第一篇：2009級房地產(chǎn)經(jīng)營與估價班論文格式

四 川 管 理 職 業(yè) 學(xué) 院

畢業(yè)設(shè)計（論文）

題目：房地產(chǎn)開發(fā)周期理論綜析

姓名：XXX學(xué)號：???

房地產(chǎn)經(jīng)營與估價 專業(yè)XXXX級X班

指導(dǎo)教師： XXX

2012年5月15日

目錄

一、房地產(chǎn)市場開發(fā)周期綜述???????????????3

（一）什么是房地產(chǎn)開發(fā)周期????????????3

（二）房地產(chǎn)開發(fā)的周期循環(huán)?????????????3

（三）房地產(chǎn)市場的自然周期?????????????4????.二、房地產(chǎn)開發(fā)周期的測定和特征分析????????????X

（一）房地產(chǎn)開發(fā)周期和宏觀經(jīng)濟周期指標的選擇?????XX

（二）房地產(chǎn)開發(fā)周期與宏觀經(jīng)濟周期的關(guān)系???????XX????.三、房地產(chǎn)開發(fā)周期波動?????????????????XX

（一）房地產(chǎn)開發(fā)周期波動與市場行為心理????????XX

（二）房地產(chǎn)開發(fā)周期波動與政策????????????XX????

四、研究房地產(chǎn)開發(fā)周期的意義???????????????XX 參考文獻 ????????????????????????XX

摘要：。。。（200字以內(nèi)）

關(guān)鍵詞：XXXXXXXX(3-5個)

（空一行，全文為宋體4號字）

（引言）??（可有可無）

一、房地產(chǎn)市場開發(fā)周期綜述（大標題頂格，其余標題及各段落退后兩格）

??

（一）什么是房地產(chǎn)開發(fā)周期。??

1.2.（二）??。

??

二、房地產(chǎn)開發(fā)周期的測定和特征分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)周期和宏觀經(jīng)濟周期指標的選擇。

。。。。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)周期與宏觀經(jīng)濟周期的關(guān)系。

。。。。。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)周期運行的不同階段之間的關(guān)系。

。。。。

三、房地產(chǎn)開發(fā)周期波動

（以下略，見前面格式?。?/p>

參考文獻：（另頁起，不要接著文末。）

1.吳德進、李國柱等.《房地產(chǎn)泡沫：理論、預(yù)警與治理》.社會科學(xué)文獻出版社，2007.10。2.劉小麗、唐瑩瑩.基于項目周期理論的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險管理研究.財會通訊：綜合（中）.2010年12期。

。。。。。

請按以上格式將論文調(diào)整好！另：文檔名為“2009級××專業(yè)×班×××”

第二篇：2010房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)論文題

畢業(yè)論文選題如下：

1、吉林省的房地產(chǎn)行業(yè)分析

2、我國目前房地產(chǎn)市場問題分析及對策

3、論完善業(yè)主權(quán)利的實現(xiàn)

4、論物業(yè)管理企業(yè)的管理與經(jīng)營

5、房地產(chǎn)投資風(fēng)險研究

6、基礎(chǔ)設(shè)施融資模式及策略研究

7、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告-----XX案例研究

8、分析影響房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的因素-----XX案例研究

9、淺議房地產(chǎn)營銷策略-----XX案例研究

10、淺談影響涉房地產(chǎn)價格評估的幾個因素

11、建筑工程招投標在建筑行業(yè)推行的意義

12、淺談建筑工程質(zhì)量對建筑物的影響

13、建筑施工中各專業(yè)人員之間相互協(xié)調(diào)關(guān)系的重要性

14、磚混結(jié)構(gòu)房屋產(chǎn)生裂縫的原因及處理措施

15、民用建筑房屋裝飾質(zhì)量問題產(chǎn)生的原因及處理措施

16、論我國物業(yè)管理的發(fā)展、問題與對策建議

17、論從物業(yè)管理入手加強社區(qū)建設(shè)

18、淺析社會保障性住宅的物業(yè)管理

19、物業(yè)管理收費研究

20、宏觀調(diào)控下長春市（某城市）房地產(chǎn)的發(fā)展與分析

21、長春市（某城市）經(jīng)濟適用房現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析

22、房地產(chǎn)項目投資可行性分析的存在問題及對策

23、項目后評價在房地產(chǎn)開發(fā)與策劃中的重要價值

24、長春市（某城市）房地產(chǎn)發(fā)展與城市規(guī)劃的探討

25、創(chuàng)建房地產(chǎn)品牌是房地產(chǎn)企業(yè)走向長遠發(fā)展的關(guān)鍵

26、建立在城市經(jīng)營基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)開發(fā)

27、試析長春市（某城市）商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

28、房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)位因素分析與研究

29、論可行性研究在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用

30、社區(qū)物業(yè)管理與創(chuàng)建和諧社會的關(guān)系

31、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險及控制風(fēng)險的對策

32、解決房屋拆遷矛盾和糾紛有效途徑

33、如何有效樹立房地產(chǎn)企業(yè)的品牌

34、小戶型商品房的投資價值與走勢

35、物權(quán)法與房地產(chǎn)發(fā)展之關(guān)系研究

36、房地產(chǎn)市場調(diào)查及方法探析

37、房地產(chǎn)開發(fā)可持續(xù)發(fā)展研究

38、房地產(chǎn)投資風(fēng)險及對策初探

39、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險分析

40、論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的品牌戰(zhàn)略

41、房地產(chǎn)開發(fā)可持續(xù)發(fā)展研究

42、房地產(chǎn)項目成本控制新思路

43、房地產(chǎn)投資與經(jīng)營策略研究

44、房地產(chǎn)營銷策劃與城市經(jīng)營

45、建設(shè)工程成本控制新思路

46、居住類房地產(chǎn)的市場營銷

47、房地產(chǎn)開發(fā)模式的探討

48、房地產(chǎn)法規(guī)研究

49、宏觀調(diào)控下長春房地產(chǎn)的發(fā)展與分析

50、長春市房地產(chǎn)發(fā)展與城市規(guī)劃的探討

51、長春市經(jīng)濟適用房現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析

52、房地產(chǎn)項目投資可行性分析

53、房地產(chǎn)市場調(diào)查及方法探析

54、居住類房地產(chǎn)的市場營銷

55、房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)位因素分析與研究

56、小戶型商品房的投資價值與走勢

57、項目后評價在房地產(chǎn)開發(fā)與策劃中的重要價值

58、房地產(chǎn)開發(fā)模式的探討

59、建立在城市經(jīng)營基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)開發(fā)

60、房地產(chǎn)投資風(fēng)險及對策初探

61、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險分析

62、房地產(chǎn)業(yè)的不規(guī)范行為與法律對策

63、論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的品牌戰(zhàn)略/房地產(chǎn)企業(yè)的品牌建設(shè)

64、房地產(chǎn)開發(fā)可持續(xù)發(fā)展研究

65、房地產(chǎn)項目成本控制新思路

67、建設(shè)工程成本控制新思路

68、物權(quán)法與房地產(chǎn)發(fā)展之關(guān)系研究

69、房地產(chǎn)投資與經(jīng)營策略研究

70、舊城改造項目成功開發(fā)模式研究

71、中低價普通商品住宅項目開發(fā)研究

72、商業(yè)地產(chǎn)項目主題定位及其影響因素分析

73、商業(yè)地產(chǎn)與住宅項目的開發(fā)行為比較研究

74、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險分析（可以某個項目為例）

75、房地產(chǎn)信托經(jīng)營的淵源與發(fā)展展望

76、近幾年房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控措施分析

77、如何保障中低收入家庭住房需求

78、目前國內(nèi)綠色住宅發(fā)展形勢和存在問題

79、和諧居住社區(qū)的構(gòu)建

80、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)問題及對策研究

81、違規(guī)建房現(xiàn)象的特點、原因以及治理思路

82、中低收入家庭住宅供應(yīng)體系研究

83、長春房地產(chǎn)市場分析

84、某樓盤項目市場分析

85、房地產(chǎn)市場分析（住宅或?qū)懽謽牵?/p>

86、二手房市場現(xiàn)狀及存在問題

87、農(nóng)村居住環(huán)境分析（需要調(diào)查）

88、城市住宅智能化現(xiàn)狀及發(fā)展展望

89、影響項目成敗的風(fēng)險因素案例分析

90、房地產(chǎn)公司組織結(jié)構(gòu)研究

91、項目團隊的研究與應(yīng)用

92、長春市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢研究

93、某某樓盤營銷策劃案例分析

94、現(xiàn)代居住小區(qū)規(guī)劃創(chuàng)新發(fā)展思路——以某小區(qū)規(guī)劃設(shè)計為例

95、試論房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃模式

96、長春市房地產(chǎn)市場和價格走勢的比較研究

97、房地產(chǎn)市場的地區(qū)差異分析

98、中國房地產(chǎn)稅制改革研究

99、舊城改造模式研究

100、住房公積金制度利弊分析——關(guān)于中國住房公積金制度的反思 101、對當前我國土地征用制度的思考

102、建設(shè)用地使用權(quán)最高年限及其續(xù)期研究—以居住用地為例 103、如何選擇房地產(chǎn)市場競爭策略

104、談我國住房金融模式的選擇

105、試論我國房地產(chǎn)金融政策存在的問題及其完善對策 106、淺談我國的住房公積金制度

107、房地產(chǎn)企業(yè)融資新渠道探析

108、淺談房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

109、淺談房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理

110、房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系

111、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對房價及市場供求的影響

112、長春市房地產(chǎn)市場供需狀況分析

113、商品住宅價格與居民收入

114、稅費增加對房地產(chǎn)業(yè)的影響

115、長春市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及可持續(xù)發(fā)展研究

116、長春市房地產(chǎn)市場研究――市場與政府干預(yù)

117、城市地價與房價關(guān)系研究

118、“經(jīng)濟適用房”政策實施中的問題探討

119、房地產(chǎn)開發(fā)周期理論綜述

120、城市化進程與土地利用政策的相關(guān)性分析 121、開發(fā)區(qū)外部環(huán)境分析理論及實證研究

122、高/低檔住房市場購買行為分析－以X市為例 123、整合營銷/關(guān)系營銷/網(wǎng)絡(luò)營銷在房地產(chǎn)中的應(yīng)用 124、X房地產(chǎn)項目營銷方案策劃

