第一篇：定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的法律性質(zhì)及效力探討

定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的法律性質(zhì)及效力探討

——張某訴熊某買賣合同糾紛案

【問題提示】

近年來，我國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向繁榮，房產(chǎn)交易日趨活躍，更出現(xiàn)了像轉(zhuǎn)讓房屋定購指標(biāo)這樣的新型交易方式。盡管多數(shù)單位規(guī)定內(nèi)部銷售的房屋不能對外轉(zhuǎn)讓，但是買賣購房指標(biāo)的情況還是屢見不鮮。那么這種買賣合同的法律性質(zhì)和效力如何認(rèn)定？

【要點提示】

定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同實質(zhì)上是對房屋預(yù)期定購資格的轉(zhuǎn)讓，是一種權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，這種權(quán)利屬于可期待物權(quán)的范疇。對于基于特定身份取得的房屋定購資格是否能夠進行轉(zhuǎn)讓，法律、行政法規(guī)沒有強制性規(guī)定，故定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬有效，且應(yīng)當(dāng)?shù)玫饺媛男小?/p>

【案情】

原告：張某。

被告：熊某。

張某和熊某均是××市××區(qū)××單位的工作人員。2003年，二人均獲得了所在單位委托開發(fā)商開發(fā)的××小區(qū)定向購買商品房的認(rèn)購權(quán)。4月，二人達成協(xié)議，熊某將認(rèn)購該小區(qū)××號房屋的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給張某，轉(zhuǎn)讓價格為1萬元。熊某收取張某1萬元后，出具收條并在收條上簽注：“全部購房款由張某以熊某的名義直接交納?！敝髲埬潮阋孕苣车拿x分別交納了購房定金7萬元。2005年1月，熊某和張某共同到場選定了以熊某名義定購的房屋。張某以熊某的名義與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》、《補充協(xié)議》，合同原件由張某持有。此外，雙方還達成了購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費增加1.5萬元的協(xié)議，但未即時結(jié)清。

2006年下半年，根據(jù)當(dāng)時的有關(guān)規(guī)定，允許購房戶交納一定費用后辦理購房合同的更名手續(xù)。因熊某認(rèn)為張某未支付剩余的1.5萬元指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費，拒絕履行更名手續(xù)。此后雙方的更名手續(xù)一直未辦妥，××號房屋一直未交付給張某。

張某遂起訴熊某，請求確認(rèn)其與熊某之間的購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同有效，并判令熊某將××

小區(qū)××號房屋交付給張某。

【審判】

××市××區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：

本案系房屋定購指標(biāo)轉(zhuǎn)讓糾紛，訴爭定購指標(biāo)指向的房屋是××市××區(qū)××單位統(tǒng)一委托開發(fā)定向銷售的房屋。房屋定購指標(biāo)轉(zhuǎn)讓是什么法律性質(zhì)的轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓是否有效，成為本案爭議焦點。熊某基于××單位職工的特定身份，有權(quán)取得購買本單位定向銷售房屋的資格。此時，她與張某之間的購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓實質(zhì)是對其預(yù)期定購房屋資格的轉(zhuǎn)讓，是一種權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。事后，購房戶與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，實際取得了購買商品房的資格。張某和熊某約定有償轉(zhuǎn)讓指標(biāo)，張某也實際支付了轉(zhuǎn)讓費，并以熊某的名義向開發(fā)商交納了購房款，雙方的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同已實際履行。對于基于特定身份取得的房屋定購資格是否能夠進行轉(zhuǎn)讓，我國現(xiàn)行法律、行政法規(guī)未作強制性規(guī)定。本案中，張某與熊某關(guān)于房屋定購資格轉(zhuǎn)讓的意思表示真實，開發(fā)商也以允許交納過戶費用辦理房屋更名手續(xù)的方式，對此種轉(zhuǎn)讓予以認(rèn)可。因此，張某和熊某之間的定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同有效，張某和熊某均應(yīng)按合同履行義務(wù)。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四條、第八條、第五十二條、第六十條第一款、第八十八條、第九十四條的規(guī)定，參照湖南省高級人民法院《關(guān)于房屋買賣、租賃糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見（試行）》第三條的規(guī)定，判決：

一、確認(rèn)張某和熊某之間關(guān)于轉(zhuǎn)讓房屋認(rèn)購指標(biāo)的協(xié)議有效；

二、熊某在判決生效后十日內(nèi)，配合張某辦理房屋的更名過戶手續(xù)，相關(guān)費用由張某負(fù)擔(dān)；

三、張某在判決生效后十日內(nèi)，支付給熊某購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費1.5萬元；

