第一篇：138房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告完成

房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

——五洋蜂尚 調(diào)查成員：201112061027劉濤（組長）

201112061060劉勝201112061022胡鋒201112061018彭周201112061059吳曉春201112061016文小東201112061044蔡嬌嬌為了解五洋蜂尚的樓盤狀況，我小組本著實(shí)踐為準(zhǔn)的理念，完成了對該樓盤的實(shí)際調(diào)查。以下是我小組此行形成的調(diào)查報(bào)告。

1、概況由江蘇五洋集團(tuán)開發(fā)的五洋蜂尚位于匯龍東路二路218號，屬于新城核心大商圈，城市景觀中軸線南段，是目前為數(shù)不多可供開發(fā)的黃金地塊。東北面毗鄰34000平方米中央水景公園、5000余平方米濱河公園和人民公安局辦公樓，東南面與體育館隔街相望，東南面與重慶文理學(xué)院大門為鄰，102、501公交車起點(diǎn)站?？啃@大門。五洋蜂尚進(jìn)百米滿眼都市繁華，退百米尊享愜意生活。繁華與寧靜，一線之間,天人合一。

2、周圍環(huán)境

東北面毗鄰34000平方米中央水景公園、5000余平方米濱河公園和人民公安局辦公樓，東南面與體育館隔街相望，東南面與重慶文理學(xué)院大門為鄰，102、501公交車起點(diǎn)站停靠校園大門。新世紀(jì)大型超市、人人樂商場、IT及通訊產(chǎn)品、個(gè)性獨(dú)特的專賣店，休閑娛樂中心、品牌時(shí)尚服裝店，家居產(chǎn)品、酒吧、水吧、網(wǎng)吧、咖啡廳、茶餐廳、電影院等一應(yīng)俱全，使小區(qū)居民生活服務(wù)十分便利、豐富。

3、建筑概況及風(fēng)格

五洋蜂尚的建筑外立面亮麗、簡約、時(shí)尚，總建筑面積55000平方米，共計(jì)464戶，該空間由兩棟30層復(fù)式高層、一棟32層公寓，以及一條商業(yè)街構(gòu)成。每層8個(gè)戶型，多用于出租，每隔一層都有躍層。負(fù)一樓是停車庫，垂直空間有一客梯和一貨梯。每棟樓的二樓都有露臺。每層每戶都有陽臺；交叉型樓梯。2009年建成。

4、交通

五洋蜂尚交通四通八達(dá)，正門方向即是一條縱向大道，和興龍大道直連。往來的車流量大，102、501公交車起點(diǎn)站緊靠五洋蜂尚正門，且這些公交的站點(diǎn)均是如人民廣場、永川區(qū)建委、公安局、客運(yùn)中心等繁華或行政地點(diǎn)。往來的出租車亦是一條亮麗的風(fēng)景線，給小區(qū)居民的出行帶來了極大的便利。

5、通風(fēng)采光五洋蜂尚樓棟布置合理，通風(fēng)狀況良好，符合當(dāng)?shù)氐臍夂蝻L(fēng)向，配合小區(qū)內(nèi)的綠化樹木，夏季多有居民納涼。房間內(nèi)窗戶、房門的位置得當(dāng)，能形成穿堂風(fēng)，有益于空氣的流通。窗戶分內(nèi)外窗，具有較好的采光效果。走欄內(nèi)電燈布置合理，滿足居民的采光要求。

6、房屋附屬設(shè)備設(shè)施

室內(nèi)給水排水管暗敷，無線網(wǎng)絡(luò)信號良好，非出租房還配備有有線電視。衛(wèi)生間環(huán)境良好，配有蹲式和坐式大便器，浴霸冷熱水24小時(shí)供應(yīng)，另外還配有洗臉臺。照明為節(jié)能燈照明，達(dá)到照明標(biāo)準(zhǔn)。室內(nèi)配有空調(diào)。走廊內(nèi)配有消防設(shè)備消火栓。

7、安全功能及疏散通道五洋蜂尚的抗震設(shè)防設(shè)計(jì)為七度。小區(qū)四周設(shè)有環(huán)形消防車道,車道上空無障礙物;小區(qū)內(nèi)有草地、矮樹、車位,不妨礙登高消防車操作,消防撲救條件良好。與周圍建筑物短向間距13m,長向間距約40m,因此有充足的防火間距。每樓層設(shè)有防火門，且各給水排水管道等設(shè)有阻燃圈。五洋蜂尚的疏散通道布置合理，各棟樓均有前、左、右三個(gè)方向的通道，且都通向?qū)掗煹赜?。各走廊、樓梯的安全指示燈完好。通過不同顏色地磚的搭配運(yùn)用，使人流通道的方向非常明確且有層次感。

8、房屋建筑的結(jié)構(gòu)組成通過我們小組本次的實(shí)地考察，主要從基礎(chǔ)，承重結(jié)構(gòu)，墻體，樓板，屋頂這五大建筑結(jié)構(gòu)的組成部分著手考察。五洋蜂尚住宅小區(qū)主要有三棟高層住宅組成，附屬低層商業(yè)建筑。下面就從五大主要組成部分看看其類型和作用?；A(chǔ)。一般的高層建筑基礎(chǔ)都為樁基礎(chǔ)，通過本次調(diào)查，五洋蜂尚住宅小區(qū)采用混凝土灌注樁（端承樁）。其作用為：和別的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)相比樁基礎(chǔ)具有承載力高、沉降量小而均勻、用料較省、機(jī)械化程度高而且能夠適用于各層地質(zhì)條件。承重結(jié)構(gòu)。該小區(qū)的建筑承重為剪力墻承重體系。起作用為：集承重、抗風(fēng)、抗震、圍護(hù)與分隔為一體，經(jīng)濟(jì)合理地利用了結(jié)構(gòu)材料；抗震性能好，具有承受強(qiáng)烈地層裂而不倒的良好性能； 用鋼量較??；與框架結(jié)構(gòu)體系相比．施工相對簡便與快速。

墻體。由于五洋蜂尚住宅小區(qū)的承重結(jié)構(gòu)為剪力墻體系，墻體除主要剪力墻結(jié)構(gòu)外，其余為外圍砌筑墻體和內(nèi)部分割墻體。其作用為：外墻主要起外部圍護(hù)，保溫隔熱，抵御外部侵襲。內(nèi)墻主要起分隔內(nèi)部空間的作用。

樓板。樓板一律采用現(xiàn)澆混凝土樓板，厚度120mm。其作用為：在垂直方向上將樓層劃分為若干層，并將承受的荷載傳給墻體，對墻體也有水平支撐作用。屋頂。通過實(shí)地查看，該小區(qū)屋頂為上人平屋頂，女兒墻高度1300mm。其功能是抵御自然界的風(fēng)雪霜雨、太陽輻射、氣溫變化以及其他不利因素。

9、建筑特點(diǎn)及優(yōu)勢

? 景觀高層，視野開闊：總樓層32層，總高度90米，大尺度，寬視野，360度。憑欄而眺，盡收繁華都市于眼底：車水馬龍，燈紅酒綠，人來人往。憑窗而

望，攬盡近10000平方米的學(xué)院廣場，34000平方米中央水景公園和湖畔公園。? 挑高戶型，空間可變：五洋蜂尚屬永川首創(chuàng)可變空間，引領(lǐng)居住潮流，打破傳統(tǒng)的平層和錯(cuò)層設(shè)計(jì)。面積60-120平方米，挑高5.6米，陽臺不僅更大氣了，而且采光更好，每個(gè)房間任由陽光與自然風(fēng)自由流淌；層高達(dá)5.6米，為業(yè)主預(yù)留DIY空間，業(yè)主可以根據(jù)自己的個(gè)性需求設(shè)計(jì)房間，實(shí)現(xiàn)一房變二房，二房變?nèi)浚ㄒ粚拥腻X買兩層，更多實(shí)惠，更多空間，更多想象。

? 文化底蘊(yùn),體育盛世：五洋蜂尚讓居住者不僅享受都市繁華與時(shí)尚，公園的休閑與寧靜，而且與重慶文理學(xué)院為鄰，讓整個(gè)小區(qū)充滿了濃厚的文化底蘊(yùn)，書香門第，在文化的熏陶下，顯得更加高貴而優(yōu)雅。與體育公園為伴，濃厚的運(yùn)動氛圍帶動居民強(qiáng)身健體，增添生活樂趣。

