第一篇：案例分析及查賬說明-城市房地產稅稅務稽查程序

城市房地產稅稅務稽查程序

(一)稅務稽查目標

(1)確認所擁有的應稅房地產是否已全部申報。

(2)確認應稅房地產的計稅金額是否準確。

(3)確認適用稅率是否正確，應納稅額計算是否準確。

(二)稅務稽查步驟與要點

(1)審閱納稅人資產檔案，索取或編制房地產財產清單，并與申報情況核對。

(2)初步評價房地產應稅與免稅劃分的恰當性。

(3)執(zhí)行或導入固定資產、待攤費用和收入類項目的一般稅務稽查程序，確認應稅與免稅房地產劃分是否正確，所擁有的應稅房地產是否已全部準確分類申報，房地產原值或出租收入形式的計稅金額是否準確。

(4)審查適用稅率是否正確，應納稅額計算是否準確。

(5)綜合上述稅務稽查步驟的結果，建立城市房地產稅的稅務稽查結論。

第二篇：稅務稽查案例分析

稅務稽查案例分析

一、基本情況

某企業(yè),登記注冊類型：國有企業(yè)，增值稅一般納稅人，適用稅率17%，企業(yè)所得是適用稅率33%；現(xiàn)有職工942人。主營業(yè)務是制造銷售變壓器、風機。

二、基本案情

該單位自以來，采取虛列成本及價外收入在其他應付款中核算不申報納稅等手段大肆偷逃國家稅款。

（一）該單位在至度的成本結轉過程中，由于該企業(yè)生產的設備安裝地點多在外地的偏遠地區(qū)，企業(yè)在成本結轉中存在以多暫估材料成本方式虛列成本的偷稅行為。本次檢查發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)至三年中在多個項目的成本歸中，虛列成本15，076，000元（虛列6，087，200元；虛列2，902，600元；虛列6，068，200元）。

該單位8月收取的某集團逾期付款利息350,080.00元,計入其他應付款未做收入。

（二）辦案經過

鑒于該案的工作量巨大，案情復雜，要查清問題需要對被查企業(yè)多年的成本核算及應稅收入進行全面的檢查。國地稅稽查局組成聯(lián)合檢查組，制定了周密的檢查計劃。4月29日由兩局稽查骨干4人組成的檢查組進入該單位，首先仔細詢問了該企業(yè)的有關財務人員，責成他們提供該企業(yè)的成本核算程序和相關的資料。同時檢查組的同志深入該企業(yè)的生產場地和供銷部門對該企業(yè)的二級核算情況以及生產、銷售情況進行了細致的了解。根據掌握的情況檢查組的同志決定從該企業(yè)的收入及成本核算的原始資料查起，采用順查的方法，把本次檢查查深查透，把本案辦成鐵案。

經過檢查組對該企業(yè)大量的原始成本資料的檢查，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)生產的產品安裝地點多在偏遠的地區(qū)，在設備安裝和調試期間，許多設備的配件需要由供貨廠家直接發(fā)往設備的安裝地點。該企業(yè)的有關財務人對安裝地所發(fā)生的成本掌握不了，只能按照施工現(xiàn)場傳遞過來地不準確材料，對部分成本進行暫估。在項目完工后，企業(yè)的財務人員沒有按照財務制度和有關規(guī)定，按照實際發(fā)生的成本和取得的發(fā)票進行成本項目的認真核算和還原相關的成本。針對以上情況，檢查人對該企業(yè)的法人和有關財務人員進行仔細地詢問，并要求他們積極配合工作。經過對該企業(yè)三年來的進貨情況進行統(tǒng)計，同時認真比對了該企業(yè)每個項目中所耗用的材料，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)至三年中在對多個項目的成本歸中，虛列成本15，076，000元。

另外，該單位8月收取的某集團逾期付款利息350,080.00元,計入其他應付款未做收入,該項費用屬價外費用，本次檢查該企業(yè)應補提銷項稅50,866.32元.四、處理處罰結果

