第一篇：新西蘭房屋常見買賣合同及稅項問題

新西蘭房屋常見買賣合同及稅項問題

1.是否紐西蘭有公式買賣合約與各地產(chǎn)公司均相同﹐同一標準﹐但簽無妨﹖ 紐西蘭有標準房屋買賣合約﹐這標準房屋買賣合約是被房屋協(xié)會與奧克蘭律師協(xié)會認可。此標準房屋買賣合約被房屋經(jīng)紀廣泛使用﹐但請注意﹐在房屋買賣市場亦有采用其它形式的買賣合約。每一份買賣合約都可以加插不同條款去迎合各人要求。當中較多用的條款為﹕貸款﹐市政府房屋報告及房屋檢視條款。如要買屋或賣屋的話﹐最好在簽合約前咨詢律師意見﹐才簽合約。

2.在成交日前﹐再看屋﹐發(fā)覺房屋結(jié)構(gòu)有問題﹐是否可將成交日押后﹐再作檢測﹐或仍需依期收樓﹖ 在紐西蘭的買賣房屋基本規(guī)則是買家自慎(caveat emptor)﹐總括來說﹐如房屋的狀態(tài)簽合約時無異的話﹐就算買家在成交前作驗收檢查時﹐發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)結(jié)構(gòu)的問題﹐也必須要在成交日如期全數(shù)成交。

3.簽買賣合約前﹐如何確保沒有漏水情況﹖又或先行簽約﹐附帶條件﹐如有發(fā)現(xiàn)﹐可追加賠償﹖ 如要確保房屋沒有漏水情況﹐買家在簽署買賣合約前﹐應加入屋房檢視條款﹐好讓買家安排檢查師驗屋。但須注意﹐此等條款大多只給買家權(quán)利去要求賣家處理漏水的問題﹐而無權(quán)去要求賠償或減價。故如須有減價或要求賠償之權(quán)利﹐草議此條文時要特別注明。因此﹐買家在未簽署此等條文前﹐應先咨詢律師。

4.簽買賣合約后﹐買家欲改變主意﹐(理由不便公開)﹐是否可放棄定金取消合約﹖又或有何途徑﹖ 買賣合約一經(jīng)簽署﹐買賣雙方都受文件約朿﹐絕對不能隨便取消。買方若要取消合約必須依照合約文件內(nèi)容﹐所容許有效地取消合約。若買方無理地取消合約﹐賣方可沒收訂金及入稟控告買方違約﹐并要求賠償兼/或履行合約。任何人在簽買賣合約之前﹐應先征求法律咨詢及認真考慮簽署后的后果。

第二篇：二手房房屋買賣合同(各稅乙方)

房屋買賣合同

甲方（出賣人）：

身份證號：

地址：

郵政編碼：

聯(lián)系電話：

乙方（買受人）：

身份證號：

地址：

郵政編碼：

聯(lián)系電話：

委托代理人：

身份證號：

地址：

郵政編碼：

聯(lián)系電話：

根據(jù)相關(guān)國家法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致于福建省福州市鼓樓區(qū)簽訂簽訂如下協(xié)議：

每期付款，甲方收到后出具收據(jù)。

第五條 交付期限：甲方應于本合同生效之日起五日內(nèi)，將該房屋的產(chǎn)權(quán)證書及房屋交付給乙方。乙方向甲方出具房產(chǎn)證的收條。

第六條 甲、乙雙方同意，雙方在辦理房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)過戶登記時，甲方應出具申請房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給乙方的書面報告及主管部門要求的其它文件。如需要甲方出面處理的，不論何時，甲方應予協(xié)助。如因甲方的延誤，致影響過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負賠償責任。并在乙方領取《房屋所有權(quán)證》后，按有關(guān)規(guī)定向土地管理部門申請辦理該房屋土地使用權(quán)變更手續(xù)。如甲方原因而不能辦理過戶登記或土地使用權(quán)變更手續(xù)的，乙方有權(quán)解除合同，解約時，甲方除返還全部房價款外，并按本合同承擔違約責任。

該房屋土地使用權(quán)的變更手續(xù)按下列約定辦理：

該房屋土地使用權(quán)為出讓取得，其土地使用權(quán)證證載權(quán)利和相關(guān)出讓合同的權(quán)利、義務一并轉(zhuǎn)讓給乙方。該房屋土地使用權(quán)如為劃撥取得，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓如需交納土地出讓金或土地收益金，該費用由甲方承擔。辦理以上手續(xù)應當繳納的稅費，由甲、乙雙方按國家規(guī)定各自承擔。

