第一篇：房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查報(bào)告

房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查報(bào)告

中國人民銀行和中國銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（簡稱為“359文件”）。該文件從房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、住房消費(fèi)貸款、商業(yè)用房購房貸款、房地產(chǎn)信貸征信及房地產(chǎn)貸款監(jiān)測和風(fēng)險(xiǎn)防范工作等方面對國內(nèi)房地產(chǎn)信貸管理做了新規(guī)定。

為進(jìn)一步貫徹落實(shí)“359號文件”，央行與銀監(jiān)會(huì)在充分聽取有關(guān)部門和部分商業(yè)銀行意見的基礎(chǔ)上，聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》(簡稱為452號文件)。對于452號文件，其重點(diǎn)是對銀行信貸“第二套住房”作了詳細(xì)清楚的規(guī)定。如一是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)；二是已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，在借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，否則其余已利用銀行貸款購買住房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請貸款時(shí)，均應(yīng)按第二套房貸政策執(zhí)行；三是已利用住房公積金貸款購房的家庭，向商業(yè)銀行申請住房貸款時(shí)，也以第二套房貸政執(zhí)行；四是強(qiáng)調(diào)，凡發(fā)現(xiàn)填報(bào)虛假信息、提供虛假證明的，所有商業(yè)銀行都不得受理其信貸申請。而這兩個(gè)文件的基本精神就是目前房地產(chǎn)市場所認(rèn)為的“房貸新政”。對于目前的房貸新政，市場最為關(guān)心的是“第二套住房”，關(guān)心的是不同的人對第二套住

房的不同理解，從而以不同的方式來消解這一次的“房貸新政”，就如2003年央行發(fā)布的121號文件一樣（即2003年央行出臺的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》)。正因?yàn)椋?21號文件的消解，從而導(dǎo)致2003-2007年各家商業(yè)銀行對房地產(chǎn)信貸的快速擴(kuò)張。而這種銀行信貸的快速擴(kuò)張，不僅導(dǎo)致了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的投資炒作盛行、房價(jià)快速上漲，而且國內(nèi)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。特別是今年美國次按危機(jī)爆發(fā)之后，中央政府越來越認(rèn)識到早幾年寬松的銀行信貸政策的風(fēng)險(xiǎn)性。這就是央行和銀監(jiān)會(huì)359號文件出臺的背景。

對于359號文件的理解，市場開始沒有把重心放在房貸新政的核心上，而對“第二套住房”含義，不同的人或機(jī)構(gòu)做出對自己有利解釋，從而引起了對“第二套住房”解釋嚴(yán)重分歧。由于對第二套住房解釋的分歧，早些時(shí)候也有人認(rèn)為，這次房貸新政也會(huì)由于對第二套住房的不同解釋而消解掉。但是，當(dāng)時(shí)我就撰文指出，這次房貸新政的核心是改變當(dāng)前的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式，讓房地產(chǎn)市場成為一個(gè)自住房的市場，因?yàn)檫@樣不僅能夠增加全體人民的住房水平，也是降低國內(nèi)商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)所在；而改變房地產(chǎn)市場發(fā)展模式的根本就是限制房地產(chǎn)市場投資及鼓勵(lì)房地產(chǎn)自住消費(fèi)，遏制房地產(chǎn)的投資等。因此，相關(guān)的職能部門對第二套住房的重新界定或出臺界定細(xì)則勢在必行。這就有了如452號文件的出臺。但是，我們應(yīng)該看到，這次“房貸新政”，一方面重申了121號文件的全部內(nèi)容，即全面加強(qiáng)了對房

地產(chǎn)銀行信貸每一個(gè)環(huán)節(jié)的嚴(yán)格管理。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金的比重、開發(fā)樓盤預(yù)售準(zhǔn)入、個(gè)人住房消費(fèi)信貸的市場準(zhǔn)入、房地產(chǎn)信貸資金的管理等。另一方面對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新的信貸問題有新的規(guī)定（即房貸新政加入許多新內(nèi)容），如禁止轉(zhuǎn)按揭、加按揭，第二套住房銀行信貸的市場準(zhǔn)入界定等。也就是說，這次房貸新政，并非僅是對貸款購買的第二套住房界定，而是一個(gè)職能部門對國內(nèi)房地產(chǎn)市場全面的信貸管理政策。

對于這個(gè)房貸新政，其核心或?qū)嵸|(zhì)就是通過新的信貸政策來調(diào)整國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展模式，讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場成為一個(gè)自住為主導(dǎo)的市場而不是一個(gè)房地產(chǎn)投資為主導(dǎo)的市場。因?yàn)?，早幾年特別今年國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格為什么能夠在短期內(nèi)快速飚升？國內(nèi)房地產(chǎn)市場泡沫為什么會(huì)不斷地吹大？最為重要的就是國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展模式偏差，就在于國內(nèi)房地產(chǎn)市場是一個(gè)投資者為主導(dǎo)市場。在這樣的房地產(chǎn)發(fā)展模式下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的投資者在政府房地產(chǎn)政策的隱性擔(dān)保下，借助于銀行信貸的低成本及金融杠桿的便利性，大量涌入房地產(chǎn)市場并在短期內(nèi)推高房地產(chǎn)市場的價(jià)格。因此，改變以前的房地產(chǎn)發(fā)展模式，即如果能夠讓國內(nèi)以投資炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人自住需求為主導(dǎo)的市場，那么國內(nèi)房地產(chǎn)不僅能夠改善國內(nèi)全體人民的住房福利水平，降低商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，也是國內(nèi)房地產(chǎn)市場得以持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。

第二篇：銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)論文

摘要：房地產(chǎn)泡沫及其破裂對一個(gè)國家的整體金融穩(wěn)定有著重要的影響，特別是在那些銀行業(yè)在整個(gè)金融體系中占據(jù)舉足輕重地位的國家，更是如此。在開放的金融市場環(huán)境下，如果有效的審慎監(jiān)管尚未充分建立，金融體系更容易受到房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的沖擊。本文通過研究房地產(chǎn)周期和銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，揭示了銀行房地產(chǎn)貸款危機(jī)的成因，并分別從監(jiān)管者和銀行業(yè)的角度探討了如何防范銀行體系的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)貸款；信貸風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)周期

一、前言

20世紀(jì)70年代以來，伴隨著金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同發(fā)展水平的國家相繼實(shí)施了金融市場開放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，國內(nèi)金融市場和國際金融市場日益融合。當(dāng)金融業(yè)對外開放時(shí)，如果有效的審慎監(jiān)管尚未充分建立，整個(gè)金融體系更容易受到房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的沖擊。金融自由化后，由于新的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入，貸款利率拉低，激烈的競爭和管制的放松，使銀行更有沖動(dòng)去增加高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)貸款。銀行在整個(gè)房地產(chǎn)周期中起著推波助瀾的作用。

雖然房地產(chǎn)周期和銀行危機(jī)并不是必然相伴而生，但是兩者卻經(jīng)常緊密相連。特別是在那些銀行業(yè)在整個(gè)金融體系中占據(jù)舉足輕重地位的國家，更是如此。銀行業(yè)及其借貸政策在房地產(chǎn)循環(huán)中起著重要作用，房地產(chǎn)泡沫的破裂對銀行體系往往又造成災(zāi)難性的影響。近幾十年來典型的例子如，19世紀(jì)70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬蘭、丹麥、挪威和瑞典等北歐國家，20世紀(jì)90年代的日本，以及泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞諸國。雖然這些危機(jī)發(fā)生的背景和原因十分復(fù)雜，觸發(fā)點(diǎn)也不盡相同，但是研究那些曾經(jīng)受到房地產(chǎn)泡沫破裂嚴(yán)重沖擊的銀行體系之后，就會(huì)發(fā)現(xiàn)銀行危機(jī)總是有著驚人的相同或相似之處。

中國加入世界貿(mào)易組織之后，堅(jiān)持入世承諾，穩(wěn)步推進(jìn)銀行業(yè)對外開放，并自2006年12月之后向外國競爭者全面開放銀行業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)信貸這一傳統(tǒng)的高盈利高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)上，國內(nèi)的銀行面臨著更為激烈的競爭，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)一步加大?？偨Y(jié)歷史上曾經(jīng)發(fā)生的由房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)帶來的銀行危機(jī)，對中國銀行業(yè)增強(qiáng)防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的能力，有著重要的意義。

二、房地產(chǎn)市場周期與銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)泡沫繁榮—破裂周期大致可分為三個(gè)階段：第一階段是金融自由化、放松管制、長期擴(kuò)張性財(cái)政政策和貨幣政策導(dǎo)致信貸擴(kuò)張、房地產(chǎn)價(jià)格上漲，泡沫膨脹；第二階段是由于利率、稅率提高，或其他因素觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫破裂，價(jià)格崩潰，持續(xù)時(shí)間可能是數(shù)天、數(shù)月或者更長的時(shí)間；第三階段的特征是資產(chǎn)價(jià)格下跌，銀行收緊信貸，泡沫時(shí)期購買房地產(chǎn)的抵押貸款者財(cái)務(wù)狀況嚴(yán)重惡化，大量拖欠還款。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)給銀行帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為抵押房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降和借款人違約率增加的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)貸款主要分為：房地產(chǎn)抵押貸款；房地產(chǎn)開發(fā)、建筑貸款；利用房地產(chǎn)抵押獲得的其他類型的貸款。對銀行房地產(chǎn)貸款來說，信貸風(fēng)險(xiǎn)是最需要關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格下降是引發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。

