第一篇：商鋪成“傷鋪”投資潮下的鏡花水月(完稿)

商鋪成“傷鋪”投資潮下的鏡花水月

段賢堯 趙英穎 曾繼川 譚瀅“養(yǎng)兒防老，不如買個(gè)鋪?zhàn)臃览?。?/p>

“鋪?zhàn)邮遣粍?dòng)產(chǎn)，就是放在那兒，一個(gè)月也能幫您賺兩三千元租金，足夠還每個(gè)月的貸款了?！?/p>

近年來，在全國的大中城市，商鋪投資熱潮是一浪勝過一浪，不僅引起了本地投資者的廣泛興趣，也讓周邊地區(qū)的投資者紛紛躍躍欲試。

商鋪?zhàn)鳛樯唐穬r(jià)值屬性極高的不動(dòng)產(chǎn)，自然具備一定投資價(jià)值，但是不是每一個(gè)商鋪都能如其打出的廣告一般讓每一位投資者獲得高額的回報(bào)呢？

投資商鋪究竟是一本萬利的商業(yè)行為還是一場“鏡花水月”呢？

重金置產(chǎn) 卻換來舊廠房

2007年7月、2008年1月，合肥市民鐘某先后與開發(fā)商安徽某公司分別簽訂了《商品房買賣合同》及《商品房買賣補(bǔ)充合同》，約定：開發(fā)商（安徽某公司）將位于合肥市東二環(huán)的時(shí)尚裝飾廣場一處商鋪出售給鐘某，房屋面積49.06平米，房屋單價(jià)6012元，總價(jià)款294949元。開發(fā)商將房屋交付給鐘某，可是房產(chǎn)卻一直由安徽某商業(yè)管理公司進(jìn)行管理。當(dāng)時(shí)雙方簽署了一份《委托經(jīng)營管理協(xié)議書》，雙方約定由安徽某商業(yè)管理公司代為管理鐘某的房產(chǎn)，委托期限為6年，前三年中的房屋所得收益由該商業(yè)管理公司自行支配，從第四年起，該商業(yè)管理公司確保按商鋪認(rèn)購總額的8%計(jì)算每年租金收益支付給鐘某，租金半年一付。

面對如此高額的租金利潤，許多人都動(dòng)了心，包括鐘某在內(nèi)的許多市民甚至包括合肥周邊地區(qū)的外地人都紛紛跑來簽訂了購買合同，并繳納了首付款。

在苦苦熬過了三年的“守候期”后，原以為已經(jīng)等來了春天的投資者們卻差點(diǎn)又跌進(jìn)了“冰窖”。原來，他們在僅僅收到了第一期的租金收益后，就再也沒有收到任何租金收益。隨后，投資者們開始與開發(fā)商一直就此事進(jìn)行商討妥善事宜。就在這時(shí)，投資者們發(fā)現(xiàn)自己購買的房屋并非2007年竣工的新房，而是開發(fā)商將舊廠房略作裝飾后出售給他們的。雙方在簽訂商品房買賣合同時(shí)，開發(fā)商并未告知這一情況，造成業(yè)主知情權(quán)的缺失。

投資者們在與開發(fā)商商討無果的情況下，起訴至安徽省合肥市瑤海區(qū)人民法院，瑤海法院經(jīng)審理后認(rèn)為，開發(fā)商向鐘某等投資者隱瞞了與標(biāo)的物緊密相關(guān)的一個(gè)重要信息，導(dǎo)致他們作出錯(cuò)誤的判斷，認(rèn)為自己購買的是新建商品房，鐘某等投資者是在受欺詐的情形之下和開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，是基于錯(cuò)誤的認(rèn)識而作出錯(cuò)誤的意思表示，雙方簽訂的合同屬可撤銷合同。于是，瑤海法院一審判決撤銷投資者們與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》，開發(fā)商須于判決生效十日內(nèi)返還業(yè)主購房款、支付相應(yīng)利息以及賠償業(yè)主稅費(fèi)損失。

后開發(fā)商不服一審判決，上訴至合肥市中級人民法院，合肥中院二審認(rèn)為原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。遂判決駁回上訴，維持原判。

據(jù)了解，涉及到該地塊商鋪投資的訴訟案件共計(jì)50余件，其中還有40余件目前已進(jìn)入了執(zhí)行程序。原來計(jì)劃設(shè)計(jì)為裝修裝飾廣場的地塊如今也悄然無息的由另一家商業(yè)管理公司改頭換面為古玩市場。而業(yè)主們的損失，似乎還需要一定時(shí)日才能討回。

廣告漫天 暗含無限風(fēng)險(xiǎn)

“10年返租”、“年均收益10%”、“年均租金8%”、“產(chǎn)權(quán)式商鋪，零風(fēng)險(xiǎn)購房”……

近年來的商鋪買賣中，很多開發(fā)商都打出類似如此高額返租的讓投資者“眼饞”的廣告。在房價(jià)看漲，人們掙錢欲望高企的當(dāng)下，這些廣告也確實(shí)收到了很好的效果。不僅僅在國內(nèi)一線大城市，其他正在高速發(fā)展的二、三線等中小城市，均有這樣的商業(yè)模式存在，不少投