125、房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟發(fā)展關(guān)聯(lián)研究－以XX市為例 126、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征與趨勢區(qū)域比例研究

127、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展研究－以XX市為例 128、城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)運營機制探討

129、當前房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險防范控制探討

130、長春市居住區(qū)停車位的建設(shè)管理初探

131、論我國房價上漲原因及減緩房價上漲的措施 132、論我國城市各階層住房問題的解決措施 133、論科學(xué)發(fā)展觀與房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

134、論房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與和諧社會建設(shè)

135、論住宅小區(qū)命名與城市文化建設(shè)

136、房地產(chǎn)企業(yè)績效管理創(chuàng)新研究

137、提高房地產(chǎn)融資能力的途徑與拓展

138、和諧地產(chǎn)的理論與實踐

139、企業(yè)核心競爭力培育探討

140、工程造價失控原因分析與控制措施

第三篇：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價班班級規(guī)章制度

云南城市建設(shè)職業(yè)學(xué)院2009級

房地產(chǎn)經(jīng)營與估價班班級規(guī)章制度

為使我班各項活動順利開展, 提高并融入加強集體凝聚力,使同學(xué)們能夠順利的完成大學(xué)生活,將自己培養(yǎng)成為優(yōu)秀的大學(xué)生,特制定班級公約如下:

總則

為進一步規(guī)范同學(xué)們的日常行為,營造一個和諧美好的學(xué)習(xí)生活環(huán)境,創(chuàng)建一個文明團結(jié)的,積極向上的,有強烈集體凝聚力的,學(xué)習(xí)氛圍濃厚的優(yōu)秀班集體,全班每一個同學(xué)應(yīng)以一個合格大學(xué)生的標準嚴格要求自己,規(guī)范自己的行為,有強烈的責(zé)任感和榮譽感,以主人翁的姿態(tài)積極維護班級榮譽。

細則

一、班級成員的權(quán)利和義務(wù)：

1、權(quán)利：

①有參與班集體的活動的權(quán)利；

②有使用班級各種資源的權(quán)利;

③有對班委提出批評和意見的權(quán)利；

④有參與班級管理，選舉和被選舉為班委的權(quán)利；

2、義務(wù):

①有繳納班費的義務(wù)；

②有參與班級體活動的義務(wù);

③有服從班委的管理及積極配合班委的工作的義務(wù);

二、班委會的權(quán)利和義務(wù)-

1、權(quán)利：

①對班費合理支配（收取和支出）的權(quán)利；

②給班級成員一個客觀公正的評價的權(quán)利；③對本公約的解釋權(quán)

2、義務(wù)：

①全心全意為班級的所有同學(xué)服務(wù)的義務(wù)；

②維持班級正常運行的義務(wù)

③接受所有班級成員監(jiān)督的義務(wù)

三、班級日常管理制度

1、考勤制度

①上課需提前五分鐘到，做好準備；

②請假需先向班主任寫假條請示，得到批準后將假條交由考勤班長登記保管。如有特殊情況，應(yīng)先告知班主任再告知考勤班長，事后補假條； ③遲到、曠課、早退等違紀情況按照學(xué)校相關(guān)規(guī)定作相應(yīng)處理。

2、學(xué)習(xí)制度

①提前5分鐘進教室，不遲到不早退不曠課，特殊情況履行正當請假手續(xù)；

②尊重師長，不在教室用餐；

③上課認真聽講，積極舉手發(fā)言，不做與課堂無關(guān)的事情（不睡覺，不玩手機、MP3等）；

④配合任課老師和學(xué)習(xí)委員的工作，認真完成作業(yè)并按時上交；

⑤樹立正確的學(xué)習(xí)觀念，不斷提升自身素質(zhì)，掌握應(yīng)有技能，提高自我能力。

3、班委管理制度

①班團干部考核制度：

1）、責(zé)任心強，熱衷工作，全心全意為同學(xué)們服務(wù)；

2）、恪守職責(zé)，認真負責(zé)，按時出色的完成任務(wù)；

3）、積極準備各項活動，努力為班級爭取榮譽；

4）、團結(jié)同學(xué)，帶動同學(xué)積極參加各項班級活動；5）、思想保持先進，積極向上，心胸寬廣；

6）、班干部之間要團結(jié)互相協(xié)作。

②班委工作和班級活動以一名班委負責(zé)為主，其他班委積極協(xié)助展開為輔，團隊協(xié)作；

③班委在工作中，要積極征求同學(xué)們的意見，維護班級的利益，有情況要及時向?qū)W校和老師反映；

④對工作不認真負責(zé)，并造成重大失誤的，進行批評教育，嚴重者可考慮免去班干部職位；

⑤嚴禁班干部以權(quán)謀私，特別是在財務(wù)上，有盈私行為的，查證屬實，免去職務(wù)、取消當年評優(yōu)、評先及參選資格，并對其公開批評，并做出相應(yīng)的賠償。

4、班費管理制度

①班費由生活委員管理.生活委員管理班費資金的交納支出和班費開銷的帳目；

②生活委員日常采購物品,須憑發(fā)票、收據(jù)等有效證明來進行報銷；

③班級組織的活動后都要向全班公布支出細則;班級實行班費公示制度； ④班級的任何一名同學(xué)都可以對班費進行審查.班費的收支受全班同學(xué)的監(jiān)督；

⑤學(xué)期結(jié)束,生活委員要明確班費的各項支出,全班同學(xué)對班費進行審查,由班長及班主任進行核實；

⑥班費的使用要履行一定的程序，既要透明也要嚴格，每一項開支班委會、同學(xué)要知道，經(jīng)手要有兩人以上；

⑦班費開支講究計劃性、注意節(jié)約、要統(tǒng)籌安排。剩余班費或在下學(xué)期繼續(xù)使用或平均分配給每位同學(xué)。

⑧下列費用可以從班費中支出：

1）、班內(nèi)學(xué)習(xí)氛圍、環(huán)境的布置所需各種條幅、標語等；

2）、學(xué)?；虬鄡?nèi)組織的集體活動所需費用，如晚會開支等；

3）、班內(nèi)或校內(nèi)同學(xué)因疾病或其他情況的贊助性支出；

4）、班內(nèi)學(xué)習(xí)方面的報刊、資料用品等支出；

5）、班級內(nèi)部對各類學(xué)生的表彰獎勵開支；

6）、班內(nèi)用于打印復(fù)印與班級活動相關(guān)的各種材料

7）、班級其他的正當花費

5、班委換屆選舉制度

班委由民主選舉產(chǎn)生，全班同學(xué)有選舉和被選舉權(quán)，由同學(xué)推薦或者自我推薦產(chǎn)生候選人，通過不記名方式投票，最后由班主任確定新班委，并向大家公布。

6、班級會議制度

①班委會會議兩周由班長或團支書組織至少開一次；

②班級會議每月由班長至少開一次；

③其他班委在工作過程中如果遇到困難也可組織班委開展有針對性的班干部會議；

④特殊情況或又需要的時候也可隨時通知開展班委會。

7、班級目標

飛得更高，看的更遠，做的更好。求真務(wù)實，爭創(chuàng)優(yōu)秀班集體。

四、宿舍公約

1、學(xué)生按分配的房間床位住宿，不得擅自調(diào)換房間和更換門鎖。

2、按時作息，自覺遵守作息制度，準時起床、按時就寢，養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣。

3、嚴禁校外人員出入學(xué)生宿舍或留宿，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，按宿舍安全管理規(guī)定進行處罰。

4、全體就寢人員要提高警惕，防火、防盜，離開宿舍要鎖門，攜物外出者必須到值班室登記。

5、學(xué)生進入宿舍必須遵守管理制度，服從管理人員的管理。凡未經(jīng)批準，男生一律不準進入女生宿舍，女生一律不準進入男生宿舍。

6、妥善保管現(xiàn)金、銀行卡及身份證，大件、貴重物品（如計算機、手機、mp3、mp4等）以防遺失。

7、建立健全宿舍衛(wèi)生值日制度。宿舍由舍長負責(zé)，堅持宿舍成員輪流值日制度，保持室內(nèi)外整潔、衛(wèi)生。不亂扔雜物，不亂潑污水，不隨地吐痰，打掃衛(wèi)生時應(yīng)注意衛(wèi)生死角。

8、嚴守紀律，自覺維護公共秩序，保持宿舍安靜，不賭博、不飲酒、不起哄、不打架、不喧嘩，不外宿，不留宿，服從宿管人員管理。禁止在宿舍內(nèi)吸煙，凡發(fā)現(xiàn)違紀同學(xué)嚴肅處理。

9、節(jié)約水電、隨手關(guān)燈、關(guān)水龍頭，杜絕長明燈、長流水。嚴禁使用任何大公率電器，嚴禁在宿舍內(nèi)私拉亂接線路。熄燈后禁止用蠟燭等明火照明。

10、宿舍成員有維護本宿舍集體榮譽和利益的權(quán)利和義務(wù)，大家應(yīng)互相幫助，互相團結(jié)，共同抵制不文明、不健康的風(fēng)氣，積極開展文明、向上的文化活動、創(chuàng)建和諧、溫馨的氣氛，為宿舍文化做貢獻。

（凡發(fā)現(xiàn)以上違反紀律者，按照亳州師范高等?？茖W(xué)校相關(guān)文件進行處理）

五、其他

1、本規(guī)章解釋權(quán)歸班委會所有；

2、本規(guī)章自班會通過之日起生效；

3、本規(guī)章有80%的同學(xué)通過既生效；

4、本規(guī)章若需修正，需提議班會討論，有80%的同學(xué)同意方可修正；

5、本規(guī)章若與上級單位規(guī)定沖突，以上級單位為準。

第四篇：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)畢業(yè)論文

X X X X X X X X 學(xué) 院

畢 業(yè) 論 文

題目：論商品房消費者權(quán)益的保護

系 部： 工程管理系 專 業(yè)：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價 學(xué) 號： 學(xué) 生： 指導(dǎo)教師： 起止日期： 0

目 錄

中文摘要............................................................I 英文摘要...........................................................II 引 言............................................................1 1 商品房消費者權(quán)益的內(nèi)涵及特點......................................2

1.1商品房消費者權(quán)益的內(nèi)涵.......................................2 1.2在商品房買賣中消費者的權(quán)益的特點.............................3 2 商品房消費者權(quán)益受損現(xiàn)象..........................................5