住宅抵押貸款通常被認(rèn)為很安全，因?yàn)樽≌话闶亲鳛橄M(fèi)品，并且償還貸款的資金來自相對穩(wěn)定的家庭收入。再則，由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、不可隱藏、壽命長久、相對保值等特點(diǎn)，抵押貸款往往被認(rèn)為是一種頗為安全的貸款。然而，不可忽視的是，房地產(chǎn)抵押貸款的安全性是以抵押物的足值、易變現(xiàn)和抵押權(quán)的有效性為前提的。房地產(chǎn)抵押貸款仍存在著不少的風(fēng)險(xiǎn)，如：借款人無法還款時(shí)，抵押房地產(chǎn)依法處理后不足清償；抵押物存在滅失或損毀風(fēng)險(xiǎn)；法律制度造成銀行難以收取和處置不良貸款的抵押物等。房地產(chǎn)價(jià)格越趨昂貴和反復(fù)，估值就越難確定，銀行就這些房地產(chǎn)的借款人所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越來越大。

發(fā)展商和建筑商的貸款風(fēng)險(xiǎn)比抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)更高，因?yàn)槠滟J款的償還需要房地產(chǎn)完工后，以銷售收入或租金收入來支持。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，發(fā)展商和建筑商的財(cái)務(wù)狀況惡化，甚至破產(chǎn)，房地產(chǎn)貸款違約的可能性增大，銀行貸款質(zhì)量因而惡化。值得注意的是，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)并不局限于與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款。銀行實(shí)際承擔(dān)的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)往往會(huì)更大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)也廣泛用于其他類型貸款的抵押，而與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字往往不計(jì)算以房地產(chǎn)作為抵押所得的其他個(gè)人及公司貸款，銀行實(shí)際承受的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)較統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示的高得多。房價(jià)波動(dòng)通過資產(chǎn)負(fù)債表渠道對銀行業(yè)有廣泛的影響。房價(jià)下跌，借款人借款能力下降，從而形成財(cái)務(wù)約束，限制新投資的規(guī)模并降低企業(yè)利潤。因而，銀行其他類型貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加，加劇了銀行業(yè)的脆弱性。

除了信貸風(fēng)險(xiǎn)影響外，房地產(chǎn)價(jià)格下跌也可能通過間接渠道導(dǎo)致銀行盈利減少。在房地產(chǎn)價(jià)格下降時(shí)，抵押品價(jià)值下跌，銀行呆壞賬撥備增加導(dǎo)致盈利減少。此外，由于建筑活動(dòng)和借貸活動(dòng)減少，銀行從房地產(chǎn)有關(guān)的交易中獲取的收費(fèi)和傭金收入減少。因而，房地產(chǎn)價(jià)格的下降會(huì)對整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面的影響。此類型的風(fēng)險(xiǎn)，由于其性質(zhì)，更難規(guī)避且影響整個(gè)銀行業(yè)。

三、銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)成因

（一）災(zāi)難短視癥

即大的經(jīng)濟(jì)沖擊極少發(fā)生，以致銀行往往低估沖擊發(fā)生的概率（Herring and Wachter 2002）。Tversky and Kahneman(1982)認(rèn)為，一個(gè)事件的主觀概率是由決策者能夠設(shè)想事件發(fā)生的難易程度決定的，這一難易程度又取決于這一事件發(fā)生的頻率。對于高頻率發(fā)生的沖擊事件，如信用卡貸款違約和汽車貸款違約，銀行往往有必要的知識和動(dòng)力去適當(dāng)估計(jì)事件發(fā)生的概率，并做出充分的預(yù)防損失的措施。否則，銀行將會(huì)很快受到高頻率事件的沖擊，從而導(dǎo)致破產(chǎn)這一毀滅性損失。因此，高頻率事件（諸如估計(jì)信用卡違約概率）的主觀概率可能會(huì)與實(shí)際概率非常接近。

而當(dāng)某一沖擊發(fā)生的主觀概率低于一定的臨界點(diǎn)時(shí)，基于已有的知識和經(jīng)驗(yàn)，或拇指法則(rule of thumb)，銀行管理層會(huì)認(rèn)為沖擊發(fā)生的概率可以忽略不計(jì)。由于決策者傾向于尋求與關(guān)注加強(qiáng)他們樂觀預(yù)期的信息，早期的警告信號往往被忽視。

由于房地產(chǎn)周期通常持續(xù)的時(shí)間較長，在房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)多年快速上升的情況下，房地產(chǎn)貸款的還款記錄會(huì)保持在一個(gè)良好的水平。因此，房地產(chǎn)業(yè)繁榮時(shí)期，隨著房價(jià)的上漲，銀行通常會(huì)產(chǎn)生一種安全錯(cuò)覺，過分樂觀地低估房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)和高估利潤，進(jìn)而擴(kuò)大貸款。銀行往往成為房地產(chǎn)價(jià)格上漲的推動(dòng)力量，但同時(shí)也因而更易受到房地產(chǎn)價(jià)格崩潰的重創(chuàng)。

（二）羊群效應(yīng)

災(zāi)難短視癥并不是僅僅發(fā)生在個(gè)別銀行身上。當(dāng)一些銀行由于災(zāi)難短視癥認(rèn)為某些經(jīng)濟(jì)沖擊的概率為零時(shí)，那些正確地評估沖擊發(fā)生概率的銀行，在同災(zāi)難短視的銀行進(jìn)行競爭時(shí)處于劣勢（Guttentag and Herring, 1986）。由于激烈的競爭，災(zāi)難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn)，或者退出這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域。當(dāng)下輪沖擊發(fā)生時(shí)，災(zāi)難短視的銀行可能成為市場的主導(dǎo)，這些銀行并沒有任何應(yīng)對特殊沖擊的預(yù)防措施，這種情況往往被稱為銀行的羊群效應(yīng)。

銀行管理層或許已經(jīng)正確地察覺到了外部沖擊發(fā)生的可能性，但可能會(huì)有意忽視房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為如果災(zāi)難性沖擊來臨時(shí)，將會(huì)受到政府的保護(hù)，損失由政府承擔(dān)，而銀行則享受由高風(fēng)險(xiǎn)敞口帶來的豐厚利潤?！疤喽荒艿埂钡恼?，即當(dāng)銀行業(yè)整體面臨倒閉風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，政府更有可能介入去拯救陷入危機(jī)的銀行，實(shí)際上在激勵(lì)銀行從事那些使他們的資產(chǎn)負(fù)債表風(fēng)險(xiǎn)與其他銀行同業(yè)高度相關(guān)的活動(dòng)，這是另一種形式的羊群效應(yīng)。

（三）安全網(wǎng)引發(fā)的道德風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)，投資者可能會(huì)意識到，銀行過度借貸于房地產(chǎn)市場使銀行更易受到市場波動(dòng)的打擊，但他們也知道銀行都在從事這些業(yè)務(wù)，政府不會(huì)讓整個(gè)銀行體系崩潰。由于存在這種政府的隱性擔(dān)保，即使沒有諸如存款保險(xiǎn)之類明確的政府擔(dān)保，銀行投資者和存款人往往會(huì)低估銀行冒進(jìn)貸款政策的風(fēng)險(xiǎn)，而任其發(fā)展。安全網(wǎng)為銀行的冒險(xiǎn)行為提供了激勵(lì)因素。另外，投資者過于自信自己評估市場的能力，認(rèn)為可以先于其他人在市場崩潰前的適當(dāng)時(shí)機(jī)退出，因此，投資者往往毫不猶豫地提供資金給冒進(jìn)的銀行，進(jìn)一步鼓勵(lì)了銀行過度借貸于過熱的房地產(chǎn)市場。

（四）信息不對稱

銀行通常使用控制按揭貸款成數(shù)（loan-to-value ratio）的方法，將按揭貸款限制在抵押房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例內(nèi)，以防當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下跌、借款人違約時(shí)，銀行被迫出售借款者所抵押的房地產(chǎn)時(shí)產(chǎn)生損失。按揭貸款成數(shù)在防范銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)中起著重要的作用。從理論上講，如果該比率能夠維持在一個(gè)足夠低的水平，則足以控制借款人違約的風(fēng)險(xiǎn)。

然而，實(shí)際上，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降時(shí)，降低按揭貸款成數(shù)并不能夠保證銀行免于信貸損失。即使是看起來相當(dāng)保守的按揭貸款成數(shù)，也可能不足以彌補(bǔ)損失。這是因?yàn)椋诜康禺a(chǎn)價(jià)格大幅下跌時(shí)，抵押房產(chǎn)的價(jià)值可能會(huì)很快下降到未償還貸款額以下，從而刺激借款人放棄抵押物，選擇違約不償還貸款。在房地產(chǎn)市場繁榮時(shí)期，銀行過度樂觀地認(rèn)為可以接受較高的按揭貸款成數(shù)，同業(yè)的激烈競爭也迫使銀行管理層放寬貸款標(biāo)準(zhǔn)。造成這種情況的主要原因在于，在實(shí)際操作中，貸款本息＝按揭貸款成數(shù)×抵押物評估值，而由于信息不充分，即使在市場最好的情況下，銀行也很難準(zhǔn)確估計(jì)房地產(chǎn)的價(jià)值，造成當(dāng)前的抵押物評估價(jià)值經(jīng)常被高估，即使不被高估，反映的也是當(dāng)時(shí)的市場價(jià)值甚至是過去的價(jià)值，而不是變現(xiàn)價(jià)值，變現(xiàn)價(jià)值往往與市場價(jià)值存在較大差距，從而造成銀行可能會(huì)低估房地產(chǎn)貸款高風(fēng)險(xiǎn)敞口的風(fēng)險(xiǎn)。

