第一篇：中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

市 場(chǎng) 調(diào) 查 報(bào)

昆 明 房 地 產(chǎn)

學(xué)院經(jīng)濟(jì)與管理

班級(jí)08營(yíng)銷(xiāo)班

姓名張萍

學(xué)號(hào)08414033

告

昆明房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

一、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

居民住房私有化比例已達(dá)59．3％

預(yù)購(gòu)房以經(jīng)濟(jì)適用房和商品房為主

居民可承受的房?jī)r(jià)以每平方米1000－2000元為主

25－34歲的人占購(gòu)房人群的36％

預(yù)購(gòu)面積以80－100平方米的需求量最高

主要房屋預(yù)購(gòu)者家庭月收入在1000－4000元間

工薪階層購(gòu)房依然難，價(jià)格是最大瓶頸；高收入者將是市場(chǎng)生力軍

二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：

中央:

——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間；對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量；嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由

5.31%提高到6.12%。

——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定2005年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在2005年6月1日以后購(gòu)買(mǎi)非普通住房的，按3%全額征收契稅?！康禺a(chǎn)銷(xiāo)售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤(pán)網(wǎng)上備案工作，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普

通商品房供應(yīng)。

從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來(lái)直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成；同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車(chē)”效應(yīng)。但從長(zhǎng)期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

——合理控制房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。通過(guò)調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量。同時(shí)，通過(guò)嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況發(fā)生。

——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格。考慮到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

三、積極應(yīng)對(duì)，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。

1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作

建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格；當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類(lèi)商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額，新建商品房的開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作

建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷(xiāo)售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。

3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開(kāi)發(fā)空間，以達(dá)到通過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引

導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開(kāi)發(fā)計(jì)劃。

4、合理引導(dǎo)住房主體需求

中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深?lèi)住房建設(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我們要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我們開(kāi)發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。

第二篇：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

居民住房私有化比例已達(dá)59．3％

●預(yù)購(gòu)房以經(jīng)濟(jì)適用房和商品房為主

●居民可承受的房?jī)r(jià)以每平方米1000－2000元為主

●25－34歲的人占購(gòu)房人群的36％

●預(yù)購(gòu)面積以80－100平方米的需求量最高

●主要房屋預(yù)購(gòu)者家庭月收入在1000－4000元

間

工薪階層購(gòu)房依然難，價(jià)格是最大瓶頸；高收入者將是市場(chǎng)生力軍

隨著國(guó)家住房制度改革的不斷深入及居民生活水平的提高，個(gè)人購(gòu)房已成大勢(shì)且愈演愈烈。新生代市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)每年在中國(guó)的城市進(jìn)行一項(xiàng)名為“中國(guó)市場(chǎng)與媒體研究（cmms）”的調(diào)查，今年的“中國(guó)市場(chǎng)與媒體研究2000（cmms2000）”調(diào)查總體為居住在20個(gè)樣本城市的15－64歲的人口，樣本量50000.以下是新生代市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)根據(jù)cmms2000數(shù)據(jù)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所得的調(diào)查結(jié)果。

城市居民目前住得怎樣從cmms調(diào)查所涉及的調(diào)查范圍看，20城市居民以居住樓房為主，87．7％的家庭住房為無(wú)電梯式樓房，只有3．7％的家庭住在有電梯的商品里，還有8．2％住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。

由于房改的不斷深入，目前居民住房私有化比例已達(dá)59．3％，超過(guò)半數(shù)；18．2％向房管所租用房屋；11．5％租住單位的房子（見(jiàn)圖一）。住房面積多數(shù)在40－80平方米之間。

多少都市人準(zhǔn)備買(mǎi)房據(jù)調(diào)查，五年內(nèi)準(zhǔn)備購(gòu)房的都市人占調(diào)查城市總體的21．9％，其中以經(jīng)濟(jì)適用房和商品房為主，預(yù)購(gòu)面積在70－150平方米之間，可承受價(jià)格以每平方米1000－2000元為主體，輔之以每平方米500－1000元及2000－3000元的價(jià)格。購(gòu)房資金將主要來(lái)源于家庭儲(chǔ)蓄，政府及銀行貸款也占據(jù)一定比例。

有了產(chǎn)權(quán)房，還買(mǎi)房嗎數(shù)據(jù)顯示，調(diào)查總體中59．3％的家庭擁有住房產(chǎn)權(quán)，住房面積在20－80平方米不等，多為2、3或4口之家，其中以居住面積在50－80平方米所占比例最高，20－50平方米居住面積位居其次。還有小部分家庭或個(gè)人從單位或私人處租房。那么，是不是只有這一小部分的租房者才是房產(chǎn)預(yù)購(gòu)對(duì)象呢？調(diào)查結(jié)果顯示并不盡然。調(diào)查顯示，在已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭中，23．3％預(yù)計(jì)在五年內(nèi)購(gòu)房，20．1％預(yù)計(jì)明年購(gòu)房，商品房及經(jīng)濟(jì)適用房仍占預(yù)購(gòu)主導(dǎo)地位。

調(diào)查顯示，無(wú)產(chǎn)權(quán)房家庭主要希望購(gòu)買(mǎi)80平方米以下的房子，屬一期置業(yè)，為解決生活問(wèn)題；而已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭則希望購(gòu)買(mǎi)更大的房子，屬二期置業(yè)，為改善生活質(zhì)量。（詳見(jiàn)圖二）

有產(chǎn)權(quán)房家庭的購(gòu)房情況可以參見(jiàn)圖三。計(jì)劃5年內(nèi)購(gòu)房的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于計(jì)劃1年或2年內(nèi)購(gòu)房的比例，尤其是對(duì)大面積住房的購(gòu)買(mǎi)。而計(jì)劃1年內(nèi)購(gòu)房的比例也高于計(jì)劃2年購(gòu)房的比例，說(shuō)明購(gòu)房群體要么已持幣在手，有比較具體的購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃，要么準(zhǔn)備一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的資金積累，再進(jìn)行置業(yè)大投入，使生活質(zhì)量徹底改觀。

另外，在商品房預(yù)購(gòu)群體中，有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購(gòu)比例達(dá)55．6％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他住房群體，預(yù)購(gòu)面積以81－100平方米的需求為最高，達(dá)30．5％；而在100－150平方米的預(yù)購(gòu)群體中，擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購(gòu)比例高達(dá)62．3％，可見(jiàn)購(gòu)房在這個(gè)群體中的市場(chǎng)潛力非常可觀。但是，他們的購(gòu)買(mǎi)能力又怎樣呢？

假設(shè)擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購(gòu)者為一總體，調(diào)查顯示，其中家庭月收入在2000至2500元之間的比例最高，達(dá)16．5％；6000元以上的高薪家庭比例最?。ㄒ?jiàn)圖四）。從總體家庭月收入狀況來(lái)看，我們就不難理解他們對(duì)房子售價(jià)的期望值所在。希望房?jī)r(jià)在1000－2000元的比例最高，為30．4％；500－1000元的占22．3％；2000－3000元的占21．6％；希望房?jī)r(jià)在6000元以上的不足1％（見(jiàn)圖五）。

以上數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)巨大的人口基數(shù)和迅猛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)使房地產(chǎn)業(yè)具有驚人的潛力，但當(dāng)前樓市價(jià)格的居高不下與不斷增長(zhǎng)的房屋物業(yè)需求之間出現(xiàn)了斷層。如果商家能順應(yīng)市場(chǎng)，對(duì)價(jià)格、服務(wù)及其他相關(guān)要素加以調(diào)整，相信房地產(chǎn)的前景非常樂(lè)觀。但值得注意的是，在這些擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購(gòu)者中，有69．1％希望使用家庭存款來(lái)購(gòu)房，31．4％希望政府貸款，16．1％打算向銀行貸款。看來(lái)，傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念顯然不利于消費(fèi)的良性增長(zhǎng)。

