第一篇：產(chǎn)權(quán)共有人訴動遷房買賣協(xié)議無效遭法院駁回

產(chǎn)權(quán)共有人訴動遷房買賣協(xié)議無效遭法院駁回

【案情介紹】

2006年8月，吳國平位于寶山區(qū)一處的農(nóng)村宅基地房屋動遷，該農(nóng)村宅基地房屋《上海市寶山區(qū)農(nóng)村居民建房用地申請表》上載明，申請人為吳國平，家庭成員包括妻子盧志英、兒子吳正龍，根據(jù)動遷政策，吳國平分得四套分別位于寶山區(qū)菊聯(lián)路***弄22號***室、23號***室、24號***室、25號***室的安置房屋。2006年9月，吳國平背著妻子盧志英、兒子吳正龍將其中一套位于寶山區(qū)菊聯(lián)路***弄25號***室（以下簡稱系爭房屋）安置房屋出售給買受人左連生，雙方簽訂了《動遷安置房買賣協(xié)議書》，協(xié)議約定“房屋出售方甲方吳國平、盧志英、吳正龍，房屋買受方乙方左連生，房屋合同價人民幣50萬元，房款結(jié)清交房，房屋交付時甲方義務(wù)一并將房屋、房產(chǎn)權(quán)證、銷售發(fā)票、有效憑證交付乙方，甲方取得房屋產(chǎn)權(quán)證后一并與乙方去房地產(chǎn)交易中心辦理抵押登記，辦理轉(zhuǎn)籍手續(xù)時的所有費用由乙承擔，違約支付房價雙倍的違約金等內(nèi)容?！眳f(xié)議落款處，吳國平本人簽字并代簽了“盧志英、吳正龍”的名字，左連生本人簽名。協(xié)議簽訂后，左連生支付了所有購房款，吳國平如期交付了房屋，左連生接收系爭房屋后即裝修并入住至今。

系爭房屋簽訂買賣合同時并未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，2008年1月，系爭房屋產(chǎn)權(quán)證辦出，房屋產(chǎn)權(quán)人登記為吳國平、盧志英、吳正龍三人共同共有，并備注配套商品房，自2008年1月25起五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、出租。

系爭房屋產(chǎn)權(quán)證辦出后，產(chǎn)權(quán)共有人之一的吳正龍認為系爭房屋的出售未征得其同意，且房屋價格呈現(xiàn)翻倍上漲，遂于2011年1月向法院提起訴訟，主張系爭房屋的買賣協(xié)議無效，要求左連生返還系爭房屋。

本案爭議的焦點是：作為系爭房屋產(chǎn)權(quán)共有人之一的吳正龍，未在房屋買賣協(xié)議上簽字，現(xiàn)主張房屋買賣協(xié)議無效能否得到法院的支持？

【法院判決】

吳正龍要求確認吳國平與左連生就寶山區(qū)菊聯(lián)路***弄25號***室簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，并要求左連生返還房屋的訴訟請求，不予支持。

【律師觀點】

吳正龍遇到的問題具有一定的普遍性。由于拆遷安置房出售價格相比市場價優(yōu)惠一些，不少買家不惜冒著買賣合同效力待定、特別是受當今或今后一個時期“限購令”政策影響完全可能導(dǎo)致房產(chǎn)無法順利過戶等風險執(zhí)意購買，因此，完全可能導(dǎo)致法律糾紛頻發(fā)，建議購買方慎重，當然了，若買家決意購買，黃方明律師律師建議在動遷房屋買賣協(xié)議的草擬上引起重視，可委托專業(yè)律師提供相應(yīng)的法律幫助，由專業(yè)律師從房屋買賣協(xié)議的草擬，動遷房真正權(quán)利主體的審核、辦理動遷房的債權(quán)抵押登記、房屋買賣雙方權(quán)利義務(wù)約定等方面加以規(guī)范，盡可能減少或防范風險。針對本案，黃方明律師認為，吳正龍的訴求法院不予支持有其必然性。

