第一篇：2007年度商品房預售備案科工作總結(jié)

2007年度商品房預售備案科工作總結(jié)

年關(guān)將至，緊張、充實的2007年即將過去，一年來在房管處領(lǐng)導的正確領(lǐng)導下，在各位同志的積極努力與配合下，商品房備案科的成績與進步是有目共睹的，總結(jié)起來八個字：“心齊、氣順、風正、勁足”。

一、工作完成情況

1.截止至2007年12月20日，商品房預售備案共計完成3700 份，共計建筑面積約：40萬平方米；這是一個新的起點，也是一個新的突破。

2.2007年，我們及時、準確完成房管處領(lǐng)導安排的各項工作指標與任務(wù)，認真做到：“讓群眾滿意，讓領(lǐng)導放心”的工作承諾。

二、加強修養(yǎng) 樹立形象

1.加強自身修養(yǎng)、勤于學習，不斷提高理論素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。

2.為能夠更好的服務(wù)客戶，樹立房管工作者的良好形象，我們不斷的加強學習、與時俱進。端正了工作作風和生活作風、不斷提升人格力量、培養(yǎng)良好的道德情操切實增強紀律觀念，維護房管部門的良好形象。

三、總結(jié)展望

2007年即將結(jié)束，新的起點、新的任務(wù)、新的目標在等待著我們；同時，我們還有很多地方做的不夠完善，這是我們的壓力與動力。不過我們堅信在處領(lǐng)導的團結(jié)帶領(lǐng)下，在大家的共同努力下，我們的工作一定會完成的更好，為“和諧社會、優(yōu)質(zhì)房管”做出新的貢獻。

第二篇：商品房預售備案委托書

商品房預售備案委托書

寧陽縣房地產(chǎn)管理局

茲委托我單位同志，去貴局辦理名同志的興隆·錦繡城商品房預售備案手續(xù)，請貴局給予辦理。

寧陽縣興隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司

年月日

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商品房預售備案委托書

寧陽縣房地產(chǎn)管理局

茲委托我單位同志，去貴局辦理名同志的興隆·錦繡城商品房預售備案手續(xù)，請貴局給予辦理。

寧陽縣興隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司

年月日

第三篇：商品房預售登記備案制度初探

商品房預售登記備案制度初探

商品房預售登記備案制度初探

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視為侵權(quán).當前，很多地方房地產(chǎn)市場主管部門統(tǒng)一制作的《房地產(chǎn)預售合同》中明確約定“賣方應(yīng)于本房地產(chǎn)預售合同生效之日起七日內(nèi)將該合同向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)作登記備案”，相當多的購房人也都認為只要其與開發(fā)商簽訂的《房地產(chǎn)預售合同》經(jīng)過了國土產(chǎn)權(quán)部門的備案登記，就被賦予了合同的法律效力，因此可以躺在權(quán)利的溫床上高枕無憂，根本不用擔心被不良的開發(fā)商“一房多賣”而落得“錢房兩空”。筆者針對相當多的購房者將自己房產(chǎn)權(quán)利能否得到有效保障的希望都寄托在商品房預售登記備案制度上的心理，就商品房預售登記備案制度的法律基礎(chǔ)、法律性質(zhì)與法律效力等相關(guān)問題發(fā)表以下淺見，求教于諸方家。

一、商品房預售登記備案制度的法律基礎(chǔ)

1、《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款規(guī)定“商品房預售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”。

2、《城市商品房預售管理辦法》第10條規(guī)定“商品房預售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應(yīng)當在簽約之日起３０日內(nèi)持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)”。

第13條還規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預售登記，取得商品房預售許可證明預售商品房的，責令停止預售、補辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預付款1％以下的罰款”。

3、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第27條第2款規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自商品房預售合同簽訂之日起３０日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案”。

上述條款是我國現(xiàn)行法律對商品房預售進行登記備案的規(guī)定，不難看出國家實行登記備案制度的立法目的主要是通過對商品房預售合同的管理，對房地產(chǎn)開發(fā)商預售商品房行為的合法性進行審查，以保護預購人的合法權(quán)益，進而防止預售期間“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生。但是如何理解商品房預售登記備案制度的法律