購(gòu)房者是什么樣的人？

數(shù)據(jù)顯示，25－34歲的人占購(gòu)房人群的36％，位居榜首，而35－44歲的人群比例為20．3％，位居第二?？傮w購(gòu)房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者，重點(diǎn)分布于貿(mào)易、制造業(yè)、政府機(jī)關(guān)及教育文化領(lǐng)域，以制造業(yè)職工、中級(jí)技術(shù)人員、商業(yè)／服務(wù)業(yè)職員、公司中級(jí)經(jīng)理居多，輔之以其他行業(yè)人士，月薪在1000－2000元范圍內(nèi)為主體購(gòu)房者。

目前，中國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或四口

之家為主，購(gòu)房計(jì)劃多數(shù)定位在商品房及經(jīng)濟(jì)適用房，分別占預(yù)購(gòu)比例的42．7％和39．2％；預(yù)購(gòu)面積在70－150平方米間不等，以80－100平方米的需求量最高。而主要房屋預(yù)購(gòu)者的家庭月收入在1000－4000元間。

居民購(gòu)房承受能力有多大房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性差異很大，但房?jī)r(jià)與區(qū)域性平均收益的比例卻基本類(lèi)似。比如北京的房?jī)r(jià)與其他各

大城市相比持續(xù)居高不下，市內(nèi)一般地段也要6000元以上一平方米，若按2成20年按揭付80平方米房?jī)r(jià)，則首付最低在10萬(wàn)元左右，每月還款額大致要在2000元左右。這樣的還款額與總體家庭收入間的差異是顯而易見(jiàn)的，因?yàn)楸本┑貐^(qū)預(yù)購(gòu)房家庭月收入集中在1000－3500元范圍內(nèi)，占預(yù)購(gòu)總體的64．4％，月收入3500－6000元的占16．7％，6000元以上的僅占5．6％（見(jiàn)圖六）。

從居民對(duì)房?jī)r(jià)的期望值曲線上可以明顯看出，期望值與市場(chǎng)價(jià)差距甚遠(yuǎn)（見(jiàn)圖七）。目前國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀決定了恩格爾系數(shù)（指居民家庭花費(fèi)在食品和日常家庭用品上的費(fèi)用占家庭總收入的比例）還比較高，這更加大了工薪階層購(gòu)房的難度。

另外，中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念是量入為出，還不習(xí)慣去花將來(lái)的錢(qián)，加之銀行貸款手續(xù)繁雜，擔(dān)保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了國(guó)人消費(fèi)觀念的盡快更新。從總體購(gòu)房人群中預(yù)購(gòu)房屋的資金來(lái)源上看，希望使用家庭存款的占68．6％，希望政府貸款的占31．1％，希望銀行貸款的占15．5％，希望跟親戚朋友借的占12．2％。近七成的家庭可望用自有資金買(mǎi)房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人愿意辦理銀行貸款?？梢?jiàn)，銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費(fèi)觀念，刺激消費(fèi)增長(zhǎng)，達(dá)到商家與消費(fèi)者雙贏的效果。

誰(shuí)更急于買(mǎi)房中國(guó)人喜歡居有定所，不尚遷徒。據(jù)調(diào)查，認(rèn)為“只有真正擁有自己的房子，才會(huì)覺(jué)得穩(wěn)定和可靠”的人占總體調(diào)查人口的75．6％?？梢?jiàn)房子在國(guó)人的心目中的位置是何等重要！

目前，從預(yù)購(gòu)房者的人群結(jié)構(gòu)來(lái)看，商業(yè)、服務(wù)業(yè)一般職工占預(yù)購(gòu)總體的11．5％，居第二位，而這其中60．1％的預(yù)購(gòu)者介于21－35歲之間；制造業(yè)職工占預(yù)購(gòu)總體的12．8％，居首位，這其中46．5％的預(yù)購(gòu)者介于21－35歲之間；而中級(jí)公司經(jīng)理介于21－35歲的預(yù)購(gòu)比例也超過(guò)了60％。由此可見(jiàn)，市場(chǎng)的重心在年輕一族。這一組人群中，63．6％為已婚，其中介于21－35歲的占43．7％，介于36－45歲的占30．4％；34．7％為獨(dú)身，其中66．1％介于21－35歲之間，僅有1．4％介于36－45歲之間。從預(yù)購(gòu)房者的年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)特征及婚姻狀況看，已婚的中、初級(jí)工作者構(gòu)成預(yù)購(gòu)主體，而年輕的單身族也是這一購(gòu)房群體中不可或缺的一個(gè)重要部分。

應(yīng)該說(shuō)，21－45歲之間的人群對(duì)購(gòu)房最有興趣，他們希望的房屋類(lèi)型仍然是經(jīng)濟(jì)適用房和商品房，面積介于50－150平方米之間，最好單價(jià)在3000元以下，愿意花3000－4000元／平方米購(gòu)房的也占有一定的比例。這一預(yù)期和市場(chǎng)價(jià)格的差距低于調(diào)查總體對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期與真正市場(chǎng)行情的差距。

調(diào)查總體對(duì)每平方米的價(jià)格預(yù)期如下：每平方米500－1000元的占22．9％，1000－2000元的占32％，2000－3000元的占19．6％，而6000元以上的僅占1．3％?？梢钥闯?，國(guó)人對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力與實(shí)際的市場(chǎng)情況大相徑庭。

居住環(huán)境對(duì)購(gòu)房有多大影響調(diào)查還顯示，消費(fèi)者已逐漸將目光投向新的視點(diǎn)，比如：環(huán)保問(wèn)題、居住環(huán)境（包括人文環(huán)境、地理環(huán)境、教育投入、文化氛圍）等，這些都直接影響著消費(fèi)者購(gòu)房的決策。

目前環(huán)保已成為一種全球化的概念，購(gòu)房者對(duì)居住地的環(huán)境要求日益提高。認(rèn)為城市環(huán)境污染太嚴(yán)重的占調(diào)查總體的60．9％，看來(lái)，爭(zhēng)取“綠色”生存環(huán)境已成為大多數(shù)都市人的夢(mèng)想。相比較而言，郊區(qū)的物業(yè)價(jià)格比市區(qū)要便宜很多，“綠色”程度也大大好于市區(qū)，且有些文化小區(qū)的人文環(huán)境也很好，城市則因?yàn)榻煌ňW(wǎng)絡(luò)不夠完善、私家車(chē)普及率偏低、交通過(guò)分擁擠等，造成許多居民渴望以低廉價(jià)格求得“綠色”生存環(huán)境的愿望無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

多少人不怕失業(yè)都市人每天生活在事業(yè)與生活的雙重壓力下，擁有一個(gè)宜人的家居環(huán)境非常重要。而購(gòu)房貸款制度要求貸款人具有持續(xù)還款能力，即擁有可持續(xù)發(fā)展的事業(yè)及資金來(lái)源，這使許多想購(gòu)房又缺乏資金的人望貸款而卻步。但是，在調(diào)查總體中仍有47．1％的人認(rèn)為自己不懼怕失業(yè)，這些人中26．5％的人預(yù)計(jì)在五年內(nèi)購(gòu)房，而他們的收入目前主要在1000－3000元之間（見(jiàn)圖八的收入曲線）。

另外，從圖九中我們還可以發(fā)現(xiàn)，收入越高越傾向于購(gòu)買(mǎi)商品房?？梢哉f(shuō)，他們將是未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)的一支生力軍。

