第一篇：開發(fā)-工程-房地產(chǎn)開發(fā)流程設(shè)計(jì)的涵義

房地產(chǎn)開發(fā)流程設(shè)計(jì)的涵義

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)是針對具體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所作的用來指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營全過程的綱領(lǐng)性文件，它根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)、房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的內(nèi)外條件，經(jīng)過系統(tǒng)分析、統(tǒng)籌安排來完成，它需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作之前制定，它是一個(gè)粗線條的概略規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)的主要依據(jù)有：①可行性研究報(bào)告，②房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司優(yōu)勢條件，②房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的自身?xiàng)l件、外部可利用及限制性條件；④國家和上級有關(guān)指示；⑤房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司習(xí)慣作法；⑥國家有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程等。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)的基本原則有：①堅(jiān)持基本建設(shè)程序和開發(fā)經(jīng)營程序；②充分挖掘潛力，發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢；⑧從實(shí)際可能出發(fā)，積極穩(wěn)妥地安排，④積極采用各種開拓性

措施；⑤主要部分明確規(guī)定，一般部分大致要求。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)的作用有：①便于從全局出發(fā)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出安排，②作為綱領(lǐng)性文件，利于指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的其它具體性計(jì)劃的編制；②有利于籌措資金和其它協(xié)作配合工作的談判；④有利于對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中容易出現(xiàn)問題的協(xié)調(diào)。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)程序及開發(fā)流程

房地產(chǎn)開發(fā)程序及施工前手續(xù)辦理流程

一、房地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)備階段

1、房地產(chǎn)開發(fā)公司地開發(fā)前首先應(yīng)進(jìn)行實(shí)地現(xiàn)場踏勘、選址、了解項(xiàng)目附近一些相關(guān)資料。

2、市場調(diào)查，整理數(shù)據(jù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)單位對待建項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究并編制可行性研究報(bào)告書。

3、對擬開發(fā)項(xiàng)目做總體經(jīng)濟(jì)概算，編制詳細(xì)的修建性規(guī)劃設(shè)計(jì)，并附參數(shù)和效果圖，4、落實(shí)開發(fā)項(xiàng)目資金。

5、啟動實(shí)施計(jì)劃

二、房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施階段

（一）房地產(chǎn)開發(fā)行政審批工作

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃行政審批程序：總體可按六個(gè)階段劃分：

1）項(xiàng)目選址定位；

2）依據(jù)控制性規(guī)劃編制修建性規(guī)劃，并出具規(guī)劃總平面圖報(bào)查、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

3）政府立項(xiàng)審批。

4）初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)、審查；報(bào)建；

5）施工報(bào)建；五證相關(guān)手續(xù)辦理，施工放線定位，施工過程中跟蹤校驗(yàn)檢查。

6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。

（1）項(xiàng)目選址定位階段應(yīng)組織和完善以下手續(xù)：

1）規(guī)劃選址定位：建設(shè)單位踏勘現(xiàn)場，組織項(xiàng)目策劃人員對項(xiàng)目進(jìn)行市場調(diào)研和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析。

2）所有數(shù)據(jù)齊備委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行可行性報(bào)告編制，對項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，編制項(xiàng)目投資概算。

3）概算指標(biāo)符合要求后，申請規(guī)劃部門進(jìn)行總體規(guī)劃和控制性規(guī)劃調(diào)整，調(diào)整后報(bào)政府立會審批，審批通過進(jìn)行修建性詳細(xì)規(guī)劃編制。

4）建設(shè)行政部門和發(fā)改委審查可行性研究報(bào)告及修詳規(guī)劃，合格后進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)審批，市政府出具發(fā)改委立項(xiàng)和政府批文，住建局辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。

5）國土資源局根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目意見書進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方案的審查。

6）環(huán)保局對項(xiàng)目影響環(huán)境進(jìn)行評價(jià)，辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。

7）消防部門對擬建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)用地進(jìn)行消防用地審批。

8）人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。

6）文化局、地震局、園林局、水利局、林政資源局對建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

7）規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書（或規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書）。（2）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段應(yīng)組織和完善以下手續(xù)：

1）依據(jù)規(guī)劃選址進(jìn)行修詳編制，2）編制施工圖方案，根據(jù)施工圖和修詳圖進(jìn)行建設(shè)方案設(shè)計(jì)（效果圖和鳥瞰圖），報(bào)規(guī)劃及政府主管部門審批。

3）規(guī)劃設(shè)計(jì)深化，編制總平面規(guī)劃圖、豎向圖、坐標(biāo)圖、管線綜合圖，園林綠化設(shè)計(jì)、道路路網(wǎng)及高程設(shè)計(jì)。

4）建筑單體平、立、剖面圖，單體透視圖，整體鳥瞰圖。

5）報(bào)規(guī)劃審批（3）項(xiàng)目進(jìn)行行政部門審批

1）國土資源局辦理土地預(yù)審。國土資源局對項(xiàng)目用地進(jìn)行評估、測量、現(xiàn)地核實(shí)、收儲、供地、繳納土地也讓金及相關(guān)費(fèi)用，簽訂土地使用權(quán)合同。