性質(zhì)？經(jīng)登記備案的商品房買賣合同能產(chǎn)生什么樣的法律效力，未經(jīng)辦理登記備案又能產(chǎn)生什么樣的法律后果，此類法律規(guī)定并未予以明確。那么，地方性法規(guī)對此是否加以補充，對該法律制度進行完善呢？我們通過對上海和廣東兩地的相關(guān)規(guī)定進行分析，發(fā)現(xiàn)目前對該制度的認識與做法也存在不同的觀點與分歧：

1、《上海市房地產(chǎn)登記條例》第32條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)權(quán)利的文件，當事人應(yīng)當備案登記：（1）商品房預售及變更合同；??當事人未辦理前款所列文件登記的不得對抗第三人”，可見，其認為登記備案為商品房預售合同的對抗要件，不否認未經(jīng)登記備案的預售合同的法律效力，但沒有對抗第三人的效力。

2、《珠海市房地產(chǎn)登記條例》第47條規(guī)定：“商品房預售人不依法辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)，造成商品房預售合同無效??”，可見，其認為登記備案為商品房預售合同的生效要件，沒有登記備案的商品房預售合同是無效并得不到法律保護的。

3、《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第38條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當按房地產(chǎn)登記機關(guān)的規(guī)定將預售房地產(chǎn)的 買賣合同向房地產(chǎn)登記機關(guān)備案”。第61條還規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)商預售房地產(chǎn)，未按規(guī)定將房地產(chǎn)買賣合同報登記機關(guān)備案而預售房地產(chǎn)的，由主管機關(guān)對轉(zhuǎn)讓人處以轉(zhuǎn)讓價款百分之五以下的罰款；轉(zhuǎn)讓人持有房地產(chǎn) 開發(fā)資質(zhì)證的，可視情節(jié)輕重做出警告、不予資質(zhì)年審或者吊銷房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證的處罰”，可見，其認為未經(jīng)登記備案不影響商品房預售合同的民事法律效力，但開發(fā)商應(yīng)承擔相應(yīng)的行政處罰責任。

二、商品房預售登記備案制度的性質(zhì)與法律效力分析

由于國家未曾對商品房預售登記備案制度的性質(zhì)有明確的界定，各地對此的做法也極不統(tǒng)一，那么，如何對該制度進行正確地認識與對待，就成為方家進行分析與探討的一個熱點。

筆者認為，商品房預售的登記備案制度可以保護購房者的合法權(quán)益，也可以避免和預防一些不必要的糾紛，在很大程度上起著維護不動產(chǎn)交易安全的作用。但該制度本身并不是一種物權(quán)登記，它使購房者取得了對尚未實際存在即尚在建的商品房的具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)，而且我國相關(guān)法律法規(guī)只賦予了商品房預售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強制上的意義。如果將登記備案的行政義務(wù)與商品房預售合同的民事法律效力捆綁在一起，顯然是不符合民法理論及相關(guān)法律規(guī)定的。

一直以來，我國的房地產(chǎn)管理法帶有濃厚的行政管理色彩，從行政立法與民事立法的分工來看，同樣應(yīng)當將違反行政性規(guī)定的行為后果與違反民事法律規(guī)定的行為后果分開處理。行政立法是為了調(diào)整行政管理法律關(guān)系，其行政處罰方式多種多樣，不但可以進行行政處罰，還可以進行經(jīng)濟制裁，甚至可以兩者并用。但民事立法卻是為了調(diào)整平等主體之間的民事法律關(guān)系，但不具有處罰性質(zhì)。當這兩種法律關(guān)系獨立存在時，尚不存在爭議；當行政責任與民事責任發(fā)生競合時，同樣應(yīng)由這兩種法律規(guī)范各司其責任，分別處理。如果以違反行政性規(guī)范為由而牽涉到民事行為無效，就相當于是用行政法規(guī)調(diào)整民事法律關(guān)系，從而混淆了兩種規(guī)范的分工界限。從法理上來講，行政法律規(guī)范的效力和適用范圍，僅能限于行政法律關(guān)系本身，而不能越權(quán)涉及至民事法律關(guān)系，這是市場經(jīng)濟和社會法制化的基本要求。因此，只有法律和行政法規(guī)明確規(guī)定，違反了這種強制性規(guī)范的后果為無效時，才能依法認定這種行為無效。否則，只能按照相應(yīng)的行政法規(guī)進行相應(yīng)的行政處罰或經(jīng)濟制裁。

