第一篇：浙江萬(wàn)科南都房地產(chǎn)有限公司投標(biāo)函樣本

投標(biāo)函

致：浙江萬(wàn)科南都房地產(chǎn)有限公司

1、根據(jù)已收到的招標(biāo)文件，遵照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》等有關(guān)規(guī)定，我單位經(jīng)考察現(xiàn)場(chǎng) 和仔細(xì)研究招標(biāo)文件的各項(xiàng)條款、合同條款、技術(shù)規(guī)范、圖紙和暫定工程量清單及其他有關(guān)文件，并綜合考慮所有風(fēng)險(xiǎn)因素及本投標(biāo)人企業(yè)自身技術(shù)管理能力后，對(duì)于白鷺郡南一期一標(biāo)段項(xiàng)目，我方愿意以人民幣（大寫）：元（RMB:￥元）的投標(biāo)報(bào)價(jià)并按上述圖紙、合同條款、技術(shù)規(guī)范和暫定工程量清單的條件要求承包上述工程的施工、竣工并承擔(dān)任何質(zhì)量缺陷保修責(zé)任。

2、我方鄭重申明并承諾：對(duì)本工程招標(biāo)文件及合同條款等已完全研究明了，本投標(biāo)文件報(bào)價(jià)完全根據(jù)招標(biāo)文件所有條款（包括但不限于合同條款、經(jīng)濟(jì)標(biāo)編制要求）、招標(biāo)答疑文件編制等相關(guān)文件，不存在理解模糊、不清楚的情況。

3、一旦我方中標(biāo)，我方保證在合同協(xié)議書中規(guī)定的開工日期開始施工，并按合同要求在日歷天內(nèi)，按招標(biāo)文件約定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（不低于相關(guān)規(guī)范要求），完成并向貴方移交全部工程。

4、本工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：

5、本“經(jīng)濟(jì)標(biāo)書編制要求”所述的定額均指《浙江省建筑工程預(yù)算定額》（2003版）、《浙江省安裝工程預(yù)算定額》（2003版）、《浙江省市政工程預(yù)算定額》（2003版）、《浙江省建設(shè)工程施工取費(fèi)定額》（2003版）及配套相關(guān)文件，工程按實(shí)結(jié)算。

6、施工過(guò)程中產(chǎn)生的建筑垃圾外運(yùn)費(fèi)用不再計(jì)取。

7、土方、淤泥內(nèi)駁（本項(xiàng)目?jī)?nèi)平整場(chǎng)地等）范圍包括本項(xiàng)目地塊紅線范圍內(nèi)及其周邊的道路，內(nèi)駁只適合建設(shè)方提出，若由施工方提出，費(fèi)用不予補(bǔ)償，工作內(nèi)容包含土方從發(fā)生地點(diǎn)起，起挖、運(yùn)輸、卸車到指定地點(diǎn)平整過(guò)程中所發(fā)生的各類機(jī)械、材料、人工、管理費(fèi)、稅金等一切費(fèi)用，定額中土方開挖、運(yùn)輸費(fèi)用將予以扣除。土方工程以簽證形式體現(xiàn)(項(xiàng)目部提供網(wǎng)絡(luò)標(biāo)高圖，土方平面圖、剖面圖），按實(shí)結(jié)算。

8、我方同意在招標(biāo)文件約定的投標(biāo)書有效期限之前，本投標(biāo)書將始終對(duì)我方具有約束力，并可隨時(shí)被貴司接受。我方知道并同意，如果接到中標(biāo)通知后未按貴司要求的時(shí)間簽署正式合同或堅(jiān)持提出附加條件，貴司有權(quán)另選其他投標(biāo)單位。

9、我方知道并同意貴司并無(wú)義務(wù)必須接受所收到的價(jià)格最低的或其它任何投標(biāo)書。

10、我方知道并同意貴司向本投標(biāo)人發(fā)出的關(guān)于招標(biāo)文件的所有修改通知內(nèi)容。

11、我們保證在此次招標(biāo)期間，不以任何方式行賄及搞不正之風(fēng)，如有發(fā)現(xiàn)，愿被取消投標(biāo)資格及接受有關(guān)部門的查處。

投標(biāo)單位名稱：

投標(biāo)日期：

第二篇：關(guān)于浙江某某建設(shè)有限公司惡意欠薪的函

關(guān)于浙江某某建設(shè)有限公司惡意欠薪的函

由于浙江某某公司派駐在##項(xiàng)目負(fù)責(zé)人***在某某公司領(lǐng)取的工程進(jìn)度款挪作他用，未能及時(shí)支付農(nóng)民工工資而引起多次農(nóng)民工上訪和圍堵某某公司辦公樓大門的事件發(fā)生。

一、201 年 月 日由幾十個(gè)農(nóng)民工組織到某市信訪局上訪，并圍堵建管局建管處。此事在建管局、信訪局、某某鎮(zhèn)政府會(huì)同相關(guān)部門協(xié)調(diào)后才得以平息。

二、在質(zhì)監(jiān)部門、建管局、社保局作出書面保證退回農(nóng)民工工資保證金后仍有部分農(nóng)民工于201 年 月 日到某某公司索要工資，并產(chǎn)生圍堵工作人員封閉大門等過(guò)激行為，此事在某某鎮(zhèn)政府和當(dāng)?shù)嘏沙鏊恼{(diào)解下得以平息。

三、從 月 日承諾與農(nóng)民工工資結(jié)清到 月 日承諾不欠農(nóng)民工工資再到 月 日的幾十萬(wàn)然后到上百萬(wàn)，每組織一次鬧事，欠薪就增加一次。201 年 月 日又一次以農(nóng)民工工資為由，幾十個(gè)人圍堵某某公司辦公樓大門，欠薪的數(shù)額從四五十萬(wàn)元增加到125萬(wàn)元。經(jīng)市社保局、執(zhí)法大隊(duì)會(huì)同鎮(zhèn)政府和派出所再次出面協(xié)調(diào)，最后認(rèn)定尚欠農(nóng)民工工資105萬(wàn)元，并作詳細(xì)的詢問(wèn)記錄和工資清單及拖欠工資人員的身份證復(fù)印件。

