第一篇：2014年房價(jià)走勢 漲價(jià)不是唯一答案

2014年房價(jià)走勢 漲價(jià)不是唯一答案

盡管全年房價(jià)的變化數(shù)據(jù)還沒有最終出爐,但2013年全國房價(jià)給人留下的印象依舊是個(gè)“漲”字。2014年將會怎樣?上自地產(chǎn)大佬,下至平民百姓,房價(jià)仍是大家最關(guān)心的話題。2014年,房價(jià)是漲是跌,每個(gè)人都有自己思考的角度。

新華社文章指出,無論是從央行的居民問卷調(diào)查,還是從老百姓的切身感受,房價(jià)仍然是高,漲勢依然不減。不過,在2013年,隨著溫州、鄂爾多斯等房價(jià)經(jīng)歷“滑鐵盧”城市的不斷出現(xiàn),普通民眾對于2014年的房價(jià)也有了新的期待,隨著資金鏈的進(jìn)一步收緊和投機(jī)資本的撤出,房價(jià)泡沫并非沒有被擠壓掉的可能,漲價(jià)不是唯一的答案。

經(jīng)過2013年房地產(chǎn)市場量價(jià)齊升的局面之后,眾多業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為在2014年里,隨著“擠泡沫”的繼續(xù),整體房價(jià)增速將放緩,局部可能出現(xiàn)下行。

“如果說2013年房價(jià)總體特征是‘一條線’:震蕩上行,有驚無險(xiǎn)的話,那么對2014年,可以形容為‘退燒年’:高位震蕩,漸趨降溫?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為2014年在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時(shí),房地產(chǎn)投資拉動宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演,房價(jià)也會依舊穩(wěn)中有升。

“盡管2013年的房價(jià)經(jīng)歷了明顯的上漲過程,但是各種信號明顯指出2014年的房價(jià)走勢,或許將以穩(wěn)字打頭,再度大幅上漲的空間不大?！敝袊嗣翊髮W(xué)公共管理學(xué)院教授黃燕芬指出,除了調(diào)控政策的限制,土地供應(yīng)量大幅增長就是一個(gè)明顯的市場信號,因?yàn)橥恋毓?yīng)量大增,必將帶來房屋供應(yīng)量的增加,而市場需求在一定期限內(nèi)變化不大,供應(yīng)量增加,需求相對穩(wěn)定,房價(jià)就失去上漲的底氣。

除了土地供應(yīng)量大幅增加的因素以外,中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國金融發(fā)展研究院助理教授李晟認(rèn)為,大量的保障房入市以及并不寬松的資金鏈同樣限制了房價(jià)可能出現(xiàn)的大幅上漲。由于一線城市的供需矛盾并沒有得到有效解決,房價(jià)不排除繼續(xù)較快增長,而在部分二三線城市由于庫存較多,房價(jià)必然增長乏力,部分甚至可能出現(xiàn)下跌。

新華社文章稱,實(shí)踐證明,類似“頭痛醫(yī)頭,腳痛醫(yī)腳”的行政化調(diào)控已難以從根本上抑制住房價(jià)“脫韁的野馬”,走出越調(diào)越漲的“怪圈”,需長遠(yuǎn)地建立“市場化為主手段,輔以政府調(diào)節(jié)”的政策引導(dǎo)體系?？梢灶A(yù)見在2014年的樓市調(diào)控中,去行政化、差異化政策將成為調(diào)控主流。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,2014年在中央政府加強(qiáng)民生保障和房地產(chǎn)調(diào)控的總體方針下,各地可能將繼續(xù)因地制宜地對政策的執(zhí)行尺度和力度進(jìn)行微調(diào),對于房價(jià)上漲過快的一線和少數(shù)二線城市仍從嚴(yán)落實(shí)差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施,增加住房用地和住房有效供應(yīng),而庫存較多的部分二線與三四線城市的調(diào)控只會松不會緊。

第二篇：2013年房價(jià)走勢分析報(bào)告

2013年房價(jià)走勢分析報(bào)告

中國房地產(chǎn)從現(xiàn)在開始，將有明顯的下跌趨勢,而下跌的主要因素可以歸納如下。

一，2012年一二線城市的房子價(jià)格上漲幅度小，遠(yuǎn)不如前幾年，表明這些城市房價(jià)上漲的空間正在迅速縮小。官方還報(bào)道，上海2012年的商品房價(jià)格出現(xiàn)了微小的下跌。

二，三四線城市的需求主要來自當(dāng)?shù)氐木用?，而?dāng)?shù)鼐用窈娃r(nóng)村有著千絲萬縷的關(guān)系，使他們對城市房地產(chǎn)的需求遠(yuǎn)比不過一二線城市的居民。所以，三四線城市的房價(jià)到達(dá)6000元/平米的時(shí)候，就必定沒有上沖的動力。例如，?？诿科矫椎膬r(jià)格有可能就被盯住在6000-8000元之間。

三，中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢大不如前，如果統(tǒng)計(jì)局不要隨便注水，GDP增長速度有可能就在6-7%之間。這樣的速度，不可能支撐人們對高房價(jià)的長期期望，當(dāng)人們意識到每平方米超過1.5萬元就太貴的時(shí)候，就算一二線城市的價(jià)格也會撐不住了。

四，盡管廉租房建設(shè)遠(yuǎn)沒有達(dá)到國務(wù)院的要求，各地積極開展廉租房的建設(shè)，將大大緩解高房價(jià)的壓力。

五，習(xí)近平的反腐政策正在被大家所關(guān)注，我估計(jì)習(xí)近平不是那種說話不行動的人，那種抱有僥幸態(tài)度的官員必將受到懲罰。這樣一來，不僅現(xiàn)在許多官員在大量的拋售房子，官員們再也不敢像以前一樣大批大批的‘買進(jìn)’房子了。打擊腐敗，有利于房價(jià)的下跌。

