第一篇：龍海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)簡(jiǎn)明流程

龍海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)流程

1、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案總平（總平、單體方案審核）（主辦單位：建設(shè)局村建站，收件行政中心建設(shè)局

窗口，電話(huà)：6560502）

1、委托代理證明書(shū)（受托人身份證復(fù)印件）以及設(shè)計(jì)資質(zhì)證書(shū)

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)審查申請(qǐng)報(bào)告1份（對(duì)規(guī)劃調(diào)整、超高建筑的理由要說(shuō)明充足）

3、已核準(zhǔn)的《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》及附件(選址范圍紅線)或《建設(shè)用規(guī)劃許可證》及附件(用地

紅線圖)、《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》或控制性詳細(xì)規(guī)劃文件等復(fù)印件1份；

4、自有用地須附土地使用證及1∶500數(shù)字化地形圖復(fù)印件各1份；

5、其他有關(guān)計(jì)委立項(xiàng)、市政府會(huì)議紀(jì)要等文件復(fù)印件各1份；

6、按我局報(bào)建深度要求(詳見(jiàn)附表一、二)編制的修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)文件、單項(xiàng)工程建筑設(shè)計(jì)方

案文件(A3文本2份、光盤(pán)1份)

2、立項(xiàng)（主辦單位：發(fā)改局，收件行政中心發(fā)改局窗口，電話(huà)：6560505）

1、申請(qǐng)報(bào)告

2、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)證書(shū)（復(fù)印件）

5、市政府意見(jiàn)

6、土地部門(mén)意見(jiàn)

7、規(guī)劃部門(mén)意見(jiàn)（總平方案，立項(xiàng)面積包括地上、地下面積）

8、資金籌措方案及自有資金證明

因?yàn)榘l(fā)改局沒(méi)有單獨(dú)的土地招牌掛立項(xiàng)說(shuō)明，所以實(shí)際要求可能會(huì)有不同，辦理時(shí)限3個(gè)工作日。

3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（主辦單位：建設(shè)局村建站，收件行政中心建設(shè)局窗口，電話(huà)：6560502）

1、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）

2、申請(qǐng)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證的報(bào)告（鎮(zhèn)政府簽署意見(jiàn)并蓋章）

3、委托代理證明書(shū)（受托人身份證復(fù)印件）

4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請(qǐng)審批表（鎮(zhèn)建設(shè)站和鎮(zhèn)政府簽署意見(jiàn)并蓋章）

5、土地成交確認(rèn)書(shū)復(fù)印件及土地招牌掛用地紅線圖

6、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（復(fù)印件）

7、項(xiàng)目主管部門(mén)批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或備案文件

8、數(shù)字地形圖、紅線圖及電子光盤(pán)

9、根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件編制的總平

申報(bào)材料各備一份，復(fù)印件業(yè)主簽注“與原件核對(duì)無(wú)誤”并加蓋公章，原件提供核對(duì)，辦理時(shí)限10個(gè)工作日。

4、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響（主辦單位：環(huán)保局，收件行政中心環(huán)保局窗口，電話(huà)：6560521）

1、項(xiàng)目建議書(shū)或立項(xiàng)批復(fù)

2、規(guī)劃部門(mén)選址意見(jiàn)書(shū)（附紅線圖）、土地部門(mén)用地預(yù)審

3、有資質(zhì)評(píng)價(jià)單位編制的環(huán)境影響報(bào)告書(shū)（含行業(yè)主管部門(mén)預(yù)審意見(jiàn)和專(zhuān)家組評(píng)審意見(jiàn)及專(zhuān)家組

長(zhǎng)復(fù)核意見(jiàn)）（10萬(wàn)平方以上）

4、申請(qǐng)報(bào)告（10萬(wàn)平方以上）

5、申請(qǐng)材料真實(shí)性保證書(shū)

6、申請(qǐng)人（法人）身份證復(fù)印件

7、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）

8、委托代理證明書(shū)（受托人身份證復(fù)印件）

9、其他材料：

1、涉及水土保持提供水行政主管部門(mén)審查同意的水土保持方案；

2、海岸工程需提

供水土保持方案。

環(huán)境影響報(bào)告書(shū)按立項(xiàng)情況分批做，因?yàn)榄h(huán)境影響報(bào)告書(shū)有效期為3年，如開(kāi)發(fā)期超過(guò)3年的項(xiàng)目最好按開(kāi)發(fā)計(jì)劃分批做環(huán)境影響報(bào)告書(shū)，辦理時(shí)限15個(gè)工作日。

5、施工圖設(shè)計(jì)

6、施工圖審核：

7、消防支隊(duì)消防審核：（主辦單位：消防大隊(duì)，收件行政中心消防窗口，電話(huà)：6560573）

1、《建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核申報(bào)表》（設(shè)計(jì)單位填報(bào)）

2、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）

3、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證明文件

4、建設(shè)局審批的總平（復(fù)印件加蓋公章）

5、建設(shè)施工圖藍(lán)圖（包括建筑總平面圖2張、消防給水總平面圖、建筑<首層平面多一張>、水、電、暖通施工圖）（除結(jié)構(gòu)外目錄有的全要）

6、高層民用建筑、大型公共建筑及其他設(shè)有自動(dòng)消防設(shè)施的消防設(shè)計(jì)專(zhuān)篇

7、專(zhuān)家評(píng)審申報(bào)材料

辦理時(shí)限20個(gè)工作日

8、人防地下室設(shè)計(jì)審核：（主辦單位：人防辦，收件行政中心人防辦窗口，電話(huà)：6558268）

A、方案設(shè)計(jì)

1、申請(qǐng)書(shū)

2、立項(xiàng)

3、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證明文件

4、項(xiàng)目規(guī)劃詳規(guī)圖

5、建筑總平面圖

6、建筑首層平面圖

7、人防地下室平、剖面圖

8、人防地下室口部大樣圖

9、方案設(shè)計(jì)說(shuō)明

辦理時(shí)限2個(gè)工作日

B、施工圖設(shè)計(jì)

1、方案設(shè)計(jì)人防審核意見(jiàn)書(shū)

2、防空地下室施工圖（建施、結(jié)施、給排水、電氣等）

3、人防施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告

辦理時(shí)限5個(gè)工作日

C、申辦報(bào)開(kāi)工

1、防空地下室質(zhì)量監(jiān)督通知書(shū)

2、防空地下室專(zhuān)用設(shè)備施工訂購(gòu)合同

3、防空地下室專(zhuān)項(xiàng)監(jiān)理資質(zhì)證書(shū)、合同書(shū)、總監(jiān)理工程師、人防監(jiān)理工程師

4、防空地下室施工單位資質(zhì)證書(shū)、合同書(shū)、項(xiàng)目經(jīng)理、施工組織設(shè)計(jì)

辦理時(shí)限2個(gè)工作日

9、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：（主辦單位：建設(shè)局村建站，收件行政中心建設(shè)局窗口，電話(huà)：6560502）

1、委托代理證明書(shū)（受托人身份證復(fù)印件）

2、申請(qǐng)報(bào)告1份（鎮(zhèn)政府簽署意見(jiàn)并蓋章）

3、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）

4、用地規(guī)劃許可證及經(jīng)審定的平面布置圖的復(fù)印件

5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)審批表（鎮(zhèn)建設(shè)站和鎮(zhèn)政府簽署意見(jiàn)并蓋章）

6、土地使用權(quán)證復(fù)印件

7、經(jīng)審查合格的建筑施工圖一套，施工圖審查合格書(shū)復(fù)印件

8、人防、消防、環(huán)保等相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)文件

9、繳交費(fèi)用憑證

收費(fèi)：

1、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)

