第一篇：一個房地產(chǎn)開發(fā)商建議年輕人不要貸款買房

一個房地產(chǎn)開發(fā)商建議年輕人不要貸款買房
中國作為一個千百年受著：“先成家，后立業(yè)”的人生模式影響的國度。成 家，有一個房子，成為一個婚姻成立的前提!有人笑談：是中國的丈母娘，逼高 了中國房價!確實，作為地產(chǎn)人，我們真的很感謝那些丈母娘。

那么作為一個中國青年，25 歲到了一個成家的年紀?，F(xiàn)在我負責的幾個售 樓處，婚房逐漸成為一個主流。買房子的 99.99%需要按揭，買房子的 90%在 25-30 歲之間。根據(jù)我的統(tǒng)計，只有不足 5%是靠自己的實力，不需要家里的資助買房 的。當然還有一些富二代，家里早在他幾歲的時候就為他準備下幾套婚房。這個 畢竟大家就不要羨慕了，羨慕下去，只有撞墻死。

舉一個例子：我一個別墅項目，一個某局局長，為他的兒子和情婦買了 2 套別墅，一個作為婚房，一個作為愛巢。我原本以為他孩子沒有 20 也有 18 了，后來他小媳婦(離婚后再娶的)抱來的時候，才發(fā)現(xiàn)他兒子剛滿月，老來得子，真 是一大喜事啊，買一套別墅慶祝一下，我本來擔心他兒子太小無法辦貸款，這個 局長倒是替我們著想，一次性 2 套全款 900 萬，公務員知道低調(diào)，給我們財務轉(zhuǎn) 賬，沒有開著它的別克小車拉現(xiàn)金來。

書歸正傳，為什么說窮二代，農(nóng)二代，職二代，書歸正傳，為什么說窮二代，農(nóng)二代，職二代，或者說普通青年為什么不 要著急買房呢? 要著急買房呢?

(1):韓寒說過：我的女朋友逼著我買房，個字：滾蛋!(1):韓寒說過：我的女朋友逼著我買房，我就送她 2 個字：滾蛋!韓寒說過

作為一個地產(chǎn)從業(yè)人員，我對地產(chǎn)有更深刻的了解。我想把的觀點如實的表 述出來，給那些困擾到房子的巨大陰影下的年輕的人們一絲清新的空氣，聊表慰 藉。其實我研究過鄰國，日本的青年是否也害怕丈母娘。我研究發(fā)現(xiàn)，日本青年 結(jié)婚買房子也很貴，日本彈丸之地，人口密度很大，房價當然比較高(東京中等 房價 4 萬人民幣左右)，日本青年卻不著急買房。日本青年怕買房限制自己去其 他城市欣賞美好生活的機會，也更不利于自己的職業(yè)發(fā)展，我們了，安家安心穩(wěn) 當?shù)倪^生活，不惜借貸做房奴。當然，上面只是一個社會上流傳已久的原因。一個根深蒂固的傳統(tǒng)問題。誰有房，誰就是有為青年，誰沒有房，誰就是壞孩子?，F(xiàn)在的小妮對年輕人的評價標準大抵如此。

除此之外，青年人誠惶誠恐的買房，還有其他 2 個原因。

首先，我想說大多數(shù)國民被我們地產(chǎn)商人和媒體洗腦了——現(xiàn)在不買，以后 還會漲，房價永遠比工資漲的快?，F(xiàn)在不買，恐怕以后再也買不起了!

事實真的是這樣嗎?

(2):我這里沒有那些所謂專

家的數(shù)據(jù)，在用行業(yè)事實去駁倒這個謬論之前，(2):我這里沒有那些所謂專家的數(shù)據(jù)，在用行業(yè)事實去駁倒這個謬論之前，我這里沒有那些所謂專家的數(shù)據(jù) 我想先講幾個例子。前的一些事情，我想先講幾個例子?，F(xiàn)在的 80 后很難了解 80 前的一些事情，除非讀書或者像 老年人請教。我在研究改革開放初期的經(jīng)濟現(xiàn)象時，發(fā)現(xiàn)一個很有趣的現(xiàn)象，老年人請教。我在研究改革開放初期的經(jīng)濟現(xiàn)象時，發(fā)現(xiàn)一個很有趣的現(xiàn)象，就是媒體輿論引導經(jīng)濟的秘密。就是媒體輿論引導經(jīng)濟的秘密。

案例一：在 70 年代，電話剛剛興起的時候，就有輿論稱：樓上樓下，電燈 電話是富裕人群的象征，是身份的標志。那時候有一部電話，可以被神化到領導 干部的層次。所以，在上海即使安一部電話 5000 多，也有很多人排隊去買。圖 的啥?身份，面子，潮流!媒體輿論引導之?，F(xiàn)在座機 5000 元?笑話，前不久，移 動跑去家去，免費送了一臺給我媽。我媽還嫌家里電話多。丟一邊去了。

案例二：結(jié)婚三大件。三大件”，即自行車、手表和縫紉機。而 80 年代，結(jié)婚時的“三大件”就變成了冰箱、彩電、洗衣機。到了 90 年代，“三大件” 水漲船高了，更新成電腦、空調(diào)和摩托車。如今，結(jié)婚“三大件”被默認成“三 大子”，即“房子、車子和票子。每一個時代的商品工業(yè)的大發(fā)展，都便隨著輿 論引導。不引導誰去拼命買彩電，洗衣機，不引導這些海量生產(chǎn)的產(chǎn)品賣給誰? 這些企業(yè)怎么發(fā)展，國家怎么增加 GDP?大家想過沒有，昔日昂貴的電話，冰箱，彩電，現(xiàn)在說起來是不是不值得一提?這里面深層次的原因是什么的?

我想無非的供求關(guān)系。當一整個國家在渴求一樣東西的時候，這個的東西在 一段時間內(nèi)是稀缺的。大家爭搶，就有商人涌入這個行業(yè)，就有投機倒把的人炒 這個東西。70 年代，自行車可是大件，誰有誰是 NB 人物，現(xiàn)在誰還買不起自行 車，那時候就是買不起，有人屯自行車謀取暴利，現(xiàn)在誰囤積自行車啊，誰傻帽!

現(xiàn)代人開始囤什么了?房子呀。國家大力發(fā)展房地產(chǎn)，現(xiàn)在輿論是結(jié)婚必需 有房子。大家都在搶這個東西，媒體制作這個房子稀缺論。制造房子價格有漲了，一個月漲幾百上千。

從經(jīng)濟學角度講： 當需求被激發(fā)出來的時候，一段時間內(nèi)，房子會瘋狂上漲，加上中間投機倒把人的炒作，房子更是非理性上漲。更多的人，資金，熱錢涌入 這個行業(yè)，去瘋狂的買地蓋房子，我接觸過的開發(fā)商有很多是做其他行業(yè)有點余 錢的，看到自營經(jīng)濟一年賺的錢還沒有一個樓盤一個月賺的多，個個瘋 了一樣 涌入地產(chǎn)圈。做面粉的，賣魚

魚的，做鞋的，搗鼓蔬菜的，都涌入這個行業(yè)，瘋狂 買地，瘋狂建房。這樣就有一個問題，大家都在建房子。當房子的總量超過購房 者的需求量時，結(jié)果會怎樣?

