第一篇：君弘成立大會主持人致辭

15:05---15:10 主持人致開場白

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來賓，各位朋友們，大家下午好：

7月份的龍城是一個生機(jī)勃勃、綠意盎然的城市。今天，眾位尊貴的來賓在這里相聚一堂，共同來迎接國泰君安“君弘財富俱樂部”的現(xiàn)場啟動儀式。

古語有云：“君子之道，弘澤天下，君子之交，弘毅寬厚”。君弘財富俱樂部是由國泰君安證券傾注十年專業(yè)智慧，精心打造的中國證券服務(wù)業(yè)第一俱樂部品牌。

“君”取自公司名稱——國泰君安，亦是對君弘會員的尊稱，反映了正在高速成長的國泰君安企業(yè)現(xiàn)狀與君弘會員之間的共鳴和交集?！昂搿痹从凇兑捉?jīng)?坤卦》“坤厚載物，德合無疆。含弘光大，品物咸亨”，意寓兼容萬物之象，以柔制剛之，比喻國泰君安歷久以來海納百川的企業(yè)文化，亦是對君弘會員謙厚、寬容、開放的精神風(fēng)貌最好的注釋。

君弘財富俱樂部以服務(wù)為先，關(guān)注客戶成長，重在建立與客戶之間的伙伴情感，它的出現(xiàn)必將引領(lǐng)證券金融服務(wù)的新時代。

好，下面讓我們用熱烈的掌聲有請國泰君安證券山西分公司總經(jīng)理范曉軍上臺致辭！

15:15---15:20 主持人串詞

謝謝，謝謝范總文采秀麗，大氣磅礴的致辭。我們也相信，國泰君安山西分公司將在范總的指引帶領(lǐng)下，讓君弘財富俱樂部在山西的證券市場上扎根開花，枝繁葉茂，豎起一桿服務(wù)的大旗。下面，有請國泰君安山西分公司客戶代表劉武先生上臺致辭。

15：25---15:30 主持人串詞，引至啟動儀式，禮儀引導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)上臺謝謝，謝謝劉武先生精彩的致辭，也祝劉武先生身體健康，萬事如意。過去的十年，如果說是國泰君安成長的里程碑，那么下個十年將是君弘引領(lǐng)國泰君安從成長到輝煌的另一個十年。君弘財富俱樂部的創(chuàng)立意味著證券行業(yè)全新服務(wù)模式的出現(xiàn)，它從設(shè)立之初就不是單一的理財產(chǎn)品、淺顯的交易工具，而是精細(xì)化的全新服務(wù)體系，君弘俱樂部以科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)化重構(gòu)服務(wù)流程，優(yōu)化服務(wù)內(nèi)容，以客戶需求為導(dǎo)向、為運(yùn)營目標(biāo)，可以說他不僅僅是國泰君安的君弘，更是中國證券行業(yè)的君弘?，F(xiàn)在，君弘攜萬眾矚目之勢正式登陸山西，它的啟動儀式馬上就要開始了，下面有請各位領(lǐng)導(dǎo)上臺。

15:35---15:40 主持人串詞，話題引至講座

讓我們記住這個時間，2010年07月18號。在今天，君弘財富俱樂部正式登陸山西，君弘的品牌是業(yè)內(nèi)頂級的品牌，君弘的服務(wù)是無微不至的頂級尊貴服務(wù)，接下來，有請國泰君安總部董曲炎董老師為我們詳細(xì)的介紹一下君弘俱樂部，有請。

第二篇：成立大會致辭

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，親愛的朋友們：

大家好！

在吳忠市民政局的關(guān)心與指導(dǎo)下，在社會各界人士的參與和大力支持下，吳忠市梁灣助困慈善協(xié)會于今年3月正式掛牌成立了。在此，我代表協(xié)會對大家的到來，表示熱烈的歡迎，對關(guān)心支持慈善事業(yè)的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位代表、各界朋友，表示最真誠的感謝。

各位理事推舉我為吳忠市梁灣助困慈善協(xié)會第一屆理事會會長，我倍感榮幸，也深感自己責(zé)任重大，但無論如何，我都會盡心竭力，與大家一起，在慈善之路上“齊心協(xié)力做慈善，共創(chuàng)安寧付真情，共譜和諧新篇章?！?/p>

我將帶領(lǐng)協(xié)會全體成員積極著手做好以下幾件事：第一，協(xié)會成立后，我們于4月成功地申請到“吳忠市公益創(chuàng)投項目”。目前，此項目已經(jīng)啟動，我們將不遺余力地做好此項目，并以此為契機(jī)，以點帶面，實現(xiàn)規(guī)范化運(yùn)營與發(fā)展；第二，加強(qiáng)制度建設(shè)及組織機(jī)構(gòu)建設(shè)，落實責(zé)任，尤其是財務(wù)制度一定做到公開、透明，使大家將物資安心地投放與我協(xié)會。我們將接受審計部門和協(xié)會會員及社會各界對我們的監(jiān)督；第三，制定協(xié)會長遠(yuǎn)規(guī)劃，實現(xiàn)慈善之路的可持續(xù)性發(fā)展；第四，加強(qiáng)“愛心超市”的運(yùn)營，為更多人搭好慈善平臺；第五，加大會員吸納工作力度，使更多人加入慈善之列，實現(xiàn)積小流成江海之勢；第六，最好的慈善是教育，我 們將繼續(xù)做好寒暑假青少年免費(fèi)輔導(dǎo)班的開辦，同時做好婦女教育工作，充分發(fā)揮婦女在家庭建設(shè)及公益慈善事業(yè)中主力軍的作用。

尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，親愛的朋友們，慈善，是愛的付出，他使我們心靈相通；慈善是火，能點燃生命之燈；慈善是最好的心靈凈化劑，當(dāng)我們用一顆飽含真愛的心去做慈善時，也是我們在培養(yǎng)自己的心靈，我們的心靈會因此而變得溫和而寧靜。持久而真實的快樂體驗是慈善給我們的回贈。當(dāng)我個人在切身感受和沐浴在慈善之行的幸福中時，一個想法越來越清晰了，那就是：我下定決心，攜手更多人，在慈善這條路上走下去，為我們的和諧社會建設(shè)增磚添瓦。

再次感謝大家今天的到來與以往的支持，更渴望大家一如既往地關(guān)心、支持并加入慈善事業(yè)，讓我們共同努力，共同唱響愛的贊歌，傳遞真情的溫潤。

謝謝大家！

第三篇：招商大會主持人致辭

2008中國(上海)商業(yè)地產(chǎn)招商大會盛大召開

主持人：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓、女士們、先生們大家早上好！

我是主持人易鋪網(wǎng)CEO，非常容幸地受主辦方的邀請擔(dān)任此次招商大會的主持人，和大家見證與分享商業(yè)地產(chǎn)的成就和喜悅，享受愉快的一天。

在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)的市場走勢不好。從投資市場的狀況的的確確表現(xiàn)出很差的態(tài)勢，消費(fèi)市場的信心不足，直接導(dǎo)致國內(nèi)外商家在國內(nèi)進(jìn)行選址，開店速度的減慢。所以我想商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商面臨很大的壓力，這就是說目前在今天這個場合這么多人來到大會的原因，大家很清楚，論壇交流也好，學(xué)習(xí)也好，往往和經(jīng)濟(jì)狀態(tài)成相反的關(guān)系。經(jīng)濟(jì)好的時候大家沒有很多時間參會和學(xué)習(xí)，相反經(jīng)濟(jì)不好的時候大家有這個需求。所以，我希望這個大會能夠?qū)﹂_發(fā)商的項目，包括資源的對接和良好的推動有作用。今天中國商業(yè)地產(chǎn)大家庭團(tuán)聚在上海這個國際化的大都市，對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)服務(wù)平臺中國商業(yè)地產(chǎn)雜志第五次舉辦商業(yè)地產(chǎn)大會。

首先，感謝本次大會的獨(dú)家冠名單位蘇州新湖置業(yè)有限公司對本屆大會的極大的支持。蘇州新湖明珠商業(yè)廣場，上海萬達(dá)南匯項目，厚街富民商業(yè)街，東莞匯豐國際珠寶玉石城等聯(lián)合主辦機(jī)構(gòu)對本次大會的召開提供了大力的支持，在此一并表示感謝。廣州匯豐行，環(huán)球商機(jī)等10余家專業(yè)機(jī)構(gòu)、專業(yè)協(xié)會，專業(yè)協(xié)辦本次盛會，搜房網(wǎng)、新浪房產(chǎn)現(xiàn)場直播本次大會。第一財經(jīng)電視、上海教育電視臺、今日房產(chǎn)欄目也在現(xiàn)場跟蹤報道本次大會。還有易鋪網(wǎng)、聯(lián)商網(wǎng)、中國商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)、和訊網(wǎng)等業(yè)內(nèi)主流網(wǎng)絡(luò)也會在會后報道本次盛會。首先請允許我代表主辦單位和合作單位熱烈歡迎參加本次大會的領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓，并對鼓勵和支持中國商業(yè)地產(chǎn)價值的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和各位同事、各位同仁表示由衷的感謝。

易鋪網(wǎng)作為國內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)門戶平臺，始終致力于搭建為國內(nèi)外商家選址，包括商業(yè)項目招商的平臺和商業(yè)地產(chǎn)雜志全面達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，南北互動，一網(wǎng)一刊，進(jìn)一步發(fā)揮大會平臺的作用，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。本次招商大會邀請到沃爾瑪、家樂福、蘇寧、國美、貿(mào)易百貨、特力屋、百盛產(chǎn)業(yè)、味千拉面、小南國，大歌星卡拉OK等260多家國內(nèi)外品牌商家的高級拓展能源。萬達(dá)、綠地、寶龍、珠江地產(chǎn)等60余家全國各地的優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，集600多位商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士蒞臨本次大會?，F(xiàn)在，讓我們以熱烈的掌聲對他們的到來表示誠志的歡迎。

下面，我們有請主辦方之一中國商業(yè)地產(chǎn)雜志社總編洪奇輝先生致詞。有請！

洪奇輝：尊敬的各位來賓、女士們、先生們早上好！非常感謝各位來賓出席在此舉行的2008中國（上海）商業(yè)地產(chǎn)招商大會。尤其是各大品牌商家對我們工作的大力支持我深表謝意，使得大家第五次團(tuán)結(jié)在一起現(xiàn)在面對面的交流，共同探討商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向。

中國的商業(yè)地產(chǎn)有著很好的市場基礎(chǔ)和發(fā)展?jié)摿?。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展高潮即將到來，商業(yè)地產(chǎn)在10—20年將成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流。那是因為中國的人口將持續(xù)的增長，而對政府來說商業(yè)地產(chǎn)可以解決三大問題：一是人口的就業(yè)問題。二是稅收問題。三是制造業(yè)產(chǎn)品的銷售和流通問題，商場越多，流通的速度越快。萬通集團(tuán)董事局主席表示，歷經(jīng)本輪調(diào)整的商業(yè)地產(chǎn)將是開發(fā)企業(yè)進(jìn)入下一輪蜜月期的發(fā)展機(jī)會。不難發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)的蓬勃發(fā)展，新項目的不斷涌現(xiàn)，但招商仍然是擺在地產(chǎn)開發(fā)商和品牌商家面前的難題。商業(yè)地產(chǎn)配套的運(yùn)營是一個多環(huán)節(jié)、多元化的產(chǎn)業(yè)鏈，就國內(nèi)目前的商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境來看，開發(fā)、設(shè)計、招商、運(yùn)營各個環(huán)節(jié)脫節(jié)嚴(yán)重，從而造成了大量商業(yè)地產(chǎn)泄露，方向不明，步履維艱的窘境。如此看來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不僅需要平臺，而且是需要多個平臺才可以使得商業(yè)地產(chǎn)各個環(huán)節(jié)融會貫通，良性發(fā)展。包括信息共享和交流平臺、政府平臺以及融資平臺。

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的信息共享和交流平臺，這個平臺是基于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈設(shè)置的環(huán)節(jié)，包括人力資源、服務(wù)外包、招商洽談、傳媒推廣等。在目前的商業(yè)環(huán)境中以上各個環(huán)節(jié)中的供需雙方處于嚴(yán)重的信息不對稱的狀況。商家找不到合適的店鋪發(fā)愁。基于商業(yè)地產(chǎn)特定、認(rèn)知和資源信息是目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展所急需，也是必須的重要舉措，這是我們舉辦招商大的初衷。

招商大會的平臺不是一般意義的搭橋的中介平臺，而是一個專業(yè)性的交流互動平臺。前幾天和幾個商家朋友一起吃飯，其中一個朋友提了一個建議，他說您可以把全國各地的項目信息發(fā)布在你們的雜志上。我們是很需要這樣的信息，我們很自然的就會訂雜志，那樣的話您的會員不僅是1600多個了，很快就會2600、3600。商家會員越多，你開發(fā)信息就越多，這樣互相促進(jìn)，你的價值就會越來越高。

另外還有朋友說，商業(yè)地產(chǎn)兩種不同的代表，零售商做的是商業(yè)的活，開發(fā)商干的是地產(chǎn)的活。他們各自對于自己的工作熟悉，但是對對方的活不熟悉，其實你要對兩者都要明白。