2、新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)基金 8元/㎡

3、散裝水泥發(fā)展基金2元/㎡

申報(bào)材料各備一份，復(fù)印件業(yè)主簽注“與原件核對(duì)無(wú)誤”并加蓋公章，原件提供核對(duì)，辦理時(shí)限10個(gè)工作日。

10、辦理工程質(zhì)量監(jiān)督（主辦單位：建設(shè)局，收件行政中心建設(shè)局窗口，電話(huà)：6560502）

1、項(xiàng)目批文及復(fù)印件，工程預(yù)算匯總表

2、勘探、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件

3、地勘報(bào)告、勘察成果審查合格書(shū)

4、施工圖審查合格書(shū)，節(jié)能設(shè)計(jì)報(bào)審表。

5、施工圖（審查后二版圖）

6、建筑工程規(guī)劃許可證

7、中標(biāo)通知書(shū)復(fù)印件

8、承包單位資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

9、施工承包項(xiàng)目經(jīng)理等人員資格證書(shū)復(fù)印件

10、施工組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理規(guī)劃

11、工程質(zhì)保體系審查表，監(jiān)督登記表，建設(shè)（監(jiān)理）施工人員登記表

12、施工合同

辦理時(shí)限1個(gè)工作日。

11、建筑工程施工許可證（主辦單位：建設(shè)局，收件行政中心建設(shè)局窗口，電話(huà)：6560502）

1、建設(shè)單位提供：

⑴ 建設(shè)工程施工許可申請(qǐng)表（一式二份）

⑵ 建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建表（一式二份）

⑶ 資金到位證明（工期一年的50%，一年以上的30%，送審前半個(gè)月開(kāi)具）

⑷ 土地局建設(shè)用地許可證復(fù)印件

⑸ 建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件一份

⑹ 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)

⑺ 招投標(biāo)的項(xiàng)目要中標(biāo)通知書(shū)

⑻ 監(jiān)理合同及監(jiān)理單位執(zhí)照、資質(zhì)、總監(jiān)任命書(shū)、派駐現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員花名冊(cè)及崗

位資格證書(shū)

⑼ 施工圖附勘探、設(shè)計(jì)、施工圖審查合格書(shū)和節(jié)能設(shè)計(jì)審核表等資料

⑽ 安監(jiān)站：建筑工程審查手續(xù)

2、施工單位應(yīng)提交：

⑴ 建筑工程施工組織設(shè)計(jì)、確保工程質(zhì)量、安全技術(shù)措施等資料

⑵ 工程預(yù)算書(shū)

⑶ 建筑施工合同副本，商品砼購(gòu)銷(xiāo)合同

⑷ 施工單位填寫(xiě)工程項(xiàng)目管理班子概況，營(yíng)業(yè)執(zhí)照，資質(zhì)證書(shū)，安全生產(chǎn)許可證，建造師任命書(shū)和資質(zhì)證書(shū)，項(xiàng)目部“五大員”崗位證書(shū)等

辦理時(shí)限7個(gè)工作日。

現(xiàn)在龍海市市區(qū)以外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目歸建設(shè)局村建站管理，土地拍到手后項(xiàng)目的立項(xiàng)和用地許可證等手續(xù)都需要等總平調(diào)整后才能確定下來(lái)，所以現(xiàn)在主要的工作應(yīng)該是總平的調(diào)整。我公司在濱海新城的項(xiàng)目較大需要有甲級(jí)規(guī)劃資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位出圖，對(duì)于不同批次拿到的土地上的容積率相互之間的調(diào)整及150米超高層建筑的原因要有充分的理由，如提高綠化率、減少建筑密度、提高項(xiàng)目品質(zhì)進(jìn)而提高整個(gè)濱海新城的品質(zhì)定位等方面要多說(shuō)明，同時(shí)應(yīng)充分利用英才公司和龍海市的良好關(guān)系及他們也希望提高濱海新城的品味進(jìn)而提高土地開(kāi)發(fā)價(jià)值的思想請(qǐng)他們協(xié)助我們?cè)谝?guī)劃調(diào)整做相關(guān)部門(mén)的工作。

龍海市建設(shè)局村建站站長(zhǎng)在規(guī)劃調(diào)整、用地許可證和工程許可證等方面作為直接經(jīng)辦人有較大的發(fā)言權(quán)應(yīng)予重視，

第二篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期手續(xù)流程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期手續(xù)流程

一、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)

部門(mén)：

國(guó)土部門(mén)

辦理流程：

測(cè)繪、地調(diào)、公示、出證、公示、生效

作用：

權(quán)屬及用地范圍證明

要點(diǎn)難點(diǎn)：

地調(diào)

二、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件（自有用地）

部門(mén)：

規(guī)劃部門(mén) 辦理流程：

申請(qǐng)、審查、批復(fù) 申報(bào)材料：

1.申報(bào)單位填寫(xiě)完整并加蓋單位印章的《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其他事項(xiàng)申報(bào)表》。

2.申報(bào)單位出具加蓋單位印章和法人簽字或印章的《建設(shè)項(xiàng)目法人授權(quán)委托書(shū)》。

3.用地權(quán)屬或使用土地的有關(guān)證明文件：（1）《國(guó)有土地使用證》（含附圖）復(fù)印件。

（2）尚未取得《國(guó)有土地使用證》的項(xiàng)目，須提交項(xiàng)目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（含正本、附件及附圖）復(fù)印件和下列之一的用地權(quán)屬證明文件： ▲《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》或《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》復(fù)印件； ▲《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》復(fù)印件； ▲《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表》復(fù)印件；

（3）只有《房屋產(chǎn)權(quán)證》的，應(yīng)附國(guó)土行政主管部門(mén)出具的使用土地的有關(guān)證明文件1份【中央單位及駐京部隊(duì)為上級(jí)主管部門(mén)（國(guó)管局、中直管理局、總后勤部、武警總部等）出具的使用土地的證明文件】； 4.擬建項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)模及有關(guān)情況的說(shuō)明。

5.擬建項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案示意圖（含主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，對(duì)有特殊要求的建設(shè)項(xiàng)目，建議提交平面圖、立面圖、剖面圖）1份。

6.申請(qǐng)對(duì)現(xiàn)狀建筑進(jìn)行加層的，須提交本建筑工程的原《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（含正本、附件及附圖）復(fù)印件，和原設(shè)計(jì)單位或具有資質(zhì)設(shè)計(jì)單位出具的建筑結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)證明文件（原件）1份。7.用鉛筆標(biāo)繪擬建項(xiàng)目用地范圍的地形圖1份。

對(duì)位于市公共測(cè)繪產(chǎn)品（1/500或1/2000地形圖；遠(yuǎn)郊地區(qū)可為1/1000或1/10000）覆蓋范圍內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)提交市公共測(cè)繪產(chǎn)品地形圖。對(duì)市公共測(cè)繪產(chǎn)品地形圖未覆蓋的地域，可提交具有測(cè)繪資質(zhì)單位測(cè)繪的1/500或1/1000或1/2000地形圖，并加蓋測(cè)繪單位印章。8.機(jī)要項(xiàng)目須提交有關(guān)部門(mén)關(guān)于項(xiàng)目定密文件。9.其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的相關(guān)要求。作用：

初步確定項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)模等 要點(diǎn)難點(diǎn)：

1.產(chǎn)權(quán)及用地明晰 2.方案深度

三、立項(xiàng)