綜合以上情況，本次檢查共計查補企業(yè)所得稅2,850,777.60元（在調增計稅所得額同時考慮企業(yè)原來虧損等因素）,查補增值稅50,866.32元（根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》第六條及其《中華人民共和國增值稅暫行條理實施細則》第十二條的規(guī)定）。根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條第一款規(guī)定，該單位本次檢查查出的問題定性為偷稅，本次檢查共查補增值稅、企業(yè)所得稅2,901,643.92元，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條的規(guī)定加收滯納金398,559.42元，并處補繳稅款0.5倍的罰款計1,450821.96元。

第三篇：如何撰寫稅務稽查典型案例分析

如何撰寫稅務稽查典型案例分析

隨著新征管模式的建立與運行，稅務稽查在新征管模式中的地位和作用日益突出。近幾年來，我省國稅系統(tǒng)通過深化稅收征管改革，逐步完善稽查運行機制，建立了稽查四環(huán)節(jié)協(xié)調運行機制，在全省全面實行“一級稽查”，大大促進了稽查工作的開展，稅務違法案件查處力度也在不斷加大?；椴块T查處了大量稅收違法案件，而其中有許多案件的查處對稅務稽查工作的有效開展具有很好的指導和借鑒意義。為了更好地指導案件查處工作，提高稽查人員查處涉稅違法案件的質量和水平，對具有代表性案件進行總結分析，總結查案經驗、做法，分析查案得失，撰寫典型案例并進行分析、交流則不失為一種行之有效的好方法。那么，如何撰寫典型案例分析，使其能真正成為具有指導意義上的案例，有效促進稽查辦案水平進一步提高，則是我們進行典型案例分析所要追求和達到的目標。

一、典型案例的內涵

（一）概念

所謂案例是指稅務稽查查處涉稅違法案件的范例和標本，它是從實際稅務稽查案件中提煉而來的。而典型案例則是指案例本身所具有的典型性、代表性和可借鑒性。就案件本身而言，個案特色突出，所查處問題帶有一定的普遍性，查案經驗和技巧方法有可推廣交流的價值。在實際工作中，所有的稽查案例都是稽查案件，是對稽查案件查出過程的描寫、敘述，但并不是對每一個案件的描寫都能成為具有指導意義的典型案例，這就是案例與典型案例的本質區(qū)別。

（二）典型案例所具備的特點。典型案例所具有的交流、借鑒意義，關鍵在于突出個案特色，尤其在案件發(fā)生、案件性質、偷稅手段，案情復雜程度，稽查組織和稽查方法等方面獨具特色。所以，它必須具有以下特點：

一是案件本身具有一定的典型性。所謂典型性是指稅務稽查從選案、查案、審理到執(zhí)行四個環(huán)節(jié)都獨具特色或在某一個或幾個方面獨具特色，從選案對象的確定，檢查的方式方法、檢查的組織，方案的制定以及問題的思考和分析等方面具有代表性和借鑒價值。

二是案件組織查處有一定難度。案情較為復雜，偷稅手段和手法較為隱蔽、情節(jié)惡劣、性質嚴重，查辦案件難度較大，個案特色較為突出。案情復雜程度和案件查處深度、力度決定了案例的交流價值，它能否有效指導查案工作。

三是案例分析恰如其分，針對性要強。分析必須是對查處案件過程中發(fā)現(xiàn)和存在問題的深入剖析，并有一定深度，尤其是查案得失的分析，不僅能夠及時總結案件查處過程的得失，關鍵在于通過這種事后的分析，為以后查辦案件提供幫助和借鑒，避免類似情況的發(fā)生和出現(xiàn)。從以上特點，我們可以看出，典型案例應包括案例（案件查處過程）和分析兩部分內容，兩者缺一不可。因此，一篇成功的典型案例“貴在典型，重在（案例）過程，關鍵在分析”。