（五）不適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)、信息披露及法律框架

在不透明的會(huì)計(jì)核算方法，不適當(dāng)?shù)男畔⑴稖?zhǔn)則和不良貸款撥備制度下，銀行業(yè)對自身的財(cái)務(wù)狀況如果缺乏充分的披露，在房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，往往掩蓋銀行資產(chǎn)的惡化程度，并且使銀行管理人員、所有者、債權(quán)人和監(jiān)管者等無法有效監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)敞口，對銀行施行監(jiān)督和約束，進(jìn)而使那些高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)被當(dāng)作是高盈利性的業(yè)務(wù)。如日本大藏省于1992年9月對外公布的主要銀行不良貸款總額，僅為略高于12萬億日元，而如果銀行業(yè)當(dāng)時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)敞口數(shù)額和不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格下降因素作一個(gè)合理的估計(jì)，所得出的數(shù)字有可能兩倍甚至三倍于公布的數(shù)字（Goldstein等，1993）。在進(jìn)行貸款分類時(shí)，如果僅僅按照貸款的償還情況對貸款抵押品的市值、借款人的資信狀況和當(dāng)前的償付能力進(jìn)行評估，可能會(huì)造成不良貸款的規(guī)模被低估、銀行資本真正能夠發(fā)揮的緩沖作用被高估。

（六）監(jiān)管部門的寬容性監(jiān)管

監(jiān)管者的職責(zé)是通過監(jiān)督銀行業(yè)和維持健康的銀行體系保護(hù)納稅人。為什么監(jiān)管者在有些情況下不能約束銀行從事高風(fēng)險(xiǎn)的增長策略？在有些情況下，可能是出于監(jiān)管者不能控制的原因，例如人手不夠或預(yù)算約束使監(jiān)管部門不能有效監(jiān)管銀行體系。但是，在許多情況下，監(jiān)管部門出于多種原因不愿去約束銀行業(yè)。其中，主要的原因是，當(dāng)金融自由化作為一系列促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的宏觀政策的一部分時(shí)，監(jiān)管部門可能對約束那些采取高風(fēng)險(xiǎn)策略的銀行心存顧慮，畢竟從短期來看，高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營策略對銀行來說是有利可圖的，高盈利掩蓋了潛在的風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)管者往往很難約束那些看起來能夠獲得高盈利的銀行。其次，當(dāng)金融部門的擴(kuò)張被視為經(jīng)濟(jì)增長的重要推動(dòng)力量時(shí)，監(jiān)管部門要承擔(dān)更大的壓力。再次，對監(jiān)管者來說，從自利性的角度考慮，拖延采取糾正措施，可能是更優(yōu)的選擇。特別是時(shí)間不一致性（time inconsistency），即今天的損失直到將來的某一日期才會(huì)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，而那時(shí)可能已經(jīng)是其他人在履行監(jiān)管職責(zé)，因而，監(jiān)管當(dāng)局有內(nèi)在動(dòng)力采取寬容、遷就的態(tài)度對待問題銀行，加大了銀行承擔(dān)更大風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)在動(dòng)力。

四、防范

（一）防范銀行災(zāi)難短視癥

在銀行業(yè)對外開放的環(huán)境下，監(jiān)管部門應(yīng)改變職能而不是取消職能。監(jiān)管當(dāng)局必須確保一個(gè)行之有效的機(jī)制，以防止銀行過度承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，打消其盈利歸個(gè)人、損失由社會(huì)承擔(dān)的想法。

首先，提前鑒別出脆弱的銀行。在對付災(zāi)難短視癥及不可預(yù)知的重大沖擊方面，傳統(tǒng)的銀行監(jiān)管過程重在評估銀行的現(xiàn)狀，并鑒別出脆弱的銀行，雖然有助于處理危機(jī)，但不足以防范危機(jī)。為了防范危機(jī)，監(jiān)管過程必須把那些承受能力差、有可能會(huì)成為脆弱的銀行提前鑒別出來，防止它們的風(fēng)險(xiǎn)敞口達(dá)到對整個(gè)金融體系構(gòu)成威脅的水平。明確要求銀行必須通過經(jīng)常性的壓力測試，界定銀行應(yīng)該具備的、能夠承受外部沖擊的最低程度，是提前鑒別出脆弱銀行的一個(gè)有效方法。其次，監(jiān)管當(dāng)局可以要求銀行提高房地產(chǎn)貸款信息的透明度，降低市場的不明朗因素以及連鎖效應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，并使銀行業(yè)在市場的監(jiān)察下更為自律。此外，詳盡的房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，有助于監(jiān)管當(dāng)局監(jiān)察及評估銀行承受房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）安全網(wǎng)改革

在對銀行的行為施加影響時(shí)，不應(yīng)只把注意力集中在對問題的解決上，要注意采用事前審慎監(jiān)管的方式，及早警覺房地產(chǎn)價(jià)格泡沫征兆，防范房地產(chǎn)市場繁榮時(shí)期銀行房地產(chǎn)貸款的過度膨脹。監(jiān)管部門不能僅僅滿足于達(dá)到相關(guān)的國際監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，而是根據(jù)本地銀行業(yè)自身行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，采取更高的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，力求做到最好。在監(jiān)管實(shí)施過程中，監(jiān)管機(jī)構(gòu)必須及時(shí)采取糾正行動(dòng)，迅速解決問題。如果沒有一個(gè)以規(guī)則為基礎(chǔ)的監(jiān)管體制，就難以對要求寬容性監(jiān)管的巨大壓力形成有效的制衡。

（三）道德風(fēng)險(xiǎn)的防范

監(jiān)管部門要想防范道德風(fēng)險(xiǎn)，必須終止隱含的存款保險(xiǎn)制度。首先，將存款保險(xiǎn)的金融機(jī)構(gòu)控制在一個(gè)適當(dāng)?shù)姆秶?，不向所有債?quán)人提供全額存款擔(dān)保，特別是那些大金額的債權(quán)人，以促使大額債權(quán)人對銀行施加約束。其次，對有問題銀行及時(shí)采取懲戒措施使其恢復(fù)正常，如果仍沒有改觀，監(jiān)管當(dāng)局需要在銀行將要發(fā)生資不抵債之前迅速關(guān)閉問題銀行，降低銀行即將破產(chǎn)時(shí)為死而復(fù)生而孤注一擲的可能性。再次，實(shí)行嚴(yán)格的資本充足制度。通過制約商業(yè)銀行資產(chǎn)規(guī)模的無限制擴(kuò)張，保證銀行穩(wěn)健、安全經(jīng)營，增強(qiáng)銀行抵御非預(yù)期損失的能力。一旦銀行的資本狀況惡化，監(jiān)管當(dāng)局馬上采取糾正行動(dòng)，避免當(dāng)銀行資本狀況嚴(yán)重惡化時(shí)，股東和管理層采取孤注一擲的方式，導(dǎo)致?lián)p失大幅增加。

（四）市場基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)

通過技術(shù)與金融創(chuàng)新，改善市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可以減緩銀行資產(chǎn)負(fù)債不匹配的情況，把過去不具流動(dòng)性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成流動(dòng)性的資產(chǎn)。例如按揭貸款證券化是解決這一問題的途徑之一。銀行通過將住宅按揭貸款證券化，獲得流動(dòng)性資金，可以解決流動(dòng)性不足的問題。通過證券化，還可以將完全集中在銀行身上的住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分散和轉(zhuǎn)移給投資者，分散銀行信貸資產(chǎn)過度集中于房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)。

五、小結(jié)

銀行危機(jī)對一國經(jīng)濟(jì)會(huì)帶來災(zāi)難性的影響，除了要花費(fèi)納稅人的巨額資金為銀行注資外，銀行危機(jī)對經(jīng)濟(jì)有長期的負(fù)面影響。審視那些曾經(jīng)發(fā)生過的系統(tǒng)性危機(jī)，可以發(fā)現(xiàn)其中有許多共同的因素，諸如災(zāi)難短視癥、羊群效應(yīng)、安全網(wǎng)引發(fā)的道德風(fēng)險(xiǎn)、信息不對稱、會(huì)計(jì)與信息披露及法律框架的不完善、監(jiān)管部門的寬容性監(jiān)管等，更好地理解這些因素，可以使我們更好地防范銀行危機(jī)。對于監(jiān)管部門來說，防范銀行業(yè)由于房地產(chǎn)貸款過度膨脹而承擔(dān)過多的風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)健有效的審慎監(jiān)管至關(guān)重要。但單靠加強(qiáng)監(jiān)管并不能從根本上防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，銀行自身必須審慎經(jīng)營，提防過度借貸給已經(jīng)過熱的資產(chǎn)市場。

第三篇：商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)論文

一、當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)概述及存在的問題

今年上半年，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一次由用家主導(dǎo)的成交量上漲。今年前幾個(gè)月基本上是量漲價(jià)不漲，到了年中價(jià)格就開始明顯上升。

