第一篇：新政調控之下 品牌效應助房企拓寬融資渠道

新政調控之下 品牌效應助房企拓寬融資渠道

房地產(chǎn)門戶-搜房網(wǎng)2010年09月03日09:57來源：中國指數(shù)研究院面對資金壓力，發(fā)展商各顯神通不斷拓展融資渠道。而品牌作為企業(yè)分辨器、信譽保證書，有助企業(yè)抵御市場風險提供重要的保障。例如，恒大地產(chǎn)采取做強做大品牌的發(fā)展戰(zhàn)略，并借助企業(yè)強大的品牌加快融資步伐，在今年1月成功發(fā)債7.5億美元，成為內地在港上市地產(chǎn)企業(yè)最大規(guī)模的發(fā)債融資活動。

4月17日，“新國十條”房地產(chǎn)新政正式發(fā)布。三個月以來，受政策影響，房地產(chǎn)企業(yè)面臨最嚴峻的市場考驗，房企的品牌優(yōu)勢也在市場調整過程中日益凸顯。中國指數(shù)研究院結合線上調查，對品牌企業(yè)的拿地策略、市場表現(xiàn)、競爭力、財務風險和資金狀況展開全面、客觀的分析，并將于9月18日在京召開“2010中國房地產(chǎn)品牌價值研究成果發(fā)布會”上盛大發(fā)布。

從今年各大房企的中期報告看，在新政調控的背景下，多家房企2010年上半年表現(xiàn)仍然突出，銷售額和盈利額都有不同程度的上升。但不少房企負債額有所增加，凈現(xiàn)金流值更出現(xiàn)負值的情況。從已公布中期業(yè)績的112家A股上市房地產(chǎn)公司看，上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流為-783.6億元，較一季度末的-405.6億元下降了378億元，其中共有77家公司經(jīng)營性現(xiàn)金流為負值。

可見，大部分開發(fā)商的資金鏈趨于緊張。造成現(xiàn)金流緊張主要有兩大原因：首先，隨著調控的深入，項目銷售停滯影響著地產(chǎn)公司的資金回籠。銀貸收緊、股市低迷也令企業(yè)通過銀行授信和資本市場的融資越來越困難。其次，在資金支出方面，前期不少開發(fā)商不惜成本高價拿地，土地環(huán)節(jié)消耗了大量的自有資金，也進一步加深了開發(fā)商的現(xiàn)金壓力。

面對資金壓力，發(fā)展商各顯神通不斷拓展融資渠道。而品牌作為企業(yè)分辨器、信譽保證書，有助企業(yè)抵御市場風險提供重要的保障。例如，恒大地產(chǎn)采取做強做大品牌的發(fā)展戰(zhàn)略，并借助企業(yè)強大的品牌加快融資步伐，在今年1月成功發(fā)債7.5億美元，成為內地在港上市地產(chǎn)企業(yè)最大規(guī)模的發(fā)債融資活動。而在4月國家新一輪調控政策出臺前，又再次成功發(fā)債6億美元；萬科作為中國領先的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，今年6月獲得農(nóng)行80億元按揭貨款額度，用于支持公司多個熱銷樓盤的房貸業(yè)務。

在銀行貨款收縮的背景下，萬科之所以能獲得如此大額度的貨款，正是由于萬科在全國具有強大的品牌影響力，其品牌價值已經(jīng)得到了社會的認可；雅居樂經(jīng)過多年的品牌沉淀，品牌影響力也不斷擴大，有效推動企業(yè)的市場融資得以順利完成。今年4月，雅居樂發(fā)行了期限為7年的票據(jù)，成功融資達6.5億美元；8月，雅居樂又與境外金融機構東亞銀行訂立信貸協(xié)議，獲得金額為8億港元的貸款。

新政下大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都存在資金鏈不足的困難，而通過挖掘品牌價值內涵，發(fā)揮品牌價值在融資過程中的作用，將有助于提高企業(yè)融資能力，增加企業(yè)的現(xiàn)金流，進而增強企業(yè)抵御市場風險的能力。2010年，中國房地產(chǎn)品牌價值研究已全面啟動。

