第一篇：一房多賣(mài)是合同欺詐還是合同詐騙——科云網(wǎng)

一房多賣(mài)是合同欺詐還是合同詐騙

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核心提示：二者均以民事合同形式出現(xiàn)，在履行合同過(guò)程中，對(duì)合同所規(guī)定的義務(wù)都不履行或不完全履行，行為上都表現(xiàn)為對(duì)特定物的非法占有，從而虛構(gòu)事實(shí)或隱瞞事實(shí)真相的欺騙行為。

近幾年隨著樓市的升溫，房?jī)r(jià)不斷上漲。一些賣(mài)房者為了取得更大的利潤(rùn)，將自己的房屋進(jìn)行一房多賣(mài)，為此引發(fā)了許多的糾紛?！耙环慷噘u(mài)”實(shí)際上是指同一套房屋的所有權(quán)人先后與不同的房屋買(mǎi)受人簽訂標(biāo)的物相同的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。例如：房屋所有人張某先以每平方米3000元的單價(jià)將一面積為100平方米的房產(chǎn)賣(mài)給王某，雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，王某支付了所有房款并實(shí)際居住，但未辦理房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。不久，由于房?jī)r(jià)上漲，張某又將同一房產(chǎn)以每平方米4000元的單價(jià)賣(mài)給李某，但掩蓋了已賣(mài)給王某的事實(shí)，簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，李某支付了所有房款并同張某辦理了產(chǎn)權(quán)登記，張某多獲利10萬(wàn)元。

張某一房多賣(mài)的行為到底是一般合同欺詐行為還是構(gòu)成合同詐騙罪，需嚴(yán)格區(qū)分。

合同欺詐是以訂立合同為手段，以非法占有為目的，用虛構(gòu)事實(shí)或隱瞞真相的欺騙方法騙取公私財(cái)物的行為。

合同詐騙罪，以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過(guò)程中，騙取對(duì)方當(dāng)事人數(shù)額較大的財(cái)物的行為。

二者均以民事合同形式出現(xiàn)，在履行合同過(guò)程中，對(duì)合同所規(guī)定的義務(wù)都不履行或不完全履行，行為上都表現(xiàn)為對(duì)特定物的非法占有，從而虛構(gòu)事實(shí)或隱瞞事實(shí)真相的欺騙行為。

合同法的基本原則是誠(chéng)實(shí)信用原則，即當(dāng)事人在訂立、履行合同以及合同終止后的全過(guò)程中都要誠(chéng)實(shí)信用、不得濫用其權(quán)利規(guī)避法律或合同義務(wù)。合同中的欺詐行為屬于民法和合同法調(diào)整范圍，其承擔(dān)的是一種民事責(zé)任。但合同中的欺詐行為如果具有嚴(yán)重的社會(huì)危害性、刑事違法性及應(yīng)受刑罰處罰性時(shí)，行為人不但要承擔(dān)的民事責(zé)任，還要承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。因此在二者相互交織的情況下，應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行區(qū)分：

從主觀方面看，合同詐騙罪是以合同交易為名，騙取財(cái)物為本，行為人主觀上只能是故意，并且具有非法占有公私財(cái)產(chǎn)的目的。而合同中的欺詐行為其主觀上只是通過(guò)簽訂合同這一行為，使合同對(duì)自己較為有利來(lái)獲得一定的經(jīng)濟(jì)利益。

從侵犯的客體看，合同詐騙罪不僅侵犯了公私財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，即財(cái)

物所有人對(duì)自己財(cái)物享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，更嚴(yán)重的是侵害了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，作為犯罪行為其形態(tài)有預(yù)備、中止、未遂和既遂四種狀態(tài)。而合同中的欺詐行為只是使合同雙方的權(quán)利義務(wù)出現(xiàn)了不對(duì)等的情況，從而使另一方遭受到不應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)損失，侵害了合同活動(dòng)的正常秩序，作為民事行為其形態(tài)可分為無(wú)效、有效、效力待定、可撤銷(xiāo)四種狀態(tài)。

從欺詐程度看，合同詐騙罪是為了非法占有的犯罪目的而實(shí)施欺詐行為。而合同欺詐行為在簽訂合同時(shí)雖然有夸大其詞的做法，但一般總是以一定的客觀事實(shí)為依據(jù)，只是該事實(shí)存在瑕疵。

