第一篇：保潔服務(wù)單位考察報告

弘陽尊邸保潔服務(wù)外包投標單位考察報告

本次招標共邀請8家單位參與投標，最終有效投標單位3家，分別是：

1、常熟市立新后勤服務(wù)有限公司，2、常熟市藍星物業(yè)管理有限公司，3、蘇州艷陽天物業(yè)管理有限責任公司。由成本合約部組織，于2013年4月10日對上述三家單位服務(wù)的項目進行考察。

參與人員：林忠輝、孫慶、袁海東。三家單位服務(wù)的項目考察意見匯總?cè)缦拢?/p>

1、常熟市立新后勤服務(wù)有限公司

服務(wù)項目：常熟印象城，面積8萬多平米，保潔員工43人（其中3個管理崗），員工年齡較大，因為印象城的商業(yè)定位需要，保潔服務(wù)的管理比較到位，服務(wù)質(zhì)量較好，但也有衛(wèi)生死角，比如開關(guān)面板，消防樓梯扶手。員工休息室比較整潔有序，提供微波爐和冰箱，體現(xiàn)公司為員工的生活保障到位。

另，該公司為我公司售樓處保潔服務(wù)單位，根據(jù)物業(yè)現(xiàn)場反饋信息，現(xiàn)場員工經(jīng)常不安排調(diào)休，管理崗對項目的督導(dǎo)缺失，現(xiàn)場員工的精神面貌較差。

2、常熟藍星物業(yè)管理有限公司

服務(wù)項目：常熟國家大學(xué)科技園，面積3萬多平米，提供包括保潔在內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)。保潔員工13人（含1名主管），現(xiàn)場教整潔，死較少。但存在管理不到位，保潔工具亂擺放。員工精神面貌較好。

3、蘇州艷陽天物業(yè)管理有限責任公司

服務(wù)項目1：海虞鎮(zhèn)奧特萊斯商業(yè)廣場，因為該項目的營業(yè)情況不理想，沒有客流，所以地面比較整潔，保潔員工較少，僅有10多人，年齡較大，員工不精神，但崗位管理有序。

服務(wù)項目2：裕坤美城大廈，商業(yè)服務(wù)4年，寫字樓服務(wù)2年。現(xiàn)場管理較好，管理崗位認真負責，工作較有計劃，管理有序。

4、綜上所述，常熟市立新后勤服務(wù)有限公司，管理體系較健全，但管理不能落實，服務(wù)的質(zhì)量一般；常熟藍星物業(yè)管理有限公司，管理水平有需要提高，服務(wù)質(zhì)量可靠，員工面貌較好；蘇州艷陽天物業(yè)管理有限責任公司，管理細致有序，服務(wù)質(zhì)量較好，員工年齡偏大。后兩家單位，可以進一步溝通洽商，具備協(xié)作的條件。

考察人員簽字：

第二篇：單位保潔服務(wù)協(xié)議范本

保潔服務(wù)協(xié)議

（單位辦公場所用）

甲方：新紅家政服務(wù)有限公司 乙方：

甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就甲方為乙方提供衛(wèi)生保潔服務(wù)的相關(guān)事宜，訂立本協(xié)議。

一、具體保潔項目及區(qū)域：

1、日常清潔區(qū)域：

2、定期保潔區(qū)域：

3、垃圾清運：

二、甲方保潔員工作時間安排：

三、保潔服務(wù)協(xié)議期限：年月日至年月日。

四、保潔費用：

每月保潔服務(wù)費：元人民幣，（大寫）：圓整。甲方須在付款前提供正規(guī)的含稅發(fā)票。未發(fā)現(xiàn)保潔質(zhì)量問題的，乙方每月15日以前支付一次服務(wù)費。

五、甲方權(quán)利義務(wù)：

1、甲方按照乙方要求配置保潔員名，并向乙方提供保潔員身份證復(fù)印件存檔；

2、甲方提供的保潔員應(yīng)身體健康、誠實勤勞。

3、甲方保潔員應(yīng)嚴格按照操作規(guī)范、清潔標準進行工作，確保衛(wèi)生質(zhì)量。

4、甲方負責提供清潔工作所用工具、設(shè)備和物料。

5、甲方保潔員在工作期間，必須遵守甲方的規(guī)章制度，服從甲方的安排。

6、甲方應(yīng)全力配合乙方特殊時期的大檢查工作，按照檢查標準做好衛(wèi)生清潔工作。

7、甲方負責對所有保潔員的全面管理工作，并承擔保潔人員的勞動用工及安全責任。

8、甲方在作業(yè)中應(yīng)嚴格要求其保潔員，做好各種防護措施，不得擅自挪用甲方的物品或進入與其保潔作業(yè)無關(guān)的區(qū)域。因此造成甲方人員人身、財產(chǎn)損害的，由甲方自行承擔責任。

六、乙方權(quán)利義務(wù)

1、乙方為甲方保潔員提供水源、安全用電、照明，以保證正常作業(yè)。

2、乙方為甲方提供必要的物料、工具設(shè)備存儲場所。

3、協(xié)助甲方解決工作現(xiàn)場遇到的特殊問題。

4、乙方對甲方提供的保潔服務(wù)享有監(jiān)督權(quán)和檢查權(quán)，有權(quán)對甲方服務(wù)提出意見和建議的權(quán)利。

5、乙方對甲方的服務(wù)及清潔質(zhì)量不滿意時有權(quán)提出異議和要求返工；如不滿意甲方保潔員的服務(wù)，可責令甲方及時調(diào)換。

七、違約責任：

1、甲方在保潔工作中未達到保潔的質(zhì)量標準，經(jīng)甲方兩次通知整改，仍未達到標準的，乙方有權(quán)扣除本月服務(wù)費。甲方拒不整改的，乙方有權(quán)解除本協(xié)議，并不支付甲方任何服務(wù)費用。

2、乙方未按期向甲方付費，每遲延一天，向甲方支付未支付服務(wù)費的日 1 %的違約金。

八、本協(xié)議未盡事宜，雙方協(xié)商簽訂書面補充協(xié)議解決，書面補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

九、甲乙雙方就本協(xié)議執(zhí)行所發(fā)生爭議及糾紛，應(yīng)本著互利互讓的原則協(xié)商解決；協(xié)商未果，應(yīng)依法向約定的合同簽訂地有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。

十、本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，自雙方簽字蓋章后生效。

甲方(蓋章)：乙方（蓋章）： 簽約代表：簽約代表： 簽約時間：簽約時間：

第三篇：保潔服務(wù)協(xié)議范本(單位用)

保潔服務(wù)協(xié)議范本

（單位辦公場所用）

甲方：

乙方：

甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就甲方為乙方提供衛(wèi)生保潔服務(wù)的相關(guān)事宜，訂立本協(xié)議。

一、具體保潔項目及區(qū)域：

1、日常清潔區(qū)域：

2、定期保潔區(qū)域：

3、垃圾清運：

二、甲方保潔員工作時間安排：

三、保潔服務(wù)協(xié)議期限：_年__月__日至__年__月__日。

四、保潔費用：

每月保潔服務(wù)費：元人民幣，（大寫）：圓整。甲方須在付款前提供正規(guī)的含稅發(fā)票。未發(fā)現(xiàn)保潔質(zhì)量問題的，乙方每三個月支付一次服務(wù)費。

五、甲方權(quán)利義務(wù)：

1、甲方按照乙方要求配置保潔員名，并向乙方提供保潔員身份證復(fù)印件存檔；

2、甲方提供的保潔員應(yīng)身體健康、誠實勤勞。

3、甲方保潔員應(yīng)嚴格按照操作規(guī)范、清潔標準進行工作，確保衛(wèi)生質(zhì)量。

4、甲方負責提供清潔工作所用工具、設(shè)備和物料。

5、甲方保潔員在工作期間，必須遵守甲方的規(guī)章制度，服從甲方的安排。

6、甲方應(yīng)全力配合乙方特殊時期的大檢查工作，按照檢查標準做好衛(wèi)生清潔工作。

7、甲方負責對所有保潔員的全面管理工作，并承擔保潔人員的勞動用工及安全責任。

8、甲方在作業(yè)中應(yīng)嚴格要求其保潔員，做好各種防護措施，不得擅自挪用甲方的物品或進入與其保潔作業(yè)無關(guān)的區(qū)域。因此造成甲方人員人身、財產(chǎn)損害的，由甲方自行承擔責任。因此給乙方造成的損失，甲方應(yīng)承擔賠償責任。

六、乙方權(quán)利義務(wù)

1、乙方為甲方保潔員提供水源、安全用電、照明，以保證正常作業(yè)。

2、乙方為甲方提供必要的物料、工具設(shè)備存儲場所。

3、協(xié)助甲方解決工作現(xiàn)場遇到的特殊問題。

4、乙方對甲方提供的保潔服務(wù)享有監(jiān)督權(quán)和檢查權(quán)，有權(quán)對甲方服務(wù)提出意見和建議的權(quán)利。

5、乙方對甲方的服務(wù)及清潔質(zhì)量不滿意時有權(quán)提出異議和要求返工；如不滿意甲方保潔員的服務(wù)，可責令甲方及時調(diào)換。

七、違約責任：

1、甲方在保潔工作中未達到保潔的質(zhì)量標準，經(jīng)甲方兩次通知整改，仍未達到標準的，乙方有權(quán)扣除月服務(wù)費的%作為違約金。甲方拒不整改的，乙方有權(quán)解除本協(xié)議，并不支付甲方任何服務(wù)費用。

八、在本協(xié)議有效期內(nèi)，乙方可隨時解除本協(xié)議而無需向甲方承擔任何責任。解除本協(xié)議由乙方向甲方發(fā)出解除本協(xié)議之書面通知當日起生效。甲乙雙方按本協(xié)議截止上述解除通知日止已履行部分據(jù)實結(jié)算。如本條款與合同其他條款相沖突以本條款為準。

九、本協(xié)議未盡事宜，雙方協(xié)商簽訂書面補充協(xié)議解決，書面補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

十、雙方一致同意約定本協(xié)議簽訂地點為北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。甲乙雙方就本協(xié)議執(zhí)行所發(fā)生爭議及糾紛，應(yīng)本著互利互讓的原則協(xié)商解決；協(xié)商未果，應(yīng)依法向約定的合同簽訂地有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。