一、吳國平與左連生簽訂的房屋買賣協(xié)議應(yīng)當有效。

《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。另《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八第六款“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓”之表述，根據(jù)立法本意及法院的司法實踐，這里的未取得產(chǎn)權(quán)證是指自始不能辦理權(quán)屬登記的房屋，主要針對的是那些不認定無效，即不能達到法律、行政法規(guī)的立法目的，并將會損害國家、集體、他人及社會公共利益的買賣合同。而本案并非

1如此，拆遷安置房是國家依法實施房屋征收后，依法建造、依法交付使用的，只是考慮到動遷安置房的特殊性，產(chǎn)權(quán)登記的辦理手續(xù)往后延遲，暫時無法辦理產(chǎn)權(quán)證。

另據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（一）》第九條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記手續(xù)，人民法院應(yīng)當認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！痹撘?guī)定反映出即便因為沒有房屋產(chǎn)權(quán)證也不必然導(dǎo)致合同無效，何況本案中系爭房屋吳國平、盧志英、吳正龍在2008年已經(jīng)取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，那么，吳正龍再以此為由，主張合同無效是沒有法律依據(jù)的。

二、吳正龍以動遷房5年內(nèi)限制交易為由主張房屋買賣協(xié)議無效理由不足。

上海市住房保障和房屋管理局于2005年11月15日出臺《上海市配套商品房和中低價普通商品房管理試行辦法》第二十八條規(guī)定：“ 配套房、中低價房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的5年內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓、出租?！?010年10月27日上海市住房保障和房屋管理局發(fā)布的《關(guān)于動遷安置房提前上市交易有關(guān)問題的通知》將動遷房上市期限由五年調(diào)整為三年。上海住房保障和房屋管理局出臺的相關(guān)規(guī)定僅是規(guī)定性文件，并非法律、行政法規(guī)，因此，上海住房保障和房屋管理局就動遷房上市交易進行限制，既便當事人有違這一規(guī)定，并不必然導(dǎo)致房屋買賣合同的無效，其直接后果僅是房地產(chǎn)交易部門拒絕辦理系爭房屋的產(chǎn)權(quán)過戶登記而已。

三、系爭房屋買賣協(xié)議的實際履行也無法支持吳正龍主張協(xié)議無效的訴請。

本案吳國平作為被拆遷戶的代表與拆遷人簽訂動遷安置補償協(xié)議取得四套安置房屋，將其中一套即系爭房屋轉(zhuǎn)讓給左連生。吳國平作為一家之長，一般情況下應(yīng)當能夠代表該戶作出處分，法庭上盧志英也認可后來知悉系爭房屋的出售事宜。另外，吳國平、盧志英、吳正龍作為一家三口在一起居住生活幾十年，吳正龍對安置取得的四套房屋應(yīng)當是明知的，再者，四套安置房屋在2008年就實際取得，從常理判斷，吳正龍不應(yīng)該不知道該四套房屋的使用情況，而吳正龍在長達近三年的時間里未提出任何房屋轉(zhuǎn)讓異議，可以認定吳正龍知道并同意將系爭房屋賣給左連生。吳國平將系爭房屋轉(zhuǎn)讓給左連生系代表全家的處分行為，該行為合法有效。吳正龍要求確認系爭房屋買賣無效的訴請，有違誠信原則。

