第一篇：深圳俊寶首飾制造廠訴深圳市福田區(qū)賀嶺實(shí)業(yè)公司廠房買賣合同糾紛案

深圳俊寶首飾制造廠訴深圳市福田區(qū)賀嶺實(shí)業(yè)公司

廠房買賣合同糾紛案

（一）首部

1．判決書字號(hào)

一審判決書：廣東省深圳市中級(jí)人民法院（1991）深中法房字第017號(hào)；二審判決書：廣東省高級(jí)人民法院（1991）粵法經(jīng)上字第254號(hào)。

2．案由：廠房買賣合同糾紛案。

3．訴訟雙方

原告（被上訴人）：深圳俊寶首飾制造廠（系新加坡高人在深圳開辦的獨(dú)資企業(yè)）。法定代表人：{陳0X}，董事長(zhǎng)。

訴訟代理人：{肖1X}，深圳俊寶首飾制造廠副總經(jīng)理。[1]（注：[1]本案是新加坡獨(dú)資企業(yè)與國(guó)內(nèi)企業(yè)之間的房地產(chǎn)糾紛。當(dāng)事人規(guī)避我國(guó)法律，倒簽合同，實(shí)為無(wú)效。）訴訟代理人：{劉2X}，深圳法制報(bào)社法律服務(wù)部主任。

被告（上訴人）：{公司3}。

法定代表人：{彭4X}，經(jīng)理。

訴訟代理人：（一、二審）黃裕真，深圳市福田區(qū)圓嶺辦事處副主任。訴訟代理人：（一審）黃志平，深圳市振昌律師事務(wù)所律師。

訴訟代理人：（二審）李旋輝，深圳市蛇口律師事務(wù)所律師。

4．審級(jí)：二審。

5．審判機(jī)關(guān)和審判組織

一審法院：廣東省深圳市中級(jí)人民法院。

合論庭組成人員：審判長(zhǎng)：黃麗華；審判員：黃長(zhǎng)營(yíng)；審判員：周曉笛。二審法院：廣東省高級(jí)人民法院。

合議庭組成人員：審判長(zhǎng)：古錫；代理審判員：歐陽(yáng)振、劉佐。

6．審結(jié)時(shí)間

一審審結(jié)時(shí)間：1991年8月10日

二審審結(jié)時(shí)間：1991年12月24日

（二）一審訴辯主張

原告訴稱：1988年4月，原告在深圳市依法設(shè)立新加坡外商獨(dú)資企業(yè)。為擴(kuò)大投資，經(jīng)人介紹，與被告談定購(gòu)買其301號(hào)廠房的房?jī)r(jià)。但簽合同時(shí)，被告誘騙原告簽訂“合作興建廠房協(xié)議書”，1989年5月10日進(jìn)行公證。原告分別于1989年5月5日、5月9日、5月22日和5月27日付人民幣4549200元給被告，被告開具收款收據(jù)給原告。1989年5月底，原告派人進(jìn)入301號(hào)廠房，發(fā)現(xiàn)無(wú)供水、供電及排污設(shè)施，經(jīng)多次交涉未果，原告不得已投資自選解決供水供電問(wèn)題。同時(shí)，原告還發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間無(wú)下水道、門窗破損、地板粗糙不能使用等質(zhì)量問(wèn)題。1990年8月。原告對(duì)廠房進(jìn)行裝修，再次發(fā)現(xiàn)廠房有嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，并被迫于9月20日終止了裝修。其后，原告多次向有關(guān)部門投訴，經(jīng)深圳市質(zhì)檢總站對(duì)廠房進(jìn)行了抽樣檢查，提出檢驗(yàn)報(bào)告，該報(bào)告指出廠房存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題。由于廠房質(zhì)量問(wèn)題，致使原告在1年多的時(shí)間里都無(wú)法使用該廠房，并且在原告交付了購(gòu)房款后，被告還不斷地提出承擔(dān)許多額外費(fèi)用。對(duì)此，原告不得已于1990年12月27日函告被告提出終止合同，要求退款并賠償損失。被告對(duì)原告的要求不予理睬，原告依法請(qǐng)求法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》的有關(guān)規(guī)定判令被告退回購(gòu)房款人民幣4549200元和公共設(shè)施費(fèi)人民幣133800元給原告，并賠償原告損失。