春節(jié)將至，拖欠農(nóng)民工工資影響社會(huì)穩(wěn)定，鑒于**公司及其下屬公司均在貴區(qū)管轄，故致函告。

第三篇：南京中原物業(yè)代理有限公司南京房地產(chǎn)分析-天都項(xiàng)目

序

言

有時(shí)機(jī)為貴司——南京天都實(shí)業(yè)公司大型工程撰寫初步市場(chǎng)分析及合作建議，敝司深感榮幸，并藉此希望更深、更愉快之合作。一直以來(lái)，深悉貴司在香港、深圳、上海等地開發(fā)多例工程并取得非凡業(yè)績(jī)，贏得良好口碑，樹立了天都公司實(shí)力形象。敝司意與貴司合作之想法由來(lái)已久，衷心企盼能在南京這塊虎踞龍盤的風(fēng)水寶地，為貴司的地產(chǎn)工程之開發(fā)，盡敝司的專業(yè)所長(zhǎng)助貴司一臂之力。中原已于一年前關(guān)注南京地產(chǎn)市場(chǎng)，并一直深入調(diào)查與研析南京市場(chǎng)，并獲得不少可靠數(shù)據(jù)，且現(xiàn)時(shí)中原已獲聘為“黃埔·鑫園〞及“中國(guó)人家〞之全程營(yíng)銷籌劃及銷售代理，并獲得不俗業(yè)績(jī)，贏得同行和地產(chǎn)商的極大贊譽(yù)、推崇和垂青。

中原非常關(guān)注貴司之南京工程，并極具誠(chéng)意與貴司長(zhǎng)期合作，憑借中原于香港及國(guó)內(nèi)龐大業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)經(jīng)驗(yàn)及其對(duì)南京市場(chǎng)的調(diào)查與研析，雙方各自發(fā)揮其專長(zhǎng)，力求創(chuàng)造最大市場(chǎng)效應(yīng)，達(dá)至三贏局面〔開展商、買家及中原〕。

由于貴司提供的資料有限，中原僅依據(jù)其專業(yè)經(jīng)驗(yàn)與現(xiàn)有數(shù)據(jù)，撰寫以下建議書，望貴司見諒！待雙方合作深入時(shí)，中原將提交一份極具操作性籌劃報(bào)告，供貴司參考。

二、市場(chǎng)狀況分析

2.1南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征

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住宅市場(chǎng)供銷兩旺

據(jù)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)處得悉，2000年南京市新開工工程達(dá)414.1萬(wàn)m2，住宅類工程占322.5萬(wàn)m2，全年共批準(zhǔn)上市面積319.75萬(wàn)m2，比上年同期增長(zhǎng)1.39%，住宅商品房223.3萬(wàn)m2，占商品房銷售總量的87.8%。

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品牌效應(yīng)初現(xiàn)端倪

具有較好品牌的開發(fā)商，在新工程的推廣上顯示出較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，品牌建設(shè)開始受到重視。如棲霞集團(tuán)利用較好的“星葉〞品牌，推出和即將推出的紫金山水苑、太陽(yáng)城的天悅花園、匯林綠洲、云錦美地等多個(gè)工程，受到市場(chǎng)普遍關(guān)注?，F(xiàn)已具有強(qiáng)勢(shì)的開發(fā)實(shí)力、運(yùn)作良好、但以前沒有重視品牌建設(shè)的公司也在致力于品牌的建設(shè)，打破“品牌〞瓶頸，如武夷房地產(chǎn)等。

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銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升

房?jī)r(jià)是以市場(chǎng)需求為主導(dǎo)，旺銷那么上漲，滯銷那么下跌，這是樓市定律。從總體趨勢(shì)來(lái)看，樓市價(jià)格整體呈逐年上升趨勢(shì)，2000年一季度住宅均價(jià)為3061元，與上年同期相比略有上升。

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營(yíng)銷方式多樣化

去年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷概念迭出、營(yíng)銷方式創(chuàng)新、營(yíng)銷手段多樣、宣傳力度加大。在概念營(yíng)銷方面，每個(gè)開發(fā)商都在努力尋找樓盤賣點(diǎn)，缺乏賣點(diǎn)的樓盤就認(rèn)為沒有競(jìng)爭(zhēng)力，較典型的賣點(diǎn)有：以長(zhǎng)江之家為代表的親水住宅和濱江概念、以鴻福苑為代表的錯(cuò)層戶型和方圓綠蔭的疊中疊戶型、以龍福山莊和方圓綠茵為代表的地鐵概念、以聚福園為代表的節(jié)能住宅以及抗震住宅、聯(lián)排別墅、智能化住宅、生態(tài)住宅等概念。在營(yíng)銷策略上，有買房贈(zèng)物、無(wú)理由退房、發(fā)放金牌銀牌、“封盤〞等。

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個(gè)人消費(fèi)唱主角

2000年1至5月，南京市售房面積和交易金額分別較去年同期增長(zhǎng)47%和57%，其中個(gè)人購(gòu)房比例按交易過(guò)戶統(tǒng)計(jì)已由1999年的80%上升到86.6%，按實(shí)際契約件數(shù)達(dá)88.2%，這說(shuō)明在全面取消實(shí)物分房、集團(tuán)購(gòu)置退出后，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有出現(xiàn)“斷檔〞現(xiàn)象，住房消費(fèi)熱度不減，并穩(wěn)步走入個(gè)人消費(fèi)唱主角的“零售時(shí)代〞，市民住宅消費(fèi)已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新亮點(diǎn)。