第三篇：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

為了進(jìn)一步發(fā)展我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，有關(guān)部門(mén)對(duì)我國(guó)城市居民的居住情況進(jìn)行了一次調(diào)查，其調(diào)查結(jié)果如下：

城市居民目前住得怎樣

從調(diào)查所涉及的范圍看，20個(gè)城市居民以居住樓房為主，87.7％的家庭住房為無(wú)電梯式樓房，只有3.7％的家庭住在有電梯的商品房里，還有8.2％住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達(dá)超過(guò)半數(shù)；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住單位的房子。住房面積多數(shù)在米之間。

據(jù)調(diào)查，五年內(nèi)準(zhǔn)備購(gòu)房的都市人占調(diào)查城市總體的品房為主，預(yù)購(gòu)面積在70-150平方米之間，可承受價(jià)格以每平方米輔之以每平方米500-1000元及2000-3000元的價(jià)格。購(gòu)房資金將主要來(lái)源于家庭儲(chǔ)蓄，政府及銀行貸款也占據(jù)一定比例。

數(shù)據(jù)顯示，調(diào)查總體中59.3％的家庭擁有住房產(chǎn)權(quán)，為2、3或4口之家，其中以居住面積在50-80平方米所占比例為最高，積位居其次。還有小部分家庭或個(gè)人從單位或私人處租房。租房者才是房產(chǎn)預(yù)購(gòu)對(duì)象呢？調(diào)查結(jié)果顯示并不盡然。23.3％預(yù)計(jì)在五年內(nèi)購(gòu)房，20.1％預(yù)計(jì)明年購(gòu)房，商品房及經(jīng)濟(jì)適用房仍占預(yù)購(gòu)主導(dǎo)地位。

調(diào)查顯示，無(wú)產(chǎn)權(quán)房家庭主要希望購(gòu)買(mǎi)80平方米以下的房子，屬一期置業(yè)，為解決生活問(wèn)題；而已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭則希望購(gòu)買(mǎi)更大的房子，屬二期置業(yè)，為改善生活質(zhì)量。

有產(chǎn)權(quán)房家庭計(jì)劃5年內(nèi)購(gòu)房的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于計(jì)劃大面積住房的購(gòu)買(mǎi)。

另外，在商品房預(yù)購(gòu)群體中，有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購(gòu)比例達(dá)群體，預(yù)購(gòu)面積以81-100平方米的需求為最高，達(dá)體中，擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭預(yù)購(gòu)比例高達(dá)62.3％，可見(jiàn)購(gòu)房在這個(gè)群體中的市場(chǎng)潛力非?？捎^。但是，他們的購(gòu)買(mǎi)能力又怎樣呢？

假設(shè)擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購(gòu)者為一總體，調(diào)查顯示，的比例最高，達(dá)16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最小。從總體家庭月收入狀況來(lái)看，我們就不難理解他們對(duì)房子售價(jià)的期望值所在。希望房?jī)r(jià)在30.4％； 500-1000元的占22.3％；2000-3000元的占足1％。

59.3％，40-80平方多少都市人準(zhǔn)備買(mǎi)房 21.9％，其中以經(jīng)濟(jì)適用房和商1000-2000元為主體，有了產(chǎn)權(quán)房，還買(mǎi)房嗎 住房面積在20-80平方米不等，多20-50平方米居住面那么，是不是只有這一小部分的調(diào)查顯示，在已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭中，1年或2年內(nèi)購(gòu)房的比例，尤其是對(duì)55.6％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他住房30.5％；而在100-150平方米的預(yù)購(gòu)群2000至2500元之間1000-2000元的比例最高，為21.6％；希望房?jī)r(jià)在6000元以上的不其中家庭月收入在以上數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)巨大的人口基數(shù)和迅猛的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)使房地產(chǎn)業(yè)具有驚人的潛力，但當(dāng)前樓市價(jià)格的居高不下與不斷增長(zhǎng)的房屋物業(yè)需求之間出現(xiàn)了斷層。如果商家能順應(yīng)市場(chǎng)，對(duì)價(jià)格、服務(wù)及其他相關(guān)要素加以調(diào)整，相信房地產(chǎn)的前景非常樂(lè)觀。但值得注意的是，在這些擁有房產(chǎn)權(quán)的預(yù)購(gòu)者中，有69.1％希望使用家庭存款來(lái)購(gòu)房，31.4％希望政府貸款，16.1％打算向銀行貸款?？磥?lái)，傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念顯然不利于消費(fèi)的良性增長(zhǎng)。

購(gòu)房者是什么樣的人

數(shù)據(jù)顯示，25-34歲的人占購(gòu)房人群的36％，位居傍首，而35-44歲的人群比例為20.3％，位居第二?？傮w購(gòu)房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者，重點(diǎn)分布于貿(mào)易、制造業(yè)、政府機(jī)關(guān)及教育文化領(lǐng)域，以制造業(yè)職工、中級(jí)技術(shù)人員、商業(yè)／服務(wù)業(yè)職員／公司中級(jí)經(jīng)理居多，輔之以其他行業(yè)人士，月薪在1000-2000元范圍內(nèi)為主體購(gòu)房者。

目前，中國(guó)的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或四口之家為主，購(gòu)房計(jì)劃多數(shù)定位在商品房及經(jīng)濟(jì)適用房，分別占預(yù)購(gòu)比例的42.7％和39.2％； 預(yù)購(gòu)面積在70-150平方米不等，以80-100平方米的需求量最高。而主要房屋預(yù)購(gòu)者的家庭月收入在1000-4000元間。另外，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，收入越高越傾向于購(gòu)買(mǎi)商品房。可以說(shuō)，他們將是未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)的一支生力軍。

居民購(gòu)房承受能力有多大

房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域性差異很大，但房?jī)r(jià)與區(qū)域性平均收益的比例卻基本類(lèi)似。

從居民對(duì)房?jī)r(jià)的期望值曲線上來(lái)看，期望值與市場(chǎng)價(jià)差距甚遠(yuǎn)。目前國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀決定了恩格爾系數(shù)（指居民家庭花費(fèi)在食品和日常家庭用品上的費(fèi)用占家庭總收入的比例）還比較高，這更加大了工薪階層購(gòu)房的難度。另外，中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念是量入為出，還不習(xí)慣去花將來(lái)的錢(qián)，加之銀行貸款手續(xù)目前還稍嫌繁雜，擔(dān)保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了人們消費(fèi)觀念的盡快更新。從總體購(gòu)房人群中預(yù)購(gòu)房屋的資金來(lái)源上看，希望使用家庭存款的占68.6％，希望政府貸款的占31.1％，希望銀行貸款的占15.5％，希望向親戚朋友借的占12.2％。近七成的家庭可望用自有資金買(mǎi)房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人愿望辦理銀行貸款，可見(jiàn)，銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費(fèi)觀念，刺激消費(fèi)增長(zhǎng)，達(dá)到商家與消費(fèi)者雙贏的效果。

誰(shuí)更急于買(mǎi)房

目前，從預(yù)購(gòu)房者的人群結(jié)構(gòu)來(lái)看，商業(yè)、服務(wù)業(yè)一般職工占預(yù)購(gòu)總體的11.5％，居第二位，而這其中60.1％的預(yù)購(gòu)者介于21-35歲之間；制造業(yè)職工占預(yù)購(gòu)總體的12.8％，居首位，這其中46.5％的預(yù)購(gòu)者介于21-35歲之間；而中級(jí)公司經(jīng)理介于21-35歲的預(yù)購(gòu)比例也超過(guò)了60％。由此可見(jiàn)，市場(chǎng)的重心在年輕一族。這一組人群中，63.6％為已婚，其中介于21-35歲的占43.7％，介于36-45歲的占30.4％；34.7％的獨(dú)身，其中66.1％介于21-35歲之間，僅有1.4％介于36-45歲之間。從預(yù)購(gòu)房者的年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)特征及婚姻狀況看，已婚的中、初級(jí)工作者構(gòu)成預(yù)購(gòu)主體，而年輕的單身族也是這一購(gòu)房群體中不可或缺的一個(gè)重要部分。

