第一篇：2009級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)班論文格式

四 川 管 理 職 業(yè) 學(xué) 院

畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）

題目：房地產(chǎn)開發(fā)周期理論綜析

姓名：XXX學(xué)號(hào)：???

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià) 專業(yè)XXXX級(jí)X班

指導(dǎo)教師： XXX

2012年5月15日

目錄

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)周期綜述???????????????3

（一）什么是房地產(chǎn)開發(fā)周期????????????3

（二）房地產(chǎn)開發(fā)的周期循環(huán)?????????????3

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期?????????????4????.二、房地產(chǎn)開發(fā)周期的測(cè)定和特征分析????????????X

（一）房地產(chǎn)開發(fā)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期指標(biāo)的選擇?????XX

（二）房地產(chǎn)開發(fā)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系???????XX????.三、房地產(chǎn)開發(fā)周期波動(dòng)?????????????????XX

（一）房地產(chǎn)開發(fā)周期波動(dòng)與市場(chǎng)行為心理????????XX

（二）房地產(chǎn)開發(fā)周期波動(dòng)與政策????????????XX????

四、研究房地產(chǎn)開發(fā)周期的意義???????????????XX 參考文獻(xiàn) ????????????????????????XX

摘要：。。。（200字以內(nèi)）

關(guān)鍵詞：XXXXXXXX(3-5個(gè))

（空一行，全文為宋體4號(hào)字）

（引言）??（可有可無(wú)）

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)周期綜述（大標(biāo)題頂格，其余標(biāo)題及各段落退后兩格）

??

（一）什么是房地產(chǎn)開發(fā)周期。??

1.2.（二）??。

??

二、房地產(chǎn)開發(fā)周期的測(cè)定和特征分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期指標(biāo)的選擇。

。。。。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系。

。。。。。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)周期運(yùn)行的不同階段之間的關(guān)系。

。。。。

三、房地產(chǎn)開發(fā)周期波動(dòng)

（以下略，見前面格式?。?/p>

參考文獻(xiàn)：（另頁(yè)起，不要接著文末。）

1.吳德進(jìn)、李國(guó)柱等.《房地產(chǎn)泡沫：理論、預(yù)警與治理》.社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2007.10。2.劉小麗、唐瑩瑩.基于項(xiàng)目周期理論的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理研究.財(cái)會(huì)通訊：綜合（中）.2010年12期。

。。。。。

請(qǐng)按以上格式將論文調(diào)整好！另：文檔名為“2009級(jí)××專業(yè)×班×××”

第二篇：2010房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)論文題

畢業(yè)論文選題如下：

1、吉林省的房地產(chǎn)行業(yè)分析

2、我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題分析及對(duì)策

3、論完善業(yè)主權(quán)利的實(shí)現(xiàn)

4、論物業(yè)管理企業(yè)的管理與經(jīng)營(yíng)

5、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究

6、基礎(chǔ)設(shè)施融資模式及策略研究

7、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-----XX案例研究

8、分析影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的因素-----XX案例研究

9、淺議房地產(chǎn)營(yíng)銷策略-----XX案例研究

10、淺談?dòng)绊懮娣康禺a(chǎn)價(jià)格評(píng)估的幾個(gè)因素

11、建筑工程招投標(biāo)在建筑行業(yè)推行的意義

12、淺談建筑工程質(zhì)量對(duì)建筑物的影響

13、建筑施工中各專業(yè)人員之間相互協(xié)調(diào)關(guān)系的重要性

14、磚混結(jié)構(gòu)房屋產(chǎn)生裂縫的原因及處理措施

15、民用建筑房屋裝飾質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生的原因及處理措施

16、論我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展、問(wèn)題與對(duì)策建議

17、論從物業(yè)管理入手加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)

18、淺析社會(huì)保障性住宅的物業(yè)管理

19、物業(yè)管理收費(fèi)研究

20、宏觀調(diào)控下長(zhǎng)春市（某城市）房地產(chǎn)的發(fā)展與分析

21、長(zhǎng)春市（某城市）經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析

22、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析的存在問(wèn)題及對(duì)策

23、項(xiàng)目后評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)開發(fā)與策劃中的重要價(jià)值

24、長(zhǎng)春市（某城市）房地產(chǎn)發(fā)展與城市規(guī)劃的探討

25、創(chuàng)建房地產(chǎn)品牌是房地產(chǎn)企業(yè)走向長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵

26、建立在城市經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)開發(fā)

27、試析長(zhǎng)春市（某城市）商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

28、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位因素分析與研究

29、論可行性研究在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用

30、社區(qū)物業(yè)管理與創(chuàng)建和諧社會(huì)的關(guān)系

31、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)及控制風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

32、解決房屋拆遷矛盾和糾紛有效途徑

33、如何有效樹立房地產(chǎn)企業(yè)的品牌

34、小戶型商品房的投資價(jià)值與走勢(shì)

35、物權(quán)法與房地產(chǎn)發(fā)展之關(guān)系研究

36、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查及方法探析

37、房地產(chǎn)開發(fā)可持續(xù)發(fā)展研究

38、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策初探

39、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

40、論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的品牌戰(zhàn)略

41、房地產(chǎn)開發(fā)可持續(xù)發(fā)展研究

42、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制新思路

43、房地產(chǎn)投資與經(jīng)營(yíng)策略研究

44、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃與城市經(jīng)營(yíng)

45、建設(shè)工程成本控制新思路

46、居住類房地產(chǎn)的市場(chǎng)營(yíng)銷

47、房地產(chǎn)開發(fā)模式的探討

48、房地產(chǎn)法規(guī)研究

49、宏觀調(diào)控下長(zhǎng)春房地產(chǎn)的發(fā)展與分析

50、長(zhǎng)春市房地產(chǎn)發(fā)展與城市規(guī)劃的探討

51、長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析

52、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析

53、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查及方法探析

54、居住類房地產(chǎn)的市場(chǎng)營(yíng)銷

55、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位因素分析與研究

56、小戶型商品房的投資價(jià)值與走勢(shì)

57、項(xiàng)目后評(píng)價(jià)在房地產(chǎn)開發(fā)與策劃中的重要價(jià)值

58、房地產(chǎn)開發(fā)模式的探討

59、建立在城市經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)開發(fā)

60、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策初探

61、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

62、房地產(chǎn)業(yè)的不規(guī)范行為與法律對(duì)策

63、論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的品牌戰(zhàn)略/房地產(chǎn)企業(yè)的品牌建設(shè)

64、房地產(chǎn)開發(fā)可持續(xù)發(fā)展研究

65、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制新思路

67、建設(shè)工程成本控制新思路

68、物權(quán)法與房地產(chǎn)發(fā)展之關(guān)系研究

69、房地產(chǎn)投資與經(jīng)營(yíng)策略研究

70、舊城改造項(xiàng)目成功開發(fā)模式研究

71、中低價(jià)普通商品住宅項(xiàng)目開發(fā)研究

72、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主題定位及其影響因素分析

73、商業(yè)地產(chǎn)與住宅項(xiàng)目的開發(fā)行為比較研究

74、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)分析（可以某個(gè)項(xiàng)目為例）

75、房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)的淵源與發(fā)展展望

76、近幾年房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控措施分析

77、如何保障中低收入家庭住房需求

78、目前國(guó)內(nèi)綠色住宅發(fā)展形勢(shì)和存在問(wèn)題

79、和諧居住社區(qū)的構(gòu)建

80、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)問(wèn)題及對(duì)策研究

81、違規(guī)建房現(xiàn)象的特點(diǎn)、原因以及治理思路

82、中低收入家庭住宅供應(yīng)體系研究

83、長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

84、某樓盤項(xiàng)目市場(chǎng)分析

85、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（住宅或?qū)懽謽牵?/p>

86、二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

87、農(nóng)村居住環(huán)境分析（需要調(diào)查）

88、城市住宅智能化現(xiàn)狀及發(fā)展展望

89、影響項(xiàng)目成敗的風(fēng)險(xiǎn)因素案例分析

90、房地產(chǎn)公司組織結(jié)構(gòu)研究

91、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的研究與應(yīng)用

92、長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究

93、某某樓盤營(yíng)銷策劃案例分析

94、現(xiàn)代居住小區(qū)規(guī)劃創(chuàng)新發(fā)展思路——以某小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)為例

95、試論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃模式

96、長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)和價(jià)格走勢(shì)的比較研究

97、房地產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)差異分析

98、中國(guó)房地產(chǎn)稅制改革研究

99、舊城改造模式研究

100、住房公積金制度利弊分析——關(guān)于中國(guó)住房公積金制度的反思 101、對(duì)當(dāng)前我國(guó)土地征用制度的思考

102、建設(shè)用地使用權(quán)最高年限及其續(xù)期研究—以居住用地為例 103、如何選擇房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略

104、談我國(guó)住房金融模式的選擇

105、試論我國(guó)房地產(chǎn)金融政策存在的問(wèn)題及其完善對(duì)策 106、淺談我國(guó)的住房公積金制度

107、房地產(chǎn)企業(yè)融資新渠道探析

108、淺談房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

109、淺談房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理

110、房地產(chǎn)投資與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系

111、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)及市場(chǎng)供求的影響

112、長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況分析

113、商品住宅價(jià)格與居民收入

114、稅費(fèi)增加對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

115、長(zhǎng)春市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及可持續(xù)發(fā)展研究

116、長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究――市場(chǎng)與政府干預(yù)

117、城市地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系研究

118、“經(jīng)濟(jì)適用房”政策實(shí)施中的問(wèn)題探討

119、房地產(chǎn)開發(fā)周期理論綜述

120、城市化進(jìn)程與土地利用政策的相關(guān)性分析 121、開發(fā)區(qū)外部環(huán)境分析理論及實(shí)證研究

122、高/低檔住房市場(chǎng)購(gòu)買行為分析－以X市為例 123、整合營(yíng)銷/關(guān)系營(yíng)銷/網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷在房地產(chǎn)中的應(yīng)用 124、X房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷方案策劃

125、房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)聯(lián)研究－以XX市為例 126、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征與趨勢(shì)區(qū)域比例研究

127、房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展研究－以XX市為例 128、城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)運(yùn)營(yíng)機(jī)制探討

129、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范控制探討

130、長(zhǎng)春市居住區(qū)停車位的建設(shè)管理初探

131、論我國(guó)房?jī)r(jià)上漲原因及減緩房?jī)r(jià)上漲的措施 132、論我國(guó)城市各階層住房問(wèn)題的解決措施 133、論科學(xué)發(fā)展觀與房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

