第一篇：專業(yè)人士透露國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)策劃目前存在五大問題Microsoft Office Word 文檔

專業(yè)人士透露國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)策劃目前存在五大問題

2013-12-09 關(guān)注請點擊→ 點子國際商業(yè)地產(chǎn)

1、開發(fā)商忽視商業(yè)定位的重要性，忽視商業(yè)地產(chǎn)策劃在前期規(guī)劃階段舉足輕重的作用。目前商業(yè)地產(chǎn)項目前期規(guī)劃設(shè)計的基本程序是：拿到地以后，組織自有力量做個簡要調(diào)研論證，然后先找設(shè)計院設(shè)計，再報建，項目批下來之后再找策劃公司。

在這個流程當(dāng)中，開發(fā)商雖然對項目定位也會做一些調(diào)研論證，但是其目的性、專業(yè)性、可操作性、深刻程度、可靠程度、與市場的契合程度，與專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)策劃公司的工作往往無法相提并論，導(dǎo)致很多時候開發(fā)商對項目的定位本身就是模糊的、搖擺不定的。而項目定位不精確，甚至帶有一定程度的主觀性、隨意性，又必然導(dǎo)致對規(guī)劃設(shè)計的導(dǎo)向作用不明顯、指導(dǎo)性不強，由此埋下種種隱患。

2、發(fā)展商以銷售為導(dǎo)向的開發(fā)模式造成商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計草草上馬。

發(fā)展商以銷售為導(dǎo)向的開發(fā)模式，加上資金鏈的需要，決定了商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計越快越好，回款越早越好。這種銷售的功利性，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)往往開始是極具隨意性地規(guī)劃設(shè)計一種報建方案，等方案報建之后，策劃公司介入，即使方案不合適經(jīng)營定位，發(fā)展商也往往急于開工建設(shè)，難以下決心更改設(shè)計方案，其結(jié)果往往是，策劃公司只能在方案不大改的前提下，提出適當(dāng)?shù)男拚庖姡虡I(yè)規(guī)劃設(shè)計與市場經(jīng)營定位脫節(jié)的問題暴露無疑。

3、在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，設(shè)計院本身也有一定的局限性。

盡管規(guī)劃設(shè)計院在規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)項目時，也是會考慮市場定位，但是，由于行業(yè)的局限，規(guī)劃設(shè)計院對商業(yè)業(yè)態(tài)的建筑設(shè)計和配套規(guī)范和細節(jié)知之不多，只能簡單地通過參考樣本的手段來進行規(guī)劃設(shè)計。與規(guī)劃設(shè)計單位在住宅領(lǐng)域的駕輕就熟相比，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，其經(jīng)驗和深入程度，差得太遠。

4、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計，與商業(yè)的實際經(jīng)營者脫節(jié)嚴(yán)重。

商業(yè)地產(chǎn)的實際參與者包括：發(fā)展商、規(guī)劃設(shè)計者、策劃代理商、商業(yè)經(jīng)營者、投資者，這五者之中，商業(yè)經(jīng)營者是商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計，必須充分了解經(jīng)營者的需求，才能做到適銷對路。令人遺憾的是，在實際的規(guī)劃設(shè)計過程中，極少有某一方與經(jīng)營者溝通和求教，一個經(jīng)營者缺席的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計，其結(jié)果必然與實際市場需求脫節(jié)。

5、策劃行業(yè)有其自身的運作規(guī)律，開發(fā)商與策劃公司的順利對接存在一定的障礙。

以深圳為例，商業(yè)地產(chǎn)策劃公司一般習(xí)慣于做項目的全程代理，更關(guān)注招商、銷售代理收益，如果單獨做前期策劃，不但投入人力多，而且收費太少，往往興趣不大。同時，開發(fā)商對于策劃機構(gòu)介入前期規(guī)劃的價值也沒有充分的認(rèn)識，更不愿意在前期策劃投入資金。于是商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計為先、策劃滯后的現(xiàn)象見怪不怪，而規(guī)劃設(shè)計沒有策劃的導(dǎo)航，就只能跟著感覺走了。

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計決定成敗 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)存在五大問題

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計決定成敗 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)存在五大問題

國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計目前存在五大問題

1、開發(fā)商忽視商業(yè)定位的重要性，忽視商業(yè)地產(chǎn)策劃在前期規(guī)劃階段舉足輕重的作用。

目前商業(yè)地產(chǎn)項目前期規(guī)劃設(shè)計的基本程序是：拿到地以后，組織自有力量做個簡要調(diào)研論證，然后先找設(shè)計院設(shè)計，再報建，項目批下來之后再找策劃公司。

