第一篇：房屋買賣注意事項(xiàng)收集整理

房屋買賣注意事項(xiàng)收集整理

簽約注意事項(xiàng)：

1、會(huì)所同時(shí)使用。否則罰款；

2、大堂規(guī)格

3、廣告做附件

4、樓層描述說明

5、保證多久產(chǎn)權(quán)證到手

6、所有涉及到的證件復(fù)印附上

7、簽字人委托書正本副本

8、查《商品房銷售管理辦法》

9、要求查附上面積測定證明

10、審查開發(fā)商的資質(zhì)、銷售資格

11、地上物的排他權(quán)、房屋結(jié)構(gòu)、戶型、套內(nèi)建筑面積、公攤面積、價(jià)款及付款期限、房屋及產(chǎn)權(quán)證書的交付時(shí)間、質(zhì)量條款、保修責(zé)任等關(guān)鍵內(nèi)容更應(yīng)審慎對待，12、如果打算采用向銀行貸款按揭的方式購買期房，應(yīng)當(dāng)考慮到貸款不成的情況，因?yàn)殂y行在放貸前既要審查樓房的建設(shè)情況、也要審查貸款人的資信和還貸能力。因此，事先在補(bǔ)充協(xié)議中約定貸款不成時(shí)買賣契約可因此解除，可以省去很多麻煩，購房人不會(huì)再為追索已付的首付款而耗費(fèi)精力。

13、一、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的(含3%)，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；

二、面積誤差比絕對值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣方應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人

14、雙方還可以在合同中約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

15、中心花園面積、泳池確認(rèn)入合同

16、查五證，土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、商品房預(yù)售許可證。土地是否出讓、土地的批準(zhǔn)文件，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，施工許可證1.國有土地使用權(quán)證，證明開發(fā)商已合法取得該土地的使用權(quán)，并交納了土地出讓金；

2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證，該房屋的規(guī)劃已取得規(guī)劃部門的許可；

3.建設(shè)用地規(guī)劃許可證，允許在該土地上進(jìn)行該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)；

4.建設(shè)工程開工許可證，允許該項(xiàng)目的工程進(jìn)行施工建設(shè)；

5.銷售許可證，允許銷售該房屋.開發(fā)商證明上述五證是真實(shí)有效且未經(jīng)修改的最后版本，任何修改都必須即使通知我方，我方保留權(quán)利。

17、比如要看土地許可證上有沒有注明土地已被銀行抵押、預(yù)售許可證上包不包括房地產(chǎn)商正在出售的房屋，并且還告誡買房人只看“五證”不夠，還要了解房地產(chǎn)商有沒有資質(zhì)、了解小區(qū)的整體規(guī)劃、了解要買的房是否已被房地產(chǎn)商抵押…證實(shí)無抵押

1.建設(shè)部的商品房銷售和預(yù)售管理辦法及商品房買賣合同示范文本都沒有提及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，經(jīng)查這個(gè)許可證列明的規(guī)劃建設(shè)單位是可以申請更改的，通過看此證和查規(guī)劃并不能保證買房人所買房屋的規(guī)劃環(huán)境不會(huì)改變。

2.有預(yù)售許可證沒有土地許可證售房的不止一兩家，按建設(shè)部相關(guān)規(guī)定和合同示范文本，有土地使用批準(zhǔn)文件的就可以出售。批準(zhǔn)文件真?zhèn)魏陀行?，普通買房人更難辨別。

3.按我國抵押法的相關(guān)規(guī)定，有抵押的不等于不能轉(zhuǎn)讓(出售)，經(jīng)抵押人同意，被抵押物一樣可以轉(zhuǎn)讓(出售)，在實(shí)際操作上房地產(chǎn)商將土地抵押換取貸款對加快房屋建設(shè)不一定是壞事，沒有周轉(zhuǎn)資金，房子遲遲蓋不起來，對買房人不同樣是風(fēng)險(xiǎn)？

4.房地產(chǎn)商超許可證面積銷售并非從房號(hào)上就一定能看得出來，最近北京某小區(qū)的面積糾紛實(shí)際上是房地產(chǎn)商在公攤上做手腳，所有房號(hào)都包括在許可證范圍之內(nèi)，當(dāng)時(shí)從許可證上很難看出破綻。

5.沒有強(qiáng)制性法規(guī)要求房地產(chǎn)商在售房時(shí)必須向買房人出示“五證”正本，售樓人員經(jīng)常給買房人出示的都是影印件，如果房地產(chǎn)商在影印件上做手腳，買房人還是防不勝防。

鑒于以上分析，筆者認(rèn)為買房人保護(hù)自己的方法只能從合同入手，將風(fēng)險(xiǎn)“轉(zhuǎn)嫁”給政府，和房地產(chǎn)商的合同在第六條“付款方式及期限”中約定清楚：“第一次付款時(shí)間為合同在政府做完備案登記后＿＿天內(nèi)?！边@樣所有查證手續(xù)都由政府完成，將來出什么問題也由政府負(fù)責(zé)。目前法院判定合同是否為有效合同的惟一標(biāo)準(zhǔn)是合同有沒有在政府主管部門備案登記，銀行能否給買房人發(fā)放貸款的前提同樣也是合同有沒有在政府主管部門備案登記。對于居住環(huán)境特別關(guān)心的買房人則最好從合同的補(bǔ)充協(xié)議入手，要求房地產(chǎn)商注明光照、房子間距等條件，這比去查將來可以變更的規(guī)劃來得更實(shí)際一些

18、用電負(fù)荷

19、道路不得收費(fèi)

20、環(huán)保家裝無異味

21、產(chǎn)權(quán)年限

22、房產(chǎn)允許抵押、置押

23、垃圾何處處理

24、萬分之一違約款太低

25、按照合同約定及法律規(guī)定，收房時(shí)一定要查看相應(yīng)的法律文件(一表二書等)，避免因入住行為造成既成事實(shí)給自己帶來被動(dòng)。

26、確認(rèn)樓層和樓號(hào)的描述

27、開發(fā)商對贈(zèng)送的產(chǎn)品質(zhì)量負(fù)責(zé)。

28、要開發(fā)商承諾工程進(jìn)度便于破產(chǎn)前打官司

29、可否寫兩人所有，開發(fā)商對產(chǎn)權(quán)不得抵押

30、印花稅雙方出

31、土地使用稅

1.）房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

（2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

（3.）交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

（4）.土地情況是否清晰

二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

（5.）市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

（6）.福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時(shí)要避免買賣合同與國家法律沖突。

（7.）單位房屋是否侵權(quán)

一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

（8）物管費(fèi)用是否拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。

（9）.中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

（10.）合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。

2、二手房交易的整個(gè)過程大致分以下幾個(gè)階段：

（1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。

（2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

（3）、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

（4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。

（5）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

（6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

（7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

（8）、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的

首先要了解開發(fā)商的五證，這是對你產(chǎn)權(quán)的保障，沒這些你什么都不用去了解了。開發(fā)商實(shí)力很重要。

1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證 2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證 3.建設(shè)工程施工許可證4.國有土地使用證 5.商品房預(yù)售許可證

房地產(chǎn)業(yè)有句名言,“第一是地段,第二是地段，第三還是地段。

地段好，將來房產(chǎn)增值快。（這些包括交通，購物，銀行，學(xué)校，政府未來的規(guī)劃等等）

接下來就是朝向，樓層，戶型等等了。

陽臺(tái)朝南最好，朝北終日不見陽光。

第一層最臟最暗，頂層夏天熱，有可能漏水。（看質(zhì)量）

我對戶型的要求就是進(jìn)門別對廁所。我很反感。風(fēng)水也不好。

二手房要經(jīng)過的程序：

買賣雙方簽訂購買二手房協(xié)議，并支付首期房款（3成），買賣雙方的身份證、婚姻證明、戶口、購買合同，夫妻同意賣房屋的授權(quán)書、賣方房屋的產(chǎn)權(quán)（未過戶的房權(quán)證、土地方）及房屋評估報(bào)告，銀行按揭中介擔(dān)保等

