程竣工驗(yàn)收和消防、電梯驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，持有關(guān)文件到建設(shè)行政主管部門備案，竣工備案不是法定入伙的前提條件。

3.房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案需要提交哪些資料？

（1）《深圳市房屋建筑項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案表》；（2）房屋建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告或核驗(yàn)證書（2000年7月1日前竣工驗(yàn)收的項(xiàng)目須提供核驗(yàn)證書）（3）配套的燃?xì)夤こ炭⒐を?yàn)收?qǐng)?bào)告或驗(yàn)收證書（2004年2月1日前竣工驗(yàn)收的工程提供驗(yàn)收證書；如果申請(qǐng)備案的項(xiàng)目不包含燃?xì)夤こ?，申?qǐng)單位須在備案表中注明）

（4）項(xiàng)目包含電梯工程的，提交質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門出具的電梯驗(yàn)收合格證明文件或準(zhǔn)許使用文件（如果申請(qǐng)備案的項(xiàng)目不包含電梯工程，申請(qǐng)單位須在備案表中注明）；（5）公安消防部門出具的消防驗(yàn)收文件或消防備案文件；（6）建筑節(jié)能專項(xiàng)驗(yàn)收合格證明文件（2003年10月1日起辦理《建筑工程施工許可證》的居住建筑以及2005年7月1日起辦理《建筑工程施工許可證》的公共建筑需提交）；（7）辦理人身份證復(fù)印件及所有建設(shè)單位的法定代表人證明書和委托書。

4.市政公用項(xiàng)目申請(qǐng)竣工驗(yàn)收備案需提供哪些資料？

”（1）《深圳市市政公用項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案表》；（2）市政公用工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告或核驗(yàn)證書（2000年7月1日前竣工驗(yàn)收的項(xiàng)目須提供核驗(yàn)證書）；（3）配套的燃?xì)夤こ炭⒐を?yàn)收?qǐng)?bào)告或驗(yàn)收證書（2004年2月1日前竣工驗(yàn)收的工程提供驗(yàn)收證書；如果申請(qǐng)備案的項(xiàng)目不包含燃?xì)夤こ?，申?qǐng)單位須在備案表中注明）；（4）規(guī)劃、環(huán)保驗(yàn)收合格證明文件或準(zhǔn)許使用文件（如果申請(qǐng)備案的項(xiàng)目不包含環(huán)保工程，申請(qǐng)單位須在備案表中注明）；（5）公安消防部門出具的消防驗(yàn)收文件或消防備案文件（如果申請(qǐng)備案的項(xiàng)目不包含消防工程，申請(qǐng)單位須在備案表中注明）；（6）項(xiàng)目包含電梯工程的，提交質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門出具的電梯驗(yàn)收合格證明文件或準(zhǔn)許使用文件（如果申請(qǐng)備案的項(xiàng)目不包含電梯工程，申請(qǐng)單位須在備案表中注明）；（7）施工單位、建設(shè)單位共同簽署的工程質(zhì)量保修書；（8）辦理人身份證復(fù)印件及所有建設(shè)單位的法定代表人證明書和委托書。"

第二篇：商品房竣工驗(yàn)收全流程詳解

商品房竣工驗(yàn)收全流程詳解（轉(zhuǎn)）

商品房竣工驗(yàn)收備案表

《竣工驗(yàn)收備案表》雖是房地產(chǎn)商自己填寫，但要得到有關(guān)部門同意備案，是需要向備案部門提供規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、城市建設(shè)檔案管理、人防等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件的，購房人可由

此知道房地產(chǎn)商所交付的房屋是否符合原來規(guī)劃的要求。購房人收房時(shí)一定要看到備案表的正本，并檢

查上面是否有備案部門同意備案的簽署和公章。

竣工驗(yàn)收備案表

《建筑法》、《合同法》等法律都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用，這是國(guó)家強(qiáng)制性

規(guī)范。依據(jù)有關(guān)規(guī)定，我國(guó)目前的房屋經(jīng)過驗(yàn)收和驗(yàn)收合格的標(biāo)志是取得《建筑工程竣工備案表》，因

此，出賣人在交付房屋時(shí)，應(yīng)向買受人出示竣工驗(yàn)收備案表原件，否則，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)

生的逾期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。

如果出賣人交付的商品住宅未能取得竣工驗(yàn)收備案表，其中不排除該商品房在建筑質(zhì)量方面存在重大的缺陷（但并不代表就一定有缺陷），同時(shí)，竣工驗(yàn)收備案表直接關(guān)系到房產(chǎn)證的辦理，一旦將來發(fā)現(xiàn)該

房屋始終無法拿到竣工驗(yàn)收備案表，房產(chǎn)證則始終無法辦理。

根據(jù)建設(shè)部制定的房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法及省市的有關(guān)規(guī)定，竣

工驗(yàn)收備案表通常包括以下內(nèi)容：

1、工程的基本情況，包括項(xiàng)目名稱、地址、規(guī)劃許可證號(hào)、施工許可

證號(hào)、工程面積、開工時(shí)間、竣工時(shí)間、各單位(建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督等單位)名

稱；

2、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位意見；

3、竣工驗(yàn)收備案文件清單，主要包括：（1）工程竣工驗(yàn)收

報(bào)告，分5項(xiàng)，其主要內(nèi)容為室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告和勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程驗(yàn)收等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件；（2）規(guī)劃許可證和規(guī)劃驗(yàn)收認(rèn)可文件；（3）、工程質(zhì)量

監(jiān)督注冊(cè)登記表；（4）工程施工許可證或開工報(bào)告；（5）消防部門出具的建筑工程消防驗(yàn)收意見書；

（6）建設(shè)工程檔案預(yù)驗(yàn)收意見；（7）、工程質(zhì)量保修書；（8）住宅質(zhì)量保證書；（9）住宅使用說明

書；（10）建設(shè)單位與施工單位雙方已簽署意見的竣工結(jié)算；（11）房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施的有

關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料；（12）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。

質(zhì)量監(jiān)督站在收到建設(shè)單位報(bào)送的竣工驗(yàn)收備案文件并驗(yàn)證齊全后，應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收備案表上簽署

