第一篇：最高人民法院行政審判庭關(guān)于農(nóng)村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關(guān)問題的答復(fù)(法〔2005〕行他字第5號,2

最高人民法院行政審判庭

關(guān)于農(nóng)村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關(guān)問題的答復(fù)

法〔2005〕行他字第5號

（2005年10月12日）

重慶市高級人民法院：

你院[2004]渝高法行示字第47號《關(guān)于趙建請求撤銷重慶市沙坪壩區(qū)國土資源局責(zé)令其拆除房屋交出土地行政決定一案的請示》收悉：經(jīng)研究，答復(fù)如下：

原則同意你院第一種意見，即行政機關(guān)征用農(nóng)村集體土地之后．被征用土地上的原農(nóng)村居民對房屋仍享有所有權(quán)，房屋所在地已被納入城市規(guī)劃區(qū)的，應(yīng)當(dāng)參照《城市房屋拆遷管理條例》及有關(guān)規(guī)定，對房屋所有權(quán)人予以補償安置。

此復(fù)

附：重慶市高級人民法院

關(guān)于趙建請求撤銷重慶市沙坪壩區(qū)國土資源局責(zé)令其拆除房屋交出土地

行政決定一案的請示

[2004]渝高法行示字第47號

（2005年1月5日）

最高人民法院：

我院受理的趙建請求撤銷重慶巾沙坪壩區(qū)同土資源局責(zé)令其拆除房屋交出土地行政決定請示—案。經(jīng)本院審判委員會研究，對農(nóng)村集體土地被征用時其地上房屋當(dāng)時款予補償安置，現(xiàn)拆遷應(yīng)按何種標準對住房和商業(yè)用房進行補償形成不同意見，特向貴院請示。

一、案件的由來和審理經(jīng)過

趙建請求撤銷重慶市沙坪壩區(qū)國土資源局（下稱沙區(qū)國土局)責(zé)令其拆除房屋交出土地行政決定一案，已由重慶市沙坪壩區(qū)人民法院于2004年1月7日作出[2003]沙行初字第48號行政判決。維持了沙區(qū)國土局的行政決定。趙建不服該行政判決，于2004年2月1日向重慶市第一中級人民法院提起上訴，該院經(jīng)立案審查后，于2004年9月9日就本案的有關(guān)法律適用問題向本院提出請示，本院審判委員會于2005年2月5日進行了研究，決定上報貴院請示。

二、案件的事實和雙方當(dāng)事人爭議的焦點

(一)案件事實

趙建原系沙坪壩區(qū)覃家崗鎮(zhèn)馬房灣村村民，1984午趙建即在理抄坪壩區(qū)大楊公橋118號處的集體上地上修建了房屋，用于居住并先后經(jīng)營飯店、旅館。1993年4月5 日，沙區(qū)國土局在趙建的《集體土地登記申請書》中審批意見欄內(nèi)注明其房屋占地為住宅用地．但該局填發(fā)給趙建的渝沙覃集建(93)字第5880號《集體土地建設(shè)用地使用證》上卻載明趙建的房屋占地類別系商業(yè)、住宅，用地面積為182平方米。同年4月10日,重慶市沙坪壩區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)委員會填發(fā)給趙建的沙字第14682號《鄉(xiāng)村房屋所有權(quán)證》載明其房屋種類為：商業(yè) 282．47平方米，住宅170平方米。1994午9月6日，重慶市人民政府以重府地(1994)309號批復(fù)，同意征用童家橋及馬房灣村全部土地 204580平方米，將馬房灣村630名社員“農(nóng) 1

轉(zhuǎn)非”。1996年12月，趙建轉(zhuǎn)為了城鎮(zhèn)居民戶口，但仍以其所建房屋從事個體經(jīng)營，其《鄉(xiāng)村房屋所有權(quán)證》和《集體土地建設(shè)用地使用證》未作變更。2002年6月20日，重慶市人民政府以渝府地[2002]374號文件批復(fù)，同意將楊梨路地塊的國有土地使用權(quán)出讓給重慶宏坤物業(yè)發(fā)展有限公司作為住宅小區(qū)建設(shè)用地。趙建的房屋在該公司的用地范圍內(nèi)，趙建要求該公司提供門面房安置并非住宅．雙方未達成協(xié)議。2003年6月 25日，沙區(qū)國土局作出了《關(guān)于趙建拆遷安置的方案》，并于次日送達趙建。其主要內(nèi)容是：按《重慶市征地補償安置辦法》的規(guī)定，對趙建可安置住房—套(二室一廳)，建筑面積為40平方米；對其房屋中非住宅部分，依照《重慶市征地補償安置辦法》第十二條的規(guī)定，按重置價格計算補償費后．建筑物歸國家所有，搬遷損失費按所搬遷設(shè)備折舊凈值的15—20％計算、同年6月30日．沙區(qū)國土局作出沙國土監(jiān)告字[2003]第3號《聽證告知書》告知趙建：對其拒不簽訂拆遷安置協(xié)議的行為，擬依照《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條的規(guī)定，作出限期拆除房屋交出土地的行政決定；在該局作出正式行政決定前，其有權(quán)申請聽證：趙建于7月1日收到《聽證告知書》后，未申請聽證。7月4日，沙區(qū)國土局即對趙健作出了《關(guān)于責(zé)令趙建拆除房屋交出土地的決定》。趙建收到該決定后．即向重慶市沙坪壩區(qū)人民政府申請復(fù)議，該府于8月25日作出沙府行復(fù)字[2003]2號《行政復(fù)議決定書》，對沙區(qū)國上局作出的行政決定予以維持。趙建仍不服。遂向法院提起行政訴訟，請求撤銷沙區(qū)國土局怍出的《關(guān)于責(zé)令趙建拆除房屋交出土地的決定》。