十一、本協(xié)議一式三份，甲方執(zhí)一份，乙方執(zhí)兩份，自雙方簽字蓋章后生效。

甲方(蓋章)：乙方（蓋章）：

簽約代表：簽約代表：

簽約時間：簽約時間：

第四篇：保潔公司考察報告

弘陽尊邸保潔服務(wù)外包投標單位考察報告

本次招標共邀請8家單位參與投標，最終有效投標單位3家，分別是：

1、常熟市立新后勤服務(wù)有限公司，2、常熟市藍星物業(yè)管理有限公司，3、蘇州艷陽天物業(yè)管理有限責任公司。由成本合約部組織，于2013年4月10日對上述三家單位服務(wù)的項目進行考察。

參與人員：林忠輝、孫慶、袁海東。三家單位服務(wù)的項目考察意見匯總?cè)缦拢?/p>

1、常熟市立新后勤服務(wù)有限公司

服務(wù)項目：常熟印象城，面積8萬多平米，保潔員工43人（其中3個管理崗），員工年齡較大，因為印象城的商業(yè)定位需要，保潔服務(wù)的管理比較到位，服務(wù)質(zhì)量較好，但也有衛(wèi)生死角，比如開關(guān)面板，消防樓梯扶手。員工休息室比較整潔有序，提供微波爐和冰箱，體現(xiàn)公司為員工的生活保障到位。

另，該公司為我公司售樓處保潔服務(wù)單位，根據(jù)物業(yè)現(xiàn)場反饋信息，現(xiàn)場員工經(jīng)常不安排調(diào)休，管理崗對項目的督導(dǎo)缺失，現(xiàn)場員工的精神面貌較差。

2、常熟藍星物業(yè)管理有限公司

服務(wù)項目：常熟國家大學(xué)科技園，面積3萬多平米，提供包括保潔在內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)。保潔員工13人（含1名主管），現(xiàn)場教整潔，死較少。但存在管理不到位，保潔工具亂擺放。員工精神面貌較好。

3、蘇州艷陽天物業(yè)管理有限責任公司

服務(wù)項目1：海虞鎮(zhèn)奧特萊斯商業(yè)廣場，因為該項目的營業(yè)情況不理想，沒有客流，所以地面比較整潔，保潔員工較少，僅有10多人，年齡較大，員工不精神，但崗位管理有序。服務(wù)項目2：裕坤美城大廈，商業(yè)服務(wù)4年，寫字樓服務(wù)2年?，F(xiàn)場管理較好，管理崗位認真負責，工作較有計劃，管理有序。

4、綜上所述，常熟市立新后勤服務(wù)有限公司，管理體系較健全，但管理不能落實，服務(wù)的

質(zhì)量一般；常熟藍星物業(yè)管理有限公司，管理水平有需要提高，服務(wù)質(zhì)量可靠，員工面貌較好；蘇州艷陽天物業(yè)管理有限責任公司，管理細致有序，服務(wù)質(zhì)量較好，員工年齡偏大。后兩家單位，可以進一步溝通洽商，具備協(xié)作的條件。

考察人員簽字：篇二：保潔外包調(diào)研報告

保潔外包調(diào)研報告

業(yè)務(wù)外包（outsourcing）是近幾十年發(fā)展起來的一種新的經(jīng)營策略。即企業(yè)由內(nèi)部生產(chǎn)的投入品（有形商品、知識產(chǎn)權(quán)、服務(wù)等）轉(zhuǎn)變?yōu)閺耐獠抗?yīng)商處購買。其實質(zhì)是企業(yè)重新定位，重新配置企業(yè)的各種資源，將資源集中于最能反映企業(yè)相對優(yōu)勢的領(lǐng)域，塑造和發(fā)揮企業(yè)自已獨特的、難以被其他企業(yè)模仿或替代的核心業(yè)務(wù)，構(gòu)筑竟爭優(yōu)勢，獲得使企業(yè)持續(xù)發(fā)展的能力。20世紀80年代中期，專業(yè)的清(轉(zhuǎn)載于:保潔公司考察報告)潔公司從環(huán)境衛(wèi)生單位、房地產(chǎn)、物業(yè)管理公司中脫離出來，專業(yè)的清潔行業(yè)逐步形成。目前，上海市有500多家專業(yè)的清潔公司，從業(yè)人員8萬余人，創(chuàng)造產(chǎn)值10個億，占據(jù)50%左右的市場份額。

保潔外包的有利影響

1、實行業(yè)務(wù)外包，可以降低成本。

源于專業(yè)化分工帶來的效率提高，許多保潔公司都擁有比物業(yè)公司更有效的資源和組織，尤其是在保潔方面專門化的知識和經(jīng)驗。通過承攬較多外包服務(wù)，他們可以通過規(guī)模經(jīng)營的實現(xiàn)而獲得比單個企業(yè)生產(chǎn)高得多的經(jīng)營效率。通過他們來提供服務(wù)，可以取得較大的價格優(yōu)惠，并能節(jié)省龐大的人事費用，如培訓(xùn)、內(nèi)部管理費用。紐約業(yè)務(wù)外包研究所的一項調(diào)查表明，節(jié)約經(jīng)費是企業(yè)“外包”的最重要的原因，有64％的被調(diào)查企業(yè)是由于“經(jīng)費問題”而實施外包。從目前外包前后的費用對比來看，大部分項目在外包前后，保潔費用都有較大幅度的下降。

集團內(nèi)現(xiàn)有兩種計算外包成本的方式，一種是以單位保潔面積的成本來計算，另一種是以單位人員成本（將材料費折合在人工費用里）來計算。如以人員單位成本為計算，深圳地區(qū)大部分項目的外包成本為1250元/人·月，而自管項目，光是保潔人員的費用就達2000元/月。

近幾年，隨著各地最低工資收入的提高，以及保險規(guī)范的力度的加強，保潔自管的項目，保潔人工成本在不斷上升，以深圳特區(qū)為例，最低工資標準由2000年的547元/月上升到610元/月，而深圳地區(qū)保潔外包的人均單位成本基本沒有受到這方面的影響。

2、實行保潔業(yè)務(wù)外包，提高了保潔業(yè)務(wù)的專業(yè)性，降低了人員管理的難度。專業(yè)清潔行業(yè)已經(jīng)有幾十年的歷史，業(yè)已在許多發(fā)達國家整合成一條分工細致的產(chǎn)業(yè)鏈，形成了龐大的產(chǎn)業(yè)大軍。保潔業(yè)務(wù)外包，促進了專業(yè)性的提高，特別在特殊的保潔業(yè)務(wù)方面，如晶面處理、大理石翻新、地毯清洗，物業(yè)公司配備的專業(yè)人員和專業(yè)工具不足，保潔公司更能體現(xiàn)出專業(yè)性。

由于保潔工作的性質(zhì)，決定其是個勞動密集型的行業(yè)。保潔員人數(shù)通常占到項目人數(shù)的25——30左右%，對這部分人員的培訓(xùn)和管理，是需要投入大量的資源的。并且由于人員數(shù)量增加，也會帶來管理難度的增加。保潔外包的項目，基層的管理人員在能力上更加側(cè)重于業(yè)務(wù)監(jiān)控能力，而保潔自管的項目，基層管理人員除業(yè)務(wù)監(jiān)控能力外，還需要注重管理能力，尤其是人員管理方面的能力。

3、實行保潔業(yè)務(wù)外包，可以集中資源，提高核心業(yè)務(wù)的竟爭優(yōu)勢。

業(yè)務(wù)外包能促進企業(yè)集中有限的資源和能力，專注于自身核心業(yè)務(wù)。在國際打印機市場上處于領(lǐng)先地位的惠普公司打印機和計算機分公司，打印機的年銷售額超過80億美元，其中70％以上來自過去3年中推出的新產(chǎn)品。因而，對惠普公司來說，成功的關(guān)鍵在于不斷地開發(fā)出新產(chǎn)品。為了形成核心競爭力，1998年惠普公司實施

了精簡，精簡后的公司只保留了后方的研究開發(fā)部門和前方的銷售部門，附加值較小的中間生產(chǎn)環(huán)節(jié)的工作則由其他公司來分包。

保潔業(yè)務(wù)因極易被模仿和替代，不能成為物業(yè)管理企業(yè)的核心業(yè)務(wù)，將此類非核心業(yè)務(wù)外包給專業(yè)機構(gòu)完成，我們就可以集中精力實現(xiàn)對業(yè)務(wù)流程，人員配置的整合，強化客戶服務(wù)工作，提高竟爭優(yōu)勢，保持物業(yè)的持續(xù)和穩(wěn)定發(fā)展。深圳物業(yè)自1999年將保潔業(yè)務(wù)外包后，通過內(nèi)部資源的整合，逐步地將綠化養(yǎng)護、設(shè)備設(shè)施維護等業(yè)務(wù)進行了內(nèi)包，目前管理處的各項工作圍繞著客戶服務(wù)來開展，更好地為客戶提供了服務(wù)，客戶滿意度逐年提高。

4、實行保潔業(yè)務(wù)外包，可以提高調(diào)度的機動性。

專業(yè)公司由于其保潔隊伍人數(shù)眾多，在人員的調(diào)配方面，比我們有著更大的優(yōu)勢。尤其是在項目入住前的保潔開荒時、定期園區(qū)的大清潔等時間緊任務(wù)重的作業(yè)，保潔公司可以調(diào)派出更多的人員進行短期的大規(guī)模清潔，而這一點，在保潔自管的公司里，則較為困難。集團內(nèi)一些未將保潔業(yè)務(wù)外包的公司如武漢、沈陽物業(yè)也將入住前的保潔開荒工作進行了外包。

三、保潔外包的不利影響

盡管保潔外包有許多好處，然而，同樣也會遇到問題。對保潔外包產(chǎn)生的不利影響的討論，最主要還是集中在是否會影響萬科物業(yè)（虹橋機場）的品質(zhì)，以及帶給客戶的感受方面。主要原因有：

1）外包方的管理機制和管理水平

萬科作為一家規(guī)范化管理的公司，在管理機制上和管理水平上要高于外包方。在保潔業(yè)務(wù)外包之初，為了確保外包后的服務(wù)品質(zhì)，物業(yè)公司通常都會投入較大的精力，協(xié)助外包方建立和完善管理制度，分析工作中的問題并協(xié)助其糾正。2）員工的服務(wù)意識和客戶理念

通常來說，萬科物業(yè)的員工對業(yè)主體現(xiàn)出來的尊重、關(guān)心，是外包方的保潔難于做到的。一方面源于萬科對員工的培訓(xùn)和教育，另一方面也來自員工對公司的強烈歸屬感。由于公司規(guī)范化運作管理的要求，保潔員在萬科的收入在市場上還在有較強的競爭優(yōu)勢的，保潔員流動率較低，對業(yè)主的熟悉程度較高，常此以往，萬科物業(yè)的員工與業(yè)主之間形成的信任，也是在較長時間內(nèi)不容易被替代的，故目前一些特殊的政府項目，甲方對我們的要求還是自管。外包方員工的客戶意識比不上我方員工，是經(jīng)歷過保潔自管到外包過程的客戶在早年較為普遍的反映。

