第一篇：【涂妍娜】(20110105)杭州市中級(jí)人民法院民一庭關(guān)于審理建設(shè)工程及房屋相關(guān)糾紛案件若干實(shí)務(wù)問題的解答

杭州市中級(jí)人民法院民一庭關(guān)于審理建設(shè)工程及房屋相關(guān)糾紛案件若干實(shí)務(wù)問題的解答

編者按：為進(jìn)一步提高建設(shè)工程、房屋買賣、物業(yè)糾紛案件審判質(zhì)量，統(tǒng)一裁判尺度，我庭對(duì)近年來審判實(shí)踐中的難點(diǎn)、熱點(diǎn)問題進(jìn)行了梳理、歸納，經(jīng)全市兩級(jí)法院研討、論證，并與杭州仲裁委員會(huì)、杭州市律師協(xié)會(huì)溝通，形成了相對(duì)統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)?，F(xiàn)將相關(guān)意見整理匯總?cè)缦?，供審判?shí)踐參考。

第一部分建設(shè)工程糾紛案件

一、合同效力認(rèn)定

1、如何理解《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第一條第一款第（二）項(xiàng)中規(guī)定的“沒有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義承攬建設(shè)工程”。

答：具體可分為以下幾種情形，即：

（1）不具有從事建筑活動(dòng)主體資格的個(gè)人、合伙組織或企業(yè)以具備從事建筑活動(dòng)資格的建筑企業(yè)的名義承攬工程。

（2）資質(zhì)等級(jí)低的建筑企業(yè)已資質(zhì)等級(jí)高的建筑企業(yè)的名義承攬工程。

（3）不具有工程總包資格的建筑企業(yè)以具有總包資格的建筑企業(yè)的名義承攬工程。

2.如何區(qū)分建設(shè)工程施工過程中的掛靠與內(nèi)部承包？

對(duì)于建設(shè)單位內(nèi)部承包合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是工程承包人就其承包的全部或部分工程與其下屬分支機(jī)構(gòu)或職工簽訂的工程承包合同，屬建筑施工企業(yè)的一種內(nèi)部經(jīng)營方式，法律和行政法規(guī)對(duì)此并不禁止，該承包人應(yīng)對(duì)工程施工過程及質(zhì)量等進(jìn)行管理，對(duì)外承擔(dān)施工合同的權(quán)利義務(wù)。當(dāng)事人一方以內(nèi)部承包合同中的承包方無施工資質(zhì)為由主張?jiān)搩?nèi)部承包合同無效的，不予支持。而掛靠則是指實(shí)際施工主體借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義承攬建設(shè)工程，該實(shí)際施工主體與被掛靠企業(yè)間并不存在隸屬或管理關(guān)系，構(gòu)成獨(dú)立主體間的承包合同關(guān)系，如果掛靠單位并無相應(yīng)施工資質(zhì)的，應(yīng)認(rèn)定該承包合同關(guān)系無效。因此，二者區(qū)分主要應(yīng)從合同當(dāng)事人間是否有勞動(dòng)或隸屬管理關(guān)系，承包工程所需資金、材料、技術(shù)是否由對(duì)方當(dāng)事人提供等進(jìn)行判斷。

二、合同責(zé)任認(rèn)定

1.對(duì)《解釋》第二十六條中規(guī)定的，發(fā)包人在欠付工程價(jià)款范圍內(nèi)對(duì)實(shí)際施工人所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，應(yīng)如何理解？

答：建設(shè)工程因非法轉(zhuǎn)包、違法分包導(dǎo)致建設(shè)工程施工合同無效的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)在其欠付工程價(jià)款范圍內(nèi)，與非法轉(zhuǎn)包人、違法分包人向?qū)嶋H施工人承擔(dān)連帶責(zé)任。同時(shí)，實(shí)際施工人以發(fā)包人為被告要求支付工程價(jià)款的，一般應(yīng)當(dāng)追加非法轉(zhuǎn)包人或者違法分包人為被告參加訴訟。

發(fā)包人以款項(xiàng)已付清或?qū)嶋H施工人要求給付的工程價(jià)款高于其欠付的工程價(jià)款進(jìn)行抗變的，應(yīng)當(dāng)由發(fā)包人承擔(dān)舉證責(zé)任。

2.掛靠人以被掛靠人名義訂立建設(shè)工程施工合同，因履行該合同產(chǎn)生的民事責(zé)任，被掛靠人是否應(yīng)當(dāng)與掛靠人一并承擔(dān)連帶責(zé)任？

答：掛靠人作為實(shí)際施工主體應(yīng)對(duì)自己的施工內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的法律后果，被掛靠人雖未直接參與工程建設(shè)施工，但允許他人以自己名義承攬施工，也應(yīng)負(fù)擔(dān)該施工行為產(chǎn)生的法律后果。因此，當(dāng)該建設(shè)工程施工合同向?qū)Ψ街鲝垝炜咳伺c被掛靠人承擔(dān)連帶責(zé)任的，一般應(yīng)予以支持。

三、工程鑒定

1.在建設(shè)工程造價(jià)鑒定中，鑒定單位以承包人出具的工程簽證單等工程施工資料有瑕疵為由不予認(rèn)定的，對(duì)于相應(yīng)的工程量及工程價(jià)款法院應(yīng)當(dāng)如何處理？

答：首先，應(yīng)當(dāng)有鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)其不予認(rèn)定的理由予以說明，在當(dāng)事人一方有證據(jù)證明該工程簽證單等施工資料有效的，或者所涉工程量已實(shí)際施工完畢的情況下，可要求鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)存疑部分工 1

程量及價(jià)款仍予以簽訂并單列，供審判時(shí)審核認(rèn)定。

2.對(duì)于確需鑒定才能認(rèn)定工程量或工程造價(jià)的案件中，當(dāng)事人雙方均拒不申請(qǐng)鑒定的，應(yīng)如何處理？

答：除依照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，屬于應(yīng)當(dāng)由人民法院調(diào)查收集的證據(jù)外，對(duì)工程量或工程造價(jià)進(jìn)行鑒定應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行，對(duì)工程量或工程造價(jià)進(jìn)行鑒定應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行。工程量或工程造價(jià)須經(jīng)鑒定才能確定的，應(yīng)當(dāng)告知負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人在一定期限內(nèi)提出鑒定申請(qǐng)，負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人拒不申請(qǐng)的，應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的不利后果。

在鑒定過程中，因一方當(dāng)事人拒不配合，導(dǎo)致鑒定無法進(jìn)行的，在釋明不利后果的情況下，可以判決不履行舉證義務(wù)一方承擔(dān)舉證不能的不利后果。

四、價(jià)款結(jié)算

1.建設(shè)工程施工合同中未明確約定“發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在合同約定的期限內(nèi)不予答復(fù)視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件”的，承包人要求按照竣工結(jié)算文件進(jìn)行工程價(jià)款結(jié)算的，如何處理？

答：合同中沒有此項(xiàng)明確約定的，承包人要求按照竣工結(jié)算文件進(jìn)行工程價(jià)款結(jié)算的，應(yīng)不予支持。

2.承包人向發(fā)包人提交工程結(jié)算文件，但發(fā)包人無正當(dāng)理由拒絕結(jié)算的，承辦人主張支付欠付工程價(jià)款利息的，應(yīng)如何計(jì)算？

答：應(yīng)區(qū)分為兩種情況進(jìn)行處理

（1）建設(shè)工程施工合同中明確約定，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)在相應(yīng)期限內(nèi)對(duì)承包人送交的結(jié)算文件進(jìn)行審核，發(fā)包人在期滿后仍未支付工程價(jià)款的，應(yīng)自合同約定的審核結(jié)算期限屆滿的次日起計(jì)算工程價(jià)款利息。