文件收訖，加蓋備案專用章；對(duì)符合條件、證明文件齊全有效的，應(yīng)當(dāng)收到申請(qǐng)之日起

15日內(nèi)按程序辦

理竣工驗(yàn)收備案。這時(shí)，共計(jì)四頁的竣工驗(yàn)收備案表才是一份完整的備案表。

另外，《竣工驗(yàn)收備案表》上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案，例如消防設(shè)施等。缺少任何一項(xiàng)，買受

人不能接受。

需要注意的是，《竣工驗(yàn)收備案表》只是建設(shè)（開發(fā)商）、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及有關(guān)建設(shè)行政機(jī)關(guān)各方，就完工的建筑物的施工是否符合相關(guān)法律法規(guī)和設(shè)計(jì)所作的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，并不能證明該建筑物沒有質(zhì)量問題，如果該商品房確有質(zhì)量問題，主管單位可以收回備案表，責(zé)令建設(shè)單位按要求進(jìn)行整改，全部整

改完畢后重新組織工程竣工驗(yàn)收。

同時(shí)，《商品房買賣合同》是開發(fā)商與購房人簽署的，開發(fā)商交付的房屋是否符合合同要求、是否具備

交付條件，也需要購房人來驗(yàn)收確認(rèn)。

一、購房者收房步驟

購房者收到交房通知單后的收房步驟：

1.在規(guī)定的時(shí)間去物業(yè)部門查看資料，資料包括：A、房屋的《住宅質(zhì)量保證書》；B、《住宅使用說明

書》；C、《竣工驗(yàn)收備案表》；D、面積實(shí)測(cè)報(bào)告書；E、管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))；

2.購房者會(huì)同物業(yè)驗(yàn)房，驗(yàn)房標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《商品房買賣合同》的約定和相關(guān)法規(guī)規(guī)范，驗(yàn)房范圍包括房屋

及附屬設(shè)施質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體是否超標(biāo)及小區(qū)環(huán)境等；

3.購房者就驗(yàn)收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案，物業(yè)予以認(rèn)可簽字；

4.開發(fā)商在一定期限內(nèi)解決驗(yàn)房中存在的問題后，再次發(fā)出交房通知單；

5.購房者再次會(huì)同物業(yè)驗(yàn)房，沒有問題，購房者領(lǐng)取住宅鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書》和《入住交接

單》，商品房交付完成。

二、商品房交付中的注意事項(xiàng)

1、購房者在查看房屋資料時(shí)，房屋的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》原件是可帶走的，管線

分布竣工圖有時(shí)也是附在《住宅使用說明書》中。購房者查看《竣工驗(yàn)收備案表》原件需仔細(xì)，《竣工

驗(yàn)收備案表》是目前收樓環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部

門備案，缺少任何一項(xiàng)該樓盤都不能入住。

2.購房者在沒有驗(yàn)收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因?yàn)楦?/p>

據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱商品房買賣司法解釋)的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任，而沒有逾期交房的壓力。

3.購房者不能以開發(fā)商逾期交房責(zé)任沒有承擔(dān)為由，拒絕接收房屋。在交房條件滿足的情況下，只要開

發(fā)商依約發(fā)出了交房通知，即使你沒有按約前來接收房屋，也算開發(fā)商履行了交房義務(wù)。在開發(fā)商已經(jīng)

逾期交房且不存在免責(zé)事由的情況下，是否追究以及何時(shí)追究開發(fā)商違約責(zé)任完全是購房者自身的權(quán)利，除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商違約責(zé)任。

4.商品房交付過程中，購房者驗(yàn)房的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)是《商品房買賣合同》和房屋建筑方面的法律及規(guī)范，因

此《商品房買賣合同》中的約定就極為關(guān)鍵。

三、商品房交付中的法律問題

商品房交付中的法律問題主要涉及到怎樣才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不當(dāng)?shù)呢?zé)

任等問題。

1.商品房“交付使用”。

怎樣才算商品房“交付使用”，原來各方認(rèn)識(shí)不同，而商品房買賣合同司法解釋明確規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，也就是俗稱的“交鑰匙”。因此，購房者領(lǐng)取住宅鑰匙就視為房屋的交

付使用。當(dāng)然，購房者也可在《商品房買賣合同》中另行約定交房的時(shí)間和條件。房屋的交付使用意味

著房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和逾期交付時(shí)間的確定。根據(jù)有關(guān)法律，商品房“交付使用”必須是竣

工驗(yàn)收合格后的交付，否則既便開發(fā)商向購房者交了房屋鑰匙，因?yàn)檫`反法律法規(guī)的規(guī)定，也不能視為

房屋的交付使用。

2.商品房逾期交付的責(zé)任

開發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先開發(fā)商是否存在免責(zé)事由是關(guān)鍵，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責(zé)事由。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。是否構(gòu)成不可抗力，需具體情況具體分析，不能一概而論。如果開發(fā)商逾期交房是因?yàn)榘l(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其

他免責(zé)事由，并及時(shí)履行了告知義務(wù)，則開發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但如果開發(fā)商沒有在《商

品房買賣合同》約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責(zé)事由告知購房者，開發(fā)商仍然要

承擔(dān)逾期違約責(zé)任。如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任

。這個(gè)責(zé)任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權(quán)解除合同。

3.商品房交付不當(dāng)?shù)呢?zé)任

商品房交付不當(dāng)通常包括兩種情形，一種是交付的房屋及其相關(guān)資料有瑕疵但能補(bǔ)正的。在此情況下，購房者有權(quán)拒絕接受交付，并可要求開發(fā)商補(bǔ)正。如因補(bǔ)正而構(gòu)成逾期交付時(shí)，開發(fā)商應(yīng)負(fù)逾期交付的違約責(zé)任.驗(yàn)房的內(nèi)容：

1、墻、頂、地飾面工程驗(yàn)收最主要應(yīng)驗(yàn)空鼓，因?yàn)樗鼘⒅苯佑绊懞笃谘b修時(shí)的費(fèi)用，有問題應(yīng)由開發(fā)商

