第一篇：近年來房地產要素市場

近年來，按照黨中央、國務院關于對加快住房分配貨幣化進程、促進居民住房消費、拉動國民經(jīng)濟增長等問題所作出的重要部署，我省緊緊圍繞啟動住房消費市場，以住房制度改革為動力，通過加快住宅建設步伐，進一步培育和規(guī)范房地產市場，構筑了住宅建設與消費新機制，從投資和消費兩個方面拉動了國民經(jīng)濟的增長。目前我省房地產交易市場已發(fā)展成集房地產買賣、交換、抵押、評估、中介服務及房屋租賃等多種功能于一體，實行“一條龍”服務的較大型生產要素市場，在優(yōu)化配置存量房地產資源、調控房地產供求變化以及提供政府決策依據(jù)等方面顯示了較強的市場化機制和服務功能，取得了明顯的社會效益和經(jīng)濟效益。

但是，在房地產交易市場發(fā)展過程中，還存在一些突出的問題，主要表現(xiàn)在：一是房地產分別登記、分開發(fā)證，登記手續(xù)重復，權利人重復繳費，容易造成房籍、地籍檔案資料不一致；二是有的交易當事人規(guī)避法律，私下交易房地產，致使國家稅收流失；三是有的房地產開發(fā)經(jīng)營企業(yè)發(fā)布不實的商品房銷售廣告和宣傳資料，蒙騙消費者。有的甚至在銷售面積上短斤少兩或者合同約定面積與實際交付面積差距較大，損害消費者權益；四是登記部門辦理房地產權屬登記的不必要收件過多，辦證時限過長；五是有的房地產中介服務機構毫無房地產的法律和業(yè)務知識，坑害消費者，致使中介機構的信譽下降。

１９９４年頒布的《城市房地產管理法》，不僅標志著我國的房地產法制建設進入了一個新的發(fā)展時期。同時對于城市房地產交易管理工作也提出了更高的要求。在《城市房地產管理法》中，專設一章就房地產交易有關問題作了規(guī)定?？梢姺康禺a交易在房地產中地位之重要?！冻鞘蟹康禺a管理法》出臺后，國務院出臺了《城市房地產開發(fā)經(jīng)營管理條例》，建設部也出臺了一系列的規(guī)章，如《城市房屋租賃管理辦法》、《城市房地產轉讓管理規(guī)定》、《城市房地產中介服務管理規(guī)定》、《城市房地產抵押管理辦法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》等。這些法規(guī)、規(guī)章為培育和規(guī)范房地產交易市場起到了積極的作用，使房地產交易逐步走上規(guī)范的軌道。但由于這些單項規(guī)章大多數(shù)出臺較早，層次較低，缺乏相應的處罰力度?！冻鞘蟹康禺a管理法》的出臺，雖然給房地產交易的管理提供了根本性的法律依據(jù)，但國家的法律規(guī)定過于原則，因此仍然需要結合我省的實際情況，制定相應的與之配套的具有可操作性的地方法規(guī)，以便《城市房地產管理法》的貫徹實施。

第二篇：近年來房地產市場政策簡匯（本站推薦）

近年來房地產市場政策簡匯

關于執(zhí)行住房限購政策有關問題的通知 公布時間：2011.3.27

發(fā)布部門：合肥市房地產管理局

產權監(jiān)理處、各房屋辦證中心、各房地產開發(fā)單位、各有關單位：

為貫徹落實《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發(fā)【2011】1號）、《安徽省人民政府辦公廳轉發(fā)國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（皖政辦

【2011】8號）精神，根據(jù)市政府辦公廳《關于進一步做好房地產市場調控工作的通知》（合政辦[2011]6號），做好市場調控工作，現(xiàn)就住房限購政策執(zhí)行過程中有關問題通知如下：