134、論房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與和諧社會(huì)建設(shè)

135、論住宅小區(qū)命名與城市文化建設(shè)

136、房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效管理創(chuàng)新研究

137、提高房地產(chǎn)融資能力的途徑與拓展

138、和諧地產(chǎn)的理論與實(shí)踐

139、企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力培育探討

140、工程造價(jià)失控原因分析與控制措施

第三篇：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)班班級(jí)規(guī)章制度

云南城市建設(shè)職業(yè)學(xué)院2009級(jí)

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)班班級(jí)規(guī)章制度

為使我班各項(xiàng)活動(dòng)順利開展, 提高并融入加強(qiáng)集體凝聚力,使同學(xué)們能夠順利的完成大學(xué)生活,將自己培養(yǎng)成為優(yōu)秀的大學(xué)生,特制定班級(jí)公約如下:

總則

為進(jìn)一步規(guī)范同學(xué)們的日常行為,營(yíng)造一個(gè)和諧美好的學(xué)習(xí)生活環(huán)境,創(chuàng)建一個(gè)文明團(tuán)結(jié)的,積極向上的,有強(qiáng)烈集體凝聚力的,學(xué)習(xí)氛圍濃厚的優(yōu)秀班集體,全班每一個(gè)同學(xué)應(yīng)以一個(gè)合格大學(xué)生的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格要求自己,規(guī)范自己的行為,有強(qiáng)烈的責(zé)任感和榮譽(yù)感,以主人翁的姿態(tài)積極維護(hù)班級(jí)榮譽(yù)。

細(xì)則

一、班級(jí)成員的權(quán)利和義務(wù)：

1、權(quán)利：

①有參與班集體的活動(dòng)的權(quán)利；

②有使用班級(jí)各種資源的權(quán)利;

③有對(duì)班委提出批評(píng)和意見的權(quán)利；

④有參與班級(jí)管理，選舉和被選舉為班委的權(quán)利；

2、義務(wù):

①有繳納班費(fèi)的義務(wù)；

②有參與班級(jí)體活動(dòng)的義務(wù);

③有服從班委的管理及積極配合班委的工作的義務(wù);

二、班委會(huì)的權(quán)利和義務(wù)-

1、權(quán)利：

①對(duì)班費(fèi)合理支配（收取和支出）的權(quán)利；

②給班級(jí)成員一個(gè)客觀公正的評(píng)價(jià)的權(quán)利；③對(duì)本公約的解釋權(quán)

2、義務(wù)：

①全心全意為班級(jí)的所有同學(xué)服務(wù)的義務(wù)；

②維持班級(jí)正常運(yùn)行的義務(wù)

③接受所有班級(jí)成員監(jiān)督的義務(wù)

三、班級(jí)日常管理制度

1、考勤制度

①上課需提前五分鐘到，做好準(zhǔn)備；

②請(qǐng)假需先向班主任寫假條請(qǐng)示，得到批準(zhǔn)后將假條交由考勤班長(zhǎng)登記保管。如有特殊情況，應(yīng)先告知班主任再告知考勤班長(zhǎng)，事后補(bǔ)假條； ③遲到、曠課、早退等違紀(jì)情況按照學(xué)校相關(guān)規(guī)定作相應(yīng)處理。

2、學(xué)習(xí)制度

①提前5分鐘進(jìn)教室，不遲到不早退不曠課，特殊情況履行正當(dāng)請(qǐng)假手續(xù)；

②尊重師長(zhǎng)，不在教室用餐；

③上課認(rèn)真聽講，積極舉手發(fā)言，不做與課堂無(wú)關(guān)的事情（不睡覺，不玩手機(jī)、MP3等）；

④配合任課老師和學(xué)習(xí)委員的工作，認(rèn)真完成作業(yè)并按時(shí)上交；

⑤樹立正確的學(xué)習(xí)觀念，不斷提升自身素質(zhì)，掌握應(yīng)有技能，提高自我能力。

3、班委管理制度

①班團(tuán)干部考核制度：

1）、責(zé)任心強(qiáng)，熱衷工作，全心全意為同學(xué)們服務(wù)；

2）、恪守職責(zé)，認(rèn)真負(fù)責(zé)，按時(shí)出色的完成任務(wù)；

3）、積極準(zhǔn)備各項(xiàng)活動(dòng)，努力為班級(jí)爭(zhēng)取榮譽(yù)；

4）、團(tuán)結(jié)同學(xué)，帶動(dòng)同學(xué)積極參加各項(xiàng)班級(jí)活動(dòng)；5）、思想保持先進(jìn)，積極向上，心胸寬廣；

6）、班干部之間要團(tuán)結(jié)互相協(xié)作。

②班委工作和班級(jí)活動(dòng)以一名班委負(fù)責(zé)為主，其他班委積極協(xié)助展開為輔，團(tuán)隊(duì)協(xié)作；

③班委在工作中，要積極征求同學(xué)們的意見，維護(hù)班級(jí)的利益，有情況要及時(shí)向?qū)W校和老師反映；

④對(duì)工作不認(rèn)真負(fù)責(zé)，并造成重大失誤的，進(jìn)行批評(píng)教育，嚴(yán)重者可考慮免去班干部職位；

⑤嚴(yán)禁班干部以權(quán)謀私，特別是在財(cái)務(wù)上，有盈私行為的，查證屬實(shí)，免去職務(wù)、取消當(dāng)年評(píng)優(yōu)、評(píng)先及參選資格，并對(duì)其公開批評(píng)，并做出相應(yīng)的賠償。

4、班費(fèi)管理制度

①班費(fèi)由生活委員管理.生活委員管理班費(fèi)資金的交納支出和班費(fèi)開銷的帳目；

②生活委員日常采購(gòu)物品,須憑發(fā)票、收據(jù)等有效證明來(lái)進(jìn)行報(bào)銷；

③班級(jí)組織的活動(dòng)后都要向全班公布支出細(xì)則;班級(jí)實(shí)行班費(fèi)公示制度； ④班級(jí)的任何一名同學(xué)都可以對(duì)班費(fèi)進(jìn)行審查.班費(fèi)的收支受全班同學(xué)的監(jiān)督；

⑤學(xué)期結(jié)束,生活委員要明確班費(fèi)的各項(xiàng)支出,全班同學(xué)對(duì)班費(fèi)進(jìn)行審查,由班長(zhǎng)及班主任進(jìn)行核實(shí)；

⑥班費(fèi)的使用要履行一定的程序，既要透明也要嚴(yán)格，每一項(xiàng)開支班委會(huì)、同學(xué)要知道，經(jīng)手要有兩人以上；

⑦班費(fèi)開支講究計(jì)劃性、注意節(jié)約、要統(tǒng)籌安排。剩余班費(fèi)或在下學(xué)期繼續(xù)使用或平均分配給每位同學(xué)。

⑧下列費(fèi)用可以從班費(fèi)中支出：

1）、班內(nèi)學(xué)習(xí)氛圍、環(huán)境的布置所需各種條幅、標(biāo)語(yǔ)等；

2）、學(xué)?；虬鄡?nèi)組織的集體活動(dòng)所需費(fèi)用，如晚會(huì)開支等；

3）、班內(nèi)或校內(nèi)同學(xué)因疾病或其他情況的贊助性支出；

4）、班內(nèi)學(xué)習(xí)方面的報(bào)刊、資料用品等支出；

5）、班級(jí)內(nèi)部對(duì)各類學(xué)生的表彰獎(jiǎng)勵(lì)開支；

6）、班內(nèi)用于打印復(fù)印與班級(jí)活動(dòng)相關(guān)的各種材料

7）、班級(jí)其他的正當(dāng)花費(fèi)

5、班委換屆選舉制度

班委由民主選舉產(chǎn)生，全班同學(xué)有選舉和被選舉權(quán)，由同學(xué)推薦或者自我推薦產(chǎn)生候選人，通過(guò)不記名方式投票，最后由班主任確定新班委，并向大家公布。

6、班級(jí)會(huì)議制度

①班委會(huì)會(huì)議兩周由班長(zhǎng)或團(tuán)支書組織至少開一次；

②班級(jí)會(huì)議每月由班長(zhǎng)至少開一次；

③其他班委在工作過(guò)程中如果遇到困難也可組織班委開展有針對(duì)性的班干部會(huì)議；

④特殊情況或又需要的時(shí)候也可隨時(shí)通知開展班委會(huì)。

7、班級(jí)目標(biāo)

飛得更高，看的更遠(yuǎn)，做的更好。求真務(wù)實(shí)，爭(zhēng)創(chuàng)優(yōu)秀班集體。

四、宿舍公約

1、學(xué)生按分配的房間床位住宿，不得擅自調(diào)換房間和更換門鎖。

2、按時(shí)作息，自覺遵守作息制度，準(zhǔn)時(shí)起床、按時(shí)就寢，養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣。

3、嚴(yán)禁校外人員出入學(xué)生宿舍或留宿，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，按宿舍安全管理規(guī)定進(jìn)行處罰。

4、全體就寢人員要提高警惕，防火、防盜，離開宿舍要鎖門，攜物外出者必須到值班室登記。

5、學(xué)生進(jìn)入宿舍必須遵守管理制度，服從管理人員的管理。凡未經(jīng)批準(zhǔn)，男生一律不準(zhǔn)進(jìn)入女生宿舍，女生一律不準(zhǔn)進(jìn)入男生宿舍。

6、妥善保管現(xiàn)金、銀行卡及身份證，大件、貴重物品（如計(jì)算機(jī)、手機(jī)、mp3、mp4等）以防遺失。

7、建立健全宿舍衛(wèi)生值日制度。宿舍由舍長(zhǎng)負(fù)責(zé)，堅(jiān)持宿舍成員輪流值日制度，保持室內(nèi)外整潔、衛(wèi)生。不亂扔雜物，不亂潑污水，不隨地吐痰，打掃衛(wèi)生時(shí)應(yīng)注意衛(wèi)生死角。

8、嚴(yán)守紀(jì)律，自覺維護(hù)公共秩序，保持宿舍安靜，不賭博、不飲酒、不起哄、不打架、不喧嘩，不外宿，不留宿，服從宿管人員管理。禁止在宿舍內(nèi)吸煙，凡發(fā)現(xiàn)違紀(jì)同學(xué)嚴(yán)肅處理。