購買者在購買預(yù)售的商品房時(shí)應(yīng)把握好以下幾個(gè)重要環(huán)節(jié)：

一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房應(yīng)具備的條件

《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預(yù)售的條件作出以下規(guī)定：

1、已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書。擁有合法的土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和預(yù)售的前提條件，在未取得土地使用權(quán)的土地上開發(fā)的房屋是非法建筑。購買者要在購買前要求驗(yàn)證開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)證，以確保該房屋的合法性。

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項(xiàng)規(guī)定是房屋開工建設(shè)的前提，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。

3、按照預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商過分依賴預(yù)售款從事項(xiàng)目開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益。

4、向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理了預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明（在本市開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)到日照市房地產(chǎn)管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證明）。此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預(yù)售的活動(dòng)置于政府房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預(yù)售的合法性。

二、了解商品房預(yù)售合同基本的內(nèi)容

1、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應(yīng)寫明雙方的名稱地址等。

2、預(yù)售的商品房的基本情況。預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。

3、面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計(jì)算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。

4、價(jià)款。即預(yù)售商品房的價(jià)金，包括單價(jià)和總價(jià)，如每平方米多少元。我國《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定，但對預(yù)售款實(shí)收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。

5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。

6、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。

7、違約責(zé)任。包括購房一方不能依約支付價(jià)款的責(zé)任和預(yù)售方不能按時(shí)、按質(zhì)、按量交房的責(zé)任。

8、房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)。

9、物業(yè)管理?xiàng)l款。

10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。

11、其他條款或當(dāng)事人約定的條款。

下面說說購買現(xiàn)房應(yīng)注意的事項(xiàng)：

一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房的條件

2001年4月4日，建設(shè)部發(fā)布了《商品房銷售管理辦法》該辦法自當(dāng)年6月1日起正式施行。規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房應(yīng)具備下列條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗(yàn)收；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用。

二、了解商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)明確的內(nèi)容

（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;

（二）商品房基本情況；

（三）商品房銷售方式；

（四）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。

按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未約定的按以下處理原則處理：

1、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；

2、面積誤差比絕對值超出3% 時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

最后還要注意以下同方面：

一是開發(fā)商的五證二書,這是最重要的.一個(gè)合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（也叫建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售預(yù)售許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這也是法律對銷售方的基本要求。分別由房管局國土資源局建設(shè)局規(guī)劃局主管.二是注意合同在雙方的權(quán)利和責(zé)任方面的公平原則.對合同不清楚或存疑問的地方搞清楚以后才簽字.三是你說的最小面積108平方一般不構(gòu)成問題,因?yàn)閮蓚€(gè)70%的規(guī)定是地區(qū)的總體結(jié)構(gòu),不針對每個(gè)開發(fā)商.四是交房時(shí),先驗(yàn)房后辦手續(xù)

一看房子質(zhì)量 二查“兩書一表” 三簽《房屋驗(yàn)收單》

辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗(yàn)房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準(zhǔn)條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進(jìn)得房去，發(fā)現(xiàn)存在問題，申訴起來也軟弱無力。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房、后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患?；蛘呖稍谑諛俏募献⒚鳌笆覂?nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。

對所購商品房進(jìn)行驗(yàn)收主要應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

第一、詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺(tái)等部位有無開裂現(xiàn)象；

第二、核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符；

第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；

第四、檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更或小區(qū)縮水等問題；

第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標(biāo)等問題；

第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。

索要“兩書一表”

向開發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)按約維修。

《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗(yàn)收備案表》。

按照有關(guān)規(guī)定，《竣工驗(yàn)收備案表》上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案。您驗(yàn)房時(shí)不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時(shí)一定要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒有都備案，例如消防設(shè)施等?！犊⒐を?yàn)收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項(xiàng)目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責(zé)任。

簽收《房屋驗(yàn)收單》

在您查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗(yàn)收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個(gè)事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)怎么核定，做到明明白白。同時(shí)，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。

其后，還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊(duì)出具的《竣工實(shí)測表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗(yàn)收單》了。在購房時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”，這是法律對銷售方的基本要求?！拔遄C”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》?！拔遄C”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。如果不是大的開發(fā)商弄的房子 可能是個(gè)人賣的房子 我應(yīng)該注意點(diǎn)什么:

1、是否能過戶、土地是劃撥的還是出讓的，過戶要什么費(fèi)用（土地性質(zhì)不費(fèi)用不同）

2、房屋使用年限，房屋質(zhì)量問題，是框架結(jié)構(gòu)還是磚混結(jié)構(gòu)（框架結(jié)構(gòu)造價(jià)高點(diǎn)，也有利于房屋布局重新設(shè)計(jì)，磚混的不可拆承重墻）。商貸所需材料及流程

貸款條件

1、年滿18周歲具有完全民事行為能力的自然人；

2、貸款到期時(shí)男士年不超過60歲，女士年齡不超過55歲；

3、有穩(wěn)定合法的職業(yè)和收入來源，有還本付息能力。

貸款成數(shù)

1、住房貸款一般不超過購房合同總價(jià)的70%，最高不超過購房合同總價(jià)的80%；

2、商業(yè)用房貸款最高不超過購房合同總價(jià)的50%；

貸款期限

1、個(gè)人住房貸款最長期限為30年；

2、個(gè)人商業(yè)用房貸款最長期限為10年；

貸款利率

1、個(gè)人住房貸款利率在基準(zhǔn)利率水平上下浮10%；

2、個(gè)人商業(yè)用房貸款利率在基準(zhǔn)利率水平上上浮10%；

3、本貸款利率在借款期限內(nèi)，遇國家法定利率調(diào)整時(shí)，于次年1月1日開始，執(zhí)行新的利率。

還款方法

1、等額本息還款法：借款人每月以相等的金額償還貸款本息；

2、等額本金還款法（遞減）：借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減；

二、借款人需提供材料（用A4紙復(fù)?。?/p>

1、身份證雙方原件及復(fù)印件借款人7份配偶2份；

2、戶口本雙方原件及復(fù)印件2份（首頁、戶主頁、本人頁）

3、（1）結(jié)婚證原件及復(fù)印件2份（照片頁、內(nèi)容頁）

（2）未婚提供單身證明原件及復(fù)印件2份（戶口所在區(qū)民政部門開具）

（3）離婚提供離婚證、單身證明原件及復(fù)印件各2份；

4、雙方收入證明原件及復(fù)印件1份

注：私營業(yè)者提供營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件2份（必須經(jīng)過當(dāng)年年檢）

近三個(gè)月納稅證明復(fù)印件2份；

也可提供其他收入來源、易變現(xiàn)財(cái)產(chǎn)（租金、存款、債券、證券、房產(chǎn)、車等）

5、首付款發(fā)票原件及復(fù)印件2份

三、開發(fā)商提供材料

1、普通購房合同3份；

2、預(yù)售許可證3份；

3、門牌審批表3份；

4、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本1份；

5、備案合同1份；

四、客戶簽字及按手印

1、談話筆錄1份

2、借款申請書2份

3、收入證明(雙方)1份

4、借款合同6份

5、抵押表4份

6、聲明2份

五、收各項(xiàng)費(fèi)用

1、契稅：總房款×1.5%（144m2以上含144 m2、單價(jià)5680元/ m2以上含5680元按4%計(jì)算）

（交財(cái)政局）

2、維修基金：面積×2300×2.5%（2300元以上按2300元計(jì)算）

總房款×2.5%（2300元以下）

（交房產(chǎn)局）

3、房證及抵押：480元(抵押費(fèi):住宅200元,網(wǎng)點(diǎn):貸款額×1.5‰,房證80元,他項(xiàng)證80元,查檔100元,表20元)

