第一篇：全屋吊頂未來(lái)發(fā)展的空間到底有多大

集成吊頂從無(wú)到有，從小到大;從一個(gè)陌生的新名詞發(fā)展到一個(gè)千家萬(wàn)戶知曉的產(chǎn)品。集成吊頂?shù)耐茝V走的是轟轟烈烈，非常出彩!目前，集成吊頂感念已經(jīng)深入人心、扎根市場(chǎng)，獲得了消費(fèi)者的認(rèn)可青瞇。回顧集成吊頂發(fā)展，讓我們感慨萬(wàn)千。

集成吊頂輝煌5年，走到2010年，由于絕大部分廠家一直在走跟風(fēng)模仿道路，集成吊頂產(chǎn)品沒(méi)有得到根本性創(chuàng)新，產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴(yán)重，行業(yè)步入一個(gè)瓶頸低谷期，企業(yè)在2010-2011年上半年，加上世界金融危機(jī)影響，腳步逐漸放慢。由于集成吊頂技術(shù)含量不高，投入不大，開(kāi)廠和加盟開(kāi)店門檻都不高，廠家不斷增長(zhǎng)，市場(chǎng)上銷售集成吊頂產(chǎn)品的店也隨著廠家的大力招商越來(lái)越多，近幾年來(lái)全屋吊頂開(kāi)始流行起來(lái)，全屋吊頂包含了餐廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、走廊、等生活的各大空間，他突破了原有集成吊頂僅僅只有廚房和衛(wèi)生間單一的空間結(jié)構(gòu)，以凹凸有致的古老雕刻技藝體現(xiàn)，大尺度的空間層階令空間充滿了與眾不同的視覺(jué)效果和美感。同時(shí)也可以隨意的打造頂部的空間，搭配石膏，木質(zhì)等多種建材材料紀(jì)委和諧，融為一體。未來(lái)的發(fā)展和市場(chǎng)前景是無(wú)限的巨大。

第二篇：未來(lái)我國(guó)礦粉生產(chǎn)設(shè)備的提升空間有多大？

未來(lái)我國(guó)礦粉生產(chǎn)設(shè)備的提升空間有多大？

礦粉生產(chǎn)設(shè)備發(fā)展，很大程度上與宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向有著很直接的關(guān)系。當(dāng)前我國(guó)正在由投資拉動(dòng)型轉(zhuǎn)為內(nèi)生增長(zhǎng)型發(fā)展，未來(lái)我國(guó)礦粉生產(chǎn)設(shè)備的提升空間有多大？

首先，我想說(shuō)的是，我相信并且堅(jiān)信，未來(lái)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)仍有非常大的提升和發(fā)展空間。隨著新型城鎮(zhèn)化，包括產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的逐步推進(jìn)和深入，礦粉生產(chǎn)設(shè)備發(fā)展將會(huì)進(jìn)入一個(gè)嶄新的階段。我們對(duì)未來(lái)充滿期待。

當(dāng)前，我國(guó)礦粉生產(chǎn)設(shè)備尤其是重型裝備行業(yè)，總體形勢(shì)依然嚴(yán)峻，但仍處于大有作為的戰(zhàn)略機(jī)遇期。

從國(guó)際看，我國(guó)同世界的聯(lián)系日益緊密，為我國(guó)在全球范圍配置資源、拓展發(fā)展空間提供了機(jī)遇；科技創(chuàng)新孕育新突破，為我國(guó)發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢(shì)、實(shí)現(xiàn)技術(shù)和產(chǎn)業(yè)整體躍升創(chuàng)造了條件。

當(dāng)前，不少發(fā)達(dá)國(guó)家提出“綠色新政”，實(shí)施“再工業(yè)化”和擴(kuò)大出口戰(zhàn)略，推行產(chǎn)業(yè)回歸和制造業(yè)再造，加快高端制造和新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。在這樣的背景下，只要我們把握趨勢(shì)，應(yīng)對(duì)得當(dāng)，就可能搶占先機(jī)，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。否則，就會(huì)貽誤時(shí)機(jī)，甚至陷于被動(dòng)和落后。從國(guó)內(nèi)看，我國(guó)發(fā)展的有利條件、內(nèi)在優(yōu)勢(shì)和長(zhǎng)期向好趨勢(shì)沒(méi)有改變。經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放三十多年的雄厚積累，我國(guó)礦粉生產(chǎn)設(shè)備綜合實(shí)力大幅提升。我國(guó)有著潛力巨大的內(nèi)需空間、廣闊的發(fā)展余地和豐富的勞動(dòng)力資源，為未來(lái)發(fā)展打下了牢固的物質(zhì)基礎(chǔ)。

同時(shí)，制約我國(guó)礦粉生產(chǎn)設(shè)備可持續(xù)發(fā)展的矛盾和問(wèn)題還依然突出。我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)生動(dòng)力不足，資源環(huán)境約束不斷強(qiáng)化，勞動(dòng)力成本趨于上升，低成本優(yōu)勢(shì)正在減弱。發(fā)展中遇到的“研發(fā)投入不足，技術(shù)儲(chǔ)備不夠，國(guó)際市場(chǎng)占有率低，配套件制約成套設(shè)備開(kāi)發(fā)問(wèn)題”等等亟待解決，所有這些，都使得我國(guó)礦粉生產(chǎn)設(shè)備繼續(xù)保持平穩(wěn)較快發(fā)展難度加大。

但差距有多大，我們未來(lái)的提升空間就有多大。有多少裝備核心技術(shù)尚未掌握，我們就有多大的市場(chǎng)規(guī)模。總之，當(dāng)今世界繼續(xù)發(fā)生深刻變化，困難和挑戰(zhàn)非常嚴(yán)峻。我們必須增強(qiáng)機(jī)遇意識(shí)和憂患意識(shí)，主動(dòng)適應(yīng)環(huán)境變化，妥善應(yīng)對(duì)各種挑戰(zhàn)，奮發(fā)有為地推動(dòng)重機(jī)行業(yè)發(fā)展再上新臺(tái)階。

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第三篇：未來(lái)20年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間

2010～2011REICO專題——未來(lái)20年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間(2011-02-11 16:11:35)轉(zhuǎn)載 標(biāo)簽：

雜談

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出重要貢獻(xiàn)

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來(lái)，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見(jiàn)圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO作室” “REICO工作室”由全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識(shí)，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界益。“REICO工作室”獨(dú)立開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商立場(chǎng)?！癛EICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請(qǐng)。研究團(tuán)隊(duì)每年會(huì)隨選題不同而發(fā)生變化。撰人來(lái)自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個(gè)人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見(jiàn)撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對(duì)因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)本報(bào)告的完成人為：呈先、岳國(guó)強(qiáng)、任榮榮 我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長(zhǎng)住房度改革以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億增加到2009年的30512.7億元（見(jiàn)圖1），年均增長(zhǎng)19.5%，扣除價(jià)格因素，年均增長(zhǎng)17.1%，比同期GDP增速近7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0但由于我國(guó)住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用，與國(guó)外統(tǒng)計(jì)口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國(guó)城住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為居民住供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來(lái)比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到20年的70.3%（2006年以來(lái)該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制改革以來(lái)，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見(jiàn)圖3），地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價(jià)計(jì)算，1998-2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均為1個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖4）。其中，在2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.03個(gè)百分點(diǎn)；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的20年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.77個(gè)百分點(diǎn)。居民住條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長(zhǎng)分別達(dá)到了1.05方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長(zhǎng)水平。初步推算，目前我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑積約為30平方米（見(jiàn)圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來(lái)城鎮(zhèn)住房成套率超過(guò)80%。從總體上看，我國(guó)已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺時(shí)代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過(guò)程來(lái)看，2009年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國(guó)70年代中期的鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見(jiàn)圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時(shí)城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個(gè)百分點(diǎn)），到2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代后期 韓國(guó)80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國(guó)和英國(guó)在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國(guó)在1920年鎮(zhèn)化率超過(guò)50%，而英國(guó)早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過(guò)50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國(guó)城鎮(zhèn)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國(guó)、英國(guó)、日本、韓國(guó)。日本和韓國(guó)在我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化均超過(guò)65%，在我國(guó)2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過(guò)75%。我們利用2004年世界160個(gè)國(guó)家和地城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購(gòu)買力平價(jià)）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)水平之間呈現(xiàn)出對(duì)數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對(duì)城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以出，我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平低于國(guó)際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個(gè)百分點(diǎn)。假定我國(guó)在未十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平相對(duì)于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個(gè)分點(diǎn)。發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。果按照我國(guó)目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)70%。我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國(guó)家不同階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特征 從住房部門出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時(shí)，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括住房新建規(guī)模、住房投資 1998年住房制度改革以來(lái)，房地業(yè)增加值在.1米，年均增長(zhǎng)4.9%（見(jiàn)圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來(lái)城居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見(jiàn)圖17），用回歸分析得出具體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長(zhǎng)7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此例推算，若2011-2020年我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國(guó)城鎮(zhèn)居民庭人均可支配收入年均增長(zhǎng)將達(dá)到6.9%，到2020年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38米，2030年達(dá)到43.4平米（見(jiàn)表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對(duì)住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法第一種是通過(guò)住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來(lái)推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過(guò)舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比來(lái)推算?，F(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對(duì)這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對(duì)住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量比重呈顯著下降趨勢(shì)，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-20年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國(guó)鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-20年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長(zhǎng)4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購(gòu)置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測(cè)期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過(guò)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)計(jì)出來(lái)?！吨袊?guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來(lái)的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-20年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購(gòu)置費(fèi)，還 7．根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程這一點(diǎn)已是國(guó)內(nèi)外研究的共識(shí)，其原因在于我國(guó)政策、體制機(jī)制環(huán)境對(duì)人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國(guó)城鎮(zhèn)進(jìn)程按國(guó)際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國(guó)以往發(fā)展軌預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國(guó)際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見(jiàn)圖26）GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998.1米，年均增長(zhǎng)4.9%（見(jiàn)圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來(lái)城市居民均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見(jiàn)圖17），用回歸分析可得出體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)民家庭人均可支配收入年均增長(zhǎng)7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算若2011-2020年我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭人均支配收入年均增長(zhǎng)將達(dá)到6.9%，到2020年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-20年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，20年達(dá)到43.4平米（見(jiàn)表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對(duì)住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一是通過(guò)住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來(lái)推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過(guò)舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來(lái)推算現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對(duì)這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對(duì)住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重顯著下降趨勢(shì)，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-20年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國(guó)鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-20年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長(zhǎng)4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購(gòu)置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測(cè)期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過(guò)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)計(jì)出來(lái)?！吨袊?guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來(lái)的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-20年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購(gòu)置費(fèi)，還 7．根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程這一點(diǎn)已是國(guó)內(nèi)外研究的共識(shí)，其原因在于我國(guó)政策、體制機(jī)制環(huán)境對(duì)人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國(guó)城鎮(zhèn)進(jìn)程按國(guó)際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國(guó)以往發(fā)展軌預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國(guó)際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見(jiàn)圖26）。的4.1%提高到2009年的5.5%（見(jiàn)圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室”規(guī)模等。對(duì)上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，住房建設(shè)量年均增速為12%（見(jiàn)圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬(wàn)套，占當(dāng)年住房存量的比例超過(guò)6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個(gè)百分點(diǎn)。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國(guó)在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見(jiàn)圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過(guò)75萬(wàn)套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。1990年之后，韓國(guó)城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來(lái)，美國(guó)和英國(guó)已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒(méi)有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)（見(jiàn)圖11），美國(guó)年均私人住房新開(kāi)工量基本在150萬(wàn)套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國(guó)1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬(wàn)套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)?；驹?0萬(wàn)套左右。基于國(guó)際比較的我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過(guò)6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)；韓國(guó)在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國(guó)城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。并且，日本和韓國(guó)住房投資的變化驗(yàn)證了世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國(guó)住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國(guó)的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國(guó)1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國(guó)快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過(guò)8%，但由于我國(guó)住宅建設(shè)投資中含有土地開(kāi)發(fā)投資，因此，跟國(guó)外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計(jì)“十二五”期間以至2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率將處于從超過(guò)50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過(guò)70%之前，我國(guó)住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長(zhǎng)。對(duì)于我國(guó)未來(lái)20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生“過(guò)熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國(guó)住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個(gè)重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會(huì)經(jīng)歷從超過(guò)1向1.1左右發(fā)展的過(guò)程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過(guò)1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過(guò)70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過(guò)1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國(guó)在60年代初期戶均住房套數(shù)超過(guò)1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時(shí)間。由于我國(guó)目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照?qǐng)D2中對(duì)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實(shí)施以來(lái)，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來(lái)住房面積增速的減緩，因此估計(jì)2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國(guó)城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計(jì)算，2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國(guó)尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來(lái)城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來(lái)仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會(huì)穩(wěn)定。從需求角度分析我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè)思路 從長(zhǎng)期看，居民對(duì)住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對(duì)居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對(duì)住宅的需求也就越大。因此，未來(lái)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)速度。預(yù)測(cè)流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測(cè)思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度估計(jì)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長(zhǎng)速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測(cè)期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來(lái)城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測(cè)期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計(jì)算出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè) 改革開(kāi)放以來(lái)隨著收入的增長(zhǎng)，我國(guó)城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 “REICO工作室”由全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識(shí)，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益。

