第一篇：《國有土地使用權(quán)出讓合同》性質(zhì)辨析

《國有土地使用權(quán)出讓合同》性質(zhì)辨析

摘要：行政合同是與民事合同相對而言，它是當事人設立、變更、終止行政權(quán)利義務關系的協(xié)議。《國有土地使用權(quán)出讓合同》屬于行政合同，它是土地行政主管部門與相對人協(xié)商，對雙方在土地行政管理中的權(quán)利、義務的約定。將《國有土地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定為行政合同，利于維護相對人的合法權(quán)利，也利于土地行政主管部門行使土地行政管理權(quán)。

對于《國有土地使用權(quán)出讓合同》的性質(zhì)，我國法律界認識不一。就理論界而言，民法學者認為其屬于民事合同，行政法學者認為其屬于行政合同。在審判實踐中，以前法院將《國有土地使用權(quán)出讓合同》大多作為民事案件來受理，依據(jù)是最高人民法院《民事案件案由規(guī)定（試行）》，該規(guī)定將土地使用權(quán)出讓合同糾紛規(guī)定為第五個民事案由，屬于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛①。但是，最高人民法院在2004年1月關于規(guī)范行政案件案由的通知中，把行政合同列為行政行為之一。依據(jù)該通知，《國有土地使用權(quán)出讓合同》糾紛的案由應當定為土地行政合同糾紛，應該屬于行政訴訟范圍了②。這使實踐和理論的理解上就更加混亂了。筆者認為，《國有土地使用權(quán)出讓合同》屬于典型的行政合同。本文擬就《國有土地使用權(quán)出讓合同》的性質(zhì)，談以下三個問題：

1、行政合同的起源及與民事合同的區(qū)別；

2、《國有土地使用權(quán)出讓合同》屬于典型的行政合同的理由；

3、將《國有土地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定為行政合同的意義。不對之處，敬請批評指正。

一 行政合同的起源及與民事合同的區(qū)別

要講行政合同的起源，就要先講合同的起源。合同，又稱為契約，英文稱為“Contract”,法文稱為“Contrat”或者“Pacte”,德文稱為“Vertrag”或者“Kontrakt”。這些用語都是來源于羅馬法的合同概念。羅馬法中合同稱為“Contractus”。根據(jù)羅馬法，契約是指“得到法律承認的債的協(xié)議”③。從本質(zhì)上說，契約是雙方當事人的合意。雙方當事人以發(fā)生、變更、擔?；蛳麥缒撤N法律關系為目的的協(xié)議，就叫契約。在羅馬法上，不僅私法上有契約的概念，公法和國際法上也有這個概念。優(yōu)帝《學說匯纂》就把協(xié)議（Conventio）分為國際協(xié)議、公法協(xié)議和私法協(xié)議三種。在私法上，則不僅債法中有契約的概念，而且物權(quán)、親屬和繼承法上也有這個概念。例如物權(quán)的設定和轉(zhuǎn)移、婚姻關系的成立、分析遺產(chǎn)的協(xié)議等，凡能發(fā)生私法效力的一切當事人的協(xié)議，就是契約④。從以上分析我們可以看出，合同的概念有廣義、狹義等不同層次的區(qū)分，合同在不同的語境中有不同的具體含義。我們現(xiàn)在所說的合同，實際也有這種區(qū)分?！睹穹ㄍ▌t》中的合同，是指當事人之間設立、變更、終止民事法律關系的協(xié)議。《合同法》中的合同，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權(quán)利義務關系的協(xié)議，但是不包括婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護等有關身份關系的協(xié)議。從以上比較，我們可以看出，以上兩個合同的概念，外延是不同的，《合同法》中的合同概念要比《民法通則》中合同的概念外延小。但是它們都限定為設立、變更、終止當事人之間的民事法律關系，屬于民法上的合同，即民事合同。行政合同是與民事合同相對而言的。雖然，在羅馬法時期就有國際協(xié)議、公法協(xié)議和私法協(xié)議之分，但是，行政合同成為行政機關自覺運用的一種行政手段卻是在資本主義完成工業(yè)革命以后。資本主義工業(yè)革命的完成，使經(jīng)濟的社會化程度大大提高，許多社會經(jīng)濟發(fā)展所提出來的問題，例如失業(yè)、經(jīng)濟危機、環(huán)境污染、生態(tài)平衡等，個人是沒有能力解決的，于是政府職能擴展，政府從很少干預經(jīng)濟發(fā)展到越來越多的干預經(jīng)濟。行政合同相對于行政命令，有它自己的優(yōu)勢：行政機關只有得到相對人的同意，合同所設立的權(quán)利義務才對相對人具有法律約束力，它比行政命令相對緩和得多，這樣，既淡化了強制命令的色彩，使相對人樂于接受，又使行政機關利用合同的方式推行了國家的法律法規(guī)及政策。到二十世紀四十年代，現(xiàn)代社會進入所謂福利主義國家時代，政府開始啟用行政合同作為進行行政管理的一種手段。法國是行政法母國，行政合同制度比較完備，英國、德國、美國、日本的行政合同制度也都得到發(fā)展。我國行政合同的發(fā)展是在改革開放以后，現(xiàn)在，行政法學者一般把行政合同分為國有土地出讓合同、全民所有制工業(yè)承包合同、全民所有制小型工業(yè)企業(yè)租賃經(jīng)營合同、農(nóng)村土地承包合同和糧食定購合同、國家訂貨合同、公共工程承包合同等⑤。

行政合同，是指行政主體為了實現(xiàn)行政管理目標，與相對人之間經(jīng)過協(xié)商一致所達成的協(xié)議。對于行政合同與民事合同的區(qū)別，許多學者都進行過論述，主要存在主體說、目的說、契約標的（內(nèi)容）說、手段（執(zhí)行公務）說、法律基礎說等⑥。一般認為，行政合同的當事人必須有一方是行政主體，享有行政權(quán)力；當事人雙方地位是不平等的，雙方是管理和被管理的關系；行政機關訂立合同的目的是實施行政管理：行政機關在合同中享有行政優(yōu)益權(quán)，如對合同履行的監(jiān)督權(quán)、指揮權(quán)、單方面變更權(quán)和解除權(quán)等；行政合同的有關糾紛受行政法調(diào)整等。筆者認為，以上固然是行政合同和民事合同的區(qū)別，但是，這些不是兩者的本質(zhì)區(qū)別。行政合同和民事合同，都屬于合同，都是雙方當事人的合意，其本質(zhì)區(qū)別在于雙方當事人在合同中形成的法律關系不同：行政合同中，雙方當事人之間形成的是行政法律關系;民事合同中，雙方當事人之間形成的是民事法律關系。通過簽訂行政合同，雙方當事人設立、變更、終止的是行政上的不平等的管理和被管理關系；通過簽訂民事合同，雙方當事人設立、變更、終止的是民法上的平等的權(quán)利義務關系。例如：甲和乙簽訂一份借款合同，甲借給乙人民幣五萬元，借期一年，用于開辦公司，乙給付甲利息1000元。這是一個民事合同，雙方設定的是民事上的權(quán)利義務關系。丙和丁是一對育齡夫婦，他們和計劃生育管理部門簽訂合同，約