第七條乙方逾期付款的違約責任；

1、乙方如無理由未按本合同規(guī)定的時間付款，甲方對乙方的逾期付款有權(quán)追究違約利息。自本合同規(guī)定的應付款限期之第二天起至實際付款之日止，按銀行同期存款利息計算。

2、逾期超過90天后，即視為乙方不履行本合同。屆時，甲方有權(quán)按下述第終止合同，追究乙方的違約責任。逾期違約金最高可累計至合同未支付金額的15%。

第八條 甲方逾期交付房屋的違約責任；

1、除不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同的約定期限內(nèi)將該房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方或未將房產(chǎn)交付給乙方使用，乙方有權(quán)按合同總價款的15%向甲方追究違約賠償金。

2、逾期超過90天的，乙方有權(quán)終止合同，并同時追究甲方上款的違約責任。

3、甲方違約將房屋賣給第三方的，甲方按合同總價款的30%向乙方支付違約金。但是，甲方與第三方交易金額與本合同的差價超過違約金的，按照差價計算違約金。

第九條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定；

甲方應協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。如乙方不能在年月日前取得產(chǎn)權(quán)證書，乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起三天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的30％賠償乙方損失。

第十條 保證；

甲方保證在交易時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，有關(guān)按揭、抵押債務、稅項及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔全部責任。

第十一條 稅費的交納；

因本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的稅費，均按政府的規(guī)定由甲乙雙方分別交納。第十二條 費用交接時間；

水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接日期為_____年____月____日。第十三條 聲明及保證；

甲方：

1、甲方有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

2、簽署本合同時，任何法院、仲裁機構(gòu)、行政機關(guān)或監(jiān)管機構(gòu)均未作出任何足以對甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

乙方：

1、乙方有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

2、簽署本合同時，任何法院、仲裁機構(gòu)、行政機關(guān)或監(jiān)管機構(gòu)均未作出任何足以對乙方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

第十四條 保密；

甲乙雙方保證對在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過程中所獲悉的屬于對方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料（包括商業(yè)秘密、公司計劃、運營活動、財務信息、技術(shù)信息、經(jīng)營信息及其他商業(yè)秘密）予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。

第十五條 通知的送達；

甲方地址：甲方姓名：身份證號：

凡與本合同有關(guān)的通知及文件資料的送達，乙方向上述地址發(fā)出通知之后，不論甲方是否簽收均視為已送達至甲方。甲方如需變更送達地址的，應在乙方發(fā)出送達材料之前書面告知甲方，否則即使甲方變更送達地址的，也視為乙方已經(jīng)送達甲方。

第十六條 合同的變更；

本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規(guī)定的時限內(nèi)（書面通知發(fā)出五天內(nèi)）簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權(quán)變更本合同，否則，由此造成對方的經(jīng)濟損失，由責任方承擔。

第十七條 合同的轉(zhuǎn)讓

除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無效。

第十八條 爭議的處理

1、本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。

2、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，由合同簽訂地人民法院裁決。

第十九條 不可抗力

1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務，該義務的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應予中止。

2、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應盡可能在最短的時間內(nèi)通過書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后十五日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時間的適當證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實際的一方，有責任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。

3、不可抗力事件發(fā)生時，雙方應立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復履行各自在本合同項下的各項義務。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔責任。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。

4、本合同所稱不可抗力是指受影響一方不能合理控制的，無法預料或即使可預料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災害如水災、火災、旱災、臺風、地震，以及社會事件如戰(zhàn)爭（不論曾否宣戰(zhàn)）、**、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。

第二十條 合同的解釋；

本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，合同雙方當事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。

第二十一條 補充與附件；

本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達成書面補充合同。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

第二十二條 合同的效力；

1、本合同自雙方或其授權(quán)代表人簽字之日起生效。

2、本協(xié)議一式伍份，甲方、乙方各貳份，房產(chǎn)交易中心壹份，具有同等法律效力。

3、本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

甲方（簽字）：乙方（簽字）：

委托代理人（簽字）：委托代理人（簽字）：

_________年____月____日_________年____月____日

附件一：

房屋平面圖（與《房地產(chǎn)權(quán)證》記載的一致）

第三篇：留學新西蘭10大常見申請問題

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第四篇：實踐中常見的房屋買賣合同無效的情形

1、農(nóng)村集體土地不可擅自用于商品房開發(fā)