品牌價值研究有利于客觀量化房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值，判斷房地產(chǎn)企業(yè)品牌的行業(yè)地位，為企業(yè)定位品牌、規(guī)劃品牌、管理品牌提供科學依據(jù)。通過挖掘房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值內涵，發(fā)揮品牌價值在業(yè)績評價、投資融資、兼并收購及對外合作等活動中的作用，幫助企業(yè)吸納、聚集、整合社會資源；能夠推動社會和消費者全面認知房地產(chǎn)品牌價值，建立房地產(chǎn)企業(yè)品牌良好的社會形象，促進企業(yè)無形資產(chǎn)的保值、增值。

第二篇：按揭房產(chǎn)也可貸款,中小企融資渠道進一步拓寬

按揭房產(chǎn)也可貸款,中小企融資渠道進一步拓寬 今年北京加大了中小企業(yè)的扶持力度，一些銀行也紛紛推出針對中小企業(yè)的信貸產(chǎn)品，這讓北京很多的中小企業(yè)緩解了融資難題。盡管如此，也有不少的中小企業(yè)因為各種問題無法取得銀行的信貸而陷入缺錢危機。

按揭房貸款不再難，寶瑞通續(xù)上資金鏈

記者走訪多家中小型企業(yè)后了解到，他們大都手中握有按揭房，而當企業(yè)需要資金向銀行借貸時，按揭房卻不能作為抵押物。那手中有了按揭房又急用錢該怎么辦？有沒有更好的融資方式？專注解決中小企業(yè)融資難題的寶瑞通典當行深諳企業(yè)痛處，針對此特殊困境，推出按揭房二次融資業(yè)務——典易通，是專門為那些想用按揭房作為抵押貸款的中小企業(yè)量身設計的，很好地解決了中小企業(yè)有房不能貸的棘手問題。

家住北京的孫先生一年前開了一個小型裝飾公司，生意很是紅火，但自近年以來，房地產(chǎn)業(yè)的驟然降溫使得公司的生意日漸冷清，加上原材料和工人工資的上漲，使得公司運轉一度停滯不前。最近剛接了一項大宗地產(chǎn)項目的裝飾業(yè)務，需要先交一部分保證金，雪上加霜的是，孫先生還要按月向銀行上交其名下的兩套按揭房產(chǎn)的貸款。在無法向銀行獲取貸款的情況下，孫先生想到了寶瑞通典當行。通過辦理寶瑞通的典易通業(yè)務，孫先生很快獲得了資金，順利保障了公司的運行。

按揭房產(chǎn)典當成妙棋，升值空間大變現(xiàn)快

記者從寶瑞通典當行了解到，典易通是專門針對按揭房產(chǎn)的融資業(yè)務。原來，孫先生的房子是幾年前通過銀行貸款購買的。由于近幾年房產(chǎn)升值較快，按揭房產(chǎn)按照目前市值評估、再次抵押則實現(xiàn)了升值空間的最大化融資，快速變現(xiàn)房產(chǎn)的升值價值，幫助企業(yè)解決所需現(xiàn)金。另外，讓孫先生高興的是，他只需向典當行交出房產(chǎn)證，不用交出房子的產(chǎn)權，而且房子可以繼續(xù)住。一旦項目資金回籠，只要再支付一部分息費把房子贖回就可以了。

典易通業(yè)務的推出是寶瑞通為中小企業(yè)打造的特色融資產(chǎn)品之一，能夠幫助手下有按揭房的企業(yè)快速解決現(xiàn)金流問題，適用于用錢急、用錢數(shù)目在千萬以下的企業(yè)。企業(yè)可以把公司或個人名下的按揭房產(chǎn)典當作為一招妙棋，打破資金僵局，盤活公司運轉。寶瑞通典易通業(yè)務對于中小企業(yè)而言，在融資的道路上無疑又多了一條便捷的道路。記者走訪北京市多家中小企業(yè)發(fā)現(xiàn)，伴隨著近幾年的房地產(chǎn)興起大潮，作為價值投資，接近90%的中小企業(yè)都有幾套按揭房產(chǎn)，典易通作為一種快速融的新資途徑已經(jīng)被越來越多的中小企業(yè)所喜愛。人性化的服務，特色的融資產(chǎn)品。中小企業(yè)在獲得資金、拓寬融資渠道的同時也感受了作為專業(yè)融資機構的寶瑞通“求新求變，不斷創(chuàng)新”的經(jīng)營理念和“快速融資，便捷放款”的服務宗旨。