9、節(jié)約水電、隨手關(guān)燈、關(guān)水龍頭，杜絕長(zhǎng)明燈、長(zhǎng)流水。嚴(yán)禁使用任何大公率電器，嚴(yán)禁在宿舍內(nèi)私拉亂接線路。熄燈后禁止用蠟燭等明火照明。

10、宿舍成員有維護(hù)本宿舍集體榮譽(yù)和利益的權(quán)利和義務(wù)，大家應(yīng)互相幫助，互相團(tuán)結(jié)，共同抵制不文明、不健康的風(fēng)氣，積極開展文明、向上的文化活動(dòng)、創(chuàng)建和諧、溫馨的氣氛，為宿舍文化做貢獻(xiàn)。

（凡發(fā)現(xiàn)以上違反紀(jì)律者，按照亳州師范高等?？茖W(xué)校相關(guān)文件進(jìn)行處理）

五、其他

1、本規(guī)章解釋權(quán)歸班委會(huì)所有；

2、本規(guī)章自班會(huì)通過(guò)之日起生效；

3、本規(guī)章有80%的同學(xué)通過(guò)既生效；

4、本規(guī)章若需修正，需提議班會(huì)討論，有80%的同學(xué)同意方可修正；

5、本規(guī)章若與上級(jí)單位規(guī)定沖突，以上級(jí)單位為準(zhǔn)。

第四篇：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)畢業(yè)論文

X X X X X X X X 學(xué) 院

畢 業(yè) 論 文

題目：論商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)

系 部： 工程管理系 專 業(yè)：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià) 學(xué) 號(hào)： 學(xué) 生： 指導(dǎo)教師： 起止日期： 0

目 錄

中文摘要............................................................I 英文摘要...........................................................II 引 言............................................................1 1 商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵及特點(diǎn)......................................2

1.1商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵.......................................2 1.2在商品房買賣中消費(fèi)者的權(quán)益的特點(diǎn).............................3 2 商品房消費(fèi)者權(quán)益受損現(xiàn)象..........................................5

2.1商品房質(zhì)量不過(guò)關(guān).........................................5 2.2 商品房面積縮水...........................................5 2.4 商品房?jī)r(jià)格虛高...........................................6 2.5 房屋產(chǎn)權(quán)證書難辦理.......................................6 商品房消費(fèi)者權(quán)益受損原因..........................................6

3.1商品房消費(fèi)者的劣勢(shì)地位.......................................6 3.2房地產(chǎn)商追逐暴利.............................................7 4 房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一系列問(wèn)題..........................................8

4.1商品房一級(jí)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱.......................................8 4.2官商結(jié)合，幕后操作...........................................8 4.3房地產(chǎn)業(yè)融資渠道相對(duì)單一.....................................8 5 對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行保護(hù)的必要性................................9 6 我國(guó)商品房消費(fèi)者權(quán)益法律保護(hù)的現(xiàn)狀及不足.........................10 6.1商品房消費(fèi)者權(quán)益法律保護(hù)現(xiàn)狀................................10 6.2商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律制度的不足..........................10 6.3 司法解釋的不足.............................................10 6.4 相關(guān)法律制度存在沖突......................................11 6.5 立法層次低，法規(guī)、規(guī)章居多.................................11 7 完善商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)機(jī)制的建議...............................12 結(jié) 論...........................................................20 參考文獻(xiàn)...........................................................21 致 謝...........................................................22

中文摘要

論商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)摘要近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的深入，房地產(chǎn)交易同趨頻繁、活躍，商品房消費(fèi)也成為許多人一生中較為重要的消費(fèi)行為。然而我國(guó)商品房市場(chǎng)中種種不規(guī)范現(xiàn)象導(dǎo)致商品房消費(fèi)者的生命財(cái)產(chǎn)安全權(quán)、公平交易權(quán)等權(quán)益受到直接損害，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂的問(wèn)題還未得到根本解決，嚴(yán)重影響到消費(fèi)者基本生存權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，限制了廣大人民群眾生活水平的進(jìn)一步提高。這一狀況，不僅侵害了消費(fèi)者的生存利益，而且不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化。因此加強(qiáng)對(duì)商品房消費(fèi)者的保護(hù)已刻不容緩。本文首先研究商品房消費(fèi)者的權(quán)益，分析了商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵和特點(diǎn)，然后通過(guò)考察在商品房買賣過(guò)程中侵害消費(fèi)者權(quán)益的具體現(xiàn)象，分析導(dǎo)致商品房消費(fèi)者權(quán)益受損的原因，即市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形態(tài)下消費(fèi)者的弱者地位、立法不完善、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管不力以及商品房自身特點(diǎn)等，進(jìn)而提出了對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行保護(hù)的必要性。文章接著指出目前我國(guó)商品房買賣中消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的的諸多不足，例如《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中商品房消費(fèi)者保護(hù)主體地位不明確，權(quán)利內(nèi)容不完善；商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律、法規(guī)、規(guī)章等之間還存在著較嚴(yán)重的法律沖突等等。針對(duì)這些情況，文章最后提出了要從立法保護(hù)、司法保護(hù)、社會(huì)保護(hù)以及政府保護(hù)等方面加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，以期建立覆蓋全社會(huì)的全方位、多層次、立體化的保護(hù)體系，使得商品房交易過(guò)程中侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的情況減少，即使開發(fā)商等有侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為，消費(fèi)者也能夠以明確的相關(guān)法律為依據(jù)維護(hù)自己的合法權(quán)益，從而促進(jìn)商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，進(jìn)而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康有序發(fā)展。關(guān)鍵詞：商品房消費(fèi)者；權(quán)益保護(hù)；完善 I

英文摘要

Protection of Commercial Apartment Consumer’s Right and Interests AbstraCt With the development of china’s feal estate and the deepening of the refonIl of the housing system，the real estate trade aduaUy becomes multifarious and actiVe，and commercial apanmem consumption becomes more aIld more lmportant in people’s personal Consumption．However，the various non—standard phenomenon of merchandise building market in our country damages the fight to life and property safety and the rigllt to be fair traded of the consumers．TtIle real estate market disordef has not been fundamentany resolved which has a serious impact on the realization of the basic existence right of the consumers and limits the broad masses of the people to funher improve the standard of living．This condition not only violates the existence interests of consumer but also influences the development of the real estate industry d deepening of refbm of urban housjng syst．It is so u ent that we should stren hen the protection of commefcial apanment consumer． T1lis dissenation firstly studies the commercial apartment Consumer’s rights and interests and analvses the connotation and characteristic of commercial apanment consumer’s ri ts and interests．Secondly'throu obslving some concrete problems about encroaching on consumer’s rigllts d interests in the commercial apartment business，this dissenation analyses the reason of the problem．Consumer’s weak persn status in the market economy，imperfection of the law the inefI．ectiVe supefvision and maIlagement of real estate market，housing market’s own characteristicS lead to above problems． len the anide put fb ard the necessity to the protection of merchandise building consumer ri ts．7nle anicle points out there exist many faults in the protection of consumer ri s and interests in real estatc tr{msactions，such the biguous subject d me impellfbct context of the consumers，rigllt in the law of PRC，II

d there cXist much deteriorate Conflict between the Law of the PRC on the ProtecItion of the Ri ts d Interests of Consumers alld the commercial house trade law and mles，and so on．Ill response to these circumstances，the anicle finally provides legislation protection，judicial protection，social protection as weU govemment protection to strengthen the protection of consumer ri ts，with a view to the establishment of community。wide coverage of the a11．Round, three—dimensional protection system，and feduce the vioIation of legitimate rigIlts and interests of consumers in the rcaI estatetransactions．Even if the developers haVe the behaviors of Violating the legitimate rights and interests of consumers，consumers are able to protect their own legitimate ri ts and interests according the releVant，and so as to promote the protection of consumer rights，and to promote the China’s real estate and even the entire national economy haVe a healthy and orderly development.Keywords： Commercial Apartment Consumer；Protection of Right and Interest； III

引 言

近年來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的不斷深化，商品房消費(fèi)者在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的地位越來(lái)越重要。消費(fèi)者在購(gòu)買和使用商品房過(guò)程中依法享有的權(quán)利和利益能否得到有效保護(hù)，不僅關(guān)系到消費(fèi)者個(gè)人基本生存權(quán)利的保障，而且已經(jīng)成為商品房市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的前提條件，因此保護(hù)好商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益具有深刻意義。然而，現(xiàn)實(shí)的情形是，消費(fèi)者在購(gòu)買商品房的過(guò)程中常常與開發(fā)商發(fā)生糾紛，消費(fèi)者的合法權(quán)益往往受到侵害而沒有得到及時(shí)適當(dāng)有效的保護(hù)或救濟(jì)。房地產(chǎn)消費(fèi)投訴率居高不下，并且投訴額度大，涉及內(nèi)容廣，問(wèn)題解決率低，以至于開發(fā)商與消費(fèi)者之間糾紛呈白熱化的趨勢(shì)，甚至維權(quán)過(guò)程中發(fā)生流血事件，這既直接損害了消費(fèi)者的生存利益，也有礙于房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，更不利于社會(huì)的和諧穩(wěn)定。目前我國(guó)已經(jīng)制定了一系列的法律、法規(guī)，并建立了各種組織，采用司法和行政手段加強(qiáng)對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，但我國(guó)商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律制度仍存在許多不足，如商品房消費(fèi)者保護(hù)主體地位不明確，權(quán)利內(nèi)容不完善；商品房買賣中買方合同權(quán)益保護(hù)不足；商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律、法抓規(guī)章等之間存在著較嚴(yán)重的法律沖突；商品房交易法律、法規(guī)、規(guī)章中買賣雙方信息不對(duì)稱；法律規(guī)制不完善等等。本文以保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益和促進(jìn)商品房市場(chǎng)健康發(fā)展為出發(fā)點(diǎn)，從商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵入手，闡述了商品房消費(fèi)者權(quán)益受損的種種表現(xiàn)及原因，分析了現(xiàn)行的法律保護(hù)現(xiàn)狀，并就消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)機(jī)制提出了一系列建議，以期建立覆蓋全社會(huì)的全方位、多層次、立體化的保護(hù)體系，從而確保商品房消費(fèi)者權(quán)益的順利實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵及特點(diǎn)

