第一篇：君弘成立大會(huì)主持人致辭

15:05---15:10 主持人致開(kāi)場(chǎng)白

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來(lái)賓，各位朋友們，大家下午好：

7月份的龍城是一個(gè)生機(jī)勃勃、綠意盎然的城市。今天，眾位尊貴的來(lái)賓在這里相聚一堂，共同來(lái)迎接國(guó)泰君安“君弘財(cái)富俱樂(lè)部”的現(xiàn)場(chǎng)啟動(dòng)儀式。

古語(yǔ)有云：“君子之道，弘澤天下，君子之交，弘毅寬厚”。君弘財(cái)富俱樂(lè)部是由國(guó)泰君安證券傾注十年專業(yè)智慧，精心打造的中國(guó)證券服務(wù)業(yè)第一俱樂(lè)部品牌。

“君”取自公司名稱——國(guó)泰君安，亦是對(duì)君弘會(huì)員的尊稱，反映了正在高速成長(zhǎng)的國(guó)泰君安企業(yè)現(xiàn)狀與君弘會(huì)員之間的共鳴和交集。“弘”源于《易經(jīng)?坤卦》“坤厚載物，德合無(wú)疆。含弘光大，品物咸亨”，意寓兼容萬(wàn)物之象，以柔制剛之，比喻國(guó)泰君安歷久以來(lái)海納百川的企業(yè)文化，亦是對(duì)君弘會(huì)員謙厚、寬容、開(kāi)放的精神風(fēng)貌最好的注釋。

君弘財(cái)富俱樂(lè)部以服務(wù)為先，關(guān)注客戶成長(zhǎng)，重在建立與客戶之間的伙伴情感，它的出現(xiàn)必將引領(lǐng)證券金融服務(wù)的新時(shí)代。

好，下面讓我們用熱烈的掌聲有請(qǐng)國(guó)泰君安證券山西分公司總經(jīng)理范曉軍上臺(tái)致辭！

15:15---15:20 主持人串詞

謝謝，謝謝范總文采秀麗，大氣磅礴的致辭。我們也相信，國(guó)泰君安山西分公司將在范總的指引帶領(lǐng)下，讓君弘財(cái)富俱樂(lè)部在山西的證券市場(chǎng)上扎根開(kāi)花，枝繁葉茂，豎起一桿服務(wù)的大旗。下面，有請(qǐng)國(guó)泰君安山西分公司客戶代表劉武先生上臺(tái)致辭。

15：25---15:30 主持人串詞，引至啟動(dòng)儀式，禮儀引導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)上臺(tái)謝謝，謝謝劉武先生精彩的致辭，也祝劉武先生身體健康，萬(wàn)事如意。過(guò)去的十年，如果說(shuō)是國(guó)泰君安成長(zhǎng)的里程碑，那么下個(gè)十年將是君弘引領(lǐng)國(guó)泰君安從成長(zhǎng)到輝煌的另一個(gè)十年。君弘財(cái)富俱樂(lè)部的創(chuàng)立意味著證券行業(yè)全新服務(wù)模式的出現(xiàn)，它從設(shè)立之初就不是單一的理財(cái)產(chǎn)品、淺顯的交易工具，而是精細(xì)化的全新服務(wù)體系，君弘俱樂(lè)部以科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)化重構(gòu)服務(wù)流程，優(yōu)化服務(wù)內(nèi)容，以客戶需求為導(dǎo)向、為運(yùn)營(yíng)目標(biāo)，可以說(shuō)他不僅僅是國(guó)泰君安的君弘，更是中國(guó)證券行業(yè)的君弘。現(xiàn)在，君弘攜萬(wàn)眾矚目之勢(shì)正式登陸山西，它的啟動(dòng)儀式馬上就要開(kāi)始了，下面有請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)上臺(tái)。

15:35---15:40 主持人串詞，話題引至講座

讓我們記住這個(gè)時(shí)間，2010年07月18號(hào)。在今天，君弘財(cái)富俱樂(lè)部正式登陸山西，君弘的品牌是業(yè)內(nèi)頂級(jí)的品牌，君弘的服務(wù)是無(wú)微不至的頂級(jí)尊貴服務(wù)，接下來(lái)，有請(qǐng)國(guó)泰君安總部董曲炎董老師為我們?cè)敿?xì)的介紹一下君弘俱樂(lè)部，有請(qǐng)。

第二篇：成立大會(huì)致辭

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，親愛(ài)的朋友們：

大家好！

在吳忠市民政局的關(guān)心與指導(dǎo)下，在社會(huì)各界人士的參與和大力支持下，吳忠市梁灣助困慈善協(xié)會(huì)于今年3月正式掛牌成立了。在此，我代表協(xié)會(huì)對(duì)大家的到來(lái)，表示熱烈的歡迎，對(duì)關(guān)心支持慈善事業(yè)的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位代表、各界朋友，表示最真誠(chéng)的感謝。

各位理事推舉我為吳忠市梁灣助困慈善協(xié)會(huì)第一屆理事會(huì)會(huì)長(zhǎng)，我倍感榮幸，也深感自己責(zé)任重大，但無(wú)論如何，我都會(huì)盡心竭力，與大家一起，在慈善之路上“齊心協(xié)力做慈善，共創(chuàng)安寧付真情，共譜和諧新篇章?！?/p>

我將帶領(lǐng)協(xié)會(huì)全體成員積極著手做好以下幾件事：第一，協(xié)會(huì)成立后，我們于4月成功地申請(qǐng)到“吳忠市公益創(chuàng)投項(xiàng)目”。目前，此項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)，我們將不遺余力地做好此項(xiàng)目，并以此為契機(jī)，以點(diǎn)帶面，實(shí)現(xiàn)規(guī)范化運(yùn)營(yíng)與發(fā)展；第二，加強(qiáng)制度建設(shè)及組織機(jī)構(gòu)建設(shè)，落實(shí)責(zé)任，尤其是財(cái)務(wù)制度一定做到公開(kāi)、透明，使大家將物資安心地投放與我協(xié)會(huì)。我們將接受審計(jì)部門和協(xié)會(huì)會(huì)員及社會(huì)各界對(duì)我們的監(jiān)督；第三，制定協(xié)會(huì)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)慈善之路的可持續(xù)性發(fā)展；第四，加強(qiáng)“愛(ài)心超市”的運(yùn)營(yíng)，為更多人搭好慈善平臺(tái)；第五，加大會(huì)員吸納工作力度，使更多人加入慈善之列，實(shí)現(xiàn)積小流成江海之勢(shì)；第六，最好的慈善是教育，我 們將繼續(xù)做好寒暑假青少年免費(fèi)輔導(dǎo)班的開(kāi)辦，同時(shí)做好婦女教育工作，充分發(fā)揮婦女在家庭建設(shè)及公益慈善事業(yè)中主力軍的作用。

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，親愛(ài)的朋友們，慈善，是愛(ài)的付出，他使我們心靈相通；慈善是火，能點(diǎn)燃生命之燈；慈善是最好的心靈凈化劑，當(dāng)我們用一顆飽含真愛(ài)的心去做慈善時(shí)，也是我們?cè)谂囵B(yǎng)自己的心靈，我們的心靈會(huì)因此而變得溫和而寧?kù)o。持久而真實(shí)的快樂(lè)體驗(yàn)是慈善給我們的回贈(zèng)。當(dāng)我個(gè)人在切身感受和沐浴在慈善之行的幸福中時(shí)，一個(gè)想法越來(lái)越清晰了，那就是：我下定決心，攜手更多人，在慈善這條路上走下去，為我們的和諧社會(huì)建設(shè)增磚添瓦。

再次感謝大家今天的到來(lái)與以往的支持，更渴望大家一如既往地關(guān)心、支持并加入慈善事業(yè)，讓我們共同努力，共同唱響愛(ài)的贊歌，傳遞真情的溫潤(rùn)。

謝謝大家！

第三篇：招商大會(huì)主持人致辭

2008中國(guó)(上海)商業(yè)地產(chǎn)招商大會(huì)盛大召開(kāi)

主持人：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來(lái)賓、女士們、先生們大家早上好！

我是主持人易鋪網(wǎng)CEO，非常容幸地受主辦方的邀請(qǐng)擔(dān)任此次招商大會(huì)的主持人，和大家見(jiàn)證與分享商業(yè)地產(chǎn)的成就和喜悅，享受愉快的一天。

在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)的市場(chǎng)走勢(shì)不好。從投資市場(chǎng)的狀況的的確確表現(xiàn)出很差的態(tài)勢(shì)，消費(fèi)市場(chǎng)的信心不足，直接導(dǎo)致國(guó)內(nèi)外商家在國(guó)內(nèi)進(jìn)行選址，開(kāi)店速度的減慢。所以我想商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨很大的壓力，這就是說(shuō)目前在今天這個(gè)場(chǎng)合這么多人來(lái)到大會(huì)的原因，大家很清楚，論壇交流也好，學(xué)習(xí)也好，往往和經(jīng)濟(jì)狀態(tài)成相反的關(guān)系。經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候大家沒(méi)有很多時(shí)間參會(huì)和學(xué)習(xí)，相反經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候大家有這個(gè)需求。所以，我希望這個(gè)大會(huì)能夠?qū)﹂_(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，包括資源的對(duì)接和良好的推動(dòng)有作用。今天中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大家庭團(tuán)聚在上海這個(gè)國(guó)際化的大都市，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)服務(wù)平臺(tái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)雜志第五次舉辦商業(yè)地產(chǎn)大會(huì)。

首先，感謝本次大會(huì)的獨(dú)家冠名單位蘇州新湖置業(yè)有限公司對(duì)本屆大會(huì)的極大的支持。蘇州新湖明珠商業(yè)廣場(chǎng)，上海萬(wàn)達(dá)南匯項(xiàng)目，厚街富民商業(yè)街，東莞匯豐國(guó)際珠寶玉石城等聯(lián)合主辦機(jī)構(gòu)對(duì)本次大會(huì)的召開(kāi)提供了大力的支持，在此一并表示感謝。廣州匯豐行，環(huán)球商機(jī)等10余家專業(yè)機(jī)構(gòu)、專業(yè)協(xié)會(huì)，專業(yè)協(xié)辦本次盛會(huì)，搜房網(wǎng)、新浪房產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)直播本次大會(huì)。第一財(cái)經(jīng)電視、上海教育電視臺(tái)、今日房產(chǎn)欄目也在現(xiàn)場(chǎng)跟蹤報(bào)道本次大會(huì)。還有易鋪網(wǎng)、聯(lián)商網(wǎng)、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)、和訊網(wǎng)等業(yè)內(nèi)主流網(wǎng)絡(luò)也會(huì)在會(huì)后報(bào)道本次盛會(huì)。首先請(qǐng)?jiān)试S我代表主辦單位和合作單位熱烈歡迎參加本次大會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓，并對(duì)鼓勵(lì)和支持中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和各位同事、各位同仁表示由衷的感謝。

易鋪網(wǎng)作為國(guó)內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)門戶平臺(tái)，始終致力于搭建為國(guó)內(nèi)外商家選址，包括商業(yè)項(xiàng)目招商的平臺(tái)和商業(yè)地產(chǎn)雜志全面達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，南北互動(dòng)，一網(wǎng)一刊，進(jìn)一步發(fā)揮大會(huì)平臺(tái)的作用，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。本次招商大會(huì)邀請(qǐng)到沃爾瑪、家樂(lè)福、蘇寧、國(guó)美、貿(mào)易百貨、特力屋、百盛產(chǎn)業(yè)、味千拉面、小南國(guó)，大歌星卡拉OK等260多家國(guó)內(nèi)外品牌商家的高級(jí)拓展能源。萬(wàn)達(dá)、綠地、寶龍、珠江地產(chǎn)等60余家全國(guó)各地的優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，集600多位商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士蒞臨本次大會(huì)。現(xiàn)在，讓我們以熱烈的掌聲對(duì)他們的到來(lái)表示誠(chéng)志的歡迎。

下面，我們有請(qǐng)主辦方之一中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)雜志社總編洪奇輝先生致詞。有請(qǐng)！

洪奇輝：尊敬的各位來(lái)賓、女士們、先生們?cè)缟虾茫》浅８兄x各位來(lái)賓出席在此舉行的2008中國(guó)（上海）商業(yè)地產(chǎn)招商大會(huì)。尤其是各大品牌商家對(duì)我們工作的大力支持我深表謝意，使得大家第五次團(tuán)結(jié)在一起現(xiàn)在面對(duì)面的交流，共同探討商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向。

中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)有著很好的市場(chǎng)基礎(chǔ)和發(fā)展?jié)摿?。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展高潮即將到來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)在10—20年將成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流。那是因?yàn)橹袊?guó)的人口將持續(xù)的增長(zhǎng)，而對(duì)政府來(lái)說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)可以解決三大問(wèn)題：一是人口的就業(yè)問(wèn)題。二是稅收問(wèn)題。三是制造業(yè)產(chǎn)品的銷售和流通問(wèn)題，商場(chǎng)越多，流通的速度越快。萬(wàn)通集團(tuán)董事局主席表示，歷經(jīng)本輪調(diào)整的商業(yè)地產(chǎn)將是開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入下一輪蜜月期的發(fā)展機(jī)會(huì)。不難發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)的蓬勃發(fā)展，新項(xiàng)目的不斷涌現(xiàn)，但招商仍然是擺在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和品牌商家面前的難題。商業(yè)地產(chǎn)配套的運(yùn)營(yíng)是一個(gè)多環(huán)節(jié)、多元化的產(chǎn)業(yè)鏈，就國(guó)內(nèi)目前的商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境來(lái)看，開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營(yíng)各個(gè)環(huán)節(jié)脫節(jié)嚴(yán)重，從而造成了大量商業(yè)地產(chǎn)泄露，方向不明，步履維艱的窘境。如此看來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不僅需要平臺(tái)，而且是需要多個(gè)平臺(tái)才可以使得商業(yè)地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)融會(huì)貫通，良性發(fā)展。包括信息共享和交流平臺(tái)、政府平臺(tái)以及融資平臺(tái)。

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的信息共享和交流平臺(tái)，這個(gè)平臺(tái)是基于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈設(shè)置的環(huán)節(jié)，包括人力資源、服務(wù)外包、招商洽談、傳媒推廣等。在目前的商業(yè)環(huán)境中以上各個(gè)環(huán)節(jié)中的供需雙方處于嚴(yán)重的信息不對(duì)稱的狀況。商家找不到合適的店鋪發(fā)愁?；谏虡I(yè)地產(chǎn)特定、認(rèn)知和資源信息是目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展所急需，也是必須的重要舉措，這是我們舉辦招商大的初衷。

招商大會(huì)的平臺(tái)不是一般意義的搭橋的中介平臺(tái)，而是一個(gè)專業(yè)性的交流互動(dòng)平臺(tái)。前幾天和幾個(gè)商家朋友一起吃飯，其中一個(gè)朋友提了一個(gè)建議，他說(shuō)您可以把全國(guó)各地的項(xiàng)目信息發(fā)布在你們的雜志上。我們是很需要這樣的信息，我們很自然的就會(huì)訂雜志，那樣的話您的會(huì)員不僅是1600多個(gè)了，很快就會(huì)2600、3600。商家會(huì)員越多，你開(kāi)發(fā)信息就越多，這樣互相促進(jìn)，你的價(jià)值就會(huì)越來(lái)越高。

另外還有朋友說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)兩種不同的代表，零售商做的是商業(yè)的活，開(kāi)發(fā)商干的是地產(chǎn)的活。他們各自對(duì)于自己的工作熟悉，但是對(duì)對(duì)方的活不熟悉，其實(shí)你要對(duì)兩者都要明白。

最后，我希望本次大會(huì)大家能有所收獲。謝謝大家！

主持人：感謝洪總的演講。在目前來(lái)說(shuō)，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)過(guò)去八年時(shí)間的發(fā)展歷程，大家有深刻的體會(huì)。第一、商業(yè)地產(chǎn)的這些項(xiàng)目需要有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商做。大家都有體會(huì)，很多的企業(yè)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)巨大的利益感興趣，但是因?yàn)閷?shí)力的問(wèn)題導(dǎo)致很多項(xiàng)目不能落成。作為新湖來(lái)講，是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)有實(shí)力的。另外也需要關(guān)注未來(lái)國(guó)內(nèi)的三線、四線，甚至五線的城市發(fā)展機(jī)會(huì)。