二、目前在撰寫典型案例中存在的問題

自96年以來，我省一直都非常重視對稅務稽查案例的總結和分析，并將一些具有代表性的案例分析整理成冊，供大家交流借鑒，這對案件查處工作確實起到一定的指導作用。但是當我們重讀這些案例時，能了解的卻僅僅是這些案例是如何定性處理的，在哪種情況下應該怎樣定案，可以說，通過這個案例在一定程度上加深了對稅收政策的理解和操作使用。但不容忽視的卻是對典型案例的理解形成了一個誤區(qū)：這些案例分析就是稽查定案的范本，在實踐中只需要比照執(zhí)行。至于通過查處本案，在查案方法、技巧上有什么經驗可汲取，有什么教訓可引以為戒，卻不得而知；從案例分析中卻看不到問題所在和分析內容，更談不上讓人交流和借鑒之處。這是導致多年來案例分析千篇一律的關鍵。目前在案例分析方面主要存在如下問題：

（一）典型案例不典型。受過去查案觀念的影響，案例分析只注重對查處案件的定性處理，忽視了對查案過程得失的分析，在代表性和典型性上不突出。有的案例案情單一，過程簡單，沒特色可言，根本不具備交流價值。

（二）在寫作體例上過于刻板。有的案例在結構和內容上不很完整，有的甚至將稅務處理決定書掐頭去尾地照搬挪用，有的按照案例八要素的內容簡單羅列，形成了三段式和八股制式，可讀性不強。有的案例不是客觀真實地描述案件本身，而是辭藻華麗，言語太過夸張，文學色彩甚濃，失卻了典型案例的淳樸之色。

（三）缺乏對案例進行實質性分析。分析方法不得當，分析不是緊扣案件主體，不是從查案方法、技巧的得失、納稅人稅收違法手段、征管漏洞等方面進行深入分析，而是為了分析而分析，甚至將一些與本案無關的分析也挖空心思地進行概念式的內容羅列，泛泛而談，大而空，沒有針對性和說服力，無可借鑒之處，更難以讓人信服。

（四）目前大多數(shù)典型案例僅僅是突出了案件檢查環(huán)節(jié)的典型性，而忽視了對稽查選案、審理、執(zhí)行三個環(huán)節(jié)可借鑒作用的挖掘分析。這種案例充其量也只能反映我們案件查處工作的一小部分，還不能算做是完整意義上的典型案例。分析上述問題產生的原因，有以下方面：一是各級領導重視程度不夠，對案例分析的指導作用認識不足，在工作思路和方法上指導不到位；二是對典型案例挖掘不夠，不善于總結分析，尤其是缺乏對稽查四個環(huán)節(jié)全面總結分析。三是為寫案例而寫案例，有敷衍應付的現(xiàn)象。

三、如何撰寫典型案例分析 典型案例是衡量稽查水平和進行稽查經驗交流的有效途徑。一篇好的典型案例能全面反映出查辦案件深度、力度和水平，具有較強的借鑒和指導作用。在撰寫典型案例時，要注意以下幾方面。

（一）典型案例應具備的八要素。撰寫典型案例的目的在于通過稽查實例，分析研究各種偷逃騙稅手法的突破方法和檢查技巧，以及征管工作中的薄弱環(huán)節(jié)，更好地了解偷逃騙稅行為，拓寬檢查視野，加強管理，提高工作效率，確保檢查質量。因此，一篇完整的典型案例應包括以下要素：

1、案件來源。案件線索是如何發(fā)現(xiàn)和確定的。

2、被查對象基本情況。既要有一定的數(shù)字概念，又要有經營規(guī)模、稅務管理和納稅情況的介紹。

3、檢查方式方法。檢查方法要針對被查對象、行業(yè)以及生產工藝、會計核算特點，就檢查方案的制定，實際檢查方法、技巧的運用進行介紹。

4、作案手段及特點。稅務違法犯罪的特征，作案的手段，通過案情的剖析充分描述出來。

5、違法事實及處理意見。違法事實表述條理清楚，證據確鑿，援引法律法規(guī)準確。

6、案件審理、執(zhí)行情況。對處理意見的審理，稽查補正情況，審理定性情況以及執(zhí)行入庫情況也要交代清楚。

7、征管薄弱環(huán)節(jié)和查案得失分析。要緊扣案件主體找準存在問題的關鍵環(huán)節(jié)，針對具體問題進行深入分析，既有一定的深度，也要觸類旁通有一定的廣度。