[案例]：某開發(fā)公司同某鄉(xiāng)合作開發(fā)了一塊屬于鄉(xiāng)級所有的農(nóng)村集體土地，公司出錢、鄉(xiāng)政府出地，開發(fā)了100多棟帶大棚的二層“洋房”公開銷售，吸引了許多城市居民前去購買。集體土地可以進行“商品房”開發(fā)公開銷售嗎？

[分析]：這種“商品房”的開發(fā)及銷售均系違法行為，不具有法律效力，其房屋銷售合同為無效合同。其理由：（1）根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，任何單位和個人建設需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。建設占用土地，如是農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為建設用地的，必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)；（２）農(nóng)用地的轉(zhuǎn)用必須符合土地利用總體規(guī)劃，在已批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設項目用地應由市、縣人民政府批準，并依法辦理土地征用、補償手續(xù)；（３）根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，集體所有土地經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后方可有償出讓，即交納入地出讓金；（４）沒有商品房預售許可證的項目嚴禁市場銷售，城市居民購買農(nóng)民房不受法律保護。［王富利律師提醒］：（１）購房商品房一定要查詢該項目是否具有《商品房預（銷）售許可證》，有了此證，表明國有土地使用證、規(guī)劃許可證等四證齊全，此房可以辦理房屋所有權(quán)證；（２）事先可到房地產(chǎn)交易所官方網(wǎng)上查詢，若網(wǎng)上未登記備案，則最好不要購買。

2、工業(yè)用地上建住宅最好別買

[案例]：前不久，王先生看中了市郊某工業(yè)園區(qū)內(nèi)一棟獨門獨院“公寓式”小樓，價格低、環(huán)境好、距離市區(qū)又近，可一了解，此房土地性質(zhì)為工業(yè)用地，房屋產(chǎn)權(quán)證是“辦公用房產(chǎn)權(quán)證”，不能按揭貸款，還無法遷入戶口。是買還是不買，王先生陷入了兩難之中?！钡姆课?，最好不要購買。第一，此房屋的土地性質(zhì)為工業(yè)用地，國家規(guī)定嚴禁在工業(yè)用地上開發(fā)建設除工業(yè)廠房、工業(yè)辦公用房、工業(yè)配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。第二，雖然工業(yè)用地上可以建造不超過工業(yè)項目總用地面積的７％的行政辦公及生活服務設施用地，可以辦出辦公用房的產(chǎn)權(quán)證，但和普通住宅產(chǎn)權(quán)證書完全兩樣，一旦消費者購買了此類房屋，日后將面臨諸多問題，如：銀行一般不予按揭貸款，無法公證、小孩上學，使用水、電、煤、暖氣等配套將全部按照工業(yè)用房的標準繳納，要比生活用房貴不少。［王富利律師提醒］：購買商品住房土地用地性質(zhì)不可忽視。工業(yè)用地國家規(guī)定使用期限為５０年，居住用地使用期限為７０年。此類房屋不享受住宅用地使用７０年期滿自動續(xù)期的權(quán)利。

3、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房屋不受法律保護

［案例］：幾年前，劉女士在旅順北路購買了一棟１８０平方米帶大棚的兩層“小洋房”。最近，因生意需要，想貸點款，銀行卻以該房屋產(chǎn)權(quán)證不是國家法律認可、房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證為由，不予以貸款。劉女士這才知道自己購買的樓房的產(chǎn)權(quán)證是鄉(xiāng)一級政府頒發(fā)的所謂“地產(chǎn)小產(chǎn)權(quán)證”的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。

［分析］：諸如此類的“大棚房”、“生態(tài)房”、“農(nóng)業(yè)園”一般都是打著農(nóng)業(yè)項目的旗號，在農(nóng)村集體土地上開發(fā)建設的房屋，由于此類房屋所用土地沒有變性為國有土地，沒有向土地管理部門繳納土地出讓金，沒有取得《國有土地使用證》，因而無法辦出國家法律認可的、享有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，并由房地產(chǎn)管理部門（房地產(chǎn)交易所）正式頒發(fā)、國家建設部統(tǒng)一印制的《房屋所有權(quán)證》。一是從法律角度講，“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房屋不受法律保護。二是從日常生活講，“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房屋不能公證、不能貸款、無法體現(xiàn)個人財產(chǎn)。三是周邊的配套設施不完善。