（交房產(chǎn)局）

4、保險(xiǎn)：貸款額×貸款年限×費(fèi)率（0.6‰）

（交保險(xiǎn)公司）

5、公證：貸款額×1‰

（交公證處）

6、律師費(fèi)：600元（住宅），800元（商鋪、網(wǎng)點(diǎn))

注：代收代繳，多退少補(bǔ)

五、借款合同6份開發(fā)商蓋章

六、上報(bào)銀行提供材料（用A4紙復(fù)印）

（一）上報(bào)信貸員

1、普通購房合同1份；

2、談話筆錄1份；

3、借款申請書1份；

4、身份證雙方復(fù)印件借款人1份，配偶1份；

5、戶口本雙方復(fù)印件1份（首頁、戶主頁、本人頁）

6、（1）結(jié)婚證復(fù)印件1份（照片頁、內(nèi)容頁）

（2）未婚提供單身證明原件及復(fù)印件1份（戶口所在區(qū)民政部門開具）、單身聲明1份

（3）離婚提供單身證明原件及復(fù)印件1份、離婚證復(fù)印件1份、單身聲明1份

1、雙方收入證明原件及復(fù)印件1份

注：私營業(yè)者提供營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件1份（必須經(jīng)過當(dāng)年年檢）

近三個(gè)月納稅證明復(fù)印件1份；

也可提供其他收入來源、易變現(xiàn)財(cái)產(chǎn)（租金、存款、債券、證券、房產(chǎn)、車等）復(fù)印件1份

8、首付款發(fā)票復(fù)印件1份

9、預(yù)售許可證1份；

10、門牌審批表1份；

11、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本1份；

（二）銀行存檔用備份

1、普通購房合同1份；

2、借款申請書1份；

3、身份證雙方復(fù)印件借款人1份，配偶1份；

4、戶口本雙方復(fù)印件1份（首頁、戶主頁、本人頁）

5、（1）結(jié)婚證復(fù)印件1份（照片頁、內(nèi)容頁）

（2）未婚提供單身證明原件及復(fù)印件1份（戶口所在區(qū)民政部門開具）、單身聲明1份

（3）離婚提供單身證明原件及復(fù)印件1份、離婚證復(fù)印件1份、單身聲明1份

6、雙方收入證明原件及復(fù)印件1份

注：私營業(yè)者提供營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件1份（必須經(jīng)過當(dāng)年年檢）

近三個(gè)月納稅證明復(fù)印件1份；

也可提供其他收入來源、易變現(xiàn)財(cái)產(chǎn)（租金、存款、債券、證券、房產(chǎn)、車等）復(fù)印件1份

7、首付款發(fā)票復(fù)印件1份；

七、打借款合同6份、代開存折

八、省行審批回來后，借款合同6份、抵押表4份、核實(shí)單1份蓋公章、法人章

九、送房產(chǎn)大廈抵押

1、備案合同1份；

2、普通合同1份；

3、借款人身份證復(fù)印件1份；

4、預(yù)售許可證1份；

5、門牌審批表1份；

6、抵押表4份；

7、核實(shí)單1份；

8、借款合同1份；

注：備案合同1份（返回單位）

批復(fù)2份

抵押表4份

十、抵押批復(fù)回來后送銀行放款

1、抵押批復(fù)原件2份及復(fù)印件2份；

2、抵押表4份；

3、存折及借款合同2份取回

十一、返借款合同、存折

1、借款合同1份返回單位

2、存折、借款合同1份返客戶

十二、交契稅

1、備案合同1份

2、結(jié)算或預(yù)收發(fā)票原件1份

3、借款人身份證復(fù)印件1份

4、準(zhǔn)住通知單原件1份

注：以發(fā)票或備案合同日期在前為準(zhǔn)90日之內(nèi)

十三、交維修基金

1、備案合同1份

2、結(jié)算或預(yù)收發(fā)票原件1份

3、維修資金專用收據(jù)1份（2—6聯(lián)，物業(yè)公司開具）

十四、辦房產(chǎn)證

1、沈陽市私有房屋產(chǎn)權(quán)登記申請表1份（5樓23號(hào)窗口取表）

2、備案合同1份

3、借款人身份證復(fù)印件1份

4、契稅第4聯(lián)原件1份

5、維修基金第5聯(lián)原件1份

6、結(jié)算發(fā)票原件1份

7、準(zhǔn)住通知單原件1份

8、預(yù)售許可證復(fù)印件1份

9、門牌審批表復(fù)印件1份

10、委托書或代辦證明1份（由開發(fā)商開具，蓋公章、法人章）

11、代辦人拿身份證原件及復(fù)印件1份

注：以上所有材料均要求用B5紙。

十五、辦他項(xiàng)權(quán)力證

1、抵押批復(fù)原件2份

2、抵押表原件4張（背面按房證填寫）

3、借款合同1份

4、房證原件及復(fù)印件2份（首頁、內(nèi)容頁、圖頁）

5、借款人身份證復(fù)印件1張

6、結(jié)算發(fā)票復(fù)印件1份

交錢時(shí)要注意收據(jù)上每筆金額的用途（如購房款、大修基金、各項(xiàng)稅費(fèi)、水電氣閉路電話等的初裝費(fèi)等）要一一寫明。

2、簽購房合同要注意對已交或所欠金額的大小寫，各項(xiàng)違約責(zé)任的賠付條件，交付時(shí)房屋的達(dá)標(biāo)要求包括內(nèi)墻、地、頂、門、窗以及防水處理、外墻、樓道、房屋面積、公攤面積等的說明。

3、檢查房子要檢查內(nèi)墻、地、頂、門、窗以及防水處理、外墻、樓道、房屋面積、公攤面積等是否與合同一致。面積漲縮不能超出3％。超3％以內(nèi)買方按買房時(shí)單價(jià)據(jù)實(shí)補(bǔ)付給開發(fā)商；縮3％以內(nèi)開發(fā)商按買房時(shí)單價(jià)的雙倍賠付給買方；面積誤差不管漲縮買方都可以要求退房，3％以內(nèi)按銀行同期活期利息退款。

若買期房,首先要看下'五證':房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工 程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃 委員會(huì)核發(fā)，《開工證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國土資源 和房屋管理局核發(fā)。

還需考查:

1．樓盤品性，即指樓盤檔次的高低。具體表現(xiàn)為樓盤所屬內(nèi)在配置的多少及好壞，樓盤的朝向和環(huán)境，樓盤戶型設(shè)計(jì)是否合理等。

2．樓盤質(zhì)量，即建筑物的質(zhì)量。大致有建材質(zhì)量、裝潢質(zhì)量、樓盤新舊程度。對于大多數(shù)消費(fèi)者來說，對樓盤質(zhì)量好壞較難清楚地把握，但有時(shí)可根據(jù)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行推測。要認(rèn)真仔細(xì)地察看天花板是否潮濕，日后就很可能會(huì)滲水，還要認(rèn)真察看衛(wèi)生間是否容易排水，廚房是否可以改造裝潢等。

