第一篇：會計業(yè)務流程

會計財務流程

一、大致環(huán)節(jié)：

1、根據(jù)原始憑證或原始憑證匯總表填制記賬憑證。

2、根據(jù)收付記賬憑證登記現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬。

3、根據(jù)記賬憑證登記明細分類賬。

4、根據(jù)記賬憑證匯總、編制科目匯總表

5、根據(jù)科目匯總表登記總賬。

6、期末，根據(jù)總賬和明細分類賬編制資產負債表和利潤表。

如果企業(yè)的規(guī)模小，業(yè)務量不多，可以不設置明細分類賬，直接將逐筆業(yè)務登記總賬。實際會計實務要求會計人員每發(fā)生一筆業(yè)務就要登記入明細分類賬中。而總賬中的數(shù)額是直接將科目匯總表的數(shù)額抄過去。企業(yè)可以根據(jù)業(yè)務量每隔五天，十天，十五天，或是一個月編制一次科目匯總表。如果業(yè)務相當大。也可以一天一編的。

二、具體內容：

1、每個月所要做的第一件事就是根據(jù)原始憑證登記記賬憑證（做記賬憑證時一定要有財務（經(jīng)理）有簽字權的人簽字后你在做），然后月末或定期編制科目匯總表登記總賬（之所以月末登記就是因為要通過科目匯總表試算平衡，保證記錄記算不出錯），每發(fā)生一筆業(yè)務就根據(jù)記賬憑證登記明細賬。

2、月末還要注意提取折舊，待攤費用的攤銷等，若是新的企業(yè)開辦費在第一個月全部轉入費用.計提折舊的分錄是借管理費用或是制造費用貸累計折舊，這個折舊額是根據(jù)固定資產原值，凈值和使用年限計算出來的。月末還要提取稅金及附加，實際是地稅這一塊。就是提取稅金及附加，有城建稅，教育費附加等，有稅務決定.3、月末編制完科目匯總表之后，編制兩個分錄。第一個分錄：將損益類科目的總發(fā)生額轉入本年利潤，借主營業(yè)務收入（投資收益，其他業(yè)務收入等）貸本年利潤。第二個分錄：借本年利潤貸主營業(yè)務成本（主營業(yè)務稅金及附加，其他業(yè)務成本等）。轉入后如果差額在借方則為虧損不需要交所得稅，如果在貸方則說明盈利需交所得稅，計算方法，所得稅=貸方差額*所得稅稅率，然后做記賬憑證，借所得稅貸應交稅金——應交所得稅，借本年利潤貸所得稅（所得稅雖然和利潤有關，但并不是虧損一定不交納所得稅，主要是看調整后的應納稅所得額是否是正數(shù)，如果是正數(shù)就要計算所得稅，同時還要注意所得稅核算方法，采用應付稅款法時，所得稅科目和應交稅金科目金額是相等的，采用納稅影響法時，存在時間性差異時所得稅科目和應交稅金科目金額是不相等的）。

4、最后根據(jù)總賬的資產（貨幣資金，固定資產，應收賬款，應收票據(jù)，短期投資等）負債（應付票據(jù)，應附賬款等）所有者權益（實收資料，資本公積，未分配利潤，盈余公積）科目的余額（是指總賬科目上的最后一天上面所登記的數(shù)額）編制資產負債表，根據(jù)總賬或科目匯總表的損益類科目（如管理費用，主營業(yè)務成本，投資收益，主營業(yè)務附加等）的發(fā)生額（發(fā)生額是指本月的發(fā)生額）編制利潤表。

（關于主營業(yè)務收入及應交稅金，應該根據(jù)每一個月在國稅所抄稅的數(shù)額來確定。因為稅控機會打印一份表格上面會有具體的數(shù)字）

5、其余的就是裝訂憑證，寫報表附注，分析情況表之類

6、注意問題：

a、以上除編制記賬憑證和登記明細賬之外，均在月末進行。

b、月末結現(xiàn)金，銀行賬，一定要賬證相符，賬實相符。每月月初根據(jù)銀行對賬單調銀行賬余額調節(jié)表，注意分析未達款項。月初報稅時注意時間，不要逾期報稅。另外，當月開出的發(fā)票當月入賬。每月分析往來的賬齡和金額，包括：應收，應付，其他應收。

三、報表問題：

企業(yè)會計報表包括四個報表，除了資產負債表和利潤表之外還利潤分配表和現(xiàn)金流量表。而利潤分配表只需要在年末編制，因為只有在年末企業(yè)才會對所盈利的利潤進行分配。而現(xiàn)金流量表只是根據(jù)稅務部門的要求而進行編制，不同地區(qū)不同省要求不同。在四月年檢時稅務部門會要求對你提出要求的。（管理，財務，營業(yè)，制造等費用月末沒有余額，結帳方法采用表結法下，損益科目月末可留余額；制造費用如果有余額，是屬于在產品的待分配費用，在負債表上視同存貨。鐘書補充）你要看你在利潤表有的東西，只要你的賬上有你就結轉利潤，這樣不容易錯，利潤表的本年利潤要和資產表的相吻合。

幾個很有用的分錄：

1、現(xiàn)金長款

借：現(xiàn)金

貸：待處理財產損溢

借：待處理財產損溢

貸：營業(yè)外收入（注：無法查明原因）

2、現(xiàn)金短款

借：待處理財產損溢

貸：現(xiàn)金

借：其他應收款——應收現(xiàn)金短缺款（個人）

——應收保險賠償款

管理費用——現(xiàn)金短缺（注：無法查明原因）

貸：待處理財產損溢

3、提取福利費

借：生產成本

營業(yè)費用

管理費用

貸：應付福利費

4、計提工會經(jīng)費

借：管理費用——工會經(jīng)費

貸：其他應付款——工會經(jīng)費

5、計提職工教育經(jīng)費

借：管理費用——職工教育費

貸：其他應付款——職工教育費

6、支付工資

借：應付工資

貸：現(xiàn)金

應交稅金——應交個人所得稅

其他應付款

其他應收款（代扣款項）

7、提取城建稅

借：主營業(yè)務稅金及附加/其他業(yè)務支出

貸：應交稅金——應交城建稅

8、計提教育費附加

借：主營業(yè)務稅金及附加

貸：其他應交款——教育費附加

9、印花稅

借：管理費用/待攤費用

貸：銀行存款/現(xiàn)金（每本賬簿貼五元印花稅）

出納工作

一、辦理銀行存款和現(xiàn)金領取。

二、負責支票、匯票、發(fā)票、收據(jù)管理。

三、做銀行賬和現(xiàn)金賬，并負責保管財務章。

四、負責報銷差旅費的工作。

1、員工出差分借支和不可借支，若需要借支就必須填寫借支單，然后交總經(jīng)理審批簽名，交由財務審核，確認無誤后，由出納發(fā)款。

2、員工出差回來后，據(jù)實填寫支付證明單，并在單后面貼上收據(jù)或發(fā)票，先交由證明人簽名，然后給總經(jīng)理簽名，進行實報實銷，再經(jīng)會計審核后，由出納給予報銷。

五、員工工資的發(fā)放。

A現(xiàn)金收付

1、現(xiàn)金收付的，要當面點清金額，并注意票面的真?zhèn)?。若收到假幣予以沒收，由責任人負責。

2、現(xiàn)金一經(jīng)付清，應在原單據(jù)上加蓋“現(xiàn)金付訖章”。多付或少付金額，由責任人負責。

3、把每日收到的現(xiàn)金送到銀行，不得“坐支”。

4、每日做好日常的現(xiàn)金盤存工作，做到賬實相符。做好現(xiàn)金結報單，防止現(xiàn)金盈虧。下班后現(xiàn)金與等價物交還總經(jīng)理處。