4）關(guān)注細節(jié)的精品意識

萬科關(guān)注細節(jié)的精品意識，通常需要一定時間才能灌輸給外包單位，如路燈的打理、休閑椅的打理，樓梯扶手的打理，外包方通常會只關(guān)注到表面，我們卻要關(guān)注到每一個棱角，關(guān)注到正面反面、上面下面等。5）隊伍的純潔性方面

在保潔隊伍的純潔性方面，萬科的保潔隊伍純潔性更高，經(jīng)常會看到有客戶對我們的保潔員拾金不昧提出表揚，但是在外包的項目里，近幾年曾經(jīng)出現(xiàn)過幾起保潔外包方盜竊客戶財產(chǎn)的事件。

6）外包方員工的生存狀況

在萬科的以人為本的理念的要求下，我方的保潔員在吃、住方面都較外包方的狀況要好很多。項目上，通過地產(chǎn)提供管理用房，或者管理處在外面租房的方式來解決員工的住宿問題，通過自辦或聯(lián)系員工食堂解決員工的吃飯問題。而這些，外包方解決起來相對我們難度就會更大，可能性就會更低，員工的基本生活得不到有力保障。尤其在目前大部分的城鄉(xiāng)結(jié)合部位的項目，此類問題會表現(xiàn)得更加突出一些。

四、外包工作經(jīng)驗總結(jié)

業(yè)務(wù)外包服務(wù)質(zhì)量的好壞，物業(yè)公司應(yīng)負主要的責任，因此在制定外包策略時應(yīng)注意以下問題:

1、選擇合適的項目外包。

實施業(yè)務(wù)外包之前，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)項目的實際情況、公司的業(yè)務(wù)監(jiān)控能力、市場環(huán)境、專業(yè)公司的成熟度、經(jīng)營成本等因素進行分析，確定是否將該項目的保潔業(yè)務(wù)外包。如深圳物業(yè)的俊園項目，因考慮其樓盤的定位、客戶的需求等因素影響，保潔業(yè)務(wù)一直是自管；深圳天景項目，因其面積較小，人員較少，保潔、綠化和家政等業(yè)務(wù)工作交叉，保潔業(yè)務(wù)也一直沒有外包。

2、選擇合適的外包方。

外包商選擇的好壞直接關(guān)系到外包業(yè)務(wù)成功與否。應(yīng)全面考慮外包方的專業(yè)能力和經(jīng)驗、財務(wù)狀況、人力資源、信譽、管理及效率、服務(wù)質(zhì)量、價格水平等條件。北京星園和深圳四季花城項目，引入競爭機制，將保潔外包給兩家單位，現(xiàn)場的效果和客戶的滿意度均表現(xiàn)出良好的狀態(tài)。

在審慎評估外包方各方面的條件后，簽訂外包合同，作為雙方共同遵守及管理的依據(jù)。合同的內(nèi)容應(yīng)包含：合同標的、數(shù)量、付款方式、雙方權(quán)利和義務(wù)、違約責任、解決爭議的方法等內(nèi)容。對外包方服務(wù)質(zhì)量要求的相關(guān)服務(wù)標準，以及對外包方的監(jiān)控處罰辦法，外包方提供的一些作業(yè)說明書等內(nèi)容，也是合同的重要組成部分。天津物業(yè)在外包前幾年，未將服務(wù)標準和處罰辦法落實到位，直接影響到現(xiàn)場保潔業(yè)務(wù)的品質(zhì)。

3、注重與外包方的溝通，注重雙贏。

與外包方的關(guān)系是互相依靠，互惠互利的雙贏關(guān)系，雙方在充分的溝通與相互理解基礎(chǔ)上，加強合作與協(xié)調(diào)，使業(yè)務(wù)流程順利進行。通常在項目上，除了在日常巡查中要求外包方參加外，我方的班長、主管會與外包方的現(xiàn)場班長、主管每周進行一次溝通，每月項目的工作例會，外包方的現(xiàn)場主管也要列席參加，與業(yè)主的懇談會涉及到保潔內(nèi)容的，也要求外包方參加。

4、對外包方的控制和管理水平，決定業(yè)務(wù)的品質(zhì)。

業(yè)務(wù)外包出去后并非萬事大吉，相反，應(yīng)密切注意并配合外包方進行各項活動，對外包方進行有效的監(jiān)督，重視業(yè)務(wù)外包的管理。

保潔外包后，要達到萬科物業(yè)的品質(zhì)，滿足客戶需求，這就對我方監(jiān)控人員的監(jiān)控能力和監(jiān)控方式有了更高的要求。由自管轉(zhuǎn)為外包，通常我們把原來負責現(xiàn)場業(yè)務(wù)監(jiān)控的主辦和班長，直接轉(zhuǎn)為監(jiān)控外包方工作質(zhì)量的監(jiān)控人員。隨著項目保潔外包的情況增加，新項目保潔外包時，可能會出現(xiàn)監(jiān)控人員不能自供的時候，如果從外部招聘，那么監(jiān)控人員的萬科化過程，也是對業(yè)務(wù)外包的一個考驗。深圳四季花城項目在基層員工進行監(jiān)控人員的競爭上崗活動，一方面為基層員工在公司內(nèi)部的發(fā)展創(chuàng)造了機會，另一方面也解決了人員外部招聘引發(fā)的問題。篇三：保潔外包調(diào)研報告 保潔外包調(diào)研報告

充分利用優(yōu)秀的市場資源將物業(yè)公司非核心業(yè)務(wù)外包給專業(yè)、高效的服務(wù)供應(yīng)商，是降低物業(yè)公司成本、提高公司核心業(yè)務(wù)競爭力的有效辦法。也是目前物業(yè)行業(yè)發(fā)展的大趨勢。本次通過對幾家大的物業(yè)公司保潔服務(wù)外包情況的考察，綜合分析目前xxxx保潔外包市場的現(xiàn)狀如下：

一、保潔服務(wù)外包的優(yōu)勢 1.隨著房地產(chǎn)市場的不斷進步，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)需求標準越來越來高。物業(yè)公司要滿足各種服務(wù)需要，必然要配備各類專業(yè)人員及設(shè)備。但單一一家公司的任務(wù)量相對不足，這將大大增加物業(yè)公司的管理成本。

專業(yè)的保潔公司都擁有比物業(yè)公司更有效的資源和組織。通過承攬較多外包服務(wù)，可以通過規(guī)模經(jīng)營來獲得比單個企業(yè)高得多的經(jīng)營效益。物業(yè)公司通過聘請專業(yè)公司來提供服務(wù)，可以取得較大的價格優(yōu)惠，并能節(jié)省龐大的人事費用，如培訓(xùn)、內(nèi)部管理費用。從目前已實行保潔外包的企業(yè)外包前后的費用對比來看，大部分公司在實行保潔服務(wù)外包后，管理費用都有了較大幅度的下降。2.專業(yè)清潔服務(wù)行業(yè)已經(jīng)過幾十年的成長，業(yè)已形成一條完整的分工明細的產(chǎn)業(yè)鏈，聚集了龐大的專業(yè)從業(yè)人員。保潔服務(wù)外包，促進了物業(yè)公司服務(wù)專業(yè)性的提高，特別在專業(yè)保潔業(yè)務(wù)方面，如晶面處理、大理石翻新、地毯清洗，保潔公司更能體現(xiàn)出專業(yè)性。專業(yè)保潔服務(wù)公司由于其保潔隊伍人數(shù)眾多，在人員的調(diào)配方面，比一家物業(yè)公司有著更大的優(yōu)勢。尤其是針對項目保潔開荒等時間緊任務(wù)重的作業(yè)，保潔公司可以調(diào)派出更多的人員進行短期的大規(guī)模清潔，而這一點在保潔自管的公司里，則較為困難。3.由于保潔工作的性質(zhì)，決定其是個勞動密集型的行業(yè)。保潔員人數(shù)通常占到物業(yè)公司人數(shù)的25—30%左右，對這部分人員的培訓(xùn)、管理，是需要投入大量的資源。同時由于人員數(shù)量增加，也會帶來管理難度的增加。

物業(yè)公司通過將服務(wù)外包可以逐漸從繁雜的專業(yè)化事務(wù)中脫離出來，成為物業(yè)管理服務(wù)的組織者、監(jiān)督者和協(xié)調(diào)者。組織和落實專業(yè)資源為業(yè)主提供服務(wù)，這樣公司的職能變得更單一，組織結(jié)構(gòu)變得更簡化，編制大幅縮減，從業(yè)人員更專業(yè)

通過本次調(diào)研保潔服務(wù)外包的公司，項目基層的管理人員在能力上更加側(cè)重于專業(yè)業(yè)務(wù)的管理協(xié)調(diào)，而保潔自管的項目，基層管理人員除業(yè)務(wù)監(jiān)控外，還需承當很多日常其他事務(wù)的管理。

4、非核心業(yè)務(wù)的外包能促進物業(yè)公司集中有限的資源和能力，專注于自身核心業(yè)務(wù)。保潔業(yè)務(wù)因極易被模仿和替代，不能成為物業(yè)管理企業(yè)的核心業(yè)務(wù)，將此類非核心業(yè)務(wù)外包給專業(yè)公司完成，物業(yè)公司就可以集中精力實現(xiàn)對業(yè)務(wù)流程，人員配置的整合，強化客戶服務(wù)工作，提高竟爭優(yōu)勢，保持物業(yè)的持續(xù)和穩(wěn)定發(fā)展。

綜合而言保潔服務(wù)外包能使服務(wù)趨于極致、降低公司成本，從而讓客戶、物業(yè)公司、外包服務(wù)商共贏。

二、保潔服務(wù)外包的不利因素

盡管保潔外包有許多好處，然而，同樣也存在問題。對保潔外包產(chǎn)生的不利影響最主要集中在保潔服務(wù)外包后是否會影響物業(yè)的品質(zhì)，以及帶給客戶不良的感受。