目前中國資金的流動(dòng)性是前所未有的，在這一輪房價(jià)上漲的過程中，流動(dòng)性驅(qū)動(dòng)的特征非常明顯。銀行不愿貸款給中小企業(yè)、出口企業(yè)，卻追著央企拼命放貸，使得央企手上拿著比自己需要多的資金。這些資金在經(jīng)濟(jì)不景氣、需求不旺盛、前景不明朗的時(shí)候，投資于實(shí)體經(jīng)濟(jì)有一定的難度。于是企業(yè)把這些錢轉(zhuǎn)了個(gè)圈又投回到了投機(jī)領(lǐng)域當(dāng)中。在過去兩三個(gè)月的地王拍賣中，專家估計(jì)有七成有央企蹤影。這意味著前一輪大量的銀行貸款，有相當(dāng)一部分錢又轉(zhuǎn)到虛擬經(jīng)濟(jì)，到了資產(chǎn)炒作中來。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快容易給經(jīng)濟(jì)帶來泡沫化，一旦泡沫破滅，房價(jià)必將大幅縮水，給提供貸款的銀行等金融機(jī)構(gòu)造成大量不良資產(chǎn)，嚴(yán)重地甚至?xí)?dǎo)致銀行破產(chǎn)，股市價(jià)格下跌，引起金融危機(jī)。因此，房價(jià)過熱，給商業(yè)銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)防范放在第一位。

二、現(xiàn)階段我國商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)凸顯

（一）降低個(gè)人住房貸款準(zhǔn)入條件易引起違約風(fēng)險(xiǎn)

08年10月22日人民銀行宣布擴(kuò)大貸款利率下浮幅度，調(diào)整首付款最低比例為20%。次貸危機(jī)的發(fā)生主要源于貸款機(jī)構(gòu)放松貸款條件。由于門檻的降低會(huì)使銀行接受更多抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差的低收入居民客戶，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下跌利率上升時(shí)時(shí)、借款人的貸款能力減弱，商業(yè)銀行的還款違約率將會(huì)大幅上升，一旦房價(jià)下跌到銀行處置房產(chǎn)的收益難以抵補(bǔ)信貸資產(chǎn)的損失時(shí)，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大規(guī)模爆發(fā)出來，這在美國次貸危機(jī)中得到了充分的演繹。

（二）個(gè)人住房貸款虛假信息嚴(yán)重造成信用風(fēng)險(xiǎn)

美國的次級債券的次級貸款人的信用有等級之分，即次級信用。現(xiàn)階段，中國的房地產(chǎn)抵押者沒有信用等級之分，我國銀行對申請貸款人的單位收入證明、名下有多少財(cái)產(chǎn)也很難查證是否屬實(shí)。

（三）“假按揭”凸顯道德風(fēng)險(xiǎn)

“假按揭”也成為銀行不良房貸的主要成因。一些開發(fā)商為了加快銷售回款，制造虛假銷售繁榮，在房產(chǎn)尚未出售時(shí)，制造虛假交易記錄，從銀行中騙取個(gè)人貸款。

（四）金融產(chǎn)品缺乏，風(fēng)險(xiǎn)集中于銀行體系

在美國次貸危機(jī)中，資產(chǎn)證券化為美國次貸危機(jī)的傳遞起到推波助瀾的作用，但從另一方面看，次級貸款的證券化，有效剝離了商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)，把其轉(zhuǎn)嫁給了證券的購買者，降低了銀行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。中國房地產(chǎn)抵押貸款的證券化程度較低，其不良信用貸款的風(fēng)險(xiǎn)基本上聚集在銀行體系內(nèi)。在房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入下降通道之后，這些聚集在商業(yè)銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)爆發(fā)出來，對中國銀行體系的穩(wěn)定運(yùn)行會(huì)造成嚴(yán)重沖擊。

三、商業(yè)銀行加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范的建議

（一）正確評估個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，對高價(jià)房實(shí)行高比例首付款

個(gè)人住房貸款還款期限通常為20—30年，期間中個(gè)人資信狀況面臨著巨大的不確定性。中國目前個(gè)人住房貸款中的浮動(dòng)利率制度，使貸款者承擔(dān)了相當(dāng)大利率風(fēng)險(xiǎn)，這使貸款者在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格保證首付政策的執(zhí)行，適度提高首付比率；嚴(yán)禁變相放寬個(gè)人住房貸款條件。采取嚴(yán)格的貸前信用審核，避免出現(xiàn)虛假按揭的現(xiàn)象

（二）引入保險(xiǎn)介入機(jī)制

利用保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險(xiǎn)是許多國家和地區(qū)發(fā)展商品房抵押貸款的經(jīng)驗(yàn)，在開展商品房預(yù)售按揭貸款過程中，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)主要經(jīng)營兩方面業(yè)務(wù)：

1、為按揭房地產(chǎn)辦理抵押保險(xiǎn)，在抵押房地產(chǎn)遭到意外風(fēng)險(xiǎn)時(shí)可提供保險(xiǎn)；

2、為銀行發(fā)放抵押貸款辦理貸款保險(xiǎn)，主要是在借款人無力償還而至違約時(shí)提供保險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)住房抵押貸款業(yè)務(wù)的創(chuàng)新

住房抵押貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新是防范風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)在要求。建立房地產(chǎn)業(yè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移及退出機(jī)制，建立并活躍貸款的二級轉(zhuǎn)讓市場。審慎穩(wěn)步地開展資產(chǎn)證券化，增強(qiáng)抵押貸款的流動(dòng)性，分散住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)利率風(fēng)險(xiǎn)的管理，研究開發(fā)利率互換、利率期權(quán)、互換期權(quán)等利率衍生產(chǎn)品。

（四）建立房地產(chǎn)業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，盡快完善金融監(jiān)管

總結(jié)次貸危機(jī)所暴露出的美國在金融監(jiān)管方面的主要教訓(xùn)，包括兩點(diǎn)：第一，任何一個(gè)國家的監(jiān)管體制必須與其經(jīng)濟(jì)金融的發(fā)展與開放的階段相適應(yīng)，必須做到風(fēng)險(xiǎn)的全覆蓋，最大限度地減少由于金融市場不斷發(fā)展而帶來更嚴(yán)重的信息不對稱問題；第二，在現(xiàn)代金融體系里，無論風(fēng)險(xiǎn)管理手段多么先進(jìn)、體系多么完善的金融機(jī)構(gòu)，都不能避免因?yàn)闄C(jī)構(gòu)內(nèi)部原因或者市場外部的變化而遭受風(fēng)險(xiǎn)事件的影響，這是由現(xiàn)代金融市場和金融機(jī)構(gòu)的高杠桿率、高關(guān)聯(lián)度、高不對稱性的特性所決定的。從這個(gè)意義上來說，以格林斯潘為代表的一代美國金融家們所擁戴的“最少的監(jiān)管就是最好的監(jiān)管”的典型的自由市場經(jīng)濟(jì)思想和主張確實(shí)存在著索羅斯所指出的極端市場原旨主義的缺陷。

從長遠(yuǎn)看，金融業(yè)合法、穩(wěn)健的運(yùn)行機(jī)制，不僅在于監(jiān)管當(dāng)局的監(jiān)管，更在于通過監(jiān)管鏈接，促使社會(huì)中介、行業(yè)公會(huì)、金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部稽核與監(jiān)管當(dāng)局的監(jiān)督管理形成一種默契，變成一種合作。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊睿，金融危機(jī)背景下中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展與監(jiān)管、中國房地產(chǎn)、2009、2、[2]羅莉，房價(jià)變動(dòng)對我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)影響的研究、金融與經(jīng)濟(jì)、2009、3。

第四篇：淺談商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范

淺談商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范

復(fù)旦大學(xué) 王雪

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)是在20世紀(jì)90年代這一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中發(fā)展起來的，尤其是經(jīng)歷了2002-2007年的飛速發(fā)展時(shí)期，在發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)就業(yè)、擴(kuò)大內(nèi)需等方面發(fā)揮著舉足輕重的作用，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)中至關(guān)重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國的房地產(chǎn)業(yè)自有資金比例非常小，融資渠道單一，直接融資方式獲得的資金比較少，主要依賴于銀行貸款，所獲得的銀行直接貸款和間接融資資金甚至占到企業(yè)所需要的資金總量的70%，因此商業(yè)銀行在獲得信貸收益的同時(shí)，也積聚了巨大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重時(shí)會(huì)影響整個(gè)銀行系統(tǒng)乃至金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性和安全性。

本文首先闡述商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的研究背景和意義，對國內(nèi)外研究的文獻(xiàn)綜述進(jìn)行總結(jié)，分析商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀，然后再以美國為例，對比次貸危機(jī)前美國房地產(chǎn)與中國房地產(chǎn)市場的相似性，分析我國房地產(chǎn)信貸存在的問題及原因，最后從商業(yè)銀行、政府、房地產(chǎn)企業(yè)三個(gè)不同方面研究對策建議，以達(dá)到防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的目的。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；次貸危機(jī)；房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范

第一章 引言

第一節(jié) 研究背景和意義

房地產(chǎn)業(yè)是在20世紀(jì)90年代這一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中發(fā)展起來的，尤其是經(jīng)歷了2002-2007年的飛速發(fā)展時(shí)期，在發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)就業(yè)、擴(kuò)大內(nèi)需等方面發(fā)揮著舉足輕重的作用，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)中至關(guān)重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國的房地產(chǎn)業(yè)自有資金比例非常小，融資渠道單一，直接融資方式獲得的資金比較少，主要依賴于銀行貸款，所獲得的銀行直接貸款和間接融資資金甚至占到企業(yè)所需要的資金總量的70%，因此商業(yè)銀行在獲得信貸收益的同時(shí)，也積聚了巨大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重時(shí)會(huì)影響整個(gè)銀行系統(tǒng)乃至金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性和安全性。