在這個流程當(dāng)中，開發(fā)商雖然對項目定位也會做一些調(diào)研論證，但是其目的性、專業(yè)性、可操作性、深刻程度、可靠程度、與市場的契合程度，與專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)策劃公司的工作往往無法相提并論，導(dǎo)致很多時候開發(fā)商對項目的定位本身就是模糊的、搖擺不定的。而項目定位不精確，甚至帶有一定程度的主觀性、隨意性，又必然導(dǎo)致對規(guī)劃設(shè)計的導(dǎo)向作用不明顯、指導(dǎo)性不強，由此埋下種種隱患。

2、發(fā)展商以銷售為導(dǎo)向的開發(fā)模式造成商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計草草上馬。

發(fā)展商以銷售為導(dǎo)向的開發(fā)模式，加上資金鏈的需要，決定了商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計越快越好，回款越早越好。這種銷售的功利性，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)往往開始是極具隨意性地規(guī)劃設(shè)計一種報建方案，等方案報建之后，策劃公司介入，即使方案不合適經(jīng)營定位，發(fā)展商也往往急于開工建設(shè)，難以下決心更改設(shè)計方案，其結(jié)果往往是，策劃公司只能在方案不大改的前提下，提出適當(dāng)?shù)男拚庖?，商業(yè)規(guī)劃設(shè)計與市場經(jīng)營定位脫節(jié)的問題暴露無疑。

3、在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，設(shè)計院本身也有一定的局限性。

盡管規(guī)劃設(shè)計院在規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)項目時，也是會考慮市場定位，但是，由于行業(yè)的局限，規(guī)劃設(shè)計院對商業(yè)業(yè)態(tài)的建筑設(shè)計和配套規(guī)范和細節(jié)知之不多，只能簡單地通過參考樣本的手段來進行規(guī)劃設(shè)計。與規(guī)劃設(shè)計單位在住宅領(lǐng)域的駕輕就熟相比，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，其經(jīng)驗和深入程度，差得太遠。

4、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計，與商業(yè)的實際經(jīng)營者脫節(jié)嚴(yán)重。

商業(yè)地產(chǎn)的實際參與者包括：發(fā)展商、規(guī)劃設(shè)計者、策劃代理商、商業(yè)經(jīng)營者、投資者，這五者之中，商業(yè)經(jīng)營者是商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計，必須充分了解經(jīng)營者的需求，才能做到適銷對路。令人遺憾的是，在實際的規(guī)劃設(shè)計過程中，極少有某一方與經(jīng)營者溝通和求教，一個經(jīng)營者缺席的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計，其結(jié)果必然與實際市場需求脫節(jié)。

5、策劃行業(yè)有其自身的運作規(guī)律，開發(fā)商與策劃公司的順利對接存在一定的障礙。

以深圳為例，商業(yè)地產(chǎn)策劃公司一般習(xí)慣于做項目的全程代理，更關(guān)注招商、銷售代理收益，如果單獨做前期策劃，不但投入人力多，而且收費太少，往往興趣不大。同時，開發(fā)商對于策劃機構(gòu)介入前期規(guī)劃的價值也沒有充分的認(rèn)識，更不愿意在前期策劃投入資金。于是商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計為先、策劃滯后的現(xiàn)象見怪不怪，而規(guī)劃設(shè)計沒有策劃的導(dǎo)航，就只能

跟著感覺走了。

規(guī)劃設(shè)計缺乏明確定位五大弊端

1、缺乏必要的業(yè)態(tài)論證，造成盲目定位失誤。

商業(yè)地產(chǎn)的盲目定位者往往對商業(yè)本質(zhì)一無所知，對商業(yè)經(jīng)營的地段、交通、消費市場等基本概念都看不清楚，只看到商鋪租售價值高于住宅的表面現(xiàn)象，于是乎，不管地理位置，不論項目周邊商業(yè)氛圍和人氣狀況，先蓋個萬兒八千平方米的商場再說，等項目建成了去招商，才發(fā)現(xiàn)項目根本無法滿足經(jīng)營要求，造成了商業(yè)項目的嚴(yán)重空置。

盲目定位的結(jié)果，必然導(dǎo)致方向性的錯誤，這對于商業(yè)地產(chǎn)來說，無疑是毀滅性的。

2、缺乏對商業(yè)業(yè)態(tài)的了解，導(dǎo)致建筑設(shè)計貨不對板。

筆者接觸過不少商業(yè)項目，先前在沒有定位的情況下，為提升商場的品質(zhì)，都規(guī)劃設(shè)計了中庭，這些項目一旦未來引進超市市場，就必須將中庭填平，才能滿足超級市場開放式陳列貨架的需要。