最后，我希望本次大會大家能有所收獲。謝謝大家！

主持人：感謝洪總的演講。在目前來說，中國的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過過去八年時間的發(fā)展歷程，大家有深刻的體會。第一、商業(yè)地產(chǎn)的這些項目需要有實力的開發(fā)商做。大家都有體會，很多的企業(yè)對于商業(yè)地產(chǎn)巨大的利益感興趣，但是因為實力的問題導(dǎo)致很多項目不能落成。作為新湖來講，是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)有實力的。另外也需要關(guān)注未來國內(nèi)的三線、四線，甚至五線的城市發(fā)展機(jī)會。

從最近的情況來說北京、上海、廣東、深圳，國外的金融危機(jī)導(dǎo)致的國際一線、二線品牌擴(kuò)展速度在降低，甚至有不少國際品牌在最近的兩三個月出現(xiàn)比較高密度的毀約。但是，國內(nèi)商家的擴(kuò)張速度應(yīng)該是值得期待的。所以我想對于像新湖這樣的項目來說，企業(yè)有實力是基礎(chǔ)，同時國內(nèi)的三線、四線的城市有了好商機(jī)，需要開發(fā)商和商家大家共同的尋找契合點。

下面有請專業(yè)機(jī)構(gòu)代表富旭基商業(yè)投資總經(jīng)理代晶慧演講。有請代總！

代晶慧：感謝各位嘉賓！今天就大家所關(guān)心的問題，我們是第五屆商業(yè)地產(chǎn)大會，主要以招商為主。我在今天大會重點談?wù)勗趺礃訉崿F(xiàn)有效的招商，這是我們在座的零售商和我們地產(chǎn)商共同關(guān)心的話題。

在我們的招商過程當(dāng)中，我們有一個隱蔽的陷井不知道在座的各位意識到?jīng)]有，就是找熟人，有關(guān)系。我講一個案例，在我們曾經(jīng)合作過的一個公司，他是一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，它的項目是想引進(jìn)一些大賣場，他曾經(jīng)找了一些大賣場，后來由于他不符合招商條件，他就被大賣場否定以后啟動他的熟人關(guān)系。大家知道在座的開發(fā)商有很多很熟悉，在公關(guān)方面很熟悉的。所以他們采用了一系列的公關(guān)政策，希望把大賣場引進(jìn)進(jìn)去。后來這個項目轉(zhuǎn)到我手里，他知道我們公司為大賣場做商業(yè)評估的公司，我們公司接收這個項目以后做了一個科學(xué)的分析，發(fā)現(xiàn)它的營業(yè)額不足25萬，干脆沒有辦法滿足大賣場開業(yè)的最基本條件。因為我們在座有很多是大賣場的專業(yè)人士，知道有一些大賣場開業(yè)的基本要素。

這個案例說明什么呢？商家之所以租賃開店一個唯一制定要素，就是對未來經(jīng)營狀況的看好程度。如果你對未來經(jīng)營狀況的看好程度評估很低的話，它進(jìn)你這個商場開業(yè)的可能性不是很大。而我們很多的開發(fā)商賴以依靠的找熟人這種運(yùn)作途徑，只能起到把項目快速的傳遞，像我們今天的招商大會，有很多開發(fā)商把他的項目在一個時間公開的傳授給零售商，真正能起作用的就是真正對未來經(jīng)營狀況的看好程度。如果一個商家進(jìn)場經(jīng)營，包括剛才的演講嘉賓介紹的一個項目，如果吳江項目預(yù)計在未來經(jīng)營狀況會良好，他一定會開始進(jìn)場租賃的。

擺在我們開發(fā)商和招商團(tuán)隊一個問題出現(xiàn)了，我們怎么知道要引進(jìn)的主力店未來的經(jīng)營情況呢？

我們看看第一個案例：大賣場的有效招商。任何一個購物中心幾乎在他的業(yè)態(tài)組合當(dāng)中都有引進(jìn)大賣場的設(shè)想，這是我們目前商業(yè)比較共同關(guān)心的一個問題。我們怎么樣有效的招商大賣場呢？我來做一個案例分析。

如果實現(xiàn)大賣場的有效招商，首要的目標(biāo)就是你要對于開發(fā)商而言，包括我們的招商團(tuán)隊而言你要清晰的判斷出我們這個項目有沒有條件具備招商大賣場的要素。我們怎么看呢？大家注意看我們的第一個圖片。這是我們的城市商業(yè)結(jié)構(gòu)圖，我目前所展示的是我們富旭基曾經(jīng)完成項目的一些報告的節(jié)選。我們做了一個商業(yè)結(jié)構(gòu)，我以去年買得的項目給大家陳述一下商業(yè)大賣場的綠色模型，如果你按照這個體系運(yùn)作，你就可以判斷你的招商成功概率有多大。然后我們又做了一個人口密度地圖，在座大多數(shù)是零售商，大家有一個共同的常識是什么呢？中國的政府?dāng)?shù)據(jù)基本上沒有辦法轉(zhuǎn)變?yōu)槲覀兊纳虡I(yè)選址所需要的數(shù)據(jù)，因為中國的政府?dāng)?shù)據(jù)基本上是以區(qū)為單位，我們要形成這樣的人口密度地圖，然后我們要形成這樣的人口數(shù)量地圖，我們要研究我們這個項目，大家注意看一下當(dāng)中紅色的點，我們目前要開項目的這塊地和我們競爭對手之間的關(guān)系。最后我們要推算出來未來1—2年的人口導(dǎo)入，推算出2—4年的人口導(dǎo)入，我們推算出我們總?cè)丝跀?shù)量。這些指標(biāo)大家切記，它只是作為我們商業(yè)綠色模式的一個技術(shù)指標(biāo)，商業(yè)模型有N個指標(biāo)。

我們推算出來，這是我們最終的一個結(jié)果。易買得營業(yè)推算，如果你招商的時候進(jìn)行了這樣的一個科學(xué)判斷，你推算出來我的日營業(yè)額是69萬，你這個招商幾乎就是成功了。它符合開業(yè)的基本條件，就是說在我們所有的大賣場當(dāng)中，如果你家樂福會進(jìn)，沃爾瑪會進(jìn)等等。但是這個指標(biāo)我今天不是完全講模型和研究技術(shù)，我只是引發(fā)一種思路。當(dāng)然我們的營業(yè)額只是我們開場的基本要素，我們還要平衡租金等很多問題。你有了這樣的一個推測以后，我們在座的開發(fā)商和招商團(tuán)隊就會使你節(jié)省很多效率，我們用大量的時間公關(guān)，用來找關(guān)系，用來不停的拜訪零售商家，你還不知道你的成功率多少，這樣會使你浪費(fèi)很多精力、財富和時間。大家就會說由于像大賣場這樣的，在全球都是一個成熟的行業(yè)，它有比較科學(xué)的對抗過程。

我們對其他業(yè)態(tài)會怎么樣呢？我讓大家看看第二個案例。我們第二個案例是美國“米高梅”娛樂業(yè)態(tài)引進(jìn)中國的案例。我在這個會議簡單回顧一下“米高梅”，“米高梅”是好萊塢五大電影公司之一，全球最有影響的奧斯卡獎就是他們推出來的，在整個全球的電腦行業(yè)是一個有影響力的公司。這家公司也滲透到零售行業(yè)了，它的零售行業(yè)是一個什么樣形態(tài)呢？現(xiàn)在這個業(yè)態(tài)已經(jīng)引進(jìn)上海，我們看看它的效果圖。這是“米高梅”商場的效果圖，這是他的后街漫步。如果把“米高梅”這個業(yè)態(tài)引進(jìn)來，這些業(yè)態(tài)都是我們的零售公司自己帶來的，后街漫步整個業(yè)態(tài)組成了。在它的商廈當(dāng)中，我們消費(fèi)者可以隨時體驗如何拍電影的感受。這個業(yè)態(tài)在中國來說肯定是一個比較全新的業(yè)態(tài)，這樣的業(yè)態(tài)我們是怎么進(jìn)行招商呢？

我們看一看我們的幾個報告。這是我們富旭基曾經(jīng)的報告結(jié)果。北京天鴻地產(chǎn)委托我們富旭基以后，我們首先對它進(jìn)行了基本結(jié)構(gòu)分析。整個地塊的商業(yè)體量，辦公和商業(yè)住宅的總體量150萬，純商業(yè)20萬，有兩家公司擔(dān)當(dāng)。我們富旭基做了消費(fèi)潛力分析。我們這個消費(fèi)潛力分析，你們在座看到的點點這些東西，它要動用大量的技術(shù)工作才可以作出這樣的消費(fèi)分析結(jié)構(gòu)圖。我們在座的零售商都很關(guān)心我們開店，我們輻射的人口數(shù)量，我們的人口密度，我們的人流量一些指標(biāo)，幾乎是我們開店最關(guān)心的。這些數(shù)據(jù)基本上都會要在你的整個項目規(guī)劃定位當(dāng)中，以及你的招商當(dāng)中要有清晰的了解。這也是我們的消費(fèi)力及商圈結(jié)構(gòu)，還有這個項目在整個城市的競爭力。

我們經(jīng)過前期的分析，我們得出了兩個結(jié)論。第一個結(jié)論是什么呢？這個項目的區(qū)域消費(fèi)能力沒有辦法支持我們20萬商業(yè)的體量。盡管我們開發(fā)商只有12萬的商業(yè)體量，但是還有另外一家新加坡公司。我們的商業(yè)只有轉(zhuǎn)化為全市的消費(fèi)結(jié)構(gòu)才可以使我們的項目保證正常運(yùn)行。我們主要的核心工作就是要找到什么樣的核心業(yè)態(tài)，使得我們這個商場可以有效的進(jìn)行。我們進(jìn)行了這樣的分析，也這是來源于我們當(dāng)時分析報告的部分節(jié)選。

我們做了幾個分析，大家注意在我們的分析結(jié)果發(fā)現(xiàn)了我們這個項目的一個核心競爭點是什么呢？在上海目前只有娛樂行業(yè)還沒完成充分釋放，我們還有商業(yè)機(jī)會。而且，還得出一個什么樣的結(jié)論呢？中國的消費(fèi)結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了變化，這個變化和我們過去的定向性購物變成了通過娛樂休閑的過程當(dāng)中產(chǎn)生這樣的購物行為。有了這樣的結(jié)論以后，我們就開始進(jìn)一步分析，“米高梅”進(jìn)入中國市場會有什么樣的一種結(jié)果。我們進(jìn)行了一個模擬預(yù)測，這是我們當(dāng)時的調(diào)查報告結(jié)果。我們發(fā)現(xiàn)“米高梅”的進(jìn)入會使這個項目的消費(fèi)者增加的人數(shù)會增加7%，這7%是了不得的數(shù)。

我們再看看“米高梅”的市場接受度?！懊赘呙贰钡氖袌鼋邮芏雀哌_(dá)33%，這說明什么呢？“米高梅”具備了良好的啟動力，它給我們項目會帶來良好的啟動力和拉升效應(yīng)人流的能力，以及對抗其他購物中心的分流客源能力。我們現(xiàn)在的購物中心，我們不但關(guān)心我們怎么樣吸引客流，我們還要更關(guān)心我們怎么對抗其他的商場分流我們的客流。這對于我們開發(fā)商是很好的信號，對于“米高梅”依舊是一個很好的信號。由于有了這樣的一個信號，“米高梅”可以安心的進(jìn)入我們這個項目。這個招商也已經(jīng)成功。

剛才講了兩個商業(yè)研究模型的運(yùn)用。商業(yè)研究模型的分析結(jié)果運(yùn)用對于我們招商有什么樣的策略保證呢？第一、它對我們購物中心來決定你的招商順序，我先招商哪個主力店或者說哪個主力店其中的其一，對于我把握性比較強(qiáng)，符合盈利能力的店首先要招。然后我招進(jìn)來以后形成品牌的疊加效應(yīng)，我輻射到第二個店當(dāng)中。

它還可以有效的制定銷售和租金方案，一談到租金是我們在座開發(fā)商關(guān)心的問題，也是我們零售商關(guān)心的問題。我們制定租金方案的時候，應(yīng)該以培養(yǎng)人氣為宗旨，不能過多的侵占對方的利益。這種現(xiàn)象我們目前中國的整個商業(yè)快速成長，也就是說在8—10年之間，我們不停的侵占對方的利益過程會影響我們的商業(yè)成長。我舉個例子，大概在1999年、2000年的時候開發(fā)商和物業(yè)持有者經(jīng)常以很低的價格把它的一萬五的物業(yè)租賃給大賣場，那個時候我們的物業(yè)持有者和開發(fā)商沒有完全理解商業(yè)。我們放棄了很多自己應(yīng)該得的利益，我就做了一個計算。實際上在那個時候的招商，由于我們不清晰我們零售運(yùn)作的規(guī)律，我們就放棄了提升租金的機(jī)會。我們的開發(fā)商和物業(yè)持有者在白白的損失資金。現(xiàn)在情況反過來了，我們的開發(fā)商有商業(yè)意識，還有高土地成本和快速回流資金的壓力，他要過多的把租金定位過于偏高，使我們很多零售商變成了房奴。在星期一的時候有一個美國的零售商進(jìn)入中國市場，原來的時候準(zhǔn)備今年開6—8家店，他說代總我就找了一家店，今年肯定是開業(yè)，計劃完成不了，租金太高。所以我們又租金太低變成了租金太高，整個癥結(jié)點在哪里？就是我們對于商業(yè)內(nèi)在運(yùn)作規(guī)律不是很清晰。