列位想過沒有?

在全國有多少套房子? 年會建多少套? 在全國有多少套房子?未來 5 年會建多少套?

現(xiàn)在社會獨生子很多，再過 10 年。最簡單的估計：孩子父母一套房，老婆 父母一套房，小 2 口還有 1 套房。還算平衡，等再過 10 年，雙方父母去世，這 樣一家就 3 套房。再過 10 年，這個父母還會為孩子再買套房嗎?到時候房子還會 永遠上漲嗎?大家有房子住了，買房子的人少了，房子還在漲?賣給鬼去?

所以說： 房子永遠上漲論，是絕對謬論，照現(xiàn)在的瘋狂速度，用不了 20 年，甚至 15 年，房子就悲劇了。

城市化進程到什么程度?

北京涌入，濟南被涌入，東營還被涌入嗎?

國家十一五計劃： 其中一條是發(fā)展社會主義新農(nóng)村，2009 年開始山東試點，大搞新農(nóng)村建設，農(nóng)民增收，農(nóng)村城鎮(zhèn)化，3-5 年部分試點農(nóng)民可以住樓房，大

大平抑四線城市的上漲。農(nóng)村城鎮(zhèn)化。這也是城市化的一部分，并不是全國 12 億人，10 億人是一二線城市就是城市化了。在美國也達不到。農(nóng)民總歸是大多 數(shù)，而且未來新農(nóng)村建設。傳統(tǒng)的農(nóng)民將逐漸減少。取而代之是新農(nóng)民的增加，有土地，有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)收入，有樓房住，去北京干嘛?掃大街去?當保安?搞笑。另 外國家十二五計劃規(guī)劃提出：每年在一、二線城市，新建 600 萬套經(jīng)濟適用房，廉租房。5 年就建 3000 萬套，可以解決一億涌入城市的新農(nóng)民的需求。另外，據(jù)我 5 年從業(yè)經(jīng)驗表明：現(xiàn)在不僅是大城市，樓房空置率高，甚至縣級市的樓房 空置率也在迅速增加。濟南我的一個客戶有 7 套房，他們村(城中村改造，洪家 樓附近)和他一樣有 4 套房以上的村民占大多數(shù)。還有北京，溫州的客戶趁著全 運會來濟南炒房的，一出生就買一個單元。魯能領秀城，交房 1 年多了，入住率 不到 50%。一多半的房子空著。房產(chǎn)稅的征收，以 3%計算，那些手里有 3 套房子 的炒房客，每年上繳數(shù)十萬的房產(chǎn)稅。他們要換房貸和利息，又要交稅，此時會 有大量二手房出手。一個是進城減少，一個是房屋增加。城市化帶來持續(xù)的房價 上漲。這個謬論也不攻自破了。

如果你相信，10 年前上萬元的手機，電腦，摩托車現(xiàn)在可以輕松買到。

我們就有理由相信：10 年后，房子將不是問題。

先租房吧，不要用最具想象力的黃金 10 年(25 歲-35 歲)給銀行，政府打工。

年輕人買房，無疑是透支了短暫的青春和對未來長久的想象力。有很多人還 透支了父母的晚年。

第二篇：一個房地產(chǎn)開發(fā)商建議年輕人不要貸款買房,看了這個我釋然了!... 【覺得在理就轉(zhuǎn)吧】

這篇文章在當前的環(huán)境下很另類，佛云：隨他去吧。其實買不買房都不影響我對青年人買房的看法。

中國作為一個千百年受著：“先成家，后立業(yè)”的人生模式影響的國度。成家，有一個房子，成為一個婚姻成立的前提!有人笑談：是中國的丈母娘，逼高了中國房價!確實，作為地產(chǎn)人，我們真的很感謝那些丈母娘。

那么作為一個中國青年，25歲到了一個成家的年紀?，F(xiàn)在我負責的幾個售樓處，婚房逐漸成為一個主流。買房子的99.99%需要按揭，買房子的90%在25-30歲之間。根據(jù)我的統(tǒng)計，只有不足5%是靠自己的實力，不需要家里的資助買房的。當然還有一些富二代，家里早在他幾歲的時候就為他準備下幾套婚房。這個畢竟大家就不要羨慕了，羨慕下去，只有撞墻死。

舉一個例子：我一個別墅項目，一個某局局長，為他的兒子和情婦買了2套別墅，一個作為婚房，一個作為愛巢。我原本以為他孩子沒有20也有18了，后來他小媳婦(離婚后再娶的)抱來的時候，才發(fā)現(xiàn)他兒子剛滿月，老來得子，真是一大喜事啊，買一套別墅慶祝一下，我本來擔心他兒子太小無法辦貸款，這個局長倒是替我們著想，一次性2套全款900萬，公務員知道低調(diào)，給我們財務轉(zhuǎn)賬，沒有開著它的別克小車拉現(xiàn)金來。

書歸正傳，為什么說窮二代，農(nóng)二代，職二代，或者說普通青年為什么不要著急買房呢?

(1):韓寒說過：我的女朋友逼著我買房，我就送她2個字：滾蛋!

作為一個地產(chǎn)從業(yè)人員，我對地產(chǎn)有更深刻的了解。我想把的觀點如實的表述出來，給那些困擾到房子的巨大陰影下的年輕的人們一絲清新的空氣，聊表慰藉。其實我研究過鄰國，日本的青年是否也害怕丈母娘。我研究發(fā)現(xiàn)，日本青年結(jié)婚買房子也很貴，日本彈丸之地，人口密度很大，房價當然比較高(東京中等房價4萬人民幣左右)，日本青年卻不著急買房。日本青年怕買房限制自己去其他城市欣賞美好生活的機會，也更不利于自己的職業(yè)發(fā)展，我們了，安家安心穩(wěn)當?shù)倪^生活，不惜借貸做房奴。當然，上面只是一個社會上流傳已久的原因。一個根深蒂固的傳統(tǒng)問題。誰有房，誰就是有為青年，誰沒有房，誰就是壞孩子?，F(xiàn)在的小妮對年輕人的評價標準大抵如此。

除此之外，青年人誠惶誠恐的買房，還有其他2個原因。

首先，我想說大多數(shù)國民被我們地產(chǎn)商人和媒體洗腦了——現(xiàn)在不買，以后還會漲，房價永遠比工資漲的快?，F(xiàn)在不買，恐怕以后再也買不起了!

