第一篇：推房神器告訴你買賣二手房需注意五大重點范文

推房神器告訴你買賣二手房需注意五大重點

買賣二手房一定要對購買房屋有全面的理解，同時買賣過程中也要注意各種有可能出現(xiàn)的問題。

第一、對“代理人”要謹慎

有的房屋交易，房東因某些原因不能到場，讓別人代理。那么，代理人的情況一定要核實清楚。最重要的一點，也是代理人是否能拿出房東的委托代理書（經(jīng)公證），也不能因為代理人是房東的親戚，子女等而輕信。在當前的限購形勢下，如果是賣方，也就是房東，也要注意，對方買房是否具備購房資格。如果對方因為政策所限不能在當?shù)刭徶梅慨a(chǎn)的，哪怕簽訂了買賣合同，合同也是無法履行的（房管局不給過戶的），那么，合同無效。

第二、注意“共有人”

在房產(chǎn)交易的時候，要注意看產(chǎn)權(quán)證上權(quán)屬人是幾個，很多時候是夫妻雙方。那么在簽買賣合同的時候，賣家夫妻雙方都應(yīng)該到場，如果只來了一方，比如丈夫來了，妻子沒來，那么丈夫應(yīng)該拿來妻子的委托書，并且該委托書必須經(jīng)過公證，以證實其委托的真實性。否則，按照法律規(guī)定，未經(jīng)共有人同意，部分共有人擅自轉(zhuǎn)讓共有財產(chǎn)所簽訂的買賣合同一般是無效的。這從法律專業(yè)術(shù)語上講叫審清“房屋權(quán)屬主體資格”。

第三、交易房屋是否有抵押在身，是否被列入拆遷，是否農(nóng)村集體土地

被抵押的房產(chǎn)不能辦理過戶，需要先還清貸款，再根據(jù)銀行出具的還款證明去房地產(chǎn)交易中心辦理抵押注銷后方可進行交易。房屋是否有抵押可以去房管局查。如果交易房屋被列入拆遷，那么拆遷房屋是不允許過戶的，通常拆遷區(qū)域也會提前發(fā)公告，要求停止交易。如果房屋所涉為農(nóng)村集體土地，也就是我們通常所說的“小產(chǎn)權(quán)房”，是不允許上市交易的，買賣無效。有些人考慮到小產(chǎn)權(quán)房價格低，而與農(nóng)民私下交易，風(fēng)險很大，因為在房管局不會給予備案，一旦起糾紛，產(chǎn)權(quán)人還是農(nóng)民。

第四、不要“跳單”

目前，浙江房屋交易中介的傭金大約在2%左右，房價高了，傭金也動輒好幾萬。有的買賣雙方在中介的引導(dǎo)下聯(lián)系上了，為了“省點費用”，就約好“跳單”。法院也提醒，不要輕易跳單，一方面現(xiàn)在規(guī)范的中介公司也幫你承擔(dān)了很多有關(guān)房屋買賣審核方面的問題，自己可以省心不少。二來，跳單，一旦被發(fā)現(xiàn)，中介可告你違約，要支付違約金的。而違約金的數(shù)額基本上就是交易合同上約定的中介費。

第五、房屋是否有租賃，有無物管費拖欠等

法律上有句話叫“買賣不破租賃”。錦繡江南的案子之所以爭議很大，官司艱難，問題也就在這里。法律人士也持兩方觀點，有部分堅持該房屋租賃在前，而且租賃有效。如果租賃有效的話，買房人必須等到租賃期滿才可以使用房屋。所以，房屋是否被第三人承租是買方必須要審查的內(nèi)容。但是我國目前房屋租賃的登記制度并未完全開展，買房人無從查詢租賃情況。我們在前兩次的報道中也提到過，律師建議，在交易時簽署補充約定，或者留下部分保證金，如果沒有租賃，才全款支付給賣方。另外，交易房產(chǎn)的物管費、電費、煤氣費有否拖欠，也可以去物業(yè)那里查一查，如果等到房子買下來才發(fā)現(xiàn)，搞不好就要買家來承擔(dān)了。