主要原因是外包服務(wù)質(zhì)量的難以控制。通過本次市場調(diào)研，目前xxxx的物業(yè)公司一般保潔外包都是通過招投標方式進行的，通過對投標方服務(wù)質(zhì)量、價格、資信等方面的評估最終確定合作方。但是一旦決定了合作方，實際的質(zhì)量難以管理到位，通常只能控制到對方的管理者或代表，現(xiàn)場實際操作人員是難以控制的，服務(wù)現(xiàn)場保潔服務(wù)質(zhì)量管理疲軟。還有就是外包公司的一線操作員工并不一定都接受過外包服務(wù)單位的系統(tǒng)專業(yè)培訓(xùn)，導(dǎo)致專業(yè)化的服務(wù)任然停留在較低水平，達不到物業(yè)公司的招標期望。

檢測物業(yè)服務(wù)資料的依據(jù)是客戶的滿意度，滿意度的高低很大程度與客戶的心情、外在的制約因素、物業(yè)管理人員的個人素質(zhì)等前提條件息息相關(guān)，這需要服務(wù)提供方具備很高的預(yù)見性、處理突發(fā)事件的應(yīng)變能力以及強有力的客戶消費觀念引導(dǎo)能力。服務(wù)滿意度是客戶對于物業(yè)服務(wù)的一個整體感受，涵蓋了物業(yè)服務(wù)的各方面及外在的各類影響因素，這需要服務(wù)的提供者全盤的考慮、全面的協(xié)調(diào)能力，統(tǒng)籌各類關(guān)系綜合處置。而實際上將保潔服務(wù)外包后外包服務(wù)單位是基本沒有整體物業(yè)服務(wù)概念的，物業(yè)公司統(tǒng)籌服務(wù)關(guān)系時也沒有自管保潔的項目有效果。單按過程、程序以及合同的條款管理是無法滿足對不確定因素的處理和解決服務(wù)理念不統(tǒng)一的問題。

三、保潔服務(wù)外包的經(jīng)驗 1.選擇合適的項目外包

實施外包之前，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)項目的實際情況、公司的業(yè)務(wù)監(jiān)控能力、市場環(huán)境、外包公司的成熟度、經(jīng)營成本等因素進行分析，確定是否將該項目的保潔業(yè)務(wù)外包。2.選擇合適的外包服務(wù)商

外包服務(wù)商選擇的好壞直接關(guān)系到保潔外包業(yè)務(wù)的成功與否。目前xxxx市場的保潔服務(wù)公司多為私營企業(yè)，管理水平服務(wù)質(zhì)量參差不齊。因為準入門坎較低，各家保潔公司往往是以“明低報階、暗低質(zhì)量”來承攬業(yè)務(wù)。因此物業(yè)公司在選擇合作對象時一定要慎之又慎。

在選擇保潔外包服務(wù)商時物業(yè)公司應(yīng)全面考慮外包方的專業(yè)能力和經(jīng)驗、財務(wù)狀況、人力資源、信譽及效率、管理水平、服務(wù)質(zhì)量、價格水平等條件。3.注重與外包服務(wù)商的溝通

物業(yè)公司與外包服務(wù)商的關(guān)系是互相依靠，互惠互利的雙贏關(guān)系，雙方應(yīng)在充分的溝通與相互理解的基礎(chǔ)上，加強合作與協(xié)調(diào)，使業(yè)務(wù)流程順利進行。保潔外包后物業(yè)公司與保潔公司形成了一個合作的關(guān)系，雙方是兩個平等的主體，是委托與被委托的關(guān)系。作為甲方物業(yè)公司不能對乙方保潔公司盛氣凌人，只有相互的尊重，才能更好地合作。4.注重對外包服務(wù)商的控制和管理

保潔服務(wù)外包出去后并非萬事大吉，相反，應(yīng)密切注意并配合外

包方進行各項活動，對外包方進行有效的監(jiān)督，重視外包業(yè)務(wù)的管理。

物業(yè)公司要正確認識理解保潔外包工作。保潔外包后確實是能減少管理成本，降低費用。但外包不是一包了之，什么也不管。物業(yè)公司可以將清潔外包的管理納入公司的質(zhì)量管理體系之中。對外包保潔進行過程管理，規(guī)范保潔工作流程，實施程序管理，從源頭上保證外包保潔的質(zhì)量。5.注重企業(yè)文化的融合每家企業(yè)都有自己的企業(yè)文化，企業(yè)文化決定著企業(yè)的形象。雖然物業(yè)公司保潔工作外包給了服務(wù)商，但外包保潔公司的企業(yè)文化一定程度上影響著物業(yè)公司的形象，所以要對保潔外包公司的企業(yè)文化進行甄別，要讓外包的保潔服務(wù)公司最大地溶入物業(yè)公司的企業(yè)文化之中。篇四：寶潔公司市場調(diào)研實例

寶潔公司進行市場調(diào)研的實例

一、寶潔公司的簡介

寶潔公司始創(chuàng)于1837年，是世界最大的日用消費品公司之一。在日用化學(xué)品市場上知名度相當高，寶潔公司經(jīng)營的產(chǎn)品包括洗發(fā)、護發(fā)、護膚用品、化妝品、嬰兒護理產(chǎn)品、婦女衛(wèi)生用品、醫(yī)藥、食品、飲料、織物、家居護理及個人清潔用品。

寶潔這家擁有170年歷史的企業(yè)從未放棄對產(chǎn)品的更新開發(fā)。利用一套完備的“監(jiān)視”網(wǎng)絡(luò)，公司將每個地方的銷售情況都詳細地掌握在手中。寶潔在全世界還擁有7500名科研人員，它旗下的香料師也明顯多于其他同類企業(yè)。每年該公司都投入大約20億美元用于實驗室研究，在市場營銷方面的投入則超過40億美元

每年花一天時間與一位消費者親身接觸已經(jīng)成為寶潔公司員工的義務(wù)。有些員工還被委派到某家商店，從店主開門營業(yè)的第一刻開始全程觀察，看店員如何與顧客交流，顧客都購買什么商品等。

這樣做的目的是要發(fā)掘消費者未表達出的和未被滿足的需求。每年,寶潔在全球的分支企業(yè)都要呈遞一份報告，列出消費者最希望滿足的10項需求、例如，發(fā)明一種抗潮濕的衛(wèi)生紙或者一種可用于冷水洗滌的洗滌劑。這份報告會轉(zhuǎn)化為技術(shù)問題被公布在科研人員的系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)中，以便創(chuàng)造新產(chǎn)品。

二、收集原始資料和二手資料

寶潔公司收集的資料包括原始資料和二手資料。

原始資料是為了解決本調(diào)研中特定問題而收集的資料。這類資料可以通過調(diào)查、實驗、觀察和模擬來收集。包括訪問法、觀察法觀察法、定性研究法和實驗設(shè)計。

在將要調(diào)研的問題界定以后，就要查閱二手資料來源。二手資料是為了解決其它問題而已經(jīng)收集來的資料。二手資料包括內(nèi)部資料（企業(yè)的有關(guān)記錄）和外部資料（政府的報告、行業(yè)協(xié)會的書面材料）。

第1步：確定希望知道主題的那些內(nèi)容及已經(jīng)知道的內(nèi)容； 第2步：列出關(guān)鍵術(shù)語和姓名；

第3步：通過一些圖書館信息源來開始搜尋；

第4步：對已找到的文獻進行編輯和評價；

第5步：如果資料收集者對所發(fā)現(xiàn)的信息感到不滿意或者有困難，可請教權(quán)威人士；

三、數(shù)據(jù)整理與分析：

實地調(diào)查結(jié)束后，即進入調(diào)查資料的整理和分析階段，寶潔公司將收集好已填寫的調(diào)查表后，由調(diào)查人員對調(diào)查表進行逐份檢查，剔除不合格的調(diào)查表，然后將合格調(diào)查表統(tǒng)一編號。調(diào)查數(shù)據(jù)的統(tǒng)計可利用excel電子表格軟件完成；將調(diào)查數(shù)據(jù)輸入計算機后，經(jīng)excel軟件運行后，即可獲得已列成表格的大量的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，利用上述統(tǒng)計結(jié)果，就可以按照調(diào)查目的的要求，針對調(diào)查內(nèi)容進行全面的分析工作。

寶潔公司根據(jù)收集來的資料最后選定廣州搶灘登陸，選取廣州作為最先的目標市場，將其在中國內(nèi)地市場的總部設(shè)在廣州，然后逐漸地向沿海地區(qū)（上海等地）擴展，先是以高價位、高品質(zhì)的形象進入中國市場，目標市場鎖定為青年消費群體，寶潔強調(diào)：不僅要在不同的國家銷售產(chǎn)品，還要根據(jù)不同國家消費者的需要研制開發(fā)出新產(chǎn)品。

整理步驟：

1.將數(shù)據(jù)資料分類； 2.編校，修訂或剔除不符合實際的數(shù)據(jù)； 3.數(shù)據(jù)編碼及錄入； 4.編制圖表；

數(shù)據(jù)分析：運用統(tǒng)計分析技術(shù) 描述統(tǒng)計、參數(shù)統(tǒng)計、相關(guān)和回歸分析、多元統(tǒng)計分析、判別分析、因素分析

四、跟蹤反饋與調(diào)整：

寶潔公司對調(diào)研的整個過程進行分析之后，再對其進行相關(guān)的跟蹤反饋與調(diào)整，包括以下步驟：

1.檢驗調(diào)研方案是否符合實際； 2.總結(jié)成功和失敗的經(jīng)驗教訓(xùn)； 3.確定是否存在尚未解決的問題；

五、調(diào)研的方法

寶潔公司采取了七種調(diào)研的方法，分別是： 1.網(wǎng)絡(luò)調(diào)研法，利用搜索引擎在網(wǎng)上進行搜索，快速、全面的了解相關(guān)市場信息 2.訪問法，即攔截訪問法，口頭訪問和書面問卷訪問相結(jié)合： 結(jié)構(gòu)式訪問是實現(xiàn)設(shè)計好的、有一定結(jié)構(gòu)的訪問問卷的訪問。調(diào)查人員要按照事先設(shè)計好的調(diào)查表或訪問提綱進行訪問，要以相同的提問方式和記錄方式進行訪問。提問的語氣和態(tài)度也要盡可能地保持一致；無結(jié)構(gòu)式訪問的沒有統(tǒng)一問卷，由調(diào)查人員與被訪問者自由交談的訪問。它可以根據(jù)調(diào)查的內(nèi)容，進行廣泛的交流；集體訪問是通過集體座談的方式聽取被訪問者的想法，收集信息資料?？梢苑譃閷＜壹w訪問和消費者集體訪問。3.抽樣調(diào)查法：