分類(lèi)：

項(xiàng)目建議書(shū)、可研、項(xiàng)目建議書(shū)代可研批復(fù) 部門(mén)：

發(fā)改部門(mén) 辦理流程：

申報(bào)、征詢(xún)意見(jiàn)、評(píng)審、批復(fù) 申報(bào)材料：(1)項(xiàng)目建議書(shū)審批

1.項(xiàng)目所在地區(qū)縣發(fā)展改革部門(mén)、市屬有關(guān)部門(mén)或市屬?lài)?guó)有控股集團(tuán)、總公司關(guān)于申報(bào)政府投資項(xiàng)目建議書(shū)的初審意見(jiàn)及請(qǐng)示或者報(bào)批函； 2.具備甲級(jí)工程咨詢(xún)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)編制的符合國(guó)家規(guī)定內(nèi)容與深度要求的項(xiàng)目建議書(shū)；

3.規(guī)劃行政主管部門(mén)出具的有效規(guī)劃意見(jiàn)； 4.國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

此外，根據(jù)項(xiàng)目的不同類(lèi)型和建設(shè)條件，下列項(xiàng)目除了需提交上述申請(qǐng)材料之外，按照國(guó)家和本市相關(guān)規(guī)定要求還需提交如下材料： 1.工業(yè)生產(chǎn)性項(xiàng)目實(shí)行許可證管理的，還需提交生產(chǎn)許可證。2.黨政工團(tuán)、政法基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，還需提交市或區(qū)縣編制管理辦公室對(duì)項(xiàng)目單位人員編制核定意見(jiàn)。

3.重大信息化工程項(xiàng)目，還需提交市信息化主管部門(mén)出具的審查意見(jiàn)。4.社會(huì)事業(yè)類(lèi)項(xiàng)目，還需提交行業(yè)主管部門(mén)出具的同意項(xiàng)目建設(shè)的意見(jiàn)。

(2)可行性研究報(bào)告審批

1.項(xiàng)目屬地區(qū)縣發(fā)展改革部門(mén)、市屬有關(guān)部門(mén)或市屬?lài)?guó)有控股集團(tuán)、總公司出具的關(guān)于申報(bào)政府投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的初審意見(jiàn)及請(qǐng)示或者報(bào)批函；

2.規(guī)劃部門(mén)出具的有效規(guī)劃意見(jiàn)； 3.國(guó)土資源部門(mén)出具的項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)； 4.環(huán)境保護(hù)部門(mén)出具的環(huán)境影響評(píng)價(jià)意見(jiàn)； 5.水務(wù)部門(mén)出具的水影響評(píng)價(jià)審查意見(jiàn)； 6.政府投資以外的資金籌措平衡方案說(shuō)明材料；

7.需區(qū)縣政府配套資金的市政府投資項(xiàng)目，承諾資金已落實(shí)的證明； 8.項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期費(fèi)用資金籌措平衡方案說(shuō)明材料； 9.按國(guó)家規(guī)定內(nèi)容和要求編制的可行性研究報(bào)告； 10.國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他材料。

此外，根據(jù)項(xiàng)目的不同類(lèi)型和建設(shè)條件，下列項(xiàng)目除了需提交上述申請(qǐng)材料之外，按照國(guó)家和本市相關(guān)規(guī)定要求還需提交如下材料： 1.按照國(guó)家和本市有關(guān)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的文件規(guī)定需要進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的項(xiàng)目，還需提交行業(yè)主管部門(mén)或區(qū)縣人民政府出具的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的審查意見(jiàn)。

2.按照《北京市生活垃圾管理?xiàng)l例》規(guī)定，垃圾處理設(shè)施項(xiàng)目，還需提交行業(yè)主管部門(mén)出具的工藝審查意見(jiàn)。

3.城市快速軌道交通項(xiàng)目：還需提交交通主管部門(mén)出具的客流預(yù)測(cè)意見(jiàn)以及安全運(yùn)營(yíng)專(zhuān)篇審查意見(jiàn)。

4.水庫(kù)、水資源配置調(diào)整、水資源開(kāi)發(fā)、水利、水環(huán)境項(xiàng)目：還需提交水務(wù)部門(mén)出具的水工程建設(shè)規(guī)劃同意書(shū)。

5.深層地?zé)峁┡?xiàng)目：還需提交國(guó)土部門(mén)出具的地?zé)豳Y源勘查意見(jiàn)。6.重大信息化項(xiàng)目：還需提交市信息化主管部門(mén)出具的審查意見(jiàn)。作用：

政府對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)費(fèi)用、資金來(lái)源的認(rèn)可 要點(diǎn)難點(diǎn)：

1.報(bào)告編寫(xiě) 2.報(bào)告評(píng)審 3.意見(jiàn)征詢(xún)

四、建設(shè)用地預(yù)審

部門(mén)：

國(guó)土部門(mén) 辦理流程：

申請(qǐng)、受理、審查、決定、告知 申報(bào)材料：

1、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)表(原件)

2、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)報(bào)告（占用耕地的應(yīng)具有耕地占補(bǔ)平衡方案的內(nèi)容）(原件)

3、（1）審批核準(zhǔn)類(lèi)項(xiàng)目：提交項(xiàng)目辦理并聯(lián)審批告知單(原件)（2）備案類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目：提交項(xiàng)目備案通知書(shū)（原件）

4、建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)（復(fù)印件；含附圖、附件）或建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件（復(fù)印件；含附圖、附件）或規(guī)劃意見(jiàn)函復(fù)（復(fù)印件；含附圖、附件）或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)（復(fù)印件）

5、保障性住房、一級(jí)開(kāi)發(fā)等建設(shè)項(xiàng)目提交主管部門(mén)的項(xiàng)目批準(zhǔn)文件

6、項(xiàng)目建議書(shū)與可行性研究報(bào)告分開(kāi)審批的單獨(dú)選址項(xiàng)目

（1）建設(shè)項(xiàng)目未壓覆重要礦產(chǎn)資源證明（原件）或建設(shè)項(xiàng)目壓覆重要礦產(chǎn)資源批復(fù)（其中位于東城區(qū)、西城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)、大興區(qū)、通州區(qū)范圍內(nèi)的項(xiàng)目不提交）（原件）

（2）建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃確定的地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)內(nèi)的：提交《地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告》專(zhuān)家評(píng)審意見(jiàn)（復(fù)印件）

7、屬于市國(guó)土資源局用地預(yù)審范圍的項(xiàng)目，還應(yīng)提交下列材料

（1）中央國(guó)家機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位和駐京部隊(duì)審批、核準(zhǔn)類(lèi)項(xiàng)目：提交相應(yīng)批準(zhǔn)權(quán)限主管機(jī)關(guān)（國(guó)管局、中直管理局等）核發(fā)的項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)文件（復(fù)印件）；建設(shè)項(xiàng)目登記備案通知書(shū)（復(fù)印件）或建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)通知書(shū)（復(fù)印件）

8、屬于報(bào)國(guó)土資源部預(yù)審的項(xiàng)目，還應(yīng)提交下列材料：

（1）項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)（復(fù)印件）或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃(復(fù)印件)（2）項(xiàng)目占地功能分區(qū)說(shuō)明(復(fù)印件)（3）建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃確定的地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)內(nèi)的：提交《地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告》專(zhuān)家評(píng)審意見(jiàn)（復(fù)印件）

9、建設(shè)項(xiàng)目位置的電子矢量坐標(biāo)（shp格式）

10、申請(qǐng)人身份證明材料

五、環(huán)境影響審批

部門(mén)： 環(huán)境保護(hù)局 辦理流程：

受理、初審、審核、審定、告知 申報(bào)材料：

1、《北京市建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境管理申請(qǐng)登記表》一份及電子文檔；