定丙、丁遵守國家的計劃生育政策，國家給予丙、丁一定的優(yōu)惠，雙方設定的是行政上的權(quán)利義務，這個合同屬于行政合同。上面所講的一般認為行政合同和民事合同不同的特征，都是行政法律關系和民事法律關系的具體區(qū)別特征。

二 《國有土地使用權(quán)出讓合同》屬于典型的行政合同

依照我國《城市房地產(chǎn)管理法》第七條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。從法律本質(zhì)上講，土地使用權(quán)出讓是一種行政許可行為，是國家特許某些當事人享有特定地塊的土地使用權(quán)的行政行為。根據(jù)我國《土地管理法》及相關規(guī)定，建設單位持建設項目的有關批準文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請（通過招標、拍賣等方式提供國有土地使用權(quán)的不需要申請），由市、縣人民政府土地行政主管部門會同城市規(guī)劃和建設管理部門、房產(chǎn)管理部門共同擬定出讓方案，按照國務院規(guī)定的批準權(quán)限報經(jīng)批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。為了規(guī)范《國有土地使用權(quán)出讓合同》，國土資源部和國家工商行政管理局聯(lián)合制定了《國有土地使用權(quán)出讓合同》示范文本（GF—2000—2601），供各地土地行政主管部門參照執(zhí)行。本文所說的《國有土地使用權(quán)出讓合同》內(nèi)容以此示范文本為據(jù)。

《國有土地使用權(quán)出讓合同》屬于典型的行政合同。在合同中，雙方當事人形成的是行政法律關系。行政法律關系和民事法律關系一樣，是法律關系的一種具體形式，行政法律關系和民事法律關系的區(qū)別在于，行政法律關系是指受法律規(guī)范調(diào)控的因行使行政權(quán)而形成的權(quán)利義務關系。從簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的土地行政主管部門來看，在合同的簽訂和履行過程中，行使的都是行政權(quán)力。我國《土地管理法》第八條明確規(guī)定，國務院土地行政主管部門統(tǒng)一負責全國土地的管理和監(jiān)督工作?？h級以上地方人民政府土地行政主管部門的設置及其職責，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國務院有關規(guī)定確定⑦。由此可見，國務院土地行政主管部門和縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的職責就是負責全國土地的管理和監(jiān)督工作，這是行政職責，不是民事權(quán)利。進行土地出讓，是行使土地管理權(quán)的一種具體形式，簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》也是市、縣土地行政主管部門的一項行政職責。從簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的相對人來說，在簽訂和履行合同中，都是行政相對人。在簽訂合同的過程中，他是行政許可的申請人；在合同的履行過程中，他是國家土地行政管理的相對人。雙方通過合同形成的是行政法律關系。

從《國有土地使用權(quán)出讓合同》的內(nèi)容來看，它也屬于行政合同?！秶型恋厥褂脵?quán)出讓合同》的內(nèi)容，基本上都是行政上的權(quán)利和義務?！秶型恋厥褂脵?quán)出讓合同》第二條中約定，國家對其擁有憲法和法律授予的司法管轄權(quán)、行政管理權(quán)以及其他按中華人民共和國法律規(guī)定由國家行使的權(quán)力和因社會公眾利益所必需的權(quán)益。第十五條規(guī)定，受讓人在按本合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金之日起30日內(nèi)，應持本合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證，按規(guī)定向出讓人申請辦理土地登記，領取《國有土地使用權(quán)證》，取得出讓土地使用權(quán)。出讓人應在受理土地登記申請之日起30日內(nèi)，依法為受讓人辦理出讓土地使用權(quán)登記，頒發(fā)《國有土地使用證》⑧。此外，還有許多條款，都是對行政權(quán)利義務的約定，民事合同是無法容納這些內(nèi)容的。

《國有土地使用權(quán)出讓合同》也符合行政法學者所講的行政合同的一般特征。市、縣土地行政主管部門屬于國家行政機關，土地受讓人是土地管理的相對人，在土地管理中處于被管理者的地位。土地行政主管部門在合同中享有行政優(yōu)益權(quán)，對合同的履行有權(quán)進行監(jiān)督，對相對人的違反合同的行為有權(quán)進行行政處罰，對相對人沒有按照合同的約定開發(fā)利用土地的，或者改變土地用途的，土地行政主管部門有權(quán)進行糾正、處罰甚至無償收回土地使用權(quán)。土地行政主管部門和相對人簽訂合同的目的是實施行政管理，明確雙方在行政管理中的權(quán)利義務。從本質(zhì)上講，不簽訂合同完全不影響雙方的權(quán)利義務關系，只是雙方的權(quán)利義務關系不如簽訂合同后更加明確。

三 將《國有土地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定為行政合同的意義

筆者以為，將《國有土地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定為行政合同，至少具有以下四個方面的意義：

（一）符合行政管理發(fā)展的趨勢。從行政管理的發(fā)展來看，行政合同的興起是經(jīng)濟社會化程度提高的結(jié)果。由于經(jīng)濟的社會化程度大幅提高，經(jīng)濟發(fā)展中提出的一些問題，個人沒有能力、也不愿去解決，政府適應社會的需要，自己投資或者采取措施鼓勵他人投資解決這些問題，此時，行政合同成為一種行政管理手段。“起初還沒有職業(yè)公務，政府合同在經(jīng)濟中只占很小部分，政府福利還不存在……現(xiàn)在的情形就不一樣了” ⑨。我國經(jīng)濟體制改革的推進促進了行政命令向行政合同方式的轉(zhuǎn)變，農(nóng)村土地承包合同和全民所有制工業(yè)企業(yè)承包合同是較早出現(xiàn)的行政合同。對國有土地等資源合理利用和保護是政府的一項職責，在土地出讓過程中，采用行政合同的方式，通過和相對人簽訂合同，明確雙方的權(quán)利義務，達到行政管理的目的，比單純的采用行政命令的方式，更易于使當事人接受，易于融洽雙方的關系，更易于使土地行政管理工作得到當事人的支持。

（二）符合《國有土地使用權(quán)出讓合同》的本身特征。我們已經(jīng)做過分析，《國有土地使用權(quán)出讓合同》實質(zhì)上就是行政合同?，F(xiàn)在，我們不妨從另一方面來考慮，如果用民事合同的有關規(guī)定來套用《國有土地使用權(quán)出讓合同》，是否合適？僅就糾紛訴訟中的法律適用來說，就不適合。例如，我國《合同法》第五十二條第五項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。關于國有土地出讓必須經(jīng)過招標或拍賣或掛牌的規(guī)定，只是國土資源部的規(guī)章，沒有法律法規(guī)的強制性規(guī)定，在土地管理中，違反了就是違法行為，要受到行政處罰。但是,如果套用民事合同的規(guī)定來規(guī)

范《國有土地使用權(quán)出讓合同》，到了審判中，違反該規(guī)定的合同就成了有效合同了，這與行政管理的結(jié)果截然相反。就我國土地管理的現(xiàn)實而言，規(guī)章和地方性法規(guī)、政策等占有很大比例，而且，由于土地是一種重要的資源，國家已經(jīng)把它作為一種宏觀調(diào)控的手段，今后在一些緊急情況下，難免通過部門規(guī)章或其他法律規(guī)范甚至政策來調(diào)整，到了審判中，這些規(guī)定都失效了嗎？所以，用民事合同的法律來規(guī)范《國有土地使用權(quán)出讓合同》是不行的。應當依照《國有土地使用權(quán)出讓合同》的本質(zhì)，用行政法律來規(guī)范《國有土地使用權(quán)出讓合同》。