被告辯稱：被告與原告簽訂的集資合作建房協(xié)議書合法有效。協(xié)議書明確規(guī)定，原告集資，廠房建成后，第一棟歸其使用40年，期滿后廠房歸被告，這與廠房買賣是兩回事。原告董事會(huì)決議中也明確寫著由其投資后使用301號(hào)廠房40年，說(shuō)明廠房的所有權(quán)仍屬被告，雙方并無(wú)買賣廠房的意向和行為；其次，原告與被告雙方都到了公證機(jī)關(guān)公證，公證機(jī)關(guān)對(duì)協(xié)議書內(nèi)容的真實(shí)性和合法性都作了審查，證明雙方集資合作建房真實(shí)無(wú)疑；再次，協(xié)議書的內(nèi)容沒(méi)有違反國(guó)家法律和政策，雙方合作建房并不改變廠房的所有權(quán)，而只是以投資來(lái)取得廠房的使用權(quán)，沒(méi)有規(guī)避法律，是完全合法有效的。另外，301號(hào)廠房竣工之后經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收評(píng)定等級(jí)為良好，廠房也已交付原告，協(xié)議書已履行，原告未經(jīng)許可擅自改變廠房結(jié)構(gòu)，對(duì)廠房出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題負(fù)有責(zé)任。由于該廠房的承建商省八建工程處與本案的處理結(jié)果有利害關(guān)系，應(yīng)作為本案第三人參加訴訟。據(jù)此，被告請(qǐng)求法院認(rèn)定雙方簽訂的協(xié)議有效，繼續(xù)履行，并追加第三人。

（三）一審事實(shí)和證據(jù)

深圳市中級(jí)人民法院經(jīng)審理查明：被告于1988年6月動(dòng)工興建301號(hào)廠房，1989年3月廠房竣工。1989年4月間，原告計(jì)劃在深圳購(gòu)買廠房，經(jīng)人介紹，于5月上旬與被告先以集資合作建房的方式簽訂了一份協(xié)議書。約定在福田區(qū)沙尾村集資興建兩棟工業(yè)廠房，按總面積8920平方米計(jì)算，由原告每平方米投資510元人民幣，被告負(fù)責(zé)報(bào)建和督促區(qū)農(nóng)辦組織的工程隊(duì)施工。廠房建成后，編號(hào)為第一棟的301號(hào)廠房交原告使用40年，實(shí)際每平方米支付1020元。期滿后，廠房歸回甲方所有。協(xié)議還規(guī)定，簽約后3天內(nèi)，原告應(yīng)交定金15萬(wàn)元，7天內(nèi)交定金35萬(wàn)元，1989年5月30日前交齊總款（含定金）4549200元。在福田區(qū)有關(guān)部門頒發(fā)廠房座落地區(qū)的房產(chǎn)證兩個(gè)月內(nèi)，被告負(fù)責(zé)辦理以其名稱為業(yè)主的房產(chǎn)證。與此同時(shí)，雙方還簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，規(guī)定原告在房產(chǎn)40年使用期間，如何使用、裝修、租讓、抵押，被告不予干涉；被告把第一棟房產(chǎn)證交給原告，40年使用主權(quán)歸原告，被告向原告交房產(chǎn)證同時(shí)，出具產(chǎn)權(quán)認(rèn)定書。雙方同意在簽約后3天內(nèi)到公證處進(jìn)行集資合作興建廠房的公證，如因手續(xù)不齊不能公證，被告退給原告定金50萬(wàn)元，協(xié)議失效。本協(xié)議實(shí)為雙方于1989年5月上旬簽訂，但協(xié)議書和補(bǔ)充協(xié)議卻寫明簽訂時(shí)間是1988年8月13日和18日。1989年5月10日，原告與被告到深圳市羅湖公證處公證，補(bǔ)充協(xié)議未提交公證。其后，原告分別于1989年5月5日、5月9日、5月22日、5月27日付款人民幣4549200元，1990年6月17日在付宿舍款時(shí)支付公共設(shè)施費(fèi)133800元人民幣，被告則分別開具0180102等6張收款收據(jù)，收款日期分別寫為1988年8月15日、8月15日、1989年5月23日、24日、27日和1990年6月7日。1989年5月9日上步區(qū)城建辦公室組織驗(yàn)收301號(hào)廠房，并評(píng)定為良好等級(jí)。隨后，廠房交付原告裝修，開始因隔墻不符合消防要求而拆除，其后又發(fā)現(xiàn)廠房有多處質(zhì)量問(wèn)題，各層樓面順各道房梁方面有明顯縱長(zhǎng)裂縫，原告不得已于9月27日停止裝修。從11月19日起，市質(zhì)檢總站對(duì)301號(hào)廠房采用抽芯和回彈方法進(jìn)行全面測(cè)試，同時(shí)根據(jù)測(cè)試報(bào)告組織有關(guān)單位制定301號(hào)廠房的補(bǔ)強(qiáng)方案，但未實(shí)施。1991年3月14日，福田區(qū)城建局通知各有關(guān)單位加緊實(shí)施301號(hào)廠房的補(bǔ)強(qiáng)方案，否則，該廠房不能投入使用。