5、一般不辦理大面額現(xiàn)金的支付業(yè)務，支付用轉賬或匯兌手續(xù)。特殊情況需審批。

6、員工外出借款無論金額多少，都須總經(jīng)理簽字，批準并用借支單借款。若無批準借款，引起糾紛，由責任人自負。

B 銀行賬處理

1、登記銀行日記賬時先分清賬戶，避免張冠李戴。開匯兌手續(xù)。

2、每日結出各賬戶存款余額，以便總經(jīng)理及財務會計了解公司資金運作情況，以調度資金。每日下班之前填制結報單。

3、保管好各種空白支票，不得隨意亂放。

4、公司賬務章平時由出納保管。

C報銷審核

1、在支付證明單上經(jīng)辦人是否簽字，證明人是否簽字。若無，應補。

2、附在支付證明單后的原始票據(jù)是否有涂改。若有，問明原因或不予報銷。

3、正規(guī)發(fā)票是否與收據(jù)混貼，若有，應分開貼（原則上除印有財政監(jiān)制章的財政票據(jù)外，其余收據(jù)不得報銷，也不得稅前扣除，鐘書補充）。

4、支付證明單上填寫的項目是否超過3項。若超過，應重填。

5、大、小金額是否相符。若不相符，應更正重填。

6、報銷內容是否屬合理的報銷。若不屬，應拒絕報銷，有特殊原因，應經(jīng)審批。

7、支付證明單上是否有總經(jīng)理簽字。若無，不予報銷

我是小小鐘11:51:23

計月末、月初工作實務

每月月末和月初是會計最為忙碌、最為重要的時間，一個月的工作結果都要在這幾天進行歸

集、編制報表和納稅申報。越是忙亂的時候，越容易出現(xiàn)差錯，因此會計應將每月的工作進行歸類，區(qū)分輕重緩急，不要盲目的工作?，F(xiàn)以增值稅一般納稅人為例，列舉每月會計應該注意的工作重點：

一、增值稅稅額計算

（一）積極核對銷售業(yè)務，盡快填開銷項發(fā)票，確定當月銷項稅額。

銷售是企業(yè)日常工作的重點，是企業(yè)經(jīng)營的核心。銷售發(fā)票是財務記賬，確定業(yè)務發(fā)生的合法憑據(jù)，因此企業(yè)在發(fā)生銷售業(yè)務時應盡快給對方開具發(fā)票，確定當月銷售情況。

一個業(yè)務從合同簽定，到公司發(fā)貨、對方驗收確認、發(fā)票填開是有一段時間的，這段時間又因為客戶的大小、業(yè)務往來的頻率、各公司驗收程序的不同存在差異。有時銷售企業(yè)甚至不能自主確定開票時間，只能根據(jù)客戶的需要進行開票，與稅法規(guī)定的開票要求不符。做為企業(yè)的財務人員，特別是負責稅務工作的人員，必須對企業(yè)日常銷售業(yè)務的處理相當明確，熟悉主要客戶的開票要求，能夠在滿足客戶要求的同時，又不耽誤本公司正常的工作處理。為了很好的協(xié)調雙方的工作，會計人員應當在每月20號左右就開始核實當月開票稅額，將應該開具發(fā)票的業(yè)務盡早完成，通常企業(yè)在每月結束前3天就會停止填開發(fā)票。因此企業(yè)若是需要對方給其開具發(fā)票應盡快聯(lián)系，不要拖到月底再同對方交涉。

（二）認真核對當月進項發(fā)票，保證發(fā)票及時認證，確定當月進項稅額。

通常商品要比發(fā)票提前到達企業(yè)，企業(yè)在收好貨物的同時還應確認發(fā)票的開具情況，在規(guī)定時間未收到發(fā)票時應與對方聯(lián)系，索要發(fā)票。

進項發(fā)票只有通過稅務機關認證審核通過之后，方能進行抵扣稅額。目前專用發(fā)票認證一般是通過網(wǎng)上遠程認證系統(tǒng)自行認證，未在單位自行認證的應去稅務機關或中介機構代理認證。因此企業(yè)會計應在規(guī)定時間及時辦理認證，確定當月進項稅額。

一個企業(yè)每月進項發(fā)票較多時，通常不會在一個月全部認證，而是有選擇的認證部分發(fā)票。發(fā)票認證時主要考慮三個因素：第一，當月繳納稅金金額。在稅務機關規(guī)定稅負范圍上下計算當月稅金；第二，考慮會計存貨和成本處理。有些商品當月購入當月銷售，這些發(fā)票應該在當月認證，否則將導致賬面庫存為負數(shù)；生產企業(yè)成本計算需要原材料，若當月生產領用材料發(fā)票未進行認證處理，將會降低產品成本；第三，發(fā)票是否將要到期。按照稅法要求，發(fā)票自填開之日起90日內（不同類別的發(fā)票有效期限略有不同，詳細介紹參見前面“進項稅額抵扣時限的規(guī)定”）進行認證。因為多數(shù)企業(yè)特別是商業(yè)零售企業(yè)存在銷售不開發(fā)票現(xiàn)象，導致進項發(fā)票盈余，遲遲無法認證。因此企業(yè)在認證發(fā)票時應認真查看當月進項發(fā)票情況，先將快要到期發(fā)票進行認證。

（三）控制銷項開票稅額，調控進項發(fā)票稅額，做好稅款計算與繳納。

增值稅一般納稅企業(yè)繳納的主要稅種就是增值稅，增值稅的通常計算是用當月銷項稅額減去當月進項稅額和上月留存的未抵扣進項稅額。增值稅計算較為簡單，但是控制起來非常復雜，企業(yè)要同時考慮到當月銷項開票情況和進項發(fā)票到達、認證情況，還要考慮稅務機關對企業(yè)的稅負要求。

稅務機關為了控制企業(yè)增值稅的繳納情況，根據(jù)不同類型的企業(yè)制定了相應的稅負，即全年應該繳納的增值稅金額（計算方法可參見前面介紹）。防止企業(yè)通過非法操作少繳納增值稅。企業(yè)通常是將繳納的增值稅金額控制在稅負標準線附近，有時還會略微低于稅負標準。各地稅負標準不一，執(zhí)行力度也存在差異，企業(yè)應根據(jù)當?shù)厍闆r認真執(zhí)行。

稅務機關的稅負標準是指全年企業(yè)完成的稅務要求，企業(yè)個別月份繳納稅金金額低于或高于稅負標準都是正常的。但是個別企業(yè)負責人在處理時往往比較“認真”，通過多種途徑將每月增值稅的繳納金額都控制在稅負標準線上，這樣處理是沒必要的。

二、計提地稅稅金

按照稅法要求，企業(yè)在計算繳納增值稅的同時，還應計提繳納部分地稅稅金，主要包括城市

維護建設稅和教育費附加，多數(shù)地區(qū)已開始計提地方教育費附加。企業(yè)應在月末計提，月初申報繳納，取得完稅憑證沖銷計提金額。

這些計提的稅金屬于企業(yè)費用，因此企業(yè)在估算當月利潤時，也應考慮這些數(shù)據(jù)。

三、其他稅種計算及繳納

正常月份，企業(yè)只需考慮計算增值稅及計提的地稅稅金，但個別月份如季度、年末結束應計算繳納所得稅；根據(jù)稅務機關要求按季度或半年繳納印花稅、房產稅、土地使用稅等。