六，過去15年，房地產(chǎn)的投資占社會固定資產(chǎn)投資的20%以上，這是導(dǎo)致地產(chǎn)泡沫的罪魁禍?zhǔn)住．?dāng)銀行害怕有毒資產(chǎn)時(shí)，房地產(chǎn)貸款將受到管制，銀根收緊，也會壓低地產(chǎn)價(jià)價(jià)。

七，三四線城市量價(jià)齊跌，是一二線城市房價(jià)下跌的前提條件和信號，說明老百姓的購買能力和欲望已經(jīng)受到嚴(yán)重的打擊。許多小‘鬼城’的出現(xiàn)，照樣可以在一二線城市重復(fù)。

附件：三四線城市地產(chǎn)開發(fā)過度陷僵局：房價(jià)大跌無人購

來源：中國青年報(bào)作者：李松濤(2013年1月24日)

歲末年初，一二線城市的樓市延續(xù)著交易量火爆的局面，而有的三四線城市卻陷入交易冷清、價(jià)格下跌的泥沼中。

不過，一個(gè)值得關(guān)注的背景是，城鎮(zhèn)化正成為近期影響房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵詞。有觀點(diǎn)認(rèn)為，三四線城市將是房地產(chǎn)行業(yè)的下一個(gè)金礦。

“城鎮(zhèn)化蘊(yùn)含著最大的內(nèi)需潛力”、“推進(jìn)城鎮(zhèn)化，關(guān)鍵是提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量”等中央層面有關(guān)對城鎮(zhèn)化的表態(tài)讓一些市場分析人士認(rèn)為，這將帶來三四線房地產(chǎn)市場的春天。

也有不少業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，一些對城鎮(zhèn)化的曲解正是房地產(chǎn)行業(yè)要警惕的。

“城鎮(zhèn)化并不是房地產(chǎn)化?！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)告訴記者，目前，相當(dāng)一部分三四線城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)供大于求，如果市場還有人曲解、炒作城鎮(zhèn)化，借機(jī)大賣土地，推高房地產(chǎn)投資，將會對三四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大的危險(xiǎn)。

部分房企受困三四線城市

國家統(tǒng)計(jì)局2012年12月公布的數(shù)據(jù)顯示，在2012年11月，70個(gè)大中城市中有53個(gè)城市住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，而下跌的城市中，基本上是丹東、煙臺、泉州、秦皇島、揚(yáng)州、桂林等三四線城市。

一二線城市與三四線城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)在分化。

另一組數(shù)據(jù)也證明了這個(gè)事實(shí)。

從房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績增長來看，業(yè)務(wù)側(cè)重于三四線城市的企業(yè)明顯低于側(cè)重一二線城市發(fā)展的企業(yè)。

根據(jù)公開統(tǒng)計(jì)資料，2012年前11月，保利地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]銷售額同比增長36%，中海[簡介 最新動態(tài)]也增長近30%，這兩家企業(yè)在2012年都側(cè)重在一二線城市發(fā)展。但是側(cè)重在三四線城市圈地開發(fā)的恒大地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]銷售額同比僅增6%，同樣布局的碧桂園僅增長6.5%。

這樣的對比讓很多房地產(chǎn)企業(yè)感到意外。最近幾年，到三四線城市圈地幾乎是房地產(chǎn)企業(yè)的主流，但去年的數(shù)據(jù)卻讓這一信心滿滿的預(yù)期大打折扣。

“三四線城市現(xiàn)在已經(jīng)空置了大量的土地和住宅，很多三四線城市的房地產(chǎn)供應(yīng)已經(jīng)超過了當(dāng)?shù)氐男枨?。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說。

實(shí)際上，三四線城市這種住宅供大于求的現(xiàn)象并不是今天才暴露，早在2012年年中，這種局面就已經(jīng)初現(xiàn)端倪。唐山、煙臺、營口、常州、貴陽等城市都在那個(gè)時(shí)期出現(xiàn)開發(fā)商扎堆兒，項(xiàng)目銷售困難的局面。

在2012年年中之前，這些三四線城市都處在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的集中爆發(fā)期，眾多國內(nèi)知名開發(fā)商紛紛進(jìn)入，到處都是房地產(chǎn)建設(shè)工地。

上海易居房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心在當(dāng)時(shí)就曾拿出一份研究報(bào)告，指明在三四線城市熱鬧的房地產(chǎn)開發(fā)背后，隱藏著嚴(yán)重過剩的巨大隱患。

這份研究報(bào)告以唐山為例，從2008年到2011年，唐山商品房用地年均成交量為2100萬平方米，而北京為2268萬平方米；唐山2011年商品房成交量為159萬平方米，只有北京的18%。

如果用類似的方法去比較其他三四線城市，幾乎可以得到類似的數(shù)據(jù)和結(jié)論：盡管城市不大、人口不多，但最近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)量卻大幅猛增。

2012年年末，一些三四線城市相繼爆出樓市危機(jī)的新聞。比如貴陽，住宅待消化庫存高達(dá)3490萬平方米，而這個(gè)城市的人口即使計(jì)入流動人口，也才500萬人，這樣的庫存量要消化掉至少需要4年。