［王富利律師提醒］：消費者在購買房屋前要弄清楚土地性質(zhì)，分清居住用地、工業(yè)用地和出讓土地、劃撥土地的界限，要弄清房屋所有土地性質(zhì)是不是國有出讓土地，是不是商品住宅項目，有沒有商品房銷售許可證。不可聽信開發(fā)商諸如“可變更為國有土地”、“可變更為產(chǎn)權(quán)房”的承諾，因為補辦土地出讓手續(xù)要通過國土資源部門的層層審核，有些集體土地變性國有土地還要經(jīng)過省國土部門或國家國土部門審批，商品房經(jīng)營用地還要經(jīng)過招、拍、掛環(huán)節(jié)，所以存在很大的不確定性。

4、購買“合作房”、“聯(lián)建房”要慎重

［案例］：賀女士通過“中介”，相中了位于郊區(qū)附近一棟合作聯(lián)建二手“別墅房”，此樓獨門獨院、價格便宜、環(huán)境好，很快賀女士就同“中介”簽訂了“居間合同”。可與賣主一接洽，才知此房賣主僅有一份當初同開發(fā)商簽訂的“房屋買賣合同”和一張購房發(fā)票。［分析］：（１）購買“合作聯(lián)建房”，特別是農(nóng)村集體土地上合作開發(fā)的聯(lián)建房尤為注意，我國《土地管理法》明確規(guī)定：任何單位和個人進行建設需要使用的土地的，必須依法申請使用國有土地，建設占用土地，如涉及農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為建設用地的，應當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)；（２）我國《城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)司法解釋規(guī)定：集體所有土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后方可有償出讓。集體土地的所有者違反規(guī)定擅自與他人簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應當認定合同無效；（３）該房屋是某開發(fā)商與村里合作開發(fā)聯(lián)建，其性質(zhì)為土地使用權(quán)出讓的特殊形式。該村在農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的過程中未辦理法定的手續(xù)，不具有法律效力，其土地上開發(fā)建設的房屋無法進行辦理有關(guān)房屋權(quán)屬方面的證明即房屋所有權(quán)證書。

［提醒］：通過“中介”購房，首先要了解此房屋的土地性質(zhì)是國有出讓土地還是集體土地，若是后者，最好不要購買；購買二手房，還要查詢賣方有無此房屋的房屋所有權(quán)證書，若僅只有一份合同和一張發(fā)票，再便宜的房屋也不宜購買。

5、海景“地產(chǎn)房”買不得

［案例］：葉先生在海邊看中了某“生態(tài)小區(qū)”觀海房——一棟兩家連體二層小樓房，有地下室、有車庫、有私家花園，一、二層居住用房，每平方米4980元，一套250平方米樓房125萬人民幣。經(jīng)了解，此樓房屬于集體土地上開發(fā)的“地產(chǎn)房”，土地使用期只有50年，不僅辦不了房屋所有權(quán)證書，而且購房時還要繳納總房價的4——8%的土地使用費。

[分析]：（１）在集體土地上開發(fā)建設的“海景房”等“商品房”，辦不了法律認可的房屋所有權(quán)證書，因為它所占有的土地是集體土地，國家法律明確規(guī)定，集體土地不能用于商品房開發(fā)建設銷售；（２）由于是集體土地，沒有辦理土地征用和集體土地變性國有出讓土地手續(xù)，沒有向土地管理部門繳納土地出讓金，沒有取得《國有土地使用證》、《商品房預（銷）售許可證》，也就無法辦理國家法律認可的、國家建設部統(tǒng)一印制編號的、房地產(chǎn)管理部門（房地產(chǎn)交易所）登記備案并頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》；（３）這些房屋所占土地往往是開發(fā)商從村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)租用集體土地（一般為５０年），葉先生除了購房款外，還要向開發(fā)商繳納購房款４％的土地使用費。而國家法律規(guī)定商品房居住用地為７０年，土地出讓金包含在每平方米的房價中，由開發(fā)此商品房的開發(fā)商一次性向政府土地管理部門繳納。