“REICO工作室”獨(dú)立開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商界立場(chǎng)。

“REICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請(qǐng)。研究團(tuán)隊(duì)每年會(huì)隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來(lái)自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個(gè)人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見(jiàn)。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對(duì)因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來(lái)，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見(jiàn)圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識(shí)，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益?！癛EICO工作室”獨(dú)立開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商界立場(chǎng)?！癛EICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請(qǐng)。研究團(tuán)隊(duì)每年會(huì)隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來(lái)自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個(gè)人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見(jiàn)。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對(duì)因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報(bào)告的完成人為：呈先、岳國(guó)強(qiáng)、任榮榮 我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長(zhǎng)住房制度改革以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見(jiàn)圖1），年均增長(zhǎng)19.5%，扣除價(jià)格因素，年均增長(zhǎng)17.1%，比同期GDP增速高近7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國(guó)住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用，與國(guó)外統(tǒng)計(jì)口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見(jiàn)圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來(lái)該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來(lái)該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來(lái)，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見(jiàn)圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價(jià)計(jì)算，1998-2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均為1個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖4）。其中，在2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.03個(gè)百分點(diǎn)；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.77個(gè)百分點(diǎn)。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長(zhǎng)分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長(zhǎng)水平。初步推算，目前我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見(jiàn)圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來(lái)城鎮(zhèn)住房成套率超過(guò)80%。從總體上看，我國(guó)已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過(guò)程來(lái)看，2009年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國(guó)70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見(jiàn)圖7）?！笆濉逼陂g以至2020年，我國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時(shí)期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個(gè)百分點(diǎn)），到2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國(guó)80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國(guó)和英國(guó)在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國(guó)在1920年城鎮(zhèn)化率超過(guò)50%，而英國(guó)早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過(guò)50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國(guó)、英國(guó)、日本、韓國(guó)。日本和韓國(guó)在我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過(guò)65%，在我國(guó)2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過(guò)75%。我們利用2004年世界160個(gè)國(guó)家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購(gòu)買力平價(jià)）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對(duì)數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對(duì)城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平低于國(guó)際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個(gè)百分點(diǎn)。假定我國(guó)在未來(lái)十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平相對(duì)于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個(gè)百分點(diǎn)。發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國(guó)目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國(guó)家不同階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時(shí)，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括住房新建規(guī)模、住房投資 本報(bào)告的完成人為： 呈先、岳國(guó)強(qiáng)、任榮榮

我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧

城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長(zhǎng).1米，年均增長(zhǎng)4.9%（見(jiàn)圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來(lái)城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見(jiàn)圖17），用回歸分析可得出具體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長(zhǎng)7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長(zhǎng)將達(dá)到6.9%，到2020年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見(jiàn)表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對(duì)住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一種是通過(guò)住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來(lái)推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過(guò)舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來(lái)推算。現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對(duì)這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對(duì)住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢(shì)，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國(guó)城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長(zhǎng)4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購(gòu)置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測(cè)期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過(guò)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計(jì)出來(lái)。《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來(lái)的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購(gòu)置費(fèi)，還 7．根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點(diǎn)已是國(guó)內(nèi)外研究的共識(shí)，其原因在于我國(guó)政策、體制機(jī)制環(huán)境對(duì)人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國(guó)際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國(guó)以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國(guó)際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見(jiàn)圖26）。

住房制度改革以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見(jiàn)圖1），年均增長(zhǎng)19.5%，扣除價(jià)格因素，年均增長(zhǎng)17.1%，比同期GDP增速高近7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國(guó)住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用，與國(guó)外統(tǒng)計(jì)口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資/GDP約為7.2%。

城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見(jiàn)圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。

從住房生產(chǎn)方式來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來(lái)該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來(lái)該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出重要貢獻(xiàn)

自1998年住房制度改革以來(lái)，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見(jiàn)圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來(lái)，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見(jiàn)圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識(shí)，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益?！癛EICO工作室”獨(dú)立開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商界立場(chǎng)?！癛EICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請(qǐng)。研究團(tuán)隊(duì)每年會(huì)隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來(lái)自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個(gè)人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見(jiàn)。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對(duì)因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報(bào)告的完成人為：呈先、岳國(guó)強(qiáng)、任榮榮 我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長(zhǎng)住房制度改革以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見(jiàn)圖1），年均增長(zhǎng)19.5%，扣除價(jià)格因素，年均增長(zhǎng)17.1%，比同期GDP增速高近7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國(guó)住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用，與國(guó)外統(tǒng)計(jì)口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見(jiàn)圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來(lái)該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來(lái)該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來(lái)，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見(jiàn)圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價(jià)計(jì)算，1998-2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均為1個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖4）。其中，在2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.03個(gè)百分點(diǎn)；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.77個(gè)百分點(diǎn)。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長(zhǎng)分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長(zhǎng)水平。初步推算，目前我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見(jiàn)圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來(lái)城鎮(zhèn)住房成套率超過(guò)80%。從總體上看，我國(guó)已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過(guò)程來(lái)看，2009年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國(guó)70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見(jiàn)圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時(shí)期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個(gè)百分點(diǎn)），到2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國(guó)80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國(guó)和英國(guó)在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國(guó)在1920年城鎮(zhèn)化率超過(guò)50%，而英國(guó)早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過(guò)50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國(guó)、英國(guó)、日本、韓國(guó)。日本和韓國(guó)在我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過(guò)65%，在我國(guó)2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過(guò)75%。我們利用2004年世界160個(gè)國(guó)家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購(gòu)買力平價(jià)）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對(duì)數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對(duì)城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平低于國(guó)際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個(gè)百分點(diǎn)。假定我國(guó)在未來(lái)十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平相對(duì)于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個(gè)百分點(diǎn)。發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國(guó)目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國(guó)家不同階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時(shí)，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括住房新建規(guī)模、住房投資

以2009年不變價(jià)計(jì)算，1998-2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均為1個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖4）。其中，在2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.03個(gè)百分點(diǎn)；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.77個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來(lái)，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見(jiàn)圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識(shí)，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益?！癛EICO工作室”獨(dú)立開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商界立場(chǎng)?！癛EICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請(qǐng)。研究團(tuán)隊(duì)每年會(huì)隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來(lái)自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個(gè)人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見(jiàn)。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對(duì)因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報(bào)告的完成人為：呈先、岳國(guó)強(qiáng)、任榮榮 我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長(zhǎng)住房制度改革以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見(jiàn)圖1），年均增長(zhǎng)19.5%，扣除價(jià)格因素，年均增長(zhǎng)17.1%，比同期GDP增速高近7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國(guó)住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用，與國(guó)外統(tǒng)計(jì)口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見(jiàn)圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來(lái)該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來(lái)該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來(lái)，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見(jiàn)圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價(jià)計(jì)算，1998-2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均為1個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖4）。其中，在2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.03個(gè)百分點(diǎn)；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.77個(gè)百分點(diǎn)。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長(zhǎng)分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長(zhǎng)水平。初步推算，目前我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見(jiàn)圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來(lái)城鎮(zhèn)住房成套率超過(guò)80%。從總體上看，我國(guó)已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過(guò)程來(lái)看，2009年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國(guó)70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見(jiàn)圖7）?！笆濉逼陂g以至2020年，我國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時(shí)期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個(gè)百分點(diǎn)），到2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國(guó)80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國(guó)和英國(guó)在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國(guó)在1920年城鎮(zhèn)化率超過(guò)50%，而英國(guó)早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過(guò)50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國(guó)、英國(guó)、日本、韓國(guó)。日本和韓國(guó)在我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過(guò)65%，在我國(guó)2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過(guò)75%。我們利用2004年世界160個(gè)國(guó)家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購(gòu)買力平價(jià)）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對(duì)數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對(duì)城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平低于國(guó)際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個(gè)百分點(diǎn)。假定我國(guó)在未來(lái)十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平相對(duì)于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個(gè)百分點(diǎn)。發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國(guó)目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國(guó)家不同階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時(shí)，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括住房新建規(guī)模、住房投資