(二)訴訟雙方爭議的焦點

1．趙建認為其房屋所屬土地在1994年被重慶市人民政府批準征用后，土地性質(zhì)已變更為國有。應(yīng)當(dāng)適用《城市房屋拆遷管理條例》的相關(guān)規(guī)定按城鎮(zhèn)房屋進行拆遷安置，而不能適用《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和同土地管理法實施條例》的相關(guān)規(guī)定。而沙區(qū)國土局則認為，雖然趙建的房屋所屬土地在1994年即被政府征用，但由于各種原因未對其進行拆遷安置補償，其性質(zhì)仍為農(nóng)村集體上地征地拆遷，不能適用城鎮(zhèn)房屋拆遷的相關(guān)規(guī)定。

2．沙區(qū)國土局提出的《關(guān)于趙建拆遷安置的方案》是否符合法律的規(guī)定。趙建提出即使按照鄉(xiāng)村房屋集體上地的性質(zhì)進行征用．適用重慶市政府55號令《重慶市征地補償安置辦法》第十二條的規(guī)定，“重置價格”也應(yīng)當(dāng)是其重新創(chuàng)辦相同規(guī)模的旅館所需要的費用，能使其在征地安置補償后，基本保持扯地前的生活水平：而沙區(qū)國土局則認為?！爸刂脙r格”是按修磚墻房屋的價格上浮50％計算，即按300元／平方米補償。

3.關(guān)于本案是否適用《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條規(guī)定的問題(注：該《條例》第四十五條：“違反土地管理法律法規(guī)規(guī)定，阻撓國家建設(shè)征用土地的，由縣級以上人民政府的土地行政管理部門責(zé)令其交出土地；拒不文出土地的，申請人民法院強制執(zhí)行?！?。趙健認為適用該條規(guī)定的前提是當(dāng)事人有阻礙征地的行為．其與拆遷人之間未達成拆遷補償安置協(xié)議的原因系抄區(qū)國土局提供的安置方案補償標準太低，其沒有阻礙征地的行為，不應(yīng)適用該條規(guī)定。沙區(qū)國土局則認為．趙建不同意該局《關(guān)于趙建拆遷安置的方案》，拒不交出土地，嚴重影響了該土地上的建設(shè)工程進度，即是阻礙征地的行為。

三、本院審判委員會意見

本院審判委員會經(jīng)討淪認為，要解決本案中趙建的房屋采用何種標準予以補償所涉及的法律適用問題，首先應(yīng)明確此種情形下是參照《城市房屋拆遷管理條例》的相關(guān)規(guī)定，按城鎮(zhèn)房屋進行拆遷補償，還是適用《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》的相關(guān)規(guī)定，按農(nóng)村征地房屋補償安置標準予以補償。若參照城市房屋拆遷補償標準對趙建的房屋進行補償，則趙建的房屋中商業(yè)用房部分自然應(yīng)按非住宅標準給予補償：若按農(nóng)村征用土地建筑物的補償標準予以補償，因相關(guān)的土地管理法律、法規(guī)沒有規(guī)定農(nóng)村征地補償中商業(yè)用房的安置補償問題，故實際操作中缺乏相應(yīng)的法律、法規(guī)依據(jù)，為此形成兩種意見：第一種意見認為，對趙建的房屋應(yīng)參照城鎮(zhèn)房屋拆遷補償標準予以補償。理由是：趙建的房屋所在土地1994年即被國家征用．相關(guān)部門直至2002年才予以拆遷補償，其房屋所在地區(qū)早己城市化，土地的性質(zhì)事實上已變?yōu)槌擎?zhèn)國有土地，趙建的房屋應(yīng)視為國有土地上的城鎮(zhèn)房屋。沙區(qū)國土局仍適用征地時的補償標準肘趙建安置住宅，并對其房屋中商業(yè)用房部分也依照《重慶市征地補償安置辦法》按“重置價格計算”補償300元／平方米明顯偏低，加之目前的法律、法規(guī)對集體土地上的商業(yè)用房如何補償無明確標準，可參照城鎮(zhèn)房屋拆遷的標準予以補償：

第二種意見認為，對趙建的房屋拆遷安置在性質(zhì)上仍屬于征地拆遷．不應(yīng)參照《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定予以補償。理由是：從我國目前的法律、法規(guī)來看．農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷在性質(zhì)上屬于征地拆遷的范疇．應(yīng)適用土地管理法有關(guān)征地補償安置的規(guī)定；因農(nóng)村的房屋和城巾房屋在土地所有權(quán)性質(zhì)、報有權(quán)主體、土地管理方式及拆遷安置對象等方面均有差異，《城市房屋拆遷管理條例》并不具有直接的參照性，如予以參照將會導(dǎo)致政府制定的補償標準隨意性大、拆遷程序和拆遷標準混亂。趙建的房屋雖在征地時末予及時拆遷補償，但并不能改變對其房屋的補償屬農(nóng)村集體土地征地拆遷補償?shù)男再|(zhì)。