一、在本市城區(qū)暫時實行住房限購政策。本市戶籍居民家庭在城區(qū)已擁有1套住房的，可以再購買第2套住房（含新建商品住房和二手住房，下同），暫停購買第3套住房。外地戶籍居民家庭在本市城區(qū)無住房的，可憑本市納稅證明或社會保險繳納證明在本市城區(qū)購買1套住房，暫停購買第2套住房，不能提供本市納稅證明或社會保險繳納證明的外地戶籍居民家庭，暫停在本市城區(qū)購買住房。

二、實行限購的范圍暫定為瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、蜀山區(qū)和包河區(qū)四個行政區(qū)。

三、住房限購政策的執(zhí)行時間定為2011年3月31日。3月31日前，房地產登記部門已受理的二手住房交易仍按原規(guī)定執(zhí)行，已在房地產管理部門辦理房屋買賣合同備案的住房交易仍按照原先的登記程序辦理。

四、購房人在購買住房前須進行居民家庭（含購房者本人、配偶和未成年子女，下同）住房信息查詢審核。新建商品住房信息查詢審核由購房人提供相關資料，房地產開發(fā)單位代辦并負責初審，二手住房由購房者本人持相關資料到市房產局產權監(jiān)理處和各房屋辦證交易中心查詢審核窗口進行相關信息查詢審核。符合購房條件的，再簽訂房屋交易合同并辦理房屋轉移登記。

五、居民家庭住房信息查詢審核工作按照房屋所在區(qū)域劃分，由市房產局產權監(jiān)理處和瑤海、廬陽、蜀山、包河4個房屋辦證交易中心分別負責，各單位應設立專門查詢審核窗口，并實行二級審批。購房人未進行居民家庭/ 6

住房信息查詢審核的，不予受理新建商品住房網(wǎng)簽備案和二手住房產權登記。居民家庭住房信息查詢審核相關表格作為房產登記申報要件放入房產登記檔案留存。

六、居民家庭住房信息查詢審核工作按以下程序進行：

1、關于居民家庭購買商品住房信息查詢審核工作。對本市居民家庭，房地產開發(fā)單位應要求購房人提供家庭成員身份證明、婚姻證明、戶籍證明原件、復印件（原件核驗后退回）；對于非本市戶籍居民家庭，除上述資料外還應要求購房人提供在本市的納稅證明或社會保險繳納證明原件。房地產開發(fā)單位應認真核對購房人提供的相關資料，填寫“本（非）市戶籍居民家庭購買商品住房信息查詢審核表”并加蓋單位公章，連同購房人提供家庭成員身份證明、婚姻證明、戶籍證明復印件和購房人在本市的納稅證明或社會保險繳納證明原件（非本市居民提供），分別提交市房產局產權監(jiān)理處和各房屋辦證交易中心查詢審核窗口進行審核。

2、關于居民家庭購買二手住房信息查詢審核工作。對于本市居民家庭，購房人應提供家庭成員身份證明、婚姻證明、戶籍證明原件、復印件（原件核驗后退回），并填寫“本（非）市戶籍居民家庭購買二手住房信息查詢審核表”；對于非本市戶籍居民家庭，除提交上述資料外還應提供購房人在本市的納稅證明或社會保險繳納證明原件。

七、房地產開發(fā)企業(yè)在居民家庭購買商品住房信息查詢初核工作中弄虛作假的，責令限期整改，不良記錄記入企業(yè)誠信檔案；拒不整改的，暫停網(wǎng)上簽約資格，并按照住房和城鄉(xiāng)建設部《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建房〔2010〕53號）規(guī)定進行處理。房地產管理部門工作人員在住房信息查詢審核工作中玩忽職守或利用職務之便，違規(guī)出具住房信息查詢審核表的，將按照有關規(guī)定追究行政責任，構成犯罪的依法追究刑事責任。