居民住房條件不斷改善規(guī)模等。對(duì)上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，住房建設(shè)量年均增速為12%（見(jiàn)圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬(wàn)套，占當(dāng)年住房存量的比例超過(guò)6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個(gè)百分點(diǎn)。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國(guó)在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見(jiàn)圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過(guò)75萬(wàn)套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。1990年之后，韓國(guó)城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來(lái)，美國(guó)和英國(guó)已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒(méi)有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)（見(jiàn)圖11），美國(guó)年均私人住房新開(kāi)工量基本在150萬(wàn)套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國(guó)1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬(wàn)套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)?；驹?0萬(wàn)套左右。基于國(guó)際比較的我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過(guò)6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)；韓國(guó)在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國(guó)城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。并且，日本和韓國(guó)住房投資的變化驗(yàn)證了世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國(guó)住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國(guó)的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國(guó)1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國(guó)快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過(guò)8%，但由于我國(guó)住宅建設(shè)投資中含有土地開(kāi)發(fā)投資，因此，跟國(guó)外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計(jì)“十二五”期間以至2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率將處于從超過(guò)50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過(guò)70%之前，我國(guó)住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長(zhǎng)。對(duì)于我國(guó)未來(lái)20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生“過(guò)熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國(guó)住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個(gè)重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會(huì)經(jīng)歷從超過(guò)1向1.1左右發(fā)展的過(guò)程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過(guò)1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過(guò)70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過(guò)1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國(guó)在60年代初期戶均住房套數(shù)超過(guò)1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時(shí)間。由于我國(guó)目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照?qǐng)D2中對(duì)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實(shí)施以來(lái)，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來(lái)住房面積增速的減緩，因此估計(jì)2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國(guó)城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計(jì)算，2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國(guó)尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來(lái)城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來(lái)仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會(huì)穩(wěn)定。從需求角度分析我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè)思路 從長(zhǎng)期看，居民對(duì)住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對(duì)居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對(duì)住宅的需求也就越大。因此，未來(lái)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)速度。預(yù)測(cè)流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測(cè)思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度估計(jì)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長(zhǎng)速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測(cè)期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來(lái)城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測(cè)期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計(jì)算出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè) 改革開(kāi)放以來(lái)隨著收入的增長(zhǎng)，我國(guó)城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長(zhǎng)分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長(zhǎng)水平。初步推算，目前我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見(jiàn)圖5）。

并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來(lái)城鎮(zhèn)住房成套率超過(guò)80%。從總體上看，我國(guó)已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代。

.1米，年均增長(zhǎng)4.9%（見(jiàn)圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來(lái)城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見(jiàn)圖17），用回歸分析可得出具體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長(zhǎng)7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長(zhǎng)將達(dá)到6.9%，到2020年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見(jiàn)表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對(duì)住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一種是通過(guò)住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來(lái)推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過(guò)舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來(lái)推算?，F(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對(duì)這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對(duì)住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢(shì)，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國(guó)城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長(zhǎng)4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購(gòu)置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測(cè)期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過(guò)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計(jì)出來(lái)?！吨袊?guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來(lái)的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購(gòu)置費(fèi)，還 7．根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點(diǎn)已是國(guó)內(nèi)外研究的共識(shí)，其原因在于我國(guó)政策、體制機(jī)制環(huán)境對(duì)人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國(guó)際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國(guó)以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國(guó)際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見(jiàn)圖26）。

從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過(guò)程來(lái)看，2009年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國(guó)70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見(jiàn)圖7）?！笆濉逼陂g以至2020年，我國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時(shí)期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個(gè)百分點(diǎn)），到2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期

韓國(guó)80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國(guó)和英國(guó)在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國(guó)在1920年城鎮(zhèn)化率超過(guò)50%，而英國(guó)早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過(guò)50%。

綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國(guó)、英國(guó)、日本、韓國(guó)。日本和韓國(guó)在我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過(guò)65%，在我國(guó)2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過(guò)75%。

規(guī)模等。對(duì)上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，住房建設(shè)量年均增速為12%（見(jiàn)圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬(wàn)套，占當(dāng)年住房存量的比例超過(guò)6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個(gè)百分點(diǎn)。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國(guó)在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見(jiàn)圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過(guò)75萬(wàn)套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。1990年之后，韓國(guó)城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來(lái)，美國(guó)和英國(guó)已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒(méi)有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)（見(jiàn)圖11），美國(guó)年均私人住房新開(kāi)工量基本在150萬(wàn)套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國(guó)1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬(wàn)套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)?；驹?0萬(wàn)套左右。基于國(guó)際比較的我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過(guò)6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)；韓國(guó)在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國(guó)城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。并且，日本和韓國(guó)住房投資的變化驗(yàn)證了世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國(guó)住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國(guó)的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國(guó)1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國(guó)快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過(guò)8%，但由于我國(guó)住宅建設(shè)投資中含有土地開(kāi)發(fā)投資，因此，跟國(guó)外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計(jì)“十二五”期間以至2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率將處于從超過(guò)50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過(guò)70%之前，我國(guó)住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長(zhǎng)。對(duì)于我國(guó)未來(lái)20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生“過(guò)熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國(guó)住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個(gè)重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會(huì)經(jīng)歷從超過(guò)1向1.1左右發(fā)展的過(guò)程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過(guò)1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過(guò)70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過(guò)1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國(guó)在60年代初期戶均住房套數(shù)超過(guò)1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時(shí)間。由于我國(guó)目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照?qǐng)D2中對(duì)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實(shí)施以來(lái)，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來(lái)住房面積增速的減緩，因此估計(jì)2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國(guó)城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計(jì)算，2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國(guó)尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來(lái)城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來(lái)仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會(huì)穩(wěn)定。從需求角度分析我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè)思路 從長(zhǎng)期看，居民對(duì)住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對(duì)居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對(duì)住宅的需求也就越大。因此，未來(lái)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)速度。預(yù)測(cè)流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測(cè)思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度估計(jì)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長(zhǎng)速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測(cè)期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來(lái)城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測(cè)期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計(jì)算出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè) 改革開(kāi)放以來(lái)隨著收入的增長(zhǎng)，我國(guó)城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27

.1米，年均增長(zhǎng)4.9%（見(jiàn)圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來(lái)城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見(jiàn)圖17），用回歸分析可得出具體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長(zhǎng)7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長(zhǎng)將達(dá)到6.9%，到2020年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見(jiàn)表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對(duì)住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一種是通過(guò)住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來(lái)推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過(guò)舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來(lái)推算?，F(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對(duì)這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對(duì)住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢(shì)，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國(guó)城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長(zhǎng)4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購(gòu)置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測(cè)期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過(guò)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計(jì)出來(lái)?！吨袊?guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來(lái)的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購(gòu)置費(fèi)，還 7．根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點(diǎn)已是國(guó)內(nèi)外研究的共識(shí)，其原因在于我國(guó)政策、體制機(jī)制環(huán)境對(duì)人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國(guó)際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國(guó)以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國(guó)際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見(jiàn)圖26）。

我們利用2004年世界160個(gè)國(guó)家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購(gòu)買力平價(jià)）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對(duì)數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對(duì)城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平低于國(guó)際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個(gè)百分點(diǎn)。假定我國(guó)在未來(lái)十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平相對(duì)于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個(gè)百分點(diǎn)。

發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國(guó)目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。.1米，年均增長(zhǎng)4.9%（見(jiàn)圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來(lái)城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見(jiàn)圖17），用回歸分析可得出具體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長(zhǎng)7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長(zhǎng)將達(dá)到6.9%，到2020年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見(jiàn)表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對(duì)住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一種是通過(guò)住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來(lái)推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過(guò)舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來(lái)推算?，F(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對(duì)這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對(duì)住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢(shì)，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國(guó)城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長(zhǎng)4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購(gòu)置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測(cè)期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過(guò)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計(jì)出來(lái)?！吨袊?guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來(lái)的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購(gòu)置費(fèi)，還 7．根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點(diǎn)已是國(guó)內(nèi)外研究的共識(shí)，其原因在于我國(guó)政策、體制機(jī)制環(huán)境對(duì)人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國(guó)際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國(guó)以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國(guó)際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見(jiàn)圖26）。

主要發(fā)達(dá)國(guó)家不同階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特征

從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時(shí)，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括住房新建規(guī)模、住房投資規(guī)模等。對(duì)上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征：

日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，住房建設(shè)量年均增速為12%（見(jiàn)圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬(wàn)套，占當(dāng)年住房存量的比例超過(guò)6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個(gè)百分點(diǎn)。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況

韓國(guó)在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見(jiàn)圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過(guò)75萬(wàn)套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。1990年之后，韓國(guó)城鎮(zhèn)化速度明顯減小。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來(lái)，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見(jiàn)圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識(shí)，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益?！癛EICO工作室”獨(dú)立開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商界立場(chǎng)。“REICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請(qǐng)。研究團(tuán)隊(duì)每年會(huì)隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來(lái)自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個(gè)人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見(jiàn)。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對(duì)因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報(bào)告的完成人為：呈先、岳國(guó)強(qiáng)、任榮榮 我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長(zhǎng)住房制度改革以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見(jiàn)圖1），年均增長(zhǎng)19.5%，扣除價(jià)格因素，年均增長(zhǎng)17.1%，比同期GDP增速高近7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國(guó)住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用，與國(guó)外統(tǒng)計(jì)口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見(jiàn)圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來(lái)該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來(lái)該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來(lái)，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見(jiàn)圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價(jià)計(jì)算，1998-2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均為1個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖4）。其中，在2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.03個(gè)百分點(diǎn)；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.77個(gè)百分點(diǎn)。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長(zhǎng)分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長(zhǎng)水平。初步推算，目前我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見(jiàn)圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來(lái)城鎮(zhèn)住房成套率超過(guò)80%。從總體上看，我國(guó)已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過(guò)程來(lái)看，2009年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國(guó)70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見(jiàn)圖7）?！笆濉逼陂g以至2020年，我國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時(shí)期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個(gè)百分點(diǎn)），到2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國(guó)80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國(guó)和英國(guó)在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國(guó)在1920年城鎮(zhèn)化率超過(guò)50%，而英國(guó)早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過(guò)50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國(guó)、英國(guó)、日本、韓國(guó)。日本和韓國(guó)在我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過(guò)65%，在我國(guó)2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過(guò)75%。我們利用2004年世界160個(gè)國(guó)家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購(gòu)買力平價(jià)）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對(duì)數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對(duì)城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平低于國(guó)際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個(gè)百分點(diǎn)。假定我國(guó)在未來(lái)十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平相對(duì)于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個(gè)百分點(diǎn)。發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國(guó)目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國(guó)家不同階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時(shí)，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括住房新建規(guī)模、住房投資

60年代以來(lái)，美國(guó)和英國(guó)已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒(méi)有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)（見(jiàn)圖11），美國(guó)年均私人住房新開(kāi)工量基本在150萬(wàn)套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國(guó)1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬(wàn)套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)模基本在20萬(wàn)套左右。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來(lái)，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見(jiàn)圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識(shí)，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益。“REICO工作室”獨(dú)立開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商界立場(chǎng)。“REICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請(qǐng)。研究團(tuán)隊(duì)每年會(huì)隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來(lái)自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個(gè)人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見(jiàn)。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對(duì)因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報(bào)告的完成人為：呈先、岳國(guó)強(qiáng)、任榮榮 我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長(zhǎng)住房制度改革以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見(jiàn)圖1），年均增長(zhǎng)19.5%，扣除價(jià)格因素，年均增長(zhǎng)17.1%，比同期GDP增速高近7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國(guó)住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用，與國(guó)外統(tǒng)計(jì)口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見(jiàn)圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來(lái)該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來(lái)該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來(lái)，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見(jiàn)圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價(jià)計(jì)算，1998-2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均為1個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖4）。其中，在2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.03個(gè)百分點(diǎn)；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.77個(gè)百分點(diǎn)。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長(zhǎng)分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長(zhǎng)水平。初步推算，目前我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見(jiàn)圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來(lái)城鎮(zhèn)住房成套率超過(guò)80%。從總體上看，我國(guó)已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過(guò)程來(lái)看，2009年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國(guó)70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見(jiàn)圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時(shí)期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個(gè)百分點(diǎn)），到2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國(guó)80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國(guó)和英國(guó)在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國(guó)在1920年城鎮(zhèn)化率超過(guò)50%，而英國(guó)早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過(guò)50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國(guó)、英國(guó)、日本、韓國(guó)。日本和韓國(guó)在我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過(guò)65%，在我國(guó)2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過(guò)75%。我們利用2004年世界160個(gè)國(guó)家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購(gòu)買力平價(jià)）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對(duì)數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對(duì)城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平低于國(guó)際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個(gè)百分點(diǎn)。假定我國(guó)在未來(lái)十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平相對(duì)于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個(gè)百分點(diǎn)。發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國(guó)目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國(guó)家不同階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時(shí)，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括住房新建規(guī)模、住房投資