審判委員會傾向于第二種意見，但均認為由于各地在建設(shè)征用農(nóng)村集體土地的過程中先征地，用地時才予以拆遷補償?shù)那闆r帶有一定的普遍性，此類補償糾紛引發(fā)的行政爭議不可避免．司法審查中解決此類問題到底怎樣適用法律，各地掌握的標準和做法不統(tǒng)一，現(xiàn)有法律、法規(guī)不明確。

四、請示的問題

經(jīng)本院審判委員會討論決定，就如下問題請示：農(nóng)村集體土地被征用時其地上房屋當(dāng)時未予安置補償，用地時才拆遷應(yīng)按何種標準時住房和商業(yè)用房進行補償？

請批示。

第二篇：農(nóng)村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關(guān)問題的答復(fù) 05

農(nóng)村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關(guān)問題的答復(fù) 05.txt點的是煙 抽的卻是寂寞??不是你不笑，一笑粉就掉！人又不聰明，還學(xué)別人禿頂。綁不住我的心就不要說我花心！再牛b的肖邦，也彈不出老子的悲傷！活著的時候開心點，因為我們要死很久。請你以后不要在我面前說英文了，OK？農(nóng)村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關(guān)問題的答復(fù)最高人民法院行政審判庭

最高人民法院行政審判庭關(guān)于農(nóng)村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關(guān)問題的答復(fù)

2005年10月12日 法[2005]行他字第5號

重慶市高級人民法院：

你院[2004]渝高法行示字第47號《關(guān)于趙建請求撤銷重慶市沙坪壩區(qū)國土資源局責(zé)令其拆除房屋交出土地行政決定一案的請示》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

原則同意你院第一種意見，即行政機關(guān)征用農(nóng)村集體土地之后，被征用土地上的原農(nóng)村居民對房屋仍享有所有權(quán)，房屋所在地已被納入城市規(guī)劃區(qū)的，應(yīng)當(dāng)參照《城市房屋拆遷管理條例》及有關(guān)規(guī)定，對房屋所有權(quán)人予以補償安置。

此復(fù)。

附：

重慶市高級人民法院關(guān)于趙建請求撤銷重慶市沙坪壩區(qū)國土資源局責(zé)令其拆除房屋交出土地行政決定一案的請示

2005年1月5日 [2004]渝高法行示字第47號

最高人民法院：

我院受理的趙建請求撤銷重慶巾沙坪壩區(qū)同土資源局責(zé)令其拆除房屋交出土地行政決定請示—案，經(jīng)本院審判委員會研究，對農(nóng)村集體土地被征用時其地上房屋當(dāng)時未予補償安置，現(xiàn)拆遷應(yīng)按何種標準對住房和商業(yè)用房進行補償形成不同意見，特向貴院請示。

一、案件的由來和審理經(jīng)過

趙建請求撤銷重慶市沙坪壩區(qū)國土資源局（下稱沙區(qū)國土局)責(zé)令其拆除房屋交出土地行政決定一案，已由慶市沙坪壩區(qū)人民法院于2004年1月7日作出[2003]沙行初宇第48號行政判決。維持了沙區(qū)國土局的行政決定。趙建不服該行政判決，于2004年2月1日向重慶市第一中級人民法院提起上訴，該院經(jīng)立案審查后，于2004年9月9日就本案的有關(guān)法律適用問題向本院提出請示，本院審判委員會于2005年2月5日進行了研究，決定上報貴院請示。

二、案件的事實和雙方當(dāng)事人爭議的焦點

(一)案件事實

趙建原系沙坪壩區(qū)覃家崗鎮(zhèn)馬房灣村村民，1984午趙建即在先沙坪壩區(qū)大楊公橋118號處的集體土地上修建了房屋，用于居住并先后經(jīng)營飯店、旅館。1993年4月5日，沙區(qū)國土局在趙建的《集體土地登記申請書》中審批意見欄內(nèi)注明其房屋占地為住宅用地，但該局填發(fā)給趙建的渝沙覃集建(93)字第5880號《集體土地建設(shè)用地使用證》上卻載明趙建的房屋占地類別系商業(yè)、住宅，用地面積為182平方米。同年4月l0日，重慶市沙坪壩區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)委員會填發(fā)給趙建的沙字第14682號《鄉(xiāng)村房屋所有權(quán)證》載明其房屋種類為：商業(yè)282．47平方