2、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件》兩份及電子文檔（分為環(huán)境影響評(píng)價(jià) 報(bào)告書(shū)、報(bào)告表或登記表，除登記表項(xiàng)目外，環(huán)評(píng)文件應(yīng)含《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批登記表》）；編制環(huán)境影響報(bào)告書(shū)、表的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)同時(shí)提供建設(shè)單位委托編制環(huán)境影響報(bào)告書(shū)、表的合同及環(huán)境影響報(bào)告書(shū)/表全本（公示稿）刪除內(nèi)容說(shuō)明報(bào)告；

3、列入審批制的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)提供項(xiàng)目建議書(shū)批文（或有關(guān)等效文件）；列入核準(zhǔn)制的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)提供明確核準(zhǔn)機(jī)關(guān)的相關(guān)說(shuō)明材料；列入備案制的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)提供備案意見(jiàn)；

4、建設(shè)項(xiàng)目用地為劃撥的，應(yīng)提供規(guī)劃選址意見(jiàn)；用地為招拍掛的，應(yīng)提供土地中標(biāo)通知書(shū)（原件）；用地為協(xié)議出讓的，應(yīng)提供出讓合同；用地為自有土地的，應(yīng)提供建設(shè)相關(guān)土地權(quán)屬證明；利用現(xiàn)有構(gòu)筑物的，應(yīng)提供相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)證明，屬于租賃的，還應(yīng)提供租賃合同；

5、依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)應(yīng)提供的其他文件；

六、節(jié)水設(shè)施方案審查

部門(mén)：水務(wù)局

審批流程：申請(qǐng)[市級(jí)]→補(bǔ)正[市級(jí)]→受理[市級(jí)]→審查[市級(jí)](初審,復(fù)審,聽(tīng)證,實(shí)地勘察,專(zhuān)家評(píng)審,其他)→決定[市級(jí)]→制作行政文書(shū)[市級(jí)]→告知/送達(dá)[市級(jí)] 申報(bào)材料：

1、北京市水務(wù)局行政許可事項(xiàng)申請(qǐng)表（A4紙，加蓋單位公章，可下載）(原件1份；

2、建設(shè)項(xiàng)目節(jié)水方案設(shè)施審查（備案）表（A4紙，加蓋單位公章，可下載）(原件2份)；

3、水影響評(píng)價(jià)文件批復(fù)（A4紙，加蓋單位公章）（復(fù)印件1份）；

4、項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)（發(fā)展改革部門(mén)或者建設(shè)項(xiàng)目的上級(jí)主管部門(mén)簽發(fā)并且在有效期內(nèi)的，A4紙，加蓋單位公章）（復(fù)印件1份）；

5、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審查意見(jiàn)復(fù)函（蓋有規(guī)劃部門(mén)專(zhuān)用章；A4紙，加蓋單位公章，附件、附圖按原件尺寸復(fù)?。◤?fù)印件1份；含附圖）；

6、建設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案中的給水篇、節(jié)水設(shè)施方案（節(jié)水設(shè)計(jì)專(zhuān)篇）（加蓋設(shè)計(jì)單位及建設(shè)單位公章；設(shè)計(jì)單位提供的；A4紙，裝訂成冊(cè)）(原件1份)；

7、使用公共管網(wǎng)再生水的建設(shè)項(xiàng)目提交供水協(xié)議（與再生水供應(yīng)單位簽訂的；A4紙，加蓋建設(shè)單位公章）(復(fù)印件1份)；

8、建設(shè)項(xiàng)目在施工過(guò)程中，需要進(jìn)行施工降水的提交建設(shè)項(xiàng)目節(jié)水設(shè)施方案專(zhuān)家評(píng)審報(bào)告（A4紙，加蓋建設(shè)單位公章）（復(fù)印件1份）；

9、申請(qǐng)人身份證明材料

10、建設(shè)單位申請(qǐng)?zhí)峁┑呐c項(xiàng)目相關(guān)的其他材料。

第三篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手續(xù)流程0000

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手續(xù)流程

一、注冊(cè)成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

1、辦理企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（工商局）

2、組織機(jī)構(gòu)代碼證（技術(shù)監(jiān)督局）

3、稅務(wù)登記證（稅務(wù)局）

二、辦理土地前期手續(xù)（土地局）

1、土地招拍掛

2、交納土地出讓金

3、簽訂土地出讓合同

三、申報(bào)開(kāi)發(fā)資質(zhì)（市房產(chǎn)局）

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表（下載格式表格）

2、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照正、副本

3、企業(yè)法人組織機(jī)構(gòu)代碼證

4、企業(yè)稅務(wù)登記證

5、企業(yè)固定辦公場(chǎng)所證明

6、公司章程

7、企業(yè)驗(yàn)資報(bào)告

8、企業(yè)法定代表人、總經(jīng)理任職文件和身份證復(fù)印件

9、企業(yè)工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)人員等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人的任職文件、職稱(chēng)證書(shū)和身份證復(fù)印件

10、專(zhuān)業(yè)管理人員的職稱(chēng)證書(shū)、身份證復(fù)印件、勞動(dòng)合同和社會(huì)保險(xiǎn)交納憑證

11、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手續(xù)（注：是指土地方面的材料，包括出讓合同與出讓金繳納收據(jù)）

四、立項(xiàng)（市發(fā)改委）

1、申請(qǐng)文

2、由具有規(guī)定相應(yīng)工程資詢(xún)資格機(jī)構(gòu)編制的項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告

（1）項(xiàng)目名稱(chēng)

（2）占地面積、出讓金多少、建設(shè)面積 建設(shè)內(nèi)容（多層、高層、商業(yè)各多少、什么結(jié)構(gòu)、戶(hù)數(shù)、安裝電梯多少部？）

（3）容積率、綠化率、建筑密度

（4）有無(wú)拆遷問(wèn)題、如何解決的（5）有無(wú)集中供暖、供氣

（6）規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則、場(chǎng)區(qū)規(guī)劃布局（入口設(shè)計(jì)、大中庭設(shè)計(jì)、戶(hù)型設(shè)計(jì)、建筑外觀設(shè)計(jì)、公共設(shè)施的設(shè)計(jì)、消防、供電等等）

（7）節(jié)能方案

（8）營(yíng)業(yè)執(zhí)照

（9）法人資格證書(shū)

（10）稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證

（11）開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)（如為暫定資質(zhì)需要去房產(chǎn)局開(kāi)證明）

（12）土地出讓金收款收據(jù)、掛牌出讓成交確認(rèn)書(shū)

（13）土地預(yù)審意見(jiàn)

（14）國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同

（15）城市綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合同（此項(xiàng)不需要）

（16）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

（17）建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告的批復(fù)

（18）建設(shè)項(xiàng)目地震安全評(píng)價(jià)

（19）建設(shè)工程節(jié)水器具安裝和中水設(shè)施建設(shè)立項(xiàng)審批表

（20）銀行開(kāi)出的建設(shè)資金證明（至少總投資的20%）

（21）菏澤市人民政府關(guān)于同意該縣公開(kāi)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的批復(fù)（東明縣人民政府批復(fù)）

3、市國(guó)土資源行政主管部門(mén)出具的項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)

4、環(huán)境保護(hù)行政主管部門(mén)出具的環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件（環(huán)證報(bào)告表或者環(huán)評(píng)報(bào)告書(shū)）的審批意見(jiàn)

5、節(jié)能評(píng)估報(bào)告書(shū)、報(bào)告表或登記表（根據(jù)國(guó)家發(fā)改委第6號(hào)令《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查暫行辦法》規(guī)定提交）

6、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)應(yīng)提交的其它文件（如水、電、煤等資源和能源供應(yīng)的證明文件；抗震設(shè)防意見(jiàn)書(shū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)出具房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)；經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目認(rèn)繳資本金等）