從最近的情況來(lái)說(shuō)北京、上海、廣東、深圳，國(guó)外的金融危機(jī)導(dǎo)致的國(guó)際一線、二線品牌擴(kuò)展速度在降低，甚至有不少國(guó)際品牌在最近的兩三個(gè)月出現(xiàn)比較高密度的毀約。但是，國(guó)內(nèi)商家的擴(kuò)張速度應(yīng)該是值得期待的。所以我想對(duì)于像新湖這樣的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，企業(yè)有實(shí)力是基礎(chǔ)，同時(shí)國(guó)內(nèi)的三線、四線的城市有了好商機(jī)，需要開(kāi)發(fā)商和商家大家共同的尋找契合點(diǎn)。

下面有請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)代表富旭基商業(yè)投資總經(jīng)理代晶慧演講。有請(qǐng)代總！

代晶慧：感謝各位嘉賓！今天就大家所關(guān)心的問(wèn)題，我們是第五屆商業(yè)地產(chǎn)大會(huì)，主要以招商為主。我在今天大會(huì)重點(diǎn)談?wù)勗趺礃訉?shí)現(xiàn)有效的招商，這是我們?cè)谧牧闶凵毯臀覀兊禺a(chǎn)商共同關(guān)心的話題。

在我們的招商過(guò)程當(dāng)中，我們有一個(gè)隱蔽的陷井不知道在座的各位意識(shí)到?jīng)]有，就是找熟人，有關(guān)系。我講一個(gè)案例，在我們?cè)?jīng)合作過(guò)的一個(gè)公司，他是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，它的項(xiàng)目是想引進(jìn)一些大賣場(chǎng)，他曾經(jīng)找了一些大賣場(chǎng)，后來(lái)由于他不符合招商條件，他就被大賣場(chǎng)否定以后啟動(dòng)他的熟人關(guān)系。大家知道在座的開(kāi)發(fā)商有很多很熟悉，在公關(guān)方面很熟悉的。所以他們采用了一系列的公關(guān)政策，希望把大賣場(chǎng)引進(jìn)進(jìn)去。后來(lái)這個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)到我手里，他知道我們公司為大賣場(chǎng)做商業(yè)評(píng)估的公司，我們公司接收這個(gè)項(xiàng)目以后做了一個(gè)科學(xué)的分析，發(fā)現(xiàn)它的營(yíng)業(yè)額不足25萬(wàn)，干脆沒(méi)有辦法滿足大賣場(chǎng)開(kāi)業(yè)的最基本條件。因?yàn)槲覀冊(cè)谧泻芏嗍谴筚u場(chǎng)的專業(yè)人士，知道有一些大賣場(chǎng)開(kāi)業(yè)的基本要素。

這個(gè)案例說(shuō)明什么呢？商家之所以租賃開(kāi)店一個(gè)唯一制定要素，就是對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況的看好程度。如果你對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況的看好程度評(píng)估很低的話，它進(jìn)你這個(gè)商場(chǎng)開(kāi)業(yè)的可能性不是很大。而我們很多的開(kāi)發(fā)商賴以依靠的找熟人這種運(yùn)作途徑，只能起到把項(xiàng)目快速的傳遞，像我們今天的招商大會(huì)，有很多開(kāi)發(fā)商把他的項(xiàng)目在一個(gè)時(shí)間公開(kāi)的傳授給零售商，真正能起作用的就是真正對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況的看好程度。如果一個(gè)商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，包括剛才的演講嘉賓介紹的一個(gè)項(xiàng)目，如果吳江項(xiàng)目預(yù)計(jì)在未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況會(huì)良好，他一定會(huì)開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)租賃的。

擺在我們開(kāi)發(fā)商和招商團(tuán)隊(duì)一個(gè)問(wèn)題出現(xiàn)了，我們?cè)趺粗酪M(jìn)的主力店未來(lái)的經(jīng)營(yíng)情況呢？

我們看看第一個(gè)案例：大賣場(chǎng)的有效招商。任何一個(gè)購(gòu)物中心幾乎在他的業(yè)態(tài)組合當(dāng)中都有引進(jìn)大賣場(chǎng)的設(shè)想，這是我們目前商業(yè)比較共同關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。我們?cè)趺礃佑行У恼猩檀筚u場(chǎng)呢？我來(lái)做一個(gè)案例分析。

如果實(shí)現(xiàn)大賣場(chǎng)的有效招商，首要的目標(biāo)就是你要對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，包括我們的招商團(tuán)隊(duì)而言你要清晰的判斷出我們這個(gè)項(xiàng)目有沒(méi)有條件具備招商大賣場(chǎng)的要素。我們?cè)趺纯茨?？大家注意看我們的第一個(gè)圖片。這是我們的城市商業(yè)結(jié)構(gòu)圖，我目前所展示的是我們富旭基曾經(jīng)完成項(xiàng)目的一些報(bào)告的節(jié)選。我們做了一個(gè)商業(yè)結(jié)構(gòu)，我以去年買得的項(xiàng)目給大家陳述一下商業(yè)大賣場(chǎng)的綠色模型，如果你按照這個(gè)體系運(yùn)作，你就可以判斷你的招商成功概率有多大。然后我們又做了一個(gè)人口密度地圖，在座大多數(shù)是零售商，大家有一個(gè)共同的常識(shí)是什么呢？中國(guó)的政府?dāng)?shù)據(jù)基本上沒(méi)有辦法轉(zhuǎn)變?yōu)槲覀兊纳虡I(yè)選址所需要的數(shù)據(jù)，因?yàn)橹袊?guó)的政府?dāng)?shù)據(jù)基本上是以區(qū)為單位，我們要形成這樣的人口密度地圖，然后我們要形成這樣的人口數(shù)量地圖，我們要研究我們這個(gè)項(xiàng)目，大家注意看一下當(dāng)中紅色的點(diǎn)，我們目前要開(kāi)項(xiàng)目的這塊地和我們競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的關(guān)系。最后我們要推算出來(lái)未來(lái)1—2年的人口導(dǎo)入，推算出2—4年的人口導(dǎo)入，我們推算出我們總?cè)丝跀?shù)量。這些指標(biāo)大家切記，它只是作為我們商業(yè)綠色模式的一個(gè)技術(shù)指標(biāo)，商業(yè)模型有N個(gè)指標(biāo)。

我們推算出來(lái)，這是我們最終的一個(gè)結(jié)果。易買得營(yíng)業(yè)推算，如果你招商的時(shí)候進(jìn)行了這樣的一個(gè)科學(xué)判斷，你推算出來(lái)我的日營(yíng)業(yè)額是69萬(wàn)，你這個(gè)招商幾乎就是成功了。它符合開(kāi)業(yè)的基本條件，就是說(shuō)在我們所有的大賣場(chǎng)當(dāng)中，如果你家樂(lè)福會(huì)進(jìn)，沃爾瑪會(huì)進(jìn)等等。但是這個(gè)指標(biāo)我今天不是完全講模型和研究技術(shù)，我只是引發(fā)一種思路。當(dāng)然我們的營(yíng)業(yè)額只是我們開(kāi)場(chǎng)的基本要素，我們還要平衡租金等很多問(wèn)題。你有了這樣的一個(gè)推測(cè)以后，我們?cè)谧拈_(kāi)發(fā)商和招商團(tuán)隊(duì)就會(huì)使你節(jié)省很多效率，我們用大量的時(shí)間公關(guān)，用來(lái)找關(guān)系，用來(lái)不停的拜訪零售商家，你還不知道你的成功率多少，這樣會(huì)使你浪費(fèi)很多精力、財(cái)富和時(shí)間。大家就會(huì)說(shuō)由于像大賣場(chǎng)這樣的，在全球都是一個(gè)成熟的行業(yè)，它有比較科學(xué)的對(duì)抗過(guò)程。

我們對(duì)其他業(yè)態(tài)會(huì)怎么樣呢？我讓大家看看第二個(gè)案例。我們第二個(gè)案例是美國(guó)“米高梅”娛樂(lè)業(yè)態(tài)引進(jìn)中國(guó)的案例。我在這個(gè)會(huì)議簡(jiǎn)單回顧一下“米高梅”，“米高梅”是好萊塢五大電影公司之一，全球最有影響的奧斯卡獎(jiǎng)就是他們推出來(lái)的，在整個(gè)全球的電腦行業(yè)是一個(gè)有影響力的公司。這家公司也滲透到零售行業(yè)了，它的零售行業(yè)是一個(gè)什么樣形態(tài)呢？現(xiàn)在這個(gè)業(yè)態(tài)已經(jīng)引進(jìn)上海，我們看看它的效果圖。這是“米高梅”商場(chǎng)的效果圖，這是他的后街漫步。如果把“米高梅”這個(gè)業(yè)態(tài)引進(jìn)來(lái)，這些業(yè)態(tài)都是我們的零售公司自己帶來(lái)的，后街漫步整個(gè)業(yè)態(tài)組成了。在它的商廈當(dāng)中，我們消費(fèi)者可以隨時(shí)體驗(yàn)如何拍電影的感受。這個(gè)業(yè)態(tài)在中國(guó)來(lái)說(shuō)肯定是一個(gè)比較全新的業(yè)態(tài)，這樣的業(yè)態(tài)我們是怎么進(jìn)行招商呢？

我們看一看我們的幾個(gè)報(bào)告。這是我們富旭基曾經(jīng)的報(bào)告結(jié)果。北京天鴻地產(chǎn)委托我們富旭基以后，我們首先對(duì)它進(jìn)行了基本結(jié)構(gòu)分析。整個(gè)地塊的商業(yè)體量，辦公和商業(yè)住宅的總體量150萬(wàn)，純商業(yè)20萬(wàn)，有兩家公司擔(dān)當(dāng)。我們富旭基做了消費(fèi)潛力分析。我們這個(gè)消費(fèi)潛力分析，你們?cè)谧吹降狞c(diǎn)點(diǎn)這些東西，它要?jiǎng)佑么罅康募夹g(shù)工作才可以作出這樣的消費(fèi)分析結(jié)構(gòu)圖。我們?cè)谧牧闶凵潭己荜P(guān)心我們開(kāi)店，我們輻射的人口數(shù)量，我們的人口密度，我們的人流量一些指標(biāo)，幾乎是我們開(kāi)店最關(guān)心的。這些數(shù)據(jù)基本上都會(huì)要在你的整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃定位當(dāng)中，以及你的招商當(dāng)中要有清晰的了解。這也是我們的消費(fèi)力及商圈結(jié)構(gòu)，還有這個(gè)項(xiàng)目在整個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)力。

我們經(jīng)過(guò)前期的分析，我們得出了兩個(gè)結(jié)論。第一個(gè)結(jié)論是什么呢？這個(gè)項(xiàng)目的區(qū)域消費(fèi)能力沒(méi)有辦法支持我們20萬(wàn)商業(yè)的體量。盡管我們開(kāi)發(fā)商只有12萬(wàn)的商業(yè)體量，但是還有另外一家新加坡公司。我們的商業(yè)只有轉(zhuǎn)化為全市的消費(fèi)結(jié)構(gòu)才可以使我們的項(xiàng)目保證正常運(yùn)行。我們主要的核心工作就是要找到什么樣的核心業(yè)態(tài)，使得我們這個(gè)商場(chǎng)可以有效的進(jìn)行。我們進(jìn)行了這樣的分析，也這是來(lái)源于我們當(dāng)時(shí)分析報(bào)告的部分節(jié)選。

我們做了幾個(gè)分析，大家注意在我們的分析結(jié)果發(fā)現(xiàn)了我們這個(gè)項(xiàng)目的一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)是什么呢？在上海目前只有娛樂(lè)行業(yè)還沒(méi)完成充分釋放，我們還有商業(yè)機(jī)會(huì)。而且，還得出一個(gè)什么樣的結(jié)論呢？中國(guó)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了變化，這個(gè)變化和我們過(guò)去的定向性購(gòu)物變成了通過(guò)娛樂(lè)休閑的過(guò)程當(dāng)中產(chǎn)生這樣的購(gòu)物行為。有了這樣的結(jié)論以后，我們就開(kāi)始進(jìn)一步分析，“米高梅”進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)會(huì)有什么樣的一種結(jié)果。我們進(jìn)行了一個(gè)模擬預(yù)測(cè)，這是我們當(dāng)時(shí)的調(diào)查報(bào)告結(jié)果。我們發(fā)現(xiàn)“米高梅”的進(jìn)入會(huì)使這個(gè)項(xiàng)目的消費(fèi)者增加的人數(shù)會(huì)增加7%，這7%是了不得的數(shù)。

我們?cè)倏纯础懊赘呙贰钡氖袌?chǎng)接受度。“米高梅”的市場(chǎng)接受度高達(dá)33%，這說(shuō)明什么呢？“米高梅”具備了良好的啟動(dòng)力，它給我們項(xiàng)目會(huì)帶來(lái)良好的啟動(dòng)力和拉升效應(yīng)人流的能力，以及對(duì)抗其他購(gòu)物中心的分流客源能力。我們現(xiàn)在的購(gòu)物中心，我們不但關(guān)心我們?cè)趺礃游土鳎覀冞€要更關(guān)心我們?cè)趺磳?duì)抗其他的商場(chǎng)分流我們的客流。這對(duì)于我們開(kāi)發(fā)商是很好的信號(hào)，對(duì)于“米高梅”依舊是一個(gè)很好的信號(hào)。由于有了這樣的一個(gè)信號(hào)，“米高梅”可以安心的進(jìn)入我們這個(gè)項(xiàng)目。這個(gè)招商也已經(jīng)成功。

剛才講了兩個(gè)商業(yè)研究模型的運(yùn)用。商業(yè)研究模型的分析結(jié)果運(yùn)用對(duì)于我們招商有什么樣的策略保證呢？第一、它對(duì)我們購(gòu)物中心來(lái)決定你的招商順序，我先招商哪個(gè)主力店或者說(shuō)哪個(gè)主力店其中的其一，對(duì)于我把握性比較強(qiáng)，符合盈利能力的店首先要招。然后我招進(jìn)來(lái)以后形成品牌的疊加效應(yīng)，我輻射到第二個(gè)店當(dāng)中。

它還可以有效的制定銷售和租金方案，一談到租金是我們?cè)谧_(kāi)發(fā)商關(guān)心的問(wèn)題，也是我們零售商關(guān)心的問(wèn)題。我們制定租金方案的時(shí)候，應(yīng)該以培養(yǎng)人氣為宗旨，不能過(guò)多的侵占對(duì)方的利益。這種現(xiàn)象我們目前中國(guó)的整個(gè)商業(yè)快速成長(zhǎng)，也就是說(shuō)在8—10年之間，我們不停的侵占對(duì)方的利益過(guò)程會(huì)影響我們的商業(yè)成長(zhǎng)。我舉個(gè)例子，大概在1999年、2000年的時(shí)候開(kāi)發(fā)商和物業(yè)持有者經(jīng)常以很低的價(jià)格把它的一萬(wàn)五的物業(yè)租賃給大賣場(chǎng)，那個(gè)時(shí)候我們的物業(yè)持有者和開(kāi)發(fā)商沒(méi)有完全理解商業(yè)。我們放棄了很多自己應(yīng)該得的利益，我就做了一個(gè)計(jì)算。實(shí)際上在那個(gè)時(shí)候的招商，由于我們不清晰我們零售運(yùn)作的規(guī)律，我們就放棄了提升租金的機(jī)會(huì)。我們的開(kāi)發(fā)商和物業(yè)持有者在白白的損失資金?，F(xiàn)在情況反過(guò)來(lái)了，我們的開(kāi)發(fā)商有商業(yè)意識(shí)，還有高土地成本和快速回流資金的壓力，他要過(guò)多的把租金定位過(guò)于偏高，使我們很多零售商變成了房奴。在星期一的時(shí)候有一個(gè)美國(guó)的零售商進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，原來(lái)的時(shí)候準(zhǔn)備今年開(kāi)6—8家店，他說(shuō)代總我就找了一家店，今年肯定是開(kāi)業(yè)，計(jì)劃完成不了，租金太高。所以我們又租金太低變成了租金太高，整個(gè)癥結(jié)點(diǎn)在哪里？就是我們對(duì)于商業(yè)內(nèi)在運(yùn)作規(guī)律不是很清晰。