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來(lái)，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見(jiàn)圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識(shí)，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益?！癛EICO工作室”獨(dú)立開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商界立場(chǎng)。“REICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請(qǐng)。研究團(tuán)隊(duì)每年會(huì)隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來(lái)自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個(gè)人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見(jiàn)。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對(duì)因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報(bào)告的完成人為：呈先、岳國(guó)強(qiáng)、任榮榮 我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長(zhǎng)住房制度改革以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見(jiàn)圖1），年均增長(zhǎng)19.5%，扣除價(jià)格因素，年均增長(zhǎng)17.1%，比同期GDP增速高近7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國(guó)住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用，與國(guó)外統(tǒng)計(jì)口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見(jiàn)圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來(lái)該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來(lái)該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來(lái)，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見(jiàn)圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價(jià)計(jì)算，1998-2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均為1個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖4）。其中，在2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.03個(gè)百分點(diǎn)；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.77個(gè)百分點(diǎn)。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長(zhǎng)分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長(zhǎng)水平。初步推算，目前我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見(jiàn)圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來(lái)城鎮(zhèn)住房成套率超過(guò)80%。從總體上看，我國(guó)已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過(guò)程來(lái)看，2009年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國(guó)70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見(jiàn)圖7）?！笆濉逼陂g以至2020年，我國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時(shí)期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個(gè)百分點(diǎn)），到2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國(guó)80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國(guó)和英國(guó)在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國(guó)在1920年城鎮(zhèn)化率超過(guò)50%，而英國(guó)早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過(guò)50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國(guó)、英國(guó)、日本、韓國(guó)。日本和韓國(guó)在我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過(guò)65%，在我國(guó)2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過(guò)75%。我們利用2004年世界160個(gè)國(guó)家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購(gòu)買力平價(jià)）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對(duì)數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對(duì)城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平低于國(guó)際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個(gè)百分點(diǎn)。假定我國(guó)在未來(lái)十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平相對(duì)于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個(gè)百分點(diǎn)。發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國(guó)目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國(guó)家不同階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時(shí)，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括

住

房

新

建

規(guī)

模、住

房

投

資

.1米，年均增長(zhǎng)4.9%（見(jiàn)圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來(lái)城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見(jiàn)圖17），用回歸分析可得出具體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長(zhǎng)7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長(zhǎng)將達(dá)到6.9%，到2020年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見(jiàn)表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對(duì)住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一種是通過(guò)住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來(lái)推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過(guò)舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來(lái)推算?，F(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對(duì)這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對(duì)住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢(shì)，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國(guó)城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長(zhǎng)4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購(gòu)置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測(cè)期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過(guò)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計(jì)出來(lái)。《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來(lái)的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購(gòu)置費(fèi)，還 7．根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點(diǎn)已是國(guó)內(nèi)外研究的共識(shí)，其原因在于我國(guó)政策、體制機(jī)制環(huán)境對(duì)人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國(guó)際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國(guó)以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國(guó)際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見(jiàn)圖26）。

基于國(guó)際比較的我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析

發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考： 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來(lái)，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見(jiàn)圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識(shí)，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益。“REICO工作室”獨(dú)立開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商界立場(chǎng)。“REICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請(qǐng)。研究團(tuán)隊(duì)每年會(huì)隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來(lái)自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個(gè)人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見(jiàn)。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對(duì)因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報(bào)告的完成人為：呈先、岳國(guó)強(qiáng)、任榮榮 我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長(zhǎng)住房制度改革以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見(jiàn)圖1），年均增長(zhǎng)19.5%，扣除價(jià)格因素，年均增長(zhǎng)17.1%，比同期GDP增速高近7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國(guó)住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用，與國(guó)外統(tǒng)計(jì)口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見(jiàn)圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來(lái)該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來(lái)該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來(lái)，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見(jiàn)圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價(jià)計(jì)算，1998-2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均為1個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖4）。其中，在2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.03個(gè)百分點(diǎn)；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.77個(gè)百分點(diǎn)。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長(zhǎng)分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長(zhǎng)水平。初步推算，目前我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見(jiàn)圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來(lái)城鎮(zhèn)住房成套率超過(guò)80%。從總體上看，我國(guó)已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過(guò)程來(lái)看，2009年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國(guó)70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見(jiàn)圖7）?！笆濉逼陂g以至2020年，我國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時(shí)期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個(gè)百分點(diǎn)），到2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國(guó)80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國(guó)和英國(guó)在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國(guó)在1920年城鎮(zhèn)化率超過(guò)50%，而英國(guó)早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過(guò)50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國(guó)、英國(guó)、日本、韓國(guó)。日本和韓國(guó)在我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過(guò)65%，在我國(guó)2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過(guò)75%。我們利用2004年世界160個(gè)國(guó)家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購(gòu)買力平價(jià)）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對(duì)數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對(duì)城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平低于國(guó)際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個(gè)百分點(diǎn)。假定我國(guó)在未來(lái)十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平相對(duì)于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個(gè)百分點(diǎn)。發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國(guó)目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國(guó)家不同階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時(shí)，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括住房新建規(guī)模、住房投資

城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過(guò)6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)；韓國(guó)在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國(guó)城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。

并且，日本和韓國(guó)住房投資的變化驗(yàn)證了世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資/GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國(guó)住房建設(shè)投資/GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國(guó)的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。

我國(guó)1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國(guó)快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過(guò)8%，但由于我國(guó)住宅建設(shè)投資中含有土地開(kāi)發(fā)投資，因此，跟國(guó)外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果缺乏完全可比性。.1米，年均增長(zhǎng)4.9%（見(jiàn)圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來(lái)城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見(jiàn)圖17），用回歸分析可得出具體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長(zhǎng)7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長(zhǎng)將達(dá)到6.9%，到2020年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見(jiàn)表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對(duì)住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一種是通過(guò)住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來(lái)推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過(guò)舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來(lái)推算。現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對(duì)這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對(duì)住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢(shì)，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國(guó)城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長(zhǎng)4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購(gòu)置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測(cè)期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過(guò)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計(jì)出來(lái)?！吨袊?guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來(lái)的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購(gòu)置費(fèi)，還 7．根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點(diǎn)已是國(guó)內(nèi)外研究的共識(shí)，其原因在于我國(guó)政策、體制機(jī)制環(huán)境對(duì)人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國(guó)際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國(guó)以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國(guó)際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見(jiàn)圖26）。

初步估計(jì)“十二五”期間以至2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率將處于從超過(guò)50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過(guò)70%之前，我國(guó)住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長(zhǎng)。對(duì)于我國(guó)未來(lái)20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生“過(guò)熱”的驚詫和恐慌。

圖15 各國(guó)住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較

規(guī)模等。對(duì)上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，住房建設(shè)量年均增速為12%（見(jiàn)圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬(wàn)套，占當(dāng)年住房存量的比例超過(guò)6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個(gè)百分點(diǎn)。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國(guó)在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見(jiàn)圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過(guò)75萬(wàn)套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。1990年之后，韓國(guó)城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來(lái)，美國(guó)和英國(guó)已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒(méi)有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)（見(jiàn)圖11），美國(guó)年均私人住房新開(kāi)工量基本在150萬(wàn)套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國(guó)1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬(wàn)套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)?；驹?0萬(wàn)套左右。基于國(guó)際比較的我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過(guò)6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)；韓國(guó)在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國(guó)城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。并且，日本和韓國(guó)住房投資的變化驗(yàn)證了世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國(guó)住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國(guó)的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國(guó)1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國(guó)快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過(guò)8%，但由于我國(guó)住宅建設(shè)投資中含有土地開(kāi)發(fā)投資，因此，跟國(guó)外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計(jì)“十二五”期間以至2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率將處于從超過(guò)50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過(guò)70%之前，我國(guó)住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長(zhǎng)。對(duì)于我國(guó)未來(lái)20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生“過(guò)熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國(guó)住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個(gè)重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會(huì)經(jīng)歷從超過(guò)1向1.1左右發(fā)展的過(guò)程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過(guò)1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過(guò)70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過(guò)1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國(guó)在60年代初期戶均住房套數(shù)超過(guò)1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時(shí)間。由于我國(guó)目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照?qǐng)D2中對(duì)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實(shí)施以來(lái)，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來(lái)住房面積增速的減緩，因此估計(jì)2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國(guó)城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計(jì)算，2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國(guó)尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來(lái)城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來(lái)仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會(huì)穩(wěn)定。從需求角度分析我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè)思路 從長(zhǎng)期看，居民對(duì)住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對(duì)居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對(duì)住宅的需求也就越大。因此，未來(lái)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)速度。預(yù)測(cè)流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測(cè)思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度估計(jì)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長(zhǎng)速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測(cè)期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來(lái)城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測(cè)期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計(jì)算出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè) 改革開(kāi)放以來(lái)隨著收入的增長(zhǎng)，我國(guó)城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27

戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個(gè)重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會(huì)經(jīng)歷從超過(guò)1向1.1左右發(fā)展的過(guò)程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過(guò)1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過(guò)70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過(guò)1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國(guó)在60年代初期戶均住房套數(shù)超過(guò)1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時(shí)間。.1米，年均增長(zhǎng)4.9%（見(jiàn)圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來(lái)城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見(jiàn)圖17），用回歸分析可得出具體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長(zhǎng)7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長(zhǎng)將達(dá)到6.9%，到2020年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見(jiàn)表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對(duì)住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一種是通過(guò)住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來(lái)推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過(guò)舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來(lái)推算。現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對(duì)這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對(duì)住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢(shì)，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國(guó)城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長(zhǎng)4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購(gòu)置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測(cè)期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過(guò)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計(jì)出來(lái)?！吨袊?guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來(lái)的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購(gòu)置費(fèi)，還 7．根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點(diǎn)已是國(guó)內(nèi)外研究的共識(shí)，其原因在于我國(guó)政策、體制機(jī)制環(huán)境對(duì)人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國(guó)際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國(guó)以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國(guó)際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見(jiàn)圖26）。

由于我國(guó)目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照?qǐng)D2中對(duì)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“90/70”政策實(shí)施以來(lái)，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來(lái)住房面積增速的減緩，因此估計(jì)2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國(guó)城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計(jì)算，2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。

特別應(yīng)注意的是，我國(guó)尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來(lái)城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來(lái)仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會(huì)穩(wěn)定。

從需求角度分析我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間 預(yù)測(cè)思路

從長(zhǎng)期看，居民對(duì)住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對(duì)居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對(duì)住宅的需求也就越大。因此，未來(lái)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)速度。預(yù)測(cè)流程圖如下：