第二我們要有商業(yè)思想，避免單純追求利潤，考慮未來經(jīng)營。你看看我們的外地項目，你會發(fā)現(xiàn)比比皆是。尤其是開發(fā)商建造的銷售項目，很多項目的交通物業(yè)都不適合經(jīng)營。另外，我們在招商的時候容易犯的一個問題就是避免放大了主力店的品牌效應(yīng)。比如曾經(jīng)有一個項目和沃爾瑪捆綁，沃爾瑪在本地有很大的影響項目，我們投資者定了比較高的租金價格。運(yùn)營了一年以后，開業(yè)時候下面的一層底商入住率達(dá)到了90%多，過了一年以后，大概有50%的客戶要退出。我們就是太過于的把我們的商場經(jīng)營依賴于主力品牌店的效應(yīng)，這都是我們制定招商策略和租金方案要避免的問題。

出現(xiàn)這種問題，我們建議招商實際上是項目規(guī)劃定位的一個落實。在項目規(guī)劃定位的前期，我們剛才所談到的這些就要完成。我一直呼吁開發(fā)商，要在前期的時候?qū)τ谥髁Φ甑於阗徫镏行臋n次的核心商家你要做個研究，你要知道你讓人家進(jìn)來是否可以滿足人家的盈利能力，我們不能一廂情愿的說招商。這個建議我今年3月份的時候去綠地，我向他們強(qiáng)烈建議，我說像綠地這樣的公司，應(yīng)該做一些系統(tǒng)的研究，對你的整個項目的提升，以及你的招商速度都有很大的提升。他今年委托我們公司，現(xiàn)在是11月份，大概是7月份左右，揚(yáng)州項目等委托我們富旭基做評估。所以我們在座的開發(fā)商以及我們的招商團(tuán)隊，應(yīng)該做一些提升你自己項目有效性的工作，這樣既保證你的項目有效進(jìn)行，也同時保證零售商的利益。

在這里我講了這么多，讓你們在座各位看到我們以往這么多的報告，你們大家可能感覺富旭基是一個研究公司吧，富旭基可能沒有實戰(zhàn)能力吧。其實一個行業(yè)水準(zhǔn)有三個評估它的標(biāo)準(zhǔn)，第一個就是器物即工具的水準(zhǔn)，流程、結(jié)構(gòu)的水準(zhǔn)，文化理念的狀態(tài)。我們單純一個行業(yè)的水準(zhǔn)就是一個很大的課題，我在這里不深談。我只談工業(yè)的水準(zhǔn)，我們目前的商業(yè)地產(chǎn)的招商，我們就拿中國是農(nóng)業(yè)大國，大家都知道中國工具發(fā)展歷程首先是石器工具時代，然后是牛耕時代，然后發(fā)展到小機(jī)器和大機(jī)器。我們中國的農(nóng)業(yè)狀況是農(nóng)耕時代、小機(jī)器時代和大機(jī)器工具一起，三個工具并為的一個國家。像黑龍江使用大機(jī)器，80%的農(nóng)村幾乎都用小機(jī)器，極偏遠(yuǎn)的農(nóng)村用農(nóng)耕工具。我們商業(yè)地產(chǎn)工具目前為止還是在牛耕的時代，幾乎很少用到工具。我們只有用了工具以后，你才可以使你的商業(yè)規(guī)劃、招商以及運(yùn)營提升到一個高的水準(zhǔn)，規(guī)避商業(yè)風(fēng)險，奉獻(xiàn)出一個良好的商業(yè)項目。

我的演講到這里。謝謝大家！

主持人：感謝代總的演講！目前絕大多數(shù)開發(fā)商項目推薦到這個程度，大家在招商或者前期定位方面都有很多的問題。如果在這個場合不浪費(fèi)大家時間的情況之下，如果大家有什么問題可以有一些互動。上午我們代總講過以后，我的一個感受，當(dāng)中提到第一個部分，其實他們這樣的服務(wù)機(jī)構(gòu)在前期給開發(fā)商做很多專業(yè)化的服務(wù)。關(guān)于這個問題，其實我這邊簡單給講一下。經(jīng)過過去將近七、八年時間的發(fā)展，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)從過去大家不太熟悉、不太了解，到現(xiàn)在已經(jīng)在北京、上海、深圳、廣州很多城市出現(xiàn)了成功案例。但同時仍然有很多的項目在前期，從定位、規(guī)劃很多方面存在問題。這些問題實際上是導(dǎo)致招商不成功或者招商不利的很重要的原因。這里面有一些錯誤是專業(yè)服務(wù)的問題，有一些是開發(fā)商的團(tuán)隊在規(guī)劃、設(shè)計、定位方面的問題。

我講一些觀點，底下的話大家可以有一些自己的問題互相溝通。在上個月我們?nèi)ヌ旖蚩匆粋€項目，應(yīng)該講這個企業(yè)在天津算是新生代的企業(yè)，在天津同時做六個樓盤。每個樓盤都有商業(yè)，當(dāng)中有一個盤正好在天津，上面是酒店，還有酒店式公寓，還有商業(yè)。在天津有競爭力做購物中心不可能，只有可能中高或者偏高端的購物中心。開發(fā)商也是找了很多的機(jī)構(gòu)提建議，但是我們看的時候這個樓已經(jīng)是現(xiàn)樓的。這個項目存在的問題，大家覺得不能理解，上面是三棟塔樓，底下是單層面積不到3000多平米，我們發(fā)現(xiàn)兩棟酒店公寓和酒店完全沒有做轉(zhuǎn)換層，從地下一層到地上六層，每層兩棟公寓和酒店占到將近2100平米。這個商業(yè)怎么來做、包括招商和未來怎么考慮定位的問題。

就這種情況，對于絕大多數(shù)開發(fā)商其實不太容易發(fā)生。我想大家都很清楚，五、六層做轉(zhuǎn)換層避免這樣的問題。我提出問題，在目前來講，在座的很多開發(fā)商考慮項目招商難度很大或者很難推進(jìn)，商家的認(rèn)同度不高。剛才我講這個項目的規(guī)劃設(shè)計問題，最核心的，最直接的責(zé)任人其實是這個公司的負(fù)責(zé)設(shè)計的老總或者說工程的老總。按道理來講，一個兩萬平米出頭的高端商業(yè)有很好的商業(yè)價值，北京的賽特購物中心有10000多平米的面積，每年的營業(yè)額都是15、16億左右。在天津有著良好發(fā)展?jié)摿Φ臋C(jī)遇，上面是兩棟酒店公寓，另外是酒店，以下的商業(yè)按說至少有可能做成北京賽特一樣的高端購物中心。但是因為規(guī)劃等原因，簡易墻沒有做轉(zhuǎn)換層，導(dǎo)致其他的都是小房間。經(jīng)過過去的發(fā)展，大家很多項目沒招進(jìn)來，首先要檢討這個問題。一些二線、三線的城市存在招商資源的問題，但是對于北京、上海、廣州、深圳這些城市來講，幾乎是絕大多數(shù)國內(nèi)外主流商家、品牌商家必經(jīng)之地。我想北京、上海、深圳、廣州這些一線城市不存在資源的問題，招商有問題的原因很多程度上在于項目本身從規(guī)劃、定位各方面。

經(jīng)過七、八年的發(fā)展大家應(yīng)該檢討，是不是我們招商有難度有問題不要認(rèn)為是簡單的資源問題。關(guān)于剛剛的問題，大家需要檢討。我們在關(guān)注國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場，客觀的說，國外的品牌商家的數(shù)量其實不超過300家，目前? 全中國的商家數(shù)量大大小小的商家，中國本土未來這么多的商業(yè)項目資源，更多的是靠中國本土商家，或者是開發(fā)商的主要利益是本土在形成。我們講商業(yè)地產(chǎn)按照北京市的規(guī)劃人均是2.5平方米，中國未來其實有應(yīng)該30億平方米的商業(yè)地產(chǎn)。大家在這個場合坐下來需要解決的問題，就要考慮從行業(yè)來講，包括商業(yè)地產(chǎn)價值，乃至于易鋪網(wǎng)等等，希望形成3000萬商戶和未來30億平方米開發(fā)面積的溝通平臺。兩面的資源都不缺，核心的問題就是開發(fā)商一定要作出一個正確的產(chǎn)品。如果產(chǎn)品有問題勢必導(dǎo)致有很多的影響。

經(jīng)過上半天的過程，絕大多數(shù)開發(fā)商和絕大多數(shù)商家都有了很好的溝通。我們希望說經(jīng)過這個溝通和合作形成一個初步的了解，在未來能不能形成真正的商家對項目帶來很有效的支撐，還需要大家更多的交流。

下面有請中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長朱中一秘書長致辭。有請朱秘書長！

朱中一：大家下午好！首先我對第五屆中國商業(yè)地產(chǎn)招商大會的召開表示熱烈的祝賀。當(dāng)前，由于受世界經(jīng)濟(jì)緊縮和我國房地產(chǎn)市場眾多規(guī)律的影響，我國絕大多數(shù)地方的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了調(diào)整期。如何順應(yīng)形勢，主動的調(diào)整轉(zhuǎn)型，如何建立信息又做好應(yīng)對的準(zhǔn)備，這是每個企業(yè)和企業(yè)負(fù)責(zé)人都要考慮的一個重要問題。

正如溫家寶總理不久前在論壇上指出的內(nèi)容，當(dāng)金融和經(jīng)濟(jì)危機(jī)到來的時候，經(jīng)濟(jì)學(xué)家和企業(yè)家的信心尤為重要，人們的信心尤為重要。今天有眾多的同仁參加這一次的商業(yè)地產(chǎn)招商大會，說明大家對未來的信心還是很看好的，對商業(yè)地產(chǎn)是看好的。事實已經(jīng)證明，像上海這樣由于它所處的位置是國內(nèi)外市場交匯點，經(jīng)濟(jì)中心城市的地位，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間肯定是很大的。

就全國來說，商業(yè)地產(chǎn)還是一個新興產(chǎn)業(yè)，可能中西部地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展的時間更長一些。我們中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會有一項很重要的職能，就是要促進(jìn)行業(yè)的交流，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與上下游企業(yè)之間的交流。在我國的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，怎么去思考商業(yè)和地產(chǎn)的交流與合作，商家怎么樣招到好的物業(yè)，物業(yè)怎么樣招到好的商家，這是大家共同關(guān)心的問題。如果信息不對稱就會困擾我們這個行業(yè)的發(fā)展，影響我們事業(yè)的良性發(fā)展。

今天，中國商業(yè)地產(chǎn)雜志社舉辦招商大會，搭建商業(yè)界的交流平臺我認(rèn)為很好，和我們協(xié)會的方向是相吻合的。我們協(xié)會也想不久專門設(shè)立一個商業(yè)地產(chǎn)論壇，就是專門搞企業(yè)和企業(yè)之間的對話溝通。今天有這么多的專家和開發(fā)商聚集在這里，機(jī)會難得，希望大家能進(jìn)行初步的交流。

預(yù)祝本次招商大會圓滿成功。謝謝大家！

主持人：非常感謝朱秘書長的發(fā)言。接下來我們舉行頒獎典禮，我們真誠的希望能夠借此機(jī)會，在過去和未來為中國商業(yè)地產(chǎn)作出巨大貢獻(xiàn)的企業(yè)以及個人致以最崇高的敬意。

本屆大會經(jīng)過行業(yè)協(xié)會、專家雜志以及知名商家、開發(fā)商等代表組成的評審委員會，綜合項目所處規(guī)模、所處地段、定位、發(fā)展?jié)摿Φ榷鄠€指標(biāo)，大會最終評選出36個獎項。

首先頒發(fā)的是“2008中國新地標(biāo)商業(yè)地產(chǎn)項目獎”，獲獎?wù)呤牵呵鄭u寶龍城市廣場、世茂集團(tuán)紹興項目、金融街購物中心、無錫明發(fā)廣場、南通江海風(fēng)情街、重慶龍湖北城、天街購物中心、南京水游城、新湖明珠城商業(yè)廣場、萬達(dá)集團(tuán)南匯項目；有請中國商業(yè)地產(chǎn)雜志社總編洪奇輝先生為獲獎?wù)哳C獎。讓我們一起祝賀各個項目，祝賀各個各個企業(yè)，請大家臺下就坐。

本屆大會評選出兩個單向獎，他們分別是“2008中國新地標(biāo)商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)秀項目獎”。獲獎項目是東莞厚街的富民商業(yè)街和東莞匯豐珠寶玉石城，請獲獎企業(yè)上臺領(lǐng)獎。有請頒獎嘉賓：上海連鎖經(jīng)營協(xié)會副秘書長林憲為獲獎?wù)哳C獎。

本屆大會評選出了“2008中國商業(yè)地產(chǎn)品牌顧問機(jī)構(gòu)”，他們分別是漢博投資顧問有限公司、世邦魏理仕、第一太平洋戴維斯、旭輝國際、廣州惠潤商業(yè)地產(chǎn)品牌顧問機(jī)構(gòu)、仲量聯(lián)行、戴得梁行、九州遠(yuǎn)景、慧通行、富旭基商業(yè)。有請獲獎機(jī)構(gòu)上臺領(lǐng)獎。請上海萬達(dá)副總經(jīng)理余嬙女士為獲獎?wù)哳C獎。中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展離不開專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對于行業(yè)作出的卓越貢獻(xiàn)，整個行業(yè)從2001、2002年剛開始到現(xiàn)在，應(yīng)該說經(jīng)過了很長時間的成長過程，專業(yè)機(jī)構(gòu)是很重要的角色。相信在未來，更多的專業(yè)機(jī)構(gòu)會為開發(fā)商和項目做好護(hù)航的工作。再次祝賀各位企業(yè)。

