第一篇：房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐中存在問(wèn)題淺析

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房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐中存在問(wèn)題淺析 作者：羅靜

來(lái)源：《法制博覽》2013年第09期

作者簡(jiǎn)介：羅靜（1963-），女，四川峨眉人，主檢法醫(yī)師，研究方向：房地產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估、資產(chǎn)評(píng)估。

攀枝花市中級(jí)人民法院，四川攀枝花617000

【摘要】本文闡述了房地產(chǎn)評(píng)估在司法鑒定中的重要性，分析了我市涉案房地產(chǎn)評(píng)估存在的問(wèn)題，提出了房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程的建議和對(duì)策，為進(jìn)一步在司法鑒定中房地產(chǎn)評(píng)估做出更為科學(xué)、合理的價(jià)值評(píng)估提供一點(diǎn)看法。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評(píng)估；司法鑒定；問(wèn)題；對(duì)策

一、房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的定義

房地產(chǎn)估價(jià)全稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是由持有《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價(jià)的目的，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定的時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的估計(jì)、推測(cè)與判斷。它實(shí)質(zhì)不是估計(jì)人員的定價(jià)，而是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程，將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來(lái)，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)的結(jié)合。

房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定是指在訴訟活動(dòng)中房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)的專門知識(shí)和技能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估并出具報(bào)告的活動(dòng)。

房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定，是立足于為解決房地產(chǎn)糾紛中房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，它不同于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)保險(xiǎn)所涉及的一般房地產(chǎn)估價(jià)；房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的估價(jià)結(jié)論，作為解決糾紛的法定證據(jù)，對(duì)訴訟、仲裁的公正性起著十分重要乃至決定性的作用?？偟膩?lái)看，司法鑒定中的房地產(chǎn)估價(jià)工作，首先是一種司法鑒定行為，是由法院委托具有相關(guān)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)公司進(jìn)行評(píng)估；同時(shí)，它也是專業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估行為，是對(duì)估價(jià)房地產(chǎn)的估算，判斷其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)值的活動(dòng)。

二、房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定中存在的問(wèn)題及對(duì)策

2010年至2013年4月，攀枝花市中級(jí)人民法院共受理鑒定、評(píng)估、財(cái)務(wù)審計(jì)及拍賣案件211件，其中涉及房地產(chǎn)評(píng)估案件為121件，占整個(gè)對(duì)外委托案件的57.35%。121件案件中，單純涉及房地產(chǎn)評(píng)估案件106件，涉及房地產(chǎn)評(píng)估、資產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估案件15件。121件案件中，因資料不齊或當(dāng)事人達(dá)成和解協(xié)議而撤回評(píng)估的案件有9件。

121件房地產(chǎn)評(píng)估案件呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

（1）由于法院在執(zhí)行過(guò)程中，被執(zhí)行人因執(zhí)行其財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)不滿，部分當(dāng)事人出現(xiàn)法院組織評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇時(shí)不到場(chǎng)、不提供房產(chǎn)資料、不配合評(píng)估機(jī)構(gòu)的現(xiàn)場(chǎng)勘查等。

（2）部分當(dāng)事人因?qū)υu(píng)估結(jié)論不滿而拒絕交納評(píng)估費(fèi)用。

（3）當(dāng)鑒定、評(píng)估公司出具鑒定、評(píng)估征求意見(jiàn)稿時(shí)，法院會(huì)將該稿提交當(dāng)事人。有些當(dāng)事人在異議期內(nèi)不提出異議，而在異議期過(guò)后提出異議。

（一）房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定中存在當(dāng)事人不配合問(wèn)題

房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定，受訴訟案件各種背景條件影響，為滿足案件判決和執(zhí)行的需要，估價(jià)結(jié)果價(jià)值種類較多，例如，用于協(xié)議轉(zhuǎn)讓的，為快速變現(xiàn)價(jià)值；以資抵債的，為抵償價(jià)值；用于財(cái)產(chǎn)分割的，為現(xiàn)有公開市場(chǎng)價(jià)值；用于拍賣執(zhí)行的，為拍賣參考底價(jià)。在房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐過(guò)程中，由于訴訟案件的背景復(fù)雜，各種各樣的情況都會(huì)存在，進(jìn)而造成房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定實(shí)踐過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)和普通房地產(chǎn)估價(jià)多且復(fù)雜的問(wèn)題。

筆者結(jié)合多年房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估工作實(shí)踐及遇到的一些實(shí)際案例，認(rèn)為在房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估實(shí)踐中，最為突出的問(wèn)題就是評(píng)估過(guò)程中相關(guān)當(dāng)事方的配合難問(wèn)題，下面就對(duì)該問(wèn)題及解決對(duì)策談一點(diǎn)淺見(jiàn)。

在司法實(shí)踐中，房地產(chǎn)因其自身價(jià)值大的特點(diǎn)，往往在民事經(jīng)濟(jì)糾紛中占有關(guān)鍵性的地位。因此，房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果對(duì)案件中的各方當(dāng)事人的切身利益會(huì)產(chǎn)生重大影響。并且，不同的訴訟背景因素會(huì)讓當(dāng)事方產(chǎn)生完全不同的態(tài)度。例如，如果訴訟背景為以資抵債，那么房地產(chǎn)資產(chǎn)擁有方就會(huì)傾向于其房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果越高越“合理”；但同樣的情況，如果訴訟背景變成了財(cái)產(chǎn)分割，那房地產(chǎn)資產(chǎn)擁有方自然又會(huì)傾向于其估價(jià)結(jié)果越低越“合理”。由于房地產(chǎn)評(píng)估在司法鑒定中的特殊影響，造成在工作實(shí)踐中，估價(jià)過(guò)程得不到相關(guān)當(dāng)事人的積極配合。

首先，當(dāng)事方的不配合問(wèn)題有時(shí)表現(xiàn)在相關(guān)資料的提供上。在工作實(shí)踐中，我們?cè)龅竭^(guò)這樣的情況，該案例中，估價(jià)對(duì)象為一中型電冶金工業(yè)的配套生產(chǎn)廠房，訴訟背景為以資抵債。在整個(gè)估價(jià)工作過(guò)程中，當(dāng)事方都拖延甚至以種種理由拒不提供房地產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)資料，造成估價(jià)工作很難順利進(jìn)行。當(dāng)評(píng)估機(jī)構(gòu)將估價(jià)結(jié)果初稿提交法院后，當(dāng)事方又拿出原拒不提供的資料，以此為據(jù)，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果提出異議。當(dāng)事方的如此行為，造成了該司法鑒定評(píng)估工作的反復(fù)拖延，進(jìn)而嚴(yán)重影響了整個(gè)司法審判的正常進(jìn)度。

其次，最常見(jiàn)的情況是，現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)相關(guān)數(shù)據(jù)的收集（如商業(yè)房地產(chǎn)的租金收益情況），往往從當(dāng)事方那里得不到準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，而估價(jià)人員在對(duì)周圍類似情況房地產(chǎn)調(diào)查時(shí)也常會(huì)受到當(dāng)

事方一定程度的干擾。在遇到此類問(wèn)題時(shí)，我們?cè)诠ぷ鲗?shí)踐中一般會(huì)要求評(píng)估人員在不同時(shí)間段對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行多次獨(dú)立勘察，從而收集到客觀數(shù)據(jù)，在此調(diào)查基礎(chǔ)上采用科學(xué)的評(píng)估方法得出客觀的、令人信服的估價(jià)結(jié)果。

另外，在工作實(shí)踐中，我們發(fā)現(xiàn)有時(shí)當(dāng)事方的不配合，是由于一些客觀原因（比如對(duì)房地產(chǎn)一些專業(yè)知識(shí)的所知不夠）造成的。在一宗財(cái)產(chǎn)分割案件中，被告方所屬住宅房地產(chǎn)為“房改房”，未進(jìn)行過(guò)房屋分戶平面圖測(cè)繪，原告方在評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)勘察過(guò)程中提出他們認(rèn)為房屋的實(shí)際大小與資料（房產(chǎn)證復(fù)印件）數(shù)據(jù)不符，認(rèn)為資料不真實(shí)；而被告方認(rèn)為自己有理，對(duì)評(píng)估勘察工作有抵觸。評(píng)估人員為當(dāng)事雙方就此種“房改房”的特點(diǎn)及房屋測(cè)繪的相關(guān)知識(shí)做了較為詳細(xì)的說(shuō)明，最后在法院工作人員調(diào)解下，當(dāng)事雙方均作出讓步，同意就以現(xiàn)有資料數(shù)據(jù)作為評(píng)估依據(jù)。從以上情況可以看出，在這種類型的配合問(wèn)題處理上，評(píng)估機(jī)構(gòu)和法院之間的溝通，以及評(píng)估機(jī)構(gòu)與當(dāng)事方之間的溝通是很重要的。作為法院更應(yīng)該支持、配合做好評(píng)估工作，這樣才能保證房地產(chǎn)評(píng)估順利進(jìn)行。

（二）房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定中評(píng)估機(jī)構(gòu)收取評(píng)估費(fèi)用存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在接受法院委托房地產(chǎn)評(píng)估的案件后，按照法院的要求完成房地產(chǎn)評(píng)估工作，因此依據(jù)司法鑒定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取評(píng)估費(fèi)用是合理、合法的。評(píng)估機(jī)構(gòu)以往是在評(píng)估工作結(jié)束后再向當(dāng)事人收取評(píng)估費(fèi)用，但在房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定中，當(dāng)事人時(shí)常出現(xiàn)因?qū)﹁b定結(jié)論或?qū)Π讣袥Q不滿意拒絕交納評(píng)估費(fèi)用的情況。