我國(guó)《物權(quán)法》第九條規(guī)定的物權(quán)變動(dòng)制度，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。房屋買(mǎi)賣(mài)雙方只要未辦理變更登記手續(xù)，房屋就一直為出賣(mài)人所有。這樣的立法技術(shù)給“一物多賣(mài)”提供可能。除合同當(dāng)事人惡意通謀損害第三人利益外，就同一物而訂立的兩份買(mǎi)賣(mài)合同都有效。筆者認(rèn)為，上例中賣(mài)房人張某主觀上沒(méi)有騙取錢(qián)財(cái)?shù)墓室?，屬有?quán)處分，房屋漲價(jià)獲得的利潤(rùn)應(yīng)歸房屋所有人，不屬于騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物，進(jìn)行第二筆交易也只是為了增加賣(mài)房所得，所以不成立合同詐騙罪。房屋出賣(mài)人明知自己一物多賣(mài)的行為會(huì)損害先買(mǎi)人的利益，為自身利益仍然實(shí)施，符合懲罰性賠償?shù)囊?，第一買(mǎi)受人可以依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八

條：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人”“導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任?！钡囊?guī)定救濟(jì)。

第二篇：一房多賣(mài)合同效力

一房多賣(mài)合同效力一、一房二賣(mài)產(chǎn)生的后果：

《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

第八條 具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。

第九條 出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

第十條買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。

二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽、備案效力

網(wǎng)簽與備案效力不同，網(wǎng)簽只代表合同簽訂完畢，只具有公示效力，屬于行政管理，不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力；

備案即“預(yù)告登記”《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。

《房屋登記辦法》第六十八條 預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書(shū)面同意，處分該房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。

第三篇：房產(chǎn)中介冒充買(mǎi)家,串通欺詐簽訂合同,訴訟解決最終合同撤銷(xiāo),房主多賣(mài)100萬(wàn)

房產(chǎn)中介冒充買(mǎi)家，串通欺詐簽訂合同，訴訟解決最終合同撤銷(xiāo)，房主多賣(mài)100萬(wàn)

張女士在上海工作，為了在上海買(mǎi)房省吃儉用租住在虹橋區(qū)一個(gè)很小的一室一廳，張女士早些年沒(méi)去上海的時(shí)候在石家莊裕華區(qū)九里庭院買(mǎi)了一套三室的房子，因?yàn)樯虾７績(jī)r(jià)漲的太快再不買(mǎi)真的連首付都付不出來(lái)了，她于是在58同城上發(fā)了個(gè)出售九里庭院三室房屋的帖子，結(jié)果發(fā)完帖子沒(méi)三秒就有一家叫佳友中介公司打過(guò)來(lái)電話說(shuō)，說(shuō)自己有客戶看上了這個(gè)房子，然而張女士萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到買(mǎi)房人竟是中介人員冒充的，草率之下張女士就簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，把房產(chǎn)證交給了中介，同時(shí)辦理了全權(quán)公證委托證書(shū)，然而這樣做的結(jié)果讓張女士后悔莫及，如果不是經(jīng)過(guò)司法程序，張女士可能會(huì)永遠(yuǎn)都收不到房款，也賣(mài)不了房子，具體的案情是這樣會(huì)的：

張女士和老公都在上海上班，石家莊的房子裝修后，放了幾年了，今年3月份開(kāi)始，張女士有準(zhǔn)備在上海買(mǎi)房子，決定將石家莊裕華區(qū)的小三房賣(mài)掉湊首付款，而且是越快賣(mài)掉越好，因?yàn)樯虾７績(jī)r(jià)真的是漲的太厲害了，早下手是最保險(xiǎn)的，所以就在網(wǎng)上掛起來(lái)了，標(biāo)價(jià)120萬(wàn)，從在58同城發(fā)布消息之后，每天都接二連三的接到各種中介的電話，最多的就是就是那個(gè)才發(fā)完帖子3秒鐘就打進(jìn)電話的那個(gè)佳友中介，開(kāi)始就是石家莊的房子不好賣(mài)，說(shuō)客戶看中了就趕緊出手。