信貸資產(chǎn)是商業(yè)銀行的重要收益來源，08年，美國爆發(fā)次貸危機(jī)，進(jìn)而引發(fā)全球性的金融危機(jī)，由于近年來，我國房地市場與美國次貸危機(jī)發(fā)生前房地產(chǎn)市場有很多相似之處，因此美國次貸危機(jī)為我國房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展敲響了警鐘，前車之鑒，我國應(yīng)該加強(qiáng)防范房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)，才能促使整個(gè)銀行系統(tǒng)乃至金融系統(tǒng)的安全運(yùn)行，進(jìn)而促進(jìn)整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的穩(wěn)定。

第二節(jié) 文獻(xiàn)綜述

一、國外研究狀況

西方商業(yè)銀行300多年的悠久歷史為防范商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)提供了堅(jiān)

實(shí)的理論基礎(chǔ)和有效的防范研究。

Langandso(1995)[3]采用大量樣本數(shù)據(jù),對商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)控制中的公司治理問題進(jìn)行了研究。Oldfield and Santomero(1997)[4]從風(fēng)險(xiǎn)控制的角度將商業(yè)銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)分為三大類。Richard J.Herring(1999)對亞洲金融危機(jī)進(jìn)行研究，分析了經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和房地產(chǎn)發(fā)展之間的關(guān)系。Philip H.siegel(1999)[5]等對內(nèi)部控制結(jié)構(gòu)的評價(jià)體系展開研究，提出完善內(nèi)部控制制度的措施。Goetz(2009)[2]對始于美國的次貸危機(jī)運(yùn)用宏觀經(jīng)濟(jì)模型進(jìn)行研究，得出的結(jié)論是銀行資本損失和資本價(jià)格下跌之間存在著相互影響的關(guān)系。Juel Bessis(2000)[1]認(rèn)為巴塞爾體系的誕生是銀行監(jiān)管理論的重大突破，它就如何加強(qiáng)銀行內(nèi)部控制，構(gòu)建信用評級體系提出了相應(yīng)對策，促進(jìn)了銀行內(nèi)部評級體系的建設(shè)與發(fā)展。

二、國內(nèi)研究狀況

1.商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)成因的研究

薛峰(1995)[6]是最早系統(tǒng)地對我國商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究的。陳崢嶸(2009)[18]認(rèn)為房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)主要來自信用風(fēng)險(xiǎn)。徐剛、放曉東(2011)[8]提出融資擔(dān)保的操作風(fēng)險(xiǎn)也是房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。楊小麗(2012)[10]研究了我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的周期性風(fēng)險(xiǎn)。

蔣偉、張朋能(2010)[7]認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源就不能過于依賴于商業(yè)銀行，否則不利于房地產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。涂杰平、呂雙利(2011)[9]探討了國務(wù)

院宏觀政策給商業(yè)銀行帶來的主要風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對策略。吳愛民(2013)[11]分析了房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策給商業(yè)銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

2.關(guān)于房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范和控制措施研究

劉春紅(2000)[12]提出為防范個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)建立與之相對應(yīng)的符合中國國情的證券化模式。秦虹(2006)[14]指出要通過控制銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)來防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。李雪娟(2006)[13]為解決流動(dòng)性資金不足，可以實(shí)施住房抵押貸款證券化，從而防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。徐馳良(2003)[15]提出要防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該從銀行、政府、法律三個(gè)角度。胡德風(fēng)(2007)[16]提出從貸前、貸中、貸后建立住房信貸信用風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。劉曉維(2007)[17]就如何防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，從微觀和宏觀兩個(gè)角度給出了建議。柳斌(2009)通過對巴塞爾新資本協(xié)議中內(nèi)部評級法深入分析，提出了加快內(nèi)部評級體系建設(shè)控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的建議。王宗軍(2011)[19]認(rèn)為提高資本充足率監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)有利于降低商業(yè)銀行的高風(fēng)險(xiǎn)投資行為。楊小麗(2012)[20]運(yùn)用短周期波動(dòng)分析和中長期周期波動(dòng)分析房地產(chǎn)貸款的周期性風(fēng)險(xiǎn)，適當(dāng)調(diào)控貸款發(fā)放條件，轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)等措施建議。

通過對以上文獻(xiàn)的學(xué)習(xí)、研究，我們可以發(fā)現(xiàn)國外對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)方面的研究已有較好的的理論基礎(chǔ)和實(shí)踐基礎(chǔ)，我們可以從中借鑒很多優(yōu)秀的研究成果和觀點(diǎn)。目前我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸積累大量的風(fēng)險(xiǎn)，房價(jià)一旦下跌，金融業(yè)的健康發(fā)展就會(huì)受到威脅，嚴(yán)重的也會(huì)打擊我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。

因此，我們應(yīng)充分在理解國外研究的基礎(chǔ)上，研究房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，加快國內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范的步伐，結(jié)合中國的實(shí)際國情發(fā)展適合我國的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。

第三節(jié) 論文結(jié)構(gòu)及主要內(nèi)容

本文主要分成五章探討商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范，具體內(nèi)容如下： 第一章引言。首先簡介房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的研究背景及意義，然后搜集大量國內(nèi)外文獻(xiàn)資料，在此基礎(chǔ)上分析總結(jié)，最后介紹本文的結(jié)構(gòu)和研究方法。

第二章我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀。首先根本本文研究需要對我國房地產(chǎn)信貸進(jìn)行分類并介紹，然后分析其發(fā)展現(xiàn)狀。

第三章次貸危機(jī)前美國房地產(chǎn)市場與中國房地產(chǎn)市場的比較。這章首先介紹美國次貸危機(jī)產(chǎn)生的原因，然后再以美國為例，從三個(gè)角度對比分析次貸危機(jī)前美國房地產(chǎn)市場與目前中國的房地產(chǎn)市場，比較兩者的相似性。

第四章我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸存在的問題及其成因。首先根據(jù)第三章的對比分析，找出我國房地產(chǎn)信貸存在的問題，以此為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)而分析其成因成因。

第五章商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范對策建議。主要是從商業(yè)銀行、政府和房地產(chǎn)企業(yè)三個(gè)方面探討如何對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)行有效的防范。

第二章 我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀

目前各個(gè)商業(yè)銀行提供的房地產(chǎn)信貸多種多樣。房地產(chǎn)貸款劃分標(biāo)準(zhǔn)也是多種多樣，比如按照時(shí)間劃分，可分為短期貸款，中長期貸款；按擔(dān)保方式劃分可分為信用貸款、保證貸款、抵押貸款和質(zhì)押貸款等。

第一節(jié) 房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的概念

目前，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)分類標(biāo)準(zhǔn)很多，根據(jù)本文的探討的需要，把我國商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款主要?jiǎng)澐殖蓛煞N：房地產(chǎn)開發(fā)貸款以及個(gè)人住房貸款。所謂房地產(chǎn)開發(fā)貸款，是商業(yè)銀行發(fā)放的，用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的中長期貸款。所謂個(gè)人住房貸款，是指在借款人提供擔(dān)保的基礎(chǔ)上，由銀行發(fā)放的、借款人用來購買自用普通住房的貸款。

第二節(jié) 當(dāng)前我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀

我國的城市住房體制改革、住房分配貨幣化政策是從98年開始實(shí)行的，隨之而來的是飛速發(fā)展的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)規(guī)模也被商業(yè)銀行逐步發(fā)展壯大，最顯著的特征就是，逐年增加的房地產(chǎn)信貸資金數(shù)額。根據(jù)下面的表2-

1、表2-2，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款占商業(yè)銀行貸款余額的比例總體上逐年增長。不管是房地產(chǎn)開發(fā)貸款還是個(gè)人住房貸款方面，在房地產(chǎn)融資領(lǐng)域，商業(yè)銀行都占據(jù)絕對份額。

根據(jù)下面的表2-1，可以發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款占比逐年增長。房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額在98年為 2028.92億元，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的占比為2.34%；在14年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額達(dá)到42800.00億元，是98年的21.09倍，占比也上升到5.24%。由于10年房地產(chǎn)市場過度膨脹，為了抑制房價(jià)過快上漲，國務(wù)院連續(xù)多次出臺一系列政策措施，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額在11年為27200億元，在占比僅占4.96%。且從每年的同比增長率來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額均高于商業(yè)銀行貸款余額?？梢哉f，商業(yè)銀行通過提供不斷擴(kuò)大的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，極大的刺激我國房地產(chǎn)的飛速發(fā)展。

表2-1 1998-2014年商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款相關(guān)情況（單位：億元）

資料來源：1998-2014年《中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展報(bào)告》

根據(jù)下面的表2-2，可以發(fā)現(xiàn)我國個(gè)人住房貸款占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比例總體上逐年增長，個(gè)人住房貸款余額在98年僅僅為426.16億元，個(gè)人住房貸款占比為0.49%； 14年個(gè)人住房貸款余額高達(dá)115200億元，是98年的270.32倍，其占比也高達(dá)14.10%，且從同比增長率來看，個(gè)人住房貸款余額均高于商業(yè)銀行貸款余額?？梢?，商業(yè)銀行提供個(gè)人住房消費(fèi)貸款給消費(fèi)者，使他們有足夠的資金購買住房，刺激了對房地產(chǎn)市場的需求，進(jìn)而拉動(dòng)我國房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展、壯大、繁榮。