附件

1、本市戶籍居民家庭購買商品住房信息查詢表

附件

2、非本市戶籍居民家庭購買商品住房信息查詢表

附件

3、本市戶籍居民家庭購買二手住房信息查詢表

附件

4、非本市戶籍居民家庭購買二手住房信息查詢表

二〇一一年三月二十七日

關于房地產市場調控目標等有關問題的通知 公布時間：2011.3.23

發(fā)布部門：合肥市房地產管理局

各縣、區(qū)人民政府、市政府各部門：

為進一步做好房地產市場調控工作，鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發(fā)〔2011〕1號）精神，現(xiàn)就房地產市場調控目標等有關問題通知如下：

一、加大保障性住房建設力度，進一步推進廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用房（困難企業(yè)集資建房）和城市國有工礦棚戶區(qū)改造工作。2011年確保完成開工建設廉租住房2010套，新建公共租賃住房2.5萬套（間），新建經(jīng)濟適用房（困難企業(yè)集資建房）1700套，啟動1.4萬戶城市和工礦棚戶區(qū)改造工作目標任務，實現(xiàn)符合條件的本市戶籍中低收入住房困難家庭廉租住房“應保盡?！?。

二、有效遏制投機投資性購房，切實將房價控制在合理范圍內。堅決貫徹落實國家和省各項宏觀調控政策，積極采取有效措施，穩(wěn)步提高城市居民家庭住房支付能力，確保2011年全市新建住房價格漲幅不高于全市GDP、居民可支配收入增長幅度。

三、加強協(xié)作和監(jiān)管，保障調控目標任務完成。市物價、財政、統(tǒng)計、國家統(tǒng)計局合肥調查隊、國土、規(guī)劃和房地產等相關部門，要加強協(xié)調配合，嚴格商品住房價格備案管理，增加保障性住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地供應，確保完成新建住房價格控制目標任務。加強房地產市場監(jiān)管和統(tǒng)計基礎數(shù)據(jù)的上報、測算工作，將各類新建住房納入網(wǎng)簽備案系統(tǒng)，確保房地產統(tǒng)計數(shù)據(jù)的完整性。各縣、區(qū)（開發(fā)區(qū)）要抓緊落實各項前期工作，確保按時按質完成省下達的各項保障性住房建設任務。

四、強化宣傳引導，營造房地產市場健康發(fā)展良好輿論環(huán)境。新聞媒體要強化輿論宣傳監(jiān)督，大力宣傳我市各項房地產政策調控政策措施和保障性住房工作進展和成效，引導居民理性消費，樹立正確住房消費觀念，營造有利于房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的輿論氛圍。

二〇一一年三月二十三日

關于進一步做好房地產市場調控工作的通知 公布時間：2011.2.20

發(fā)布部門：合肥市房地產管理局

各縣、區(qū)人民政府、市政府各部門：

為貫徹落實《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發(fā)〔2011〕1號），進一步做好我市房地產市場調控工作，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就有關問題通知如下：

一、貫徹國家調控政策精神

（一）提高對房地產市場調控工作的認識，努力控制新建住房價格。嚴格執(zhí)行國辦發(fā)〔2011〕1號文件精神，切實將房價控制在合理水平。根據(jù)我市經(jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定2011新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

二、認真執(zhí)行差別化信貸稅收政策，合理引導住房需求

（二）認真執(zhí)行差別化住房信貸政策。市屬各金融單位要堅決執(zhí)行和落實國務院關于實行更為嚴格的差別化住房信貸政策的有關規(guī)定，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。

（三）調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策。個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

（四）加強房地產稅收征管。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，稅務部門要會同房產、國土資源、物價等部門，對定價過高、漲幅過快的房地產開發(fā)項目進行重點稽查。

（五）進一步合理引導住房需求。在本市城區(qū)暫時實行住房限購政策。本市戶籍居民家庭在城區(qū)已擁有1套住房的，可以再購買第2套住房（含新建商品住房和二手住房，下同），暫停購買第3套住房。外地戶籍居民家庭在本市城區(qū)無住房的，可憑本市納稅證明或社會保險繳納證明在本市城區(qū)購買1套住房，暫停購買第2套住房，不能提供本市納稅證明或社會保險繳納證明的外地戶籍居民家庭，暫停在本市城區(qū)購買住房。