根據(jù)《四川省高級(jí)人民法院委托鑒定管理辦法》第十七條規(guī)定：“鑒定費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人交納的，由司法技術(shù)管理部門通知當(dāng)事人在5日內(nèi)向鑒定機(jī)構(gòu)交納，并告知當(dāng)事人逾期不交將視為自動(dòng)放棄鑒定申請(qǐng)，并承擔(dān)相應(yīng)法律后果”。針對(duì)以上存在的問(wèn)題，我院要求涉案的當(dāng)事人向評(píng)估機(jī)構(gòu)先期預(yù)交部分評(píng)估費(fèi)用，待評(píng)估機(jī)構(gòu)的正式報(bào)告發(fā)出前，交清剩余評(píng)估費(fèi)用。但對(duì)于經(jīng)濟(jì)條件確有困難的當(dāng)事人，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)專業(yè)機(jī)構(gòu)的社會(huì)責(zé)任，建立“鑒定救濟(jì)”制度，可根據(jù)實(shí)際情況對(duì)確有困難的當(dāng)事人實(shí)行減、免、緩交評(píng)估費(fèi)用。

（三）關(guān)于當(dāng)事人在異議期內(nèi)不提出異議，而在異議期后提出的問(wèn)題

根據(jù)《四川省高級(jí)人民法院法院委托鑒定管理辦法》第二十二條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在收到征求意見(jiàn)稿5日內(nèi)，以書面形式向司法技術(shù)管理部門提交回復(fù)意見(jiàn)，無(wú)正當(dāng)理由，逾期不提交的，視為無(wú)意見(jiàn)”。法院司法技術(shù)管理部門在將鑒定、評(píng)估報(bào)告征求意見(jiàn)稿提交給當(dāng)事人時(shí)，即會(huì)書面告知當(dāng)事人的異議期限和逾期未提交異議應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。如果在異議期未提出異議，視為當(dāng)事人對(duì)鑒定、評(píng)估報(bào)告征求意見(jiàn)稿無(wú)異議。當(dāng)事人在異議期后提出的異議，法院將不予認(rèn)可。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定在司法實(shí)踐活動(dòng)中起著十分重要的作用，因而也承擔(dān)著較為重大的責(zé)任。要順利完成法院委托的房地產(chǎn)評(píng)估案件，法院及評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)做好以下幾方面工作：1.法院司法技術(shù)管理部門應(yīng)要求當(dāng)事人積極配合房地產(chǎn)評(píng)估工作，提供房地產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)資料；當(dāng)事人拒不提供的，法院將依法在房產(chǎn)及土地管理部門提取相關(guān)資料；2.在房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)，法院司法技術(shù)管理部門應(yīng)通知雙方當(dāng)事人到場(chǎng)；確有必要的，還要通知案件承辦人到場(chǎng)。法院司法技術(shù)管理部門應(yīng)告知當(dāng)事人在現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)不到場(chǎng)應(yīng)承擔(dān)的法律后果；3.房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)組織有資質(zhì)的評(píng)估人員開展評(píng)估工作；4.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按規(guī)定出具評(píng)估報(bào)告，并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)印章。在評(píng)估報(bào)告中應(yīng)有評(píng)估人員本人簽名，及加蓋本人房地產(chǎn)注冊(cè)專用章。

要圓滿完成房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，只有法院與評(píng)估機(jī)構(gòu)積極溝通、配合，才有利于司法鑒定各個(gè)環(huán)節(jié)工作的順利開展。

參考文獻(xiàn)：

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第二篇：房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)解析

201210 2012年第10期總第55期 行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù) □盤小霞

房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)是房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中常見(jiàn)的

案例。此類工作看似易，行卻難。故此，應(yīng)慎行、周密，于細(xì)微處定勝負(fù)。本例看點(diǎn)，是對(duì)此次司法鑒定估價(jià) 中存在的常不為人關(guān)注，又得必須關(guān)注的問(wèn)題的剖析 及其應(yīng)采取的舉措。

案情：某市中級(jí)人民法院因某建筑公司（申請(qǐng)執(zhí)行 人）與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（被執(zhí)行人）工程款糾紛 一案，需要對(duì)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（被執(zhí)行人）所開 發(fā)的位于某市棉興路54號(hào)一樓1277.32㎡的商業(yè)用房 地產(chǎn)進(jìn)行拍賣，經(jīng)過(guò)隨機(jī)搖號(hào)后，委托某評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)某 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的位于某市棉興路54號(hào)一 樓1277.32㎡的商業(yè)用房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；委托日期為 2008年8月19日，評(píng)估期限為15個(gè)工作日。委托方 僅向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供了《商品房預(yù)售許可證》。后某評(píng)估 機(jī)構(gòu)于2008年9月8日出具了《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》，評(píng) 估結(jié)果為7060元/㎡。

報(bào)告出具后，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（被執(zhí)行人）于2008年9月22日提出異議。異議認(rèn)為“評(píng)估結(jié)果 偏低，評(píng)估結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)格背離，顯失公平；缺乏必要 的資料（缺失國(guó)有土地使用證、房屋租賃合同直接影響 評(píng)估結(jié)果，不應(yīng)妄加推測(cè)）；估價(jià)依據(jù)使用錯(cuò)誤，缺乏交 易案例的證據(jù)；評(píng)估人員與申請(qǐng)執(zhí)行人某建筑公司有 單獨(dú)接觸（在沒(méi)有法院人員陪同的情況下，評(píng)估人員與 申請(qǐng)執(zhí)行人某建筑公司人員坐同一輛車前往估價(jià)對(duì)象 現(xiàn)場(chǎng)），有缺乏公正之嫌疑；簽字估價(jià)師未進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查 看（報(bào)告中注明的現(xiàn)場(chǎng)查看人員為評(píng)估助理），程序違 法；要求重新評(píng)估或更換評(píng)估人”。后某評(píng)估機(jī)構(gòu)針對(duì) 異議于2008年10月7日進(jìn)行回復(fù)，認(rèn)為：“評(píng)估結(jié)果 合理、客觀公正、估價(jià)人員包括注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及估 價(jià)助理，評(píng)估作業(yè)期內(nèi)曾多次要求法院補(bǔ)充資料，在未 取得補(bǔ)充資料的情況下，依據(jù)《委托書》及《商品房預(yù)售 許可證》出具了評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果系因某房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司（被執(zhí)行人）未提供任何估價(jià)對(duì)象權(quán)屬資料的 情況下，經(jīng)到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門進(jìn)行了相關(guān)資料的 查詢后對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬狀況在報(bào)告中作出了合理的假 設(shè)，評(píng)估結(jié)果反映了在滿足估價(jià)的假設(shè)與限制條件及 價(jià)值定義下的公開市場(chǎng)價(jià)值?！?/p>

后在法院的協(xié)調(diào)下，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（被執(zhí)

行人）補(bǔ)充提供了《國(guó)有土地使用權(quán)證》復(fù)印件及《房屋 租賃合同》復(fù)印件后，評(píng)估機(jī)構(gòu)于2008年11月24日依

據(jù)法院轉(zhuǎn)交的某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（被執(zhí)行人）補(bǔ)充 提供的《國(guó)有土地使用權(quán)證》復(fù)印件及《房屋租賃合同》 復(fù)印件，因租賃合同租金、租賃合同期限、土地用途及 土地剩余使用年限與原報(bào)告中估價(jià)的假設(shè)條件不一 致，故根據(jù)補(bǔ)充資料對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整，估價(jià) 結(jié)果調(diào)整為7370元/㎡。

案由：工程款糾紛執(zhí)行案件。

估價(jià)對(duì)象基本情況（摘自某評(píng)估公司出具的評(píng)估 報(bào)告）：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的位于某市棉興路 54號(hào)一樓1277.32㎡的商業(yè)用房地產(chǎn)，至估價(jià)時(shí)點(diǎn),估 價(jià)對(duì)象尚未辦理《房屋所有權(quán)證》，所在建筑物也未辦 理大產(chǎn)權(quán)證；房屋用途以委托方提供的《委托書》記載 用途和估價(jià)人員實(shí)際查看用途為準(zhǔn)，建筑面積以《委托 書》記載為準(zhǔn)。估價(jià)假設(shè)在辦理估價(jià)對(duì)象的《房屋所有 權(quán)證》時(shí)不存在任何司法和行政障礙，也未考慮該過(guò)程 中所產(chǎn)生的費(fèi)用對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。截止估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象尚未辦理分戶的《國(guó)有土地使用證》，委托方 也未提供估價(jià)對(duì)象所在宗地的《國(guó)有土地使用權(quán)證》。房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)解析資產(chǎn) 評(píng) 估

ZICHAN PINGGU 根據(jù)本次評(píng)估的《委托書》及估價(jià)對(duì)象已取得《商品房 預(yù)售許可證》，估價(jià)假設(shè)估價(jià)對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán) 以出讓方式取得、用途為商業(yè)用地。估價(jià)假設(shè)在辦理 估價(jià)對(duì)象的分戶《國(guó)有土地使用證》時(shí)不存在任何司法 和行政障礙，也未考慮該過(guò)程中所產(chǎn)生的費(fèi)用對(duì)估價(jià) 結(jié)果的影響。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象已經(jīng)出租，但是委 托方未能提供其《租賃合同》，因此本次估價(jià)未考慮該 租約事項(xiàng)對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象尚 未辦理分戶的《國(guó)有土地使用證》。估價(jià)人員也未查詢 到所在宗地的土地權(quán)屬狀況。而估價(jià)對(duì)象所在建筑物 為開發(fā)的商品房，已經(jīng)取得預(yù)售許可，《商品房預(yù)售許 可證》記載用途為綜合樓，估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途為商 業(yè)，因此假設(shè)估價(jià)對(duì)象占用的土地為出讓商業(yè)用地，土 地使用權(quán)人與房屋所有權(quán)人保持一致；根據(jù)國(guó)家相關(guān) 規(guī)定，出讓商業(yè)用地的法定最高使用年限為40年，同 時(shí)通過(guò)了解，估價(jià)對(duì)象所在樓盤的開發(fā)期周期約為2 年，估價(jià)對(duì)象建成于2007年5月，故至估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià) 對(duì)象剩余的土地使用年限約為36.81年。

估價(jià)對(duì)象技術(shù)路線（摘自某評(píng)估公司出具的評(píng)估 報(bào)告）：估價(jià)對(duì)象位于某市棉興路54號(hào)，屬于城市新 區(qū)，該區(qū)域內(nèi)近年來(lái)新建房屋較多，市場(chǎng)上類似房屋的 出售情況較為普遍，且資料較容易收集，故可以采用市