第三篇：房企股權質押融資四大渠道信托因靈活而受寵

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房企股權質押融資四大渠道:信托因靈活而受寵

“南下北上，東突西進”，用此句話來形容目前市場上努力尋求融資渠道的房企再貼切不過。在此驅動下，一切能夠借貸的金融機構都正成為房企股權質押貸款的突破口。

“總體來說依然是銀行、信托為主流，財務公司、投資公司、典當行等為非主流，而部分對股權質押蠢蠢欲動的券商目前只能充當掮客身份，最終還是要通過其他擁有信貸功能的機構來完成融資?！鄙虾Ｒ患胰珖怨煞葜沏y行對公業(yè)務負責人表示各個渠道的流量以及放貸標準各有不同。

銀行:傾向主流上市公司

“銀行的貸款質押范圍包括股份、股票。但出于安全性經(jīng)營考慮，我們只在沿海地區(qū)、南方等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)受理非上市房企的股份質押;在一些欠發(fā)達地區(qū)，在風險可控的基礎上，我們暫時僅對上市公司的股份、股票辦理貸款質押?！惫ば幸晃坏禺a(chǎn)信貸負責人向記者表示。

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“即使是上市公司的股權質押貸款，也依然要經(jīng)過銀行的嚴格核定。我們有自己的抵押品管理辦法，所有質押物都要經(jīng)過評估部門重新估值，并且肯定要低于外部估值。然后再按照貸款申請公司的綜合財務情況以及償債能力確定一個估值范圍內的貸款額度?！泵裆y行人士進一步表示。

對于信貸額度的估值，該人士表示:“股權質押只是第二還款來源，假如第一還款來源充足，我們會對股權質押的估值適當放松;但如果股權質押充當貸款的主要抵押物，我們就會適當嚴格?！备鶕?jù)該人士透露，目前針對“大小非”期間的限售股質押，銀行一般會根據(jù)公司的凈資產(chǎn)值采取4～5折的實際放貸，“流通股會好一些”。

“一旦審核成功并簽署協(xié)議，銀行一般會自己或者委托信托公司將質押股權設計成金融產(chǎn)品，然后再賣給高端客戶?！鄙鲜雒裆y行人士透露，一旦前期設定了風險管控，接下來的事情就會由銀行對外的審核轉變?yōu)殂y行對鎖定的質押股份管理。

在可查的銀行股權質押理財產(chǎn)品中，產(chǎn)品收益利率一般都比較高，一般一年期收益率在7%左右，兩年期8.5%左右。

信托:因靈活而受寵

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相對于銀行的苛刻以及資產(chǎn)管理的摸石頭過河，信托公司的靈活結構設計以及豐富的資產(chǎn)管理經(jīng)驗為其贏得了大量的支持。

“一般情況下，信托公司因為其靈活性會比銀行的審核稍微寬松，但在審核程序上也是嚴格按照四證齊全等基本要求，放貸估值平均在7折左右，但也因此要求的利潤更高。”杭州一位信托業(yè)人士介紹，信托公司還往往設計一些結構化產(chǎn)品，讓貸款申請人的自有資產(chǎn)認購劣后級，通過追加股份質押，來撬動更多的融資。

在坊間看來，信托放大的融資杠桿率正是吸引房企蜂擁而至的關鍵所在。一個最新的實例是，6月9日，藍光集團將原質押給招商銀行的2500萬限售流通股解除質押，并將部分重新質押到了中鐵信托旗下。

根據(jù)市場公開數(shù)據(jù)，4月份收緊地產(chǎn)調控政策以后，地產(chǎn)信托正迎來新一輪的放量，其中，股權質押更是比比皆是。

“這類產(chǎn)品能最大限度地為目標公司募集資金，但信托公司后期面臨的管理風險也相對較大。更多的是要關注后面的實物抵押以及股權質押是否足額。”中誠信托相關人士表示。