事實真的是這樣嗎?

(2):我這里沒有那些所謂專家的數(shù)據(jù)，在用行業(yè)事實去駁倒這個謬論之前，我想先講幾個例子。現(xiàn)在的80后很難了解80前的一些事情，除非讀書或者像老年人請教。我在研究改革開放初期的經(jīng)濟現(xiàn)象時，發(fā)現(xiàn)一個很有趣的現(xiàn)象，就是媒體輿論引導經(jīng)濟的秘密。

案例一：在70年代，電話剛剛興起的時候，就有輿論稱：樓上樓下，電燈電話是富裕人群的象征，是身份的標志。那時候有一部電話，可以被神化到領導干部的層次。所以，在上海即使安一部電話5000多，也有很多人排隊去買。圖的啥?身份，面子，潮流!媒體輿論引導之?，F(xiàn)在座機5000元?笑話，前不久，移動跑去家去，免費送了一臺給我媽。我媽還嫌家里電話多。丟一邊去了。

案例二：結(jié)婚三大件。三大件”，即自行車、手表和縫紉機。而80年代，結(jié)婚時的“三大件”就變成了冰箱、彩電、洗衣機。到了90年代，“三大件”水漲船高了，更新成電腦、空調(diào)和摩托車。如今，結(jié)婚“三大件”被默認成“三大子”，即“房子、車子和票子。每一個時代的商品工業(yè)的大發(fā)展，都便隨著輿論引導。不引導誰去拼命買彩電，洗衣機，不引導這些海量生產(chǎn)的產(chǎn)品賣給誰?這些企業(yè)怎么發(fā)展，國家怎么增加GDP?大家想過沒有，昔日昂貴的電話，冰箱，彩電，現(xiàn)在說起來是不是不值得一提?這里面深層次的原因是什么的?

我想無非的供求關(guān)系。當一整個國家在渴求一樣東西的時候，這個的東西在一段時間內(nèi)是稀缺的。大家爭搶，就有商人涌入這個行業(yè)，就有投機倒把的人炒這個東西。70年代，自行車可是大件，誰有誰是NB人物，現(xiàn)在誰還買不起自行車，那時候就是買不起，有人屯自行車謀取暴利，現(xiàn)在誰囤積自行車啊，誰傻帽!

現(xiàn)代人開始囤什么了?房子呀。國家大力發(fā)展房地產(chǎn)，現(xiàn)在輿論是結(jié)婚必需有房子。大家都在搶這個東西，媒體制作這個房子稀缺論。制造房子價格有漲了，一個月漲幾百上千。

從經(jīng)濟學角度講：當需求被激發(fā)出來的時候，一段時間內(nèi)，房子會瘋狂上漲，加上中間投機倒把人的炒作，房子更是非理性上漲。更多的人，資金，熱錢涌入這個行業(yè)，去瘋狂的買地蓋房子，我接觸過的開發(fā)商有很多是做其他行業(yè)有點余錢的，看到自營經(jīng)濟一年賺的錢還沒有一個樓盤一個月賺的多，個個瘋 了一樣涌入地產(chǎn)圈。做面粉的，賣魚的，做鞋的，搗鼓蔬菜的，都涌入這個行業(yè)，瘋狂買地，瘋狂建房。這樣就有一個問題，大家都在建房子。當房子的總量超過購房者的需求量時，結(jié)果會怎樣?

列位想過沒有?

在全國有多少套房子?未來5年會建多少套?

現(xiàn)在社會獨生子很多，再過10年。最簡單的估計：孩子父母一套房，老婆父母一套房，小2口還有1套房。還算平衡，等再過10年，雙方父母去世，這樣一家就3套房。再過10年，這個父母還會為孩子再買套房嗎?到時候房子還會永遠上漲嗎?大家有房子住了，買房子的人少了，房子還在漲?賣給鬼去?

所以說：房子永遠上漲論，是絕對謬論，照現(xiàn)在的瘋狂速度，用不了20年，甚至15年，房子就悲劇了。

城市化進程到什么程度?

北京涌入，濟南被涌入，東營還被涌入嗎?

國家十一五計劃：其中一條是發(fā)展社會主義新農(nóng)村，2009年開始山東試點，大搞新農(nóng)村建設，農(nóng)民增收，農(nóng)村城鎮(zhèn)化，3-5年部分試點農(nóng)民可以住樓房，大大平抑四線城市的上漲。農(nóng)村城鎮(zhèn)化。這也是城市化的一部分，并不是全國12億人，10億人是一二線城市就是城市化了。在美國也達不到。農(nóng)民總歸是大多數(shù)，而且未來新農(nóng)村建設。傳統(tǒng)的農(nóng)民將逐漸減少。取而代之是新農(nóng)民的增加，有土地，有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)收入，有樓房住，去北京干嘛?掃大街去?當保安?搞笑。另外國家十二五計劃規(guī)劃提出：每年在一、二線城市，新建600萬套經(jīng)濟適用房，廉租房。5年就建3000萬套，可以解決一億涌入城市的新農(nóng)民的需求。另外，據(jù)我5年從業(yè)經(jīng)驗表明：現(xiàn)在不僅是大城市，樓房空置率高，甚至縣級市的樓房空置率也在迅速增加。濟南我的一個客戶有7套房，他們村(城中村改造，洪家樓附近)和他一樣有4套房以上的村民占大多數(shù)。還有北京，溫州的客戶趁著全運會來濟南炒房的，一出生就買一個單元。魯能領秀城，交房1年多了，入住率不到50%。一多半的房子空著。房產(chǎn)稅的征收，以3%計算，那些手里有3套房子的炒房客，每年上繳數(shù)十萬的房產(chǎn)稅。他們要換房貸和利息，又要交稅，此時會有大量二手房出手。一個是進城減少，一個是房屋增加。城市化帶來持續(xù)的房價上漲。這個謬論也不攻自破了。

如果你相信，10年前上萬元的手機，電腦，摩托車現(xiàn)在可以輕松買到。

我們就有理由相信：10年后，房子將不是問題。

先租房吧，不要用最具想象力的黃金10年(25歲-35歲)給銀行，政府打工。

年輕人買房，無疑是透支了短暫的青春和對未來長久的想象力。有很多人還透支了父母的晚年。

編后語：曾經(jīng)，老婆孩子熱炕頭是中國人的夢想；曾經(jīng)，上無片瓦下無寸土是中國人的痛苦。今天，中國人依然夢想著擁有一個屬于自己的窩。房子影響著老百姓的喜怒哀樂，關(guān)注和記錄著人們的夢想與現(xiàn)實、記憶與理想。此帖一出，是否屬于另類的范疇已不重要，重要的是那些想貸款買房子的年輕朋友們，真正行動起來的時候還需牢記“貸款有風險、買房須謹慎。”

現(xiàn)在能把真話說出來的奸商不多了，覺得不錯就轉(zhuǎn)吧~！

第三篇：一個房地產(chǎn)開發(fā)商的肺腑之言（推薦）

一個開發(fā)商的肺腑之言：現(xiàn)在買房將來“悲劇”004km.cn|字體：大中小|我有話說 查看評論(60)

“先成家，后立業(yè)”！中國作為一個千百年受著這樣人生模式影響的國度。

成家，有一個房子，成為一個婚姻成立前提！有人笑談：是中國的丈母娘，逼高了中國房價！

主力資金流分析（10/17）某些股割肉出逃肯定后悔 突發(fā)暴漲很可能不期而至 股民福音：套牢股票有救了!