2.1商品房質(zhì)量不過關(guān).........................................5 2.2 商品房面積縮水...........................................5 2.4 商品房價格虛高...........................................6 2.5 房屋產(chǎn)權(quán)證書難辦理.......................................6 商品房消費者權(quán)益受損原因..........................................6

3.1商品房消費者的劣勢地位.......................................6 3.2房地產(chǎn)商追逐暴利.............................................7 4 房地產(chǎn)市場存在一系列問題..........................................8

4.1商品房一級市場發(fā)展過熱.......................................8 4.2官商結(jié)合，幕后操作...........................................8 4.3房地產(chǎn)業(yè)融資渠道相對單一.....................................8 5 對商品房消費者權(quán)益進行保護的必要性................................9 6 我國商品房消費者權(quán)益法律保護的現(xiàn)狀及不足.........................10 6.1商品房消費者權(quán)益法律保護現(xiàn)狀................................10 6.2商品房消費者權(quán)益保護法律制度的不足..........................10 6.3 司法解釋的不足.............................................10 6.4 相關(guān)法律制度存在沖突......................................11 6.5 立法層次低，法規(guī)、規(guī)章居多.................................11 7 完善商品房消費者權(quán)益保護機制的建議...............................12 結(jié) 論...........................................................20 參考文獻...........................................................21 致 謝...........................................................22

中文摘要

論商品房消費者權(quán)益的保護摘要近年來，隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展和住房制度改革的深入，房地產(chǎn)交易同趨頻繁、活躍，商品房消費也成為許多人一生中較為重要的消費行為。然而我國商品房市場中種種不規(guī)范現(xiàn)象導(dǎo)致商品房消費者的生命財產(chǎn)安全權(quán)、公平交易權(quán)等權(quán)益受到直接損害，房地產(chǎn)市場秩序混亂的問題還未得到根本解決，嚴重影響到消費者基本生存權(quán)利的實現(xiàn)，限制了廣大人民群眾生活水平的進一步提高。這一狀況，不僅侵害了消費者的生存利益，而且不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化。因此加強對商品房消費者的保護已刻不容緩。本文首先研究商品房消費者的權(quán)益，分析了商品房消費者權(quán)益的內(nèi)涵和特點，然后通過考察在商品房買賣過程中侵害消費者權(quán)益的具體現(xiàn)象，分析導(dǎo)致商品房消費者權(quán)益受損的原因，即市場經(jīng)濟形態(tài)下消費者的弱者地位、立法不完善、房地產(chǎn)市場監(jiān)管不力以及商品房自身特點等，進而提出了對商品房消費者權(quán)益進行保護的必要性。文章接著指出目前我國商品房買賣中消費者權(quán)益保護的的諸多不足，例如《消費者權(quán)益保護法》中商品房消費者保護主體地位不明確，權(quán)利內(nèi)容不完善；商品房消費者權(quán)益保護法律、法規(guī)、規(guī)章等之間還存在著較嚴重的法律沖突等等。針對這些情況，文章最后提出了要從立法保護、司法保護、社會保護以及政府保護等方面加強對消費者權(quán)益的保護，以期建立覆蓋全社會的全方位、多層次、立體化的保護體系，使得商品房交易過程中侵害消費者合法權(quán)益的情況減少，即使開發(fā)商等有侵害消費者合法權(quán)益的行為，消費者也能夠以明確的相關(guān)法律為依據(jù)維護自己的合法權(quán)益，從而促進商品房消費者權(quán)益的保護，進而促進我國房地產(chǎn)事業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟的健康有序發(fā)展。關(guān)鍵詞：商品房消費者；權(quán)益保護；完善 I

英文摘要

Protection of Commercial Apartment Consumer’s Right and Interests AbstraCt With the development of china’s feal estate and the deepening of the refonIl of the housing system，the real estate trade aduaUy becomes multifarious and actiVe，and commercial apanmem consumption becomes more aIld more lmportant in people’s personal Consumption．However，the various non—standard phenomenon of merchandise building market in our country damages the fight to life and property safety and the rigllt to be fair traded of the consumers．TtIle real estate market disordef has not been fundamentany resolved which has a serious impact on the realization of the basic existence right of the consumers and limits the broad masses of the people to funher improve the standard of living．This condition not only violates the existence interests of consumer but also influences the development of the real estate industry d deepening of refbm of urban housjng syst．It is so u ent that we should stren hen the protection of commefcial apanment consumer． T1lis dissenation firstly studies the commercial apartment Consumer’s rights and interests and analvses the connotation and characteristic of commercial apanment consumer’s ri ts and interests．Secondly'throu obslving some concrete problems about encroaching on consumer’s rigllts d interests in the commercial apartment business，this dissenation analyses the reason of the problem．Consumer’s weak persn status in the market economy，imperfection of the law the inefI．ectiVe supefvision and maIlagement of real estate market，housing market’s own characteristicS lead to above problems． len the anide put fb ard the necessity to the protection of merchandise building consumer ri ts．7nle anicle points out there exist many faults in the protection of consumer ri s and interests in real estatc tr{msactions，such the biguous subject d me impellfbct context of the consumers，rigllt in the law of PRC，II

d there cXist much deteriorate Conflict between the Law of the PRC on the ProtecItion of the Ri ts d Interests of Consumers alld the commercial house trade law and mles，and so on．Ill response to these circumstances，the anicle finally provides legislation protection，judicial protection，social protection as weU govemment protection to strengthen the protection of consumer ri ts，with a view to the establishment of community。wide coverage of the a11．Round, three—dimensional protection system，and feduce the vioIation of legitimate rigIlts and interests of consumers in the rcaI estatetransactions．Even if the developers haVe the behaviors of Violating the legitimate rights and interests of consumers，consumers are able to protect their own legitimate ri ts and interests according the releVant，and so as to promote the protection of consumer rights，and to promote the China’s real estate and even the entire national economy haVe a healthy and orderly development.Keywords： Commercial Apartment Consumer；Protection of Right and Interest； III

引 言

近年來，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展和住房制度改革的不斷深化，商品房消費者在市場經(jīng)濟中的地位越來越重要。消費者在購買和使用商品房過程中依法享有的權(quán)利和利益能否得到有效保護，不僅關(guān)系到消費者個人基本生存權(quán)利的保障，而且已經(jīng)成為商品房市場持續(xù)健康發(fā)展的前提條件，因此保護好商品房消費者的合法權(quán)益具有深刻意義。然而，現(xiàn)實的情形是，消費者在購買商品房的過程中常常與開發(fā)商發(fā)生糾紛，消費者的合法權(quán)益往往受到侵害而沒有得到及時適當有效的保護或救濟。房地產(chǎn)消費投訴率居高不下，并且投訴額度大，涉及內(nèi)容廣，問題解決率低，以至于開發(fā)商與消費者之間糾紛呈白熱化的趨勢，甚至維權(quán)過程中發(fā)生流血事件，這既直接損害了消費者的生存利益，也有礙于房地產(chǎn)市場乃至整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，更不利于社會的和諧穩(wěn)定。目前我國已經(jīng)制定了一系列的法律、法規(guī)，并建立了各種組織，采用司法和行政手段加強對商品房消費者權(quán)益的保護，但我國商品房消費者權(quán)益保護法律制度仍存在許多不足，如商品房消費者保護主體地位不明確，權(quán)利內(nèi)容不完善；商品房買賣中買方合同權(quán)益保護不足；商品房消費者權(quán)益保護法律、法抓規(guī)章等之間存在著較嚴重的法律沖突；商品房交易法律、法規(guī)、規(guī)章中買賣雙方信息不對稱；法律規(guī)制不完善等等。本文以保護商品房消費者權(quán)益和促進商品房市場健康發(fā)展為出發(fā)點，從商品房消費者權(quán)益的內(nèi)涵入手，闡述了商品房消費者權(quán)益受損的種種表現(xiàn)及原因，分析了現(xiàn)行的法律保護現(xiàn)狀，并就消費者權(quán)益保護機制提出了一系列建議，以期建立覆蓋全社會的全方位、多層次、立體化的保護體系，從而確保商品房消費者權(quán)益的順利實現(xiàn)，促進房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。商品房消費者權(quán)益的內(nèi)涵及特點

1.1商品房消費者權(quán)益的內(nèi)涵

探討商品房消費者權(quán)益的概念，首先需明確何為消費者?！断M者權(quán)益保護法》(以下簡稱《消法》)第2條規(guī)定： “消費者為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護。切實保護，是我國消費者權(quán)益保護法的出發(fā)點和核心內(nèi)容。1993年頒布的《消法》正是以此為出發(fā)點，廣泛吸取、借鑒了各國以及國際消費者保護立法的經(jīng)驗，設(shè)計了我國的消費者權(quán)利內(nèi)容和體系，并專章規(guī)定了國家對生產(chǎn)經(jīng)營者的監(jiān)督管理、對消費者權(quán)益的保護職責(zé)以及國家司法機關(guān)在消費者爭議解決辦法中的權(quán)威作用，在保護消費者權(quán)益方面起到了很大的積極作用。1.1.1、商品房消費者權(quán)益 1.1.1.1商品房消費者權(quán)益的內(nèi)涵

商品房消費者權(quán)益，是指商品房消費者在購買和使用商品房過程中依法享有相應(yīng)的權(quán)利并有權(quán)作出或者不作出一定行為，并有權(quán)要求政府、房地產(chǎn)商作出不作出一定行為，從而使權(quán)利得到保護并給商品房消費者帶來應(yīng)得的利益。1.1.1.2商品房消費者的具體權(quán)利

首先，《消法》規(guī)定下的權(quán)利消費者權(quán)益不是一項權(quán)益，而是一束權(quán)益，《消法》作為消費者權(quán)利特別保護法，其出現(xiàn)標志著我國在消費者權(quán)利保護方面形成了比較完整的法律體系。根據(jù)《消法》的規(guī)定，消費者在購買、使用商品和接受服務(wù)時主要享有如下權(quán)利：(1)安全權(quán)；(2)知情權(quán)；(3)選擇權(quán)；(4)公平交易權(quán)；(5)求償權(quán)；(6)結(jié)社權(quán)；(7)獲得有關(guān)知識權(quán)；(8)人格尊嚴和民族風(fēng)俗習(xí)慣受尊重權(quán)；(9)監(jiān)督批評權(quán)。商品