負(fù)責(zé)維修。墻面空鼓回造成后期的開裂、脫落等現(xiàn)象，地面空鼓會(huì)影響地磚松動(dòng)而斷裂，木地板會(huì)造成松動(dòng)后的地板異響。對(duì)于墻面裂縫要分清原因，通常裂縫可不要求開發(fā)商維修，由裝修公司施工時(shí)處理

為好，結(jié)構(gòu)有疑義的裂縫要找專業(yè)人士判斷。

2、門窗工程的驗(yàn)收主要看外觀的質(zhì)量，如：框的破損、磕碰、劃傷，框的損壞很難恢復(fù)原表面質(zhì)量。玻

璃的劃傷應(yīng)在每平米0.1寬10厘米長(zhǎng)3條以內(nèi)為合格，還應(yīng)注意中空玻璃的質(zhì)量，特別在冬季玻璃內(nèi)部有

無水跡。

3、電氣部分主要是驗(yàn)電源部分，弱電這時(shí)沒開通無法檢查，電源插座接線要正確，不得相零反，特別注

意有無接地，無接地要查找原因。

4、設(shè)備部分的檢查應(yīng)由開發(fā)商或物業(yè)負(fù)責(zé)最初的實(shí)驗(yàn)，并教業(yè)主會(huì)使用后，業(yè)主自己在操作。

5、衛(wèi)生間的閉水在驗(yàn)房前，應(yīng)通知開發(fā)商提前24小時(shí)放水，以便在驗(yàn)房時(shí)直接檢查，當(dāng)然也可由裝修時(shí)的施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)后檢查，但在此之前衛(wèi)生間不得放有可能損壞地面的物品。

6、不宜檢查的部分：房屋的面積、房屋結(jié)構(gòu)、屋頂面的防水、弱電通常在裝修結(jié)束后統(tǒng)一安裝調(diào)試。

收房要檢查的文件：竣工備案表、質(zhì)量保證書、使用說明書、面積測(cè)繪書、管線分布圖等。備注：《商品房竣工驗(yàn)收備案表》基本形式

××市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表

工程名稱：

建設(shè)單位：

××市建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站制

工程竣工驗(yàn)收備案

工程名稱

工程地點(diǎn)

工程規(guī)模 工程投資 萬元 工程決算 萬元

建筑面積 M2 層數(shù)

結(jié)構(gòu)類型

工程用途

開工日期 竣工日期

竣工驗(yàn)收日期

施工許可證號(hào) 發(fā)證機(jī)關(guān)

施工圖設(shè)計(jì)

文件審查結(jié)論 審查機(jī)構(gòu)

資質(zhì)等級(jí)

證號(hào)

責(zé)任主體單位

勘察單位名稱 資質(zhì)等級(jí)

證號(hào)設(shè)計(jì)單位名稱 資質(zhì)等級(jí)

證號(hào)

施工單位名稱 資質(zhì)等級(jí)

證號(hào)

監(jiān)理單位名稱 資質(zhì)等級(jí)

證號(hào)

工程質(zhì)量

監(jiān)督機(jī)構(gòu)

備案事由：

該工程按《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定組織有關(guān)單位進(jìn)行了竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格，備案文件齊全?，F(xiàn)報(bào)送備案。

建設(shè)單位項(xiàng)目法人代表（簽字）：

報(bào)送時(shí)間：年月日

該工程按《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定組織有關(guān)單位進(jìn)行了竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格，備案文件齊全?，F(xiàn)報(bào)送備案。

建設(shè)單位項(xiàng)目法人代表（簽字）：

報(bào)送時(shí)間：年月日

竣工驗(yàn)收意見

勘察

單位

意見

單位負(fù)責(zé)人年月日設(shè)計(jì)

單位

意見

單位負(fù)責(zé)人年月日

施工

單位

意見

單位負(fù)責(zé)人年月日

監(jiān)理

單位

意見

單位負(fù)責(zé)人年月日

建設(shè)

單位

意見

單位負(fù)責(zé)人年月日

竣工驗(yàn)收備案文件 內(nèi)容 份數(shù) 驗(yàn)證情況 備注

1、工程施工許可證或開工報(bào)告

2、工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)

3、施工圖、設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告

4、質(zhì)量合格文件

①勘察部門對(duì)地基及處理的驗(yàn)收文件 ②單位工程驗(yàn)收記錄③監(jiān)理部門簽署的《竣工移交書》 ④單位工程質(zhì)量評(píng)定文件

5、地基與基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)工程驗(yàn)收記錄及檢測(cè)報(bào)告

6、規(guī)劃許可證及其他規(guī)劃復(fù)印文件

7、公安消防部門的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件

8、環(huán)保部門的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件

9、xx市建設(shè)工程保修合同

10、商品住宅質(zhì)量保證書

11、商品住宅使用說明書

12、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告

13、其他文件 備案意見 本工程的竣工驗(yàn)收備案文件于200 年 月 日收訖，經(jīng)驗(yàn)證文件齊全。（公章）備案管理部門 負(fù)責(zé)人 經(jīng)辦人 日期 備案管理部門意見：年月日