應(yīng)該說(shuō)，21-45歲之間的人群對(duì)購(gòu)房最有興趣，他們希望的房屋類(lèi)型仍然是經(jīng)濟(jì)適用房和商品房，面積介于50-150平方米之間，最好單價(jià)在3000元以下，愿望花3000-4000元／平方米購(gòu)房的也占有一定的比例。這一預(yù)期和市場(chǎng)價(jià)格的差距低于調(diào)查總體對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期與真正市場(chǎng)行情的差距。調(diào)查總體對(duì)每平方米的價(jià)格預(yù)期如下：每平方米500-1000元的占22.9％，1000-2000元的占32％，2000-3000元的占19.6％，而6000元以上的僅占1.3％?？梢钥闯?，國(guó)人對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力與實(shí)際的市場(chǎng)情況大相徑庭。

居住環(huán)境對(duì)購(gòu)房有多大影響

調(diào)查還顯示，消費(fèi)者已逐漸將目光投向新的視點(diǎn)，比如：環(huán)保問(wèn)題、居住環(huán)境（包括人文環(huán)境、地理環(huán)境、教育投入、文化氛圍）等，這些都直接影響著消費(fèi)者購(gòu)房的決策。

目前環(huán)保已成為一種全球化的概念，購(gòu)房者對(duì)居住地的環(huán)境要求日益提高。認(rèn)為城市環(huán)境污染太嚴(yán)重的占調(diào)查總體的60.9％，看來(lái)，爭(zhēng)取“綠色”生存環(huán)境已成為大多數(shù)都市人的夢(mèng)想。相比較而言，郊區(qū)的物業(yè)價(jià)格比市區(qū)要便宜很多，“綠色”程度也大大好于市區(qū)，且有些文化小區(qū)的人文環(huán)境也很好，城市則因?yàn)榻煌ňW(wǎng)絡(luò)的不夠完善、私家車(chē)普及率偏低、交通過(guò)分擁擠等，造成許多居民渴望以低廉價(jià)格求得“綠色”生存環(huán)境的愿望無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

第四篇：2006中國(guó)房地產(chǎn)五百?gòu)?qiáng)調(diào)查報(bào)告

調(diào)查報(bào)告大學(xué)生調(diào)查問(wèn)卷問(wèn)卷調(diào)查市場(chǎng)

由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局主辦、中國(guó)行業(yè)企業(yè)信息發(fā)布中心承辦的2006中國(guó)建筑與房地產(chǎn)企業(yè)500強(qiáng)信息發(fā)布會(huì)在京隆重舉行。九屆全國(guó)政協(xié)副主席王文元，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)張為民，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師姚景源等出席發(fā)布會(huì)。發(fā)布會(huì)由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局總工程師鄭京平主持，張為民作重要講話。張為民在講話中指出，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的奮斗目標(biāo)，為我國(guó)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)提供了良好的發(fā)展機(jī)遇。我們一定要認(rèn)真貫徹黨的十六屆六中全會(huì)精神，全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，按照黨中央、國(guó)務(wù)院對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的總體部署，落實(shí)好房地產(chǎn)調(diào)控措施，加快住房結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善住房保障制度，規(guī)范市場(chǎng)交易秩序。這樣，我國(guó)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)一定會(huì)取得新的成績(jī)，整體競(jìng)爭(zhēng)能力一定會(huì)不斷得到提高，為構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)和社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)作出新的更大的貢獻(xiàn)。中國(guó)行業(yè)企業(yè)信息發(fā)布中心主任朱新武發(fā)布了2006中國(guó)建筑與房地產(chǎn)企業(yè)500強(qiáng)信息，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司、順德區(qū)碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司、中天建設(shè)集團(tuán)有限公司、太平洋建設(shè)集團(tuán)有限公司等企業(yè)分別入選2006中國(guó)建筑與房地產(chǎn)企業(yè)500強(qiáng)。據(jù)介紹，在過(guò)去的一年中，中國(guó)建筑與房地產(chǎn)企業(yè)500強(qiáng)在全國(guó)的領(lǐng)先地位進(jìn)一步顯現(xiàn)。

004km.cn【xiexiebang.com范文網(wǎng)】

第五篇：中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告

《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》認(rèn)為，在經(jīng)歷了2014年價(jià)格的下降后，大部分城市高檔住宅價(jià)格出現(xiàn)了明顯回落，但大部分城市租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率仍高于五年期貸款利率，轉(zhuǎn)售回報(bào)率水平較高。但是隨著未來(lái)投資需求的大量減少，高檔住宅的自住性將更加明顯，《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》預(yù)計(jì)，轉(zhuǎn)售回報(bào)率將理性回落，2015-2020年回報(bào)率約4%-6%。

短期：中西部城市寫(xiě)字樓商鋪更合適投資

就租賃回報(bào)率而言，2015上半年，寫(xiě)字樓靜態(tài)租賃回報(bào)率平均值為4.3%，接近余額寶平均收益，可以說(shuō)寫(xiě)字樓靜態(tài)租賃回報(bào)率約為住宅市場(chǎng)的2倍。

《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》分析稱(chēng)，對(duì)于寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，其投資價(jià)值明顯高于住宅市場(chǎng)，尤其是核心地段的高品質(zhì)寫(xiě)字樓，具有較高的保值性，能獲得較高的靜態(tài)租金回報(bào)。

近日，研究機(jī)構(gòu)云房數(shù)據(jù)便發(fā)布了《2015上半年中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》，該報(bào)告基于對(duì)全國(guó)十七個(gè)大中城市、四類(lèi)物業(yè)的靜態(tài)租賃回報(bào)率、長(zhǎng)期租賃回報(bào)率以及5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率的統(tǒng)計(jì)，推出了一系列房地產(chǎn)投資回報(bào)率的數(shù)據(jù)。相對(duì)于靜態(tài)的供求關(guān)系數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資回報(bào)率的數(shù)據(jù)將動(dòng)態(tài)的租金及房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)綜合考慮在內(nèi)，以求能夠更客觀而全面的反映市場(chǎng)變化。

需要說(shuō)明的是：

靜態(tài)租賃回報(bào)率——指當(dāng)前凈資金回收售價(jià)的占比，是判斷房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的重要參考

長(zhǎng)期租賃——代表了隨著未來(lái)租金的動(dòng)態(tài)變化，長(zhǎng)期租賃物業(yè)可獲取的回報(bào)率的大小，是判斷未來(lái)房地產(chǎn)租金動(dòng)態(tài)收益情況的參考

5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率——包含租金回報(bào)和房產(chǎn)增值的兩部分收益，入住判斷轉(zhuǎn)售房產(chǎn)的最佳時(shí)機(jī)

商鋪：租金回報(bào)出現(xiàn)回落 運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大

就商鋪回報(bào)率數(shù)來(lái)說(shuō)，從2015上半年商鋪市場(chǎng)投資回報(bào)率數(shù)據(jù)中可以看出，商鋪市場(chǎng)租金回報(bào)總體平穩(wěn)，轉(zhuǎn)售回報(bào)小幅下降。