又查，原告法定代表人{(lán)陳0X}1988年

7、{廠5}房過(guò)程中，原告支付被告方介紹人介紹費(fèi)33萬(wàn)元人民幣。

（四）一審判案理由

深圳市中級(jí)人民法院鑒于上述事實(shí)和證據(jù)認(rèn)為：

1．原、被告{廠6}房合同是無(wú)效合同。

《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條規(guī)定：“下列民事行為無(wú)效：

（一）無(wú)民事行為能力人實(shí)施的；??

（五）違反法律或者社會(huì)公共利益的；??無(wú)效的民事行為；從行為開始起就設(shè)有法律效力?！薄吨腥A人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》第七條第一項(xiàng)規(guī)定：“違反法律和國(guó)家政策、計(jì)劃的合同”屬于無(wú)效經(jīng)濟(jì)合同。本案原告與被告簽訂集資合作建房合同，是一種規(guī)避法律的行為，因?yàn)殡p方并非想要合作建房，而是想要買賣廠房，而根據(jù)被告的行為能力，被告不具備經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的資格和能力，于是被告和原告采用一種合法的形式——集資合作建房——來(lái)掩蓋非法的行為——買賣廠房。但時(shí)至1989年5月，也就是被告的301號(hào)廠房已竣工兩個(gè)月后，再簽訂集資合作興建301號(hào)廠房合同，為時(shí)已晚，很容易被人發(fā)現(xiàn)是買賣廠房合同。為了掩蓋真相，被告在與原告的集資合作興建廠房合同中倒簽了9個(gè)月時(shí)間，分明是1989年5月簽訂的合同，卻在簽訂日期欄目署1988年8月13日和18日。這是明顯的簽訂假合同、規(guī)避法律的行為，被告的真實(shí)目的，就是通過(guò)約定在交付被告的產(chǎn)權(quán)證的同時(shí)出具產(chǎn)權(quán)確認(rèn)權(quán)給原告的方法變通解決產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。因此，原告與被告簽訂的集資合作建房合同及補(bǔ)充協(xié)議都是非法的和無(wú)效的，合同和補(bǔ)充協(xié)議自始沒(méi)有法律約束力，而造成合同無(wú)效的主要責(zé)任在于被告，原告也有一定的責(zé)任。

2．承建單位不應(yīng)列為第三人。

本案被告在答辯中稱，因廠房質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生訴訟，作為承建商，廣東省八建工程處與本案的處理結(jié)果有直接的利害關(guān)系，應(yīng)列為第三人參加訴訟。法院認(rèn)為，本案的實(shí)質(zhì)問(wèn)題是合作建房合同的效力問(wèn)題，而合同是否有效，與承建商廣東省八建工程處的建筑工程承包合同是另一個(gè)法律關(guān)系，不屬于本案訴訟的范圍。因此，承建單位不應(yīng)作為廠房買賣合同糾紛案的第三人，參加本案訴訟。

3．有關(guān)33萬(wàn)元介紹費(fèi)問(wèn)題應(yīng)移交其它部門處理。

法院在調(diào)查審理本案過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)原告方曾支付給被告介紹人33萬(wàn)元人民幣，作為介紹費(fèi)。這不是原被告合同爭(zhēng)議的問(wèn)題，不屬于民事經(jīng)濟(jì)法律調(diào)整的范圍，而是刑事法律所應(yīng)規(guī)范的對(duì)象。所以，33萬(wàn)元介紹費(fèi)問(wèn)題應(yīng)交其它部門查處，本案不予處理。

（五）一審定案結(jié)論

根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》第七條第一項(xiàng)關(guān)于“違反法律和國(guó)家政策、計(jì)劃的合同”屬于無(wú)效經(jīng)濟(jì)合同；第十六條第一款關(guān)于“經(jīng)濟(jì)合同被確認(rèn)無(wú)效后，當(dāng)事人依據(jù)該合同所取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)返還給對(duì)方。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因此所受的損失；如果雙方都有過(guò)錯(cuò)，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”的規(guī)定，深圳市中級(jí)人民法院于1991年8月10日作出如下判決：