三、嚴格用地管理，增加住房有效供給

（六）增加居住用地有效供應。國土資源部門要適度增加居住用地的供應總量，依法加快處置閑置房地產用地，對收回的閑置土地，優(yōu)先安排用于普通住房建設。在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。

（七）調整住房供應結構。房產部門要會同有關部門盡快編制和公布住房建設規(guī)劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設數(shù)量和比例。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%，并優(yōu)先保證供應。規(guī)劃、房產等部門要積極配合國土資源部門，將商品住房開竣工時間、違約處罰條款等內容納入土地出讓合同。

四、加大保障性安居工程實施力度

（八）進一步降低廉租住房準入門檻，擴大廉租住房有效保障面。完善保障性住房建設規(guī)范和相關制度。大力實施公共租賃住房，切實落實土地供應、資金投入和稅費優(yōu)惠等政策。給予各區(qū)、開發(fā)區(qū)自建的公共租賃住房專項補貼。出臺《合肥市公共租賃住房建設管理辦法》。

（九）積極推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造，切實解決其它低收入家庭住房困難問題。要采取有效措施，確保按計劃完成城市和國有工礦棚戶區(qū)改造任務。國有房地產企業(yè)應積極參與保障性住房建設和棚戶區(qū)改造。

五、加強市場監(jiān)管，進一步強化新聞輿論引導

（十）加大房地產交易秩序監(jiān)管力度。加強商品房預售管理，房地產項目不得分層、分單元預售商品住房；凡取得預售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產開發(fā)項目，要在10天內一次性公開全部銷售房源。建立商品房銷售現(xiàn)場的日常巡查與現(xiàn)場核查相結合的機制，嚴肅查處捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、虛假廣告等違法違規(guī)行為，嚴禁房地產開發(fā)單位在獲得預售許可前變相收取資金。加強預售商品住房退房及合同備案信息變更管理工作。

全面實施預售資金監(jiān)管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設；加強預售商品住房交付和質量管理，完善商品住房交付使用制度，強化預售商品住房質量保證機制；繼續(xù)完善存量房資金托管體系，保障購房者合法權益；加強對房地產經(jīng)紀機構的管理，嚴厲打擊“陰陽合同”違規(guī)交易等行為。

（十一）嚴格執(zhí)行商品房價格明碼標價制度。房地產開發(fā)企業(yè)在預（銷）

售商品住房前，應向價格主管部門辦理商品住房銷售價格備案，商品住房銷售價格備案必須“一房一價”，未經(jīng)備案的商品住房不予預售許可。房地產開發(fā)企業(yè)應當嚴格按照經(jīng)價格主管部門備案的價格對外銷售商品住房，凡已備案的商品住房價格在3個月內不得向上調整。價格主管部門應當根據(jù)商品住房區(qū)位、容積率和建設水平合理限定商品住房實際銷售價格的浮動空間。為防止房地產開發(fā)單位虛報價格，低開高走，商品住房實際銷售價格向下浮動范圍最低不得超過經(jīng)價格主管部門備案價格的5%；超過5%的，應當重新向價格主管部門備案。

（十二）完善房地產市場信息披露制度。房產部門要及時公布商品房市場的供應和銷售情況；國土資源、規(guī)劃等部門要根據(jù)土地出讓、規(guī)劃審批和施工時序，提前公布今后一段時間市場的供應量。統(tǒng)計部門要加強房地產市場統(tǒng)計、分析和監(jiān)測，及時研究發(fā)布住房價格變動信息。

（十三）加強輿論引導，穩(wěn)定市場預期。新聞媒體要加強正面引導，大力宣傳國家房地產市場調控政策和保障性住房建設成果，引導居民住房理性消費，形成有利于房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的輿論氛圍。