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金融支持提高購(gòu)置力

去年人民銀行延長(zhǎng)個(gè)人住房公積金貸款和商業(yè)性購(gòu)房貸款的期限，調(diào)低貸款利率，增加住宅公積金貸款的最高額度，個(gè)人住宅組合貸款對(duì)鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)房、增強(qiáng)居民購(gòu)房支付能力起到積極作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年共辦理按揭貸款13101戶，按揭貸款面積146.53平方米，占全年住房銷售總面積的65.7%，貸款額24.17億元，分別比1999年增長(zhǎng)82%、101.7%和111.7%。

2.2市場(chǎng)前景展望

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新盤批次入市，競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈

今年上半年新樓盤陸續(xù)浮出水面，其中既有老盤的后續(xù)開發(fā)，如：聚福園、典雅居三期高層名雅閣、東方城之初陽(yáng)園等工程；也有推出的新盤，如花開四季、金鷹國(guó)際花園、雅瑰園、朗晴名居、匯林綠洲、雨麓花苑等工程，還有蓄勢(shì)待發(fā)的工程，如運(yùn)盛的“韓府山工程〞、東元的“文化名園〞等工程；第二，外地公司開始打入南京，如上海萬(wàn)科、大連萬(wàn)達(dá)、華能房地產(chǎn)、我愛我家等，另外諸多知名地產(chǎn)公司也在積極關(guān)注南京市場(chǎng)，如金地集團(tuán)、戴德梁行、浙江萊茵達(dá)等；第三，局部運(yùn)作良好、資金雄厚的非房地產(chǎn)公司也開始涉足房地產(chǎn)業(yè)，如蘇寧電器集團(tuán)、江蘇鐵路實(shí)業(yè)工程公司、南鋼集團(tuán)等。一言以蔽之，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展，被業(yè)內(nèi)外普遍關(guān)注和看好。

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潛在需求依然旺盛

為迎接華商會(huì)而進(jìn)行的大規(guī)模舊城翻新和道路的拓寬改建，如新模范馬路、門東、二道梗子等的拆遷改造。大量的貨幣化拆遷，會(huì)立即形成即期的購(gòu)房需求。公房上市帶來(lái)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，使住房梯級(jí)消費(fèi)的購(gòu)房能量得以釋放。降低入市門檻和提高購(gòu)房能力的利好政策出臺(tái)，會(huì)使住房消費(fèi)的基數(shù)不斷增大，另外從大方面講，新一輪白領(lǐng)置〔租〕業(yè)潮將出現(xiàn)，六七十年代出生的白領(lǐng)已到婚育的年齡，七十年代末出生的“獨(dú)生〞白領(lǐng)亦踏上工作崗位。追求獨(dú)立空間和生活質(zhì)量，是白領(lǐng)的共性。他們會(huì)對(duì)政策順勢(shì)而行，預(yù)計(jì)今后的購(gòu)房需求不會(huì)減弱。

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政策對(duì)市場(chǎng)有利扶持

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重頭產(chǎn)業(yè)，政府將會(huì)采取傾斜政策保持房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定開展，這將會(huì)對(duì)今后房市的穩(wěn)定和繁華起到推動(dòng)作用。近日，建設(shè)部出臺(tái)了?商品房銷售管理方法?，并于6月1日起實(shí)施。該方法主要起到標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)、保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益的作用。如非法銷售一房多售、面積糾紛、定金問(wèn)題、延期交房、虛假?gòu)V告、質(zhì)量保修、中介機(jī)構(gòu)的代理、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更等都有明確規(guī)定，利于“放放心心購(gòu)房，明明白白消費(fèi)〞的氣氛在房地產(chǎn)消費(fèi)中形成。南京市將于近期制定具體的貫徹實(shí)施方法，同時(shí)將加大力度標(biāo)準(zhǔn)中介市場(chǎng)，開展“放心中介〞、“優(yōu)秀樓盤評(píng)選〞等活動(dòng)加強(qiáng)市場(chǎng)引導(dǎo)，樹立市場(chǎng)信譽(yù)。同時(shí)取消47項(xiàng)稅收的優(yōu)惠政策出臺(tái)，降低了開發(fā)本錢，從而房?jī)r(jià)下降，刺激了市民的購(gòu)置需求。

2.3新街口片區(qū)分析

新街口片區(qū)位于鼓樓區(qū)、玄武區(qū)、白下區(qū)與建鄴區(qū)四區(qū)交界處，一直以來(lái)就為南京市最大最集中的商業(yè)貿(mào)易、金融證券、酒店業(yè)特別是零售業(yè)中心，在全國(guó)也極負(fù)盛名。分析該片區(qū)市場(chǎng)概況、詳情及動(dòng)態(tài)，于本案都極具戰(zhàn)略價(jià)值并易于策略部署。

從新街口片區(qū)地產(chǎn)工程分布情況來(lái)看，石鼓路與漢口路一帶因?yàn)榻瘊楇H商城的帶動(dòng)作用，無(wú)論是住宅還是寫字樓都極具升值潛力。又因其距新街口中心點(diǎn)近在咫尺，且石鼓路相對(duì)車流較少，故該區(qū)域地產(chǎn)工程具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。華威大廈及金鷹國(guó)際花園的非凡銷售業(yè)績(jī)就說(shuō)明了這一點(diǎn)。王府大街又是新街口片區(qū)地產(chǎn)工程開發(fā)熱點(diǎn)之一，此地有望成為南京最繁華的美食休閑一條街，中外美食、中高檔餐飲業(yè)，應(yīng)有盡有。寵大的客流量使這里的間間門面生意興隆、火爆，市政府的有意規(guī)劃及市場(chǎng)管理的標(biāo)準(zhǔn)更推動(dòng)了此處的興旺，從而也帶動(dòng)了本片區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)的旺銷。譬如王府花園的高達(dá)近5000元/平方米的房?jī)r(jià)，并未阻擋其熱銷的局面。隨著地鐵的施工，中山路沿線的地產(chǎn)市場(chǎng)也必將更旺，益來(lái)地產(chǎn)公司開發(fā)的金陵御景園就趕此潮流。

