第一篇：世聯(lián)樓市新評萬科商業(yè)地產布局回顧與展望

【世聯(lián)樓市新評】之四十二

萬科商業(yè)地產布局回顧與展望

——獨特萬科模式服務住宅

與滿足客戶

2010-12-29

住宅領域的領軍者萬科改變多年堅持的住宅專業(yè)化戰(zhàn)略，開始涉足商業(yè)地產，無疑引起了業(yè)內各界的關注和思考；世聯(lián)研究認為改變一味的住宅專業(yè)化方向不僅僅是萬科所需要面對的事情，同時也是中國房地產界所有力求大展宏圖的企業(yè)所面臨的共同問題，過度單一的住宅專業(yè)化已不再符合當前中國局勢的要求和房地產行業(yè)發(fā)展大勢。

加速商業(yè)地產開發(fā)是大勢所趨

其一、經濟結構的轉型為第三產業(yè)的發(fā)展提供很好的機遇，第三產業(yè)所占GDP的比重勢必會不斷增加，這為商業(yè)地產的發(fā)展提供了很好的支撐；依照國外的經驗，當?shù)谌a業(yè)占GDP比重超過55%時，商業(yè)地產將成為熱餑餑，市場對住宅的需求將隨之減少，目前國內第三產業(yè)占GDP的比重僅為40%左右，商業(yè)地產存在巨大的發(fā)展空間。

其二、城市化進程的不斷深入為商業(yè)地產提供廣闊的空間。目前中國正處于城市化進程的加速階段，開發(fā)收益的增長速度已經達到了最大化階段，商業(yè)地產的收益增長速度開始展現(xiàn)后來居上的潛力，通常當城市化率大于70%的時候，商業(yè)地產的收益率將超過住宅開發(fā)，在城市化加速階段提前涉足商業(yè)地產，尤其是在核心城市持有優(yōu)質的商業(yè)物業(yè)，將會成為萬科實力與品牌的見證，也將是萬科持續(xù)成為行業(yè)標桿的有力支撐。

其三、政策頻出和土地規(guī)劃使得萬科不得不涉足商業(yè)地產開發(fā)。近十年中國房地產經過了政策支持期到政策頻出期的轉變，密集的調控政策劍指住宅市場，住宅市場的不確定性風險越來越大，同時現(xiàn)在政府出讓土地的規(guī)劃中通常包含商業(yè)，包括萬科在內的所有開發(fā)商不得不接觸商業(yè)地產。

2010年萬科重拾商業(yè)地產

萬科城市綜合體和購物中心開發(fā)如火如荼。2010年萬科十分重視城市綜合體和購物中心的開發(fā)，在上海和深圳均有涉足，企圖通過在一線城市的耕耘打造萬科商業(yè)的優(yōu)秀品牌，以成功的實現(xiàn)對二三線城市的輻射效應，例如：6月萬科深圳首個城市綜合體項目啟動，該項目商業(yè)面積將高達10多萬平方米，提供娛樂、休閑、餐飲和購物的一體化服務，同時擁有大體量寫字樓物業(yè)。同時由于萬科住宅已經深入全國二三線城市，加之一線城市的土地資源較為緊張，今年萬科在二三線城市的商業(yè)布局節(jié)奏同樣穩(wěn)健而高效，并且定位鮮明，注重其在城市、片區(qū)以及社區(qū)等范圍的輻射作用，體現(xiàn)商業(yè)服務住宅的理念。例如：2月14日，東莞萬科首個城市綜合體項目正式啟動，將建成集購物、辦公、居住、休閑、餐飲、娛樂、觀光和文化于一體的城市綜合體項目，將成為長安鎮(zhèn)首個一站式都市

生活中心，成為東莞新的地標；在上?？偼顿Y10.37億元的七寶地塊項目,將建成包括商場、影院及餐飲、展示等服務，并能夠提供購物、休閑娛樂、文化教育等全方位“一站式”服務的大型購物中心。