而在海南，房價(jià)大幅縮水在多個(gè)城市上演。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總胡景暉在2012年年底參加的幾次地產(chǎn)界的聚會上聽到了數(shù)家房地產(chǎn)企業(yè)的抱怨，“他們都在說唐山、煙臺、營口等三四線城市，房子賣不動?！?/p>

幾年前一些開發(fā)商興沖沖地到三四線城市跑馬圈地，2012年大多進(jìn)入銷售期，卻發(fā)現(xiàn)已經(jīng)陷了進(jìn)去。

正是這種狀況，讓那些知名開發(fā)商改變了拿地策略。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)統(tǒng)計(jì)了包括萬科、保利、金地、龍湖等8家知名開發(fā)商在2012年的拿地狀況，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，這8家開發(fā)商在一二線城市拿地共205宗，在三四線城市拿地降為110宗。

張大偉告訴記者，這種拿地策略的變化出現(xiàn)在2012年8月之后，從標(biāo)桿房企拿地?cái)?shù)量來看，一線城市占比20%，二線城市占比63%，三四線城市占比僅為18%。開發(fā)商回歸一二線城市已經(jīng)成為既成事實(shí)。

不過，拿地策略的變化并不能改變?nèi)木€城市在建項(xiàng)目銷售的尷尬，可以看到的是，這些前期房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活躍的三四線城市，未來將有著極大的銷售壓力。

在近日召開的瑞銀2013年大中華研討會上，瑞銀房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎表示，三線城市新房供應(yīng)過大的問題，在今年仍可能延續(xù)，供過于求現(xiàn)象將會存在。

單靠房地產(chǎn)，地方經(jīng)濟(jì)難持續(xù)發(fā)展

如果說三四線城市的房地產(chǎn)市場供大于求已是基本事實(shí)，那么，是什么造成了如今的結(jié)果？

時(shí)光需要倒回5年前。2008年年底，全球金融危機(jī)爆發(fā)，為了防止此次金融危機(jī)對我國經(jīng)濟(jì)的拖累，2009年，我國出臺了4萬億元的刺激經(jīng)濟(jì)政策，也正是在此之后，不少三四線城市的房地產(chǎn)市場開始吹起了泡沫。

“當(dāng)年是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的高潮，各地都在造新城，投資拉動是當(dāng)時(shí)絕大多數(shù)城市的最重要的經(jīng)濟(jì)增長方式?！睆埓髠ジ嬖V記者，三四線城市開始大量出讓土地，吸引開發(fā)商進(jìn)入。

胡景暉告訴記者，當(dāng)時(shí)不少地方政府想的只是讓開發(fā)商進(jìn)來，把土地賣出去，把錢賺回來，而沒有想到要維持一個(gè)房地產(chǎn)市場，還需要產(chǎn)業(yè)、人口聚集、配套設(shè)施等等條件。在胡景暉看來，當(dāng)時(shí)確實(shí)有一些開發(fā)商的投資過于草率。

而始于2011年1月的樓市限購政策則加劇了開發(fā)商進(jìn)入三四線城市的步伐和決心。

“不少開發(fā)商當(dāng)時(shí)的判斷是，北京上海這些一線城市的銷售量會萎縮得很厲害，那只能到不限購的三四線城市尋找機(jī)會。”胡景暉說。

眾多三四線城市正是從2009年前后開始進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的盛宴。

在揚(yáng)州，2010年土地出讓爆發(fā)式增長，當(dāng)年該市市區(qū)住宅用地合計(jì)供應(yīng)426.29萬平方米，同比增加68.58%。當(dāng)年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資101.48億元，同比增長80%。

惠州2011年商品房成交量相當(dāng)于廣州的31%，但土地成交量相當(dāng)于廣州的94%。

在貴陽，已經(jīng)有十幾個(gè)超過100萬平方米的在售樓盤項(xiàng)目，其中一個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入住人口30萬。根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕y(tǒng)計(jì)，2012年上半年，貴陽商品房市場的整體供應(yīng)量就已超過2007～2009年期間每年全年的供應(yīng)量。

在南通，近4年土地累計(jì)成交量超過7500萬平方米，消化時(shí)間需要近15年。

這些嚇人的數(shù)字在過去幾年的眾多三四線城市輪番出現(xiàn)，引起眾多學(xué)者的關(guān)注。中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜一直在關(guān)注三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)高潮，2012年上半年，她就告訴記者，這些城市已經(jīng)出現(xiàn)了過度開發(fā)的問題，商品房供應(yīng)已經(jīng)大于需求。

盡管從2009年以來，我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)讓不少三四線城市獲得了很大的發(fā)展機(jī)會，高鐵的建設(shè)提速也串聯(lián)起了不少三四線城市與一二線城市，但這些 三四線城市依舊沒能得到足以支撐迅猛開發(fā)的房地產(chǎn)市場的人口聚集、產(chǎn)業(yè)配套，那些大力開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不可避免地陷入銷售困境。

“當(dāng)?shù)厝速I不起，外地人不來買”已經(jīng)成為這些三四線城市房地產(chǎn)市場的基本狀態(tài)。

在中國房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)排行榜中，風(fēng)險(xiǎn)排名前50名全部是三四線城市。

“之所以出現(xiàn)這樣的局面，就是因?yàn)檫@些三四線城市把房地產(chǎn)業(yè)作為拉動經(jīng)濟(jì)的引擎，房地產(chǎn)業(yè)只是一個(gè)先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并不能作為地方經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的根本，這 個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作為支撐。”胡景暉說，但從這幾年的發(fā)展來看，這些三四線城市基本是提前透支了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，卻沒有在經(jīng)濟(jì)增長上得到相 應(yīng)的成果。