第二我們要有商業(yè)思想，避免單純追求利潤(rùn)，考慮未來(lái)經(jīng)營(yíng)。你看看我們的外地項(xiàng)目，你會(huì)發(fā)現(xiàn)比比皆是。尤其是開(kāi)發(fā)商建造的銷售項(xiàng)目，很多項(xiàng)目的交通物業(yè)都不適合經(jīng)營(yíng)。另外，我們?cè)谡猩痰臅r(shí)候容易犯的一個(gè)問(wèn)題就是避免放大了主力店的品牌效應(yīng)。比如曾經(jīng)有一個(gè)項(xiàng)目和沃爾瑪捆綁，沃爾瑪在本地有很大的影響項(xiàng)目，我們投資者定了比較高的租金價(jià)格。運(yùn)營(yíng)了一年以后，開(kāi)業(yè)時(shí)候下面的一層底商入住率達(dá)到了90%多，過(guò)了一年以后，大概有50%的客戶要退出。我們就是太過(guò)于的把我們的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)依賴于主力品牌店的效應(yīng)，這都是我們制定招商策略和租金方案要避免的問(wèn)題。

出現(xiàn)這種問(wèn)題，我們建議招商實(shí)際上是項(xiàng)目規(guī)劃定位的一個(gè)落實(shí)。在項(xiàng)目規(guī)劃定位的前期，我們剛才所談到的這些就要完成。我一直呼吁開(kāi)發(fā)商，要在前期的時(shí)候?qū)τ谥髁Φ甑於阗?gòu)物中心檔次的核心商家你要做個(gè)研究，你要知道你讓人家進(jìn)來(lái)是否可以滿足人家的盈利能力，我們不能一廂情愿的說(shuō)招商。這個(gè)建議我今年3月份的時(shí)候去綠地，我向他們強(qiáng)烈建議，我說(shuō)像綠地這樣的公司，應(yīng)該做一些系統(tǒng)的研究，對(duì)你的整個(gè)項(xiàng)目的提升，以及你的招商速度都有很大的提升。他今年委托我們公司，現(xiàn)在是11月份，大概是7月份左右，揚(yáng)州項(xiàng)目等委托我們富旭基做評(píng)估。所以我們?cè)谧拈_(kāi)發(fā)商以及我們的招商團(tuán)隊(duì)，應(yīng)該做一些提升你自己項(xiàng)目有效性的工作，這樣既保證你的項(xiàng)目有效進(jìn)行，也同時(shí)保證零售商的利益。

在這里我講了這么多，讓你們?cè)谧魑豢吹轿覀円酝@么多的報(bào)告，你們大家可能感覺(jué)富旭基是一個(gè)研究公司吧，富旭基可能沒(méi)有實(shí)戰(zhàn)能力吧。其實(shí)一個(gè)行業(yè)水準(zhǔn)有三個(gè)評(píng)估它的標(biāo)準(zhǔn)，第一個(gè)就是器物即工具的水準(zhǔn)，流程、結(jié)構(gòu)的水準(zhǔn)，文化理念的狀態(tài)。我們單純一個(gè)行業(yè)的水準(zhǔn)就是一個(gè)很大的課題，我在這里不深談。我只談工業(yè)的水準(zhǔn)，我們目前的商業(yè)地產(chǎn)的招商，我們就拿中國(guó)是農(nóng)業(yè)大國(guó)，大家都知道中國(guó)工具發(fā)展歷程首先是石器工具時(shí)代，然后是牛耕時(shí)代，然后發(fā)展到小機(jī)器和大機(jī)器。我們中國(guó)的農(nóng)業(yè)狀況是農(nóng)耕時(shí)代、小機(jī)器時(shí)代和大機(jī)器工具一起，三個(gè)工具并為的一個(gè)國(guó)家。像黑龍江使用大機(jī)器，80%的農(nóng)村幾乎都用小機(jī)器，極偏遠(yuǎn)的農(nóng)村用農(nóng)耕工具。我們商業(yè)地產(chǎn)工具目前為止還是在牛耕的時(shí)代，幾乎很少用到工具。我們只有用了工具以后，你才可以使你的商業(yè)規(guī)劃、招商以及運(yùn)營(yíng)提升到一個(gè)高的水準(zhǔn)，規(guī)避商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，奉獻(xiàn)出一個(gè)良好的商業(yè)項(xiàng)目。

我的演講到這里。謝謝大家！

主持人：感謝代總的演講！目前絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目推薦到這個(gè)程度，大家在招商或者前期定位方面都有很多的問(wèn)題。如果在這個(gè)場(chǎng)合不浪費(fèi)大家時(shí)間的情況之下，如果大家有什么問(wèn)題可以有一些互動(dòng)。上午我們代總講過(guò)以后，我的一個(gè)感受，當(dāng)中提到第一個(gè)部分，其實(shí)他們這樣的服務(wù)機(jī)構(gòu)在前期給開(kāi)發(fā)商做很多專業(yè)化的服務(wù)。關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，其實(shí)我這邊簡(jiǎn)單給講一下。經(jīng)過(guò)過(guò)去將近七、八年時(shí)間的發(fā)展，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)從過(guò)去大家不太熟悉、不太了解，到現(xiàn)在已經(jīng)在北京、上海、深圳、廣州很多城市出現(xiàn)了成功案例。但同時(shí)仍然有很多的項(xiàng)目在前期，從定位、規(guī)劃很多方面存在問(wèn)題。這些問(wèn)題實(shí)際上是導(dǎo)致招商不成功或者招商不利的很重要的原因。這里面有一些錯(cuò)誤是專業(yè)服務(wù)的問(wèn)題，有一些是開(kāi)發(fā)商的團(tuán)隊(duì)在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、定位方面的問(wèn)題。

我講一些觀點(diǎn)，底下的話大家可以有一些自己的問(wèn)題互相溝通。在上個(gè)月我們?nèi)ヌ旖蚩匆粋€(gè)項(xiàng)目，應(yīng)該講這個(gè)企業(yè)在天津算是新生代的企業(yè)，在天津同時(shí)做六個(gè)樓盤。每個(gè)樓盤都有商業(yè)，當(dāng)中有一個(gè)盤正好在天津，上面是酒店，還有酒店式公寓，還有商業(yè)。在天津有競(jìng)爭(zhēng)力做購(gòu)物中心不可能，只有可能中高或者偏高端的購(gòu)物中心。開(kāi)發(fā)商也是找了很多的機(jī)構(gòu)提建議，但是我們看的時(shí)候這個(gè)樓已經(jīng)是現(xiàn)樓的。這個(gè)項(xiàng)目存在的問(wèn)題，大家覺(jué)得不能理解，上面是三棟塔樓，底下是單層面積不到3000多平米，我們發(fā)現(xiàn)兩棟酒店公寓和酒店完全沒(méi)有做轉(zhuǎn)換層，從地下一層到地上六層，每層兩棟公寓和酒店占到將近2100平米。這個(gè)商業(yè)怎么來(lái)做、包括招商和未來(lái)怎么考慮定位的問(wèn)題。

就這種情況，對(duì)于絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商其實(shí)不太容易發(fā)生。我想大家都很清楚，五、六層做轉(zhuǎn)換層避免這樣的問(wèn)題。我提出問(wèn)題，在目前來(lái)講，在座的很多開(kāi)發(fā)商考慮項(xiàng)目招商難度很大或者很難推進(jìn)，商家的認(rèn)同度不高。剛才我講這個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題，最核心的，最直接的責(zé)任人其實(shí)是這個(gè)公司的負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)的老總或者說(shuō)工程的老總。按道理來(lái)講，一個(gè)兩萬(wàn)平米出頭的高端商業(yè)有很好的商業(yè)價(jià)值，北京的賽特購(gòu)物中心有10000多平米的面積，每年的營(yíng)業(yè)額都是15、16億左右。在天津有著良好發(fā)展?jié)摿Φ臋C(jī)遇，上面是兩棟酒店公寓，另外是酒店，以下的商業(yè)按說(shuō)至少有可能做成北京賽特一樣的高端購(gòu)物中心。但是因?yàn)橐?guī)劃等原因，簡(jiǎn)易墻沒(méi)有做轉(zhuǎn)換層，導(dǎo)致其他的都是小房間。經(jīng)過(guò)過(guò)去的發(fā)展，大家很多項(xiàng)目沒(méi)招進(jìn)來(lái)，首先要檢討這個(gè)問(wèn)題。一些二線、三線的城市存在招商資源的問(wèn)題，但是對(duì)于北京、上海、廣州、深圳這些城市來(lái)講，幾乎是絕大多數(shù)國(guó)內(nèi)外主流商家、品牌商家必經(jīng)之地。我想北京、上海、深圳、廣州這些一線城市不存在資源的問(wèn)題，招商有問(wèn)題的原因很多程度上在于項(xiàng)目本身從規(guī)劃、定位各方面。

經(jīng)過(guò)七、八年的發(fā)展大家應(yīng)該檢討，是不是我們招商有難度有問(wèn)題不要認(rèn)為是簡(jiǎn)單的資源問(wèn)題。關(guān)于剛剛的問(wèn)題，大家需要檢討。我們?cè)陉P(guān)注國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，客觀的說(shuō)，國(guó)外的品牌商家的數(shù)量其實(shí)不超過(guò)300家，目前? 全中國(guó)的商家數(shù)量大大小小的商家，中國(guó)本土未來(lái)這么多的商業(yè)項(xiàng)目資源，更多的是靠中國(guó)本土商家，或者是開(kāi)發(fā)商的主要利益是本土在形成。我們講商業(yè)地產(chǎn)按照北京市的規(guī)劃人均是2.5平方米，中國(guó)未來(lái)其實(shí)有應(yīng)該30億平方米的商業(yè)地產(chǎn)。大家在這個(gè)場(chǎng)合坐下來(lái)需要解決的問(wèn)題，就要考慮從行業(yè)來(lái)講，包括商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，乃至于易鋪網(wǎng)等等，希望形成3000萬(wàn)商戶和未來(lái)30億平方米開(kāi)發(fā)面積的溝通平臺(tái)。兩面的資源都不缺，核心的問(wèn)題就是開(kāi)發(fā)商一定要作出一個(gè)正確的產(chǎn)品。如果產(chǎn)品有問(wèn)題勢(shì)必導(dǎo)致有很多的影響。

經(jīng)過(guò)上半天的過(guò)程，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商和絕大多數(shù)商家都有了很好的溝通。我們希望說(shuō)經(jīng)過(guò)這個(gè)溝通和合作形成一個(gè)初步的了解，在未來(lái)能不能形成真正的商家對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)很有效的支撐，還需要大家更多的交流。

下面有請(qǐng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)朱中一秘書長(zhǎng)致辭。有請(qǐng)朱秘書長(zhǎng)！

朱中一：大家下午好！首先我對(duì)第五屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)招商大會(huì)的召開(kāi)表示熱烈的祝賀。當(dāng)前，由于受世界經(jīng)濟(jì)緊縮和我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)眾多規(guī)律的影響，我國(guó)絕大多數(shù)地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了調(diào)整期。如何順應(yīng)形勢(shì)，主動(dòng)的調(diào)整轉(zhuǎn)型，如何建立信息又做好應(yīng)對(duì)的準(zhǔn)備，這是每個(gè)企業(yè)和企業(yè)負(fù)責(zé)人都要考慮的一個(gè)重要問(wèn)題。

正如溫家寶總理不久前在論壇上指出的內(nèi)容，當(dāng)金融和經(jīng)濟(jì)危機(jī)到來(lái)的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)學(xué)家和企業(yè)家的信心尤為重要，人們的信心尤為重要。今天有眾多的同仁參加這一次的商業(yè)地產(chǎn)招商大會(huì)，說(shuō)明大家對(duì)未來(lái)的信心還是很看好的，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是看好的。事實(shí)已經(jīng)證明，像上海這樣由于它所處的位置是國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)交匯點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)中心城市的地位，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間肯定是很大的。

就全國(guó)來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)還是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，可能中西部地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展的時(shí)間更長(zhǎng)一些。我們中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)有一項(xiàng)很重要的職能，就是要促進(jìn)行業(yè)的交流，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與上下游企業(yè)之間的交流。在我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，怎么去思考商業(yè)和地產(chǎn)的交流與合作，商家怎么樣招到好的物業(yè)，物業(yè)怎么樣招到好的商家，這是大家共同關(guān)心的問(wèn)題。如果信息不對(duì)稱就會(huì)困擾我們這個(gè)行業(yè)的發(fā)展，影響我們事業(yè)的良性發(fā)展。

今天，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)雜志社舉辦招商大會(huì)，搭建商業(yè)界的交流平臺(tái)我認(rèn)為很好，和我們協(xié)會(huì)的方向是相吻合的。我們協(xié)會(huì)也想不久專門設(shè)立一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)論壇，就是專門搞企業(yè)和企業(yè)之間的對(duì)話溝通。今天有這么多的專家和開(kāi)發(fā)商聚集在這里，機(jī)會(huì)難得，希望大家能進(jìn)行初步的交流。

預(yù)祝本次招商大會(huì)圓滿成功。謝謝大家！

主持人：非常感謝朱秘書長(zhǎng)的發(fā)言。接下來(lái)我們舉行頒獎(jiǎng)典禮，我們真誠(chéng)的希望能夠借此機(jī)會(huì)，在過(guò)去和未來(lái)為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)作出巨大貢獻(xiàn)的企業(yè)以及個(gè)人致以最崇高的敬意。

本屆大會(huì)經(jīng)過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)、專家雜志以及知名商家、開(kāi)發(fā)商等代表組成的評(píng)審委員會(huì)，綜合項(xiàng)目所處規(guī)模、所處地段、定位、發(fā)展?jié)摿Φ榷鄠€(gè)指標(biāo)，大會(huì)最終評(píng)選出36個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)。

首先頒發(fā)的是“2008中國(guó)新地標(biāo)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目獎(jiǎng)”，獲獎(jiǎng)?wù)呤牵呵鄭u寶龍城市廣場(chǎng)、世茂集團(tuán)紹興項(xiàng)目、金融街購(gòu)物中心、無(wú)錫明發(fā)廣場(chǎng)、南通江海風(fēng)情街、重慶龍湖北城、天街購(gòu)物中心、南京水游城、新湖明珠城商業(yè)廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)南匯項(xiàng)目；有請(qǐng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)雜志社總編洪奇輝先生為獲獎(jiǎng)?wù)哳C獎(jiǎng)。讓我們一起祝賀各個(gè)項(xiàng)目，祝賀各個(gè)各個(gè)企業(yè)，請(qǐng)大家臺(tái)下就坐。

本屆大會(huì)評(píng)選出兩個(gè)單向獎(jiǎng)，他們分別是“2008中國(guó)新地標(biāo)商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)秀項(xiàng)目獎(jiǎng)”。獲獎(jiǎng)項(xiàng)目是東莞厚街的富民商業(yè)街和東莞匯豐珠寶玉石城，請(qǐng)獲獎(jiǎng)企業(yè)上臺(tái)領(lǐng)獎(jiǎng)。有請(qǐng)頒獎(jiǎng)嘉賓：上海連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)林憲為獲獎(jiǎng)?wù)哳C獎(jiǎng)。

本屆大會(huì)評(píng)選出了“2008中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)品牌顧問(wèn)機(jī)構(gòu)”，他們分別是漢博投資顧問(wèn)有限公司、世邦魏理仕、第一太平洋戴維斯、旭輝國(guó)際、廣州惠潤(rùn)商業(yè)地產(chǎn)品牌顧問(wèn)機(jī)構(gòu)、仲量聯(lián)行、戴得梁行、九州遠(yuǎn)景、慧通行、富旭基商業(yè)。有請(qǐng)獲獎(jiǎng)機(jī)構(gòu)上臺(tái)領(lǐng)獎(jiǎng)。請(qǐng)上海萬(wàn)達(dá)副總經(jīng)理余嬙女士為獲獎(jiǎng)?wù)哳C獎(jiǎng)。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展離不開(kāi)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)于行業(yè)作出的卓越貢獻(xiàn)，整個(gè)行業(yè)從2001、2002年剛開(kāi)始到現(xiàn)在，應(yīng)該說(shuō)經(jīng)過(guò)了很長(zhǎng)時(shí)間的成長(zhǎng)過(guò)程，專業(yè)機(jī)構(gòu)是很重要的角色。相信在未來(lái)，更多的專業(yè)機(jī)構(gòu)會(huì)為開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目做好護(hù)航的工作。再次祝賀各位企業(yè)。