三、商品房消費者的權(quán)利極為復(fù)雜且具有專業(yè)性

其次，商品房交易涉及金額大，交易風(fēng)險大，相關(guān)契約條款非常復(fù)雜，涉及建筑、房產(chǎn)、法律等諸多知識，而普通的消費者是很難成為建筑房產(chǎn)法律樣樣精通的全才的。其次，商品房價值巨大，生產(chǎn)過程復(fù)雜，往往需要經(jīng)歷許多環(huán)節(jié)，各個環(huán)節(jié)相互依存，而一旦出問題，設(shè)計單位、施工單位、售房單位等往往相互推脫責(zé)任，因此面對極為復(fù)雜的商品房糾紛，普通的消費者作為非專業(yè)、非知情人士其權(quán)益受到損害也便順理成章。

再次，商品房的交易程序極為復(fù)雜，需要簽訂購買房屋意向書、房屋買賣合同書，辦理過戶登記手續(xù)、入住手續(xù)，與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)取商品房所有權(quán)證等。

綜上可知，隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展和住房制度改革的深入，商品房在公民生活消費中的地位日漸重要。由于商品房交易涉及主體眾多，運用法律紛繁，既有民事法律關(guān)系，又涉及行政法律關(guān)系，同時涉及標的價值巨大，社會影響廣泛，關(guān)聯(lián)地產(chǎn)、金融、中介等多個行業(yè)，使得商品房交易問題復(fù)雜化。上述所述商品房消費者權(quán)利的這些特點都決定我國有必要大幅度提高商品房消費者權(quán)益保護意識，加大對商品房消費者權(quán)益的保護力度，使得購房者在不具有專業(yè)購房知識的情況下，其權(quán)益依舊能夠得到很好的保護，進而促進商品房交易市場及整個房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。1.2在商品房買賣中消費者的權(quán)益的特點

1.2.1商品房消費者的權(quán)利是最容易受到損害的權(quán)利

商品房消費者的權(quán)利是最容易受到損害的權(quán)利與一般的消費者相比，商品房消費者的弱勢性更加明顯，商品房消費者在購買商品房的過程中，因缺乏有關(guān)專業(yè)性、技術(shù)性知識、信息以及受開發(fā)商等的控制等因素，導(dǎo)致其知情權(quán)、公平交易權(quán)、受償權(quán)、監(jiān)督權(quán)等在一定程度上被剝奪，造成消費者權(quán)益的損害。商品房本身和商品房交易的特點決定了商品房消費者的權(quán)利是復(fù)雜的、具有相當專業(yè)性、技術(shù)性的權(quán)利。消費者因缺乏相應(yīng)知識與信息，在選擇、購買商品房過程中很大程度上依賴于經(jīng)營者，而經(jīng)營者往往會利用消費者的這種依賴，對其提供片面虛假信息，以謀求自身利益的最大化。

1.2.2商品房消費者的權(quán)利是公民最基本的生存權(quán)利之一

近年來，我國的消費結(jié)構(gòu)正在發(fā)生歷史性的變化，人民的生活水平不斷提高，房屋已經(jīng)成為繼食、衣等問題解決以后最重要的消費品，買房已成為新的消費熱點，這為中國房地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的契機。在房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的同時，商品房消費者利益的保障也被提到了前所未有的高度。黨中央、國務(wù)院高度重視解決人民群眾的住房問題，始終把改善群眾居住條件、保障城鄉(xiāng)購房者的合法權(quán)益作為住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。

1.2.3商品房消費者的權(quán)利極為復(fù)雜且具有專業(yè)性

首先，商品房交易涉及金額大，交易風(fēng)險大，相關(guān)契約條款非常復(fù)雜，涉及建筑、房產(chǎn)、法律等諸多知識，而普通的消費者是很難成為建筑房產(chǎn)法律樣樣精通的全才的。其次，商品房價值巨大，生產(chǎn)過程復(fù)雜，往往需要經(jīng)歷許多環(huán)節(jié)，各個環(huán)節(jié)相互依存，現(xiàn)實中保證每一個環(huán)節(jié)都不出問題非常困難，而一旦出問題，設(shè)計單位、施工單位、售房單位等往往相互推脫責(zé)任，因此面對極為復(fù)雜的商品房糾紛，普通的消費者作為非專業(yè)、非知情人士其權(quán)益受到損害也便順理成章。商品房消費者權(quán)益受損現(xiàn)象

近年來，隨著商品房市場持續(xù)升溫，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了快速增長，人民群眾的住房條件也迅速改善。據(jù)統(tǒng)計，從1996年起，城鄉(xiāng)每年建房超過10億平方米，折合100萬套住宅，與此同時，商品房消費市場中也暴露出不少問題。為了推動房地產(chǎn)市場的誠信建設(shè)，中消協(xié)同中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會及有關(guān)單位，在全國開展房地產(chǎn)業(yè)消費狀況調(diào)查，加強對消費者選購商品房的消費教育和指導(dǎo)，征集評選在房地產(chǎn)市場誠信建設(shè)中的典型人物和事件，支持消費者起訴商品房消費糾紛案件，并為建立商品房市場誠信建設(shè)和消費者滿意度評價體系做了很多探索工作，在配合政府有關(guān)部門搞好房地產(chǎn)市場監(jiān)管，保護消費者的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方面，發(fā)揮了重要作用。從2004年以來，房地產(chǎn)業(yè)消費者投訴量逐年下降，據(jù)統(tǒng)計，2007年中消協(xié)和各地消協(xié)組織共受理商品房及裝修投訴37443件，較2006年下降了4．7％，但是消費者對商品房仍有眾多的抱怨和不滿。目前，侵害商品房消費者權(quán)益的現(xiàn)象主要表現(xiàn)在以下幾個方面

2.1商品房質(zhì)量不過關(guān)

在關(guān)于商品房投訴中，涉及質(zhì)量問題方面的投訴一直居高不下，商品房質(zhì)量問題指房屋在建筑材料、設(shè)備的使用上或施工操作規(guī)程上達不到法定質(zhì)量標準。常見的主要有因房屋沉降造成的墻體開裂、下水道堵塞、斷裂；因墻體材料選擇、不當引起的墻體開裂及粉刷起殼等這樣的工程有的被檢查出來，還有很多沒被檢查出來，從而形成嚴重的事故隱患。2.2 商品房面積縮水

商品房的銷售面積是指購房者在與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中約定的建筑面積，即套內(nèi)建筑面積與分攤公用建筑面積之和。實踐中常出現(xiàn)以下侵害買房人權(quán)益的現(xiàn)象：總的建筑面積不變，而分攤的共有建筑面積增加。2.3 商品房銷售廣告不真實

商品房銷售廣告是房地產(chǎn)開發(fā)商或其代理人制作的，向不特定的人宣傳和發(fā)送的有關(guān)預(yù)售商品房的圖片和文字說明。在商品房預(yù)售時房屋尚未建成，購房人不能通過

實物，而只能通過售樓廣告了解所購房的狀況。因此，售樓廣告對消費者決定是否購買商品房起著非常重要的作用。2.4 商品房價格虛高

對于我國的房價是否有泡沫的問題，自2003年以來就一直是爭論的熱點，對房價是否虛高，判斷標準不一，國內(nèi)甚至有學(xué)者用30個指標作為評價依據(jù)，比如房地產(chǎn)投資占GDP比重、空置率等。從國內(nèi)和國際主要研究來看，租售比、房價收入比、家庭月供收入比是三個基本指標。所謂租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。從國際經(jīng)驗看，用來衡量一個區(qū)域房地產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般為1：300～1：200。如果租售比低于1：300，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1：200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，后市看好。2.5 房屋產(chǎn)權(quán)證書難辦理

房屋產(chǎn)權(quán)證是證明房屋所有權(quán)的重要憑證，能否辦到房屋產(chǎn)權(quán)證對于消費者而言極其重要。然而現(xiàn)實中，有的經(jīng)營者在沒有取得《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《商品房預(yù)售許可證》的情況下，違章建筑并非法出售商品房，在售房時又對購房者隱瞞無產(chǎn)權(quán)的實際情況，導(dǎo)致購房者誤認為所購房屋合法，能取得產(chǎn)權(quán)，但實際上卻無法辦理房屋所有權(quán)證和國有土地使用證。有的經(jīng)營者在集體土地或者公益用地上開發(fā)建造商品房，消費者購買后根本領(lǐng)不到產(chǎn)權(quán)證書。實踐中，因房屋產(chǎn)權(quán)證問題而引發(fā)的侵害消費者權(quán)益的案例屢見不鮮。商品房消費者權(quán)益受損原因

3.1商品房消費者的劣勢地位

住房制度改革明確了房地產(chǎn)消費關(guān)系的市場屬性，而消費者的弱者地位是由商品經(jīng)濟本身所決定的。從經(jīng)濟結(jié)構(gòu)上分析，普通居民作為房地產(chǎn)消費者很難與房地產(chǎn)經(jīng)營者相抗衡，消費者在這種交易中總是處于弱者地位。首先，從力量對比上看，商品房消費者是個人，而房地產(chǎn)經(jīng)營者一般是擁有雄厚資本、設(shè)有復(fù)雜組織機構(gòu)的企業(yè)。

二者從交易起始，地位便是不平等的，特別是集團化的大型壟斷企業(yè)，在利益驅(qū)動下，憑借其優(yōu)勢地位，有可能不惜采取各種手段損害消費者的利益。3.2房地產(chǎn)商追逐暴利

商品房價格過高是導(dǎo)致商品房消費者權(quán)益受損的重要原因，現(xiàn)實中，商品房價格過高的原因是多方面的，但其中一個非常重要的一點便是房地產(chǎn)商過度投機追逐暴利的結(jié)果。搞房地產(chǎn)一定賺大錢是老百姓普遍認同的觀點，房地產(chǎn)商甚至一度被稱為“暴利戶“、“房老虎”。因商品房買賣標的物的特殊性，在很長一段時間內(nèi)，一直實行政府指導(dǎo)價，但隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，目前，除經(jīng)濟適用房實行政府指導(dǎo)價外，普通商品房的價格均已放開，買賣雙方根據(jù)商品房的質(zhì)量、市場需求商定銷售價格。3.2.1商品房價值巨大