市場普查：調(diào)研對象總體逐一調(diào)查；

重點調(diào)研：全體調(diào)研對象中選擇一部分重點單位進行的非全面調(diào)研；

典型調(diào)研：全體調(diào)研對象中選擇一些具有典型意義或代表性的單位；

非隨機抽樣調(diào)研：按調(diào)研者主觀標準抽取樣本；

隨機抽樣調(diào)研：等概率抽?。? 4.文案調(diào)查法：企業(yè)內(nèi)部信息系統(tǒng)和企業(yè)外部資料 5.問卷法：

是通過設(shè)計調(diào)查問卷，讓被調(diào)查者填寫調(diào)查表的方式獲得所調(diào)查對象的信息。在調(diào)查中將調(diào)查的資料設(shè)計成問卷后，讓接受調(diào)查對象將自己的意見或答案，填入問卷中。6.觀察法：

是社會調(diào)查和市場調(diào)查研究的最基本的方法。它是由調(diào)查人員根據(jù)調(diào)查研究的對象，利用眼睛、耳朵等感官以直接觀察的方式對其進行考察并搜集資料。例如，市場調(diào)查人員到被訪問者的銷售場所去觀察商品的品牌及包裝情況。7.實驗法：

由調(diào)查人員跟進調(diào)查的要求，用實驗的方式，對調(diào)查的對象控制在特定的環(huán)境條件下，對其進行觀察以獲得相應(yīng)的信息?？刂茖ο罂梢允钱a(chǎn)品的價格、品質(zhì)、包裝等，在可控制的條件下觀察市場現(xiàn)象，揭示在自然條件下不易發(fā)生的市場規(guī)律，這種方法主要用于市場銷售實驗和消費者使用實驗。

六、撰寫調(diào)研報告

撰寫調(diào)查報告是市場調(diào)查的最后一項工作內(nèi)容，市場調(diào)查工作的成果將體現(xiàn)在最后的調(diào)查報告中，調(diào)查報告將提交企業(yè)決策者，做為企業(yè)制定市場營銷策略的依據(jù)。市場調(diào)查報告要按規(guī)范的格式撰寫，一個完整的市場調(diào)查報告格式由題目．目錄、概要、正文、結(jié)論和建議、附件等組成。1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.寶潔公司調(diào)研報告的主要內(nèi)容包括： 主要內(nèi)容：前言、主體、附件 封面：標題；委托單位名稱；調(diào)研機構(gòu)的名稱；呈送調(diào)研報告的日期 授權(quán)書：調(diào)研范圍與調(diào)研方法；付款條件、預(yù)算、人員配備與期限；臨時性報告及最終報告的要求 目錄 執(zhí)行性摘要：簡述調(diào)研目標、調(diào)研方法；簡述調(diào)研結(jié)果，簡述結(jié)論及建議 引言：簡述調(diào)研背景；介紹參與調(diào)研人員；致謝 分析與結(jié)果：背景、原因、利弊、預(yù)測等分析（配合文字、表格、圖形）；陳述分析結(jié)果 結(jié)論及建議：調(diào)研結(jié)論；建議 調(diào)研方法：抽樣調(diào)查法、文案調(diào)查法、問卷法、訪談法 研究類型及目的：總體及樣本的界定；資料收集方法篇五：關(guān)于投標公司清潔項目現(xiàn)場參觀考察確認的函

關(guān)于投標公司清潔項目現(xiàn)場參觀考察的確認函

為確保我司某花園小區(qū)清潔服務(wù)質(zhì)量的較大提升，提高我司物業(yè)服務(wù)工作中清潔服務(wù)的客戶滿意率，我司已于近日致電并邀請貴司參與我司位于龍華鎮(zhèn)民治大道某花園小區(qū)的清潔服務(wù)招投標工作。某花園小區(qū)位于某轄區(qū)內(nèi)，小區(qū)南至某村，北臨某路，東至某大道，西臨某路，總占地面積約15.65萬平方米，總建筑面積約69.6萬平方米，綠化面積約2.3萬平方米，其中：住宅約14.5萬平方米、商業(yè)約1.57萬平方米、地下車庫約3.05萬平方米。某花園分a、b、c三個片區(qū)，共有10棟（6-17層）住宅樓，33個單元，42部電梯，其中：a區(qū)6棟（1棟多層住宅樓及5棟小高層住宅樓）21個單元，27部電梯；b區(qū)3棟9個單元，11部電梯；c區(qū)1棟3個單元，4部電梯。

根據(jù)我司本次清潔招投標工作計劃，我司擬于2009年11月18日至20日參觀考察投標公司與我司某花園小區(qū)相當?shù)那鍧嵎?wù)項目現(xiàn)場，請貴司于11月18日17：00時前將擬安排參觀考察的樓盤名稱、地理位置等情況回復(fù)給我司，逾期視作自動放棄本次投標工作。

特此致函。

深圳市某物業(yè)管理有限公司

二oo九年十一月十八日 回復(fù)：

1、樓盤名稱： ；

2、地理位置： ；

3、現(xiàn)場聯(lián)系人：，聯(lián)系電話：。

第五篇：保潔公司考察報告

保潔公司考察報告

弘陽尊邸保潔服務(wù)外包投標單位考察報告 本次招標共邀請8家單位參與投標，最終有效投標單位3家，分別是：

1、常熟市立新后

勤服務(wù)有限公司，2、常熟市藍星物業(yè)管理有限公司，3、蘇州艷陽天物業(yè)管理有限責任公司。

由成本合約部組織，于2013年4月10日對上述三家單位服務(wù)的項目進行考察。參與人員：林忠輝、孫慶、袁海東。三家單位服務(wù)的項目考察意見匯總?cè)缦拢?/p>

1、常熟市立新后勤服務(wù)有限公司 服務(wù)項目：常熟印象城，面積8萬多平米，保潔員工43人（其中3個管理崗），員工年

齡較大，因為印象城的商業(yè)定位需要，保潔服務(wù)的管理比較到位，服務(wù)質(zhì)量較好，但也有衛(wèi)

生死角，比如開關(guān)面板，消防樓梯扶手。員工休息室比較整潔有序，提供微波爐和冰箱，體

現(xiàn)公司為員工的生活保障到位。另，該公司為我公司售樓處保潔服務(wù)單位，根據(jù)物業(yè)現(xiàn)場反饋信息，現(xiàn)場員工經(jīng)常不安

排調(diào)休，管理崗對項目的督導(dǎo)缺失，現(xiàn)場員工的精神面貌較差。

2、常熟藍星物業(yè)管理有限公司服務(wù)項目：常熟國家大學(xué)科技園，面積3萬多平米，提供包括保潔在內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)。

保潔員工13人（含1名主管），現(xiàn)場教整潔，死較少。但存在管理不到位，保潔工具亂擺放。

員工精神面貌較好。

3、蘇州艷陽天物業(yè)管理有限責任公司服務(wù)項目1：海虞鎮(zhèn)奧特萊斯商業(yè)廣場

保潔公司考察報告，因為該項目的營業(yè)情況不理想，沒有客流，所

以地面比較整潔，保潔員工較少，僅有10多人，年齡較大，員工不精神，但崗位管理有序。服務(wù)項目2：裕坤美城大廈，商業(yè)服務(wù)4年，寫字樓服務(wù)2年?，F(xiàn)場管理較好，管理崗

位認真負責，工作較有計劃，管理有序。

4、綜上所述，常熟市立新后勤服務(wù)有限公司，管理體系較健全，但管理不能落實，服

務(wù)的

質(zhì)量一般；常熟藍星物業(yè)管理有限公司，管理水平有需要提高，服務(wù)質(zhì)量可靠，員工面

貌較好；蘇州艷陽天物業(yè)管理有限責任公司，管理細致有序，服務(wù)質(zhì)量較好，員工年齡偏大。

后兩家單位，可以進一步溝通洽商，具備協(xié)作的條件?？疾烊藛T簽字：篇二：保潔外包調(diào)研報告 保潔外包調(diào)研報告業(yè)務(wù)外包（outsourcing）是近幾十年發(fā)展起來的一種新的經(jīng)營策略。即企業(yè)由內(nèi)部生產(chǎn) 的投入品（有形商品、知識產(chǎn)權(quán)、服務(wù)等）轉(zhuǎn)變?yōu)閺耐獠抗?yīng)商處購買。其實質(zhì)是企業(yè)重新

定位，重新配置企業(yè)的各種資源，將資源集中于最能反映企業(yè)相對優(yōu)勢的領(lǐng)域，塑造和發(fā)揮

企業(yè)自已獨特的、難以被其他企業(yè)模仿或替代的核心業(yè)務(wù)，構(gòu)筑竟爭優(yōu)勢，獲得使企業(yè)持續(xù)

發(fā)展的能力。

20世紀80年代中期，專業(yè)的清(轉(zhuǎn)載于:保潔公司考察報告)潔公司從環(huán)境衛(wèi)生單位、房

地產(chǎn)、物業(yè)管理公司中脫離出來，專業(yè)的清潔行業(yè)逐步形成。目前，上海市有500多家專業(yè) 的清潔公司，從業(yè)人員8萬余人，創(chuàng)造產(chǎn)值10個億，占據(jù)50%左右的市場份額。保潔外包的有利影響

1、實行業(yè)務(wù)外包，可以降低成本。源于專業(yè)化分工帶來的效率提高，許多保潔公司都擁有比物業(yè)公司更有效的資源和組織，尤其是在保潔方面專門化的知識和經(jīng)驗。通過承攬較多外包服務(wù)，他們可以通過規(guī)模經(jīng)營的

實現(xiàn)而獲得比單個企業(yè)生產(chǎn)高得多的經(jīng)營效率。通過他們來提供服務(wù)，可以取得較大的價格

優(yōu)惠，并能節(jié)省龐大的人事費用，如培訓(xùn)、內(nèi)部管理費用。紐約業(yè)務(wù)外包研究所的一項調(diào)查

表明，節(jié)約經(jīng)費是企業(yè)“外包”的最重要的原因，有64％的被調(diào)查企業(yè)是由于“經(jīng)費問題”

而實施外包。

從目前外包前后的費用對比來看，大部分項目在外包前后，保潔費用都有較大幅度的下

降。

集團內(nèi)現(xiàn)有兩種計算外包成本的方式，一種是以單位保潔面積的成本來計算，另一種是

以單位人員成本（將材料費折合在人工費用里）來計算。如以人員單位成本為計算，深圳地

區(qū)大部分項目的外包成本為1250元/人·月，而自管項目，光是保潔人員的費用就達2000

元/月。

近幾年，隨著各地最低工資收入的提高，以及保險規(guī)范的力度的加強，保潔自管的項目，保潔人工成本在不斷上升，以深圳特區(qū)為例，最低工資標準由2000年的547元/月上升到610