米，住宅170平方米。1994年9月6日，重慶市人民政府以重府地(1994)309號批復(fù)，同意征用童家橋及馬房灣村全部土地204580平方米，將馬房灣村630名社員“農(nóng)轉(zhuǎn)非”。1996年12月，趙建轉(zhuǎn)為了城鎮(zhèn)居民戶口，但仍以其所建房屋從事個體經(jīng)營，其《鄉(xiāng)村房屋所有權(quán)證》和《集體土地建設(shè)用地使用證》未作變更。2002年6月20日，重慶市人民政府以渝府[2002]374號文件批復(fù)，同意將楊梨路地塊的國有土地使用權(quán)出讓給重慶宏坤物業(yè)發(fā)展有限公司作為住宅小區(qū)建設(shè)用地，趙建的房屋在該公司的用地范圍內(nèi)，趙建要求該公司提供門面房安置其非住宅．雙方未達成協(xié)議。2003年6月25日，沙區(qū)國土局作出了《關(guān)于趙建拆遷安置的方案》，并于次日送達趙建。其主要內(nèi)容是：按《重慶市征地補償安置辦法》的規(guī)定，對趙建可安置住房—套(二室一廳)，建筑面積為40平方米；對其房屋中非住宅部分，依照《重慶市征地補償安置辦法》第十二條的規(guī)定，按重置價格計算補償費后，建筑物歸國家所有，搬遷損失費按所搬遷設(shè)備折舊凈值的15—20％計算。同年6月30日，沙區(qū)國土局作出沙國土監(jiān)告字[2003]第3號《聽證告知書》告知趙建：對其拒不簽訂拆遷安置協(xié)議的行為，擬依照《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條的規(guī)定，作出限期拆除房屋交出土地的行政決定；在該局作出正式行政決定前，其有權(quán)申請聽證：趙建于7月1日收到《聽證告知書》后，未申請聽證。7月4日，沙區(qū)國土局即對趙健作出了《關(guān)于責(zé)令趙建拆除房屋交出土地的決定》。趙建收到該決定后，即向重慶市沙坪壩區(qū)人民政府申請復(fù)議，該府于8月25日作出沙府行復(fù)字[2003]2號《行政復(fù)議決定書》，對沙區(qū)國土局作出的行政決定予以維持。趙建仍不服，遂向法院提起行政訴訟，請求撤銷沙區(qū)國土局作出的《關(guān)于責(zé)令趙建拆除房屋交出土地的決定》。

(二)訴訟雙方爭議的焦點

1．趙建認為其房屋所屬土地在1994年被重慶市人民政府批準征用后，土地性質(zhì)已變更為國有，應(yīng)當(dāng)適用《城市房屋拆遷管理條例》的相關(guān)規(guī)定按城鎮(zhèn)房屋進行拆遷安置，而不能適用《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和同土地管理法實施條例》的相關(guān)規(guī)定。而沙區(qū)國土局則認為，雖然趙建的房屋所屬土地在1994年即被政府征用，但由于各種原因未對其進行拆遷安置補償，其性質(zhì)仍為農(nóng)村集體上地征地拆遷，不能適用城鎮(zhèn)房屋拆遷的相關(guān)規(guī)定。

2．沙區(qū)國土局提出的《關(guān)于趙建拆遷安置的方案》是否符合法律的規(guī)定。趙建提出即使按照鄉(xiāng)村房屋集體土地的性質(zhì)進行征用，適用重慶市政府55號令《重慶市征地補償安置辦法》第十二條的規(guī)定，“重置價格”也應(yīng)當(dāng)是其重新創(chuàng)辦相同規(guī)模的旅館所需要的費用，能使其在征地安置補償后，基本保持征地前的生活水平。而沙區(qū)國土局則認為，“重置價格”是按修磚墻房屋的價格上浮50％計算，即按300元／平方米補償。

3.關(guān)于本案是否適用《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條規(guī)定的問題(注：該《條例》第四十五條：“違反土地管理法律法規(guī)規(guī)定，阻撓國家建設(shè)征用土地的，由縣級以上人民政府的土地行政管理部門責(zé)令其交出土地；拒不交出土地的，申請人民法院強制執(zhí)行?！?。趙健認為適用該條規(guī)定的前提是當(dāng)事人有阻礙征地的行為，其與拆遷人之間未達成拆遷補償安置協(xié)議的原因系沙區(qū)國土局提供的安置方案補償標準太低，其沒有阻礙征地的行為，不應(yīng)適用該條規(guī)定。沙區(qū)國土局則認為，趙建不同意該局《關(guān)于趙建拆遷安置的方案》，拒不交出土地，嚴重影響了該土地上的建設(shè)工程進度，即是阻礙征地的行為。

三、本院審判委員會意見

本院審判委員會經(jīng)討淪認為，要解決本案中趙建的房屋采用何種標準予以補償所涉及的法律適用問題，首先應(yīng)明確此種情形下是參照《城市房屋拆遷管理條例》的相關(guān)規(guī)定，按城鎮(zhèn)房屋進行拆遷補償，還是適用《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》的相關(guān)規(guī)定，按農(nóng)村征地房屋補償安置標準予以補償。若參照城市房屋拆遷補償標準對趙建的房屋進行補償，則趙建的房屋中商業(yè)用房部分自然應(yīng)按非住宅標準給予補償：若按農(nóng)村征用土地建筑物的補償標準予以補償，因相關(guān)的土地管理法律、法規(guī)沒有規(guī)定農(nóng)村

征地補償中商業(yè)用房的安置補償問題，故實際操作中缺乏相應(yīng)的法律、法規(guī)依據(jù)。為此形成兩種意見：

第一種意見認為，對趙建的房屋應(yīng)參照城鎮(zhèn)房屋拆遷補償標準予以補償。理由是：趙建的房屋所在土地1994年即被國家征用，相關(guān)部門直至2002年才予以拆遷補償，其房屋所在地區(qū)早己城市化，土地的性質(zhì)事實上已變?yōu)槌擎?zhèn)國有土地，趙建的房屋應(yīng)視為國有土地上的城鎮(zhèn)房屋。沙區(qū)國土局仍適用征地時的補償標準對趙建安置住宅，并對其房屋中商業(yè)用房部分也依照《重慶市征地補償安置辦法》按“重置價格計算”補償300元／平方米明顯偏低，加之目前的法律、法規(guī)對集體土地上的商業(yè)用房如何補償無明確標準，可參照城鎮(zhèn)房屋拆遷的標準予以補償。