另外，從市政府到普通市民，都已認(rèn)可新街口中央商務(wù)區(qū)的定位，政府科學(xué)規(guī)劃、有序管理，不斷加大資金投入，大力完善中央商務(wù)區(qū)的功能配套設(shè)施，使其更利于商貿(mào)活動(dòng)。以上政府行為帶動(dòng)消費(fèi)者對(duì)其片區(qū)地產(chǎn)產(chǎn)品的追捧，至使地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，又因其地價(jià)昂貴、土地資源儲(chǔ)藏稀少，該片區(qū)地產(chǎn)工程多為高級(jí)寫字樓或商務(wù)綜合樓。眾地產(chǎn)工程雖良莠不齊，但總體而言，推售情況較好。相對(duì)住宅工程，寫字樓工程市場(chǎng)購(gòu)置力略顯缺乏，因而寫字樓有一定程度的空置與積壓。而住宅工程，因產(chǎn)品的定位不同，各工程又有較大的差異性。因此，此片區(qū)的地產(chǎn)工程的定位尤其重要。

2.4競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析

金鷹國(guó)際花園

位置：漢中路2號(hào)

開展商：金鷹國(guó)際實(shí)業(yè)

占地：21000平方米

規(guī)模：55000平米高層住宅及20000平米寫字樓共38層

戶數(shù)：421戶

戶型配比：131.85—238.93平米

售價(jià)：平均價(jià)5500元/平米

中心花園：7000余平米

物業(yè)管理：星級(jí)酒店化物管，智能化程度較高

電梯：一梯二戶或二梯三戶

推售狀況：預(yù)售率超出30%，無(wú)預(yù)售許可證。

開工日期：2001.3

入伙日期：2003.6前

優(yōu)勢(shì)：品牌形象好，依托金鷹國(guó)際商城與其酒店、寫字樓形成相對(duì)獨(dú)立的大型高尚區(qū)域。地塊出入口近在咫尺。

劣勢(shì)：鬧市嘈雜，市中心位置，私密性相對(duì)減弱，總價(jià)偏高。

五臺(tái)花園

位置：上海路與廣州路交叉路口

開展商：南京銀城房地產(chǎn)開發(fā)公司

規(guī)模：60000余平方米

戶數(shù)：400余戶

戶型配比：130—250

m2

中心花園：15000m2五臺(tái)山生態(tài)廣場(chǎng)

物業(yè)管理：自建自管，物管水平一般

電梯：一梯二戶或二梯四戶

推售狀況：已售出70%以上，有銷售許可證

開工日期：1998年6月

入伙日期：2002年4月

優(yōu)勢(shì)：鄰五臺(tái)山體育中心和南京大學(xué)、南師大等高等學(xué)府，文化、體育設(shè)施齊備，交通便利，綠化率高且地勢(shì)較高，風(fēng)水上乘。

劣勢(shì)：地形不平坦，離山體太近，地塊狹窄，臨交通干道太近，噪

音大，空氣質(zhì)量不好。

湖畔之星

位置：月牙湖畔，苜蓿園大街

開展商：仁恒地產(chǎn)

占地：23000平米

規(guī)模：5幢23層高層，共77000平米

戶數(shù)：421戶

中心花園：5500平米

戶型配比：129—325平米

均價(jià)：5600元/米

物業(yè)管理：仁恒物業(yè)公司管理，經(jīng)驗(yàn)豐富，口碑較好

電梯：二梯四戶

推售狀況：已售出50%以上，有銷售許可證

開工日期：2000.12

入伙日期：2002.10

優(yōu)勢(shì)：成熟社區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)越，配套先進(jìn)，套型設(shè)計(jì)較好，全裝

修房，品牌形象較好。

劣勢(shì)：價(jià)位略高，交通狀況一般。

錦江麗舍

位置：白下區(qū)大光路188號(hào)

開展商：南京東渡房地產(chǎn)開發(fā)

占地：6000平米

規(guī)模：22000平米

戶數(shù)：240戶

戶型配比：36-79平米

均價(jià)：4700元/平米

綠化庭園：3000平米

物業(yè)管理：酒店式管理，管理費(fèi)大于4元/平米

電梯：三梯十戶

推售狀況：預(yù)售率超出75%，有銷售許可證

開工日期：2000年2月

入伙日期：2002年10月

優(yōu)勢(shì)：設(shè)計(jì)有特色，定位較好，以小戶型為主，且局部樓層層高遠(yuǎn)

遠(yuǎn)超出一般層高達(dá)4.3米，以此吸引市場(chǎng)注意力。

劣勢(shì)：無(wú)規(guī)模效應(yīng)，環(huán)境設(shè)計(jì)較差，價(jià)位偏高，無(wú)煤氣管道。

2.5綜述

本案地處南京最繁華的新街口中央商務(wù)區(qū)，極具投資的價(jià)值及升值的潛力，且憑藉地鐵便利及開展商的實(shí)力與公司品牌——香港上市公司天安，本案大有市場(chǎng)空間及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。南京市政府近兩年高度重視新街口中央商務(wù)區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)，在精力與財(cái)力上投入巨大，使中央商務(wù)區(qū)的地位得以穩(wěn)固并極具市場(chǎng)吸引力，再憑借本案的各色特長(zhǎng)，如產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)，配套設(shè)施，建筑外觀，戶型定位，優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理等特長(zhǎng)，本案一定會(huì)創(chuàng)造不俗的推售業(yè)績(jī)，為開展商贏得巨額利潤(rùn)，樹立起良好的樓盤品牌，并創(chuàng)立開展商在南京房地產(chǎn)市場(chǎng)良好企業(yè)形象與品牌。