元/月，而深圳地區(qū)保潔外包的人均單位成本基本沒有受到這方面的影響。

2、實行保潔業(yè)務(wù)外包，提高了保潔業(yè)務(wù)的專業(yè)性，降低了人員管理的難度。專業(yè)清

潔行業(yè)已經(jīng)有幾十年的歷史，業(yè)已在許多發(fā)達國家整合成一條分工細致的產(chǎn)業(yè)鏈，形成了龐

大的產(chǎn)業(yè)大軍。保潔業(yè)務(wù)外包，促進了專業(yè)性的提高，特別在特殊的保潔業(yè)務(wù)方面，如晶面

處理、大理石翻新、地毯清洗，物業(yè)公司配備的專業(yè)人員和專業(yè)工具不足，保潔公司更能體

現(xiàn)出專業(yè)性。

由于保潔工作的性質(zhì)，決定其是個勞動密集型的行業(yè)。保潔員人數(shù)通常占到項目人數(shù)的

25——30左右%，對這部分人員的培訓(xùn)和管理，是需要投入大量的資源的。并且由于人員數(shù)

量增加，也會帶來管理難度的增加。保潔外包的項目，基層的管理人員在能力上更加側(cè)重于

業(yè)務(wù)監(jiān)控能力，而保潔自管的項目，基層管理人員除業(yè)務(wù)監(jiān)控能力外，還需要注重管理能力，尤其是人員管理方面的能力。

3、實行保潔業(yè)務(wù)外包，可以集中資源，提高核心業(yè)務(wù)的竟爭優(yōu)勢。業(yè)務(wù)外包能促進企業(yè)集中有限的資源和能力，專注于自身核心業(yè)務(wù)。在國際打印機市場

上處于領(lǐng)先地位的惠普公司打印機和計算機分公司，打印機的年銷售額超過80億美元，其中

70％以上來自過去3年中推出的新產(chǎn)品。因而，對惠普公司來說，成功的關(guān)鍵在于不斷地開

發(fā)出新產(chǎn)品。為了形成核心競爭力，1998年惠普公司實施了精簡，精簡后的公司只保留了后方的研究開發(fā)部門和前方的銷售部門，附加值較小的

中間生產(chǎn)環(huán)節(jié)的工作則由其他公司來分包。保潔業(yè)務(wù)因極易被模仿和替代，不能成為物業(yè)管理企業(yè)的核心業(yè)務(wù)，將此類非核心業(yè)務(wù) 外包給專業(yè)機構(gòu)完成，我們就可以集中精力實現(xiàn)對業(yè)務(wù)流程，人員配置的整合，強化客戶服

務(wù)工作，提高竟爭優(yōu)勢，保持物業(yè)的持續(xù)和穩(wěn)定發(fā)展。深圳物業(yè)自1999年將保潔業(yè)務(wù)外包后，通過內(nèi)部資源的整合，逐步地將綠化養(yǎng)護、設(shè)備設(shè)施維護等業(yè)務(wù)進行了內(nèi)包，目前管理處的

各項工作圍繞著客戶服務(wù)來開展，更好地為客戶提供了服務(wù)，客戶滿意度逐年提高。

4、實行保潔業(yè)務(wù)外包，可以提高調(diào)度的機動性。專業(yè)公司由于其保潔隊伍人數(shù)眾多，在人員的調(diào)配方面，比我們有著更大的優(yōu)勢。尤其

是在項目入住前的保潔開荒時、定期園區(qū)的大清潔等時間緊任務(wù)重的作業(yè)，保潔公司可以調(diào)

派出更多的人員進行短期的大規(guī)模清潔，而這一點，在保潔自管的公司里，則較為困難。集

團內(nèi)一些未將保潔業(yè)務(wù)外包的公司如武漢、沈陽物業(yè)也將入住前的保潔開荒工作進行了外包。

三、保潔外包的不利影響盡管保潔外包有許多好處，然而，同樣也會遇到問題。對保潔外包產(chǎn)生的不利影響的討

論，最主要還是集中在是否會影響萬科物業(yè)（虹橋機場）的品質(zhì)，以及帶給客戶的感受方面。

主要原因有：

1）外包方的管理機制和管理水平萬科作為一家規(guī)范化管理的公司，在管理機制上和管理水平上要高于外包方。在保潔業(yè)

務(wù)外包之初，為了確保外包后的服務(wù)品質(zhì)，物業(yè)公司通常都會投入較大的精力，協(xié)助外包方

建立和完善管理制度，分析工作中的問題并協(xié)助其糾正。

2）員工的服務(wù)意識和客戶理念通常來說，萬科物業(yè)的員工對業(yè)主體現(xiàn)出來的尊重、關(guān)心，是外包方的保潔難于做到的。

一方面源于萬科對員工的培訓(xùn)和教育，另一方面也來自員工對公司的強烈歸屬感。由于公司

規(guī)范化運作管理的要求，保潔員在萬科的收入在市場上還在有較強的競爭優(yōu)勢的，保潔員流

動率較低，對業(yè)主的熟悉程度較高，常此以往，萬科物業(yè)的員工與業(yè)主之間形成的信任，也

是在較長時間內(nèi)不容易被替代的，故目前一些特殊的政府項目，甲方對我們的要求還是自管。

外包方員工的客戶意識比不上我方員工，是經(jīng)歷過保潔自管到外包過程的客戶在早年較為普

遍的反映。

4）關(guān)注細節(jié)的精品意識萬科關(guān)注細節(jié)的精品意識，通常需要一定時間才能灌輸給外包單位，如路燈的打理、休

閑椅的打理，樓梯扶手的打理，外包方通常會只關(guān)注到表面，我們卻要關(guān)注到每一個棱角，關(guān)注到正面反面、上面下面等。

5）隊伍的純潔性方面在保潔隊伍的純潔性方面，萬科的保潔隊伍純潔性更高，經(jīng)常會看到有客戶對我們的保

潔員拾金不昧提出表揚，但是在外包的項目里，近幾年曾經(jīng)出現(xiàn)過幾起保潔外包方盜竊客戶

財產(chǎn)的事件。

6）外包方員工的生存狀況在萬科的以人為本的理念的要求下，我方的保潔員在吃、住方面都較外包方的狀況要好

很多。項目上，通過地產(chǎn)提供管理用房，或者管理處在外面租房的方式來解決員工的住宿問

題，通過自辦或聯(lián)系員工食堂解決員工的吃飯問題。而這些，外包方解決起來相對我們難度

就會更大，可能性就會更低，員工的基本生活得不到有力保障。尤其在目前大部分的城鄉(xiāng)結(jié)

合部位的項目，此類問題會表現(xiàn)得更加突出一些。

四、外包工作經(jīng)驗總結(jié)業(yè)務(wù)外包服務(wù)質(zhì)量的好壞，物業(yè)公司應(yīng)負主要的責任，因此在制定外包策略時應(yīng)注意以

下問題:

1、選擇合適的項目外包。實施業(yè)務(wù)外包之前，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)項目的實際情況、公司的業(yè)務(wù)監(jiān)控能力、市場環(huán)境、專業(yè)公司的成熟度、經(jīng)營成本等因素進行分析，確定是否將該項目的保潔業(yè)務(wù)外包。如深圳

物業(yè)的俊園項目，因考慮其樓盤的定位、客戶的需求等因素影響，保潔業(yè)務(wù)一直是自管；深

圳天景項目，因其面積較小，人員較少，保潔、綠化和家政等業(yè)務(wù)工作交叉，保潔業(yè)務(wù)也一

直沒有外包。

2、選擇合適的外包方。外包商選擇的好壞直接關(guān)系到外包業(yè)務(wù)成功與否。應(yīng)全面考慮外包方的專業(yè)能力和經(jīng)驗、財務(wù)狀況、人力資源、信譽、管理及效率、服務(wù)質(zhì)量、價格水平等條件。北京星園和深圳四

季花城項目，引入競爭機制，將保潔外包給兩家單位，現(xiàn)場的效果和客戶的滿意度均表現(xiàn)出

良好的狀態(tài)。

在審慎評估外包方各方面的條件后，簽訂外包合同，作為雙方共同遵守及管理的依據(jù)。

合同的內(nèi)容應(yīng)包含：合同標的、數(shù)量、付款方式、雙方權(quán)利和義務(wù)、違約責任、解決爭議的

方法等內(nèi)容。對外包方服務(wù)質(zhì)量要求的相關(guān)服務(wù)標準，以及對外包方的監(jiān)控處罰辦法，外包

方提供的一些作業(yè)說明書等內(nèi)容，也是合同的重要組成部分。天津物業(yè)在外包前幾年，未將

服務(wù)標準和處罰辦法落實到位，直接影響到現(xiàn)場保潔業(yè)務(wù)的品質(zhì)。

3、注重與外包方的溝通，注重雙贏。與外包方的關(guān)系是互相依靠，互惠互利的雙贏關(guān)系，雙方在充分的溝通與相互理解基礎(chǔ)

上，加強合作與協(xié)調(diào)，使業(yè)務(wù)流程順利進行。通常在項目上，除了在日常巡查中要求外包方

參加外，我方的班長、主管會與外包方的現(xiàn)場班長、主管每周進行一次溝通，每月項目的工

作例會，外包方的現(xiàn)場主管也要列席參加，與業(yè)主的懇談會涉及到保潔內(nèi)容的，也要求外包

方參加。

4、對外包方的控制和管理水平，決定業(yè)務(wù)的品質(zhì)。業(yè)務(wù)外包出去后并非萬事大吉，相反，應(yīng)密切注意并配合外包方進行各項活動，對外包

方進行有效的監(jiān)督，重視業(yè)務(wù)外包的管理。保潔外包后，要達到萬科物業(yè)的品質(zhì)，滿足客戶需求，這就對我方監(jiān)控人員的監(jiān)控能力

和監(jiān)控方式有了更高的要求。由自管轉(zhuǎn)為外包，通常我們把原來負責現(xiàn)場業(yè)務(wù)監(jiān)控的主辦和

班長，直接轉(zhuǎn)為監(jiān)控外包方工作質(zhì)量的監(jiān)控人員。隨著項目保潔外包的情況增加，新項目保

潔外包時，可能會出現(xiàn)監(jiān)控人員不能自供的時候，如果從外部招聘，那么監(jiān)控人員的萬科化

過程，也是對業(yè)務(wù)外包的一個考驗。深圳四季花城項目在基層員工進行監(jiān)控人員的競爭上崗 活動，一方面為基層員工在公司內(nèi)部的發(fā)展創(chuàng)造了機會，另一方面也解決了人員外部招聘引