規(guī)模等。對(duì)上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，住房建設(shè)量年均增速為12%（見(jiàn)圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬(wàn)套，占當(dāng)年住房存量的比例超過(guò)6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個(gè)百分點(diǎn)。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國(guó)在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見(jiàn)圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過(guò)75萬(wàn)套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。1990年之后，韓國(guó)城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來(lái)，美國(guó)和英國(guó)已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒(méi)有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)（見(jiàn)圖11），美國(guó)年均私人住房新開(kāi)工量基本在150萬(wàn)套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國(guó)1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬(wàn)套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)模基本在20萬(wàn)套左右。基于國(guó)際比較的我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過(guò)6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)；韓國(guó)在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國(guó)城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。并且，日本和韓國(guó)住房投資的變化驗(yàn)證了世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國(guó)住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國(guó)的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國(guó)1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國(guó)快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過(guò)8%，但由于我國(guó)住宅建設(shè)投資中含有土地開(kāi)發(fā)投資，因此，跟國(guó)外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計(jì)“十二五”期間以至2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率將處于從超過(guò)50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過(guò)70%之前，我國(guó)住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長(zhǎng)。對(duì)于我國(guó)未來(lái)20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生“過(guò)熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國(guó)住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個(gè)重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會(huì)經(jīng)歷從超過(guò)1向1.1左右發(fā)展的過(guò)程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過(guò)1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過(guò)70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過(guò)1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國(guó)在60年代初期戶均住房套數(shù)超過(guò)1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時(shí)間。由于我國(guó)目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照?qǐng)D2中對(duì)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實(shí)施以來(lái)，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來(lái)住房面積增速的減緩，因此估計(jì)2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國(guó)城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計(jì)算，2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國(guó)尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來(lái)城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來(lái)仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會(huì)穩(wěn)定。從需求角度分析我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè)思路 從長(zhǎng)期看，居民對(duì)住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對(duì)居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對(duì)住宅的需求也就越大。因此，未來(lái)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)速度。預(yù)測(cè)流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測(cè)思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度估計(jì)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長(zhǎng)速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測(cè)期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來(lái)城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測(cè)期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計(jì)算出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè) 改革開(kāi)放以來(lái)隨著收入的增長(zhǎng)，我國(guó)城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測(cè)思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度估計(jì)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長(zhǎng)速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測(cè)期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來(lái)城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測(cè)期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計(jì)算出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。

2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè).1米，年均增長(zhǎng)4.9%（見(jiàn)圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來(lái)城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見(jiàn)圖17），用回歸分析可得出具體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長(zhǎng)7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長(zhǎng)將達(dá)到6.9%，到2020年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見(jiàn)表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對(duì)住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一種是通過(guò)住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來(lái)推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過(guò)舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來(lái)推算?，F(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對(duì)這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對(duì)住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢(shì)，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國(guó)城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長(zhǎng)4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購(gòu)置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測(cè)期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過(guò)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計(jì)出來(lái)?！吨袊?guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來(lái)的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購(gòu)置費(fèi)，還 7．根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點(diǎn)已是國(guó)內(nèi)外研究的共識(shí)，其原因在于我國(guó)政策、體制機(jī)制環(huán)境對(duì)人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國(guó)際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國(guó)以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國(guó)際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見(jiàn)圖26）。

改革開(kāi)放以來(lái)隨著收入的增長(zhǎng)，我國(guó)城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27.1米，年均增長(zhǎng)4.9%（見(jiàn)圖16）。規(guī)模等。對(duì)上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，住房建設(shè)量年均增速為12%（見(jiàn)圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬(wàn)套，占當(dāng)年住房存量的比例超過(guò)6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個(gè)百分點(diǎn)。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國(guó)在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見(jiàn)圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過(guò)75萬(wàn)套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。1990年之后，韓國(guó)城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來(lái)，美國(guó)和英國(guó)已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒(méi)有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)（見(jiàn)圖11），美國(guó)年均私人住房新開(kāi)工量基本在150萬(wàn)套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國(guó)1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬(wàn)套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)?；驹?0萬(wàn)套左右?；趪?guó)際比較的我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過(guò)6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)；韓國(guó)在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國(guó)城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。并且，日本和韓國(guó)住房投資的變化驗(yàn)證了世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國(guó)住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國(guó)的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國(guó)1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國(guó)快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過(guò)8%，但由于我國(guó)住宅建設(shè)投資中含有土地開(kāi)發(fā)投資，因此，跟國(guó)外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計(jì)“十二五”期間以至2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率將處于從超過(guò)50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過(guò)70%之前，我國(guó)住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長(zhǎng)。對(duì)于我國(guó)未來(lái)20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生“過(guò)熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國(guó)住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個(gè)重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會(huì)經(jīng)歷從超過(guò)1向1.1左右發(fā)展的過(guò)程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過(guò)1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過(guò)70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過(guò)1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國(guó)在60年代初期戶均住房套數(shù)超過(guò)1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時(shí)間。由于我國(guó)目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照?qǐng)D2中對(duì)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實(shí)施以來(lái)，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來(lái)住房面積增速的減緩，因此估計(jì)2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國(guó)城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計(jì)算，2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國(guó)尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來(lái)城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來(lái)仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會(huì)穩(wěn)定。從需求角度分析我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè)思路 從長(zhǎng)期看，居民對(duì)住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對(duì)居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對(duì)住宅的需求也就越大。因此，未來(lái)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)速度。預(yù)測(cè)流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測(cè)思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度估計(jì)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長(zhǎng)速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測(cè)期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來(lái)城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測(cè)期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計(jì)算出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè) 改革開(kāi)放以來(lái)隨著收入的增長(zhǎng)，我國(guó)城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來(lái)城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見(jiàn)圖17），用回歸分析可得出具體估計(jì)方程：

PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)規(guī)模等。對(duì)上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，住房建設(shè)量年均增速為12%（見(jiàn)圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬(wàn)套，占當(dāng)年住房存量的比例超過(guò)6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個(gè)百分點(diǎn)。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國(guó)在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見(jiàn)圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過(guò)75萬(wàn)套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。1990年之后，韓國(guó)城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來(lái)，美國(guó)和英國(guó)已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒(méi)有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)（見(jiàn)圖11），美國(guó)年均私人住房新開(kāi)工量基本在150萬(wàn)套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國(guó)1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬(wàn)套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)模基本在20萬(wàn)套左右。基于國(guó)際比較的我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過(guò)6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)；韓國(guó)在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國(guó)城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。并且，日本和韓國(guó)住房投資的變化驗(yàn)證了世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國(guó)住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國(guó)的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國(guó)1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國(guó)快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過(guò)8%，但由于我國(guó)住宅建設(shè)投資中含有土地開(kāi)發(fā)投資，因此，跟國(guó)外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計(jì)“十二五”期間以至2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率將處于從超過(guò)50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過(guò)70%之前，我國(guó)住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長(zhǎng)。對(duì)于我國(guó)未來(lái)20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生“過(guò)熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國(guó)住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個(gè)重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會(huì)經(jīng)歷從超過(guò)1向1.1左右發(fā)展的過(guò)程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過(guò)1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過(guò)70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過(guò)1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國(guó)在60年代初期戶均住房套數(shù)超過(guò)1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時(shí)間。由于我國(guó)目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照?qǐng)D2中對(duì)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實(shí)施以來(lái)，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來(lái)住房面積增速的減緩，因此估計(jì)2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國(guó)城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計(jì)算，2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國(guó)尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來(lái)城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來(lái)仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會(huì)穩(wěn)定。從需求角度分析我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè)思路 從長(zhǎng)期看，居民對(duì)住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對(duì)居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對(duì)住宅的需求也就越大。因此，未來(lái)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)速度。預(yù)測(cè)流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測(cè)思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度估計(jì)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長(zhǎng)速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測(cè)期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來(lái)城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測(cè)期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計(jì)算出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè) 改革開(kāi)放以來(lái)隨著收入的增長(zhǎng)，我國(guó)城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。規(guī)模等。對(duì)上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，住房建設(shè)量年均增速為12%（見(jiàn)圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬(wàn)套，占當(dāng)年住房存量的比例超過(guò)6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個(gè)百分點(diǎn)。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國(guó)在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見(jiàn)圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過(guò)75萬(wàn)套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。1990年之后，韓國(guó)城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來(lái)，美國(guó)和英國(guó)已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒(méi)有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)（見(jiàn)圖11），美國(guó)年均私人住房新開(kāi)工量基本在150萬(wàn)套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國(guó)1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬(wàn)套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)?；驹?0萬(wàn)套左右?；趪?guó)際比較的我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過(guò)6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)；韓國(guó)在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國(guó)城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。并且，日本和韓國(guó)住房投資的變化驗(yàn)證了世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國(guó)住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國(guó)的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國(guó)1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國(guó)快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過(guò)8%，但由于我國(guó)住宅建設(shè)投資中含有土地開(kāi)發(fā)投資，因此，跟國(guó)外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計(jì)“十二五”期間以至2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率將處于從超過(guò)50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過(guò)70%之前，我國(guó)住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長(zhǎng)。對(duì)于我國(guó)未來(lái)20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生“過(guò)熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國(guó)住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個(gè)重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會(huì)經(jīng)歷從超過(guò)1向1.1左右發(fā)展的過(guò)程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過(guò)1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過(guò)70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過(guò)1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國(guó)在60年代初期戶均住房套數(shù)超過(guò)1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時(shí)間。由于我國(guó)目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照?qǐng)D2中對(duì)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實(shí)施以來(lái)，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來(lái)住房面積增速的減緩，因此估計(jì)2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國(guó)城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計(jì)算，2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國(guó)尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來(lái)城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來(lái)仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會(huì)穩(wěn)定。從需求角度分析我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè)思路 從長(zhǎng)期看，居民對(duì)住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對(duì)居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對(duì)住宅的需求也就越大。因此，未來(lái)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)速度。預(yù)測(cè)流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測(cè)思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度估計(jì)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長(zhǎng)速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測(cè)期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來(lái)城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測(cè)期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計(jì)算出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè) 改革開(kāi)放以來(lái)隨著收入的增長(zhǎng)，我國(guó)城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系.1米，年均增長(zhǎng)4.9%（見(jiàn)圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來(lái)城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見(jiàn)圖17），用回歸分析可得出具體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長(zhǎng)7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長(zhǎng)將達(dá)到6.9%，到2020年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見(jiàn)表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對(duì)住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一種是通過(guò)住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來(lái)推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過(guò)舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來(lái)推算。現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對(duì)這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對(duì)住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢(shì)，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國(guó)城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長(zhǎng)4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購(gòu)置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測(cè)期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過(guò)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計(jì)出來(lái)?！吨袊?guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來(lái)的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購(gòu)置費(fèi)，還 7．根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點(diǎn)已是國(guó)內(nèi)外研究的共識(shí)，其原因在于我國(guó)政策、體制機(jī)制環(huán)境對(duì)人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國(guó)際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國(guó)以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國(guó)際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲

年出現(xiàn)（見(jiàn)圖

26）。

1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長(zhǎng)7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長(zhǎng)將達(dá)到6.9%，到2020年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。