本屆大會評選出“2008中國商業(yè)地產(chǎn)品牌設(shè)計機(jī)構(gòu)”，他們分別是RTKL、凱里森建筑事務(wù)所、上海聯(lián)創(chuàng)建筑設(shè)計有限公司、中海首佳、捷得國際建筑師事務(wù)所、三益建筑設(shè)計事務(wù)所、五合國際建筑設(shè)計集團(tuán)、杭州天際線商業(yè)形象策劃有限公司。請各位獲獎企業(yè)和代表到臺上領(lǐng)獎。大家都很清楚，商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計給每個城市帶來了很多美好的景觀，設(shè)計對于一個城市帶來了一個價值。所以我想這些設(shè)計公司未來將會對城市作出更多的創(chuàng)新，突破時空的作品。祝賀各位設(shè)計公司！有請頒獎嘉賓，前太平洋百貨高管、資深商業(yè)地產(chǎn)專家陳彥嘉為以上獲獎單位頒獎。讓大家一起祝賀各個設(shè)計所取得這么好的成績，獲得殊榮。

本屆大會評選出“2008中國最具成長性品牌商家”，他們分別是巴貝拉餐飲、美的空調(diào)、漢庭快捷酒店。有請獲獎企業(yè)上臺領(lǐng)獎。有請頒獎嘉賓，上海餐飲行業(yè)協(xié)會秘書長段福根先生為以上獲獎單位頒獎。品牌商將是未來中國商業(yè)地產(chǎn)最重要的伙伴，我想在未來一定可以見到更多的品牌企業(yè)在中國取得長足的成長和進(jìn)步。感謝段秘書長，也再次祝賀各位企業(yè)。

最后，本屆大會評選出“2008中國商業(yè)地產(chǎn)著名策劃專家，他們分別是廈門明發(fā)集團(tuán)營銷副總裁李美金、環(huán)球商機(jī)總經(jīng)理葉智輝，有請獲獎人士上臺領(lǐng)獎。有請頒獎嘉賓特力屋發(fā)展總監(jiān)王利德先生為以上獲獎個人頒獎。再次祝賀兩位專家獲得2008中國商業(yè)地產(chǎn)著名策劃專家的稱號。

剛才我們見證了這么多的項目、企業(yè)和個人獲得了中國商業(yè)地產(chǎn)2008最重要的一些獎項，讓我們再次祝賀他們獲得這么好的成績和這么好的殊榮。

接下來有請中港聯(lián)行董事封雄先生演講。有請封總！

封雄：各位嘉賓、各位業(yè)內(nèi)朋友們和同行，今天很高興有機(jī)會應(yīng)大會的邀請，就招商大會這個主題做一些演講。就我十多年在商業(yè)地產(chǎn)各個領(lǐng)域和行業(yè)里面的認(rèn)識，我們今天選了一個主題和大家分享交流一下。

我今天這個主題就是如何搭建房地產(chǎn)商與商家的良好平臺，這是具體的操作方式，今天可以和大家分享一下。我們要問我們自己，如果站在一個開發(fā)商的角度來說，我們要什么樣的商家，這是最重要的第一個問題。我們有一個項目，我們打算做什么樣的產(chǎn)品，需要做什么商家，這是我們首先要提出的第一個問題。我們下來看看我們需要一些什么商家。首先我們有幾個工作要做，第一個我們要對我們本身開發(fā)的項目做一個定位，定位之前一定是要做市場研究和市場調(diào)查的。在這方面有很多開發(fā)商沒有這方面做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗，如果是這樣的話怎么辦呢？需要找一些專業(yè)的顧問公司。今天也是有很多專業(yè)顧問公司參與到這個大會。找到專業(yè)的顧問公司做前期的市場調(diào)查和市場定位。在這個基礎(chǔ)上，可能我們還是需要做一些產(chǎn)品的初步方案，同時也是需要請一些專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計公司幫我們做一個初步的方案，這樣也是需要找專業(yè)的設(shè)計顧問公司或者團(tuán)隊參與到這個項目來。今天有很多這方面的專家。

這個方案和定位做出來以后，我們知道我們這個項目是需要哪一類的商家。也就是說商家定好以后，或者是由開發(fā)商，也可以跟一些我們說專家團(tuán)隊，有一些方案可能需要和政府或者規(guī)劃部門，或者是一些其他的顧問公司。其實大家一定要清楚我投資幾個億的項目，千萬不要吝嗇幾十萬的顧問費(fèi)。因為你投資幾個億的項目，如果是你的判斷錯誤，到時候做出來不符合市場的需求。因為我本身也做過開發(fā)商，我建議如果方案沒有最后確認(rèn)之前，不妨多聽聽不同專家的意見，包括我們選定一家顧問公司做全程的，也可以找另外的顧問專家或者顧問人士參與給這個項目意見，以確定這個項目在建設(shè)以前有一個比較大的把握和成功率。所以我們選擇目標(biāo)商家期間也可以咨詢不同的代理公司和顧問公司再論證一下這個方案可不可行，這些目標(biāo)商家是不是我們想要的商家。

第二個問題，我們知道我們要哪些商家，我們?nèi)绾握莆者@些商家，這是我們第二個要問的問題。首先我們這里做了一個圖表，可以讓大家更好的理解。我們可以看看這個圖表，作為一個開發(fā)項目公司，它要做招商有很多途徑的，我們可以看看，如果我們的項目足夠大，我們需要成立一個招商團(tuán)隊，大家可以看到現(xiàn)在萬達(dá)這么成功也是走過一個過程，走過最初沒有自己的招商團(tuán)隊，請代理公司，到后期成立了自己的招商團(tuán)隊。這個圖表只是說第一次做項目的例子。

同時，你可以參加類似這樣的商業(yè)地產(chǎn)雜志社舉辦的招商大會，通過這個招商大會可以跟很多主力店的商家和次主力店的商家直接的溝通，也可以對商家做一個項目的推介。我認(rèn)為這兩塊最重要，一個是自己組建招商團(tuán)隊，第二就是參加大型的招商大會，和我們想要的主力商家直接的溝通。同時，我們還有其他的途徑，現(xiàn)在我們也可以跟一些外地的一些代理公司，可以通過他們的資源招到一些外地我們想要的品牌商家。同時，如果我們找一個專業(yè)市場，我剛剛聽到也有珠寶市場的，這些行業(yè)和項目更需要發(fā)揮協(xié)會的資源整合的平臺。如果我們是做專業(yè)市場，最主要的還是要所謂的行業(yè)協(xié)會，像剛才所說的珠寶市場，我肯定他們找了很多專業(yè)協(xié)會幫助他們，包括像富民批發(fā)市場，各類的電子市場都是采用這種方式。

現(xiàn)在還有一個網(wǎng)絡(luò)，現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)也是非常的發(fā)達(dá)，非常的迅速，像易鋪網(wǎng)也有很多這方面的途徑可以找到一些我們想要的商家。

我們可以看看作為一個開發(fā)商，我們有幾個途徑可以找到我們想要的商家，當(dāng)然這里面需要有一些成本備用的，但是我認(rèn)為這是有必要的，可以增加多一點的途徑，可以找不同的資源。

第三個問題，如果我們找到了商家，我們想要的商家如何跟他們達(dá)成合作呢？甚至于我們還有其他商務(wù)在開發(fā)的話，和他們建立長期的發(fā)展關(guān)系，就像萬達(dá)集團(tuán)一樣，他如果再開發(fā)一個項目，這些客戶資源一直跟他走，他只會越做越強(qiáng)，越做越大。

我們有幾個內(nèi)容簡單說一說，首先第一點要和商家合作，不是太復(fù)雜的事情，只是我們首先對這個商家有一個了解。比如他的背景是怎么樣的，他現(xiàn)在的經(jīng)營狀況和他未來的發(fā)展，這個很重要。尤其是我們主力店和次主力店。因為可能在第一個項目主力店之前有幾個選擇，哪一個主力店更適合我們本身開發(fā)的項目呢，他就需要了解。并不是說哪個商家出的條件最好我就要選擇它，我一定要考慮主力店商家能不能為我這個項目帶來一個綜合的影響，也不是說哪個商家先拿錢我就選哪家，所以這里要對商家做一個充分的了解，然后找到一個適合長遠(yuǎn)發(fā)展的合作伙伴。

還有一個就是作為開發(fā)商，其實更重要要從雙贏的角度考慮問題?，F(xiàn)在每個零售商家都是很現(xiàn)實的，我們往往做一些商業(yè)項目，尤其在一些新的開發(fā)區(qū)域的話，它可能需要一個培育期。在培育期的過程中，商家很多時候都會虧損或者經(jīng)營狀況不好。但是開發(fā)商一定要站在經(jīng)營者的角度考慮問題，他能不能經(jīng)營下去這是最重要的。如果我們想要的經(jīng)營商家不能經(jīng)營下去，其實我們作為開發(fā)商也是失敗的。所以，在這里一定要從對方的角度考慮問題，給予一個足夠的優(yōu)惠條件，讓他們先把生意做起來，才能帶動商業(yè)項目的發(fā)展，這是一個雙贏的合作態(tài)度。以前我們做過很多服務(wù)，很多開發(fā)商在這一點上不是非常的認(rèn)可。無論是我們的商家是主力店商家還是一個小商家，哪怕它做十平方、二十平方的面積他也有他經(jīng)營的情況。所以這是一個雙贏的態(tài)度，這個雙贏的態(tài)度還包括什么？我們以后要做商家的調(diào)整，如果我們簽的合同是比較長的時間，但涉及到一些調(diào)整或者是規(guī)劃的改變，我們一定也是要給商家一定的補(bǔ)償，或者幫他們調(diào)整一些位置，而不是說我見過的有些開發(fā)商他們很強(qiáng)勢，你這樣形成一個大家打官司，造成不好的狀況，對于開發(fā)商和商家未來的發(fā)展或者是口碑來說都不好。

我可以說現(xiàn)在有一些商業(yè)項目，它的地理位置也好，建筑也好，招商也很好，為什么后來經(jīng)營不下去呢？就是因為很多沒有站在雙贏的角度考慮問題，很多商家賺不到錢或者沒有很好的環(huán)境和管理，所以說后來越做越慘。

最后一點我認(rèn)為是以客為先的服務(wù)理念。作為一個長期持有發(fā)展的商業(yè)項目，開發(fā)商其實最重要的一個理念是要做服務(wù)，而不是我是甲方，我什么時候想趕你走就趕你走，并不是這樣的。哪怕哪個商家經(jīng)營不好，我們也要坐在一起分析。如果是因為我是想招一個更高租金的客戶出來我把你踢走，找了很多理由，我覺得這不是一個服務(wù)的態(tài)度，也不是一個雙贏的態(tài)度。所以說服務(wù)的態(tài)度非常重要，作為長期做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商這是很重要的理念。

我記得有一次我和西武百貨的老總探討這個問題。他們有一個項目就是遇到這個問題，甲方把他們當(dāng)作乙方，很多問題不溝通就限制，這不是很好的方法。說白了，顧客是上帝，如果我們經(jīng)營者在這里賺不到錢我哪有租金交給你，這句話是西武百貨的陳總跟我說的。所以我認(rèn)為很重要，一個服務(wù)理念對于開發(fā)商來說是非常重要的，尤其是長期經(jīng)營發(fā)展的開發(fā)商。這也是我總結(jié)了，如何能夠跟我們長遠(yuǎn)的商家建立和保持很好的合作關(guān)系。今天由于時間比較短，我就僅僅就這些方面給大家做一個交流。

謝謝大家！

主持人：

接下來還是有請大寧國際商業(yè)廣場副總裁梁美芬做演講。大家可能在周圍看到了，這個項目我第一次來看，對于很多項目都有直接的參照意義。下面有請梁總。

梁美芬：大家好，我是梁美芬。今天我們?nèi)菪易鳛榇髮巼H廣場，我們主辦方把招商大會放在我們廣場的酒店里面。這次主辦方請發(fā)展商說一下我們有關(guān)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗。我們利用這次機(jī)會，大概談?wù)勎覀冋猩糖吧虡I(yè)的規(guī)劃怎么樣可以引進(jìn)一個比較合理的業(yè)態(tài)分布。我們在座都是非常知名的商家，我們也希望有機(jī)會和各位合作。

這一次完全是經(jīng)驗的交流，我們公司也有五年的歷史，我只是拋磚引玉和大家分享一下我們在上海投資開發(fā)具有商業(yè)功能綜合性房地產(chǎn)項目的一些經(jīng)驗。

什么叫商業(yè)規(guī)劃呢？我們看到中間有一個紅的核心點，其實最重要的我們覺得是作為開發(fā)商，我們自己的企業(yè)的文化。企業(yè)文化取決于我們企業(yè)的價值觀念和我們企業(yè)做事的方法。另外一個是商務(wù)開發(fā)的理念，我們不是光只是做一個商場，我們希望建立一個互動的平臺，我們希望我們的商家到了我們所經(jīng)營的商場，他不只是觀光，把產(chǎn)品放在商店里面展示和銷售，我們希望它可以和我們自己發(fā)展商產(chǎn)生互動。還有消費(fèi)者作為重要的一點，消費(fèi)者到了這個商場，他是不是只買東西或者只吃飯呢？我們希望他們能做很多不同的工作。