［王富利律師提醒］：（１）購買此類集體土地上開發(fā)的、辦不了房屋所有權(quán)證的“地產(chǎn)房”風險比較大，最好不要購買；（２）購買此類房屋最好的辦法是看其開發(fā)的小區(qū)是否具有《商品房預（銷）售許可證》，有了此證則證明此房所占土地必定是出讓的國有土地，可以辦理法律認可的房屋所有權(quán)證；（３）必要時，可到房地產(chǎn)交易所查詢該樓盤是否已登記備案，若登記備案的，則可放心購買。

6、購買“尾房”要留神

“［案例］：前不久，小王購買了某小區(qū)一套開發(fā)商剩下的“尾房”，按規(guī)定的日期和開發(fā)商提供的有關(guān)手續(xù)到交易所辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，可一了解，此套房早在一年前就被開發(fā)商抵押給了銀行，非要等抵押解除后，再辦理產(chǎn)權(quán)證。

［分析］：“尾房”產(chǎn)生的原因大致有三大類：一是“問題尾房”，如土地開發(fā)規(guī)劃等必備手續(xù)不齊或未交開發(fā)土地出讓金、戶型不合理、朝向差、樓層差等有問題賣不出去的“尾房”；二是另有用途或留自用出租等沒打算賣的“尾房”；三是樓盤手續(xù)等本身沒有問題，但在營銷開始階段因多種原因沒有獲得市場認可而形成的“尾房”。碰到第一種類型手續(xù)不齊辦不了產(chǎn)權(quán)證的“尾房”，房子再好、價格再低，也不要購買；戶型、朝向、樓層不好，可以權(quán)衡利弊，綜合考慮再行定奪；第二、三種類型，只要價格合適，可以放心購買。［王富利律師提醒］：（１）要重視尾房有關(guān)證件如手續(xù)信息的掌握，尾房的產(chǎn)權(quán)狀況對購房人尤為重要，購買時首先要確定房子的銷售手續(xù)和產(chǎn)權(quán)是否明晰；（２）了解房子是否被抵押，如已被抵押，要弄清抵押期限，怎樣解除抵押；風險程度有多大，怎樣確保解除抵押后能辦到產(chǎn)權(quán)證；（３）如果拍賣尾房，應當弄清產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)是否已辦理等。

7、購買“抵債房”有講究 “

【案例】：老王從某建筑公司購買了某開發(fā)公司抵債給該建筑公司的一套抵債住房，購房合同是老王同某建筑公司簽的，購房發(fā)票也是某建筑公司開具的。老王拿這些手續(xù)到房地產(chǎn)交易部門根本辦不了房屋所有產(chǎn)權(quán)，究竟是什么原因？

【分析】：上述里子起碼出現(xiàn)三個問題：第一，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主題問題，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主體只能是房地產(chǎn)權(quán)利人，開發(fā)公司抵給建筑公司的抵債房，既沒有辦理房屋所有權(quán)證，建筑公司難以成為房屋權(quán)利人；而且建筑公司又不具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。沒有房屋銷售的權(quán)利，其所簽訂的購房合同無主體資格，因而是無效合同；第二，房屋銷售的代理問題。商品房的轉(zhuǎn)讓可以委托代理人辦理，但必須有書面委托書，建筑公司既不受開發(fā)商的委托賣房，又沒有正式的書面委托書，自己簽約、開票賣房，沒有任何法律效力，因而無法辦理房屋所有權(quán)證；第三，房屋銷售的程序問題。商品房銷售必須實施房地產(chǎn)交易部門提供的標準示范合同文本，轉(zhuǎn)讓商品房必須到房地產(chǎn)交易本門辦理合同登記備案手續(xù)和辦理房屋所有權(quán)證。老王辦不了產(chǎn)權(quán)當屬意料之中?！就醺焕蓭熖嵝选浚嘿徺I“抵債房”要主意（1）此抵債房有無《商品預（銷）售許可證》，有了此證，證明《國有土地使用證》等四證齊全，可以辦理房屋所有權(quán)證；（2）簽合同，開發(fā)票一定要有合法的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主體，這個主體就是開發(fā)此抵債房的開發(fā)公司，買方一定要堅持同開發(fā)公司簽訂購房合同，堅持開發(fā)公司提供統(tǒng)一的商品房銷售發(fā)票，有了這兩個才能進行備案、辦房屋所有權(quán)證；（3）同開發(fā)公司辦一個書面現(xiàn)金轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以保證建筑公司收到款項后買方及時領取要是和房屋。