本通知有效期至2011年12月31日。

二○一一年二月二十日

第三篇：房地產銷售要素

銷售要素

1.樓盤：作為房地產銷售人員，你必須了解你要銷售的產品——房子，必須深信，你要銷售的房子能夠滿足你潛在客戶的基本要求，甚至可能還會帶來超值。作為銷售人員要熱愛你的產品，要知道自己產品的特色，及其與目標顧客之間的共振。

2.售樓人員：要讓客戶感到你是他們的朋友，是他們的購房顧問，是他們最愿意與之交談的人。顧客往往是因為喜歡你而喜歡你介紹的東西。獲得銷售成功最首要的條件還是自信。要建立自信心，必須把握住以下幾個關鍵問題：一是豐富的房地產專業(yè)知識，對自己銷售的樓盤了如指掌，熟記于胸；二是反復的演練，只有將對客戶的銷售演示達到無懈可擊，哪些話該說，哪些話不該說，有些話說到什么分寸，哪些要重點介紹，哪些要一般介紹，這都要事先準備好；三是售樓經(jīng)驗，只有經(jīng)過持久的不懈努力，具有真誠的敬業(yè)精神，善于在實踐中歸納和總結，比別人多一份思考，才能獲得成功必備的技能。

3.客戶：售樓人員要有正確的判斷力，要能找出你要服務的客戶。通常的做法是，可以對客戶做一下評估，確保他們是可以做出購買決策的人。譬如問一些“你是公司的老板吧？”“是不是再征求一下太太的意見？”等既得體面而又十分有益的問題，千萬不要浪費時間去找你以為可能是你的顧客，在還沒進入銷售流程前，你不可能知道誰會買。在這些人身上花費你大量的時間有時候很可能是徒勞無益的，用最快的時間發(fā)現(xiàn)你的客戶并最快成交，用最快的時間打發(fā)掉不是我的客戶，這永遠正確。

4.推銷自己：房地產銷售人員給客戶第一印象至關重要，所以臺灣的房地產銷售公司老板允許自己的銷售人員在上班時間去理發(fā)店也就不足為奇了。真正的專業(yè)售樓人員對說什么把握得極準，而且能夠吸引客戶聽下去。使客戶感覺到你非常真誠，而不是夸夸其談，如果能做到這一點，你就成功了一半。所以，作為售樓人員，要鍛煉出這種本領，成功地推銷自己。

5.推銷開發(fā)商：目前，很多商品房延遲交房，施工質量燈光問題投訴日益增多，如果你的開發(fā)商很有實力且守信譽，這方面做得比較好，那么就套十分自豪地向客戶推銷你的開發(fā)商，這樣，可以讓客戶感到更安心，更可靠，更踏實，也會使公司的形象牢牢地記在他的腦海里。

6.推銷樓盤：售樓人員要滿懷熱情和激情地推銷，因為真誠和熱情是很容易感染人的，千萬不要讓客戶認為你是在泛泛而談。你至少可以找一個絕妙的理由，并說服他考慮購買，可以說“這是開盤價，過兩天就要漲價了”、“只優(yōu)惠十套”，說話要簡潔，并機智地加以運用，不要讓客戶認為你是在下套讓他去鉆，不然的話，潛在客戶不會認真考慮你所說的話，如果客戶可以考慮的話，你就可以帶他參觀樣板房或現(xiàn)場介紹了。

7.現(xiàn)場講解：聰明的售樓人員會做一個開場白，大略講解一下，然后再正式介紹。當客戶覺得能了解新鮮有趣的信息時，就會愿意花時間去聽，給客戶詳盡的信息，突出樓盤的優(yōu)點和獨到之處，做個好的演員，背好臺詞，設計你的一舉一動，包括客戶一進售樓處講些什么，在參觀樣板房的路上講些什么，現(xiàn)場講些什么等等。一切努力都只為一個目標：向客戶推銷你的樓盤。