7、公司相關(guān)證照

（材料一式4份。市發(fā)改委聯(lián)系人：朱燁 5165831）

五、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（縣規(guī)劃辦）

1、建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證申請(qǐng)表

2、立項(xiàng)文件

3、建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)

4、經(jīng)規(guī)劃部門(mén)審定批準(zhǔn)的規(guī)劃總平面圖2套

5、經(jīng)規(guī)劃部門(mén)認(rèn)可的地形圖2份（1：500或1：1000）

6、土地批準(zhǔn)文件、摘牌確認(rèn)書(shū)、土地出讓合同

7、工業(yè)或其它對(duì)環(huán)境有特殊要求的，需提供環(huán)境影響主、衛(wèi)生防疫、消防、安全評(píng)價(jià)報(bào)告

六、辦理土地證

1、土地登記申請(qǐng)書(shū)

2、地籍調(diào)查表，指界委托書(shū)

3、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

4、組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件

5、法定代表人身份證明書(shū)、身份證復(fù)印件

6、委托書(shū)

7、委托代理人身份證復(fù)印件

8、公司章程復(fù)印件

9、董事會(huì)（股東會(huì)）決議

10、政府批準(zhǔn)文件

11、成交確認(rèn)書(shū)

12、土地出讓合同

13、土地有償使用費(fèi)復(fù)印件（土地出讓金）

14、完稅憑證（契稅）

15、用地規(guī)劃紅線圖（縣規(guī)劃局）

16、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（縣規(guī)劃局）

17、印花稅

18、規(guī)劃許可證（建設(shè)用地規(guī)劃許可證）

19、建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)（孫主任）

七、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)證

1、公司辦理權(quán)證材料（封皮頁(yè)）

2、目錄

3、縣局證明材料

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)審批書(shū)

5、城市項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合同；（核原件留復(fù)印件）

6、開(kāi)發(fā)企業(yè)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照正副；（核原件留復(fù)印件）

7、開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；（核原件留復(fù)印件）

8、土地使用權(quán)證；（核原件留復(fù)印件）

9、建筑設(shè)計(jì)方案（1、總平面圖（彩印）帶總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；

2、公用公共設(shè)施平面分布圖）

10、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)

11、配套設(shè)施責(zé)任書(shū)

12、企業(yè)委托書(shū)、受委托人身份證復(fù)印件、企業(yè)保證書(shū)

八、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

1、建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)審批表

2、單位授權(quán)委托書(shū)、經(jīng)辦人身份證明

3、建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃許可證

4、土地使用權(quán)屬證件；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)需要）

5、建設(shè)項(xiàng)目有效批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件（縣政府批文或立項(xiàng)）

6、建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)狀地形圖（比例1：500或1：1000，加蓋測(cè)繪單位資質(zhì)公章、縣土地局測(cè)量隊(duì)土地圖）

7、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃總平面布局圖（比例1：500或1：1000，加蓋規(guī)劃單位資質(zhì)公章）、建設(shè)項(xiàng)目建筑效果圖3套，附電子文件

8、建設(shè)項(xiàng)目修建性詳規(guī)（加蓋規(guī)劃設(shè)計(jì)單位公章）（規(guī)劃文本）

9、建設(shè)項(xiàng)目施工圖及施工圖審查文件；建筑方案（含單體建筑平、立、剖面圖）

10、工業(yè)、大中型或其它對(duì)環(huán)境有特殊要求的項(xiàng)目，需要提供可研報(bào)告、地震、環(huán)保、消防、氣象等部門(mén)的評(píng)價(jià)報(bào)告

11、規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑工程日照分析報(bào)告

12、規(guī)劃高層建筑沉降觀測(cè)合同及方案（7層以上）

九、建設(shè)工程施工許可證

一、施工許可證申請(qǐng)表（一式三份，加蓋建設(shè)單位公章）

二、已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)（國(guó)有土地使用證）

三、在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證

四、施工場(chǎng)地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求

五、已經(jīng)確定施工企業(yè)（中標(biāo)通知書(shū)、施工合同）

六、有滿(mǎn)足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查（施工圖紙、圖紙審查合格證）

七、有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。（施工組織設(shè)計(jì)、質(zhì)量監(jiān)督通知書(shū)、安全報(bào)監(jiān)書(shū)）

八、按照規(guī)定應(yīng)委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理（監(jiān)理合同）

九、建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供銀行出具的到位資金證明。建設(shè)工期不足一年，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的50%，建設(shè)工程超過(guò)一年，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的30%。

十、建設(shè)單位足額交納勞務(wù)工資保證金(勞務(wù)工資保證金交納憑證 標(biāo)準(zhǔn)：工程總造價(jià)的2%)

十一、立項(xiàng)批準(zhǔn)文件

十二、建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建證

十三、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、圖紙審查等單位是省外、市外的，需取得省市登錄備案證

十四、消防審查意見(jiàn)

十五、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件

注：第四、六、七、九項(xiàng)留存原件，其余均查看原件留存加蓋申請(qǐng)單位公章的復(fù)印件。

十、預(yù)售許可證

1、商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表(群共享下載)

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)

3、已交納全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用證書(shū)

4、持有房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證

5、按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上、已完成基礎(chǔ)工程，并確定施工進(jìn)度和竣工交付日期

6、業(yè)主臨時(shí)公約

7、已簽訂前期物業(yè)管理合同

8、商品房預(yù)售方案。應(yīng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、經(jīng)營(yíng)性或者非經(jīng)營(yíng)性配套公共設(shè)施清單以及公共建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬等

9、根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件繪制的商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖、分戶(hù)平面圖

第四篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的報(bào)批手續(xù)流程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的報(bào)批手續(xù)流程

一、向計(jì)劃委員會(huì)申請(qǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)；

二、向房屋土地管理部門(mén)辦理土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)；

三、向規(guī)劃部門(mén)辦理規(guī)劃手續(xù)，領(lǐng)取規(guī)劃許可證；

四、向建設(shè)委員會(huì)辦理開(kāi)工手續(xù)，領(lǐng)取開(kāi)工證；

五、實(shí)施搬遷或拆遷；

六、進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)；

七、竣工驗(yàn)收

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的十個(gè)步驟

（一）開(kāi)發(fā)商提出開(kāi)發(fā)設(shè)想是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的起點(diǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制條件下，開(kāi)發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最關(guān)鍵的一項(xiàng)工作，從這項(xiàng)工作起，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)就進(jìn)入了狀態(tài)。開(kāi)發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場(chǎng)的需要，將決定未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項(xiàng)目的市場(chǎng)需求狀況。

（二）可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步

開(kāi)發(fā)商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒(méi)有真正的市場(chǎng)前景，需要進(jìn)行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不可缺少的一個(gè)

階段。政府是否批準(zhǔn)此項(xiàng)目立項(xiàng)，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進(jìn)行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想不可行，那么即使開(kāi)發(fā)商不同意，這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程實(shí)際上就結(jié)束了；二是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想可行，則不出意外，這個(gè)項(xiàng)目就可以一直進(jìn)行到最后的階段。目前，在我國(guó)忽視可行性研究，或者將可行性研究當(dāng)成一種形式的風(fēng)氣，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)領(lǐng)域還相當(dāng)濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認(rèn)真對(duì)待。

（三）申請(qǐng)項(xiàng)目用地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第三步，也是正式啟動(dòng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的第一步

土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請(qǐng)土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)的第一步。在我國(guó)，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對(duì)許多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開(kāi)發(fā)的全部條件，有土地就不愁項(xiàng)目賺不到錢(qián)。因此，在土地市場(chǎng)上各種腐敗事件層出不窮。我國(guó)原來(lái)規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場(chǎng)的運(yùn)行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過(guò)出讓獲得。但在實(shí)際上，從原土地使用者（即原來(lái)占有國(guó)有土地的國(guó)有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。開(kāi)發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)行政主管部門(mén)備案，領(lǐng)取《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》。