2）規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

3）規(guī)劃部門核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

4）啟動拆遷工作：辦理拆遷許可證，公告、拆遷、回遷安置、滅藉、繳納耕地占用稅金及相關(guān)費(fèi)用等

5）啟動施工圖設(shè)計(jì)工作。

6）規(guī)劃部門依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和用地批準(zhǔn)書，提出財(cái)政局應(yīng)收取的行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金相關(guān)配套12項(xiàng)費(fèi)用。

8）在建設(shè)單位繳納相關(guān)規(guī)費(fèi)后，規(guī)劃部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（4）建筑設(shè)計(jì)階段辦理以下手續(xù)：

1）施工圖設(shè)計(jì)，出圖、交底、會審。

2）市住建局對施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行行政審查，施工圖紙報(bào)施工圖審查機(jī)構(gòu)審核。

3）公安消防支隊(duì)對規(guī)劃總體設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。4）施工圖審查機(jī)構(gòu)對規(guī)劃總體設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。5）氣象部門對規(guī)劃總體設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。6）人防辦對規(guī)劃總體設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

7）市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局，人防辦等相關(guān)部門對施工圖設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行專項(xiàng)審查。并申請入網(wǎng)

8）住建局根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件、審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查合格書》。10）規(guī)劃部門對規(guī)劃總體設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。（5）施工前準(zhǔn)備階段應(yīng)辦理以下手續(xù)：

1）建設(shè)單位辦理建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建登記。建設(shè)單位提供（由銀行擔(dān)保工

程項(xiàng)目啟動前）資本金證明（工程總造價(jià)的50%）

2）建設(shè)單位對工程進(jìn)行發(fā)包，通過工程招標(biāo)確定施工隊(duì)伍和施工監(jiān)理，簽訂發(fā)承包合同（施工合同、勞務(wù)合同、監(jiān)理合同）

3）建設(shè)安全主管部門對施工項(xiàng)目和施工承包單位進(jìn)行資格審格。辦理農(nóng)民工欠薪保證金、意外傷害保險(xiǎn)、安全生產(chǎn)措施費(fèi)，安全生產(chǎn)措施審批及相關(guān)安全應(yīng)急救援措施審批。4）建設(shè)工程質(zhì)量管理部門為建設(shè)單位簽定質(zhì)量責(zé)任狀，確定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)質(zhì)量管理部門跟蹤進(jìn)行質(zhì)量督評定。5）建設(shè)主管部門核發(fā)建設(shè)工程施工許可證。

6）四證齊全報(bào)規(guī)劃部門審請開工放線，工程進(jìn)入施工階段。

（二）房地開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段（1）施工階段應(yīng)跟蹤完善以下手續(xù)：

1）工程定位放線、驗(yàn)線； 2）工程分部分項(xiàng)工程分段驗(yàn)收； 3）監(jiān)理部門出具質(zhì)量評估報(bào)告；

4）建設(shè)工程竣工結(jié)算（竣工決算）申報(bào)、連同監(jiān)理部門認(rèn)可的施工技術(shù)檔案報(bào)建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督站備案，組織五方主管部門聯(lián)合驗(yàn)收； 5）聯(lián)檢合格后，由建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督部門出具《建設(shè)工程竣工備案書》；（7）商品房預(yù)售許可階段辦理以下手續(xù)：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1）發(fā)改委立項(xiàng)，政府批文、土地使用權(quán)證書、施工圖審查合格書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

2）開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

3）投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的80％以上的證明材料，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

4）監(jiān)理單位出具工程量完成80%以上的施工進(jìn)度證明材料。

5）提供預(yù)售的商品房計(jì)算面積，6）提交商品房預(yù)售方案，預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，6）施工圖準(zhǔn)確的各層平面圖

7）小區(qū)配套設(shè)施及物業(yè)管理用房位置、面積、及與主管部門簽定的物業(yè)管理合同（8）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1）建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收報(bào)告進(jìn)行備案審查。

2）財(cái)政部門對建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。

3）規(guī)劃部門、土地部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。相關(guān)部門出具驗(yàn)收合格證明文件。

4）申請產(chǎn)權(quán)處測繪主管部門進(jìn)行房屋測繪； 5）申請綜合竣工驗(yàn)收。

6）、市住建局綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段

1、由住建局產(chǎn)權(quán)處核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始登記。

2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：

（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（6）施工許可證；

（7）房屋竣工驗(yàn)收資料

（8）房屋測繪成果；

（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

房地產(chǎn)開發(fā)流程（詳細(xì)）

第一步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究

1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報(bào)規(guī)劃選址

4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書

5、編制、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

6、編制開發(fā)項(xiàng)目成本概算

第二步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)收費(fèi)

1、可行性研究費(fèi)

2、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)項(xiàng)目資本金保證

第三步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、申報(bào)選址定點(diǎn)

2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

3、委托有資質(zhì)單位做地形圖勘測規(guī)劃，出具地形圖，進(jìn)行修詳設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)。

4、辦理人防項(xiàng)目審批

5、辦理消防用地審核

6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

7、住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查

8、委托環(huán)境影響評價(jià)并報(bào)批

10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)