第二篇：社會調(diào)查報(bào)告完成稿

關(guān)于象山縣勞動和社會保障局的內(nèi)部控制制度的調(diào)研報(bào)告

隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化和行政事業(yè)單位會計(jì)制度的建立和完善，人們迫切要求規(guī)范會計(jì)行為，提高會計(jì)信息質(zhì)量，強(qiáng)化經(jīng)營管理，控制風(fēng)險(xiǎn)，防止錯(cuò)誤和舞弊。2008年6月28日財(cái)政部、證監(jiān)會、審計(jì)署、銀監(jiān)會、保監(jiān)會在北京聯(lián)合發(fā)布了《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》，對貫徹實(shí)施內(nèi)控基本規(guī)范作出了專門布署。由于內(nèi)控規(guī)范的實(shí)施是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，本著循序漸進(jìn)、穩(wěn)步推開的原則，2009年7月1日起，首先在上市公司試行，然后在各單位逐步推開。這對于實(shí)施單位內(nèi)控自我評價(jià)制度和加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督有著十分重要的意義。為了了解掌握我縣行政事業(yè)單位在貫徹執(zhí)行內(nèi)部控制制度過程中遇到的問題，進(jìn)一步做好行政事業(yè)單位財(cái)務(wù)會計(jì)工作。筆者就行政事業(yè)單位內(nèi)部控制制度相關(guān)問題對我縣勞動和社會保障局進(jìn)行了為期三個(gè)星期的調(diào)查，當(dāng)中采取填寫調(diào)查表、聽、議、看相結(jié)合的方式，進(jìn)行實(shí)地抽樣調(diào)研，現(xiàn)將調(diào)研情況總結(jié)匯報(bào)如下：

一、抽樣調(diào)研范圍

象山縣勞動和社會保障局屬于縣級行政事業(yè)單位，主管社會保險(xiǎn)、就業(yè)與再就業(yè)、勞動合同與工資、勞動保障監(jiān)察、技能培訓(xùn)與鑒定以及勞動仲裁六大塊內(nèi)容。按照調(diào)研計(jì)劃和調(diào)研提綱，筆者對社會保險(xiǎn)方面進(jìn)行了抽樣調(diào)查，因?yàn)樗B(yǎng)老、醫(yī)療、工傷、生育和失業(yè)。而這五種保險(xiǎn)關(guān)乎到百姓的切身利益。所以我相繼走訪了社保中心、醫(yī)保中心和農(nóng)保中心等相關(guān)部門。

二、基本運(yùn)行情況

隨著我縣經(jīng)濟(jì)又快又好的發(fā)展勢頭，各行政事業(yè)單位經(jīng)濟(jì)活動的逐步擴(kuò)大，一個(gè)單位的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)往往涉及到多個(gè)管理職能部門，因此單位內(nèi)部控制制度不僅僅是會計(jì)部門的制度，而是一個(gè)單位若干部門共同遵循的內(nèi)部管理制度，特別是各單位資金收入、支出的控制制度的嚴(yán)密性及執(zhí)行力度好壞的顯現(xiàn)。從此次調(diào)研的各保險(xiǎn)中心，總的情況是好的，其表現(xiàn)在：

（一）是建立組織機(jī)構(gòu)實(shí)施內(nèi)控。各中心內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置及合理有效的職能分工控制比較明確，做到了相互監(jiān)督，相互制約，執(zhí)行一把手負(fù)責(zé)制，分管領(lǐng)導(dǎo)親自抓，并將此項(xiàng)工作列入領(lǐng)導(dǎo)實(shí)績考核內(nèi)容。

(二)是建立了職務(wù)分離制度。如出納與會計(jì)分離，審批執(zhí)行分離。保管賬務(wù)與記錄分離，較有效的防止了錯(cuò)誤和舞弊行為，控制作用得到了有效的發(fā)揮。

(三)是授權(quán)批準(zhǔn)較嚴(yán)密，且執(zhí)行的也到位。特別是對一般授權(quán)業(yè)務(wù)，都能實(shí)施有效控制，使每項(xiàng)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)都有人把關(guān)，防止了授權(quán)不當(dāng)或?yàn)E用職權(quán)現(xiàn)象的發(fā)生。

(四)是財(cái)產(chǎn)安全控制制度比較完善，均對財(cái)產(chǎn)清查的時(shí)間、范圍、方式、方法按內(nèi)控制度的要求都作了明確規(guī)定。實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的安全維護(hù)。

(五)是在會計(jì)監(jiān)督制度方面，進(jìn)行自我調(diào)節(jié)，定期進(jìn)行審計(jì)，起到了一定的約束機(jī)制作用。

(六)是會計(jì)信息控制制度，如原始憑證取得、填制、傳遞、審批比較規(guī)范。使用會計(jì)科目符合會計(jì)制度要求，編制的手續(xù)依據(jù)完備。有規(guī)范的會計(jì)處理秩序和財(cái)務(wù)核對制度，在會計(jì)核算和管理制度是比較健全的。

三、存在普遍問題

行政事業(yè)單位內(nèi)部會計(jì)控制制度的建立及有效實(shí)施是行政事業(yè)單位負(fù)責(zé)人的會計(jì)責(zé)任，建立內(nèi)部會計(jì)控制的質(zhì)量直接影響著行政事業(yè)單位的管理水平。根據(jù)筆者此次對各中心內(nèi)控制度采取的方式、方法，調(diào)查發(fā)現(xiàn)各中心在內(nèi)部控制方面不同程度地都有著有待改進(jìn)的地方。其表現(xiàn)在：

(一)內(nèi)控意識相對薄弱,特別是“一把手”的內(nèi)控意識淡薄

內(nèi)控意識是內(nèi)控環(huán)境中的一項(xiàng)重要內(nèi)容,良好的內(nèi)控意識是確保內(nèi)控制度得以健全和實(shí)施的重要保證。從調(diào)查情況看,與企業(yè)相比,行政事業(yè)單位內(nèi)控意識相對較為薄弱,特別是“一把手”的內(nèi)控意識淡薄。

1、對內(nèi)部控制重要性的認(rèn)識不夠。許多中心的“一把手”缺乏對內(nèi)部控制知識的基本了解,因此對建立健全中心內(nèi)部控制的重要性和現(xiàn)實(shí)意義的認(rèn)識不夠,抱著有與沒有無所謂的態(tài)度。

有的中心負(fù)責(zé)人簡單地將財(cái)政的部門預(yù)算控制等同于內(nèi)部控制,認(rèn)為有了部門預(yù)算就無所謂內(nèi)部控制體系了；還有的中心干脆拒絕進(jìn)行內(nèi)部控制制度的建設(shè)。這種現(xiàn)象在個(gè)別中心表現(xiàn)尤為明顯。

2、對財(cái)務(wù)與會計(jì)工作重視程度不夠。

財(cái)務(wù)與會計(jì)的基本功能是核算與控制(或監(jiān)督),但在實(shí)際工作中,許多中心的負(fù)責(zé)人僅僅把財(cái)會部門當(dāng)成“錢袋子”,多數(shù)中心的會計(jì)人員僅僅扮演“付款員”的角色,無權(quán)參與中心的重要決策乃至業(yè)務(wù)管理活動,對中心重要決策的過程和結(jié)果均不了解。特別是有些中心還在執(zhí)行會計(jì)集中核算制度，弱化了中心的會計(jì)職能。

3、對經(jīng)費(fèi)支出缺乏基本的控制意識。

雖然各中心均建立了經(jīng)費(fèi)支出的審批控制制度，但個(gè)別中心還是未能對經(jīng)費(fèi)支出實(shí)施有效的控制，特別是一些大額支出，審批手續(xù)還是存在不完備的現(xiàn)象。

（二）財(cái)會基礎(chǔ)工作較為薄弱,財(cái)務(wù)管理制度不健全

有效的管理控制需要有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),包括制度建設(shè)、人員素質(zhì)等。個(gè)別中心財(cái)務(wù)會計(jì)基礎(chǔ)工作仍較薄弱,還需要進(jìn)一步的強(qiáng)化。