1．原告與被告簽訂的“集資合作興建廠房協(xié)議書”無(wú)效，不受法律保護(hù)；

2．被告應(yīng)返還原告購(gòu)房款人民幣4549200元，公共設(shè)施費(fèi)人民幣133800元；

3．原告應(yīng)將301號(hào)廠房恢復(fù)原狀后交還被告管理；

4．被告應(yīng)償還原告上述款項(xiàng)的利息（參照銀行流動(dòng)資金貸款年率9．54％計(jì)付，時(shí)間從1989年5月27日起至交付之日止）；

5．原告與被告雙方的其它損失應(yīng)各自承擔(dān)。

上述款項(xiàng)，被告應(yīng)于本判決生效之日起45天內(nèi)給付清結(jié)，逾期則按延付金額每日萬(wàn)分之三計(jì)付賠償金；原告應(yīng)于本判決生效之日起45天內(nèi)恢復(fù)廠房原狀交還被告，逾期則按被告應(yīng)承擔(dān)的賠償金標(biāo)準(zhǔn)償給被告。

本案訴訟費(fèi)和訴訟保全費(fèi)共62050元，原告負(fù)擔(dān)22050元，被告負(fù)擔(dān)4萬(wàn)元，被告所負(fù)擔(dān)之?dāng)?shù)，在返還房款時(shí)一并付給原告。

（六）二審情況

一審宣判后，被告{公司3}不服，上訴至廣東省高級(jí)人民法院。上訴理由有：（1）雙方當(dāng)事人簽訂的《集資合作興建廠房協(xié)議》，意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違法，而且經(jīng)過(guò)公證，被上訴人的董事會(huì)決議也表示雙方是合作建房，原審判決以倒簽日期確認(rèn)雙方真實(shí)意思是買賣廠房，所以協(xié)議無(wú)效缺乏事實(shí)和法律依據(jù)；（2）原審判決曲解了補(bǔ)充協(xié)議中出具產(chǎn)權(quán)確認(rèn)書的含義，沒(méi)有認(rèn)定條款：“40年使用主權(quán)歸被上訴人”的條款；（3）被上訴人損壞廠房，原判籠統(tǒng)歸于施工質(zhì)量與事實(shí)不符。上訴人請(qǐng)求確認(rèn)雙方的協(xié)議有效，判令被上訴人占用廠房2年多并損壞廠房，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

被上訴人答辯認(rèn)為原判協(xié)議無(wú)效正確,同時(shí)請(qǐng)求二審判定上訴人賠償廠房質(zhì)量不合格給被上訴人造成的損失。

廣東省高級(jí)人民法院認(rèn)為:上訴人未經(jīng)深圳市城建規(guī)劃部門的批準(zhǔn),擅自將申報(bào)為自用的301號(hào)廠房以合建的名義轉(zhuǎn)賣給被上訴人,改變了征用土地的用途,違反了《深圳市城市建設(shè)管理暫行辦法》第十六條關(guān)于未經(jīng)深圳市規(guī)劃局批準(zhǔn),不得擅自改變土地使用性質(zhì)的規(guī)定。

因此,上訴人與被上訴人所簽訂的《集資合作廠房協(xié)議》和《補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效合同,雙方當(dāng)事人依據(jù)無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)相互返還,上訴人認(rèn)為上述協(xié)議有效的理由不能成立。301號(hào)廠房的質(zhì)量問(wèn)題,應(yīng)按雙方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。被上訴人應(yīng)將301號(hào)廠房按原建筑設(shè)計(jì)圖紙恢復(fù)原狀,經(jīng)國(guó)家指定的有關(guān)質(zhì)檢部門檢驗(yàn)合格后,交還給上訴人。301廠房原建筑中的質(zhì)量問(wèn)題,由上訴人自行處理。被上訴人明知上訴人不能買賣廠房,仍同意以合建形式簽訂協(xié)議,對(duì)造成糾紛亦負(fù)有一定責(zé)任,應(yīng)自行承擔(dān)部分購(gòu)房款的利息損失。雙方當(dāng)事人的其它損失,按過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則各自承擔(dān)。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,適用法建基本正確,但對(duì)上訴人返還款項(xiàng)的利息處理略有不當(dāng),應(yīng)予變更。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)關(guān)于“原判決認(rèn)定事實(shí)清楚,適應(yīng)法律正確的,判決駁回上訴,維持原判決”,“原判決適用法律錯(cuò)誤的,依法改判”的規(guī)定,判決如下:

1.維持原審判決1、2、3、5判項(xiàng)以及當(dāng)事人履行義務(wù)期的判決。

2.變更原審判決第(四)項(xiàng)為:上訴人償還被上訴人4,683,000元的利息的50%;計(jì)息時(shí)間從1989年5月28日至還款之日,以年利率6.6%計(jì)息。