三、工程分析

3.1工程概況

1.名稱：天安國(guó)際商城

2.地址：新街口以南，中山南路與淮海路交匯處。

3.建筑面積：計(jì)約6萬(wàn)m2，其中住宅共28層，約3.46萬(wàn)m2。

4.建筑形態(tài)：地下2層〔車庫(kù)〕，地上42層。

5.形象進(jìn)度：現(xiàn)已至裙樓施工，2002年6月封頂。

6.入伙時(shí)間：2003年6月

3.2工程優(yōu)劣勢(shì)分析

3.2.1工程優(yōu)勢(shì)分析

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顯赫位置

位于新街口以南端，中山南路與淮海路交匯處，此區(qū)域高樓商廈林立，繁華，是新街口CBD中央商務(wù)區(qū)的核心位置，南京重要的商貿(mào)中心，堪稱位置顯赫的鉆石地域。

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地鐵概念

鄰近建設(shè)中的南京地鐵新街口南站，具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的現(xiàn)代化交通條件，樓宇深具升值潛力。

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密集交通

市中心繁華位置，數(shù)條線路密集分布，便捷化交通，出入無(wú)憂。

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商貿(mào)集中

周邊商城林立，新百商場(chǎng)、中央商場(chǎng)、東方商場(chǎng)、金鷹國(guó)際購(gòu)物中心、金陵百貨、樂(lè)福來(lái)超市等環(huán)伺左右。

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實(shí)惠總價(jià)

與周邊工程相比，本案的戶型偏小，造成總價(jià)的實(shí)惠。對(duì)于消費(fèi)群而言，由價(jià)格造成的心理壓力較小。

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開發(fā)實(shí)力

投資商——天安實(shí)業(yè)，為香港上市公司；開發(fā)商——天都實(shí)業(yè)公司，實(shí)力雄厚。

如聯(lián)袂中原公司—香港最大的地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)之一，代理本案，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，為本案可資利用的一大品牌優(yōu)勢(shì)。

3.2.2工程劣勢(shì)分析

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“恐高癥〞心理

相對(duì)多層和小高層而言，高層的售價(jià)較高，公攤面積、電梯、采光通風(fēng)、高價(jià)物業(yè)管理等是目前的高層普遍存在的“頑癥〞。所以，高層住宅在南京人的傳統(tǒng)意識(shí)中較難接受，扭轉(zhuǎn)人們的“恐高癥〞心理需要一個(gè)過(guò)程。

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自然環(huán)境貧乏

相對(duì)目前在售的大局部打“山水概念〞和“中心綠地優(yōu)勢(shì)〞的高層工程而言，本案沒有明顯的自然環(huán)境可資借用。立足于自然環(huán)境占購(gòu)房因素的比重日益加大的市場(chǎng)環(huán)境，本案在此方面完全處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。

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噪音、尾氣的負(fù)面作用

鬧市中心，人流車輛密集，人為的噪音、汽車尾氣較多，對(duì)于長(zhǎng)期居住的身心健康負(fù)面影響較大。

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個(gè)別房型不理想

規(guī)劃房型大多為異型房，異于目前流行的“規(guī)正實(shí)用〞套型。局部面積朝北房型采光通風(fēng)不理想，與當(dāng)?shù)氐臍夂蚣澳暇┤说馁?gòu)房偏好南轅北轍，銷售難度較大。如在售的“青春之家〞，類似套型明顯滯銷于同期推出的其他套型。

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方型柱分布較多

1.2米×0.8米的方型柱普通分布在每戶住宅，降低了得房率，影響空間的裝修和布局。

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“死盤〞的影響

本案開工已三年有余，其間幾經(jīng)停頓，現(xiàn)場(chǎng)冷清凌亂，消費(fèi)者的心理預(yù)期較差，對(duì)開展商信心缺乏。

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高昂的物業(yè)管理費(fèi)用

高層住宅的建設(shè)和維護(hù)本錢較高，從而決定了高昂的物業(yè)管理費(fèi)用，容易造成消費(fèi)群“買得起住不起〞的觀望心理。

3.3產(chǎn)品定位分析

本案的產(chǎn)品定位為“CBD大型高尚功能型智能化精品公寓〞。

定位依據(jù)

工程區(qū)位

工程規(guī)劃設(shè)計(jì)與體量

齊備的功能設(shè)施配套

智能化“以人為本〞的物管效勞

獨(dú)有的空中“泛會(huì)所〞概念

3.4產(chǎn)品規(guī)劃與設(shè)計(jì)建議

戶型面積

建議以90-110

m2為主打房型，兼設(shè)40或60m2的小戶型，且戶型安排為南向、東南，小戶型安排為北向西向。同時(shí)，頂層設(shè)為躍層，可賦以時(shí)下上海、杭州等地流行的“空中別墅〞的概念。

戶型實(shí)用性

提高戶型的實(shí)用率，減小房間死角，注意房間的規(guī)正，各廳室功能過(guò)渡自然且比例適當(dāng)。

電梯

電梯的品牌及臺(tái)數(shù)適當(dāng)調(diào)整，以便于交通。

層高

根據(jù)南京特有的氣候特點(diǎn)及消費(fèi)偏好，適當(dāng)調(diào)整層高，使其成為重要賣點(diǎn)。

智能化設(shè)施

進(jìn)一步完善智能化設(shè)施，以迎合工程的潛在客戶群的購(gòu)房需求。

物業(yè)管理

物業(yè)管理作為房地產(chǎn)產(chǎn)品附屬物，應(yīng)視為不可分割的一局部，選聘知名物業(yè)管理公司，不但利于工程推售，而且直接推動(dòng)物業(yè)保值和升值。

建材

因本案地處鬧市中心，建議采用特殊優(yōu)質(zhì)建材以削弱噪聲、尾氣的抗性，并強(qiáng)化其環(huán)保功能，使其成為賣點(diǎn)。

車位

汽車平民化時(shí)代的來(lái)臨，促使本案必須設(shè)計(jì)出近乎1：1的泊車位，此項(xiàng)措施也會(huì)構(gòu)成以后推廣中炒作的賣點(diǎn)。