根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見(jiàn)表1），2011-2030年年均增速為1.7%。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來(lái)，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見(jiàn)圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識(shí)，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益?！癛EICO工作室”獨(dú)立開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商界立場(chǎng)?！癛EICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請(qǐng)。研究團(tuán)隊(duì)每年會(huì)隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來(lái)自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個(gè)人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見(jiàn)。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對(duì)因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報(bào)告的完成人為：呈先、岳國(guó)強(qiáng)、任榮榮 我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長(zhǎng)住房制度改革以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見(jiàn)圖1），年均增長(zhǎng)19.5%，扣除價(jià)格因素，年均增長(zhǎng)17.1%，比同期GDP增速高近7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國(guó)住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用，與國(guó)外統(tǒng)計(jì)口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見(jiàn)圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來(lái)該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來(lái)該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來(lái)，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見(jiàn)圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價(jià)計(jì)算，1998-2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均為1個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖4）。其中，在2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.03個(gè)百分點(diǎn)；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.77個(gè)百分點(diǎn)。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長(zhǎng)分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長(zhǎng)水平。初步推算，目前我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見(jiàn)圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來(lái)城鎮(zhèn)住房成套率超過(guò)80%。從總體上看，我國(guó)已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過(guò)程來(lái)看，2009年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國(guó)70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見(jiàn)圖7）?！笆濉逼陂g以至2020年，我國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時(shí)期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個(gè)百分點(diǎn)），到2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國(guó)80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國(guó)和英國(guó)在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國(guó)在1920年城鎮(zhèn)化率超過(guò)50%，而英國(guó)早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過(guò)50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國(guó)、英國(guó)、日本、韓國(guó)。日本和韓國(guó)在我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過(guò)65%，在我國(guó)2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過(guò)75%。我們利用2004年世界160個(gè)國(guó)家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購(gòu)買力平價(jià)）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對(duì)數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對(duì)城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平低于國(guó)際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個(gè)百分點(diǎn)。假定我國(guó)在未來(lái)十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平相對(duì)于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個(gè)百分點(diǎn)。發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國(guó)目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國(guó)家不同階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時(shí)，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括

住

房

新

建

規(guī)

模、住

房

投

資

因此，得到預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。

對(duì)住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一種是通過(guò)住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來(lái)推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系：.1米，年均增長(zhǎng)4.9%（見(jiàn)圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來(lái)城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見(jiàn)圖17），用回歸分析可得出具體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長(zhǎng)7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長(zhǎng)將達(dá)到6.9%，到2020年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見(jiàn)表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對(duì)住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一種是通過(guò)住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來(lái)推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過(guò)舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來(lái)推算?，F(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對(duì)這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對(duì)住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢(shì)，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國(guó)城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長(zhǎng)4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購(gòu)置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測(cè)期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過(guò)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計(jì)出來(lái)。《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來(lái)的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購(gòu)置費(fèi)，還 7．根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點(diǎn)已是國(guó)內(nèi)外研究的共識(shí)，其原因在于我國(guó)政策、體制機(jī)制環(huán)境對(duì)人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國(guó)際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國(guó)以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國(guó)際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見(jiàn)圖26）。

其中，為t年住宅折舊率。規(guī)模等。對(duì)上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，住房建設(shè)量年均增速為12%（見(jiàn)圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬(wàn)套，占當(dāng)年住房存量的比例超過(guò)6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個(gè)百分點(diǎn)。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國(guó)在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見(jiàn)圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過(guò)75萬(wàn)套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。1990年之后，韓國(guó)城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來(lái)，美國(guó)和英國(guó)已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒(méi)有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)（見(jiàn)圖11），美國(guó)年均私人住房新開(kāi)工量基本在150萬(wàn)套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國(guó)1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬(wàn)套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)?；驹?0萬(wàn)套左右。基于國(guó)際比較的我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過(guò)6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)；韓國(guó)在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國(guó)城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。并且，日本和韓國(guó)住房投資的變化驗(yàn)證了世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國(guó)住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國(guó)的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國(guó)1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國(guó)快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過(guò)8%，但由于我國(guó)住宅建設(shè)投資中含有土地開(kāi)發(fā)投資，因此，跟國(guó)外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計(jì)“十二五”期間以至2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率將處于從超過(guò)50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過(guò)70%之前，我國(guó)住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長(zhǎng)。對(duì)于我國(guó)未來(lái)20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生“過(guò)熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國(guó)住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個(gè)重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會(huì)經(jīng)歷從超過(guò)1向1.1左右發(fā)展的過(guò)程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過(guò)1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過(guò)70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過(guò)1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國(guó)在60年代初期戶均住房套數(shù)超過(guò)1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時(shí)間。由于我國(guó)目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照?qǐng)D2中對(duì)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實(shí)施以來(lái)，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來(lái)住房面積增速的減緩，因此估計(jì)2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國(guó)城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計(jì)算，2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國(guó)尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來(lái)城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來(lái)仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會(huì)穩(wěn)定。從需求角度分析我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè)思路 從長(zhǎng)期看，居民對(duì)住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對(duì)居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對(duì)住宅的需求也就越大。因此，未來(lái)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)速度。預(yù)測(cè)流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測(cè)思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度估計(jì)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長(zhǎng)速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測(cè)期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來(lái)城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測(cè)期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計(jì)算出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè) 改革開(kāi)放以來(lái)隨著收入的增長(zhǎng)，我國(guó)城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 第二種方法是通過(guò)舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來(lái)推算。現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對(duì)這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對(duì)住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢(shì)，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。

城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：

（6）

其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。規(guī)模等。對(duì)上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，住房建設(shè)量年均增速為12%（見(jiàn)圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬(wàn)套，占當(dāng)年住房存量的比例超過(guò)6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個(gè)百分點(diǎn)。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國(guó)在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見(jiàn)圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過(guò)75萬(wàn)套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。1990年之后，韓國(guó)城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來(lái)，美國(guó)和英國(guó)已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒(méi)有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)（見(jiàn)圖11），美國(guó)年均私人住房新開(kāi)工量基本在150萬(wàn)套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國(guó)1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬(wàn)套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)?；驹?0萬(wàn)套左右?；趪?guó)際比較的我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過(guò)6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)；韓國(guó)在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國(guó)城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。并且，日本和韓國(guó)住房投資的變化驗(yàn)證了世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國(guó)住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國(guó)的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國(guó)1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國(guó)快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過(guò)8%，但由于我國(guó)住宅建設(shè)投資中含有土地開(kāi)發(fā)投資，因此，跟國(guó)外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計(jì)“十二五”期間以至2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率將處于從超過(guò)50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過(guò)70%之前，我國(guó)住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長(zhǎng)。對(duì)于我國(guó)未來(lái)20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生“過(guò)熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國(guó)住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個(gè)重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會(huì)經(jīng)歷從超過(guò)1向1.1左右發(fā)展的過(guò)程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過(guò)1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過(guò)70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過(guò)1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國(guó)在60年代初期戶均住房套數(shù)超過(guò)1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時(shí)間。由于我國(guó)目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照?qǐng)D2中對(duì)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實(shí)施以來(lái)，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來(lái)住房面積增速的減緩，因此估計(jì)2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國(guó)城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計(jì)算，2010年末我國(guó)城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國(guó)尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來(lái)城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來(lái)仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會(huì)穩(wěn)定。從需求角度分析我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè)思路 從長(zhǎng)期看，居民對(duì)住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對(duì)居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對(duì)住宅的需求也就越大。因此，未來(lái)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)速度。預(yù)測(cè)流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測(cè)思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度估計(jì)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長(zhǎng)速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測(cè)期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來(lái)城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測(cè)期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計(jì)出預(yù)測(cè)期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計(jì)算出預(yù)測(cè)期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測(cè) 改革開(kāi)放以來(lái)隨著收入的增長(zhǎng)，我國(guó)城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國(guó)城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長(zhǎng)4.1%。

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來(lái)，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見(jiàn)圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識(shí)，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益?！癛EICO工作室”獨(dú)立開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商界立場(chǎng)。“REICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請(qǐng)。研究團(tuán)隊(duì)每年會(huì)隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來(lái)自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個(gè)人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見(jiàn)。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對(duì)因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報(bào)告的完成人為：呈先、岳國(guó)強(qiáng)、任榮榮 我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長(zhǎng)住房制度改革以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見(jiàn)圖1），年均增長(zhǎng)19.5%，扣除價(jià)格因素，年均增長(zhǎng)17.1%，比同期GDP增速高近7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國(guó)住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用，與國(guó)外統(tǒng)計(jì)口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見(jiàn)圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來(lái)該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來(lái)該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來(lái)，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢(shì)，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見(jiàn)圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價(jià)計(jì)算，1998-2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均為1個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖4）。其中，在2008年國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.03個(gè)百分點(diǎn)；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.77個(gè)百分點(diǎn)。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長(zhǎng)分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長(zhǎng)水平。初步推算，目前我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見(jiàn)圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來(lái)城鎮(zhèn)住房成套率超過(guò)80%。從總體上看，我國(guó)已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過(guò)程來(lái)看，2009年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國(guó)70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見(jiàn)圖7）?！笆濉逼陂g以至2020年，我國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時(shí)期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個(gè)百分點(diǎn)），到2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國(guó)80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國(guó)和英國(guó)在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國(guó)在1920年城鎮(zhèn)化率超過(guò)50%，而英國(guó)早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過(guò)50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國(guó)、英國(guó)、日本、韓國(guó)。日本和韓國(guó)在我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過(guò)65%，在我國(guó)2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過(guò)75%。我們利用2004年世界160個(gè)國(guó)家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購(gòu)買力平價(jià)）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對(duì)數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對(duì)城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平低于國(guó)際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個(gè)百分點(diǎn)。假定我國(guó)在未來(lái)十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平相對(duì)于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個(gè)百分點(diǎn)。發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國(guó)目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國(guó)家不同階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時(shí)，通常選取以下兩方面的

第四篇：中國(guó)留學(xué)服務(wù)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)市場(chǎng)機(jī)會(huì)空間

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1、出國(guó)留學(xué)市場(chǎng)的發(fā)展

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的出國(guó)留學(xué)人數(shù)總體呈上升態(tài)勢(shì)，留學(xué)人數(shù)的增長(zhǎng)率在1978年、1985年、1992年、2001年達(dá)到四次峰值。此后，留學(xué)人數(shù)在近十年來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)，至2015年突破50萬(wàn)人；近5年留學(xué)人數(shù)的年平均增長(zhǎng)率保持在10%以上。在出國(guó)留學(xué)人員中，自費(fèi)留學(xué)人數(shù)占留學(xué)總?cè)藬?shù)的比例逐步提高，留學(xué)行業(yè)愈來(lái)愈市場(chǎng)化。2001年以來(lái)，自費(fèi)留學(xué)的占比平均超過(guò)90%，已成為出國(guó)留學(xué)的主力軍；截至2015年，自費(fèi)留學(xué)人數(shù)達(dá)到48.18萬(wàn)人，在留學(xué)總?cè)藬?shù)中的占比達(dá)92%。

中國(guó)學(xué)生留學(xué)選擇專業(yè)的傾向十分明確且穩(wěn)定：最受歡迎的是商科(一般認(rèn)為，商科包括4個(gè)具體的專業(yè)，分別是金融學(xué)、管理學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué))，每年都有四分之一以上的人先選擇，在2014/15學(xué)年，這部分學(xué)生的總?cè)藬?shù)超過(guò)8萬(wàn)。