作為房地產(chǎn)人，我們真的很感謝那些丈母娘。

作為一中國青年，25歲到了一個成家的年紀。

現(xiàn)在我負責的幾個售樓處，婚房逐漸成一個主流。

買房子的99.99%的人需要按揭，買房子的90%在25-30歲之間。根據(jù)我的統(tǒng)計，只有不足5%是靠自己的實力，不需要家里的資助買房的。當然還有一些富二代，家里早在他幾歲的時候就為他準備下幾套婚房。這個畢竟大家就不要羨慕了，羨慕下去，只有撞墻死。

舉一例子：我一個別墅項目，一個某局局長，為他的兒子和情婦買了2套別墅，一個作為婚房，一個作為愛巢。我原本以為他孩子沒有20也有18了，后來他小媳婦(離婚后再娶的)抱來的時候，才發(fā)現(xiàn)他兒子剛滿月，老來得子，真是一大喜事啊，買一套別墅慶祝一下，我本來擔心他兒子太小無法辦貸款，這個局長倒是替我們著想，一次性2套全款900萬，公務員知道低調(diào)，給我們財務轉(zhuǎn)賬，沒有開著它的別克小車拉現(xiàn)金來。

書歸正傳，為什么說窮二代，農(nóng)二代，職二代，或者說普通青年為什么不要著急買房？

(1)：韓寒說過：我的女朋友逼著我買房，我就送她2個字：滾蛋！

作為一個地產(chǎn)人員，我對地產(chǎn)有更深刻的了解。我想把的觀點如實的表述出來，給那些困擾到房子的巨大陰影下的年輕的人們一絲清新的空氣，聊表慰藉。

我研究過鄰國，日本的青年是否也害怕丈母娘。我研究發(fā)現(xiàn)，日本青年結(jié)婚買房子也很貴，日本彈丸之地，人口密度很大，房價當然比較高(東京中等房價4萬人民幣左右)，日本青年卻不著急買房。

日本青年怕買房限制自己去其他城市欣賞美好生活的機會，也更不利于自己的職業(yè)發(fā)展，我們了，安家安心穩(wěn)當?shù)倪^生活，不惜借貸做房奴。當然，上面只是一個社會上流傳已久的原因。一個根深蒂固的傳統(tǒng)問題。誰有房，誰就是有為青年，誰沒有房，誰就是壞孩子?，F(xiàn)在的小妮對年輕人的評價標準大抵如此。

除此之外，青年人誠惶誠恐的買房，還有其他2個原因。

首先，我想說大多數(shù)國民被我們地產(chǎn)商人和媒體洗腦了——現(xiàn)在不買，以后還會漲，房價永遠比工資漲的快。

現(xiàn)在不買，恐怕以后再也買不起了！

真的是這樣嗎？

(2)：我這里沒有那些所謂專家的數(shù)據(jù)，在用行業(yè)事實去駁倒這個謬論之前，我想先講幾個例子。現(xiàn)在的80后很難了解80前的一些事情，除非讀書或者像老年人請教。

我在研究改革開放初期的經(jīng)濟現(xiàn)象時，發(fā)現(xiàn)一個很有趣的現(xiàn)象，就是媒體輿論引導經(jīng)濟的秘密。

案例一：在70年代，電話剛剛興起的時候，就有輿論稱：樓上樓下，電燈電話是富裕人群的象征，是身份的標志。那時候有一部電話，可以被神化到領導干部的層次。

所以，在上海即使安一部電話5000多，也有很多人排隊去買。圖的啥？身份，面子，潮流！媒體輿論引導之?，F(xiàn)在座機5000元？笑話，前不久，移動跑去家去，免費送了一臺給我媽。我媽還嫌家里電話多。丟一邊去了。

案例二：結(jié)婚三大件。三大件“，即自行車、手表和縫紉機。而80年代，結(jié)婚時的”三大件“就變成了冰箱、彩電、洗衣機。到了90年代，”三大件水漲船高了，更新成電腦、空調(diào)和摩托車。

如今，結(jié)婚“三大件”被默認成“三大子”，即房子、車子和票子。每一個時代的商品工業(yè)的大發(fā)展，都便隨著輿論引導。

不引導誰去拼命買彩電，洗衣機，不引導這些海量生產(chǎn)的產(chǎn)品賣給誰？這些企業(yè)怎么發(fā)展，國家怎么增加GDP？大家想過沒有，昔日昂貴的電話，冰箱，彩電，現(xiàn)在說起來是不是不值得一提？這里面深層次的原因是什么的？

我想無非的供求關(guān)系。當一整個國家在渴求一樣東西的時候，這個的東西在一段時間內(nèi)是稀缺的。大家爭搶，就有商人涌入這個行業(yè)，就有投機倒把的人炒這個東西。70年代，自行車可是大件，誰有誰是NB人物，現(xiàn)在誰還買不起自行車，那時候就是買不起，有人屯自行車謀取暴利，現(xiàn)在誰囤積自行車啊，誰傻帽！

現(xiàn)代人開始囤什么了？房子呀。國家大力發(fā)展房地產(chǎn)，現(xiàn)在輿論是結(jié)婚必需有房子。大家都在搶這個東西，媒體制作這個房子稀缺論。制造房子價格有漲了，一個月漲幾百上千。

從經(jīng)濟學角度講：當需求被激發(fā)出來的時候，一段時間內(nèi)，房子會瘋狂上漲，加上中間投機倒把人的炒作，房子更是非理性上漲。

更多的人，資金，熱錢涌入這個行業(yè)，去瘋狂的買地蓋房子，我接觸過的開發(fā)商有很多是做其他行業(yè)有點余錢的，看到自營經(jīng)濟一年賺的錢還沒有一個樓盤一個月賺的多，個個瘋了一樣涌入地產(chǎn)圈。做面粉的，賣魚的，做鞋的，搗鼓蔬菜的，都涌入這個行業(yè)，瘋狂買地，瘋狂建房。