11、委托地質(zhì)勘探

12、委托初步設(shè)計(jì)

13、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案

16、報(bào)審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、工程勘察（測量）費(fèi)

2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

4、竣工檔案保證金

5、臨時(shí)用地費(fèi)

6、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)

7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)

8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)

9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)

第四步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得 取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序

一、國有土地使用權(quán)的出讓

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請

4、主管部門實(shí)地勘察

5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審

6、委托地價(jià)評估

7、辦理核定地價(jià)手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同

10、領(lǐng)取臨時(shí)國有土地使用證

11、領(lǐng)取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還

二、國有土地使用權(quán)的劃撥

13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請

14、主管部門現(xiàn)場勘察

15、劃撥用地申請的審核、報(bào)批

16、取得劃撥用地批準(zhǔn)

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請

18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

19、簽訂征地協(xié)議

20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議

21、確定勞動力安置方案

22、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結(jié)戶口

27、調(diào)查戶口核實(shí)勞動力

28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作

30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作

31、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作

32、征地結(jié)案

取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)

1、地價(jià)款（土地出讓金）

2、資金占用費(fèi)

3、滯納金

4、土地使用費(fèi)

5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)

6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)

7、土地閑置費(fèi)

8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費(fèi)

9、城鎮(zhèn)土地使用稅

10、地價(jià)評估費(fèi)

11、出讓土地預(yù)訂金

12、征地管理費(fèi)

13、土地補(bǔ)償費(fèi)

14、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)

15、地上物補(bǔ)償費(fèi)

16、勞動力安置費(fèi)

17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)

18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金

19、耕地占用稅

第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進(jìn)行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結(jié)

7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議

10、召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置

11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款

12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強(qiáng)制拆遷

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)

2、搬家補(bǔ)助費(fèi)

3、提前搬家獎勵費(fèi)

4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）

5、清理費(fèi)

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)

7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)

8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)

9、房屋拆遷管理費(fèi)

10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)

第六步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開工、建設(shè)、竣工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作

1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊

2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)

4、交納自來水廠建設(shè)費(fèi)

5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)

6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)

7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)

8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)

9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖

10、出施工圖

11、編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)

16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請

17、招標(biāo)準(zhǔn)備

18、招標(biāo)通告

19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn) 20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底

21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)

22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo)

23、投標(biāo)單位資格審批

24、編制投標(biāo)書并送達(dá)

25、召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場

26、召開開標(biāo)會議，進(jìn)行開標(biāo)

27、評標(biāo)、決標(biāo)

28、發(fā)中標(biāo)通知書

29、簽訂工程承包合同

30、工程承包合同的審查

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工手續(xù)的辦理

31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)

32、建設(shè)工程監(jiān)理

33、辦理開工統(tǒng)計(jì)登記

34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

35、辦理開工前審計(jì)

36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

38、報(bào)裝施工用水、電、路

39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門

40、協(xié)調(diào)交通管理部門

41、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議

42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程施工

43、施工場地的“三通一平”

44、施工單位進(jìn)場和施工暫設(shè)

45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝

46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收

47、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)

48、辦理開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》

49、商品住宅性能認(rèn)定

50、竣工統(tǒng)計(jì)登記

51、辦理竣工房屋測繪

52、辦理產(chǎn)權(quán)登記

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、三通一平費(fèi)

2、自來水廠建設(shè)費(fèi)

3、污水處理廠建設(shè)費(fèi)

4、供熱廠建設(shè)費(fèi)

5、煤氣廠建設(shè)費(fèi)

6、地下水資源養(yǎng)蓄基金

7、地下熱水資源費(fèi)

8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）

9、開發(fā)管理費(fèi)

10、城建綜合開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)

11、建筑行業(yè)管理費(fèi)

12、綠化建設(shè)費(fèi)

13、公園建設(shè)費(fèi)

14、綠化補(bǔ)償費(fèi)

15、路燈維護(hù)費(fèi)

16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)

17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）

18、電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）

19、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）

20、建安工程費(fèi)

21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)

22、合同預(yù)算審查工本費(fèi)

23、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)流程

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)流程

項(xiàng)目招拍程序,尋找合作伙伴,簽定合作意向,協(xié)議及合同書

運(yùn)用“房地產(chǎn)前景預(yù)測調(diào)研系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目的初步可研評估

向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn),以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書,編制項(xiàng)目建議書

向發(fā)改委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告

發(fā)改委函至規(guī)劃局

規(guī)劃局會簽返計(jì)委

計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽

運(yùn)用“房地產(chǎn)前景預(yù)測調(diào)研系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測算，編制可研報(bào)告

發(fā)改委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報(bào)告

對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)；運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”進(jìn)行融資運(yùn)作

據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知

規(guī)劃局發(fā)征地意見函

到土地管理部門及土地使用部門征求意見

┏━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┓

新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所 舊城改造到區(qū)地政科

結(jié)果報(bào)市房地局 結(jié)果報(bào)市房管局

┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛

市政府下文批地

┏━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓

畫樁位并給釘樁條件，測繪院 規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃 據(jù)此到地政部門辦理