萬科酒店物業(yè)定位高端。萬科在酒店領域堅持走較為高端的路線，并通過采取同國內、國際知名酒店集團合作的方式來樹立萬科的酒店品牌，提升萬科的酒店服務水平，并有效的提升片區(qū)溢價；相比城市綜合體和購物中心，2010年萬科在酒店領域的表現(xiàn)更為搶眼，動作相對更加密集；2009年12月3日，珠海賓館改造工程打響了萬科進軍商業(yè)領域的第一槍，2010年5月31日，萬科珠海賓館引進萬豪國際集團作為其酒店管理者和運營者；5月26日，萬科攜手世界百強酒店企業(yè)君瀾集團進軍武漢高端商業(yè)地產,以搶占高鐵時代中原漢口新門戶；6月，深圳萬科簽約威培斯酒店管理集團管理旗下萬科中心酒店項目，預計于2011年內開業(yè)；同期，深圳萬科還與第六感度假酒店集團簽約管理大甲島酒店。大甲島第六感酒店預計于2012年內投入運營；10月，杭州萬科首次登陸上海秋季房展會，并帶去了華東地區(qū)最大的五星級全套房度假酒店——白鷺灣君瀾度假酒店；11月6日，武漢萬科與世界500強新加坡星獅集團旗下的輝盛國際簽約，正式在其開發(fā)建設的金域藍灣項目引入MODENA高檔酒店。世聯(lián)研究認為2010年萬科在酒店領域的表現(xiàn)為其進軍商業(yè)地產開了一個好頭，由于酒店對片區(qū)的輻射能力強，對提高住宅的附加值具有無可替代的功能，在未來一段時間里，酒店很可能成為萬科在商業(yè)地產領域的主要角色。

萬科寫字樓走特色開發(fā)路線。從2010年萬科面世的寫字樓的來看，其有別于大家對寫字樓一貫的印象，萬科寫字樓更加注重工作環(huán)境的營造，更加注重環(huán)保和人性化氛圍，特色化的運營模式使得其稀缺價值明顯。例如：在售的萬科五號公社全部是LOFT產品，層高高達5.7米，此外，還配有中庭、花園、露臺的設計，打造CBD濃郁現(xiàn)代風格的景觀地表，更顯珍貴的在于它是北京新CBD區(qū)域內唯一的獨棟形式辦公樓；另外最近面市的上海萬科VMO寫字樓項目由獨棟別墅辦公、雙拼別墅辦公、多層標準辦公三種產品組成，以創(chuàng)造“生態(tài)辦公”、“綠色辦公”的新環(huán)境為目標，使其在土地資源稀缺的上海彰顯出特色。但是從2010年萬科進軍商業(yè)地產的動作來看，寫字樓相比城市綜合體、購物中心和酒店等所占的分量相對較小，在未來的一段時間內，單純的寫字樓打造可能不會是萬科商業(yè)地產領域的重點。

除了城市綜合體、購物中心、寫字樓和酒店之外，萬科住宅片區(qū)的商業(yè)配套同樣是其商業(yè)物業(yè)的一個重要組成部分；之前萬科的商業(yè)配套是交給其他地產公司去經營，但其商業(yè)配套經營與住宅的深入配合方面有所欠缺；世聯(lián)研究認為確定進軍商業(yè)地產之后，萬科將會更大程度的參與商業(yè)配套的運營。

2011年萬科提速商業(yè)布局 放大住宅片區(qū)附加值

從2010年萬科在商業(yè)地產領域的表現(xiàn)和拿地的情況來看，2011年萬科將會繼續(xù)延續(xù)其進軍商業(yè)地產領域穩(wěn)健而高效的步伐，促進萬科由粗放型增長階段向精細化升級階段的轉型。