資者不惜血本買了商鋪。

2009年8月，太原市迎澤區(qū)法院曾一審審結(jié)了15起“售后返租”糾紛案件，15名投資者因買到閑置商鋪提起訴訟。2003年，太原市民陳先生購置了柳巷一家購物廣場面積約30平方米的商鋪，并與房地產(chǎn)公司簽訂了《商鋪買賣合同》。隨后，他將58萬余元房款一次付清，房地產(chǎn)公司于當(dāng)年年底交付商鋪，隨即購物廣場開業(yè)，開發(fā)商按照之前許諾，與之簽訂了3年的商鋪返租合同，租金分別為房款的7％、8％和9％，并給付了租金。當(dāng)時(shí)，開發(fā)商還承諾3年租期屆滿后還會續(xù)租。然而，由于經(jīng)營不善，購物廣場開業(yè)1年多就歇業(yè)了，開發(fā)商在3年租期屆滿后也沒有再續(xù)租。陳先生沒能力經(jīng)營，商鋪就一直閑置。為此將開發(fā)商訴至法院，要求解除《商鋪買賣合同》。與陳先生境遇相同的另外14名購房者，也先后將開發(fā)商告上法庭。法院審理后認(rèn)為僅《商鋪買賣合同》本身，并未違反法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合同合法有效，投資者要求解除《商鋪買賣合同》的訴求最終被駁回。

現(xiàn)實(shí)的情形是，面對波譎云詭的商業(yè)市場，即使開發(fā)商愿意繼續(xù)續(xù)約回租，但市場行情和接下來的投資返還率肯定要出現(xiàn)一定的波動(dòng)，商人逐利，誰也不愿做虧本的買賣。這樣原來的投資回報(bào)便要打折扣。原本10年收回成本變成20年才可能收回的例子，在太原銅鑼灣商業(yè)街，這樣的結(jié)果自然是投資人起初萬萬沒有想到的。

幾年前，山西晉中市榆次區(qū)一家大型商鋪的返租經(jīng)營因市場變化，曾引發(fā)了大規(guī)模退鋪**。在北京、廣州、深圳、哈爾濱等地，也都發(fā)生過多起類似的退鋪事件。

誘惑巨大 吸引投資者主因

“返租銷售”也叫售后包租、售后回租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其建筑樓盤出售時(shí)與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，或者直接由該企業(yè)承租經(jīng)營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)。

“售后返租”日漸興起的背后，是許多人一方面對該模式運(yùn)營相關(guān)情況了解甚少，一方面又受“高額回報(bào)”的廣告宣傳所誘惑。不少投資者認(rèn)為租金逐年遞增，只會穩(wěn)賺不會賠，以至于有人簽合同時(shí)僅看圖紙、模型就交了房款。

這種營銷手法，其實(shí)質(zhì)就是先銷售后承租，同時(shí)給予固定比例的租金回報(bào)。為了降低投資門檻，產(chǎn)權(quán)往往被分割得很小。

“售后返租”通常將大的商鋪物業(yè)分割成小塊，單價(jià)較低、回報(bào)往往比較誘人，因此，很受一些中小投資者的追捧。還有一部分在機(jī)關(guān)企事業(yè)單位工作的人平時(shí)比較忙，自己想經(jīng)商又沒時(shí)間，認(rèn)為在一些人流量較大、商業(yè)氣息比較濃厚的商業(yè)街投資一兩間商鋪，讓開發(fā)商搞售后返租是穩(wěn)賺不賠的好投資，于是，這些地段商鋪的銷售一度十分火爆。不少投資者便與開發(fā)商在簽訂“商品房買賣合同”的同時(shí)，又簽訂了一份租賃期限為3到5年不等的“商鋪?zhàn)赓U合同”。

相關(guān)資料顯示，“售后返租”的經(jīng)營模式在上世紀(jì)六七十年代出現(xiàn)于美國，后流行于日本、香港等國家和地區(qū)。該模式在上述一些國家和地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)表明，如果房地產(chǎn)市場發(fā)育比較成熟、開發(fā)商的社會信譽(yù)度高，也會實(shí)現(xiàn)開發(fā)商和業(yè)主的雙贏局面。

那么，在目前的國內(nèi)房產(chǎn)市場中，“售后返租”這樣的投資行為究竟會如何呈現(xiàn)呢？

擦亮雙眼 謹(jǐn)慎投資

隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，人們手中的“閑錢”逐漸增多，各種投資項(xiàng)目日益發(fā)展，投資市場一片紅火。而在投資項(xiàng)目上，房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，在目前房價(jià)“漲勢”下，成為首要投資選擇。但“鬼城”、“傷鋪”的出現(xiàn)，讓房產(chǎn)投資者直呼“傷不起”。