（三）利于行政管理相對人尋求法律救濟。

最高人民法院在2004年1月關于規(guī)范行政案件案由的通知中，把行政合同列為行政行為之一。依據(jù)該通知，《國有土地使用權(quán)出讓合同》糾紛的案由應當定為土地行政合同糾紛。假如因為《國有土地使用權(quán)出讓合同》產(chǎn)生糾紛，相對人可以依法對相應的土地行政主管部門提起行政訴訟，不存在法律障礙。而且，依照我國行政訴訟的有關規(guī)定，作為被告的行政機關承擔舉證責任，行政相對人只對行政結(jié)果承擔舉證責任，從舉證角度來說，有利于維護相對人的權(quán)利。在訴訟中的法律適用方面，人民法院以法律、法規(guī)為審判依據(jù)，參照規(guī)章，對于合法有效的規(guī)章及其他規(guī)范性文件可以在裁判文書中引用⑩，這就保持了審判和行政機關執(zhí)法上法律適用上的一致，不會出現(xiàn)法律適用不一的情況。對于在簽訂合同中的有關糾紛，行政相對人還可以依照《行政許可法》的有關規(guī)定提起行政訴訟和行政賠償。

（四）便于行政管理機關行使管理職權(quán)。

在行政合同中，行政機關享有行政優(yōu)益權(quán)，有權(quán)對相對人履行合同的行為進行監(jiān)督、指揮，有權(quán)依照規(guī)定單方面變更或解除合同，對相對人的違約行為有權(quán)進行制裁，這樣能發(fā)揮行政管理較民法訴訟更快捷、高效、經(jīng)濟等優(yōu)勢。這些權(quán)力，作為民事合同的當事人是無法享有的。把《國有土地使用權(quán)出讓合同》界定為行政合同，土地行政主管部門可以直接依據(jù)合同行使這些行政權(quán)力，不必再撇開合同而引用法律來行使這些權(quán)力，使簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》形同虛設。

參考文獻：

①最高人民法院《民事案件案由規(guī)定（試行）》（法發(fā)[2000]26號，2000年10月30日發(fā)布）

②最高人民法院《關于規(guī)范行政案件案由的通知》(法發(fā)[2004]2號，2004年1月14日發(fā)布)

③[意]彼得羅·彭梵得《羅馬法教科書》，黃風譯，中國政法大學出版社1992年版第307頁。

④周木冄 《羅馬法原論》，商務印書館1994年版，第705－706頁。

⑤應松年《行政法學新論》，中國方正出版社2004年1月第3版，第247－254頁

⑥姜明安《行政法與行政訴訟法》，法律出版社2003年1月第1版，第213－214頁

⑦《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28日修改）第八條。

⑧《國有土地使用權(quán)出讓合同(示范文本)》（中華人民共和國國土資源部、中華人民共和國國家工商行政管理局監(jiān)制。GF-2000-2601）

⑨ [美]伯納德·施瓦茨：《行政法》，群眾出版社1986年版，第201頁。

⑩參見《中華人民共和國行政訴訟法》（1989年4月4日公布）第52條、《最高人民法院關于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》（法釋[2002]21號，2002年7月24日公布）第62條之規(guī)定。

論國有土地使用權(quán)出讓合同的性質(zhì)和司法救濟？

■文 / 李 奎

一、合同性質(zhì)

國有土地使用權(quán)出讓合同是指國家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)出讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。那么，《國有土地使用權(quán)出讓合同》應為什么性質(zhì)的合同，是民事合同還是行政合同，在學術界，大多數(shù)學者認為這是一個行政合同，甚至有的法學教材還把《國有土地使用權(quán)出讓合同》作為典型的行政合同予以教學。他們認為《國有土地使用權(quán)出讓合同》是國家土地行政管理機關行使土地行政管理職權(quán)，完成土地行政管理目標而與土地使用者簽訂的合同，因而應為行政合同。但也有少數(shù)學者認為這是一個民事合同。他們的觀點是：土地是一種商品，國家行政管理機關代表國家，作為土地所有者，將土地轉(zhuǎn)讓或出讓給土地使用者，這與一般的商品買賣在性質(zhì)上是一樣的，因而應為民事合同。筆者認為把《國有土地使用權(quán)出讓合同》劃規(guī)為民事合同更為合理，更符合市場經(jīng)濟規(guī)律。理由如下：

國有土地使用權(quán)作為一種商品，它的所有者為國家，任何單位或個人需要使用土地，都應當向國家土地行政管理部門申請用地，國家土地管理部門依照土地管理法及其它法律法規(guī)等規(guī)定，審查是否符合國家城市規(guī)劃，審查申請人是否達到用地條件，這是國家行使行政管理職權(quán)行為。所有申請人只要具備法定條件，在通過招標拍賣中中標的單位，則由縣級以上國土管理部門代表國家作為土地所有者身份，與受讓方簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，雖然名義上買受人取得的是國有土地使用權(quán)，但受讓人實際上取得了該宗地的占有、使用、收益和處分權(quán)四項權(quán)能。已經(jīng)擴展到了土地所有權(quán)的全部權(quán)能。實際上這是國家行使商品交易的行為，這種交易是一種特殊商品的交易，是一種民事行為。在民法中，國家也可以作為特殊的民事主體，在與土地使用者簽訂合同時雙方的地位是平等的、自愿的。合同中的權(quán)

利和義務由合同雙方當事人。

自由約定土地使用者用地的地塊位置、面積大小，法定許可范圍內(nèi)的用地年限、用地形式、土地用途等全由土地使用者自己確定或與國家土地行政管理機關協(xié)商確定，這完全是民事行為的特征。因而應為民事合同。

在西方發(fā)達國家如英國，土地所有權(quán)分國有和私人所有兩種，其土地有土地買賣、土地長期租賃和土地短期租賃三種，其中土地買賣不管國有還是私人所有的土地，都可以對土地所有權(quán)進行自由買賣，他們是把土地作為商品進行買賣和轉(zhuǎn)讓。雖然國家需行使一定的管理職權(quán)，但這只是一種宏觀調(diào)控，不對具體合同進行干預，除非國家公共利益需要。他們把土地出讓合同已作為完全的民事合同。在我國，國有土地使用權(quán)出讓，實質(zhì)上也是一種買賣行為。國家雖然也要實行一定的管理職權(quán)，但那也只是一種宏觀監(jiān)督和管理。對只要符合國家宏觀管理的土地使用者是自營、他營還是聯(lián)營，是否轉(zhuǎn)讓、出租以及其投資規(guī)模、投資何種項目等，土地行政管理部門不予干涉。

另外，根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第11條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓應當按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政府土地管理部門(以下簡稱出讓方)與土地使用權(quán)簽訂”。該條例還規(guī)定了一方違約，另一方可解除合同并請求違約賠償?shù)?。根?jù)該規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同應為民事合同(特殊商品買賣合同)，如果是行政合同，出讓方與土地使用者間的地位是不平等的，這就與該暫行條例相悖，同時，也不符合法理的精神。因此，國有土地使用權(quán)出讓合同作為民事合同更為合理，國家作為出賣方(或出讓方)參與經(jīng)濟活動，是特殊的民事主體。