1.1商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵

探討商品房消費(fèi)者權(quán)益的概念，首先需明確何為消費(fèi)者?！断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》(以下簡(jiǎn)稱《消法》)第2條規(guī)定： “消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要購(gòu)買、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護(hù)。切實(shí)保護(hù)，是我國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的出發(fā)點(diǎn)和核心內(nèi)容。1993年頒布的《消法》正是以此為出發(fā)點(diǎn)，廣泛吸取、借鑒了各國(guó)以及國(guó)際消費(fèi)者保護(hù)立法的經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)了我國(guó)的消費(fèi)者權(quán)利內(nèi)容和體系，并專章規(guī)定了國(guó)家對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的監(jiān)督管理、對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)職責(zé)以及國(guó)家司法機(jī)關(guān)在消費(fèi)者爭(zhēng)議解決辦法中的權(quán)威作用，在保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益方面起到了很大的積極作用。1.1.1、商品房消費(fèi)者權(quán)益 1.1.1.1商品房消費(fèi)者權(quán)益的內(nèi)涵

商品房消費(fèi)者權(quán)益，是指商品房消費(fèi)者在購(gòu)買和使用商品房過(guò)程中依法享有相應(yīng)的權(quán)利并有權(quán)作出或者不作出一定行為，并有權(quán)要求政府、房地產(chǎn)商作出不作出一定行為，從而使權(quán)利得到保護(hù)并給商品房消費(fèi)者帶來(lái)應(yīng)得的利益。1.1.1.2商品房消費(fèi)者的具體權(quán)利

首先，《消法》規(guī)定下的權(quán)利消費(fèi)者權(quán)益不是一項(xiàng)權(quán)益，而是一束權(quán)益，《消法》作為消費(fèi)者權(quán)利特別保護(hù)法，其出現(xiàn)標(biāo)志著我國(guó)在消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)方面形成了比較完整的法律體系。根據(jù)《消法》的規(guī)定，消費(fèi)者在購(gòu)買、使用商品和接受服務(wù)時(shí)主要享有如下權(quán)利：(1)安全權(quán)；(2)知情權(quán)；(3)選擇權(quán)；(4)公平交易權(quán)；(5)求償權(quán)；(6)結(jié)社權(quán)；(7)獲得有關(guān)知識(shí)權(quán)；(8)人格尊嚴(yán)和民族風(fēng)俗習(xí)慣受尊重權(quán)；(9)監(jiān)督批評(píng)權(quán)。商品

三、商品房消費(fèi)者的權(quán)利極為復(fù)雜且具有專業(yè)性

其次，商品房交易涉及金額大，交易風(fēng)險(xiǎn)大，相關(guān)契約條款非常復(fù)雜，涉及建筑、房產(chǎn)、法律等諸多知識(shí)，而普通的消費(fèi)者是很難成為建筑房產(chǎn)法律樣樣精通的全才的。其次，商品房?jī)r(jià)值巨大，生產(chǎn)過(guò)程復(fù)雜，往往需要經(jīng)歷許多環(huán)節(jié)，各個(gè)環(huán)節(jié)相互依存，而一旦出問(wèn)題，設(shè)計(jì)單位、施工單位、售房單位等往往相互推脫責(zé)任，因此面對(duì)極為復(fù)雜的商品房糾紛，普通的消費(fèi)者作為非專業(yè)、非知情人士其權(quán)益受到損害也便順理成章。

再次，商品房的交易程序極為復(fù)雜，需要簽訂購(gòu)買房屋意向書、房屋買賣合同書，辦理過(guò)戶登記手續(xù)、入住手續(xù)，與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)取商品房所有權(quán)證等。

綜上可知，隨著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度改革的深入，商品房在公民生活消費(fèi)中的地位日漸重要。由于商品房交易涉及主體眾多，運(yùn)用法律紛繁，既有民事法律關(guān)系，又涉及行政法律關(guān)系，同時(shí)涉及標(biāo)的價(jià)值巨大，社會(huì)影響廣泛，關(guān)聯(lián)地產(chǎn)、金融、中介等多個(gè)行業(yè)，使得商品房交易問(wèn)題復(fù)雜化。上述所述商品房消費(fèi)者權(quán)利的這些特點(diǎn)都決定我國(guó)有必要大幅度提高商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)意識(shí)，加大對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)力度，使得購(gòu)房者在不具有專業(yè)購(gòu)房知識(shí)的情況下，其權(quán)益依舊能夠得到很好的保護(hù)，進(jìn)而促進(jìn)商品房交易市場(chǎng)及整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。1.2在商品房買賣中消費(fèi)者的權(quán)益的特點(diǎn)

1.2.1商品房消費(fèi)者的權(quán)利是最容易受到損害的權(quán)利

商品房消費(fèi)者的權(quán)利是最容易受到損害的權(quán)利與一般的消費(fèi)者相比，商品房消費(fèi)者的弱勢(shì)性更加明顯，商品房消費(fèi)者在購(gòu)買商品房的過(guò)程中，因缺乏有關(guān)專業(yè)性、技術(shù)性知識(shí)、信息以及受開發(fā)商等的控制等因素，導(dǎo)致其知情權(quán)、公平交易權(quán)、受償權(quán)、監(jiān)督權(quán)等在一定程度上被剝奪，造成消費(fèi)者權(quán)益的損害。商品房本身和商品房交易的特點(diǎn)決定了商品房消費(fèi)者的權(quán)利是復(fù)雜的、具有相當(dāng)專業(yè)性、技術(shù)性的權(quán)利。消費(fèi)者因缺乏相應(yīng)知識(shí)與信息，在選擇、購(gòu)買商品房過(guò)程中很大程度上依賴于經(jīng)營(yíng)者，而經(jīng)營(yíng)者往往會(huì)利用消費(fèi)者的這種依賴，對(duì)其提供片面虛假信息，以謀求自身利益的最大化。

1.2.2商品房消費(fèi)者的權(quán)利是公民最基本的生存權(quán)利之一

近年來(lái)，我國(guó)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生歷史性的變化，人民的生活水平不斷提高，房屋已經(jīng)成為繼食、衣等問(wèn)題解決以后最重要的消費(fèi)品，買房已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，這為中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的契機(jī)。在房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的同時(shí)，商品房消費(fèi)者利益的保障也被提到了前所未有的高度。黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視解決人民群眾的住房問(wèn)題，始終把改善群眾居住條件、保障城鄉(xiāng)購(gòu)房者的合法權(quán)益作為住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。

1.2.3商品房消費(fèi)者的權(quán)利極為復(fù)雜且具有專業(yè)性

首先，商品房交易涉及金額大，交易風(fēng)險(xiǎn)大，相關(guān)契約條款非常復(fù)雜，涉及建筑、房產(chǎn)、法律等諸多知識(shí)，而普通的消費(fèi)者是很難成為建筑房產(chǎn)法律樣樣精通的全才的。其次，商品房?jī)r(jià)值巨大，生產(chǎn)過(guò)程復(fù)雜，往往需要經(jīng)歷許多環(huán)節(jié)，各個(gè)環(huán)節(jié)相互依存，現(xiàn)實(shí)中保證每一個(gè)環(huán)節(jié)都不出問(wèn)題非常困難，而一旦出問(wèn)題，設(shè)計(jì)單位、施工單位、售房單位等往往相互推脫責(zé)任，因此面對(duì)極為復(fù)雜的商品房糾紛，普通的消費(fèi)者作為非專業(yè)、非知情人士其權(quán)益受到損害也便順理成章。商品房消費(fèi)者權(quán)益受損現(xiàn)象

近年來(lái)，隨著商品房市場(chǎng)持續(xù)升溫，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了快速增長(zhǎng)，人民群眾的住房條件也迅速改善。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從1996年起，城鄉(xiāng)每年建房超過(guò)10億平方米，折合100萬(wàn)套住宅，與此同時(shí)，商品房消費(fèi)市場(chǎng)中也暴露出不少問(wèn)題。為了推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的誠(chéng)信建設(shè)，中消協(xié)同中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)及有關(guān)單位，在全國(guó)開展房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)狀況調(diào)查，加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者選購(gòu)商品房的消費(fèi)教育和指導(dǎo)，征集評(píng)選在房地產(chǎn)市場(chǎng)誠(chéng)信建設(shè)中的典型人物和事件，支持消費(fèi)者起訴商品房消費(fèi)糾紛案件，并為建立商品房市場(chǎng)誠(chéng)信建設(shè)和消費(fèi)者滿意度評(píng)價(jià)體系做了很多探索工作，在配合政府有關(guān)部門搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方面，發(fā)揮了重要作用。從2004年以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)者投訴量逐年下降，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年中消協(xié)和各地消協(xié)組織共受理商品房及裝修投訴37443件，較2006年下降了4．7％，但是消費(fèi)者對(duì)商品房仍有眾多的抱怨和不滿。目前，侵害商品房消費(fèi)者權(quán)益的現(xiàn)象主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面

2.1商品房質(zhì)量不過(guò)關(guān)

在關(guān)于商品房投訴中，涉及質(zhì)量問(wèn)題方面的投訴一直居高不下，商品房質(zhì)量問(wèn)題指房屋在建筑材料、設(shè)備的使用上或施工操作規(guī)程上達(dá)不到法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。常見的主要有因房屋沉降造成的墻體開裂、下水道堵塞、斷裂；因墻體材料選擇、不當(dāng)引起的墻體開裂及粉刷起殼等這樣的工程有的被檢查出來(lái)，還有很多沒被檢查出來(lái)，從而形成嚴(yán)重的事故隱患。2.2 商品房面積縮水

商品房的銷售面積是指購(gòu)房者在與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》中約定的建筑面積，即套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。實(shí)踐中常出現(xiàn)以下侵害買房人權(quán)益的現(xiàn)象：總的建筑面積不變，而分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e增加。2.3 商品房銷售廣告不真實(shí)

商品房銷售廣告是房地產(chǎn)開發(fā)商或其代理人制作的，向不特定的人宣傳和發(fā)送的有關(guān)預(yù)售商品房的圖片和文字說(shuō)明。在商品房預(yù)售時(shí)房屋尚未建成，購(gòu)房人不能通過(guò)

實(shí)物，而只能通過(guò)售樓廣告了解所購(gòu)房的狀況。因此，售樓廣告對(duì)消費(fèi)者決定是否購(gòu)買商品房起著非常重要的作用。2.4 商品房?jī)r(jià)格虛高