第二種意見認為，對趙建的房屋拆遷安置在性質(zhì)上仍屬于征地拆遷，不應(yīng)參照《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定予以補償。理由是：從我國目前的法律、法規(guī)來看，農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷在性質(zhì)上屬征地拆遷的范疇，應(yīng)適用土地管理法有關(guān)征地補償安置的規(guī)定。因農(nóng)村的房屋和城巾房屋在土地所有權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)主體、土地管理方式及拆遷安置對象等方面均有差異，《城市房屋拆遷管理條例》并不具有直接的參照性，如予以參照將會導(dǎo)致政府制定的補償標準隨意性大、拆遷程序和拆遷標準混亂。趙建的房屋雖在征地時未予及時拆遷補償，但并不能改變對其房屋的補償屬農(nóng)村集體土地征地拆遷補償?shù)男再|(zhì)。

審判委員會傾向于第二種意見，但均認為由于各地在建設(shè)征用農(nóng)村集體土地的過程中先征地，用地時才予以拆遷補償?shù)那闆r帶有一定的普遍性，此類補償糾紛引發(fā)的行政爭議不可避免，司法審查中解決此類問題到底怎樣適用法律，各地掌握的標準和做法不統(tǒng)一，現(xiàn)有法律、法規(guī)不明確。

四、請示的問題

經(jīng)本院審判委員會討論決定，就如下問題請示：農(nóng)村集體土地被征用時其地上房屋當(dāng)時未予安置補償，用地時才拆遷應(yīng)按何種標準時住房和商業(yè)用房進行補償?

請批示。

第三篇：農(nóng)村集體土地征收中的地上附著物拆遷補償相關(guān)問題探討

農(nóng)村集體土地征收中的地上附著物拆遷補償相關(guān)問題探討

近年來，隨著我國工業(yè)化、城市化進程的不斷加快，建設(shè)用地的需求越來越大，無論是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)抑或規(guī)劃區(qū)外的農(nóng)村集體土地被大量征收。因涉及多方主體，交織各種法律關(guān)系，背后又摻雜著復(fù)雜利益沖突，征收集體所有土地的補償安置引發(fā)的各種矛盾日益凸現(xiàn)，損害農(nóng)民權(quán)益的惡性事件也時有發(fā)生，土地征收征用問題已嚴重危及農(nóng)村社會的穩(wěn)定，成為社會各界關(guān)注的焦點與熱點。在依法治國的今天，政府和群眾開始把注意力轉(zhuǎn)移到用法律與市場手段解決相關(guān)問題。因此，關(guān)于國家及地方各級政府關(guān)于征地農(nóng)民補償安置的各種政策法規(guī)日益完善，土地補償問題逐步得以較為合理的解決。但是，其中不容忽視的一點是，在征收農(nóng)村集體土地過程中所發(fā)生的房屋、樹木等地上附著物的拆遷補償問題尚未受到足夠重視，地上附著物的補償問題日益成為征地拆遷過程中的難點問題。特別是在《物權(quán)法》頒布后，被征遷群眾維權(quán)意識大大增強，低標準補償給征遷工作帶來很多弊病和遺留問題，影響被拆遷農(nóng)戶的切身權(quán)益，甚至?xí)绊懮鐣姆€(wěn)定，而黨的十七大報告中明確指出，要讓廣大人民群眾充分享受到改革開放的豐碩成果。因此，開展相關(guān)研究，完善農(nóng)村集體土地征收中的地上附著物補償相關(guān)細則規(guī)定成為一件十分迫切的重大課題。本文擬結(jié)合國家與部分地方政府相關(guān)規(guī)定，就農(nóng)村集體土地征收中的相關(guān)問題做出些許探討，為切實保護被拆遷農(nóng)民合法權(quán)益，依法完善土地征收征用過程做出初步探討。