場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)；同時(shí)該區(qū)域內(nèi)類似商業(yè)用房出租 情況較為普遍，客觀收益資料容易收集，故具備采用收 益法的條件；因此本次選用市場(chǎng)比較法及收益法進(jìn)行 估價(jià)。

解剖（存在的問(wèn)題）：

通過(guò)對(duì)以上評(píng)估案例的介紹，結(jié)合被執(zhí)行人對(duì)評(píng)

估報(bào)告的異議，可以看出本次司法鑒定估價(jià)中確實(shí)存 在以下幾個(gè)問(wèn)題：

一、現(xiàn)場(chǎng)查看的問(wèn)題

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》明確規(guī)定，估價(jià)人員在進(jìn)行房 地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，估價(jià)人員都必須進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看，親臨現(xiàn)場(chǎng) 感受估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況等，而作為房地產(chǎn)司法 鑒定評(píng)估項(xiàng)目時(shí)，估價(jià)人員的身份就由一名普通的房 地產(chǎn)估價(jià)師轉(zhuǎn)變成一名司法鑒定人員，司法鑒定涉及 的房地產(chǎn)評(píng)估具有特殊性。不管從評(píng)估的程序上還是 估價(jià)的依據(jù)上的要求都更加嚴(yán)格。依據(jù)《全國(guó)人大常 委會(huì)關(guān)于司法鑒定管理問(wèn)題的決定》，司法鑒定實(shí)行鑒 定人負(fù)責(zé)制度。鑒定人應(yīng)當(dāng)獨(dú)立進(jìn)行鑒定，對(duì)鑒定意 見(jiàn)負(fù)責(zé)并在鑒定書上簽名或者蓋章。多人參加的鑒 定，對(duì)鑒定意見(jiàn)有不同意見(jiàn)的，應(yīng)當(dāng)注明?？梢?jiàn)，作為 要在鑒定書上簽名的鑒定人，理所當(dāng)然的應(yīng)該親臨現(xiàn) 場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看，如果作為簽名的鑒定人不到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn) 行查看，而委派評(píng)估助理進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看，只是審核評(píng)估 結(jié)果并簽字，是對(duì)自己不負(fù)責(zé)任，也是對(duì)當(dāng)事人利益的 一種侵犯，對(duì)法律的不尊重。

針對(duì)簽字的房地產(chǎn)估價(jià)師不到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查

看的情況，當(dāng)事人當(dāng)然有理由可以推翻整個(gè)評(píng)估報(bào)告，難以想象一個(gè)鑒定人員在進(jìn)行嚴(yán)肅的司法鑒定的時(shí) 候，不對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看，怎么可能得出讓人 信服的、公正、公平、客觀的鑒定結(jié)論呢？因此，本案 中的簽字估價(jià)師沒(méi)有到估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查看，而 僅評(píng)估助理進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看，是一個(gè)非常致命的程序錯(cuò) 誤。

二、估價(jià)人員與一方當(dāng)事人單獨(dú)接觸的問(wèn) 題

本案中被執(zhí)行人僅因?yàn)樵u(píng)估人員與申請(qǐng)執(zhí)行人某

建筑公司在沒(méi)有法院人員陪同的情況下，乘坐同一輛 車前往估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，就質(zhì)疑估價(jià)人員單獨(dú)接觸一方 當(dāng)事人，有缺乏公正之嫌疑。可見(jiàn)，估價(jià)人員保持中 立，不私下接觸任何一方當(dāng)事人從程序上來(lái)說(shuō)是多么 的重要。只有程序合法，才能保證實(shí)體公正。本案中，作為估價(jià)人員，在實(shí)務(wù)操作中必須要注意 細(xì)節(jié)，一個(gè)很小的細(xì)節(jié)或者不以為然都可能導(dǎo)致評(píng)估 報(bào)告被推翻，即使我們的評(píng)估報(bào)告的結(jié)果非常的客觀

公正，但是只要程序上出了問(wèn)題，引起了當(dāng)事人的質(zhì) 疑，評(píng)估報(bào)告的結(jié)果客觀公正在程序的差錯(cuò)下就會(huì)顯 得非常的蒼白無(wú)力，轟動(dòng)全球的美國(guó)世紀(jì)大案——辛 普森殺妻案不就是因?yàn)樗痉ㄨb定的程序上的失誤導(dǎo)致 了辛普森在鐵證面前也被判無(wú)罪的一個(gè)很好的例子 嗎？可見(jiàn)程序的重要性。

在具體的從事房地產(chǎn)司法鑒定項(xiàng)目時(shí)，實(shí)踐操作 中確實(shí)會(huì)出現(xiàn)執(zhí)行法官或技術(shù)室的經(jīng)辦人員因種種 原因不配合估價(jià)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看，要求我們估價(jià)人

員自己與雙方當(dāng)事人聯(lián)系進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看的情況。筆201210 2012年第10期總第55期 行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)

者認(rèn)為，如果雙方當(dāng)事人都能夠到達(dá)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，委托人（法院）也能對(duì)估價(jià)人員在雙方當(dāng)事人同時(shí)到 場(chǎng)的情況下進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看事宜進(jìn)行書面簽字確認(rèn)時(shí)，估價(jià)人員也可以在沒(méi)有法院人員陪同的情況下進(jìn)行 現(xiàn)場(chǎng)查看；但是如果僅有一方當(dāng)事人配合進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查 看的情況下，估價(jià)人員就應(yīng)該堅(jiān)持要求法院配合一同 前往，這樣才能避免出現(xiàn)私自接觸當(dāng)事人的嫌疑。而 且根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣 和變賣工作的若干規(guī)定》（法釋〔2009〕16號(hào)），評(píng)估機(jī) 構(gòu)在工作中需要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘驗(yàn)的，人民法院應(yīng)當(dāng)提 前通知審判、執(zhí)行人員和當(dāng)事人到場(chǎng)。當(dāng)事人不到場(chǎng) 的，不影響勘驗(yàn)的進(jìn)行，但應(yīng)當(dāng)有見(jiàn)證人見(jiàn)證。評(píng)估 機(jī)構(gòu)勘驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)當(dāng)制作現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)筆錄?？彬?yàn)現(xiàn)場(chǎng)人 員、當(dāng)事人或見(jiàn)證人應(yīng)當(dāng)在勘驗(yàn)筆錄上簽字或蓋章確 認(rèn)。因此，估價(jià)人員要求在法院工作人員到場(chǎng)的情況 下進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看是程序合法的必不可少的條件，也是 有法可依的。

三、評(píng)估資料提供的問(wèn)題

本案中，估價(jià)對(duì)象為商業(yè)用房，《國(guó)有土地使用證》 是評(píng)估的必不可少的資料，而估價(jià)人員在被執(zhí)行人不 配合提供資料的情況下，對(duì)估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)的 性質(zhì)、用途、剩余使用年限進(jìn)行假設(shè)出具房地產(chǎn)司法鑒 定評(píng)估報(bào)告是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>

筆者認(rèn)為，針對(duì)本案的情況，估價(jià)對(duì)象的《國(guó)有土 地使用證》、《房屋租賃合同》在估價(jià)機(jī)構(gòu)出具《房地產(chǎn) 估價(jià)報(bào)告》后，被執(zhí)行人才補(bǔ)充提供，說(shuō)明被執(zhí)行人主 觀上是不愿意配合的，這個(gè)就好比訴訟中當(dāng)事人在一 審的時(shí)侯不提供證據(jù)，等待二審的時(shí)侯才補(bǔ)充提供作 為新證據(jù)來(lái)推翻一審的判決，這個(gè)是不被法律所允許 的，也應(yīng)該借鑒《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若 干規(guī)定》（2002年4月1日起施行），制定有關(guān)房地產(chǎn)司 法鑒定估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)，規(guī)定當(dāng)事人必須在規(guī)定的期限

內(nèi)通過(guò)法院向估價(jià)機(jī)構(gòu)提交估價(jià)依據(jù)，除因正當(dāng)理由，依據(jù)有關(guān)規(guī)定向人民法院申請(qǐng)延長(zhǎng)期限且經(jīng)人民法院 批準(zhǔn)同意延長(zhǎng)期限外，當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)不提交估 價(jià)依據(jù)的，視為不提交，如果當(dāng)事人不能提交充分、有 效的估價(jià)依據(jù)，將承擔(dān)鑒定估價(jià)不能的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)對(duì)案 件事實(shí)承擔(dān)舉證不能的法律后果。

從估價(jià)機(jī)構(gòu)的角度來(lái)說(shuō)，在當(dāng)事人確實(shí)不配合提

供估價(jià)所必須的資料的情況下，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以申請(qǐng)人 民法院調(diào)取相關(guān)的資料，比如：本案估價(jià)機(jī)構(gòu)可以要 求人民法院到國(guó)土局調(diào)取估價(jià)對(duì)象的《國(guó)有土地使用 證》，只要被執(zhí)行人辦理了《國(guó)有土地使用證》，是一定 能夠調(diào)閱得到的。當(dāng)然，由于法院的工作人員不是專 業(yè)的評(píng)估人員，對(duì)某些評(píng)估資料的敏感度及查閱部門 不一定清楚，就需要估價(jià)人員配合法院一同進(jìn)行評(píng)估 資料的查閱，有利于及時(shí)的進(jìn)行評(píng)估，保證訴訟的繼 續(xù)進(jìn)行。評(píng)估機(jī)構(gòu)在工作中應(yīng)與委托法院相互配合，積極做好各個(gè)環(huán)節(jié)的工作。如目前一般由評(píng)估公司 持法院提供的相應(yīng)證明材料到房屋、土地行政主管部 門落實(shí)房地產(chǎn)權(quán)屬的工作，但有的區(qū)、縣房屋、土地行 政主管部門不對(duì)評(píng)估公司提供這項(xiàng)服務(wù)，給房地產(chǎn)權(quán) 屬認(rèn)定工作帶來(lái)不便。在法院的配合下，能與房屋、土地行政主管部門協(xié)調(diào)工作，查閱資料的工作將更為 順暢。