二、司法救濟途徑

界定了國有土地使用權(quán)出讓合同的性質(zhì)，現(xiàn)我們來探討一下其司法救濟途徑，司法救濟途徑是當事人通過協(xié)商、調(diào)解或行政方式后仍不能解決，而交由司法機關予以最終處決的一種程序。國有土地使用權(quán)出讓合同如為民事合同，其救濟途徑按照民事爭議解決，這是無可爭議的；如果為行政合同，其解決糾紛是按什么途徑解決呢？在我國，因行政法律體系、法律制度尚不完善，其糾紛的處理尚未明確。其糾紛的處理是按照民事程序處理還是按照行政程序處理，目前也還存在爭議。有的學者認為行政合同屬于行政法范疇，根據(jù)行政法原理，行政合同發(fā)生爭議應通過行政的救濟途徑解決：即人民法院行政審判庭應有最終處理權(quán)。也有的學者認為應由人民法院民事審判庭行使最終處決權(quán)。筆者認為，國有土地出讓合同糾紛由民事審判庭管轄，屬于民事糾紛，更為恰當。其理由如下：

首先，1991年12月25日，國家土地管理局、國家工商行政管理局為了貫徹《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和國辦發(fā)＜1990＞13號《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家工商行政管理局關于全國逐步推行經(jīng)濟合同示范文本制度請求的通知》精神，加強國有土地使用權(quán)出讓合同管理，促進合同文本規(guī)范化，國家土地管理局和國家工商行政管理局共同制定了國有土地使用權(quán)合同（CF－92－1001、GF92－1002、GF－92－1003）示范文本，其中GF－92－1001適用于宗地出讓：GF－92－1002適用于成片開發(fā)土地出讓；GF-92-1003適用于劃撥土地使用權(quán)補辦出讓合同。這三分示范文本中均約定：因執(zhí)行本合同發(fā)生爭議由爭議雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可提請仲裁機構(gòu)仲裁或向有管轄權(quán)的人民法院起訴。根據(jù)我國《仲裁法》規(guī)定，仲裁僅受理“平等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財產(chǎn)權(quán)益糾紛”。行政爭議不能申請仲裁。從國家規(guī)范合同可知，專家們的意見是土地使用權(quán)出讓糾紛屬民事糾紛，不屬于行政訴訟受案范圍。

其次、2001年10月根據(jù)《最高人民法院關于印發(fā)民事案件案由規(guī)定(試行)的通知》中規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同糾紛屬于民事案件案由，因此國有土地使用權(quán)出讓合同糾紛屬于民事糾紛。

第三、如果第三人認為雙方因簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》侵犯其合法權(quán)益，那么，合同是雙方當事人的合意行為，而非單方行為。如果因合同的簽訂和履行侵害了他人合法權(quán)益，應當是合同雙方當事人的共同行為，任何一方的行為是不能產(chǎn)生“合同侵權(quán)”的。因此，在訴訟主體上，出讓合同雙方應為共同被告，而行政訴訟中不可能將非行政為主體作為共同被告予以起訴，而只能將受讓方作為“第三人”參加訴訟，但“第三人”的訴訟權(quán)利義務顯然與“被告”的權(quán)利義務是不一樣的。這樣勢必對第三人不公平，不符合我國法學理論。顯然，只有將其作為民事糾紛，才能讓合同雙方實現(xiàn)地位平等，才符合我國法學理論，有利于國家的管理和問題的解決。

第四，許多英美法系國家，因為他們把土地作為一種特殊商品進行交易，其土地出讓、轉(zhuǎn)讓合同已經(jīng)劃規(guī)為民事合同，他們也把土地出讓合同糾紛作為民事糾紛來處理，這早在19世紀初就已經(jīng)形成完美的司法制度。

因此，筆者認為《國有土地使用權(quán)出讓合同》應歸屬于民事合同，國有土地使用權(quán)出讓合同糾紛應適用民事訴訟程序來解決更為適宜。發(fā)表以上粗淺意見，與廣大讀者共同探討。

第二篇：國有土地使用權(quán)出讓合同

本合同雙方當事人：

出讓方：中華人民共和國________省（自治區(qū)、直轄市）_____市（縣）土地管理局（以下簡稱甲方）

受讓方：_________________________________________________________________（以下簡稱乙方）

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和國家及地方有關法律、法規(guī)，雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，訂立本合同。

第一條　甲方根據(jù)本合同出讓土地使用權(quán)，所有權(quán)屬中華人民共和國。國家和政府對其擁有法律授予的司法管轄權(quán)和行政管理權(quán)以及其他按中華人民共和國規(guī)定由國家行使的權(quán)力和因社會公眾利益所必需的權(quán)益。地下資源、埋藏物和市政公用設施均不屬土地使用權(quán)出讓范圍。

第二條　甲方以現(xiàn)狀（或幾通一平，注：根據(jù)具體情況定）出讓給乙方的宗地位于____________________，宗地編號________，面積為__________平方米。其位置與四至范圍及現(xiàn)狀（或幾通一平）的具體情況如本合同附圖所示。附圖已經(jīng)甲、乙雙方簽字確認。

第三條（略）

第四條　本合同項下的土地使用權(quán)出讓年限為________年，自領取該宗地的《中華人民共和國國有土地使用證》之日起算。

第五條　本合同項下的宗地，按照批準的總體規(guī)劃是建設_____________項目。（注：根據(jù)具體項目、用途情況定）

在出讓期限內(nèi)如需改變本合同規(guī)定的土地用途和《土地使用條件》，應當取得甲方同意，并依照有關規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)。

第六條　本合同附件《土地使用條件》是本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。乙方同意按《土地使用條件》使用土地。

第七條　乙方同意按合同規(guī)定向甲方支付土地使用權(quán)出讓金、土地使用費、轉(zhuǎn)讓時的土地增值稅以及國家有關土地的費（稅）。

第八條　該宗地的土地使用權(quán)出讓金為每平方米____________元人民幣，總額為____________元人民幣。

第九條　本合同經(jīng)雙方簽字后________日內(nèi)，乙方須以現(xiàn)金支票或現(xiàn)金向甲方繳付土地使用權(quán)出讓金總額的______％共計________元人民幣，作為履行合同的定金，定金抵作出讓金。

乙方應在簽訂本合同后60日內(nèi)，支付完全部土地使用權(quán)出讓金，逾期______日仍未全部支付的，甲方有權(quán)解除合同，并可請求乙方賠償因違約造成的損失。

第十條∫曳皆諳蚣追街ц鍛耆?客戀厥褂萌ǔ鋈媒鷙骭_____日內(nèi)，依照規(guī)定申請辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領取《中華人民共和國國有土地使用證》，取得土地使用權(quán)。

第十一條　本合同規(guī)定的出讓年限屆滿，甲方有權(quán)無償收回出讓宗地的使用權(quán)，該宗地上建筑物及其他附著物所有權(quán)也由甲方無償取得。土地使用者應依照規(guī)定辦理土地使用權(quán)注銷登記手續(xù)，交還土地使用證。