幾天之后一個(gè)晚上，有一個(gè)姓趙的女中介跟急的打電話跟張女士說(shuō)，張女士的房子有一個(gè)趙縣的客戶決定要買(mǎi)了，價(jià)錢(qián)就115萬(wàn)，而且買(mǎi)家有60多萬(wàn)，可以馬上付首付款，張女士當(dāng)時(shí)很開(kāi)心就答應(yīng)了，第二天一大早7點(diǎn)那個(gè)中介就給張女士打電話，說(shuō)客戶急買(mǎi)房子，想今天就訂下來(lái)，把合同簽了，讓張女士和老公馬上回石家莊，張女士也很著急賣(mài)，所以趕緊都給公司請(qǐng)了假，買(mǎi)了當(dāng)天下班最晚的一趟高鐵，連夜趕回石家莊。第二天到了佳友中介，那個(gè)中介趙小姐非常的熱情，檢查張女士帶來(lái)的所有證件，房產(chǎn)證、身份證、結(jié)婚證、戶口本等，后來(lái)發(fā)現(xiàn)張女士身份證剛剛過(guò)期幾天，讓張女士去戶口所在地?fù)Q個(gè)新身份證，再領(lǐng)個(gè)臨時(shí)身份證就行。當(dāng)時(shí)那個(gè)買(mǎi)家一直沒(méi)有出現(xiàn)，中介說(shuō)買(mǎi)家在北京上班，因?yàn)橐Y(jié)婚北京房子又買(mǎi)不起所以只能先在石家莊買(mǎi)，他從北京趕過(guò)來(lái)，最快要12點(diǎn)才能到，所以張女士和老公兵分兩路，張女士去老家藁城換證，她老公去銀行預(yù)約申請(qǐng)?zhí)崆斑€款（因?yàn)閺埮康姆孔舆€有40多萬(wàn)的貸款沒(méi)還）。張女士中午12點(diǎn)就回來(lái)了，結(jié)果那個(gè)買(mǎi)家還沒(méi)有回來(lái)，張女士問(wèn)中介，中介估計(jì)看張女士老公沒(méi)有回來(lái)，就說(shuō)說(shuō)車(chē)子晚點(diǎn)了要到下午2點(diǎn)才能到，張女士想，反正自己老公還沒(méi)有辦完，就等等吧，下午快4點(diǎn)張女士老公才辦完回來(lái)，因?yàn)閺埮總冇喠讼挛?點(diǎn)多趕回上海的動(dòng)車(chē)，所以當(dāng)時(shí)真的很著急，讓中介快聯(lián)系買(mǎi)家來(lái)，過(guò)了一會(huì)，終于有一個(gè)胖胖的中年人來(lái)了，說(shuō)是買(mǎi)家，他一句話沒(méi)有說(shuō)，直接看了合同就簽了字，主要內(nèi)容就是買(mǎi)家先出錢(qián)幫張女士們付銀行的41萬(wàn)貸款，然后再辦理過(guò)戶，等貸款下來(lái)了，再付給張女士們余款，給了1萬(wàn)定金張女士們，當(dāng)時(shí)也不懂，只看到金額都是對(duì)的，也沒(méi)有看其他的，就簽字了，想盡快趕火車(chē)，然后去公證處，說(shuō)是要辦理全權(quán)委托，因?yàn)閺埮克麄冊(cè)谏虾＃貋?lái)不方便，這時(shí)候中介才說(shuō)公證費(fèi)要張女士自己出，1千多，張女士想想也是啊，就完全配合他們?nèi)マk了，一共花了1480元，結(jié)果就是還是沒(méi)有趕上火車(chē)，而且導(dǎo)致張女士們的一張票沒(méi)有退成，去火車(chē)站也說(shuō)退不了，白白損失300多塊，只能互相給公司請(qǐng)假，訂了第二天最早的動(dòng)車(chē)。中介當(dāng)時(shí)說(shuō)，最多2個(gè)月，就可以收到全款了，很快的。