（2）如果雙方未作欠款約定或者約定不明的，該項(xiàng)利息應(yīng)從承包人起訴之日開始計(jì)算。

五、工程驗(yàn)收

承包人向發(fā)包人提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，發(fā)包人無正當(dāng)理由拒絕驗(yàn)收的，或因發(fā)包人無正當(dāng)理由，拒絕提供驗(yàn)收資料文件而導(dǎo)致無法驗(yàn)收的，如何認(rèn)定處理？

答：在上述情形下，發(fā)包人的行為可視為放棄工程驗(yàn)收的權(quán)利，可推定該工程已驗(yàn)收合格。

六、工程質(zhì)量

《解釋》第十三條規(guī)定：“建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用后，又以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利的，不予支持”。但如果建設(shè)工程進(jìn)行了竣工驗(yàn)收，在竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告出具之前，發(fā)包方擅自占有建筑物并開始使用的，又再行以使用部分工程質(zhì)量不合格為由，主張權(quán)利的，應(yīng)如何進(jìn)行認(rèn)定？

答：此行為與使用未峻驗(yàn)收工程性質(zhì)一致，均屬于接收不安全、不合格的建筑物，應(yīng)由發(fā)包人自擔(dān)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

七、工程價(jià)款給付

1、在承包人訴請(qǐng)給付工程價(jià)款訴訟中，發(fā)包方以工程質(zhì)量存在問題為由拒絕支付價(jià)款或扣減工程價(jià)款的，應(yīng)如何處理？

答：可按照以下情形進(jìn)行處理：

（1）如果是工程通過竣工驗(yàn)收合格后出現(xiàn)的質(zhì)量問題，一般應(yīng)屬于保修范圍，建設(shè)單位不能以此作為拒絕支付價(jià)款的抗辯而應(yīng)當(dāng)就此提出反訴或另行起訴，要求承包人承擔(dān)保修責(zé)任或者賠償損失；

（2）如果是在竣工驗(yàn)收之前或者竣工驗(yàn)收過程中，有證據(jù)證明存在質(zhì)量問題的，建設(shè)單位以此作為抗辯拒絕支付價(jià)款或減少價(jià)款的，基于合同法先履行抗辯的原則，應(yīng)當(dāng)予以支持。但是如果發(fā)包方要求承包方承擔(dān)修理、返工或者改建費(fèi)用或要求承包方賠償因工程質(zhì)量不符合約定而造成的其他財(cái)產(chǎn)或者人身損害的，則應(yīng)告知其進(jìn)行反訴或另行起訴。

應(yīng)當(dāng)注意的是，發(fā)包人在施工過程中提出質(zhì)量異議，若經(jīng)鑒定異議不稱立的，承包人的相應(yīng)損失均應(yīng)由發(fā)包方承擔(dān)。

（3）若發(fā)包人要求承包人賠償因工程質(zhì)量不符合約定而造成的其他財(cái)產(chǎn)或者人身損害的，也應(yīng)當(dāng)告知其進(jìn)行反訴或另行起訴。

2、在建設(shè)工程施工合同中未約定付款期限或約定期限不明的情況下，是否可以在該合同示范文本中規(guī)定的結(jié)算文件審核期限屆滿后，即開始計(jì)算承包人向發(fā)包人主張欠付工程價(jià)款的訴訟時(shí)效期間？

答：根據(jù)工程建設(shè)現(xiàn)狀，承包人提交決算文件后發(fā)包人長期未予答復(fù)的情形較為普遍，如果一概在合同示范文本中規(guī)定的結(jié)算文件審核期限屆滿后，即開始計(jì)算欠付工程款的訴訟時(shí)效期間，不利于保護(hù)承包人的合法利益。鑒于此，應(yīng)當(dāng)綜合考慮工程價(jià)款已具備給付的客觀性，應(yīng)當(dāng)在決算報(bào)告或者審計(jì)報(bào)告出具后，確定相應(yīng)的合理時(shí)間點(diǎn)，開始計(jì)算承包人追索工程欠款的訴訟時(shí)效期間。如果在雙方簽訂的建設(shè)工程施工合同中明確約定，“發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在合同約定的期限內(nèi)不予答復(fù)視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件”的，則發(fā)包人未在該約定期限內(nèi)答復(fù)的，即應(yīng)視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件，在此情況下，若未再在另行約定付款日期的，則上述訴訟時(shí)效期間應(yīng)從該約定的期間屆滿次日起計(jì)算。

八、其他問題

1、如何認(rèn)定加蓋有項(xiàng)目部專用章或者由項(xiàng)目經(jīng)理簽字的單據(jù)、票證的行為效力？

答：項(xiàng)目部是施工承包企業(yè)具體實(shí)施施工行為的組織體，項(xiàng)目經(jīng)理指受企業(yè)委托對(duì)工程項(xiàng)目施工過程全面負(fù)責(zé)的項(xiàng)目管理者，是企業(yè)在工程項(xiàng)目上的代表人。從當(dāng)前的建筑工程承包現(xiàn)狀來看，承包人的項(xiàng)目部或項(xiàng)目經(jīng)理以承包人名義訂立合同，債權(quán)人要求承包人承擔(dān)民事責(zé)任的，一般應(yīng)予支持，但承包人有證據(jù)證明債權(quán)人知道或應(yīng)當(dāng)知道項(xiàng)目部或者項(xiàng)目經(jīng)理沒有代理權(quán)限的除外。但應(yīng)當(dāng)注意的是，對(duì)于除項(xiàng)目經(jīng)理以外的所謂現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人或材料員、采購員等，因其自身并無法律、法規(guī)或行業(yè)規(guī)范所賦予的項(xiàng)目部管理權(quán)力，故對(duì)此類人員的簽證是否具有表見代理的效力，則應(yīng)當(dāng)由主張?jiān)摫硪姶硇袨槌闪⒌囊环疆?dāng)事人舉證。同理，對(duì)于項(xiàng)目部技術(shù)專用章的效力，也同樣如此。

2、按照《解釋》第21條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)以備案的中標(biāo)合同為結(jié)算依據(jù)，但在建設(shè)工程合同履行過程當(dāng)中，因設(shè)計(jì)變更或者遇特殊地質(zhì)情況等客觀原因?qū)е鹿こ塘吭鰷p，當(dāng)事人協(xié)商一致對(duì)中標(biāo)合同的內(nèi)容進(jìn)行修改的，應(yīng)如何認(rèn)定該項(xiàng)變更行為的效力？

答：該項(xiàng)變更行為屬于正常行使合同變更權(quán)，修改后的合同可以作為結(jié)算過程價(jià)款的依據(jù)。

3、根據(jù)《合同法》第287條的規(guī)定，建設(shè)過程合同一章沒有規(guī)定的，適用承攬合同的有關(guān)規(guī)定。而《合同法》第268條規(guī)定，定作人可以隨時(shí)解除承攬合同。那么是否可以理解為，建設(shè)工程施工合同的發(fā)包人也享有“隨時(shí)解除權(quán)”?

答：建設(shè)工程合同的發(fā)包人行使解除權(quán)必須符合《解釋》第8條的規(guī)定，不應(yīng)任意擴(kuò)大解除權(quán)的行使范圍。

4、無效合同的實(shí)際施工人是否仍可行使優(yōu)先受償權(quán)？

答：建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，是立法對(duì)承包人應(yīng)得工程價(jià)款的優(yōu)先保護(hù)，屬于承包人的法定權(quán)利。即使承包合同被認(rèn)定無效，但承包人所享有的工程價(jià)款請(qǐng)求權(quán)依然存在，相應(yīng)的其優(yōu)先受償權(quán)也應(yīng)一并受到保護(hù)。

5、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第四條規(guī)定：建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。那么承包人行使該優(yōu)先受償權(quán)是否適用訴訟時(shí)效的規(guī)定?