釘樁，成果給設(shè)計(jì)人 許可證 用地批準(zhǔn)書,評估項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià)

┃ ┃

申請確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價(jià)款,取得土地使用證

┃ ┃

按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意 地政部門審查安置方案、見表到區(qū)配套部門征求意見 安置房

┃ ┃

規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單 發(fā)拆遷許可證

┃ ┃

委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 動遷會及拆遷安置

┃ ┃

到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書 場地三通一平,領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊

┃ ┃

規(guī)劃局審方案提出意見

1、到園林局申請伐樹許可證

┃

2、了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商改造、移線方案

修改后送首規(guī)委審圖

3、煤氣、道路、上下水改路由

┃

4、到供電局業(yè)擴(kuò)處申請用電報(bào)裝，做正式供電方案，首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會 申請臨時(shí)施工用電，委托施工。

出市政會議紀(jì)要

┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━┛

進(jìn)行個(gè)體設(shè)計(jì)（大公共建筑首規(guī)委審查）

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓

領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證 出施工圖 開節(jié)能證明

┃ ┃ ┃

運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)” 制作資料 到計(jì)委申請，列入計(jì)劃（建委會簽）到稅務(wù)局取稅單

┃ ┃ ┃

報(bào)價(jià)小組審查,領(lǐng)取銷售 到建委工程處領(lǐng)開工 持計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、許可證 審批表 經(jīng)委領(lǐng)投資許可證登記卡，┃ 登記并取得許可證

建委、物價(jià)局下文批價(jià)

┃

運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)” ┗━━━━━━━━┳━━━━━━━┛

“房地產(chǎn)營銷管理系統(tǒng)” 銷售 到市政部門蓋章證明市政條件落實(shí)

┃

四源費(fèi)繳納

┃

到開發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù)

┃

開發(fā)辦工程處同意招標(biāo)

┃

填招標(biāo)申請書并到市招標(biāo)辦登記

┃

招標(biāo)辦看現(xiàn)場

┃

運(yùn)用“投資項(xiàng)目概預(yù)算系統(tǒng)” 編制標(biāo)底

┃

招標(biāo)辦審查標(biāo)底

┃

開標(biāo)會

┃

定合同，寫評標(biāo)報(bào)告，發(fā)中標(biāo)通知書

┃

招標(biāo)辦蓋章同意

┏━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┳━━┻━━━━┳━━━━━━━━┓

施工單位 質(zhì)量總站受理 市統(tǒng)計(jì)局 市審查局審核 市開發(fā)辦秘書

同意施工 質(zhì)量監(jiān)督 落實(shí)任務(wù) 資金來源，任務(wù) 處登記

來源及一切手續(xù)

┗━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

建委工程處同意開工，辦理開工許可證

施工單位進(jìn)場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報(bào)裝上下水、道路、煤氣、電，委托設(shè)計(jì)、施工

┏━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┓

1、小區(qū)內(nèi)線

1、通知區(qū)園

1、按道路

1、到自來

1、到熱力（自建鍋

1、到煤氣公司

路委托設(shè) 林局綠化 方案進(jìn) 水業(yè)務(wù) 公司報(bào) 爐房）報(bào)裝

計(jì) 辦 行施工 科報(bào)裝 裝

1、環(huán)保

2、到規(guī)劃科定

2、委托施工

2、交綠化費(fèi)

2、市政辦 委托線

2、委托線 局同 線路方案

3、配電室土

3、綠化施工 事處養(yǎng) 路設(shè)計(jì)、路設(shè)計(jì) 意鍋

3、設(shè)計(jì)

建工程驗(yàn) 路隊(duì)驗(yàn) 施工及

3、施工及 爐房

4、看現(xiàn)場

收 收 驗(yàn)收 驗(yàn)收 規(guī)劃

5、施工

4、設(shè)備安裝

2、到市政 位置

6、業(yè)務(wù)科檢驗(yàn)

及驗(yàn)收 監(jiān)理所

2、委托 同意接氣

5、送電 下水報(bào) 設(shè)計(jì)

7、憑通氣單到

裝

3、到勞 管網(wǎng)所辦固

3、規(guī)劃設(shè) 動局報(bào)裝 定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移

計(jì)

4、環(huán)保 手續(xù)及通氣

4、竣工驗(yàn) 局審查消音除塵設(shè)備 手續(xù)

收

5、竣工

8、憑接氣單到

驗(yàn)收 液化氣公司

辦各戶通氣

手續(xù)

9、通氣

┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工

四方驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章

┏━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━┓

憑驗(yàn)收通知書入庫房屋 確定房屋管理形式

房屋驗(yàn)收

┗━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━┛

辦理入住手續(xù),辦理產(chǎn)權(quán)證

運(yùn)用 “房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”,進(jìn)入物業(yè)管理階段

運(yùn)用“房屋租賃管理系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目的二次開發(fā)

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程(房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)必備)

房地產(chǎn)開發(fā)流程（詳細(xì)）

第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序

一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立

1、公司設(shè)立準(zhǔn)備

2、申請資質(zhì)等級審批

3、申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)