商品房與人民群眾生活密切相關(guān)而且價值巨大，購房不論對哪個收入階層的消費者來講，都是生活消費中的頭等大事。一套商品房動則幾十上百萬，如此巨大的價值，使得消費者在購買這一商品的時候，必須非常慎重，對于開發(fā)商來講同樣如此。在買賣商品房中引發(fā)的糾紛給消費者帶來的經(jīng)濟損失、精神傷害也更大。的確，面對商品房如此巨大的價值，消費者和開發(fā)商哪一方都不愿承擔(dān)如此巨大的損失，即使是開發(fā)商的過錯，其也會想方設(shè)法逃脫。這便一定程度上增加了對商品房消費者保護的難度。3.2.2商品房質(zhì)量使用檢驗周期長

一般而言，消費者看房，對商品房進行質(zhì)量檢查主要是看房屋有無裂縫、有無傾斜、有無滲漏等等。明顯的裂縫與滲漏短期內(nèi)可以發(fā)現(xiàn)，但很多質(zhì)量問題并不是看房當時能發(fā)現(xiàn)的，而是需要少則幾個月，多則幾年甚至上十年的時問。3.2.3商品房生產(chǎn)過程復(fù)雜，環(huán)節(jié)較多

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長，開發(fā)過程中受各種因素的影響很大，房屋開發(fā)、銷售涉及的行業(yè)和部門較多，一幢商品房從策劃到生產(chǎn)，再到銷售給消費者，需要經(jīng)過許多與其他商品不一樣的多個立體交叉環(huán)節(jié)，需要多個部門和機構(gòu)的參與，包括房產(chǎn)、城市規(guī)劃、價格、衛(wèi)生等部門和勘測、設(shè)計、施工、金融等行業(yè)。商品房丌發(fā)是一項環(huán)節(jié)眾多的系統(tǒng)工程，需要多個機構(gòu)協(xié)作，各個環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，哪個環(huán)節(jié)出問題均可對商品房造成影響，而現(xiàn)實生活中保證每一個環(huán)節(jié)不出問題并不容易，并且在出問題后各開發(fā)商往往相互推諉，消費者很難追究開發(fā)商的責(zé)任，因而其權(quán)益得不到有效的保障。房地產(chǎn)市場存在一系列問題

4.1商品房一級市場發(fā)展過熱

自2004年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)價格等以超常的速度攀升，逐步呈現(xiàn)出過熱態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計，2004年全國商品房銷售價格指數(shù)比上漲9％，2005年上漲7．7％，2006年繼續(xù)上漲5．5％。同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資額不斷提高，2001年僅為0．63萬億元，到2006年底己增加到1．94力．億元，每年均保持20％以上的增長率。房價居高不下，廣大群眾買不起房或淪為“房奴”，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱造成的后果之一。相關(guān)調(diào)查顯示，我國98％的房貸消費者有精神病癥，可見高房價已經(jīng)對消費者的心理健康造成了嚴重影響。4.2官商結(jié)合，幕后操作

承建房地產(chǎn)項目資金量大，回報率高，為了謀取利益，建筑商往往不惜一切手段承攬工程項目，其中最主要的便是對掌握土地批租權(quán)的地方官員進行腐敗攻關(guān)，而政治和法律頭腦并不清晰的地方官員又很容易在金錢面前迷失自我。4.3房地產(chǎn)業(yè)融資渠道相對單一

來自國家統(tǒng)計局的數(shù)字顯示，2006年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來源中的國內(nèi)貸款高位反彈，并且顯現(xiàn)出越漲越快的趨勢。目前我國房地產(chǎn)業(yè)的融資仍主要依靠銀行貸款，銀行承擔(dān)了大部分金融風(fēng)險。薪階層則實際消費能力下降，導(dǎo)致貧者越貧。泡沫一旦破滅，房地產(chǎn)價格將大幅下跌，作為抵押物的房產(chǎn)急劇貶值，進而銀行乃至整個國民經(jīng)濟受到嚴重創(chuàng)傷，購房者的權(quán)益更是無從得到保障。

綜上，目前我國房地產(chǎn)市場尚不規(guī)范，除上述外，還存在許多問題導(dǎo)致商品房消費者的權(quán)益受損，如違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積縮水、秩序混亂等等，而目前的法律對房地產(chǎn)消費市場的規(guī)范比較欠缺，對商品房消費者利益保護的規(guī)范較為薄弱。對商品房消費者權(quán)益進行保護的必要性

隨著我國住房商品化改革的深入實行，商品房這種特殊的商品在公民生活消 費中的地位日漸重要。由于商品房交易自身的特點以及市場經(jīng)濟條件下商品房消 費者的弱勢地位，近幾年消費者對商品房投訴的案件日漸增多，并成為我國消費 者保護的一個新課題。中共十六屆四中全會提出構(gòu)建社會主義和諧社會，其中一 個非常重要的目標便是實現(xiàn)“安居樂業(yè)”，保證人民群眾“居者有其屋”，以達致社會的公平、正義、和諧。為此，對房地消費者權(quán)益進行充分保護是非常有必要的。它不僅僅是消費者權(quán)益保護發(fā)展的需要，也是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的需要，還是社會和諧穩(wěn)定的需要，總之，如果房地產(chǎn)市場消費者權(quán)益屢屢受侵害，那么房地產(chǎn)市場就不能健康發(fā)展，社會不穩(wěn)定因素就會增多，百姓安居樂業(yè)、構(gòu)建和諧社會的目標就難以實 現(xiàn)。為了實現(xiàn)社會和諧，建設(shè)美好社會，就必須加強商品房消費者權(quán)益的保護。我國商品房消費者權(quán)益法律保護的現(xiàn)狀及不足

6.1商品房消費者權(quán)益法律保護現(xiàn)狀

當前，我國并沒有針對商品房消費者權(quán)益進行專門立法，保護商品房消費者權(quán)益的規(guī)定散見于民事、經(jīng)濟和行政等法律、法規(guī)中，例如《消費者權(quán)益保護法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《民法》、《合同法》、《廣告法》、《物權(quán)法》等都有所涉及，但是還不夠全面和系統(tǒng)，存在著較大的漏洞，給消費者的權(quán)益的權(quán)益帶大較大的威脅。6.2商品房消費者權(quán)益保護法律制度的不足 6.2.1《消費者權(quán)益保護法》的缺陷 6.2.1.1商品房消費者主體地位不明確

商品房像普通商品一樣已經(jīng)完全具備了商品的屬性：作為不動產(chǎn)的商品房也是法律意義上的消費者消費的對象，商品房買賣合同和作為動產(chǎn)的普通商品的買賣合同相比沒有本質(zhì)上的差異；不能按價值的高低來確定一件物品是不是商品。但是因為《消法》在消費者的主體條件上定義不明確，使得法官在處理商品房糾紛時無所適從，造成各地方立法以及司法實踐的不統(tǒng)一，商品房消費者維權(quán)底氣不足。6.2.1.2商品房消費者的權(quán)利范圍過窄

消費者權(quán)利是消費者權(quán)益保護的核心問題，《消法》賦予了消費者九項權(quán)利，隨著社會的發(fā)展和新型行業(yè)的出現(xiàn)，這九項權(quán)利已經(jīng)不能滿足保護消費者利益的需要。商品房消費者作為一類特殊的消費者，其權(quán)益應(yīng)當受到特殊的保護，最為典型的是缺乏對商品房消費者的反悔權(quán)的規(guī)定。出于保護消費者的利益，目前許多國家的法律規(guī)定了銷售金額較大的商品允許消費者在一定期限內(nèi)可以反悔(即反悔權(quán)，也叫猶豫期)。

總之，隨著時代的發(fā)展和社會的進步，消費者享有的權(quán)利也將越來越多，《消法》作為消費者權(quán)益保護的基本法，也應(yīng)與時俱進，逐步擴大其調(diào)整范圍，增加權(quán)利種類。6.3 司法解釋的不足

從總體上講，《解釋》的公布和實施，有助于保護消費者的合法權(quán)益和制裁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違法經(jīng)營行為，但仍存在不少需進一步完善的地方。例如在實踐中，計算公攤面積的爭議和界定公共財產(chǎn)的爭議是開發(fā)商與購房人發(fā)生的爭議最多的、對購房人利益損害最大的、并且難以通過協(xié)商解決的問題，然而對這兩個爭議，《解釋》都沒

有涉及。

6.4 相關(guān)法律制度存在沖突

我國商品房消費者保護法律制度的沖突是比較嚴重的，舉幾例予以說明：例一：《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的關(guān)系非?；靵y。首先，從標題上和理論上無法確定二者是從屬關(guān)系還是并列關(guān)系；其次，從內(nèi)容上看，二者既有從屬又有并行還有矛盾的部分。這兩大重要法律之間的混亂關(guān)系給房地產(chǎn)的執(zhí)法和司法實踐以及商品房消費者權(quán)益的保護帶來了無窮的后患

調(diào)整一級市場的法規(guī)較多，規(guī)范二級三級市場的法規(guī)較少房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場；房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)出售和出租給消費者的市場；房地產(chǎn)三級市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個人次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。目前我國房地產(chǎn)法規(guī)大多屬于土地轉(zhuǎn)讓管理、房屋拆遷和房地產(chǎn)稅方面的法規(guī)，而以居民住宅問題為中心的立法，比如房屋買賣、租賃、抵押等方面的立法卻相對較少，遠不適應(yīng)形勢發(fā)展，不少與消費者利益緊密相關(guān)的房屋預(yù)售、物業(yè)買賣、房屋出租、房屋抵押等方面的法律糾紛較難找到合適的法律依據(jù)，這對商品房消費者權(quán)益的保護顯然極為不利。6.5 立法層次低，法規(guī)、規(guī)章居多

從上文介紹的商品房費者權(quán)益保護的現(xiàn)狀可以看出，我國商品房消費者權(quán)益保護方面的房地產(chǎn)立法層次較低，像《城市房地產(chǎn)管理法》、《消費者權(quán)益保護法》那樣由人大常委會通過的法律極少，與《城市房地產(chǎn)管理法》配套的多是部門規(guī)章以及“報告”、“意見“、“暫行規(guī)定”和司法解釋等，不僅極不嚴肅，而且規(guī)范性差，難以執(zhí)行和操作，難以給消費者利益以最大保護?？傊?，對于商品房消費者權(quán)益的保護，盡管我國目前已經(jīng)初步形成了以《消法》和《城市房地產(chǎn)管理法》為核心、系列單行法規(guī)并列、諸多規(guī)章相補充的法律體系的框架，但是我國現(xiàn)行商品房消費者權(quán)益的法律保護依然不夠完善。完善商品房消費者權(quán)益保護機制的建議