環(huán)藝配套

兼顧環(huán)境設(shè)計(jì)的局限性，建議本案的裙樓頂蓋、避難層及一切可以美化的地方設(shè)空中泳池、空中休閑設(shè)施、空中綠化及各式精美建筑小品，創(chuàng)造“空中花園〞及“空中泛會(huì)所〞的概念，以期增加本案的附加值，同時(shí)削弱周邊環(huán)境抗性因素的影響。

產(chǎn)品細(xì)分

因新街口附近寫字樓開發(fā)工程密集，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈，空置率相對(duì)較高；近期又推出如“商茂世紀(jì)廣場(chǎng)〞、“新地陽(yáng)光〞、“隆盛大廈〞等諸多工程，寫字樓市場(chǎng)到達(dá)空前飽和；且本案9—12層寫字樓的體量較小，毫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，故建議將四層寫字樓改為住宅，以利于本案的集中推售。

3.5價(jià)格定位分析

依據(jù)周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)與工程特征及歷史狀況，本案價(jià)格定位如下：

——起售價(jià)為4500元/平米

——銷售均價(jià)為5200元/平米

——最高價(jià)6800元/平米〔最高空中別墅〕

各戶型又根據(jù)樓宇位置系數(shù)、樓層系數(shù)、朝向系數(shù)及景觀系數(shù)調(diào)整差價(jià)，力爭(zhēng)做到一房一價(jià)，保證各戶型有均等的推售時(shí)機(jī)，防止出現(xiàn)銷售死角。

執(zhí)行上述“低開高走“的價(jià)格策略，一那么迎合了消費(fèi)都“買漲不買跌〞根本消費(fèi)心理，又利于樹立物業(yè)的升值形象，為價(jià)格控制預(yù)留較大的調(diào)整空間。

同時(shí)，本案因其一流的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，定會(huì)有諸多投資型買家，因此付款方式的靈活與多樣，直接影響其銷售業(yè)績(jī)。比方首付兩成，8成15年或20年的銀行按揭。另外，在產(chǎn)品的推售策略與附加值方面多做文章，唯求客戶建立起“物超所值，升值潛力無(wú)限〞的心理認(rèn)同感。惟其如此，不但利于價(jià)格攀高，更能夠創(chuàng)造品牌效應(yīng)，樹立本案“明星樓盤〞的物業(yè)形象。

3.6客戶群定位

依據(jù)產(chǎn)品定位與價(jià)格定位，結(jié)合功能配套，本案客戶群初步定位以下幾類：

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私營(yíng)業(yè)主

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外企白領(lǐng)

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單身貴族

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年輕夫婦

將客戶群細(xì)分，工作形態(tài)為：

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SOHO族

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IT行業(yè)新貴

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金融、證券、銀行業(yè)精英

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文、體與教育行業(yè)高收入階層

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投資者

生活特征：

年齡界于30歲——40歲之間為主，受教育程度較高，具有較強(qiáng)的工作與創(chuàng)業(yè)能力，且生活前景看好，收入頗豐，追求時(shí)尚，易于接受新事物。

3.7銷售渠道建議

1．于案場(chǎng)設(shè)立銷售中心，為客戶提供全面銷售效勞及售后效勞；

2．動(dòng)用INTERNET與直郵等媒體，擴(kuò)大推廣面，增大市場(chǎng)時(shí)機(jī)；

3．利用中原客戶網(wǎng)絡(luò)，全面推售工程訊息，促進(jìn)銷售；

4．透過(guò)中原在香港及國(guó)內(nèi)各分行之訊息交流，建立有效的客戶推廣

制度〔現(xiàn)時(shí)中原香港員工達(dá)2000余人，國(guó)內(nèi)員工達(dá)1000余人〕；

5．通過(guò)各種展銷會(huì)來(lái)擴(kuò)大影響力，促動(dòng)銷售；

6．中原旗下的銷售隊(duì)伍，以其“操作標(biāo)準(zhǔn)、效勞細(xì)致、高成交率〞的特色效勞，在市場(chǎng)中建立起良好口碑：

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均經(jīng)過(guò)嚴(yán)格培訓(xùn)，專業(yè)素質(zhì)較高；

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注重跟進(jìn)工作，與客戶保持密切關(guān)系；

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熟諳客戶消費(fèi)心理，擅于技巧性溝通；

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售后效勞細(xì)致全面。

3.8宣傳策略建議

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先期以物業(yè)形象為主打訴求對(duì)象，以期將本案“大型高尚的功能型精品公寓〞的物業(yè)形象導(dǎo)入市場(chǎng)，增強(qiáng)識(shí)別性，積累品牌；

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優(yōu)勢(shì)整合，分期訴求工程的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、地鐵概念、實(shí)惠總價(jià)、便捷交通、會(huì)所概念等賣點(diǎn)，塑造

本案“物超所值〞的形象；

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結(jié)合天安上市公司投資、天都實(shí)業(yè)公司實(shí)力開發(fā)、中原物業(yè)公司名牌代理，塑造本案“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、打造名牌〞的物業(yè)形象。

3.9媒體策略建議

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充分發(fā)揮現(xiàn)代媒體的傳媒效應(yīng)，利用戶外廣告，報(bào)紙、電視、電臺(tái)、刊物、雜志及新聞報(bào)道等方式，多角度、深層次、全方位地宣傳推廣，短時(shí)間內(nèi)提高工程知名度，創(chuàng)立品牌效應(yīng)。

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充分發(fā)揮中原的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，在各分所間廣泛交流訊息，互相滲透，以增加市場(chǎng)時(shí)機(jī)。中原分行包括香港總公司、北京、上海、深圳、廣州、大連、重慶、廈門及南京各分公司。