8、稽查對策及建議。對稽查發(fā)現(xiàn)的問題漏洞，提出切實可行的建議。上述八要素要融會貫通在整篇案例中，重點突出，詳略得當，切記提綱式的簡單羅列、描述，這樣才不失為一篇完整的典型案例。(二)要突出“典型”、“案例”、“分析”

一是要注重典型。案件的典型性要靠領導來挖掘和發(fā)現(xiàn)，要善于從所查案件中及時、準確地選擇出在稅收征管上有典型意義和普遍意義，具有代表性、可交流性和個案特征的案件。而不是不加分析地任意選擇和隨意確定。

二是案例要客觀、真實反映案件查處的全過程。尤其要突出檢查中采取的行之有效的稽查方法和技巧，突破疑點、難點的方式和方法。在撰寫案例時要注意： 首先，內容要充分完整，結構要清晰合理，這是撰寫典型案例最基本的要求。既要突出對查案過程的敘寫，又要揭示出稅收征管的復雜程度。既要有查案方式、方法的反映，也要有違法事實和作案手法的描寫；既要有違法犯罪證據事實的分析和表述，又要有問題和成因的分析，以及建議思考的提出等等。

其次，對案件描述要客觀真實、具體明確。典型案例重在客觀真實地反映查案的過程和案件的來龍去脈，但對過程的描述應尊重客觀事實，保持案件原貌，無須夾雜強烈濃厚的文學修飾。既要突出過程，又要注重情節(jié)。切記籠統(tǒng)、抽象和概括說明。

第三，要有可讀性。案例八要素是對典型案例內容的原則性要求，也是一種規(guī)范化內容，但規(guī)范化并不等于僵化、教條，對案例內容的簡單羅列，或生搬硬套，照葫蘆畫瓢。只能使典型案例黯然失色，沒有了特色，也就不具有可讀性，更無任何借鑒意義。

三是案例分析要透過現(xiàn)象，抓住本質。要善于剝開案情繁雜的表層現(xiàn)象，深入尋求實質性的東西。對查處過程要進行去粗取精，由此及彼，由表及里的分析，真正找出問題所在。應從以下三方面進行分析：

首先，對查案過程得失進行分析，它包括從查案的組織、查案的方法、采取的措施等方面有哪些成功的經驗可推行、借鑒，又有哪些失敗的教訓可吸取。同時，要對查案不足的地方進行分析，特別在查案過程中還存在哪些沒有查深、查透、查清楚的地方，要進行認真總結。

第二，對偷稅手段和手法、情節(jié)和心理進行分析，揭示偷稅等稅收違法犯罪的特點、動向和趨勢，為今后查辦案件時采取有效的對策和措施提供支持。第三，對征管中薄弱環(huán)節(jié)進行分析要言之有物。分析要緊扣案件本身，圍繞著存在問題查找直接原因，尤其要找準問題的關鍵點和關鍵環(huán)節(jié)，深刻分析，提出建設性意見。

案例分析是典型案例的“點睛畫龍”之處，它的作用和意義是深遠的，能發(fā)人深思，給人以啟發(fā)。

（三）注意寫作方法和技巧。俗話講：“文無定式”。這主要指從寫文章的思路、方法、技巧、程式等方面并沒有固定的格式。所以典型案例的寫作要破除三段式、八股文，講求寫作形式上的多樣化，盡量做到開門見山，文風質樸，文字流暢，切記不能搞“文學創(chuàng)作”。

（四）要注意挖掘，善于分析總結。在實際工作中，一個成功查處的案件能成為有普遍指導意義上的典型案例，這要靠各級領導去發(fā)現(xiàn)、去挖掘并加以分析總結和完善。切忌作為任務下達而成為稽查人員的負擔。作為查案人員要認真執(zhí)行有關制度，做好稽查工作日志，從開始查案就要為案例的撰寫打下基礎。案例培訓已經成為國際上通行的做法，隨著案例撰寫水平的不斷提高，案例交流幅度的加大，將會帶來稽查人員查案水平的普遍提高。