標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)在拿地策略上回歸一二線城市，也許并不是對三四線城市失去信心，而是暫時(shí)還看不到這些城市的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

城鎮(zhèn)化能否化解難題

“三四線城市如果沒有產(chǎn)業(yè)的培育，將難以支撐房地產(chǎn)市場的發(fā)展?！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)告訴記者，三四線城市對人口、資金的吸納能力都沒有想象中那么強(qiáng)。過去幾年，不論是地方政府還是開發(fā)商，對三四線城市的發(fā)展都作了過于樂觀的判斷。

在陳國強(qiáng)看來，不同的城市面臨的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不同，需要從各自城市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)進(jìn)行研究，從而對房地產(chǎn)開發(fā)作出調(diào)整。對開發(fā)商來說，區(qū)域布局要均衡，要參與到三四線城市房地產(chǎn)市場的培育過程中，但不能把重心全放在三四線城市。

“城鎮(zhèn)化是遠(yuǎn)水，不可能馬上解決那些已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場問題的三四線城市的問題?！标悋鴱?qiáng)說，中央對城鎮(zhèn)化的表態(tài)也說明，恰恰是要通過城鎮(zhèn)化來調(diào)整前幾年發(fā)展中遇到的問題。

對于目前已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的三四線城市，有人認(rèn)為很危險(xiǎn)，也有人有著不同的看法。

在張大偉看來，對這幾年進(jìn)入三四線城市發(fā)展的開發(fā)商來說，并沒有太大的壓力，因?yàn)樗麄兡玫氐某杀静⒉桓撸行┏鞘型恋貎r(jià)格一平方米只有幾百元。如果這個(gè)城市有發(fā)展?jié)摿?，目前的供大于求就不是問題，很快就能消化掉庫存。

“但如果沒有發(fā)展?jié)摿Γ椭档谜J(rèn)真研究?！睆埓髠フf，比如鄂爾多斯，最近一兩年基本上沒有新推什么土地，之所以會出現(xiàn)房價(jià)的大幅下跌，是因?yàn)槊簝r(jià)下跌了，而煤炭是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的絕對支柱。如果當(dāng)?shù)爻嗣禾恐膺€有別的經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱，那就不會出現(xiàn)房地產(chǎn)的問題。

在張大偉看來，中央近期對城鎮(zhèn)化的表態(tài)，其實(shí)正是強(qiáng)調(diào)一二線城市和三四線城市之間的產(chǎn)業(yè)布局，培育三四線城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

其實(shí)，產(chǎn)業(yè)布局對房地產(chǎn)市場的影響不僅僅出現(xiàn)在三四線城市，在一二線城市同樣存在，一二線城市建設(shè)的“新城”往往也因?yàn)闆]有產(chǎn)業(yè)的支撐從而成為“睡城”。

在胡景暉看來，未來中國還將有三億到四億的人口轉(zhuǎn)移，這些人口不是轉(zhuǎn)移到大城市，而是在百萬人口左右的城市，要做到這一點(diǎn)，這些城市就必須有相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)支撐。“一二線城市也需要將現(xiàn)有的一些產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移出去，分解到三四線城市?！?/p>

從國外的經(jīng)驗(yàn)來看，當(dāng)大城市發(fā)展到一定程度后往往會出現(xiàn)逆城市化，“中國未來恐怕也會如此，三四線城市的房地產(chǎn)會發(fā)展，但基礎(chǔ)一定是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和配套設(shè)施的完善。

第三篇：2010南京房價(jià)走勢預(yù)測分析

2010南京房價(jià)走勢預(yù)測分析

工商聯(lián)在北京、上海、廣州、深圳、青島、西安、成都、蘇州和呼和浩特9個(gè)城市，選取62個(gè)不同規(guī)模、不同所有制的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的81個(gè)項(xiàng)目就“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用”進(jìn)行了深入調(diào)查和分析研究，向全國政協(xié)十一屆二次會議遞交了《關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用的調(diào)研報(bào)告》的書面報(bào)告。

調(diào)研報(bào)告指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高達(dá)到58.2%；而在開發(fā)項(xiàng)目的總費(fèi)用支出中，大約一半（49.42%）流向政府；開發(fā)項(xiàng)目的總銷售收入中，政府份額占37.36%；同時(shí)，房地產(chǎn)稅費(fèi)偏高并且呈逐漸增加趨勢。

據(jù)此，工商聯(lián)直指“土地財(cái)政是高房價(jià)首因”。一石激起千層浪。大家在驚嘆的同時(shí)，不由得感嘆兩會的質(zhì)量一年比一年高，很有些真知灼見；同時(shí)，大家所有的目光齊刷刷地盯上了當(dāng)?shù)卣?。特別是在各地房價(jià)并沒有大幅度下降的情況下，各地政府迫不及待地出臺了大量的救房政策，儼然是房地產(chǎn)商的代言人，讓廣大老百姓迷惑不解。經(jīng)濟(jì)學(xué)家唐明燈更激烈地指出，“地方政府與房產(chǎn)商合演雙簧戲！”言辭之大膽，令人咂舌。此言并非信口雌黃。君不見，廣東近日推出穩(wěn)定樓市15條，房價(jià)應(yīng)聲上漲5%，看得房地產(chǎn)大腕都心驚肉跳。開發(fā)商中稍有良心且明白點(diǎn)市道的王石先生認(rèn)為，房價(jià)這樣堅(jiān)挺著，政府還去救市，是一件滑稽的事。其實(shí)他說的也就是普通經(jīng)濟(jì)學(xué)常識?？上栴}不在于常識而在于現(xiàn)實(shí)往往如此，原因就在于地方政府是地產(chǎn)利益鏈最大受益者。我這里辯解幾句：