乙方如需繼續(xù)使用該宗地，須在期滿________日前向甲方提交續(xù)期申請書，并在獲準續(xù)期后確定新的土地使用權(quán)出讓年限和出讓金及其他條件，重新簽訂續(xù)期出讓合同，辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)。

第十二條　本合同存續(xù)期間，甲方不得因調(diào)整城市規(guī)劃收回土地使用權(quán)。但在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益需要，甲方可以依照法定程序提前收回出讓宗地的使用權(quán)，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)利用土地的實際情況給予相應的補償。

第十三條　乙方根據(jù)本合同和《土地使用條件》投資開發(fā)利用土地，且投資必須達到總投資（不包括出讓金）的______％（或建成面積達到設計總面積的______％）后，有權(quán)將本合同項下的全部或部分地塊的余額使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租。

本宗地的土地使用權(quán)可以抵押，但該抵押貸款必須用于該宗地的開發(fā)建設，抵押人和抵押權(quán)人的利益受到法律保護。

第十四條　在土地使用期限內(nèi)，政府土地管理部門有權(quán)依法對出讓宗地使用權(quán)的開發(fā)利用、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止進行監(jiān)督檢查。

第十五條　如果乙方不能按時支付任何應付款項（除出讓金外），從滯納之日起，每日按應繳納費用的______％繳納滯納金。

第十六條　乙方取得土地使用權(quán)后未按合同規(guī)定建設的，應繳納已付出讓金____％的違約金；連續(xù)兩年不投資建設的，甲方有權(quán)無償收回土地使用權(quán)。

第十七條　如果由于甲方的過失致使乙方延期占用土地使用權(quán)，甲方應賠償乙方已付出讓金______％的違約金。

第十八條　本合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均受中華人民共和國法律的保護和管轄。

第十九條　因執(zhí)行本合同發(fā)生爭議，由爭議雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，雙方同意向__________仲裁委員會申請仲裁（當事人雙方不在合同中約定仲裁機構(gòu)，事后又沒有達成書面仲裁協(xié)議的，可向人民法院起訴）。

第二十條　該出讓宗地方案經(jīng)有權(quán)一級政府依法批準后，本合同由雙方法定代表人（委托代理人）簽字蓋章后生效。

第二十一條　本合同正本一式____份，甲、乙雙方各執(zhí)______份。

________份合同正本具有同等法律效力。

本合同和附件《土地使用條件》共______頁，以中文書寫為準。

第二十二條　本合同于__________年____月____在中華人民共和國________?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）______市（縣）簽訂。

第二十三條　本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為合同附件，與本合同具有同等法律效力

_______________市（縣）土地管理局（章）

法定代表人（委托代理人）：（簽字）____________

法人住所地：__________________________________

銀行名稱：____________________________________

帳號：________________________________________

郵政編碼：____________________________________

電話號碼：____________________________________

法定代表人（委托代理人）：（簽字）____________

法人住所地：__________________________________

銀行名稱：____________________________________

帳號：________________________________________

郵政編碼：____________________________________

電話號碼：____________________________________

附件

土地使用條件

（宗地項目）

一、界樁定點

1．1　《國有土地使用權(quán)出讓合同》（以下簡稱本合同）正式簽訂后________日內(nèi)，甲、乙雙方應依宗地圖界址點所標示座標實地驗明各界址點界樁。界樁由用地者妥善保護，不得私自改動，界樁遭受破壞或移動時，乙方應立即向當?shù)赝恋毓芾聿块T提出書面報告，申請復界測量恢復界樁。

第三篇：新版國有土地使用權(quán)出讓合同

合同編號:________

新版國有土地使用權(quán)出讓合同

溫馨提示：本合同示范文本只是提供給當事人在簽訂合同時的一種參考，當事人須根據(jù)具體實際情況正確選擇適用的條款并作相應的調(diào)整，切勿套用，訂立重大合同或者內(nèi)容復雜的合同最好咨詢相關的法律專業(yè)人士，感謝您的閱讀下載！

國有土地使用權(quán)出讓(示范文本gf--__--2601)

合同編號：_________________________

使用說明

一、《參考合同-參考合同-國有土地使用權(quán)出讓合同》包括合同正文和附件《出讓宗地界址圖》.二、本合同的出讓人為有權(quán)出讓國有土地使用權(quán)的人民政府土地行政主管部門.三、合同第四條土地用途按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》規(guī)定的土地二級分類填寫，屬于綜合用地的，應注明各類具體用途及其所占的面積比例

四、合同第五條中的土地條件按照雙方實際約定選擇和填寫.屬于原劃撥土地使用權(quán)補辦出讓手續(xù)的，選擇第三款；屬于待開發(fā)建設的用地，應根據(jù)出讓人承諾交地時的土地開發(fā)程度選擇第一款或第二款，出讓人承諾交付土地時完成拆遷和場地平整的，選擇第一款，未完成拆遷和場地平整的，選擇第二款，并注明地上待拆遷的建筑物和其他地上物面積等狀況.基礎設施條件按雙方約定填定“七通”、“三通”等，并具體說明基礎設施內(nèi)容，如“通路、通電、通水”等.五、合同第九條出讓金支付方式的規(guī)定中，雙方約定土地使用權(quán)出讓金一次性付清的，選擇第一款，分期支付的，選擇第二款.六、合同第二十條中，屬于房屋開發(fā)的，選擇第一款；屬于土地成片開發(fā)的，選擇第二款.七、合同第四十條關于合同生效的規(guī)定中，宗地出讓方案業(yè)經(jīng)有權(quán)人民政府批準的，按照第一款規(guī)定生效；宗地出讓方案未經(jīng)有權(quán)人民政府批準的，按照第二款規(guī)定生效.參考合同-參考合同-國有土地使用權(quán)出讓合同

第一章

總則

第一條

本合同當事人雙方：

出讓人：中華人民共和國____________省（自治區(qū)、直轄市）____________市（縣）__________________；

受讓人：________________________________________

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國合同法》和其他法律、行政法規(guī)，地方性法規(guī)，雙方本著平等、自愿、有償、誠實信用的原則，訂立本合同.第二條

出讓人根據(jù)法律的授權(quán)出讓土地使用權(quán)，出讓土地的所有權(quán)屬中華人民共和國.國家對其擁有憲法和法律授予的司法管轄權(quán)、行政管理權(quán)以及其他按中華人民共和國法律規(guī)定由國家行使的權(quán)力和因社會公眾利益所必需的權(quán)益.地下資源、埋藏物和市政公用設施均不屬于土地使用權(quán)出讓范圍.第二章

出讓土地使用權(quán)的交付與出讓金的繳納

第三條

出讓人出讓給受讓人的宗地位于__________________，宗地編號___________，宗地總面積大寫_______________平方米（小寫______________平方米），其中出讓土地面積為大寫______________________平方米（小寫________________平方米）.宗地四至及界址點坐標見附件《出讓宗地界址圖》.第四條

本合同項下出讓宗地的用途為_________________________________

第五條

出讓人同意在____________年________月_______日前將出讓宗地交付給受讓人，出讓方同意在交付土地時該宗地應達到本條第________________款規(guī)定的土地條件：

（一）達到場地平整和周圍基礎設施______________通，即通____________________________________________.（二）周圍基礎設施達到__________________通，即通_________________________________________，但場地尚未拆遷和平整，建筑物和其他地址物狀況如下：_____________________________.（三）現(xiàn)狀土地條件.第六條