第三篇：商品房竣工驗(yàn)收及交付的法律分析

商品房竣工驗(yàn)收及交付的法律分析 ——以商品房買賣中的交付標(biāo)準(zhǔn)為中心

雷東曉 侯國(guó)躍

（重慶志和智律師事務(wù)所，重慶 400010）

商品房買賣不可回避的一個(gè)重要問題是商品房的交付。眾所周知，賣方所交付的商品房除應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)事人在合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)外，還必須要符合一定的法定條件。這一法定條件的確定，對(duì)于判斷當(dāng)事人是否妥當(dāng)履行合同義務(wù)及是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，至關(guān)重要。筆者在多年的法律實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，在商品房買賣合同糾紛案件中，幾乎毫無爭(zhēng)議的是商品房須經(jīng)竣工驗(yàn)收方可交付，但經(jīng)常引發(fā)爭(zhēng)議的是，商品房到底是根據(jù)《建筑法》進(jìn)行竣工驗(yàn)收，還是根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》進(jìn)行竣工驗(yàn)收？由于這兩部法律規(guī)定的竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及程序差別巨大，因而人民法院如適用不同法律、采用不同竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，就極可能對(duì)商品房的實(shí)際交付時(shí)間認(rèn)定完全不同，由此導(dǎo)致裁判結(jié)果迥然相異。從目前筆者收集的判例來看，司法機(jī)關(guān)各種裁判結(jié)果都有，甚至在同一小區(qū)的不同買受人，針對(duì)幾乎完全相同的案情，只因?yàn)榧s定了不同的管轄法院或仲裁機(jī)構(gòu)，裁判結(jié)果即迥然不同。這種互相矛盾的判決往往會(huì)導(dǎo)致當(dāng)事人及社會(huì)公眾困惑不解，認(rèn)為法院以“雙重標(biāo)準(zhǔn)”判案，違反法律面前人人平等之法治原則，更談不上息訟服判。因此，正確解讀《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)中有關(guān)商品房竣工驗(yàn)收及交付的規(guī)定，對(duì)實(shí)踐中正確理解和適用竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及程序，進(jìn)而妥善處理相關(guān)民事案件，具有十分重要的意義。

一、我國(guó)立法的相關(guān)規(guī)定及其疑義

如果以“竣工驗(yàn)收”和“交付”作為關(guān)鍵詞對(duì)我國(guó)相關(guān)立法進(jìn)行檢索，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，主要涉及到《建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》以及《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》。

《建筑法》第61條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。”

《城市房地產(chǎn)管理法》第26條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第17條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收?！?/p>

解讀上述法律法規(guī)的規(guī)定，我們發(fā)現(xiàn)其共同之處在于規(guī)定“竣工驗(yàn)收”是“交付使用”的條件，但竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和程序并不相同。從字面意思來看，《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)竣工驗(yàn)收的規(guī)定差別不大，實(shí)則不然?！督ㄖā返摹跋挛环ā薄督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條對(duì)竣工驗(yàn)收的規(guī)定非常簡(jiǎn)單，即只要建設(shè)工程的建設(shè)單位單位牽頭，組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理各方進(jìn)行竣工驗(yàn)收通過即可。而《城市房地產(chǎn)管理法》的“下位法”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第17條對(duì)竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和程序的規(guī)定就非常復(fù)雜，不僅要求工程竣工，而且還要通過一系列涉及公共安全的驗(yàn)收。因此，《建筑法》第61條規(guī)定的竣工驗(yàn)收與《城市房地產(chǎn)管理法》第26條規(guī)定的竣工驗(yàn)收以及《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定的竣工驗(yàn)收與《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》中第17條規(guī)定的竣工驗(yàn)收，實(shí)有“質(zhì)”的區(qū)別。

除此之外，這些規(guī)定還存有一個(gè)重要的疑義：這里所指的“交付”究竟是承包人（施工方）向發(fā)包人（建設(shè)方）交付建設(shè)工程的法定條件，還是開發(fā)商（建設(shè)方）向買受人交付商品房的法定條件？從上述法條的表述來看，建設(shè)工程要通過竣工驗(yàn)收后方能交付，但交付給誰沒有明確規(guī)定，以漢語語言學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)審視，立法時(shí)僅規(guī)定了竣工驗(yàn)收后就可以交付，但缺少了“賓語”，不是一個(gè)完整的意思表達(dá)。立法的語焉不詳，導(dǎo)致在司法實(shí)踐中存在不同的認(rèn)識(shí)，故而有必要予以澄清。

二、從相關(guān)法律適用范圍出發(fā)所作的解讀

筆者以為，要回答上述疑問，首先應(yīng)從相關(guān)立法的適用范圍出發(fā)進(jìn)行文義解釋?！督ㄖā返?條明確規(guī)定了該法律的適用范圍，即：“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事建筑活動(dòng)，實(shí)施對(duì)建筑活動(dòng)的監(jiān)督管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。本法所稱建筑活動(dòng)，是指各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建筑和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝活動(dòng)?！薄督ㄖこ淌┕す芾?xiàng)l例》第2條也作了類似的規(guī)定：“本條例所稱建筑工程是指土木工程、建筑工程、線路管道和設(shè)備安裝工程及裝修工程”。不難看出，《建筑法》和《建筑工程施工管理?xiàng)l例》均是調(diào)整建筑活動(dòng)當(dāng)事人之間關(guān)系的法律。實(shí)際上，在建筑活動(dòng)中，竣工驗(yàn)收的范圍非常廣泛，基本上所有的建筑工程都要涉及，它是建筑工程中必須經(jīng)過的一道質(zhì)量“把關(guān)”環(huán)節(jié)?！督ㄖā泛汀督ㄖこ淌┕す芾?xiàng)l例》之相關(guān)規(guī)定正是針對(duì)建筑活動(dòng)中的竣工驗(yàn)收而進(jìn)行立法調(diào)整的。可以斷言，《建筑法》和《建筑工程施工管理?xiàng)l例》的調(diào)整對(duì)象是建筑活動(dòng)當(dāng)事人，即建設(shè)方、設(shè)計(jì)方、施工方、監(jiān)理方相互之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。進(jìn)而，《建筑法》和《建筑工程施工管理?xiàng)l例》規(guī)定建設(shè)工程經(jīng)過竣工驗(yàn)收方可交付使用，應(yīng)該是指施工方向建設(shè)方（開發(fā)商）交付建設(shè)工程，而不代表建設(shè)工程經(jīng)建設(shè)方自己驗(yàn)收合格就能交付給消費(fèi)者。因?yàn)橘I受人與開發(fā)商是商品房買賣合同關(guān)系，開發(fā)商對(duì)買受人承擔(dān)交付竣工驗(yàn)收合格房屋的義務(wù)還需要借助其他法律法規(guī)明確?！督ㄖこ淌┕す芾?xiàng)l例》第16條的規(guī)定并不代表竣工驗(yàn)收的所有內(nèi)容。