四、駁回張某的其他訴訟請求。

熊某不服原審判決，提起上訴，請求二審法院依法改判。

××市中級人民法院查明的事實與原審查明基本一致。

××市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：

雙方當(dāng)事人爭議的焦點在于涉案合同的效力。本案中，熊某基于××市××區(qū)××單位職工的特定身份，有權(quán)取得購買單位委托開發(fā)定向銷售房屋的資格，其將購買資格轉(zhuǎn)讓給張某，實質(zhì)上是一種權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。該轉(zhuǎn)讓行為系雙方真實意思表示，沒有《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的無效情形，應(yīng)認(rèn)定為有效合同。故對熊某的上訴理由不予支持。據(jù)此，二審判決：駁回上訴，維持原判。

【評析】

本案的處理主要涉及以下法律問題：

1、定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的法律性質(zhì)是什么；

2、定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同是否有效。

一、定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的法律性質(zhì)是什么

理論界及實務(wù)界對此有兩種觀點：一種觀點認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓定向購買商品房指標(biāo)是轉(zhuǎn)讓人將其對房屋的權(quán)利和交付房款的義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓給受讓人，屬于合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓。筆者認(rèn)為這種觀點值得商榷。比如在本案例中，熊某雖然取得了房屋購買指標(biāo)，但若其未與開發(fā)商簽訂購房合同，就不能產(chǎn)生任何有關(guān)定購房屋的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，又如何將其讓與給他人？

另一種觀點認(rèn)為，定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同不同于普通的房屋買賣合同，它所指向的標(biāo)的并非房屋本身，而是定購房屋的指標(biāo)，合同所轉(zhuǎn)讓的是一種定購房屋的資格。筆者同意這種觀點。比如說在本案例中，張某與熊某訂立口頭協(xié)議之時，張某對××號房屋的權(quán)利尚停留在一種資格權(quán)利上，張某不能立即、現(xiàn)實地取得所欲定購的房屋的所有權(quán)，但他卻獲得了對未來取得××號房屋所有權(quán)的合理期待。這種期待是一種在交易中現(xiàn)實存在的、有著獨立經(jīng)濟價值的財產(chǎn)利益，已經(jīng)達到了權(quán)利的標(biāo)準(zhǔn)，在法理上應(yīng)歸為一種可期待物權(quán)，屬于債權(quán)的范疇。

二、定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同是否有效。

對此主要有兩種觀點。一種觀點認(rèn)為定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同無效，主要理由是：

1、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項規(guī)定了“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。

2、轉(zhuǎn)讓房屋定購指標(biāo)違反了《合同法》第七十九條第一款第（一）項和七部委于2004年通過的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第二十九條、第三十二條等規(guī)定。

3、定購特定房屋的資格是與單位職工身份密切相聯(lián)的，轉(zhuǎn)讓房屋定購指標(biāo)將使不具備職工身份的人享有了作為職工才能享受的福利，不僅會使指標(biāo)擁有人所在單位利益受到損害，而且還違反了國家相關(guān)稅法規(guī)定。

另一種觀點則認(rèn)為房屋定購指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同有效，主要理由是：

1、雙方簽訂房屋定購指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同，是彼此真實意思表示。

2、房屋定購指標(biāo)轉(zhuǎn)讓行為并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，沒有《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效情形。

3、房屋定購指標(biāo)轉(zhuǎn)讓行為并沒有損害第三人的利益，也沒有損害國家和社會公共利益。

筆者認(rèn)為，定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬有效。目前司法實踐中也越來越多的采納了這一觀點。主要理由有：

1．從法律規(guī)定看，對于基于特定身份取得的定購資格的轉(zhuǎn)讓，我國法律、行政法規(guī)并未做強制性規(guī)定。此外，因定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的標(biāo)的是房屋定購指標(biāo)而不是房屋

本身，所以并不適用《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定。

2．從理論上講，在民法上，奉行“法無禁止即自由”的原則?！胺o禁止即自由”強調(diào)私人的權(quán)利和自由不受隨意干預(yù)，強調(diào)私法主體之間的契約自由。作為一種法的理念，其最重要的表現(xiàn)是私法自治?！八椒ㄗ灾谓o個人提供一種受法律保護的自由，使個人獲得自主決定的可能性?！彼椒ㄗ灾问撬椒ㄖ黧w按照自己的自由意思，在不違反法律的前提下，對自身利益的得失變更做出安排；是平等主體通過自由、平等地協(xié)商，決定他們之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在法律沒有明確禁止的情況下，私權(quán)主體當(dāng)事人之間通過平等協(xié)商確立的利益關(guān)系應(yīng)當(dāng)?shù)玫阶鹬兀粦?yīng)受到干預(yù)和限制。因而在不違反法律強制性規(guī)范和公序良俗的前提下轉(zhuǎn)讓房屋定購指標(biāo)，也是有著法理基礎(chǔ)的自由。