本合同項下的土地使用權(quán)出讓年期為______________，自出讓方向受讓方實際交付土地之日起算，原劃撥土地使用權(quán)補辦出讓手續(xù)的，出讓年期自合同簽訂之日起算.第七條

該宗地的土地使用權(quán)出讓金為每平方米人民幣大寫____________元（小寫________元）；總額為人民幣大寫__________元（小寫______元）.第八條

本合同經(jīng)雙方簽字后______________日內(nèi)，受讓人需向出讓人繳付人民幣大寫_______________元（小寫_________元）作為履行合同的定金.定金抵作土地使用權(quán)出讓金.第九條

受讓人同意按照本條第____________款的規(guī)定向出讓人支付上述土地使用權(quán)出讓金.（一）本合同簽訂之日起____________日內(nèi)，一次性付清上述土地使用用權(quán)出讓金.（二）按以下時間和金額分____________期向出讓人支付上述土地使用權(quán)出讓金.第一期

人民幣大寫______________________元（小寫__________元），付款時間：______年____月____日之前.第二期

人民幣大寫______________________元（小寫__________元），付款時間：______年____月____日之前.第____期

人民幣大寫____________________元（小寫__________元），付款時間：______年____月____日之前.第____期

人民幣大寫____________________元（小寫__________元），付款時間：______年____月____日之前.分期支付土地出讓金的，受讓人在支付第二期及以后各期土地出讓金時，應按照銀行同期貸款利率向出讓人支付相應的利息.第三章

土地開發(fā)建設與利用

第十條

本合同簽訂后______________日內(nèi)，當事人雙方應依附件《出讓宗地界址圖》所標示坐標實地驗明各界址界樁.受讓人應妥善保護土地界樁，不得擅自改動，界樁遭受破壞或移運時，受讓人應立即向出讓人提出書面報告，申請復界測量，恢復界樁.第十一條

受讓人在該出讓宗地范圍內(nèi)新建建筑物的，應符合下列要求：

主體建筑物性質(zhì)__________________________________________________；

附屬建筑物性質(zhì)_________________________________________________；

建筑容積率______________________________________________________；

建筑密度______________________________________________________；

建筑限高______________________________________________________；

綠地比例______________________________________________________；

其他土地利用要求________________________________________________.第十二條

受讓人同意在該出讓宗地范圍內(nèi)一并修建下列工程，并在建成后無償移交給政府：

（1）______________________________________________________；

（2）______________________________________________________；

（3）______________________________________________________；

第十三條

受讓人同意在____________年__________月__________日之前動工建設.不能按期開工建設的，應提前30日向出讓人提出延建申請，但延建時間最長不得超過一年.第十四條

受讓人在受讓宗地內(nèi)進行建設時，有關用水、用氣、污水及其他設施同宗地外主管線、用電變電站接口和引入工程應按有關規(guī)定辦理.受讓人同意政府為公用事業(yè)需要而敷設的各種管道與管線進出、通過、穿越受讓宗地.第十五條

受讓人在按本合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金之日起30日內(nèi)，應持本合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證，按規(guī)定向出讓人申請辦理土地登記，領取《國有土地使用證》，取得出讓土地使用權(quán).出讓人應在受理土地登記申請之日起30日內(nèi)，依法為受讓人辦理出讓土地使用權(quán)登記，頒發(fā)《國有土地使用證》.第十六條

受讓人必須依法合理利用土地，其在受讓宗地上的一切活動，不得損害或者破壞周圍環(huán)境或設施，使國家或他人遭受損失的，受讓人應負責賠償.第十七條

在出讓期限內(nèi)，受讓人必須按照本合同規(guī)定的土地用途和土地使用條件利用土地，需要改變本合同規(guī)定的土地用途和土地使用條件的，必須依法辦理有關批準手續(xù)，并向出讓人申請，取得出讓人同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，辦理土地變更登記.第十八條

政府保留對該宗地的城市規(guī)劃調(diào)整權(quán)，原土地利用規(guī)劃如有修改，該宗地已有的建筑物不受影響，但在使用期限內(nèi)該宗地建筑物、附著物改建、翻建、重建或期限屆申請續(xù)期時，必須按屆時有效的規(guī)劃執(zhí)行.第十九條

出讓人對受讓人依法取得的土地使用權(quán)，在本合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益需要提前收回土地使用權(quán)的，出讓人應當依照法定程序報批，并根據(jù)收回時地上建筑物、其他附著物的價值和剩余年期土地使用權(quán)價格給予受讓人相應的補償.第四章

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押

第二十條

受讓人按照本合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，領取《國有土地使用證》，取得出讓土地使用權(quán)后，有權(quán)將本合同項下的全部或部分土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但首次轉(zhuǎn)讓（包括出售、交換和贈與）剩余年期土地使用權(quán)時，應當經(jīng)出讓人認定符合下列第____________款規(guī)定之條件：

（一）按照本合同約定進行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；

（二）按照本合同約定進行投資開發(fā)，形成工業(yè)用地或其他建設用地條件.第二十一條

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押，轉(zhuǎn)讓、抵押雙方應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓、抵押合同；土地使用權(quán)出租期限超過六個月的，出租人和承租人也應當簽訂書面出租合同.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押及出租合同，不得違背國家法律、法規(guī)和本合同的規(guī)定.第二十二條

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，本合同和登記文件中載明的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)讓后，其土地使用權(quán)的使用年限為本合同約定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限.本合同項下的全部或部分土地使用權(quán)出租后，本合同和登記文件中載明的權(quán)利、義務仍由受讓人承擔.第二十三條

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，地上建筑物、其他附著物隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押.第二十四條

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，轉(zhuǎn)讓、出租、抵押雙方應在相應的合同簽訂之日起30日內(nèi)，持本合同和相應的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押合同及《國有土地使用證》，到土地行政主管部門申請辦理土地登記.第五章

期限屆滿

第二十五條

本合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用該地塊的，應當至遲于屆滿前一年向出讓人提交續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，出讓人應當予以批準.出讓人同意續(xù)期的，受讓人應當依法辦理有償用地手續(xù)，與出讓人重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費.第二十六條

土地出讓期限屆滿，受讓人沒有提出續(xù)期申請或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，受讓人應當交回《國有土地使用證》，出讓人代表國家收回土地使用權(quán)，并依照規(guī)定辦理土地使用權(quán)注銷登記.第二十七條

土地出讓期限屆滿，受讓人未申請續(xù)期的，該土地使用權(quán)和地上建筑物及其他附著物由出讓人代表國家無償收回，受讓人應當保持地上建筑物、其他附著物的正常使用功能，不得人為破壞，地上建筑物、其他附著物失去正常使用功能的，出讓人可要求受讓人移動或拆除地上建筑物、其他附著物，恢復場地平整.第二十八條

土地出讓期限屆滿，受讓人提出續(xù)期申請而出讓人根據(jù)本合同第二十五條之規(guī)定沒有批準續(xù)期的，土地使用權(quán)由出讓人代表國家無償收回，但對于地上建筑物及其他附著物，出讓人應當根據(jù)收回時地上建筑物、其他附著物的殘余價值給予受讓人相應補償.第六章