簽訂合同

簽訂合同可不是一件輕松的事，我們?yōu)槟峁┝藰?biāo)準(zhǔn)的合同樣本，以供參考。另外，簽合同時(shí)有許多易發(fā)生糾紛的問題：

1．您要注意商品房銷售合同應(yīng)該是由房地產(chǎn)管理局和工商行政管理局監(jiān)制的標(biāo)準(zhǔn)合同文本；

2．對于未經(jīng)房地局核準(zhǔn)房產(chǎn)商自編自印的不規(guī)范合同文本您絕對不能簽，無論對方給出的條件有多優(yōu)惠；

3．簽合同前請檢查合同的附件是否齊全，是否載明了應(yīng)有的主要內(nèi)容，如：轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；

4．土地所有權(quán)性質(zhì)以及土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；

5．房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)；

6．房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；

7．房地產(chǎn)的價(jià)格、支付方式和期限；

8．房地產(chǎn)交付日期、違約責(zé)任、爭議的解決方式。

由于正式購房合同有時(shí)不能全面、準(zhǔn)確地反映當(dāng)事人雙方的真實(shí)情況，買賣雙方往往根據(jù)需要訂立補(bǔ)充協(xié)議。有些開發(fā)商常常將正式契約中保護(hù)交易公平的條款通過補(bǔ)充協(xié)議加以取消、變更，最大限度地減輕賣方的責(zé)任。有些開發(fā)商拒絕簽訂補(bǔ)充協(xié)議或者拒絕修改其起草的不公平補(bǔ)充條款，事實(shí)上違背了簽訂合同所應(yīng)遵循的平等自愿原則。

房款稅費(fèi)

現(xiàn)行的房款支付方式分為如下3種：一次性付款、分期付款、按揭付款。貸款種類主要分為3種：商業(yè)貸款、公積金貸款、組合貸款。

稅費(fèi)在房產(chǎn)買賣過程中占有相當(dāng)重要的位置，購買房產(chǎn)時(shí)涉及到的稅共有8種：

1．營業(yè)稅；

2．城市建設(shè)維護(hù)稅；

3．教育費(fèi)附加；

4．固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅；

5．房產(chǎn)稅；

6．印花稅，由稅務(wù)局按房價(jià)的0.05%收取；

7．城鎮(zhèn)土地使用稅和契稅，一般為房價(jià)的4%；

8．個(gè)人購買住宅要繳納的稅是印花稅和契稅。

權(quán)證手續(xù)

房屋土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)初始登記的申請經(jīng)審核符合規(guī)定的，市房地局應(yīng)當(dāng)受理登記申請之日起30日內(nèi)作出準(zhǔn)予登記的決定，頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。按期到房屋所在地區(qū)、縣房地局的房政科領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。

另外，還有4個(gè)方面也不能忽視。

1．地產(chǎn)開發(fā)商建造的房子，產(chǎn)權(quán)是屬房產(chǎn)商的，出售給購房人后，必須辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的有關(guān)手續(xù)；

2．還應(yīng)到交易中心查看自己所購房屋是否被房產(chǎn)商抵押給銀行，以免出現(xiàn)其它問題；

3．如有必要，建議您用辦理公證手續(xù)的法律形式，保護(hù)自己的合法權(quán)益；

4．還需辦理房屋保險(xiǎn)手續(xù)，但保險(xiǎn)一般由貸款銀行代辦，手續(xù)比較簡便；

房屋交付

您將房款付清或辦妥分期付款手續(xù)后，可到由房產(chǎn)商指定的房屋物業(yè)管理公司簽訂合同，交納物業(yè)管理費(fèi)，向物業(yè)公司領(lǐng)取房屋鑰匙，對房屋進(jìn)行驗(yàn)收。如發(fā)現(xiàn)問題，盡可能將所有問題--列出，通知房地產(chǎn)商限期整改。

驗(yàn)房后如未發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題或發(fā)現(xiàn)的問題已在限期內(nèi)改正，您就可以立即辦理入住手續(xù)了，但須提供戶主及家人一寸相片各一張，如非戶主本人，則須持個(gè)人身份證復(fù)印件及戶主委托書、戶主身份證復(fù)印件辦理相關(guān)手續(xù)。

通常情況下，房屋驗(yàn)收合格的條件有如下幾條：

1．房屋必須有質(zhì)檢站核發(fā)的房屋質(zhì)量合格證明。

2．凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”。

3．高層住宅樓生活供水系統(tǒng)，必須具有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的用水合格證。

4．高層住宅樓電梯，必須具有勞動(dòng)部門核發(fā)安全運(yùn)行合格證。

5．高層住宅樓消防供水系統(tǒng)，必須經(jīng)消防部門檢驗(yàn)合格。

6．房屋應(yīng)按圖紙、文件要求達(dá)到設(shè)備齊全，手續(xù)完備。

人一輩子買房的機(jī)會(huì)不多，也說不上有太多的經(jīng)驗(yàn)。大部分買房者缺少專業(yè)法律知識(shí)，買房時(shí)沒有注意各類文件，直到發(fā)生糾紛，才發(fā)現(xiàn)有很多對自己不利之處。這種情況下，要想避免麻煩，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，就只能靠謹(jǐn)慎謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎了。王律師建議您，買房之前多了解相關(guān)信息，凡事不要為了省麻煩而操作不規(guī)范。遇到吃不準(zhǔn)的事情，先咨詢律師，不能憑借自己的直覺和經(jīng)驗(yàn)而輕舉妄動(dòng)。一個(gè)名字簽下去，就是幾十萬的事情，半輩子的心血可能就付諸東流了。

買房對您來說再陌生，只要注意以下事項(xiàng)，謹(jǐn)慎行事，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大大較少。

第一，看合同看表述是否規(guī)范，是否符合法律要求。比如，“訂金”與“定金”在法律上的意義就不同。很多開發(fā)商會(huì)選擇“訂金”的表述，這是不適用雙倍返還罰則的，也就是說，如果開發(fā)商違約，不需要雙倍返還。如果此時(shí)合同約定的違約金較低，那么開發(fā)商違約的成本就很低，合同對其沒有約束力。而“定金”是法律上的規(guī)范表述，收受定金方出現(xiàn)違約情況時(shí)，需要雙倍返還。

第二，看合同條款約定是否明確。如果約定不明確，合同的履行標(biāo)準(zhǔn)很難界定，開發(fā)商或者賣方（個(gè)人房產(chǎn)交易）極有可能利用這些漏洞侵害買方權(quán)益，同時(shí)不承擔(dān)違約責(zé)任。另，根據(jù)《合同法》約定，如果約定不明確，致使合同無法履行的，是可以解除合同的。很多開發(fā)商和賣方因?yàn)橐陨显?，沒有違約成本或違約成本很低，在出現(xiàn)有利可圖的情況時(shí)，就會(huì)選擇違約。比如，房價(jià)上漲，另賣他人可獲得更多利潤。

什么樣的條款才算明確？一般來說，房產(chǎn)過戶時(shí)間要明確到具體日期或可明確到日期的時(shí)間段。哪些情況屬于違約情形，要確定。除了定金，要同時(shí)約定違約責(zé)任，一般為交易價(jià)格的20%。

第三，看住房產(chǎn)證，特別是在個(gè)人之間的房屋買賣中，要特別注意這方面的信息。看房產(chǎn)是否屬于賣方，是否處于抵押狀態(tài)等。

要在合同中載明，在合同簽定多少日之內(nèi)要將房產(chǎn)過戶，或等房產(chǎn)竣工后多少日要辦理房產(chǎn)證手續(xù)。把條款明確化，以便有明確的履行標(biāo)準(zhǔn)。一旦超過該日期，則可認(rèn)定為違約。買方不會(huì)處于任由賣方擺布的境地。

第四，產(chǎn)生糾紛之后，如何維權(quán)。

很多買房者，認(rèn)為違約責(zé)任也就那么一兩萬塊，而不去選擇找律師，憑著自己的一點(diǎn)對法律的理解和社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，就去出庭了。其實(shí)，對絕大多數(shù)人來說，這是一個(gè)因小失大的選擇。