8、“合同、發(fā)票”房能否辦產(chǎn)權(quán) “

【案例】：崔女士前不久開中了某中介提供的“二手房”，地段、戶型、價格都不錯，但此房只有合同、發(fā)票，崔女士不知此房能否辦理產(chǎn)權(quán)證，不敢貿(mào)然購買而猶豫不決。

【分析】：我國《城市房地產(chǎn)管理法》等法規(guī)明確規(guī)定，未依法登記領取《房屋所有權(quán)證》，一般這種“合同發(fā)票”房有兩種情況：一種是此房已同開發(fā)商簽好買賣合同，并交完款入住，開發(fā)商已在房地產(chǎn)交易所辦理登記備案，但購房者未到房地產(chǎn)交易所辦理購房合同簽證手續(xù)，并在合同落款處蓋上房地產(chǎn)交易所合同簽證公章或辦了簽證手續(xù)而未及時辦理《房屋所有權(quán)正》；另一種是開發(fā)商因項目手續(xù)不全或欠交土地出讓金或集體上地未變性國有土地等手續(xù)而根本無法辦理其登記備案手續(xù)。前一種似乎風險小一點，只要督促原房主及時辦理房屋產(chǎn)權(quán)證后，再行通過產(chǎn)權(quán)過戶更名繳納各種稅費后轉(zhuǎn)給崔女士名下即可；后一種風險就大一些，要么只有等開發(fā)商交齊土地出讓金或變性為國有出讓土地等全部手續(xù)并正式在房地產(chǎn)交易所辦理了登記備案手續(xù)后，再行購買；要么，開發(fā)商根本無法辦理登記備案，購買了無法辦理房屋所有權(quán)證。

【王富利律師提醒】：購買“二手房”最好購買有《房屋所有權(quán)證》的房屋，只要房地產(chǎn)交易所可以過戶更名轉(zhuǎn)讓至自己名下，就可以確保自己的權(quán)益不受任何影響。

9、經(jīng)濟適用住房不滿5年買不得 “

【案例】：袁女士通過朋友.介紹，想購買李某去年第一批搖號中房，位于泡崖（查看地圖）小區(qū)一套經(jīng)濟適用住房，每平方米要價3600元。因為經(jīng)濟適用房5年后才能上市交易并可以辦理房屋過戶手續(xù)，李某提出，先簽訂房屋買賣合同并公證，買方繳納全款后入住該房屋，待5年期滿國家允許上市交易后，再辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。袁女士猶豫不決。

【分析】：此經(jīng)濟適用房袁女士不僅不能購買，而且李某房屋在5年之內(nèi)也不能出售。（1）經(jīng)濟適用房是政府供應中低收入家庭住房困難的保障性住房，在入圍、搖號、選房、購買上都有一定的限制條件，每個中低收入家庭只有一次機會；（2）國家、大連市經(jīng)濟適用房管理辦法明確規(guī)定，在辦得房屋所有權(quán)證5年之后才可上市出售，購房人須按成交價的1%繳納土地出讓金，房產(chǎn)營業(yè)稅等稅費也須正常繳納，且售房家庭不能再次申請經(jīng)濟適用住房；（3）《合同法》規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。李某與袁女士房屋買賣合同不僅是無效合同，而且無效合同根本無法辦理公證手續(xù)，沒有任何法律效力

【王富利律師提醒】：購買類似有著嚴格上市交易條件的經(jīng)濟適用房、限價商品房、單位集資房等政策性住房的，一定要按照有關(guān)規(guī)定年限才能購買，千萬不要聽信“先簽合同、公證、交款，五年以后再辦過戶手續(xù)”的承諾。否則，一旦五年中有任何閃失，受損失最大的還是購房

10、經(jīng)濟適用住房不滿5年換不得

【案例】：楊先生去年通過申請搖號一套60多平方米經(jīng)濟適用房，因無錢購買，想把此房的“購買權(quán)”讓給鄰居，鄰居再將自己的一套30平方米的舊房換給他，以解決自己的居住問題，可一問，不僅不行，而且還有可能失去購買指標？