3、規(guī)劃設(shè)計重住宅輕商場，導(dǎo)致商場空間難用。

目前除商業(yè)中心有一些純商業(yè)項目之外，絕大多數(shù)都是商住項目，發(fā)展商與規(guī)劃設(shè)計單位在設(shè)計方面為保證住宅的戶型、朝向等，對裙樓商場的空間破壞性較大。在商場的內(nèi)部，比如由于住宅核心筒的擺放位置不當(dāng)，導(dǎo)致商場整體開放式格局被割裂，有的不得不結(jié)合核心筒設(shè)計“回”字形動線；在商場的外部，比如住宅大堂的布置破壞了外部商業(yè)街的連續(xù)性，使得室外商業(yè)街的商業(yè)氣氛蕩然無存等等。

4、缺乏業(yè)態(tài)常識，規(guī)劃設(shè)計配套不足的情況較嚴(yán)重。

在超市租賃的洽談過程中，除賣場空間有著諸多不適合的情況之外，在配套方面也有一些不足，如超市必須的理貨區(qū)方面、熟食區(qū)的煙道方面，商場的前期設(shè)計欠考慮或者考慮得不夠，尤其是前文提到的平步式自動扶梯，其跨度遠遠超過踏步式自動扶梯，有的商場受空間限制，想改都改不了。

5、主力店規(guī)劃之前不能確定，規(guī)劃設(shè)計難以度身定做。

盡管目前出現(xiàn)了“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”模式，但主力店在項目規(guī)劃之初不能確定，依然是項目明確規(guī)劃的障礙所在。

先定位再設(shè)計

首先，要確立策劃為先的觀念。

商業(yè)地產(chǎn)項目，沒有策劃就沒有定位，沒有定位就沒有業(yè)態(tài)，沒有業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計就不可

能有的放矢。一個地塊周邊人口及消費狀況、現(xiàn)有市場競爭環(huán)境、未來發(fā)展傾向等，只有通過策劃公司的深入調(diào)研才能明確，項目適合做什么、做什么才能生存下去，更是需要進一步分析研究，并與對應(yīng)的商家深層次地溝通，才能把握市場的脈搏。

由于有些規(guī)劃設(shè)計有著一定的盲目性，發(fā)展商對設(shè)計方案遲遲不能定案的事情也時有發(fā)生，弄得設(shè)計單位被無休止的修改搞得精疲力盡，發(fā)展商自身也是一頭霧水，什么方案似乎都行，什么方案似乎又都不可行，其主要原因在于，一個沒有策劃方向的規(guī)劃設(shè)計運作。

其次，要摒棄“先做后改”的操作模式。

對于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計，開發(fā)商普遍有一種“先做后改”的心態(tài)，為了搶時間，首先規(guī)劃設(shè)計一味要快，然后不行再改；設(shè)計院對市場及各方想法未能全部吃透，時間又緊，于是先出規(guī)劃，等策劃公司介入后，規(guī)劃設(shè)計上一些先天不足暴露無遺，規(guī)劃設(shè)計隨之進入艱難的修改狀態(tài)。修改之所以艱難，一方面是因為原有方案可能要徹底否定，重新再來，一方面是因為方案已經(jīng)報建不能大改，加上工期緊迫，沒有回旋余地??

“先做后改”的初衷就是圖快，而實際結(jié)果卻是欲速則不達。

其三，要調(diào)動策劃者、設(shè)計者、經(jīng)營者全體參與。

開發(fā)商業(yè)必須了解商業(yè)，一個商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者，必須由一個“門外漢”變成“商業(yè)通”，通過與商業(yè)策劃者、設(shè)計者、經(jīng)營者的廣泛接觸，了解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本規(guī)律，然后再充分群體參與，通過策劃公司介入深入解讀市場，提前與擬引進的大商家進行意向性接洽，讓設(shè)計者按業(yè)態(tài)量身定做，達到商業(yè)設(shè)計與與業(yè)態(tài)需要的高度吻合，這才是一條商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的“捷徑”。

話題緣起

一個成熟的住宅市場，無論是設(shè)計院、開發(fā)商、代理商，都應(yīng)當(dāng)能夠獨自為住宅的建筑規(guī)劃設(shè)計，提供完善的方案，發(fā)展商內(nèi)部的工程部、代理公司內(nèi)部的概念設(shè)計部等等，都應(yīng)具備一定的建筑規(guī)劃設(shè)計能力。