舉個(gè)例子：深圳開放商提供的合同，違約金一般是合同總價(jià)款的千分之幾。假設(shè)一套房子一百平米，房子漲了1000元/平米，一套房子就漲了10萬元。如果原來這套房子賣100萬元，對于開發(fā)商來說，除了支付買方一萬元違約金，支付律師一萬至兩萬的律師費(fèi)，開發(fā)商還可以賺7萬元。一個(gè)小區(qū)上千戶，開發(fā)商可以賺到千萬以上。這個(gè)利益驅(qū)動(dòng)下，開發(fā)商會(huì)選擇違約。

很多買房者認(rèn)為違約金涉及的金額不高，就自己出庭，拿一萬左右的違約金。但其實(shí)通過律師的話，買房者可以得到更多賠償。因?yàn)楦鶕?jù)法律的規(guī)定，違約責(zé)任的承擔(dān)不是死板的。不是約定千分之一就是千分之一，不是一成不變的。違約責(zé)任可根據(jù)買房者的實(shí)際損失來比照，如果違約金只有五萬，而實(shí)際損失有十萬，那么法院會(huì)判決按照二十萬進(jìn)行賠償。如果你的損失只有一萬，那么法官會(huì)適當(dāng)減少違約金。增一萬是增加，增加十萬也是增加，減一萬是減，減三萬也是減，這取決于法官的裁量權(quán)。一般來說，守約方總是可以從中賺到一筆錢的。如果買方簡單地依照合同去索取違約金，那么得到的賠償會(huì)較少。選擇律師，為你爭取更多的賠償，律師會(huì)給你專業(yè)的建議，千萬不要省小錢，而丟大錢，任由房地產(chǎn)開發(fā)商的擺布，還覺得自己做了一個(gè)無比明智的決定。當(dāng)然買方可以要求法院判決要求房地產(chǎn)商繼續(xù)履行，但是能否實(shí)現(xiàn)買到房的目的，很難說。況且，在沒有申請財(cái)產(chǎn)保全的情況下，賣家隨時(shí)可以把房產(chǎn)賣給其他人。因此，我們建議直接要去違約金。

二手房收房注意事項(xiàng)有哪些？

二手房交易劃分為交易前、交易中和交易后三個(gè)環(huán)節(jié)，通常買賣雙方都會(huì)注意前兩個(gè)環(huán)節(jié)，而忽視了最后的環(huán)節(jié)，從而導(dǎo)致了一系列買房糾紛。比如沒有在房屋交接時(shí)對日常生活費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，買方入住后收到賬單時(shí)，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費(fèi)用，再找其結(jié)算時(shí)，原業(yè)主早已音訊全無，只好自認(rèn)晦氣，補(bǔ)繳欠款。雖然相對于房價(jià)來說這部分費(fèi)用數(shù)額不大，但買方心理上仍然無法求得平衡。因此提醒大家，在收房做物業(yè)交割的時(shí)候一定要注意以下問題：

(1)結(jié)清水表賬單。交房之前，買家要詢問賣家是否已付清水費(fèi)，同時(shí)別忘了保留交房日上個(gè)月份已繳納的水費(fèi)賬單收據(jù)。

(2)告知電表狀況。在房屋交接驗(yàn)收時(shí)，買家必須親自查驗(yàn)電表有否移動(dòng)、改裝、線路走向是否正常等，同時(shí)保留交房日上個(gè)月份已繳納的電費(fèi)賬單收據(jù)。

(3)協(xié)助煤氣過戶。按照燃?xì)夤镜囊?guī)定，買賣雙方必須憑《房屋買賣合同》且已寫明本房價(jià)已包含燃?xì)庠O(shè)施費(fèi)以及雙方的身份證、賣家在交房日前一個(gè)月已繳納的煤氣費(fèi)賬單，一起到燃?xì)獠块T辦理過戶手續(xù)。對于沒有約定或約定不清的，燃?xì)獠块T可能將拒絕辦理。

(4)簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議。有供暖的城市要注意與物業(yè)簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議，以免影響來年供暖。

(5)結(jié)清電話費(fèi)。有的家庭已經(jīng)安裝了多條電話線路，買家要問清楚，并且在合同補(bǔ)充條款中約定是一根還是兩根線路，是普通電話線還是ISDN電話線，轉(zhuǎn)讓價(jià)是否包含電話線。購房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請安裝電話。如確因電話線路或號(hào)源緊張而非要賣家的不可，那么在交房前就要和賣家一起到電信部門辦截止到交房日的結(jié)算賬單，一并結(jié)清后，再辦理過戶手續(xù)。

(6)協(xié)助有線電視過戶。有線電視實(shí)行一戶一卡制，由于有些二手房是空置房，平時(shí)無人居住，賣家也沒有去付有線電視的月租費(fèi)，造成拖欠。時(shí)間一長，有線站會(huì)作封端處理。因此，在房屋交接時(shí)買家可要求賣家提交交房日上月的有線電視費(fèi)收據(jù)憑證，以及有線電視憑證。買家憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權(quán)證，即可辦理過戶手續(xù)。

(7)結(jié)算維修基金。按照相關(guān)規(guī)定，住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)，維修基金賬戶中剩余部分的款額是不予退還的，其中賣家繳納的剩余部分，由物業(yè)管理企業(yè)提供證明，憑《住宅維修基金結(jié)算交割單》可向買家收取，同時(shí)維修基金的所有人更名為買家。

(8)附屬設(shè)施。一般來講，買方在交房時(shí)都會(huì)對房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈(zèng)家電、家具等事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。

(9)遷移戶口。買賣二手房，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移以外，賣家的戶口沒有及時(shí)遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到買家利益的一種糾紛。因此，買家在房屋交接日前一天可到相關(guān)部門查閱賣家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果賣家戶口要在交房后才可遷出，則買家一定要與賣家就此問題約定清楚。

第二篇：房屋買賣交接注意事項(xiàng)

房屋買賣交接注意事項(xiàng)

2012-10-1

21.結(jié)清水表賬單

本市自來水公司目前實(shí)行的是戶名住宅地址制度，大多數(shù)的房產(chǎn)上下家不需要辦理水表過戶手續(xù)。但在交房時(shí)根據(jù)買賣合同的約定，雙方須要進(jìn)行抄表讀數(shù)，并按實(shí)際的抄表數(shù)由業(yè)主結(jié)清所欠費(fèi)用。按自來水公司的規(guī)定不論是誰使用的，凡發(fā)生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金，如經(jīng)30日催繳后仍未繳清水費(fèi)和滯納金的住戶，則停止供水。建議下家在交房前要詢問上家是否已付清水費(fèi)，交房當(dāng)日要求上家攜帶好近期的水費(fèi)賬單，并可以撥打962626 查詢該房產(chǎn)已往的水費(fèi)欠繳情況。

2.告知電表狀況

按電力公司規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆電表箱、私自開啟封印、擅自改變計(jì)量裝置等行為均屬違章行為，違者按違章用電處理。因此，在交房時(shí)建議下家親自查驗(yàn)電表是否有移動(dòng)改裝的痕跡。在實(shí)際操作中，現(xiàn)新建商品房的電表戶名基本為業(yè)主本人或是開發(fā)商名字。在辦理交房手續(xù)時(shí)除雙方核對電表讀數(shù)外，還須雙方攜帶本人身份證件、房產(chǎn)證、私章等前往所在地電力營業(yè)廳辦理電表過戶更名手續(xù)，并結(jié)清該電表的所有欠費(fèi)。如須了解電費(fèi)欠繳情況可撥打95598 上電熱線查詢。