第四篇：案例分析稅務稽查后的賬務調整

案例分析稅務稽查后的賬務調整

稅務稽查后的納稅人賬務調整是鞏固稽查成果、確保國家稅收的一個重要環(huán)節(jié)，對企業(yè)來說也至關重要，否則可能會造成明補暗抵、少繳企業(yè)所得稅等，然而不少企業(yè)卻沒意識到納稅調整的重要性，為此，筆者對企業(yè)在稅務稽查后未按規(guī)定調整賬務的情況簡要的舉例說明：

一、將查補的稅費直接沖減已經計提的檢查的稅金，造成明補暗抵稅款。

例：某縣地稅稽查局2008年6月在對該轄區(qū)某企業(yè)2007的納稅檢查中，查補營業(yè)稅10000元，企業(yè)將查補的稅款直接做如下繳稅分錄：

借：應交稅費——營業(yè)稅 10000

貸：銀行存款

10000

表面上看，企業(yè)已按規(guī)定繳納了稅務稽查查補的稅款，而實際企業(yè)未按規(guī)定做提取稅款的分錄，造成了“明補暗抵”稅款的現(xiàn)象。

正確的會計處理為：

借：以前損益調整

10000

貸：應交稅費——應交營業(yè)稅

10000

借：應交稅費——應交營業(yè)稅 10000

貸：銀行存款

10000

二、將查補的以前的流轉稅、財產行為稅等計入檢查，造成少繳企業(yè)所得稅。

例：某縣地稅稽查局2008年6月在對該轄區(qū)某企業(yè)2007的納稅檢查中，查補房產稅10000元，企業(yè)所得稅50000元（查補房產稅在企業(yè)所得稅的檢查中已做納稅調減）。

企業(yè)將查補的以前的房產稅等做如下繳稅分錄：

借：管理費用

10000

貸：應交稅費——印花稅 10000

借：應交稅費——印花稅 10000

貸：銀行存款

10000

從以上分錄可以看出，企業(yè)將查補的以前的房產稅列入2008年的期間費用中，而被檢查2007年，稅務機關已將查補的房產稅做納稅調減處理，企業(yè)上述做法，會造成少繳2008企業(yè)所得稅10000×25%＝2500元。

正確的會計分錄為：

借：以前損益調整

10000

貸：應交稅費——房產稅

10000

借：應交稅費——房產稅

10000

貸：銀行存款

10000

三、未按規(guī)定調賬，以后按賬面彌補虧損，造成少繳企業(yè)所得稅。

例：某縣地稅稽查局2008年6月在對該轄區(qū)某企業(yè)2007的納稅檢查中發(fā)現(xiàn)該企業(yè)彌補2006虧損100萬元，經調取2006處理、處罰決定書，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)2006在結轉產成品成本時，多轉成本80萬元，稽查檢查后的實際虧損額為20萬元，該企業(yè)未按規(guī)定進行賬務調整，按其賬面虧損進行彌補，造成少繳2007年企業(yè)所得稅800000×33%＝264000元。

該企業(yè)在稽查調增80萬元應納稅所得額時正確的會計處理為：

借：產成品 ——X產品 800000

貸：以前損益調整 800000

四、通過“以前損益調整”科目核算，但是將“以前損益調整”科目余額轉入“本年利潤”科目，造成少繳企業(yè)所得稅。

根據《會計制度》以及《會計準則》的規(guī)定，應將“以前損益調整”科目的余額轉入“利潤分配——未分配利潤”科目，如果企業(yè)誤將此科目的余額轉入“本年利潤”科目并且不做納稅調整，則會造成少繳企業(yè)所得稅。

第五篇：城市和國有工礦棚戶區(qū)改造住房的稅務處理及案例分析

城市和國有工礦棚戶區(qū)改造住房的稅務處理及案例分析

棚戶區(qū)是指國有土地上集中連片建設的，簡易結構房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎設施簡陋的區(qū)域；棚戶區(qū)改造是指列入省級人民政府批準的城市和國有工礦棚戶區(qū)改造規(guī)劃的建設項目；改造安置住房是指相關部門和單位與棚戶區(qū)被拆遷人簽訂的拆遷安置協(xié)議中明確用于安置被拆遷人的住房。根據國務院辦公廳《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)[2010]4號）、住房城鄉(xiāng)建設部等五部門《關于推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導意見》（建保[2009]295號）、《財政部 國家稅務總局關于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目有關稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2010]42號）的規(guī)定，自2010年1月1日開始，城市和國有工礦棚戶區(qū)改造安置住房（以下簡稱改造安置住房）涉及印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅的稅務處理，具體如下：