《城市房地產(chǎn)管理法》第2條規(guī)定了該法的適用范圍，即：“在中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。”《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第2條規(guī)定的則更為明確：“本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)、并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。”可以看出，《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》都是調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中當(dāng)事人之間關(guān)系的法律，也就是說，其調(diào)整對(duì)象是房地產(chǎn)開發(fā)、交易、管理等活動(dòng)的當(dāng)事人的法律關(guān)系，即建設(shè)方與政府、建設(shè)方與買受人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。進(jìn)而，《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后方可交付使用，是指開發(fā)商（建設(shè)方）向買受人交付商品房。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律規(guī)定，工程竣工驗(yàn)收工作，由建設(shè)方負(fù)責(zé)組織實(shí)施，建設(shè)方必須經(jīng)過設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位驗(yàn)收合格，且經(jīng)公安消防、環(huán)保、人防等部門認(rèn)可后，依法向工程所在地的建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)備案。該主管部門對(duì)開發(fā)商申報(bào)資料及工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)提交的工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告等審查后決定同意備案或責(zé)令建設(shè)單位重新辦理竣工驗(yàn)收?？梢?，對(duì)建設(shè)工程是否竣工驗(yàn)收合格最終有審查和監(jiān)督權(quán)的就是建設(shè)行政主管部門，竣工驗(yàn)收備案證才是唯一證明竣工驗(yàn)收合格的依據(jù)，其效力具有確定性。而如果主張竣工驗(yàn)收合格的依據(jù)是由開發(fā)商按照《建筑工程施工管理?xiàng)l例》由自己組織的竣工驗(yàn)收合格的報(bào)告，其效力實(shí)際上是不確定的，需要經(jīng)過建設(shè)行政主管部門審查才能最終確定建設(shè)工程是否竣工驗(yàn)收合格。

在理論界，有人基于法理分析認(rèn)為，“房屋的交付條件最起碼應(yīng)是開發(fā)商具有產(chǎn)權(quán)證，其實(shí)這才是交付條件的應(yīng)有之意”，即“預(yù)售商品房交付的條件應(yīng)是已經(jīng)合法取得產(chǎn)權(quán)證，即大產(chǎn)權(quán)證的商品房”。筆者認(rèn)為，這一理論觀點(diǎn)與筆者的觀點(diǎn)大致相同，因?yàn)?，辦理產(chǎn)權(quán)證的必要條件就是竣工驗(yàn)收合格，而國(guó)家認(rèn)可的竣工驗(yàn)收合格的文件是竣工驗(yàn)收備案證，而非建設(shè)方（開發(fā)商）的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。可以說，取得竣工驗(yàn)收備案證是交付竣工驗(yàn)收合格的房屋與辦理產(chǎn)權(quán)證的證明和基礎(chǔ)。

從買受人的角度分析，“消費(fèi)者買房就是為了獲得房屋的所有權(quán)，如果開發(fā)商都強(qiáng)調(diào)竣工驗(yàn)收合格就是自己組織的合格，合格僅表明建設(shè)工程主體質(zhì)量驗(yàn)收合格，而建設(shè)工程的產(chǎn)權(quán)部門認(rèn)可的又是建設(shè)行政部門的證明文件——竣工驗(yàn)收備案證，那么消費(fèi)者不能獲得房屋所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)提高，商品房買賣合同則顯失公平”?，F(xiàn)代法律的一個(gè)重要立法傾向和原則就是保護(hù)諸如購房人、消費(fèi)者這樣的社會(huì)弱者，同樣，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》主導(dǎo)精神是為了保護(hù)購房人的利益。從這一原則出發(fā)，也應(yīng)認(rèn)為，“竣工驗(yàn)收合格的房屋必須要經(jīng)過建設(shè)主管部門監(jiān)督，同時(shí)不能僅僅是建筑工程主體質(zhì)量合格，還應(yīng)包括消防、規(guī)劃、人防等合格”。總之，開發(fā)商向買受人交付房屋的基本標(biāo)準(zhǔn)是要完成《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》所規(guī)定的竣工驗(yàn)收。

根據(jù)對(duì)相關(guān)立法調(diào)整對(duì)象及適用范圍的分析可知，在商品房買賣合同糾紛中，確定開發(fā)商向買受人交付商品房應(yīng)滿足的法定條件，當(dāng)為《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，而非《建筑法》或《建筑工程施工管理?xiàng)l例》。

三、對(duì)最高法院《司法解釋》相關(guān)規(guī)定的檢討

探討商品房竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)以及交付的條件，不能不提起于2003年4月28日公布、2003年6月1日開始施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《司法解釋》）。該《司法解釋》第11條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外”。誠然，該條規(guī)定為解決司法審判中積累的大量類似案件提供了一種“快刀斬亂麻”的“法律依據(jù)”，但筆者認(rèn)為，從法理的角度來看，該規(guī)定存在明顯的“硬傷”，有悖法律原則，應(yīng)予修正。我國(guó)《合同法》第7條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益?！?該法第130條規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同?！币蚨?，開發(fā)商向買受人交付商品房顯然屬于“履行合同”的行為，自然“應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益”。故，在《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》對(duì)開發(fā)商向買受人交付商品房存有強(qiáng)制性規(guī)定時(shí)，開發(fā)商向買受人交付房屋的行為，不僅應(yīng)當(dāng)符合約定，也要滿足法律規(guī)定的條件和標(biāo)準(zhǔn)，絕不能簡(jiǎn)單地將“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有”，“視為房屋的交付使用”！

特別需要說明的是，商品房的竣工驗(yàn)收和交付涉及的不僅是個(gè)案之當(dāng)事人，更要涉及到公眾的安全問題，如果交付的商品房有重大質(zhì)量問題，難道我們僅能以轉(zhuǎn)移占有就視為其交付合法嗎？從這個(gè)角度考慮，開發(fā)商向買受人交付的房屋，也應(yīng)當(dāng)是按照《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，經(jīng)過“確定的”竣工驗(yàn)收合格的房屋。按照筆者的理解，即使買受人基于不懂法律或其他原因，而接受開發(fā)商“交付”的未按照《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》之規(guī)定驗(yàn)收合格的房屋，也不能視為合法交付。因?yàn)?，按照我?guó)《民法通則》與《合同法》的規(guī)定，任何民事行為，包括交付房屋的行為，都不能違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，否則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。開發(fā)商把未經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋交付給買受人，這種行為系開發(fā)商的違法行為，這種交付是具有違法性的無效行為。