為什么我們崇邦是發(fā)展功能性的房地產(chǎn)呢？我們大寧國際商業(yè)廣場有辦公樓，辦公樓是需要一個完善的商業(yè)配套?？墒俏覀兩碳乙矄栁覀兡阌袥]有辦公樓在附近，有沒有住宅。其實我們周邊有很多住宅，我們自己本身在商務(wù)，也有大概4萬多平米的辦公樓，這完全是一個功能的互補(bǔ)。

設(shè)計的理念，我們自己覺得最主要就是一個氛圍，一個環(huán)境。而且設(shè)計還有三個要點，主要就是形，外形我們也是根據(jù)自己不同的地方，不同的大環(huán)境，我們也應(yīng)該配合整個不同的地區(qū)和客戶消費(fèi)者的需求，購物的生活習(xí)慣，我們就把商場的設(shè)計規(guī)劃的非常好。我們在中國大陸絕對不能像日本銀座，建八個樓層高的商業(yè)房地產(chǎn)，我個人的經(jīng)驗來說我覺得很難成功。

另外一個就是業(yè)態(tài)。我自己覺得設(shè)計師還是建筑師，他不是市場推廣也不是招商的隊伍。我個人不是設(shè)計師，我是從項目一開始從頭參與的，我差不多是半個設(shè)計師。因為我要代表我們的住戶反應(yīng)給設(shè)計師，我的住戶要什么，我的住戶希望店面比較寬，人家可以見到他，使用率也要高，不要錢花了拿到的地方太小了，好象不合用。這是我自己作為發(fā)展商招商隊伍的領(lǐng)隊人，這是我的任務(wù)，我一定要和我們的設(shè)計師積極的配合。

另外就是神韻。神韻就是你整個發(fā)展，我們在中國大陸不同的地區(qū)和不同的文化，我們作為購物地區(qū)一定要有一個文化。

營銷的理念，我自己覺得營銷的理念就是大家坦誠，最主要我有困難，我也要和商家講，商家肯定也有困難的，沒有一邊倒的。我本人收租金貴一點，但是有一些位置適合一些客戶目的性很強(qiáng)的，我們也跟他說明。我們根據(jù)商家經(jīng)營的業(yè)態(tài)，我要給他推薦到一個最好的地方。像剛才封先生講，做得不好你就明天見不到他了，人家要么和你打官司，要么你把店面收回來，我覺得大家要坦誠了解，好的地段是比較貴一點。

營銷和溝通我自己覺得也是一樣的。我們通常在項目開發(fā)的前期，我們先找我們的主力住戶溝通，看他需要什么，在想什么，我把自己開發(fā)的理念，我希望開發(fā)成怎么樣的商場，我也要和他溝通，看看大家是不是思維一致。思維不一致，他給我多少的租金大家談下去也沒有意思。

團(tuán)隊的成功案例這個很重要?，F(xiàn)在我們自己本身作為崇邦，我們從商務(wù)部、市場部、運(yùn)營管理等，我們主要的管理層都是從香港過來的，我們是1992年開始的，已經(jīng)住在中國大陸，等于我們也移民到了大陸。我們希望通過我們住在大陸這么長的時間，也希望對國內(nèi)消費(fèi)者的生活習(xí)慣和他的需求有一個比較好的認(rèn)知。

你們會看到我把商業(yè)條款放在最后。大家溝通比較暢通，大家坦誠，位置給你挑的比較合適和合理，商業(yè)條款是我最后才談的。

什么叫業(yè)種的合理搭配呢？我們覺得沒有絕對的合理性，最主要的還是圍繞我們作為發(fā)展商一個開發(fā)企業(yè)的企業(yè)文化，項目的開發(fā)、設(shè)計、經(jīng)營理念其實等于我們項目設(shè)計第一天開始，我們已經(jīng)有全盤的計劃在我們自己的策劃書里面，我們通常也很難選擇一個明確的商業(yè)計劃書。我們覺得市場每一天都在變，我今天開發(fā)兩年才能建成，可是我們的市場整天都在變，大環(huán)境在變，人、消費(fèi)者的需求也在變，大環(huán)境也不同的變。但是我相信萬便不離其中，消費(fèi)者要求物有所值，另外讓他消費(fèi)很舒服的平臺。

目前的競爭環(huán)境，我們的競爭很激烈，我們很多商業(yè)的項目在全國都在建，實際上遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過實際市場可以容納的商業(yè)面積。開發(fā)成本高，剛才我們說了租金高，發(fā)展商的開發(fā)成本也高，工資也高，我們賣地的成本也高，大家都面臨同樣的問題，市場沒有成熟，市場對于我來說就像一個13、14歲的青少年。人不夠，比較有經(jīng)驗的人才還是比較缺乏。品牌經(jīng)營的模式單一化和標(biāo)準(zhǔn)化。現(xiàn)在我們很快的發(fā)展，其實已經(jīng)在發(fā)展了，我們?nèi)绻歉叨似放茙缀醴旁谑来易?。我們國?nèi)通過品牌的整合，也希望放在幾個大的品牌商，等于他們將來運(yùn)營的模式越來越標(biāo)準(zhǔn)化。我們進(jìn)商場有什么特色呢？所有都是一樣的，你有一個品牌，你和一個品牌公司談，他說我十個一起進(jìn)來，你下個項目他也是十個進(jìn)來。我自己覺得，如果把我們自己發(fā)展商，創(chuàng)造我們的特色，第一還是我們整個環(huán)境，購物中心的大環(huán)境、氛圍，最主要的是活動，活動我可以根據(jù)自己不同的地方可以做不同的地方。

我們公司目前開發(fā)的策略還是集中開發(fā)多功能，綜合性的項目。我常常和我的朋友講我不只是做商場，做商場是蠻痛苦的。我們也絕對要配合每個地區(qū)和城市發(fā)展的趨勢，拓展我們新的商圈和新的領(lǐng)域?，F(xiàn)在通過軌道交通已經(jīng)四通八達(dá)了，我們現(xiàn)在人不光是住在市區(qū)中心的。我們絕對有很大的機(jī)遇，我們不一定只是盯著CBD的。

與商戶建立長期的合作關(guān)系也是很重要的。人才培訓(xùn)是我們公司抓的最重要的，我剛才也說了人才畢竟是不夠，這個也是我們公司開發(fā)的一個最重要的其中一個工作。

我簡單講講我們大寧的案例。我們大寧案例的背景也是認(rèn)為市區(qū)中心的經(jīng)營成本很大，無論是商家也好，無論是居住環(huán)境也好，所以很多無論是企業(yè)，無論是居民，它都要往非核心地區(qū)移。有人住了，客戶、消費(fèi)者肯定對于他的生活、工作、消費(fèi)、休閑設(shè)施肯定有這個需求。而且現(xiàn)在我們都講中產(chǎn)階級，他們新一代的消費(fèi)群要求更高的生活素質(zhì)和更加好的消費(fèi)環(huán)境。我常常講一流的環(huán)境，我們說國際大氛圍的購物環(huán)境，怎么使國內(nèi)的消費(fèi)水平物超所值，消費(fèi)者的立場是最理想的。

我們是在滬北，我們的目標(biāo)就是為滬北地區(qū)的居民和企業(yè)提供一個多功能的、綜合性、高質(zhì)量的工作和小休閑環(huán)境。規(guī)劃和我們的設(shè)計理念，如果大家有空可以走走，你發(fā)現(xiàn)我們的設(shè)計理念我們的根還是上海，我們是上海老城廂的現(xiàn)代演繹，你可以逛街，我們設(shè)計了兩公里的步行街，讓上海的客戶慢慢逛。八大功能：零售、餐飲、娛樂、教育、文化、旅游、辦公、城市配套設(shè)施都非常的完善。功能與靈活性兼顧，功能可隨市場發(fā)展而調(diào)整，消費(fèi)者要什么，我們可以靈活作出相應(yīng)品牌的調(diào)整。成本的兼顧，維修、維護(hù)很重要。整體的效果多、大、新、齊，品牌多，規(guī)模大，功能新、規(guī)模齊。第一個階段的招商對于我們來說品牌至上。第二個階段品牌和租金都要并重。第三個階段是一個很現(xiàn)實的中國政府問題，我們要和政府配合。品牌、租金和落戶閘北。

通過我們的結(jié)論，招商只是一個起點。我們?nèi)绾文軌蜃龀梢粋€成功的購物中心呢？規(guī)劃設(shè)計占了我20個百分比，硬件的建設(shè)也是占了20%，招商也是20%，最終一個項目能不能成功是我們開業(yè)后的運(yùn)營管理占了我40個百分點。業(yè)態(tài)的搭配剛才也講了沒有一個絕對的合理性，功能和業(yè)態(tài)就是要根據(jù)消費(fèi)者來變。購物中心的開發(fā)和經(jīng)營是一個長期的工作，我們只要起點，其實是沒有終點的。我們現(xiàn)在作為崇邦公司，今天我們大寧國際商業(yè)廣場已經(jīng)開發(fā)了兩年，今年是我們第三年的營業(yè)，目前我們已經(jīng)在浦東金橋國際商業(yè)廣場在建當(dāng)中，明年9月完工。我們崇邦公司希望將來有機(jī)會和各個商家合作、學(xué)習(xí)。謝謝大家！

主持人：特別感謝梁總的分享，最實踐的開發(fā)商從經(jīng)營管理，包括前期操作都給大家分享項目的經(jīng)驗，對于各種項目有直接參考的意義。接下來有請品牌商家代表，味千拉面中國區(qū)拓展總監(jiān)鄭紅演講。有請鄭總！

鄭紅：大家下午好！我知道大家今天坐了一天，應(yīng)該很累，我盡快借有限的時間和大家分享一下。來之前的時候問我能不能講的專業(yè)一點，我覺得專業(yè)談不上，我就是把我十幾年開發(fā)過程的經(jīng)驗和體會利用今天的時間大家分享一下。

今天上午和下午地產(chǎn)開發(fā)商在展示自己項目的優(yōu)勢。他們通常希望更多不同業(yè)態(tài)的商家加入到他的整個商業(yè)項目當(dāng)中來。從我們自己自身的商業(yè)品牌來說，我們也希望選擇更好的商業(yè)項目繼續(xù)運(yùn)作，使我們的利益得到更好的成長和發(fā)揮的空間。

在其中，最重要的是什么？我覺得房地產(chǎn)開發(fā)商更多的給我們展示了它的優(yōu)勢，同時我也希望房地產(chǎn)開發(fā)商更多的從商戶的角度了解一下商家的需求，大家互相是透明的，各取所需，達(dá)到一個雙贏的局面。

我從選點的角度今天下午和大家分享一下。正確的選址是企業(yè)成功的一半，任何一種類型的企業(yè)選址都是至關(guān)重要的，符合自身經(jīng)營特點的選擇是企業(yè)成敗的重要環(huán)節(jié)。大家知道廣告、價格、顧客服務(wù)和產(chǎn)品這些東西都可以隨著環(huán)境的變化，它可以迅速的做一種調(diào)整。而相比之下，商店的選擇是零售戰(zhàn)略組合當(dāng)中靈活性最差的要素。因為商業(yè)選址投入很大，同時和企業(yè)的消費(fèi)趨向、變動和所做的經(jīng)營決策的調(diào)整都是息息相關(guān)的，很容易受到長期的約束。一個店其他東西都可以改變，唯一地址是不能改變的。所以在前期選點的時候我們非常的慎重。

對于零售行業(yè)選址來說需要重點考慮以下幾點。第一在商場、百貨、便利店、零售銀行、加油站、餐飲等連鎖業(yè)態(tài)的選址當(dāng)中，我認(rèn)為餐飲的選址是最復(fù)雜的。零售企業(yè)選址是長期的投資，所選擇的地址應(yīng)該具有一定的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ粌H要研究所在區(qū)域的現(xiàn)狀，還可以正確的預(yù)測未來。大家知道便利性首先要考慮交通，交通的便利性通常我們會考慮交通的網(wǎng)絡(luò)是否通達(dá)。從考慮商品的運(yùn)輸、人員的網(wǎng)絡(luò)，畫交通路線都是我們需要考慮的。了解商圈和次商圈的居民目標(biāo)特點是什么，它的消費(fèi)、他的偏愛程度。

競爭很簡單，我們會考慮競爭對手的銷售情況，產(chǎn)品線的組成和單位面積的銷售情況，做到知己知彼。民以食為天，我個人做十幾年的商業(yè)選址，我把餐飲分成幾類。大家看到有正餐、快餐、休閑餐和特色小吃。正餐里面通常有中式和西式，正餐里面中式和西式餐廳選址方面特別的要求。通常它主要的消費(fèi)來自于交際性需求，選址有一些大型的社區(qū)和商務(wù)區(qū)，對于餐廳的位置要求并不是很高，他們會在四層、五層、六層或者更高的樓層，他們看中是消費(fèi)者的收入和消費(fèi)能力。其實快餐里面無論是中式的還是西式的快餐，它的選址要求較高。位置良好，位于人群活動的頻繁區(qū)域是他們最關(guān)注的。休閑餐廳大家可以看到很多的咖啡、餐廳、水吧，他們看中的是周圍消費(fèi)的收入狀況和文化的環(huán)境，以中青年為主的消費(fèi)群體。選址要求低于一些快餐，投資的風(fēng)險都會較大一點。特色小吃其實大家經(jīng)常可以看到，為什么？他們多選址于人流較大的出入口或者街道的旁邊，面積較小，因為自身品牌影響力低。快餐的選址是復(fù)雜的工作，特點需要考慮眾多的因素和條件。影響餐廳選址我分成宏觀的因素、經(jīng)濟(jì)因素、文化因素、規(guī)劃因素。從微觀包括商圈因素、交通因素、競爭對手的因素、位置的因素和本身經(jīng)濟(jì)成本的因素。