發(fā)的問題。篇三：保潔外包調(diào)研報告保潔外包調(diào)研報告充分利用優(yōu)秀的市場資源將物業(yè)公司非核心業(yè)務(wù)外包給專業(yè)、高效的服務(wù)供應(yīng)商，是降

低物業(yè)公司成本、提高公司核心業(yè)務(wù)競爭力的有效辦法。也是目前物業(yè)行業(yè)發(fā)展的大趨勢。

本次通過對幾家大的物業(yè)公司保潔服務(wù)外包情況的考察，綜合分析目前xxxx保潔外包市場的

現(xiàn)狀如下：

一、保潔服務(wù)外包的優(yōu)勢

1.隨著房地產(chǎn)市場的不斷進步，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)需求標準越來越來高。物業(yè)公司要滿足

各種服務(wù)需要，必然要配備各類專業(yè)人員及設(shè)備。但單一一家公司的任務(wù)量相對不足，這將

大大增加物業(yè)公司的管理成本。專業(yè)的保潔公司都擁有比物業(yè)公司更有效的資源和組織。通過承攬較多外包服務(wù)，可以

通過規(guī)模經(jīng)營來獲得比單個企業(yè)高得多的經(jīng)營效益。物業(yè)公司通過聘請專業(yè)公司來提供服務(wù)，可以取得較大的價格優(yōu)惠，并能節(jié)省龐大的人事費用，如培訓(xùn)、內(nèi)部管理費用。從目前已實

行保潔外包的企業(yè)外包前后的費用對比來看，大部分公司在實行保潔服務(wù)外包后，管理費用

都有了較大幅度的下降。

2.專業(yè)清潔服務(wù)行業(yè)已經(jīng)過幾十年的成長，業(yè)已形成一條完整的分工明細的產(chǎn)業(yè)鏈，聚

集了龐大的專業(yè)從業(yè)人員。保潔服務(wù)外包，促進了物業(yè)公司服務(wù)專業(yè)性的提高，特別在專業(yè)

保潔業(yè)務(wù)方面，如晶面處理、大理石翻新、地毯清洗，保潔公司更能體現(xiàn)出專業(yè)性。專業(yè)

保潔服務(wù)公司由于其保潔隊伍人數(shù)眾多，在人員的調(diào)配方面，比一家物業(yè)公司有著更大的優(yōu)勢。尤其是針對項目保潔開荒等時間緊任務(wù)重的作業(yè)，保

潔公司可以調(diào)派出更多的人員進行短期的大規(guī)模清潔，而這一點在保潔自管的公司里，則較

為困難。

3.由于保潔工作的性質(zhì)，決定其是個勞動密集型的行業(yè)。保潔員人數(shù)通常占到物業(yè)公司 人數(shù)的25—30%左右，對這部分人員的培訓(xùn)、管理，是需要投入大量的資源。同時由于人員

數(shù)量增加，也會帶來管理難度的增加。物業(yè)公司通過將服務(wù)外包可以逐漸從繁雜的專業(yè)化事務(wù)中脫離出來，成為物業(yè)管理服務(wù) 的組織者、監(jiān)督者和協(xié)調(diào)者。組織和落實專業(yè)資源為業(yè)主提供服務(wù)，這樣公司的職能變得更

單一，組織結(jié)構(gòu)變得更簡化，編制大幅縮減，從業(yè)人員更專業(yè) 通過本次調(diào)研保潔服務(wù)外包的公司，項目基層的管理人員在能力上更加側(cè)重于專業(yè)業(yè)務(wù) 的管理協(xié)調(diào)，而保潔自管的項目，基層管理人員除業(yè)務(wù)監(jiān)控外，還需承當很多日常其他事務(wù)的管理。

4、非核心業(yè)務(wù)的外包能促進物業(yè)公司集中有限的資源和能力，專注于自身核心業(yè)務(wù)。保

潔業(yè)務(wù)因極易被模仿和替代，不能成為物業(yè)管理企業(yè)的核心業(yè)務(wù)，將此類非核心業(yè)務(wù)外包給

專業(yè)公司完成，物業(yè)公司就可以集中精力實現(xiàn)對業(yè)務(wù)流程，人員配置的整合，強化客戶服務(wù)

工作，提高竟爭優(yōu)勢，保持物業(yè)的持續(xù)和穩(wěn)定發(fā)展。綜合而言保潔服務(wù)外包能使服務(wù)趨于極致、降低公司成本，從而讓客戶、物業(yè)公司、外

包服務(wù)商共贏。

二、保潔服務(wù)外包的不利因素 盡管保潔外包有許多好處，然而，同樣也存在問題。對保潔外包產(chǎn)生的不利影響最主要

集中在保潔服務(wù)外包后是否會影響物業(yè)的品質(zhì)，以及帶給客戶不良的感受。主要原因是外包服務(wù)質(zhì)量的難以控制。通過本次市場調(diào)研，目前xxxx的物業(yè)公司一般保

潔外包都是通過招投標方式進行的，通過對投標方服務(wù)質(zhì)量、價格、資信等方面的評估最終

確定合作方。但是一旦決定了合作方，實際的質(zhì)量難以管理到位，通常只能控制到對方的管

理者或代表，現(xiàn)場實際操作人員是難以控制的，服務(wù)現(xiàn)場保潔服務(wù)質(zhì)量管理疲軟。還有就是

外包公司的一線操作員工并不一定都接受過外包服務(wù)單位的系統(tǒng)專業(yè)培訓(xùn)，導(dǎo)致專業(yè)化的服

務(wù)任然停留在較低水平，達不到物業(yè)公司的招標期望。檢測物業(yè)服務(wù)資料的依據(jù)是客戶的滿意度，滿意度的高低很大程度與客戶的心情、外在 的制約因素、物業(yè)管理人員的個人素質(zhì)等前提條件息息相關(guān)，這需要服務(wù)提供方具備很高的 預(yù)見性、處理突發(fā)事件的應(yīng)變能力以及強有力的客戶消費觀念引導(dǎo)能力。服務(wù)滿意度是客戶對于物業(yè)服務(wù)的一個整體感受，涵蓋了物業(yè)服務(wù)的各方面及外在的各

類影響因素，這需要服務(wù)的提供者全盤的考慮、全面的協(xié)調(diào)能力，統(tǒng)籌各類關(guān)系綜合處置。

而實際上將保潔服務(wù)外包后外包服務(wù)單位是基本沒有整體物業(yè)服務(wù)概念的，物業(yè)公司統(tǒng)籌服

務(wù)關(guān)系時也沒有自管保潔的項目有效果。單按過程、程序以及合同的條款管理是無法滿足對

不確定因素的處理和解決服務(wù)理念不統(tǒng)一的問題。

三、保潔服務(wù)外包的經(jīng)驗

1.選擇合適的項目外包實施外包之前，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)項目的實際情況、公司的業(yè)務(wù)監(jiān)控能力、市場環(huán)境、外

包公司的成熟度、經(jīng)營成本等因素進行分析，確定是否將該項目的保潔業(yè)務(wù)外包。

2.選擇合適的外包服務(wù)商外包服務(wù)商選擇的好壞直接關(guān)系到保潔外包業(yè)務(wù)的成功與否。目前xxxx市場的保潔服務(wù)

公司多為私營企業(yè)，管理水平服務(wù)質(zhì)量參差不齊。因為準入門坎較低，各家保潔公司往往是

以“明低報階、暗低質(zhì)量”來承攬業(yè)務(wù)。因此物業(yè)公司在選擇合作對象時一定要慎之又慎。在選擇保潔外包服務(wù)商時物業(yè)公司應(yīng)全面考慮外包方的專業(yè)能力和經(jīng)驗、財務(wù)狀況、人

力資源、信譽及效率、管理水平、服務(wù)質(zhì)量、價格水平等條件。

3.注重與外包服務(wù)商的溝通物業(yè)公司與外包服務(wù)商的關(guān)系是互相依靠，互惠互利的雙贏關(guān)系，雙方應(yīng)在充分的溝通

與相互理解的基礎(chǔ)上，加強合作與協(xié)調(diào)，使業(yè)務(wù)流程順利進行。保潔外包后物業(yè)公司與保潔

公司形成了一個合作的關(guān)系，雙方是兩個平等的主體，是委托與被委托的關(guān)系。作為甲方物

業(yè)公司不能對乙方保潔公司盛氣凌人，只有相互的尊重，才能更好地合作。

4.注重對外包服務(wù)商的控制和管理 保潔服務(wù)外包出去后并非萬事大吉，相反，應(yīng)密切注意并配合外 包方進行各項活動，對外包方進行有效的監(jiān)督，重視外包業(yè)務(wù)的管理。物業(yè)公司要正確認識理解保潔外包工作。保潔外包后確實是能減少管理成本，降低費用。

但外包不是一包了之，什么也不管。物業(yè)公司可以將清潔外包的管理納入公司的質(zhì)量管理體

系之中。對外包保潔進行過程管理，規(guī)范保潔工作流程，實施程序管理，從源頭上保證外包

保潔的質(zhì)量。

篇二：保潔服務(wù)單位考察報告

弘陽尊邸保潔服務(wù)外包投標單位考察報告

本次招標共邀請8家單位參與投標，最終有效投標單位3家，分別是：

1、常熟市立新后勤服務(wù)有限公司，2、常熟市藍星物業(yè)管理有限公司，3、蘇州艷陽天物業(yè)管理有限責任公司。由成本合約部組織，于2013年4月10日對上述三家單位服務(wù)的項目進行考察。

參與人員：林忠輝、孫慶、袁海東。三家單位服務(wù)的項目考察意見匯總?cè)缦拢?/p>

1、常熟市立新后勤服務(wù)有限公司

服務(wù)項目：常熟印象城，面積8萬多平米，保潔員工43人（其中3個管理崗），員工年齡較大，因為印象城的商業(yè)定位需要，保潔服務(wù)的管理比較到位，服務(wù)質(zhì)量較好，但也有衛(wèi)生死角，比如開關(guān)面板，消防樓梯扶手。員工休息室比較整潔有序，提供微波爐和冰箱，體現(xiàn)公司為員工的生活保障到位。

另，該公司為我公司售樓處保潔服務(wù)單位，根據(jù)物業(yè)現(xiàn)場反饋信息，現(xiàn)場員工經(jīng)常不安排調(diào)休，管理崗對項目的督導(dǎo)缺失，現(xiàn)場員工的精神面貌較差。

2、常熟藍星物業(yè)管理有限公司

服務(wù)項目：常熟國家大學(xué)科技園，面積3萬多平米，提供包括保潔在內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)。保潔員工13人（含1名主管），現(xiàn)場教整潔，死較少。但存在管理不到位，保潔工具亂擺放。員工精神面貌較好。