（四）項(xiàng)目設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第四步，也是關(guān)系到項(xiàng)目是否符合市場(chǎng)需要的重要一步

根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模，設(shè)計(jì)的具體工作流程也有所不同。對(duì)于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，一般要分成方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)3個(gè)具體步驟。方案設(shè)計(jì)反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計(jì)要求。初步設(shè)計(jì)在方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)方案。初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)該包括設(shè)計(jì)總說(shuō)明書(shū)、設(shè)計(jì)圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書(shū)4個(gè)部分。施工圖設(shè)計(jì)是初步設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上的更詳細(xì)的設(shè)計(jì)，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細(xì)的建筑及安裝祥圖及必要的文字說(shuō)明。開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門(mén)申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車(chē)位個(gè)數(shù)等）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)通知書(shū)，委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的單位完成方案設(shè)計(jì)，然后持方案設(shè)計(jì)報(bào)審表、方案設(shè)計(jì)及其說(shuō)明書(shū)等有關(guān)資料，報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門(mén)審查，確認(rèn)符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。方案設(shè)計(jì)得到批準(zhǔn)后，即可以進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政管理部門(mén)對(duì)建設(shè)工程的初步設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查，確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)后，建設(shè)單位就可以進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政管理部門(mén)在對(duì)工程施工圖及有關(guān)材料進(jìn)行審查合格后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

（五）征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第五步，也是取得土地使用權(quán)后的第一步

在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后，就需要進(jìn)行征地及拆遷安置的工作。開(kāi)發(fā)商還需要到土地管理部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門(mén)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的土地使用權(quán)證書(shū)及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進(jìn)行場(chǎng)地范圍的實(shí)地劃定。開(kāi)發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進(jìn)行征地及拆遷方案的實(shí)施工作。

（六）籌措房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第六步，也是征地及拆遷安置后最重要的工作

取得土地使用權(quán)后，大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己投入的資金就基本上花費(fèi)殆盡，如何取得進(jìn)一步開(kāi)發(fā)所需的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金，就成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最重要的工作。開(kāi)發(fā)商需要制定資金使用計(jì)劃，然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過(guò)各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是通過(guò)商業(yè)銀行貸款，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是風(fēng)險(xiǎn)極大的商業(yè)活動(dòng)，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。最近人民銀行大幅度提高了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款的門(mén)檻，對(duì)我國(guó)有些過(guò)熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用。

（七）建設(shè)工程招標(biāo)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第七步，是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法

工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)制，是我國(guó)工程建設(shè)市場(chǎng)的重大改革舉措之

一。通過(guò)招標(biāo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商首先可以選擇合適的項(xiàng)目承包商，以確保工程投資不超過(guò)預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要求、工期達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。在確定了工程承包商后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還需要通過(guò)招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理單位，以便對(duì)工程進(jìn)行建設(shè)工程監(jiān)理。

（八）施工是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第八步，也是項(xiàng)目能否及時(shí)優(yōu)質(zhì)完成的關(guān)鍵一步

為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行組織施工，國(guó)家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門(mén)在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行放線、驗(yàn)線，并到建設(shè)行政主管部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)工程開(kāi)發(fā)證后，才可以破土動(dòng)工。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項(xiàng)目工作就交由監(jiān)理單位進(jìn)行，開(kāi)發(fā)商只控制最后的管理權(quán)，即保持對(duì)監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時(shí)解聘監(jiān)理單位。項(xiàng)目施工完成后，還需要通過(guò)由城市建設(shè)行政主管部門(mén)主持的綜合竣工驗(yàn)收。通不過(guò)驗(yàn)收，就不能投放到房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（九）市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與策劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第九步，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵一步

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目即將完工之際，就可以考慮進(jìn)行所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作。如果開(kāi)發(fā)商符合政府主管部門(mén)的預(yù)售條件，開(kāi)發(fā)商就可以在進(jìn)行施工的同時(shí)，進(jìn)行所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售工作。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究、確定營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)與手段、確定銷(xiāo)售方式、制定銷(xiāo)售合同、準(zhǔn)備銷(xiāo)售宣傳資料、培訓(xùn)銷(xiāo)售人員、參加必要的房展會(huì)、選擇廣告的方式等。甚至給項(xiàng)目起好聽(tīng)的名字，在商品房項(xiàng)目的銷(xiāo)售中，都可以起到極為重要的作用。當(dāng)然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的租售，必須經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)，取得銷(xiāo)售許可證。

（十）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最后一步，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的售后服務(wù)。

第五篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期手續(xù)辦理流程1

1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段

土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問(wèn)。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門(mén)和規(guī)劃部門(mén)曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。目前我國(guó)法律也沒(méi)有很好的規(guī)范這個(gè)問(wèn)題。

恩，簡(jiǎn)單的說(shuō)一下，土地證由國(guó)土部門(mén)頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門(mén)頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車(chē)位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來(lái)，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶(hù)型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來(lái)。

一般來(lái)說(shuō)，一塊地，必須要由規(guī)劃部門(mén)核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱(chēng)地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲?guó)土部門(mén)必須依據(jù)規(guī)劃部門(mén)核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)槭紫?，很多地方的?guó)土部門(mén)在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無(wú)法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開(kāi)發(fā)商，再去規(guī)劃部門(mén)軟磨硬泡，無(wú)論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒(méi)有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門(mén)得給我搞定。

我不是批評(píng)這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國(guó)正式搞土地出讓也只不過(guò)是從1990年開(kāi)始的，而以公開(kāi)交易的形式搞土地出讓?zhuān)踔炼贾皇菑?1997年才正式開(kāi)始。而北京第一塊公開(kāi)交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過(guò)是說(shuō)，我國(guó)在這個(gè)問(wèn)題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際上也沒(méi)有什么可供借鑒的模式。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺(jué)得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒(méi)深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。

不過(guò)無(wú)論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。

新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門(mén)死磨硬泡，阿門(mén)。

2、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)

這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開(kāi)始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會(huì)主義特色。不過(guò)這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國(guó)法律，不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣(mài)完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。

再說(shuō)立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來(lái)管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰(shuí)都說(shuō)不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國(guó)家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來(lái)立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。不過(guò)上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來(lái)的。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過(guò)來(lái)的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門(mén)，譬如去計(jì)劃部門(mén)，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來(lái)。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒(méi)關(guān)系?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員難找?，F(xiàn)在這些專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門(mén)基本上做不到，建設(shè)部門(mén)也不敢在這個(gè)事情上亂來(lái)，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專(zhuān)業(yè)資質(zhì)任職什么公司?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類(lèi)的工程師難找啊，感慨一個(gè)。嘿嘿。

3、總平面審查階段

這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽(tīng)得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒(méi)有超過(guò)規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專(zhuān)業(yè)啊專(zhuān)業(yè)。

在這里我要舉例說(shuō)明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來(lái)很簡(jiǎn)單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬(wàn)平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%?？雌饋?lái)這個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒(méi)有什么爭(zhēng)議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車(chē)位，上面是空中綠化廣場(chǎng)?，F(xiàn)在，爭(zhēng)議就來(lái)了，我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無(wú)非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒(méi)有減少啊，我的休閑空間沒(méi)有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問(wèn)題，反正技術(shù)規(guī)范沒(méi)有限死，有無(wú)窮的空間可以鉆營(yíng)。

再舉個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以?xún)粲玫孛娣e。也是看起來(lái)很簡(jiǎn)單。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算?。渴羌兇獾耐恋厥褂脵?quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說(shuō)不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營(yíng)的地方。