2011年萬科商業(yè)物業(yè)將以提升產品價值和給住宅帶來更多的附加值為目標，盡量滿足房屋價值需求的更高層次，即除安全性和生理性需求以外的功能性需

求，情感性需求和價值需求；萬科將進一步加強對辦公樓、購物中心、酒店和住宅商業(yè)配套等的規(guī)劃，實現(xiàn)其片區(qū)輻射功能，并滿足客戶照顧老人、培養(yǎng)孩子、工作環(huán)境、體現(xiàn)品位、社交娛樂以及彰顯身份等更高層次的需求；從萬科對客戶的細分市場來看，萬科商業(yè)地產將更加注重職業(yè)新銳家庭、望子成龍家庭，幸福晚年家庭和成功家庭等支付能力較強家庭的需求，根據對這些家庭生活和工作等方面需求的分析和掌握，規(guī)劃商業(yè)物業(yè)以滿足其實際需求，進而放大其住宅片區(qū)的附加值，促進城市花園、城市新城、四季花城、金色家園和自然人文等系列住宅產品的升級，最終放大萬科的品牌效應。例如：萬科深圳公司所提出的“蝴蝶模式”或將在2011年大放異彩，即打造“3W萬維社區(qū)”，包含“社區(qū)級商業(yè)＋區(qū)域級商業(yè)＋城市級商業(yè)”組合的無縫商業(yè)配套享受。

2011年萬科將繼續(xù)鞏固其在北京、上海、深圳等一線城市所取得的商業(yè)地產成果以外，還將加速往二三線城市布局，即加強核心城市的輻射作用，同時堅持一線城市向二三線城市挺進的擴張路線。上海、北京和深圳等一線城市，萬科已有商業(yè)項目在售，并取得了可喜的成績，或者在2011年將啟動或者發(fā)售，例如上海的七寶地塊項目，北京的長陽項目和昌平區(qū)回龍觀村舊村改造項目，深圳的愛聯(lián)新老西城中村改造項目和鹽田沙頭角中心區(qū)項目等，萬科2011年很有可能涉足廣州和杭州的商業(yè)地產領域，但由于一線城市的出讓土地相對有限，萬科采取收購、合作和商業(yè)配套等方式涉足的概率更大；同時萬科也將加速二三線城市布局，包括已有的蘇州萬科國際廣場，明年很可能出售或開工的東莞長安綜合體項目、福州的上海東新村危舊房改造商業(yè)綜合體項目、北江濱商務中心的B8、B10地塊商業(yè)綜合體項目、寧波的鎮(zhèn)海新城綠核北部地塊城市綜合體項目、武漢的洪山區(qū)長江村13、16、17、18號地塊城市綜合體項目、西安的國際會展產業(yè)園項目等等，再加上大規(guī)模的住宅商業(yè)配套，萬科在二三線城市的商業(yè)地產將實現(xiàn)規(guī)?；脑鲩L。世聯(lián)研究認為，隨著萬科商業(yè)地產從一線城市向二三線甚至四線城市不斷的深入，以及萬科在商業(yè)地產領域的不斷成熟，萬科可能會選擇持有更多的商業(yè)物業(yè)，形成獨特的萬科模式，更好的實現(xiàn)萬科住宅精細化升級以及萬科品牌可持續(xù)發(fā)展和升華。

【撰寫 世聯(lián)地

產市場研究部】

第二篇：【世聯(lián)樓市新評】(2012)之一_2011年中國房地產市場回顧與2012年展望

【世聯(lián)樓市新評】（2012）之一

歲暮天寒，渴望春天

——2011年中國房地產市場回顧與2012年展望

2012-01-11

2011年，對宏觀經濟和房地產都是一個重要的轉折期。從宏觀經濟來看，2011年中國經濟結束了自2003年開始的高速增長周期，宏觀經濟政策逐步回歸正常，持續(xù)寬松的貨幣政策回歸穩(wěn)健。房地產行業(yè)在自身發(fā)展和嚴厲的調控作用之下，也正發(fā)生巨大的轉折，從野蠻生長期逐漸向正?；貧w。