綜上，法院作出以上判決。

第二篇：法院宣告有瑕疵的協(xié)議離婚無效

法院宣告有瑕疵的協(xié)議離婚無效

裁判要旨

配偶一方患精神病期間，另一方與其協(xié)議離婚，即使辦理了離婚登記手續(xù)的，仍然無效，另一方當事人及其近親屬可按民事訴訟程序申請人民法院宣告離婚無效。

案情

朱X與王X于2001年1月10日登記結(jié)婚，同年10月17日生育一女。2001年11月，朱X患精神分裂癥，自2001年11月27日起，朱X的父母多次帶其檢查治療，但未能治愈。2004年12月27日，朱X與王X到婚姻登記部門填寫了離婚登記申請書，雙方訂立了離婚協(xié)議書。同日，江蘇省句容市民政局向朱X、王X頒發(fā)了離婚證。朱X的父母得知后即向王X提出異議。2005年1月7日朱X的法定代理人老朱、老王代向法院起訴，要求宣告朱X與王X的離婚無效。在此案的審理過程中，經(jīng)原告方申請，法院委托了鎮(zhèn)江市第四人民醫(yī)院法醫(yī)精神病鑒定所進行司法鑒定。鎮(zhèn)江市第四人民醫(yī)院法醫(yī)精神病鑒定所于2005年2月1日作出精神疾病司法鑒定書，認為朱X有明確的精神病史，無自知力，其患有精神分裂癥，辨認和控制能力受損，對在離婚協(xié)議上簽字這一行為缺乏實質(zhì)性辨認能力，結(jié)論為精神分裂癥，無行為能力。

[案情分析]評析

協(xié)議離婚在我國現(xiàn)行婚姻法中稱作雙方自愿離婚，指婚姻關(guān)系因雙方當事人的合意而解除。

由于協(xié)議離婚是當事人的合意與法律的確認結(jié)合在一起而成的復(fù)合行為，故協(xié)議離婚的效力，應(yīng)受當事人合意的效力及法律確認行為的效力的雙重影響，只有在當事人的離婚合意及法律確認行為均為合法有效的情形下，協(xié)議離婚才是合法有效的。

王X與朱X的離婚應(yīng)屬無效，但對于該案是按民事訴訟還是按行政訴訟程序處理，審理中存在分歧。第一種意見認為本案是婚姻登記機關(guān)行政登記行為引起的糾紛，應(yīng)按行政訴訟程序撤銷婚姻登記機關(guān)的離婚登記行為，宣布離婚無效;第二種意見認為，婚姻登記機關(guān)的登記行為是形式審查，當事人離婚的形式要件具備，登記機關(guān)即可準予離婚，因此，應(yīng)按民事訴訟程序先確認離婚協(xié)議無效，然后再由婚姻登記機關(guān)撤銷離婚登記。正是由于意見不同，訴訟中出現(xiàn)了起訴與撤訴的反復(fù)。

要正確處理好本案應(yīng)先對婚姻登記行為的性質(zhì)作出準確的理解。

一、婚姻登記機關(guān)具體行政行為的性質(zhì)

我國實行的是登記制的婚姻程序立法原則。

婚姻登記管理機關(guān)的審查登記行為屬于行政確認行為(確認式的行政決定)。結(jié)婚登記行為即屬于婚姻登記機關(guān)根據(jù)相對人的申請依法對當事人之間自愿締結(jié)婚姻關(guān)系的法律事實進行認可和證明的具體行政行為，一經(jīng)作出，即宣告當事人之間成立婚姻關(guān)系，當事人之間互為配偶，相互享有婚姻法上的權(quán)利和義務(wù)。離婚登記行為則產(chǎn)生相反的效果。這種登記行

為只具有表明身份關(guān)系有變動的事實的宣告效力，而沒有使身份關(guān)系發(fā)生變動的創(chuàng)設(shè)效力。既不賦予相對人權(quán)利，也不限制當事人權(quán)利。

二、婚姻登記機關(guān)的職權(quán)

按照婚姻法第三十一條及《婚姻登記條例》第十條、第十一條規(guī)定，自愿離婚的，男女雙方應(yīng)當共同到一方當事人常住戶口所在地的婚姻登記機關(guān)辦理離婚登記，在辦理離婚登記時，雙方當事人應(yīng)當共同簽署離婚協(xié)議書，離婚協(xié)議書應(yīng)當載明雙方當事人自愿離婚的意思表示以及對子女撫養(yǎng)、財產(chǎn)及債務(wù)處理等事項協(xié)商一致的意見。第十二條規(guī)定，辦理離婚登記的當事人屬于無民事行為能力或限制行為能力的，屬于婚姻登記機關(guān)不予受理的情形之

一。本案即屬于此種情形，而婚姻登記機關(guān)又未能審查出來，發(fā)放了離婚證，對此情形應(yīng)如何處理?