這樣就有一個問題，大家都在建房子。當房子的總量超過購房者的需求量時，結(jié)果會怎樣

列位想過沒有？

在全國有多少套房子？未來5年會建多少套？

現(xiàn)在社會獨生子很多，再過10年。最簡單的估計：孩子父母一套房，老婆父母一套房，小2口還有1套房。還算平衡，等再過10年，雙方父母去世，這樣一家就3套房。

再過10年，這個父母還會為孩子再買套房嗎？到時候房子還會永遠上漲嗎？大家有房子住了，買房子的人少了，房子還在漲？賣給鬼去？

所以說：房子永遠上漲論，是絕對謬論，照現(xiàn)在的瘋狂速度，用不了20年，甚至15年，房子就悲劇了。

城市化進程到什么程度？

北京涌入，濟南被涌入，東營還被涌入嗎？

國家十一五計劃：其中一條是發(fā)展社會主義新農(nóng)村，2009年開始山東試點，大搞新農(nóng)村建設，農(nóng)民增收，農(nóng)村城鎮(zhèn)化，3-5年部分試點農(nóng)民可以住樓房，大大平抑四線城市的上漲。

農(nóng)村城鎮(zhèn)化。這也是城市化的一部分，并不是全國12億人，10億人是一二線城市就是城市化了。在美國也達不到。農(nóng)民總歸是大多數(shù)，而且未來新農(nóng)村建設。傳統(tǒng)的農(nóng)民將逐漸減少。

取而代之是新農(nóng)民的增加，有土地，有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)收入，有樓房住，去北京干嘛？掃大街去？當保安？搞笑。

另外國家十二五計劃規(guī)劃提出：每年在一、二線城市，新建600萬套經(jīng)濟適用房，廉租房。

5年就建3000萬套，可以解決一億涌入城市的新農(nóng)民的需求。另外，據(jù)我5年從業(yè)經(jīng)驗表明：現(xiàn)在不僅是大城市，樓房空置率高，甚至縣級市的樓房空置率也在迅速增加。

濟南我的一個客戶有7套房，他們村(城中村改造，洪家樓附近)和他一樣有4套房以上的村民占大多數(shù)。

還有北京，溫州的客戶趁著全運會來濟南炒房的，一出生就買一個單元。魯能領秀城，交房1年多了，入住率不到50%。

一多半的房子空著。

房產(chǎn)稅的征收，以3%計算，那些手里有3套房子的炒房客，每年上繳數(shù)十萬的房產(chǎn)稅。他們要換房貸和利息，又要交稅，此時會有大量二手房出手。

一個是進城減少，一個是房屋增加。城市化帶來持續(xù)的房價上漲。這個謬論也不攻自破了。

如果你相信，10年前上萬元的手機，電腦，摩托車現(xiàn)在可以輕松買到。

有理由相信：10年后，房子將不是問題。

先租房吧，不要用最具想象力的黃金10年(25歲-35歲)給銀行，**打工。

年輕人買房，無疑是透支了短暫的青春和對未來長久的想象力。有很多人還透支了父母的晚年。

曾經(jīng)，老婆孩子熱炕頭是中國人的夢想；曾經(jīng)，上無片瓦下無寸土是中國人的痛苦。

今天，中國人依然夢想著擁有一個屬于自己的窩。

房子影響著老百姓的喜怒哀樂，關(guān)注和記錄著人們的夢想與現(xiàn)實、記憶與理想。

此帖一出，是否屬于另類的范疇已不重要，重要的是那些想貸款買房子的年輕朋友們，真正行動起來的時候還需牢記“貸款有風險、買房須謹慎?！?/p>

一個房地產(chǎn)商的告白：老百姓為什么買不起房子？

在下從99年接觸房地產(chǎn)業(yè)，一直干到今天，這行讓我歡喜讓我優(yōu)，讓我賺了很多錢，真的很多很多，但是也讓我很受傷，今天我終于拿到了簽證，過完年我就帶著老婆孩子移民離開這個國家了，有幾句話，還是想說出來。

我大學畢業(yè)就干了房地產(chǎn)，在一家業(yè)內(nèi)TOP10的公司，一步步從售樓先生干到今天的地區(qū)副總，十年后，終于感覺到累了，也看透了，以前是不能說，今天終于可以說了。

你們以為一定要財大氣粗才能做開發(fā)商？你們錯了，開發(fā)商大部分一開始都是空手套白狼，關(guān)系比資金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府關(guān)系夠硬，拿到了地，那銀行都巴巴的跑來，乖乖的給你貸款。

你以為開發(fā)商都是自掏腰包？你們又錯了，土地轉(zhuǎn)讓金都是貸款的，修樓蓋房都是承建商墊資的，開發(fā)商沒掏幾個錢！

你覺得蓋好房子，開發(fā)商該賣房了吧，這次還是錯了，開發(fā)商在開盤之前，會搞個內(nèi)部認購，至少一半以上的房子都給內(nèi)部認購掉，這個很多人知道了，其實就是找人向銀行貸款買房，這哦其實就是自己賣給自己，但也是變相把樓盤以市價賣給銀行，說白了就是產(chǎn)權(quán)變換一下，這銀行的錢就全進到開發(fā)商的腰包了，真正想買房的老百姓，第一次幾乎沒有能買到心儀的房子，基本都是“賣掉了”，然后過兩天告訴你說有人退房，其實這都是把內(nèi)部認購的房子轉(zhuǎn)移到老百姓手里，鈔票再一次進入開發(fā)商的腰包。

你覺得開發(fā)商拿到錢了，就該去還銀行貸款了吧，這次還是錯了，開發(fā)商怎么會那么傻，進了口袋的錢還掏出來？開發(fā)商會用這些款子再去拿地，只要拿到土地，隨便哪個銀行都乖乖的撅著屁股上門來。

如果你們問銀行就這么傻？我要告訴你，銀行就是這么傻，開發(fā)商向銀行貸款拿地，是用土地做抵押的，現(xiàn)在房子都蓋好賣掉了，開發(fā)商就算還不了拿地的貸款，銀行對這筆爛帳也沒辦法，只能去找政府，政府就把這塊地再次出讓，拆遷，補銀行爛帳。所以你們沒見嗎，但凡成熟的開發(fā)商，都是擁有好幾個相對獨立的經(jīng)濟實體，錢就這么轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去。心情好就還貸款給銀行，心情不好就再說了。

你們?nèi)绻X得政府是真心希望控制房價的，你們怎么老是錯呢，真心覺得房價過高的，只是中央政府而已。但是中央政府手里沒一寸土地，土地全是地方政府的。你們知道地方政府征地多少錢一畝嗎？幾萬塊而已，可賣給開發(fā)商多少錢嗎？幾百萬一畝哦！對于地方政府來說，土地就是GDP，土地就是政績，土地就是繁榮昌盛。你說地方政府會聽中央的嗎？