我們看一下宏觀的因素，宏觀因素通常我們考慮一些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)。一個地區(qū)人們收入水平和物價水平都會影響到人們可消費(fèi)的一些金錢的數(shù)量和他們所必須的支付的一個價格。一般的講，當(dāng)人們的收入增長的時候，人們愿意支付更高更多的價值產(chǎn)品和服務(wù)，尤其在餐飲產(chǎn)品的質(zhì)量和檔次上面有所提高，尤其做連鎖或者發(fā)展更多品牌的時候，他非常關(guān)注一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

區(qū)域的規(guī)劃，區(qū)域的規(guī)劃往往會涉及到建筑物的拆遷和重建。如果我們了解，盲目的決定，在成本回收之前你遇到一些拆遷會使你的企業(yè)蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失，或者失去原有的地理優(yōu)勢。我講的就是北京前一段時間，因為奧運(yùn)幾年前開始拆遷改造，有很多在商業(yè)的核心地區(qū)，因為他不了解政府的后期規(guī)劃，最后商家可能撤離原有的位置，影響整個后期的收入。

還有一個文化環(huán)境。文化環(huán)境里面我們有一些文化的教育，民族的習(xí)性，宗教的信仰和社會的風(fēng)尚，還有社會價值觀和文化氛圍等因素構(gòu)成了一個地區(qū)社會文化、環(huán)境。這些因素影響了人們的消費(fèi)行為和消費(fèi)的方式，決定了人們收入分配的方向。一般而言文化素質(zhì)教高的人對于餐飲消費(fèi)的環(huán)境、檔次要求較高，文化環(huán)境的不同影響連鎖經(jīng)營的規(guī)模和它的規(guī)格。我們尤其向大家講到有宗教信仰這方面你經(jīng)營當(dāng)中要考慮到，你這個社區(qū)是否有一些產(chǎn)品和他的宗教信仰和飲食文化有抵觸，這是需要在決定之前考慮的重要條件之一

消費(fèi)的市場，一段時期的流行時尚往往可以在很大的程度影響消費(fèi)者的消費(fèi)方式。隨著人們生活消費(fèi)水平的提高，衛(wèi)生環(huán)境的增強(qiáng)，人們在餐飲消費(fèi)越來越多的注重? 就餐的環(huán)境和衛(wèi)生，這讓外表裝修美觀舒適。因為我也發(fā)現(xiàn)很多無論做餐飲的還是做其他品牌的，他們發(fā)展速度也是很快的。但是我走進(jìn)他裝修的殿堂當(dāng)中，我發(fā)現(xiàn)他的衛(wèi)生狀況不是令人滿意，因為第一次選擇可能是盲目或者聽到的，當(dāng)顧客走進(jìn)你營業(yè)的場所，那是他的親身感受。如果在他的親身感受，如果他感受的很好你就慢慢培養(yǎng)他成為你重要的忠實客戶。

微觀里面我們分成商圈的特征。商圈的特征通常是指餐飲經(jīng)營活動的位置附近的環(huán)境狀況是怎么樣的。餐廳經(jīng)營所在的區(qū)域，比如里面是不是辦公的區(qū)域，購物的區(qū)域，娛樂以及飲食服務(wù)區(qū)的距離和方向。連鎖餐廳所處的地點直接影響餐廳經(jīng)營的項目和你的服務(wù)內(nèi)容。我們看到有一些區(qū)域是24小時營業(yè)，如果你是在一些白領(lǐng)區(qū)域的話，可能你經(jīng)營的時間短要有一些差別。如果你經(jīng)營在娛樂場所可能你時間段要延長，這些都需要考慮進(jìn)去的。

微觀里面還有一個競爭狀況。通常大家對競爭比較排斥，其實我個人不這樣認(rèn)為。一個地區(qū)餐飲環(huán)境的競爭狀況我認(rèn)為應(yīng)該分兩部分考慮，一個是直接的競爭評估，即提供同種經(jīng)營的項目，同樣規(guī)格檔次的餐飲企業(yè)可能導(dǎo)致的競爭。這對餐飲企業(yè)來說是消極的，叫做惡劣競爭。第二就是非直接的競爭，包括不同的經(jīng)營內(nèi)容和品種，或者同樣的品種不同的規(guī)格，不同檔次的餐飲企業(yè)。這類的競爭有時候起到一些互補(bǔ)的作用，對于餐飲企業(yè)是有利的。我覺得開發(fā)商在招商的時候應(yīng)該更多考慮這方面。

在選擇連鎖經(jīng)營區(qū)域的時候，如果無任何形式的競爭，將具有壟斷的地位，如果有任何一種形式的競爭都是值得連鎖經(jīng)營集團(tuán)在投資前認(rèn)真的研究和考慮的，競爭既是一種威脅，也是一種潛在的有利條件。只要把競爭的對手作為一面鏡子認(rèn)真的分析他的優(yōu)勢和劣勢，就便于我們在競爭當(dāng)中找到我們的主動。

微觀當(dāng)中我講到的交通的狀況。交通狀況往往意味著客源了，獲得本地區(qū)車數(shù)量的數(shù)字和行人的分析資料，保證餐廳建成以后有充足的客源，希望大家考慮我既然要有人潮，我也希望有錢潮在。規(guī)模和外觀。這里的規(guī)格和外觀我講的不只是餐廳和服裝，還有開發(fā)商所有的項目。他的位置選擇我們更多希望從長方形或者方形為主，必須考慮有足夠大的空間容納一個建筑物，應(yīng)該有一些廣場，充足的停車位等等。如果其他的多邊形和三角形的話，在招商的時候?qū)τ谏碳业男枨髸幸恍┱系K在里面。所以，在對地點的規(guī)模和外觀進(jìn)行評估的時候，我們一定需要考慮未來消費(fèi)的可能性。

微觀因素里面，餐廳的可見度和形象的特征我覺得非常的重要。餐廳的可見度是指餐廳位置的明顯程度，也就是說無論顧客從哪個角度去看，都可以獲得對餐廳的一個感知，餐廳可見度是從各個地方來的車輛或者徒步行走的人，從他們的視角評估的。餐廳的可見度往往影響到餐廳的吸引力，同時餐廳的餐飲企業(yè)，無論它從經(jīng)營的內(nèi)容、方式、菜品的質(zhì)量、服務(wù)和裝璜等等方面，還是在所選擇的地址上都應(yīng)該具有明顯的突出形象特征。

對于座落在擁擠的商業(yè)中心的連鎖餐廳特別的重要，形象特征會增加整個連鎖企業(yè)的集團(tuán)吸引力。不管你是外面的整體形象，包括你的招牌都對你整個銷售額有很大的幫助。

這里講的還有經(jīng)濟(jì)成本。這里的經(jīng)濟(jì)成本包括你自身的投資，選擇連鎖餐廳時應(yīng)該充分的考慮你所在地區(qū)的一個影響，影響將來經(jīng)營成本的因素，你的發(fā)展是什么，你是在一個區(qū)域開幾家未來是多少家，這里面還要考慮運(yùn)輸?shù)某杀尽Ｄ氵€要考慮土地的價格和建筑物本身租金的價格，低價格租金應(yīng)該是逐年上漲的，而且餐飲的企業(yè)投資的時候，土地費(fèi)用和建筑物租金所占的比重較大，因為有一些品牌商家會出錢購買物業(yè)。

能源供應(yīng)是最基本的東西，比如像水、電、天然氣都是必須具備的基本條件。原材料的供應(yīng)和價格，如果你是打連鎖站的話，這些你都要考慮進(jìn)去。因為我有時候和有些商家溝通的時候，他們往往忽略了物流這方面，他們只考慮在一個城市里面我開一家店，我收益非常好，但是他們忽略了運(yùn)輸?shù)某杀?、距離和物料運(yùn)輸當(dāng)中遇到的問題。

勞動力也是我們大家要考慮的，勞動法現(xiàn)在逐漸的完善起來，在用人方面的費(fèi)用會加大，這些都是我們需要作為開店之前的一個考慮的因素之一。

總之，學(xué)會正確的選址，不要為了快速的發(fā)展盲目的作出決定。作為餐飲的選址有更多的東西大家可以探討。因為今天時間有限，我只是把一些粗略的東西拿出來和大家分享一下，如果以后有機(jī)會我們下面再進(jìn)行進(jìn)一步的探討。

今天我的呈現(xiàn)到這里。謝謝各位！

主持人：特別感謝鄭總。讓中國的商業(yè)地產(chǎn)做得關(guān)注度大一點，無論從這些快餐還是這些大型的餐飲，在歐美市場都不太可能。我想無論是購物中心還是商業(yè)街，各種產(chǎn)品在中國本土做開發(fā)的時候，其實都是可以很好的借力餐飲行業(yè)的發(fā)展，從這個角度充實購物中心，充實商業(yè)地產(chǎn)。包括快餐和其他的餐飲，一定是每個項目很重要的組成部分。在國外比較成功的娛樂元素，如果說可以恰當(dāng)?shù)脑陧椖慨?dāng)中如何進(jìn)來，無疑對于中國的商業(yè)地產(chǎn)是一個如虎添翼的效果。

今天的2008中國（上海）商業(yè)地產(chǎn)招商大會到此結(jié)束。謝謝大家的參與！

第四篇：讀書會成立大會致辭范文

讀書會成立大會致辭

老師們、同學(xué)們：

大家下午好！

優(yōu)秀文化，是書院的核心要素，是影響學(xué)生氣質(zhì)與性格的關(guān)鍵。萬鈞書院成立以來，一直堅持塑造與傳承并重，不斷推進(jìn)書院文化建設(shè)。今天在這里，我們成立萬鈞書院讀書會，可說是應(yīng)運(yùn)而生，恰逢其時，天地廣闊，大有可為。讀書會就是一顆種子，種子必將長成參天大樹，并成長為綠蔭無邊的大森林。

老師們、同學(xué)們，書是人類進(jìn)步的階梯，是寶貴的精神財富。讀書，可以開闊我們的眼界，豐富我們的知識，陶冶我們的情操，啟迪我們的智慧，點燃我們理想的希望之火。讀書，能使平庸的人生變得多姿多彩，也能是我們的民族更加出類拔萃。

在這里和大家分享三句話：讀書，雖然不能改變?nèi)松钠瘘c，但可以改變?nèi)松慕K點；讀書，雖然不能改變?nèi)松拈L度，但可以改變?nèi)松膶挾?；讀書，雖然不能改變?nèi)松男愿瘢梢愿淖內(nèi)松钠犯?。我想用這三句話和大家共勉，讓讀書和學(xué)習(xí)成為我們的一種習(xí)慣，成為成長的營養(yǎng)需求，成為收獲財富的好幫手。借此機(jī)會，我再向大家提出三點建議：

一要學(xué)思結(jié)合?！皩W(xué)而不思則惘，思而不學(xué)則怠”。讀書要講方法，要勤于思考、善于提問，不能死讀書、讀死書，同學(xué)們要學(xué)會讀而有思，讀而有疑、讀而有悟。

二要博覽群書。要善于拓寬視野、擴(kuò)大讀書的范圍，拓寬閱讀的領(lǐng)域，豐富閱讀的內(nèi)容。對古今文明廣泛獵取，對中外文化加深認(rèn)識，對政治、經(jīng)濟(jì)、文化等人類文明成果要加大學(xué)習(xí)了解的力度。

三要擇優(yōu)汰劣。要善于運(yùn)用揚(yáng)棄的觀點，學(xué)會對比分析，取其精華、去其糟粕，辯證地歷史地對待國學(xué)經(jīng)典和各類書籍中所反映的思想內(nèi)容，要學(xué)以致用，學(xué)而善用。一本好書就是一所好的學(xué)校，一本好書就是一座高尚思想的殿堂，一本好書就是一眼滋養(yǎng)心靈的甘泉，天道酬勤，學(xué)必有得！讓我們通過讀書廣才，通過讀書成才，不斷完善自我、塑造自我、提升自我。

老師們、同學(xué)們，希望通過讀書會的成立，讓我們的校園有書香氣，老師有書卷氣，同學(xué)有書生氣。最后，預(yù)祝老師和同學(xué)們在今后的讀書中不斷進(jìn)步，在快樂中成長，在快樂中收獲。謝謝大家！

第五篇：社團(tuán)成立大會致辭

社團(tuán)成立大會致辭(精選多篇)

*******學(xué)院學(xué)生會、社團(tuán)聯(lián)合會

成立大會上的致辭

各位領(lǐng)導(dǎo)、同志們、同學(xué)們：

你們好！

首先我謹(jǐn)代表學(xué)校團(tuán)委，對*******學(xué)院新一屆學(xué)生會、社團(tuán)聯(lián)合會的成立表示熱烈地祝賀！對*******學(xué)院黨委給與此項工作的重視和指導(dǎo)以及對我校共青團(tuán)工作的一直以來支持表示衷心地感謝！