雖然這趟石家莊行，很趕忙，但是買(mǎi)賣(mài)合同簽訂了，張女士們也放心了就等著收錢(qián)了，結(jié)果兩周過(guò)去了聯(lián)系中介才發(fā)現(xiàn)，流程一步都沒(méi)有開(kāi)始辦，中介說(shuō)買(mǎi)家現(xiàn)在突然籌不到錢(qián)了，還差20萬(wàn)，要等等再籌錢(qián)；過(guò)了幾天張女士們聯(lián)系買(mǎi)家，買(mǎi)家又說(shuō)有錢(qián)，但是家里母親說(shuō)有風(fēng)險(xiǎn)，要求張女士們自己把41萬(wàn)貸款還掉，他們才敢付首付，這時(shí)張女士才覺(jué)得不對(duì)了，這明顯是在拖延，再看看合同，才發(fā)現(xiàn)合同上面盡然沒(méi)有約定買(mǎi)家付款的時(shí)間，也就是說(shuō)，他即使籌錢(qián)籌一年也不算違約，就這樣時(shí)間竟然拖了三個(gè)多月，張女士的房款就是遙遙無(wú)期，最后老公盡然還相信了中介，說(shuō)愿意出20萬(wàn)，買(mǎi)家出21萬(wàn)，一起把貸款還掉，結(jié)果這個(gè)條件，買(mǎi)家還是不同意，中介那邊就是一直維護(hù)著買(mǎi)家，說(shuō)張女士要得太急，別人又沒(méi)有說(shuō)不買(mǎi)，中間，還隔幾天就說(shuō)買(mǎi)家親戚來(lái)了，要看房，女朋友懷著孕來(lái)看房，就是各種要求來(lái)看房，張女士們也發(fā)現(xiàn)不對(duì)了，就是不給他們看房了，張女士也感覺(jué)到，中介和買(mǎi)家好像是一家的，后來(lái)問(wèn)了自己在石家莊的一個(gè)朋友，這個(gè)朋友是個(gè)律師，他提醒張女士可能遭遇到中介欺詐了，同時(shí)律師朋友提醒張女士中介低價(jià)收房高價(jià)賣(mài)房這種倒賣(mài)房屋的行為在石家莊很常見(jiàn)，之后律師向張女士要了那個(gè)買(mǎi)家的名字，通過(guò)58同城一檢索發(fā)現(xiàn)，這個(gè)人居然掛了很多房子在出售，標(biāo)注的所屬公司竟然也是佳友房產(chǎn)中介，那個(gè)胖胖的買(mǎi)家果然真的是佳友自己的員工，律師又根據(jù)身份證一查，那個(gè)買(mǎi)家根本就是不是趙縣人，就是石家莊裕華區(qū)的。張女士還發(fā)現(xiàn)，自己因?yàn)槌Ｄ瓴辉谑仪f，石家莊的房?jī)r(jià)自2016年3月以來(lái)上漲的速度竟超過(guò)了上海，漲幅全國(guó)第一，張女士把自己房子掛上網(wǎng)的時(shí)候，自己的房子均價(jià)已經(jīng)超過(guò)13000每平米了，自己標(biāo)注的價(jià)格總共足足少了15萬(wàn)，在加上拖延的三個(gè)月自己房子市值比當(dāng)初標(biāo)注的價(jià)格足足貴了50多萬(wàn)。

發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的當(dāng)天晚上，張女士趕緊給中介打電話，說(shuō)大家別繞圈子了，直接說(shuō)吧，買(mǎi)家是不是你們自己的人，中介也是沒(méi)想到，張女士這么快就查到了，也沒(méi)有再撒謊，承認(rèn)了，但是還理直氣壯的說(shuō)，員工就不能買(mǎi)房嗎？他就是看中這個(gè)房子了。張女士就說(shuō)好，讓他什么時(shí)候付款？這時(shí)中介就猶豫了，張女士說(shuō)你們不就是想套住張女士的房子，想做獨(dú)家，還是賺差價(jià)？中介這時(shí)候還不承認(rèn)，還說(shuō)就是想買(mǎi)房。張女士說(shuō)讓她把房產(chǎn)證還有公證書(shū)還給張女士，張女士可以讓她做獨(dú)家，她說(shuō)不可能，如果張女士說(shuō)不賣(mài)了，就是張女士毀約，要賠償買(mǎi)家2萬(wàn)，最后也沒(méi)有談妥，張女士說(shuō)明天就回石家莊，再不給就報(bào)警，這一切在律師的建議下張女士進(jìn)行了錄音。

第二天張女士老公買(mǎi)了最早一班飛機(jī)從上海飛到了中介那里，結(jié)果那個(gè)中介趙小姐一直沒(méi)有出現(xiàn)，其他中介就是死活不給房產(chǎn)證和公證書(shū)，買(mǎi)家也在，就是拖著不放，最后老公沒(méi)有辦法打了110，警察來(lái)了，結(jié)果警察說(shuō)，這是民事糾紛，他們不管，就走了。

白白去了一趟，什么也沒(méi)有要到，老公準(zhǔn)備買(mǎi)票回上海，臨走之前張女士委托了那個(gè)律師朋友幫助處理這個(gè)事情，說(shuō)自己寧肯不在上海買(mǎi)房也不能遭受這樣的欺詐，在此之后律師就開(kāi)始了調(diào)查取證，以便幫助張女士解決房產(chǎn)糾紛。