（一）所得稅

所得稅一般是按季預繳，年終匯算清繳（詳細介紹可看前面內容）。會計在季度結束月份進行賬務處理時應全面考慮該季度各月份的經(jīng)營情況，在做賬之前估算該季度應繳納所得稅金額，不足之處及時調整。

所得稅征收和計算方法較多，會計應根據(jù)企業(yè)所得稅的征收方式，處理企業(yè)的收入與費用單據(jù)的比例。所得稅也應在季度結束月份計提，次月納稅申報取得完稅憑證后沖減計提金額。

（二）按季度或半年繳納的稅種處理

有些稅種通常不是按月份計算的，如印花稅中的購銷合同通常是按季度繳納；房產稅、土地使用稅一般是按半年繳納，具體繳納月份由當?shù)囟悇諜C關規(guī)定。會計在進入企業(yè)后應首先確定企業(yè)日常主要申報稅種和具體申報時間，在申報月份按時申報，足額繳納稅金。

（三）特殊稅種單獨處理

有些稅種如車輛購置稅、車船稅、契稅、土地增值稅，平時一般不會遇到，因此也不要特別在意，只要在實際發(fā)生時，確定繳納和申報方法認真處理即可。

四、做賬資料準備

（一）現(xiàn)金、銀行存款明細核對

貨幣資金是企業(yè)最容易出現(xiàn)問題的資產，因此企業(yè)每月都應認真核對每筆款項的進出記錄。月底打出銀行對賬單同企業(yè)銀行明細賬認真核對往來，對存在出入的地方及時處理，確保銀行賬務明確。

在工作實務中，多數(shù)企業(yè)的銀行賬務都存在出入，不能與實際業(yè)務相吻合，有時因為處理不當導致月底銀行賬面余額出現(xiàn)負數(shù)，所以每月結賬前的銀行核對是很必要的，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

歸集當月所有費用單據(jù)和費用項目，確定賬面有足夠現(xiàn)金能夠支付，防止賬面現(xiàn)金余額出現(xiàn)負數(shù)。

（二）業(yè)務往來核對

將本月入賬進項和銷項發(fā)票仔細核對，確定每張發(fā)票的結算方式，是現(xiàn)金結算的索要收據(jù)證明，是銀行結算的應取得對應的銀行結算憑據(jù)，是往來掛賬的按號入座認真入賬。

（三）存貨成本核算

每月做賬前最好將上月底賬面庫存商品的名稱、單價、金額詳細列出，結合當月銷售發(fā)票和進項發(fā)票的開票信息，計算入賬后賬面存貨成本變動對利潤的影響，不要盲目的認證發(fā)票和領用存貨，導致賬面庫存出現(xiàn)負數(shù)或成本變動浮動太大，影響當期利潤。

根據(jù)當月銷售情況，及時收集存貨出入庫單據(jù)，計算產品成本或銷售成本，估算當月利潤。

五、編制憑證

同一企業(yè)日常業(yè)務內容比較固定，所以憑證編制內容變化不大，會計只要按照固定模式逐一編制憑證即可。企業(yè)通常業(yè)務憑證類別有以下幾類：

（一）完稅憑證

每月月初企業(yè)成功申報后，可去銀行打印完稅憑證，不能在銀行打印完稅憑證的應去稅務機關打印。取得憑證后及時入賬，沖減上月計提稅金或直接記入當月費用（如印花稅等不需要預先計提的稅金，在取得時直接記入費用）。

（二）業(yè)務發(fā)票處理

將當月填開和取得發(fā)票分類入賬，按照發(fā)票的性質分別通過存貨、現(xiàn)金、銀行存款、往來賬戶、應交稅費以及費用科目進行核算。將全部專用發(fā)票入賬后，查看進項稅額和銷項稅額明細賬的金額合計，是否與當月防偽稅控開票系統(tǒng)統(tǒng)計的金額以及網(wǎng)上認證返回的認證金額是否一致，然后計算當月繳納稅金金額。

（三）費用類發(fā)票處理

做好內部單據(jù)報銷制度，規(guī)定報銷時間，及時收集公司員工手中的費用單據(jù)，將其歸類入賬。認真查看費用單據(jù)是否合法，未取得合法憑據(jù)的費用是無法得到稅務機關的認可的。平時還應做好費用入賬金額控制，對類似招待費、廣告費等存在抵扣限額規(guī)定的費用科目，應及時核對發(fā)生金額，對超過抵扣標準的費用應減少其入賬金額。

（四）成本計算及入賬處理

對生產性企業(yè)，應做好內部單據(jù)傳遞規(guī)定，將公司發(fā)生的所有與生產有關的內部單據(jù)及時有效的傳遞到財務手中，進行成本核算，確保成本計算的準確。及時編制制造費用歸集、分配憑證；生產成本歸集、分配憑證；產品入庫憑證以及銷售成本結轉憑證。

（五）做好費用計提及攤銷

做好每月固定發(fā)生的計提業(yè)務，如固定資產計提折舊、無形資產攤銷、水電費計提、工資計提以及以工資為基數(shù)計提的福利費、教育經(jīng)費、工會經(jīng)費等，做到不漏提也不多提；對存在需要攤銷的費用如開辦費、材料成本差異等每月攤銷的費用，及時做好攤銷分配憑證。

（六）歸集損益類科目，結轉本年利潤

將所有單據(jù)入賬后應認真歸集當月?lián)p益類科目發(fā)生金額，將其分類轉入“本年利潤”科目，查看當月利潤實現(xiàn)情況。

六、納稅申報

前面所做的工作基本是為納稅申報準備的，因為企業(yè)只有進行了納稅申報，稅務機關才能對企業(yè)進行稅款征收，而傳統(tǒng)意義上的會計報表只是記錄企業(yè)經(jīng)營狀況的報表，不是稅務機關征收稅款的依據(jù)，企業(yè)應根據(jù)申報的不同稅種填制和申報對應的納稅申報表。

企業(yè)應根據(jù)自身的經(jīng)營性質確定納稅稅種，并根據(jù)當?shù)囟悇諜C關要求的申報方式按時進行申報。納稅申報成功后應及時打印完稅憑證，取得完稅憑證后，一個月的會計工作才算結束

第二篇：房地產開發(fā)業(yè)務流程、審批要求及會計處理

房地產開發(fā)業(yè)務流程、審批要求及會計處理

導讀：受房地產商品特性和監(jiān)管政策影響，房地產開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)相比在經(jīng)營上呈現(xiàn)出開發(fā)周期長、前期投入大、實行預售制度、合作開發(fā)普遍等特點，這些經(jīng)營特點也決定了房地產企業(yè)在會計核算和財務表現(xiàn)方面具有其特殊性。本文梳理了房企的一般項目開發(fā)銷售流程，概括為土地獲取、開發(fā)建設、銷售（預售）三個階段，明確了各個階段需注意的節(jié)點和前提條件，整理了各階段的會計處理方法，并且提示了在目前調控趨嚴的市場環(huán)境下房企開發(fā)流程發(fā)生了哪些變化，為之后的房企會計科目分析、“明股實債”模式研究和財務指標分析做鋪墊。