本屆大會(huì)評(píng)選出“2008中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)品牌設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)”，他們分別是RTKL、凱里森建筑事務(wù)所、上海聯(lián)創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)有限公司、中海首佳、捷得國(guó)際建筑師事務(wù)所、三益建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所、五合國(guó)際建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)、杭州天際線商業(yè)形象策劃有限公司。請(qǐng)各位獲獎(jiǎng)企業(yè)和代表到臺(tái)上領(lǐng)獎(jiǎng)。大家都很清楚，商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)給每個(gè)城市帶來(lái)了很多美好的景觀，設(shè)計(jì)對(duì)于一個(gè)城市帶來(lái)了一個(gè)價(jià)值。所以我想這些設(shè)計(jì)公司未來(lái)將會(huì)對(duì)城市作出更多的創(chuàng)新，突破時(shí)空的作品。祝賀各位設(shè)計(jì)公司！有請(qǐng)頒獎(jiǎng)嘉賓，前太平洋百貨高管、資深商業(yè)地產(chǎn)專家陳彥嘉為以上獲獎(jiǎng)單位頒獎(jiǎng)。讓大家一起祝賀各個(gè)設(shè)計(jì)所取得這么好的成績(jī)，獲得殊榮。

本屆大會(huì)評(píng)選出“2008中國(guó)最具成長(zhǎng)性品牌商家”，他們分別是巴貝拉餐飲、美的空調(diào)、漢庭快捷酒店。有請(qǐng)獲獎(jiǎng)企業(yè)上臺(tái)領(lǐng)獎(jiǎng)。有請(qǐng)頒獎(jiǎng)嘉賓，上海餐飲行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)段福根先生為以上獲獎(jiǎng)單位頒獎(jiǎng)。品牌商將是未來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)最重要的伙伴，我想在未來(lái)一定可以見(jiàn)到更多的品牌企業(yè)在中國(guó)取得長(zhǎng)足的成長(zhǎng)和進(jìn)步。感謝段秘書長(zhǎng)，也再次祝賀各位企業(yè)。

最后，本屆大會(huì)評(píng)選出“2008中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)著名策劃專家，他們分別是廈門明發(fā)集團(tuán)營(yíng)銷副總裁李美金、環(huán)球商機(jī)總經(jīng)理葉智輝，有請(qǐng)獲獎(jiǎng)人士上臺(tái)領(lǐng)獎(jiǎng)。有請(qǐng)頒獎(jiǎng)嘉賓特力屋發(fā)展總監(jiān)王利德先生為以上獲獎(jiǎng)個(gè)人頒獎(jiǎng)。再次祝賀兩位專家獲得2008中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)著名策劃專家的稱號(hào)。

剛才我們見(jiàn)證了這么多的項(xiàng)目、企業(yè)和個(gè)人獲得了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)2008最重要的一些獎(jiǎng)項(xiàng)，讓我們?cè)俅巫ＹR他們獲得這么好的成績(jī)和這么好的殊榮。

接下來(lái)有請(qǐng)中港聯(lián)行董事封雄先生演講。有請(qǐng)封總！

封雄：各位嘉賓、各位業(yè)內(nèi)朋友們和同行，今天很高興有機(jī)會(huì)應(yīng)大會(huì)的邀請(qǐng)，就招商大會(huì)這個(gè)主題做一些演講。就我十多年在商業(yè)地產(chǎn)各個(gè)領(lǐng)域和行業(yè)里面的認(rèn)識(shí)，我們今天選了一個(gè)主題和大家分享交流一下。

我今天這個(gè)主題就是如何搭建房地產(chǎn)商與商家的良好平臺(tái)，這是具體的操作方式，今天可以和大家分享一下。我們要問(wèn)我們自己，如果站在一個(gè)開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，我們要什么樣的商家，這是最重要的第一個(gè)問(wèn)題。我們有一個(gè)項(xiàng)目，我們打算做什么樣的產(chǎn)品，需要做什么商家，這是我們首先要提出的第一個(gè)問(wèn)題。我們下來(lái)看看我們需要一些什么商家。首先我們有幾個(gè)工作要做，第一個(gè)我們要對(duì)我們本身開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目做一個(gè)定位，定位之前一定是要做市場(chǎng)研究和市場(chǎng)調(diào)查的。在這方面有很多開(kāi)發(fā)商沒(méi)有這方面做商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，如果是這樣的話怎么辦呢？需要找一些專業(yè)的顧問(wèn)公司。今天也是有很多專業(yè)顧問(wèn)公司參與到這個(gè)大會(huì)。找到專業(yè)的顧問(wèn)公司做前期的市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)定位。在這個(gè)基礎(chǔ)上，可能我們還是需要做一些產(chǎn)品的初步方案，同時(shí)也是需要請(qǐng)一些專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司幫我們做一個(gè)初步的方案，這樣也是需要找專業(yè)的設(shè)計(jì)顧問(wèn)公司或者團(tuán)隊(duì)參與到這個(gè)項(xiàng)目來(lái)。今天有很多這方面的專家。

這個(gè)方案和定位做出來(lái)以后，我們知道我們這個(gè)項(xiàng)目是需要哪一類的商家。也就是說(shuō)商家定好以后，或者是由開(kāi)發(fā)商，也可以跟一些我們說(shuō)專家團(tuán)隊(duì)，有一些方案可能需要和政府或者規(guī)劃部門，或者是一些其他的顧問(wèn)公司。其實(shí)大家一定要清楚我投資幾個(gè)億的項(xiàng)目，千萬(wàn)不要吝嗇幾十萬(wàn)的顧問(wèn)費(fèi)。因?yàn)槟阃顿Y幾個(gè)億的項(xiàng)目，如果是你的判斷錯(cuò)誤，到時(shí)候做出來(lái)不符合市場(chǎng)的需求。因?yàn)槲冶旧硪沧鲞^(guò)開(kāi)發(fā)商，我建議如果方案沒(méi)有最后確認(rèn)之前，不妨多聽(tīng)聽(tīng)不同專家的意見(jiàn)，包括我們選定一家顧問(wèn)公司做全程的，也可以找另外的顧問(wèn)專家或者顧問(wèn)人士參與給這個(gè)項(xiàng)目意見(jiàn)，以確定這個(gè)項(xiàng)目在建設(shè)以前有一個(gè)比較大的把握和成功率。所以我們選擇目標(biāo)商家期間也可以咨詢不同的代理公司和顧問(wèn)公司再論證一下這個(gè)方案可不可行，這些目標(biāo)商家是不是我們想要的商家。

第二個(gè)問(wèn)題，我們知道我們要哪些商家，我們?nèi)绾握莆者@些商家，這是我們第二個(gè)要問(wèn)的問(wèn)題。首先我們這里做了一個(gè)圖表，可以讓大家更好的理解。我們可以看看這個(gè)圖表，作為一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司，它要做招商有很多途徑的，我們可以看看，如果我們的項(xiàng)目足夠大，我們需要成立一個(gè)招商團(tuán)隊(duì)，大家可以看到現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)這么成功也是走過(guò)一個(gè)過(guò)程，走過(guò)最初沒(méi)有自己的招商團(tuán)隊(duì)，請(qǐng)代理公司，到后期成立了自己的招商團(tuán)隊(duì)。這個(gè)圖表只是說(shuō)第一次做項(xiàng)目的例子。

同時(shí)，你可以參加類似這樣的商業(yè)地產(chǎn)雜志社舉辦的招商大會(huì)，通過(guò)這個(gè)招商大會(huì)可以跟很多主力店的商家和次主力店的商家直接的溝通，也可以對(duì)商家做一個(gè)項(xiàng)目的推介。我認(rèn)為這兩塊最重要，一個(gè)是自己組建招商團(tuán)隊(duì)，第二就是參加大型的招商大會(huì)，和我們想要的主力商家直接的溝通。同時(shí)，我們還有其他的途徑，現(xiàn)在我們也可以跟一些外地的一些代理公司，可以通過(guò)他們的資源招到一些外地我們想要的品牌商家。同時(shí)，如果我們找一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，我剛剛聽(tīng)到也有珠寶市場(chǎng)的，這些行業(yè)和項(xiàng)目更需要發(fā)揮協(xié)會(huì)的資源整合的平臺(tái)。如果我們是做專業(yè)市場(chǎng)，最主要的還是要所謂的行業(yè)協(xié)會(huì)，像剛才所說(shuō)的珠寶市場(chǎng)，我肯定他們找了很多專業(yè)協(xié)會(huì)幫助他們，包括像富民批發(fā)市場(chǎng)，各類的電子市場(chǎng)都是采用這種方式。

現(xiàn)在還有一個(gè)網(wǎng)絡(luò)，現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)也是非常的發(fā)達(dá)，非常的迅速，像易鋪網(wǎng)也有很多這方面的途徑可以找到一些我們想要的商家。

我們可以看看作為一個(gè)開(kāi)發(fā)商，我們有幾個(gè)途徑可以找到我們想要的商家，當(dāng)然這里面需要有一些成本備用的，但是我認(rèn)為這是有必要的，可以增加多一點(diǎn)的途徑，可以找不同的資源。

第三個(gè)問(wèn)題，如果我們找到了商家，我們想要的商家如何跟他們達(dá)成合作呢？甚至于我們還有其他商務(wù)在開(kāi)發(fā)的話，和他們建立長(zhǎng)期的發(fā)展關(guān)系，就像萬(wàn)達(dá)集團(tuán)一樣，他如果再開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，這些客戶資源一直跟他走，他只會(huì)越做越強(qiáng)，越做越大。

我們有幾個(gè)內(nèi)容簡(jiǎn)單說(shuō)一說(shuō)，首先第一點(diǎn)要和商家合作，不是太復(fù)雜的事情，只是我們首先對(duì)這個(gè)商家有一個(gè)了解。比如他的背景是怎么樣的，他現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)狀況和他未來(lái)的發(fā)展，這個(gè)很重要。尤其是我們主力店和次主力店。因?yàn)榭赡茉诘谝粋€(gè)項(xiàng)目主力店之前有幾個(gè)選擇，哪一個(gè)主力店更適合我們本身開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目呢，他就需要了解。并不是說(shuō)哪個(gè)商家出的條件最好我就要選擇它，我一定要考慮主力店商家能不能為我這個(gè)項(xiàng)目帶來(lái)一個(gè)綜合的影響，也不是說(shuō)哪個(gè)商家先拿錢我就選哪家，所以這里要對(duì)商家做一個(gè)充分的了解，然后找到一個(gè)適合長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的合作伙伴。

還有一個(gè)就是作為開(kāi)發(fā)商，其實(shí)更重要要從雙贏的角度考慮問(wèn)題?，F(xiàn)在每個(gè)零售商家都是很現(xiàn)實(shí)的，我們往往做一些商業(yè)項(xiàng)目，尤其在一些新的開(kāi)發(fā)區(qū)域的話，它可能需要一個(gè)培育期。在培育期的過(guò)程中，商家很多時(shí)候都會(huì)虧損或者經(jīng)營(yíng)狀況不好。但是開(kāi)發(fā)商一定要站在經(jīng)營(yíng)者的角度考慮問(wèn)題，他能不能經(jīng)營(yíng)下去這是最重要的。如果我們想要的經(jīng)營(yíng)商家不能經(jīng)營(yíng)下去，其實(shí)我們作為開(kāi)發(fā)商也是失敗的。所以，在這里一定要從對(duì)方的角度考慮問(wèn)題，給予一個(gè)足夠的優(yōu)惠條件，讓他們先把生意做起來(lái)，才能帶動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展，這是一個(gè)雙贏的合作態(tài)度。以前我們做過(guò)很多服務(wù)，很多開(kāi)發(fā)商在這一點(diǎn)上不是非常的認(rèn)可。無(wú)論是我們的商家是主力店商家還是一個(gè)小商家，哪怕它做十平方、二十平方的面積他也有他經(jīng)營(yíng)的情況。所以這是一個(gè)雙贏的態(tài)度，這個(gè)雙贏的態(tài)度還包括什么？我們以后要做商家的調(diào)整，如果我們簽的合同是比較長(zhǎng)的時(shí)間，但涉及到一些調(diào)整或者是規(guī)劃的改變，我們一定也是要給商家一定的補(bǔ)償，或者幫他們調(diào)整一些位置，而不是說(shuō)我見(jiàn)過(guò)的有些開(kāi)發(fā)商他們很強(qiáng)勢(shì)，你這樣形成一個(gè)大家打官司，造成不好的狀況，對(duì)于開(kāi)發(fā)商和商家未來(lái)的發(fā)展或者是口碑來(lái)說(shuō)都不好。

我可以說(shuō)現(xiàn)在有一些商業(yè)項(xiàng)目，它的地理位置也好，建筑也好，招商也很好，為什么后來(lái)經(jīng)營(yíng)不下去呢？就是因?yàn)楹芏鄾](méi)有站在雙贏的角度考慮問(wèn)題，很多商家賺不到錢或者沒(méi)有很好的環(huán)境和管理，所以說(shuō)后來(lái)越做越慘。

最后一點(diǎn)我認(rèn)為是以客為先的服務(wù)理念。作為一個(gè)長(zhǎng)期持有發(fā)展的商業(yè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商其實(shí)最重要的一個(gè)理念是要做服務(wù)，而不是我是甲方，我什么時(shí)候想趕你走就趕你走，并不是這樣的。哪怕哪個(gè)商家經(jīng)營(yíng)不好，我們也要坐在一起分析。如果是因?yàn)槲沂窍胝幸粋€(gè)更高租金的客戶出來(lái)我把你踢走，找了很多理由，我覺(jué)得這不是一個(gè)服務(wù)的態(tài)度，也不是一個(gè)雙贏的態(tài)度。所以說(shuō)服務(wù)的態(tài)度非常重要，作為長(zhǎng)期做商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商這是很重要的理念。

我記得有一次我和西武百貨的老總探討這個(gè)問(wèn)題。他們有一個(gè)項(xiàng)目就是遇到這個(gè)問(wèn)題，甲方把他們當(dāng)作乙方，很多問(wèn)題不溝通就限制，這不是很好的方法。說(shuō)白了，顧客是上帝，如果我們經(jīng)營(yíng)者在這里賺不到錢我哪有租金交給你，這句話是西武百貨的陳總跟我說(shuō)的。所以我認(rèn)為很重要，一個(gè)服務(wù)理念對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是非常重要的，尤其是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)發(fā)展的開(kāi)發(fā)商。這也是我總結(jié)了，如何能夠跟我們長(zhǎng)遠(yuǎn)的商家建立和保持很好的合作關(guān)系。今天由于時(shí)間比較短，我就僅僅就這些方面給大家做一個(gè)交流。

謝謝大家！

主持人：

接下來(lái)還是有請(qǐng)大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)副總裁梁美芬做演講。大家可能在周圍看到了，這個(gè)項(xiàng)目我第一次來(lái)看，對(duì)于很多項(xiàng)目都有直接的參照意義。下面有請(qǐng)梁總。

梁美芬：大家好，我是梁美芬。今天我們?nèi)菪易鳛榇髮巼?guó)際廣場(chǎng)，我們主辦方把招商大會(huì)放在我們廣場(chǎng)的酒店里面。這次主辦方請(qǐng)發(fā)展商說(shuō)一下我們有關(guān)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)。我們利用這次機(jī)會(huì)，大概談?wù)勎覀冋猩糖吧虡I(yè)的規(guī)劃怎么樣可以引進(jìn)一個(gè)比較合理的業(yè)態(tài)分布。我們?cè)谧际欠浅Ｖ纳碳?，我們也希望有機(jī)會(huì)和各位合作。