答：雖然上述批復(fù)規(guī)定了該優(yōu)先受償權(quán)的行使期限為六個(gè)月，但從《合同法》第286條的條文本意分析，該六個(gè)月的期限，僅是規(guī)定應(yīng)由承包人向發(fā)包人催告支付工程價(jià)款，至于是否選擇折價(jià)、拍賣等形式受償?shù)?，并不在該期限?nèi)。但應(yīng)當(dāng)明確，從承包人催告時(shí)起，就意味著其知道自身可以行使優(yōu)先受償權(quán)了，所以也應(yīng)當(dāng)從這一時(shí)間點(diǎn)計(jì)算該項(xiàng)權(quán)利的訴訟時(shí)效，即為兩年，若兩年還內(nèi)不起訴的，則應(yīng)喪失該優(yōu)先受償?shù)膭僭V權(quán)。

第二部分房屋買賣

一、在房屋買賣過程中，若涉及房屋原有抵押貸款尚未清償完畢的，是否需要通知該貸款銀行參加訴訟？

答：因該房屋原有按揭貸款未償還完畢，抵押權(quán)尚未消滅，則轉(zhuǎn)讓抵押物的應(yīng)征得抵押權(quán)人同意。同時(shí)，因?yàn)榉课莸牡盅旱怯浬形醋N，在今后辦理過戶登記時(shí)需要涉及抵押權(quán)人他項(xiàng)權(quán)證的變更事宜。因此，在案件審理過程中應(yīng)當(dāng)通知貸款銀行作為第三人參加訴訟。

二、對(duì)經(jīng)由房屋中介方居間達(dá)成的房屋買賣意向書的性質(zhì)應(yīng)如何界定？中介方是否屬于必須參加訴訟的當(dāng)事人？

答：此類房屋買賣意向書內(nèi)容較為豐富，既具有中介方與買賣雙方間的居間協(xié)議，同時(shí)也具有中介方作為買賣雙方的代理人委托代理協(xié)議性質(zhì)，同時(shí)還具有買賣雙方為達(dá)成正式買賣合同而簽訂的預(yù)約性質(zhì)。

如果是因未能簽訂正式房屋買賣合同所產(chǎn)生的此類意向書糾紛，因其爭議標(biāo)的還是圍繞房屋買賣中的權(quán)利義務(wù)約定，所以該糾紛案由應(yīng)定為房屋買賣合同糾紛，此時(shí)因?yàn)橹薪榉绞亲鳛橘I賣雙方的居間人，視案情需要，可將中介方列為第三人參與訴訟。

如果是因中介方與買或賣一方因中介居間行為產(chǎn)生爭議，則應(yīng)定性為居間合同糾紛，中介方應(yīng)作為必須參加訴訟的當(dāng)事人參與訴訟。

三、對(duì)于因買賣一方違反意向書約定，致使正式房屋買賣合同無法簽訂而產(chǎn)生的違約責(zé)任，應(yīng)如何認(rèn)定處理？

答：首先，根據(jù)本地區(qū)的房產(chǎn)交易實(shí)際情況及相關(guān)規(guī)定，房屋交易必需要簽訂相應(yīng)的正式房屋轉(zhuǎn)讓合同方可實(shí)施。因此，上述意向書的內(nèi)容約定即使完備，但也只能認(rèn)定為正式房屋交易行為實(shí)施前的預(yù)約。

其次，因一方違約行為而無法達(dá)成本約，即簽訂正式的房屋買賣合同情形下，其違約責(zé)任也僅能是該預(yù)約合同項(xiàng)下的違約責(zé)任，交易雙方的實(shí)際損失也應(yīng)限定在為準(zhǔn)備達(dá)成本約而支出的費(fèi)用范圍內(nèi)。對(duì)于未達(dá)成本約所產(chǎn)生的預(yù)期利益損失，即房屋交易的價(jià)差，則一般情形下不屬于賠償范圍。

第三，對(duì)于一方當(dāng)事人主張繼續(xù)履行該意向書約定，簽訂正式買賣合同的。一般情形下，應(yīng)不予支持。對(duì)于因國家政策原因?qū)е潞炗喴庀驎鴷r(shí)約定的交易條件發(fā)生變更，且雙方也未能就變更協(xié)議內(nèi)容達(dá)成一致意見的，一方當(dāng)事人主張解除該意向書，應(yīng)予以支持，并結(jié)合案件具體情形確定相應(yīng)的違約責(zé)任。

第四、根據(jù)《合同法》第424條、第427條的規(guī)定，中介方作為居間人所要促成成立的應(yīng)當(dāng)是正式的房屋買賣合同，而非僅僅是意向書。在正式的房屋買賣合同沒有成立的情況下，中介方僅能請(qǐng)求支付其從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。

四、在商品房“一房二賣”的案件中，合同均合法有效，也均未辦理過戶登記，但其中一位受讓人已先行“合法占有”，現(xiàn)未能占有房屋的當(dāng)事人起訴要求依法過戶登記，應(yīng)如何處理？

答：對(duì)此可以參照省高院《關(guān)于審理涉及房地產(chǎn)登記民事案件若干問題的意見》（試行）第八條的精神處理：即

1、已經(jīng)辦理過商品房預(yù)售合同登記備案的買受人，請(qǐng)求履行合同的，應(yīng)予以支持；

2、均已或均未辦理商品房預(yù)售合同登記備案，已先行合法占有房屋的買受人，請(qǐng)求履行合同的，應(yīng)予支持；

3、均已或均未辦理商品房預(yù)售合同登記備案，亦未合法占有房屋，先行支付購房款的買受人，請(qǐng)求履行合同的，應(yīng)予支持；

4、均已或均未辦理商品房預(yù)售合同登記備案，合同均未履行，合同登記備案在先或成立在先的買受人，請(qǐng)求履行合同的，應(yīng)予支持。未能取得房屋的買受人請(qǐng)求解除合同的，按照《中華人民共和國合同法》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的有關(guān)規(guī)定處理。

五、對(duì)涉及經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)及價(jià)值分割應(yīng)如何處理？

答：

1、經(jīng)濟(jì)適用住房所有權(quán)人在取得房屋所有權(quán)證之日起未滿五年的，根據(jù)《杭州市經(jīng)濟(jì)適用住房交易辦法》第三十一條的規(guī)定，此類房屋不得交易，并且依照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九的規(guī)定，劃撥土地上的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。因此，對(duì)涉及該情形下的經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同應(yīng)認(rèn)定不發(fā)生法律效力。

2、當(dāng)事人因繼承、離婚、析產(chǎn)糾紛主張經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，根據(jù)《杭州市經(jīng)濟(jì)適用住房交易辦法》第三十二條的規(guī)定，可視情予以支持，涉及該房屋的價(jià)值分割的，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估機(jī)構(gòu)按照經(jīng)濟(jì)適用房交易標(biāo)準(zhǔn)作出價(jià)值評(píng)估后進(jìn)行分割。

第三部分物業(yè)服務(wù)合同糾紛

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張收取物業(yè)費(fèi)，業(yè)主以無明確物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者無書面合同約定為由進(jìn)行抗辯的，應(yīng)如何處理？

答：當(dāng)事人雙方不能就物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致意見的，可以參照當(dāng)?shù)卣鞴懿块T規(guī)定的相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)所對(duì)應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或同類物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以處理。