四、結(jié)論：開發(fā)商向買受人交付的商品房，應(yīng)當(dāng)同時(shí)完成《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的竣工驗(yàn)收。

綜上，《建筑法》意義上的竣工驗(yàn)收和交付，是指施工單位向建設(shè)單位完成竣工驗(yàn)收并向建設(shè)單位交付建筑工程，而商品房的建設(shè)僅是諸多建筑工程中的一種，它的范圍很窄，簡(jiǎn)而言之，商品房的開發(fā)建設(shè)是建筑工程中的一種，因此，商品房在建設(shè)過程中也必須按照《建筑法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定首先完成竣工驗(yàn)收，此竣工驗(yàn)收是施工單位向建設(shè)單位交付工程的必經(jīng)程序和必要條件。而《城市房地產(chǎn)管理法》意義上的竣工驗(yàn)收和交付，是指建設(shè)方（開發(fā)商）在取得經(jīng)過竣工驗(yàn)收（又稱質(zhì)量驗(yàn)收）的建筑工程的基礎(chǔ)上，再完成涉及公共安全等內(nèi)容的竣工驗(yàn)收后，才能向買受人交付商品房。筆者認(rèn)為，只有完成了涉及公共安全的竣工驗(yàn)收后，“建筑工程”才轉(zhuǎn)變成為真正的“商品房”，開發(fā)商始能向買受人交付房屋，進(jìn)而進(jìn)行登記，實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人訂立“商品房買賣合同”的交易目的。按照法律規(guī)定，涉及商品房公共安全內(nèi)容的竣工驗(yàn)收有很多項(xiàng)，包括消防、規(guī)劃、人防、環(huán)境、防雷、綠化等專項(xiàng)驗(yàn)收，《消防法》、《規(guī)劃法》、《人民防空法》、《環(huán)境保護(hù)法》、《氣象法》、《綠化條例》等法律法規(guī)分別對(duì)上述專項(xiàng)驗(yàn)收進(jìn)行了強(qiáng)制性規(guī)定，而且均要求未經(jīng)驗(yàn)收不得交付使用。事實(shí)上，違反上述法律法規(guī)中任何一項(xiàng)強(qiáng)制性規(guī)定，其交付行為都是無效的行為。在司法實(shí)踐中，不少法院在審理商品房買賣合同糾紛時(shí)，卻按《建筑法》第61條來規(guī)定的竣工驗(yàn)收（質(zhì)量驗(yàn)收）來認(rèn)定商品房的交付條件，這不但違反了立法宗旨，而且使商品房買受人的合法利益得不到有效保護(hù)。按此標(biāo)準(zhǔn)，不僅違反了《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的強(qiáng)制性規(guī)定，更是違反了《消防法》、《規(guī)劃法》、《人防法》《環(huán)保法》、《氣象法》、《綠化條例》等法律的強(qiáng)制性規(guī)定，是對(duì)人民生命財(cái)產(chǎn)一種極不負(fù)責(zé)的行為！當(dāng)然對(duì)一些不涉及公共安全的建筑工程，如線路、管道、設(shè)備安裝，依據(jù)《建筑法》之有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行了竣工驗(yàn)收就可以交付使用。但商品房卻明顯不同，其竣工驗(yàn)收必須嚴(yán)格按照《城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》來進(jìn)行，否則公眾的生命安全、財(cái)產(chǎn)安全就無法得以保障。

綜上所述，商品房的交付，必須是開發(fā)商在完成建筑工程的竣工驗(yàn)收和房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的“雙重驗(yàn)收”后才能進(jìn)行。在司法實(shí)踐中，我們一定要準(zhǔn)確把握住立法的宗旨，結(jié)合案例的實(shí)際情況，正確適用法律，只有這樣，才能使社會(huì)主義理念深入人心，才能使法律之光普照人間。

第四篇：商品房工程竣工驗(yàn)收備案所需資料(精)

商品房工程竣工驗(yàn)收備案所需資料

一、具有獨(dú)立使用功能的工商業(yè)單體建筑工程

1、工程竣工驗(yàn)收備案資料目錄;

2、工程竣工驗(yàn)收備案表;

3、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告(含建筑節(jié)能實(shí)施情況;

4、工程施工許可證或開工報(bào)告;

5、工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見(建筑節(jié)能審核意見;

6、工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位簽署的質(zhì)量合格文件,以及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件;

7、地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)工程驗(yàn)收記錄及檢測(cè)報(bào)告(樁基完整性、承載力檢測(cè)報(bào)告,砼、砂漿強(qiáng)度抽查報(bào)告,沉降觀測(cè)記錄,垂直度檢測(cè)記錄;

8、室內(nèi)環(huán)境專項(xiàng)驗(yàn)收合格文件;

9、建筑消防專項(xiàng)驗(yàn)收合格文件;

10、建筑防雷專項(xiàng)驗(yàn)收合格文件;

11、規(guī)劃專項(xiàng)驗(yàn)收合格文件;

12、工程造價(jià)、城建檔案專項(xiàng)驗(yàn)收合格文件;

13、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書;

14、質(zhì)監(jiān)部門的工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告;安裝部門核發(fā)的現(xiàn)場(chǎng)安全驗(yàn)收合格證;

二、居住類商品房建筑工程

1、工程竣工驗(yàn)收備案資料目錄;

2、工程竣工驗(yàn)收備案表;

3、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告(含建筑節(jié)能實(shí)施情況;

4、工程施工許可證或開工報(bào)告;

5、工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見(含建筑節(jié)能設(shè)計(jì)審核意見;

6、工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位簽署的質(zhì)量合格文件,以及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件;

7、地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)工程驗(yàn)收記錄及檢測(cè)報(bào)告(樁基完整性、承載力檢測(cè)報(bào)告,砼、砂強(qiáng)度抽查報(bào)告,沉降觀測(cè)記錄、垂直度檢測(cè)記錄;

8、室內(nèi)環(huán)境專項(xiàng)驗(yàn)收合格文件;

9、公安消防專項(xiàng)驗(yàn)收合格文件;

10、建筑防雷專項(xiàng)驗(yàn)收合格文件;

11、規(guī)劃專項(xiàng)驗(yàn)收合格文件;