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透過(guò)中原網(wǎng)頁(yè)及刊物，發(fā)放樓盤宣傳訊息，到達(dá)全世界每個(gè)區(qū)域，有助開展商拓展業(yè)務(wù)需要。

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通過(guò)中原與各媒介之友好關(guān)系，以繕稿形式報(bào)導(dǎo)樓盤最新動(dòng)向及開發(fā)商背景等，以客觀角度讓市場(chǎng)接受，媒體包括香港等地的報(bào)紙及其他廣告媒體。

四、合作建議

本著與貴司建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，經(jīng)中原董事局決議后，建議以下效勞費(fèi)用：

1.獨(dú)家代理

代理傭金按所有售出單位成交價(jià)的2%計(jì)算。

2.全程籌劃參謀

——市場(chǎng)調(diào)研分析

——定位分析（規(guī)劃、配套及戶型建議）

——營(yíng)銷及宣傳策略建議（包括銷售建議及全方位宣傳策略）

上述籌劃參謀費(fèi)用建議為人民幣叁拾伍萬(wàn)元正。

五、中原經(jīng)驗(yàn)

以下為中原曾代理之局部樓盤：

樓盤名稱

開展商名稱

深圳

天安高爾夫海景花園

天安工業(yè)開發(fā)

招商花園城

深圳招商房地產(chǎn)

京隆苑

瑞京隆房地產(chǎn)開發(fā)〔深圳〕

皇御苑A區(qū)

深圳市皇城地產(chǎn)

楓丹雅苑

深圳長(zhǎng)江興業(yè)開展

東?；▓@一、二期

深圳東海愛地房地產(chǎn)開展

國(guó)都高爾夫花園

國(guó)都集團(tuán)開展〔深圳〕

世界貿(mào)易廣場(chǎng)

深圳市長(zhǎng)江開展股份

天然居

天健房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)業(yè)

振業(yè)翠?；▓@

深圳市振業(yè)〔集團(tuán)〕股份

三九時(shí)代華庭

深圳市三九房地產(chǎn)開發(fā)〔集團(tuán)〕

深圳市鵬城房地產(chǎn)

萬(wàn)科四季花城

深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)

中海怡翠山莊

深圳市中海投資管理

中海華庭

中海地產(chǎn)〔深圳〕

布吉中心廣場(chǎng)

深圳市聯(lián)順?lè)康禺a(chǎn)開發(fā)

桂芳園

佳兆業(yè)地產(chǎn)

名仕閣

深圳金項(xiàng)物業(yè)開展

東湖豪庭

深圳市幸運(yùn)通投資開展

新2000廣場(chǎng)

深圳市鴻華信投資開發(fā)

和平廣場(chǎng)

茂業(yè)集團(tuán)

美荔園

中房集團(tuán)南方置業(yè)

匯展閣

保興房地產(chǎn)開發(fā)〔深圳〕

金世界商業(yè)中心

深圳市金活實(shí)業(yè)

南塘商業(yè)廣場(chǎng)

香港金峻

名仕商城

名仕商城開發(fā)〔深圳〕

銀湖國(guó)際會(huì)議中心

仁信新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)〔深圳〕

棕櫚泉?jiǎng)e墅

棕櫚泉物業(yè)開展〔深圳〕

新世界豪園別墅

深圳市百富隆新投資

蘇豪名廈

深圳市南山金城房地產(chǎn)

保利城

深圳市保利城實(shí)業(yè)

招商花園城市1期

深圳招商房地產(chǎn)

昆明福林地產(chǎn)工程

昆明福林房地產(chǎn)開發(fā)

廣州

興發(fā)廣場(chǎng)

興發(fā)集團(tuán)

新中國(guó)大廈

廣州市國(guó)商大廈開發(fā)限公司

藍(lán)粵花園

廣州藍(lán)粵房地產(chǎn)

中海錦苑

廣州海錦房地產(chǎn)開發(fā)

從化溫泉山莊

從化電利房地產(chǎn)開發(fā)

南翠苑

廣州安業(yè)華僑房地產(chǎn)

暨南花園

廣東暨南房地產(chǎn)

宏宇廣場(chǎng)

廣州市宏宇房地產(chǎn)開發(fā)

廣州華海房產(chǎn)實(shí)業(yè)

康王商業(yè)城

廣州市華康地空開發(fā)

帝景苑

廣州合生怡暉房地產(chǎn)發(fā)開發(fā)

君怡大廈

廣州瑞達(dá)實(shí)業(yè)

澳洲山莊

澳美集團(tuán)

御景華庭

廣州御景華庭房地產(chǎn)開發(fā)

山水庭園

廣州偉成房地產(chǎn)開發(fā)

康裕北苑

番禺區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)

僑聯(lián)大廈

廣州僑聯(lián)房地產(chǎn)發(fā)開

金信大廈

廣州金信房地產(chǎn)開發(fā)

保稅區(qū)創(chuàng)氏大廈

廣保國(guó)際集團(tuán)

廣州商業(yè)中心

新鴻基

冠庭路

廣州市金創(chuàng)利房地產(chǎn)發(fā)開

疊彩園

廣州合景盈富房地產(chǎn)發(fā)開

翠島居

廣州恒粵房地產(chǎn)

朗駿苑

廣州市恒都實(shí)業(yè)

北京

嘉銘園

嘉銘房地產(chǎn)發(fā)開

聚龍花園

誠(chéng)信房地產(chǎn)開發(fā)

方安園

京工房地產(chǎn)發(fā)開

陶然湖景

海騰房地產(chǎn)發(fā)開

望京新城

城建開發(fā)集團(tuán)

通惠家園

城建開發(fā)集團(tuán)

芳古園

城建開發(fā)集團(tuán)

莊勝?gòu)V場(chǎng)

莊勝房地產(chǎn)開發(fā)

天和大廈

北京市京二房地產(chǎn)開發(fā)總公司

佛羅里達(dá)