好啊，中央的話地方可以不聽，那中央也不是吃軟飯的，于是新政策出臺了，土地轉(zhuǎn)讓從以前的出讓制度變成今天的競拍制度。而且中央一揮手，央企老大哥們出馬了，老大哥們揮舞著鈔票出現(xiàn)在一個個土地競拍會現(xiàn)場，大家驚呼，中央要控制土地了。

你們覺得央企出馬了，房價有望回落了。怎么每次都錯呢！現(xiàn)在要拿地不光靠關(guān)系了，只能是競拍，這樣很多小開發(fā)商是不行了，但是土地就基本都集中到幾個大開發(fā)商手里，變相土地兼并啊。央企老大哥是不差錢，但民企拿不到地，還不能抬抬價？競拍的時候多舉舉牌子，那價格就是幾千萬幾千萬的往上竄。央企再牛，我讓你拿地的價格跟市場房價靠攏，我讓你控制房價，你控制啊！地價就這么高，你老大哥不拿，我民企拿，前面說過了，甭管什么價格，只要土地在手，不怕鈔票沒有！

老大哥們拿了地，那怎么辦，只能蓋房子賣掉，賣什么價？不可能低于低價吧。再說老大哥的錢哪兒來的，國家給的。國家的錢哪兒來的，從老百姓手里收的。是的，事實就是這么殘酷，國家從老百姓手里收錢買昂貴的土地蓋成房子再以更貴的價格賣給老百姓。

這就是房地產(chǎn)界的循環(huán)，政府，土地，銀行，一次次的循環(huán)，生生不息，于是房價也就滾雪球一般。

其實，真正想抑制房價，辦法很簡單，只要全民堅持兩年不買房，不要多，只要兩年，那樣會倒掉一批開發(fā)商跟槍斃一批銀行行長和一批市長，代價是大了點，但是換來的是啥大家心里清楚。

我干了10年房地產(chǎn)，真的看透了，天天跟肥頭大耳的政府官員吃飯喝酒，跟腸肥腦滿的行長唱歌跳舞，真的累了。

相信我，雖然我改變了國籍，但是沒有改變我的心，我每天都會告訴我的孩子，我們是中華民族，我們的祖國美麗富饒，我們的人民勤勞勇敢。。孩子長大了如果問我為什么要離開美麗的祖國，我會告訴他，爸爸只想讓你和媽媽生活得好一點

中國老百姓買房十大死穴專家教你如何解開

“死穴”之一：買漲不買跌

在房地產(chǎn)市場上，買了房的人無不盼望大漲，沒買的無不盼望大跌。幾乎很少看到有異常冷靜的市民。

記得筆者在2008年12月房地產(chǎn)跌聲一片的時候，建議部分自住需求的市民可以適當考慮出手買房，有一部分買了，很高興。然而有的會員卻認為房價還會繼續(xù)跌，堅持再等等，然而等到2009年價格又上漲了20%的時候，急了，害怕自己不買別人會買了就沒有了，會漲得更高，便不管多少價錢都匆匆忙忙地出手買房了，憑空冤枉多支付了十多萬元甚至幾十萬元。筆者認為：在房市，永遠沒有頂和底，也沒有哪個人會知道未來跌多少漲多少。漲就是跌的開始，而跌就是漲的先兆。

解穴辦法：當身邊的人都在入市買房的時候，自己最好不要去湊熱鬧。因為湊熱鬧是要付出代價的。在別人恐慌的時候，自己一定要貪婪，在跌的時候買，在漲的時候賣。只有這樣，才不會白白浪費自己的血汗錢。

“死穴”之二：不研究國家政策，盲目入市

經(jīng)歷過2007年房市瘋狂大起大落的人應該不會忘記，如果政府不出手，就深圳的房價而言完全可以炒到3萬元/平方米。而2009年，當國家的鼓勵政策一出臺，就應該意識到房價要開始漲是必然的。這說明房價完全是在政府的掌控之中。

解穴辦法：我想告訴大家的秘訣就是：每天一定要看《新聞聯(lián)播》，看報紙的頭版新聞。政策鼓勵而且政策很松的時候買，政策控制開始收嚴的時候密切觀望。因為這些國家政策是最直接的涉及到市場反應中的。

“死穴”之三：攢夠錢才買

這是一個絕對的理念錯誤。其實正因為沒錢才更要買房，否則的結(jié)果是等你攢到足夠的錢時又不夠了。很多老百姓每日精打細算，要攢到足夠的錢才買房，有的甚至傻到去付全款。其實，購房一定程度要掌握竅門，首付越低越好，月供越長越好。普通老百姓能夠“套”到國家貸款的唯一機會就是房貸了，第一次購房利息又是如此優(yōu)惠，你不用是傻子啊。當然，我們既不能套用美國老太太的故事，也不能套用中國老太太的故事。而是要各取其一，手中留有足夠的可以投資的現(xiàn)金。

解穴辦法：盡量用最少的錢去買房。即使你手頭有足夠的現(xiàn)金。假如你有50萬元現(xiàn)金，可不要傻到用50萬元去買50萬元的房子，最多只拿出10萬元就夠了，剩下的40萬元你一定要用來做投資，40萬元投資一年如果你還賺不回還銀行房貸的利息，那只能說明你連最基本的理財能力都沒有。無論是投到股市還是其他，40萬元一年回報賺3、5萬元遠遠比銀行貸款的那點利息高，最差你可以去借給私人朋友也比銀行利息高。

“死穴”之四：被動炒房

很多老百姓看到房子多漲了以后，覺得自己上班辛辛苦苦好多年還不如炒一套房一轉(zhuǎn)手賺得多，于是也忍不住加入了炒房的隊伍。殊不知炒房是一個很專業(yè)的活，一不小心就被套。因為房子變現(xiàn)手續(xù)復雜、稅費繁多、周期長，碰上調(diào)整，或者你的眼光不準，你就很難脫手，最后只能被動的“炒房炒成房東”。壓了資金，耗費了時間，影響了工作，最后心力交瘁，得不償失。

解穴辦法：千萬不要有短炒的心理。要有一種長期投資的心態(tài)。如果自己要參與房產(chǎn)投資，可以選擇參加房產(chǎn)理財俱樂部，讓專業(yè)人士幫你賺錢，回報也比較穩(wěn)定。如果自己要做，就一定要多方調(diào)查了解和研究，做足功課，對自己的資金要有一個至少2年以上的安排規(guī)劃，也就是說在2年之內(nèi)不會擔心斷供問題