（三）會計(jì)核算不規(guī)范,資產(chǎn)家底不清

有效的內(nèi)部控制需要有健全的會計(jì)記錄系統(tǒng)。目前存在的主要問題是不少中心的會計(jì)核算不規(guī)范。

1、原始憑證管理不規(guī)范。有些中心對原始憑證審核粗糙,原始憑證規(guī)定的內(nèi)容填寫不全。

2、賬務(wù)核算處理不規(guī)范。比如預(yù)算外收入掛在往來賬,以此來掩埋收益。

3、固定資產(chǎn)管理混亂,存在賬外資產(chǎn)。

有的中心固定資產(chǎn)賬上有，但實(shí)際上已經(jīng)不存在了,而實(shí)際使用著的某些固定資產(chǎn)卻尚未作價(jià)入賬,形成賬外資產(chǎn)。另外也存在著不

同單位的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移,卻未辦理相應(yīng)手續(xù),也未反映到業(yè)務(wù)臺賬中的現(xiàn)象。

四、完善對策建議

(一)健全單位內(nèi)部控制制度體系,規(guī)范單位內(nèi)部行為

行政事業(yè)單位財(cái)務(wù)會計(jì)工作和內(nèi)部控制工作的效果,需要有一套科學(xué)合理的制度體系來支持和保證。目前,財(cái)政部制定的《內(nèi)部會計(jì)控制規(guī)范》雖明確指出其適用范圍包括行政事業(yè)單位,但實(shí)際上是針對企業(yè)制定的。由于沒有考慮行政事業(yè)單位的特點(diǎn),也沒有體現(xiàn)行政事業(yè)單位資金和經(jīng)費(fèi)管理體制上的特殊性,諸如收支兩條線管理、部門預(yù)算、政府采購等,實(shí)際上對行政單位的適用性是比較差的。鑒于行政事業(yè)單位內(nèi)部控制制度體系不健全、不完善的狀況,財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)專家學(xué)者,研究制定體現(xiàn)行政事業(yè)單位特點(diǎn)的《非盈利組織內(nèi)部控制指引》,促進(jìn)行政事業(yè)單位建立健全內(nèi)部控制的制度體系,并不定期地進(jìn)行監(jiān)督檢查。

(二)發(fā)揮財(cái)政與審計(jì)部門作用,完善單位內(nèi)部控制體系

財(cái)政部門是會計(jì)與內(nèi)部控制工作的主管部門,審計(jì)部門是重要的保證體系,因此,在健全完善行政事業(yè)單位內(nèi)部控制體系的過程中,財(cái)政和審計(jì)部門應(yīng)當(dāng)發(fā)揮十分重要的作用。各級財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu),加強(qiáng)對行政事業(yè)單位內(nèi)部控制制度建設(shè)的組織與指導(dǎo),并撥出專項(xiàng)經(jīng)費(fèi),為內(nèi)部控制制度建設(shè)提供經(jīng)費(fèi)支持。

（三）強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)的監(jiān)督作用

充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)“一審、二幫、三促進(jìn)”的作用。由于內(nèi)部審

計(jì)與本單位的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制處于同一環(huán)境中，對本單位財(cái)務(wù)內(nèi)部控制情況比較了解，因此可以把內(nèi)部會計(jì)控制作為一個(gè)專題審計(jì)項(xiàng)目進(jìn)行，也可以將內(nèi)部會計(jì)控制的各個(gè)環(huán)節(jié)作為審計(jì)對象進(jìn)行單獨(dú)審計(jì)，準(zhǔn)確把握內(nèi)部會計(jì)控制的薄弱環(huán)節(jié)及容易造成損失的失控點(diǎn)，通過有針對性的、經(jīng)常性的、連續(xù)性的跟蹤審計(jì)監(jiān)督，幫助有關(guān)控制部門逐步加強(qiáng)和完善內(nèi)部會計(jì)控制，使內(nèi)部會計(jì)控制起到應(yīng)有的作用。

五、結(jié)論

我縣勞動和社會保障局各保險(xiǎn)中心內(nèi)部會計(jì)控制制度基本健全，當(dāng)然部分制度還有待完整；執(zhí)行情況良莠不齊，一些突出現(xiàn)象上面已陳述。這些問題雖存在于各行政事業(yè)單位但仍需引起重視，政府也應(yīng)當(dāng)通過相關(guān)法規(guī)，進(jìn)一步強(qiáng)化各行政事業(yè)單位內(nèi)控制度的意識，使我縣各行政事業(yè)單位財(cái)務(wù)核算更加有序，更加健康，對我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出長足貢獻(xiàn)。

第三篇：作業(yè)完成情況調(diào)查報(bào)告

關(guān)于六年級三班中秋節(jié)完成作業(yè)情況的調(diào)查報(bào)告

1.調(diào)查目的：

大部分沒有做作業(yè)了解同學(xué)的情況。

2.調(diào)查方法：

和同學(xué)和好交流。并且語言情切。

3.問題：

1.你作業(yè)的完成情況（）、A，忘記做了 B.不想做 C.做了忘帶 D.這節(jié)課沒意思。4.

第四篇：房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

深圳地產(chǎn)界競爭激烈，硝煙彌漫，每天都有高樓大廈拔地而起。一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目要邁向成功，會遇到一系列的問題，需要打開問號，找到答案。現(xiàn)在，就讓我們來尋找皇達(dá)鴻錦華苑廣告推廣所需要的答案吧！

一、我們需要什么樣的主題形象？樓盤推廣，應(yīng)該有一個(gè)鮮明的主題形象，這樣個(gè)性突出，容易引來市場的關(guān)注，促進(jìn)銷售的成功。深圳發(fā)展商各出奇招，使地產(chǎn)舞臺異彩紛呈?；蔬_(dá)鴻錦華苑怎樣表現(xiàn)自己呢？賣樓，不僅賣給消費(fèi)者一個(gè)居住空間，還應(yīng)“附贈”一種新的生活方式，一種對美好生活全新的詮釋。這是我們思考的著力點(diǎn)。都市呼喚愛都市的生活從大自然躲在了林立的水泥森林之中。車水馬龍穿梭在缺乏柔美的鋼筋結(jié)構(gòu)里，失去了綠色，失去了溝通，失去了人生應(yīng)有的愛。如果將自己鎖在孤立的空間里，一成不變地守著時(shí)代發(fā)展帶來的所有電器文化；或?qū)⒆约撼撩杂谔摂M的世界，一切的感情，一切的一切，在非現(xiàn)實(shí)中喜怒哀樂。逐漸……這個(gè)城市就會沒有了歡樂，沒有了激情，沒有了生命力。假若，有戶人家透過半掩的玻璃窗，愜意地享受著戶外的盎然綠意，欣賞自然對人的關(guān)愛，呼吸的不再是嗆鼻的空氣，撫面的不再是凄涼的晚風(fēng)。這種感覺，這樣的生活，是否是都市中現(xiàn)代人家的追求？假若，有戶人家在回家的路上，被左鄰右舍問好，道聲工作辛苦了，每一張笑臉，每一聲問候，以及小區(qū)里成群的兒童嬉戲的場景，激蕩著內(nèi)心的感謝與喜悅?？稍賿鞈]著工作的煩心，瑣事的惱怒，輕松地沐浴著都市文明中積極的人文，是否是繁華城市中康樂人家的夢境？如果，您和家人深愛著家，流連于家的溫馨與浪漫，不用去酒吧酣醉，不用再去迪廳瘋狂地發(fā)泄，將每一點(diǎn)關(guān)愛凝注在魂?duì)繅衾@的心靈居所，或在陽臺上相濡以沫，或在小區(qū)內(nèi)花前月下，是否這就是幸福人家的寫照？如果，您已不通宵達(dá)旦地在侃網(wǎng)中迷惘，體會的是信息世界飛速發(fā)展給您帶來的成功與喜悅，領(lǐng)略著因特網(wǎng)賦予的時(shí)尚與精彩，每一天輕松享受著局域網(wǎng)為您打理生活的瑣碎。新的世紀(jì)，新的時(shí)代，是否這就是富貴人家的豪情？……這樣的時(shí)代，這樣的都市，這樣的人家，都將是皇達(dá)鴻錦華苑給業(yè)主營造的天堂，把來自自然、社區(qū)、世界的愛和親情、愛情、友情以及天地間種種亙古永恒的愛，精心締造一處愛的家園，我們所要闡述的思想與理念。呼吸著愛的溫馨與親切，一種意境，也是一種夢境……都市的月光與愛在夜空中徜徉……我們應(yīng)該“愛”！我們選擇“愛”作為項(xiàng)目推廣的主題?？紤]到“愛”的表達(dá)不應(yīng)過于直白，而應(yīng)內(nèi)涵豐富，富有意境，所以有必要給皇達(dá)鴻錦華苑取一個(gè)推廣名，就叫做“LOVE時(shí)代”。這樣，“愛”的表達(dá)現(xiàn)代、時(shí)尚，既突出個(gè)性，主題鮮明，又和都市現(xiàn)代生活緊密相連。我們還考慮過一個(gè)推廣名“幸?？燔嚒保Ｍ@輛快車駛?cè)氍F(xiàn)代都市人的生活。但我們沒有擋住“LOVE時(shí)代”的誘惑，所以只好將“幸?？燔嚒狈旁谠?。