這一次完全是經(jīng)驗(yàn)的交流，我們公司也有五年的歷史，我只是拋磚引玉和大家分享一下我們?cè)谏虾Ｍ顿Y開(kāi)發(fā)具有商業(yè)功能綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目的一些經(jīng)驗(yàn)。

什么叫商業(yè)規(guī)劃呢？我們看到中間有一個(gè)紅的核心點(diǎn)，其實(shí)最重要的我們覺(jué)得是作為開(kāi)發(fā)商，我們自己的企業(yè)的文化。企業(yè)文化取決于我們企業(yè)的價(jià)值觀念和我們企業(yè)做事的方法。另外一個(gè)是商務(wù)開(kāi)發(fā)的理念，我們不是光只是做一個(gè)商場(chǎng)，我們希望建立一個(gè)互動(dòng)的平臺(tái)，我們希望我們的商家到了我們所經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)，他不只是觀光，把產(chǎn)品放在商店里面展示和銷售，我們希望它可以和我們自己發(fā)展商產(chǎn)生互動(dòng)。還有消費(fèi)者作為重要的一點(diǎn)，消費(fèi)者到了這個(gè)商場(chǎng)，他是不是只買東西或者只吃飯呢？我們希望他們能做很多不同的工作。

為什么我們崇邦是發(fā)展功能性的房地產(chǎn)呢？我們大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)有辦公樓，辦公樓是需要一個(gè)完善的商業(yè)配套?？墒俏覀兩碳乙矄?wèn)我們你有沒(méi)有辦公樓在附近，有沒(méi)有住宅。其實(shí)我們周邊有很多住宅，我們自己本身在商務(wù)，也有大概4萬(wàn)多平米的辦公樓，這完全是一個(gè)功能的互補(bǔ)。

設(shè)計(jì)的理念，我們自己覺(jué)得最主要就是一個(gè)氛圍，一個(gè)環(huán)境。而且設(shè)計(jì)還有三個(gè)要點(diǎn)，主要就是形，外形我們也是根據(jù)自己不同的地方，不同的大環(huán)境，我們也應(yīng)該配合整個(gè)不同的地區(qū)和客戶消費(fèi)者的需求，購(gòu)物的生活習(xí)慣，我們就把商場(chǎng)的設(shè)計(jì)規(guī)劃的非常好。我們?cè)谥袊?guó)大陸絕對(duì)不能像日本銀座，建八個(gè)樓層高的商業(yè)房地產(chǎn)，我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)我覺(jué)得很難成功。

另外一個(gè)就是業(yè)態(tài)。我自己覺(jué)得設(shè)計(jì)師還是建筑師，他不是市場(chǎng)推廣也不是招商的隊(duì)伍。我個(gè)人不是設(shè)計(jì)師，我是從項(xiàng)目一開(kāi)始從頭參與的，我差不多是半個(gè)設(shè)計(jì)師。因?yàn)槲乙砦覀兊淖舴磻?yīng)給設(shè)計(jì)師，我的住戶要什么，我的住戶希望店面比較寬，人家可以見(jiàn)到他，使用率也要高，不要錢花了拿到的地方太小了，好象不合用。這是我自己作為發(fā)展商招商隊(duì)伍的領(lǐng)隊(duì)人，這是我的任務(wù)，我一定要和我們的設(shè)計(jì)師積極的配合。

另外就是神韻。神韻就是你整個(gè)發(fā)展，我們?cè)谥袊?guó)大陸不同的地區(qū)和不同的文化，我們作為購(gòu)物地區(qū)一定要有一個(gè)文化。

營(yíng)銷的理念，我自己覺(jué)得營(yíng)銷的理念就是大家坦誠(chéng)，最主要我有困難，我也要和商家講，商家肯定也有困難的，沒(méi)有一邊倒的。我本人收租金貴一點(diǎn)，但是有一些位置適合一些客戶目的性很強(qiáng)的，我們也跟他說(shuō)明。我們根據(jù)商家經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)，我要給他推薦到一個(gè)最好的地方。像剛才封先生講，做得不好你就明天見(jiàn)不到他了，人家要么和你打官司，要么你把店面收回來(lái)，我覺(jué)得大家要坦誠(chéng)了解，好的地段是比較貴一點(diǎn)。

營(yíng)銷和溝通我自己覺(jué)得也是一樣的。我們通常在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期，我們先找我們的主力住戶溝通，看他需要什么，在想什么，我把自己開(kāi)發(fā)的理念，我希望開(kāi)發(fā)成怎么樣的商場(chǎng)，我也要和他溝通，看看大家是不是思維一致。思維不一致，他給我多少的租金大家談下去也沒(méi)有意思。

團(tuán)隊(duì)的成功案例這個(gè)很重要?，F(xiàn)在我們自己本身作為崇邦，我們從商務(wù)部、市場(chǎng)部、運(yùn)營(yíng)管理等，我們主要的管理層都是從香港過(guò)來(lái)的，我們是1992年開(kāi)始的，已經(jīng)住在中國(guó)大陸，等于我們也移民到了大陸。我們希望通過(guò)我們住在大陸這么長(zhǎng)的時(shí)間，也希望對(duì)國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的生活習(xí)慣和他的需求有一個(gè)比較好的認(rèn)知。

你們會(huì)看到我把商業(yè)條款放在最后。大家溝通比較暢通，大家坦誠(chéng)，位置給你挑的比較合適和合理，商業(yè)條款是我最后才談的。

什么叫業(yè)種的合理搭配呢？我們覺(jué)得沒(méi)有絕對(duì)的合理性，最主要的還是圍繞我們作為發(fā)展商一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)的企業(yè)文化，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)理念其實(shí)等于我們項(xiàng)目設(shè)計(jì)第一天開(kāi)始，我們已經(jīng)有全盤的計(jì)劃在我們自己的策劃書里面，我們通常也很難選擇一個(gè)明確的商業(yè)計(jì)劃書。我們覺(jué)得市場(chǎng)每一天都在變，我今天開(kāi)發(fā)兩年才能建成，可是我們的市場(chǎng)整天都在變，大環(huán)境在變，人、消費(fèi)者的需求也在變，大環(huán)境也不同的變。但是我相信萬(wàn)便不離其中，消費(fèi)者要求物有所值，另外讓他消費(fèi)很舒服的平臺(tái)。

目前的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，我們的競(jìng)爭(zhēng)很激烈，我們很多商業(yè)的項(xiàng)目在全國(guó)都在建，實(shí)際上遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)實(shí)際市場(chǎng)可以容納的商業(yè)面積。開(kāi)發(fā)成本高，剛才我們說(shuō)了租金高，發(fā)展商的開(kāi)發(fā)成本也高，工資也高，我們賣地的成本也高，大家都面臨同樣的問(wèn)題，市場(chǎng)沒(méi)有成熟，市場(chǎng)對(duì)于我來(lái)說(shuō)就像一個(gè)13、14歲的青少年。人不夠，比較有經(jīng)驗(yàn)的人才還是比較缺乏。品牌經(jīng)營(yíng)的模式單一化和標(biāo)準(zhǔn)化?，F(xiàn)在我們很快的發(fā)展，其實(shí)已經(jīng)在發(fā)展了，我們?nèi)绻歉叨似放茙缀醴旁谑来易濉Ｎ覀儑?guó)內(nèi)通過(guò)品牌的整合，也希望放在幾個(gè)大的品牌商，等于他們將來(lái)運(yùn)營(yíng)的模式越來(lái)越標(biāo)準(zhǔn)化。我們進(jìn)商場(chǎng)有什么特色呢？所有都是一樣的，你有一個(gè)品牌，你和一個(gè)品牌公司談，他說(shuō)我十個(gè)一起進(jìn)來(lái)，你下個(gè)項(xiàng)目他也是十個(gè)進(jìn)來(lái)。我自己覺(jué)得，如果把我們自己發(fā)展商，創(chuàng)造我們的特色，第一還是我們整個(gè)環(huán)境，購(gòu)物中心的大環(huán)境、氛圍，最主要的是活動(dòng)，活動(dòng)我可以根據(jù)自己不同的地方可以做不同的地方。

我們公司目前開(kāi)發(fā)的策略還是集中開(kāi)發(fā)多功能，綜合性的項(xiàng)目。我常常和我的朋友講我不只是做商場(chǎng)，做商場(chǎng)是蠻痛苦的。我們也絕對(duì)要配合每個(gè)地區(qū)和城市發(fā)展的趨勢(shì)，拓展我們新的商圈和新的領(lǐng)域?，F(xiàn)在通過(guò)軌道交通已經(jīng)四通八達(dá)了，我們現(xiàn)在人不光是住在市區(qū)中心的。我們絕對(duì)有很大的機(jī)遇，我們不一定只是盯著CBD的。

與商戶建立長(zhǎng)期的合作關(guān)系也是很重要的。人才培訓(xùn)是我們公司抓的最重要的，我剛才也說(shuō)了人才畢竟是不夠，這個(gè)也是我們公司開(kāi)發(fā)的一個(gè)最重要的其中一個(gè)工作。

我簡(jiǎn)單講講我們大寧的案例。我們大寧案例的背景也是認(rèn)為市區(qū)中心的經(jīng)營(yíng)成本很大，無(wú)論是商家也好，無(wú)論是居住環(huán)境也好，所以很多無(wú)論是企業(yè)，無(wú)論是居民，它都要往非核心地區(qū)移。有人住了，客戶、消費(fèi)者肯定對(duì)于他的生活、工作、消費(fèi)、休閑設(shè)施肯定有這個(gè)需求。而且現(xiàn)在我們都講中產(chǎn)階級(jí)，他們新一代的消費(fèi)群要求更高的生活素質(zhì)和更加好的消費(fèi)環(huán)境。我常常講一流的環(huán)境，我們說(shuō)國(guó)際大氛圍的購(gòu)物環(huán)境，怎么使國(guó)內(nèi)的消費(fèi)水平物超所值，消費(fèi)者的立場(chǎng)是最理想的。

我們是在滬北，我們的目標(biāo)就是為滬北地區(qū)的居民和企業(yè)提供一個(gè)多功能的、綜合性、高質(zhì)量的工作和小休閑環(huán)境。規(guī)劃和我們的設(shè)計(jì)理念，如果大家有空可以走走，你發(fā)現(xiàn)我們的設(shè)計(jì)理念我們的根還是上海，我們是上海老城廂的現(xiàn)代演繹，你可以逛街，我們?cè)O(shè)計(jì)了兩公里的步行街，讓上海的客戶慢慢逛。八大功能：零售、餐飲、娛樂(lè)、教育、文化、旅游、辦公、城市配套設(shè)施都非常的完善。功能與靈活性兼顧，功能可隨市場(chǎng)發(fā)展而調(diào)整，消費(fèi)者要什么，我們可以靈活作出相應(yīng)品牌的調(diào)整。成本的兼顧，維修、維護(hù)很重要。整體的效果多、大、新、齊，品牌多，規(guī)模大，功能新、規(guī)模齊。第一個(gè)階段的招商對(duì)于我們來(lái)說(shuō)品牌至上。第二個(gè)階段品牌和租金都要并重。第三個(gè)階段是一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的中國(guó)政府問(wèn)題，我們要和政府配合。品牌、租金和落戶閘北。

通過(guò)我們的結(jié)論，招商只是一個(gè)起點(diǎn)。我們?nèi)绾文軌蜃龀梢粋€(gè)成功的購(gòu)物中心呢？規(guī)劃設(shè)計(jì)占了我20個(gè)百分比，硬件的建設(shè)也是占了20%，招商也是20%，最終一個(gè)項(xiàng)目能不能成功是我們開(kāi)業(yè)后的運(yùn)營(yíng)管理占了我40個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)態(tài)的搭配剛才也講了沒(méi)有一個(gè)絕對(duì)的合理性，功能和業(yè)態(tài)就是要根據(jù)消費(fèi)者來(lái)變。購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)是一個(gè)長(zhǎng)期的工作，我們只要起點(diǎn)，其實(shí)是沒(méi)有終點(diǎn)的。我們現(xiàn)在作為崇邦公司，今天我們大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)發(fā)了兩年，今年是我們第三年的營(yíng)業(yè)，目前我們已經(jīng)在浦東金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)在建當(dāng)中，明年9月完工。我們崇邦公司希望將來(lái)有機(jī)會(huì)和各個(gè)商家合作、學(xué)習(xí)。謝謝大家！

主持人：特別感謝梁總的分享，最實(shí)踐的開(kāi)發(fā)商從經(jīng)營(yíng)管理，包括前期操作都給大家分享項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于各種項(xiàng)目有直接參考的意義。接下來(lái)有請(qǐng)品牌商家代表，味千拉面中國(guó)區(qū)拓展總監(jiān)鄭紅演講。有請(qǐng)鄭總！

鄭紅：大家下午好！我知道大家今天坐了一天，應(yīng)該很累，我盡快借有限的時(shí)間和大家分享一下。來(lái)之前的時(shí)候問(wèn)我能不能講的專業(yè)一點(diǎn)，我覺(jué)得專業(yè)談不上，我就是把我十幾年開(kāi)發(fā)過(guò)程的經(jīng)驗(yàn)和體會(huì)利用今天的時(shí)間大家分享一下。

今天上午和下午地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在展示自己項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。他們通常希望更多不同業(yè)態(tài)的商家加入到他的整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目當(dāng)中來(lái)。從我們自己自身的商業(yè)品牌來(lái)說(shuō)，我們也希望選擇更好的商業(yè)項(xiàng)目繼續(xù)運(yùn)作，使我們的利益得到更好的成長(zhǎng)和發(fā)揮的空間。

在其中，最重要的是什么？我覺(jué)得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更多的給我們展示了它的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)我也希望房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更多的從商戶的角度了解一下商家的需求，大家互相是透明的，各取所需，達(dá)到一個(gè)雙贏的局面。

我從選點(diǎn)的角度今天下午和大家分享一下。正確的選址是企業(yè)成功的一半，任何一種類型的企業(yè)選址都是至關(guān)重要的，符合自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的選擇是企業(yè)成敗的重要環(huán)節(jié)。大家知道廣告、價(jià)格、顧客服務(wù)和產(chǎn)品這些東西都可以隨著環(huán)境的變化，它可以迅速的做一種調(diào)整。而相比之下，商店的選擇是零售戰(zhàn)略組合當(dāng)中靈活性最差的要素。因?yàn)樯虡I(yè)選址投入很大，同時(shí)和企業(yè)的消費(fèi)趨向、變動(dòng)和所做的經(jīng)營(yíng)決策的調(diào)整都是息息相關(guān)的，很容易受到長(zhǎng)期的約束。一個(gè)店其他東西都可以改變，唯一地址是不能改變的。所以在前期選點(diǎn)的時(shí)候我們非常的慎重。

對(duì)于零售行業(yè)選址來(lái)說(shuō)需要重點(diǎn)考慮以下幾點(diǎn)。第一在商場(chǎng)、百貨、便利店、零售銀行、加油站、餐飲等連鎖業(yè)態(tài)的選址當(dāng)中，我認(rèn)為餐飲的選址是最復(fù)雜的。零售企業(yè)選址是長(zhǎng)期的投資，所選擇的地址應(yīng)該具有一定的商業(yè)發(fā)展?jié)摿?，不僅要研究所在區(qū)域的現(xiàn)狀，還可以正確的預(yù)測(cè)未來(lái)。大家知道便利性首先要考慮交通，交通的便利性通常我們會(huì)考慮交通的網(wǎng)絡(luò)是否通達(dá)。從考慮商品的運(yùn)輸、人員的網(wǎng)絡(luò)，畫交通路線都是我們需要考慮的。了解商圈和次商圈的居民目標(biāo)特點(diǎn)是什么，它的消費(fèi)、他的偏愛(ài)程度。