其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車(chē)道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車(chē)道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說(shuō)這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個(gè)人不知道行不行。消防車(chē)道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求滴，反正我個(gè)人不知道這種草地能不能承載得起消防車(chē)。

審總平面是整個(gè)開(kāi)發(fā)報(bào)建過(guò)程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過(guò)程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門(mén)反復(fù)修改扯皮，來(lái)回磨，磨到雙方都沒(méi)了脾氣，才能通得過(guò)。我反正幾乎沒(méi)有見(jiàn)過(guò)能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過(guò)總平面審查的。我也沒(méi)見(jiàn)過(guò)那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，無(wú)論什么公司的總平面，無(wú)論是你萬(wàn)科還是富力還是雅居樂(lè)，那只要一挑起來(lái)，問(wèn)題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開(kāi)窗的地方開(kāi)了窗，要么就是車(chē)道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。（在這自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過(guò)在10天內(nèi)完成這個(gè)工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿）

4、管線綜合審查、排水許可證

管線綜合審查是規(guī)劃部門(mén)的專(zhuān)業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專(zhuān)門(mén)拿出來(lái)講，因?yàn)檫@個(gè)東西實(shí)在是非常，非常的專(zhuān)業(yè)啊。搞得不好的話(huà)，實(shí)在是害死人啊。而且，被這個(gè)東西害死的公司比比皆是。各位千萬(wàn)別以為那些什么保利啊合生啊之類(lèi)的大公司就不會(huì)在這個(gè)問(wèn)題上犯重大原則性的錯(cuò)誤，事實(shí)上，無(wú)論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問(wèn)題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。

說(shuō)了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來(lái)考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來(lái)水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門(mén)；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類(lèi)通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話(huà)，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬(wàn)戶(hù)。

這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專(zhuān)業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：

1、你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個(gè)，基本上這個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了。

2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿(mǎn)地都是，簡(jiǎn)直看不出走向來(lái)的，基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。

為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會(huì)整天出問(wèn)題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實(shí)在是見(jiàn)得太多了；然后，對(duì)于年輕的我來(lái)說(shuō)，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問(wèn)題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商根本沒(méi)得選，因?yàn)橹宦窳艘粭l管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商想進(jìn)來(lái)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬(wàn)別開(kāi)空調(diào)，一開(kāi)就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬(wàn)別一起開(kāi)?？措娨暤臅r(shí)候千萬(wàn)別開(kāi)電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒(méi)搞好的標(biāo)志啊。你說(shuō)，這樣的小區(qū)，能住嗎？

管線綜合既然如此重要，那么我們說(shuō)，我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行。為什么？因?yàn)樗械木€，你都得從外面引進(jìn)來(lái)，都得跟外面有個(gè)接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無(wú)論開(kāi)發(fā)商們?cè)谑孪茸龆嗌贉?zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無(wú)法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見(jiàn)的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見(jiàn)了。大家肯定經(jīng)常看到市政管線施工，把路挖開(kāi)，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個(gè)東西搞怕了。這種情況那是想賠錢(qián)都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開(kāi)始說(shuō)得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢(qián)，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會(huì)引起什么生活上的麻煩，我也不知道。

再說(shuō)到這個(gè)排水許可證。這個(gè)東西是市政部門(mén)發(fā)的，專(zhuān)門(mén)針對(duì)小區(qū)的排水?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個(gè)東西反過(guò)來(lái)又影響管線綜合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。我就不多說(shuō)了。

5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證

規(guī)劃部門(mén)對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來(lái)說(shuō)，相對(duì)于總平面規(guī)劃，就比較容易通過(guò)一點(diǎn)。

單體設(shè)計(jì)是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個(gè)人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車(chē)位。目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)各大城市在車(chē)位問(wèn)題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶(hù)住宅配一個(gè)車(chē)位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車(chē)位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車(chē)位不夠，基本上都別想通過(guò)單體審查。

當(dāng)然，總平面審查期間一般來(lái)說(shuō)，也會(huì)審車(chē)位，不過(guò)那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車(chē)位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來(lái)評(píng)估地下室面積夠不夠，一般來(lái)說(shuō)規(guī)劃部門(mén)不會(huì)很在意車(chē)位夠不夠，不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開(kāi)始數(shù)了。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上。比如所謂的子母車(chē)位啦，根本停不進(jìn)去車(chē)的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車(chē)位啦，等等等等，不一而足。但是有些時(shí)候，無(wú)論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱(chēng)我這里要做立體機(jī)械停車(chē)位。立體機(jī)械停車(chē)位我相信很多人都見(jiàn)過(guò)，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。不過(guò)無(wú)數(shù)開(kāi)發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過(guò)單體審查了，這個(gè)機(jī)械停車(chē)裝置那是絕對(duì)不會(huì)安裝的。

那么，為什么開(kāi)發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜?。買(mǎi)的人也少。我知道這個(gè)話(huà)一說(shuō)出來(lái)糞青們就會(huì)向我開(kāi)炮，說(shuō)什么10幾20萬(wàn)買(mǎi)一巴掌大的停車(chē)位，開(kāi)發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺(tái)車(chē)，的確只需要10個(gè)平方米不到的空間。但是，你要把這部車(chē)停進(jìn)去，你另外還需要30平方米的進(jìn)車(chē)道。所以按經(jīng)驗(yàn)值，每個(gè)停車(chē)位所須分擔(dān)的面積，基本上都是35到45平方米。規(guī)劃部門(mén)都這么掌握。你這個(gè)車(chē)是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。

當(dāng)然我這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些城市，停車(chē)位還是能賺錢(qián)的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤(pán)，據(jù)說(shuō)停車(chē)位都能買(mǎi)到40萬(wàn)一個(gè)。不過(guò)這個(gè)不代表一般規(guī)律。嘿嘿。

審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個(gè)過(guò)程比較沒(méi)什么技術(shù)含量。不值得多說(shuō)。我就一筆帶過(guò)了

6、消防和人防專(zhuān)項(xiàng)審查

這兩樣?xùn)|西搞死人。我直接這么下兩個(gè)結(jié)論：沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。沒(méi)有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說(shuō)難，是所有專(zhuān)業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說(shuō)簡(jiǎn)單，也可以很簡(jiǎn)單。至于人防報(bào)建，這個(gè)東西莫名其妙，我不知道這個(gè)算什么，我對(duì)任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。

先從消防說(shuō)起。消防部門(mén)是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個(gè)大家心里要有數(shù)。我國(guó)的消防審查，在很多時(shí)候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開(kāi)發(fā)商，也的確是非常的不象話(huà)，要滿(mǎn)足消防規(guī)范的話(huà)，這個(gè)投入太大了。另外我們的消費(fèi)者也沒(méi)這種意識(shí)。因?yàn)楹芏嘞郎系囊笫欠浅Ｓ绊懯褂玫?，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個(gè)1級(jí)防火門(mén)，那對(duì)業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來(lái)講，是非常不方便的?；旧蟻?lái)講，消防設(shè)計(jì)絕對(duì)不可能?chē)?yán)格按規(guī)范做夠做足。在這個(gè)方面，審查那也是越來(lái)越嚴(yán)。一般說(shuō)，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。為什么呢？因?yàn)檫@些企業(yè)長(zhǎng)期和消防部門(mén)打交道，跟消防部門(mén)之間的關(guān)系千絲萬(wàn)縷源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說(shuō)句公道話(huà)：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒(méi)人敢動(dòng)手腳。比如12層以上要設(shè)置專(zhuān)門(mén)的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。我個(gè)人沒(méi)見(jiàn)過(guò)有開(kāi)發(fā)商能繞得過(guò)這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過(guò)去將會(huì)獲得巨大的回報(bào)，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒(méi)人敢去辦。起碼我不敢。在我個(gè)人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。