一、概述房地產行業(yè)是資金密集型行業(yè)，在經(jīng)營過程中受政策影響較大，國內房地產開發(fā)銷售的前、中、后期均受到嚴格的監(jiān)管審批限制要求，因此房企與其他企業(yè)相比在經(jīng)營上有所差異，呈現(xiàn)出不同特點：例如項目開發(fā)周期長、前期投入大、實行預售制度、合作開發(fā)現(xiàn)象普遍等，這些經(jīng)營特點也決定了房地產企業(yè)在會計核算和財務表現(xiàn)方面也有其特殊性，中債資信房地產行業(yè)研究團隊推出房地產財務分析寶典系列專題旨在通過分析經(jīng)營特點理清房地產開發(fā)企業(yè)從開發(fā)到銷售過程中的財務特點和存在的問題，對房企的信用分析提供參考與指導。專題共分為四篇，第一篇介紹房地產項目開發(fā)一般流程和其中涉及的會計核算方式，其流程的特殊性決定了房地產開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營和財務上的特點；基于開發(fā)流程，第二篇主要分析了房企財報中主要科目的特點和風險，例如存貨、預收賬款等科目的構成和規(guī)模均與其他行業(yè)有著明顯的差異；第三篇主要研究在融資端衍生出的一種特殊模式“明股實債”，對房企隱藏在表外的風險做出揭示；第四篇我們結合以上經(jīng)營和財務上的特點，對房企的各項財務指標進行分析，說明其在盈利能力、周轉能力上的特點，揭露其在償債上的風險。本文為房地產財務分析寶典系列專題第一篇，主要進行房地產開發(fā)企業(yè)從土地獲取到收入結轉的一般項目開發(fā)流程及相關會計處理的梳理。敬請期待后續(xù)房企會計科目風險關注、“明股實債”模式分析、財務指標分析篇。

二、房地產企業(yè)開發(fā)流程

（一）土地獲取階段

1、土地獲取方式

土地使用權是房地產開發(fā)企業(yè)最重要的生產資源，是房地產開發(fā)的首要條件。目前土地使用權獲取方式可分為三大類：通過“招拍掛”受讓土地是房地產企業(yè)最主要的土地獲取方式，協(xié)議出讓則適用于公共福利事業(yè)和非營利性的社會團體、機關單位用地和某些特殊用地，此外，近年來兼并重組也成為房地產企業(yè)越來越常見的土地獲取方式之一，兼并重組的優(yōu)點是可以避免直接公開購買土地帶來的競爭，節(jié)省直接轉讓土地需要繳納的各種稅費?！罢信膾臁狈绞降木唧w區(qū)別如下：

2、土地獲取流程

房地產企業(yè)通過政府土地出讓獲取土地的一般流程如圖2：①

首先進行土地競拍前準備：包括價值研究判斷、確定項目定位和方案等；②

支付保證金后參與“招拍掛”競得土地；③

競拍成功后繳納土地出讓金、契稅、交易費等，簽訂《國有土地使用權出讓合同》；④

憑土地出讓合同、用地紅線圖、項目批準文件等向規(guī)劃部門申請辦理《建設用地規(guī)劃許可證》；⑤

在完善規(guī)劃手續(xù)后，公司備齊規(guī)劃許可證、土地出讓合同和土地出讓金、稅費支付憑證等材料辦理《國有土地使用證》，完成確權。競買保證金方面，一般情況下土地出讓保證金不低于標的金額的20%，但是目前多地調控政策中提高了保證金比例（例如武漢、南昌已提高至60%），并縮短了土地出讓金繳款期限，對企業(yè)資金實力提出了較高要求。

3、獲取土地階段的會計核算

根據(jù)會計準則，企業(yè)取得的土地使用權通常應確認為無形資產，但改變土地使用權用途等具體分為：（1）土地用于建造對外出售的房屋建筑物：相關的土地使用權賬面價值應當做為存貨，計入所建造的房屋建筑物成本，具體會計處理如下：（2）土地用于賺取租金或資本增值：應當將其轉為投資性房地產。土地使用權的取得成本直接計入“無形資產”賬戶，且土地使用權的賬面價值不與地上建筑物合并計算成本，而仍作為無形資產進行核算，土地使用權與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊，所繳納的契稅計入“無形資產”賬戶，具體會計處理如下：

4、獲取土地階段的稅務處理

房地產企業(yè)獲取土地階段涉及的稅收主要有契稅和印花稅等。契稅稅率由地方政府根據(jù)本地實際情況確定（3~5%），在納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天發(fā)生納稅義務，需在之后10日內進行納稅申報并在契稅征收機關核定期限內繳納稅款；契稅一般不通過“應交稅費”科目進行核算，視取得土地使用權的用途計入不同的會計科目。房地產企業(yè)為進行房地產開發(fā)而取得的土地使用權所繳納的契稅，計入“開發(fā)成本科目”，為建造辦公樓等自用而取得的土地使用權所繳納的契稅，計入“無形資產”科目。印花稅在簽訂土地出讓合同時發(fā)生，稅額為土地出讓金額的0.5‰，若開發(fā)商在商品住房項目中配套建造廉租房和經(jīng)濟適用房，可按廉租房和經(jīng)濟適用房建筑面積占比免征印花稅。

（二）開發(fā)建設階段

1、房地產開發(fā)建設流程

房地產開發(fā)建設過程可分為四個階段：項目策劃設計階段、項目準備階段、項目施工階段和項目竣工驗收階段。房地產開發(fā)企業(yè)在取得《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》后才可進行項目開發(fā)的施工。首先，獲取《建設工程規(guī)劃許可證》及《建設工程施工許可證》之前企業(yè)需進行詳細的項目策劃設計，這一過程需要與項目所在地相關政府部門溝通協(xié)商（通常需要半年至一年）；此后，根據(jù)申報報告和發(fā)改委批文、用地規(guī)劃許可證、土地證、已審批規(guī)劃圖和建筑設計圖辦理《建設工程規(guī)劃許可證》；與承包商談判并簽訂建設工程施工承包合同；根據(jù)土地證、規(guī)劃許可證、招標確定施工隊、施工圖審查證明、質量安全監(jiān)督手續(xù)等辦理《建設工程施工許可證》；進入項目施工的階段，開發(fā)商在此階段的主要任務是控制成本，支付工程進度款，確保工程按預先進度計劃實施。建筑施工單位的一般施工流程如下：項目竣工驗收主要包括兩個階段，一是項目完工后由房地產開發(fā)企業(yè)及勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位進行驗收、結算、備案；二是進行產權初始登記，新建的房屋申請人應當提交“四證（《建設用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》）”和房屋竣工驗收資料等，在房屋竣工后的三個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記，對于購房者來說，開發(fā)商辦理完畢初始產權登記就可以辦理每一戶購房人的房屋所有權證。

2、開發(fā)建設階段的會計核算

房地產開發(fā)企業(yè)與建筑工程施工企業(yè)之間簽訂的建筑安裝承包合同，一般是采取三中承包方式：包工包料方式、包工不包料（甲供材）方式、發(fā)包方控料（甲控材）方式。包工包料承包和發(fā)包方控料（甲控材）承包方式下建筑安裝工程結算價款基本相同，房地產開發(fā)企業(yè)的會計處理比較簡單。由于房地產企業(yè)在與建筑施工企業(yè)合作關系中地位較高，極少采用預付款的方式。開發(fā)項目竣工時，房地產企業(yè)按照合同預定的工程價款扣除質保金后的余額結算工程款，并收到建筑施工企業(yè)全額開具的建筑安裝發(fā)票。由于是施工方購買材料，所以工程價款發(fā)票金額中包含了材料價款，房地產開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)施工方開具的發(fā)票確認成本。具體會計處理如下：包工不包料承包（甲供材）方式下：甲供材建筑工程，是指由房地產企業(yè)提供原材料，施工單位僅提供建筑勞務的工程。一般而言，材料占商品房建造成本的30%~40%。具體的會計處理如下：