8.帶給客戶高附加值：客戶買房不僅僅是滿足基本居住功能的需要，是因為他還看到了除此之外附帶的高附加值。你在向客戶介紹你的樓盤時，就應該清晰無誤地告訴客戶，樓盤

超值超在什么地方，因此，你得掌握將價值或超值的概念融入你的樓盤介紹中。

9.制造緊迫感：要想讓客戶現(xiàn)在就購買你的樓盤，就必須熟練地運用銷售技巧——制造緊迫感。緊迫感來自兩個因素：現(xiàn)在買的理由以及投資回報。要制造緊迫感，首先應讓客戶想要你的東西，否則就不可能有緊迫感。

10.銷售建議：你無法成功將產品推銷給每個人，但肯定能、也應該能讓每個人都明了你的銷售建議。這時，你應相干客戶再次陳述樓盤的優(yōu)點，高附加值以及優(yōu)惠條件。另外，還要說一下發(fā)展商是如何的可靠和穩(wěn)定，以及相應的實力，一展你的本領，才干和學識，言簡意賅地說明購買程序和有關交易條款注意事項等。

11.結單：結單是你精心運籌、周密安排、專業(yè)推銷、辛勤努力的必然結果。當客戶已來看過幾次，足以讓他做出明知購買決策時，隨時都可能拍板成交。此刻，就是決定“買”還是“不買”的時候了，如果你使客戶信服了，并成功地運用上述要素，結單的可能性就有80%了。

房地產業(yè)

（一）房地產業(yè)是指從事土地和房地產開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的行業(yè)。

（二）房地產業(yè)主要包括以下一些內容：

1、國有土地使用權的出讓，房地產的開發(fā)和再開發(fā)，如征用土地、拆遷安置、委托規(guī)劃設計、組織開發(fā)建設、對舊城區(qū)土地的再開發(fā)等;

2、房地產經(jīng)營，包括土地使用權的轉讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動；

3、房地產中介服務，包括房地產咨詢、估價和經(jīng)紀代理、物業(yè)管理。

4、房地產的調控和管理，即建立房地產的資金市場、技術市場、勞務市場、信息市場，制定合理的房地產價格，建立和健全房地產法規(guī)，以實現(xiàn)國家對房地產市場的宏觀調控。房地產

目前外資投資中國房地產主要有直接購買、設立獨資公司、購買股權成立合資公司三種方式。

房地產（real estate)

房地產是房產和地產的合稱。又稱不動產。房地產是一種不能移動，或移動后會引起性質、形狀改變的財產。

房產主要包括住房房產和營業(yè)性房產。

房產的交易形式有：

（1）房產買賣。其中包括國有房產的買賣、集體房產的買賣和私有房產的買賣。

（2）房屋租賃。（3）房產互換。（4）房產抵押。

地產主要包括土地和土地資本。

土地具有有用性、稀缺性和社會的有效需求等特點。土地資本是為使土地達到一定的使用標準而進行的開發(fā)投資，這種投資要轉化為一定量的物化勞動和活勞動，其本身必然具有商品屬性。

第四篇：房地產市場調查報告

房地產市場調查報告

第一節(jié) 佛山市房地產市場概況

一、市場交易

二、土地供應

三、潛在市場需求狀況

四、樓價走勢

五、新建商品住宅和存量住宅成交狀況

六、寫字樓、商鋪市場

七、區(qū)域市場表現(xiàn)