對(duì)此，《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》分析稱(chēng)，各城市間，回報(bào)率數(shù)據(jù)差異較大，這主要是由于商鋪的投資受區(qū)域位置、經(jīng)營(yíng)方式、需求支撐等多重因素的影響。在獲得高回報(bào)的同時(shí)，投資商鋪市場(chǎng)也需要承擔(dān)較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

從租賃回報(bào)率上來(lái)說(shuō)，2015上半年，商鋪市場(chǎng)靜態(tài)租賃回報(bào)率平均值為4.0%，主要集中在3.5%-5.0%之間；長(zhǎng)期租賃回報(bào)率平均值為7.2%，主要集中在5%-9%之間。由此可見(jiàn)，商鋪市場(chǎng)租金回報(bào)水平略高于住宅市場(chǎng)，但低于寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》表示，近年來(lái)，連續(xù)多年針對(duì)住宅市場(chǎng)的宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，商鋪市場(chǎng)供應(yīng)大量增加，市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，大部分城市出現(xiàn)供過(guò)于求的局面。尤其在電商的快速發(fā)展下，傳統(tǒng)零售行業(yè)，如小商品類(lèi)、家電類(lèi)的傳統(tǒng)商鋪，受到的沖擊相對(duì)較大。所以，從回報(bào)率數(shù)據(jù)來(lái)看，商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)出現(xiàn)回落。此外，商鋪投資門(mén)檻相對(duì)較高，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，即使同一城市，不同區(qū)位的商鋪回報(bào)也相差較大。但對(duì)于地理位置優(yōu)越的商鋪，仍然可以獲得相當(dāng)高的收益。

從歷史轉(zhuǎn)售回報(bào)率來(lái)看，商鋪市場(chǎng)2010-2015年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率平均值為14.9%，各城市回報(bào)率差異較大。其中，成都、西安、重慶、深圳、武漢排名前五，回報(bào)率超過(guò)20%，與之相比，杭州商鋪轉(zhuǎn)售回報(bào)率不足5%。

《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》預(yù)計(jì)未來(lái)五年，商鋪市場(chǎng)2015-2020年轉(zhuǎn)售回報(bào)率預(yù)測(cè)平均值7.4%。預(yù)測(cè)將在6%-10%之間。

寫(xiě)字樓：投資價(jià)值明顯高于住宅市場(chǎng)

就寫(xiě)字樓租賃回報(bào)率來(lái)說(shuō)，2015上半年，寫(xiě)字樓靜態(tài)租賃回報(bào)率平均值為4.3%，長(zhǎng)期租賃回報(bào)率平均值為8.5%，租金回報(bào)相對(duì)較高。租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率有所回落，2010-2015年租賃后轉(zhuǎn)回報(bào)率為11.8%，2015-2020年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率為7.7%。

《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》認(rèn)為，與住宅市場(chǎng)相比，寫(xiě)字樓租賃回報(bào)相對(duì)合理。

從歷史轉(zhuǎn)售回報(bào)率來(lái)看，寫(xiě)字樓市場(chǎng)2010-2015年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率平均值為11.8%，主要集中區(qū)間為8%-15%。5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率受價(jià)格波動(dòng)影響較大，受2010-2011年價(jià)格的大幅上漲，大部分城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)轉(zhuǎn)售回報(bào)率高于房地產(chǎn)信托收益率9.6%，轉(zhuǎn)售回報(bào)較高。

《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》認(rèn)為，隨著寫(xiě)字樓市場(chǎng)的快速開(kāi)發(fā)建設(shè)，大部分城市供需緊張得到緩解，部分城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現(xiàn)供過(guò)于求的局面，租金、價(jià)格上漲趨勢(shì)減緩，預(yù)計(jì)未來(lái)寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)售回報(bào)率將有所下降，2015-2020年大部分城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)5年租賃后轉(zhuǎn)售投資回報(bào)率將在7%-10%之間。

普通住宅：存在一定的泡沫，去投資化明顯

就普通住宅租賃回報(bào)率而言，2015上半年，普通住宅靜態(tài)租賃回報(bào)率在2%-3%左右，17個(gè)城市平均值為2.6%。長(zhǎng)期租賃回報(bào)率隨著租金漲幅的收窄，有小幅下降，平均值為6.1%。歷史轉(zhuǎn)售回報(bào)率出現(xiàn)明顯分化，總體水平下降為8.9%，但不同的城市間分化明顯，寧波甚至出現(xiàn)了負(fù)值。

對(duì)此，《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》分析稱(chēng)，隨著房?jī)r(jià)漲幅的進(jìn)一步收窄，預(yù)計(jì)未來(lái)轉(zhuǎn)售回報(bào)率將向長(zhǎng)期租賃回報(bào)水平靠近。

從租賃投資回報(bào)率上來(lái)看，2015上半年，普通住宅市場(chǎng)靜態(tài)租賃投資回報(bào)率在1.8%-3.5%之間，而普通住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期租賃回報(bào)率主要集中在5%-7%之間。

對(duì)此，《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》認(rèn)為，僅從回報(bào)率數(shù)據(jù)上看，住宅市場(chǎng)存在一定的泡沫。由于租金與房?jī)r(jià)往往存在一定的合理比例，根據(jù)國(guó)際租售比合理區(qū)間推斷，靜態(tài)租賃回報(bào)率應(yīng)該為4%-6%，而我國(guó)水平遠(yuǎn)低于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)水平，側(cè)面反映了房?jī)r(jià)水平與真實(shí)價(jià)值的背離。

從歷史租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率上來(lái)看，2015上半年，普通住宅歷史租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率總體處于高位，但水平有所回落，城市分化加大。

《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》預(yù)計(jì)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步回歸理性，轉(zhuǎn)售回報(bào)率在約6%左右。

高檔住宅：靜態(tài)租賃回報(bào)率不高 長(zhǎng)期租賃回報(bào)漲幅度不大

就高檔住宅的租賃回報(bào)率而言，《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》分析稱(chēng)，2015上半年，高檔住宅回報(bào)率水平總體回落，各城市差異不大，相對(duì)平穩(wěn)。首先，17個(gè)城市靜態(tài)租賃回報(bào)率平均值為2.5%，靜態(tài)租金回報(bào)仍然不高；其次，隨著租金漲幅的收窄，長(zhǎng)期租賃回報(bào)率下降，2015上半年17個(gè)城市平均值為4.4%；再次，在房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下行的背景下，2010-2015年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率出現(xiàn)下降，平均值為8.4%；最后，預(yù)計(jì)未來(lái)5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率將為5%左右。

從租賃回報(bào)率來(lái)看，2015上半年，高檔住宅靜態(tài)租賃回報(bào)率在1.6%-3.5%之間，平均水平為2.5%，而高檔住宅長(zhǎng)期租賃回報(bào)率主要集中在3%-6%之間。

《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》認(rèn)為，與普通住宅相比，高檔住宅租金變化相對(duì)平穩(wěn)，租金漲幅不大，大部分城市高檔住宅長(zhǎng)期租賃回報(bào)僅接近或低于余額寶平均收益，可以說(shuō)靜態(tài)租賃回報(bào)率不高，長(zhǎng)期租賃回報(bào)上漲幅度不大。

從歷史轉(zhuǎn)售回報(bào)率上來(lái)看，高檔住宅2010-2015年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率平均值為8.4%，大部分集中在5%-11%之間。與2009-2014年的12.4%租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率相比，轉(zhuǎn)售回報(bào)率下降了4個(gè)百分點(diǎn)。

首先，從城市分布來(lái)看，盡管各個(gè)主要城市的投資回報(bào)率都普遍低至4%，但西安、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、無(wú)錫、重慶這些二線城市短期內(nèi)的投資回報(bào)率還是要明顯高于北上廣深，北京這樣的一線城市已然墊底。