二、物業(yè)費(fèi)糾紛中，對(duì)于業(yè)主提出的拒繳或減交物業(yè)費(fèi)的主張應(yīng)如何認(rèn)定處理？

答：對(duì)業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)為由提出的抗辯主張，經(jīng)審理認(rèn)定屬實(shí)的，應(yīng)當(dāng)判決駁回或者酌減物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)訴請(qǐng)。但如果業(yè)主抗辯理由是以其未享受到物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)內(nèi)容，或者無需何種服務(wù)的，一般情況下應(yīng)不予采信。對(duì)于因物業(yè)服務(wù)瑕疵，對(duì)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)造成損害的，則應(yīng)告知業(yè)主另行起訴。

三、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中第六條的規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持”。那么是否可以理解為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面催繳行為，是其起訴業(yè)主支持欠繳物業(yè)費(fèi)的前置程序？

答：上述司法解釋的規(guī)定是對(duì)業(yè)主權(quán)利的特殊保護(hù)，物業(yè)服務(wù)人有義務(wù)在合理的催告期限內(nèi)，以業(yè)主知曉或者應(yīng)當(dāng)知曉的合理方式，提示業(yè)主及時(shí)繳納相關(guān)服務(wù)費(fèi)用，而不能直接訴至法院。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)在起訴時(shí)無證據(jù)證明已盡該項(xiàng)催告義務(wù)的，則不應(yīng)予以受理，已經(jīng)受理的，應(yīng)當(dāng)駁回起訴。

四、物業(yè)糾紛中，物業(yè)公司起訴要求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，業(yè)主提起反訴，認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)過半數(shù)的業(yè)主同意與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同，要求確認(rèn)物業(yè)合同無效的，應(yīng)如何處理？

答：對(duì)業(yè)主提出的該項(xiàng)合同無效抗辯應(yīng)屬于業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)間糾紛，而并非物業(yè)費(fèi)糾紛的審查范圍。但應(yīng)向業(yè)主釋明，對(duì)其主張的無效事由可另案訴訟。若業(yè)主另案提出確認(rèn)物業(yè)服務(wù)合同無效的，應(yīng)中止本案審理。

五、物業(yè)服務(wù)合同被認(rèn)定無效后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張業(yè)主支付欠繳物業(yè)費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)如何處理？ 答：因物業(yè)服務(wù)合同為持續(xù)的實(shí)踐性合同，接受服務(wù)的業(yè)主有義務(wù)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)支付對(duì)價(jià)。因此，即使物業(yè)服務(wù)合同被確認(rèn)無效后，業(yè)主仍負(fù)有支付相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。但對(duì)于該物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求支付的物業(yè)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)參照當(dāng)?shù)卣鞴懿块T規(guī)定的相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)所對(duì)應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合雙方合同約定標(biāo)準(zhǔn)，酌情確定相應(yīng)的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，判令業(yè)主給付。

杭州市中級(jí)人民法院民一庭

二0一0年十一月一日

第二篇：浙江省高院民一庭關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干疑難問題的解答

浙江省高級(jí)人民法院民事審判第一庭

關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干疑難問題的解答

近年來隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的迅猛發(fā)展，建設(shè)工程施工合同糾紛案件頻發(fā)，新情況、新問題層出不窮。為正確審理此類案件，省高院民事審判第一庭經(jīng)深入調(diào)研，并廣泛征求意見，現(xiàn)就此類案件審理中的一些突出問題作出解答，供辦案時(shí)參考。

一、如何認(rèn)定內(nèi)部承包合同？如何認(rèn)定其效力？

建設(shè)工程施工合同的承包人與其下屬分支機(jī)構(gòu)或在冊(cè)職工簽訂合同，將其承包的全部或部分工程承包給其下屬分支機(jī)構(gòu)或職工施工，并在資金、技術(shù)、設(shè)備、人力等方面給予支持的，可認(rèn)定為企業(yè)內(nèi)部承包合同；當(dāng)事人以內(nèi)部承包合同的承包方無施工資質(zhì)為由，主張?jiān)搩?nèi)部承包合同無效的，不予支持。

二、如何認(rèn)定未取得“四證”而簽訂的建設(shè)工程施工合同的效力？

發(fā)包人未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證，與承包人簽訂建設(shè)工程施工合同的，應(yīng)認(rèn)定合同無效；但在一審?fù)忁q論終結(jié)前取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門予以竣工核實(shí)的，可認(rèn)定有效。

發(fā)包人未取得建設(shè)用地使用權(quán)證或建筑工程施工許可證的，不影響建設(shè)工程施工合同的效力。

三、如何認(rèn)定當(dāng)事人就工程價(jià)款計(jì)價(jià)方法所約定的條款的效力？

建設(shè)工程施工合同約定的工程價(jià)款的確定方法雖然與建設(shè)工程計(jì)價(jià)依據(jù)不一致，但并不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，該約定應(yīng)認(rèn)定有效。

四、如何認(rèn)定當(dāng)事人約定的保修期低于法律規(guī)定的最低保修期限的條款的效力？

建設(shè)工程施工合同中約定的正常使用條件下工程的保修期限低于國家和省規(guī)定的最低期限的，該約定應(yīng)認(rèn)定無效。

五、如何認(rèn)定開工時(shí)間？

建設(shè)工程施工合同的開工時(shí)間以開工通知或開工報(bào)告為依據(jù)。開工通知或開工報(bào)告發(fā)出后，仍不具備開工條件的，應(yīng)以開工條件成就時(shí)間確定。沒有開工通知或開工報(bào)告的，應(yīng)以實(shí)際開工時(shí)間確定。

六、如何認(rèn)定工期順延？

發(fā)包人僅以承包人未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提出工期順延申請(qǐng)而主張工期不能順延的，該主張不能成立。但合同明確約定不在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提出工期順延申請(qǐng)視為工期不順延的，應(yīng)遵從合同的約定。

七、發(fā)包人已經(jīng)簽字確認(rèn)驗(yàn)收合格，能否再以質(zhì)量問題提出抗辯，主張延期或不予支付工程價(jià)款？

發(fā)包人已組織驗(yàn)收并在相關(guān)文件上簽字確認(rèn)驗(yàn)收合格，后又以工程質(zhì)量存在瑕疵為由，拒絕支付或要求延期支付工程價(jià)款的，該主張不能成立。但確因承包人施工導(dǎo)致地基基礎(chǔ)工程、工程主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，發(fā)包人仍可以拒絕支付或要求延期支付工程價(jià)款。

八、如何把握工程質(zhì)量鑒定程序的啟動(dòng)？

要嚴(yán)格把握工程質(zhì)量鑒定程序的啟動(dòng)。建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人亦未擅自提前使用，發(fā)包人對(duì)工程質(zhì)量提出異議并提供了初步證據(jù)的，可以啟動(dòng)鑒定程序。

九、發(fā)包人以工程質(zhì)量為由提出的對(duì)抗性主張，究竟是抗辯還是反訴？

承包人訴請(qǐng)給付工程價(jià)款，發(fā)包人以工程質(zhì)量不符合合同約定或國家強(qiáng)制性的質(zhì)量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)為由，要求減少工程價(jià)款的，按抗辯處理；發(fā)包人請(qǐng)求承包人賠償損失的，按反訴處理。

十、哪些證據(jù)可以作為工程量、工程價(jià)款的結(jié)算依據(jù)？

雙方當(dāng)事人在建設(shè)工程施工過程中形成的補(bǔ)充協(xié)議、會(huì)議紀(jì)要、工程聯(lián)系單、工程變更單、工程對(duì)帳簽證以及其他往來函件、記錄等書面證據(jù)，可以作為工程量計(jì)算和認(rèn)定工程價(jià)款的依據(jù)。