二、我們會“被愛”嗎？我們的“LOVE時(shí)代”主題形象推向市場，會“被愛”嗎？這是我們緊接著遇到的問題。在都市快節(jié)奏的生活中，在“水泥森林”的空間里，人們承受著巨大壓力，身心俱疲。家的溫暖是撫慰身心之所。因?yàn)榧矣星?，家有愛，家有歡樂。皇達(dá)鴻錦華苑提供給人們的是有情、有愛、有歡樂的家，是人們真實(shí)需要的，是心底呼喚的。所以我們對“LOVE時(shí)代”能引起消費(fèi)者的內(nèi)心共鳴，對我們“被愛”充滿信心。

三、“歌”唱給誰聽？我們的“愛”要大聲說，大聲唱。誰來聽呢？這就要求我們對目標(biāo)客戶有一個(gè)準(zhǔn)確的把握。

（一）都市白領(lǐng)一族文化：程度較高年齡層次：26-40歲經(jīng)濟(jì)狀況：中高收入階層，有一定積蓄，具備本項(xiàng)目購買能力購房動機(jī)：自用，多為首次置業(yè)者購買習(xí)慣：理性，有主見，所需戶型適中重點(diǎn)分布區(qū)域：羅湖、福田家庭結(jié)構(gòu)：2-5人2人，為2人世界。組成家庭時(shí)間不太長，注重溫馨浪漫。3人，為3口之家。有相當(dāng)注意力放在下一代培養(yǎng)上，資金投入也會傾斜。4人，3口之家加一位長輩，消費(fèi)更趨理性。5人，3口之家加一方父母雙親，三世同堂，共享天倫之樂。分析以上特點(diǎn)，在廣告策略上，強(qiáng)化主題形象，豐富文化內(nèi)涵，針對訴求對象的細(xì)分，有的放矢地展開訴求。如對2人世界，重點(diǎn)展現(xiàn)溫馨浪漫，共筑愛巢。對5口之家，則突出理性親情，天倫之樂。

（二）周邊屋村居民文化程度：一般年齡層次：23-45歲經(jīng)濟(jì)狀況：實(shí)力雄厚，購買力強(qiáng)購買習(xí)慣：就近購買，對自己居住區(qū)域有感情，不遠(yuǎn)求，所需戶型偏大。分布區(qū)域：項(xiàng)目周邊地帶家庭結(jié)構(gòu)：3-5人3人為3口之家，下一代已上學(xué)或長大成人，考慮給下一代一個(gè)更好的成長空間或安一個(gè)家。4口之家是一對夫婦有兩個(gè)孩子或3口之家有一位老人。5口之家是3口之家加2位老人。還可能有其它結(jié)構(gòu)，但不是主力。針對這一群體，突出現(xiàn)代社區(qū)的高尚性，是未來生活的方向，引起他們的向往，促成購買行動。

（三）香港客戶文化程度：較高，但文化觀念及習(xí)慣與深圳有所區(qū)別。年齡層次：25-45歲經(jīng)濟(jì)狀況：就香港標(biāo)準(zhǔn)而言，屬中下，但足以擁有本項(xiàng)目。購買習(xí)慣：強(qiáng)調(diào)便利，尤重口岸和地鐵，重視物業(yè)管理。所需戶型適中。對香港客戶群，訴求時(shí)強(qiáng)調(diào)深圳的飛速發(fā)展，“深港一家”。突出口岸和地鐵概念，介紹物業(yè)管理的稱心如意。

四、自我如何評價(jià)？皇達(dá)鴻錦華苑在片區(qū)內(nèi)屬較大規(guī)模，地理位置優(yōu)越，加上發(fā)展商的精心打造，將成為本片區(qū)高質(zhì)素的樓盤。自身優(yōu)勢：

1、中心區(qū)一級輻射地塊，地理位置優(yōu)越；

2、毗鄰皇崗公園，擁有28萬平米綠色園林；

3、較大社區(qū)，自身配套齊全；

4、周邊商場、學(xué)校、銀行、車站、食街等生活配套一應(yīng)俱全，極為便利。劣勢：

1、臨街有較大噪音、粉塵污染，影響居家氛圍；

2、與成熟片區(qū)一路之隔，吸引客戶到現(xiàn)場有一定難度。本著揚(yáng)長避短的原則，在“愛”的主題統(tǒng)籌之下，將優(yōu)勢宣傳、張揚(yáng)出來。建議在小區(qū)外圍適當(dāng)栽種樹木，克服臨街的不利影響?？繌V告的有效訴求，導(dǎo)示系統(tǒng)的有效吸引，促銷活動的推動，吸引客戶到項(xiàng)目現(xiàn)場。

五、廣告策略如何制定？廣告策略是非常重要的，要嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、環(huán)環(huán)緊扣，方能取得良好效果。

（一）形象整合1、廣告主題：以愛為主題，突出自身個(gè)性，推廣名定為“LOVE時(shí)代”。

2、主廣告語：讓世界充滿愛把愛的主題突出張揚(yáng)出來，喻示在LOVE時(shí)代里愛無處不在，給予人們的是全新的，心靈相應(yīng)的愛。輔助廣告語：①都市的月光把愛喚醒 ②寫不完的愛 ③我想擁有的愛 ④呼吸著愛

3、廣告主題的分部演繹（1）中心區(qū)的感覺……………………………優(yōu)越的地理位置（2）家門口的綠色………………………皇崗公園的滿目翠綠（3）“她”給我的愛………………………對LOVE時(shí)代的感受（4）足不出戶的滿足……………………………小區(qū)自身配套（5）舉步可達(dá)的便捷…………………………片區(qū)的完美配套（6）建筑精品……建筑設(shè)計(jì)和環(huán)境規(guī)劃都是大師的傾心杰作（7）稱心適意…………………………………完善的物業(yè)管理（8）下一代的世界………………………………突出教育概念

4、廣告表現(xiàn)體現(xiàn)較高的文化品位、自然典雅的清新風(fēng)格、鳥語花香、愛意居家的生活氛圍。

5、廣告手段運(yùn)用采用全方位、整合式、分階段出擊的廣告手段，將廣告、促銷、包裝、媒介等一切傳播活動形成一個(gè)有機(jī)整體，爭取最佳的廣告效果。

6、廣告階段的劃分（1）引導(dǎo)期（內(nèi)部認(rèn)購階段）此一階段主要做形象廣告，突出主題形象，讓市場感受并接受“愛”的主題。（2）推廣期（正式預(yù)售到封頂前）這一階段主要深化廣告主題，突出片區(qū)生活優(yōu)越便利，增加理性訴求的比例。（3）強(qiáng)銷期（封頂至入伙前）此一階段以理性訴求為主，突出居家生活氣氛，并視前一階段廣告效果作出相應(yīng)調(diào)整。（4）尾盤期（入伙后）此一階段強(qiáng)調(diào)賣點(diǎn)訴求，結(jié)合價(jià)格策略，促進(jìn)尾盤銷售。