【分析】：這種擅自將經(jīng)濟適用房購買權(quán)調(diào)換它房的行為是違反國家有關(guān)規(guī)定的，其房屋過戶登記也是不可能進行的。（1）楊先生申請的經(jīng)濟適用房是政府根據(jù)楊先生的現(xiàn)行居住狀況而給予的一種住房保障優(yōu)惠，除了楊先生外，其他人無權(quán)享受這種“購買權(quán)”，因而，雙方所換購行為有悖于經(jīng)濟適用房的有關(guān)規(guī)定；（2）即使換購成功，其鄰居也無法將經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)證名字過戶到自己名下，只有在楊先生取到房屋所有權(quán)證5年后才能上市交易過戶更名；（3）楊先生購買經(jīng)濟適用房困難，可以放棄申請經(jīng)濟適用房的指標，另行申請廉租住房居住或通過貸款解決。

【王富利律師提醒】：經(jīng)濟適用房調(diào)換二手房其實質(zhì)都是一種轉(zhuǎn)讓交易行為，經(jīng)濟適用房換給鄰居是一種轉(zhuǎn)讓交易，鄰居二手房給楊先生也是一種轉(zhuǎn)讓交易，國際明確規(guī)定，經(jīng)濟適用房在取得房屋所有權(quán)證5年后才能上市交易，才是一種合法的轉(zhuǎn)讓行為，所有楊先生這種煥發(fā)行為要慎重，不能因無錢購買經(jīng)濟適用房而違反有關(guān)規(guī)定，最終可能為此失去經(jīng)濟適用住房的申請購買機會。

第五篇：房屋買賣合同

房 屋 買 賣 合 同

甲方（出賣人）：________________身份證號： 房屋共有人：_______________身份證號： 乙方（買受人）________________身份證號：

根據(jù)《合同法》、《房地產(chǎn)管理法》和有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上就下列房地產(chǎn)買賣達成如下協(xié)議：

第一條房屋的基本情況

甲方房屋（以下簡稱該房屋）坐落于_________，位于第_________層，共_________（套/間），房屋結(jié)構(gòu)為_________，建筑面積_________平方米,房屋用途為_________；該房屋內(nèi)部附著設施為_________________________ 房屋所有權(quán)證號為_________。第二條土地使用權(quán)性質(zhì)

該房屋相應的土地使用權(quán)取得方式為_________。第三條房屋價格

經(jīng)雙方協(xié)商，該房屋售價為_________元整。第四條付款方式

乙方應于本合同生效之日向甲方支付定金（_________幣）_________元整，并應于本合同生效之日起_________日內(nèi)將該房屋全部價款付給甲方。

第五條交付期限

甲方應于本合同生效之日起_________________將該房屋的產(chǎn)權(quán)證書交給乙方，并應收到該房屋全部價款之日起_________日內(nèi)，將該房屋付給乙方。

第六條違約責任

乙方未按時或不付清房款。甲方有權(quán)按下述約定，追究乙方的違約責任。（1）終止合同，乙方按累計應付款的____于____％向甲方支付違約金。甲方實際經(jīng)濟損失超過乙方支付的違約金時，實際經(jīng)濟損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實賠償。

（2）乙方按累計應付款的_________％向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行。（3）同時適用定金條款處罰。

甲方未按時或不交付房屋及產(chǎn)權(quán)證書按上述條款對等原則承擔違約責任。第七條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定

在乙方實際接收該房屋之___日起，甲方協(xié)助乙方向房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。如因甲方的過失造成乙方不能在雙方實際交接之日起_________天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起_________天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的_________％賠償乙方損失。

第八條保證

甲方保證在交易時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，如有按揭、抵押債務、稅項及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔全部責任。

第九條稅費繳納

因本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移契稅和房產(chǎn)證登記費等稅費，雙方根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定自行承擔。

第十條費用交接時間

水、電、氣、物業(yè)等各項費用的交接日期為______年___月___日。第十一條合同的變更

本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應及時書面通知對方，征得對方同意后，簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權(quán)變更本合同，否則，由此造成對方的經(jīng)濟損失，由責任方承擔。

第十二條補充

本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達成書面補充協(xié)議。

本協(xié)議內(nèi)容對房屋共有人具法律約束力，房屋共有人應在本協(xié)議上簽字。乙方對甲方履行本協(xié)議義務，視同已完成對房屋共有人的履行。

本協(xié)議一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，登記機關(guān)一份，具有同等法律效力。本合同自雙方簽字之日起生效。

甲方：

乙方：

協(xié)議簽訂地點：_________ _________年____月____日