1、中國政府考核地方官員的政績偏重于GDP的增長，就如同中學(xué)教育不管如何改變教學(xué)方式，如果不改變高考選拔機(jī)制，應(yīng)試教育只會越演越烈一樣，而素質(zhì)教育永遠(yuǎn)是鏡花水月。所以，在經(jīng)費(fèi)一定量的情況下，各地政府在考核的“尚方寶劍”下，八仙過海、各顯神通，實(shí)際上很多政府高官中的有識之士，一般都在工業(yè)發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)方面努力尋求一個(gè)均衡點(diǎn)。用聞一多先生的話來講，就是“戴著鐐銬跳舞”。百姓有百姓的苦，政府也有政府的苦。

2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理的表現(xiàn)。自改革開放后，我國各行各業(yè)都取得了長足的進(jìn)步，各項(xiàng)事業(yè)蒸蒸日上，但也不能掩蓋發(fā)展過程中的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理,原材料和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)比重大,深加工和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)比重小、產(chǎn)品少,科技含量低。這制約了我國產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步升空。電子、信息產(chǎn)業(yè)等只能仰歐美鼻息，根本無高附加值可言；制造業(yè)、鋼鐵業(yè)等，徒具規(guī)模，缺失核心技術(shù)。在國人的印象中，中國除了航天技術(shù)和衛(wèi)生發(fā)射技術(shù)還可獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷外，其余都有待大幅度提高。這也是每年各地都大張旗鼓鋪天蓋地如臨大敵地展開招商引資的任務(wù)的原因。

在這種情況下，來自工業(yè)的稅收可想而知。而農(nóng)業(yè)徹底成了被補(bǔ)助的對象。一方面要擴(kuò)大城建，另一方面又要大規(guī)模推高產(chǎn)業(yè)發(fā)展，升級換代。各級政府也是憂心如焚，此情此景之下，房地產(chǎn)淪為“土地財(cái)政”似乎也是順理成章。

（三）拆遷改造和新農(nóng)村建設(shè)的推動

當(dāng)年泰高路擴(kuò)建的時(shí)候，拆遷戶采取的是以地?fù)Q地，再加上適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼。而如今，在國家土地政策收縮確保十八億的情況下，同時(shí)也為了進(jìn)一步繁榮房地產(chǎn)市場，防止房價(jià)下跌，政府采取了以防換房，將大量的農(nóng)村居民趕入了商品房，名為“拆遷安置房”。對此，無法褒貶。這是城市發(fā)展的必經(jīng)之路，但它客觀助長了搖搖欲墜的房地產(chǎn)價(jià)格。

一下為2008年年底網(wǎng)友“南門行客”提供的數(shù)據(jù)：

鵬欣上郡住宅709套銷出85

同悅?cè)輬@住宅404套銷出39

鳳城國際住宅738套銷出581

宏基花園住宅692套銷出675

金宇花園住宅295套銷出151

東潤第一城住宅820套銷出441

翰林雅居住宅318套銷出36

碧桂園翠林環(huán)玉苑住宅820套銷出441

從中我們由此得出結(jié)論，空置率是相當(dāng)高的。加上在金融危機(jī)背景下，觀望的人越來越多。空置率隨著其它樓盤的推出，只會越來越高，如果純粹由市場解決，只會選擇價(jià)格下行一條路可走。事實(shí)上，目前房價(jià)非常堅(jiān)挺，這其中拆遷改造作出了絕大的貢獻(xiàn)，而且周山河地區(qū)的拆遷規(guī)模還會繼續(xù)擴(kuò)大，填空房市的力度也會加強(qiáng)。況且新農(nóng)村建設(shè)的步伐只會越來越快，又能節(jié)約土地，符合中央意圖，又能擴(kuò)大城市規(guī)模，增多城市人口，地方政府何樂而不為？

（四）地級大市的組建以及文化南京的輻射作用

地級南京市組建以來，城市面貌日新月異，這是個(gè)無法否認(rèn)的現(xiàn)實(shí)。再加上文化南京的建設(shè)必將使南京成為一個(gè)非常適合居住的濱江宜居城市。尤其是作為一號首長的家鄉(xiāng)，南京的“祥泰”瑞氣定會讓周邊城市很多游客慕名而來。再加上南京構(gòu)建“雙環(huán)”的水文化，對于那些飽受城市工業(yè)化帶來的環(huán)境騷擾的居民尤其具有吸引力。不久后，南京大橋開通，肯定有相當(dāng)部分蘇南居民北上購房，投資、居住。就相當(dāng)于今日之香港、深圳一樣。一下提供一組數(shù)據(jù)，從網(wǎng)上搜索而來，引自“王莊的流浪漢”。

“2006年前三季度，長三角16城市GDP總計(jì)2.8萬億元，從高到低依次是南通、蘇州、無錫、湖州、常州、杭州、南京、揚(yáng)州、南京、臺州和鎮(zhèn)江(南京倒數(shù)第三)；產(chǎn)值增長較快的城市有南京、湖州和揚(yáng)州，三市同比增幅均超過30%（南京第一）。投資增幅超過25%的城市有舟山、南京和南通（第二），從出口增長看，南京和舟山增速超過50%（第一）(來源：浙江省信息中心2006-11-10)。這就是說南京經(jīng)濟(jì)總體水平在長三角來說是最低的（但這從另一個(gè)方面可以說南京有更大的發(fā)展空間），但從各項(xiàng)發(fā)展指數(shù)來看，南京卻是在整個(gè)長三角數(shù)一數(shù)二的。前幾天長三角第七次市長論壇在南京招開，十一五期間的南京會更好的融入蘇南，再加上沿江開發(fā)一鋪開，相信增速會更高。相應(yīng)的南京家庭年均也會以這個(gè)速度增長。相應(yīng)的房價(jià)與年均收入比值也會大大降低。”二年過去，南京的經(jīng)濟(jì)增速越來越快，居于江蘇十三地級市前列，而房價(jià)相比于南通、揚(yáng)州并沒有明顯的縮小差距，是一個(gè)價(jià)值洼地，所以短期看，房價(jià)很難降下來。盡管作為