當(dāng)然，實(shí)踐操作中也可能出現(xiàn)經(jīng)過(guò)估價(jià)人員與法

院的共同努力，某些評(píng)估需要的關(guān)鍵性數(shù)據(jù)還是無(wú)法 確定的情況，而作為法院，每一個(gè)案件都必須結(jié)案，不 可能懸而不決，在這種情況下，如果法院要求必須出具 評(píng)估報(bào)告，應(yīng)針對(duì)關(guān)鍵性數(shù)據(jù)（國(guó)有土地使用權(quán)的用 途、性質(zhì)、收益年限）取得雙方當(dāng)事人的一致認(rèn)可或由 委托人來(lái)確定一個(gè)合理的數(shù)據(jù)后提供給評(píng)估機(jī)構(gòu)，否 則，評(píng)估機(jī)構(gòu)可以終止鑒定。

四、租賃合同是否應(yīng)給予考慮的問(wèn)題

本案中估價(jià)對(duì)象是商業(yè)用房，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看

時(shí)估價(jià)對(duì)象已經(jīng)出租，估價(jià)機(jī)構(gòu)僅因?yàn)槲蟹轿茨芴?供其《租賃合同》，因此本次估價(jià)未考慮該租約事項(xiàng)對(duì) 估價(jià)結(jié)果的影響是不恰當(dāng)?shù)?。委托方未能提供其《?賃合同》，并不能否認(rèn)租賃事實(shí)的存在，法院在委托書 中也未明確是否考慮租賃合同的影響。這種情況實(shí)際 操作中比較多。作為法院，不是專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)租 賃合同對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響并沒(méi)有明確的認(rèn)識(shí)，當(dāng)然不 會(huì)在委托書中體現(xiàn)，是可以理解的。因此，作為受托的 評(píng)估機(jī)構(gòu)，在接受委托后經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)查看了解了估價(jià)對(duì) 象的基本情況后，就應(yīng)該及時(shí)與法院溝通，告知租賃情 況的存在對(duì)評(píng)估結(jié)果存在的重大影響，由法院根據(jù)對(duì)資產(chǎn)

評(píng) 估

ZICHAN PINGGU 租賃合同的效力的認(rèn)定后，在委托書中明確是否考慮 租賃合同的影響，然后估價(jià)人員根據(jù)委托書中的要求 進(jìn)行評(píng)估。不應(yīng)該在未與法院針對(duì)租賃情況進(jìn)行溝通 的情況下，直接認(rèn)定為不考慮租賃合同的影響，這樣可 能會(huì)損害當(dāng)事人的利益。

五、建筑面積、房屋用途以《委托書》記載為 準(zhǔn)是否合適的問(wèn)題

本案中，至估價(jià)時(shí)點(diǎn),估價(jià)對(duì)象尚未辦理《房屋所 有權(quán)證》，所在建筑物也未辦理大產(chǎn)權(quán)證；房屋用途以 委托方提供的《委托書》記載用途和估價(jià)人員實(shí)際查看 用途為準(zhǔn)，建筑面積以《委托書》記載為準(zhǔn)。筆者認(rèn)為： 房屋用途以委托方提供的《委托書》記載用途和估價(jià)人 員實(shí)際查看用途為準(zhǔn)，建筑面積以《委托書》記載為準(zhǔn) 也存在一定的問(wèn)題。估價(jià)對(duì)象的用途、建筑面積是影 響評(píng)估結(jié)果的關(guān)鍵性的數(shù)據(jù)，直接影響了評(píng)估結(jié)果的 大小，而法院不能對(duì)估價(jià)對(duì)象的用途及建筑面積進(jìn)行 認(rèn)定，建筑物的用途應(yīng)該是依據(jù)合法性原則，根據(jù)規(guī)劃 局批準(zhǔn)的用途及房管局認(rèn)定的用途為依據(jù)，建筑面積 的大小只能依據(jù)有測(cè)繪資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪后得 出，建筑面積應(yīng)該由面積測(cè)量報(bào)告或者房屋所有權(quán)證 或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿確認(rèn)。法院沒(méi)有對(duì)建筑物的用途和 建筑面積進(jìn)行確認(rèn)的職權(quán)。實(shí)踐中，有時(shí)侯還會(huì)出現(xiàn) 針對(duì)某些未辦證的建筑物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，法院要求評(píng)估 公司進(jìn)行測(cè)量后出具評(píng)估報(bào)告的情況，這是不恰當(dāng)?shù)?，作為評(píng)估機(jī)構(gòu)是沒(méi)有進(jìn)行房地產(chǎn)測(cè)繪的資質(zhì)，如果評(píng) 估機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪后，拍賣機(jī)構(gòu)依據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)測(cè)繪的面 積進(jìn)行拍賣，均可能極大的損害了雙方當(dāng)事人的利益。而且評(píng)估報(bào)告存在重大瑕疵，當(dāng)事人是隨時(shí)都可以此 為由推翻評(píng)估報(bào)告。

因此，本案中關(guān)于估價(jià)對(duì)象房屋的用途部分，估價(jià) 人員也應(yīng)該到規(guī)劃部門及房產(chǎn)管理部門核實(shí)，本案中 關(guān)于建筑面積部分，估價(jià)人員應(yīng)該到相關(guān)部門，比如： 房地產(chǎn)管理局查閱辦理預(yù)售許可證時(shí)是否進(jìn)行了測(cè) 繪，或者查閱建筑面積的來(lái)源。如果確實(shí)沒(méi)有相應(yīng)的 合法的書面依據(jù)來(lái)支撐建筑面積的來(lái)源，就應(yīng)該要求 委托人聘請(qǐng)專業(yè)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)本次評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的 建筑面積進(jìn)行測(cè)繪后再進(jìn)行評(píng)估。因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象在拍 賣后也涉及到要進(jìn)行過(guò)戶的問(wèn)題，過(guò)戶必然涉及到房 屋的用途、建筑面積的大小，所以，對(duì)房屋的用途、建筑 面積的大小的確定工作如果在評(píng)估階段就做到合法合 規(guī)，是非常重要的，能夠?yàn)楹罄m(xù)的拍賣、過(guò)戶工作減少

糾紛，確保執(zhí)行案件的順利進(jìn)行。

六、估價(jià)依據(jù)是否充分，是否經(jīng)得起質(zhì)證的 問(wèn)題

本案中，被執(zhí)行人在對(duì)評(píng)估報(bào)告的異議中提到“缺 乏交易案例的證據(jù)”，可見(jiàn)，作為估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的房地 產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報(bào)告一定要在每一個(gè)細(xì)節(jié)上能夠經(jīng)得 起雙方當(dāng)事人質(zhì)證，司法鑒定涉及的房地產(chǎn)評(píng)估具有 特殊性，司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)中，房地產(chǎn)估價(jià)師除 遵循《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等有關(guān) 規(guī)定、執(zhí)業(yè)規(guī)范以外，作為司法鑒定人應(yīng)當(dāng)履行出庭義 務(wù)，就其作出的鑒定結(jié)論接受法官、雙方當(dāng)事人的質(zhì) 證。因此，不管是估價(jià)的程序還是實(shí)體上，每一個(gè)環(huán)節(jié) 都應(yīng)該經(jīng)得起法官、雙方當(dāng)事人的質(zhì)證，這就對(duì)我們從 事司法鑒定估價(jià)的估價(jià)人員提出了更高的要求，要有 強(qiáng)烈的證據(jù)意識(shí)，時(shí)刻想到我們的評(píng)估報(bào)告就是一份 鑒定結(jié)論，是證據(jù)的一種，從參數(shù)的選取，案例的調(diào)查、選用，資料的采用都要有理有據(jù)，做到程序合法，實(shí)體 公正。

（作者單位：四川中聯(lián)恒通資產(chǎn)評(píng)估有限公司）

第三篇：房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)規(guī)范研究

房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)規(guī)范研究

（作者：崔太平來(lái)源：《中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)》雜志2008年第6期）

一、物權(quán)保護(hù)與房地產(chǎn)估價(jià)

房地產(chǎn)司法估價(jià)與財(cái)產(chǎn)保護(hù)的關(guān)系是什么呢？《物權(quán)法》作為保護(hù)財(cái)產(chǎn)的基本法律，在當(dāng)事人的物權(quán)受到侵犯時(shí)，救濟(jì)的途徑和手段根本的就是損害賠償。損害賠償離不開估價(jià)。其實(shí)任何的經(jīng)濟(jì)糾紛，甚至是刑事法律糾紛，判決和裁決有幾種情形，最嚴(yán)重是剝奪人的生命，第二種情況是限制人的自由。第三種情況是財(cái)產(chǎn)處罰，對(duì)侵害他人權(quán)利的除以財(cái)產(chǎn)的處罰，另外是一種處罰性的賠償。一般糾紛的判決當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)往往是個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，所以從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我們侵害當(dāng)事人的物權(quán)是離不開損害賠償?shù)模褪枪纼r(jià)的。其他的任何民事、刑事的糾紛，就是以上幾個(gè)途徑。所以說(shuō)司法鑒定估價(jià)在一定程度上不僅是財(cái)產(chǎn)保護(hù)，在相當(dāng)程度上影響了司法的工作。

二、房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的現(xiàn)狀

（一）估價(jià)委托程序不規(guī)范

一是，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)不符合相關(guān)規(guī)定。法院委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，其資質(zhì)并不符合部門規(guī)章的規(guī)定，建設(shè)部《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》規(guī)定，一級(jí)和二級(jí)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)才可以接受法院委托的估價(jià)，但是實(shí)際情況中，卻又一些三級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)接受了法院的估價(jià)委托。二是，委托書不規(guī)范，缺乏估價(jià)基本事項(xiàng)的記載。估價(jià)對(duì)象不明確，誰(shuí)提供多少資料，這些都沒(méi)有。法院和當(dāng)事人配合的義務(wù)也沒(méi)有，或者說(shuō)不夠準(zhǔn)確和詳盡。三是沒(méi)有委托合同。委托合同涉及到委托估價(jià)的費(fèi)用、當(dāng)事人的義務(wù)、權(quán)利、糾紛的解決等等。四是法院對(duì)外委托估價(jià)，沒(méi)有充分尊重當(dāng)事人的訴訟權(quán)利。一般覺(jué)得當(dāng)事人要抽簽或者是原被告雙方選擇一下估價(jià)機(jī)構(gòu)就可以了，其實(shí)不然。一個(gè)是涉及到糾紛的不動(dòng)產(chǎn)，要不要估價(jià)，是當(dāng)事人的權(quán)利，如果說(shuō)當(dāng)事人雙方都覺(jué)得不需要估價(jià)，那么就不用估價(jià)。所以說(shuō)第一個(gè)是估價(jià)的申請(qǐng)和決定權(quán)。決定權(quán)最終在法官的手里，實(shí)際在當(dāng)事人的手里，然后才申請(qǐng)，授予。