對(duì)于我國(guó)的房?jī)r(jià)是否有泡沫的問(wèn)題，自2003年以來(lái)就一直是爭(zhēng)論的熱點(diǎn)，對(duì)房?jī)r(jià)是否虛高，判斷標(biāo)準(zhǔn)不一，國(guó)內(nèi)甚至有學(xué)者用30個(gè)指標(biāo)作為評(píng)價(jià)依據(jù)，比如房地產(chǎn)投資占GDP比重、空置率等。從國(guó)內(nèi)和國(guó)際主要研究來(lái)看，租售比、房?jī)r(jià)收入比、家庭月供收入比是三個(gè)基本指標(biāo)。所謂租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般為1：300～1：200。如果租售比低于1：300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1：200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，后市看好。2.5 房屋產(chǎn)權(quán)證書難辦理

房屋產(chǎn)權(quán)證是證明房屋所有權(quán)的重要憑證，能否辦到房屋產(chǎn)權(quán)證對(duì)于消費(fèi)者而言極其重要。然而現(xiàn)實(shí)中，有的經(jīng)營(yíng)者在沒有取得《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《商品房預(yù)售許可證》的情況下，違章建筑并非法出售商品房，在售房時(shí)又對(duì)購(gòu)房者隱瞞無(wú)產(chǎn)權(quán)的實(shí)際情況，導(dǎo)致購(gòu)房者誤認(rèn)為所購(gòu)房屋合法，能取得產(chǎn)權(quán)，但實(shí)際上卻無(wú)法辦理房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證。有的經(jīng)營(yíng)者在集體土地或者公益用地上開發(fā)建造商品房，消費(fèi)者購(gòu)買后根本領(lǐng)不到產(chǎn)權(quán)證書。實(shí)踐中，因房屋產(chǎn)權(quán)證問(wèn)題而引發(fā)的侵害消費(fèi)者權(quán)益的案例屢見不鮮。商品房消費(fèi)者權(quán)益受損原因

3.1商品房消費(fèi)者的劣勢(shì)地位

住房制度改革明確了房地產(chǎn)消費(fèi)關(guān)系的市場(chǎng)屬性，而消費(fèi)者的弱者地位是由商品經(jīng)濟(jì)本身所決定的。從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上分析，普通居民作為房地產(chǎn)消費(fèi)者很難與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者相抗衡，消費(fèi)者在這種交易中總是處于弱者地位。首先，從力量對(duì)比上看，商品房消費(fèi)者是個(gè)人，而房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者一般是擁有雄厚資本、設(shè)有復(fù)雜組織機(jī)構(gòu)的企業(yè)。

二者從交易起始，地位便是不平等的，特別是集團(tuán)化的大型壟斷企業(yè)，在利益驅(qū)動(dòng)下，憑借其優(yōu)勢(shì)地位，有可能不惜采取各種手段損害消費(fèi)者的利益。3.2房地產(chǎn)商追逐暴利

商品房?jī)r(jià)格過(guò)高是導(dǎo)致商品房消費(fèi)者權(quán)益受損的重要原因，現(xiàn)實(shí)中，商品房?jī)r(jià)格過(guò)高的原因是多方面的，但其中一個(gè)非常重要的一點(diǎn)便是房地產(chǎn)商過(guò)度投機(jī)追逐暴利的結(jié)果。搞房地產(chǎn)一定賺大錢是老百姓普遍認(rèn)同的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)商甚至一度被稱為“暴利戶“、“房老虎”。因商品房買賣標(biāo)的物的特殊性，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，一直實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，但隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前，除經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)外，普通商品房的價(jià)格均已放開，買賣雙方根據(jù)商品房的質(zhì)量、市場(chǎng)需求商定銷售價(jià)格。3.2.1商品房?jī)r(jià)值巨大

商品房與人民群眾生活密切相關(guān)而且價(jià)值巨大，購(gòu)房不論對(duì)哪個(gè)收入階層的消費(fèi)者來(lái)講，都是生活消費(fèi)中的頭等大事。一套商品房動(dòng)則幾十上百萬(wàn)，如此巨大的價(jià)值，使得消費(fèi)者在購(gòu)買這一商品的時(shí)候，必須非常慎重，對(duì)于開發(fā)商來(lái)講同樣如此。在買賣商品房中引發(fā)的糾紛給消費(fèi)者帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失、精神傷害也更大。的確，面對(duì)商品房如此巨大的價(jià)值，消費(fèi)者和開發(fā)商哪一方都不愿承擔(dān)如此巨大的損失，即使是開發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，其也會(huì)想方設(shè)法逃脫。這便一定程度上增加了對(duì)商品房消費(fèi)者保護(hù)的難度。3.2.2商品房質(zhì)量使用檢驗(yàn)周期長(zhǎng)

一般而言，消費(fèi)者看房，對(duì)商品房進(jìn)行質(zhì)量檢查主要是看房屋有無(wú)裂縫、有無(wú)傾斜、有無(wú)滲漏等等。明顯的裂縫與滲漏短期內(nèi)可以發(fā)現(xiàn)，但很多質(zhì)量問(wèn)題并不是看房當(dāng)時(shí)能發(fā)現(xiàn)的，而是需要少則幾個(gè)月，多則幾年甚至上十年的時(shí)問(wèn)。3.2.3商品房生產(chǎn)過(guò)程復(fù)雜，環(huán)節(jié)較多

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，開發(fā)過(guò)程中受各種因素的影響很大，房屋開發(fā)、銷售涉及的行業(yè)和部門較多，一幢商品房從策劃到生產(chǎn)，再到銷售給消費(fèi)者，需要經(jīng)過(guò)許多與其他商品不一樣的多個(gè)立體交叉環(huán)節(jié)，需要多個(gè)部門和機(jī)構(gòu)的參與，包括房產(chǎn)、城市規(guī)劃、價(jià)格、衛(wèi)生等部門和勘測(cè)、設(shè)計(jì)、施工、金融等行業(yè)。商品房丌發(fā)是一項(xiàng)環(huán)節(jié)眾多的系統(tǒng)工程，需要多個(gè)機(jī)構(gòu)協(xié)作，各個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，哪個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題均可對(duì)商品房造成影響，而現(xiàn)實(shí)生活中保證每一個(gè)環(huán)節(jié)不出問(wèn)題并不容易，并且在出問(wèn)題后各開發(fā)商往往相互推諉，消費(fèi)者很難追究開發(fā)商的責(zé)任，因而其權(quán)益得不到有效的保障。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一系列問(wèn)題

4.1商品房一級(jí)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱

自2004年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)價(jià)格等以超常的速度攀升，逐步呈現(xiàn)出過(guò)熱態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年全國(guó)商品房銷售價(jià)格指數(shù)比上漲9％，2005年上漲7．7％，2006年繼續(xù)上漲5．5％。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額不斷提高，2001年僅為0．63萬(wàn)億元，到2006年底己增加到1．94力．億元，每年均保持20％以上的增長(zhǎng)率。房?jī)r(jià)居高不下，廣大群眾買不起房或淪為“房奴”，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)熱造成的后果之一。相關(guān)調(diào)查顯示，我國(guó)98％的房貸消費(fèi)者有精神病癥，可見高房?jī)r(jià)已經(jīng)對(duì)消費(fèi)者的心理健康造成了嚴(yán)重影響。4.2官商結(jié)合，幕后操作

承建房地產(chǎn)項(xiàng)目資金量大，回報(bào)率高，為了謀取利益，建筑商往往不惜一切手段承攬工程項(xiàng)目，其中最主要的便是對(duì)掌握土地批租權(quán)的地方官員進(jìn)行腐敗攻關(guān)，而政治和法律頭腦并不清晰的地方官員又很容易在金錢面前迷失自我。4.3房地產(chǎn)業(yè)融資渠道相對(duì)單一

來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，2006年以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)投資本年資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)貸款高位反彈，并且顯現(xiàn)出越漲越快的趨勢(shì)。目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資仍主要依靠銀行貸款，銀行承擔(dān)了大部分金融風(fēng)險(xiǎn)。薪階層則實(shí)際消費(fèi)能力下降，導(dǎo)致貧者越貧。泡沫一旦破滅，房地產(chǎn)價(jià)格將大幅下跌，作為抵押物的房產(chǎn)急劇貶值，進(jìn)而銀行乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重創(chuàng)傷，購(gòu)房者的權(quán)益更是無(wú)從得到保障。

綜上，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不規(guī)范，除上述外，還存在許多問(wèn)題導(dǎo)致商品房消費(fèi)者的權(quán)益受損，如違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積縮水、秩序混亂等等，而目前的法律對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的規(guī)范比較欠缺，對(duì)商品房消費(fèi)者利益保護(hù)的規(guī)范較為薄弱。對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行保護(hù)的必要性

隨著我國(guó)住房商品化改革的深入實(shí)行，商品房這種特殊的商品在公民生活消 費(fèi)中的地位日漸重要。由于商品房交易自身的特點(diǎn)以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下商品房消 費(fèi)者的弱勢(shì)地位，近幾年消費(fèi)者對(duì)商品房投訴的案件日漸增多，并成為我國(guó)消費(fèi) 者保護(hù)的一個(gè)新課題。中共十六屆四中全會(huì)提出構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，其中一 個(gè)非常重要的目標(biāo)便是實(shí)現(xiàn)“安居樂(lè)業(yè)”，保證人民群眾“居者有其屋”，以達(dá)致社會(huì)的公平、正義、和諧。為此，對(duì)房地消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行充分保護(hù)是非常有必要的。它不僅僅是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)發(fā)展的需要，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的需要，還是社會(huì)和諧穩(wěn)定的需要，總之，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者權(quán)益屢屢受侵害，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)就不能健康發(fā)展，社會(huì)不穩(wěn)定因素就會(huì)增多，百姓安居樂(lè)業(yè)、構(gòu)建和諧社會(huì)的目標(biāo)就難以實(shí) 現(xiàn)。為了實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧，建設(shè)美好社會(huì)，就必須加強(qiáng)商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)。我國(guó)商品房消費(fèi)者權(quán)益法律保護(hù)的現(xiàn)狀及不足

6.1商品房消費(fèi)者權(quán)益法律保護(hù)現(xiàn)狀

當(dāng)前，我國(guó)并沒有針對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行專門立法，保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益的規(guī)定散見于民事、經(jīng)濟(jì)和行政等法律、法規(guī)中，例如《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《民法》、《合同法》、《廣告法》、《物權(quán)法》等都有所涉及，但是還不夠全面和系統(tǒng)，存在著較大的漏洞，給消費(fèi)者的權(quán)益的權(quán)益帶大較大的威脅。6.2商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律制度的不足 6.2.1《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的缺陷 6.2.1.1商品房消費(fèi)者主體地位不明確