商品房預售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務(wù)，并非合同的生效要件，其所登記的是商品房預售合同中約定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。在傳統(tǒng)民法中，登記制度是針對不動產(chǎn)的物權(quán)歸屬和變動而設(shè)計的，而預售的商品房是在建設(shè)中的期房，在買賣時還未建好，也不可能和現(xiàn)房那樣成立完整意義上的房屋所有權(quán)或其他物權(quán)，更談不上因物權(quán)的變動問題而產(chǎn)生對期房產(chǎn)權(quán)的登記。同時按照我國現(xiàn)行的“房屋登記是房屋所有權(quán)的制唯一公示方法”的原則，購房人在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前只能是債權(quán)人，不可能取得所購房屋的所有權(quán)，因此，商品房預售合同的登記備案也無法產(chǎn)生如同產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記那樣的對抗力的順位保留的效力。

故此，可以認為，商品房預售合同的登記備案性質(zhì)上應(yīng)為國家對商品房預售所為的行政管理行為和措施，不是確認合同效力的必備條件，與商品房預售合同的民事法律效力是沒有關(guān)系的。對此，近年來出臺的廣東省乃至最高人民法院的相關(guān)司法解釋也都做過明確的確認。其中，廣東省高院《關(guān)于合同法施行后認定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同效力問題的指導意見》第19條曾規(guī)定：“預售合同未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，不影響預售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條第1款也作了同樣的規(guī)定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持”。

三、商品房預售登記備案的制度缺陷與補救

正是由于相關(guān)法律法規(guī)和司法解釋都只賦予了商品房預售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強制上的意義，致使商品房的預售登記成為一個擺設(shè)，并導致商品房的一房多售和商品房抵押與預售的沖突，無法真正起到保護購房人之權(quán)益，維護財產(chǎn)交易安全的功能與作用。當商品房預售登記備案對一個買賣合同的效

力問題并不產(chǎn)生任何影響，最多只承擔一些行政處罰責任的時候，它就顯得沒有那么重要了，這樣，承購人的合法權(quán)益遭受不良房地產(chǎn)開發(fā)商的不法侵害也就難以避免了。

也正因為如此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將房屋多次銷售給不同的人，也可以待樓價上漲后賣給他人賺取更高的利潤。于是，商品房的一房多售、抵押后預售、預售后抵押的現(xiàn)象就多了起來，不久前在深圳發(fā)生的“香珠花園”事件，開發(fā)商一房多賣涉及房屋247套，涉案金額2億多元；在上海發(fā)生的“天天花園”事件，279套房產(chǎn)被開發(fā)商賣了600多次，一套房產(chǎn)竟重復賣了7家；還有被數(shù)百業(yè)主和諸多媒體鬧得沸沸揚揚的號稱“廣州生態(tài)第一盤” 的“廣地花園”事件，開發(fā)商涉嫌騙貸，重復售樓資金過億元??

此類惡意侵害買受人合法權(quán)益、嚴重影響到整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展的不良事件在當前我國房地產(chǎn)法律體系業(yè)初步建立和完善，政府主管部門對房地產(chǎn)行業(yè)的管理、指導和監(jiān)督職能不斷加強的今天，為什么還是會屢見不鮮、層出不窮？筆者認為除了我國商品房市場仍處于發(fā)育階段，市場主體的一些經(jīng)營行為尚需規(guī)范、相關(guān)的法律仍需完善、行政管理無法到位、未能對整個市場給予嚴格地法律監(jiān)督等諸多大環(huán)境的因素之外，還有一個重要的原因就是商品房預售登記備案制度的強制力度不夠，未能夠賦于品房預售登記備案制度的準物權(quán)效力，從而真正保護購房人最關(guān)心最需要的物權(quán)。