觀點：2011年，中國房地產行業(yè)的拐點

2011年是中國房地產行業(yè)的真正的拐點之年。隨著調控的持續(xù)和深入，中國的房地產行業(yè)正在發(fā)生著質的變化，這些變化將引領中國房地產行業(yè)進入一個新的階段。

拐點一：新的市場格局。從1998年住房市場化改革開始，商品房取代了福利房成為我國住房的最主要來源，形成了商品房為核心的一元化住房供應結構。這偏離了1998年制定的商品房和保障房雙軌并行的住房改革初衷。2011年提出一年內建設1000萬套，五年內建設3600萬套的目標。這將徹底打破了原有的一元化住房供應格局?！笆袌鰹橹?，保障為輔”的住房體系將會在未來幾年逐步形成，從而打破長期以來單一的住房供應結構，新的市場格局將逐步形成。

拐點二：新的行業(yè)格局。市場自身的發(fā)展加上持續(xù)的行業(yè)調控，導致中國房地產行業(yè)的集中度迅速提升，新的行業(yè)格局在逐步形成。行業(yè)集中度的提升，主要從大開發(fā)企業(yè)占全國的銷售比例和行業(yè)并購兩個角度來看。全國商品房銷售額排名前20名房企的總銷售額占比不斷上升，2009年占比11.89%，2011年占比上升到了15%左右。行業(yè)并購案例數(shù)量和金額也在不斷上升。清科研究中心數(shù)據顯示，2011年前11個月，房地產行業(yè)并購100起，并購金額307.4億元。而2010年的并購案例是84起，并購金額168.72億元。2005年至2009年的5年間，并購案例才132起，并購金額260.32億元。

拐點三：新的市場空間。數(shù)據研究顯示，一線城市在中國商品房成交面積中的比例越來越低，而三四線城市所占的比例已經從2005年的50.8%上升到66.1%，三四線城市已經成為中國房地產市場新的市場空間。中國房地產市場空間的轉移，除卻經濟發(fā)展、人口轉移等因素外，更重要的一點，是歷次的房地產宏觀調控作用的結果。2007-2008年的調控，催生了二線城市和重點三線城市房地產市場的繁榮；2010年至今的這一輪的調控，則是提前激活了三四線城市房地產市場的發(fā)展，這種趨勢在2011年表現(xiàn)得更加明顯。

拐點四：新的商業(yè)模式。傳統(tǒng)商業(yè)模式的土壤已經發(fā)生了質的變化，主流開發(fā)商開始探索新的商業(yè)模式。從根本上來說，過去幾年土地價格持續(xù)上漲，并且土地價格上漲的速度超過了房屋價格，這導致了開發(fā)商的利潤率出現(xiàn)了持續(xù)下降。在土地資源稀缺的情況下，土地價格長期上漲的趨勢難以改變，而房屋價格在國家持續(xù)的調控下上漲空間有限，這意味著當下和未來快周轉的開發(fā)模式是主流。即便如此，在持續(xù)的緊縮政策下，快周轉的主流開發(fā)商依然面臨著資金鏈比較緊張的困境。這意味著目前開發(fā)商的商業(yè)模式正在逐步改變，探索新的商業(yè)模式成為了行業(yè)新的課題。

事實：2011年，中國房地產市場的特點

隨著2010年的結束，中國的房地產調控進入新的階段。在房地產調控的堅持不放松的背景下，2011年中國房地產市場呈現(xiàn)出一些明顯的特點。

特點一：增速放緩，房地產市場仍然呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。從全國來看，2011年房地產市場增速逐漸放緩，但仍然呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢。2011年1-11月份，中國商品房銷售面積和金額同比增長8.5%和16%，銷售均價同比增長6.9%。從城市來看，三四線城市房地產市場仍然呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢。