第二篇：推房神器告訴你買賣二手房的七個規(guī)則

二手房交易往往要比新建商品房交易復(fù)雜得多，且在操作過程中缺乏一定的規(guī)范化，容易導(dǎo)致糾紛。為了確保自身利益，購房者應(yīng)該事先了解以下幾點，做到心中有數(shù)，關(guān)鍵時刻才不會吃虧。

核實房主真實身份

簽訂買賣合同的前提條件是買賣雙方檢查簽約主體的真實性，主要是購房者核實房主的身份、業(yè)主證件的真實性，尤其是在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，以防不法之徒假造房主身份證和房屋產(chǎn)權(quán)證進行欺詐，最大限度地規(guī)避資金風(fēng)險。房產(chǎn)交易屬于大宗交易，買賣雙方都希望交易過程安全穩(wěn)妥，最有效的方法是委托專業(yè)律師驗證買賣雙方的真實身份，確認房屋產(chǎn)權(quán)無糾紛，對交易行為進行制約。

維修基金要結(jié)清

買賣雙方通常會在合同中約定維修基金的結(jié)算方式，但有時過于籠統(tǒng)，只寫“送”或者“不送”。事實上，房屋交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認為維修基金是“送”的，未繳部分或不足部分當然由買方自行繳付；而買方也可以認為，賣方應(yīng)當足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。所以，交易雙方在簽訂合同時，應(yīng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。

附屬設(shè)施最好在合同中約定

一般來說，買方在交房時會對房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈家電、家具等事項進行驗收，往往在交房時看到的家具家電等附屬設(shè)施不像簽訂買賣合同時那么完好和數(shù)量齊全，不少二手房交易還因此產(chǎn)生糾紛。所以，建議在合同中明確所贈家具、家電的數(shù)量和品牌，抑或采用圖像資料作為合同附件，交房時就根據(jù)合同約定進行驗收附贈的家電、家具。

房款分兩次支付最安全

購買二手房付款方式由買賣雙方協(xié)商決定，一般有一次性付款和按揭貸款兩種方式。按揭貸款付款問題相對不大，但在一次性付款中經(jīng)常出現(xiàn)“賣方不愿先過戶，買方不愿先付款”的情況。其實，在實際操作中，買方可將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段支付給房主，其中尾款的支付時間可約定為房產(chǎn)過戶的日期，如此操作可以最大化地為買賣雙方規(guī)避交易風(fēng)險。戶口遷出要慎約時間和責(zé)任

按照通常的交易習(xí)慣，賣方應(yīng)當在房屋過戶或交房前將戶口遷出。但有時由于賣方暫時無法找到能夠落戶口的地方或因子女就學(xué)等原因，交易中賣方會要求推遲戶口遷出時間。這就要求雙方在簽訂合同時對遷移戶口的問題進行約定，約定戶口遷出時間及違約責(zé)任。作為買方，為了維護自身利益，也可要求預(yù)留少部分房款作為抵押，待賣方將戶口遷出再交還。鑒于戶口一般無法強制遷出，買方對戶口遷出延遲問題應(yīng)當采取慎重態(tài)度。

約定違約償付時間

雖然在訂立合同時買賣雙方主觀上都希望能夠履行義務(wù)，順利完成交易，但因房產(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為的產(chǎn)生。二手房買賣合同中違約金的比例一般有明確的條款注明，但對于償付時間卻沒有具體約定，這會導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降。為了避免出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，簽署合同時要明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責(zé)任和權(quán)利對等。

前期費用要結(jié)清

如果房屋能夠順利過戶，那就皆大歡喜，但這時交易還沒完成。交房時物業(yè)交驗不得馬虎，水、電、煤、電話、寬帶、物業(yè)管理費等生活費用一定要認真結(jié)清。由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結(jié)算，日后買方入住后收到上述賬單時，再回頭找賣方結(jié)算為時已晚，這類問題在二手房交易后經(jīng)常出現(xiàn)。