1994年國務(wù)院《婚姻登記管理條例》第十二條、第十八條分別規(guī)定了不予結(jié)婚登記和不予離婚登記的情形，第二十五條及第二十八條規(guī)定婚姻登記機關(guān)對當事人弄虛作假、騙取婚姻登記的，婚姻登記機關(guān)有權(quán)撤銷婚姻登記，宣布已形成的法律關(guān)系無效，收回登記證書，并對可歸責的當事人進行行政處罰，對婚姻登記管理人員進行行政處分。但2003年8月8日國務(wù)院發(fā)布了新的《婚姻登記條例》，新條例不僅在名稱上去掉了“管理”二字，而且在內(nèi)容上也刪除了婚姻登記的行政管理的色彩，僅在當事人依據(jù)婚姻法第十一條的規(guī)定，因脅迫結(jié)婚的，向婚姻登記機關(guān)請求撤銷其婚姻時，婚姻登記機關(guān)才能依申請人的申請作出行政行為，對于其他已完成的婚姻登記，包括無效結(jié)婚登記和無效離婚登記，婚姻法及《婚姻登記條例》未授予婚姻登記機關(guān)主動依職權(quán)作出具體行政行為，婚姻登記機關(guān)無權(quán)撤銷離婚登記，宣告離婚無效，因而不能通過行政訴訟強行要求行政機關(guān)行使本不屬于其的職權(quán)，因此第一種意見不符合婚姻法及《婚姻登記條例》的立法本意，不能采用。

按照《婚姻登記條例》第十二條及第十三條的規(guī)定，婚姻登記機關(guān)應(yīng)對辦理離婚登記當事人的行為能力、意思表示、子女撫養(yǎng)、財產(chǎn)、債務(wù)等協(xié)議內(nèi)容進行審查、詢問，當事人也應(yīng)共同到場，這種審查主要針對雙方離婚的意思表示及對離婚后果的安排，在這種審查未能排除違法離婚的情形時，應(yīng)由當事人按民事訴訟程序申請人民法院宣告離婚無效，人民法院宣告離婚無效的判決具有對世效力，無需再由婚姻登記機關(guān)再次進行離婚無效的宣告，婚姻登記機關(guān)只需將人民法院的判決收入婚姻檔案即可。因此，第二種意見也不足采。

基于上述幾方面的討論，本案由朱X作為原告，其近親屬作為法定代理人向人民法院提起民事訴訟，申請宣告離婚無效。

[案情結(jié)果]裁判

江蘇省句容市人民法院經(jīng)審理認為，朱X患精神分裂癥已多年且未治愈，經(jīng)鑒定為精神分裂癥，屬無民事行為能力人，在與王X辦理離婚手續(xù)時缺乏辨認能力，因此，依法應(yīng)當認定朱X與王X的離婚無效。該無效的民事行為從行為開始就沒有法律約束力。原告的請求符合法律規(guī)定，依法應(yīng)予支持。據(jù)此，依照民法通則第五十八條第一款第(一)項、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》(試行)第二十條、民事訴訟法第一百二十八條之規(guī)定，判決如下：

原告朱X與被告王X于2004年12月27日的離婚無效。

一審判決后，原、被告雙方均未提起上訴。

[相關(guān)法規(guī)]協(xié)議離婚在我國現(xiàn)行婚姻法中稱作雙方自愿離婚，指婚姻關(guān)系因雙方當事人的合意而解除。

由于協(xié)議離婚是當事人的合意與法律的確認結(jié)合在一起而成的復(fù)合行為，故協(xié)議離婚的效力，應(yīng)受當事人合意的效力及法律確認行為的效力的雙重影響，只有在當事人的離婚合意及法律確認行為均為合法有效的情形下，協(xié)議離婚才是合法有效的。

要正確處理好本案應(yīng)先對婚姻登記行為的性質(zhì)作出準確的理解。

一、婚姻登記機關(guān)具體行政行為的性質(zhì)