如果能將商品房預售登記備案制度上升到實質(zhì)意義上法律強制的高度，則必然要求將登記作為預售合同的生效要件，從而使得經(jīng)過商品房預售登記備案這一公示程序，使該合同約定的債權(quán)取得對抗第三人的法律效力。這樣，才能強制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者必須到有關(guān)部門進行合同登記，在思想上和行動上予以足夠的重視，通過登記使合同產(chǎn)生公示和公信的法律效力，對抗第三人的購房行為和不良開發(fā)商的欺詐行徑，減少商品房預售的糾紛，通過行政部門的登記監(jiān)管行為，徹底打破房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用商品房預售套取資金、企圖達到一本萬利的美夢，從制度上杜絕房地產(chǎn)登記與管理上的漏洞，從而達到維護消費者的合法權(quán)益，維護正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序，促進整個國民經(jīng)濟快速、有序、健康的發(fā)展之根本目的。

第四篇：商品房預售合同備案

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了《商品房預（銷）售許可證》和預登記通知單后，在與承購人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向項目管轄范圍的房產(chǎn)交易管理部門申請辦理商品房預售合同備案手續(xù)。

依據(jù)

1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條“商品房預售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！?/p>

2、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十七條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自商品房預售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案?！?/p>

3、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條“商品房預售合同訂立后，應(yīng)當按照規(guī)定向房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門備案?！?/p>

程序

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

應(yīng)當自聯(lián)機簽約之日起30日內(nèi)，向市或者區(qū)、縣房屋行政管理部門申請預售登記

1、網(wǎng)上打印的商品房預售合同一式四份（雙方當事人已簽字或蓋章）；

2、網(wǎng)上打印的商品房預售合同簽約證明和預售登記申請書；?

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照復印件、法定代表人（或負責人身份證明書復印件、授權(quán)委托書原件各一份；

4、國有土地使用權(quán)證原件及復印件各一份；

5、買受人身份證明復印件

包括：（1）買受人為自然人的，提交身份證件的復印件；買受人為外省市自然人的，還需提交《暫住證》或《工作居住證》的復印件；（2）買受人為法人或其他組織的，提交經(jīng)年檢的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位法人證書、或批準該法人、其他組織成立的文件、法定代表人或負責人身份證明；（3）向境外（含港、澳、臺）自然人、法人或其他組織預售商品房的，還需提交涉外項目國家安全審查批準文件；（4）預售已被抵押的商品房，還需提交抵押權(quán)人同意預售的材料。

6、凡境外個人(含港澳臺僑個人)購買商品房的，須提供：（1）、港澳人員提交有效的《港澳人員來往大陸通行證》和《港澳居民身份證》、華僑提交有效的《中華人民共和國護照》和駐在國長期居留身份證件、臺灣居民提交有效的《臺灣居民來往大陸通行證》，港澳臺個人和華僑還需提交北京市公安局出入境管理處出具的《境外個人在境內(nèi)居留狀況證明》或北京市

政府臺灣事務(wù)辦公室出具的《臺灣同胞在京購買多套商品房介紹信》。

（2）、外國個人提交有效的護照和北京市公安局出入境管理處出具的《境外個人在境內(nèi)居留狀況證明》。（3）、各國駐華大使館、各國際組織駐華代表機構(gòu)享有外交特權(quán)與豁免的人員提交外交部同意其購房的照會。

第五篇：商品房預售合同網(wǎng)上備案規(guī)定

為規(guī)范商品房預售行為,維護商品房買賣雙方的合法權(quán)益,提高商品房交易信息的透明度和實時性,依據(jù)建設(shè)部《城市商品房預售管理辦法》、建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)工作綱要（試行）>的通知》和市房地產(chǎn)管理局《關(guān)于加強商品房預售管理的通知》的規(guī)定，現(xiàn)對本市市區(qū)商品房預售合同網(wǎng)上備案作如下規(guī)定：

一、市房地產(chǎn)管理局負責市區(qū)商品房預售合同網(wǎng)上備案的組織實施及其相關(guān)管理工作，市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理處(以下簡稱產(chǎn)權(quán)處)具體負責商品房預售合同網(wǎng)上備案的實施工作。