一、征地過程中地上附著物拆遷補償?shù)姆梢罁?jù)及其不足

（一）地上附著物拆遷補償?shù)姆煞ㄒ?guī)概述

我國《土地管理法》第四十七條第二、第三款對耕地征用的補償費，安置補助費進行了規(guī)定并有具體的計算標準，但無論是《土地管理法》，還是剛頒布實施的《物權(quán)法》，對集體土地的征地拆遷中的地上附著物補償標準都沒有明確做出明確規(guī)定，僅僅做出了“依法給予拆遷補償”的模糊規(guī)定。現(xiàn)實中，一般是由政府參照國務(wù)院2001年頒布的布的《城市房屋拆遷管理條例》及《細則》進行補償，抑或當(dāng)?shù)卣鶕?jù)工程項目建設(shè)需要制定有關(guān)的補償標準。迄今為止，我國沒有一部規(guī)范房屋拆遷行為的法律，僅有國務(wù)院頒布的專門針對城市居民房屋拆遷的行政法規(guī)——《城市房屋拆遷條例》。各地政府一般根據(jù)工作需要制定了有關(guān)的補償標準及規(guī)定，如新疆維吾爾自治區(qū)1996年制定了《自治區(qū)高等級公路建設(shè)征地拆遷補償規(guī)定》（新政函[1996]191號），在其基礎(chǔ)上又先后出臺了《自治區(qū)計委、國土資源廳關(guān)于奎屯—塞里木湖高等級公路建設(shè)征地拆遷補償標準的通知》（新政函[2001]1354號）、《自治區(qū)國土資源系統(tǒng)土地管理行政事業(yè)性收費標準》（新價房字[2001]500號）、《關(guān)于烏魯木齊市基礎(chǔ)設(shè)施及周邊公路建設(shè)征地補償安置標準的通告》（烏市國土資發(fā)[2002]9號）和《關(guān)于印發(fā)精伊霍鐵路建設(shè)征地補償規(guī)定的通知》（新政函[2005]108號）等文件，用以規(guī)范新疆境內(nèi)的農(nóng)村集體土地地上附著物拆遷補償工作?！哆|寧省人民政府批轉(zhuǎn)省交通廳等部門關(guān)于全省高速公路建設(shè)征地動遷補償實施方案的通知》（遼政發(fā)[2005]6號）規(guī)定了遼寧省征地房屋及地上附著物的拆遷補償標準；《淄博市人民政府辦公廳關(guān)于公布淄博市征地地面附著物和青苗補償標準的通知》（淄政辦發(fā)[2007]32號）中規(guī)定了淄博市的征遷補償標準；廣東惠州、山東德州等地也都根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H制定了有關(guān)標準，用以規(guī)范征收農(nóng)村集體土地中的地上附著物拆遷補償工作。

（二）現(xiàn)有農(nóng)村集體土地征收中的地上附著物拆遷補償中出現(xiàn)的問題

由于城市國有土地上的房屋和農(nóng)村集體土地上的房屋在土地所有權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)主體、土地管理方式以及拆遷安置對象等方面均有差異，因此《城市房屋拆遷管理條例》并不具有直接的參照性，導(dǎo)致在執(zhí)行過程中，各級政府制定的補償標準隨意性很大，補償標準十分混亂。這種隨意性不但造成了補償標準不統(tǒng)一，也造成了補償標準的不合理性，因此也就不可避免地產(chǎn)生了許多糾紛，不僅極大地影響了黨和政府的聲譽，也直接影響了拆遷的進程和效率。

另外，我國的土地管理制度確立了農(nóng)民通過宅基地依法取得集體土地的使用權(quán)。但沒有確立集體土地上房屋的房屋登記即產(chǎn)權(quán)制度，即農(nóng)民對其房屋并沒有法律確認的所有權(quán)。這就使農(nóng)民家庭最重要的建筑物——房屋的補償成為了一個并沒有法律確認的地上附著物，在補償中極易引起糾紛。同時，集體土地上的房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣，涉及很多法律關(guān)系。如拆遷農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同開辦的企業(yè)所有的非居住房屋涉及的補償費問題及因拆遷造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失及預(yù)期收益的補償問題，對利用宅基地內(nèi)自建房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營并持工商營業(yè)執(zhí)照房屋的拆遷安置問題，拆遷農(nóng)房租賃戶時涉及的租賃法律關(guān)系等等，其中既涉及房屋所有權(quán)人的權(quán)益，同時又涉及房屋所有人以外第三人的權(quán)益。由于我國目前尚無明確的法律、法規(guī)對上述問題進行規(guī)范、相當(dāng)一部分地區(qū)對上述問題比較忽視，在實際拆遷時，只將房屋作為集體土地上的附著物進行補償，并不細化區(qū)分農(nóng)村房屋的用途、性質(zhì)及相關(guān)的權(quán)利，嚴重損害了房屋所有人和第三人的合法權(quán)益。

二、農(nóng)村集體土地征收中地上附著物拆遷補償應(yīng)遵循的原則

土地是農(nóng)民賴以生存的重要生產(chǎn)資料和生活資料，其中地上附著物更是涉及農(nóng)民基本生活生產(chǎn)需要的重要財產(chǎn)。拆遷補償款既具有生存利益性質(zhì)又具有財產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。鑒于此，在處理地上附著物拆遷補償時，尤其是在地上附著物的補償標準測算中，應(yīng)該切實遵守以下原則：

（一）民主議定原則和合法性原則。

村民自治必須是真正的大多數(shù)村民的集體意志，而不是某個人或少數(shù)人的意志，且該意志不能違反法律的強制性規(guī)定。既要充分發(fā)揮民主意見又要遵守法律。

（二）集體、個人利益相均衡原則

在處理征地拆遷補償款的過程中，既要充分尊重和保障集體成員的個人利益，又不能損害集體的整體利益，個人利益要服從集體利益，集體利益的實現(xiàn)也要考慮成員個人利益的獲得。