*******學(xué)院校學(xué)生會、社團(tuán)聯(lián)合會立足服務(wù)，精誠團(tuán)結(jié)，銳意創(chuàng)新，踏實工作，在學(xué)校、學(xué)院大學(xué)生思想政治教育、理論學(xué)習(xí)、學(xué)風(fēng)建設(shè)、校園文化建設(shè)、社會實踐、志愿服務(wù)、等方面作

了大量的工作，也取得了可喜的成績有效地推動了我校學(xué)團(tuán)工作的順利開展。新一屆學(xué)生會和社團(tuán)聯(lián)合會在今天正式成立了，首先要祝賀每一位即將上任的學(xué)生干部。同時，在這樣一個總結(jié)過去，展望未來，新老交替的特殊時刻，我謹(jǐn)代表校團(tuán)委對全體學(xué)生干部提幾點希望，與大家共勉：

一是希望你們繼承傳統(tǒng)，扎實工作

我院一直以來有許多好傳統(tǒng)好作法希望你們要認(rèn)真學(xué)習(xí)、深入領(lǐng)會，將這些作法發(fā)揚(yáng)光大，把機(jī)電特色堅持下去。不要急于創(chuàng)新，不要急于創(chuàng)造，只有在繼承上的創(chuàng)新才是有生命力的，才是真正具有生機(jī)活力的。

二是希望你們加強(qiáng)學(xué)習(xí)，端正態(tài)度

這里不僅要求大家學(xué)好文化知識，更要加強(qiáng)政治理論學(xué)習(xí)，通過

參加學(xué)校、學(xué)院、班級組織的各類學(xué)習(xí)活動，切實提高自身政治理論水平，從而樹立正確的世界觀、人生觀、價值觀，進(jìn)而端正為學(xué)院服務(wù)、為同學(xué)服務(wù) 的意識，只有這樣才能真正為同學(xué)們做實事、辦好事。

三是希望你們胸懷大志、敢于攀登

人生中有很多東西來說對你很重要，但是對年青人來說最重要的就是遠(yuǎn)大志向，他是你不斷求索、跨越向前的不竭動力。大學(xué)就是培養(yǎng)精英的地方，未來社會就要靠精英來引領(lǐng)。同學(xué)們要有這個信心，從現(xiàn)在開始，你們就要像精英那樣嚴(yán)格要求，自重自律，要遠(yuǎn)離瑣碎，拒絕平庸，追求卓越，爭創(chuàng)一流。

最后我堅信，新一屆學(xué)生會和社團(tuán)聯(lián)合會在學(xué)校、學(xué)院黨委的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在學(xué)院團(tuán)委的具體指導(dǎo)下，一定會在服務(wù)青年學(xué)生成長成才的偉大征程上再次唱響新時代的青春之歌！

演講稿

大家晚上好！

我是人力資源協(xié)會的會長，今天能站在這里致辭，我感到很榮幸。尊敬的領(lǐng)導(dǎo)、老師，親愛的同學(xué)： 人力資源協(xié)會成立于2014年，是為了配合順德職業(yè)

技術(shù)學(xué)院校團(tuán)委、社團(tuán)聯(lián)合會等開展各項工作而設(shè)立的以思想型、學(xué)習(xí)型和實踐型的學(xué)生組織。協(xié)會是人力資源管理理論為指導(dǎo)，以人力資源管理內(nèi)容為特色的一個企業(yè)管理類協(xié)會，組織開展各類活動；協(xié)會以就業(yè)實踐活動為核心，協(xié)會下設(shè)指會長、副會長、外聯(lián)部、秘書部、攝制部、宣傳部。

時光荏苒，在過去的一年里，我們協(xié)會的各項活動都有條不紊的進(jìn)行著，這是所有人共同奮斗的結(jié)果，當(dāng)然我們獲得的成功也見證著我們的努力。我們有過輝煌，即使成為過去，但它的意義卻永恒。在模擬招聘大賽中，在指導(dǎo)老師羅倩妮老師的指導(dǎo)下和協(xié)會會長的帶領(lǐng)下，在盡心竭力地準(zhǔn)備下，達(dá)到了我們舉行這次活動的目的，取得圓滿的成功，充分體現(xiàn)了“啟夢想之旅，揚(yáng)就業(yè)之帆”的活動主題。

在新的一年里，我們協(xié)會也注入了新的血液，新一屆的學(xué)生干事是承前啟后的一屆，更是開拓創(chuàng)新的一屆，我深

知肩上所承載的期待與擔(dān)負(fù)的重任。我們將集以往經(jīng)驗與現(xiàn)在的創(chuàng)新，把我們協(xié)會建設(shè)成為學(xué)習(xí)型，創(chuàng)新型，實干型組織，切實加強(qiáng)服務(wù)能力建設(shè)，實現(xiàn)新的突破。在此基礎(chǔ)上，將開創(chuàng)新局面，搭建新舞臺，把協(xié)會的工作進(jìn)程推向一個新的高度。我們協(xié)會將會與兄弟協(xié)會聯(lián)系好，鞏固友誼，積

極的配合學(xué)校的工作，組織好協(xié)會成員工作的安排。

雖然在過去的一年中，我們經(jīng)歷過彩虹但也經(jīng)歷了風(fēng)雨，可是我們?nèi)匀粓孕牛涸趯W(xué)校領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷下、學(xué)院各職能部門的支持下，院團(tuán)委的指導(dǎo)下、全體協(xié)會成員的共同努力下，在未來的日子里，協(xié)會一定能夠做得更加出色，贏得大家更多的信任。

我相信我們將會看到一個積極的組織，以嶄新的姿態(tài)，全新的風(fēng)貌為學(xué)校的發(fā)展而做出更大的努力，謝謝大家！

**市傳染病醫(yī)院音舞社成立申請書

尊敬的院領(lǐng)導(dǎo)：

隨著我院的不斷發(fā)展與建設(shè)，我院青年的隊伍也日趨壯大。為活躍我院文化生活，充分發(fā)揮音樂及舞蹈愛好者的特長，豐富醫(yī)院文化內(nèi)涵，特向醫(yī)院申請成立音舞社。

音舞社組織機(jī)構(gòu)及主要成員如下：

1.社長：負(fù)責(zé)主持社團(tuán)全盤作，參與醫(yī)院有關(guān)對內(nèi)對外活動的協(xié)助，管理和協(xié)調(diào)社團(tuán)內(nèi)部成員及大型活動的組織安排，定期召開分組會議，聽取各分組工作開展情況，對各組工作進(jìn)行指導(dǎo)，全權(quán)監(jiān)督負(fù)責(zé)換屆和選舉有關(guān)的事宜。

2.副社長：協(xié)助社長和參謀做好分管各組的工作積極支持社長的決定。當(dāng)社長工作出現(xiàn)漏洞時應(yīng)及時給予提醒，堅持工作原則，社長不在時，應(yīng)及時承擔(dān)社長的一切職責(zé)及時解決問題，并負(fù)責(zé)財務(wù)。

3.策劃組長：負(fù)責(zé)策劃節(jié)目，組織相關(guān)社員積極參加各項社會及醫(yī)院公益活動，做好宣傳工作及組織活動。

4·歌唱與舞蹈組組長：負(fù)責(zé)管理和培訓(xùn)自己所屬社員。

我們將在全院范圍內(nèi)招收社員，凡是對本社有興趣的人員均可參加，我們將對社團(tuán)成員有目的的定期進(jìn)行培訓(xùn)，并承接醫(yī)院的各種文藝演出活動，充分展示醫(yī)院的文化風(fēng)貌。

社團(tuán)經(jīng)費(fèi)采取自籌和醫(yī)院贊助相結(jié)合，并適當(dāng)收取會費(fèi)，會費(fèi)用于社團(tuán)活動，每一筆開銷必須以公開節(jié)約為準(zhǔn)則

音舞社的成立對于我校院團(tuán)委和工會的工作有很大的推動作用，不但豐富廣大職工的業(yè)余生活，還能增強(qiáng)醫(yī)院職工的凝聚力和主人翁精神。請院領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

**市傳染病醫(yī)院團(tuán)委

2014年4月13日

社團(tuán)的宗旨：熟悉企業(yè)的運(yùn)作方式，營造校園的創(chuàng)業(yè)氛圍，提高大學(xué)生創(chuàng)業(yè)精神和創(chuàng)業(yè)能力，培養(yǎng)未來的企業(yè)家。社團(tuán)成立的目的是在大學(xué)校園里組

成學(xué)生團(tuán)隊積極學(xué)習(xí)和實踐企業(yè)的各方面運(yùn)轉(zhuǎn)，并在此過程中激勵學(xué)生的創(chuàng)業(yè)熱情，開發(fā)大學(xué)生的潛能，讓學(xué)生在交流中獲益，提高學(xué)生的領(lǐng)導(dǎo)能力，和解決企業(yè)問題的能力，培養(yǎng)團(tuán)隊精神和溝通能力等未來企業(yè)家所必備的商業(yè)素質(zhì)。

社團(tuán)框架

社團(tuán)最高執(zhí)行機(jī)構(gòu)為理事會，理事會下設(shè)辦公室，財務(wù)部，人力資源部，宣傳部，策劃部，市場調(diào)研部，項目開發(fā)部，團(tuán)支部等

宣傳部職責(zé)

1．宣傳策劃

負(fù)責(zé)社聯(lián)以及全校性的大型社團(tuán)活動的統(tǒng)一宣傳策劃，為活動設(shè)計、制作有效宣傳方式的傳單，海報，橫幅和展板等，采用有效的方式開展宣傳活動；

2．負(fù)責(zé)社團(tuán)文化節(jié)的ic形象設(shè)計，以及制定社團(tuán)在宣傳中統(tǒng)一的宣傳管理辦法，以加大社團(tuán)文化節(jié)的影響力，增加其文化內(nèi)涵；

3．負(fù)責(zé)社聯(lián)專用海報、請柬等系列物品的設(shè)計、制作，并負(fù)責(zé)社聯(lián)專用海報，公共展板的借用，發(fā)放和收回；

5．社聯(lián)社團(tuán)日常展示；

6．負(fù)責(zé)對社聯(lián)社團(tuán)每月所做大型以及精品活動的宣傳展示；

7．在一定的條件下，承擔(dān)對外聯(lián)商家的有效宣傳。

辦公室職責(zé)

1.起草社團(tuán)有關(guān)文稿、章程等，以及管理社團(tuán)的活動計劃和總材料；

2.協(xié)調(diào)社團(tuán)聯(lián)合會和各社團(tuán)間的有關(guān)事宜，聯(lián)系社團(tuán)活動地點；

3.代表社團(tuán)聯(lián)合會與校其他部門聯(lián)系工作；

4.作好各項會議的準(zhǔn)備、考勤和記錄等工作；

5.安排社團(tuán)聯(lián)合會辦公室的常規(guī)工作；

6.記錄和管理社聯(lián)和社團(tuán)的各項檔案材料。

財務(wù)部職責(zé)

1．財務(wù)部直接對主席負(fù)責(zé)，統(tǒng)一進(jìn)行社團(tuán)聯(lián)合會財務(wù)分配，監(jiān)督，審核，管理；

2．財務(wù)部主要負(fù)責(zé)社聯(lián)內(nèi)部財務(wù)的管理，由校團(tuán)委撥款舉辦活動的相關(guān)財務(wù)工作；

3．財務(wù)部定期向主席團(tuán)遞交財務(wù)審計報告和財務(wù)部工作報告；

4．具體社團(tuán)招新流程，表格及財務(wù)報賬制度參見社團(tuán)聯(lián)合會財務(wù)管理制度。

人力資源部職責(zé)

人力資源部行使人才的吸納、發(fā)掘、培養(yǎng)和管理的職責(zé)，也是社聯(lián)的“組織部”，“人事部”。主要職責(zé)有：

1．負(fù)責(zé)社團(tuán)聯(lián)合會的干部招聘、干部調(diào)動；

2．負(fù)責(zé)社團(tuán)聯(lián)合會人員編制及人事檔案的建立和管理；

3．引導(dǎo)各部門的進(jìn)行人才培養(yǎng)和管理；

4．定期對社聯(lián)干部以及社團(tuán)干部

進(jìn)行培訓(xùn)；

5．對社團(tuán)聯(lián)合會干部進(jìn)行統(tǒng)一的績效考核并頒發(fā)證書；

6．審查社團(tuán)主要干部的就任資格，規(guī)范社團(tuán)干部的行為；

7．對各社團(tuán)主要干部進(jìn)行個人考核評優(yōu)并頒發(fā)證書；

8．頒發(fā)社團(tuán)聯(lián)合會干部以及主要社團(tuán)干部的聘書；

9．負(fù)責(zé)傳承社團(tuán)聯(lián)合會的組織文化。

社團(tuán)活動方式:主要是模擬企業(yè)所遇到的情況，包括項目采購預(yù)算，員工績效評估方法，競爭對手分析，市場調(diào)查，項目研討，在第八屆社團(tuán)聯(lián)合會成立大會上的講話

各位老師、親愛的同學(xué)們，大家好！

首先我代表團(tuán)委對第八屆學(xué)生社團(tuán)聯(lián)合會的成立表示熱烈的祝賀。第七屆學(xué)生社團(tuán)聯(lián)合會在**等同學(xué)的帶領(lǐng)下，在營造校園文化氛圍、傳承山商特