競(jìng)爭(zhēng)很簡(jiǎn)單，我們會(huì)考慮競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的銷售情況，產(chǎn)品線的組成和單位面積的銷售情況，做到知己知彼。民以食為天，我個(gè)人做十幾年的商業(yè)選址，我把餐飲分成幾類。大家看到有正餐、快餐、休閑餐和特色小吃。正餐里面通常有中式和西式，正餐里面中式和西式餐廳選址方面特別的要求。通常它主要的消費(fèi)來(lái)自于交際性需求，選址有一些大型的社區(qū)和商務(wù)區(qū)，對(duì)于餐廳的位置要求并不是很高，他們會(huì)在四層、五層、六層或者更高的樓層，他們看中是消費(fèi)者的收入和消費(fèi)能力。其實(shí)快餐里面無(wú)論是中式的還是西式的快餐，它的選址要求較高。位置良好，位于人群活動(dòng)的頻繁區(qū)域是他們最關(guān)注的。休閑餐廳大家可以看到很多的咖啡、餐廳、水吧，他們看中的是周圍消費(fèi)的收入狀況和文化的環(huán)境，以中青年為主的消費(fèi)群體。選址要求低于一些快餐，投資的風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)較大一點(diǎn)。特色小吃其實(shí)大家經(jīng)?？梢钥吹剑瑸槭裁?？他們多選址于人流較大的出入口或者街道的旁邊，面積較小，因?yàn)樽陨砥放朴绊懥Φ汀？觳偷倪x址是復(fù)雜的工作，特點(diǎn)需要考慮眾多的因素和條件。影響餐廳選址我分成宏觀的因素、經(jīng)濟(jì)因素、文化因素、規(guī)劃因素。從微觀包括商圈因素、交通因素、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的因素、位置的因素和本身經(jīng)濟(jì)成本的因素。

我們看一下宏觀的因素，宏觀因素通常我們考慮一些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)。一個(gè)地區(qū)人們收入水平和物價(jià)水平都會(huì)影響到人們可消費(fèi)的一些金錢的數(shù)量和他們所必須的支付的一個(gè)價(jià)格。一般的講，當(dāng)人們的收入增長(zhǎng)的時(shí)候，人們?cè)敢庵Ц陡吒嗟膬r(jià)值產(chǎn)品和服務(wù)，尤其在餐飲產(chǎn)品的質(zhì)量和檔次上面有所提高，尤其做連鎖或者發(fā)展更多品牌的時(shí)候，他非常關(guān)注一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

區(qū)域的規(guī)劃，區(qū)域的規(guī)劃往往會(huì)涉及到建筑物的拆遷和重建。如果我們了解，盲目的決定，在成本回收之前你遇到一些拆遷會(huì)使你的企業(yè)蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失，或者失去原有的地理優(yōu)勢(shì)。我講的就是北京前一段時(shí)間，因?yàn)閵W運(yùn)幾年前開(kāi)始拆遷改造，有很多在商業(yè)的核心地區(qū)，因?yàn)樗涣私庹暮笃谝?guī)劃，最后商家可能撤離原有的位置，影響整個(gè)后期的收入。

還有一個(gè)文化環(huán)境。文化環(huán)境里面我們有一些文化的教育，民族的習(xí)性，宗教的信仰和社會(huì)的風(fēng)尚，還有社會(huì)價(jià)值觀和文化氛圍等因素構(gòu)成了一個(gè)地區(qū)社會(huì)文化、環(huán)境。這些因素影響了人們的消費(fèi)行為和消費(fèi)的方式，決定了人們收入分配的方向。一般而言文化素質(zhì)教高的人對(duì)于餐飲消費(fèi)的環(huán)境、檔次要求較高，文化環(huán)境的不同影響連鎖經(jīng)營(yíng)的規(guī)模和它的規(guī)格。我們尤其向大家講到有宗教信仰這方面你經(jīng)營(yíng)當(dāng)中要考慮到，你這個(gè)社區(qū)是否有一些產(chǎn)品和他的宗教信仰和飲食文化有抵觸，這是需要在決定之前考慮的重要條件之一

消費(fèi)的市場(chǎng)，一段時(shí)期的流行時(shí)尚往往可以在很大的程度影響消費(fèi)者的消費(fèi)方式。隨著人們生活消費(fèi)水平的提高，衛(wèi)生環(huán)境的增強(qiáng)，人們?cè)诓惋嬒M(fèi)越來(lái)越多的注重? 就餐的環(huán)境和衛(wèi)生，這讓外表裝修美觀舒適。因?yàn)槲乙舶l(fā)現(xiàn)很多無(wú)論做餐飲的還是做其他品牌的，他們發(fā)展速度也是很快的。但是我走進(jìn)他裝修的殿堂當(dāng)中，我發(fā)現(xiàn)他的衛(wèi)生狀況不是令人滿意，因?yàn)榈谝淮芜x擇可能是盲目或者聽(tīng)到的，當(dāng)顧客走進(jìn)你營(yíng)業(yè)的場(chǎng)所，那是他的親身感受。如果在他的親身感受，如果他感受的很好你就慢慢培養(yǎng)他成為你重要的忠實(shí)客戶。

微觀里面我們分成商圈的特征。商圈的特征通常是指餐飲經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的位置附近的環(huán)境狀況是怎么樣的。餐廳經(jīng)營(yíng)所在的區(qū)域，比如里面是不是辦公的區(qū)域，購(gòu)物的區(qū)域，娛樂(lè)以及飲食服務(wù)區(qū)的距離和方向。連鎖餐廳所處的地點(diǎn)直接影響餐廳經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目和你的服務(wù)內(nèi)容。我們看到有一些區(qū)域是24小時(shí)營(yíng)業(yè)，如果你是在一些白領(lǐng)區(qū)域的話，可能你經(jīng)營(yíng)的時(shí)間短要有一些差別。如果你經(jīng)營(yíng)在娛樂(lè)場(chǎng)所可能你時(shí)間段要延長(zhǎng)，這些都需要考慮進(jìn)去的。

微觀里面還有一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)狀況。通常大家對(duì)競(jìng)爭(zhēng)比較排斥，其實(shí)我個(gè)人不這樣認(rèn)為。一個(gè)地區(qū)餐飲環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng)狀況我認(rèn)為應(yīng)該分兩部分考慮，一個(gè)是直接的競(jìng)爭(zhēng)評(píng)估，即提供同種經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，同樣規(guī)格檔次的餐飲企業(yè)可能導(dǎo)致的競(jìng)爭(zhēng)。這對(duì)餐飲企業(yè)來(lái)說(shuō)是消極的，叫做惡劣競(jìng)爭(zhēng)。第二就是非直接的競(jìng)爭(zhēng)，包括不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和品種，或者同樣的品種不同的規(guī)格，不同檔次的餐飲企業(yè)。這類的競(jìng)爭(zhēng)有時(shí)候起到一些互補(bǔ)的作用，對(duì)于餐飲企業(yè)是有利的。我覺(jué)得開(kāi)發(fā)商在招商的時(shí)候應(yīng)該更多考慮這方面。

在選擇連鎖經(jīng)營(yíng)區(qū)域的時(shí)候，如果無(wú)任何形式的競(jìng)爭(zhēng)，將具有壟斷的地位，如果有任何一種形式的競(jìng)爭(zhēng)都是值得連鎖經(jīng)營(yíng)集團(tuán)在投資前認(rèn)真的研究和考慮的，競(jìng)爭(zhēng)既是一種威脅，也是一種潛在的有利條件。只要把競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手作為一面鏡子認(rèn)真的分析他的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，就便于我們?cè)诟?jìng)爭(zhēng)當(dāng)中找到我們的主動(dòng)。

微觀當(dāng)中我講到的交通的狀況。交通狀況往往意味著客源了，獲得本地區(qū)車數(shù)量的數(shù)字和行人的分析資料，保證餐廳建成以后有充足的客源，希望大家考慮我既然要有人潮，我也希望有錢潮在。規(guī)模和外觀。這里的規(guī)格和外觀我講的不只是餐廳和服裝，還有開(kāi)發(fā)商所有的項(xiàng)目。他的位置選擇我們更多希望從長(zhǎng)方形或者方形為主，必須考慮有足夠大的空間容納一個(gè)建筑物，應(yīng)該有一些廣場(chǎng)，充足的停車位等等。如果其他的多邊形和三角形的話，在招商的時(shí)候?qū)τ谏碳业男枨髸?huì)有一些障礙在里面。所以，在對(duì)地點(diǎn)的規(guī)模和外觀進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候，我們一定需要考慮未來(lái)消費(fèi)的可能性。

微觀因素里面，餐廳的可見(jiàn)度和形象的特征我覺(jué)得非常的重要。餐廳的可見(jiàn)度是指餐廳位置的明顯程度，也就是說(shuō)無(wú)論顧客從哪個(gè)角度去看，都可以獲得對(duì)餐廳的一個(gè)感知，餐廳可見(jiàn)度是從各個(gè)地方來(lái)的車輛或者徒步行走的人，從他們的視角評(píng)估的。餐廳的可見(jiàn)度往往影響到餐廳的吸引力，同時(shí)餐廳的餐飲企業(yè)，無(wú)論它從經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容、方式、菜品的質(zhì)量、服務(wù)和裝璜等等方面，還是在所選擇的地址上都應(yīng)該具有明顯的突出形象特征。

對(duì)于座落在擁擠的商業(yè)中心的連鎖餐廳特別的重要，形象特征會(huì)增加整個(gè)連鎖企業(yè)的集團(tuán)吸引力。不管你是外面的整體形象，包括你的招牌都對(duì)你整個(gè)銷售額有很大的幫助。

這里講的還有經(jīng)濟(jì)成本。這里的經(jīng)濟(jì)成本包括你自身的投資，選擇連鎖餐廳時(shí)應(yīng)該充分的考慮你所在地區(qū)的一個(gè)影響，影響將來(lái)經(jīng)營(yíng)成本的因素，你的發(fā)展是什么，你是在一個(gè)區(qū)域開(kāi)幾家未來(lái)是多少家，這里面還要考慮運(yùn)輸?shù)某杀?。你還要考慮土地的價(jià)格和建筑物本身租金的價(jià)格，低價(jià)格租金應(yīng)該是逐年上漲的，而且餐飲的企業(yè)投資的時(shí)候，土地費(fèi)用和建筑物租金所占的比重較大，因?yàn)橛幸恍┢放粕碳視?huì)出錢購(gòu)買物業(yè)。

能源供應(yīng)是最基本的東西，比如像水、電、天然氣都是必須具備的基本條件。原材料的供應(yīng)和價(jià)格，如果你是打連鎖站的話，這些你都要考慮進(jìn)去。因?yàn)槲矣袝r(shí)候和有些商家溝通的時(shí)候，他們往往忽略了物流這方面，他們只考慮在一個(gè)城市里面我開(kāi)一家店，我收益非常好，但是他們忽略了運(yùn)輸?shù)某杀?、距離和物料運(yùn)輸當(dāng)中遇到的問(wèn)題。

勞動(dòng)力也是我們大家要考慮的，勞動(dòng)法現(xiàn)在逐漸的完善起來(lái)，在用人方面的費(fèi)用會(huì)加大，這些都是我們需要作為開(kāi)店之前的一個(gè)考慮的因素之一。

總之，學(xué)會(huì)正確的選址，不要為了快速的發(fā)展盲目的作出決定。作為餐飲的選址有更多的東西大家可以探討。因?yàn)榻裉鞎r(shí)間有限，我只是把一些粗略的東西拿出來(lái)和大家分享一下，如果以后有機(jī)會(huì)我們下面再進(jìn)行進(jìn)一步的探討。

今天我的呈現(xiàn)到這里。謝謝各位！

主持人：特別感謝鄭總。讓中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)做得關(guān)注度大一點(diǎn)，無(wú)論從這些快餐還是這些大型的餐飲，在歐美市場(chǎng)都不太可能。我想無(wú)論是購(gòu)物中心還是商業(yè)街，各種產(chǎn)品在中國(guó)本土做開(kāi)發(fā)的時(shí)候，其實(shí)都是可以很好的借力餐飲行業(yè)的發(fā)展，從這個(gè)角度充實(shí)購(gòu)物中心，充實(shí)商業(yè)地產(chǎn)。包括快餐和其他的餐飲，一定是每個(gè)項(xiàng)目很重要的組成部分。在國(guó)外比較成功的娛樂(lè)元素，如果說(shuō)可以恰當(dāng)?shù)脑陧?xiàng)目當(dāng)中如何進(jìn)來(lái)，無(wú)疑對(duì)于中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)如虎添翼的效果。

今天的2008中國(guó)（上海）商業(yè)地產(chǎn)招商大會(huì)到此結(jié)束。謝謝大家的參與！

第四篇：讀書會(huì)成立大會(huì)致辭范文

讀書會(huì)成立大會(huì)致辭

老師們、同學(xué)們：

大家下午好！

優(yōu)秀文化，是書院的核心要素，是影響學(xué)生氣質(zhì)與性格的關(guān)鍵。萬(wàn)鈞書院成立以來(lái)，一直堅(jiān)持塑造與傳承并重，不斷推進(jìn)書院文化建設(shè)。今天在這里，我們成立萬(wàn)鈞書院讀書會(huì)，可說(shuō)是應(yīng)運(yùn)而生，恰逢其時(shí)，天地廣闊，大有可為。讀書會(huì)就是一顆種子，種子必將長(zhǎng)成參天大樹，并成長(zhǎng)為綠蔭無(wú)邊的大森林。

老師們、同學(xué)們，書是人類進(jìn)步的階梯，是寶貴的精神財(cái)富。讀書，可以開(kāi)闊我們的眼界，豐富我們的知識(shí)，陶冶我們的情操，啟迪我們的智慧，點(diǎn)燃我們理想的希望之火。讀書，能使平庸的人生變得多姿多彩，也能是我們的民族更加出類拔萃。

在這里和大家分享三句話：讀書，雖然不能改變?nèi)松钠瘘c(diǎn)，但可以改變?nèi)松慕K點(diǎn)；讀書，雖然不能改變?nèi)松拈L(zhǎng)度，但可以改變?nèi)松膶挾?；讀書，雖然不能改變?nèi)松男愿?，但可以改變?nèi)松钠犯?。我想用這三句話和大家共勉，讓讀書和學(xué)習(xí)成為我們的一種習(xí)慣，成為成長(zhǎng)的營(yíng)養(yǎng)需求，成為收獲財(cái)富的好幫手。借此機(jī)會(huì)，我再向大家提出三點(diǎn)建議：

一要學(xué)思結(jié)合?！皩W(xué)而不思則惘，思而不學(xué)則怠”。讀書要講方法，要勤于思考、善于提問(wèn)，不能死讀書、讀死書，同學(xué)們要學(xué)會(huì)讀而有思，讀而有疑、讀而有悟。

二要博覽群書。要善于拓寬視野、擴(kuò)大讀書的范圍，拓寬閱讀的領(lǐng)域，豐富閱讀的內(nèi)容。對(duì)古今文明廣泛獵取，對(duì)中外文化加深認(rèn)識(shí)，對(duì)政治、經(jīng)濟(jì)、文化等人類文明成果要加大學(xué)習(xí)了解的力度。

三要擇優(yōu)汰劣。要善于運(yùn)用揚(yáng)棄的觀點(diǎn)，學(xué)會(huì)對(duì)比分析，取其精華、去其糟粕，辯證地歷史地對(duì)待國(guó)學(xué)經(jīng)典和各類書籍中所反映的思想內(nèi)容，要學(xué)以致用，學(xué)而善用。一本好書就是一所好的學(xué)校，一本好書就是一座高尚思想的殿堂，一本好書就是一眼滋養(yǎng)心靈的甘泉，天道酬勤，學(xué)必有得！讓我們通過(guò)讀書廣才，通過(guò)讀書成才，不斷完善自我、塑造自我、提升自我。

老師們、同學(xué)們，希望通過(guò)讀書會(huì)的成立，讓我們的校園有書香氣，老師有書卷氣，同學(xué)有書生氣。最后，預(yù)祝老師和同學(xué)們?cè)诮窈蟮淖x書中不斷進(jìn)步，在快樂(lè)中成長(zhǎng)，在快樂(lè)中收獲。謝謝大家！

第五篇：社團(tuán)成立大會(huì)致辭

社團(tuán)成立大會(huì)致辭(精選多篇)