從上圖可以看出，目前，投資房地產(chǎn)的平均收益率普遍要低于房地產(chǎn)信托的平均年收益率，也就是說(shuō)，不管買(mǎi)什么房，實(shí)際上都沒(méi)有買(mǎi)房地產(chǎn)信托劃算。而從不同物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，跟我們昨天看到的結(jié)論一致：現(xiàn)在投資寫(xiě)字樓和商鋪遠(yuǎn)比投資住宅劃算——寫(xiě)字樓和商鋪的靜態(tài)租賃回報(bào)約為4%左右，而住宅市場(chǎng)回報(bào)率僅為2%，兩者之間約有2%的差距。

從靜態(tài)租賃回報(bào)率排名中可以看出，位居前十的均為寫(xiě)字樓和商鋪，排名后十的全部為住宅；而且，從城市地理位置來(lái)看，中西部城市靜態(tài)租賃回報(bào)率相對(duì)較高。由此可見(jiàn)，選擇中西部二線城市的寫(xiě)字樓和商鋪?zhàn)鐾顿Y更為合適。目前來(lái)看，長(zhǎng)沙的寫(xiě)字樓要比北京的寫(xiě)字樓更有投資價(jià)值，而北京的普通住宅已然淪為倒數(shù)第二位最不具投資價(jià)值的物業(yè)。

上圖可以告訴你，同一種物業(yè)類(lèi)型，不同城市可以帶給你的投資回報(bào)狀況。（請(qǐng)仔細(xì)參讀?。秷?bào)告》也指出，雖然2014年住宅市場(chǎng)整體進(jìn)入下行調(diào)整階段，但隨著市場(chǎng)的調(diào)整，預(yù)計(jì)住宅價(jià)格將逐步理性回歸，靜態(tài)租金回報(bào)率將有所上升。

5年內(nèi)：一線和中西部城市寫(xiě)字樓商鋪?zhàn)钸m合投資 遠(yuǎn)離高檔住宅

從長(zhǎng)期來(lái)看，結(jié)論似乎也變化不大。盡管部分物業(yè)的投資回報(bào)率有所上升，但住宅投資回報(bào)率尤其是高檔住宅格外偏低的狀況依然難改，從上圖中可以看出，寫(xiě)字樓商鋪長(zhǎng)期租賃回報(bào)率排名靠前，普通住宅居中較多，而高檔住宅相對(duì)靠后，杭州高檔住宅的投資回報(bào)率甚至要低于CPI。所以，打算在杭城買(mǎi)豪宅做長(zhǎng)期投資的有錢(qián)銀要注意了。

從上表可以看出，長(zhǎng)沙、武漢、西安這樣的中西部城市，其寫(xiě)字樓和商鋪市場(chǎng)更具有長(zhǎng)期投資價(jià)值，一線城市的寫(xiě)字樓商鋪長(zhǎng)期投資回報(bào)率則居中，長(zhǎng)沙、杭州、南京、大連、蘇州這些二線城市的高端住宅長(zhǎng)期來(lái)看則是最不值得投資的物業(yè)。

上圖則對(duì)各種物業(yè)類(lèi)型投資價(jià)值的城市分布做了排名，從城市地理位置來(lái)看，無(wú)論哪種物業(yè)類(lèi)型，中西部城市的回報(bào)率顯然都是偏高的。

此外，《報(bào)告》指出，由于受城市建設(shè)及第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展影響，一線城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)可獲得較高的投資回報(bào)。

綜上所述，一線城市和中西部城市的寫(xiě)字樓和商鋪?zhàn)钸m合投資，而中西部城市的高檔住宅最不適合投資，更適合自住。

租賃轉(zhuǎn)售：整體較可觀 但城市出現(xiàn)分化現(xiàn)象

而從租賃后轉(zhuǎn)售的投資回報(bào)來(lái)看，2010-2015年房地產(chǎn)各物業(yè)類(lèi)型歷史轉(zhuǎn)售回報(bào)率排名靠前，回報(bào)率較為可觀，甚至大部分物業(yè)回報(bào)率要高于房地產(chǎn)信托收益率。

此外，從上圖還可以看出，排名前十的以商鋪和寫(xiě)字樓為主，住宅相對(duì)較少。值得注意的是寧波和杭州的普通住宅租賃轉(zhuǎn)售的回報(bào)率低于CPI漲幅平均值，這反映出了住宅價(jià)格的下行調(diào)整和不同城市之間的投資回報(bào)出現(xiàn)分化的現(xiàn)象。

從上圖中可以看出，廣州、北京、上海和深圳這些一線城市的普通住宅租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率排名靠前，這說(shuō)明如果選擇租賃轉(zhuǎn)售模式投資的人，選一線城市要強(qiáng)于二三線城市。

但是，《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)形勢(shì)的轉(zhuǎn)變，住宅的高轉(zhuǎn)售回報(bào)率將逐步回落。要不要入手，你可要想好了！

未來(lái)5年租賃轉(zhuǎn)售：預(yù)測(cè)在6%—9%之間

《報(bào)告》表示，隨著市場(chǎng)的理性回歸，未來(lái)5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率，整體逐步回到合理的收益區(qū)間，大部分物業(yè)轉(zhuǎn)售回報(bào)率將集中在6%-9%之間。不過(guò)，我們?nèi)钥梢詮纳蠄D中看出，未來(lái)5年，中西部城市的寫(xiě)字樓和商鋪還是比較有競(jìng)爭(zhēng)力，尤其是武漢。

2015上半年房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告：中西部崛起

贏商網(wǎng)手機(jī)客戶端：隨時(shí)隨地看新聞贏商網(wǎng) http://yn.winshang.com 2015年05月22日14:15 核心提示：近日，研究機(jī)構(gòu)云房數(shù)據(jù)便發(fā)布了《2015上半年中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》，該報(bào)告基于對(duì)全國(guó)十七個(gè)大中城市、四類(lèi)物業(yè)的靜態(tài)租賃回報(bào)率、長(zhǎng)期租賃回報(bào)率以及5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率的統(tǒng)計(jì)。

近日，研究機(jī)構(gòu)云房數(shù)據(jù)便發(fā)布了《2015上半年中國(guó)房地產(chǎn)（專(zhuān)題閱讀）投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》，該報(bào)告基于對(duì)全國(guó)十七個(gè)大中城市、四類(lèi)物業(yè)的靜態(tài)租賃回報(bào)率、長(zhǎng)期租賃回報(bào)率以及5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率的統(tǒng)計(jì)，推出了一系列房地產(chǎn)投資回報(bào)率的數(shù)據(jù)。相對(duì)于靜態(tài)的供求關(guān)系數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資回報(bào)率的數(shù)據(jù)將動(dòng)態(tài)的租金及房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)綜合考慮在內(nèi)，以求能夠更客觀而全面的反映市場(chǎng)變化。

需要說(shuō)明的是：

靜態(tài)租賃回報(bào)率——指當(dāng)前凈資金回收售價(jià)的占比，是判斷房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的重要參考

長(zhǎng)期租賃——代表了隨著未來(lái)租金的動(dòng)態(tài)變化，長(zhǎng)期租賃物業(yè)可獲取的回報(bào)率的大小，是判斷未來(lái)房地產(chǎn)租金動(dòng)態(tài)收益情況的參考；

5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率——包含租金回報(bào)和房產(chǎn)增值的兩部分收益，入住判斷轉(zhuǎn)售房產(chǎn)的最佳時(shí)機(jī)