12、居住配套設(shè)施專項(xiàng)驗(yàn)收合格文件(道路、給排水、電力、電氣、燃?xì)?、園林綠化、環(huán)衛(wèi)等;

13、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書;

14、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》;

15、質(zhì)監(jiān)部門的工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告;

三、商品房精裝修工程

1、工程施工許可證或開工報(bào)告;

2、工程竣工驗(yàn)收備案資料目錄;

3、工程竣工驗(yàn)收備案表;

4、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告;

5、主材檢測(cè)報(bào)告及產(chǎn)品質(zhì)量合格證;

6、分部分項(xiàng)工程設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位簽署的質(zhì)量合格文件,以及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件;

7、承重結(jié)構(gòu)變動(dòng)設(shè)計(jì)圖審查意見;

8、竣工圖;

9、室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測(cè)合格文件及室內(nèi)裝飾裝修環(huán)保安全專項(xiàng)審核結(jié)論;10消防安全專項(xiàng)驗(yàn)收合格文件;

11、法規(guī)、規(guī)章要求的其他資料。

第五篇：商品房驗(yàn)收注意事項(xiàng)

檢驗(yàn)項(xiàng)目

門窗：

(1)大門、房門的插銷、門鎖是否太長(zhǎng)太緊，防盜門有無劃痕，門邊是否變形(2)門插是否插入得太少?門間隙是否太大(特別是門鎖的一邊)(3)門四邊是否緊貼門框?門開關(guān)時(shí)有無特別聲音

(4)檢查入戶門門鈴，裝上自帶的電池，檢查是否正常工作。

(5)觀察貓眼是否有松動(dòng)、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象。(6)窗臺(tái)下面有無水漬?如有則可能是窗戶漏水(7)窗邊與混凝土接口有無縫隙?(8)開關(guān)窗戶是否太緊?可否妥當(dāng)關(guān)上?(9)窗戶玻璃是否完好?如果是雙層玻璃，檢驗(yàn)玻璃內(nèi)側(cè)是否干凈。(10)用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些地方是否也刷過油漆。

由于新房子空關(guān)時(shí)間較長(zhǎng)，在門窗軌道里會(huì)有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動(dòng)，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時(shí)候，仔細(xì)查看一下，用掃帚清楚后就可以看了。

地板：

(1)地板有無松動(dòng)?爆裂?撞凹?行走時(shí)是否吱吱作響?(2)地板間隙是否太大?(3)柚木地板無大片黑色水漬?(4)地腳線接口是否妥當(dāng)?有無松動(dòng)? 頂棚：

(1)頂棚有無水漬? 裂痕? 特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長(zhǎng)霉菌(2)檢查層高是否符合合同。最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長(zhǎng)度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記下。

(3)檢查房頂是否傾斜，可在房頂取4－5個(gè)點(diǎn)用盒尺進(jìn)行測(cè)量，若數(shù)值一致說明沒有傾斜。

墻身:

(1)墻身、頂棚樓板有無特別傾斜?彎曲?起浪?隆起或凹陷的地方?(2)墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲?墻角接位有無水漬?裂痕?(3)墻身、墻角接位有無水清?裂痕? 特別是查看一些墻體是否有水跡，尤其是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。

墻體如有空鼓，一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會(huì)很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。

廚廁：

(1)廁、浴具有無裂痕?裂痕有時(shí)細(xì)如毛發(fā)，要仔細(xì)觀察。(2)坐廁下水是否順暢?沖水聲響是否正常?沖廁水箱有無漏水聲?(3)浴缸、面盆與墻或拒的接口處防水是否妥當(dāng)?(3)檢查衛(wèi)生間地面坡度是否能讓積水順利往地漏方向流，而不至于流入其他房間。(4)廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平?磚縫有無滲水現(xiàn)象?(5)廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗?(6)水池龍頭是否妥當(dāng)?下水是否順暢? 關(guān)閉分閘，檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路。(7)廚房、浴廁地漏下水是否快速妥當(dāng)?(8)廚柜柜身有無變形?門能否順利開合? 其他：

壁柜門是否牢固周正?試一下全部開關(guān)、插座及總電閘有無問題? 試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當(dāng)?如是精裝房，還要檢查廚衛(wèi)吊頂是否安裝牢固。

墻磚、地磚、地板是否平整，是否有空鼓（以小錘敲擊），是否有色差，縫隙是否符合規(guī)范。

木地板要檢查木龍骨安裝是否牢固。櫥柜開啟是否靈活順暢，配件是否齊全。

檢查管道通風(fēng)。廚房煙道可用冒煙的紙卷放在煙道口下方十厘米左右，看煙是否上升到煙道口能立即吸走。

衛(wèi)生間應(yīng)在吊頂下留通風(fēng)口。留在吊頂上面時(shí)要用手電查看是否具備安裝性，同時(shí)用與測(cè)廚房煙道同樣的辦法測(cè)抽力。用手電查看煙道、通風(fēng)口中是否存有建筑垃圾。

用冒煙的紙卷放到管道煤氣報(bào)警裝置附近，看報(bào)警裝置是否靈敏動(dòng)作，報(bào)警聲光提示應(yīng)同時(shí)關(guān)閉進(jìn)氣閥。

核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。驗(yàn)房過程發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)記錄，并與物業(yè)人員確定解決方案和解決日期。如果驗(yàn)房后認(rèn)為質(zhì)量問題較多且需較大整改，則業(yè)主可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于房屋存在質(zhì)量問題要求限期整改的確認(rèn)函”后中止辦理手續(xù)。

提醒一：各種收房資料要看齊

一些市民反映，由于對(duì)收方程序不太了解，收房時(shí)常碰到這樣的情況：開發(fā)商通知業(yè)主正式宣布房子已經(jīng)完工，并具備合同的各項(xiàng)交付條件。業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)收房時(shí)，必須要看開發(fā)商是否具備以下文件：一是《建筑工程竣工備案表》，二是房屋的質(zhì)量保證書和使用說明書，三是國(guó)家認(rèn)可的專業(yè)測(cè)繪單位出具的關(guān)于住房面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)和公攤面積的報(bào)告。同時(shí)，業(yè)主要查看房屋條件是否與購房合同中約定的在出入。如果開發(fā)商不能提供這些文件，業(yè)主就應(yīng)該拒絕收房。