“死穴”之五：迷信專家學者

現(xiàn)在所謂的專家學者滿天飛，各個領域的專家都在“研究”房地產(chǎn)。但每一個所謂的專家，其所有的言論背后一定有其根源。只要我們認真看一下這些專家所處的環(huán)境，就知道他在為誰說話。比如政府機構(gòu)的專家學者，那些只是御用文人，沒有任何實戰(zhàn)經(jīng)驗，君不見北大教授就依照經(jīng)濟論打賭打輸了嗎？而一些房地產(chǎn)商贊助的研討會論壇，由房地產(chǎn)商支付報酬的專家學者嘉賓，他們講的話能為老百姓著想嗎？據(jù)說郎咸平先生參加房地產(chǎn)商的活動出場費已經(jīng)在6位數(shù)之上了，這個費用自然是羊毛出在羊身上的。您想房地產(chǎn)商出錢請專家學者為老百姓說話，您覺得世界上會有這樣的好事嗎？其實很多所謂的專家學者，很多連自己買房的過程都沒經(jīng)歷過，根本不知道第一線的真實現(xiàn)狀，可能住的是國家分的或房地產(chǎn)商送的房子，他們哪知道普通老百姓的艱難！

解穴辦法：普通老百姓在這個問題上一定要清醒，千萬不要迷信所謂的沒有任何實戰(zhàn)經(jīng)驗整天紙上談兵的專家學者(從某種程度上說如果要實在效果的話還不如去聽一個可靠的經(jīng)驗豐富的一線房產(chǎn)中介人員的話)。其言論只能作為宏觀參考指標之一。

“死穴”之六：買房可以一次性到位

這又是一個讓很多老百姓犯理念錯誤的觀念。有的老百姓甚至為了所謂的一次性到位花費了很大成本，到后來賣房時才發(fā)現(xiàn)自己是浪費的。現(xiàn)代社會是一個多元化的社會，經(jīng)濟在發(fā)展，各種新的東西層出不窮。很多東西都在變化，也許你今天的想法是這樣，但過幾年你個人的家庭、工作、職業(yè)、經(jīng)濟收入等等都會發(fā)生變化，到那時你的計劃和想法又會不一樣。如果你的經(jīng)濟條件好了，你肯定會不滿足要改善居住條件；如果你經(jīng)濟不好，而你的房子升值了，為什么不可以賣掉換取現(xiàn)金來發(fā)展個人事業(yè)？

解穴辦法：一次到位只是你現(xiàn)在的“算命式”的想法，中途任何可能都會出現(xiàn)。我建議你最多只做5~8年的打算。5年以后會有什么變化，永遠沒人知道，好或者壞一定會超出你現(xiàn)在的盲目想象。

“死穴”之七：迷信廣告語

很多老百姓獲取購買信息的渠道來源于樓盤的各種廣告。殊不知房地產(chǎn)廣告是開發(fā)商雇傭?qū)懯峙谥频摹懊篮迷竿保@個愿望能不能實現(xiàn)，最主要的是取決于開發(fā)商的實力和良心。

解穴辦法：要到現(xiàn)場去實地調(diào)查、走訪、分析，找可靠的專業(yè)人士請教，找老業(yè)主了解真實現(xiàn)狀。

“死穴”之八：只買便宜不買貴的

只圖價格便宜。誰都知道便宜無好貨。貴一定有貴的價值。而房地產(chǎn)市場永遠是：便宜的會越來越便宜，貴的永遠更貴。即使在深圳，很多原來便宜的房子就漲不了多少。

解穴辦法：一定要買最好。無論是未來增值還是轉(zhuǎn)手都容易。如果手頭真的沒資金，不好的買了也是負債資產(chǎn)

“死穴”之九：租房不如買房

這個問題又是一個很多普通老百姓的觀念問題。一直以來也有很多人在爭執(zhí)不已，打了很多口水戰(zhàn)。在參照“死穴”八的情況下，如果你是買一個泡沫資產(chǎn)，買是一種很大的損失。我們來算一筆賬：現(xiàn)在的商品房的月供和資金基本上是差距很大的。根據(jù)我們的調(diào)查，月供5000元的房子，租金最多只能租2500~3000元左右。而買房子首付加上裝修和家具電器用品，至少前期也要拿出一、二十萬元甚至幾十萬元，還要月供(一年也要好幾萬元)。但如果您先租房住一年二年，最多也就幾萬元租金，您把這幾十萬元去做一些投資，賺回來的錢一定會比你支付的租金多。

解穴辦法：在參照“死穴”之八的情況下進行選擇買或者租。

“死穴”之十：用現(xiàn)在的眼光看未來

這又是明顯的理念錯誤。有很多老百姓連通貨膨脹是何物何因都不知道就在跟著恐慌通貨膨脹，其實，就深圳而言，有的房子已經(jīng)提前完成了通貨膨脹?，F(xiàn)在好的未來不一定好。在深圳，一些樓盤曾在1989年就賣6、7千元的所謂好房子，由于發(fā)展局限到20 09年，20年后也只有這個價，但20年前的錢能和今天比嗎？

解穴辦法：要用未來的眼光來看現(xiàn)在。不要買已經(jīng)透支未來很多年的房子。對于房子所處地段的規(guī)劃是非常重要的。即使現(xiàn)在很差，只要清楚其規(guī)劃，就不要擔心。買房自住更是一種投資，要投資就一定有風險，如何把風險最小化，把價值最大化，這是每一個要買房的普通老百姓要靜下來思考學習的。

最后，我想請你，請每一個沒買房的或者已買房的老百姓認真問自己：你現(xiàn)在就能看到自己未來幾十年都會在某一套房住一輩子嗎？

第四篇：銀監(jiān)會“三個辦法一個指引”貸款新規(guī)農(nóng)村信用社執(zhí)行中存在的問題及建議

銀監(jiān)會“三個辦法一個指引”貸款新規(guī)執(zhí)行中存在的問題及建議

時間:2010-04-14 11:13來源:東光聯(lián)社 作者:楊國勇 李鳳祥 點擊:

6428次------分隔線----------------------------

中國銀監(jiān)會為完善銀行貸款風險監(jiān)管機制，相繼出臺了《流動資金貸款管理暫行辦法》、《個人貸款管理暫行辦法》、《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》和《項目融資業(yè)務指引》(并稱“三個辦法一個指引”，以下統(tǒng)稱貸款新規(guī))，初步構(gòu)建了我國銀行業(yè)金融機構(gòu)的貸款業(yè)務法規(guī)框架，進一步完善了我國銀行業(yè)信貸風險管理架構(gòu)體系，提升了貸款風險管理水平。本文結(jié)合農(nóng)村信用社工作實際，通過對貸款新規(guī)的可行性研析，并對執(zhí)行中可能遇到的問題提出了一些建議。