（先搞懂這三個(gè)數(shù)據(jù)很重要，因?yàn)樗鼪Q定著接下來(lái)你是否能真的看懂）

商鋪：租金回報(bào)出現(xiàn)回落 運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大

就商鋪回報(bào)率數(shù)來(lái)說(shuō)，從2015上半年商鋪市場(chǎng)投資回報(bào)率數(shù)據(jù)中可以看出，商鋪市場(chǎng)租金回報(bào)總體平穩(wěn)，轉(zhuǎn)售回報(bào)小幅下降。

對(duì)此，《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》分析稱(chēng)，各城市間，回報(bào)率數(shù)據(jù)差異較大，這主要是由于商鋪的投資受區(qū)域位置、經(jīng)營(yíng)方式、需求支撐等多重因素的影響。在獲得高回報(bào)的同時(shí)，投資商鋪市場(chǎng)也需要承擔(dān)較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

從租賃回報(bào)率上來(lái)說(shuō)，2015上半年，商鋪市場(chǎng)靜態(tài)租賃回報(bào)率平均值為4.0%，主要集中在3.5%-5.0%之間；長(zhǎng)期租賃回報(bào)率平均值為7.2%，主要集中在5%-9%之間。由此可見(jiàn)，商鋪市場(chǎng)租金回報(bào)水平略高于住宅市場(chǎng)，但低于寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》表示，近年來(lái)，連續(xù)多年針對(duì)住宅市場(chǎng)的宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，商鋪市場(chǎng)供應(yīng)大量增加，市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，大部分城市出現(xiàn)供過(guò)于求的局面。尤其在電商的快速發(fā)展下，傳統(tǒng)零售行業(yè)，如小商品類(lèi)、家電類(lèi)的傳統(tǒng)商鋪，受到的沖擊相對(duì)較大。所以，從回報(bào)率數(shù)據(jù)來(lái)看，商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)出現(xiàn)回落。此外，商鋪投資門(mén)檻相對(duì)較高，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，即使同一城市，不同區(qū)位的商鋪回報(bào)也相差較大。但對(duì)于地理位置優(yōu)越的商鋪，仍然可以獲得相當(dāng)高的收益。

從歷史轉(zhuǎn)售回報(bào)率來(lái)看，商鋪市場(chǎng)2010-2015年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率平均值為14.9%，各城市回報(bào)率差異較大。其中，成都、西安、重慶、深圳、武漢排名前五，回報(bào)率超過(guò)20%，與之相比，杭州商鋪轉(zhuǎn)售回報(bào)率不足5%。

《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》預(yù)計(jì)未來(lái)五年，商鋪市場(chǎng)2015-2020年轉(zhuǎn)售回報(bào)率預(yù)測(cè)平均值7.4%。預(yù)測(cè)將在6%-10%之間。

寫(xiě)字樓：投資價(jià)值明顯高于住宅市場(chǎng)

就寫(xiě)字樓租賃回報(bào)率來(lái)說(shuō)，2015上半年，寫(xiě)字樓靜態(tài)租賃回報(bào)率平均值為4.3%，長(zhǎng)期租賃回報(bào)率平均值為8.5%，租金回報(bào)相對(duì)較高。租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率有所回落，2010-2015年租賃后轉(zhuǎn)回報(bào)率為11.8%，2015-2020年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率為7.7%。

《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》認(rèn)為，與住宅市場(chǎng)相比，寫(xiě)字樓租賃回報(bào)相對(duì)合理。

就租賃回報(bào)率而言，2015上半年，寫(xiě)字樓靜態(tài)租賃回報(bào)率平均值為4.3%，接近余額寶平均收益，可以說(shuō)寫(xiě)字樓靜態(tài)租賃回報(bào)率約為住宅市場(chǎng)的2倍。

《中國(guó)房地產(chǎn)（專(zhuān)題閱讀）投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》分析稱(chēng)，對(duì)于寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，其投資價(jià)值明顯高于住宅市場(chǎng)，尤其是核心地段的高品質(zhì)寫(xiě)字樓，具有較高的保值性，能獲得較高的靜態(tài)租金回報(bào)。

從歷史轉(zhuǎn)售回報(bào)率來(lái)看，寫(xiě)字樓市場(chǎng)2010-2015年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率平均值為11.8%，主要集中區(qū)間為8%-15%。5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率受價(jià)格波動(dòng)影響較大，受2010-2011年價(jià)格的大幅上漲，大部分城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)轉(zhuǎn)售回報(bào)率高于房地產(chǎn)信托收益率9.6%，轉(zhuǎn)售回報(bào)較高。

《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》認(rèn)為，隨著寫(xiě)字樓市場(chǎng)的快速開(kāi)發(fā)建設(shè)，大部分城市供需緊張得到緩解，部分城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現(xiàn)供過(guò)于求的局面，租金、價(jià)格上漲趨勢(shì)減緩，預(yù)計(jì)未來(lái)寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)售回報(bào)率將有所下降，2015-2020年大部分城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)5年租賃后轉(zhuǎn)售投資回報(bào)率將在7%-10%之間。

普通住宅：存在一定的泡沫，去投資化明顯

就普通住宅租賃回報(bào)率而言，2015上半年，普通住宅靜態(tài)租賃回報(bào)率在2%-3%左右，17個(gè)城市平均值為2.6%。長(zhǎng)期租賃回報(bào)率隨著租金漲幅的收窄，有小幅下降，平均值為6.1%。歷史轉(zhuǎn)售回報(bào)率出現(xiàn)明顯分化，總體水平下降為8.9%，但不同的城市間分化明顯，寧波甚至出現(xiàn)了負(fù)值。

對(duì)此，《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》分析稱(chēng)，隨著房?jī)r(jià)漲幅的進(jìn)一步收窄，預(yù)計(jì)未來(lái)轉(zhuǎn)售回報(bào)率將向長(zhǎng)期租賃回報(bào)水平靠近。

從租賃投資回報(bào)率上來(lái)看，2015上半年，普通住宅市場(chǎng)靜態(tài)租賃投資回報(bào)率在1.8%-3.5%之間，而普通住宅市場(chǎng)長(zhǎng)期租賃回報(bào)率主要集中在5%-7%之間。

對(duì)此，《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》認(rèn)為，僅從回報(bào)率數(shù)據(jù)上看，住宅市場(chǎng)存在一定的泡沫。由于租金與房?jī)r(jià)往往存在一定的合理比例，根據(jù)國(guó)際租售比合理區(qū)間推斷，靜態(tài)租賃回報(bào)率應(yīng)該為4%-6%，而我國(guó)水平遠(yuǎn)低于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)水平，側(cè)面反映了房?jī)r(jià)水平與真實(shí)價(jià)值的背離。

從歷史租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率上來(lái)看，2015上半年，普通住宅歷史租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率總體處于高位，但水平有所回落，城市分化加大。

《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》預(yù)計(jì)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步回歸理性，轉(zhuǎn)售回報(bào)率在約6%左右。

高檔住宅：靜態(tài)租賃回報(bào)率不高 長(zhǎng)期租賃回報(bào)漲幅度不大

就高檔住宅的租賃回報(bào)率而言，《中國(guó)房地產(chǎn)（專(zhuān)題閱讀）投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》分析稱(chēng)，2015上半年，高檔住宅回報(bào)率水平總體回落，各城市差異不大，相對(duì)平穩(wěn)。首先，17個(gè)城市靜態(tài)租賃回報(bào)率平均值為2.5%，靜態(tài)租金回報(bào)仍然不高；其次，隨著租金漲幅的收窄，長(zhǎng)期租賃回報(bào)率下降，2015上半年17個(gè)城市平均值為4.4%；再次，在房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下行的背景下，2010-2015年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率出現(xiàn)下降，平均值為8.4%；最后，預(yù)計(jì)未來(lái)5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率將為5%左右。