從上文的消費者權(quán)益保護現(xiàn)狀可以看出，近些年來，國家實施了一系列措施，逐漸加大了規(guī)范商品房市場開發(fā)行為，頒布了一系列有關(guān)的房地產(chǎn)法律法規(guī)，這些法律法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動給予了原則性、范圍性的規(guī)定，并發(fā)揮著法律的準許和禁止、支持和限制、獎勵和處罰等調(diào)整作用，這對加大商品房消費者的保護力度、維護商品房消費者的合法權(quán)益也起了重要作用。但是，由于我國的房地產(chǎn)市場尚不成熟，并沒有從根本上遏制開發(fā)商在開發(fā)銷售商品房過程中嚴重侵犯消費者權(quán)益的違法違規(guī)行為，這種狀況嚴重影響到我國商品房市場和房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展和人民生活水平的進一步提高，商品房消費者權(quán)益的保護工作亟待加強。筆者認為，在認真分析總結(jié)我國商品房消費者權(quán)益受損現(xiàn)象、原因以及目前的保護情況的基礎(chǔ)上，應(yīng)堅持標本兼治、重在治本的原則，總結(jié)借鑒國內(nèi)外先進經(jīng)驗，深入了解其發(fā)展規(guī)律，不斷積累商品房消費者權(quán)益保護的經(jīng)驗，以法律保護為主同時又不僅僅依靠單一的法律手段，而要綜合運用法律、經(jīng)濟、社會、道德等多種手段，盡快建立健全商品房消費者權(quán)益保護機制。為此需要從以下幾方面努力： 7.1商品房消費者權(quán)益保護的立法完善

完善立法是對商品房消費者實施保護的基礎(chǔ)和前提，也是最重要的手段之一。立法保護的主要內(nèi)容和要求是根據(jù)時代的發(fā)展變化建立健全相關(guān)法規(guī)，使商品房消費者權(quán)益保護工作真正做到有法可依。7.1.1明確購房者屬于消費者

任何一部法律都有自己特定的調(diào)整范圍，這決定著該法律的內(nèi)容，《消法》作為調(diào)整國家在保護消費者權(quán)益過程中發(fā)生的社會關(guān)系的專門法，其調(diào)整范圍具體取決于法律對消費者的界定。根據(jù)《消法》第二條的規(guī)定，消費者是指為生活論商品房消費者權(quán)益的保護需要而購買、使用商品或者接受服務(wù)的人。這些特殊性下說明了對消費者予以更高程度的特殊保護的迫切性，而非剝奪對商品房消費者的保護。7.1.2拓展商品房消費者權(quán)利種類

權(quán)利是保護消費者的基本依據(jù)，但僅僅9項權(quán)利己不足以保護商品房消費者，隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展，立法機關(guān)應(yīng)拓展權(quán)利種類，比如明確規(guī)定購房者的反悔權(quán)。消費者的反悔權(quán)主要針對的是一些“不違法’’、但顯失公平的約定行為。前文已述，雖然消費者反悔權(quán)在國內(nèi)的相關(guān)法律法規(guī)中還是空白，但是在國外已經(jīng)成為一種流行趨勢，并成為商家的一種競爭手段。西方發(fā)達國家的商業(yè)發(fā)展歷程告訴我們：越是經(jīng)濟

發(fā)達的國家，越是尊重消費者的反悔權(quán)，它體現(xiàn)了對消費者權(quán)利的尊重。商品房買賣屬于大宗消費，消費者對相關(guān)知識十分缺乏，稍不留神就陷進了開發(fā)商布下的不違法但極不公平的“溫柔”陷阱。反悔權(quán)在這種情況下將切實保護商品房消費者的合法權(quán)益。因此賦予消費者一個反悔期，可以規(guī)定為取得竣工驗收合格證(現(xiàn)為備案證)后30天內(nèi)，購房者有反悔退房的權(quán)利。同時，對開發(fā)商或銷售商而言賦予商品房消費者反悔權(quán)既是表達誠信的一種方式，還將是一個吸引消費者的經(jīng)營手段。7.1.3明確商品房適用欺詐懲罰性賠償規(guī)定

《消法》第49條規(guī)定“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務(wù)的費用的一倍。”該條便是著名的懲罰性賠償規(guī)定。不難看出，該條的適用條件有兩個，一是消費者為生活消費需要而購買商品或接受服務(wù)；二是經(jīng)營者提供商品或服務(wù)有欺詐行為。懲罰性損害賠償，具有補償受害人遭受的損失、懲罰和遏制不法行為等多重功能。我認為商品房完全滿足其適用條件，在《消法》中應(yīng)予明確，理由如下：首先，從主體資格上看，購房者作為一方主體，購買商品房以滿足自己“住“的需求，是合格的消費者，而房地產(chǎn)開發(fā)商作為另一方主體，正是以贏利為目的的經(jīng)營者，所以商品房買賣雙方都是《消法》適格的主體，其行為理應(yīng)受《消法》規(guī)范和調(diào)整。商品房屬于商品，消費者在購買商品和服務(wù)消費中，其合法權(quán)益受到侵害，可以依據(jù)消費者權(quán)益保護法尋求救濟。其次，從投訴標的來看，前文已論證，商品房屬于《消法》第49條所規(guī)定的 “商品”，只不過商品房有其特殊性，即其價值較大，但我們判斷有形物的商品屬性不能以其價值為標準，即不能按價值的高低來確定一件物品是不是商品，動產(chǎn)與動產(chǎn)區(qū)分的這一理由已喪失其重要性近年來，屢屢發(fā)生的商品房買賣糾紛，多是由于商品房交易雙方力量懸殊、信息嚴重不對稱，房地產(chǎn)商故意隱瞞真實信息或者告知虛假信息，從而誘使商品房購買者與其簽訂購房合同，此類行為完全符合“欺詐”的三個構(gòu)成要件。將商品買賣中的欺詐行為納入《消法》第49條，商品房消費者應(yīng)受到《消費者權(quán)益保護法》的保護逐漸成為社會共識。7.2完善商品房廣告法律制度，建立預(yù)審制 7.2.1現(xiàn)行商品房廣告法律制度的規(guī)定

我國一直以來的廣告經(jīng)營體制是多軌制，即一部分廣告由廣告主自行發(fā)布，一部分由廣告經(jīng)營者代理，一部分由廣告發(fā)布者直接經(jīng)營，多軌制的經(jīng)營體制便論商品房消費者權(quán)益的保護決定了廣告審查難度的增加，現(xiàn)行的審查制度是以廣告經(jīng)營、發(fā)布

和審查為一體的廣告審查制度。一般說來，除了廣告審查機關(guān)對廣告進行審查外，還包括廣告主、廣告經(jīng)營者和廣告發(fā)布者對廣告的自審自查?？墒悄壳熬哂袡?quán)威性的廣告審查機構(gòu)不但沒有出現(xiàn)，反而廣告管理機關(guān)直接將本應(yīng)賦予廣告審查機構(gòu)的執(zhí)法權(quán)牢牢地控制在自己手里，而且是落后的事后監(jiān)督的管理。廣告主、廣告經(jīng)營者和廣告發(fā)布者的自審自查更是漏洞百出，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)虛假廣告大行其道，消費者所購商品房同廣告的宣傳不符，同消費者支付的價格不符，并引發(fā)大量的購房糾紛，極大的損害了購房者的合法權(quán)益。7.2.2建立商品房廣告預(yù)審制度

商品房廣告在發(fā)布前審查不嚴是造成虛假廣告的一個重要原因，如果能夠嚴格把握好這一關(guān)，虛假廣告將會大大減少。廣告預(yù)審制就是在廣告發(fā)布之前，由專門設(shè)立的預(yù)審機構(gòu)依據(jù)統(tǒng)一制定的標準，對廣告的內(nèi)容、形式進行審查，認為沒有虛假等違法情形的準予發(fā)布商品房廣告是預(yù)售合同的基礎(chǔ)。購房人之所以接受所購房屋的價格，是基于對商品房廣告的確信，但由于我國規(guī)制商品房銷售廣告的法律法規(guī)還不完善，虛假、夸大、不實的商品房廣告大量存在。因此，必須進一步完善商品房廣告法律制度，建立預(yù)審制，使商品房虛假廣告在發(fā)布前就剔除或盡量剔除，從而大大降低消費者上當受騙的幾率，以切實保護市場環(huán)境中處于弱勢地位的商品房消費者的利益。

7.3消除商品房消費者權(quán)益保護法律沖突

經(jīng)過多年的努力，我國房地產(chǎn)法律體系已初見輪廓，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展及商品房消費者合法權(quán)益的保障起到了重要作用，但實踐中也出現(xiàn)了不少問題，導(dǎo)致了令人尷尬的現(xiàn)象，較為嚴重的自然是相關(guān)法律沖突問題。比如，針對同一法律客體，法律、法規(guī)或者司法解釋有不同的規(guī)定，讓執(zhí)法者不知所措，此沖突問題的表現(xiàn)前文已經(jīng)講述，這里將著重說明該如何消除法律沖突。7.3.1消除法律沖突的規(guī)則

消除商品房消費者權(quán)益保護法律沖突的重要途徑是建立解決沖突的規(guī)范體體系，就是要明確各種法律規(guī)范的效力等級。明確了法律規(guī)范的效力等級，執(zhí)法、司法部門在適用法律時按法律效力高的優(yōu)先選擇，就能有效地解決法律適用中的沖突問題。現(xiàn)行法律體系中，消除法律沖突的規(guī)則主要有：地方性法規(guī)和部門規(guī)章沖突：法律或行政法規(guī)授權(quán)部門規(guī)章作出實施性規(guī)定的，其規(guī)定優(yōu)先適用；法律或行政法規(guī)授權(quán)部門地方性法規(guī)作出實施性規(guī)定的，其規(guī)定優(yōu)先適用；地方性法規(guī)對屬于地方性事務(wù)的事