2、留學(xué)發(fā)展歷程

新中國(guó)成立至今，我國(guó)留學(xué)發(fā)展經(jīng)歷了幾個(gè)階段。

（1）新中國(guó)成立至改革開(kāi)放初期，公派留學(xué)是我國(guó)留學(xué)的主要方式。改革開(kāi)放前，出國(guó)留學(xué)為派遣制，主要是基于國(guó)家需要，向前蘇聯(lián)、東歐等社會(huì)主義國(guó)家派遣留學(xué)生。改革開(kāi)放初期，公派留學(xué)是主要方式。

（2）1984年我國(guó)出國(guó)留學(xué)人數(shù)僅3055人，到2000年人數(shù)達(dá)到了38989人。留學(xué)人數(shù)的增長(zhǎng)主要得益于國(guó)家出臺(tái)了鼓勵(lì)留學(xué)的相關(guān)政策。1984年自費(fèi)留學(xué)政策的頒布，使我國(guó)留學(xué)人數(shù)增幅在1985年達(dá)到峰值，增幅超過(guò)50%，留學(xué)總?cè)藬?shù)近5000人；1992年國(guó)家出臺(tái)“支持留學(xué)，鼓勵(lì)回國(guó)，來(lái)去自由”的十二字留學(xué)工作方針，直接刺激了我國(guó)留學(xué)人數(shù)的增長(zhǎng)。

（3）2001年中國(guó)加入WTO，同年自費(fèi)留學(xué)人數(shù)達(dá)到7.6萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)135.31%，占留學(xué)總?cè)藬?shù)的比例突破90%。至2002年，自費(fèi)留學(xué)人數(shù)突破10萬(wàn)人。國(guó)外政策中，除美國(guó)外的主要留學(xué)國(guó)家普遍降低了對(duì)華簽證門檻，美國(guó)受“911”影響，簽證政策先緊后寬。澳大利亞、加拿大等國(guó)為留學(xué)生提供更多的工作機(jī)會(huì)或簽證，留學(xué)國(guó)家由美國(guó)向其他主流國(guó)家分散，呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)；受“911”恐襲等國(guó)際事件的影響，美國(guó)實(shí)施緊縮的簽證政策，赴美留學(xué)人數(shù)在2003年開(kāi)始大幅下降，2005年下半年，簽證政策逐漸放寬，2006年留美人數(shù)開(kāi)始回升,占有的市場(chǎng)份額也逐漸恢復(fù)，2007年美國(guó)再次成為我國(guó)最主要的留學(xué)目的國(guó)。

（4）2010年至今，我國(guó)自費(fèi)留學(xué)人數(shù)繼續(xù)呈上升趨勢(shì)，但增速開(kāi)始放緩。2013年自費(fèi)留學(xué)的增幅降至近十年來(lái)的最低值2.62%，之后開(kāi)始回升，近兩年保持超過(guò)10%的增長(zhǎng)率。

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2015年我國(guó)出國(guó)留學(xué)人數(shù)超過(guò)52萬(wàn)。但是2013年留學(xué)人數(shù)增速?gòu)?012年17.63%大幅下滑至3.58%，我們認(rèn)為主要與政府大力反腐有關(guān)。同年，高凈值人群的增長(zhǎng)率也降到了歷年最低（2.5%）。

3、出國(guó)留學(xué)原因

出國(guó)留學(xué)的原因主要是增強(qiáng)職業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力、獲得更好的教育以及拓展視野，而增強(qiáng)職業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力一直在眾多留學(xué)理由是排第一。相比于印度留學(xué)生是為了“尋求移民和長(zhǎng)期就業(yè)前景”，中國(guó)留學(xué)生更多以“更好的工作機(jī)會(huì)”為主要目的。從留學(xué)人員回流率來(lái)看，現(xiàn)在80%左右的留學(xué)人員選擇回國(guó)而不是留在海外，這個(gè)現(xiàn)象背后一方面是大國(guó)崛起帶來(lái)的吸引力增強(qiáng)，另一方面體現(xiàn)了融入的困難。相對(duì)于回國(guó)就業(yè)人員的增加，留學(xué)人員的職業(yè)規(guī)劃咨詢等服務(wù)卻供給不足，留學(xué)人員往往面臨人在國(guó)外而面試在國(guó)內(nèi)等各種尷尬境遇。

4、留學(xué)生選擇留學(xué)國(guó)家或地區(qū)

近幾年，美國(guó)、加拿大、英國(guó)、澳大利亞等是中國(guó)留學(xué)生比較常選擇留學(xué)的國(guó)家。其中美國(guó)一枝獨(dú)秀，37%的中國(guó)留學(xué)生選擇去美國(guó)留學(xué)。從2015年留學(xué)生分布來(lái)看，在2016年，美國(guó)、澳大利亞、加拿大和英國(guó)將仍然成為中國(guó)留學(xué)生的首選。

這里面最值得關(guān)注的是瑞士。盡管目前瑞士留學(xué)生群體的規(guī)模無(wú)法與美、英等國(guó)相比，但上升的趨勢(shì)卻十分明顯。最近兩三年內(nèi)，中國(guó)的家長(zhǎng)和學(xué)生對(duì)瑞士教育，尤其是寄宿中學(xué)的認(rèn)可度和接受度有了質(zhì)的飛躍，留學(xué)人數(shù)也翻了一番。

5、游學(xué)人群結(jié)構(gòu)

所謂讀萬(wàn)卷書(shū)行萬(wàn)里路，境外游學(xué)在歐美國(guó)家已有上百年發(fā)展史，它的價(jià)值在這些國(guó)家被廣泛認(rèn)可。在我國(guó)雖然近十年才興起，旨在通過(guò)教育旅行及跨國(guó)營(yíng)地生活等形式對(duì)參與者進(jìn)行潛移默化的體驗(yàn)式教育。游學(xué)產(chǎn)品可以分為國(guó)內(nèi)游學(xué)和國(guó)際游學(xué)（又稱境外游學(xué)）。

初高中生是國(guó)際游學(xué)的主要人群，大學(xué)以上的游學(xué)意愿比例相對(duì)較低；國(guó)際游學(xué)人群和留學(xué)人群高度重合，67.8%的游學(xué)人群有留學(xué)申請(qǐng)意向，15.5%的人正在申請(qǐng)留學(xué)。根據(jù)《2016國(guó)際游學(xué)白皮書(shū)》的調(diào)查，60%以上的家長(zhǎng)和學(xué)生認(rèn)為在初高中階段適合參加國(guó)際游學(xué)，整個(gè)游學(xué)決策主要由孩子的喜好和家長(zhǎng)的認(rèn)同度決定。根據(jù)北京出入境邊防減產(chǎn)總站提供的簽證等數(shù)據(jù)顯示，2015年8-18歲游學(xué)人數(shù)約30萬(wàn)人。美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞、加拿大等成為主要游學(xué)國(guó)家，而這幾個(gè)國(guó)家也是我國(guó)留學(xué)生的主要留學(xué)國(guó)家。相應(yīng)的，游學(xué)產(chǎn)品也以這幾個(gè)國(guó)家的為主，而設(shè)計(jì)線路也更多適合初高中生。

6、留學(xué)中介機(jī)構(gòu)

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留學(xué)中介行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分為前端出國(guó)類語(yǔ)言培訓(xùn)、中端留學(xué)中介咨詢和后端留學(xué)后服務(wù)市場(chǎng)。出國(guó)類語(yǔ)言培訓(xùn)主要是提供語(yǔ)言培訓(xùn)包括雅思、TOFEL、SAT等，留學(xué)中介提供出國(guó)留學(xué)的咨詢和申請(qǐng)服務(wù)，留學(xué)后服務(wù)市場(chǎng)主要為已出國(guó)的留學(xué)生提供海外生活、投資等各種所需的服務(wù)。留學(xué)中介行業(yè)前五家機(jī)構(gòu)占據(jù)了58%的市場(chǎng)份額，前十家機(jī)構(gòu)占據(jù)了行業(yè)80%的份額。未來(lái)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)一定是前幾大機(jī)構(gòu)之間的搶奪，我們看到前幾大機(jī)構(gòu)也一直在尋求全產(chǎn)業(yè)鏈布局的機(jī)會(huì)，向前或者向后延伸。

7、出國(guó)類語(yǔ)言培訓(xùn)

出國(guó)留學(xué)擺在大家面前的第一關(guān)便是語(yǔ)言考試，語(yǔ)言考試的成績(jī)直接影響后續(xù)的申請(qǐng)學(xué)校范圍、獎(jiǎng)學(xué)金等等，因此準(zhǔn)備出國(guó)留學(xué)的學(xué)生中有95%會(huì)去報(bào)名參加語(yǔ)言培訓(xùn)。目前出國(guó)留學(xué)考試包括雅思、托福、GRE、SAT等，這幾類培訓(xùn)的課程繁多、價(jià)格不一。我們這里暫時(shí)以全部留學(xué)人員為基數(shù)對(duì)出國(guó)類語(yǔ)培市場(chǎng)的規(guī)模進(jìn)行測(cè)算。由于參加語(yǔ)培課程的學(xué)生在轉(zhuǎn)化成為留學(xué)人員時(shí)都存在一個(gè)轉(zhuǎn)化率，因此我們的測(cè)算規(guī)模會(huì)略低于實(shí)際規(guī)模。

8、留學(xué)市場(chǎng)規(guī)模

目前整個(gè)留學(xué)市場(chǎng)規(guī)模在1589.09億元，其中出國(guó)類語(yǔ)言培訓(xùn)82.92億；，留學(xué)中介53.02億，留學(xué)后市場(chǎng)1462.15億。

9、留學(xué)中介市場(chǎng)格局

隨著行政進(jìn)入門檻的降低以及留學(xué)人數(shù)的增多，留學(xué)中介機(jī)構(gòu)的數(shù)量實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)。截至2015年10月31日，共有441家留學(xué)中介機(jī)構(gòu)（不含證書(shū)已注銷、已過(guò)期機(jī)構(gòu)）覆蓋了大部分地區(qū)，但主要集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。

目前，金吉列、啟德、前途出國(guó)、澳際、新通這五家留學(xué)中介機(jī)構(gòu)瓜分了留學(xué)中介市場(chǎng)一半左右的份額，整個(gè)留學(xué)中介行業(yè)呈現(xiàn)出幾家獨(dú)大的局面。我們認(rèn)為，經(jīng)過(guò)二十年左右的發(fā)展，留學(xué)中介已經(jīng)形成了一定的品牌和口碑，未來(lái)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)一定是在這幾個(gè)寡頭中進(jìn)行，行業(yè)龍頭也必將在其中產(chǎn)生。但是，傳統(tǒng)留學(xué)中間正面臨的各種挑戰(zhàn)：市場(chǎng)增速放緩；進(jìn)入門檻降低，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈；產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，缺少真正有價(jià)值的服務(wù)；DIY人數(shù)增加，對(duì)中介的依賴減弱。面對(duì)這些變化，傳統(tǒng)留學(xué)中介也在積極應(yīng)對(duì)：金吉列選擇了渠道下沉以繼續(xù)享受留學(xué)“平民化”帶來(lái)的紅利；啟德推出各種創(chuàng)新產(chǎn)品以適應(yīng)低齡化；前途出國(guó)繼續(xù)整合新東方內(nèi)部資源，同時(shí)投資異鄉(xiāng)好居，打通整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈；新通則布局全產(chǎn)業(yè)鏈，打造“喇叭口生態(tài)”。