表2-2 1998-2014年商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款情況（單位：億元）

資料來源：1998-2014年《中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展報(bào)告》

由下圖2-1可見，從98年以來，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)信貸資金大量發(fā)放，在給商業(yè)銀行帶了巨大的利潤的同時(shí)，也給商業(yè)銀行帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行為求利益或業(yè)績，不擇一切搶占信貸資金的市場份額，不斷擴(kuò)張房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，甚至對信貸資金申請者貸前缺乏嚴(yán)格審查，貸后缺乏監(jiān)督。雖然從在某種程度上講，上述行為也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，但是，近幾年，房地產(chǎn)價(jià)格過高，供求矛盾突出，嚴(yán)重脫離正常的家庭收入水平。各相關(guān)部門出臺了一系列政策措施，調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，抑制過高、過快增長的房價(jià)，但也使商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)信貸產(chǎn)生的隱性風(fēng)險(xiǎn)暴露出來。

圖2-1 房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款在金融機(jī)構(gòu)貸款余額占比走勢圖

第三章 次貸危機(jī)前美國房地產(chǎn)市場與中國房地產(chǎn)市場的比

較

2007年，美國爆發(fā)的次貸危機(jī)在世界范圍內(nèi)擴(kuò)散，隨之而來的是全球信貸規(guī)模的縮減，嚴(yán)重影響了全球金融業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，也影響著全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展健康發(fā)展。美國的金融危機(jī)給我國房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展敲響了警鐘，目前我國房價(jià)上漲過快，商業(yè)銀行的信貸資金過度發(fā)放，與美國次貸危機(jī)發(fā)生前有極大的相似性，因此美國次貸危機(jī)的發(fā)生也給我們帶來一定的借鑒作用。

第一節(jié) 美國次貸危機(jī)的原因

一、房地產(chǎn)價(jià)格泡沫

近年來，為刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，美國不斷降低利率，結(jié)果就是美元的貶值，房價(jià)也飛速上升，但是在一定程度上講，也促進(jìn)房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展。此

外，投資者爭開始相購買房地產(chǎn)抵押次級債。隨著美聯(lián)儲不斷提高利率，房價(jià)下跌，美國的房地產(chǎn)市場進(jìn)入劇烈波動(dòng)階段，貸款者的還款壓力不斷加重，借款者無法按期償還，次級房貸出現(xiàn)信用危機(jī)。

二、不完善的房地產(chǎn)信貸政策

次貸危機(jī)爆發(fā)前，美國的低利率政策和寬松的放貸政策，大量不具備條件的人也申請到了貸款，房貸規(guī)模過大，金融機(jī)構(gòu)負(fù)債比較極高，積累了較大的風(fēng)險(xiǎn)。后來，一系列有利于房地產(chǎn)抵押貸款的政策促進(jìn)了房地產(chǎn)飛速發(fā)展。美國統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明，美國出臺稅收優(yōu)惠政策影響最大，促使房地產(chǎn)信貸的規(guī)模不斷擴(kuò)大，大量低收入家庭也能得到到貸款，購買住房，最終由于信貸規(guī)模過大、負(fù)債比例過高使金融機(jī)構(gòu)信貸風(fēng)險(xiǎn)加大，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場泡沫。

數(shù)據(jù)來源：美聯(lián)儲統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)2000年-2008年

圖3-1 美國2000年-2008年個(gè)人住房貸款數(shù)據(jù)（單位：百萬）

根據(jù)上面的圖3-1，可以看出個(gè)人住房抵押貸款從00年開始不斷上升，00年僅僅19.2百萬美元，03年達(dá)到40百萬美元；07年次貸危機(jī)后，美國出現(xiàn)了直線下降的個(gè)人住房貸款的局面。00年至08年九年期間，個(gè)人住房抵押貸款在08年達(dá)到最低值，為17.7百萬美元。可見，在房價(jià)不斷上升的時(shí)候，金融機(jī)構(gòu)只顧眼前利益，大量發(fā)放個(gè)人住房貸款，一旦房價(jià)下跌，可能給金融機(jī)構(gòu)帶來滅頂之災(zāi)。

三、不當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控政策

美國經(jīng)濟(jì)處于低迷時(shí)，擴(kuò)張性貨幣政策被美國政府廣泛采用，主要是通

過不斷降低利率。就美國而言，低儲蓄率、高消費(fèi)率加劇推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上升。緊接著美國又連續(xù)實(shí)行大量緊縮的貨幣政策抑制房價(jià)過快上漲。美國聯(lián)邦儲備局從04年開始實(shí)行連續(xù)加息政策，前后17次之多，導(dǎo)致基準(zhǔn)利率從1%上升到5.25%，使加重了貸款者的還款負(fù)擔(dān)，因而多次大幅增加利率也是金融機(jī)構(gòu)面臨著嚴(yán)重的違約風(fēng)險(xiǎn)的根源，此外，由于一般次級貸款利率與普通貸款利率相比，前者要高出很多，而且大幅度下降的房價(jià)，使得抵押權(quán)的行使也不能足夠償還銀行的本息，更增加了金融機(jī)構(gòu)面臨的違約風(fēng)險(xiǎn)。

以上可知，美國沒有從長遠(yuǎn)考慮房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，在低迷時(shí)期，只顧從眼前刺激房地產(chǎn)的發(fā)展，從而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，導(dǎo)致使房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展過程隱含著大量風(fēng)險(xiǎn)，而在房地產(chǎn)市場價(jià)格過高時(shí), 為抑制房地產(chǎn)的過快膨脹發(fā)展，美國政府采取了接連的緊縮性政策，加劇房地產(chǎn)泡沫。美國房地產(chǎn)的健康發(fā)展與與美國宏觀調(diào)控政策是息息相關(guān)的，因此應(yīng)該注重正確實(shí)行宏觀調(diào)控政策

第二節(jié)我國房地產(chǎn)市場和次貸危機(jī)前美國房地產(chǎn)市場的相似性

一、房地產(chǎn)價(jià)格方面的相似性

根據(jù)下面的圖3-2，美國房屋平均銷售價(jià)格在98年為每套182200美元，房屋平均銷售價(jià)格在07年達(dá)到最高峰，為每套290200美元，增長比例為59.27%?？梢钥闯?，在次貸危機(jī)以前，98年以來，美國房地產(chǎn)市場的房價(jià)從98年開始一路上漲。而07年次貸危機(jī)爆發(fā)以后，房價(jià)又加速下跌，并且逐步回落。如圖3-2，07年次貸危機(jī)爆發(fā)后，美國出現(xiàn)房價(jià)大幅下降的局

面，次年，也就是在08年，房屋平均銷售價(jià)格回落為每套246900萬美元，下降比例為14.92%。

數(shù)據(jù)來源：美國統(tǒng)計(jì)局1998年-2008年

圖3-2 美國歷年房價(jià)走勢圖

再以1999年至2013年我國的房屋銷售價(jià)格指數(shù)，看我國近年來的房價(jià)變動(dòng)情況，這一指數(shù)是顯示房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)程度的相對數(shù)?；跒?9年的房屋銷售價(jià)格，那么房屋銷售價(jià)格指數(shù)在99年就是100，用該指數(shù)分析我國房價(jià)的變化情況，則我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲則指數(shù)大于100，反之，說明房地產(chǎn)價(jià)格在下降指數(shù)小于100。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，繪制下面的圖3-3，可以發(fā)現(xiàn)，自99年房屋價(jià)格銷售指數(shù)均大于100，也就是說，我國的房價(jià)從99年以后總體上是逐年上漲的。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局1999-2013年

圖3-3 1999年至2013年我國房屋銷售價(jià)格指數(shù)

因此，可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)價(jià)格總體上是逐年上升的，美國次貸危機(jī)爆發(fā)前，美國的房屋銷售價(jià)格也是總體上逐年上升的，兩者的變化存在一定相似性，而且近年來我國也存在房地產(chǎn)市場泡沫的說法，這與美國次貸危機(jī)發(fā)生前極為相似。

二、對房地產(chǎn)市場放貸政策的相似性

在次貸危機(jī)爆發(fā)后，為了改變房價(jià)過快的局面，我國政府出臺也接連實(shí)行相關(guān)政策。但是，很多金融機(jī)構(gòu)忍受不住眼前的利益，增加房貸規(guī)模，違

規(guī)房貸時(shí)有發(fā)生，所以依舊很難改變房價(jià)過快上漲的局面。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局2000年-2013年

圖3-4 2000年-2013年開發(fā)商貸款走勢圖（單位：億元）

根據(jù)上面的圖3-4商業(yè)銀行對開發(fā)商的貸款的走勢圖，商業(yè)銀行開發(fā)商貸款在00年為1385.8億元，商業(yè)銀行對開發(fā)商貸款在08年增長至7605.69億元，增長比例為449%。開發(fā)商貸款數(shù)額也是逐年不斷增長。其次根據(jù)圖2-2商業(yè)銀行對個(gè)人住房貸款數(shù)據(jù),也能看出個(gè)人住房抵押貸款也是逐年上漲。這與分析的美國房地產(chǎn)市場房貸政策相似。