律師先研究合同條款發(fā)現(xiàn)合同的確未約定付款時(shí)間，同時(shí)還規(guī)定簽完合同就必須辦理全委托公證，交付房產(chǎn)證給中介，如果張女士不賣(mài)房需要支付房屋總價(jià)10%的違約金。所謂全委托公證就是賣(mài)房者去公證處辦理一個(gè)委托授權(quán)，授權(quán)的內(nèi)容就是，受委托人可以全權(quán)處理自己的房子，權(quán)限包括過(guò)戶、抵押、解押、代辦代還銀行貸款，有了這個(gè)公證就能隨意處著房產(chǎn)，當(dāng)然這個(gè)受委托人也是中介的人。因?yàn)榉课荽嬖诘盅嘿J款，張女士要想補(bǔ)辦房產(chǎn)證就得先償還銀行貸款或者貸款銀行同意補(bǔ)辦。律師分析如果這個(gè)合同還存在，張女士再次出售房屋，會(huì)構(gòu)成實(shí)質(zhì)違約，如果想廢掉合同一種方法是確認(rèn)合同無(wú)效、另一種方法就是撤銷(xiāo)合同。

首先，中介的行為已經(jīng)違反了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》、《石家莊市房產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》，張女士可以向房產(chǎn)行政主管部門(mén)進(jìn)行舉報(bào)、投訴，房產(chǎn)行政主管部門(mén)將對(duì)原告及第三人采取罰款、吊銷(xiāo)執(zhí)照等懲罰措施。

1、中介違反了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第四條之規(guī)定“從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則，遵守職業(yè)規(guī)范，恪守職業(yè)道德?！?/p>

2、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十一條第一款、第三款規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，應(yīng)當(dāng)向委托人說(shuō)明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同和房屋買(mǎi)賣(mài)合同或者房屋租賃合同的相關(guān)內(nèi)容，并書(shū)面告知下列事項(xiàng)：

（一）是否與委托房屋有利害關(guān)系；

（三）委托房屋的市場(chǎng)參考價(jià)格；第三人不但未告知，而且和原告一起串通欺騙答辯人。

3、中介和自己工作人員從事了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條第三款、第八款、第九款、第十條所禁止的行為：對(duì)交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣(mài)（租）出房屋賺取差價(jià)；以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費(fèi)者交易或者強(qiáng)制交易；承購(gòu)、承租自己提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房屋；法律、法規(guī)禁止的其他行為。

4、中介和自己工作人員違反了《石家莊市房產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》第二十四條第一款、第六款之規(guī)定：“有下列情形之一的，房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得提供中介服務(wù)：

（一）無(wú)房屋所有權(quán)證或其他合法權(quán)屬證明的；

（六）共有房產(chǎn)未經(jīng)共有人書(shū)面同意的；”。

5、中介和自己工作人員違反了《石家莊市房產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》第二十八條之規(guī)定：“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收取傭金不得違反規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，不得謀取委托協(xié)議約定以外的酬金或財(cái)物，不得以低價(jià)購(gòu)進(jìn)（租賃）、高價(jià)售出（轉(zhuǎn)租）等方式賺取差價(jià)，不得利用虛假信息騙取中介服務(wù)費(fèi)?！?/p>

6、中介和自己工作人員違反了《石家莊市房產(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》第三十條第三款、第五款、第六款、第之規(guī)定：“房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員在房產(chǎn)中介活動(dòng)中不得有下列行為：