相比住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)作為新興的開發(fā)領(lǐng)域，當(dāng)前因尚無經(jīng)驗可循，也缺少完整的規(guī)劃設(shè)計體系，因此給商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計造成了一定的障礙。比如深圳目前眾多的住宅、商場綜合樓，發(fā)展商在規(guī)劃設(shè)計階段基本上與以住宅代理為主的中介合作，規(guī)劃設(shè)計上以塔樓住宅為先導(dǎo)，在戶型設(shè)計、環(huán)境布置上花足了功夫，而發(fā)展商、設(shè)計院、以住宅代理為核心業(yè)務(wù)的中介公司，三者因不精通商業(yè)地產(chǎn)，甚至缺乏起碼的了解，結(jié)果導(dǎo)致塔樓住宅一般都有超水平發(fā)揮，但在商業(yè)裙樓上卻交了學(xué)費。

在商業(yè)較為發(fā)達的城市，一個處于初級階段的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，必然會與商業(yè)水平形成較大的反差，而連鎖中的超市百貨業(yè)等只能被動地選擇賣場，面對規(guī)劃設(shè)計先天缺陷的商場，商家每每只能削足適履。

相關(guān)評論

商業(yè)設(shè)計不能重銷售輕經(jīng)營

某社區(qū)規(guī)劃了數(shù)千平方米的商業(yè)街，每間商鋪面積80—100平方米，整體規(guī)劃十分工整，單鋪總值約200—300萬元也比較合適，但推向市場后反應(yīng)平平。究其原因，主要有二：一是商鋪單鋪面積過大，社區(qū)的便利店、服務(wù)店一般面積在30、50平方米最經(jīng)濟實用，而該商業(yè)街單鋪面積超出實際需求面積兩倍，意味著租金價格上不去，投資價值大大下降；二是適合較大面積經(jīng)營的店面，一般是餐飲、美容美發(fā)等需要后臺空間的業(yè)態(tài)，但是該商業(yè)街在煙道、排污、上下水等配套方面嚴(yán)重不足。

上述這種只看到商鋪銷售的表面，忽視商鋪經(jīng)營定位內(nèi)在空間、配套需求的現(xiàn)象，目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域比較普遍。有的社區(qū)商業(yè)街為達到街鋪面積最大化，設(shè)計時逢路必劃鋪，不管是正街還是背街，甚至臨著小區(qū)車道也劃街鋪，推向市場后造成嚴(yán)重的空置。有的在實施商場鋪位分割時，為達到擴大投資客層面、迅速銷售的目的，盡可能劃成“螞蟻鋪”，反正面積越小越好賣，結(jié)果整個賣場通道太多，消費者逛商場如同進入迷宮，使得商場生存機率大大降低??

商業(yè)設(shè)計重銷售輕經(jīng)營，其后果十分嚴(yán)重：一方面由于商鋪脫離經(jīng)營市場的需求，使項目銷售風(fēng)險加大，一方面由于投資者對商業(yè)設(shè)計不是十分專業(yè)，買鋪到手后發(fā)現(xiàn)由于設(shè)計不合理，實用性差造成租賃困難，給開發(fā)者和投資者都帶來了較大的風(fēng)險。

所謂“商鋪”，有“商”才有“鋪”，“鋪”的價值是建立在“商”的基礎(chǔ)上的。一個真正成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，在重視商鋪銷售的同時，必須立足于商業(yè)市場規(guī)律，充分兼顧商鋪銷售后續(xù)的招商、經(jīng)營、管理，才能實現(xiàn)開發(fā)者、經(jīng)營者、投資者的“多贏”。

結(jié)論

商業(yè)地產(chǎn)對于很多發(fā)展商來說，是一個全新的領(lǐng)域，受以往住宅開發(fā)的銷售形勢和后期物業(yè)管理模式的影響，發(fā)展商往往意識不到當(dāng)前商業(yè)競爭十分激烈的形勢下商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險性，以及商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)經(jīng)營管理的重要性。

商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)劃決定成敗，一個規(guī)劃不當(dāng)?shù)纳虡I(yè)項目，其結(jié)果只能是市場的棄兒，商場每建高一層，風(fēng)險就會增大一成，發(fā)展商是最后的買單者。只有以策劃定位為先導(dǎo)，走好規(guī)劃設(shè)計第一步，并充分把握商業(yè)地產(chǎn)運營的每一個環(huán)節(jié)，才能成竹在胸，才能有效降低商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險。