3、蘇州艷陽天物業(yè)管理有限責任公司

服務(wù)項目1：海虞鎮(zhèn)奧特萊斯商業(yè)廣場，因為該項目的營業(yè)情況不理想，沒有客流，所以地面比較整潔，保潔員工較少，僅有10多人，年齡較大，員工不精神，但崗位管理有序。

服務(wù)項目2：裕坤美城大廈，商業(yè)服務(wù)4年，寫字樓服務(wù)2年?，F(xiàn)場管理較好，管理崗位認真負責，工作較有計劃，管理有序。

4、綜上所述，常熟市立新后勤服務(wù)有限公司，管理體系較健全，但管理不能落實，服務(wù)的

質(zhì)量一般；常熟藍星物業(yè)管理有限公司，管理水平有需要提高，服務(wù)質(zhì)量可靠，員工面貌較好；蘇州艷陽天物業(yè)管理有限責任公司，管理細致有序，服務(wù)質(zhì)量較好，員工年齡偏大。后兩家單位，可以進一步溝通洽商，具備協(xié)作的條件。

考察人員簽字：

篇三：保潔外包調(diào)研報告

保潔外包調(diào)研報告

充分利用優(yōu)秀的市場資源將物業(yè)公司非核心業(yè)務(wù)外包給專業(yè)、高效的服務(wù)供應(yīng)商，是降低物業(yè)公司成本、提高公司核心業(yè)務(wù)競爭力的有效辦法。也是目前物業(yè)行業(yè)發(fā)展的大趨勢。本次通過對幾家大的物業(yè)公司保潔服務(wù)外包情況的考察，綜合分析目前xxxx保潔外包市場的現(xiàn)狀如下：

一、保潔服務(wù)外包的優(yōu)勢

1.隨著房地產(chǎn)市場的不斷進步，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)需求標準越來越來高。物業(yè)公司要滿足各種服務(wù)需要，必然要配備各類專業(yè)人員及設(shè)備。但單一一家公司的任務(wù)量相對不足，這將大大增加物業(yè)公司的管理成本。

專業(yè)的保潔公司都擁有比物業(yè)公司更有效的資源和組織。通過承攬較多外包服務(wù)，可以通過規(guī)模經(jīng)營來獲得比單個企業(yè)高得多的經(jīng)營效益。物業(yè)公司通過聘請專業(yè)公司來提供服務(wù)，可以取得較大的價格優(yōu)惠，并能節(jié)省龐大的人事費用，如培訓(xùn)、內(nèi)部管理費用。從目前已實行保潔外包的企業(yè)外包前后的費用對比來看，大部分公司在實行保潔服務(wù)外包后，管理費用都有了較大幅度的下降。

2.專業(yè)清潔服務(wù)行業(yè)已經(jīng)過幾十年的成長，業(yè)已形成一條完整的分工明細的產(chǎn)業(yè)鏈，聚集了龐大的專業(yè)從業(yè)人員。保潔服務(wù)外包，促進了物業(yè)公司服務(wù)專業(yè)性的提高，特別在專業(yè)保潔業(yè)務(wù)方面，如晶面處理、大理石翻新、地毯清洗，保潔公司更能體現(xiàn)出專業(yè)性。專業(yè)保潔服務(wù)公司由于其保潔隊伍人數(shù)眾多，在人員的調(diào)配方面，比一家物業(yè)公司有著更大的優(yōu)勢。尤其是針對項目保潔開荒等時間緊任務(wù)重的作業(yè)，保潔公司可以調(diào)派出更多的人員進行短期的大規(guī)模清潔，而這一點在保潔自管的公司里，則較為困難。

3.由于保潔工作的性質(zhì)，決定其是個勞動密集型的行業(yè)。保潔員人數(shù)通常占到物業(yè)公司人數(shù)的25—30%左右，對這部分人員的培訓(xùn)、管理，是需要投入大量的資源。同時由于人員數(shù)量增加，也會帶來管理難度的增加。

物業(yè)公司通過將服務(wù)外包可以逐漸從繁雜的專業(yè)化事務(wù)中脫離出來，成為物業(yè)管理服務(wù)的組織者、監(jiān)督者和協(xié)調(diào)者。組織和落實專業(yè)資源為業(yè)主提供服務(wù)，這樣公司的職能變得更單一，組織結(jié)構(gòu)變得更簡化，編制大幅縮減，從業(yè)人員更專業(yè)

通過本次調(diào)研保潔服務(wù)外包的公司，項目基層的管理人員在能力上更加側(cè)重于專業(yè)業(yè)務(wù)的管理協(xié)調(diào)，而保潔自管的項目，基層管理人員除業(yè)務(wù)監(jiān)控外，還需承當很多日常其他事務(wù)的管理。

4、非核心業(yè)務(wù)的外包能促進物業(yè)公司集中有限的資源和能力，專注于自身核心業(yè)務(wù)。保潔業(yè)務(wù)因極易被模仿和替代，不能成為物業(yè)管理企業(yè)的核心業(yè)務(wù)，將此類非核心業(yè)務(wù)外包給專業(yè)公司完成，物業(yè)公司就可以集中精力實現(xiàn)對業(yè)務(wù)流程，人員配置的整合，強化客戶服務(wù)工作，提高竟爭優(yōu)勢，保持物業(yè)的持續(xù)和穩(wěn)定發(fā)展。

綜合而言保潔服務(wù)外包能使服務(wù)趨于極致、降低公司成本，從而讓客戶、物業(yè)公司、外包服務(wù)商共贏。

二、保潔服務(wù)外包的不利因素

盡管保潔外包有許多好處，然而，同樣也存在問題。對保潔外包產(chǎn)生的不利影響最主要集中在保潔服務(wù)外包后是否會影響物業(yè)的品質(zhì)，以及帶給客戶不良的感受。

主要原因是外包服務(wù)質(zhì)量的難以控制。通過本次市場調(diào)研，目前xxxx的物業(yè)公司一般保潔外包都是通過招投標方式進行的，通過對投標方服務(wù)質(zhì)量、價格、資信等方面的評估最終確定合作方。但是一旦決定了合作方，實際的質(zhì)量難以管理到位，通常只能控制到對方的管理者或代表，現(xiàn)場實際操作人員是難以控制的，服務(wù)現(xiàn)場保潔服務(wù)質(zhì)量管理疲軟。還有就是外包公司的一線操作員工并不一定都接受過外包服務(wù)單位的系統(tǒng)專業(yè)培訓(xùn)，導(dǎo)致專業(yè)化的服務(wù)任然停留在較低水平，達不到物業(yè)公司的招標期望。

檢測物業(yè)服務(wù)資料的依據(jù)是客戶的滿意度，滿意度的高低很大程度與客戶的心情、外在的制約因素、物業(yè)管理人員的個人素質(zhì)等前提條件息息相關(guān)，這需要服務(wù)提供方具備很高的預(yù)見性、處理突發(fā)事件的應(yīng)變能力以及強有力的客戶消費觀念引導(dǎo)能力。

服務(wù)滿意度是客戶對于物業(yè)服務(wù)的一個整體感受，涵蓋了物業(yè)服務(wù)的各方面及外在的各類影響因素，這需要服務(wù)的提供者全盤的考慮、全面的協(xié)調(diào)能力，統(tǒng)籌各類關(guān)系綜合處置。而實際上將保潔服務(wù)外包后外包服務(wù)單位是基本沒有整體物業(yè)服務(wù)概念的，物業(yè)公司統(tǒng)籌服務(wù)關(guān)系時也沒有自管保潔的項目有效果。單按過程、程序以及合同的條款管理是無法滿足對不確定因素的處理和解決服務(wù)理念不統(tǒng)一的問題。

三、保潔服務(wù)外包的經(jīng)驗

1.選擇合適的項目外包

實施外包之前，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)項目的實際情況、公司的業(yè)務(wù)監(jiān)控能力、市場環(huán)境、外包公司的成熟度、經(jīng)營成本等因素進行分析，確定是否將該項目的保潔業(yè)務(wù)外包。

2.選擇合適的外包服務(wù)商

外包服務(wù)商選擇的好壞直接關(guān)系到保潔外包業(yè)務(wù)的成功與否。目前xxxx市場的保潔服務(wù)公司多為私營企業(yè)，管理水平服務(wù)質(zhì)量參差不齊。因為準入門坎較低，各家保潔公司往往是以“明低報階、暗低質(zhì)量”來承攬業(yè)務(wù)。因此物業(yè)公司在選擇合作對象時一定要慎之又慎。

在選擇保潔外包服務(wù)商時物業(yè)公司應(yīng)全面考慮外包方的專業(yè)能力和經(jīng)驗、財務(wù)狀況、人力資源、信譽及效率、管理水平、服務(wù)質(zhì)量、價格水平等條件。

3.注重與外包服務(wù)商的溝通

物業(yè)公司與外包服務(wù)商的關(guān)系是互相依靠，互惠互利的雙贏關(guān)系，雙方應(yīng)在充分的溝通與相互理解的基礎(chǔ)上，加強合作與協(xié)調(diào)，使業(yè)務(wù)流程順利進行。保潔外包后物業(yè)公司與保潔公司形成了一個合作的關(guān)系，雙方是兩個平等的主體，是委托與被委托的關(guān)系。作為甲方物業(yè)公司不能對乙方保潔公司盛氣凌人，只有相互的尊重，才能更好地合作。

4.注重對外包服務(wù)商的控制和管理

保潔服務(wù)外包出去后并非萬事大吉，相反，應(yīng)密切注意并配合外

包方進行各項活動，對外包方進行有效的監(jiān)督，重視外包業(yè)務(wù)的管理。

物業(yè)公司要正確認識理解保潔外包工作。保潔外包后確實是能減少管理成本，降低費用。但外包不是一包了之，什么也不管。物業(yè)公司可以將清潔外包的管理納入公司的質(zhì)量管理體系之中。對外包保潔進行過程管理，規(guī)范保潔工作流程，實施程序管理，從源頭上保證外包保潔的質(zhì)量。

5.注重企業(yè)文化的融合

每家企業(yè)都有自己的企業(yè)文化，企業(yè)文化決定著企業(yè)的形象。雖然物業(yè)公司保潔工作外包給了服務(wù)商，但外包保潔公司的企業(yè)文化一定程度上影響著物業(yè)公司的形象，所以要對保潔外包公司的企業(yè)文化進行甄別，要讓外包的保潔服務(wù)公司最大地溶入物業(yè)公司的企業(yè)文化之中