人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國(guó)特色的東西。我不知道這個(gè)東西算啥。真要有空襲了我絕對(duì)不會(huì)呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車(chē)之見(jiàn)。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對(duì)活埋掉。當(dāng)然這只是我的個(gè)人觀感，大家不必介意。

人防部門(mén)屬于政府部門(mén)，不是軍隊(duì)編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車(chē)位，但是這部分要被劃出來(lái)，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車(chē)位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車(chē)位的使用權(quán)問(wèn)題，現(xiàn)在的爭(zhēng)議非常大。社會(huì)上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國(guó)家所有。國(guó)家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)，無(wú)論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。

因?yàn)槿朔烙猛静糠值能?chē)位只不過(guò)是一種暫用的性質(zhì)，不能賣(mài)，所以開(kāi)發(fā)商絕對(duì)會(huì)想辦法減少人防面積。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個(gè)安全門(mén)，那都不知道算啥，那個(gè)東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什么。

7、節(jié)能審查、施工圖審查

在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書(shū)等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書(shū)，就可以開(kāi)始這兩項(xiàng)審查了。

節(jié)能審查，在我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。我國(guó)現(xiàn)在越來(lái)越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來(lái)越高。這么說(shuō)吧：什么360度大落地窗、全敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)、無(wú)封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開(kāi)到瘋狂掉。不過(guò)老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè)，因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問(wèn)題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。但是南方人對(duì)這種東西就比較不待見(jiàn)，我就好這一口，你管得著啊。

說(shuō)到這里不由得想對(duì)那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說(shuō)兩句。建設(shè)部的官員們?cè)谡咧贫ㄉ?，必定帶有?qiáng)烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。開(kāi)間超過(guò)6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時(shí)，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶(hù)型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。（我說(shuō)明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶(hù)，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個(gè)稍微在圖上畫(huà)一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)項(xiàng)目，為了在滿(mǎn)足這個(gè) 9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少?lài)嵮，F(xiàn)在市場(chǎng)上的公司逼得沒(méi)法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過(guò)就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒(méi)有?，F(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷?？陀^規(guī)律就是如此。現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣(mài)。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱(chēng)為不良開(kāi)發(fā)商昧著良心做事。我個(gè)人無(wú)言以對(duì)。

恩，說(shuō)個(gè)節(jié)能審查，一說(shuō)開(kāi)去就說(shuō)了這么多，不好意思不好意思?，F(xiàn)在開(kāi)始說(shuō)施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場(chǎng)化了，允許開(kāi)發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是，基于我國(guó)的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說(shuō)呢，連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后，因此這個(gè)審查實(shí)在是見(jiàn)仁見(jiàn)智，根本沒(méi)法子審。在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個(gè)三線城市，在一個(gè)別墅項(xiàng)目門(mén)口建一座景觀塔。那個(gè)塔呢，形狀就像個(gè)紡錘，中間粗兩頭細(xì)。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場(chǎng)，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個(gè)檢查組全部死光。這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來(lái)查這個(gè)事故的原因。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計(jì)查起。結(jié)果一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱(chēng)沒(méi)有任何設(shè)計(jì)上的問(wèn)題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話(huà)，審查人員說(shuō)，不行，這個(gè)圖紙有問(wèn)題。兩邊就吵了起來(lái)。最后兩邊都說(shuō)服不了對(duì)方。要說(shuō)這個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違反。但是不違反強(qiáng)制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰(shuí)也不敢說(shuō)這個(gè)話(huà)。最后只能把施工單位拉出來(lái)，判了幾個(gè)罰了些錢(qián)，了事。現(xiàn)在合生在廣州的某樓盤(pán)前面，也打算樹(shù)這么一個(gè)塔，做審查的時(shí)候也是吵得不可開(kāi)交。最后也是不了了之，因?yàn)檫@根本說(shuō)不清楚，到底安不安全反正我個(gè)人不知道。

施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，所以一直都是名義上的市場(chǎng)化，事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專(zhuān)家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可

余泥和噪音，這兩個(gè)東西專(zhuān)門(mén)拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒(méi)怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來(lái)越多的城市，開(kāi)始加強(qiáng)了對(duì)這兩樣?xùn)|西的管理。

余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門(mén)，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨?。運(yùn)輸施工余泥的車(chē)輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥啊，沒(méi)辦法，只能打通各路神仙。余泥在運(yùn)輸過(guò)程中，很容易污染路面。本人曾經(jīng)見(jiàn)識(shí)過(guò)廣州的一部車(chē)，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬(wàn)多，包工頭拼命去做工作都沒(méi)用，估計(jì)是交通部門(mén)火大發(fā)了，撞槍頭上了。

噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門(mén)管著的?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來(lái)不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)候，我靠，站在工地里，聽(tīng)了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒(méi)給錘傻了。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒(méi)人管，開(kāi)發(fā)商絕對(duì)用錘擊樁。因此我個(gè)人無(wú)論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理。此外，對(duì)那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制?，F(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯(cuò)。無(wú)論怎么找關(guān)系都難批得下來(lái)。如果居然膽敢不報(bào)批就夜間開(kāi)工？那是嫌自己錢(qián)多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒(méi)有管理的地步。我作為從先進(jìn)城市走出來(lái)的三個(gè)代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問(wèn)人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)?。拷Y(jié)果被人家狠狠的嘲笑過(guò)好幾回。嘎嘎，我相信這里也會(huì)有人看過(guò)我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說(shuō)：有這種手續(xù)嗎？我這里沒(méi)有啊，我這里很簡(jiǎn)單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。

9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督

我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來(lái)，已經(jīng)寫(xiě)得不耐煩了。但是沒(méi)法子。程序是這么一步步走過(guò)來(lái)的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。放驗(yàn)線、白蟻防治、防雷、預(yù)測(cè)繪、預(yù)售、各專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收、項(xiàng)目備案驗(yàn)收，一直到交樓。這得寫(xiě)死我啊。為什么我會(huì)突然發(fā)這種神經(jīng)寫(xiě)這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。

質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門(mén)下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。這兩個(gè)站的分工，我跟各位說(shuō)老實(shí)話(huà)，我分不清楚。在我看來(lái)，質(zhì)量問(wèn)題都是安全問(wèn)題。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管。譬如我打樁沒(méi)按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個(gè)到底是安全問(wèn)題還是質(zhì)量問(wèn)題？我反正說(shuō)不清楚。總之兩個(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門(mén)還是有所區(qū)別。比如有些安全問(wèn)題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。但在我看來(lái)，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個(gè)機(jī)構(gòu)，沒(méi)有任何邏輯和操作上的困難。

在現(xiàn)實(shí)的操作中，但凡涉及到檢測(cè)的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的，就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè)，比如樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè)，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒(méi)那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。收人錢(qián)手軟，云云。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來(lái)，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門(mén)路啦。

現(xiàn)在在有些城市，質(zhì)量檢測(cè)的功能已經(jīng)開(kāi)始市場(chǎng)化了，有資質(zhì)的檢測(cè)單位都能做檢測(cè)了。我見(jiàn)過(guò)最好的城市是廣州。做個(gè)樁檢測(cè)的費(fèi)用，只是周邊城市的3分之1。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說(shuō)一句，打完樁必須做檢測(cè)。檢測(cè)合格了，才能做承臺(tái)，繼續(xù)往上建。各位的，明白？

不過(guò)呢，絕大多數(shù)的城市，這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個(gè)也是建設(shè)部門(mén)的生財(cái)主道啊。我要是局長(zhǎng)我也不肯放。嘿嘿

10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建

11、施工許可證