3、開發(fā)建設階段的稅務處理

一般情況下，在開發(fā)建設階段的應納稅種主要有城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。城鎮(zhèn)土地使用稅稅率由地方政府根據(jù)地方人口規(guī)模和經(jīng)濟條件確定，以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收（0.6~30元/平方米/年）。通過“招拍掛”方式取得的建設用地，納稅人應從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納，會計處理方面企業(yè)繳納的土地使用稅計入管理費用。此外，若開發(fā)商在商品住房項目中配套建造廉租房和經(jīng)濟適用房，可按廉租房和經(jīng)濟適用房建筑面積占比免征城鎮(zhèn)土地使用稅。房地產企業(yè)在開發(fā)建設階段，涉及各種施工及承包合同的簽訂，應當按規(guī)定繳納印花稅。

（三）銷售（預售）階段

1、銷售（預售）條件

根據(jù)《城市房地產管理法》規(guī)定，商品房預售應當符合以下條件：但是在目前房地產市場過熱的情況下，多地在出臺的調控政策中提高了預售條件，具體見表3：近期廈門、廣州、西安等地調控要求土地溢價率達到一定程度后需現(xiàn)房銷售，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定，現(xiàn)房銷售的一般應具備以下條件：

2、銷售（預售）流程

房地產企業(yè)商品房預售的主要流程如下：在取得預售許可證后，可以確定開盤日期對外發(fā)售，與有認購意向的客戶簽訂《房屋認購協(xié)議書》，該協(xié)議書作為認購人簽訂《商品房預售合同》的保證，并向開發(fā)商支付一定數(shù)額的定金，之后按認購協(xié)議書約定正式簽訂《商品房預售合同》，合同簽訂后要在規(guī)定時間內向當?shù)胤抗懿块T辦理備案，備案登記后合同生效。合同簽訂后，購買者要根據(jù)合同約定的付款時間交付房價款及契稅。此外，現(xiàn)房銷售的不簽訂預售合同，應簽訂《商品房買賣合同》。

3、預售階段的會計核算

房地產銷售（預售）階段是房地產開發(fā)企業(yè)取得收入、實現(xiàn)資金回籠的重要階段，主要涉及誠意金、定金、按揭保證金、預售房款的會計核算。誠意金是在簽訂商品房認購協(xié)議書之前收取的款項，最終退還給客戶或轉作購房款。商品房認購協(xié)議書要在房地產企業(yè)取得預售許可證之后才能與客戶簽訂，因此誠意金是在預售之前收取的款項，約束性很低，購房者可隨時收回此款項。故會計核算上不作為預收賬款處理，而應作為企業(yè)的應付賬款處理，具體如下：定金是在簽訂商品房銷售（預售）合同之前收取的款項，在銷售合同簽訂后轉作購房款，如果客戶在協(xié)議規(guī)定的期限內不簽訂購房合同，房地產企業(yè)一般情況下將不再退還已經(jīng)交付的定金。由于定金是在企業(yè)已取得預售許可證并已與客戶簽訂商品房認購協(xié)議基礎上收取的款項，實質上講它屬于銷售款的一部分。因此，定金應視同收取收房款，在“預收賬款”科目核算，具體處理如下：按揭貸款保證金是銀行在按揭貸款過程中按照貸款總額的一定比例向開發(fā)商收取的錢，并承擔按揭貸款的連帶保證責任，直至房產證辦理出來并完成抵押登記后，銀行才將按揭貸款保證金退回開發(fā)商。在此期間內，若購房借款人未按合同約定按期還本付息的，由開發(fā)商代為償還，銀行有權直接從按揭保證金賬戶中扣劃相關款項。會計核算方式如下：

4、預售房款確認收入的會計核算 預售房款是指房地產企業(yè)在所售房屋未竣工前收取的商品房銷售款（實際收到的售房款、工程款抵房款轉入的房款、因換房從其他房源轉入的房款），屬于預收性質的款項，通過“預收賬款”科目進行核算。對于房地產企業(yè)，商品房銷售滿足下列條件則應確認收入：①

工程已經(jīng)竣工，并且驗收合格，符合銷售合同約定的交付條件。②

已通知購房業(yè)主接收房屋，并且將結算賬單提交業(yè)主也取得其認可。實際工作中，有的企業(yè)采取發(fā)出《交房通知書》即可確認銷售收入，有的企業(yè)采取“領取鑰匙”才可以確認銷售收入。預售房款會計處理方式如下：這里值得注意的是，有的企業(yè)為了達到一定的目的，在銷售收入確認時點方面存在一定的差異，例如：有些民營企業(yè)由于確認收入后涉及交納所得稅的問題，所以總是將應當確認的收入以未辦理完竣工驗收手續(xù)、未辦理房產證等各種理由推遲確認收入，以達到少交稅的目的；而有的上市公司為了實現(xiàn)既定的利潤目標，在確認房地產銷售收入時，往往在未辦理竣工驗收、未交付使用前就將預售的房價款提前確認了收入。

5、商品房銷售成本的會計核算

房地產開發(fā)企業(yè)銷售成本的核算是本著收入和成本配比的原則進行的，即房地產開發(fā)企業(yè)根據(jù)收入確認原則確認實現(xiàn)銷售收入和銷售面積時，應同時結轉相應的開發(fā)產品銷售成本。開發(fā)產品竣工驗收達到預定可使用狀態(tài)，成本結算完成后，編制“開發(fā)產品成本明細表”，詳細列明每種開發(fā)產品的總成本、總面積、單位面積成本和總套數(shù)等信息，“開發(fā)產品成本明細表”作為開發(fā)產品成本結轉的依據(jù)，附在憑證后面，借記“開發(fā)產品”的相關明細科目，貸記“開發(fā)成本”的相關明細科目。這里需要注意的是，結轉的已實現(xiàn)銷售開發(fā)產品成本=實現(xiàn)的銷售面積*（總成本÷總可售建筑面積）。

三、總結房企在整個開發(fā)銷售流程上，從土地獲取階段到銷售、預收階段都受到嚴格的政策限制，本文介紹了一般開發(fā)銷售過程，但隨著中央對房地產調控的升級，在以“抑制資產”泡沫和防止房地產市場“大起大落”的背景下，目前在各地在開發(fā)銷售各個環(huán)節(jié)的審批逐漸趨緊。具體來看，在土地獲取階段，競拍不再是價高者得，而是在溢價率達到一定程度后轉為“競配建”、“競自持”等，并且提高了保證金比例，縮短了土地出讓金繳納期限；在銷售階段，多地提高了預售條件或要求現(xiàn)房（準現(xiàn)房）銷售，提出房價備案管理，對于預售證的審批更為嚴格；此外，部分城市要求房企拿地后要在約定的期限內開工，加快項目建設進度，并要求職能部門加快項目報建審批，使房企開發(fā)建設周期縮短。

第三篇：業(yè)務流程

中、小企業(yè)從創(chuàng)業(yè)到業(yè)務發(fā)展穩(wěn)定，逐漸形成自身的業(yè)務管理流程。業(yè)務管理流程是指在組織內部“流轉”的一系列相關的活動，它不僅僅限于一個單一的功能或者單一的部門，貫穿始終的反映企業(yè)經(jīng)營情況。這也是我們通常所說的工作流（WorkFlow）。不同的企業(yè)對自身業(yè)務有不同的規(guī)則定義，即使是同一個企業(yè)在不同階段、不同環(huán)境下其業(yè)務規(guī)則也可能會發(fā)生變化，這就決定了企業(yè)工作流的多樣性與多變性。