（二）房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)缺乏質(zhì)證程序

我曾經(jīng)做過(guò)律師事務(wù)所主任，如果原告和被告請(qǐng)一個(gè)律師，大家在法庭上在以法律允許的范圍內(nèi)申請(qǐng)自己的權(quán)利，在這樣的博弈中，實(shí)現(xiàn)了當(dāng)事人之間利益的平衡，間接實(shí)現(xiàn)了司法公正，間接提高了律師的社會(huì)地位。房地產(chǎn)估價(jià)師很少針鋒相對(duì)，司法鑒定估價(jià)應(yīng)該有這樣的程序，甚至還可以成為專家作證出庭，像律師一樣。

（三）《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》缺乏對(duì)于房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的規(guī)定

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》在房地產(chǎn)糾紛估價(jià)里面有三條，這些規(guī)定在現(xiàn)階段來(lái)看，對(duì)指導(dǎo)實(shí)踐缺乏可操作性。

（四）法院等司法機(jī)關(guān)對(duì)于房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的認(rèn)識(shí)不清晰

一是，對(duì)國(guó)家的房地產(chǎn)估價(jià)制度不熟悉。法院對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)作為國(guó)家法定制度、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》作為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)還不十分清晰，對(duì)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)對(duì)象的法律權(quán)屬狀態(tài)等還有待專家協(xié)助。二是，對(duì)房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的范圍認(rèn)識(shí)不清。例如，如果有委托人委托我們?cè)u(píng)估一個(gè)賓館的大堂，是否可以？當(dāng)然不可以。房屋基本單元登記的狀態(tài)，以及房屋登記辦法規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容，法院在查封和預(yù)查封的時(shí)候，他們有時(shí)也不清楚該查封什么。三是對(duì)于法院的配合義務(wù)、訴訟當(dāng)事人的配合義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。

三、房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)規(guī)范的基本框架

（1）完善房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的委托程序。目前的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對(duì)實(shí)體性的規(guī)定不少，對(duì)于程序性的規(guī)定較少，實(shí)際上規(guī)范對(duì)程序性規(guī)定的應(yīng)該多些。

（2）建立房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的質(zhì)證程序。

（3）完善房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

（4）建立房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的專家?guī)?。專家?guī)斓乃痉ㄨb定專家，接受鑒定估價(jià)委托。并不從事具體的司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù)，而是接受法院咨詢，幫助法官對(duì)于鑒定估價(jià)報(bào)告的質(zhì)證和采信。估價(jià)專家也可以接受咨詢，幫助法官確定對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的查封、預(yù)查封的具體范圍。

四、司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù)的承接

（一）明確基本情況

（1）明確估價(jià)的基本事項(xiàng)：

估價(jià)目的；估價(jià)時(shí)點(diǎn)；估價(jià)對(duì)象（實(shí)體狀況、權(quán)益狀況）。委托評(píng)估范圍，不一定就是估價(jià)師實(shí)際評(píng)估范圍！

委托方、產(chǎn)權(quán)持有者；估價(jià)報(bào)告的使用限制；估價(jià)報(bào)告交付時(shí)間及方式；估價(jià)服務(wù)費(fèi)及支付方式。

（2）明確估價(jià)的其他重要事項(xiàng)：

估價(jià)的價(jià)值定義；委托方提供的估價(jià)依據(jù)（估價(jià)權(quán)屬資料、身份證明、相關(guān)法律文書）。估價(jià)依據(jù)，應(yīng)當(dāng)能夠區(qū)分哪些是委托方提供，哪些是評(píng)估師自己收集掌握的。

對(duì)于委托方之外的使用者，應(yīng)當(dāng)在委托估價(jià)合同中明確。

能力不能勝任的司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù)的委婉拒絕。

（二）明確具體事項(xiàng)

（1）鑒定委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱或者姓名、擬委托的司法鑒定機(jī)構(gòu)的名稱、委托鑒定的事項(xiàng)、鑒定事項(xiàng)的用途以及鑒定要求等內(nèi)容。委托鑒定事項(xiàng)屬于重新鑒定的，應(yīng)當(dāng)在委托書中注明。

（2）委托人應(yīng)當(dāng)向司法鑒定機(jī)構(gòu)提供真實(shí)、完整、充分的鑒定材料，并對(duì)鑒定材料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。

（3）對(duì)提供的鑒定材料不完整、不充分的，司法鑒定機(jī)構(gòu)可以要求委托人補(bǔ)充；委托人補(bǔ)充齊全的，可以受理。

（4）不能即時(shí)決定受理的，應(yīng)當(dāng)在七個(gè)工作日內(nèi)作出是否受理的決定，并通知委托人。

（三）司法鑒定機(jī)構(gòu)不得受理的鑒定委托

（1）委托事項(xiàng)超出本機(jī)構(gòu)司法鑒定業(yè)務(wù)范圍的；

（2）鑒定材料不真實(shí)、不完整、不充分或者取得方式不合法的；

（3）鑒定事項(xiàng)的用途不合法或者違背社會(huì)公德的；

（4）鑒定要求不符合司法鑒定執(zhí)業(yè)規(guī)則或者相關(guān)鑒定技術(shù)規(guī)范的；

（5）鑒定要求超出本機(jī)構(gòu)技術(shù)條件和鑒定能力的；

（6）不符合民法通則第二十九條規(guī)定的；

（7）其他不符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定情形的。

對(duì)不予受理的，應(yīng)當(dāng)向委托人說(shuō)明理由，退還其提供的鑒定材料。

五、司法鑒定估價(jià)應(yīng)當(dāng)遵循的規(guī)范

（1）法律法規(guī)

（2）《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等估價(jià)規(guī)范

（3）《司法鑒定程序通則》

（4）《司法鑒定文書規(guī)范》和《司法鑒定協(xié)議書（示范文本）》

六、司法鑒定估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)提示

（1）鑒定意見(jiàn)屬于專家專業(yè)性意見(jiàn)，其是否被采信取決于辦案機(jī)關(guān)的審查和判斷，鑒定人和鑒定機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)干涉；

（2）由于鑒定材料或者客觀條件限制，并非所有鑒定都能得出明確的鑒定意見(jiàn)；

（3）鑒定活動(dòng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，因此，鑒定意見(jiàn)可能對(duì)委托人有利，也可能不利。

七、對(duì)于房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的質(zhì)證

（1）房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的質(zhì)證程序，包括出庭通知、估價(jià)師出庭、質(zhì)證內(nèi)容、訴訟當(dāng)事人質(zhì)詢和法官詢問(wèn)、估價(jià)師退庭等。

（2）質(zhì)證內(nèi)容主要包括：對(duì)于鑒定估價(jià)主體資格的質(zhì)證，對(duì)于鑒定估價(jià)啟動(dòng)程序合法性的質(zhì)證，對(duì)于鑒定估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師是否遵循回避原則的質(zhì)證，對(duì)于鑒定估價(jià)范圍的質(zhì)證，對(duì)于鑒定估價(jià)報(bào)告規(guī)范性的質(zhì)證等等。

（3）鑒定估價(jià)的質(zhì)證程序，還應(yīng)當(dāng)包括：建立法官直接詢問(wèn)、當(dāng)事人交叉詢問(wèn)規(guī)則，房地產(chǎn)估價(jià)師分別出庭接受質(zhì)證規(guī)則，以及房地產(chǎn)估價(jià)師適時(shí)退庭規(guī)則。

（4）對(duì)于估價(jià)工作底稿的質(zhì)證

工作底稿分管理類工作底稿、操作類工作底稿。

管理類工作底稿包括：估價(jià)業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)的記錄；估價(jià)業(yè)務(wù)約定書；估價(jià)作業(yè)計(jì)劃；估價(jià)業(yè)務(wù)執(zhí)行過(guò)程中的重大問(wèn)題處理記錄；估價(jià)報(bào)告的審核記錄。

操作類工作底稿通常包括：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查記錄與相關(guān)資料；收集的估價(jià)資料；估價(jià)測(cè)算過(guò)程記錄。

（5）對(duì)估價(jià)報(bào)告假設(shè)限制條件的質(zhì)證

估價(jià)報(bào)告中的假設(shè)和限制條件應(yīng)說(shuō)明本次估價(jià)的假設(shè)前提，未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無(wú)法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)，估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理對(duì)抵押價(jià)值可能的影響及本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件。

注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師不得濫用估價(jià)假設(shè)前提，估價(jià)假設(shè)前提應(yīng)當(dāng)具有合理性。評(píng)估師應(yīng)當(dāng)對(duì)于估價(jià)的假設(shè)前提在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)際狀況進(jìn)行必要的披露和闡述。

在市場(chǎng)波動(dòng)較大時(shí)，評(píng)估師要特別關(guān)注價(jià)格的下跌風(fēng)險(xiǎn)；金融機(jī)構(gòu)續(xù)貸涉及房地產(chǎn)抵押價(jià)值的估價(jià)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)已經(jīng)發(fā)生的市場(chǎng)不利變化，應(yīng)給予充分重視；注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)預(yù)期會(huì)降低估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素要充分考慮，對(duì)預(yù)期不確定的收益或升值因素應(yīng)謹(jǐn)慎處理。