3.協(xié)助煤氣過戶

按照煤氣公司的規(guī)定，上下家必須憑《》其中須寫明本房價(jià)

已包含煤氣設(shè)施費(fèi)或該煤氣設(shè)備無償轉(zhuǎn)讓的證明文字，以及上下家的身份證，上家近期的煤氣費(fèi)賬單，雙方親自到燃?xì)獠块T辦理過戶更名手續(xù)。更名手續(xù)費(fèi)10元由下家承擔(dān)。對于沒有約定或約定不清的，燃?xì)獠块T將拒絕辦理。如要查詢煤氣的欠費(fèi)情況及燃?xì)獠块T的地址請撥打962777 上海燃?xì)饧瘓F(tuán)24小時(shí)燃?xì)夥?wù)綜合受理熱線。

4.協(xié)助有線電視過戶

有線電視實(shí)行一戶一卡制，如遇上家拖欠費(fèi)用的情況，時(shí)間一長，有線站會(huì)作封端處理。因此在交房時(shí)下家可要求上家提交交房當(dāng)日上月的有線電視費(fèi)收據(jù)憑證及有線電視初裝憑證。下家憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權(quán)證，即可到房屋所在地的街道有線電視站辦理過戶手續(xù)。如果要查詢欠費(fèi)情況只需撥打114查詢房屋所在地的街道辦事處即可。

5.結(jié)清電話，寬帶費(fèi)用如果下家無需延用上家的電話號(hào)碼，則上家可以去電信公司注銷或遷移該號(hào)碼，然后下家另外自行申請安裝電話。如果下家需要延用上家的電話號(hào)碼，則上下家一起到電信部門辦理過戶手續(xù)，并以交房當(dāng)日為準(zhǔn)結(jié)算話費(fèi)賬單。至于寬帶費(fèi)用以交房當(dāng)日為準(zhǔn)并以上月賬單結(jié)算。如有疑問可以撥打10000 號(hào)查詢。

6.結(jié)算維修資金

按照房地產(chǎn)管理部門的規(guī)定，住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)，維修資金賬戶中余款是不予退還的，因此上家憑《商品住宅維修資金結(jié)算交割單》

綠色聯(lián)可向下家按實(shí)結(jié)算或贈(zèng)送給下家。同時(shí)維修資金的所有人更名為下家。

7.物業(yè)更名及結(jié)算費(fèi)用

建議上下家到房屋所在地的物業(yè)管理處辦理以交房當(dāng)日為準(zhǔn)結(jié)算物業(yè)管理費(fèi)。同時(shí)下家辦理物業(yè)進(jìn)戶手續(xù)。

8.遷移戶口

在交房時(shí)上家的戶口沒有及時(shí)遷出是發(fā)生糾紛最多的因素之

一。因此下家在交房當(dāng)日前一天可以到房屋所在地的警署查閱上家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果上家戶口要在交房后才可遷出，則下家一定要與上家就此問題約定清楚并做好書面確認(rèn)。

第三篇：農(nóng)村房屋買賣注意事項(xiàng)

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農(nóng)村房屋買賣注意事項(xiàng)

摘要：

農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件在近年來時(shí)有發(fā)生，如何認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力，對在司法實(shí)踐中正確處理此類糾份，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，有重大的現(xiàn)實(shí)意義。

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一、民事法律行為理論對認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力有指導(dǎo)意義。

我國〈民法通則〉第54條規(guī)定：“民事法律行為是公民或者法人設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)的合法行為?！泵袷路尚袨槔碚撛谖覈穹w系中占有極為重要的地位，民事法律行為，通常簡稱為法律行為，它是以意思表示為要素的，以設(shè)立、變更和終止民事權(quán)利義務(wù)為內(nèi)容的合法行為。要正確認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力，必須以民事法律行為理論為指導(dǎo)，以我國法律的規(guī)定為依據(jù)。按我國民事法律行為理論，民事法律行為生效一般應(yīng)具備以下三個(gè)要件(1)：

1、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;

2、意思表示自愿真實(shí);

3、行為的內(nèi)容不違法。依法訂立的農(nóng)村房屋買賣合同如果符合上述民事法律行為的三個(gè)生效要件，就是有效的，否則應(yīng)認(rèn)定為無效合同。

二、〈中華人民共和國合同法〉是認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力的重要法律依據(jù)。

〈中華人民共和國合同法〉第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)第九條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！睆奈覈F(xiàn)有法律和行政法規(guī)的規(guī)定看，沒有明確規(guī)定農(nóng)村房屋買賣合同必須經(jīng)登記后才生效的規(guī)定，按上述合同法及司法解釋規(guī)定的精神，對符合民事法律行為生效要件的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定其有效為宜。

三、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)政策限制宅基地的轉(zhuǎn)讓，但不能以此否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力。

農(nóng)村宅基地與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)利和利益是聯(lián)系一起的(2)，只有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，才能申請宅基地?！吨腥A人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村

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民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)的空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣人民政府批準(zhǔn);其中，涉及占用農(nóng)地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！鞭r(nóng)村村民申請宅基地后，有權(quán)在宅基地上建房，并依法取得房屋的所有權(quán)，所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能。出賣自已的房屋，是行使房屋所有權(quán)的處分權(quán)能，“地隨房走”是我國現(xiàn)行法的一項(xiàng)基本原則，《中華人民共和國土地管理法》雖限制宅基地的轉(zhuǎn)讓，但不能以此否定農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力。

四、簽訂農(nóng)村房屋買賣合同只有經(jīng)過登記才能發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，如果未經(jīng)登記，則只能在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。

《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記?！钡谑鶙l規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。”上述法律規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示原則，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，除法律另有規(guī)定外，不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)登記，記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利人，即是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。購買農(nóng)村房屋的買房人，只有在辦理房屋登記后，買房人才能擁有該房屋的所有權(quán)，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓發(fā)生了效力。未經(jīng)登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生效力?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力?！睆脑摋l法律規(guī)定的精神看，我國物權(quán)法第九條規(guī)定的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的效力，它與不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的效力是完全不同的概念，不可混為一談。我國現(xiàn)行政策對農(nóng)村房屋買賣過戶規(guī)定了較嚴(yán)格的限制條件，導(dǎo)致購買農(nóng)村房屋的一些受讓方不能辦理過戶手續(xù)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生效力，買房人沒登記的，不能取得取得房屋的所有權(quán)。在房屋沒登記的情況下，農(nóng)村房屋買賣合同的效力，不應(yīng)受到影響，該農(nóng)村房屋買賣合同在買房人和賣房人之間仍發(fā)生債權(quán)效力。

五、同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員間簽訂農(nóng)村房屋買賣合同的效力。

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定的農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，應(yīng)視為對村民申請宅基地的限制。并不排除村民通過購買房屋的形式擁有兩塊或兩塊以上的宅基地?！斗课莸怯涋k法》第四章集體土地范圍內(nèi)房屋登記第八十六條規(guī)定：“房屋所有權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列村料：(一)登記申請書;(二)申請人的身份證明;(三)房屋所有權(quán)證書;(四)宅基地使用權(quán)證明或集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明;(五)證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料;(六)其他必要材料。申請村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)提交經(jīng)村民會(huì)議同意或者由村民會(huì)議授權(quán)經(jīng)村民代表會(huì)議同意的證明材料。”第八十七條規(guī)定：“申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理?！睆摹斗课莸怯涋k法》的規(guī)定看受讓人是房屋

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所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，其買房能依法登記，取得房屋所有權(quán)，發(fā)生物權(quán)效力，農(nóng)村房屋買賣合同的效力應(yīng)無疑問。

六、農(nóng)村房屋所在地村集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人(包括城市居民)與房屋所有人簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同的效力。

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第四篇：上海二手房屋買賣注意事項(xiàng)

上海二手房屋買賣注意事項(xiàng)

在上海二手房買賣中，許多購房者往往只考慮房產(chǎn)價(jià)值的高低，而忽略了交易中可能出現(xiàn)的問題，對于如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同所知更少。事實(shí)上，上海二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時(shí)更需要特別注意。

簽訂前

一、購房者一定要對售房者有較為全面的了解。

1、查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。

2、房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位?如果是幾位共有，則共有人是否全部同意? 出售房產(chǎn)時(shí)，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。

二、對即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。

1、售方提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)?