商品房像普通商品一樣已經(jīng)完全具備了商品的屬性：作為不動(dòng)產(chǎn)的商品房也是法律意義上的消費(fèi)者消費(fèi)的對(duì)象，商品房買賣合同和作為動(dòng)產(chǎn)的普通商品的買賣合同相比沒有本質(zhì)上的差異；不能按價(jià)值的高低來(lái)確定一件物品是不是商品。但是因?yàn)椤断ā吩谙M(fèi)者的主體條件上定義不明確，使得法官在處理商品房糾紛時(shí)無(wú)所適從，造成各地方立法以及司法實(shí)踐的不統(tǒng)一，商品房消費(fèi)者維權(quán)底氣不足。6.2.1.2商品房消費(fèi)者的權(quán)利范圍過(guò)窄

消費(fèi)者權(quán)利是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的核心問(wèn)題，《消法》賦予了消費(fèi)者九項(xiàng)權(quán)利，隨著社會(huì)的發(fā)展和新型行業(yè)的出現(xiàn)，這九項(xiàng)權(quán)利已經(jīng)不能滿足保護(hù)消費(fèi)者利益的需要。商品房消費(fèi)者作為一類特殊的消費(fèi)者，其權(quán)益應(yīng)當(dāng)受到特殊的保護(hù)，最為典型的是缺乏對(duì)商品房消費(fèi)者的反悔權(quán)的規(guī)定。出于保護(hù)消費(fèi)者的利益，目前許多國(guó)家的法律規(guī)定了銷售金額較大的商品允許消費(fèi)者在一定期限內(nèi)可以反悔(即反悔權(quán)，也叫猶豫期)。

總之，隨著時(shí)代的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，消費(fèi)者享有的權(quán)利也將越來(lái)越多，《消法》作為消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的基本法，也應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，逐步擴(kuò)大其調(diào)整范圍，增加權(quán)利種類。6.3 司法解釋的不足

從總體上講，《解釋》的公布和實(shí)施，有助于保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益和制裁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違法經(jīng)營(yíng)行為，但仍存在不少需進(jìn)一步完善的地方。例如在實(shí)踐中，計(jì)算公攤面積的爭(zhēng)議和界定公共財(cái)產(chǎn)的爭(zhēng)議是開發(fā)商與購(gòu)房人發(fā)生的爭(zhēng)議最多的、對(duì)購(gòu)房人利益損害最大的、并且難以通過(guò)協(xié)商解決的問(wèn)題，然而對(duì)這兩個(gè)爭(zhēng)議，《解釋》都沒

有涉及。

6.4 相關(guān)法律制度存在沖突

我國(guó)商品房消費(fèi)者保護(hù)法律制度的沖突是比較嚴(yán)重的，舉幾例予以說(shuō)明：例一：《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的關(guān)系非?；靵y。首先，從標(biāo)題上和理論上無(wú)法確定二者是從屬關(guān)系還是并列關(guān)系；其次，從內(nèi)容上看，二者既有從屬又有并行還有矛盾的部分。這兩大重要法律之間的混亂關(guān)系給房地產(chǎn)的執(zhí)法和司法實(shí)踐以及商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)帶來(lái)了無(wú)窮的后患

調(diào)整一級(jí)市場(chǎng)的法規(guī)較多，規(guī)范二級(jí)三級(jí)市場(chǎng)的法規(guī)較少房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)；房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，是土地使用者經(jīng)過(guò)開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)出售和出租給消費(fèi)者的市場(chǎng)；房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)，是購(gòu)買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場(chǎng)。目前我國(guó)房地產(chǎn)法規(guī)大多屬于土地轉(zhuǎn)讓管理、房屋拆遷和房地產(chǎn)稅方面的法規(guī)，而以居民住宅問(wèn)題為中心的立法，比如房屋買賣、租賃、抵押等方面的立法卻相對(duì)較少，遠(yuǎn)不適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展，不少與消費(fèi)者利益緊密相關(guān)的房屋預(yù)售、物業(yè)買賣、房屋出租、房屋抵押等方面的法律糾紛較難找到合適的法律依據(jù)，這對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)顯然極為不利。6.5 立法層次低，法規(guī)、規(guī)章居多

從上文介紹的商品房費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的現(xiàn)狀可以看出，我國(guó)商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)方面的房地產(chǎn)立法層次較低，像《城市房地產(chǎn)管理法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》那樣由人大常委會(huì)通過(guò)的法律極少，與《城市房地產(chǎn)管理法》配套的多是部門規(guī)章以及“報(bào)告”、“意見“、“暫行規(guī)定”和司法解釋等，不僅極不嚴(yán)肅，而且規(guī)范性差，難以執(zhí)行和操作，難以給消費(fèi)者利益以最大保護(hù)。總之，對(duì)于商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，盡管我國(guó)目前已經(jīng)初步形成了以《消法》和《城市房地產(chǎn)管理法》為核心、系列單行法規(guī)并列、諸多規(guī)章相補(bǔ)充的法律體系的框架，但是我國(guó)現(xiàn)行商品房消費(fèi)者權(quán)益的法律保護(hù)依然不夠完善。完善商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)機(jī)制的建議

從上文的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)現(xiàn)狀可以看出，近些年來(lái)，國(guó)家實(shí)施了一系列措施，逐漸加大了規(guī)范商品房市場(chǎng)開發(fā)行為，頒布了一系列有關(guān)的房地產(chǎn)法律法規(guī)，這些法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)給予了原則性、范圍性的規(guī)定，并發(fā)揮著法律的準(zhǔn)許和禁止、支持和限制、獎(jiǎng)勵(lì)和處罰等調(diào)整作用，這對(duì)加大商品房消費(fèi)者的保護(hù)力度、維護(hù)商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益也起了重要作用。但是，由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，并沒有從根本上遏制開發(fā)商在開發(fā)銷售商品房過(guò)程中嚴(yán)重侵犯消費(fèi)者權(quán)益的違法違規(guī)行為，這種狀況嚴(yán)重影響到我國(guó)商品房市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展和人民生活水平的進(jìn)一步提高，商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)工作亟待加強(qiáng)。筆者認(rèn)為，在認(rèn)真分析總結(jié)我國(guó)商品房消費(fèi)者權(quán)益受損現(xiàn)象、原因以及目前的保護(hù)情況的基礎(chǔ)上，應(yīng)堅(jiān)持標(biāo)本兼治、重在治本的原則，總結(jié)借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，深入了解其發(fā)展規(guī)律，不斷積累商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的經(jīng)驗(yàn)，以法律保護(hù)為主同時(shí)又不僅僅依靠單一的法律手段，而要綜合運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、道德等多種手段，盡快建立健全商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)機(jī)制。為此需要從以下幾方面努力： 7.1商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的立法完善

完善立法是對(duì)商品房消費(fèi)者實(shí)施保護(hù)的基礎(chǔ)和前提，也是最重要的手段之一。立法保護(hù)的主要內(nèi)容和要求是根據(jù)時(shí)代的發(fā)展變化建立健全相關(guān)法規(guī)，使商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)工作真正做到有法可依。7.1.1明確購(gòu)房者屬于消費(fèi)者

任何一部法律都有自己特定的調(diào)整范圍，這決定著該法律的內(nèi)容，《消法》作為調(diào)整國(guó)家在保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益過(guò)程中發(fā)生的社會(huì)關(guān)系的專門法，其調(diào)整范圍具體取決于法律對(duì)消費(fèi)者的界定。根據(jù)《消法》第二條的規(guī)定，消費(fèi)者是指為生活論商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)需要而購(gòu)買、使用商品或者接受服務(wù)的人。這些特殊性下說(shuō)明了對(duì)消費(fèi)者予以更高程度的特殊保護(hù)的迫切性，而非剝奪對(duì)商品房消費(fèi)者的保護(hù)。7.1.2拓展商品房消費(fèi)者權(quán)利種類

權(quán)利是保護(hù)消費(fèi)者的基本依據(jù)，但僅僅9項(xiàng)權(quán)利己不足以保護(hù)商品房消費(fèi)者，隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，立法機(jī)關(guān)應(yīng)拓展權(quán)利種類，比如明確規(guī)定購(gòu)房者的反悔權(quán)。消費(fèi)者的反悔權(quán)主要針對(duì)的是一些“不違法’’、但顯失公平的約定行為。前文已述，雖然消費(fèi)者反悔權(quán)在國(guó)內(nèi)的相關(guān)法律法規(guī)中還是空白，但是在國(guó)外已經(jīng)成為一種流行趨勢(shì)，并成為商家的一種競(jìng)爭(zhēng)手段。西方發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)發(fā)展歷程告訴我們：越是經(jīng)濟(jì)

發(fā)達(dá)的國(guó)家，越是尊重消費(fèi)者的反悔權(quán)，它體現(xiàn)了對(duì)消費(fèi)者權(quán)利的尊重。商品房買賣屬于大宗消費(fèi)，消費(fèi)者對(duì)相關(guān)知識(shí)十分缺乏，稍不留神就陷進(jìn)了開發(fā)商布下的不違法但極不公平的“溫柔”陷阱。反悔權(quán)在這種情況下將切實(shí)保護(hù)商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益。因此賦予消費(fèi)者一個(gè)反悔期，可以規(guī)定為取得竣工驗(yàn)收合格證(現(xiàn)為備案證)后30天內(nèi)，購(gòu)房者有反悔退房的權(quán)利。同時(shí)，對(duì)開發(fā)商或銷售商而言賦予商品房消費(fèi)者反悔權(quán)既是表達(dá)誠(chéng)信的一種方式，還將是一個(gè)吸引消費(fèi)者的經(jīng)營(yíng)手段。7.1.3明確商品房適用欺詐懲罰性賠償規(guī)定