三、對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策的相似性

為抑制我國房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格過快增長，我國政府出臺了各種各樣的宏觀調(diào)控政策，以07年為例，我國央行就發(fā)出對商業(yè)銀行加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的有關(guān)通知，規(guī)定對住房貸款的首付款等。隨后，央行也開始頻繁提高利率，分別在07年的3、5、7、8月大幅度提高利率，大大增加了房地產(chǎn)開發(fā)商的還貸壓力,也增加了個(gè)人的還款壓力。所以我國央行連續(xù)提高利率，不僅增加房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人貸款者的還款壓力，增加了違約危險(xiǎn)，也影響到我國信貸業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。根據(jù)前面美國宏觀政策的相關(guān)分析，可見我國和美國在宏觀政策調(diào)控措施上具有相同點(diǎn)。

第四章 我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸存在的問題及其成因

通過第三章，對中國房地產(chǎn)市場和美國次貸危機(jī)前房地產(chǎn)市場的相似性

進(jìn)行的對比分析，可見近年來，迅速發(fā)展的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)帶給商業(yè)銀行巨大利潤，但是由于信貸資金過度發(fā)放，對信貸資金缺乏有效的監(jiān)管，也制約著商業(yè)銀行的平穩(wěn)健康發(fā)展。

第一節(jié) 我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)存在的問題

以美國為例，結(jié)合我國的實(shí)際情況，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)存在的問題，可以歸結(jié)于以下幾點(diǎn)：

一、商業(yè)銀行內(nèi)部機(jī)制的缺陷

我國信貸風(fēng)險(xiǎn)管理沒有建立起一個(gè)完全獨(dú)立的銀行授信部門，也沒有建立一個(gè)有效的考核機(jī)制，對信貸資金考核時(shí)受銀行內(nèi)部其他部門干擾，授信部門反而沒有最終的貸款決定權(quán)，而是在決策層或者銀行領(lǐng)導(dǎo)，權(quán)利過分集中，很容易導(dǎo)致個(gè)人權(quán)力過大。同時(shí)，商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)管理手段不夠完善，在我國許多的商業(yè)銀行中，僅限于一來銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理部門來管理和控制風(fēng)險(xiǎn)。此外，很多信貸人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)低下，缺少扎實(shí)的金融理論和專業(yè)知識，無法及時(shí)捕獲金融市場的相關(guān)走勢，對貸款人的信用狀況及風(fēng)險(xiǎn)不能客觀、正確的評估，導(dǎo)致信貸業(yè)務(wù)不能正常有效的進(jìn)行，甚至優(yōu)于一些操作性的失誤，給商業(yè)銀行帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

二、不當(dāng)?shù)膰液暧^經(jīng)濟(jì)政策

98年是我國我國房地產(chǎn)市場發(fā)展史上的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，這一年，國家進(jìn)行了城市住房體制改革，國家接連出臺相關(guān)政策對房地產(chǎn)業(yè)予以支持和引導(dǎo)，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，但同時(shí)由于開發(fā)商投入大量資金、不斷擴(kuò)大建設(shè)規(guī)

模，而且近年來房地產(chǎn)價(jià)格過高，嚴(yán)重脫離居民平均收入水平，導(dǎo)致供求矛盾尖銳，可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫等一系列更嚴(yán)峻的問題。

三、企業(yè)融資渠道單一

根據(jù)下面的表4-2，我國的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源于主要分成四部分：包括自籌資金、國內(nèi)貸款、利用外資和其他資金，其中國內(nèi)貸款約占15%-24%，自籌資金占比約26%-41%，其他資金來源占比約40%-50%，利用外資占比相對極少。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)以及中央銀行的相關(guān)資料顯示，在我國房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源中，銀行信貸資金占在“自籌資金”和“其他資金”中占有很大的比例，這兩部分再加上國內(nèi)貸款，房地產(chǎn)開發(fā)貸款資金來源所占比例超過銀行貸款的一半以上。

表4-2 1998年至2013年，我國房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)資金的來源情況（單位：億元）

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局1998年-2013年

第二節(jié)、我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的成因

一、商業(yè)銀行缺乏信貸風(fēng)險(xiǎn)管理意識，組織體系不完整

近幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，帶動(dòng)對商業(yè)銀行信貸資金的需求，加劇了商業(yè)銀行之間競爭，有時(shí)候，商業(yè)銀行為搶占房地產(chǎn)信貸的市場份額，貸前審查把關(guān)不嚴(yán)，帶后缺乏監(jiān)督，違規(guī)放貸。為完成商業(yè)銀行規(guī)定的放貸指標(biāo)或是追求較高的業(yè)績，信貸部門不經(jīng)過有效的監(jiān)督和審查，會(huì)將一些資金放貸給一些信用和償債能力比較差的公司，貸后又不能進(jìn)行有效的考核。

同時(shí)商業(yè)銀行信貸人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)的普遍較低，很容易導(dǎo)致操作性風(fēng)險(xiǎn)。

對信貸人員來說，他們的貸款業(yè)績直接關(guān)系到自身利益，與績效工資、考核相掛鉤，所以造成一種不良的現(xiàn)象，信貸人員一味的追求高的信貸業(yè)績，并沒有真正地審查和考核房貸對象的信貸風(fēng)險(xiǎn)，在房價(jià)下跌時(shí)，商業(yè)銀行將面臨著借款人大面積違約的信貸風(fēng)險(xiǎn)，這使得商業(yè)銀行的信貸尤其是房地產(chǎn)信貸存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

二、國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響

05年至14年國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控推出一系列措施調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，但是由于調(diào)控政策的政策時(shí)滯，難免會(huì)對對房地產(chǎn)信貸形成的沖擊。如2010年出臺的“國十一條”、“新國十條”，號稱是史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括提高首付比例，采用行政手段全面整頓房地產(chǎn)業(yè)，嚴(yán)格控制商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資金的規(guī)模，這些政策對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生較大的影響，一定程度減少房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的規(guī)模，改變房價(jià)過快上漲的趨勢。在這之后，有的企業(yè)被有關(guān)部門吊銷資格并進(jìn)行嚴(yán)格的整頓，有的房地產(chǎn)企業(yè)直接破產(chǎn)倒閉了，最終導(dǎo)致銀行難以收回貸款本息，這就意味著，商業(yè)銀行成為房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的最終承擔(dān)者。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況

目前，我國資本借貸市場發(fā)展落后，房地產(chǎn)企業(yè)對銀行依賴程度大，主要從商業(yè)銀行獲取間接融資；在我國，雖然直接融資方式比較被看好，但是能夠利用基金、債券等直接融資方式的房地產(chǎn)企業(yè)少之又少。因此，由于商業(yè)銀行過度發(fā)放信貸資金，而商業(yè)銀行又不能有效轉(zhuǎn)移分散信貸資金的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行成為風(fēng)險(xiǎn)的最后承擔(dān)者。

第五章 我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范對策

為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)的穩(wěn)定發(fā)展,為了保證我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展，必須有效的防范和控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款過度膨脹，引發(fā)了嚴(yán)重的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，如何防范和化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)就顯得尤為重要。本文主要是從商業(yè)銀行、政府和房地產(chǎn)企業(yè)三個(gè)方面探討如何對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)行有效的防范。

第一節(jié) 商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范策略

一、商業(yè)銀行時(shí)刻樹立防范意識，嚴(yán)格防控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

樹立防范風(fēng)險(xiǎn)的意識，使銀行信貸業(yè)務(wù)每一個(gè)過程都時(shí)刻謹(jǐn)記信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范，商業(yè)銀行應(yīng)該對信貸人員進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)，使信貸風(fēng)險(xiǎn)防范扎根于信貸人員的心里，在各個(gè)環(huán)節(jié)，充分考慮各種可能的因素防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。在發(fā)放貸款是，時(shí)刻關(guān)注各種因素的變化，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)防范策略。對于已經(jīng)發(fā)放的貸款，要密切關(guān)注各種與信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的相關(guān)情況，要時(shí)刻進(jìn)行貸后的監(jiān)督、審核，并且，還要防止貸款被挪為他用，關(guān)注房地產(chǎn)每一階段資金運(yùn)用的相關(guān)情況，從而確保開發(fā)商企業(yè)有能力而且能夠償還貸款。此外，除了信貸部門，銀行的其他部門也應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注已經(jīng)發(fā)放的貸款，比如審計(jì)部門，各個(gè)部門應(yīng)該各自發(fā)揮各自的審查作用、監(jiān)督作用、防范作用。

二、商業(yè)銀行要完善的房貸發(fā)放流程

為了完善商業(yè)銀行的房貸發(fā)放流程，第一，在發(fā)放貸款之前，商業(yè)銀行

應(yīng)該嚴(yán)格審查房地產(chǎn)信貸申請人的申請資格，不應(yīng)為了完成房貸業(yè)績而放寬發(fā)放房貸的條件，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策的措施，確保貸款的合規(guī)發(fā)放，降低房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)；第二，當(dāng)商業(yè)銀行發(fā)現(xiàn)相關(guān)的信貸人員存在違規(guī)操作或者是其他的違規(guī)行為，應(yīng)該嚴(yán)厲懲處，絕不姑息，提高內(nèi)部監(jiān)管，防止腐敗，提高內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范能力；第三，在發(fā)放貸款之后，相關(guān)的信貸人員一定要時(shí)刻關(guān)注與房地產(chǎn)信貸安全相關(guān)的情況，密切關(guān)注經(jīng)濟(jì)形勢的變化，在貸后一定要加大檢查力度，繼續(xù)嚴(yán)密監(jiān)督和審核房地產(chǎn)企業(yè)的信用狀況，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，完善相應(yīng)的貸款發(fā)放流程