一個(gè)老百姓來講，心理很難受，但我們必須正視這個(gè)可觀事實(shí)?？傊?，房地產(chǎn)不僅僅是一個(gè)產(chǎn)業(yè)，一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈很長的產(chǎn)業(yè)，而且也涉及到政治，不僅是地方政府以及中央政府的重要財(cái)稅來源，尤其是在全球金融危機(jī)背景之下，中國的經(jīng)濟(jì)也受到波及，有陷入緊縮的危險(xiǎn)，那么房價(jià)下降就不是單純的價(jià)格問題，而是全局性的問題了。房間一旦下行，就不僅是通縮了，簡直是一場災(zāi)難。

但是如果你指望南京房價(jià)大幅度降價(jià)，那你大錯(cuò)特錯(cuò)，一廂情愿！如果南京房價(jià)在2009年能有百分之十的回調(diào)，就謝天謝地了！我的忠告是：

1、如果你確實(shí)想買房，現(xiàn)在任何時(shí)間買入都不會是個(gè)錯(cuò)誤的時(shí)機(jī)，因?yàn)榧词狗康禺a(chǎn)下調(diào)幅度也不會太大，我認(rèn)為百分之十就是極限了。如果你購買的是核心地段，更不要擔(dān)心，那里很堅(jiān)挺。

2、房價(jià)上漲對百姓不利，對長期發(fā)展不利；但如果降下來，產(chǎn)生的危險(xiǎn)更大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的影響太大了，在目前的中國，高科技的企業(yè)太少，目前這種傳統(tǒng)資金和勞力密集型企業(yè)可以說支柱產(chǎn)業(yè)。我可以稍微形象概括一下，現(xiàn)在的房地產(chǎn)就是一輛陷入泥沼的戰(zhàn)車，不僅綁架了百姓，也綁架了相關(guān)金融行業(yè)，如銀行等，也綁架了政府。

3、我認(rèn)為政府的態(tài)度是希望房價(jià)保持平穩(wěn)，既不怎么上漲，也不怎么下降。采取以時(shí)間換空間的方式完成軟調(diào)整，時(shí)間大概是三年，也就是說2010到2011年將是一個(gè)關(guān)鍵期。我覺得這個(gè)方法可能是最好的方法了。

4、這兩三年間，可能出現(xiàn)一些變數(shù)，比如公務(wù)員和事業(yè)單位集

體加工資，就是陽光工資政策。實(shí)際上也是國家用的一招救房地產(chǎn)的暗棋，這樣大量中產(chǎn)階級的購買力加強(qiáng)，就會維持目前的房價(jià)甚至推高核心地段的房價(jià)。

5、隨著城市化進(jìn)程的加快，以及地方政府最喜歡用的一招，就是通過拆遷加強(qiáng)城市居民的數(shù)量，做大最強(qiáng)城市步伐的實(shí)施，包括我們南京也是這樣，比如09年周山河地區(qū)的大量拆遷，會迅速補(bǔ)上目前銷售停頓的市場。而且，也可以將之納入新農(nóng)村建設(shè)的計(jì)劃，何樂而不為？

6、五年之后，我們再行討論房地產(chǎn)與中國人口數(shù)量的關(guān)系。也許隨著人口的大量減產(chǎn)，未來的中國房地產(chǎn)的真正危機(jī)才會來臨。但目前不會。所以我估計(jì)今年暑假，中國的股市會慢慢轉(zhuǎn)暖，甚至?xí)M(jìn)入一輪大牛市，但是你要注意隨時(shí)撤退。否則的話，就像這一輪一樣，賺的快也去的快。

最后，我認(rèn)為南京房價(jià)并無“回暖”一說，在目前情況下，市區(qū)核心地段上升，周邊只能說是“平穩(wěn)”。

第四篇：2014年的房價(jià)走勢

2014年的房價(jià)走勢

隨著“擠泡沫”的繼續(xù)，今年可比作“退燒年”，房價(jià)增速將放緩，二三線城市可能下跌 盡管全年房價(jià)的變化數(shù)據(jù)還沒有最終出爐，但2013年全國房價(jià)給人留下的印象依舊是個(gè)“漲”字。2014年將會怎樣?上自地產(chǎn)大佬，下至平民百姓，房價(jià)仍是大家最關(guān)心的話題。2014年，房價(jià)是漲是跌，每個(gè)人都有自己思考的角度。

新華社文章指出，無論是從央行的居民問卷調(diào)查，還是從老百姓的切身感受，房價(jià)仍然是高，漲勢依然不減。不過，在2013年，隨著溫州、鄂爾多斯[-0.80% 資金 研報(bào)][0.11% 資金研報(bào)]等房價(jià)經(jīng)歷“滑鐵盧”城市的不斷出現(xiàn)，普通民眾對于2014年的房價(jià)也有了新的期待，隨著資金鏈的進(jìn)一步收緊和投機(jī)資本的撤出，房價(jià)泡沫并非沒有被擠壓掉的可能，漲價(jià)不是唯一的答案。