4、辦理工商注冊登記

5、辦理稅務(wù)登記

二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

6、申請批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書

7、辦理企業(yè)名稱登記

8、送審合資或合作合同、章程

9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書

10、辦理企業(yè)登記

房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi)

2、企業(yè)法人變更登記費(fèi)

3、企業(yè)法人檢驗(yàn)費(fèi)

4、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)

第二步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序

1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)

4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書

5、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

6、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、可行性研究費(fèi)

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

第三步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、申報(bào)選址定點(diǎn)

2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

3、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

7、住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查

8、落實(shí)環(huán)?！叭龔U”治理方案

9、委托環(huán)境影響評價(jià)并報(bào)批

10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)

11、委托地質(zhì)勘探

12、委托初步設(shè)計(jì)

13、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案

16、報(bào)審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、工程勘察（測量）費(fèi)

2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

4、竣工檔案保證金

5、臨時(shí)用地費(fèi)

6、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)

7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)

8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)

9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi) 第四步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得 取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序

一、國有土地使用權(quán)的出讓

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請

4、主管部門實(shí)地勘察

5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審

6、委托地價(jià)評估

7、辦理核定地價(jià)手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同

10、領(lǐng)取臨時(shí)國有土地使用證

11、領(lǐng)取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還

二、國有土地使用權(quán)的劃撥

13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請

14、主管部門現(xiàn)場勘察

15、劃撥用地申請的審核、報(bào)批

16、取得劃撥用地批準(zhǔn)

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請

18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

19、簽訂征地協(xié)議

20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議

21、確定勞動力安置方案

22、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結(jié)戶口

27、調(diào)查戶口核實(shí)勞動力

28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作

30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作

31、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作

32、征地結(jié)案 取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)

1、地價(jià)款（土地出讓金）

2、資金占用費(fèi)

3、滯納金

4、土地使用費(fèi)

5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)

6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)

7、土地閑置費(fèi)

8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費(fèi)

9、城鎮(zhèn)土地使用稅

10、地價(jià)評估費(fèi)

11、出讓土地預(yù)訂金

12、征地管理費(fèi)

13、土地補(bǔ)償費(fèi)

14、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)

15、地上物補(bǔ)償費(fèi)

16、勞動力安置費(fèi)

17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)

18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金

19、耕地占用稅

第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進(jìn)行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結(jié)

7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議

10、召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置

11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款

12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強(qiáng)制拆遷

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)

2、搬家補(bǔ)助費(fèi)

3、提前搬家獎勵費(fèi)

4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）

5、清理費(fèi)

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)

7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助

8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)

9、房屋拆遷管理費(fèi)

10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)

費(fèi)

第六步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開工、建設(shè)、竣工階段 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作

1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊

2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)

4、交納自來水廠建設(shè)費(fèi)

5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)

6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)

7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)

8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)

9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖

10、出施工圖

11、編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)

16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請

17、招標(biāo)準(zhǔn)備

18、招標(biāo)通告

19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn) 20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底

21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)

22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo)

23、投標(biāo)單位資格審批

24、編制投標(biāo)書并送達(dá)

25、召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場

26、召開開標(biāo)會議，進(jìn)行開標(biāo)

27、評標(biāo)、決標(biāo)

28、發(fā)中標(biāo)通知書

29、簽訂工程承包合同

30、工程承包合同的審查

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工手續(xù)的辦理

31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)

32、建設(shè)工程監(jiān)理

33、辦理開工統(tǒng)計(jì)登記

34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

35、辦理開工前審計(jì)

36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

38、報(bào)裝施工用水、電、路

39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門

40、協(xié)調(diào)交通管理部門

41、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議

42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程施工

43、施工場地的“三通一平”

44、施工單位進(jìn)場和施工暫設(shè)

45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝

46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收

47、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)

48、辦理開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》

49、商品住宅性能認(rèn)定

50、竣工統(tǒng)計(jì)登記

51、辦理竣工房屋測繪

52、辦理產(chǎn)權(quán)登記

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、三通一平費(fèi)

2、自來水廠建設(shè)費(fèi)

3、污水處理廠建設(shè)費(fèi)

4、供熱廠建設(shè)費(fèi)

5、煤氣廠建設(shè)費(fèi)

6、地下水資源養(yǎng)蓄基金

7、地下熱水資源費(fèi)

8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）

9、開發(fā)管理費(fèi)

10、城建綜合開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)

11、建筑行業(yè)管理費(fèi)

12、綠化建設(shè)費(fèi)

13、公園建設(shè)費(fèi)

14、綠化補(bǔ)償費(fèi)

15、路燈維護(hù)費(fèi)

16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)

17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）

18、電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）

19、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）20、建安工程費(fèi)

21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)

22、合同預(yù)算審查工本費(fèi)

23、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)

24、竣工圖費(fèi)

25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金

26、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

27、工程監(jiān)理費(fèi)

28、工程標(biāo)底編制管理費(fèi)

29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi) 30、超計(jì)劃用水加價(jià)

31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)

32、占道費(fèi)

33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 第七步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營階段 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營階段的法律程序

一、中國境內(nèi)外銷商品房的銷售

1、辦理《外銷商品房預(yù)（銷）售許可證》

2、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所

3、與購房者簽訂認(rèn)購書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證

7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記

8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續(xù)