（三）權(quán)利、義務(wù)相一致原則

集體成員在享有分配利益的同時要考慮其對集體所盡義務(wù)的大小，做到權(quán)利與義務(wù)相一致，公平合理地分配征地拆遷款項。

（四）等價有償?shù)脑瓌t

等價有償是拆遷補償?shù)男滤季S原則。拆遷應(yīng)該是拆遷利益雙方的平等關(guān)系，占有一方應(yīng)該對被占有一方給予補償，而且拆遷補償價格和補償標準的制定都應(yīng)該保證實現(xiàn)拆遷利益雙方在法律上以及在經(jīng)濟補償上都是平等的主體，無論是貨幣補償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換都應(yīng)按等價有償?shù)姆绞竭M行。

等價有償原則是為了更好地協(xié)調(diào)、維護產(chǎn)權(quán)與發(fā)展二者之間的平衡，兼顧國家、集體和個人三者之間利益。在實現(xiàn)公正補償以后，個人、集體權(quán)利獲得相應(yīng)等價合理補償，而國家獲得需要的資源，實現(xiàn)更大程度的發(fā)展，這才是最佳的資源配置方式，也就是市場經(jīng)濟的方式。

（五）和諧公平的原則

和諧與公平原則是要說明，拆遷補償標準制定必須站在公平、公正、客觀的立場上，標準的測算目標在于求得一個客觀合理的價格，以便于征地拆遷工作的開展，努力構(gòu)建和諧的社會關(guān)系。如果制定出的補償標準不客觀、不合理，則必然影響拆遷或被拆遷方的利益，也有損于政府拆遷補償工作的社會聲譽和權(quán)威性，從而使拆遷工作引起社會關(guān)系的不和諧。補償標準和金額的確定應(yīng)遵循平等合理、彌補實際損害的基本原則，不能以行政手段限制和剝奪農(nóng)民的財產(chǎn)主體地位及求償權(quán)。

（六）以人為本，切實維護被征遷群眾利益的原則

地上附著物拆遷補償價格標準的測算和制定必須充分考慮有關(guān)當(dāng)事人的角色和心態(tài)，充分尊重被拆遷人地上附著物的價值，同時兼顧拆遷人實施拆遷的社會經(jīng)濟需要性，既節(jié)省拆遷人的拆遷補償成本，又遵循確保被拆遷人滿意的原則，最終達到和諧拆遷的目的。農(nóng)戶作為被拆遷者是社會中的弱勢群體，其切身利益應(yīng)該被切實關(guān)注，補償標準的測算和制定要保障被拆遷農(nóng)民生活水平不降低。政府行為必須受到嚴格的法律限制，非法律明文規(guī)定的授權(quán)事項不可為。

（七）遵循經(jīng)濟規(guī)律，落實科學(xué)發(fā)展觀的原則

在等價有償與和諧公平的原則基礎(chǔ)上，地上附著物拆遷補償標準的測算工作應(yīng)切實遵循經(jīng)濟規(guī)律，落實科學(xué)發(fā)展觀。隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，各地物價水平都會有不同程度的浮動，在補償標準的測算工作中，要密切聯(lián)系經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)實，在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，充分運用各種經(jīng)濟計算方法把補償標準測算工作做細做精。

（八）實事求是、多方求證的原則

在標準測算工作中，必須要遵循實事求是的原則。根據(jù)各地調(diào)研情況嚴格務(wù)實操作，地上附著物補償類別做到不漏不重，有則補之，無則不補，測算過程做到精細嚴密，對測算結(jié)果多方求證，做到精益求精。

三、對完善集體土地征遷中地上附著物補償?shù)囊恍┧伎?/p>

農(nóng)村集體土地地上附著物拆遷補償問題能否解決好，關(guān)系到加快城鎮(zhèn)化建設(shè)的進程，關(guān)系到新農(nóng)村建設(shè)目標的實現(xiàn)，關(guān)系到人民群眾的根本利益的維護，影響深遠。今后的農(nóng)村集體土地征遷工作，可以在以下幾個方面的基礎(chǔ)上展開。

（一）確立科學(xué)發(fā)展觀，切實維護人民群眾合法權(quán)益

在農(nóng)村拆遷工作中，各級政府要確立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀，堅持以人為本，以人民利益為根本出發(fā)點，樹立“善待人民群眾”的觀念，做到權(quán)為民所用，情為民所系，利為民所謀，切實維護人民群眾的合法權(quán)益。要進一步增強政治意識、大局意識、責(zé)任意識、群眾意識，認真處理好建設(shè)發(fā)展和保護群眾利益之間的關(guān)系，及時化解農(nóng)村拆遷中的各種矛盾，把工作做細，把好事辦好，確保社會的穩(wěn)定和人民群眾的根本利益。

（二）盡快制定相關(guān)法律法規(guī)，確保農(nóng)村拆遷工作有法可依

農(nóng)村拆遷相關(guān)法律缺失，政策供給又落伍是造成農(nóng)村拆遷矛盾突出的重要根源。目前所見的行政法規(guī)、規(guī)章的適用范圍均是國有土地上的城市房屋拆遷補償規(guī)定，至今沒有一部獨立且具可操作性的關(guān)于集體土地上房屋等附著物拆遷安置補償?shù)膰壹壌蠓?，?dǎo)致實踐中無法可依，或回避了涉及被拆遷人權(quán)益的關(guān)鍵問題，或違法強制拆遷后將矛盾上交，其結(jié)果是引發(fā)了大量的矛盾和糾紛。因此，規(guī)范征收土地行為，保護當(dāng)事人合法權(quán)益，盡快制定一部關(guān)于集體土地上地上附著物拆遷補償安置法律十分必要。我們要根據(jù)憲法的原則精神，對涉及農(nóng)村拆遷的一些具體政策和實際問題進行分析和研究，把成熟的經(jīng)驗和做法，用立法的形式固定下來，制定出合乎民意的法律法規(guī)，規(guī)范農(nóng)房拆遷行為，名稱可以是《農(nóng)村房屋拆遷補償安置法》，或者至少可盡快出臺一個《農(nóng)村房屋拆遷管理條例》。