一、新建改造安置住房可享免征城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。

財稅[2010]42號文第一條明確，對改造安置住房建設用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對改造安置住房經營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據政府部門出具的相關材料和拆遷安置補償協(xié)議，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。

開發(fā)商取得土地使用權要按照產權轉移書據0.5‰繳納印花稅，簽訂工程施工合同要按照建筑安裝合同0.3‰繳納印花稅。同樣依據財稅[2010]42號規(guī)定，可以按照改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例計算免稅。該文規(guī)定同樣類同于財政部、國家稅務總局《關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）第一條規(guī)定，開發(fā)商在經濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應繳納的印花稅。但要注意的是，開發(fā)商銷售住房以及業(yè)主購買住房，無論是否安置住房，此部分印花稅按照房價總額還是要繳納印花稅的。

例如，某開發(fā)商開發(fā)A商品住房項目取得收入8000萬元，主管稅務機關從其提供當?shù)卣块T出具的相關材料中確認，在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例為1：2，則該開發(fā)商開發(fā)A商品住房項目取得收入應納印花稅=8000×0.5‰×1/2=2萬元。如果開發(fā)A商品住房項目沒有配套建造安置住房等免征情形，則該開發(fā)商開發(fā)A商品住房項目取得收入應全額繳納納印花稅=8000×0.5‰=4萬元。

二、將舊房作為改造安置房源的稅收優(yōu)惠政策

財稅[2010]42號文第二條規(guī)定：“企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅?！必敹怺2010]42號文

第三條規(guī)定：“對經營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅?！?/p>

根據《土地增值稅暫行條例實施細則》等規(guī)定，只有“建造”普通標準住宅出售的納稅人，才可適用“增值額未超過扣除項目金額20％的免征土地增值稅”政策，非“建造”者不可適用該項政策。財稅[2010]42號文將該項政策的適用范圍擴大至“轉讓舊房作為改造安置住房房源”的企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織。結合《財政部國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008] 24號）相關規(guī)定，目前為止，企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房、改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，均免征土地增值稅。如果企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房不是用于上述三種房源的，則即使增值額未超過扣除項目金額20%，也應就其全部增值額按規(guī)定計稅。而經營管理單位回購已分配的改造安置住房只有繼續(xù)作為“改造安置房源”的，才能免征契稅。如果回購已分配的改造安置住房不是作為“改造安置房源”，或者所回購“住房”不是“已分配的改造安置住房”，如上述企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房即使將其作為“改造安置房源”，均不能適用上述免征契稅政策。

[案例]

某企業(yè)因搬遷擬于2010年6月份轉讓一棟2005年購買的房子，企業(yè)購房發(fā)票注明購買金額為300萬元，購買時已按稅法規(guī)定繳納契稅15萬元（能提供契稅完稅憑證）?，F(xiàn)有一商場想在此開連鎖店和一改造安置房經營管理單位想將此房作為改造安置住房房源，他們均出價500萬元，該企業(yè)轉讓的房子不能取得評估價格。請分析有關的土地增值稅。

[分析]

（1）法律依據

根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規(guī)定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經當?shù)囟悇詹块T確認，可以將《土地增值稅暫行條例》第六條第（一）項規(guī)定的取得土地使用權所支付的金額和第（三）項規(guī)定的舊房及建筑物的評估價格的金額，按發(fā)票所載金額并從購買起至轉讓止每年加計5%計算?！秶叶悇湛偩株P于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）規(guī)定，計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

（2）土地增值稅的處理

如果轉讓給商場，則

1、扣除項目包括房地產原價、轉讓環(huán)節(jié)稅費。房地產原價包括原房地產權屬登記價格，以及轉讓方原購入該房地產時繳納的印花稅、契稅和支付的登記費、中介費。轉讓環(huán)節(jié)稅費為轉讓方在本轉讓環(huán)節(jié)繳納的營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加，以及轉讓房地產支付的交易服務費、中介費，假設共計345萬元；