11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)

二、中國境內(nèi)內(nèi)銷商品房的銷售

12、提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明

13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

14、辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證》

15、銷售項(xiàng)目備案

16、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售

17、與購房者簽訂認(rèn)購書

18、與購房者簽訂買賣契約

19、辦理預(yù)售登記 20、辦理轉(zhuǎn)讓登記

21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)

22、樓宇交付入住

23、質(zhì)量保證書和使用說明書

24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)

三、中國境內(nèi)房地產(chǎn)出租的綜合管理

25、房屋出租權(quán)的確認(rèn)

26、申請房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議

28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)

29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租

30、房屋租賃關(guān)系的終止

四、中國境內(nèi)房地產(chǎn)出租的專項(xiàng)（外地來城市人員）管理

31、房屋出租權(quán)的確認(rèn)

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34、簽訂書面租賃協(xié)議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)

五、中國境內(nèi)房地產(chǎn)的抵押

36、抵押權(quán)的設(shè)定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產(chǎn)抵押登記

39、抵押房地產(chǎn)的占管

40、抵押房地產(chǎn)的處分 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、營業(yè)稅

2、城市維護(hù)建設(shè)稅

3、教育費(fèi)附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業(yè)所得稅

8、個(gè)人所得稅

9、房產(chǎn)稅

10、城市房地產(chǎn)稅

11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)

12、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)

13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)

14、房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照費(fèi)

15、房屋買賣登記費(fèi)

16、房屋買賣手續(xù)費(fèi)

17、房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)

18、向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費(fèi)

19、來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費(fèi) 20、房屋租賃登記費(fèi)

21、房屋估價(jià)手續(xù)費(fèi)

22、房屋公證估價(jià)手續(xù)費(fèi)

23、房地產(chǎn)價(jià)格評估費(fèi)

24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi) 第八步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理階段 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的法律程序

1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批

2、簽署物業(yè)管理委托合同

3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書

7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

8、物業(yè)管理委員會的設(shè)立

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費(fèi)

2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)

4、高檔住宅物業(yè)管理費(fèi)

5、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)

6、供暖費(fèi)

房地產(chǎn)開發(fā)流程設(shè)計(jì)的涵義

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)是針對具體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所作的用來指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營全過程的綱領(lǐng)性文件，它根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)、房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的內(nèi)外條件，經(jīng)過系統(tǒng)分析、統(tǒng)籌安排來完成，它需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作之前制定，它是一個(gè)粗線條的概略規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)的主要依據(jù)有：①可行性研究報(bào)告，②房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司優(yōu)勢條件，②房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的自身?xiàng)l件、外部可利用及限制性條件；④國家和上級有關(guān)指示；⑤房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司習(xí)慣作法；⑥國家有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程等。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)的基本原則有：①堅(jiān)持基本建設(shè)程序和開發(fā)經(jīng)營程序；②充分挖掘潛力，發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢；⑧從實(shí)際可能出發(fā)，積極穩(wěn)妥地安排，④積極采用各種開拓性

措施；⑤主要部分明確規(guī)定，一般部分大致要求。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目流程設(shè)計(jì)的作用有：①便于從全局出發(fā)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出安排，②作為綱領(lǐng)性文件，利于指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的其它具體性計(jì)劃的編制；②有利于籌措資金和其它協(xié)作配合工作的談判；④有利于對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中容易出現(xiàn)問題的協(xié)調(diào)。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手續(xù)流程

一、開發(fā)合同。辦事依據(jù)：《工程建設(shè)管理服務(wù)規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《湖北省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》。時(shí)間：取得土地使用權(quán)證，規(guī)劃申定后。

提交：

1、可行性研究報(bào)告;

2、資質(zhì)證明文件;

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批書;

4、土地手續(xù)（土地證或土地拍賣方案及成交確認(rèn)書）;

5、經(jīng)規(guī)劃部門認(rèn)定規(guī)劃平面圖、定位圖、豎向圖、管線圖;

6、前期物業(yè)管理合同（協(xié)議）;

7、相關(guān)規(guī)費(fèi)繳納證明

8、項(xiàng)目開發(fā)資金監(jiān)管協(xié)議。發(fā)放：開發(fā)合同，項(xiàng)目手冊。

二、開發(fā)經(jīng)營許可證 辦事依據(jù)：《工程建設(shè)管理服務(wù)規(guī)范》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《湖北省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》。時(shí)間：取得開發(fā)合同后。

由房管分局審批后報(bào)市局辦理。）

三、單體工程審查

辦事依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l理》、《湖北省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l理》。

時(shí)間：簽定開發(fā)合同、規(guī)劃許可證、計(jì)委立項(xiàng)建施圖圖紙審查后，建設(shè)工程規(guī)劃許可證前。

提交：

1、當(dāng)年計(jì)委計(jì)劃批文;

2、單體工程建施圖（圖紙審查中心審查過的）;

3、建施計(jì)劃書及投資計(jì)劃書;