*******學(xué)院學(xué)生會(huì)、社團(tuán)聯(lián)合會(huì)

成立大會(huì)上的致辭

各位領(lǐng)導(dǎo)、同志們、同學(xué)們：

你們好！

首先我謹(jǐn)代表學(xué)校團(tuán)委，對(duì)*******學(xué)院新一屆學(xué)生會(huì)、社團(tuán)聯(lián)合會(huì)的成立表示熱烈地祝賀！對(duì)*******學(xué)院黨委給與此項(xiàng)工作的重視和指導(dǎo)以及對(duì)我校共青團(tuán)工作的一直以來(lái)支持表示衷心地感謝！

*******學(xué)院校學(xué)生會(huì)、社團(tuán)聯(lián)合會(huì)立足服務(wù)，精誠(chéng)團(tuán)結(jié)，銳意創(chuàng)新，踏實(shí)工作，在學(xué)校、學(xué)院大學(xué)生思想政治教育、理論學(xué)習(xí)、學(xué)風(fēng)建設(shè)、校園文化建設(shè)、社會(huì)實(shí)踐、志愿服務(wù)、等方面作

了大量的工作，也取得了可喜的成績(jī)有效地推動(dòng)了我校學(xué)團(tuán)工作的順利開(kāi)展。新一屆學(xué)生會(huì)和社團(tuán)聯(lián)合會(huì)在今天正式成立了，首先要祝賀每一位即將上任的學(xué)生干部。同時(shí)，在這樣一個(gè)總結(jié)過(guò)去，展望未來(lái)，新老交替的特殊時(shí)刻，我謹(jǐn)代表校團(tuán)委對(duì)全體學(xué)生干部提幾點(diǎn)希望，與大家共勉：

一是希望你們繼承傳統(tǒng)，扎實(shí)工作

我院一直以來(lái)有許多好傳統(tǒng)好作法希望你們要認(rèn)真學(xué)習(xí)、深入領(lǐng)會(huì)，將這些作法發(fā)揚(yáng)光大，把機(jī)電特色堅(jiān)持下去。不要急于創(chuàng)新，不要急于創(chuàng)造，只有在繼承上的創(chuàng)新才是有生命力的，才是真正具有生機(jī)活力的。

二是希望你們加強(qiáng)學(xué)習(xí)，端正態(tài)度

這里不僅要求大家學(xué)好文化知識(shí)，更要加強(qiáng)政治理論學(xué)習(xí)，通過(guò)

參加學(xué)校、學(xué)院、班級(jí)組織的各類學(xué)習(xí)活動(dòng)，切實(shí)提高自身政治理論水平，從而樹立正確的世界觀、人生觀、價(jià)值觀，進(jìn)而端正為學(xué)院服務(wù)、為同學(xué)服務(wù) 的意識(shí)，只有這樣才能真正為同學(xué)們做實(shí)事、辦好事。

三是希望你們胸懷大志、敢于攀登

人生中有很多東西來(lái)說(shuō)對(duì)你很重要，但是對(duì)年青人來(lái)說(shuō)最重要的就是遠(yuǎn)大志向，他是你不斷求索、跨越向前的不竭動(dòng)力。大學(xué)就是培養(yǎng)精英的地方，未來(lái)社會(huì)就要靠精英來(lái)引領(lǐng)。同學(xué)們要有這個(gè)信心，從現(xiàn)在開(kāi)始，你們就要像精英那樣嚴(yán)格要求，自重自律，要遠(yuǎn)離瑣碎，拒絕平庸，追求卓越，爭(zhēng)創(chuàng)一流。

最后我堅(jiān)信，新一屆學(xué)生會(huì)和社團(tuán)聯(lián)合會(huì)在學(xué)校、學(xué)院黨委的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在學(xué)院團(tuán)委的具體指導(dǎo)下，一定會(huì)在服務(wù)青年學(xué)生成長(zhǎng)成才的偉大征程上再次唱響新時(shí)代的青春之歌！

演講稿

大家晚上好！

我是人力資源協(xié)會(huì)的會(huì)長(zhǎng)，今天能站在這里致辭，我感到很榮幸。尊敬的領(lǐng)導(dǎo)、老師，親愛(ài)的同學(xué)： 人力資源協(xié)會(huì)成立于2014年，是為了配合順德職業(yè)

技術(shù)學(xué)院校團(tuán)委、社團(tuán)聯(lián)合會(huì)等開(kāi)展各項(xiàng)工作而設(shè)立的以思想型、學(xué)習(xí)型和實(shí)踐型的學(xué)生組織。協(xié)會(huì)是人力資源管理理論為指導(dǎo)，以人力資源管理內(nèi)容為特色的一個(gè)企業(yè)管理類協(xié)會(huì)，組織開(kāi)展各類活動(dòng)；協(xié)會(huì)以就業(yè)實(shí)踐活動(dòng)為核心，協(xié)會(huì)下設(shè)指會(huì)長(zhǎng)、副會(huì)長(zhǎng)、外聯(lián)部、秘書部、攝制部、宣傳部。

時(shí)光荏苒，在過(guò)去的一年里，我們協(xié)會(huì)的各項(xiàng)活動(dòng)都有條不紊的進(jìn)行著，這是所有人共同奮斗的結(jié)果，當(dāng)然我們獲得的成功也見(jiàn)證著我們的努力。我們有過(guò)輝煌，即使成為過(guò)去，但它的意義卻永恒。在模擬招聘大賽中，在指導(dǎo)老師羅倩妮老師的指導(dǎo)下和協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)的帶領(lǐng)下，在盡心竭力地準(zhǔn)備下，達(dá)到了我們舉行這次活動(dòng)的目的，取得圓滿的成功，充分體現(xiàn)了“啟夢(mèng)想之旅，揚(yáng)就業(yè)之帆”的活動(dòng)主題。

在新的一年里，我們協(xié)會(huì)也注入了新的血液，新一屆的學(xué)生干事是承前啟后的一屆，更是開(kāi)拓創(chuàng)新的一屆，我深

知肩上所承載的期待與擔(dān)負(fù)的重任。我們將集以往經(jīng)驗(yàn)與現(xiàn)在的創(chuàng)新，把我們協(xié)會(huì)建設(shè)成為學(xué)習(xí)型，創(chuàng)新型，實(shí)干型組織，切實(shí)加強(qiáng)服務(wù)能力建設(shè)，實(shí)現(xiàn)新的突破。在此基礎(chǔ)上，將開(kāi)創(chuàng)新局面，搭建新舞臺(tái)，把協(xié)會(huì)的工作進(jìn)程推向一個(gè)新的高度。我們協(xié)會(huì)將會(huì)與兄弟協(xié)會(huì)聯(lián)系好，鞏固友誼，積

極的配合學(xué)校的工作，組織好協(xié)會(huì)成員工作的安排。

雖然在過(guò)去的一年中，我們經(jīng)歷過(guò)彩虹但也經(jīng)歷了風(fēng)雨，可是我們?nèi)匀粓?jiān)信：在學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷下、學(xué)院各職能部門的支持下，院團(tuán)委的指導(dǎo)下、全體協(xié)會(huì)成員的共同努力下，在未來(lái)的日子里，協(xié)會(huì)一定能夠做得更加出色，贏得大家更多的信任。

我相信我們將會(huì)看到一個(gè)積極的組織，以嶄新的姿態(tài)，全新的風(fēng)貌為學(xué)校的發(fā)展而做出更大的努力，謝謝大家！

**市傳染病醫(yī)院音舞社成立申請(qǐng)書

尊敬的院領(lǐng)導(dǎo)：

隨著我院的不斷發(fā)展與建設(shè)，我院青年的隊(duì)伍也日趨壯大。為活躍我院文化生活，充分發(fā)揮音樂(lè)及舞蹈愛(ài)好者的特長(zhǎng)，豐富醫(yī)院文化內(nèi)涵，特向醫(yī)院申請(qǐng)成立音舞社。

音舞社組織機(jī)構(gòu)及主要成員如下：

1.社長(zhǎng)：負(fù)責(zé)主持社團(tuán)全盤作，參與醫(yī)院有關(guān)對(duì)內(nèi)對(duì)外活動(dòng)的協(xié)助，管理和協(xié)調(diào)社團(tuán)內(nèi)部成員及大型活動(dòng)的組織安排，定期召開(kāi)分組會(huì)議，聽(tīng)取各分組工作開(kāi)展情況，對(duì)各組工作進(jìn)行指導(dǎo)，全權(quán)監(jiān)督負(fù)責(zé)換屆和選舉有關(guān)的事宜。

2.副社長(zhǎng)：協(xié)助社長(zhǎng)和參謀做好分管各組的工作積極支持社長(zhǎng)的決定。當(dāng)社長(zhǎng)工作出現(xiàn)漏洞時(shí)應(yīng)及時(shí)給予提醒，堅(jiān)持工作原則，社長(zhǎng)不在時(shí)，應(yīng)及時(shí)承擔(dān)社長(zhǎng)的一切職責(zé)及時(shí)解決問(wèn)題，并負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)。

3.策劃組長(zhǎng)：負(fù)責(zé)策劃節(jié)目，組織相關(guān)社員積極參加各項(xiàng)社會(huì)及醫(yī)院公益活動(dòng)，做好宣傳工作及組織活動(dòng)。

4·歌唱與舞蹈組組長(zhǎng)：負(fù)責(zé)管理和培訓(xùn)自己所屬社員。

我們將在全院范圍內(nèi)招收社員，凡是對(duì)本社有興趣的人員均可參加，我們將對(duì)社團(tuán)成員有目的的定期進(jìn)行培訓(xùn)，并承接醫(yī)院的各種文藝演出活動(dòng)，充分展示醫(yī)院的文化風(fēng)貌。

社團(tuán)經(jīng)費(fèi)采取自籌和醫(yī)院贊助相結(jié)合，并適當(dāng)收取會(huì)費(fèi)，會(huì)費(fèi)用于社團(tuán)活動(dòng)，每一筆開(kāi)銷必須以公開(kāi)節(jié)約為準(zhǔn)則

音舞社的成立對(duì)于我校院團(tuán)委和工會(huì)的工作有很大的推動(dòng)作用，不但豐富廣大職工的業(yè)余生活，還能增強(qiáng)醫(yī)院職工的凝聚力和主人翁精神。請(qǐng)?jiān)侯I(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

**市傳染病醫(yī)院團(tuán)委

2014年4月13日

社團(tuán)的宗旨：熟悉企業(yè)的運(yùn)作方式，營(yíng)造校園的創(chuàng)業(yè)氛圍，提高大學(xué)生創(chuàng)業(yè)精神和創(chuàng)業(yè)能力，培養(yǎng)未來(lái)的企業(yè)家。社團(tuán)成立的目的是在大學(xué)校園里組

成學(xué)生團(tuán)隊(duì)積極學(xué)習(xí)和實(shí)踐企業(yè)的各方面運(yùn)轉(zhuǎn)，并在此過(guò)程中激勵(lì)學(xué)生的創(chuàng)業(yè)熱情，開(kāi)發(fā)大學(xué)生的潛能，讓學(xué)生在交流中獲益，提高學(xué)生的領(lǐng)導(dǎo)能力，和解決企業(yè)問(wèn)題的能力，培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)精神和溝通能力等未來(lái)企業(yè)家所必備的商業(yè)素質(zhì)。

社團(tuán)框架

社團(tuán)最高執(zhí)行機(jī)構(gòu)為理事會(huì)，理事會(huì)下設(shè)辦公室，財(cái)務(wù)部，人力資源部，宣傳部，策劃部，市場(chǎng)調(diào)研部，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部，團(tuán)支部等

宣傳部職責(zé)

1．宣傳策劃

負(fù)責(zé)社聯(lián)以及全校性的大型社團(tuán)活動(dòng)的統(tǒng)一宣傳策劃，為活動(dòng)設(shè)計(jì)、制作有效宣傳方式的傳單，海報(bào)，橫幅和展板等，采用有效的方式開(kāi)展宣傳活動(dòng)；

2．負(fù)責(zé)社團(tuán)文化節(jié)的ic形象設(shè)計(jì)，以及制定社團(tuán)在宣傳中統(tǒng)一的宣傳管理辦法，以加大社團(tuán)文化節(jié)的影響力，增加其文化內(nèi)涵；

3．負(fù)責(zé)社聯(lián)專用海報(bào)、請(qǐng)柬等系列物品的設(shè)計(jì)、制作，并負(fù)責(zé)社聯(lián)專用海報(bào)，公共展板的借用，發(fā)放和收回；

5．社聯(lián)社團(tuán)日常展示；

6．負(fù)責(zé)對(duì)社聯(lián)社團(tuán)每月所做大型以及精品活動(dòng)的宣傳展示；

7．在一定的條件下，承擔(dān)對(duì)外聯(lián)商家的有效宣傳。

辦公室職責(zé)

1.起草社團(tuán)有關(guān)文稿、章程等，以及管理社團(tuán)的活動(dòng)計(jì)劃和總材料；

2.協(xié)調(diào)社團(tuán)聯(lián)合會(huì)和各社團(tuán)間的有關(guān)事宜，聯(lián)系社團(tuán)活動(dòng)地點(diǎn)；

3.代表社團(tuán)聯(lián)合會(huì)與校其他部門聯(lián)系工作；

4.作好各項(xiàng)會(huì)議的準(zhǔn)備、考勤和記錄等工作；

5.安排社團(tuán)聯(lián)合會(huì)辦公室的常規(guī)工作；

6.記錄和管理社聯(lián)和社團(tuán)的各項(xiàng)檔案材料。

財(cái)務(wù)部職責(zé)

1．財(cái)務(wù)部直接對(duì)主席負(fù)責(zé)，統(tǒng)一進(jìn)行社團(tuán)聯(lián)合會(huì)財(cái)務(wù)分配，監(jiān)督，審核，管理；

2．財(cái)務(wù)部主要負(fù)責(zé)社聯(lián)內(nèi)部財(cái)務(wù)的管理，由校團(tuán)委撥款舉辦活動(dòng)的相關(guān)財(cái)務(wù)工作；

3．財(cái)務(wù)部定期向主席團(tuán)遞交財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告和財(cái)務(wù)部工作報(bào)告；

4．具體社團(tuán)招新流程，表格及財(cái)務(wù)報(bào)賬制度參見(jiàn)社團(tuán)聯(lián)合會(huì)財(cái)務(wù)管理制度。

人力資源部職責(zé)

人力資源部行使人才的吸納、發(fā)掘、培養(yǎng)和管理的職責(zé)，也是社聯(lián)的“組織部”，“人事部”。主要職責(zé)有：

1．負(fù)責(zé)社團(tuán)聯(lián)合會(huì)的干部招聘、干部調(diào)動(dòng)；

2．負(fù)責(zé)社團(tuán)聯(lián)合會(huì)人員編制及人事檔案的建立和管理；

3．引導(dǎo)各部門的進(jìn)行人才培養(yǎng)和管理；

4．定期對(duì)社聯(lián)干部以及社團(tuán)干部

進(jìn)行培訓(xùn)；

5．對(duì)社團(tuán)聯(lián)合會(huì)干部進(jìn)行統(tǒng)一的績(jī)效考核并頒發(fā)證書；

6．審查社團(tuán)主要干部的就任資格，規(guī)范社團(tuán)干部的行為；

7．對(duì)各社團(tuán)主要干部進(jìn)行個(gè)人考核評(píng)優(yōu)并頒發(fā)證書；

8．頒發(fā)社團(tuán)聯(lián)合會(huì)干部以及主要社團(tuán)干部的聘書；

9．負(fù)責(zé)傳承社團(tuán)聯(lián)合會(huì)的組織文化。

社團(tuán)活動(dòng)方式:主要是模擬企業(yè)所遇到的情況，包括項(xiàng)目采購(gòu)預(yù)算，員工績(jī)效評(píng)估方法，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析，市場(chǎng)調(diào)查，項(xiàng)目研討，在第八屆社團(tuán)聯(lián)合會(huì)成立大會(huì)上的講話

各位老師、親愛(ài)的同學(xué)們，大家好！

首先我代表團(tuán)委對(duì)第八屆學(xué)生社團(tuán)聯(lián)合會(huì)的成立表示熱烈的祝賀。第七屆學(xué)生社團(tuán)聯(lián)合會(huì)在**等同學(xué)的帶領(lǐng)下，在營(yíng)造校園文化氛圍、傳承山商特