我國實行的是登記制的婚姻程序立法原則。

婚姻登記管理機關(guān)的審查登記行為屬于行政確認行為(確認式的行政決定)。結(jié)婚登記行為即屬于婚姻登記機關(guān)根據(jù)相對人的申請依法對當事人之間自愿締結(jié)婚姻關(guān)系的法律事實進行認可和證明的具體行政行為，一經(jīng)作出，即宣告當事人之間成立婚姻關(guān)系，當事人之間互為配偶，相互享有婚姻法上的權(quán)利和義務(wù)。離婚登記行為則產(chǎn)生相反的效果。這種登記行為只具有表明身份關(guān)系有變動的事實的宣告效力，而沒有使身份關(guān)系發(fā)生變動的創(chuàng)設(shè)效力。既不賦予相對人權(quán)利，也不限制當事人權(quán)利。

二、婚姻登記機關(guān)的職權(quán)

按照婚姻法第三十一條及《婚姻登記條例》第十條、第十一條規(guī)定，自愿離婚的，男女雙方應(yīng)當共同到一方當事人常住戶口所在地的婚姻登記機關(guān)辦理離婚登記，在辦理離婚登記時，雙方當事人應(yīng)當共同簽署離婚協(xié)議書，離婚協(xié)議書應(yīng)當載明雙方當事人自愿離婚的意思表示以及對子女撫養(yǎng)、財產(chǎn)及債務(wù)處理等事項協(xié)商一致的意見。第十二條規(guī)定，辦理離婚登記的當事人屬于無民事行為能力或限制行為能力的，屬于婚姻登記機關(guān)不予受理的情形之

一。本案即屬于此種情形，而婚姻登記機關(guān)又未能審查出來，發(fā)放了離婚證，對此情形應(yīng)如何處理?

1994年國務(wù)院《婚姻登記管理條例》第十二條、第十八條分別規(guī)定了不予結(jié)婚登記和不予離婚登記的情形，第二十五條及第二十八條規(guī)定婚姻登記機關(guān)對當事人弄虛作假、騙取婚姻登記的，婚姻登記機關(guān)有權(quán)撤銷婚姻登記，宣布已形成的法律關(guān)系無效，收回登記證書，并對可歸責的當事人進行行政處罰，對婚姻登記管理人員進行行政處分。但2003年8月8日國務(wù)院發(fā)布了新的《婚姻登記條例》，新條例不僅在名稱上去掉了“管理”二字，而且在內(nèi)容上也刪除了婚姻登記的行政管理的色彩，僅在當事人依據(jù)婚姻法第十一條的規(guī)定，因脅迫結(jié)婚的，向婚姻登記機關(guān)請求撤銷其婚姻時，婚姻登記機關(guān)才能依申請人的申請作出行政行為，對于其他已完成的婚姻登記，包括無效結(jié)婚登記和無效離婚登記，婚姻法及《婚姻登記條例》未授予婚姻登記機關(guān)主動依職權(quán)作出具體行政行為，婚姻登記機關(guān)無權(quán)撤銷離婚登記，宣告離婚無效，因而不能通過行政訴訟強行要求行政機關(guān)行使本不屬于其的職權(quán)，因此第一種意見不符合婚姻法及《婚姻登記條例》的立法本意，不能采用。

按照《婚姻登記條例》第十二條及第十三條的規(guī)定，婚姻登記機關(guān)應(yīng)對辦理離婚登記當事人的行為能力、意思表示、子女撫養(yǎng)、財產(chǎn)、債務(wù)等協(xié)議內(nèi)容進行審查、詢問，當事人也應(yīng)共同到場，這種審查主要針對雙方離婚的意思表示及對離婚后果的安排，在這種審查未能排除違法離婚的情形時，應(yīng)由當事人按民事訴訟程序申請人民法院宣告離婚無效，人民法院宣告離婚無效的判決具有對世效力，無需再由婚姻登記機關(guān)再次進行離婚無效的宣告，婚姻登記機關(guān)只需將人民法院的判決收入婚姻檔案即可。