十一、施工過程中誰有權(quán)利對(duì)涉及工程量和價(jià)款等相關(guān)材料進(jìn)行簽證、確認(rèn)？

要嚴(yán)格把握工程施工過程中相關(guān)材料的簽證和確認(rèn)。除法定代表人和約定明確授權(quán)的人員外，其他人員對(duì)工程量和價(jià)款等所作的簽證、確認(rèn)，不具有法律效力。沒有約定明確授權(quán)的，法定代表人、項(xiàng)目經(jīng)理、現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人的簽證、確認(rèn)具有法律效力；其他人員的簽證、確認(rèn)，對(duì)發(fā)包人不具有法律效力，除非承包人舉證證明該人員確有相應(yīng)權(quán)限。

十二、能否調(diào)整總價(jià)包干合同的工程量、工程價(jià)款？

建設(shè)工程施工合同采用固定總價(jià)包干方式，當(dāng)事人以實(shí)際工程量存在增減為由要求調(diào)整的，有約定的按約定處理。沒有約定，總價(jià)包干范圍明確的，可相應(yīng)調(diào)整工程價(jià)款；總價(jià)包干范圍約定不明的，主張調(diào)整的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。

十三、建設(shè)工程施工合同無效，但工程竣工驗(yàn)收合格的，誰有權(quán)利請(qǐng)求參照合同約定確定工程價(jià)款？

建設(shè)工程施工合同無效，但工程竣工驗(yàn)收合格，按照最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定精神，承包人或發(fā)包人均可以請(qǐng)求參照合同約定確定工程價(jià)款。

十四、承包人能否直接請(qǐng)求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價(jià)款？

建設(shè)工程施工合同明確約定發(fā)包人應(yīng)在承包人提交竣工結(jié)算文件后一定期限內(nèi)予以答復(fù)，且逾期未答復(fù)則視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的，承包人可以請(qǐng)求按照竣工結(jié)算文件進(jìn)行工程價(jià)款結(jié)算。

建設(shè)工程施工合同雖約定發(fā)包人應(yīng)在承包人提交竣工結(jié)算文件后一定期限內(nèi)予以答復(fù)，但未約定逾期不答復(fù)則視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件的，承包人不能請(qǐng)求按照竣工結(jié)算文件確定工程價(jià)款。

建設(shè)工程施工合同約定發(fā)包人在承包人提交竣工結(jié)算文件后未答復(fù)則視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件，但未約定答復(fù)期限，且經(jīng)承包人催告后，發(fā)包人仍不予答復(fù)的，人民法院可根據(jù)實(shí)際情況確定合理的答復(fù)期限，但答復(fù)期限不應(yīng)超過60天。

建設(shè)工程施工合同中對(duì)此未明確約定，承包人不能僅以GF-1999-0201《建設(shè)工程施工

合同（示范文本）》通用條款33.2條為依據(jù)，要求按照竣工結(jié)算文件結(jié)算工程價(jià)款。

十五、如何認(rèn)定“黑白合同”？

認(rèn)定“黑白合同”時(shí)所涉的“實(shí)質(zhì)性內(nèi)容”，主要包括合同中的工程價(jià)款、工程質(zhì)量、工程期限三部分。對(duì)施工過程中，因設(shè)計(jì)變更、建設(shè)工程規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整等客觀原因，承、發(fā)包雙方以補(bǔ)充協(xié)議、會(huì)談紀(jì)要、往來函件、簽證等洽商紀(jì)錄形式，變更工期、工程價(jià)款、工程項(xiàng)目性質(zhì)的書面文件，不應(yīng)認(rèn)定為《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》第46條規(guī)定的“招標(biāo)人和中標(biāo)人再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議”。

十六、對(duì)“黑白合同”如何結(jié)算？

當(dāng)事人就同一建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合同與中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一致的，不論該中標(biāo)合同是否經(jīng)過備案登記，均應(yīng)當(dāng)按照最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十一條的規(guī)定，以中標(biāo)合同作為工程價(jià)款的結(jié)算依據(jù)。

當(dāng)事人違法進(jìn)行招投標(biāo)，當(dāng)事人又另行訂立建設(shè)工程施工合同的，不論中標(biāo)合同是否經(jīng)過備案登記，兩份合同均為無效；應(yīng)當(dāng)按照最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條的規(guī)定，將符合雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思，并在施工中具體履行的那份合同，作為工程價(jià)款的結(jié)算依據(jù)。

十七、啟動(dòng)工程量和工程價(jià)款鑒定程序，應(yīng)該注意哪些問題？

當(dāng)事人對(duì)工程價(jià)款存在爭議，不能協(xié)議一致，也無法采取其他方式確定的，可以根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行鑒定；雙方當(dāng)事人均不申請(qǐng)鑒定的，應(yīng)向負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人一方進(jìn)行釋明，其仍不申請(qǐng)鑒定的，由其承擔(dān)舉證不能的法律后果。

訴訟前已經(jīng)由當(dāng)事人共同選定具有相應(yīng)資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)工程價(jià)款進(jìn)行了鑒定，訴訟中一方當(dāng)事人要求重新鑒定的，不予準(zhǔn)許，但確有證據(jù)證明鑒定結(jié)論具有最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十七條第一款規(guī)定的情形除外。

一審訴訟期間對(duì)工程價(jià)款進(jìn)行了鑒定，當(dāng)事人在二審訴訟期間申請(qǐng)重新鑒定或補(bǔ)充鑒定的，不予準(zhǔn)許，但確有證據(jù)證明鑒定結(jié)論具有最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十七條第一款規(guī)定情形的除外。

二審訴訟期間，雙方當(dāng)事人均同意鑒定的，可予準(zhǔn)許，但可能損害社會(huì)公共利益或第三人利益的除外。

人民法院應(yīng)避免隨意、盲目委托鑒定和不必要的多次、重復(fù)鑒定。根據(jù)雙方當(dāng)事人的合同約定或者現(xiàn)有證據(jù)，足以認(rèn)定工程量和工程價(jià)款的，不應(yīng)再就工程價(jià)款委托鑒定。

十八、工程因發(fā)包人的原因未及時(shí)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人能否以工程未竣工驗(yàn)收為由拒絕支付工程款？

發(fā)包人收到承包人竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后，在合理期限內(nèi)無正當(dāng)理由不組織竣工驗(yàn)收的，不能以工程未驗(yàn)收合格為由，拒絕支付工程價(jià)款。

十九、如何認(rèn)定建設(shè)工程施工合同關(guān)于工期和質(zhì)量等獎(jiǎng)懲辦法約定的性質(zhì)？

建設(shè)工程施工合同關(guān)于工期和質(zhì)量等獎(jiǎng)懲辦法的約定，應(yīng)當(dāng)視為違約金條款。當(dāng)事人請(qǐng)求按照《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款，以及最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（二）》第二十七條、第二十八條、第二十九條的規(guī)定調(diào)整的，可予支持。

二十、合同無效是否影響關(guān)于工程質(zhì)量的約定、承諾的效力？

建設(shè)工程施工合同無效，不影響發(fā)包人按合同約定、承包人出具的質(zhì)量保修書或法律法規(guī)的規(guī)定，請(qǐng)求承包人承擔(dān)工程質(zhì)量責(zé)任。

二十一、承包人能否一并請(qǐng)求逾期支付工程款的違約金和利息？

承包人不能按照建設(shè)工程施工合同的約定，既請(qǐng)求發(fā)包人承擔(dān)逾期支付工程款的違約金，又同時(shí)請(qǐng)求支付相應(yīng)利息。

二十二、建設(shè)工程施工合同無效情形下，誰有權(quán)行使優(yōu)先受償權(quán)？

建設(shè)工程施工合同無效，但工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，承包人可以主張工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。分包人或?qū)嶋H施工人完成了合同約定的施工義務(wù)且工程質(zhì)量合格，在總承包人或轉(zhuǎn)包人怠于行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，就其承建的工程在發(fā)包人欠付工程價(jià)款范圍內(nèi)可以主張工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