項作出的規(guī)定，應(yīng)當優(yōu)先適用等；地方性法規(guī)與部門規(guī)章之間對同一事項的規(guī)定不一致，不能確定如何適用時，由國務(wù)院提出意見，國務(wù)院認為應(yīng)當適用地方性法規(guī)的，應(yīng)當決定在該地方適用地方性法規(guī)的規(guī)定；認為應(yīng)當適用部門規(guī)章的，應(yīng)當提請全國人民代表大會常務(wù)委員會裁決；規(guī)章沖突：法律或行政法規(guī)授權(quán)部門規(guī)章作出實施性規(guī)定的、尚未制定法律行政法規(guī)的，部門規(guī)章對國務(wù)院決定命令授權(quán)的事項或?qū)僦醒牒暧^調(diào)控的事項需要制訂全國統(tǒng)一的市場活動規(guī)則及對外貿(mào)易和外商投資事項作出規(guī)定的優(yōu)先適用部門規(guī)章；地方政府規(guī)章根據(jù)法律或行政法規(guī)的授權(quán)，根據(jù)本區(qū)域的實際情況作出的具體規(guī)定，對屬于本行政區(qū)域的具體行政管理事項作出的規(guī)定應(yīng)當優(yōu)先適用等；部門規(guī)章之間、部門規(guī)章與地方政府規(guī)章之間對同一事項的規(guī)定不一致時，由國務(wù)院裁決；第四，特別規(guī)定與一般規(guī)定沖突的，優(yōu)先適用特別規(guī)定；同一機關(guān)制定的新的一般規(guī)定與舊的特別規(guī)定不一致時，由制定機關(guān)裁決； 7.3.2消除法律沖突的措施

加強法律的修訂，確保法律的時效性。近些年來，隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的迅猛發(fā)展和人民生活水平的提高，規(guī)范房地產(chǎn)消費的法律、法規(guī)層層出臺，年年有新法，年年有更改，舊法沒廢除，新法已出臺的現(xiàn)象較為普遍，因此必須要加強法的修訂、補充和編纂。通過法的修訂、補充和編纂可以及時修改法中不合時宜的部分，增設(shè)為社會發(fā)展所需的法律條文，并將其匯編成冊，便于保證法的時效性，從而為商品房消費者權(quán)益的提供最及時的保護。因此我國有必要建立專門的憲法監(jiān)督機構(gòu)，有這個專門機構(gòu)，就可以使法律沖突的解決方便易行，富有實效。如果該專門機構(gòu)確實能夠真正發(fā)揮作用，那么商品房消費者權(quán)益保護法律方面的沖突自然會大大減少。

總之，為了在全國建立統(tǒng)一的保護商品房消費者權(quán)益的法律制度，有必要對相關(guān)法律制度進行全面清理并設(shè)立專門機構(gòu)裁決法律沖突，使消費者權(quán)益的保護有統(tǒng)一明確的法律規(guī)定，真正做到有法可依、有章可循。7.4商品房消費者權(quán)益保護的司法完善

我國現(xiàn)行的司法保護不能很好地適應(yīng)房地產(chǎn)消費者權(quán)益保護的要求，為了加強對消費者權(quán)益的保護，司法機關(guān)要公平、公正地處理涉及商品房糾紛案件，為此，要從以下幾個方面進行完善：

7．4.1適用《消費者權(quán)益保護法》審判

目前我國對侵害商品房消費者權(quán)益案件的審理以司法途徑為主，但法院在審判這一類案件時經(jīng)常適用的是《民法通則》或《合同法》，眾所周知，《民法通則》或《合

同法》是調(diào)整平等主體之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的民事法律規(guī)范。如果商品房消費適用《民法通則》和《合同法》，其實質(zhì)是將商品房消費關(guān)系視為平等主體之間的法律關(guān)系，置于傳統(tǒng)民法、債法的調(diào)整范圍，其基本價值取向是基于意思自治與契約自由，給予商品房消費者與經(jīng)營者平等的法律保護。在現(xiàn)實的市場經(jīng)濟條件下，與強有力的經(jīng)營者相比，商品房消費者在經(jīng)濟實力、聯(lián)合程度、消費認知能力、訴訟能力等諸多方面都很難與之相匹敵，很少有機會和能力就合同條款與開發(fā)商進行平等地協(xié)商，因而二者并不是地位平等的民事主體，而民法的契約自由原則卻掩蓋了商品房消費主體實質(zhì)上的不平等。其實在現(xiàn)代社會，由于在經(jīng)濟力量或信息容量方面的差距，商品房消費者與經(jīng)營者之間的締約能力并不平等，商品房消費者根本無法決定契約的內(nèi)容和形式，大量格式條款的出現(xiàn)，使得消費者的自由常常被限制在“同意“或“不同意”兩者之間。誠如梁慧星教授所言，“消費者權(quán)利與傳統(tǒng)民法上的權(quán)利在性質(zhì)上是不同的’’，因為“消費者權(quán)利是論商品房消費者權(quán)益的保護以經(jīng)營者和消費者之間的不平等關(guān)系為基礎(chǔ)的，其目的在于對消費者的弱者地位予以補救?！?7.4.2建立集團訴訟制度

目前，消費訴訟主要是由消費者個人提起，而且沒有適用于消費者群體訴訟的程序，這種訴訟制度已經(jīng)不適應(yīng)消費者維權(quán)的實踐需要。因為實踐中商品房一般由開發(fā)商成片整棟開發(fā)和建設(shè)，房屋出現(xiàn)工程質(zhì)量問題、面積糾紛、權(quán)屬證明難以辦理等問題時，往往牽涉到眾多業(yè)主，由此造成的損失也不再局限于個人，而是涉及到眾多消費者，同時這些行為甚至?xí)_亂社會經(jīng)濟秩序。面對強勢開發(fā)商的違規(guī)行為，若由受害人單獨起訴，容易被不法開發(fā)商“各個擊破”，以致造成大部分業(yè)主權(quán)益受損而無法獲賠，而且單個消費者在面對商品房糾紛時，往往是迫不得己才到法院起訴，起訴手續(xù)的麻煩、訴訟時間的漫長以及較高的訴訟成本使得普通商品房消費者望而卻步。正因如此，為了更好的保護商品房消費者的權(quán)益，建立集團訴訟制勢在必行。集團訴訟被譽為是人類迄今為止發(fā)現(xiàn)的解決小額多數(shù)權(quán)利救濟問題的最好機制.通過建立集團訴訟制度，放寬代表人訴訟的適用條件，對現(xiàn)有制度作進一步突破。在購房糾紛問題上，只要有共同的“事實問題或法律問題”就允許提起集團訴訟，代表人無須取得全體購房者的同意，只要所代表的權(quán)利人在法院公告 7.4.3增設(shè)獨立的“商品房消費者權(quán)益仲裁庭”

《消法》第34條規(guī)定了消費糾紛的5種解決途徑，即協(xié)商、調(diào)解、申訴、仲裁、訴訟。但實踐中往往是協(xié)商不歡而散、“和解”和“調(diào)解”缺乏強制力、“向有關(guān)行政

部門申訴“缺乏力度、仲裁沒有依據(jù)、訴訟精疲力盡，使本來就處于弱勢地位的消費者寧愿忍氣吞聲，自動放棄維權(quán)訴訟，使經(jīng)營者得不到應(yīng)有的懲罰，這對保護消費者的弱勢地位不利，更違背了《消法》的立法宗旨。目前消費者在面對商品房糾紛時，往往是迫不得己才到法院起訴，究其原因，一是起訴手續(xù)麻煩。啟動訴訟程序前要寫訴狀，準備各種證據(jù)，向法院遞交訴狀。法院受理后，還得隨時等候庭審。二是訴訟持續(xù)時間長。按《民事訴訟法》規(guī)定，一般案件應(yīng)在6個月內(nèi)結(jié)案，簡易案件應(yīng)在3個月內(nèi)結(jié)案。有的案件一審判決后，還得經(jīng)過上級法院二審判決。這樣一來，判決結(jié)果可能要等半年、一年，甚至更長時間才能下來。三是費用昂貴。商品房消費糾紛的標的額往往較大，較大的訴訟標的也導(dǎo)致了高額的訴訟費用。此外，消費者還要承擔(dān)很多其他費用，如律師代理費、質(zhì)檢費、交通費等等。因此，筆者認為，針對傳統(tǒng)的五種解決途徑存在的機制上的缺陷，可以考慮建立一套消費者權(quán)益仲裁機制，增設(shè)獨立的“商品房消費者權(quán)益仲裁庭’’，專門解決商品房消費者權(quán)益糾紛。7.4.4確保司法獨立、避免行政介入

自建國以來，司法機關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)體制雖幾經(jīng)變動，但我國法院的設(shè)置基本上還是走行政區(qū)劃的老路子，審判工作與司法工作不分，司法工作行政化現(xiàn)象極為明顯：其一，司法機關(guān)依行政區(qū)劃設(shè)置，與行政機關(guān)一一對應(yīng)。其二，對司法人員按行政干部進行管理，與行政機關(guān)相對應(yīng)。其三，工作方式上實行層層把關(guān)的首長負責(zé)制和請示匯報等行政方式，而且在實質(zhì)權(quán)力關(guān)系上，司法機關(guān)還必須接受執(zhí)政黨——中國共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)。雖然黨的領(lǐng)導(dǎo)方式受到一定的限制，但是司法機關(guān)并不享有政治結(jié)構(gòu)即國家權(quán)力關(guān)系上的獨立。部分地區(qū)司法機關(guān)基本上受制于黨委，成為黨委的附屬產(chǎn)物，地方法官的任免權(quán)掌握黨委手中。在審理案件過程中，黨委經(jīng)常性直接過問案件情況并參與案件的討論和審理．此外，我國司法經(jīng)濟保障不足，財政供應(yīng)體制不順。法官的待遇低，而且其身份無法真正獨立。因此現(xiàn)行的管理機制和財政體制使得法院在審理商品房案件時在很大程度上受到地方政府、黨委及相關(guān)部門制約，甚至商品房開發(fā)商往往能夠通過黨委、政府部門對司法審判進行干涉，這便嚴重影響了司法審判的獨立性、公正性和權(quán)威性。司法獨立主要包括兩個方面：一是指法院獨立，即法院獨立行使審判權(quán)，不受其他任何機關(guān)、團體和個人的干預(yù)：二是指法官獨立，即法官獨立對法律負責(zé)，法官在裁判時采取自由心證的原則，不受其他任何因素對其裁判的影響，不對其他任何組織和個人特別是上司負責(zé)，即馬克思所說的：“法官除了法律，沒有別的上司。”要想確保司法獨立，就應(yīng)從經(jīng)濟、組織等方面對現(xiàn)行審判制度進行改革，例