（三）建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記制度，保護農(nóng)民住房的合法權(quán)益

房屋是農(nóng)戶所擁有的對其家庭最重要的建筑物。房屋為農(nóng)戶提供了最基本的住宿場所，也是在征地拆遷工作中最受重視的被拆遷附著物。農(nóng)村集體土地的征遷工作中遇到的阻力最大的便是房屋拆遷。我國城市房屋和農(nóng)村房屋實行不同的產(chǎn)權(quán)登記制度。不管是在城市還是在農(nóng)村，房屋產(chǎn)權(quán)證作為一種憑證，對房屋所有人來說都是一道法律上的“護身符”。而諸如農(nóng)村房屋財產(chǎn)的利用、處理土地房屋權(quán)屬糾紛、辦理房屋的翻改建、法院的司法判決等，也都要以土地證或房產(chǎn)證書及其登記資料為法律憑據(jù)。房屋拆遷補償問題當(dāng)然也必須以登記資料為法律依據(jù)。因此，農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證作為私有財產(chǎn)管理的一種制度，對于解決當(dāng)前集體土地地上附著物拆遷補償問題有著十分重要的意義。

（四）加大政策宣傳力度，規(guī)范拆遷具體操作行為，完善集體土地征用中房屋拆遷的補償標準和程序

實踐證明，只要及時做好政策宣傳工作，就能得到廣大群眾的理解和支持，許多矛盾都可以得到預(yù)防和解決。拆遷前應(yīng)向被拆遷戶宣傳相關(guān)法律法規(guī)及政策，告知他們應(yīng)享有的權(quán)利及如何維護自己的合法權(quán)益不受損害。同時，告知他們應(yīng)盡的義務(wù)，引導(dǎo)農(nóng)民依法辦事，重德為人，服從國家建設(shè)需要，按時完成搬遷。還要建立透明的拆遷工作制度。怎樣拆遷、如何安置補償和依據(jù)的相關(guān)法律法規(guī)政策都應(yīng)該向被拆遷戶公示，主動接受公眾監(jiān)督，給被拆遷人一個平等的權(quán)利。同時，在拆遷安置具體操作中要堅持公開、公正、公平原則，以公開促公正，以公正保穩(wěn)定，做到合情、合理、合法，使拆遷工程成為政府和被拆遷人的共贏工程。

首先，必須以合理補償為基本原則，依法科學(xué)合理的確定拆遷補償標準。合理標準應(yīng)該是地價既要體現(xiàn)土地所有權(quán)的價格，同時，還應(yīng)體現(xiàn)與土地所有權(quán)相關(guān)的權(quán)利如土地上的房屋等附著物所有權(quán)等方面的損失補償，使被征用方既無法獲取暴利，也不致遭受損失，以達到土地所有權(quán)人基本滿意。第二，細化補償項目，制定統(tǒng)一的拆遷補償計算標準。我國《土地管理法》第四十七條對土地使用權(quán)的征用補償規(guī)定比較明確，相應(yīng)的有具體的計算標準。同理，對房屋等附著物的征用拆遷補償也應(yīng)細化補償項目并確定補償計算標準。在此基礎(chǔ)上，由各地按照規(guī)定的計算方法確定具體的補償金額。第三，規(guī)定嚴格的法律程序。政府對農(nóng)民房屋拆遷必須依照嚴格的法定程序完成，如可以參照《城市房屋拆遷管理條例》，規(guī)定嚴格的拆遷程序，包括財產(chǎn)評估程序、補償標準公示程序、聽證程序、強制拆遷程序等。

（五）健全拆遷補償安置機制，完善失地農(nóng)民的社會保障體系

要為失地、失房、失業(yè)的農(nóng)民構(gòu)筑一個合法權(quán)益的社會保障體系，要防止“因拆遷致貧”，對弱勢群眾給予各方幫助、扶持。一是建立完善對失地農(nóng)民重新就業(yè)培訓(xùn)的機制。失地農(nóng)民普遍認為失業(yè)是他們面臨的最大問題。我們要根據(jù)農(nóng)民的實際能力和市場的需求情況，轉(zhuǎn)變他們的思想觀念，提高他們的勞動技能。二是建立完善失地農(nóng)民基本生活保障制度。它包括最低生活保障機制、就業(yè)創(chuàng)業(yè)優(yōu)惠機制、養(yǎng)老醫(yī)療保險機制和資金籌措管理機制等。三是建立完善失地農(nóng)民的司法救濟機制。要疏通失地農(nóng)民的司法救濟途徑，減少人為因素對資源配置的干預(yù)和不合理控制，防止和糾正拆遷中的不公正現(xiàn)象，遏制權(quán)力進入市場，以健全的司法制度，形成對農(nóng)民利益保護的最后一道防線，切實保障和維護農(nóng)民的合法利益。