2、房產(chǎn)面積多大?

3、該房產(chǎn)用途是什么?是辦公還是居住，或是其他?

4、該房產(chǎn)有沒有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利?

5、該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押?

根 據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán) 人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某 銀行;受讓人就是購房者。這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，并未通知第三方或未告知購房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行 為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。

6、該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃?

如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。同時(shí)購房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案?根據(jù) 《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定：轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。這個(gè)規(guī)定的 意思是售房者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，因該房產(chǎn)而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購房者繼續(xù)履行。也就是說：如果購房者購買該房產(chǎn)是為了投資，這 種帶租約的房產(chǎn)是比較適合的;如果購房者購買該房產(chǎn)是為了自己居住，這種帶有已經(jīng)登記備案的租賃合同的房產(chǎn)會(huì)對購房者造成較大影響的。

第五篇：房屋買賣合同范本

房屋買賣合同范本

以下是北京市房屋買賣合同范本，也可作為其它地方房屋買賣合同的參考。

甲方(出賣方)：

乙方(買受方)：

丙方(居間方)：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》及其他相關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，共同委托丙方代理并見證甲乙雙方之間的買賣行為，共同訂立本合同，以茲各方共同遵守。

第一條 房屋信息描述

一、甲方自愿出售的房屋(以下簡稱該房屋)位于北京市***，該房屋用途為**，建筑面積為**平方米(以該房屋產(chǎn)權(quán)證標(biāo)注面積為準(zhǔn))。該房屋已依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定取得產(chǎn)權(quán)證書，所有權(quán)證號(hào)為**字第**號(hào)，所有權(quán)人為**。

二、房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，該房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等具體情況見附件二。

三、甲方保證已如實(shí)陳述該房產(chǎn)權(quán)屬狀況、裝飾情況和相關(guān)關(guān)系，乙方對該房產(chǎn)已做充分了解，并愿意購買。

第二條 房屋成交價(jià)格及付款方式

一、成交價(jià)格：

甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，同意該房產(chǎn)交易價(jià)格為人民幣大寫**元整(￥**元)，此價(jià)格包括：房價(jià)款□ 公共維修基金□ 室內(nèi)不可移動(dòng)之裝修□ 空調(diào)□及其它。

二、付款方式：

甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，甲方認(rèn)可乙方采取以下第**種方式付款：

1、現(xiàn)金支付

1)乙方應(yīng)在簽訂本合同當(dāng)日，預(yù)先支付總房款的**%，即人民幣大寫**元整(￥**元)，作為保證雙方履行合同的定金，該筆款項(xiàng)自支付**方之日起視為定金已經(jīng)支付，該定金待過戶當(dāng)日，自動(dòng)轉(zhuǎn)為購房款;

2)甲乙雙方在丙方協(xié)助下辦理立契過戶手續(xù)的當(dāng)日，乙方將總房款的60%即人民幣￥**元(大寫**元整)，一次性支付給甲方。

3)甲方在繳清本合同第五條第三項(xiàng)房屋交付前各項(xiàng)費(fèi)用后，當(dāng)日乙方將總房款的10%人民幣**元整支付給甲方。

2、銀行貸款

1)乙方應(yīng)在簽訂本合同當(dāng)日，預(yù)先支付總房款的**%，即人民幣大寫**元整(￥**元)，作為保證雙方履行合同的定金，該筆款項(xiàng)自支付**方之日起視為定金已經(jīng)支付;

2)乙方應(yīng)在簽訂本合同**日內(nèi)，另外支付人民幣大寫**元整(￥**元)，連同先前支付的定金一并作為首付款。乙方應(yīng)將該房產(chǎn)的首付款(該房產(chǎn)的成交價(jià)格減去銀行實(shí)際貸款額)采用以下三種方式：

1、暫存丙方指定帳戶，待房屋產(chǎn)權(quán)過戶當(dāng)日，劃入甲方帳戶□;

2、乙方將首付款直接劃入甲方指定帳戶□;

3、暫存銀行開立的監(jiān)管帳戶內(nèi)，由銀行監(jiān)管該部分資金，待房屋立契過戶手續(xù)完畢 日內(nèi)，連同貸款額一并支付給甲方。此業(yè)務(wù)必須由甲乙雙方與丙方另行簽訂交易資金監(jiān)管委托協(xié)議□。

3)在銀行批貸手續(xù)完成時(shí)，甲乙雙方必須配合丙方辦理相關(guān)過戶手續(xù)，由丙方持相關(guān)證件材料，協(xié)助甲方辦理剩余房款的收付事宜，乙方的銀行貸款額會(huì)由銀行內(nèi)部自動(dòng)轉(zhuǎn)入甲方所開帳戶。

三、關(guān)于稅費(fèi)

1、本合同履行期間內(nèi)，甲乙雙方自行按國家及地方相關(guān)規(guī)定自行繳納各項(xiàng)稅、費(fèi)，丙方協(xié)助甲乙雙方進(jìn)行相關(guān)稅費(fèi)的確認(rèn)及計(jì)算工作。稅費(fèi)分擔(dān)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商、確認(rèn)見附件一;

2、甲乙雙方所交稅費(fèi)可由丙方代為繳納，相關(guān)部門所開具的完稅憑證、行政事業(yè)性收據(jù)、工本費(fèi)發(fā)票等單據(jù)，待代理事項(xiàng)完成后，由丙方交付給付費(fèi)的一方。

第三條 居間服務(wù)報(bào)酬的支付方式

因甲乙雙方基于丙方的媒介服務(wù)而訂立《房屋買賣合同》，丙方有權(quán)收取相應(yīng)的居間服務(wù)報(bào)酬，因此甲乙雙方同意在簽訂本合同按附件一約定的數(shù)額和比例，由 方向丙方一次性支付相應(yīng)的居間服務(wù)費(fèi)及代辦過戶費(fèi)。

第四條 權(quán)屬過戶委托事項(xiàng)及相關(guān)費(fèi)用

一、甲乙雙方辦理權(quán)屬過戶的所有證件資料準(zhǔn)備齊全，由丙方提供權(quán)屬過戶代理服務(wù)，權(quán)屬轉(zhuǎn)移過程中發(fā)生的各項(xiàng)稅費(fèi)的繳納以本合同第二條第三項(xiàng)內(nèi)容中的約定為準(zhǔn)，甲乙雙方按約定內(nèi)容繳納。未做出約定的，以房地產(chǎn)交易主管部門規(guī)定為準(zhǔn)。

二、如需要辦理銀行貸款，由丙方提供合作銀行及貸款服務(wù)，乙方應(yīng)支付相應(yīng)的費(fèi)用，具體支付費(fèi)用的種類和金額見附件一。

第五條 房屋交付

一、甲方應(yīng)在辦理完立契過戶手續(xù)之日起 日內(nèi)將該房產(chǎn)交付給乙方，并由丙方協(xié)助甲乙雙方辦理該房產(chǎn)的物業(yè)交割手續(xù)。