色文化等方面做出了突出的貢獻(xiàn)，得到了全校領(lǐng)導(dǎo)、老師和同學(xué)們的一致好評，讓我們以熱烈的掌聲對他們的辛苦付出表示衷心的感謝。也提議第七屆的學(xué)生社團(tuán)干部對新一屆的同學(xué)們不只是扶上馬，還要送一程，要多關(guān)注社團(tuán)聯(lián)合會的發(fā)展。對于社團(tuán)的規(guī)劃及工作安排等，以后**書記和**老師會逐漸給大家培訓(xùn)，我僅借此機(jī)會，談?wù)勎覀€人的體會，和同學(xué)們共勉，希望大家批評指正。

首先來談?wù)勎覍ι鐖F(tuán)及社團(tuán)文化的理解：

社團(tuán)是學(xué)生的第二課堂，是一個可以充分展示風(fēng)采的舞臺。社團(tuán)的主角是學(xué)生，令人欣喜的是：我們的社團(tuán)真正體現(xiàn)了山商學(xué)子的風(fēng)采，你們成為了登上社團(tuán)大舞臺的主角。

社團(tuán)文化是大學(xué)文化的重要組成部分。文化具有兩種主要功能：娛樂和教化。一些同學(xué)參加社團(tuán)是為了豐富自己的課余生活，一些是為了展示自己的特長，還有一些是想體味平凡的學(xué)習(xí)生

活之外更豐富的人生閱歷。社團(tuán)活動技能帶來快樂，又能對自己的能力提出挑戰(zhàn)。參加社團(tuán)是個人的自由，但磨練和成長是不可回避的過程。除了學(xué)習(xí)，快樂、艱辛、痛苦、彷徨，恐怕沒有什么比在社團(tuán)里獲得的更多的人生營養(yǎng)。我剛才提到的“教化”，也許還包含著對人生的歷練和體驗，沒有真實、深入的體驗，就沒有成長。人只有通過舔嘗自己的傷口和眼淚，才會知道痛苦的滋味。

社團(tuán)是為學(xué)生服務(wù)的。社團(tuán)有兩個特點，即“民主自愿”和“團(tuán)隊意識”。社團(tuán)是自愿參加的組織，沒有任何強(qiáng)迫的因素，所以能最大限度地滿足個人的興趣及發(fā)展需要。所以大家組織活動要以滿足社員的需要為前提，實事求是，重在效果，不要貪圖大而全，不要動不動就全校范圍。現(xiàn)希望大家看重 “團(tuán)隊精神”。許多在校成績優(yōu)秀的大學(xué)生，時常抱怨找不到適合自己發(fā)展的好工作，因為他們忽略了這樣一個關(guān)鍵問題：環(huán)境是靠人來改善的，而改善的前提就是要

與大環(huán)境融合。現(xiàn)在是一個提倡個性的時代，但需要的是共同發(fā)展的個性，而不是妨礙集體發(fā)展的“另類”，更不是任意胡為的“任性”。

大學(xué)是年輕人在踏入社會前最關(guān)鍵的歷練時期，沒有什么比社團(tuán)活動更能鍛煉人的團(tuán)隊意識和合作精神了，因為你能從合作中獲得與人交往的“人生準(zhǔn)則”，學(xué)會如何從他人的成功中總結(jié)經(jīng)驗，汲取教訓(xùn)，學(xué)會欣賞，比他人理性、智慧地接受現(xiàn)實，這些都是人格完善最重要的課程。

很多社團(tuán)負(fù)責(zé)人會有迷茫和委屈，覺得自己都是在為他人做嫁衣裳，白白耽誤了時間。下面想和大家交流，身在社團(tuán)，我們能獲得什么？我自己覺得好處多多，看你如何把握。希望大家充分利用社團(tuán)這個平臺，全方位提高自己。

第一、社團(tuán)工作經(jīng)歷有助于大家進(jìn)行自我認(rèn)識與定位

大學(xué)生就業(yè)難，首先難在對自我的判斷與定位上。一直生活在象牙塔中的

學(xué)子，在踏入社會之前，很難對自己感興趣的領(lǐng)域、愿意從事的職業(yè)、擅長的職位做出客觀正確的判斷，而社團(tuán)活動，則能幫助大家自我認(rèn)識和自我教育。

社團(tuán)種類繁多，一方面通過組織參與自己感興趣的社團(tuán)，不僅可以豐富課余生活，更有利于認(rèn)識自己的興趣和特長；另一方面，社團(tuán)雖然屬于自發(fā)組織，但是同樣具有相當(dāng)完備的制度和組織，就比如今天你們的各司其職，社團(tuán)的活動也需要有組織、宣傳、外聯(lián)等各方面的共同協(xié)作，因此，不同的嘗試可以使社團(tuán)的成員更好的為自己定位：到底是適合做組織策劃，還是更加適合做文案宣傳？是擅長做外聯(lián)，還是更擅長做后勤？

通過參與或管理，你們可以直接審視和檢驗自己的興趣、愛好、個性特征和各種能力，對自己有更清醒的認(rèn)識和把握，對自己的長處和不足、優(yōu)點和缺點有更直接的體驗?！叭速F有自知之明”正確地評價自己即可避免盲目自信導(dǎo)致

自負(fù)，也可防止自信心不足而帶來的自卑心理。

第二、社團(tuán)工作經(jīng)歷有助于大家培養(yǎng)競爭優(yōu)勢

在現(xiàn)在各類招聘中，學(xué)生干部工作經(jīng)歷逐漸成為招聘部門的關(guān)注條件？為什么呢？因為你具有四種競爭優(yōu)勢。

其一是有助于培養(yǎng)良好的語言表達(dá)能力，能更好的推薦自己。很多同學(xué)不同程度地存在著語言和文字表達(dá)能力的問題，形成交流障礙，而社團(tuán)活動尤其是文學(xué)類、學(xué)術(shù)類社團(tuán)的活動會使大家有很好的機(jī)會和場合鍛煉表達(dá)能力。社團(tuán)里平等、活潑、自由的氣氛會使其成員可以無拘束地表達(dá)自己的觀點，學(xué)到很多課堂上學(xué)不到的交流技巧和經(jīng)驗。

其二是有助于培養(yǎng)組織管理能力。現(xiàn)在班級概念相對淡化，社團(tuán)為大家培養(yǎng)組織管理能力提供了廣闊的舞臺。作為自我組織、自我管理、自我學(xué)習(xí)的社團(tuán)，它的組織原則、規(guī)章制度和活動的

內(nèi)容都是其成員共同制定和實施的，每個成員都能參與管理組織活動。社團(tuán)的決策、事務(wù)、財務(wù)等通過集體討論制定，并做到公開、透明。這種運(yùn)行機(jī)制，充分調(diào)動了成員管理的主動性、積極性，培養(yǎng)了組織管理能力，同時也對大家的民主意識的確立提供了寶貴的實踐機(jī)會。

其三是有助于形成文理交融的知識結(jié)構(gòu)，成為復(fù)合型人才。大家在各項活動中從不同的學(xué)科背景出發(fā)，深入探討，理工科學(xué)生思維上的嚴(yán)密邏輯性與文科學(xué)生戰(zhàn)略上的說理性相結(jié)合，大大拓展了知識面，實現(xiàn)了互相學(xué)習(xí)，取長補(bǔ)短，改善了知識結(jié)構(gòu)，開闊了視野。與此同時，社團(tuán)作為學(xué)校與社會溝通的有效渠道之一，機(jī)動性大，信息量大，其面向大自然、面向社會的實踐活動使大家有了更多的鍛煉機(jī)會。

其四是培養(yǎng)良好的政治鑒別能力。政治鑒別能力即是在思想政治上有正確的是非觀念，抑制和反對錯誤的思想、政治言行，調(diào)整和修正自己不良的政治態(tài)度的能力。社團(tuán)活動尤其是理論學(xué)術(shù)型社團(tuán)的活動能激發(fā)大學(xué)生政治熱情，培養(yǎng)正確的世界觀、人生觀、價值觀，提高政治鑒別能力。政治素質(zhì)過硬的學(xué)生畢業(yè)后，尤其受到機(jī)關(guān)事業(yè)單位的歡迎。

第三、社團(tuán)工作經(jīng)歷有助于大家完成角色轉(zhuǎn)變

走出校園，踏入社會，你們會接觸到比以往更加廣闊的人際空間，開始向一個社會人轉(zhuǎn)化。社團(tuán)工作經(jīng)歷能幫助你在心理上做好準(zhǔn)備，早一步適應(yīng)環(huán)境、進(jìn)入狀態(tài)，成為一個合格的社會人。

首先，社團(tuán)工作經(jīng)驗中培養(yǎng)的人際溝通及團(tuán)結(jié)協(xié)作的能力，使大家能夠順利地融入集體。社團(tuán)活動使其成員積極主動地融入豐富多彩的大學(xué)校園生活，創(chuàng)造了各種交往的機(jī)遇，打破了單一狹隘的交際圈，與他人打交道，與他人建立友誼，從而可以深刻地理解團(tuán)家協(xié)作的威力，培養(yǎng)了溝通和協(xié)作。因此，在

真正踏入社會之后，你們也能夠很好地融入集體，找到歸屬感。

其次，社團(tuán)工作經(jīng)驗培養(yǎng)的創(chuàng)新能力有助于大家在踏入社會后盡快找到自己的發(fā)展空間。大學(xué)生思維敏捷，接受新事物、新知識快，工作熱情高，思想束縛少，創(chuàng)新的潛力大，社團(tuán)活動有利于把你的創(chuàng)新潛力轉(zhuǎn)化為創(chuàng)新能力。通過社團(tuán)活動，大學(xué)生能在實踐中把理論與實際結(jié)合起來，學(xué)會獨(dú)立思考，培養(yǎng)了對問題的高度敏感性、觀點的多樣性、思維的靈活性、認(rèn)識的新穎性，以及人格的獨(dú)立性與較強(qiáng)的成就動機(jī)。這樣的工作人員，自然能夠盡快發(fā)揮才華，開辟發(fā)展空間。

第三，社團(tuán)工作的經(jīng)驗有助于增強(qiáng)你的心理承受能力，提高自我調(diào)節(jié)和控制的能力，從而更好地適應(yīng)外界環(huán)境的變化。在學(xué)業(yè)之外從事社團(tuán)活動，對于課程相對繁重的你們來說，本身即是一種壓力與挑戰(zhàn)。在調(diào)節(jié)自己的學(xué)習(xí)和社會活動過程中，在組織社團(tuán)活動克服各

種困難的過程中，在經(jīng)歷社團(tuán)工作成功與挫折的經(jīng)歷中，你們的心理承受能力逐漸增強(qiáng)，并且能夠進(jìn)行自我調(diào)適與控制，使自己能夠從容地面對各種變化與挑戰(zhàn)。這樣的素質(zhì)，正是從校園人到社會人的轉(zhuǎn)變過程中最需要的。

不知道大家知不知道三文魚令人感動的生命故事？

三文魚的一生，充滿了危險和悲壯，它們克服重重困難，躲避無數(shù)危險，在生命的最后時刻，搏擊逆流，洄游產(chǎn)卵，為自己的生命畫上句號。這樣做也許只是遺傳和基因使然，并不是一種自覺的精神意識。但在我們?nèi)祟惪磥恚@一現(xiàn)象依然使人感動，讓我們思索和振奮。三文魚的一生貫穿著明晰的生命主線：成長，不顧各種艱難險阻地成長；體驗，不顧大海多么不可預(yù)測，也要去體驗從平靜湖水游向大海的過程；使命，不管遭遇多少險阻都要完成一生的使命，返回出生地去繁衍后代，就算以生命為代價也在所不惜。三文魚的一生因

這條生命的主線而變得慷慨悲壯、震撼人心。

人類生命的進(jìn)程中，也應(yīng)有非常明晰的生命主線。我們應(yīng)該努力成長，不惜一切代價使生命變得成熟；為了成熟我們應(yīng)該去體驗，體驗自然、人文、社會和歷史，由此使我們的生命臻于完美；我們更需要使命感，因為人活著不僅僅是為了活著，生命的背后有使命存在。這些使命也許各不相同，但從終極意義上來說應(yīng)該是一致的，就是努力讓我們在更加和諧自然的世界中幸福地生活。

在大學(xué)生活中，有太多的同學(xué)忘記了自己需要成長，變得懶惰、無聊和平庸；有太多的同學(xué)忘記了應(yīng)該去體驗，變得膽怯、狹隘和固執(zhí)；有太多的同學(xué)忘記了自己承擔(dān)的使命，變得蒼白、迷茫和失落。希望同學(xué)們利用社團(tuán)的平臺，學(xué)會成長、學(xué)會體驗、學(xué)會擔(dān)當(dāng)。

指點社團(tuán)江山，激揚(yáng)青春智慧。青年時代是每個人最寶貴的一段時光，如晨光、似朝露，充滿著蓬勃的想象力和

創(chuàng)造力。讓我們將最真實、最實在、最足以顯示特征的生命內(nèi)容，用最完滿、最有力的方式表達(dá)出來，為一生留下無悔的記憶，在歷史長卷中銘刻下屬于自己的那個標(biāo)記。

希望大家若干年后再回首大學(xué)生生活，會有這樣的感觸，大學(xué)四年，曾經(jīng)想做一個自我的人，但在社團(tuán)中重新找到了歸屬感。我沒有離開過社團(tuán)，在這里，我在成長。

祝第八屆社團(tuán)聯(lián)合會的同學(xué)們再接再厲，再創(chuàng)佳績！

我榮幸地宣布山東工商學(xué)院第八屆社團(tuán)文化月開幕！

謝謝！