《消法》第49條規(guī)定“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍?！痹摋l便是著名的懲罰性賠償規(guī)定。不難看出，該條的適用條件有兩個(gè)，一是消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要而購(gòu)買商品或接受服務(wù)；二是經(jīng)營(yíng)者提供商品或服務(wù)有欺詐行為。懲罰性損害賠償，具有補(bǔ)償受害人遭受的損失、懲罰和遏制不法行為等多重功能。我認(rèn)為商品房完全滿足其適用條件，在《消法》中應(yīng)予明確，理由如下：首先，從主體資格上看，購(gòu)房者作為一方主體，購(gòu)買商品房以滿足自己“住“的需求，是合格的消費(fèi)者，而房地產(chǎn)開發(fā)商作為另一方主體，正是以贏利為目的的經(jīng)營(yíng)者，所以商品房買賣雙方都是《消法》適格的主體，其行為理應(yīng)受《消法》規(guī)范和調(diào)整。商品房屬于商品，消費(fèi)者在購(gòu)買商品和服務(wù)消費(fèi)中，其合法權(quán)益受到侵害，可以依據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法尋求救濟(jì)。其次，從投訴標(biāo)的來(lái)看，前文已論證，商品房屬于《消法》第49條所規(guī)定的 “商品”，只不過(guò)商品房有其特殊性，即其價(jià)值較大，但我們判斷有形物的商品屬性不能以其價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)，即不能按價(jià)值的高低來(lái)確定一件物品是不是商品，動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)區(qū)分的這一理由已喪失其重要性近年來(lái)，屢屢發(fā)生的商品房買賣糾紛，多是由于商品房交易雙方力量懸殊、信息嚴(yán)重不對(duì)稱，房地產(chǎn)商故意隱瞞真實(shí)信息或者告知虛假信息，從而誘使商品房購(gòu)買者與其簽訂購(gòu)房合同，此類行為完全符合“欺詐”的三個(gè)構(gòu)成要件。將商品買賣中的欺詐行為納入《消法》第49條，商品房消費(fèi)者應(yīng)受到《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的保護(hù)逐漸成為社會(huì)共識(shí)。7.2完善商品房廣告法律制度，建立預(yù)審制 7.2.1現(xiàn)行商品房廣告法律制度的規(guī)定

我國(guó)一直以來(lái)的廣告經(jīng)營(yíng)體制是多軌制，即一部分廣告由廣告主自行發(fā)布，一部分由廣告經(jīng)營(yíng)者代理，一部分由廣告發(fā)布者直接經(jīng)營(yíng)，多軌制的經(jīng)營(yíng)體制便論商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)決定了廣告審查難度的增加，現(xiàn)行的審查制度是以廣告經(jīng)營(yíng)、發(fā)布

和審查為一體的廣告審查制度。一般說(shuō)來(lái)，除了廣告審查機(jī)關(guān)對(duì)廣告進(jìn)行審查外，還包括廣告主、廣告經(jīng)營(yíng)者和廣告發(fā)布者對(duì)廣告的自審自查。可是目前具有權(quán)威性的廣告審查機(jī)構(gòu)不但沒有出現(xiàn)，反而廣告管理機(jī)關(guān)直接將本應(yīng)賦予廣告審查機(jī)構(gòu)的執(zhí)法權(quán)牢牢地控制在自己手里，而且是落后的事后監(jiān)督的管理。廣告主、廣告經(jīng)營(yíng)者和廣告發(fā)布者的自審自查更是漏洞百出，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)虛假?gòu)V告大行其道，消費(fèi)者所購(gòu)商品房同廣告的宣傳不符，同消費(fèi)者支付的價(jià)格不符，并引發(fā)大量的購(gòu)房糾紛，極大的損害了購(gòu)房者的合法權(quán)益。7.2.2建立商品房廣告預(yù)審制度

商品房廣告在發(fā)布前審查不嚴(yán)是造成虛假?gòu)V告的一個(gè)重要原因，如果能夠嚴(yán)格把握好這一關(guān)，虛假?gòu)V告將會(huì)大大減少。廣告預(yù)審制就是在廣告發(fā)布之前，由專門設(shè)立的預(yù)審機(jī)構(gòu)依據(jù)統(tǒng)一制定的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)廣告的內(nèi)容、形式進(jìn)行審查，認(rèn)為沒有虛假等違法情形的準(zhǔn)予發(fā)布商品房廣告是預(yù)售合同的基礎(chǔ)。購(gòu)房人之所以接受所購(gòu)房屋的價(jià)格，是基于對(duì)商品房廣告的確信，但由于我國(guó)規(guī)制商品房銷售廣告的法律法規(guī)還不完善，虛假、夸大、不實(shí)的商品房廣告大量存在。因此，必須進(jìn)一步完善商品房廣告法律制度，建立預(yù)審制，使商品房虛假?gòu)V告在發(fā)布前就剔除或盡量剔除，從而大大降低消費(fèi)者上當(dāng)受騙的幾率，以切實(shí)保護(hù)市場(chǎng)環(huán)境中處于弱勢(shì)地位的商品房消費(fèi)者的利益。

7.3消除商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律沖突

經(jīng)過(guò)多年的努力，我國(guó)房地產(chǎn)法律體系已初見輪廓，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展及商品房消費(fèi)者合法權(quán)益的保障起到了重要作用，但實(shí)踐中也出現(xiàn)了不少問(wèn)題，導(dǎo)致了令人尷尬的現(xiàn)象，較為嚴(yán)重的自然是相關(guān)法律沖突問(wèn)題。比如，針對(duì)同一法律客體，法律、法規(guī)或者司法解釋有不同的規(guī)定，讓執(zhí)法者不知所措，此沖突問(wèn)題的表現(xiàn)前文已經(jīng)講述，這里將著重說(shuō)明該如何消除法律沖突。7.3.1消除法律沖突的規(guī)則

消除商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律沖突的重要途徑是建立解決沖突的規(guī)范體體系，就是要明確各種法律規(guī)范的效力等級(jí)。明確了法律規(guī)范的效力等級(jí)，執(zhí)法、司法部門在適用法律時(shí)按法律效力高的優(yōu)先選擇，就能有效地解決法律適用中的沖突問(wèn)題?，F(xiàn)行法律體系中，消除法律沖突的規(guī)則主要有：地方性法規(guī)和部門規(guī)章沖突：法律或行政法規(guī)授權(quán)部門規(guī)章作出實(shí)施性規(guī)定的，其規(guī)定優(yōu)先適用；法律或行政法規(guī)授權(quán)部門地方性法規(guī)作出實(shí)施性規(guī)定的，其規(guī)定優(yōu)先適用；地方性法規(guī)對(duì)屬于地方性事務(wù)的事

項(xiàng)作出的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用等；地方性法規(guī)與部門規(guī)章之間對(duì)同一事項(xiàng)的規(guī)定不一致，不能確定如何適用時(shí)，由國(guó)務(wù)院提出意見，國(guó)務(wù)院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用地方性法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)決定在該地方適用地方性法規(guī)的規(guī)定；認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用部門規(guī)章的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)裁決；規(guī)章沖突：法律或行政法規(guī)授權(quán)部門規(guī)章作出實(shí)施性規(guī)定的、尚未制定法律行政法規(guī)的，部門規(guī)章對(duì)國(guó)務(wù)院決定命令授權(quán)的事項(xiàng)或?qū)僦醒牒暧^調(diào)控的事項(xiàng)需要制訂全國(guó)統(tǒng)一的市場(chǎng)活動(dòng)規(guī)則及對(duì)外貿(mào)易和外商投資事項(xiàng)作出規(guī)定的優(yōu)先適用部門規(guī)章；地方政府規(guī)章根據(jù)法律或行政法規(guī)的授權(quán)，根據(jù)本區(qū)域的實(shí)際情況作出的具體規(guī)定，對(duì)屬于本行政區(qū)域的具體行政管理事項(xiàng)作出的規(guī)定應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用等；部門規(guī)章之間、部門規(guī)章與地方政府規(guī)章之間對(duì)同一事項(xiàng)的規(guī)定不一致時(shí)，由國(guó)務(wù)院裁決；第四，特別規(guī)定與一般規(guī)定沖突的，優(yōu)先適用特別規(guī)定；同一機(jī)關(guān)制定的新的一般規(guī)定與舊的特別規(guī)定不一致時(shí)，由制定機(jī)關(guān)裁決； 7.3.2消除法律沖突的措施

加強(qiáng)法律的修訂，確保法律的時(shí)效性。近些年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和人民生活水平的提高，規(guī)范房地產(chǎn)消費(fèi)的法律、法規(guī)層層出臺(tái)，年年有新法，年年有更改，舊法沒廢除，新法已出臺(tái)的現(xiàn)象較為普遍，因此必須要加強(qiáng)法的修訂、補(bǔ)充和編纂。通過(guò)法的修訂、補(bǔ)充和編纂可以及時(shí)修改法中不合時(shí)宜的部分，增設(shè)為社會(huì)發(fā)展所需的法律條文，并將其匯編成冊(cè)，便于保證法的時(shí)效性，從而為商品房消費(fèi)者權(quán)益的提供最及時(shí)的保護(hù)。因此我國(guó)有必要建立專門的憲法監(jiān)督機(jī)構(gòu)，有這個(gè)專門機(jī)構(gòu)，就可以使法律沖突的解決方便易行，富有實(shí)效。如果該專門機(jī)構(gòu)確實(shí)能夠真正發(fā)揮作用，那么商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律方面的沖突自然會(huì)大大減少。

總之，為了在全國(guó)建立統(tǒng)一的保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益的法律制度，有必要對(duì)相關(guān)法律制度進(jìn)行全面清理并設(shè)立專門機(jī)構(gòu)裁決法律沖突，使消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)有統(tǒng)一明確的法律規(guī)定，真正做到有法可依、有章可循。7.4商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的司法完善

我國(guó)現(xiàn)行的司法保護(hù)不能很好地適應(yīng)房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的要求，為了加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，司法機(jī)關(guān)要公平、公正地處理涉及商品房糾紛案件，為此，要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行完善：

7．4.1適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》審判

目前我國(guó)對(duì)侵害商品房消費(fèi)者權(quán)益案件的審理以司法途徑為主，但法院在審判這一類案件時(shí)經(jīng)常適用的是《民法通則》或《合同法》，眾所周知，《民法通則》或《合