（6）對(duì)估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬狀況的質(zhì)證

估價(jià)師應(yīng)當(dāng)知曉評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬對(duì)估價(jià)結(jié)論有重大影響。估價(jià)師執(zhí)行估價(jià)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬并予以恰當(dāng)披露。

對(duì)估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見(jiàn)，超出估價(jià)師執(zhí)業(yè)范圍。估價(jià)師不得明示或暗示具有對(duì)估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見(jiàn)的能力，不得對(duì)估價(jià)對(duì)象的法律權(quán)屬提供保證。

對(duì)委托方和相關(guān)當(dāng)事方提供的估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬資料和資料來(lái)源進(jìn)行必要的查驗(yàn)，并對(duì)查驗(yàn)情況予以披露，但不應(yīng)超越執(zhí)業(yè)范圍明示或暗示承擔(dān)驗(yàn)證估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬資料真實(shí)

性、合法性和完整性的責(zé)任。

對(duì)估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬瑕疵狀況予以充分披露。

以設(shè)定產(chǎn)權(quán)為前提對(duì)委托方不具有所有權(quán)的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬和設(shè)定產(chǎn)權(quán)前提予以充分披露，并明確說(shuō)明設(shè)定產(chǎn)權(quán)狀況與實(shí)際法律權(quán)屬狀況存在重大差別。

（7）對(duì)估價(jià)有關(guān)事項(xiàng)披露的質(zhì)證

對(duì)估價(jià)結(jié)果會(huì)產(chǎn)生重大影響、需要提醒估價(jià)報(bào)告使用者關(guān)注的事項(xiàng),注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中予以披露,并揭示披露事項(xiàng)對(duì)估價(jià)結(jié)果的定性或定量影響。披露事項(xiàng)包括但不限于：

（一）估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人、建筑面積、土地面積及其用途等有矛盾，存在異議、疑義的；

（二）存在共有權(quán)人和他項(xiàng)權(quán)利的；

（三）房地產(chǎn)的土地剩余使用年限或建筑物耐用經(jīng)濟(jì)年限較短的；

（四）根據(jù)調(diào)查和委托人書證已存在的具有法定優(yōu)先受償權(quán)的款項(xiàng)；

（五）實(shí)地查勘受特殊因素制約的；

（六）估價(jià)所需資料缺失及對(duì)缺失資料的處理方法；

（七）估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)附有長(zhǎng)期及短期租約的；

（八）估價(jià)時(shí)存在建筑物損耗的；

（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的針對(duì)估價(jià)對(duì)象的抵押限制條件;

（十）其他應(yīng)當(dāng)披露事項(xiàng)。

八、完善房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師負(fù)責(zé)制度，遵循回避制度，實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師出庭作證制度等等，均是鑒定估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)考慮的內(nèi)容。另外，作為鑒定人的房地產(chǎn)估價(jià)師，有權(quán)了解進(jìn)行鑒定所需要的案件材料，必要時(shí)可以詢問(wèn)當(dāng)事人、證人，這既賦予估價(jià)師權(quán)利義務(wù)，又是對(duì)訴訟當(dāng)事人配合義務(wù)的規(guī)定。

房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)實(shí)施，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，遵守職業(yè)道德和職業(yè)紀(jì)律，尊重科學(xué)，遵守技術(shù)操作規(guī)范。

在房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)當(dāng)中，補(bǔ)充鑒定估價(jià)、重新鑒定估價(jià)屢屢發(fā)生。這需要在鑒定估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)中，明確當(dāng)事人申請(qǐng)重新鑒定的審查標(biāo)準(zhǔn)。

第四篇：司法鑒定中房地產(chǎn)評(píng)估存在的問(wèn)題及對(duì)策

司法鑒定中房地產(chǎn)評(píng)估存在的問(wèn)題及對(duì)策

臨汾信譽(yù)房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 王勇

[摘要]：隨著經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟案件的增加，需要進(jìn)行司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的數(shù)量也越來(lái)越多,司法鑒定評(píng)估由于其獨(dú)具的“公正性、嚴(yán)肅性、復(fù)雜性、精確性”區(qū)別于其他評(píng)估業(yè)務(wù)。由于司法鑒定評(píng)估往往直接關(guān)系到當(dāng)事人雙方的切身利益，從而產(chǎn)生了房地產(chǎn)評(píng)估中的諸多問(wèn)題。本文從工作實(shí)踐出發(fā)，按評(píng)估工作流程對(duì)司法鑒定進(jìn)行了探討，從而分析針對(duì)問(wèn)題采取相應(yīng)的解決對(duì)策。

[關(guān)鍵詞]：司法鑒定 房地產(chǎn)評(píng)估 問(wèn)題 對(duì)策

隨著經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟數(shù)量的增加，需要進(jìn)行司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的數(shù)量也越來(lái)越多，作為我們房地產(chǎn)評(píng)估、土地評(píng)估的中介機(jī)構(gòu)，非常重視這類業(yè)務(wù)的發(fā)展。由于司法鑒定評(píng)估往往直接關(guān)系到當(dāng)事人雙方的切身利益，從而產(chǎn)生了房地產(chǎn)評(píng)估中的諸多問(wèn)題本文從工作實(shí)踐出發(fā)，按評(píng)估工作流程對(duì)司法鑒定進(jìn)行了探討，從而分析針對(duì)問(wèn)題采取相應(yīng)的解決對(duì)策。

一、司法鑒定評(píng)估的定義

所謂司法鑒定評(píng)估就是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依法接受人民法院的委托，運(yùn)用專業(yè)的估價(jià)知識(shí)和方法，依照法定的程序，對(duì)與司法案件有關(guān)的涉訟標(biāo)的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行專業(yè)判斷的一種活動(dòng)。

我國(guó)的司法鑒定評(píng)估業(yè)務(wù)不過(guò)短短幾年的歷史。隨著經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟數(shù)量的增加，需要進(jìn)行司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的數(shù)量也越來(lái)越多，由于法律制度完善、權(quán)利意識(shí)增強(qiáng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展等外部環(huán)境因素的共同影響，房地產(chǎn)評(píng)估鑒定已逐漸成為司法環(huán)節(jié)中一項(xiàng)不可或缺的技術(shù)工作。

二、司法鑒定評(píng)估的特點(diǎn)：

司法鑒定涉及的房地產(chǎn)評(píng)估是一種司法鑒定行為，是司法鑒定機(jī)構(gòu)接受委托，指派司法鑒定人對(duì)與訴訟活動(dòng)有關(guān)的專門性問(wèn)題進(jìn)行科學(xué)檢驗(yàn)、判斷并作出結(jié)論的活動(dòng)。其次才是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估行為，是具備房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定執(zhí)業(yè)資格的司法鑒定機(jī)構(gòu)接受司法機(jī)關(guān)、公民、法人或其他組織的委托，派出具有司法鑒定人資格的房地產(chǎn)估價(jià)師估算、判斷估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的活動(dòng)。這些特殊的因素決定了司法鑒定評(píng)估區(qū)別于其他評(píng)估的特點(diǎn)，總結(jié)如下：

1.目的的“公正性”

與國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估的保護(hù)性、抵押貸款評(píng)估的謹(jǐn)慎性不同，司法鑒定評(píng)估當(dāng)事人雙方具有平等的法律地位，其根本目的是為了當(dāng)事人的合法權(quán)益，體現(xiàn)司法公正原則，為人民法院妥善處理經(jīng)濟(jì)糾紛提供參考。

2.行為的“嚴(yán)肅性”

司法鑒定評(píng)估報(bào)告一經(jīng)當(dāng)事人認(rèn)可及人民法院確認(rèn)，就具有法律效力，并將作為司法審判和執(zhí)行的重要依據(jù)，直接關(guān)系到當(dāng)事雙方的切身利益。司法鑒定評(píng)估工作必須建立在對(duì)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象的充分了解上展開，嚴(yán)肅的對(duì)待每一個(gè)評(píng)估環(huán)節(jié)。3.過(guò)程的“復(fù)雜性”

司法鑒定評(píng)估過(guò)程的復(fù)雜性源自于案件本身和估價(jià)對(duì)象兩個(gè)方面。司法行為的特點(diǎn)決定了估價(jià)師在估價(jià)目的確定、現(xiàn)場(chǎng)勘察、權(quán)屬資料取得、評(píng)估解釋等過(guò)程中必然會(huì)受到各種復(fù)雜關(guān)系的影響和限制；另一方面，司法鑒定的估價(jià)對(duì)象往往存在權(quán)屬不清、面積不明等復(fù)雜情況，這都給司法鑒定評(píng)估工作帶來(lái)了挑戰(zhàn)。

4.結(jié)果的“精確性”

司法鑒定評(píng)估所具有的法律效力使得估價(jià)結(jié)果直接關(guān)系到當(dāng)事雙方的切身利益，許多估價(jià)結(jié)果不可避免的要接受當(dāng)事各方對(duì)其精確性的嚴(yán)格審查。這和我們估價(jià)行業(yè)以往常常強(qiáng)調(diào)的“估價(jià)結(jié)果允許有±10%的誤差”有著明顯的矛盾。

三、司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問(wèn)題

1、首先，司法鑒定涉及的房地產(chǎn)評(píng)估具有特殊性。它首先是一種司法鑒定行為，是司法鑒定機(jī)構(gòu)接受委托，指派司法鑒定人對(duì)與訴訟活動(dòng)有關(guān)的專門性問(wèn)題進(jìn)行科學(xué)檢驗(yàn)、判斷并作出結(jié)論的活動(dòng)。其次才是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估行為，是具備房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定執(zhí)業(yè)資格的司法鑒定機(jī)構(gòu)接受司法機(jī)關(guān)、公民、法人或其他組織的委托，派出具有司法鑒定人資格的房地產(chǎn)估價(jià)師估算、判斷估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的活動(dòng)。由此可見(jiàn)，司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)中，房地產(chǎn)估價(jià)師除遵循《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定、執(zhí)業(yè)規(guī)范以外，作為司法鑒定人應(yīng)當(dāng)履行出庭義務(wù)，就其作出的鑒定結(jié)論接受法官、雙方當(dāng)事人的質(zhì)證。實(shí)際工作中，司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估主要為確定房地產(chǎn)拍賣底價(jià)、確定抵債協(xié)議金額、延遲履行的執(zhí)行等目的服務(wù)。