3.原審訴訟費(fèi)62,050元由上訴人承擔(dān)37,230元,被上訴人承擔(dān)24,820元;二審案件受理費(fèi)33,405元由上訴人承擔(dān)20,043元,被上訴人承擔(dān)13,362元。被上訴人預(yù)交的原審訴訟費(fèi)62,050元,上訴人預(yù)交的二審案件受理費(fèi)33,405元,法院不作清退,由當(dāng)事人在執(zhí)行本判決時(shí)一并清結(jié)。

本案是一起新加坡在中國(guó)深圳開辦的獨(dú)資企業(yè)與國(guó)內(nèi)企業(yè)發(fā)生的房地產(chǎn)糾紛。該案最關(guān)鍵的問(wèn)題是:原告與被告簽訂的協(xié)議的性質(zhì)與其效力。

首先,應(yīng)確定協(xié)議書的性質(zhì)。從表面上看,原告與被告所簽協(xié)議似屬于合作建房合同,因?yàn)閰f(xié)議書明確規(guī)定,由原告集資,被告出地,廠房建成后,301號(hào)廠房歸原告使用40年,期滿后廠房歸被告,協(xié)議書還經(jīng)過(guò)了公證。在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū),一方出資,一方出地,合作建房現(xiàn)象也是常見(jiàn)的,但這種形式必須經(jīng)土地管理部門辦理變更登記手續(xù),否則不受法律保護(hù),因?yàn)檫@種合作形式部分轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)。但原告與被告所簽的協(xié)議書尚不屬于這種情況,實(shí)質(zhì)上,原告與被告的真實(shí)意思是買賣廠房,而不是合作興建廠房。因?yàn)?(1)該協(xié)議書訂立時(shí),301號(hào)房已經(jīng)建成,合作興建不成立;(2)補(bǔ)充協(xié)議的條款明確了原告有用廠房作抵押的權(quán)利,規(guī)定被告向原告交付房產(chǎn)證(以被告名稱登記)的同時(shí)出具產(chǎn)權(quán)認(rèn)定書,這正是便通處分房產(chǎn)權(quán);(3)協(xié)議書有明確的每平方米單價(jià)510元,這是合作建房合同所沒(méi)有的;(4)雙方有意將時(shí)間倒簽了9個(gè)月,表明其真實(shí)意思恰恰是買賣廠房。根據(jù)這些事實(shí)和理由,法院對(duì)此案定性為廠房買賣合同糾紛,是正確的。

其次,原告與被告所簽訂的協(xié)議書和補(bǔ)充協(xié)議都是無(wú)效的。確認(rèn)其無(wú)效的理由是:(1)原告與被告有意將合同倒簽9個(gè)月,違反誠(chéng)信原則,是法律不允許的;(2)原告與被告以簽訂合作興建廠房的形式掩蓋買賣廠房的真實(shí)意圖,屬于規(guī)避法律的行為,根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條第一款第七項(xiàng)規(guī)定,以合法形式掩蓋非法目的的民事行為是無(wú)效的民事行為,自始至終沒(méi)有法律效力;(3)即使原告與被告簽訂的合作興建廠房合同是真實(shí)意思表示,由于沒(méi)有到土地管理部門辦理變更登記手續(xù),協(xié)議書仍然無(wú)效;反過(guò)來(lái),按其實(shí)質(zhì)定為廠房買賣合同,由于被告不具有經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的權(quán)利能力,協(xié)議書也是無(wú)效的。綜上,無(wú)論何種情況,原告與被告所簽訂的“合作興建廠房協(xié)議書”都是無(wú)效的,自始至終不具有法律約束力。

值得說(shuō)明的是,原告與被告簽訂的協(xié)議書業(yè)經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證,公證處于1989年5月10日確認(rèn)協(xié)議書是1988年8月13日簽訂“屬實(shí)”。但經(jīng)法院查明,在此期間,原告的法定代表人根本沒(méi)有入境?！吨腥A人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十七條規(guī)定:“經(jīng)過(guò)法定程序公證證明的法律行為、法律事實(shí)和文書,人民法院應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)。但有相反證據(jù)足以推翻公證證明的除外?！备鶕?jù)法院掌握的確鑿的證據(jù)和本條規(guī)定,法院有權(quán)推翻公證機(jī)關(guān)的公證證明,因此,盡管協(xié)議書已經(jīng)公證,仍然沒(méi)有法律效力。