六、現(xiàn)場如何包裝？現(xiàn)場包裝,要極具個(gè)性化，只有個(gè)性鮮明，才能被廣大受眾記憶，進(jìn)而接受。要突出個(gè)性，就要注意差異性包裝與眾多樓盤相區(qū)別?！皞€(gè)性化特色”和“差異性包裝”是本項(xiàng)目現(xiàn)場包裝的重要策略。我們先來看看附近的兩個(gè)樓盤：共和世家和天健陽光華苑，它們的成功包裝頗有研究價(jià)值。共和世家最突出的特點(diǎn)是“公園里的綠”，將最大的賣點(diǎn)張揚(yáng)出來，外立面色彩冷靜、大氣，與鮮活的綠色恰到好處地融合，收到良好的效果。天健陽光華苑突出“陽光”的感覺，有著陽光般的心情：“生活著，快樂著”。讓人感受到生命活力的律動。外立面色彩及包裝整體形象給人以強(qiáng)烈的印象。這兩個(gè)樓盤的成功包裝給了我們有益的啟示：深入分析市場，確定主題形象，區(qū)別競爭對手，突出個(gè)性包裝，是走向成功有力保證?；蔬_(dá)鴻錦華苑在深入分析和把握市場的基礎(chǔ)，確定了“愛”的主題。在現(xiàn)場包裝的具體實(shí)施上，我們作如下考慮：1． 售樓處售樓處的外觀強(qiáng)調(diào)視覺沖擊，同時(shí)傳遞溫馨輕松的氣氛。室內(nèi)的形象背景板、展板等主要體現(xiàn)溫馨居家感受，讓客戶感受到生活其間愛意環(huán)繞，愜意、舒適。2． 形象廣告牌位置：放置在項(xiàng)目之前，在交叉路口呈45度朝向福民路。這樣的放置，可以獲得最佳視覺效果，讓盡可能多的受眾看到。數(shù)量：一塊規(guī)格：8m×6m設(shè)計(jì)風(fēng)格：突出“愛”的主題，渲染都市溫馨居家的氣氛（詳見設(shè)計(jì)稿）。3． 圍墻用色亮麗、鮮活，畫面體現(xiàn)都市溫馨浪漫氣氛，展示現(xiàn)代的“愛”。4． 現(xiàn)場條幅在建筑主體建至六層以上時(shí)懸掛，數(shù)量六條，整體風(fēng)格與“愛”的主題相一致。朝向是南向和西向，面向福民路和益田路。5． “愛心通道”的布置將看樓通道命名為“愛心通道”，放置安全帽、雨傘、小玩具、小飾品等，這些物品都專門設(shè)計(jì)制作，讓客戶行走其間，真切感受到愛的氣氛。6． 商場的包裝突出人氣凝聚氣氛，給予商家信心。同時(shí)介紹進(jìn)場的是知名品牌商家（如萬佳），品牌互動，讓業(yè)主感受到生活更加便利。

七、導(dǎo)示系統(tǒng)如何布置？皇達(dá)鴻錦華苑位于益田路和福民路交匯處。益田路?？寇囌驹陧?xiàng)目南北兩側(cè)，距離都在300米以上。福民路上東側(cè)有皇崗村站，距項(xiàng)目60米；西側(cè)有福田新區(qū)委站，距項(xiàng)目150米。特別是還有天虹商場這個(gè)人流匯聚之地，所以福民路成為布置導(dǎo)示系統(tǒng)的當(dāng)然之選。1． 燈桿旗 考慮規(guī)劃300面，從福民路天虹商場延伸至皇崗村站臺。這樣的布置能有效吸引福民路上的人流。2． 站臺廣告 爭取到福田新區(qū)委站臺兩側(cè)廣告發(fā)布權(quán)，有效傳遞項(xiàng)目信息。3． 形象指示牌 我們規(guī)劃形象指示牌4塊，分別放置于天虹商場右側(cè)路口，福民路與益田路交叉路口（靠天健陽光華苑一側(cè)），益田路與福強(qiáng)路交叉路口，皇崗食街出口。這樣對4處關(guān)鍵路口的人群形成有效指引。該指示牌將指示功能和形象展示結(jié)合于一體，擴(kuò)大傳播影響力。規(guī)格：2.5m×1.5m

八、售樓資料如何規(guī)劃？1． 售樓書樓書是售樓資料的重中之重，本項(xiàng)目共有住宅656套，按1：10比例，規(guī)劃為6000份。設(shè)計(jì)風(fēng)格亮麗、明快，富有都市生活氣息。樓書將把項(xiàng)目整體形象和各賣點(diǎn)薈萃其中。2． 宣傳折頁規(guī)劃為9000份（6個(gè)p，3折頁），突出項(xiàng)目主題形象和主要賣點(diǎn)。3． 宣傳單張規(guī)劃30000份，作大量派發(fā)，擴(kuò)大宣傳影響面，濃縮樓書精華于其中。4． 戶型插頁5． 付款方式、購樓須知這是必不可少的資料，規(guī)劃為9000份。6． 手提袋手提袋方便客戶帶走售樓資料，同時(shí)又是流動的宣傳媒體，規(guī)劃3500個(gè)。

九、怎樣安排促銷？在皇達(dá)鴻錦華苑附近，最旺的地方是天虹商場，許多產(chǎn)品的促銷活動在這里舉行，收到良好效果。本項(xiàng)目也應(yīng)考慮在天虹商場舉辦促銷活動，有效吸引人流到現(xiàn)場看樓。平日可在天虹商場設(shè)咨詢點(diǎn)，派發(fā)宣傳資料，加深人們對項(xiàng)目的印象。周未及節(jié)假日，舉辦促銷活動。多舉辦吹汽球、猜謎語及其它趣味活動，還可舉行幼兒歌舞表演等。對積極參與活動并表現(xiàn)突出者，給予適當(dāng)購房優(yōu)惠，或是贈送半年管理費(fèi)等，促進(jìn)現(xiàn)場銷售。在開盤等重大節(jié)日，增加歌舞表演內(nèi)容，提高檔次，聚集人氣。促銷活動進(jìn)行時(shí)，天虹商場處設(shè)看樓專車，接送看房人群。不管買與不買，都送回家，進(jìn)行感情投資。一方面體現(xiàn)“LOVE時(shí)代”給予的是真實(shí)的愛。另一方面到天虹購物的人居住較近，容易送回，不會增加太多成本。

十、媒體計(jì)劃如何？

（一）媒體分析 各種媒體都有自己固有的特點(diǎn)，分析不同媒體的優(yōu)缺點(diǎn)，對他們有一個(gè)十分清晰的概念，把握住各種媒體的特性，對在廣告活動中取得最大的效果至關(guān)重要。現(xiàn)分別將幾種媒體特性介紹分析如下： 報(bào)紙媒體 優(yōu)點(diǎn)：報(bào)紙的版面大，篇幅多，具有相當(dāng)大的信息載量和較強(qiáng)解釋能力，可詳細(xì)刊登廣告內(nèi)容，報(bào)紙媒體的特殊新聞性的準(zhǔn)確可信度，無形中也使報(bào)紙廣告顯示出準(zhǔn)確性和較高的可信度，同時(shí)，報(bào)紙媒體單位的權(quán)威性也使受眾產(chǎn)生信賴感，這都大大提高了受眾人群的信任度；報(bào)紙具有保存價(jià)值，其內(nèi)容無閱讀時(shí)間的限制；報(bào)紙發(fā)行面廣，投遞迅速準(zhǔn)確，發(fā)行地區(qū)和發(fā)行對象明確，且隨著印刷質(zhì)量的提高，廣告效果更加明顯。缺點(diǎn)：報(bào)紙出報(bào)頻繁，前一天的報(bào)紙?jiān)诘诙煲殉蓺v史，與受眾相對接觸時(shí)間不長；有一定文化層面的人才能接受報(bào)紙媒體。電視媒體 優(yōu)點(diǎn)：電視媒體傳速迅速，覆蓋面廣，收視率高，內(nèi)容非常廣泛，包羅萬象；它訴諸于人的視覺和聽覺，具有形聲兼?zhèn)涞墓δ?，表現(xiàn)力豐富，娛樂性強(qiáng)；對廣告可進(jìn)行高頻度重復(fù)，加深印象。缺點(diǎn)：宣傳印象消逝的速度快，對觀眾的選擇性和針對性較低，電視廣告制作復(fù)雜且費(fèi)用較高。雜志媒體優(yōu)點(diǎn)：讀者對象確定，選擇性強(qiáng)；印刷精美，刊登內(nèi)容相對固定；有限時(shí)間長，使于閱讀和保存。缺點(diǎn)：周期長，傳播速度慢，時(shí)效性差；讀者面固定，影響面有限。其它媒體特點(diǎn)電臺：快速、深入廣泛、通俗、靈活。但消失快、印象不深刻、無法存查。郵寄廣告：能夠有針對性的選擇受眾，機(jī)動靈活，所傳達(dá)信息內(nèi)容全面集中，制作簡便，費(fèi)用低廉。車體廣告：流動性強(qiáng)，接觸面廣泛，受眾層面多樣化，具有預(yù)告性，重復(fù)性。制作簡單，費(fèi)用低廉。但信息載量少，接觸時(shí)間短，印象不深刻。路牌廣告：廣告形象突出、鮮明，易記憶，不受時(shí)間和空間限制，有益于美化城市，但受場地條件限制和政策性限制。