10、來(lái)華留學(xué)生總體規(guī)模

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2015年共有來(lái)自202個(gè)國(guó)家和地區(qū)的397635名各類外國(guó)留學(xué)人員在我國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的811所高等學(xué)校、科研院所和其他教學(xué)機(jī)構(gòu)中學(xué)習(xí)。

2015年來(lái)華留學(xué)生規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，生源結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。各類外國(guó)留學(xué)人員達(dá)到397635人，對(duì)比2014年的377054人增加20581人，增幅為5.46%。2015年在華接受學(xué)歷教育的外國(guó)留學(xué)生為184799人，比2014年的164394人增加20405，同比增長(zhǎng)12.41%，繼續(xù)保持2008年以來(lái)高于來(lái)華生總?cè)藬?shù)增速的態(tài)勢(shì)。2015年學(xué)歷生人數(shù)占在華生總數(shù)的比例為46.47%，其中研究生占在華生總數(shù)的比例為13.47%，兩項(xiàng)比例均較2014年有所上升，學(xué)歷結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。

2015年，亞洲、歐洲、非洲、美洲、大洋洲來(lái)華留學(xué)生總?cè)藬?shù)分別為240154、66746、49792、34934、6009名。北京、上海、浙江位列吸引來(lái)華留學(xué)生人數(shù)省份前三位。

留學(xué)生生源國(guó)覆蓋范圍穩(wěn)定，一帶一路沿線國(guó)家成為來(lái)華留學(xué)發(fā)力點(diǎn)。2015年留學(xué)生生源國(guó)家和地區(qū)數(shù)與2014年的203個(gè)相比基本持平。前10位生源國(guó)格局穩(wěn)中有變，依次為韓國(guó)、美國(guó)、泰國(guó)、印度、俄羅斯、巴基斯坦、日本、哈薩克斯坦、印度尼西亞和法國(guó)。

11、留學(xué)三大趨勢(shì)

（1）“超低齡留學(xué)”趨勢(shì)延續(xù)

隨著國(guó)內(nèi)家庭經(jīng)濟(jì)能力提升，各國(guó)對(duì)于中國(guó)低齡留學(xué)生秉持的開(kāi)放政策，如認(rèn)可中國(guó)高考的國(guó)家和學(xué)校逐漸增多等因素，都勢(shì)必刺激低齡留學(xué)生人數(shù)的增多;另一方面，隨著中國(guó)“一帶一路”政策的提出，中外合作辦學(xué)需求擴(kuò)大，在2016年也將會(huì)有更多的留學(xué)生來(lái)華求學(xué)。

（2）國(guó)外院校錄取門檻提高

與快速增長(zhǎng)的出國(guó)留學(xué)申請(qǐng)人數(shù)相對(duì)應(yīng)的是，留學(xué)申請(qǐng)難度也在增加，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。美國(guó)常春藤聯(lián)盟2010年至2015年的數(shù)據(jù)顯示，其本科錄取率從整體上看正呈下降趨勢(shì)，其他國(guó)家的頂尖名校也不例外。

越來(lái)越多的學(xué)校會(huì)要求學(xué)生進(jìn)行第三方成績(jī)單認(rèn)證，以后這很有可能成為一種趨勢(shì)。所以，準(zhǔn)備出國(guó)留學(xué)的學(xué)生除了保持良好的在校成績(jī)，考好語(yǔ)言成績(jī)以外，軟實(shí)力的背景提升也勢(shì)在必行。在硬件條件相差無(wú)幾的情況下，學(xué)校都會(huì)優(yōu)先考慮實(shí)踐活動(dòng)、實(shí)習(xí)經(jīng)歷、科研項(xiàng)目豐富的學(xué)生。

（3）、“留學(xué)后服務(wù)”受青睞

現(xiàn)在，留學(xué)的定義已不再是成功申請(qǐng)并出國(guó)深造，更多的學(xué)生、家長(zhǎng)關(guān)注留學(xué)后的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)研究智庫(kù)-經(jīng)濟(jì)咨詢平臺(tái)

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并愿意向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)尋求幫助。也有更多的留學(xué)機(jī)構(gòu)開(kāi)始提供學(xué)業(yè)指導(dǎo)、跨文化適應(yīng)、就業(yè)、移民等留學(xué)后服務(wù)。未來(lái)，全產(chǎn)業(yè)鏈的國(guó)際教育機(jī)構(gòu)將成為發(fā)展趨勢(shì)，讓學(xué)生實(shí)現(xiàn)從“成功留學(xué)”到“留學(xué)成功”。

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第五篇：中國(guó)首次發(fā)布《空間態(tài)勢(shì)評(píng)估報(bào)告》評(píng)估未來(lái)發(fā)展

中國(guó)首次發(fā)布《空間態(tài)勢(shì)評(píng)估報(bào)告》評(píng)估未來(lái)發(fā)展

4月17日，中國(guó)首次發(fā)布《空間態(tài)勢(shì)評(píng)估報(bào)告》，向公眾全面展示了國(guó)際空間活動(dòng)現(xiàn)狀，從學(xué)術(shù)角度評(píng)估了空間未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

全球通信、全球?qū)Ш?、遙感觀測(cè)、氣象預(yù)報(bào)、登陸月球、探測(cè)火星??報(bào)告顯示，近年來(lái)，世界航天活動(dòng)越來(lái)越活躍，但空間活動(dòng)顯著呈現(xiàn)出“大國(guó)游戲”的本質(zhì)，無(wú)論是發(fā)射次數(shù)還是擁有在軌空間資產(chǎn)數(shù)，都呈現(xiàn)出巨大的“貧富差距”，人類的空間活動(dòng)設(shè)施與裝備主要掌握在航天大國(guó)手中。

報(bào)告顯示，目前中國(guó)航天運(yùn)載器年發(fā)射次數(shù)已經(jīng)進(jìn)入世界前三。隨著朝鮮與韓國(guó)先后成功發(fā)射衛(wèi)星，全球已有12個(gè)國(guó)家具有獨(dú)立發(fā)射衛(wèi)星的能力。2012~2013年進(jìn)行的159次航天發(fā)射中，俄羅斯、美國(guó)、中國(guó)和歐盟的發(fā)射量占到了全部發(fā)射的86.8%。截至2013年8月，全球共有1084顆衛(wèi)星在軌運(yùn)行，其中美國(guó)擁有461顆，俄羅斯擁有111顆，歐盟擁有110顆，三方擁有了全球63%的空間資產(chǎn)。從衛(wèi)星用途看，通信衛(wèi)星最多，占總數(shù)的55%，其次是導(dǎo)航衛(wèi)星與偵察衛(wèi)星。

據(jù)分析，截至2013年8月，近地軌道衛(wèi)星占全球衛(wèi)星數(shù)的48.9%，地球同步軌道衛(wèi)星占40.3%。其中，美國(guó)占有近地軌道衛(wèi)星資源的44%，占有地球同步軌道衛(wèi)星資源的40%。從地域分布上看，美國(guó)擁有美洲區(qū)上空72%的地球同步軌道衛(wèi)星，在亞洲區(qū)上空的地球同步軌道衛(wèi)星資源占有量超過(guò)中國(guó)和俄羅斯，其中包括2顆預(yù)警衛(wèi)星和3顆電子偵察衛(wèi)星，而中俄兩國(guó)在美洲區(qū)上空的地球同步軌道衛(wèi)星為零。

報(bào)告顯示，近年來(lái)，國(guó)際上民用航天在擔(dān)負(fù)公益性服務(wù)與科學(xué)探索任務(wù)的同時(shí)，越來(lái)越多承擔(dān)了對(duì)于軍事應(yīng)用的支持功能，呈現(xiàn)出“民為軍用”的趨勢(shì)。其中，國(guó)際商業(yè)航天組織正在成為新興航天力量。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2013年8月，全球在軌衛(wèi)星中，商用衛(wèi)星和軍商兩用衛(wèi)星占比共計(jì)已達(dá)44%，其中，51%的商業(yè)衛(wèi)星屬于美國(guó)。全球軍商兩用衛(wèi)星中，美國(guó)和俄羅斯兩國(guó)擁有數(shù)占到86%。

這份報(bào)告由中國(guó)運(yùn)載火箭技術(shù)研究院錢學(xué)森運(yùn)載技術(shù)實(shí)驗(yàn)室空間態(tài)勢(shì)評(píng)估課題組完成，今后將每?jī)赡臧l(fā)布一次。目前，世界上只有少數(shù)國(guó)家發(fā)布類似報(bào)告。中國(guó)發(fā)布《空間態(tài)勢(shì)評(píng)估報(bào)告》，對(duì)提升空間活動(dòng)透明度具有重要意義。

On April 17, China's first release the space situation assessment report, a comprehensive display of the current situation of the international space activities to the public, from the point of view of academic evaluation of the space development trend in the future.Global communication, global navigation, remote sensing observation, weather forecast, land on the moon, Mars..., according to a report inrecent years, the world space activities more and more active, but the space activities significantly present the essence of the “great game”, annual launches, or have on-orbit space assets, all present a huge “the gap between rich and poor,” human space activities of facilities and equipment mainly in the hands of the space powers.According to a report, at present China aerospace vehicle launches, has entered into the world's top three.As north Korea and South Korea has successfully launched a satellite, 12 countries worldwide have independent ability to launch a satellite.In 2012 ~ 2013 for space launch in 159, Russia, the United States, China and the eu's emission accounted for 86.8% of the total emission amount.As of August 2013, a total of 1084 moons orbiting around the world, including the United States has 461, Russia has 111, the eu has 110, the three parties have 63% of the world's space assets.From the satellite USES most communications satellites, 55% of the total, followed by navigation satellite

reconnaissance satellites.According to the analysis, in the year toAugust 2013, low earth orbit satellite account for 48.9% of the global satellite number, account for 40.3% of the geostationary satellites in orbit.Among them, it accounts for 44% of low earth orbit satellite resources, accounts for 40% of the earth synchronous orbit satellite resource.From the point of view of regional distribution, the United States has 72% of the earth synchronous satellites in orbit over the americas, occupancy of geostationary satellites in orbit over the Asia resources than China and Russia, including 2 early warning satellites and 3 electronic reconnaissance satellites, and the two countries in the americas over the earth synchronous orbit satellite is zero., according to a report in recent years, international civil space on public welfare service and scientific exploration shoulder the task of at the same time, more and more to assume the function of support for the military applications, present a “people for military” trend.Among them, the international commercial space organization is becoming a emerging space power.According to statistics, as of August 2013, the global satellite orbit, the commercial satellite and the dual satellite accounted for a total of 44%, among them, 51% of the commercial satellite belongs to the United States.Global military contractor in the dual satellite, the United States and Russia have accounted for 86%.The report by the China academy of launch vehicle technology qian xuesen carrier

technology lab space situation assessmentteam is completed, will be issued once every two years in the future.At present, only a few countries in the world issued a similar report.Release the space situation assessment report, China is of great significance to improve transparency space activities.