最近，國家發(fā)改委的一個(gè)課題組對12個(gè)省區(qū)的調(diào)查顯示，平均每個(gè)地級市要建約1.5個(gè)新城新區(qū)，144個(gè)地級城市竟然要建200余個(gè)新城新區(qū)。各種新城的建立，背后折射的仍是由房地產(chǎn)來帶動(dòng)城市建設(shè)與發(fā)展的思路。而大量房產(chǎn)、商鋪的產(chǎn)生，也必能吸引投資者蜂擁而至。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院唐清利教授接受采訪時(shí)談到，“售后返租”的法律關(guān)系不同。與商鋪出售不同的是，售后返租的不再是商鋪的產(chǎn)權(quán)，而是商鋪的使用權(quán)；主體也不再是開發(fā)商，而是物業(yè)公司或其他商業(yè)管理公司，在股權(quán)結(jié)構(gòu)上與開發(fā)商沒有法律上的關(guān)聯(lián)；現(xiàn)實(shí)中，一些商家會以“有公證機(jī)關(guān)公證”等形式誤導(dǎo)投資者，但實(shí)際上，公證機(jī)關(guān)能證實(shí)的僅僅是售賣和返租這兩種行為的真實(shí)性和合法性，不能對投資效益進(jìn)行評估和公證。

因此，投資者在購買商鋪時(shí)，應(yīng)走出只要有投資就會有豐厚回報(bào)的誤區(qū)，須知市場經(jīng)濟(jì)下，只要有投資就會有風(fēng)險(xiǎn)。返租方式購買的商鋪往往經(jīng)營權(quán)和所有權(quán)分離，承租經(jīng)營商在取得物業(yè)公司同意后，若對原商鋪進(jìn)行改造，投資者購買的商鋪可能會被改造成過道、廚房等等，日后難以轉(zhuǎn)手；同時(shí)，如果承租經(jīng)營商在承租期內(nèi)因經(jīng)營不善或其他原因，不再續(xù)租，那么維系這種“返租”方式的鏈條就會出現(xiàn)斷裂，導(dǎo)致投資回報(bào)呈負(fù)數(shù)增長的結(jié)果。所以，投資“商鋪返租”需謹(jǐn)慎。

商鋪返租業(yè)務(wù)由于缺乏競爭機(jī)制，更像是為開發(fā)商尋求最直接的非生產(chǎn)性利潤。作為一種非成熟的經(jīng)營模式，投資者在與商家簽訂合同時(shí)，不僅應(yīng)規(guī)定返還率，還應(yīng)規(guī)定商鋪用途和經(jīng)營所生法律責(zé)任，明確違約責(zé)任；在商鋪經(jīng)營中，應(yīng)直接與開發(fā)商簽訂經(jīng)營協(xié)議，并要求增設(shè)擔(dān)保人，避免因主體較多而互相推諉的現(xiàn)象，從而排除開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的可能性。重慶市大渡口區(qū)法院法官李傳興 認(rèn)為面對房產(chǎn)、商鋪過熱的趨勢，政府、開放商、投資者應(yīng)保持冷處理的態(tài)度，使其良性發(fā)展。

首先，我們必須告別城市建設(shè)與發(fā)展的“囧途”，城市的建設(shè)與發(fā)展不是簡單的擴(kuò)容與膨脹，也不是靠高大的建筑物支撐起來的。而是伴隨著城市文化、城市文明等元素一起積淀發(fā)展。房產(chǎn)的過熱投資與目前城市過度擴(kuò)建，追求快速發(fā)展息息相關(guān)，政府應(yīng)放緩發(fā)展的腳步，避免打造“短命”的新城、地標(biāo)，為商業(yè)投資提供良好環(huán)境。

其次，完善相關(guān)法律，法規(guī)，規(guī)范“售后返租”。目前，對于“售后返租”法律上并沒有界定，其分散為買賣合同和租賃合同兩個(gè)法律關(guān)系，在法律上，這兩個(gè)法律關(guān)系可獨(dú)立存在。租賃合同解除，并不影響買賣合同的生效。而開發(fā)商在宣傳中，將兩者合二為一，造成投資者產(chǎn)生“有買賣就有租賃”的假象。結(jié)果開發(fā)商到期未續(xù)租，投資者卻得不到權(quán)利的保障。對此，應(yīng)結(jié)合司法實(shí)踐，在法律上明確界定“售后返租”，規(guī)范開放商的不當(dāng)宣傳，保證投資者的合法權(quán)益。

最后，投資者面對各種高回報(bào)時(shí)，需要保持冷靜?！肮墒杏酗L(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎”，作為投資手段之一的樓市與股市一樣，同樣存在風(fēng)險(xiǎn)。法律面對糾紛時(shí)，對開發(fā)商與投資者一視同仁，不會將投資者的風(fēng)險(xiǎn)一并轉(zhuǎn)接到開發(fā)商中。所以投資者在面對各種利益回報(bào)時(shí)，應(yīng)該自行仔細(xì)甄別，不盲目投資。另外，在簽署合同時(shí)，應(yīng)該仔細(xì)審查合同內(nèi)容，區(qū)分買賣合同與租賃合同，對比宣傳內(nèi)容和合同條款，核實(shí)開發(fā)商的各類證件，做到萬無一失。