從租賃回報(bào)率來(lái)看，2015上半年，高檔住宅靜態(tài)租賃回報(bào)率在1.6%-3.5%之間，平均水平為2.5%，而高檔住宅長(zhǎng)期租賃回報(bào)率主要集中在3%-6%之間。

《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》認(rèn)為，與普通住宅相比，高檔住宅租金變化相對(duì)平穩(wěn)，租金漲幅不大，大部分城市高檔住宅長(zhǎng)期租賃回報(bào)僅接近或低于余額寶平均收益，可以說(shuō)靜態(tài)租賃回報(bào)率不高，長(zhǎng)期租賃回報(bào)上漲幅度不大。

從歷史轉(zhuǎn)售回報(bào)率上來(lái)看，高檔住宅2010-2015年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率平均值為8.4%，大部分集中在5%-11%之間。與2009-2014年的12.4%租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率相比，轉(zhuǎn)售回報(bào)率下降了4個(gè)百分點(diǎn)。《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》認(rèn)為，在經(jīng)歷了2014年價(jià)格的下降后，大部分城市高檔住宅價(jià)格出現(xiàn)了明顯回落，但大部分城市租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率仍高于五年期貸款利率，轉(zhuǎn)售回報(bào)率水平較高。但是隨著未來(lái)投資需求的大量減少，高檔住宅的自住性將更加明顯，《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》預(yù)計(jì)，轉(zhuǎn)售回報(bào)率將理性回落，2015-2020年回報(bào)率約4%-6%。

短期：中西部城市寫(xiě)字樓商鋪更合適投資

首先，從城市分布來(lái)看，盡管各個(gè)主要城市的投資回報(bào)率都普遍低至4%，但西安、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、無(wú)錫、重慶這些二線城市短期內(nèi)的投資回報(bào)率還是要明顯高于北上廣深，北京這樣的一線城市已然墊底。

從上圖可以看出，目前，投資房地產(chǎn)（專(zhuān)題閱讀）的平均收益率普遍要低于房地產(chǎn)信托的平均年收益率，也就是說(shuō)，不管買(mǎi)什么房，實(shí)際上都沒(méi)有買(mǎi)房地產(chǎn)信托劃算。而從不同物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，跟我們昨天看到的結(jié)論一致：現(xiàn)在投資寫(xiě)字樓和商鋪遠(yuǎn)比投資住宅劃算——寫(xiě)字樓和商鋪的靜態(tài)租賃回報(bào)約為4%左右，而住宅市場(chǎng)回報(bào)率僅為2%，兩者之間約有2%的差距。

從靜態(tài)租賃回報(bào)率排名中可以看出，位居前十的均為寫(xiě)字樓和商鋪，排名后十的全部為住宅；而且，從城市地理位置來(lái)看，中西部城市靜態(tài)租賃回報(bào)率相對(duì)較高。由此可見(jiàn)，選擇中西部二線城市的寫(xiě)字樓和商鋪?zhàn)鐾顿Y更為合適。目前來(lái)看，長(zhǎng)沙的寫(xiě)字樓要比北京的寫(xiě)字樓更有投資價(jià)值，而北京的普通住宅已然淪為倒數(shù)第二位最不具投資價(jià)值的物業(yè)。（這結(jié)果是不是有點(diǎn)讓人訝異？?。?/p>

上圖可以告訴你，同一種物業(yè)類(lèi)型，不同城市可以帶給你的投資回報(bào)狀況。（請(qǐng)仔細(xì)參讀！）《報(bào)告》也指出，雖然2014年住宅市場(chǎng)整體進(jìn)入下行調(diào)整階段，但隨著市場(chǎng)的調(diào)整，預(yù)計(jì)住宅價(jià)格將逐步理性回歸，靜態(tài)租金回報(bào)率將有所上升。

5年內(nèi)：一線和中西部城市寫(xiě)字樓商鋪?zhàn)钸m合投資 遠(yuǎn)離高檔住宅

從長(zhǎng)期來(lái)看，結(jié)論似乎也變化不大。盡管部分物業(yè)的投資回報(bào)率有所上升，但住宅投資回報(bào)率尤其是高檔住宅格外偏低的狀況依然難改，從上圖中可以看出，寫(xiě)字樓商鋪長(zhǎng)期租賃回報(bào)率排名靠前，普通住宅居中較多，而高檔住宅相對(duì)靠后，杭州高檔住宅的投資回報(bào)率甚至要低于CPI。所以，打算在杭城買(mǎi)豪宅做長(zhǎng)期投資的有錢(qián)銀要注意了。

從上表可以看出，長(zhǎng)沙、武漢、西安這樣的中西部城市，其寫(xiě)字樓和商鋪市場(chǎng)更具有長(zhǎng)期投資價(jià)值，一線城市的寫(xiě)字樓商鋪長(zhǎng)期投資回報(bào)率則居中，長(zhǎng)沙、杭州、南京、大連、蘇州這些二線城市的高端住宅長(zhǎng)期來(lái)看則是最不值得投資的物業(yè)。

上圖則對(duì)各種物業(yè)類(lèi)型投資價(jià)值的城市分布做了排名，從城市地理位置來(lái)看，無(wú)論哪種物業(yè)類(lèi)型，中西部城市的回報(bào)率顯然都是偏高的。

此外，《報(bào)告》指出，由于受城市建設(shè)及第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展影響，一線城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)可獲得較高的投資回報(bào)。

綜上所述，一線城市和中西部城市的寫(xiě)字樓和商鋪?zhàn)钸m合投資，而中西部城市的高檔住宅最不適合投資，更適合自住。

租賃轉(zhuǎn)售：整體較可觀 但城市出現(xiàn)分化現(xiàn)象

而從租賃后轉(zhuǎn)售的投資回報(bào)來(lái)看，2010-2015年房地產(chǎn)（專(zhuān)題閱讀）各物業(yè)類(lèi)型歷史轉(zhuǎn)售回報(bào)率排名靠前，回報(bào)率較為可觀，甚至大部分物業(yè)回報(bào)率要高于房地產(chǎn)信托收益率。

此外，從上圖還可以看出，排名前十的以商鋪和寫(xiě)字樓為主，住宅相對(duì)較少。值得注意的是寧波和杭州的普通住宅租賃轉(zhuǎn)售的回報(bào)率低于CPI漲幅平均值，這反映出了住宅價(jià)格的下行調(diào)整和不同城市之間的投資回報(bào)出現(xiàn)分化的現(xiàn)象。

從上圖中可以看出，廣州、北京、上海和深圳這些一線城市的普通住宅租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率排名靠前，這說(shuō)明如果選擇租賃轉(zhuǎn)售模式投資的人，選一線城市要強(qiáng)于二三線城市。

但是，《中國(guó)房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)形勢(shì)的轉(zhuǎn)變，住宅的高轉(zhuǎn)售回報(bào)率將逐步回落。要不要入手，你可要想好了！未來(lái)5年租賃轉(zhuǎn)售：預(yù)測(cè)在6%—9%之間

《報(bào)告》表示，隨著市場(chǎng)的理性回歸，未來(lái)5年租賃后轉(zhuǎn)售回報(bào)率，整體逐步回到合理的收益區(qū)間，大部分物業(yè)轉(zhuǎn)售回報(bào)率將集中在6%-9%之間。不過(guò)，我們?nèi)钥梢詮纳蠄D中看出，未來(lái)5年，中西部城市的寫(xiě)字樓和商鋪還是比較有競(jìng)爭(zhēng)力，尤其是武漢。

34D7836C23772CAEC7178F4148E48EE5