2、加計扣除金額＝300×5％×5年＝75萬元扣除項目金額合計：345＋75＝420萬元。

3、土地增值額＝500－420＝80萬元，增值率＝80÷420×100％＝19.05％，應納土地增值稅＝80×30％＝24萬元；

如果轉讓給經營管理單位，由于增值額未超過扣除項目金額20%，則上述24萬元土地增值稅可以免征。也就是說，企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房，如果以市場價格分析，舊房的增值額未超過扣除項目金額20%的，在符合當?shù)卣邨l件的情況下，可考慮轉讓舊房作為改造安置住房、廉租住房、經濟適用住房房源，以便于充分享受稅收優(yōu)惠政策，獲取更多利益；如果舊房的增值額稍微超過扣除項目金額20%的，也存在籌劃將轉讓價格降低，使舊房的增值額不超過扣除項目金額20%的空間。

三、個人購買改造安置住房的稅收優(yōu)惠政策

財稅[2010]42號文第四條規(guī)定：“個人首次購買90平方米以下改造安置住房，可按1％的稅率計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅?！必敹怺2010]42號文第五條規(guī)定：“個人取得的拆遷補償款及因拆遷重新購置安置住房，可按有關規(guī)定享受個人所得稅和契稅減免?！?/p>

契稅的法定稅率是3%—5%?！敦斦?國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規(guī)定，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%?！敦斦?、國家稅務總局關于首次購買普通住房有關契稅政策的通知》（財稅[2010]13號）對財稅[2008]137號文中首次購買普通住房契稅優(yōu)惠政策問題進行了明確：對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有

購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。也就是說共同購買的這套改造安置住房，對其中任何一位購房者來說，都必須是唯一一套住房，否則就不能享受1%契稅稅率優(yōu)惠。財稅[2010]42號文同時明確，如果該改造安置住房面積超過90平方米，但符合普通住房標準，契稅減半征收（1.5%—2.5%）。這和現(xiàn)行“對于個人購買自用普通住房的則暫減半征收契稅”相比，雖然不再強調所購買的房子必須自用，但購買的住房必須屬于普通住房的范圍。而《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）對普通住房應同時滿足條件進行了明確：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。因此，不同地區(qū)普通住房的標準可能不同，納稅人應關注本地的具體標準。

《財政部 國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅［2005］45號）文規(guī)定：對被拆遷人按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。至于契稅減免，財稅［2005］45號文規(guī)定，對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅（各省結合財稅［2005］45號文規(guī)定對棚戶區(qū)等拆遷涉及契稅征收管理有細化政策，納稅人應注意掌握）；《國家稅務總局關于城鎮(zhèn)房屋拆遷契稅優(yōu)惠政策適用對象的批復》（國稅函〔2005〕903號）明確，城鎮(zhèn)房屋拆遷契稅優(yōu)惠政策適用的對象，應為被拆遷房屋的所有權人或共有權人以及領取拆遷補償款的被拆遷公有住房的承租人。其他納稅人則參照財稅[2010]42號文第四條規(guī)定執(zhí)行。另外，根據《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函〔2008〕277號）文規(guī)定，棚戶區(qū)改造個人取得的拆遷補償款，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，不征收營業(yè)稅；根據《土地增值稅暫行條例實施細則》及財稅[2006]21號、財稅〔2008〕137號文等文件規(guī)定，棚戶區(qū)改造個人取得的拆遷補償款，免征土地增值稅。所涉及的印花稅，財稅[2010]42號文第一條明確，對改造安置住房建設用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對改造安置住房經營管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。

例如，某市市民張三取得價值40萬元的改造安置住房（假設該省確定契稅征收率為4%）。如果該改造安置住房面積在90平方米以下，張三能提供首次購買住房證明，則張三應繳納契稅=400000×1%=4000元；如果該改造安置住房面積超過90平方米，但符合普通住房標準，則張三應繳納契稅=400000×2%=8000元；如果該改造安置住房面積超過90平方米，且不符合普通住房標準，則張三應繳納契稅=400000×4%=16000元。