（二）媒體選擇1． 選擇原則a.目標(biāo)原則：媒體選擇保證與廣告目標(biāo)和廣告策略相一致。b.適應(yīng)原則：媒體選擇與客觀環(huán)境相適應(yīng)，適合目前所針對的廣告市場。c.優(yōu)化原則：堅(jiān)持從多數(shù)媒體的比較中產(chǎn)生媒體組合方案，堅(jiān)持在單一媒體種類選擇中進(jìn)行優(yōu)化組合。d.同一原則：堅(jiān)持媒體的選擇必須有利于廣告內(nèi)容的表達(dá)。e.效益原則：選擇廣告媒體時(shí)把廣告效益放在首位。2． 項(xiàng)目分析每個(gè)項(xiàng)目都有自己的特性，根據(jù)項(xiàng)目特性針對性地確定媒體策略，選擇組合媒體，以求制定出最適合本項(xiàng)目的方案，保證廣告費(fèi)用最合理的應(yīng)用?；蔬_(dá)鴻錦華苑項(xiàng)目幾個(gè)與媒體策略有關(guān)的特性如下：（1）10萬平方米的大型項(xiàng)目，擁有654套住宅，需要較大市場消化量。（2）以中等面積戶型為主，深圳同類樓盤眾多，競爭激烈，廣告漫天飛舞。（3）目標(biāo)客戶分散，購買動機(jī)多樣，易感媒體不一。（如表一）（4）本項(xiàng)目的發(fā)售時(shí)間內(nèi)有幾個(gè)事件值得關(guān)注a.中國國家足球隊(duì)再次沖擊世界杯b.深圳被評為世界花園城市，2001年各種活動會相對增加c.中國加入WTO如果順利，深圳受沖擊巨大，媒介市場與本項(xiàng)目目標(biāo)市場都會反應(yīng)強(qiáng)烈。表一：類 別 信息敏感性 媒體認(rèn)同感 廣告認(rèn)同感 易感媒體 首選類型年

齡 20—30歲 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 電視、報(bào)刊、戶外、網(wǎng)絡(luò) 本地 30—40歲 強(qiáng) 強(qiáng) 較強(qiáng) 報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò) 本地 40—50歲 較強(qiáng) 較強(qiáng) 一般 電視、報(bào)紙、本地 50歲以上 較強(qiáng) 一般 較強(qiáng) 報(bào)紙、電視、廣播 本地職

業(yè) 高級白領(lǐng) 強(qiáng) 強(qiáng) 較強(qiáng) 報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò) 本地 小商業(yè)主 較強(qiáng) 較強(qiáng) 較強(qiáng) 電視、報(bào)紙 本地 投資者 強(qiáng) 較強(qiáng) 較強(qiáng) 網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙 本地 自由職業(yè)者 較強(qiáng) 較強(qiáng) 強(qiáng) 報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò) 本地 特殊職業(yè)者 較強(qiáng) 一般 強(qiáng) 電視、報(bào)紙 本地

3． 確定媒體（1）主力媒體的確定皇達(dá)鴻錦華苑的廣告推廣，主力媒體應(yīng)選擇覆蓋面（包括職業(yè)、年齡、地域）廣，具有相當(dāng)房地產(chǎn)廣告規(guī)模優(yōu)勢的本地平面廣告媒體。深圳有一定房地產(chǎn)廣告規(guī)模的報(bào)紙比較如下：媒 體 類 別 發(fā)行量 千人成本(元/cm2)主體受眾 房地產(chǎn)廣告規(guī)模優(yōu)勢 備注深圳商報(bào) 40萬 2.14 深圳 2 版面靈活香港商報(bào)（置業(yè)大觀）41萬 1.76 深圳 3 夾特報(bào)發(fā)行，僅有廣告版，屬夾報(bào)廣告南方都市報(bào) 23萬 2.07 深圳 4 零售為主證券時(shí)報(bào) 5萬 2.98 深圳 5 讀者單一確定主力媒體：深圳特區(qū)報(bào) 主力版位：第九版（體育新聞，二疊封面）主力發(fā)布時(shí)間：星期五

（2）輔助媒體的確定以深圳特區(qū)報(bào)為主力媒體，以較為固定的版位、時(shí)間，發(fā)布廣告進(jìn)行訴求，同時(shí)需要其它媒體在版位、形式、發(fā)布時(shí)間上給予靈活機(jī)動的支持補(bǔ)充，形成一個(gè)合理有效的媒體組合，增強(qiáng)整個(gè)發(fā)布計(jì)劃的含蓋性，穩(wěn)定性和易調(diào)整性。確定輔助媒體：

a.深圳商報(bào) 主要版位：普通版深圳商報(bào)與特區(qū)報(bào)有較為相以的讀者群體，并且發(fā)行量巨大，版面靈活多變，可調(diào)制性強(qiáng)，選擇深圳商報(bào)以靈活多變的版位安排，創(chuàng)意設(shè)計(jì)、特殊規(guī)格等作有力的輔助。

b.南方都市報(bào)主要版位：普通版南方都市報(bào)在深圳零售量第一，高達(dá)18萬份，讀者群體以年輕白領(lǐng)為主，包括青年婦女等多種類型的讀者

c.SZTV-1時(shí)段：A1、A2以影視廣告增加廣告訴求的形式多樣性和易接受性，電視廣告為大家所喜聞樂見，同時(shí)屬強(qiáng)迫接受型廣告，適合為建立LOVE時(shí)代形象進(jìn)行感性訴求。d.公交車體廣告線路：3路、28路、218路數(shù)量：4臺（3路），4臺（27路），3臺（218路）。共11臺公交車體廣告費(fèi)用低廉，受眾廣泛，用此媒體進(jìn)行形象宣傳，對主力媒體訴求效果具有較強(qiáng)的支持作用。所選線路盡量含蓋羅湖、福田人群集中的成熟片區(qū)，同時(shí)考慮在樓盤發(fā)售期能夠拿到所選線路的車體數(shù)量有限。所選線路介紹如下：

廣告級別 線 路 起止站 途經(jīng)主要路段特A 3 福田南—水庫 愛國路、東門、深南中、福田路A3 218 下梅林—仙湖 北環(huán)路、八卦路、筍崗、東門北、怡景路B 28 皇崗村—火車站西 福民、福強(qiáng)、彩田、皇崗、嘉賓、和平路