2、由其特殊性決定房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過(guò)程中應(yīng)充分認(rèn)知司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的嚴(yán)肅性，從前期現(xiàn)場(chǎng)勘查、房地產(chǎn)權(quán)屬的調(diào)查認(rèn)定、房地產(chǎn)估價(jià)師的簽字等細(xì)節(jié)上都不能有半點(diǎn)疏忽。評(píng)估工作的微小瑕疵可能輕則延誤法院的執(zhí)行程序，重則給雙方當(dāng)事人造成難以挽回的經(jīng)濟(jì)損失。

比如當(dāng)法院通過(guò)搖號(hào)確定評(píng)估公司后，評(píng)估公司沒(méi)有特殊原因應(yīng)該立即承接業(yè)務(wù)，并在工作中與委托法院保持聯(lián)系，在合理時(shí)間內(nèi)完成評(píng)估工作；同一項(xiàng)目盡量不更換估價(jià)師，保證評(píng)估工作的連貫。

另外，在現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)估價(jià)人員一定要認(rèn)真對(duì)待，嚴(yán)格按照估價(jià)程序作業(yè)。如最基本的應(yīng)按照約定準(zhǔn)時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；當(dāng)事人不予配合不能入戶勘查、拍照時(shí)，應(yīng)及時(shí)與委托法院聯(lián)系、溝通情況，以便盡早想辦法解決問(wèn)題；現(xiàn)場(chǎng)勘察應(yīng)該細(xì)致，避免出現(xiàn)漏評(píng)現(xiàn)象；評(píng)估公司最好派兩名估價(jià)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，并保證現(xiàn)場(chǎng)勘查人員與評(píng)估報(bào)告的簽字估價(jià)師一致。

3、關(guān)于評(píng)估報(bào)告的具體內(nèi)容，是雙方當(dāng)事人最關(guān)注的部分。評(píng)估公司出具的估價(jià)報(bào)告應(yīng)語(yǔ)言清晰明確，沒(méi)有錯(cuò)別字；評(píng)估依據(jù)充分，提供對(duì)委托方有價(jià)值的參考信息；價(jià)格內(nèi)涵準(zhǔn)確；最終價(jià)格水平客觀合理；報(bào)告附件全面，所附照片應(yīng)為彩色；另外報(bào)告中注明的提交報(bào)告時(shí)間應(yīng)與實(shí)際交付報(bào)告時(shí)間一致。

4、關(guān)于增值服務(wù)的問(wèn)題。按照評(píng)估規(guī)程，一個(gè)評(píng)估目的出具一份估價(jià)報(bào)告，相應(yīng)的出具一個(gè)評(píng)估價(jià)格。司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中有些特殊情況，如為抵債目的進(jìn)行評(píng)估，因?yàn)榈謧鶇f(xié)議確定后房地產(chǎn)要過(guò)戶，委托方除要明確抵債房地產(chǎn)價(jià)值外，還需要了解房地產(chǎn)過(guò)戶所涉及的稅費(fèi)種類、數(shù)額，尤其是土地增值稅的情況；對(duì)于拍賣后需要補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金的情況，委托方需要了解出讓金大致數(shù)額等。筆者認(rèn)為，在評(píng)估工作前期應(yīng)充分了解委托方的評(píng)估目的及房地產(chǎn)擬處置方案，就委托方的需求，在工作量不大的情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)可以為委托方提供類似的增值服務(wù)；如果工作量較大，可以與委托方協(xié)商適當(dāng)增加評(píng)估費(fèi)用。

5、評(píng)估機(jī)構(gòu)在工作中應(yīng)與委托法院相互配合，積極做好各個(gè)環(huán)節(jié)的工作。如目前一般由評(píng)估公司持法院提供的相應(yīng)證明材料到房屋、土地行政主管部門落實(shí)房地產(chǎn)權(quán)屬的工作，但有的區(qū)、縣房屋、土地行政主管部門不對(duì)評(píng)估公司提供這項(xiàng)服務(wù)，給房地產(chǎn)權(quán)屬認(rèn)定工作帶來(lái)不便。如果法院能與市一級(jí)的房屋、土地行政主管部門協(xié)調(diào)這項(xiàng)工作，具體操作仍由評(píng)估公司來(lái)做，權(quán)屬認(rèn)定工作將更為順暢。

6、時(shí)限短。正常資產(chǎn)評(píng)估有充裕的時(shí)間調(diào)查取證，而司法鑒定評(píng)估在時(shí)間上受限制，這就為評(píng)估造成不便。

7、取證難度大。正常資產(chǎn)評(píng)估由企業(yè)配合收集資料，有的企業(yè)甚至成立專門的配合評(píng)估班子，這就大大的減少了取證難度。而司法鑒定評(píng)估就不一樣了，被告方不配合，甚至銷毀資料；司法評(píng)估是追索性評(píng)估，現(xiàn)在評(píng)估前兩年的資產(chǎn)，這就需要花費(fèi)大量的時(shí)間調(diào)查當(dāng)時(shí)的物價(jià)，當(dāng)時(shí)的資產(chǎn)狀況，因此更需慎重的取證。

8、估價(jià)報(bào)告有效期的問(wèn)題，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大，評(píng)估公司出具的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告有效期一般為半年，而法院的工作程序中如送達(dá)不順利或拍賣公告等需要一定的時(shí)間，通常案件未結(jié)但評(píng)估報(bào)告已過(guò)有效期，這就需要評(píng)估公司充分理解法院的工作特點(diǎn)，雙方協(xié)商解決好這個(gè)問(wèn)題。

四、司法鑒定房地產(chǎn)評(píng)估中的問(wèn)題解決對(duì)策 1.明確估價(jià)目的和范圍

在做鑒定報(bào)告時(shí)，應(yīng)要求委托方說(shuō)清鑒定目的，并說(shuō)清鑒定范圍，提醒委托方簽定范圍要合情、合理、合法，明確委托方要求鑒定的是標(biāo)的物的直接損失、間接損失或兩者兼有，在此有三點(diǎn)應(yīng)注意：

(a)要注意直接損失、間接損失范圍的確定，一定要由委托方確定，中介機(jī)構(gòu)無(wú)建議權(quán)。

(b)如果委托方提出一些不合理的評(píng)估范圍，應(yīng)有權(quán)說(shuō)明情況，認(rèn)真對(duì)待，因?yàn)樘岢霾缓侠淼脑u(píng)估范圍有可能把責(zé)任推到鑒定人身上，鑒定人無(wú)必要承擔(dān)。

(c)一旦確定了鑒定范圍；就要嚴(yán)格把鑒定約定在范圍內(nèi)，不可隨意超越。

2.合理的價(jià)值定義

價(jià)值定義的準(zhǔn)確與否直接影響到估價(jià)結(jié)論的可靠性。與其他評(píng)估業(yè)務(wù)價(jià)值定義的相對(duì)確定性不同，鑒定評(píng)估的價(jià)值定義往往依估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象的不同，存在較大的差異，對(duì)控制估價(jià)機(jī)構(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。舉例來(lái)說(shuō)，拍賣目的情況下往往評(píng)估的是其合法轉(zhuǎn)讓條件下的市場(chǎng)交易價(jià)值；但對(duì)于很多分家析產(chǎn)目的下的鑒定評(píng)估，估價(jià)對(duì)象往往權(quán)屬資料不齊或受限制(例如宅基地)，這就需要估價(jià)師與法官根據(jù)估價(jià)目的，堅(jiān)持客觀、公正、合情、合理的原則，本著解決矛盾糾紛、維護(hù)正當(dāng)權(quán)益的原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值定義。

合理的價(jià)值定義需要估價(jià)師在遵循估價(jià)基本理論的基礎(chǔ)上，與估價(jià)的根本目的相結(jié)合，避免不假思索的“市場(chǎng)價(jià)值”，深刻地理解“市場(chǎng)價(jià)值”僅僅是價(jià)值的一種形式，從根本上去規(guī)避司法鑒定評(píng)估的潛在法律風(fēng)險(xiǎn)。

3.謹(jǐn)慎的假設(shè)和限制條件

估價(jià)師應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對(duì)待假設(shè)和限制條件。司法鑒定評(píng)估結(jié)果必須同價(jià)值定義嚴(yán)格對(duì)應(yīng)，才能真正實(shí)現(xiàn)估價(jià)目的。原則上，估價(jià)報(bào)告中的每一項(xiàng)假設(shè)和限制條件都應(yīng)得到法院的事先認(rèn)同，由法官協(xié)助判斷假設(shè)和限制條件的合理性及是否會(huì)對(duì)審判和執(zhí)行產(chǎn)生影響。除法院允許外，司法鑒定評(píng)估報(bào)告中應(yīng)避免出現(xiàn)對(duì)權(quán)屬、面積、使用標(biāo)準(zhǔn)等重要因素的假設(shè)，防止估價(jià)報(bào)告失去期望的使用價(jià)值。

4.科學(xué)的估價(jià)方法

司法鑒定評(píng)估應(yīng)當(dāng)緊緊圍繞價(jià)值定義，優(yōu)先選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)。而在市場(chǎng)比較法使用過(guò)程中，必須注重選擇與估價(jià)對(duì)象具有較強(qiáng)可比性的實(shí)例，科學(xué)地設(shè)定價(jià)值定義條件下的各個(gè)比較因素，使得估價(jià)結(jié)果不偏離價(jià)值定義的內(nèi)涵。

5.嚴(yán)謹(jǐn)?shù)募夹g(shù)路線(1)現(xiàn)場(chǎng)踏勘 估價(jià)師在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘時(shí)應(yīng)當(dāng)有法官陪同，雙方當(dāng)事人或其委托律師共同到場(chǎng)?，F(xiàn)場(chǎng)踏勘過(guò)程中，估價(jià)師應(yīng)公開收集各種權(quán)屬資料，并要求法官和雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)其真實(shí)性、完整性。估價(jià)師必須拍攝估價(jià)對(duì)象及其環(huán)境照片，并與踏勘基本數(shù)據(jù)填寫現(xiàn)場(chǎng)踏勘登記表，注明踏勘日期和踏勘人員，并要求法官和雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)其真實(shí)性、完整性。