舉理論的產品銷售流程：銷售代表（支持流程：銷售人員的招聘、培訓）接觸客戶、推介產品，客戶作出購買判斷，雙方商務談判，確定產品價格、付款條件、售后服務、運輸方法等，簽署、執(zhí)行合同。而在實際的企業(yè)經(jīng)營管理過程中，不同的企業(yè)對業(yè)務流程有著不同的規(guī)定。還以銷售為例，有些企業(yè)需要財務部門的介入對客戶進行信用評估，以確定客戶的支付能力(比如大型設備的分期付款)；而有些企業(yè)就不需要這一環(huán)節(jié)(比如日用消費品的現(xiàn)金銷售)。

我國中、小企業(yè)主要由國有企業(yè)、集體企業(yè)、外商及港澳臺投資企業(yè)、個體私營企業(yè)構成。其劃分標準主要是企業(yè)從業(yè)人數(shù)、銷售額、資產總額等數(shù)據(jù)并結合行業(yè)特點。中、小企業(yè)占了我國企業(yè)總量的十之九九，這也符合經(jīng)濟發(fā)展的大數(shù)定律。國家扶持企業(yè)其出發(fā)點就是考慮中小企業(yè)的就業(yè)貢獻及創(chuàng)新特點。

二○○三年國家正式實施《中小企業(yè)促進法》，讓我們對這一特殊群體格外關注。市場經(jīng)濟條件下中、小企業(yè)的出生率高，死亡率也不低。中、小企業(yè)的主要問題是對企業(yè)內部風險不能及時發(fā)現(xiàn)，待到發(fā)現(xiàn)時，往往來不及采取應變措施。對于中、小企業(yè)來說，“成長的關鍵不是經(jīng)濟環(huán)境，也不是市場條件，而是企業(yè)自身的管理條件”一位倫敦商學院的學者如是說。

中、小企業(yè)開業(yè)前三年的風險主要出現(xiàn)在資金上面。此后中、小企業(yè)問題集中在授權風險和領導風險方面，具體表現(xiàn)為：

企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后，由企業(yè)一把手管理全部業(yè)務的局面難以為繼，然而由于缺乏組織上的準備，沒有系統(tǒng)地計劃及在關鍵崗位上培養(yǎng)對象，管理團隊薄弱，業(yè)務流程模糊，領導人長期事必躬親，其他員工難以分擔職責，嚴重影響企業(yè)發(fā)展后勁。

從另一個角度來看。企業(yè)發(fā)展靠兩條腿，一是經(jīng)營，二是管理。不同階段的企業(yè)，經(jīng)營和管理的比重是不一樣的。初創(chuàng)企業(yè)經(jīng)營是第一位的，首先要做生意，管理可以先不重視。因為管理是一個打基礎的工作，是怕丟失什么的一個命題。初創(chuàng)企業(yè)，本來什么都沒有，也不怕丟什么，那么主要是生存問題。發(fā)展到一定階段的中、小企業(yè)最重要的就是管理。因為已經(jīng)是有產階級了，有了一定的營業(yè)規(guī)模和資源，首先考慮的是，先把目前的經(jīng)營業(yè)績保住，因為一旦出問題，第一，談不上發(fā)展，第二，出任何的小問題，企業(yè)可能就經(jīng)受不起，尤其是成長中的企業(yè)。所以說，初創(chuàng)企業(yè)重經(jīng)營，成長型企業(yè)重管理。

在討論成長型中、小企業(yè)管理的問題之前，首先給成長型企業(yè)下一個定義，因為討論的不是一般中、小型企業(yè)的管理問題。負增長的企業(yè)，不能叫成長企業(yè)，它叫衰退企業(yè)。還有一類企業(yè)，它是以常規(guī)速度發(fā)展的企業(yè)，每年遞增30%，像IBM，或者是聯(lián)想，每年以一個可控制的理想的增長速度在增長，是一個成熟企業(yè)，這是所有企業(yè)都期望達到的一個境界。所以說，成長型企業(yè)應該是以非常規(guī)的速度增長的企業(yè)，非常規(guī)的速度發(fā)展的企業(yè)。

成長型企業(yè)定義為超速發(fā)展的企業(yè)。超速發(fā)展是一把雙刃劍，有好的一面，也有令人擔憂的一面。

一方面，發(fā)展是硬道理，不發(fā)展就不能生存，這是毋庸置疑的。如果發(fā)展慢就難以生存，生存得就不那么舒服，所以要快發(fā)展。

另外一方面，也就是劍的另外一個刃是什么呢？超速發(fā)展往往是特定歷史階段、特定經(jīng)濟環(huán)境下的產物，這個特定階段和環(huán)境不會持續(xù)存在。為什么成熟企業(yè)都追求一個穩(wěn)定的發(fā)展呢，正常情況下，大多數(shù)企業(yè)家不愿意以百分之幾百的速度增長，是因為快速增長的另一

面就是面臨的風險和付出的代價比常規(guī)發(fā)展的企業(yè)要大。所以把發(fā)展速度與風險和代價這兩者平衡好，既要快速發(fā)展又要減低風險，少付出代價，這是成長企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的重中之重，這就是管理。

管理有五個載體：

第一是理念。要想管理，必須有一個明確的管理理念。管理應該建立在嚴格的制度之上，沒有制度，空談管理，是不可能的。所以管理理念是管理的出發(fā)點。

第二是結構。采取什么樣的管理結構、管理的架構，決定了管理的內容和管理的效果。第三是工作流。流程制度好比法律，可以起到強制性......好的管理在于好的流程

創(chuàng)業(yè)企業(yè)在摸索中發(fā)展，疏于流程管理，當成長型企業(yè)發(fā)展到一定階段，經(jīng)營積累下來的經(jīng)驗曲線就會固化為一定的業(yè)務管理規(guī)程。如批發(fā)性企業(yè)通常有簡單的進銷存流程，洗衣連鎖店常有收貨、干洗、交貨規(guī)章，然而此時這些企業(yè)在內部管理方面同樣存在諸多盲點：不充分的放權難以保障企業(yè)內部責權相配，管理流程模糊，人員培養(yǎng)斷層等等。比如對于一個工業(yè)品銷售型的企業(yè)，老板按照創(chuàng)業(yè)初期的分配方式考核新老員工，對于公司招聘的新員工，雖然該企業(yè)對其進行了業(yè)務培訓，使之能了解所負責的銷售流程，但事實上由于對業(yè)務的不熟悉，通常在一段時間銷售能力有限。不在同一起點的競爭往往使新人處于劣勢。從而造成企業(yè)一方面缺人，一方面新人流動率高。更糟糕的結果是，有可能該新員工在熟悉業(yè)務過程中逐漸形成一些不規(guī)范的做法，而又得不到及時發(fā)現(xiàn)和糾正，在以后的業(yè)務過程中形成潛在的危害。