（三）組合運(yùn)用深圳特區(qū)報(bào)、深圳商報(bào)、南方都市報(bào)、公交車體廣告、SZTV-1，依次覆蓋目標(biāo)市場，以不同的廣告媒體向目標(biāo)客戶傳遞樓盤信息，使目標(biāo)客戶全方位感受到本項(xiàng)目廣告的沖擊。在訴求表現(xiàn)上，以特區(qū)報(bào)為首的報(bào)紙媒體著重賣點(diǎn)訴求，創(chuàng)意或直訴本項(xiàng)目的各個(gè)賣點(diǎn)，突現(xiàn)樓盤質(zhì)素，求得市場認(rèn)同，以SZTV-1和公交廣告作形象訴求，引起客戶情感上的共鳴與認(rèn)同，促進(jìn)購買行為，并增強(qiáng)報(bào)紙媒體的賣點(diǎn)訴求的力度。在廣告版面安排上，保證深圳特區(qū)報(bào)相對固定的發(fā)布頻率和版面，形成穩(wěn)固形象，達(dá)成市場共識，其它媒體則以靈活的位置、時(shí)段、多變的創(chuàng)意進(jìn)行多點(diǎn)進(jìn)攻，使整體推廣達(dá)到穩(wěn)中有變，變而不亂。既保持整體形象統(tǒng)一，又能夠靈活機(jī)動的進(jìn)行廣告推廣。廣告發(fā)布在時(shí)間上，采用同步發(fā)布策略，項(xiàng)目的開盤銷售與廣告同期開始，前期僅在項(xiàng)目形象導(dǎo)入時(shí)期作少量廣告，進(jìn)行入市前的鋪墊造勢。在廣告發(fā)布頻率上，采用固定頻率策略與變動頻率策略相結(jié)合，特區(qū)報(bào)以固定頻率策略為主，僅在銷售后期減小廣告投放量。其它輔助媒體則采用變動頻率策略，根據(jù)不同的銷售時(shí)期以及銷售狀況適時(shí)增加或減少廣告投放量。（注：公交廣告媒體。對于房地產(chǎn)廣告來講，不存在投放頻率的問題）

1． 引導(dǎo)期計(jì)劃時(shí)間一個(gè)月，在特區(qū)報(bào)、深圳商報(bào)發(fā)布軟性文章為主的的廣告，全面詮釋LOVE時(shí)代概念，引導(dǎo)樓盤形象主題，廣告投放以半版為主。2． 開盤強(qiáng)銷期計(jì)劃時(shí)間兩個(gè)月，以特區(qū)報(bào)賣點(diǎn)訴求為主，在第九版發(fā)布1/3版彩色廣告，每周一次，深圳商報(bào)、南方都市報(bào)以形象廣告為主，結(jié)合多變的創(chuàng)意、靈活的版位。進(jìn)行品牌形象宣傳。SZTV-1影視廣告和公交車體廣告同期投放。主力媒體堅(jiān)持固定的投放頻率，各輔助媒體則靈活運(yùn)用，根據(jù)市場情況等積極調(diào)整發(fā)布頻率，以求取得最大廣告效果，達(dá)到銷售目的。3． 持續(xù)熱銷期計(jì)劃時(shí)間兩個(gè)月，承接上一階段強(qiáng)勁勢頭，利用前段大廣告量產(chǎn)生的市場邊際效益，創(chuàng)造一個(gè)持續(xù)熱銷期。堅(jiān)持上一時(shí)期的媒體組合，適當(dāng)減少廣告投放量，其中主要減少輔助媒體的廣告投放量。SZTV-1的形象訴求廣告停止，轉(zhuǎn)以專題片廣告，堅(jiān)持公交車廣告。全方位加大理性訴求，維持穩(wěn)定的銷售進(jìn)度。4． 尾盤期在營造的形象品牌優(yōu)勢下，利用大量購房客戶，營造出旺銷現(xiàn)象，促使產(chǎn)生羊群效應(yīng)。以特區(qū)報(bào)和商報(bào)配合，少量投放廣告，把握游離客戶的心理，采取有針對性的訴求，達(dá)到樓盤銷售的完滿成功。

（四）發(fā)布計(jì)劃（根據(jù)招標(biāo)要求，發(fā)布計(jì)劃做至開盤后一個(gè)月）階段類別 媒體 投放量 版位 規(guī)格 訴求表現(xiàn)引導(dǎo)期 特區(qū)報(bào) 1 9版 1/3版 軟性文章為主，以皇達(dá)鴻錦華苑演繹全新LOVE時(shí)代為主題做好開盤前的宣傳造勢，形象引導(dǎo)工作 2 地產(chǎn)版 半版深圳商報(bào) 1 普通版 半版 開盤強(qiáng)銷期 特區(qū)報(bào) 1 地產(chǎn)版 全版 硬性廣告，開盤慶賀各賣點(diǎn)訴求，創(chuàng)意與寫實(shí)相結(jié)合 4 9版 1/3版深圳商報(bào) 2 普通版 1/3版 硬性創(chuàng)意廣告主題訴求 南方都市報(bào) 2 二封底 半版 同上 SZTV-1 6次/周 A1時(shí)段A2時(shí)段 30秒 品牌形象與賣點(diǎn)相結(jié)合（五）媒體費(fèi)用預(yù)算媒體發(fā)布費(fèi)用計(jì)劃取所推廣項(xiàng)目市值的1.6%皇達(dá)鴻錦華苑住宅建筑面積：56490m2，以均價(jià)6500元/m2計(jì)，市值：6500元/m2×56490m2=367185000元媒體發(fā)布費(fèi)用：367185000×1.6%=5874960元各階段、各媒體所占費(fèi)用分配如下 金額（萬元）比率（%）階

段 引導(dǎo)期 34.9 5.9 開盤強(qiáng)銷期 329 56 持續(xù)熱銷期 200 34 尾盤期 24.1 4.1媒

體 特區(qū)報(bào) 300 51 深圳商報(bào) 94 16 南方都市報(bào) 47 8 公交車體 29

5（六）媒體計(jì)劃的控制和調(diào)整媒體計(jì)劃是實(shí)現(xiàn)廣告目標(biāo)和廣告策略的具體操作手段，在整個(gè)項(xiàng)目推廣過程中，積極與發(fā)展商，代理商密切配合，在維護(hù)總體綱略的情況下，根據(jù)具體的銷售狀況，積極配合舉辦的各種促銷活動，以及可利用的社會事件，適時(shí)適度地調(diào)節(jié)具體的發(fā)布日期、規(guī)格和版位，直至訴求主題。不光市場是多變的，其它各種不可預(yù)見情況比比皆是，影響媒體發(fā)布的因素眾多，比如新聞事件、天氣變化、大型活動、交通問題等都需具體問題具體處理。1． 調(diào)整原則a.最利于銷售b.最大限度利用社會新聞價(jià)值，節(jié)日慶典效益c.保證主題推廣形象不變2． 調(diào)節(jié)方法a.根據(jù)銷售情況階段性調(diào)整a.根據(jù)市場變化現(xiàn)時(shí)調(diào)整

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第五篇：房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

關(guān)于盛世花城的物業(yè)管理的調(diào)查報(bào)告

小組成員：高原負(fù)責(zé)調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)及整理；

趙曉萌負(fù)責(zé)實(shí)地調(diào)查

劉一凡負(fù)責(zé)報(bào)告的匯總

調(diào)查時(shí)間：2011年11月26日

調(diào)查地點(diǎn)：濟(jì)南盛世花城（濟(jì)南市歷下區(qū)國際會展中心西北（新東方花園南）調(diào)查對象：盛世花園居民住宅小區(qū)

調(diào)查方法：以調(diào)查問卷形式的抽樣調(diào)查

調(diào)查目的：通過調(diào)查獲得有關(guān)濟(jì)南盛世花城居民住宅小區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀，希望能盡多地發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理領(lǐng)域存在的問題，及時(shí)了解小區(qū)居民情況，以希得到解決。項(xiàng)目現(xiàn)狀：天業(yè)盛世花城地處濟(jì)南東部新城核心地段，項(xiàng)目南接輕騎路，北靠新城居住區(qū)，西臨新宇路和國際會展中心；僅需十余分鐘即可到達(dá)濟(jì)南國際機(jī)場、經(jīng)十東路景觀大道、二環(huán)東路等城市主干道和重要交通樞紐。項(xiàng)目南鄰，政府規(guī)劃的中心商務(wù)區(qū)逐步成熟，周邊銀行、學(xué)校、餐飲等配套一應(yīng)俱全。隨著區(qū)域內(nèi)金融中心、政務(wù)中心、商務(wù)中心的興起，該地段將日益成為大濟(jì)南的城市新中心。