不可抗力

第二十九條

任何一方對由于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同不負責任，但應在條件允許下采取一切必要的補救措施以減少因不可抗力造成的損失.當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任.第三十條

遇有不可抗力的一方，應在__________小時內(nèi)將事件的情況以信件、電報、電傳、傳真等書面形式通知另一方，并且在事件發(fā)生后_________日內(nèi)，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的報告.第七章

違約責任

第三十一條

受讓人必須按照本合同約定，按時支付土地使用權(quán)出讓金.如果受讓人不能按時支付土地使用權(quán)出讓金的，自滯納之日起，每日按遲延支付款項的____________‰向出讓人繳納滯納金，延期付款超過6個月的，出讓人有權(quán)解除合同，收回土地，受讓人無權(quán)要求返還定金，出讓我并可請求受讓人賠償因違約造成的其他損失.第三十二條

受讓人按合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，出讓人必須按照合同約定，按時提供出讓土地.由于出讓人未按時提供出讓土地而致使受讓人對該地塊使用權(quán)占有延期的，每延期一日，出讓人應當按受讓人已經(jīng)支付的土地使用權(quán)出讓金的________‰向受讓人給付違約金.出讓人延期交付土地超過6個月的，受讓人有權(quán)解除合同，出讓人應當雙倍返還定金，并退還已經(jīng)支付土地使用權(quán)出讓金的其他部分，受讓人并可請求出讓人賠償因違約造成的其他損失.第三十三條

受讓人應當按照合同約定進行開發(fā)建設，超過合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，出讓人可以向受讓人征收相當于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費；滿２年未動工開發(fā)的，出讓人可以無償收回土地使用權(quán)；但因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外.第三十四條

出讓人交付的土地未能達到合同約定的土地條件的，應視為違約.受讓人有權(quán)要求出讓人按照規(guī)定的條件履行義務，并且賠償延誤履行而給受讓人造成的直接損失.第八章

通知和說明

第三十五條

本合同要求或允許的通知和通訊，不論以何種方式傳遞，均自實際收到時起生效.第三十六條

當事人變更通知、通訊地址或開發(fā)銀行、帳號的，應在變更后15日內(nèi)，將新的地址或開發(fā)銀行、帳戶通知另一方.因當事人一方遲延通知而造成的損失，由過錯方承擔責任.第三十七條

在締結(jié)本合同時，出讓人有義務解答受讓人對于本合同所提出的問題.第九章

適用法律及爭議解決

第三十八條

本合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均適用中華人民共和國法律.第三十九條

因履行本合同發(fā)生爭議，由爭議雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按本條第______款規(guī)定的方式解決：

（一）提交________________仲裁委員會仲裁；

（二）依法向人民法院起訴.第十章

附則

第四十條

本合同依照本條第__________款之規(guī)定生效.（一）該宗地出讓方案業(yè)經(jīng)____________人民政府批準，本合同自雙方簽訂之日起生效.（二）該宗地出讓方案尚需經(jīng)______________人民政府批準，本合同自____________人民政府批準之日起生效.第四十一條

本合同一式__________份，具有同等法律效力，出讓人，受讓人各執(zhí)____________份.第四十二條

本合同和附件共____________頁，以中文書寫為準.第四十三條

本合同的金額、面積等項應當同時以大、小寫表示，大小寫數(shù)額應當一致，不一致的，以大寫為準.第四十四條

本合同于______年______月______日在中華人民共和國________?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）________市（縣）簽訂.第四十五條

本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為合同附件，與本合同具有同等法律效力.出讓人（章）：_________________________________

住所：_________________________________________

法定代表人（委托代理人）：（簽字）_____________

電話：_________________________________________

傳真：_________________________________________

電報：_________________________________________

開戶銀行：_____________________________________

帳號：_________________________________________

郵政編碼：_____________________________________

受讓人（章）：_________________________________

住所：_________________________________________

法定代表人（委托代理人）：（簽字）_____________

電話：_________________________________________

傳真：_________________________________________

電報：_________________________________________

開戶銀行：_____________________________________

帳號：_________________________________________

郵政編碼：_____________________________________

簽訂日期：_____________________________________

附件

出讓宗地界址圖（注明邊長（米））

北

↑

│

│

│界

│址

│圖

│粘

│貼

│線

比例尺１：

中華人民共和國國土資源部

中華人民共和國國家工商行政管理局監(jiān)制

第四篇：國有土地使用權(quán)出讓合同

國有土地使用權(quán)出讓合同

第一章總則

第一條 本合同當事人雙方：

出讓人：中華人民共和國省（自治區(qū)、直轄市）（縣）；

受讓人：。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國合同法》和其他法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)，雙方本著平等、自愿、有償、誠實信用的原則，訂立本合同。

第二條 出讓人根據(jù)法律的授權(quán)出讓土地使用權(quán)，出讓土地的所有權(quán)屬中華人民共和國。國家對其擁有憲法和法律授予的司法管轄權(quán)、行政管理權(quán)以及其他按中華人民共和國法律規(guī)定由國家行使的權(quán)力和因社會公眾利益所必需的權(quán)益。地下資源、埋藏物和市政公用設施均不屬于土地使用權(quán)出讓范圍。

第二章 出讓土地的交付與出讓金的繳納

第三條 出讓人出讓給受讓人的宗讓地位于，宗地編號為，宗地部面

積大寫平方米

（小寫平方米），其中出讓土地面積為（大寫平方米（小寫平

方米）。宗地四至及界址點座標風附件《出讓宗地界址圖》。

第四條 本合同項下出讓宗地的用途為。

第五條 出讓人同意在年月日前將出讓宗地交

付給受讓人，出讓方同意在交付土地時該宗地應達到本條第款規(guī)定的土地條件：

（一）達到場地平整和周圍基礎設施通，即通。

（二）周圍基礎設施達到通，即通，但場地尚未拆遷和平

整，建筑物和其他地上物狀況如下：。

（三）現(xiàn)狀土地條件。

第六條 本合同項下的土地使用權(quán)出讓年期為，自出讓方向受讓方實際交付土地之日起算，原劃

撥土地使用權(quán)補辦出讓手續(xù)的，出讓年期自合同簽訂之日起算。

第七條 本合同項下宗地的土地使用權(quán)出讓金為每平方米人

民幣大寫元（小寫元）；總額為

人民幣大寫元（小寫）。

第八條 本合同經(jīng)雙方簽字后日內(nèi)，受讓人須向出讓人繳付人民幣大寫元（小寫）作為履行合同的定金。定金抵作土地使用權(quán)出讓金。

第九條 出讓人同意按照本條第款的規(guī)定向出讓人支付上述土地使用權(quán)出讓金。

（一）本合同簽訂之日起日內(nèi)，一性次付清上述土地使用權(quán)出讓金。

按以下時間和金額分期向出讓人支付上述土地使用權(quán)出讓金。

第一期 人民幣大寫元，（小日之前。

第二期 人民幣大寫元，（小寫元），付款時間：年月日之前。

第期 人民幣大寫元，（小寫元），付款時間：年月日之前。

第期 人民幣大寫元，（小寫元），付款時間：年月日之前。寫元），付款時間：年月

分期支付土地出讓金的，受讓人在支付第二期及以后各期土地出讓金時，應按照銀行同期貸款利率向出讓人支付相應的利息。

第三章土地開發(fā)建設與利用

第十條 本合同簽訂后日內(nèi)，當事人雙方應依附件《出門宗地辦址圖》所標示座標實地驗明各界址點界樁。受讓人應妥善保護土地界樁，不得擅自改動，界樁遭受破壞或移動時，愛擅人應立即向出讓人提出書面報告，申請復界測量，恢復界樁。