三、四線城市商品房銷售面積同比增長12.6%，房價漲幅11.8%，顯著高于一、二線城市的漲幅。從土地市場來看，中國土地成交面積依然呈現(xiàn)增長態(tài)勢。2011年，中國102個城市成交面積74862.55萬平方米，增長2.4%。從產品類型來看，商業(yè)地產出現(xiàn)爆發(fā)式增長。2011年前11個月，辦公樓的新開工面積增長50.6%，經濟發(fā)達的一線城市辦公樓新開工面積增長141.2%。從開發(fā)商來看，許多主流開發(fā)商仍然完成了非常高的銷售目標。

特點二：力量改變，房地產市場開始進入去庫存周期。從下半年開始，房地產市場開始進入由供需主導的階段。在這個階段，隨著調控的深化，觀望情緒加重，市場開始進入去庫存周期。世聯(lián)購房者信心指數(shù)調查顯示，三季度購房者預期房價上漲的比例為36.2%，預期房價下跌的比例為40.0%。這是2011年購房者預期未來房價下跌的比例首超上漲的比例，意味著房地產市場的預期開始發(fā)生了轉折。隨著市場預期的轉變，觀望情緒開始逐步加深，去化速度開始減緩，加上供給量的持續(xù)增加，主要城市的房地產庫存開始明顯上升。北京、上海、廣州、杭州、南京、青島、武漢等主要城市庫存已經接近或超過了2008年的歷史峰值。主流開發(fā)商的庫存也呈現(xiàn)明顯的上升態(tài)勢。2011年第三季度末，滬深兩市145家房企總庫存量達了1.2萬億的歷史高點。

特點三：營銷變奏，降價促銷已成為市場的主旋律。進入2011年三季度，調控政策的效果開始顯現(xiàn)。從2011年下半年以來，世聯(lián)重點監(jiān)測的28個城市的促銷降價統(tǒng)計情況來看，降價樓盤總共672個，其中降幅小于10%的樓盤占48.5%，降幅在10%—15%之間的樓盤占26.2%，降幅在15%—20%之間的樓盤占12.6%，降幅在20%以上的樓盤占12.6%。如果政策不放松，市場下行的趨勢持續(xù)，預計將會有更多的樓盤加入降價陣營，且降價的幅度仍有可能繼續(xù)擴大。降價促銷已成為市場的主旋律。

預言：2012年，中國房地產發(fā)展的展望

2011年密集出臺的調控政策已經對房地產市場產生了較大的影響，限購城市成交量普遍同比下降，房價下調的趨勢已從一線城市向二線三線城市全面蔓延。房地產市場目前的調整符合政策預期，也符合行業(yè)的長遠發(fā)展，但房地產的“硬著陸”必然會對經濟造成系統(tǒng)性的風險。因此，實現(xiàn)房地產的“軟著陸”將成為2012年政府宏觀調控的重點。

（一）2012年房地產調控政策預判。世聯(lián)研究認為，2012年房地產調控政策將定向放松，并逐步完善制度的建設。同時，對居民合理的住房需求將采取針對性的扶持政策，為此，當前過于嚴厲的限購限貸政策有望放松，其它的配套政策也將逐步完善。預計調整包括：一是限購政策的調整。繼續(xù)執(zhí)行限購令并不意味著執(zhí)行尺度不能做絲毫調整。由調控效果的現(xiàn)顯和經濟下滑預期的影響，2012年不管是地方政府還是中央政府，均存在較大的可能對限購令的執(zhí)行細則做出調整。二是限價政策的調整。2012年，一二線限購城市房價下行的趨勢仍將持續(xù)，三四線未限購城市將成為房價上漲的絕對主力。因此在２０１２年，一二線限購城市繼續(xù)執(zhí)行限價令已無必要，三四線城市的限價令對地方房價上漲仍然具有較大的約束力。三是針對首套房的限貸政策做出調整。首次置業(yè)和改善型置業(yè)是房地產市場中最穩(wěn)定、最健康的需求。政府在促使房價合理回歸后，或將對現(xiàn)有的限貸政策做出調整，將這部分合理需求釋放出來以支持房地產市場的健康發(fā)展。四是保障房更為注重竣工量，保障房制度建設提速。住建部已將2012年的保障房開工目標下調至700萬套，同時規(guī)定竣工量需達到500萬套。由重開工量轉而重視竣工量，地方政府難以在竣工量上做文章，保障房的建設更容易落到實處。保障房建設大規(guī)模展開的同時，保障房的配套制度也在不斷的創(chuàng)新和完善，預計2012年，在保障房的建設模式和分配制度方面，將做出較大的調整和完善。五是房產稅的試點城市和征收范圍將擴大。2011年12月26日，國務院副總理李克強在出席中國財政工作座談會時表示，要穩(wěn)步推進房產稅改革試點。從政府的表態(tài)來看，2012年房地產稅試點范圍的擴大已成必然。