二、甲方承諾，自本合同簽訂之日起至該房屋物業(yè)交割期間，凡已納入本合同(附件二)的各項(xiàng)房屋裝飾及附屬設(shè)施被損壞或被拆除的，甲方應(yīng)按被損壞或被拆除的房屋裝飾及附屬設(shè)施評估值，向乙方支付賠償金。

三、該房產(chǎn)交付前，因該房產(chǎn)所產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用如：水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等費(fèi)用，由甲方承擔(dān);該房產(chǎn)交付并簽訂《物業(yè)交接單》后，因該房產(chǎn)所產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用如：水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等，由乙方承擔(dān)。該房產(chǎn)交付時(shí)，甲方應(yīng)提供上述費(fèi)用交納的繳費(fèi)憑證。

四、如該房產(chǎn)原產(chǎn)權(quán)單位要求立契過戶前簽訂物業(yè)、供暖協(xié)議并提前預(yù)付物業(yè)、供暖費(fèi)用的，乙方應(yīng)按照原產(chǎn)權(quán)單位要求辦理。

五、甲方交付該房產(chǎn)的裝修、設(shè)備狀況應(yīng)符合國家安全標(biāo)準(zhǔn)。

第六條 甲、乙、丙三方義務(wù)

一、甲方義務(wù)

1、甲方保證所提供該房產(chǎn)資料的真實(shí)性和齊全性，并符合國家及北京市房屋上市有關(guān)規(guī)定及政策法規(guī)，委托上市房屋交易的合法權(quán)利。

2、甲方保證自簽訂本合同之日起，上述房屋不再另售第三方，否則，除應(yīng)支付給乙方的違約賠償外，還應(yīng)支付給丙方總房款的3%作為居間服務(wù)報(bào)酬，如已由乙方支付給丙方，則甲方應(yīng)按此比例和數(shù)額支付給丙方。

3、如乙方需要申請銀行貸款，甲方應(yīng)保證隨時(shí)配合乙方及丙方按時(shí)到銀行提交資料并簽字。

4、在簽訂本合同后，甲方必須按約定時(shí)間與乙方共同到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋交易過戶手續(xù)，按期如數(shù)繳納合同第二條第三項(xiàng)內(nèi)容中約定的由甲方繳納的稅費(fèi)，超過期限視為違約。

5、甲方保證該房產(chǎn)在交易時(shí)沒有權(quán)利瑕疵，不存在抵押、欠繳稅費(fèi)等情況。若有銀行按揭，手續(xù)應(yīng)已在本次交易前辦妥。交易后如有上述未清事項(xiàng)，導(dǎo)致第三方主張權(quán)利，由甲方承擔(dān)違約責(zé)任。

6、甲方保證按本合同的相關(guān)約定向丙方支付居間服務(wù)代理費(fèi)。

二、乙方義務(wù)

1、乙方承諾提供的相關(guān)資料真實(shí)有效。

2、乙方承諾按照本合同第二條的約定，按期如數(shù)支付購房定金、購房款及由乙方繳納的稅費(fèi)。

3、提供該房產(chǎn)過戶交易和銀行貸款時(shí)所需的相關(guān)證件及材料的原件和復(fù)印件，并保證在辦理過戶交易手續(xù)時(shí)按時(shí)到場。

4、若乙方申請銀行按揭貸款，需及時(shí)向丙方提供貸款所需資料并到場簽字。

5、乙方保證按本合同的相關(guān)約定向丙方支付居間服務(wù)代理費(fèi)。

三、丙方義務(wù)

1、見證并監(jiān)督本合同的執(zhí)行。

2、代辦該房屋過戶、貸款的相關(guān)手續(xù)。

3、在甲乙雙方已交付丙方過戶所需各項(xiàng)稅費(fèi)的前提下，代為繳納。

4、甲、乙雙方發(fā)生違約或爭執(zhí)等情形時(shí)，應(yīng)出面予以協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)無效時(shí)，應(yīng)采取中立態(tài)度，并證明事實(shí)。

第七條 違約責(zé)任

一、簽訂本合同之日起，若因甲方原因不將上述房產(chǎn)出售給乙方或因甲方違反本合同的約定導(dǎo)致合同無法全部執(zhí)行或被迫解除，甲方應(yīng)按上述所收的定金以雙倍金額賠償乙方;若應(yīng)乙方原因違約，不購買該房產(chǎn)，則無權(quán)要求返還已付定金，該定金歸甲方所有。

二、甲方違反本合同第六條第一項(xiàng)“甲方義務(wù)”除第(2)條外，由此引起的一切法律后果及額外產(chǎn)生的費(fèi)用均由甲方自行承擔(dān)，如因此給乙方和丙方造成損失，甲方應(yīng)予賠償。

三、若甲方逾期交付該房產(chǎn)，則每逾期一日，甲方均應(yīng)按該房屋價(jià)格的萬分之五向乙方交付違約金，逾期超過十個(gè)工作日，乙方有權(quán)單方解除本合同，甲方應(yīng)在三日內(nèi)將乙方已付房款退還，并按本條第(一)款中的甲方違約條款處理。

四、若乙方逾期付款，每逾期一日，乙方均應(yīng)按逾期款的萬分之五向甲方支付違約金，逾期超過十個(gè)工作日，甲方有權(quán)單方解除本合同，甲方應(yīng)在三日內(nèi)將乙方已付房款退還，并按本條第(一)款中的乙方違約條款處理。

五、在辦理立契過戶和銀行按揭貸款過程中，若因甲、乙任何一方單方延誤而致使其他方遭受損失，則視為延誤方違約，按本條第(二)款和第(三)款處理。

六、如因甲方或乙方的原因，致使該房屋買賣事宜最終沒有達(dá)成，甲乙雙方所付的服務(wù)代理費(fèi)均不予退還，應(yīng)由責(zé)任一方承擔(dān)全部丙方服務(wù)代理費(fèi)，如由甲乙雙方共同承擔(dān)責(zé)任，則由甲乙雙方各承擔(dān)50%的丙方服務(wù)代理費(fèi)。

第八條 合同的終止與解除

本協(xié)議履行期間，因不可抗力或國家政策調(diào)整，致使本合同無法履行，本協(xié)議自行終止，三方互不承擔(dān)責(zé)任;甲方在本協(xié)議終止后三個(gè)工作日內(nèi)將已收房款全額退還乙方，丙方則應(yīng)將甲、乙雙方提交的相關(guān)過戶所需證件和已支付的代理服務(wù)費(fèi)退還提供方和支付方。

第九條 解決爭議的方式

本合同在履行中產(chǎn)生的爭議事項(xiàng)，三方應(yīng)協(xié)商解決。如協(xié)商不成，三方同意按照第 種方式解決該紛爭。

一、提交北京仲裁委員會(huì)仲裁;

二、任何一方有權(quán)向房屋所在地的人民法院提起訴訟。

第十條 本合同附件一：相關(guān)稅費(fèi)明細(xì);附件二：家具裝修清單作為本合同不可分割的部分，具有同等法律效力。

第十一條 本合同一式三份，三方各持一份。自簽字之日起生效。

補(bǔ)充：

1、經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，在雙方簽定本合同之日后甲方協(xié)助乙方與物業(yè)溝通進(jìn)場裝修事宜。

2、自本合同簽定之日起90日內(nèi)過戶，如不能如期過戶則甲方支付違約金的比例為：首期付款的每天萬分之五(不可抗力因素除外)。

甲方簽字： 身份證號(hào)：

委托代理人： 聯(lián)系方式：

乙方簽字： 身份證號(hào)：

委托代理人：

聯(lián)系方式：

丙方：

公司蓋章：

經(jīng)紀(jì)人簽字： 聯(lián)系方式：

公司地址：

客服電話：

簽約日期： 年 月 日