第十一條 受讓人在本合同項下宗地范圍之內(nèi)新建建筑物的，應符合下列要求：

主體建筑物性質(zhì)；

出讓人（章）受讓人：

住所：住所：

法定代表人（委托代理人）

電話：

傳真：

電報：

開戶銀行：

帳號：

郵政編碼：

法定代理人（委托代理人）傳真： 電報： 開戶銀行： 帳號： 郵政編碼： 二○年月日 電話：

第五篇：國有土地使用權(quán)出讓合同

出讓方（甲方）：____________________________________

地址：____________郵碼：____________電話：____________

法定代表人：____________職務：____________

受讓方（乙方）：____________________________________

地址：____________郵碼：____________電話：____________

法定代表人：____________職務：____________

第一條根據(jù)《中華人民共和國土地法》和國家有關規(guī)定，雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，訂立本合同，共同遵守。

第二條甲方依據(jù)本合同出讓土地的使用權(quán)，土地所有權(quán)屬中華人民共和國，地下資源、埋藏物和市政公用設施均不在土地使用權(quán)出讓范圍。

第三條乙方根據(jù)本合同受讓的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)，依有關規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于其他經(jīng)濟活動。

乙方在受讓土地使用權(quán)范圍內(nèi)所進行的開發(fā)、利用、經(jīng)營土地的活動，應遵守中華人民共和國法律、法規(guī)，并不得損害社會公共利益，其合法權(quán)益受法律保護。

第四條甲方出讓給乙方的地塊位于____，面積為____平方米。其位置與四至范圍如本合同附圖所示。附圖已經(jīng)甲、乙雙方簽字確認。

第五條本合同項下的土地使用權(quán)出讓年限為____年，自頒發(fā)該地塊的《中華人民共和國國有土地使用證》之日起算。

第六條本合同項下的出讓地塊，按照批準的總體規(guī)劃是建設____項目。

在出讓期限內(nèi)，如需改變本合同規(guī)定的土地用途，應當取得甲方和城市規(guī)劃行政主管部門批準，依照有關規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)。

第七條本合同附件《土地使用條件》是本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。乙方同意按《土地使用條件》使用土地。

第八條乙方同意按合同規(guī)定向甲方支付土地使用權(quán)出讓金、土地使用費以及乙方向第三方轉(zhuǎn)讓時的土地增值費稅。

第九條該地塊的土地使用權(quán)出讓金為每平方米____元人民幣（美元或港元等），總額為____元人民幣（美元或港元等）。

第十條本合同經(jīng)雙方簽字后____日內(nèi)，乙方須以現(xiàn)金支票或現(xiàn)金向甲方繳付土地使用權(quán)出讓金總額的____%共計____元人民幣（美元或港元等）作為履行合同的定金。

乙方應在簽訂本合同后60日內(nèi)，支付完全部土地使用權(quán)出讓金，逾期____日仍未全部支付的，甲方有權(quán)解除合同，并可請求乙方賠償。

第十一條乙方在向甲方支付全部土地使用權(quán)出讓金后____日內(nèi)，依照規(guī)定辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領取《中華人民共和國國有土地使用證》，取得土地使用權(quán)。

第十二條乙方用意從____年開始，按政府規(guī)定逐年繳納土地使用費，繳納時間為當年____月____日。土地使用費每年每平方米為____元人民幣（美元或港元等）。

第十三條乙方同意以美元（港元等）向甲方支付土地使用權(quán)出讓金及其他費用。（注：根據(jù)具體情況定）。

美元（港元等）與人民幣的比價，以合同簽定當天中國國家外匯管理局公布的買入價和賣出價的中間值計算。

第十四條除合同另有規(guī)定外，乙方應在本合同規(guī)定的付款日或付款日前，將合同要求支付的費用匯入甲方的銀行賬號內(nèi)。銀行名稱：________銀行________分行，賬戶號________.甲方銀行賬戶如有變更，應在變更后____日內(nèi)，以書面形式通知乙方。由于甲方未及時通知此類變更而造成誤期付款所引起的任何延遲收費，乙方均不承擔違約責任。

第十五條本合同規(guī)定的出讓年限屆滿，甲方有權(quán)無償收回出讓地塊的使用權(quán)，該地塊上建筑物及其他附著物所有權(quán)也由甲方無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理土地使用權(quán)注銷登記手續(xù)。

乙方如需繼續(xù)使用該地塊，須在期滿前____天內(nèi)向甲方提交續(xù)期申請書，并在確定了新的土地使用權(quán)出讓年限和出讓金及其他條件后，與甲方簽訂續(xù)期合同，并重新辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)。

第十六條任何一方對于因發(fā)生不可抗力且自身無過錯造成延誤或不能履行合同義務不負責任。但必須采取一切必要的補救措施以減少造成的損失。

遇有不可抗力的一方，應在____小時內(nèi)將事件的情況以信件或電報（電傳或傳真）的書面形式通知另一方，并且事件發(fā)生后____日內(nèi)，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行以及需要延期履行理由的報告。

第十七條如果乙方不能按時支付任何應付款項，從滯納之日起，每日按應繳納費用的____%繳納滯納金。

第十八條乙方未按合同規(guī)定或連續(xù)兩年不投資建設的，甲方有權(quán)無償收回土地使用權(quán)。

第十九條如果由于甲方的過失致使乙方延期占用土地使用權(quán)，由本合同項下的土地使用權(quán)出讓期限應相應推延。同時甲方應承擔乙方由此而造成的一切經(jīng)濟損失。

第二十條本合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均受中華人民人和國法律的保護和管轄。

第二十一條因執(zhí)行本合同發(fā)生爭議，由爭議雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，按（）項辦法解決：（1）提請仲裁機構(gòu)仲裁；（2）向有管轄權(quán)的人民法院起訴。

第二十二條本合同要求或允許的通知和通訊，不論以何種方式傳遞，均自實際收到起生效。雙方的地址應為：

甲方：____________________乙方：_____________________

法定名稱____________；法定名稱____________；

法定地址____________；法定地址____________；

郵政編碼____________；郵政編碼____________：

電話號碼____________；電話號碼____________：

電傳____________；電傳____________；

傳真____________；傳真____________；

電報掛號____________；電報掛號____________：

任何一方可變更以上通知和通訊地址，在變更后____日內(nèi)應將新的地址通知另一方。

第二十三條本合同經(jīng)雙方法定代表人簽字后生效。

第二十四條本合同采用中____兩種文字書寫，兩種文字具有同等法律效力。兩種文字如有不符，以中文為準。合同的中文正本一式____份，雙方各執(zhí)____份。

第二十五條本合同于____年____月____日在中國____?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）____市（縣）簽訂。

第二十六條本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為合同附件。

甲方：___________________乙方：____________________

代表人：_________________代表人：_________________

____年____月____日____年____月____日