北京嘉潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)

甘露園

北京華森房地產(chǎn)開發(fā)

四嘉苑

天紀(jì)投資開展

騰達(dá)大廈

建材集團(tuán)

三立大廈

富裕龍投資

上海

錦江花園

上海六里現(xiàn)代生活園區(qū)開發(fā)公司

銀杏家園

上海上投房地產(chǎn)開發(fā)

意和家園

上海溢源房產(chǎn)

天鼎花園

上海天鼎置業(yè)

徐家匯花園首期

上海徐匯商建房地產(chǎn)

匯峰·衡園

上海長(zhǎng)峰房地產(chǎn)開展

曲陽(yáng)花苑

上海東銀曲陽(yáng)花苑

頤德名苑

上海建信置業(yè)

欣安基公寓

上海安基置業(yè)

奧林匹克花園首期

上海奧林匹克置業(yè)投資

大寧家園首期

上海大家置業(yè)

復(fù)華城市花園

復(fù)華集團(tuán)上海高新房地產(chǎn)開發(fā)

嘉華苑〔平江二期〕

上海新黃浦集團(tuán)

開元盛世花苑〔暫定名〕

上海松江晟陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)

耀海花園

上海耀海房地產(chǎn)開發(fā)

天臺(tái)花苑

上海天臺(tái)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

瑞虹新城

香港瑞安房地產(chǎn)開發(fā)

大連

亞太國(guó)際金融中心

東港房地產(chǎn)開展

未名園

大有房地產(chǎn)開展

聚賢豪庭

新型房地產(chǎn)開展

三星公寓

遼寧廣益房屋開發(fā)公司

半山花園

大連振興房屋開發(fā)公司

國(guó)際公寓

大連市開發(fā)區(qū)泰樂(lè)房地產(chǎn)開發(fā)

新世界廣場(chǎng)

新世界廣場(chǎng)國(guó)際

重慶

金陽(yáng)騎龍山莊

重慶金陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)

達(dá)美·活力新都

重慶達(dá)美實(shí)業(yè)

南京

黃埔·鑫園

南京三金房地產(chǎn)開發(fā)

中國(guó)人家

東恒建設(shè)集團(tuán)

其他地區(qū)

奧林匹克花園

金業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

雍景園

香港雅居樂(lè)國(guó)際

雅居樂(lè)花園

香港雅居樂(lè)國(guó)際

九龍湖山莊

珠海英格仕房地產(chǎn)開發(fā)

逸濤雅苑

逸濤雅苑房地產(chǎn)開發(fā)

陽(yáng)光山莊

東莞市陽(yáng)光房地產(chǎn)開發(fā)公司

長(zhǎng)江凱茵豪園

香港雅居樂(lè)國(guó)際

福林地產(chǎn)工程

昆明福林房地產(chǎn)

浪琴花園

東莞浪琴花園開發(fā)

麗都花園

湖南衡陽(yáng)市金果實(shí)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司

金業(yè)別墅花園

番禺區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)

永勝?gòu)V場(chǎng)

永勝置業(yè)

玫瑰花園

策略毅參謀

麗城開發(fā)區(qū)

中昌集團(tuán)

廈門雍景灣別墅

廈門市三悅房地產(chǎn)投資

六、結(jié)論

中原深具誠(chéng)意，望能繼深圳天安高爾夫花園合作后，再與天都及天安兩家具規(guī)模開發(fā)及投資商合作，建立長(zhǎng)期友好之合作關(guān)系，不但在該根底上銷售獲得佳績(jī)，更能令貴司品牌深入南京市場(chǎng)，甚至輻射至國(guó)內(nèi)其他城市，在籌劃及銷售上贏取口碑。

第四篇：最高人民法院關(guān)于浙江東方制藥有限公司、紹興中藥廠與四川涪陵制藥廠專利侵權(quán)糾紛案的函

最高人民法院關(guān)于浙江東方制藥有限公司、紹興中藥廠與四川涪陵制藥廠專利侵權(quán)糾紛案的函

（[2000]知監(jiān)字第27－2號(hào)函 2000年6月20日）

四川省高級(jí)人民法院：

浙江東方制藥有限公司、紹興中藥廠為與四川涪陵制藥廠(現(xiàn)名太極集團(tuán)涪陵制藥廠)專利侵權(quán)糾紛一案，不服你院(1996)川高法經(jīng)一終字第75號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?，本院已予調(diào)卷審查并建議你院在本院調(diào)卷審查期間暫緩執(zhí)行本案判決。今年4月，太極集團(tuán)有限公司致函本院稱，浙江東方制藥有限公司、紹興中藥廠的出資人浙江震元(集團(tuán))國(guó)有資本投資有限公司與太極集團(tuán)有限公司已于今年3月24日簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓與組建新公司協(xié)議書》，約定浙江東方制藥有限公司由雙方合資，組建太極集團(tuán)浙江東方制藥有限公司，太極集團(tuán)有限公司出資占總資本的70%。據(jù)此，太極集團(tuán)有限公司認(rèn)為雙方已不存在紛爭(zhēng)，希望盡快結(jié)束對(duì)本案的審查。今年5月26日，太極集團(tuán)有限公司又向本院知識(shí)產(chǎn)權(quán)審判庭來(lái)函，聲明放棄執(zhí)行本案的判決和要求賠償?shù)恼?qǐng)求。

鑒于以上情況，從有利于雙方當(dāng)事人之間更好地發(fā)展生產(chǎn)出發(fā)，請(qǐng)你院抓緊工作，爭(zhēng)取雙方當(dāng)事人盡快和解，撤回再審申請(qǐng)?，F(xiàn)將該案全部案卷退回你院，并將有關(guān)材料轉(zhuǎn)去，請(qǐng)你院審查處理。有關(guān)工作進(jìn)展情況，望及時(shí)報(bào)告本院。

07-06