二十三、實(shí)際施工人可以向誰主張權(quán)利？

實(shí)際施工人的合同相對(duì)人破產(chǎn)、下落不明或資信狀況嚴(yán)重惡化，或?qū)嶋H施工人至承包人（總承包人）之間的合同均為無效的，可以依照最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條第二款的規(guī)定，提起包括發(fā)包人在內(nèi)為被告的訴訟。

第三篇：最高法院民一庭負(fù)責(zé)人解讀《審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

最高法院民一庭負(fù)責(zé)人解讀《審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾

紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

轉(zhuǎn)租期超承租人剩余租期合同無效合同效力的認(rèn)定對(duì)促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展，維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)交易秩序穩(wěn)定意義重大。解釋在準(zhǔn)確判斷相關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定是否為效力性強(qiáng)制性規(guī)定基礎(chǔ)上，確定了認(rèn)定合同效力的原則：一是限定無效合同的范圍。解釋僅將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無效。在違法建筑物范圍認(rèn)定上，確定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，超過批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑為違法建筑。

二是對(duì)欠缺生效條件合同效力的處理上，采取了補(bǔ)救性的措施，即當(dāng)事人只要在一審法庭辯論終結(jié)前，取得了法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，不存在合同法第52條規(guī)定的無效情形，就認(rèn)定合同有效。

無效合同支付使用費(fèi)是返還財(cái)產(chǎn)

對(duì)于有觀點(diǎn)認(rèn)為，解釋規(guī)定合同被認(rèn)定無效后，承租人要支付房屋占有使用費(fèi)，是將無效合同按照有效處理，這位負(fù)責(zé)人表示：“這種理解是錯(cuò)誤的?！焙贤瑹o

效后，承租人支付占有房屋期間的使用費(fèi)，是返還依無效合同取得的財(cái)產(chǎn)的一種方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照無效合同的處理原則，承租人應(yīng)返還依無效合同取得的財(cái)產(chǎn)，包括占有租賃的房屋和實(shí)際占有房屋所獲取的占有利益。占有利益為無形財(cái)產(chǎn)，承租人只能采用折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞?，即支付房屋使用費(fèi)予以返還。對(duì)于房屋使用費(fèi)按照何種標(biāo)準(zhǔn)確定，實(shí)踐中做法很多。考慮到實(shí)踐中存在因房屋質(zhì)量問題或其他原因影響承租人使用房屋的情形，完全參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定承租人支付使用費(fèi)可能與其獲取的占有利益不符，有失公平，因此規(guī)定“當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持”。將是否支持的裁量權(quán)交由人民法院，根據(jù)承租人對(duì)房屋的實(shí)際使用狀況確定是否參照、如何參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定占有使用費(fèi)。

適用不同民法理論處理裝修問題

房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法審判中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題，解釋在吸收各級(jí)人民法院和學(xué)術(shù)界意見基礎(chǔ)上，確立了處理此類糾紛的規(guī)則：承租人擅自進(jìn)行裝飾裝修，構(gòu)成侵權(quán)，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；承租人經(jīng)同意裝飾裝修，區(qū)分情況適用不同的處理原則。一是，對(duì)附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規(guī)則。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作

為所有權(quán)人享有處分權(quán)；已形成附合的裝飾裝修物區(qū)分合同無效、合同有效解除、合同履行期限屆滿情形，適用不同的處理規(guī)則。二是，出租人是否對(duì)承租人的裝飾裝修進(jìn)行補(bǔ)償、如何補(bǔ)償，要區(qū)分不同情況。合同無效時(shí)，出租人同意利用的裝飾裝修，基于不當(dāng)?shù)美麑?duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償；不同意利用的，裝飾裝修的現(xiàn)值損失作為無效合同的損失，由雙方按照過錯(cuò)承擔(dān)；合同解除，由導(dǎo)致合同解除的違約方承擔(dān)裝飾裝修殘值損失。在雙方均無過錯(cuò)的情形下，由雙方依照公平原則分擔(dān)裝飾裝修殘值損失；需要注意的是，合同解除時(shí)，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基于不當(dāng)?shù)美麑?duì)承租人予以補(bǔ)償；合同履行期限屆滿，出租人取得附合裝飾裝修物無需補(bǔ)償。依法保護(hù)承租人優(yōu)先購買權(quán)

對(duì)于解釋規(guī)定承租人優(yōu)先購買權(quán)受侵害時(shí)，無權(quán)主張認(rèn)定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效，這位負(fù)責(zé)人分析說，解釋規(guī)定的是“承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購買權(quán)為由，請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效”，而不是規(guī)定在任何情形下，承租人均不得主張認(rèn)定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。優(yōu)先購買權(quán)糾紛一直是審判實(shí)踐中的難點(diǎn)。承租人優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)的認(rèn)定，是解決該難點(diǎn)首要面臨的問題。2007年10月1日起施行的物權(quán)法，并未將優(yōu)先購買權(quán)規(guī)

定為物權(quán)，該權(quán)利因此不具有“對(duì)世性”權(quán)利。最高人民法院廢止了《〈民法通則〉適用意見》第118條規(guī)定，就是基于該條規(guī)定與物權(quán)法規(guī)定相沖突。本解釋遵循法律規(guī)定精神，將承租人優(yōu)先購買權(quán)定性還原為債權(quán)，規(guī)定承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購買權(quán)為由，請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。承租人主張優(yōu)先購買權(quán)有四種例外

按照解釋規(guī)定，是否只要出租人出賣租賃房屋，承租人就可主張優(yōu)先購買房屋？對(duì)此，這位負(fù)責(zé)人表示，這種理解是錯(cuò)誤的。解釋第24條規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的四種例外情形：

房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的。法律設(shè)定共有人具有優(yōu)先購買權(quán)，宗旨是簡化物權(quán)關(guān)系，維護(hù)共有關(guān)系的穩(wěn)定性，充分發(fā)揮物的用益價(jià)值，從利益衡量的角度考量，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)共有人的購買權(quán)。

出租人將房屋出賣給近親屬情形。親情關(guān)系往往是交換價(jià)值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關(guān)系終究有所不同。出租人履行告知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示愿意購買的。本項(xiàng)是對(duì)合同法第230條規(guī)定的進(jìn)一步細(xì)化。從權(quán)利義務(wù)對(duì)等的角度分析，承租人在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)，亦應(yīng)為承租人優(yōu)先購買權(quán)的內(nèi)容。

如果承租人不及時(shí)行使優(yōu)先購買權(quán)，將導(dǎo)致出租人所有者權(quán)益受到損害。因此，本項(xiàng)將承租人接到通知后15日，作為行使優(yōu)先購買權(quán)的合理期限，逾期視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。購買房屋的第三人出于善意并已辦理登記手續(xù)的。物權(quán)法第106條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對(duì)價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn)，即使出讓人無處分權(quán)，受讓人仍可取得轉(zhuǎn)讓物的所有權(quán)。根據(jù)“舉重以明輕”的民法解釋原則，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可以對(duì)抗承租人優(yōu)先購買房屋的主張。

第四篇：杭州市中級(jí)法院民一庭關(guān)于印發(fā)《杭州地區(qū)法院審理勞動(dòng)爭議案件若干實(shí)務(wù)問題的處理意見(試行)》的通知

杭州市中級(jí)人民法院民事審判第一庭關(guān)于印發(fā)