提醒二：和開發(fā)商共同驗(yàn)收新房

不少市民在合同上約定了收房期限，不按期限收房要交違約金，部分開發(fā)商利用這一條款催促業(yè)主收房，然后對(duì)房屋存在的問題就不管不問了。這個(gè)時(shí)候，業(yè)主出現(xiàn)問題就很難找到開發(fā)商。一定和開發(fā)商共同驗(yàn)收新房，有問題當(dāng)面注明，并書面約定開發(fā)商承諾解決的時(shí)間和責(zé)任。收房時(shí)最好和開發(fā)商共同進(jìn)行驗(yàn)收交接工作，主要包括所交付的房屋是不是您所購買的房屋房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否和原圖相符，房屋質(zhì)量和門窗等是否和合同的約定一樣，水電氣等配套設(shè)施是否按合同到位，其他購房合同中約定的項(xiàng)目是否符合要求。專家提醒，在交房承諾解決的時(shí)間和責(zé)任，以便以后找其解決。最后，向開發(fā)商索取單獨(dú)的“二書”（質(zhì)量保證書和使用說明書）和竣工后房屋水遇管線圖，交納尾款后，再領(lǐng)鑰匙，半簽署鑰匙憑條。

提醒三：簽收房文件時(shí)“留一手”

一些小區(qū)交房時(shí)，開發(fā)商不讓業(yè)主進(jìn)新房查看，業(yè)主必須把一些配套費(fèi)用交齊后才開門。業(yè)主擔(dān)心，如果先交了錢，一旦出現(xiàn)問題，就沒有什么可以制約開發(fā)商的了。熱線房產(chǎn)網(wǎng)建議，在簽合同時(shí)應(yīng)約定，“交房時(shí)，應(yīng)先驗(yàn)房然后輸收房手續(xù)。”如當(dāng)初合同未有約定的，則可采取變通方法，在收樓文件中注明“房?jī)?nèi)情況未看”或“未驗(yàn)房”等字樣，萬一在驗(yàn)房時(shí)出現(xiàn)什么情況，也可保護(hù)自己的權(quán)益。提醒四：仔細(xì)查看《備案表》

不少業(yè)主收房時(shí)看到了開發(fā)商的《竣工驗(yàn)收備案表》，但卻不知道，自己買的那一棟是否已經(jīng)備案了。按照規(guī)定，《竣工驗(yàn)收備案表》上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案，而一些開發(fā)商卻用一張《備案表》來應(yīng)付所有的項(xiàng)目。

業(yè)主在收房的時(shí)候不能只簡(jiǎn)單地看有沒有《竣工驗(yàn)收備案表》，而是要仔細(xì)查看所購的房屋是否在該表的范圍內(nèi)，以及表內(nèi)的各個(gè)分項(xiàng)是不是都備了案。

提醒五：未收房不應(yīng)提前繳費(fèi)

一些小區(qū)的物業(yè)公司在粘主收房時(shí)，會(huì)要求粘主先交一年的物業(yè)管理費(fèi)，才能收房。

業(yè)主可拒絕這項(xiàng)要求。根據(jù)規(guī)定，業(yè)主在收房后才與物業(yè)公司簽訂服務(wù)協(xié)議，才能付費(fèi)，業(yè)主還未驗(yàn)房，這個(gè)時(shí)候還沒享受物業(yè)服務(wù)，不應(yīng)提前繳費(fèi)。

發(fā)生面積誤差怎么辦

在商品房買賣中，應(yīng)當(dāng)在合同中注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并注上房屋交付時(shí)的實(shí)測(cè)面積（產(chǎn)權(quán)登記面積）與合同約定面積發(fā)生誤差時(shí)的處理辦法，以保證一旦發(fā)生面積誤差時(shí)，可以按照合同來解決。

合同未作約定的，按以下原則處理：

1、面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

2、面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。延遲交付問題如何解決

律師提醒：

對(duì)于普通業(yè)主而言，首先要在合同上好好下功夫，隨后，清楚地了解在整個(gè)的交付環(huán)節(jié)中如何正確應(yīng)對(duì)，如何做好相關(guān)證據(jù)的固定或保全，這樣即便與開發(fā)商發(fā)生了難以協(xié)商的糾紛，一樣可以在人民法院的主持下獲得勝訴。

第一，要確認(rèn)開發(fā)商是否延期交房。由于消費(fèi)者在與開發(fā)商簽訂購房合同時(shí)，往往都會(huì)約定逾期交房違約金的賠償問題，所以，開發(fā)商通知交房時(shí)業(yè)主要留心開發(fā)商交付的時(shí)間，以確認(rèn)開發(fā)商是否違約。

建設(shè)部《關(guān)于加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理的若干意見》明確了開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示工程竣工時(shí)間，業(yè)主在簽訂合約時(shí)可以對(duì)照前述竣工時(shí)間計(jì)算出開發(fā)商在合同中應(yīng)當(dāng)交付房屋的時(shí)間，如兩個(gè)時(shí)間相差懸殊，則必有一時(shí)間為虛假承諾，業(yè)主可以在簽約前就此向開發(fā)商要求加大違約責(zé)任的力度。

第二，要留心相應(yīng)的配套設(shè)施是否到位。很多涉房案件起因于配套設(shè)施安裝不齊全、不到位而產(chǎn)生，而合同中所約定的配套設(shè)施的數(shù)量、種類、質(zhì)量、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要以國(guó)家的規(guī)定和雙方在合同中的約定為準(zhǔn)；另外，配套設(shè)施是否按期、按時(shí)交付的違約責(zé)任的承擔(dān)也是由雙方的合同約定，因此，業(yè)主在接收房屋前要實(shí)地考察配套設(shè)施的到位情況，如果交付情況與合同約定不符且足以影響業(yè)主的正常生活，業(yè)主可以按照合同約定或根據(jù)實(shí)際情況認(rèn)為房屋尚不具備交付的條件，有權(quán)拒絕接受開發(fā)商的交付。