一、貸款新規(guī)的積極作用

（一）貸款新規(guī)強化貸款的全流程管理，推動農(nóng)村信用社傳統(tǒng)貸款管理模式的轉(zhuǎn)型，提升農(nóng)村信用社資產(chǎn)管理的精細化水平，促進銀行業(yè)金融機構(gòu)公平競爭和科學發(fā)展。

（二）倡導貸款支付管理理念，強化貸款用途管理，提升農(nóng)村信用社風險防范與控制能力，樹立“實貸實付”的理念，有效防范借款用途的虛假和欺詐，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，提高信貸管理質(zhì)量，保障貸款業(yè)務安全運行和長遠發(fā)展。

（三）強調(diào)合同的有效管理，強化貸款風險要點的控制，營造良好的信用環(huán)境，樹立以“風險為本”的經(jīng)營理念，切實維護廣大金融消費者的合法權(quán)益。

（四）加強貸后管理，提升信貸管理質(zhì)量，將貸款管理各個環(huán)節(jié)的責任落實到具體部門和崗位，建立了貸款各操作環(huán)節(jié)的考核問責機制，徹底轉(zhuǎn)變經(jīng)營發(fā)展模式。

二、貸款新規(guī)執(zhí)行中存在的問題

貸款新規(guī)對農(nóng)村信用社的影響主要體現(xiàn)在個人貸款業(yè)務上，在實踐中存在的問題又體現(xiàn)在支付管理環(huán)節(jié)方面，《個人貸款暫行管理辦法》對借款人可采用自主支付方式的進行了嚴格的限制，所以將會有很大一部分個人貸款資金要依照辦法采用受托支付方式，受托支付是指貸款人根據(jù)借款人的提款申請和支付委托，將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對象，具體流程為借款人與農(nóng)村信用社達成借貸初步意向→借款人與交易對方達成購銷意向協(xié)議→借款人到農(nóng)村信用社申請貸款，簽訂借款合同→借款人持合同返回完成購銷交易，收取購銷憑證→借款人憑交易合同、購銷憑證等資料再到農(nóng)村信用社辦理借款并申請受托支付。筆者認為這種支付方式可能會產(chǎn)生以下問題。

（一）會影響個人貸款業(yè)務的發(fā)展

目前，在農(nóng)村信用社的支持對象中，農(nóng)村經(jīng)濟組織和個體工商戶占一半以上，都屬于個人貸款業(yè)務，由于受托支付耗時長、成本高、交易不便、辦理過程繁雜、收現(xiàn)滯后等原因，部分借款人及交易對方不一定接受，而選擇自主支付會各種條件的限制，如棉花收購旺季，農(nóng)村經(jīng)濟組織和個體工商戶所需資金一般都超過貸款新規(guī)定的三十萬超過五十萬元，而售棉農(nóng)戶一般具有非現(xiàn)金結(jié)算條件，借款又不屬于生產(chǎn)經(jīng)營用途，若要通過受托支付則需耗費大量的自然資源和人力資源，對借貸雙方來講得不償失，因此可能會選擇不受此限制的民間借貸，從而制約農(nóng)村信用社個人貸款業(yè)務的發(fā)展。

（二）會影響來之不易的銀企關(guān)系

受托支付較自主支付多出若干個環(huán)節(jié)，將會影響到借款人的生產(chǎn)經(jīng)營進度，可能會使一些貸戶因時間原因錯失商機，造成經(jīng)濟損失，使貸戶對農(nóng)村信用社產(chǎn)生不信任感，影響來之不易銀企關(guān)系，從而失去廣大員工辛辛苦苦營銷來的黃金客戶。

（三）會影響貸款資金的管理

由于《個人貸款暫行管理辦法》沒有對信貸資金在申請受托支付前的管理作具體規(guī)定，從而增大了管理難度，若是一次性支付，則可在辦理借款后，按規(guī)定通過借款人的結(jié)算賬戶劃轉(zhuǎn)即可，無需管控后續(xù)資金，但若借款分期付款或在不同時間支付若干商戶的貸款，則難于管理已發(fā)放卻未支付的貸款資金，若貸款資金以借款人存款的形式存在，則借款人可以不受限制的通過自助自主劃轉(zhuǎn)，無法實現(xiàn)受托支付。

（四）會因個別因素影響受托支付的實施

由于受托支付個人貸款需先由借款人與交易方達成購銷意向，借款人因當時未實際付現(xiàn)不能實現(xiàn)真正的交易，并且因借款未成也不敢對價格做出剛性約束，若遇價格上漲（包括故意抬價），則會加大借款人的經(jīng)營成本，另外如果借款人因交易方價格上漲另選交易方，則要重辦借款手續(xù)，這樣既浪費時間，又增大借款成本。

（五）會產(chǎn)生新的貸款風險

受托支付對借款人來講，手續(xù)辦理麻煩，對交易方來說，存在收現(xiàn)滯后性，同時交易雙方可能會聯(lián)手作假，偽造交易合同、購銷憑證等交易資料，惡意騙取信貸資金，這將會產(chǎn)生新的貸款風險，使受托支付形同虛設，貸款被懸空。

（六）會減少農(nóng)村信用社派生存款

農(nóng)村信用社長期以來習慣于以貸款引存，并作為一項重要營銷手段加以利用，如果實行受托支付則勢必引起派生存款的減少，信用社需重新測算各項存款的增長指標，降低存款市場占有份額，影響農(nóng)村信用社的發(fā)展。

三、建議

（一）采取有效措施，確保貸款新規(guī)的規(guī)范和執(zhí)行

一是上級行要制定好實施細則，完善貸款操作流程，對受托支付個人貸款信貸資金支付前做出明確規(guī)定，對衍生出的貸款新風險制定出防范措施；二是積極開展貸款新規(guī)培訓，對執(zhí)行中需注意的環(huán)節(jié)、流程的操作給予詳細講解；三是建立信息反饋平臺及時解決辦法貫徹實施中的具體困難和問題。

（二）應區(qū)別對待，實現(xiàn)平穩(wěn)過渡

建議銀監(jiān)部門區(qū)別不同情況，考慮農(nóng)村信用社自身實際，結(jié)合其服務三農(nóng)的特點，在推行受托支付個人貸款業(yè)務方面給農(nóng)村信用社適度的、合理的自主空間，如自主支付貸款資金限額方面給予適度放寬等，以期實現(xiàn)平穩(wěn)過渡，使其更好地發(fā)揮支持農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的職能。

（三）強化崗位職責，加強貸款新規(guī)的執(zhí)行力度

貸款新規(guī)出臺后，農(nóng)村信用社要積極應對，并對原有的信貸崗位體系進行相應的調(diào)整，從貸款申請與受理、審查與審批、發(fā)放與支付、貸后管理等各個環(huán)節(jié)落實到具體的部門和崗位，確保貸款用途符合約定，建立貸款各操作環(huán)節(jié)的考核問責機制。