色文化等方面做出了突出的貢獻(xiàn)，得到了全校領(lǐng)導(dǎo)、老師和同學(xué)們的一致好評(píng)，讓我們以熱烈的掌聲對(duì)他們的辛苦付出表示衷心的感謝。也提議第七屆的學(xué)生社團(tuán)干部對(duì)新一屆的同學(xué)們不只是扶上馬，還要送一程，要多關(guān)注社團(tuán)聯(lián)合會(huì)的發(fā)展。對(duì)于社團(tuán)的規(guī)劃及工作安排等，以后**書記和**老師會(huì)逐漸給大家培訓(xùn)，我僅借此機(jī)會(huì)，談?wù)勎覀€(gè)人的體會(huì)，和同學(xué)們共勉，希望大家批評(píng)指正。

首先來(lái)談?wù)勎覍?duì)社團(tuán)及社團(tuán)文化的理解：

社團(tuán)是學(xué)生的第二課堂，是一個(gè)可以充分展示風(fēng)采的舞臺(tái)。社團(tuán)的主角是學(xué)生，令人欣喜的是：我們的社團(tuán)真正體現(xiàn)了山商學(xué)子的風(fēng)采，你們成為了登上社團(tuán)大舞臺(tái)的主角。

社團(tuán)文化是大學(xué)文化的重要組成部分。文化具有兩種主要功能：娛樂(lè)和教化。一些同學(xué)參加社團(tuán)是為了豐富自己的課余生活，一些是為了展示自己的特長(zhǎng)，還有一些是想體味平凡的學(xué)習(xí)生

活之外更豐富的人生閱歷。社團(tuán)活動(dòng)技能帶來(lái)快樂(lè)，又能對(duì)自己的能力提出挑戰(zhàn)。參加社團(tuán)是個(gè)人的自由，但磨練和成長(zhǎng)是不可回避的過(guò)程。除了學(xué)習(xí)，快樂(lè)、艱辛、痛苦、彷徨，恐怕沒(méi)有什么比在社團(tuán)里獲得的更多的人生營(yíng)養(yǎng)。我剛才提到的“教化”，也許還包含著對(duì)人生的歷練和體驗(yàn)，沒(méi)有真實(shí)、深入的體驗(yàn)，就沒(méi)有成長(zhǎng)。人只有通過(guò)舔嘗自己的傷口和眼淚，才會(huì)知道痛苦的滋味。

社團(tuán)是為學(xué)生服務(wù)的。社團(tuán)有兩個(gè)特點(diǎn)，即“民主自愿”和“團(tuán)隊(duì)意識(shí)”。社團(tuán)是自愿參加的組織，沒(méi)有任何強(qiáng)迫的因素，所以能最大限度地滿足個(gè)人的興趣及發(fā)展需要。所以大家組織活動(dòng)要以滿足社員的需要為前提，實(shí)事求是，重在效果，不要貪圖大而全，不要?jiǎng)硬粍?dòng)就全校范圍。現(xiàn)希望大家看重 “團(tuán)隊(duì)精神”。許多在校成績(jī)優(yōu)秀的大學(xué)生，時(shí)常抱怨找不到適合自己發(fā)展的好工作，因?yàn)樗麄兒雎粤诉@樣一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：環(huán)境是靠人來(lái)改善的，而改善的前提就是要

與大環(huán)境融合?，F(xiàn)在是一個(gè)提倡個(gè)性的時(shí)代，但需要的是共同發(fā)展的個(gè)性，而不是妨礙集體發(fā)展的“另類”，更不是任意胡為的“任性”。

大學(xué)是年輕人在踏入社會(huì)前最關(guān)鍵的歷練時(shí)期，沒(méi)有什么比社團(tuán)活動(dòng)更能鍛煉人的團(tuán)隊(duì)意識(shí)和合作精神了，因?yàn)槟隳軓暮献髦蝎@得與人交往的“人生準(zhǔn)則”，學(xué)會(huì)如何從他人的成功中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，汲取教訓(xùn)，學(xué)會(huì)欣賞，比他人理性、智慧地接受現(xiàn)實(shí)，這些都是人格完善最重要的課程。

很多社團(tuán)負(fù)責(zé)人會(huì)有迷茫和委屈，覺(jué)得自己都是在為他人做嫁衣裳，白白耽誤了時(shí)間。下面想和大家交流，身在社團(tuán)，我們能獲得什么？我自己覺(jué)得好處多多，看你如何把握。希望大家充分利用社團(tuán)這個(gè)平臺(tái)，全方位提高自己。

第一、社團(tuán)工作經(jīng)歷有助于大家進(jìn)行自我認(rèn)識(shí)與定位

大學(xué)生就業(yè)難，首先難在對(duì)自我的判斷與定位上。一直生活在象牙塔中的

學(xué)子，在踏入社會(huì)之前，很難對(duì)自己感興趣的領(lǐng)域、愿意從事的職業(yè)、擅長(zhǎng)的職位做出客觀正確的判斷，而社團(tuán)活動(dòng)，則能幫助大家自我認(rèn)識(shí)和自我教育。

社團(tuán)種類繁多，一方面通過(guò)組織參與自己感興趣的社團(tuán)，不僅可以豐富課余生活，更有利于認(rèn)識(shí)自己的興趣和特長(zhǎng)；另一方面，社團(tuán)雖然屬于自發(fā)組織，但是同樣具有相當(dāng)完備的制度和組織，就比如今天你們的各司其職，社團(tuán)的活動(dòng)也需要有組織、宣傳、外聯(lián)等各方面的共同協(xié)作，因此，不同的嘗試可以使社團(tuán)的成員更好的為自己定位：到底是適合做組織策劃，還是更加適合做文案宣傳？是擅長(zhǎng)做外聯(lián)，還是更擅長(zhǎng)做后勤？

通過(guò)參與或管理，你們可以直接審視和檢驗(yàn)自己的興趣、愛(ài)好、個(gè)性特征和各種能力，對(duì)自己有更清醒的認(rèn)識(shí)和把握，對(duì)自己的長(zhǎng)處和不足、優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)有更直接的體驗(yàn)?！叭速F有自知之明”正確地評(píng)價(jià)自己即可避免盲目自信導(dǎo)致

自負(fù)，也可防止自信心不足而帶來(lái)的自卑心理。

第二、社團(tuán)工作經(jīng)歷有助于大家培養(yǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

在現(xiàn)在各類招聘中，學(xué)生干部工作經(jīng)歷逐漸成為招聘部門的關(guān)注條件？為什么呢？因?yàn)槟憔哂兴姆N競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

其一是有助于培養(yǎng)良好的語(yǔ)言表達(dá)能力，能更好的推薦自己。很多同學(xué)不同程度地存在著語(yǔ)言和文字表達(dá)能力的問(wèn)題，形成交流障礙，而社團(tuán)活動(dòng)尤其是文學(xué)類、學(xué)術(shù)類社團(tuán)的活動(dòng)會(huì)使大家有很好的機(jī)會(huì)和場(chǎng)合鍛煉表達(dá)能力。社團(tuán)里平等、活潑、自由的氣氛會(huì)使其成員可以無(wú)拘束地表達(dá)自己的觀點(diǎn)，學(xué)到很多課堂上學(xué)不到的交流技巧和經(jīng)驗(yàn)。

其二是有助于培養(yǎng)組織管理能力。現(xiàn)在班級(jí)概念相對(duì)淡化，社團(tuán)為大家培養(yǎng)組織管理能力提供了廣闊的舞臺(tái)。作為自我組織、自我管理、自我學(xué)習(xí)的社團(tuán)，它的組織原則、規(guī)章制度和活動(dòng)的

內(nèi)容都是其成員共同制定和實(shí)施的，每個(gè)成員都能參與管理組織活動(dòng)。社團(tuán)的決策、事務(wù)、財(cái)務(wù)等通過(guò)集體討論制定，并做到公開(kāi)、透明。這種運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)了成員管理的主動(dòng)性、積極性，培養(yǎng)了組織管理能力，同時(shí)也對(duì)大家的民主意識(shí)的確立提供了寶貴的實(shí)踐機(jī)會(huì)。

其三是有助于形成文理交融的知識(shí)結(jié)構(gòu)，成為復(fù)合型人才。大家在各項(xiàng)活動(dòng)中從不同的學(xué)科背景出發(fā)，深入探討，理工科學(xué)生思維上的嚴(yán)密邏輯性與文科學(xué)生戰(zhàn)略上的說(shuō)理性相結(jié)合，大大拓展了知識(shí)面，實(shí)現(xiàn)了互相學(xué)習(xí)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，改善了知識(shí)結(jié)構(gòu)，開(kāi)闊了視野。與此同時(shí)，社團(tuán)作為學(xué)校與社會(huì)溝通的有效渠道之一，機(jī)動(dòng)性大，信息量大，其面向大自然、面向社會(huì)的實(shí)踐活動(dòng)使大家有了更多的鍛煉機(jī)會(huì)。

其四是培養(yǎng)良好的政治鑒別能力。政治鑒別能力即是在思想政治上有正確的是非觀念，抑制和反對(duì)錯(cuò)誤的思想、政治言行，調(diào)整和修正自己不良的政治態(tài)度的能力。社團(tuán)活動(dòng)尤其是理論學(xué)術(shù)型社團(tuán)的活動(dòng)能激發(fā)大學(xué)生政治熱情，培養(yǎng)正確的世界觀、人生觀、價(jià)值觀，提高政治鑒別能力。政治素質(zhì)過(guò)硬的學(xué)生畢業(yè)后，尤其受到機(jī)關(guān)事業(yè)單位的歡迎。

第三、社團(tuán)工作經(jīng)歷有助于大家完成角色轉(zhuǎn)變

走出校園，踏入社會(huì)，你們會(huì)接觸到比以往更加廣闊的人際空間，開(kāi)始向一個(gè)社會(huì)人轉(zhuǎn)化。社團(tuán)工作經(jīng)歷能幫助你在心理上做好準(zhǔn)備，早一步適應(yīng)環(huán)境、進(jìn)入狀態(tài)，成為一個(gè)合格的社會(huì)人。

首先，社團(tuán)工作經(jīng)驗(yàn)中培養(yǎng)的人際溝通及團(tuán)結(jié)協(xié)作的能力，使大家能夠順利地融入集體。社團(tuán)活動(dòng)使其成員積極主動(dòng)地融入豐富多彩的大學(xué)校園生活，創(chuàng)造了各種交往的機(jī)遇，打破了單一狹隘的交際圈，與他人打交道，與他人建立友誼，從而可以深刻地理解團(tuán)家協(xié)作的威力，培養(yǎng)了溝通和協(xié)作。因此，在

真正踏入社會(huì)之后，你們也能夠很好地融入集體，找到歸屬感。

其次，社團(tuán)工作經(jīng)驗(yàn)培養(yǎng)的創(chuàng)新能力有助于大家在踏入社會(huì)后盡快找到自己的發(fā)展空間。大學(xué)生思維敏捷，接受新事物、新知識(shí)快，工作熱情高，思想束縛少，創(chuàng)新的潛力大，社團(tuán)活動(dòng)有利于把你的創(chuàng)新潛力轉(zhuǎn)化為創(chuàng)新能力。通過(guò)社團(tuán)活動(dòng)，大學(xué)生能在實(shí)踐中把理論與實(shí)際結(jié)合起來(lái)，學(xué)會(huì)獨(dú)立思考，培養(yǎng)了對(duì)問(wèn)題的高度敏感性、觀點(diǎn)的多樣性、思維的靈活性、認(rèn)識(shí)的新穎性，以及人格的獨(dú)立性與較強(qiáng)的成就動(dòng)機(jī)。這樣的工作人員，自然能夠盡快發(fā)揮才華，開(kāi)辟發(fā)展空間。

第三，社團(tuán)工作的經(jīng)驗(yàn)有助于增強(qiáng)你的心理承受能力，提高自我調(diào)節(jié)和控制的能力，從而更好地適應(yīng)外界環(huán)境的變化。在學(xué)業(yè)之外從事社團(tuán)活動(dòng)，對(duì)于課程相對(duì)繁重的你們來(lái)說(shuō)，本身即是一種壓力與挑戰(zhàn)。在調(diào)節(jié)自己的學(xué)習(xí)和社會(huì)活動(dòng)過(guò)程中，在組織社團(tuán)活動(dòng)克服各

種困難的過(guò)程中，在經(jīng)歷社團(tuán)工作成功與挫折的經(jīng)歷中，你們的心理承受能力逐漸增強(qiáng)，并且能夠進(jìn)行自我調(diào)適與控制，使自己能夠從容地面對(duì)各種變化與挑戰(zhàn)。這樣的素質(zhì)，正是從校園人到社會(huì)人的轉(zhuǎn)變過(guò)程中最需要的。

不知道大家知不知道三文魚令人感動(dòng)的生命故事？

三文魚的一生，充滿了危險(xiǎn)和悲壯，它們克服重重困難，躲避無(wú)數(shù)危險(xiǎn)，在生命的最后時(shí)刻，搏擊逆流，洄游產(chǎn)卵，為自己的生命畫上句號(hào)。這樣做也許只是遺傳和基因使然，并不是一種自覺(jué)的精神意識(shí)。但在我們?nèi)祟惪磥?lái)，這一現(xiàn)象依然使人感動(dòng)，讓我們思索和振奮。三文魚的一生貫穿著明晰的生命主線：成長(zhǎng)，不顧各種艱難險(xiǎn)阻地成長(zhǎng)；體驗(yàn)，不顧大海多么不可預(yù)測(cè)，也要去體驗(yàn)從平靜湖水游向大海的過(guò)程；使命，不管遭遇多少險(xiǎn)阻都要完成一生的使命，返回出生地去繁衍后代，就算以生命為代價(jià)也在所不惜。三文魚的一生因

這條生命的主線而變得慷慨悲壯、震撼人心。

人類生命的進(jìn)程中，也應(yīng)有非常明晰的生命主線。我們應(yīng)該努力成長(zhǎng)，不惜一切代價(jià)使生命變得成熟；為了成熟我們應(yīng)該去體驗(yàn)，體驗(yàn)自然、人文、社會(huì)和歷史，由此使我們的生命臻于完美；我們更需要使命感，因?yàn)槿嘶钪粌H僅是為了活著，生命的背后有使命存在。這些使命也許各不相同，但從終極意義上來(lái)說(shuō)應(yīng)該是一致的，就是努力讓我們?cè)诟雍椭C自然的世界中幸福地生活。

在大學(xué)生活中，有太多的同學(xué)忘記了自己需要成長(zhǎng)，變得懶惰、無(wú)聊和平庸；有太多的同學(xué)忘記了應(yīng)該去體驗(yàn)，變得膽怯、狹隘和固執(zhí)；有太多的同學(xué)忘記了自己承擔(dān)的使命，變得蒼白、迷茫和失落。希望同學(xué)們利用社團(tuán)的平臺(tái)，學(xué)會(huì)成長(zhǎng)、學(xué)會(huì)體驗(yàn)、學(xué)會(huì)擔(dān)當(dāng)。

指點(diǎn)社團(tuán)江山，激揚(yáng)青春智慧。青年時(shí)代是每個(gè)人最寶貴的一段時(shí)光，如晨光、似朝露，充滿著蓬勃的想象力和

創(chuàng)造力。讓我們將最真實(shí)、最實(shí)在、最足以顯示特征的生命內(nèi)容，用最完滿、最有力的方式表達(dá)出來(lái)，為一生留下無(wú)悔的記憶，在歷史長(zhǎng)卷中銘刻下屬于自己的那個(gè)標(biāo)記。

希望大家若干年后再回首大學(xué)生生活，會(huì)有這樣的感觸，大學(xué)四年，曾經(jīng)想做一個(gè)自我的人，但在社團(tuán)中重新找到了歸屬感。我沒(méi)有離開(kāi)過(guò)社團(tuán)，在這里，我在成長(zhǎng)。

祝第八屆社團(tuán)聯(lián)合會(huì)的同學(xué)們?cè)俳釉賲?，再?chuàng)佳績(jī)！

我榮幸地宣布山東工商學(xué)院第八屆社團(tuán)文化月開(kāi)幕！

謝謝！