經(jīng)過2013年房地產(chǎn)市場量價(jià)齊升的局面之后，眾多業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為在2014年里，隨著“擠泡沫”的繼續(xù)，整體房價(jià)增速將放緩，局部可能出現(xiàn)下行。

“如果說2013年房價(jià)總體特征是‘一條線’:震蕩上行，有驚無險(xiǎn)的話，那么對2014年，可以形容為‘退燒年’:高位震蕩，漸趨降溫?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為2014年在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時(shí)，房地產(chǎn)投資拉動宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演，房價(jià)也會依舊穩(wěn)中有升。

“盡管2013年的房價(jià)經(jīng)歷了明顯的上漲過程，但是各種信號明顯指出2014年的房價(jià)走勢，或許將以穩(wěn)字打頭，再度大幅上漲的空間不大?！敝袊嗣翊髮W(xué)公共管理學(xué)院教授黃燕芬指出，除了調(diào)控政策的限制，土地供應(yīng)量大幅增長就是一個(gè)明顯的市場信號，因?yàn)橥恋毓?yīng)量大增，必將帶來房屋供應(yīng)量的增加，而市場需求在一定期限內(nèi)變化不大，供應(yīng)量增加，需求相對穩(wěn)定，房價(jià)就失去上漲的底氣。

除了土地供應(yīng)量大幅增加的因素以外，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國金融發(fā)展研究院助理教授李晟認(rèn)為，大量的保障房入市以及并不寬松的資金鏈同樣限制了房價(jià)可能出現(xiàn)的大幅上漲。由于一線城市的供需矛盾并沒有得到有效解決，房價(jià)不排除繼續(xù)較快增長，而在部分二三線城市由于庫存較多，房價(jià)必然增長乏力，部分甚至可能出現(xiàn)下跌。

第五篇：漲價(jià)是國企改革的唯一出路嗎？

鐵道部撤銷成立中國鐵路總公司后，曾傳出火車票漲價(jià)的消息，25日，“傳下月起天然氣價(jià)格將大幅上漲每立方或漲1元”的消息迅速占據(jù)了各大網(wǎng)站的頭條。消息稱從4月起，我國天然氣價(jià)格將大幅上漲，其各地零售終端價(jià)格將達(dá)到3元-3.5元/立方米區(qū)位，進(jìn)而逼向4元大關(guān)！好在主管價(jià)格的國家發(fā)改委官員即時(shí)辟謠，讓漲價(jià)的消息暫時(shí)成為謠言。

但壟斷國企打著改革的旗號漲價(jià)已成趨勢，最狠的“兩桶油”為了跟國際油價(jià)接軌，油品價(jià)格在過去十年持續(xù)上漲，僅以93號汽油為例，從2003年的每升3元漲至現(xiàn)在的8元高位，而發(fā)改委和壟斷油企高管仍一再宣稱漲價(jià)沒有到位。上月25日凌晨，國家發(fā)改委上調(diào)成品油價(jià)格，國內(nèi)主要城市93號汽油價(jià)格重返8元大關(guān)！同一天，臺灣根據(jù)國際市場原油走勢調(diào)低油價(jià)。至此，中國國內(nèi)成品油零售價(jià)格己高于美國甚至臺灣，美國同期油價(jià)為人民幣6.20元/升，臺灣折合人民幣為7.25元/升。國家發(fā)改委副主任朱之鑫在兩會上回應(yīng)記者提問時(shí)表示：“臺灣降油價(jià)，和大陸沒可比性”！

十年前啟動的電力改革初衷也很美好，改革提出廠網(wǎng)分開、主輔分離，成立區(qū)域電網(wǎng)并最終實(shí)現(xiàn)輸配分開、競價(jià)上網(wǎng)，形成市場化競爭的格局。然而事與愿違，原本計(jì)劃進(jìn)一步完成輸配分開的國家電網(wǎng)公司，反而打著支持基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的旗號不斷坐大，在金融、電信、礦業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域擴(kuò)張，并大力拓展海外業(yè)務(wù)，成為了鉗制電力市場化形成的巨無霸。連國家電力監(jiān)管委員會前副主席邵秉仁也感慨：電力改革成了“對上綁架政府，對下擠壓民間投資、民營企業(yè)和消費(fèi)者”的游戲。

而歷時(shí)更長的電信市場化改革，也只是變獨(dú)家壟斷為幾家壟斷，因而電信資費(fèi)一直居高不下！近期，一則關(guān)于中國移動在香港推出68港幣廉價(jià)手機(jī)資費(fèi)套餐的微博，在網(wǎng)上引起一片嘩然。這個(gè)名為“3G Lite”的套餐每月僅需68港幣就能享受1700分鐘通話、10000條短信及本地?zé)o限上網(wǎng)流量等服務(wù)，而反觀內(nèi)地市場，中移動、聯(lián)通及電信三大運(yùn)營商現(xiàn)有的手機(jī)資費(fèi)套餐卻難以達(dá)到如此低廉的程度。由于三大運(yùn)營商完全壟斷了國內(nèi)市場，因而中國的資費(fèi)遠(yuǎn)高于歐美等國乃至周邊國家和港澳臺地區(qū)。