二、本市市區(qū)內(nèi)（不含經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)）新建商品房的預售，均應(yīng)按本規(guī)定進行合同網(wǎng)上備案。產(chǎn)權(quán)處不再受理其它形式的備案。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱開發(fā)企業(yè))在申請商品房預售許可時，須報送擬預售商品房的具體范圍(預售范圍一經(jīng)產(chǎn)權(quán)處審核不得更改)，產(chǎn)權(quán)處根據(jù)開發(fā)企業(yè)提供的資料，在網(wǎng)上公布擬預售商品房的信息。凡作為現(xiàn)房銷售的商品房，產(chǎn)權(quán)處不受理開發(fā)企業(yè)的商品房預售申請，也不辦理網(wǎng)上備案，必須經(jīng)過初始登記后方可對外銷售。

四、開發(fā)企業(yè)在申請商品房預售許可時，必須指定專人從事網(wǎng)上備案操作，并報產(chǎn)權(quán)處備案。備案系統(tǒng)操作人員經(jīng)產(chǎn)權(quán)處培訓合格后，由產(chǎn)權(quán)處授予登錄密碼，方可進行該公司商品房預售合同網(wǎng)上備案。

五、開發(fā)企業(yè)應(yīng)當嚴格管理網(wǎng)上備案的用戶名稱、登錄密碼和備案系統(tǒng)操作人員，要經(jīng)常性地向產(chǎn)權(quán)處申請更改登錄密碼，以保證備案系統(tǒng)的安全。因開發(fā)企業(yè)對用戶名稱、登錄密碼和備案系統(tǒng)操作人員管理出現(xiàn)問題，由開發(fā)企業(yè)承擔責任。

六、開發(fā)企業(yè)自取得商品房預售許可之日起三日后，方可對外預售商品房，并辦理網(wǎng)上備案手續(xù)。

七、在開發(fā)企業(yè)與購房戶簽訂商品房預售合同時，必須同時在網(wǎng)上進行合同備案，打印備案申請表，雙方在備案申請表上簽章認可。由開發(fā)企業(yè)在30日內(nèi)持備案申請表、預售合同、購房人的身份證復印件到產(chǎn)權(quán)處進行備案，經(jīng)審查準予備案的，由開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取備案通知書，并及時交給購房人。開發(fā)企業(yè)沒有遵循本規(guī)定及時在網(wǎng)上備案，所造成的后果，由開發(fā)企業(yè)承擔。

八、商品房預售合同在網(wǎng)上備案后，開發(fā)企業(yè)與購房人經(jīng)協(xié)商一致解除合同的，雙方持注銷申請書、備案通知書、預售合同、解除合同的協(xié)議、雙方的身份證件等材料，共同到產(chǎn)權(quán)處申請備案注銷，經(jīng)審查準予注銷的，在網(wǎng)上將該房屋設(shè)置為限制預售狀態(tài)，由市房地產(chǎn)管理局向社會公告該房屋信息，并登記申請購房者。市房地產(chǎn)管理局委托公證機關(guān)進行監(jiān)督，采取隨機抽號的方式在申請購房者中確定購買人，按原合同價款與開發(fā)企業(yè)簽訂預售合同，并按上述規(guī)定辦理網(wǎng)上備案手續(xù)。

九、商品房預售合同在網(wǎng)上備案后，當事人發(fā)現(xiàn)需修訂合同的部分內(nèi)容或購房人姓名填寫有誤的，雙方持變更申請書、變更前后的預售合同、備案通知書、雙方的身份證件等材料，共同向產(chǎn)權(quán)處申請合同備案變更，經(jīng)審查準予變更的，打印變更通知書。

十、期房轉(zhuǎn)讓的，當事人雙方需簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并經(jīng)開發(fā)企業(yè)簽章認可，雙方共同向產(chǎn)權(quán)處申請辦理期房轉(zhuǎn)讓，經(jīng)審查準予轉(zhuǎn)讓的，由產(chǎn)權(quán)處辦理轉(zhuǎn)讓和合同備案。

十一、本規(guī)定由市房地產(chǎn)管理局負責解釋。

十二、本規(guī)定自2005年5月1日起執(zhí)行。