如建立司法經(jīng)費的全國統(tǒng)籌制度，而非由地方財政供應(yīng)，從而切斷地方政府部門借此干涉和影響司法工作的渠道，為地方各級司法機關(guān)保持獨立地位提供經(jīng)濟保證。再如，改善黨對司法工作的領(lǐng)導(dǎo)方式，使黨的領(lǐng)導(dǎo)原則在具體實際生活中更加規(guī)范的運行，使黨在行使其權(quán)力時嚴格按照一定規(guī)范和程序來行使，并通過立法對這一權(quán)力進行約束等等。通過以上措施最大限度地防止法官審判受到權(quán)力金錢影響，確保商品房糾紛案件得到公正審理，從而更好的維護商品房消費者的合法權(quán)益。7.5商品房消費者權(quán)益的社會保護完善 7.5.1 完善消費者協(xié)會的職能

消費者協(xié)會(以下簡稱消協(xié))是由消費者代表組成的，維護廣大消費者權(quán)益的，具有獨立法人資格的社會團體L1J。目前，消協(xié)已經(jīng)在全國范圍內(nèi)建立起了各個層級組成的消協(xié)網(wǎng)絡(luò)，基本履行了其自身的幾大職能，但我國消協(xié)行政性過強，例如消協(xié)大部分的會長兼任其他職務(wù)，很大一部分在行政部門任職，有近一半的秘書長在行政單位任職，同時，有占四分之一的工作人員是由業(yè)務(wù)主管部門直接任命或派遣的。從消協(xié)大事務(wù)的決策過程看，有10．6％的社團沒有正式的決策機構(gòu)。由此可見，消協(xié)的行政性傾向是比較明顯的。消協(xié)行政性過強也一定程度上導(dǎo)致了機構(gòu)設(shè)置、資金來源、運作原理等都缺乏自身的獨立性，維權(quán)效率較低。在社會轉(zhuǎn)型的當今時代，消協(xié)應(yīng)認清自己的位置，實現(xiàn)社團的民問化利益代表性質(zhì)，取消掛靠制，保證消協(xié)的民間性、自愿性和獨立性，真正成為保護消費者利益的民間組織。消協(xié)應(yīng)該成立專門委員會保護商品房消費者的合法權(quán)益，由于房屋爭議具有一定的專業(yè)性與復(fù)雜性，因此該專門委員會應(yīng)聘請具有法律、房產(chǎn)、建筑等方面知識的工作人員，同時要保證消協(xié)的資金來源，這罩需要特別指出的是對于社會贊助的監(jiān)督。消費者協(xié)會不能利用其資源為贊助者謀取私利，尤其是不能為提供贊助的開發(fā)商等服務(wù)，從而背棄其維護消費者權(quán)益的宗旨。在業(yè)務(wù)方面，消協(xié)除了可以受理投訴、指導(dǎo)消費者活動外，還可以增加定期通過新聞媒體曝光不法房地產(chǎn)開發(fā)商、不法經(jīng)營者，代表消費者向法院起訴、監(jiān)督法院審判程序等職能。在商品房消費者合法權(quán)益的保障中，支持起訴功能顯得尤為重要，消費者協(xié)會商品房專門委員會的工作人員對商品房有著更多了解，熟悉相關(guān)法律，又有著從事消費者保護事業(yè)的豐富經(jīng)驗，當勢單力薄的商品房消費者向人民法院起訴時，消費者關(guān)于商品房的知識相對于開發(fā)商來說雖然有限，但可以通過消費者協(xié)會商品房專門委員會的幫助來扭轉(zhuǎn)這種不利地位。

作為社團組織的一種，消協(xié)的充分發(fā)育成長一定程度上關(guān)乎社會的和諧與穩(wěn)定，因為其能起到溝通消費者、經(jīng)營者、政府的橋梁紐帶作用，有效化解社會矛盾，而且這種作用是不可被替代的，是對政府職能的有益補充。尤其像商品房買賣這樣大宗的交易，更是急需以社會公益為目的、具有專業(yè)知識的消協(xié)的指導(dǎo)與幫助。只有消協(xié)與行政部門、司法機關(guān)各司其職，各盡其責(zé)，相互配合又不逾越權(quán)力，才能真正建立和諧的消費者權(quán)益保護體系，在此基礎(chǔ)上進一步完善消協(xié)的職能，在消協(xié)內(nèi)部增設(shè)諸如商品房消費者專門委員會，商品房消費者的利益也才能真正得到有效保障。7.5.2建立社會誠信體系

市場經(jīng)濟是信用經(jīng)濟，誠信是社會發(fā)展進步的基礎(chǔ)。在目前的經(jīng)濟社會中，“誠信’’已不可或缺，尤其在商品房買賣的大宗交易中，“誠信"原則更不能少。近些年來，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，資本主義腐朽思想的侵蝕，社會誠信度在有所下降，反映在商品房交易上，就是開發(fā)商作為以贏利為目的的企業(yè)，不擇手段以各種方式，包括損害消費者的權(quán)益來牟取暴利。因為在市場機制不完善的情況下，開發(fā)商合法經(jīng)營的誠信成本是遠遠高于違法違規(guī)經(jīng)營的侵權(quán)成本的。改變這一狀況的一個重要舉措就是構(gòu)建社會誠信體系，這與我國現(xiàn)階段提倡的構(gòu)建社會主義和諧社會的目標也是一致的。

結(jié) 論

我國的商品房市場近些年才得到較快發(fā)展，因而對于商品房消費者權(quán)益保護 工作的研究起步也比較晚，并且還存在一系列問題，而保護商品房消費者權(quán)益，是市場經(jīng)濟國家不可回避的問題，也是現(xiàn)代人權(quán)發(fā)展的普遍要求?；谏唐贩肯?費者的弱勢地位與目前提倡的“消費者主權(quán)’’的理念，應(yīng)加強對商品房消費者權(quán) 益的保護。應(yīng)該說，目前我國已基本形成了保護商品房消費者權(quán)益的簡陋法律框 架，并不斷發(fā)展完善，但作為保護消費者權(quán)益的基本法的《消法》以及保護商品 房消費者權(quán)益的配套法律、法規(guī)都存在著許多不完善的地方，特別是商品房消費 者能否納入到《消費者權(quán)益保護法》保護的問題至今仍存爭議。同時，保護商品 房消費者權(quán)益的法律框架內(nèi)還存在較嚴重的法律沖突。以上這些都是擺在我們面 前需要加以認真考慮、仔細研究，提出可行性方案和意見以期解決的課題。商品房消費者權(quán)益保護是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，還需要各個部門的協(xié)調(diào)合作，需要全社會的共同努力。

參考文獻

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[6] 張穎．城市房地產(chǎn)交易過程中的利益沖突及立法保護．吉林：吉林大學(xué)，2004。

致 謝

時光茬苒，白駒過隙。三年的學(xué)習(xí)經(jīng)歷雖然短暫，卻令我受益終生。首先，要感謝我的老師徐合芳，魏華潔，這篇論文是在兩位老師的悉心指導(dǎo)下完成的。三年來，老師們以其扎實的理論基礎(chǔ)、豐富的實踐經(jīng)驗、敏捷的思維、嚴謹?shù)闹螌W(xué)態(tài)度和不懈的求真精神給了我多方面的指導(dǎo)和啟迪，使我能夠順利完成課程的學(xué)習(xí)和論文的撰寫。同時感謝法學(xué)院的全體老師們，讓我不僅掌握了知識，也提高了自身素質(zhì)。拙作的字罩行間有著對前人在相關(guān)課題上的研究成果的借鑒，在此也一并致謝。同樣真誠感謝答辯委員會的所有領(lǐng)導(dǎo)、專家和老師，感謝他們的智慧和辛勞。

第五篇：房地產(chǎn)經(jīng)營與估價簡歷

房地產(chǎn)經(jīng)營與估價簡歷模板

姓名： xxx

性別： 女

民族： 漢族

政治面貌： 團員

出生日期： 1987年03月

婚姻狀況： 未婚

學(xué)歷： 大專

畢業(yè)院校： xx職業(yè)學(xué)院

畢業(yè)時間： 2009年06月

所學(xué)專業(yè)： 房地產(chǎn)經(jīng)營與估價

外語水平： 英語(pETS-3)

電腦水平： 一般

工作年限： 實習(xí)/應(yīng)屆

聯(lián)系方式： ***

求職意向

工作類型： 全部

單位性質(zhì)： 不限

期望行業(yè)： 醫(yī)療、保健、衛(wèi)生服務(wù)、室內(nèi)設(shè)計、裝潢、建筑、房地產(chǎn)、媒體、新聞出版

期望職位： 行政/文職人員、房地產(chǎn)/物業(yè)管理、財務(wù)/審計/統(tǒng)計

工作地點： 不限

期望月薪： 2000-4000

教育經(jīng)歷

2006年9月至2009年6月 xx職業(yè)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)

主要學(xué)習(xí)房地產(chǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)，此外還學(xué)習(xí)了會計基礎(chǔ)、平面設(shè)計、網(wǎng)頁制作等基礎(chǔ)知識。

工作經(jīng)驗

2009年3月至2009年5月 在xx不動產(chǎn)有限公司擔(dān)任租憑見習(xí)生

2007年7月至2008年9月 在xx餐廳擔(dān)任服務(wù)員

2006年7月至2007年9月 在xx公交總公司擔(dān)任售票員

自我評價

本人做事認真負責(zé)，有較強的責(zé)任心，為人誠實，開朗樂觀，吃苦耐勞，積極進取，善于思考，有較強的學(xué)習(xí)能力，較強的接受能力和動手能力，勇于迎接新的挑戰(zhàn)，有很強的適應(yīng)能力。比較喜歡與人交朋友，但溝通能力不是很強，不過我會根據(jù)我的缺點進一步的改進，盡可能的提高自己的能力。