《杭州地區(qū)法院審理勞動(dòng)爭議案件若干實(shí)務(wù)問題的處理意見（試行）》的通知

各區(qū)、縣（市）人民法院：

6月3日，杭州地區(qū)二級(jí)法院系統(tǒng)和二級(jí)勞動(dòng)仲裁機(jī)構(gòu)聯(lián)合召開了杭州市勞動(dòng)爭議案件處理工作座談會(huì)。與會(huì)代表就《中華人民共和國勞動(dòng)合同法》、《中華人民共和國勞動(dòng)爭議調(diào)解仲裁法》相繼實(shí)施后，勞動(dòng)爭議仲裁、審判領(lǐng)域出現(xiàn)的新情況、新問題進(jìn)行了認(rèn)真研究探討，形成了《關(guān)于審理勞動(dòng)爭議案件若干實(shí)務(wù)問題的處理意見（試行）》。現(xiàn)印發(fā)給你們，供審判中參考。實(shí)踐中如遇到新的問題，請(qǐng)及時(shí)報(bào)告我院民一庭。

二OO九年七月二日

關(guān)于審理勞動(dòng)爭議案件若干實(shí)務(wù)問題的處理意見（試行）

為正確審理勞動(dòng)爭議案件，依據(jù)《中華人民共和國勞動(dòng)合同法》（以下簡稱《勞動(dòng)合同法》）、《中華人民共和國勞動(dòng)爭議調(diào)解仲裁法》等有關(guān)法律、法規(guī)及司法解釋的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本意見。

第一條勞動(dòng)者訴請(qǐng)用人單位補(bǔ)繳社會(huì)保險(xiǎn)的，以國務(wù)院《社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)征繳暫行條例》施行之日（1999年1月22日），作為人民法院判令用人單位補(bǔ)繳社會(huì)保險(xiǎn)的起始時(shí)間屆點(diǎn)。

第二條勞動(dòng)者訴請(qǐng)用人單位補(bǔ)繳社會(huì)保險(xiǎn)引發(fā)的糾紛，適用仲裁申訴時(shí)效的規(guī)定，實(shí)踐中應(yīng)根據(jù)案件的不同情形確定相應(yīng)的“勞動(dòng)爭議發(fā)生之日”：

（一）用人單位與勞動(dòng)者之間的勞動(dòng)關(guān)系尚未解除或終止，雙方就勞動(dòng)關(guān)系存續(xù)期間的補(bǔ)繳社會(huì)保險(xiǎn)問題發(fā)生爭議的，以勞動(dòng)者主張權(quán)利之日為勞動(dòng)爭議發(fā)生之日；

（二）用人單位與勞動(dòng)者之間的勞動(dòng)關(guān)系已經(jīng)解除或終止，雙方就勞動(dòng)關(guān)系存續(xù)期間的補(bǔ)繳社會(huì)保險(xiǎn)問題發(fā)生爭議的，以勞動(dòng)關(guān)系解除或終止之日為勞動(dòng)爭議發(fā)生之日；

（三）勞動(dòng)者在用人單位工作期間，用人單位先未為勞動(dòng)者繳納社會(huì)保險(xiǎn)，后開始為勞動(dòng)者繳納社會(huì)保險(xiǎn)的，如勞動(dòng)者主張補(bǔ)繳此前的社會(huì)保險(xiǎn)，以用人單位開始為勞動(dòng)者繳納社會(huì)保險(xiǎn)之日為勞動(dòng)爭議發(fā)生之日。

（四）勞動(dòng)者以書面形式承諾放棄用人單位繳納社會(huì)保險(xiǎn)義務(wù)的，或者確有證據(jù)證明勞動(dòng)者同意用人單位以現(xiàn)金補(bǔ)貼方式免除用人單位繳納社會(huì)保險(xiǎn)義務(wù)的，如勞動(dòng)者起訴要求用人單位補(bǔ)繳社會(huì)保險(xiǎn)，以勞動(dòng)者書面承諾之日或者用人單位支付給勞動(dòng)者現(xiàn)金補(bǔ)貼之日為勞動(dòng)爭議發(fā)生之日。如據(jù)此認(rèn)定勞動(dòng)者主張補(bǔ)繳社會(huì)保險(xiǎn)的訴請(qǐng)未超過仲裁申訴期間的，則判決支持勞動(dòng)者的訴請(qǐng)。但此時(shí)人民法院不宜主動(dòng)向用人單位釋明對(duì)已發(fā)放的現(xiàn)金補(bǔ)貼是否提起反訴主張返還。如果用人單位自行提起反訴主張勞動(dòng)者返還的，則在判令用人單位補(bǔ)繳社會(huì)保險(xiǎn)的同時(shí)判令勞動(dòng)者返還現(xiàn)金補(bǔ)貼。

第三條用人單位已從勞動(dòng)者工資中扣除了個(gè)人應(yīng)付部分的社會(huì)保險(xiǎn)金卻未予代交，勞動(dòng)者訴請(qǐng)用人單位補(bǔ)繳社會(huì)保險(xiǎn)的，以勞動(dòng)者知道或應(yīng)當(dāng)知道用人單位未繳社會(huì)保險(xiǎn)之日為勞動(dòng)爭議發(fā)生之日。

第四條省屬機(jī)關(guān)、事業(yè)單位編外人員訴請(qǐng)用人單位補(bǔ)繳社會(huì)保險(xiǎn)的，如經(jīng)審理查明在我省范圍內(nèi)尚未出臺(tái)相應(yīng)政策可供具體參照實(shí)施的，一般不予支持。

第五條勞動(dòng)者超過法定退休年齡后主張補(bǔ)繳退休前養(yǎng)老保險(xiǎn)的，不予支持。

第六條在已有其他單位為勞動(dòng)者繳納社會(huì)保險(xiǎn)，或勞動(dòng)者以自由職業(yè)者等身份已經(jīng)自行繳納了社會(huì)保險(xiǎn)的情況下，勞動(dòng)者訴請(qǐng)現(xiàn)在的用人單位再次為其繳納社會(huì)保險(xiǎn)的，不予支持。

第七條勞動(dòng)者和用人單位之間因補(bǔ)繳少繳的社會(huì)保險(xiǎn)問題引發(fā)的糾紛，不屬于勞動(dòng)爭議案件的審理范圍，人民法院不予處理。

第八條在勞動(dòng)者訴請(qǐng)用人單位補(bǔ)繳社會(huì)保險(xiǎn)引發(fā)的糾紛中，如用人單位以“地方政策對(duì)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)繳納社會(huì)保險(xiǎn)的職工人數(shù)比例有相應(yīng)要求，且企業(yè)實(shí)際繳費(fèi)職工人數(shù)符合該比例要求”為由進(jìn)行抗辯的，人民法院對(duì)該抗辯理由，不予采信。第九條勞動(dòng)者訴請(qǐng)用人單位補(bǔ)繳養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)，符合法律、法規(guī)、政策規(guī)定的，應(yīng)予支持；勞動(dòng)者訴請(qǐng)用人單位補(bǔ)繳失業(yè)保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)的，不予支持（該三種社會(huì)保險(xiǎn)根據(jù)現(xiàn)有政策法規(guī)無法補(bǔ)繳）。勞動(dòng)者訴請(qǐng)中僅概括主張用人單位補(bǔ)繳社會(huì)保險(xiǎn)的，人民法院應(yīng)行使釋明權(quán)，讓勞動(dòng)者明確其主張補(bǔ)繳的具體險(xiǎn)種。

第十條鑒于養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)的補(bǔ)繳問題政策性較強(qiáng)，故人民法院可在判決書的“本院認(rèn)為”部分中，對(duì)（養(yǎng)老、醫(yī)療）保險(xiǎn)的補(bǔ)繳期間作出范圍性的認(rèn)定，并在“判決書主文”部分中就該節(jié)內(nèi)容具體表達(dá)如下：“某某單位應(yīng)于本判決生效之日起30日內(nèi)為某某勞動(dòng)者補(bǔ)繳某年某月至某年某月的（養(yǎng)老、醫(yī)療）保險(xiǎn)（具體補(bǔ)繳數(shù)額、時(shí)段由社保機(jī)構(gòu)依政策確定），個(gè)人應(yīng)負(fù)擔(dān)部分由個(gè)人自行繳納?！?/p>