4、開發(fā)合同、開發(fā)經(jīng)營許可證。發(fā)放：單體工程審查表。

四、預(yù)售許可證

辦事依據(jù) ：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l理》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》《湖北省商品住宅質(zhì)量保證和使用說明書試行辦法》。

時(shí)間：單體工程建設(shè)投資達(dá)到四分之一，已取得施工許可證。

提交：

1、營業(yè)執(zhí)照：

2、資質(zhì)證書、開發(fā)合同、開發(fā)經(jīng)營許可證；

3、土地使用權(quán)證或合法用地文件；

4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

5、開工許可證；

6、單體工程審查表；

7、施工合同；

8、工程施工進(jìn)度計(jì)劃；9工程建設(shè)投資25%以上證明材料；

10、商品房預(yù)售方案；

11、備案回執(zhí)單；

12、平面圖、樓房表；

13、商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議；

14、《商品房住宅質(zhì)量保證書》、《使用說明書》。發(fā)放：預(yù)售許可證。

五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收（分期綜合驗(yàn)收）合格證明文件。

辦事依據(jù) ：《城市房地產(chǎn)管理法》、《湖北省城市新建住宅及配套設(shè)施建設(shè)與交付使用管理辦法》。

時(shí)間：規(guī)劃、綠化、質(zhì)檢驗(yàn)收并合格后、房屋初始登記使用前。

提交：

1、開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收申請；

2、開發(fā)項(xiàng)目竣工圖紙；

3、單體工程審查表；

4、規(guī)劃、綠化、質(zhì)檢驗(yàn)收合格報(bào)告；

5、物業(yè)管理落實(shí)情況報(bào)告。發(fā)放：綜合驗(yàn)收（分期綜合驗(yàn)收）合格證明文件。

六、房屋初始登記

時(shí)間：綜合驗(yàn)收（分期綜合驗(yàn)收）后。

提交：

1、土地使用權(quán)證書或合法用地文件；

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

3、建設(shè)工程開工證明；

4、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證明；

5、幢層戶平面圖；

6、房屋初始登記申請表；

7、聊城市房屋調(diào)查表；

8、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

9、綜合驗(yàn)收（分期綜合驗(yàn)收）證明文件。發(fā)放：房屋產(chǎn)權(quán)證。

七、轉(zhuǎn)移登記

時(shí)間：辦完大證，購房合同需備案后。

提交證件：1.身份證復(fù)印件，2.購房合同，3.聊城市房屋調(diào)查表，4.購房發(fā)票，5.契稅發(fā)票，6.商品房移交結(jié)算協(xié)議書，7.房屋轉(zhuǎn)移登記申請、審批書，8.測繪發(fā)票，9.維修基金繳款證明。發(fā)放：房屋產(chǎn)權(quán)證。

第五篇：《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)流程》135191938課件

《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)流程》

選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協(xié)議及合同書

向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書，編制項(xiàng)目建議書

向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告

計(jì)委函至規(guī)劃局

規(guī)劃局會簽返計(jì)委

計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽

↓

運(yùn)用“房地產(chǎn)市場信息評估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測算，編制可研報(bào)告

↓

↓

↓

↓

↓

計(jì)委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報(bào)告

↓

對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)；運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”進(jìn)行融資運(yùn)作

↓

據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知

↓

規(guī)劃局法征地意見函

↓

到土地管理部門及土地使用部門征求意見 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓

新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所

舊城改造到區(qū)地政科

結(jié)果報(bào)市房地局

結(jié)果報(bào)市房管局 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

市政府下文批地

↓ ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ 畫樁位給釘樁條件，測繪院

規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃

據(jù)此到地政部門辦理 釘樁，成果給設(shè)計(jì)人

許可證

用地批準(zhǔn)書,評估項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià)

│

│

申請確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價(jià)款,取得土地使用證

按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意

│

見表到區(qū)配套部門征求意見

地政部門審查安置方案、安置房

│

│

規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單

發(fā)拆遷許可證

│

│

委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)

動遷會及拆遷安置

│

│

到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書

場地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊

│

│

規(guī)劃局審方案提出意見 1.到園木局申請伐樹許可證

│

2.了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商

修改后送首規(guī)委審圖

改造、移線方案

│

3.煤氣、道路、上下水改路由

首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會 4.到供電局業(yè)擴(kuò)處申請用電報(bào)表，做正式

出市政會議紀(jì)要

供電方案，申請臨時(shí)施工用電，委托施工。

┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛

進(jìn)行個(gè)體設(shè)計(jì)（大公共建筑首規(guī)委審查）

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證

出施工圖

開節(jié)能證明

│

│

│ 運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”

到計(jì)委申請，列入

到稅務(wù)局取稅單

制作資料

計(jì)劃（建委會簽）

│

│

│

報(bào)價(jià)小組審查，領(lǐng)取內(nèi)外銷

到建委工程處領(lǐng)開工

持計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、經(jīng)委領(lǐng)

許可證

審批表

投資許可證登記卡，登記并取得許可證

│

建委、物價(jià)局下文批價(jià)

│

運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”

┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛ “房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)”銷售

到市政部門蓋章，證明市政條件落實(shí)

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四源費(fèi)繳納

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到開發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù)