(2)基礎(chǔ)資料校核

對(duì)于取得的估價(jià)對(duì)象權(quán)屬等基礎(chǔ)資料，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開渠道進(jìn)行校核。對(duì)于存在權(quán)屬不清、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不明的，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)與法官溝通，共同協(xié)商解決方案，不得擅自做出假設(shè)。

(3)市場(chǎng)數(shù)據(jù)調(diào)研

估價(jià)師應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開渠道調(diào)查各種司法鑒定評(píng)估過(guò)程所需的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并做好底稿的存檔工作，對(duì)于一些電話咨詢、專家咨詢等數(shù)據(jù)應(yīng)做好書面記錄，以備查閱。做市場(chǎng)調(diào)查還應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)：

(a)自己有無(wú)能力承接業(yè)務(wù)，鑒定機(jī)構(gòu)的規(guī)模與委托鑒定的標(biāo)的物是否協(xié)調(diào)。

(b)鑒定機(jī)構(gòu)有無(wú)該方面的資格，否則將會(huì)面臨反被告。(c)鑒定人有無(wú)該方面的專長(zhǎng)，這就要求或放棄業(yè)務(wù)；或組成專家組進(jìn)行鑒定。

(d)有無(wú)最基本的資料來(lái)源，在鑒定業(yè)務(wù)中，資料來(lái)源是成功鑒定的前提，也是鑒定自我保護(hù)的重要依據(jù)，對(duì)于如無(wú)特別關(guān)鍵的資料，應(yīng)主動(dòng)放棄，無(wú)義務(wù)編造，由法院來(lái)解決。(e)有無(wú)影響自己執(zhí)業(yè)的強(qiáng)大的外界干預(yù)，因外界干預(yù)是不可避免的，執(zhí)業(yè)中會(huì)遇到來(lái)自各方面的壓力，有些壓力是不好克服的。在鑒定中，有的委托人先定價(jià)，或不讓看標(biāo)的物，這就要引起高度重視，應(yīng)做到心中有數(shù)，基本資料能否收集到，如出入大；最好不要接受。屬暗箱操作的，決不能接受?？傊瑧?yīng)按有關(guān)規(guī)定堅(jiān)持原則，保護(hù)各方利益；維護(hù)社會(huì)安定。

(f)接受委托應(yīng)了解產(chǎn)權(quán)是否清晰，產(chǎn)權(quán)不清晰的，應(yīng)由政府有關(guān)部門作出決定，千萬(wàn)不要做產(chǎn)權(quán)界定，因其應(yīng)為政府有關(guān)部門做的，如無(wú)產(chǎn)權(quán)證明，最好不要出鑒定報(bào)告。放棄產(chǎn)權(quán)界定的風(fēng)險(xiǎn)的方法：

索要有關(guān)權(quán)威部門證明文件、證書，或臨時(shí)性文件。第一 不管產(chǎn)權(quán)定性，在評(píng)估報(bào)告中明確揭示，提請(qǐng)報(bào)告使用人或有關(guān)部門注意。

第二 取得法院、原告、被告三方的認(rèn)可，由法院牽頭并簽字、蓋章。

(4)估價(jià)計(jì)算

司法鑒定中的每個(gè)估價(jià)計(jì)算過(guò)程和數(shù)據(jù)來(lái)源，必須嚴(yán)格遵循估價(jià)規(guī)范及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，做到有理有據(jù)，避免“拍腦門”,確保估價(jià)計(jì)算過(guò)程的科學(xué)合理，確保估價(jià)結(jié)果做到準(zhǔn)確無(wú)誤。

6、司法鑒定評(píng)估報(bào)告書的特別事項(xiàng)說(shuō)明

司法鑒定評(píng)估報(bào)告書的特別事項(xiàng)說(shuō)明是執(zhí)業(yè)評(píng)估師自我保護(hù)的重要措施，在做司法鑒定評(píng)估時(shí)應(yīng)充分應(yīng)用。在寫特別事項(xiàng)說(shuō)明應(yīng)考慮：(1)要說(shuō)明產(chǎn)權(quán)界定的情況。產(chǎn)權(quán)界定是否真實(shí)、證明的來(lái)源委托方是否認(rèn)同、各方是否還有異議，要明確說(shuō)明是誰(shuí)、誰(shuí)做的界定，如無(wú)，應(yīng)明確本鑒定機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。

(2)明確評(píng)估報(bào)告使用范圍，應(yīng)說(shuō)明如超越了評(píng)估報(bào)告的使用范圍，后果應(yīng)由委托方負(fù)責(zé)。寫清該報(bào)告僅適用于××案件的索賠。

(3)明確報(bào)告的使用期限，司法鑒定評(píng)估的使用期限應(yīng)與委托方在委托單上協(xié)商確定，一旦商定后，必須在特別事項(xiàng)說(shuō)明中明確揭示。

(4)由于司法鑒定評(píng)估的特殊性，應(yīng)明確揭示特殊的評(píng)估基準(zhǔn)日是應(yīng)委托方要求確定的。

(5)要聲明報(bào)告書的附件和工作底稿等證明材料的真實(shí)性，由提供方的當(dāng)事人負(fù)責(zé)或委托方負(fù)責(zé)。收集的資料或附件要有當(dāng)事人簽字。

[參考文獻(xiàn)]：

1、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

2、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》

3、王學(xué)哲《論司法鑒定評(píng)估工作的風(fēng)險(xiǎn)防范》

4、胡雪麗《淺談房地產(chǎn)評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)與防范》

5、戴靜忠 蔡黛燕《淺議資產(chǎn)評(píng)估司法鑒定工作》

6、崔太平《論房地產(chǎn)估價(jià)司法鑒定的性質(zhì)與制度創(chuàng)新》

7、《人民法院司法鑒定工作暫行規(guī)定》

8、《司法鑒定機(jī)構(gòu)登記管理辦法》

9、《司法鑒定人管理辦法》

第五篇：《房地產(chǎn)估價(jià)》問(wèn)題討論(一)

《房地產(chǎn)估價(jià)》問(wèn)題討論

1.房地產(chǎn)估價(jià)的八大基本理論各在什么情形下才能成為房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的理論依據(jù)？會(huì)不會(huì)同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響?

2.你認(rèn)為有必要將房地產(chǎn)估價(jià)原則進(jìn)行區(qū)分嗎？如果有必要,你將如何區(qū)分？

3.你認(rèn)為有必要將房地產(chǎn)價(jià)格影響因素劃分為房地產(chǎn)價(jià)格決定因素和影響因素？

4.在估價(jià)實(shí)踐中，往往會(huì)出現(xiàn)按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉(zhuǎn)換用途前提”進(jìn)行估價(jià)的假定。你認(rèn)為上述假定的原因和實(shí)質(zhì)是什么？

5.試分析成本法評(píng)估的結(jié)果常常會(huì)高于或低于市場(chǎng)價(jià)格的原因？

6.張某看中了一處房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)位于城市邊緣，緊靠一條新興商業(yè)街。雖然是城市邊緣，屬于城市四級(jí)地段，但該區(qū)域極具發(fā)展?jié)摿?，商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)為每平方米建筑面積800元。該房地產(chǎn)的建筑物為三層，總建筑面積為700平方米。張某擬購(gòu)入后將一樓用于開設(shè)商鋪，二、三樓用于居住。原業(yè)主開出的售價(jià)為總價(jià)140萬(wàn)元，張某為摸清該售價(jià)的合理性，找估價(jià)師進(jìn)行估價(jià)咨詢。請(qǐng)問(wèn)估價(jià)師接受委托后，在估價(jià)前需要了解估價(jià)對(duì)象的哪些情況?

參考答案：①土地權(quán)屬狀況;②房屋產(chǎn)權(quán)狀況;③該房地產(chǎn)是否符合規(guī)劃要求;④土

地使用基本狀況;⑤建筑物基本狀況。

7.丁某于1997年購(gòu)置了一套三室二廳的商品住宅，1998年改作餐飲營(yíng)業(yè)用房，并辦理了一切相關(guān)手續(xù)。2005年2月丁某為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而要求評(píng)估其現(xiàn)時(shí)價(jià)值。因當(dāng)?shù)責(zé)o類似餐飲營(yíng)業(yè)用房的可比實(shí)例，故估價(jià)人員首先采用收益法估價(jià)，估值為40萬(wàn)元。然后，再將估價(jià)對(duì)象視作住宅而采用市場(chǎng)比較法估價(jià)，估值為50萬(wàn)元。最后，取種估價(jià)方法所得結(jié)果的平均值45萬(wàn)元作為估價(jià)結(jié)論。試析這樣確定估價(jià)結(jié)論的正確性。

參考答案：①不正確。②沒(méi)有遵循“最高最佳使用原則”。③估價(jià)對(duì)象作為住宅使

用的價(jià)格高于作為餐飲用房的價(jià)格，就應(yīng)按住宅估價(jià)，并采用相應(yīng)的估價(jià)結(jié)論。

8.商業(yè)區(qū)某商場(chǎng)共6層,每層建筑面積3000平方米,土地使用年限為40年,從2002年5月18日起計(jì)。該商場(chǎng)一至四層于2004年5月18日租出,租期為5年,月租金為240元/平方米,且每年不變;五至六層于2004年7月1日租出,租期為3年,月租金為210元/平方米,現(xiàn)空置。問(wèn)現(xiàn)在評(píng)估該商場(chǎng)帶租約出售的價(jià)格,應(yīng)優(yōu)先選用哪種估價(jià)方法,并估價(jià)技術(shù)路線。

9.現(xiàn)有一豪華歌舞廳,因遭受嚴(yán)重火災(zāi)而停業(yè),產(chǎn)權(quán)人無(wú)實(shí)力恢復(fù)營(yíng)業(yè),擬出售該“舊房地產(chǎn)”。試述“舊房地產(chǎn)”價(jià)格的評(píng)估方法和技術(shù)路線。