第十一條如勞動(dòng)者未能舉證證明用人單位存在故意不支付解除勞動(dòng)合同的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金的事實(shí)，則對(duì)勞動(dòng)者關(guān)于解除勞動(dòng)合同的額外經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金的訴請(qǐng)，一般不予支持。

第十二條勞動(dòng)者可與用人單位協(xié)議提高或降低經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金的標(biāo)準(zhǔn)，但雙方達(dá)成上述協(xié)議的過程中是否存在欺詐、脅迫或乘人之危等情形，需個(gè)案審查確定。

第十三條用人單位提出并堅(jiān)持變更勞動(dòng)合同的全部或部分內(nèi)容，但與勞動(dòng)者無法協(xié)商一致時(shí)：

（一）如勞動(dòng)者據(jù)此要求解除勞動(dòng)合同的，用人單位應(yīng)支付解除勞動(dòng)合同的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金。

（二）如勞動(dòng)者明確要求繼續(xù)履行原勞動(dòng)合同，而用人單位既不安排勞動(dòng)者從事原工作，也不按原勞動(dòng)合同的約定支付相應(yīng)報(bào)酬，導(dǎo)致勞動(dòng)者提出解除勞動(dòng)合同的，可視為用人單位違法解除勞動(dòng)合同。

（三）涉及到用人單位單方調(diào)整勞動(dòng)者工作崗位的情況，應(yīng)參照浙江省高級(jí)人民法院民事審判第一庭《關(guān)于審理勞動(dòng)爭議案件若干問題的意見（試行）》第四十二條的規(guī)定加以處理。

第十四條勞動(dòng)者解除勞動(dòng)合同前十二個(gè)月的平均工資水平應(yīng)按照勞動(dòng)者每月應(yīng)發(fā)工資數(shù)額計(jì)算。個(gè)人應(yīng)負(fù)擔(dān)而由用人單位代扣代繳的個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)等不予扣除。加班工資等不固定的收入不予扣除。

第十五條通過勞動(dòng)用工事實(shí)所確定的事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系和通過書面勞動(dòng)合同所確定的勞動(dòng)關(guān)系，是勞動(dòng)關(guān)系建立的兩種不同形式，勞動(dòng)者的權(quán)利都應(yīng)當(dāng)同等地受到勞動(dòng)法律、法規(guī)的調(diào)整和保護(hù)。故涉及事實(shí)勞動(dòng)關(guān)系解除時(shí)用人單位應(yīng)否支付給勞動(dòng)者經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金等問題，應(yīng)參照法律、法規(guī)對(duì)簽訂書面勞動(dòng)合同情況下勞動(dòng)關(guān)系解除的相關(guān)規(guī)定，予以同樣處理。

第十六條在勞動(dòng)者的工作期間跨越2008年1月1日的情形下，如需計(jì)算解除或終止勞動(dòng)關(guān)系的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，可按照“補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不分段，補(bǔ)償月份分段”計(jì)算的原則予以處理：

（一）所謂“一個(gè)月工資的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金”標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)確定為勞動(dòng)者解除或終止勞動(dòng)關(guān)系之日前十二個(gè)月的平均工資水平。

（二）補(bǔ)償月份以2008年1月1日為屆點(diǎn)分段計(jì)算后相加確定：

1、“勞動(dòng)關(guān)系建立之日——2007年12月31日”工作期間內(nèi)，參照“工作時(shí)間不滿一年的，計(jì)算一個(gè)月”的標(biāo)準(zhǔn)確定補(bǔ)償月份；

2、“2008年1月1日——解除或終止勞動(dòng)關(guān)系之日”工作期間內(nèi)，參照“工作時(shí)間六個(gè)月以上不滿一年的，計(jì)算一個(gè)月；工作時(shí)間不滿六個(gè)月的，計(jì)算半個(gè)月”的標(biāo)準(zhǔn)確定補(bǔ)償月份；

3、根據(jù)上述第1、2項(xiàng)分別計(jì)算出的補(bǔ)償月份相加后得出的總補(bǔ)償月份乘以“勞動(dòng)者解除或終止勞動(dòng)關(guān)系之日前十二個(gè)月的平均工資水平”得出的數(shù)額，即為用人單位應(yīng)支付的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金。

第十七條《勞動(dòng)合同法》施行前，在固定期限勞動(dòng)合同自然到期的情況下，用人單位無需支付終止勞動(dòng)合同的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金?！秳趧?dòng)合同法》施行后，在固定期限勞動(dòng)合同自然到期的情況下，用人單位需支付終止勞動(dòng)合同的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，但

用人單位提出維持或者提高原勞動(dòng)合同約定條件續(xù)訂勞動(dòng)合同，而勞動(dòng)者不同意續(xù)訂的情形除外。

第十八條勞動(dòng)合同解除或終止后，用人單位未出具解除或終止勞動(dòng)合同的有效證明，此后勞動(dòng)者主張損失賠償?shù)?，如果勞?dòng)者不能舉證證明用人單位存在拒不出具相關(guān)證明的情況，則對(duì)勞動(dòng)者主張損失賠償?shù)脑V請(qǐng)，一般不予支持。

第十九條做早操、工間操的時(shí)間和用餐時(shí)間不計(jì)入上班時(shí)間。

第二十條勞動(dòng)者主張用人單位返還被多算多扣的個(gè)人收入所得稅引發(fā)的爭議，不屬于勞動(dòng)爭議。

第二十一條因勞動(dòng)者占有用人單位財(cái)物而引發(fā)的財(cái)產(chǎn)返還爭議，如勞動(dòng)者該占有財(cái)物的行為與其勞動(dòng)權(quán)利、義務(wù)相牽連的，可作為勞動(dòng)爭議案件處理；如勞動(dòng)者該占有財(cái)物的行為與勞動(dòng)權(quán)利、義務(wù)無關(guān)，或?qū)俜欠ㄕ加?、臨時(shí)占有的，可不作勞動(dòng)爭議案件處理。

第二十二條用人單位雖未向勞動(dòng)者出具解除勞動(dòng)關(guān)系的書面通知，但雙方已經(jīng)事實(shí)上解除了勞動(dòng)關(guān)系的，可確認(rèn)勞動(dòng)關(guān)系已經(jīng)解除的事實(shí)。

第二十三條用人單位和勞動(dòng)者之間未書面變更勞動(dòng)合同，但確有證據(jù)表明雙方事實(shí)上已經(jīng)變更了勞動(dòng)合同的全部或部分內(nèi)容，并實(shí)際履行持續(xù)一定時(shí)間的，可確認(rèn)勞動(dòng)合同已經(jīng)變更的事實(shí)。

第二十四條因勞動(dòng)者原因?qū)е挛茨芎炗啎鎰趧?dòng)合同的，用人單位仍應(yīng)支付雙倍工資。

第二十五條對(duì)《浙江省失業(yè)保險(xiǎn)條例》第二十一條中規(guī)定的“

（二）非因本人意愿中斷就業(yè)的”的理解問題，人民法院應(yīng)參照勞動(dòng)合同和社會(huì)保障部《失業(yè)保險(xiǎn)金申領(lǐng)發(fā)放辦法》（2001年1月1日施行）第四條的規(guī)定加以認(rèn)定。人民法院認(rèn)定“因勞動(dòng)者本人意愿中斷就業(yè)”，須查明同時(shí)符合兩個(gè)條件：即“因勞動(dòng)者本人原因”和“由勞動(dòng)者本人提出解除勞動(dòng)關(guān)系”。