第二節(jié) 佛山市土地市場情況

一、2011年全年政府出讓土地成交明細表

二、2011年1市土地供應情況

三、2011年全年招拍掛方式政府出讓土地成交情況 第三節(jié) 寫字樓市場

一、供應情況

二、銷售和投資市場情況

三、租賃市場情況

四、租金、價格和空置率

五、2011年市場展望 第四節(jié) 住宅市場

一、別墅租賃市場

二、公寓別墅市場

三、住宅市場

四、住宅價格情況

五、投資分析

六、供應量分析 七、二手住宅市場

第五篇：房地產市場調查報告

房地產市場調查報告

1、房地產市場調查報告的特點

（1）內容豐富。報告涉及的調查內容很豐富，從宏觀到微觀，從大環(huán)境到小環(huán)境，從消

費者到產品等都進行全面的調查。

（2）篇幅較長。一份報告至少上萬字以上，有的其他甚至五六萬字才能把調查的內容說

完。

（3）多為集體負責完成。由不同專業(yè)的人員組成一個小組，統(tǒng)一分工，共同完成。

2、房地產市場調查報告的內容。

第一部分房地產市場環(huán)境調查

（1）政治法律環(huán)境調查。

1）國家、省、城市有關房地產開發(fā)經(jīng)營的方針政策。

2）有關房地產開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。

3）有關國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。

（2）經(jīng)濟環(huán)境調查。

1）國家地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。

2）項目所在地區(qū)的經(jīng)濟結構、人口及其就業(yè)狀況、就學條件、基礎設施情況、地區(qū)內的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。

3）一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。

4）國民經(jīng)濟產業(yè)結構和主導產業(yè)。

5）居民收入水平、消費結構和消費水平。

6）項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發(fā)展情況。

7）與特定房地產開發(fā)類型和開發(fā)地點相關因素的調查。

8）財政收支。

第二部分社區(qū)環(huán)境調查

（1）房地產市場需求。

1）消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發(fā)展趨勢。

2）房地產市場影響因素調查。（如國家關于國民經(jīng)濟結構和房地產產業(yè)結構的調查和變化；消費者和構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現(xiàn)實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。）

（2）消費行為調查。

1）需求行為調查。（如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。

2）購買行為調查。（如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者

購買行為的社會因素及心理因素等。

第三部分房地產產品調查

（1）房地產市場現(xiàn)有產品的數(shù)量、質量、結構、性能、市場生命同期。

（2）現(xiàn)有房地產租售客戶和業(yè)主對房地產的環(huán)境、功能、格局、售后服務的意見及

對某種房地產產品的接受程度。

（3）新技術、新產品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產產品上應用情況。

（4）本企業(yè)產品的銷售潛力及市場占有率。

（5）建筑設計及施工企業(yè)的有關情況。

第四部分房地產價格調查

（1）影響房地產價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產企業(yè)定價的影響。

（2）房地產市場供求情況的變化趨勢。

（3）房地產商品需求彈性和供給彈性的大小。

（4）開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響。

（5）國際、國內相關房地產市場和價格。

（6）開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產市場價格。

（7）價格變動后消費者和開發(fā)商的反應。

第五部分房地產促銷調查

（1）房地產廣告時空分布及廣告效果測定。

（2）房地產廣告媒體用情況的調查。

（3）房地產廣告預算與代理公司調查。

（4）人員促銷的配備狀況。

（5）各種公關活動對租售績效的影響。

（6）各種營業(yè)推廣活動的租售績效。

第六部分房地產營銷渠道調查

（1）房地產營銷渠道的選擇、控制與調整情況。

（2）房地產市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。

（3）租售代理商的數(shù)量、素質及其租售代理的情況。

（4）房地產租售客戶對租售代理商的評價。

第七部分房地產市場競爭情況調查

（1）競爭者及潛在競爭者（以下統(tǒng)稱競爭者）的實力和經(jīng)營管理優(yōu)勢調查。

（2）對競爭者的商品房設計、室內布置、建材及附屬設備選擇、服務優(yōu)缺點的調查

與分析。

（3）對競爭者商品房價格的調查和定價情況的研究。

（4）

（5）

（6）

（7）對競爭者廣告監(jiān)視和廣告策略、廣告費用的研究。對競爭者的情況、銷售渠道、使用情況調查和分析。對未來競爭者的情況的分析和估計等。整個城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產品的供給量和在市場上的銷售量，本

企業(yè)和競爭者的市場占有率。

（8）競爭性新產品的投入時機和租售績效及其發(fā)展動向。