項(xiàng)目總占地173畝，總建筑面積達(dá)35萬平方米，由國內(nèi)頂尖水平設(shè)計(jì)單位擔(dān)綱，全人車分流設(shè)計(jì)、高智能化設(shè)施，高貴品質(zhì)不言而喻。社區(qū)由十八棟純板式小高層、高層組建而成。人性化戶型設(shè)計(jì)，面積從75㎡—180㎡不等，滿足不同客戶的需求。社區(qū)臨新宇路規(guī)劃了數(shù)萬平米的國際風(fēng)情商業(yè)街，為生活更添便捷；小區(qū)內(nèi)精英國際會所，是您商務(wù)洽談和健身休閑的好去處；新城首家社區(qū)內(nèi)國際化幼兒園，為您的孩子提供國際水準(zhǔn)的啟蒙教育。

存在的問題：

盛世花園的居民們認(rèn)為

（1）該小區(qū)的物業(yè)管理的收費(fèi)價(jià)格相對偏高與其服務(wù)水平不符

（2）80%的居民認(rèn)為該小區(qū)的物業(yè)管理的收費(fèi)的用途不夠透明，缺乏管理

（3）90%的居民對小區(qū)對外來人員的管理過于松散，缺乏責(zé)任

（4）60%對管理區(qū)域內(nèi)小區(qū)綠化存在不滿

（5）對小區(qū)損壞的公共設(shè)施的維修太不負(fù)責(zé)

（6）80%的居民認(rèn)為房屋及設(shè)備維修, 安全保衛(wèi)的服務(wù)很不到位

（7）70%居民認(rèn)為目前物業(yè)管理存在的問題的主要根源是物業(yè)管理法律、法規(guī)

不健全，其次是業(yè)主自身維權(quán)意識淡薄和缺乏有效地糾紛解決途徑

（8）需改進(jìn)的物業(yè)服務(wù)依次是設(shè)置專門服務(wù)機(jī)構(gòu)、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)人員培訓(xùn)、服務(wù)態(tài)度

（9）其次在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)還存在的問題有公用部位的侵權(quán)糾紛問題小區(qū)公用部位的出租營利問題與小區(qū)內(nèi)停車收費(fèi)糾紛。

產(chǎn)生以上這種現(xiàn)象的主要原因主要有以下幾個(gè)方面：

一是物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)開發(fā)公司有密切的聯(lián)系。

二是對于小區(qū)的公共空間和公共設(shè)施的產(chǎn)權(quán)界定不清楚，這往往是物業(yè)管理公司或者說房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主扯皮的根源之所在，而且，從目前的許多報(bào)道來看，凡是牽扯到雙方矛盾時(shí)，這些產(chǎn)權(quán)界定不清楚的物業(yè)往往成為雙方爭論的焦點(diǎn)和摩擦的根源。

三是同一小區(qū)的業(yè)主雖然有共同的利益，但是并沒有形成有效的利益共同體，充其量只不過是一個(gè)非常松散的利益集團(tuán)。他們往往在火燒眉毛的時(shí)候才知道救火的重要性，但這時(shí)又錯(cuò)過了最好的補(bǔ)救時(shí)機(jī)。

四是業(yè)主法制意識淡薄，加之法規(guī)不完善，業(yè)主只一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)。

改進(jìn)方法:

1、業(yè)主應(yīng)當(dāng)合法地進(jìn)行維權(quán)，同時(shí)要教育引導(dǎo)為主轉(zhuǎn)變觀念，提高素質(zhì)，遵紀(jì)守法，依規(guī)辦事。

2、社區(qū)居委會是小區(qū)和諧氛圍形成的建設(shè)者。當(dāng)前社區(qū)居委會必須轉(zhuǎn)變觀念，提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，特別要分析和研究新時(shí)期社區(qū)內(nèi)業(yè)主的利益目標(biāo)及現(xiàn)實(shí)需求，從他們最關(guān)心的問題出發(fā)，積極幫助業(yè)主組建業(yè)主委員會，配合物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)中依法開展物業(yè)服務(wù)活動，積極協(xié)調(diào)物業(yè)管理糾紛和鄰里糾紛。

3、物業(yè)公司也應(yīng)充分考慮業(yè)主的利益，積極協(xié)調(diào)與業(yè)主指之間的沖突。對完善物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

(一)要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。

(二)依法成立業(yè)主委員會并且物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)積極有效的發(fā)揮作用。

(三)業(yè)主要增強(qiáng)法律意識，依法維護(hù)自己的合法權(quán)益。

(四)廣大業(yè)主應(yīng)更新觀念，順應(yīng)我國房地產(chǎn)體制改革與發(fā)展的大趨勢，增強(qiáng)對物業(yè)管理重要性的認(rèn)識和對物業(yè)管理消費(fèi)的認(rèn)同感。

關(guān)于濟(jì)南盛世花城物業(yè)管理的調(diào)查問卷的統(tǒng)計(jì)

1、性別：

A男 50%B女50%

2、年齡：

A 20歲以下 0B 21-29歲20% C 30-39歲50% D 40-49歲20% E 50歲及以上10%

3、個(gè)人月平均收入：

A 2000元以下0B 2000-4000元70% C 4000元以上30%

4、您現(xiàn)在居住的小區(qū)每月交納多少物業(yè)費(fèi)?

A、0.5元~1.0元/月㎡0B、1.0元~1.5元/月㎡ 100%C、1.5元/月㎡以上05、您認(rèn)為目前你們小區(qū)物業(yè)管理的收費(fèi)價(jià)格是否合理？

A 過高，與服務(wù)水平不相符 20%B.有點(diǎn)高，但與服務(wù)水平相符 40%

C合理，比較滿意30%D很便宜0E無所謂，不在乎 10%

6、物業(yè)公司有對物業(yè)管理費(fèi)的用途對你們業(yè)主進(jìn)行公開嗎？

A 不了解，沒公開過 30% B 不了解，但公開了20% C 通過其他途徑了解但沒公開50% D 了解也公開了07、你們小區(qū)對外來人員的管理是否嚴(yán)格？

A 管理非常嚴(yán)格、僅容許業(yè)主通行0B比較嚴(yán)格，非業(yè)主必須登記才能進(jìn)入10%

C 雖然檢查，卻流于形式 50%D 小區(qū)出入管理相當(dāng)松懈，甚至常有外人隨意穿梭40%

8、你們小區(qū)的保安都做什么？（多選題）

A檢查進(jìn)出車輛和人員 50% B 負(fù)責(zé)小區(qū)安全50% C 經(jīng)常在小區(qū)巡邏30% D 值班站崗90% E 協(xié)調(diào)業(yè)主糾紛0 F 收停車費(fèi)50%

10、您在小區(qū)是否有自己的停車位？

A 有60%B沒有（跳過11題）40%

11、您的停車位是哪種？

A 露天車位20%B 地下車位40%C 單獨(dú)車庫0D其他012、對管理區(qū)域內(nèi)小區(qū)綠化評價(jià)？

A 好 30% B 一般60%C 差10%

13、你們小區(qū)物業(yè)有對小區(qū)損壞的公共設(shè)施進(jìn)行維修嗎？

A有，很及時(shí)0 B 有，但總要托好長時(shí)間才修 50% C 一定有人反映了，才過來修50% D 沒有，不管014、在現(xiàn)有的物業(yè)管理過程中，您認(rèn)為服務(wù)最不到位的是？

A、安全保衛(wèi) 30% B、房屋及設(shè)備維修50%C、小區(qū)綠化 0 D、衛(wèi)生清掃10%E、交通管理10%

15、您認(rèn)為目前物業(yè)管理存在的問題的主要根源是？

A、物業(yè)人員素質(zhì)偏低 0B、物業(yè)管理法律、法規(guī)不健全70%C、業(yè)主自身維權(quán)意識淡薄30%

D、物業(yè)管理費(fèi)使用不夠透明 20%E、缺乏有效地糾紛解決途徑30%

16、您認(rèn)為現(xiàn)在應(yīng)繼續(xù)改進(jìn)的物業(yè)服務(wù)有哪些?

A、服務(wù)范圍種類40%B、服務(wù)態(tài)度60%C、服務(wù)設(shè)施30%D、服務(wù)人員培訓(xùn)40%

E、專門服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置80%