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 投資公司、財務公司:非主流角色扮演

“現(xiàn)在有很多中小企業(yè)來找我們做股權質押，其中就包括地產(chǎn)企業(yè)，實際上他們來質押股權就是拿不出更有效的其他抵押物了。”一位典當行人士認為，在銀行、信托之外，投資管理公司、財務公司以及典當行等也成為了部分中小房企的融資渠道。

“只要有其他辦法，一般的房地產(chǎn)企業(yè)是不會找典當行等機構融資的?！痹谏鲜龉ば腥耸靠磥?，“由于中小房企的基本財務狀況、經(jīng)營狀況往往欠佳，被銀行等主流渠道拒之門外后，只能尋找更加高成本的非主流渠道?！?/p>

“但是我們也在控制風險，如何對質押股權進行合理估值也是需要完善的環(huán)節(jié)。有些質押融資項目，即使回報率再高，我們也是不敢做的?！鄙鲜龅洚斝袠I(yè)從業(yè)人士表示。

而一家投資公司更是坦言，為了控制風險，鎖定回報率，“目前公司只投資給一些知根知底的老熟客”。

券商:蠢蠢欲動的掮客

在上述三方之外，還有一個甚至不具備吸儲放貸功能的蠢蠢欲動

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 者——券商。

根據(jù)記者了解，目前部分券商正在面向“大小非”們推介自身的資源平臺優(yōu)勢。

“我們擁有很多的機構客戶，他們擁有大量的資金可以接盤。”北京一家券商機構的資產(chǎn)管理部人士表示，作為另一種有可能的股份質押融資方式，未來券商完全有可能充當一個合格的平臺與中介，“如果能和融資融券業(yè)務相結合，操作空間會更大，特別是對于解禁后沒有減持的股票。”

然而在部分市場人士看來，券商天生的信貸功能缺失仍是其意欲進軍此業(yè)務的軟肋。>>>股權信托在資本運作和房地產(chǎn)融資中的創(chuàng)新運用【投融資實務高端培訓會議】

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第四篇：央行約束外資進入國內樓市 房企融資渠道再收攏

央行約束外資進入國內樓市 房企融資渠道再收攏 http://news.dichan.sina.com.cn人民網(wǎng)2011/10/17 6:59:05 官方微博

對于房地產(chǎn)業(yè)外商投資企業(yè)辦理外商直接投資人民幣資本金匯入業(yè)務時，銀行還需登陸商務部網(wǎng)站，驗證該企業(yè)是否通過商務部備案。

房企境外融資大門收緊

近日，中國人民銀行對外發(fā)布了《外商直接投資人民幣結算業(yè)務管理辦法》，其中在第九條中指出，境外投資者在辦理境外人民幣投資資金匯入業(yè)務時，應當向銀行提交國家有關部門的批準或備案文件等有關材料。銀行應當進行認真審核，可以登入人民幣跨境收付信息管理系統(tǒng)查詢有關信息；對于房地產(chǎn)業(yè)外商投資企業(yè)辦理外商直接投資人民幣資本金匯入業(yè)務時，銀行還需登陸商務部網(wǎng)站，驗證該企業(yè)是否通過商務部備案。

此舉，被業(yè)界解讀為央行在收緊對境外資本進入國內樓市的監(jiān)管。樓市調控關鍵期加強外資監(jiān)管

北京中原分析稱：在外商直接投資人民幣業(yè)務管理辦法中特別提及房地產(chǎn)外商投資業(yè)務需要核驗企業(yè)是否備案，其主要源于樓市調控的需要。在目前樓市調控的最關鍵時期，國內銀行信貸收緊及銷售萎縮使得市場拐點出現(xiàn)的可能越來越大。房企對資金的需求到了非常迫切的關鍵時期，所以加強對外資的監(jiān)管非常必要。

而根據(jù)國家統(tǒng)計局此前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前8月，境外資本直接投資我國房地產(chǎn)的資金同比上漲幅度達到了71.5%，在所有類別的資金來源中上漲幅最高，且主要投資類型為商業(yè)地產(chǎn)。對此北京中原分析稱，目前外資對中國房地產(chǎn)市場并為完全看空，特別是商業(yè)地產(chǎn)領域。人民幣升值等導致的熱錢依然是在加速進入過程中，現(xiàn)在更要關注海外資金熱錢加速進入房地產(chǎn)市場的之前的唱跌。