（二）2012年房地產市場量價走勢。2012年上半年市場將進入量價齊跌的階段，隨著經濟“軟著陸”的成功，2012年二季度末價格或觸底成功，其原因在于三方面，一是歐債危機還在加劇，歐洲和美國都需要新一輪量寬，這個從美元指數(shù)的走勢可以推斷。按照目前的趨勢，二季度末美元指數(shù)應該在90附近觸頂回落，從而帶來全球資本市場見底。二是中國的經濟會在上半年“軟著陸”成功。貨幣政策已經轉向，微調口徑不變，但如果GDP增速低于7%，預計政策放松得更快。這些決定了中國經濟會在上半年結束去庫存期。三是房地產行業(yè)在明年上半年的潛在供應洪峰之后，下半年的潛在供應情況會得到扭轉，這個去庫存周期與中國經濟同步。因此，下半年市場會由于價格下降比較到位促使成交回暖，而成交量的上升會使價格得到支撐，最終促使價格探底成功。

總而言之，2011年，房地產市場已經發(fā)展了重大轉折，上半場宣告結束。進入2012年，房地產市場逐漸回歸正常，在市場量價筑底回歸之后，或將開啟我國房地產市場的下半場。

【撰寫 世聯(lián)地產市場研究部】

第三篇：【世聯(lián)樓市新評】(2011)之13】租賃管制只為更好調控樓市

【世聯(lián)樓市新評】（2011）之十三

租賃管制只為更好調控樓市

2011-3-21

“房租調控應該也是房價調控的一部分”，住建部房地產市場監(jiān)管司司長沈建忠在兩會上的一句話，激起千層浪，一時間令租賃市場“悲喜兩重天”。雖然有評論表示“房租調控并非直接干預租金”，但政府要管制租賃市場（下文或稱租賃管制）卻是不可改變的事實。因此，我們有必要去探究租賃管制背后的問題：為什么要管制租賃市場？人們?yōu)槭裁礃酚谫彿慷辉缸夥浚?/p>

為什么要管制租賃市場？

（1）穩(wěn)定房價。房屋租賃市場與房屋買賣市場是相互影響的，可以說是“一榮俱榮，一損俱損”的關系。但是這些年來房價大幅上漲，而租金漲幅有限，以至于樓市投資客是短期投資者眾，長期投資的少，尤其目前租難抵供的情況下更是如此。房價漲幅長期遠高于租金的漲幅，帶來租金上漲的沖動越來越大。但是現(xiàn)在的樓市調控要求已大不同前，已經由過去強調穩(wěn)定，發(fā)展到目前限貸、限購，并在“國八條”里首次提到“房價控制”。若不加強對租賃市場的管制，任由市場隨意調租，勢必會形成對房價強有力的支撐，房價控制目標將無從談起，這才是沈司長所講的重點所在。從這個角度來講，管制租賃市場其實是為控制“租賃需求向購買需求轉變的節(jié)奏”，這與限購的目的是一致的。