3．從社會價值取向來看，本案中熊某與張某皆為完全民事行為能力人，意思表示真實，也不存在欺詐、脅迫等情形，更沒有任何事實、證據(jù)證明該協(xié)議侵害了他人和社會的利益。若冒然認(rèn)定該協(xié)議無效，勢必會助長一種隨意毀約、違背誠實信用原則的不良社會風(fēng)氣，更有悖于我國《合同法》維護交易穩(wěn)定和維護經(jīng)濟秩序的立法目的。

【經(jīng)驗借鑒】

定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同在實際履行過程中，因缺乏足夠的法律依據(jù)，很容易引起糾紛，引發(fā)一些法律問題。像本案中因熊某認(rèn)為張某未支付剩余的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費，就拒絕繼續(xù)履行更名手續(xù)，導(dǎo)致張某支付了二十多萬元購房款卻一直無法取得房屋。因此，筆者建議轉(zhuǎn)讓定向購買商品房指標(biāo)一定要簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)規(guī)定轉(zhuǎn)讓費的數(shù)額、支付期限和方式，以及轉(zhuǎn)讓人將房屋過戶給受讓人的期限和方式。此外還應(yīng)注明：“本房屋由乙××出資購買，房屋所有權(quán)歸乙××，與甲××無關(guān)?！敝挥羞@樣，當(dāng)實際購房人與登記購房人發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭議時，才能證明房屋屬于自己，而房屋登記不實，應(yīng)予糾正。否則，如果不重視書面證據(jù)的收集和保存，轉(zhuǎn)讓人一旦反悔，否認(rèn)轉(zhuǎn)讓房屋定購指標(biāo)之事而主張自己就是合法的產(chǎn)權(quán)人，受讓人將無法取得房屋產(chǎn)權(quán)，而只能以事實上的借款關(guān)系要求轉(zhuǎn)讓人返還購房款。更有甚者，如果受讓人不能證明購房款由自己實際支付，則其要求轉(zhuǎn)讓人返還購房款的請求也可能成為泡影。

此外，若指標(biāo)轉(zhuǎn)讓人在取得房屋產(chǎn)權(quán)后拒絕過戶給受讓人，對受讓人應(yīng)怎樣予以救濟？筆者就此對辦理定購房屋更名過戶手續(xù)提一些建議。筆者認(rèn)為在房屋定購指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同有效并已經(jīng)實際履行，而房屋登記不實的情況下，可以適用我國《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的更正登記和異議登記制度，來糾正房屋登記簿的不實記載，實現(xiàn)對受讓人的權(quán)利救濟。

更正登記在具體適用中分為三種情形：

一、受讓人向房屋登記機構(gòu)申請更名，轉(zhuǎn)讓人

書面同意更正，登記機構(gòu)對申請人提交的書面證據(jù)進行審查，予以更正。

二、受讓人向房屋登記機構(gòu)申請更名，不論轉(zhuǎn)讓人是否同意更正，登記機構(gòu)經(jīng)審核，認(rèn)定有證據(jù)證明登記確有錯誤的，予以更正。

三、受讓人向房屋登記機構(gòu)申請更名，轉(zhuǎn)讓人不同意更正，雙方爭議一時難以化解，更正的程序較為費時。為了給受讓人的利益提供臨時保護，受讓人可申請異議登記，暫時中斷登記簿的公信力，并在法律規(guī)定的15日內(nèi)向人民法院提起訴訟。

此外，房產(chǎn)登記種類有轉(zhuǎn)移登記和變更登記。變更登記是房屋權(quán)利人改換姓名、名稱，或房屋狀況發(fā)生變化所進行的登記。轉(zhuǎn)移登記是指房屋所有權(quán)主體轉(zhuǎn)移所進行的登記，必須按照有關(guān)規(guī)定足額繳納稅費。筆者認(rèn)為，在實踐中若通過變更登記來辦理定購房屋的更名手續(xù)，不僅可以免交稅費，還可以簡化程序，縮短時間。

第二篇：商品房購買指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書

商品房購買指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書

甲方（轉(zhuǎn)讓方）：身份證號：

乙方（受讓方）：身份證號：

經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，同意決定如下：

1、甲方愿意將所享受的XXXXX待建的干部職工宿舍樓一套面積為XX平方米的商品房指標(biāo)名額轉(zhuǎn)讓給乙方，商品房樓層待XXXXX組織抽簽或分配方案為準(zhǔn)，商品房總造價與甲方無關(guān)，轉(zhuǎn)讓指標(biāo)價格為人民幣（￥XXXXX0.00）。