從單純的業(yè)務流程升級為管理流程是提升企業(yè)水平的重要一步。管理流程的制定水平成為影響成長型中、小企業(yè)生存的又一關鍵要素。

好的流程在于好的執(zhí)行

在中、小企業(yè)傳統(tǒng)的手工業(yè)務處理過程中，經(jīng)過定義的工作流（通常是一些規(guī)章制度）是否能夠按照預定的業(yè)務規(guī)則良好的執(zhí)行取決于參與流程的人的自覺性以及領導管理的尺度，也就是說人是流程執(zhí)行中最善變的因素，這就決定了在業(yè)務執(zhí)行過程中由于人為因素造成業(yè)務流程與預先規(guī)定的不一樣。領導人在其中起著重要的表率作用。當然對于執(zhí)行流程過程中的一些客觀因素（如參與流程的某一人員外出）造成業(yè)務流程在特定的環(huán)節(jié)脫節(jié)，也會影響企業(yè)的工作效率。

信息化革命給我們提供了更好執(zhí)行......我們把計算機技術在企業(yè)工作流程管理中的應用稱為工作流技術。目前典型的應用包括：產品數(shù)據(jù)管理(PDM)、辦公自動化(OA)、企業(yè)資源計劃(ERP)等領域。

產品數(shù)據(jù)管理中工作流管理是為了規(guī)范產品設計、工程變更等活動的流程，達到對產品數(shù)據(jù)有效管理的目的。

辦公自動化的工作流管理領域目前主要涉及辦公事務處理流程如費用管理、知識管理、會議管理、人事管理等等。

工作流在ERP中的應用主要是通過與ERP的業(yè)務功能進行有效地集成，使ERP的應用具有更強的靈活性。

應用工作流技術，可以為成長型中、小企業(yè)的經(jīng)營管理提供以下支持：

提供方便靈活的流程定義工具；按照既定的業(yè)務規(guī)則管理和監(jiān)督業(yè)務的運行；及時發(fā)現(xiàn)業(yè)務瓶頸，并進行有效疏導或改善業(yè)務流程；提高工作效率，有效縮短業(yè)務處理周期；避免傳統(tǒng)處理方式中的隨意性造成業(yè)務流程混亂；減少或避免人為因素造成的原則性錯誤及由此帶來的損失；增強業(yè)務各環(huán)節(jié)的協(xié)作能力，使業(yè)務運做更加順暢；有利于業(yè)務的評估和業(yè)績考核；新員工可以迅速適應本職工作；高效率的業(yè)務處理有助于提高客戶服務水平和企業(yè)競爭能力。

面對今天知識經(jīng)濟市場的挑戰(zhàn)，企業(yè)信息化建設的重要性日益被大家認同，尤其是成長型中、小企業(yè)，如何在激烈的市場競爭中求得發(fā)展和壯大，僅靠產品價格、質量、服務已無法贏得優(yōu)勢，只有在企業(yè)管理方面多下功夫，通過逐步建立和完善企業(yè)的信息化，引入先進的工作流管理理念，向管理變革要效益，才能在......工作流是針對工作中具有固定程序的常規(guī)活動而提出的一個概念。通過將工作活動分解成定義良好的任務、角色、規(guī)則和過程來進行執(zhí)行和監(jiān)控，從而達到提高生產組織水平和工作效率的目的。相對于“工作流”，業(yè)務流程是一個更一般化的統(tǒng)稱，而工作流這個詞，則已經(jīng)不能僅從字面含義或原理上去理解，它已經(jīng)被賦予了更深一層的特定含義——專指基于信息技術規(guī)劃、運作、管理的業(yè)務過程。

第四篇：業(yè)務流程

房產抵押流程

一、接待

客戶都是我們主動約到公司的，所以可以確定客戶的來訪時間。接到客戶電話說到公司來，客戶進門我們給客戶讓座，倒水，詢問貸款金額及抵押物。

只要是我們有工作人員在公司，不管是業(yè)務員還是其他什么職務的同事，不管是誰的客戶來訪，我們都要第一時間把問題弄清楚，需要我們聯(lián)系本人還是我們可以幫助解決，一定不能讓客戶自己等。這是公司的整體形象，也體現(xiàn)我們公司的業(yè)務水平。

二、抵押流程

1、審件

從客戶進入公司的一刻開始，我們就要嚴格把每個步驟分開，哪個業(yè)務員事先和客戶溝通的那么就由這個業(yè)務員負責主要接待。（了解客戶詳細情況，看清是否是產權人本人，可以從意愿度和息費包括貸款用途等查看）另外有一個同事幫忙輔助審件，專門有同事負責倒水、復印(可以是新同事).簽合同也是一樣，主接待業(yè)務員負責主簽，另有一個同事最后審查合同及所需證件。這樣可以避免走冤枉路，工作現(xiàn)場還不亂，還可以避免客戶感覺我們不熟悉業(yè)務。

五證（產權證、土地證、身份證、戶口本、結婚證）

看產權證和土地證上的產權人姓名及房屋坐落位置是否一致，產權證上是否有抵押字樣，如有抵押字樣詳細了解抵押時間、抵押權人、抵押狀況及還款情況。比如抵押給某個銀行，我們就要慎重看客戶的征

信報告，查還款記錄是否有不良。如果是短時間抵押，那就要注意到房產局查房子是否經(jīng)常反復抵押，如果是這樣就說明這個客戶經(jīng)常貸款，最好通過各種途徑了解客戶在哪家公司貸的款，還款情況，為什么又不在那里做了。都要特別仔細的了解清楚。

看戶口本上的第一頁是否有省章和當?shù)嘏沙鏊拢▋蓚€圓章）看產權人的婚姻狀況一欄與實際是否相符。（已婚、未婚還是喪偶）

看身份證、戶口本和結婚證上的產權人姓名，出生年月，身份證號是否一致，結婚證第一頁是否有登記員簽字。所有證件不能有任何涂改。到中國人民銀行調取個人征信報告。（產權人雙方復印身份證一張，反正面復印在一張紙上）

2、單身的產權人

如產權人單身未婚，需要產權人到戶口所在地的民政局開具未婚證明，從法定婚齡開起（男22周歲，女20周歲）

如果產權人是離婚的要出示離婚的詳細材料。法院判決的要法院判決書（民事調解書）和生效證明，民政局協(xié)議離婚的要原配偶到場簽字。未再婚證明從離婚之日起開至辦件當日，未再婚證明在公證處當日有效。戶口有遷入或者遷出的一定補齊，時間上不能有空缺。

產權人離婚后購買的房產需要看離婚時間和購房時間。離婚時間看戶口本和離婚材料，購房時間到房產局調取產權信息報告（產權人攜帶產權證和身份證，免費辦理）。

房產單獨所有的，如果以前抵押過，只要查出上次抵押時是一個人簽字還是兩個人簽字即可。在辦理抵押登記前查客戶有沒有簽保證書，且要看保證書的內容是否是放棄所有權，如果是放棄所有權的，另一方直接可以辦理抵押登記。

3、配偶死亡

如果配偶死亡，產權人需要開具配偶的死亡證明和產權人自配偶死亡后至今未再婚的證明

房產如果是在配偶死亡后購買的，需要開具自配偶死亡后至今未再婚的證明，戶口本上要有喪偶或者死亡注銷章。

產權人死亡的，配偶要將該房產過戶到自己名下。(需要子女先做放棄繼承的公證方可過戶)

4、風險告知

要和客戶溝通清楚我們辦理抵押公證的費用和意義，房產抵押的費用是80元，公證的費用是360元，您的房產抵押給我們公司，到公證處辦理委托出售房產的公證，如果你到期既不還款也不交利息，我們有權利在不通知您的情況下處理您的該處房產。我們每個月的交息日是借款的前三天，如果你的貸款想繼續(xù)用，那么您在這三日內把利息送過來或者打到公司統(tǒng)一賬戶都可以，如果您準備還款，也一定要在借款到期日之前把借款還回來，超期我們會正常收息，一周之內算半個月，超過一周按一個月計算。