壟斷國企的改革刻不容緩！但改革不能成為漲價(jià)的借口。壟斷國企每年巨額的利潤并沒有給這個(gè)國家和人民帶來福利，只是成為少數(shù)權(quán)貴分肥的私田斂財(cái)?shù)墓ぞ?。國企高管享有高工資、高獎(jiǎng)金和高福利，加劇了全社會的收入分配不公，而壟斷國企財(cái)大氣粗的產(chǎn)能擴(kuò)張、資本擴(kuò)張，嚴(yán)重?cái)D壓了民間資本的發(fā)展空間。所謂全球最賺錢的銀行、全球最賺錢的通訊公司、全球最大的石化企業(yè)，對于全體人民來說，除了壟斷形成的漲價(jià)風(fēng)潮以及被掠奪之外，幾乎沒有給最大的股東——人民以任何正常的回報(bào)。就連社會上普遍提議的大幅提高國企紅利上繳比例，用于補(bǔ)充社會保障資金缺口，也遭到國企的反對。至于規(guī)范國企高管薪酬待遇政策，更是遭到了各路國企高管的強(qiáng)烈反對，這是多么可悲的現(xiàn)實(shí)。

2011年央企的利潤總額達(dá)到14943.9億元，凈利潤11115億元。給國家上繳的紅利僅757.36億元，其中又以各種形式反哺國企，真正用于民生的僅僅50億元。銀行業(yè)2011年的凈利潤也達(dá)到10412億元，平均每天靠利差賺得28.5億元。這些國企靠行政優(yōu)勢和壟斷優(yōu)勢，占據(jù)了大量的社會資源和自然資源，但在管理模式上仍然是官僚作派，除了靠漲價(jià)靠政策因素掠奪國民獲取暴利之外，對國家和人民的貢獻(xiàn)可以說是微乎其微。

北京天則經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布的分析報(bào)告顯示：如果扣除行政壟斷所致的超額利潤，國企對外宣稱的龐大利潤實(shí)際上是虧損。報(bào)告指出，在信息不對稱的情況下，國企成為打著“為公眾（國家）賺錢”的旗號，運(yùn)用國有資產(chǎn)為自身牟利的利益集團(tuán)。課題組負(fù)責(zé)人、天則所所長盛洪尖銳地指出：所謂“國有企業(yè)”早就名實(shí)不符。“國有企業(yè)已經(jīng)被內(nèi)部人控制了，這是我們的一個(gè)基本結(jié)論?！?/p>

報(bào)告顯示：與民營企業(yè)相比，2001年到2008年間，國企少繳付的利息共計(jì)2.85萬億元，土地款3.09萬億元，資源費(fèi)5000多億元，虧損補(bǔ)貼1198億元。合計(jì)起來國企少付的必須成本是6.48萬億元，國企享有的上述特殊待遇，遠(yuǎn)大于同期國企賬面累積利潤總額4.92萬億元。

全國工商聯(lián)主席王欽敏在今年兩會上向媒體提供了一組數(shù)據(jù)：目前我國“非公經(jīng)濟(jì)”占中國GDP總量的60%、稅收占比超50%，就業(yè)機(jī)會提供占80%，對基礎(chǔ)設(shè)施的投入占比超60%，而從新增就業(yè)來看，“非公經(jīng)濟(jì)”貢獻(xiàn)更達(dá)到了90%。這些客觀事實(shí)說明：這些年來，非公有制經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展壯大，不僅在培育市場體系、“倒逼”國企改革、完善市場體制等方面發(fā)揮了推動作用，而且在活躍市場、增加稅收、擴(kuò)大就業(yè)等方面，做出了重要貢獻(xiàn)。

這些數(shù)據(jù)或許只是一個(gè)初略的判斷，真實(shí)的數(shù)據(jù)外界無從得知。而國企的利潤80%以上都來自中石油、中石化、中海油、中聯(lián)通、中移動、中電信等特大型的壟斷企業(yè)，卻是不爭的事實(shí)。2008年底，當(dāng)金融危機(jī)來襲，中央政府慷慨拿出4萬億來“保八”。投資主要集中在“鐵、公、基”等重大項(xiàng)目上，近九成項(xiàng)目被國企拿走，國企成為政府大規(guī)模投資的主要受益者。

年前聽留德博士楊佩昌先生聊過德國的企業(yè)，德國的制造業(yè)乃至出口之所以具備強(qiáng)大的競爭力，就在于德國沒有壟斷國企，私企占全部企業(yè)的95%以上，只有極少提供公共服務(wù)的企業(yè)是國企，而天下國企一家親：只要沒有壟斷資源，包括資金、人才、技術(shù)和市場的壟斷優(yōu)勢，國企沒有任何競爭力。

正在崛起的中國情況恰恰相反，在中國賺錢最多的是國企，過得最滋潤的是國企，揮金如土的也是國企，一大批國企已經(jīng)躋身世界企業(yè)500強(qiáng)，在北京二環(huán)三環(huán)的黃金地段，放眼望去，一幢幢富麗堂皇的高樓大廈，幾乎全被國企所囊括。也許有人會納悶：國企為什么要坐擁如此奢華顯赫龐大的辦公樓群？是為了炫耀國企的實(shí)力還是錢多得花不出去？我曾見識過幾位國企高管的辦公室，辦公室面積從幾百平米甚至上千平米不等，除了會客室臥室甚至還有桑拿按摩室等等，這樣的辦公環(huán)境和舒適條件，世界上任何一家知名企業(yè)恐怕都望塵莫及！

中國經(jīng)濟(jì)雖然高速發(fā)展，但是欠人民的舊賬已經(jīng)太多太多。當(dāng)中國快速進(jìn)入老齡化社會，養(yǎng)老保障醫(yī)療保障的欠賬規(guī)模越來越大。如何填補(bǔ)社保資金的巨大窟窿？國企當(dāng)然義不容辭，如何規(guī)范國企高管和職工的收入水平以及提高國企紅利上繳的比例，是新一屆政府必須面對并解決的重大問題。