2、購房所需的一切費用及轉(zhuǎn)讓過戶一切費用由乙方自行解決，甲方不代辦購房貸款，房產(chǎn)所有權(quán)歸乙方所有。

3、甲方有協(xié)助乙方辦理該住房房產(chǎn)的義務(wù)以及無條件提供需由甲方提供的一切證件和相關(guān)手續(xù)，不得以任何理由拒絕及拖延。否則由此而給乙方造成的損失由甲方賠償。但辦證相關(guān)的正常費用由乙方負(fù)責(zé)，購房款由乙方負(fù)責(zé)交繳，在未辦理過戶手續(xù)前乙方可以通過甲方代繳納購房款。

4、建房過程中的相關(guān)事宜，甲方必須如期告知乙方，如因甲方不按時履行告知義務(wù)而給乙方造成的損失，由甲方負(fù)責(zé)賠償。

5、協(xié)議簽訂同時，乙方一次性支付人民幣XXXXX元正（￥XXXXX0.00）給甲方（含甲方預(yù)支的XX萬元首付款），本協(xié)議隨即生效。

6、協(xié)議簽訂后雙方不得以任何理由反悔。如乙方反悔，甲方不退還乙方初期所繳納的人民幣壹拾伍萬零伍仟元正（￥XXXXX0.00），如甲方反悔，需退還乙方初期所交納的人民幣壹拾伍萬零伍仟元正（￥XXXXX0.00）并且賠償乙方損失費人民幣壹拾伍萬零伍仟元正（￥XXXXX0.00）。

7、甲乙雙方將共同遵守以上協(xié)議，如有違約，法律責(zé)任自負(fù)。

本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

甲方：乙方：

年月日年月日

第三篇：房地產(chǎn)項目預(yù)售商品房購買權(quán)利轉(zhuǎn)讓協(xié)議

預(yù)售商品房購買權(quán)利轉(zhuǎn)讓協(xié)議

甲方（預(yù)期權(quán)利轉(zhuǎn)讓方）： 乙方（預(yù)期權(quán)利受讓方）： 丙方（中介方）：

甲方與上海農(nóng)口房地產(chǎn)（集團）有限公司（以下簡稱開發(fā)商）就其公司開發(fā)的閔行區(qū)東蘭路1111弄﹤歐風(fēng)花都﹥83號601室商品房（以下簡稱該物業(yè)）簽訂定購單，該定購單約定房屋的建筑面積暫測為143平方米，房屋用途為住宅，開發(fā)商簽約價格為人民幣玖拾壹萬肆仟叁佰肆拾貳元整。乙方對上述情況已知道且無異議。

甲、乙雙方本著自愿、公平、誠信原則，就甲方預(yù)期權(quán)利轉(zhuǎn)讓、乙方預(yù)期權(quán)利受讓該物業(yè)之事宜，經(jīng)雙方友好協(xié)商，達成如下協(xié)議：

1、甲方系位于：上海市閔行區(qū)東蘭路1111弄83號602室之房屋的預(yù)期權(quán)利人，建筑面積為143㎡。

2、經(jīng)甲、乙雙方同意，該房屋的成交價為人民幣玖拾柒萬陸仟元整。

3、甲方承諾簽訂本協(xié)議之時起到2004年3月16日之前安排發(fā)展商與乙方簽訂預(yù)售合同。

4、丙方陪同甲、乙雙方于2004年3月16日之前至發(fā)展商處簽訂預(yù)售合同，甲方承諾甲、乙雙方在發(fā)展商處辦理預(yù)售商品房權(quán)利轉(zhuǎn)讓時發(fā)生的相關(guān)費用由甲方承擔(dān)。乙方承諾與發(fā)展商簽訂預(yù)售合同的同時按照發(fā)展商要求的時間和數(shù)量支付首付款和其它相關(guān)費用。

5、乙方于發(fā)展商與乙方簽訂預(yù)售合同的當(dāng)天支付該物業(yè)之預(yù)期權(quán)利與現(xiàn)有權(quán)利之增值部分計人民幣

伍萬貳仟元整給甲方。

6、甲、乙雙方中介服務(wù)費均為房價的1%計人民幣玖仟柒佰伍拾元整，由乙方全部承擔(dān)。乙方于簽訂

預(yù)售合同當(dāng)天支付中介方服務(wù)費合計壹萬玖仟伍佰元整。本協(xié)議至此結(jié)束。

7、本協(xié)議違約金為人民幣拾萬元整。

甲方簽章：

甲方簽字：

乙方簽章：

乙方簽字：身份證號碼： 聯(lián)系方式：日期：

身份證號碼：聯(lián)系方式：日期：

中介方簽章：

中介方經(jīng)手人簽字：日期：