三、強(qiáng)化責(zé)任機(jī)制

第一，商業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格審批貸款的發(fā)放和審批，建立相對獨(dú)立的貸款審批部門，落實(shí)相應(yīng)的責(zé)任，一旦貸款某審批的某個(gè)過程出現(xiàn)問題，應(yīng)該及時(shí)追究相關(guān)過程的相關(guān)當(dāng)事人或者責(zé)任人。第二，除了建立相對獨(dú)立的貸款審批部門，在貸款發(fā)放過程中，還應(yīng)該建立相對獨(dú)立的信貸管理部門。所謂的貸款管理部門，就是商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)審批過程中，商業(yè)銀行還應(yīng)該配備一定數(shù)量的貸款審批人，這些人員相對獨(dú)立于審批部門，可以審查每一筆貸款而不受任何機(jī)構(gòu)的限制，他們是根據(jù)收益與風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)聯(lián)的原則，從商業(yè)銀行整體利益出發(fā)，決定是否發(fā)放貸款，可以減少商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，并且減少商業(yè)銀行損失的可能性。

四、提高銀行信貸人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)

作為商業(yè)銀行的信貸人員，扎實(shí)的金額理論和信貸知識必不可少，同時(shí)，還要對房地產(chǎn)的相關(guān)運(yùn)營知識了如指掌，并且能隨時(shí)主動(dòng)了解國家的相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策，捕獲國家的經(jīng)濟(jì)走勢，如果信貸人員的職業(yè)素質(zhì)低下，不僅會(huì)影響

到房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的開展，還會(huì)給商業(yè)銀行帶來極大的信貸風(fēng)險(xiǎn)，因此，商業(yè)銀行應(yīng)該定期開展相應(yīng)的課程或者培訓(xùn)，以提高信貸人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，培養(yǎng)一批具有高風(fēng)險(xiǎn)防范和控制意識的專業(yè)人才。

第二節(jié) 政府視角的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施

一、采取相關(guān)的措施加強(qiáng)宏觀調(diào)控

目前，我國的高房價(jià)的局勢仍未能有效改善，政府作為一國經(jīng)濟(jì)的調(diào)控者，應(yīng)該采取相關(guān)的調(diào)控措施，防止房價(jià)的大幅度波動(dòng)，尤其是要防止房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督，促進(jìn)房地產(chǎn)長遠(yuǎn)健康發(fā)展，從而帶動(dòng)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。第一，有關(guān)部門應(yīng)該建立房地產(chǎn)信息的管理系統(tǒng)，調(diào)查全國房地產(chǎn)市場的相關(guān)情況，并進(jìn)行相關(guān)的統(tǒng)計(jì)，通過數(shù)據(jù)來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面、客觀、細(xì)致的分析，并及時(shí)評估相關(guān)的運(yùn)行情況，及時(shí)對外發(fā)布相關(guān)信息，以引導(dǎo)整個(gè)房地產(chǎn)的健康發(fā)展，尤其是個(gè)人對房地產(chǎn)的消、房地產(chǎn)的投資。第二，房價(jià)過高，很大部分原因是由于土地價(jià)格過高，國家應(yīng)該制定嚴(yán)密的稅收政策，從而加強(qiáng)對土地的宏觀調(diào)控，防止地方政府出現(xiàn)倒賣土地的情況，比如，未來抑制土地投機(jī)，穩(wěn)定土地價(jià)格，可以對土地征收增值稅；再比如，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上存在房產(chǎn)投機(jī)行為，政府可以相應(yīng)的征收房產(chǎn)稅，對不同數(shù)量房產(chǎn)的持有者征收不用比例的房產(chǎn)稅，抑制這種投機(jī)行為，也可以起到穩(wěn)定房價(jià)的作用。

二、建立房地產(chǎn)貸款申請者的信用體系

由政府出臺政策建立房地產(chǎn)貸款申請者的信用體系，對銀行來說，銀行

可以了解申請者的信用狀況，通過信用評級擇優(yōu)放貸，避免將貸款貸給信用差的申請者，以致是銀行遭受巨大的信貸風(fēng)險(xiǎn)；對于政府來說，政府是國家經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控者，可以通過這個(gè)信用系統(tǒng)，及時(shí)了解和考核房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，并且及時(shí)對外披露相關(guān)的信息，改善房地產(chǎn)業(yè)的信息不對稱狀況，減少影響房地產(chǎn)平穩(wěn)運(yùn)行的不利因素，從而調(diào)控整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)。

三、建立健全房地產(chǎn)信貸的法律體系

法律是政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)的重要手段，我國的房地產(chǎn)信貸的法律體系相對不太完善，而西方國家在漫長的發(fā)展過程中，已經(jīng)建立了相對完善的法律體系，我國應(yīng)積極借鑒他國的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，實(shí)事求是，建立一套適合我國國情的房地產(chǎn)信貸的法律體系。該體系不僅能夠幫助政府更好的調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，而且可以使商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)更加有法可依，規(guī)范商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)，減少商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，減少信貸資金損失的可能行，從而有效的防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)防范策略

一、提高市場競爭力，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)之一，較其他行業(yè)而言，其規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)更加顯著。在房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大、形勢嚴(yán)峻的時(shí)候，作為房地產(chǎn)企業(yè)，第一，應(yīng)該及時(shí)洞悉行業(yè)未來的發(fā)展態(tài)勢，結(jié)合企業(yè)自身的特點(diǎn)，及時(shí)總結(jié)以往經(jīng)營過程的經(jīng)驗(yàn)，調(diào)整相關(guān)的經(jīng)營策略，提高自身的應(yīng)變能力，在風(fēng)險(xiǎn)到來之際，提高自身的防范能力；第二，調(diào)整與機(jī)遇總是并存的，企業(yè)應(yīng)從危機(jī)中

看到機(jī)遇，抓住時(shí)機(jī)，調(diào)整未來的發(fā)展戰(zhàn)略，提高核心競爭力，尤其是通過企業(yè)重組與兼并，及時(shí)把握未來市場的發(fā)展方向，促進(jìn)企業(yè)長遠(yuǎn)健康發(fā)展，提高企業(yè)的償債能力，也可以有效的防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

二、拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)融資渠道的多元化

在我國，房地產(chǎn)業(yè)融資途徑比較渠道單一，主要依賴于商業(yè)銀行的信貸資金，由于房地產(chǎn)業(yè)本身風(fēng)險(xiǎn)高、投資高，而且房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)周期一般比其他行業(yè)較長些，所以商業(yè)銀行在提供房地產(chǎn)信貸資金的同時(shí)，也會(huì)承擔(dān)較大的信貸風(fēng)險(xiǎn)，而這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)在短時(shí)間內(nèi)無法通過有效途徑轉(zhuǎn)移，近年來，國家也頻繁實(shí)行相關(guān)政策抑制房價(jià)過快增長，這種形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極實(shí)現(xiàn)融資渠道的多元化，比如，可以通過房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金增加企業(yè)的融資方式，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)自身的健康發(fā)展，從而也可以有效的防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

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第五篇：房地產(chǎn)市場及信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測報(bào)告

房地產(chǎn)市場及信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測報(bào)告

根據(jù)內(nèi)蒙古銀監(jiān)局呼倫貝爾銀監(jiān)分局（2011）114號通知要求，現(xiàn)將我社房地產(chǎn)貸款情況報(bào)告如下:

一、基本情況

我社房地產(chǎn)貸款共兩戶，分別為：

1、呼倫貝爾廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2002年1月21日、法人代表：楊曉晨、注冊資金1500萬元、為一人有限責(zé)任公司，公司主要經(jīng)營民用建筑開發(fā)、建材銷售。該公司先后在海區(qū)興建了“廣慧綜合樓”、“廣廈興安小區(qū)”等工程，2008年在位于河西西郊界街和廣場路交匯處開發(fā)“廣廈數(shù)碼大廈”總投資1.2億元，現(xiàn)工程正在收尾階段。該公司因購鋼材資金不足，于2011年5月25日在我社貸款461.7萬元、期限一年、由公司自有門市房抵押。

2、呼倫貝爾市華融房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于2007年6月14日法人代表：林紫輝；注冊資金1005萬元、公司主要經(jīng)營建筑開發(fā)、建材銷售。該公司已在我區(qū)商業(yè)中心建成“華融假日酒店”并投入，現(xiàn)酒店經(jīng)營良好，收入穩(wěn)定。目前二期擴(kuò)建工程正在施工中，預(yù)計(jì)2012年6月投入使用。因工程購買材料資金不足于2011年9月29日在我社貸款540萬元，期限一年，由華融假日酒店1-5層房產(chǎn)抵押。

二、房地產(chǎn)貸款需求和實(shí)際發(fā)放規(guī)模

海區(qū)是呼倫貝爾市經(jīng)濟(jì)、文化中心，隨著城市改造步伐的加快，房地產(chǎn)市場資金需求逐年上升，目前我社接到的房地產(chǎn)貸款申請已接近5億元，我社結(jié)合國家調(diào)控政策以及風(fēng)險(xiǎn)因素只發(fā)放了1000余萬元。

三、對房地產(chǎn)信貸工作的建議

1、掌握房地產(chǎn)市場行情不依賴中介機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果。

2、加大對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別、監(jiān)測和控制的手段和能力。

聯(lián)社營業(yè)部

2011年10月9日