（三）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益；

（五）隱瞞真實(shí)情況提供虛假信息；

（六）采取脅迫、欺詐和賄賂手段促成交易；

（七）為本辦法第二十四條規(guī)定的房產(chǎn)提供中介服務(wù)；”。

其次，我國(guó)《合同法》第52條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（2）惡意串通、損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會(huì)公共利益；（5）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”具體而言：本案雖然中介和自己工作人員有欺詐行為，但是沒(méi)有損害國(guó)家利益；中介和自己工作人員也不符合2-4，至于5上文的法規(guī)不是行政法規(guī)。綜上，要想確認(rèn)合同無(wú)效基本上不能得到法律的支持，但是可以通過(guò)向住建部門(mén)投訴舉報(bào)，來(lái)獲取中介惡意串通、欺詐的證據(jù)，進(jìn)而根據(jù)我國(guó)《合同法》第54條規(guī)定撤銷(xiāo)買(mǎi)賣(mài)合同，該法條規(guī)定：“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)：（1）因重大誤解訂立的；（2）在訂立合同時(shí)顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)。本案如果通過(guò)撤銷(xiāo)之訴獲得法院支持很有可能。從整個(gè)交易過(guò)程來(lái)看，中介惡意串通，故意隱瞞買(mǎi)家在中介處工作的事實(shí)以及簽訂合同之時(shí)房屋市場(chǎng)價(jià)值的事實(shí)，提供低價(jià)買(mǎi)賣(mài)合同惡意欺騙張女士，最終以不合理的低價(jià)購(gòu)買(mǎi)張女士的房屋中介合伙低價(jià)收房，倒賣(mài)房屋，不是為了掙中介費(fèi)，而是為了掙差價(jià)，這是一種嚴(yán)重的合同欺詐，是喪失誠(chéng)信的行為。

于是律師代表張女士向石家莊住建部門(mén)進(jìn)行了投訴，住建部門(mén)立案調(diào)查竟然發(fā)現(xiàn)中介公司沒(méi)有在行政機(jī)關(guān)備案，是個(gè)黑中介。在與中介的拉鋸戰(zhàn)中，時(shí)間過(guò)去了好幾個(gè)月，在此期間，石家莊先是保利拉菲公館開(kāi)盤(pán)開(kāi)到了1.8萬(wàn)，后是榮盛華府項(xiàng)目破天荒的3萬(wàn)開(kāi)盤(pán)，并當(dāng)天全部告罄，石家莊裕華區(qū)作為省會(huì)配套設(shè)施最好的區(qū)，二手房均價(jià)直逼兩萬(wàn)，張女士那個(gè)房子已經(jīng)升值的230萬(wàn)元，整整漲了有100多萬(wàn)，期間其他中介也還在跟張女士打電話，稱有客戶愿意出150萬(wàn)，170萬(wàn)，直到最后直接報(bào)出了220萬(wàn)全款購(gòu)買(mǎi)，問(wèn)張女士賣(mài)不賣(mài)，每每聽(tīng)到這個(gè)，張女士都萬(wàn)分后悔和中介簽了那個(gè)合同。十一月的一個(gè)周末遠(yuǎn)在上海的張女士竟然收到了石家莊裕華區(qū)法院的傳票，中介公司那個(gè)員工竟然要求張女士完成剩余的交易，原來(lái)為了巨大利潤(rùn)中介也管不了什么違規(guī)不違規(guī)了。張女士心說(shuō)中介你還惡人先告狀，律師說(shuō)張女士你一定要爭(zhēng)取公平正義，維護(hù)自己的權(quán)益。律師分析說(shuō)，你們夫妻二人都在合同上簽字了，表示對(duì)價(jià)格的認(rèn)可，對(duì)方要求交易，你方必須履行約定，否則不僅要付違約金還要把房子過(guò)戶給人家，咱們必須撤銷(xiāo)這個(gè)合同，于是律師通過(guò)詳細(xì)取證后向石家莊裕華區(qū)法院提起了反訴，訴請(qǐng)因合同在惡意串通、欺詐情況下簽訂，請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)合同。

在訴訟中，住建部門(mén)對(duì)中介公司除予了3萬(wàn)元罰款，并下發(fā)了責(zé)令整改通知書(shū)，但是中介公司并沒(méi)有撤回對(duì)張女士的訴訟。經(jīng)過(guò)激烈的法庭辯論，最終裕華區(qū)法院判決駁回了中介公司的訴訟，依法撤銷(xiāo)了那份買(mǎi)賣(mài)合同。然而，判決后中介公司并未歸還張女士的房產(chǎn)證，在律師的建議下張女士補(bǔ)辦了房產(chǎn)證，到公證處撤銷(xiāo)了全委托公證，同時(shí)因?yàn)檫@個(gè)案件相當(dāng)?shù)湫?，成為了石家莊住建局督辦的案件，最后中介公司沒(méi)有上訴，還被勒令停業(yè)整頓，張女士最后房子以225萬(wàn)的價(jià)格成交，也算因禍得福，之后再在上海買(mǎi)房時(shí)倍加小心終于在上海首付了一套稱心如意的兩室一廳。（本文中介名稱及人名均為化名，如有雷同，請(qǐng)勿對(duì)號(hào)入座）