（2）強化調控。自2010年初至令，國字號的調控政策接二連三，力度持續(xù)加碼，每次新政策出臺都帶來了市場一定的觀望期，給樓市銷售在短期內帶來了相當?shù)膲毫ΑＣ糠甏藭r，市場上都有房租大漲甚至暴漲的傳聞，針對傳聞住建部曾在2010年7月初在北上廣深展開過調查，結論是房租并沒有傳聞中上漲那么厲害，其中北京3-6月份同比上漲幅度超過了18%，但是每月環(huán)比上漲幅度不到2%，與傳聞相去甚遠。在一定程度上，也因為這些傳聞推動了《商品房屋租賃管理辦法》（住建部令[2010]第6號）的出臺。傳聞與事實的偏離，不排除有利益相關方以此來對抗政府的樓市調控政策，達到擾亂租賃市場，混淆視聽之目的。若如此，實現(xiàn)房價控制目標就又多了一大阻力。為鞏固調控成果并將其擴大化，租賃管制也就成了樓市調控的內在需求，這樣沈司長所言就不難理解了。

（3）社會穩(wěn)定。中國有一句話叫：穩(wěn)定壓倒一切。中國城市的農民工有2億左右，再加成萬上億計的城市無房白領，租賃市場的任何變化都不利于這些人群在城市的穩(wěn)定。尤其是因為租金上漲導致上述人群的部分流失，將不利于城市的建設和發(fā)展，更不利于城市的穩(wěn)定。據此分析，租賃管制將不僅僅是租金，還有租賃交易的規(guī)范及治安、消防、計生、環(huán)衛(wèi)等方面的內容。

世聯(lián)研究認為，租賃市場相對于買賣市場而言，是一個較市場化的市場，不應該施以行政調控，但上述分析不難發(fā)現(xiàn)，在樓市調控加碼的前提下，租賃市場亦不得不屈服，待到保障房大量上市之際，租賃房源將會大幅增長，租賃管制或不再必要，相信這是一個比樓市調控較短期的政策。

但即使管制，更多的租客還是傾向于購房，中國首次置業(yè)人群呈年輕化就是最好的例證。為什么人們不愿租房？

（1）房價漲得太快。隨著這些年房地產市場的快速發(fā)展，置業(yè)人群呈現(xiàn)年輕化。有調查顯示北京首次置業(yè)年齡平均27歲，而英國的首次置業(yè)年齡為37歲，日本和德國是42歲，美國也在30歲以上，北京的首次置業(yè)人群足足領先上述發(fā)達國家一代人。在中國的首次置業(yè)人群中還有不少是剛剛走出校園的大學畢業(yè)生，他們之所以肯貼上“啃老”的標簽，最重要的原因不外乎是房價漲得太快。尤其是2009年全國商品住宅成交均價大幅上漲25%，其中深圳更是大幅上漲104%，然而2009年城鎮(zhèn)人口的人均可支配收入僅增長9.8%，深圳僅增長9.4%。房價的大幅上漲與居民收入增速的巨大差距，讓蝸居出租屋的年輕人倍受煎熬，不得不放棄租房而選擇房奴的生活。雖然2010年的全國房價漲幅大幅回到至6%，低于城鎮(zhèn)人口人均可支配收入8.7%的增幅，但對于一二線城市來講，2010年房價增幅還是很大，比如：一線城市的北上廣深杭分別增長44%、21%、33%、36%、55%，二線城市的武漢、長沙、西安、沈陽、濟南分別增長12%、22%、21%、28%、32%。

（2）租房的福利縮水。政府各級領導人和新聞媒體經常呼吁購房者先租后買，然而購房者鮮有呼應，樓市成交依然火熱。除了房價漲得太快的原因外，還因為房產承載著太多的福利誘惑。誘惑

一、自有房產落戶更輕松。沒有那個房東會允許租客把戶口落在自己的房產上，即使房東同意，政策規(guī)定也必須是投奔親戚才可以，否則只能落在人才市場。誘惑

二、房產是部分學位申請的“硬通貨”。這個雖然不是所有城市都如此，但在一線城市的核心區(qū)域卻是一個普遍存在的現(xiàn)象，甚至一些知名學校不僅有戶籍要求，還要求在轄區(qū)擁有的房產