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開發(fā)辦工程處同意招標(biāo)

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填招標(biāo)申請書并到市招標(biāo)辦登記

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招標(biāo)辦看現(xiàn)場

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運(yùn)用“投資項(xiàng)目概預(yù)算系統(tǒng)”編制標(biāo)底

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招標(biāo)辦審查標(biāo)底

│

開標(biāo)會

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定合同，寫評標(biāo)報(bào)告，發(fā)中標(biāo)通知書

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招標(biāo)辦蓋章同意

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施工單位

質(zhì)量總站受理

市統(tǒng)計(jì)局

市審查局審核

市開發(fā)辦秘書

同意施工

質(zhì)量監(jiān)督

落實(shí)任務(wù)

資金來源，任

處登記

務(wù)來源及一切手續(xù)

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建委工程處同意開工，辦理開工許可證

↓

施工單位進(jìn)場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報(bào)裝上下水、道路、煤氣、電、委托設(shè)計(jì)、施工

↓

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1.小區(qū)內(nèi)線

1.通知區(qū)園

1.按道路

1.到自來

1.到熱力

（自建鍋

1.到煤氣公司

路委托設(shè)

林局綠化

方案進(jìn)

水業(yè)務(wù)

公司報(bào)

爐房）

報(bào)裝

計(jì)

辦

行施工

科報(bào)裝

裝

1.環(huán)保

2.到規(guī)劃科定 2.委托施工

2.交綠化費(fèi)

2.市政辦

委托線

2.委托線

局同

線路方案 3.配電室土

3.綠化施工

事處養(yǎng)

路設(shè)計(jì)、路設(shè)計(jì)

意鍋

3.設(shè)計(jì) 建工程驗(yàn)

路隊(duì)驗(yàn)

施工及

3.施工及

爐房

4.看現(xiàn)場

收

收

驗(yàn)收

驗(yàn)收

規(guī)劃

5.施工

4.設(shè)備安裝

2.到市政

位置

6.業(yè)務(wù)科檢驗(yàn) 及驗(yàn)收

監(jiān)理所

2.委托

同意接氣

5.送電

下水報(bào)

設(shè)計(jì)

7.憑通氣單到3.到勞動

管網(wǎng)所辦固

3.規(guī)劃設(shè)

局報(bào)裝

定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移

計(jì)

4.環(huán)保局

手續(xù)及通氣

4.竣工驗(yàn)

審查消

手續(xù)

收

音除塵

8.憑接氣單到

設(shè)備

液化氣公司

5.竣工驗(yàn)收

辦各戶通氣

手續(xù)

9.通氣 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

程竣工

裝

全部工

↓

四方驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章

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憑驗(yàn)收通知書入庫房屋

確定房屋管理形式房屋驗(yàn)收

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出庫分配及銷售、辦理產(chǎn)權(quán)證

↓

運(yùn)用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進(jìn)入物業(yè)管理階段

房地產(chǎn)開發(fā)流程

房地產(chǎn)開發(fā)一般指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（即開發(fā)商），以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設(shè)、到銷售等一系列經(jīng)營行為。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對房地產(chǎn)開發(fā)下的定義是“指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)的行為”。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有住宅、別墅、商鋪、寫字樓等等、現(xiàn)市場上提到的所謂“商住兩用”的物業(yè)其實(shí)是指開發(fā)商以住宅為目的進(jìn)行立項(xiàng)，但在設(shè)計(jì)以及建設(shè)階段將其建設(shè)成為可作為寫字樓出售的一種類型的物業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)流程主要包括以下幾個(gè)程序：

1、前期的準(zhǔn)備

前期準(zhǔn)備工作主要包括由計(jì)委對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)委對項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批，進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項(xiàng)目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項(xiàng)目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)。我們所說的“五證”中的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》都是在這個(gè)階段取得的。而《國有土地使用權(quán)證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時(shí)間不同，取得的時(shí)間也不盡相同。在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的取得是最重要的?，F(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地?zé)o償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發(fā)利用。一般都是劃撥給國家機(jī)關(guān)、學(xué)校等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟(jì)適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進(jìn)行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。

2、建筑施工階段

建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實(shí)現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項(xiàng)目預(yù)售的方式對物業(yè)進(jìn)行銷售。

3、銷售階段

銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實(shí)現(xiàn)贏利的階段。一個(gè)項(xiàng)目銷售的成敗決定著開發(fā)商的根本利益。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個(gè)階段，預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售，現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售。由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。預(yù)售條件： 《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程 建設(shè)總投資的２５％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。第六條 規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗(yàn)收；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

房地產(chǎn)開發(fā)的報(bào)批手續(xù)

房地產(chǎn)開發(fā)流程主要包括：1)向計(jì)劃委員會申請項(xiàng)目立項(xiàng)；2)向房屋土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)；3)向規(guī)劃部門辦理規(guī)劃手續(xù)，領(lǐng)取規(guī)劃許可證；4)向建設(shè)委員會辦理開工手續(xù)，領(lǐng)取開工證；5)實(shí)施搬遷或拆遷；6)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；7)竣工驗(yàn)收；8)交付使用。