5、簽合同

五證復印件復印3份，公司留檔一份、建設大廈一份（不要產權證）、公證處一份。

簽合同時一定注意一個人負責簽，另有一個同事負責檢查，主要是借

款人姓名要和身份證上的一致，要在姓名和借款金額的大小寫上用右手母指錄指紋。

合同一定要寫清楚房屋坐落及有關產權人的詳細信息和借款金額，合同里的備件一定要有一個詳細的信息表，至少要留3個隨時能聯(lián)系上產權人的電話號碼。

如果是再婚的產權人，盡管房產是單獨所有的，如果已經(jīng)再婚，在借據(jù)上借款人一欄里一定要讓其現(xiàn)任配偶簽字，一定要他承認借款，知道事實。材料一定要準備齊全包括公司要提供給大廈的材料，檢查清楚再出門。帶筆。

6、到大廈把材料交給受理窗口，客戶簽字，然后到3號窗口（指定窗口）

繳費，到4號窗口換發(fā)票，回來把綠色的交給受理人員，紅色交給客戶，抵押完畢，檢查領證單上的房屋坐落、產權人姓名、還有抵押權人是否無誤。

7、公證處

辦理委托合同

受托人身份證原件及復印件。

委托內容領取抵押后的產權證和他項證，售房。代過產權和土地，代收售房款。

辦理完公證后一定要詳細核對公證書上的產權人姓名、身份證號、房屋坐落位置、產權證號、受托人姓名、身份證號和委托內容是否相符。

8、注意事項

看是否是產權人本人

查看個人信用

看收入，了解實際收入情況，掌握貸款用途。

看家庭，夫妻雙方是否和睦，看意愿度。

9、出現(xiàn)場

家訪拍照，看該房產是否在租賃過程中，如果租賃中，要和承租方說清楚如借款人不還款我們將處置房產，我們有優(yōu)先權，能有書面的材料最好，一定要讓承租方知道房產已抵押。

10、和上級領導匯報情況，準備放款。

第五篇：會計從業(yè)資格證書及其相關管理業(yè)務流程

會計從業(yè)資格證書及其相關管理業(yè)務流程

根據(jù)《會計從業(yè)資格管理辦法》和《江蘇省會計從業(yè)資格管理實施辦法》，為了進一步加強對會計從業(yè)資格證書的管理，防止一切非法行為的發(fā)生，加強對會計從業(yè)資格證書的申辦、調轉、注冊、變更登記的管理，保護會計人員的合法權益，現(xiàn)將辦理會計從業(yè)資格證書及其相關管理業(yè)務的操作規(guī)程公告如下：

一、會計從業(yè)資格管理事項的受理

會計從業(yè)資格證書按照“屬地管理”的原則，各鎮(zhèn)區(qū)財政分局、財政所負責各自轄區(qū)內的新證辦理、注冊、變更；昆山市行政服務中心財政局窗口負責全市會計人員的調入轉出工作，以及市級主管部門的新證辦理、注冊、變更。

二、會計從業(yè)資格管理事項辦理流程

（一）申辦會計從業(yè)資格證書

1、申領條件

（1）自2005年3月1日起，申領人員必須參加會計從業(yè)資格考試并且考試成績合格后才可以申領會計從業(yè)資格證書，考試科目為：財經(jīng)法規(guī)與會計職業(yè)道德、會計基礎、初級會計電算化(或者珠算五級)。

（2）申請人具備國家教育行政主管部門認可的中專以上(含中專)會計類專業(yè)學歷(或學位)的，自畢業(yè)之日起2年內(含2年)，可免試會計基礎和初級會計電算化(或者珠算五級)。

2、申辦所需材料

（1）身份證原件及復印件；

（2）一寸照片二張；

（3）單考一門財經(jīng)法規(guī)與職業(yè)道德的考生，必須提供會計類中專以上(含中專)畢業(yè)證書原件及復印件；

（4）只申請不注冊人員(即無工作單位或雖有工作單位但不從事會計工作的)，只須填寫《中華人民共和國會計從業(yè)資格證書申請表》；

（5）申請同時注冊的人員，須填《中華人民共和國會計從業(yè)資格證書申請表》、《注冊、變更、調轉登記表》、《從事會計工作證明》、如果注冊單位以前尚未有注冊的持證會計人員的還需填寫《蘇州市建賬單位基本情況信息表》，同時還需提供單位組織機構代碼證復印件。

3、申領地點

各申領人按工作單位或居住地到相應的鎮(zhèn)區(qū)財政分局、財政所辦理。申領人工作單位在市各主管部門的，直接到市行政服務中心財政局窗口辦理。

4、具體流程

（二）辦理會計從業(yè)資格注冊、變更、調轉登記事項

1、注冊登記

申辦人填寫《中華人民共和國會計從業(yè)資格注冊、變更、調轉登記表》注冊欄（蓋單位公章）、《從事會計工作證明》（蓋單位公章）；如所注冊單位以前尚未有注冊的持證會計人員，還需填寫《蘇州市建賬單位會計基本信息登記表》（蓋單位公章）,并附單位“組織機構代碼證”復印件。

2、變更登記

申辦人填寫《中華人民共和國會計從業(yè)資格注冊、變更、調轉登記表》變更欄，并報需變更事項的證明材料原件、復印件。如變更項目在變更欄內未列出,請在“其他變更”欄內填列。

3、調入轉出（辦理地點：市行政服務中心財政局窗口）

（1）調入昆山市：

申辦人填寫《中華人民共和國會計從業(yè)資格注冊、變更、調轉登記表》調轉欄及注冊欄（蓋單位公章）、《從事會計工作證明》（蓋單位公章）并附調出地財政部門出具的調轉材料；如所調入單位以前尚未有注冊的持證會計人員，還需填寫《蘇州市建賬單位會計基本信息登記表》（蓋單位公章）,并附單位“組織機構代碼證”復印件。

其中：蘇州市以外調入昆山市的，應先到原工作單位所在地或發(fā)證地縣級以上財政部門會計從業(yè)資格管理部門辦理調出登記。

（2）昆山市調出至蘇州市范圍內其他縣（市）、區(qū)：申辦人直接到調入地辦理調入登記。

（3）昆山市調出至蘇州市以外：申辦人填寫《中華人民共和國會計從業(yè)資格注冊、變更、調轉登記表》調轉欄，并帶好會計證與IC卡，直接到昆山市行政服務中心財政窗口辦理。

4、昆山市內調轉：

（1）申辦人填寫《中華人民共和國會計從業(yè)資格注冊、變更、調轉登記表》變更欄---“其他變更”、《從事會計工作證明》（蓋單位公章）。

（2）到調入地財政分局、財政所或行政審批中心財政窗口進行“會計工作單位變更”處理。

三、受理點聯(lián)系電話

昆山市行政服務中心財政窗口：57379053（前進路和黃河路口）玉山財政分局：57556135、57553475

巴城財政分局：57850733花橋財政分局：57691022

周市財政分局：57623676張浦財政分局：57458266淀山湖鎮(zhèn)財政所：57486474陸家鎮(zhèn)財政所：57673571 千燈鎮(zhèn)財政所：57461972錦溪鎮(zhèn)財政所：57231893

周莊鎮(zhèn)財政所：57211296開發(fā)區(qū)財政分局：57313712 注：相關表格請至昆山市財政局網(wǎng)站下載中心

（http:///kscz_xzzx.asp）自行下載。

昆山市財政局

2010年7月2日