達到一定年限以上。深圳曾有戶籍人口因為租住地與戶籍地不一致，小孩無法上學的案例，戶籍人口的上學問題姑且如此，非戶籍人口的上學問題就更難解決。誘惑

三、房產升值帶來的財富效應。相反，上述誘惑相對于租房來講，將是一種福利縮水，尤其是在城市化帶來大規(guī)模的舊城改造中，導致優(yōu)質租賃房源的減少，推動租金上漲，也帶來租客財富縮水的威脅。世聯(lián)研究認為，上述幾點是租客最大的福利損失，也是他們棄租購房的重要原因，當然也有其它方面的原因，比如：沒有歸屬感，缺乏安全感等。

經過上述分析，世聯(lián)研究認為，租賃管制并不是目的，真正目的在于買賣市場的調控，租賃管制只是達成樓市調控的一個手段而已；而樓市調控是為改變供應關系，緩解供求矛盾，據此實現(xiàn)房價的穩(wěn)定。然而，作為樓市調控的保障房在大規(guī)模上市之前，若租賃市場亂象眾生將不利于調控目標的達成；同時，若不能讓租房導致福利縮水的現(xiàn)狀改變，也無法改變國民棄租購房的偏好。

第四篇：中國商業(yè)地產行業(yè)2012年回顧與2013年展望

中國商業(yè)地產行業(yè)2012年回顧與2013年展望

關于2012年行業(yè)回顧：“三無”

外部環(huán)境無明顯改善：

在城市商業(yè)網點規(guī)劃方面，政府規(guī)劃的不合理、不科學問題依然突出，這已是推動行業(yè)盲目投資的重要原因之一。

在推動金融創(chuàng)新方面，雖然政策已經允許保險資金投資不動產，但是，囿于房地產宏觀調控這一大氣候，事實上，市場期待中的險資并沒有大規(guī)模入市。房地產信托基金等其他金融創(chuàng)新產品更無從談起。

商業(yè)模式無根本創(chuàng)新：

“城市綜合體”幾乎已經成為中國商業(yè)地產的代名詞。整個項目中產品構成通常是“住宅+商業(yè)”，其中商業(yè)部分產品構成通常是“購物中心+商鋪”，運作模式通常是“銷售+持有”，以萬達產品為主要模板。

行業(yè)格局無重大調整：

在行業(yè)梯隊排名方面，一線依然是萬達、恒隆、凱德、華潤、中糧、SOHO主導，二線依然是寶龍、深國投商用、鵬欣、綠地等主導。市場沒有出現(xiàn)“黑馬”。雖然蘇寧、紅星開發(fā)大幅提速，但是，尚未形成供應量。除了萬達依然一路狂奔之外，其他都延續(xù)了穩(wěn)健的發(fā)展步伐。

在內外資格局方面，依然是內資主導市場格局。外資除深耕中國市場的凱德之外表現(xiàn)平平。

關于2013年行業(yè)面臨“三化”挑戰(zhàn)

泡沫化趨勢加劇

由于今年住宅持續(xù)調控，一些住宅開發(fā)企業(yè)仍然會被動、盲動轉型到商業(yè)地產，開發(fā)投資依然高位運行。而與此同時，消費市場增速放緩，商家開店意愿明顯下降，尤其是對于三線市場更趨保守，可能導致空置上升，或者招商壓力加大。

同質化趨勢加劇

時下，一說商業(yè)地產就是綜合體，一說綜合體就是購物中心，一說購物中心就是ZARA、H&M。模式高度雷同，定位高度雷同，品牌高度雷同。

邊緣化趨勢加劇

除了餐飲、影院、電玩等體驗式業(yè)態(tài)之外，電子商務對于傳統(tǒng)商品性消費的沖擊變得更加明顯，而體驗類業(yè)態(tài)比重過高也會有同質化競爭的問題，而且這類業(yè)態(tài)的租金貢獻總體并不理想。