同法》是調(diào)整平等主體之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的民事法律規(guī)范。如果商品房消費(fèi)適用《民法通則》和《合同法》，其實(shí)質(zhì)是將商品房消費(fèi)關(guān)系視為平等主體之間的法律關(guān)系，置于傳統(tǒng)民法、債法的調(diào)整范圍，其基本價(jià)值取向是基于意思自治與契約自由，給予商品房消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者平等的法律保護(hù)。在現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，與強(qiáng)有力的經(jīng)營(yíng)者相比，商品房消費(fèi)者在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、聯(lián)合程度、消費(fèi)認(rèn)知能力、訴訟能力等諸多方面都很難與之相匹敵，很少有機(jī)會(huì)和能力就合同條款與開發(fā)商進(jìn)行平等地協(xié)商，因而二者并不是地位平等的民事主體，而民法的契約自由原則卻掩蓋了商品房消費(fèi)主體實(shí)質(zhì)上的不平等。其實(shí)在現(xiàn)代社會(huì)，由于在經(jīng)濟(jì)力量或信息容量方面的差距，商品房消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者之間的締約能力并不平等，商品房消費(fèi)者根本無(wú)法決定契約的內(nèi)容和形式，大量格式條款的出現(xiàn)，使得消費(fèi)者的自由常常被限制在“同意“或“不同意”兩者之間。誠(chéng)如梁慧星教授所言，“消費(fèi)者權(quán)利與傳統(tǒng)民法上的權(quán)利在性質(zhì)上是不同的’’，因?yàn)椤跋M(fèi)者權(quán)利是論商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)以經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者之間的不平等關(guān)系為基礎(chǔ)的，其目的在于對(duì)消費(fèi)者的弱者地位予以補(bǔ)救?！?7.4.2建立集團(tuán)訴訟制度

目前，消費(fèi)訴訟主要是由消費(fèi)者個(gè)人提起，而且沒有適用于消費(fèi)者群體訴訟的程序，這種訴訟制度已經(jīng)不適應(yīng)消費(fèi)者維權(quán)的實(shí)踐需要。因?yàn)閷?shí)踐中商品房一般由開發(fā)商成片整棟開發(fā)和建設(shè)，房屋出現(xiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題、面積糾紛、權(quán)屬證明難以辦理等問(wèn)題時(shí)，往往牽涉到眾多業(yè)主，由此造成的損失也不再局限于個(gè)人，而是涉及到眾多消費(fèi)者，同時(shí)這些行為甚至?xí)_亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。面對(duì)強(qiáng)勢(shì)開發(fā)商的違規(guī)行為，若由受害人單獨(dú)起訴，容易被不法開發(fā)商“各個(gè)擊破”，以致造成大部分業(yè)主權(quán)益受損而無(wú)法獲賠，而且單個(gè)消費(fèi)者在面對(duì)商品房糾紛時(shí)，往往是迫不得己才到法院起訴，起訴手續(xù)的麻煩、訴訟時(shí)間的漫長(zhǎng)以及較高的訴訟成本使得普通商品房消費(fèi)者望而卻步。正因如此，為了更好的保護(hù)商品房消費(fèi)者的權(quán)益，建立集團(tuán)訴訟制勢(shì)在必行。集團(tuán)訴訟被譽(yù)為是人類迄今為止發(fā)現(xiàn)的解決小額多數(shù)權(quán)利救濟(jì)問(wèn)題的最好機(jī)制.通過(guò)建立集團(tuán)訴訟制度，放寬代表人訴訟的適用條件，對(duì)現(xiàn)有制度作進(jìn)一步突破。在購(gòu)房糾紛問(wèn)題上，只要有共同的“事實(shí)問(wèn)題或法律問(wèn)題”就允許提起集團(tuán)訴訟，代表人無(wú)須取得全體購(gòu)房者的同意，只要所代表的權(quán)利人在法院公告 7.4.3增設(shè)獨(dú)立的“商品房消費(fèi)者權(quán)益仲裁庭”

《消法》第34條規(guī)定了消費(fèi)糾紛的5種解決途徑，即協(xié)商、調(diào)解、申訴、仲裁、訴訟。但實(shí)踐中往往是協(xié)商不歡而散、“和解”和“調(diào)解”缺乏強(qiáng)制力、“向有關(guān)行政

部門申訴“缺乏力度、仲裁沒有依據(jù)、訴訟精疲力盡，使本來(lái)就處于弱勢(shì)地位的消費(fèi)者寧愿忍氣吞聲，自動(dòng)放棄維權(quán)訴訟，使經(jīng)營(yíng)者得不到應(yīng)有的懲罰，這對(duì)保護(hù)消費(fèi)者的弱勢(shì)地位不利，更違背了《消法》的立法宗旨。目前消費(fèi)者在面對(duì)商品房糾紛時(shí)，往往是迫不得己才到法院起訴，究其原因，一是起訴手續(xù)麻煩。啟動(dòng)訴訟程序前要寫訴狀，準(zhǔn)備各種證據(jù)，向法院遞交訴狀。法院受理后，還得隨時(shí)等候庭審。二是訴訟持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。按《民事訴訟法》規(guī)定，一般案件應(yīng)在6個(gè)月內(nèi)結(jié)案，簡(jiǎn)易案件應(yīng)在3個(gè)月內(nèi)結(jié)案。有的案件一審判決后，還得經(jīng)過(guò)上級(jí)法院二審判決。這樣一來(lái)，判決結(jié)果可能要等半年、一年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間才能下來(lái)。三是費(fèi)用昂貴。商品房消費(fèi)糾紛的標(biāo)的額往往較大，較大的訴訟標(biāo)的也導(dǎo)致了高額的訴訟費(fèi)用。此外，消費(fèi)者還要承擔(dān)很多其他費(fèi)用，如律師代理費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、交通費(fèi)等等。因此，筆者認(rèn)為，針對(duì)傳統(tǒng)的五種解決途徑存在的機(jī)制上的缺陷，可以考慮建立一套消費(fèi)者權(quán)益仲裁機(jī)制，增設(shè)獨(dú)立的“商品房消費(fèi)者權(quán)益仲裁庭’’，專門解決商品房消費(fèi)者權(quán)益糾紛。7.4.4確保司法獨(dú)立、避免行政介入

自建國(guó)以來(lái)，司法機(jī)關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)體制雖幾經(jīng)變動(dòng)，但我國(guó)法院的設(shè)置基本上還是走行政區(qū)劃的老路子，審判工作與司法工作不分，司法工作行政化現(xiàn)象極為明顯：其一，司法機(jī)關(guān)依行政區(qū)劃設(shè)置，與行政機(jī)關(guān)一一對(duì)應(yīng)。其二，對(duì)司法人員按行政干部進(jìn)行管理，與行政機(jī)關(guān)相對(duì)應(yīng)。其三，工作方式上實(shí)行層層把關(guān)的首長(zhǎng)負(fù)責(zé)制和請(qǐng)示匯報(bào)等行政方式，而且在實(shí)質(zhì)權(quán)力關(guān)系上，司法機(jī)關(guān)還必須接受執(zhí)政黨——中國(guó)共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)。雖然黨的領(lǐng)導(dǎo)方式受到一定的限制，但是司法機(jī)關(guān)并不享有政治結(jié)構(gòu)即國(guó)家權(quán)力關(guān)系上的獨(dú)立。部分地區(qū)司法機(jī)關(guān)基本上受制于黨委，成為黨委的附屬產(chǎn)物，地方法官的任免權(quán)掌握黨委手中。在審理案件過(guò)程中，黨委經(jīng)常性直接過(guò)問(wèn)案件情況并參與案件的討論和審理．此外，我國(guó)司法經(jīng)濟(jì)保障不足，財(cái)政供應(yīng)體制不順。法官的待遇低，而且其身份無(wú)法真正獨(dú)立。因此現(xiàn)行的管理機(jī)制和財(cái)政體制使得法院在審理商品房案件時(shí)在很大程度上受到地方政府、黨委及相關(guān)部門制約，甚至商品房開發(fā)商往往能夠通過(guò)黨委、政府部門對(duì)司法審判進(jìn)行干涉，這便嚴(yán)重影響了司法審判的獨(dú)立性、公正性和權(quán)威性。司法獨(dú)立主要包括兩個(gè)方面：一是指法院獨(dú)立，即法院獨(dú)立行使審判權(quán)，不受其他任何機(jī)關(guān)、團(tuán)體和個(gè)人的干預(yù)：二是指法官獨(dú)立，即法官獨(dú)立對(duì)法律負(fù)責(zé)，法官在裁判時(shí)采取自由心證的原則，不受其他任何因素對(duì)其裁判的影響，不對(duì)其他任何組織和個(gè)人特別是上司負(fù)責(zé)，即馬克思所說(shuō)的：“法官除了法律，沒有別的上司?！币氪_保司法獨(dú)立，就應(yīng)從經(jīng)濟(jì)、組織等方面對(duì)現(xiàn)行審判制度進(jìn)行改革，例

如建立司法經(jīng)費(fèi)的全國(guó)統(tǒng)籌制度，而非由地方財(cái)政供應(yīng)，從而切斷地方政府部門借此干涉和影響司法工作的渠道，為地方各級(jí)司法機(jī)關(guān)保持獨(dú)立地位提供經(jīng)濟(jì)保證。再如，改善黨對(duì)司法工作的領(lǐng)導(dǎo)方式，使黨的領(lǐng)導(dǎo)原則在具體實(shí)際生活中更加規(guī)范的運(yùn)行，使黨在行使其權(quán)力時(shí)嚴(yán)格按照一定規(guī)范和程序來(lái)行使，并通過(guò)立法對(duì)這一權(quán)力進(jìn)行約束等等。通過(guò)以上措施最大限度地防止法官審判受到權(quán)力金錢影響，確保商品房糾紛案件得到公正審理，從而更好的維護(hù)商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益。7.5商品房消費(fèi)者權(quán)益的社會(huì)保護(hù)完善 7.5.1 完善消費(fèi)者協(xié)會(huì)的職能

消費(fèi)者協(xié)會(huì)(以下簡(jiǎn)稱消協(xié))是由消費(fèi)者代表組成的，維護(hù)廣大消費(fèi)者權(quán)益的，具有獨(dú)立法人資格的社會(huì)團(tuán)體L1J。目前，消協(xié)已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)建立起了各個(gè)層級(jí)組成的消協(xié)網(wǎng)絡(luò)，基本履行了其自身的幾大職能，但我國(guó)消協(xié)行政性過(guò)強(qiáng)，例如消協(xié)大部分的會(huì)長(zhǎng)兼任其他職務(wù)，很大一部分在行政部門任職，有近一半的秘書長(zhǎng)在行政單位任職，同時(shí)，有占四分之一的工作人員是由業(yè)務(wù)主管部門直接任命或派遣的。從消協(xié)大事務(wù)的決策過(guò)程看，有10．6％的社團(tuán)沒有正式的決策機(jī)構(gòu)。由此可見，消協(xié)的行政性傾向是比較明顯的。消協(xié)行政性過(guò)強(qiáng)也一定程度上導(dǎo)致了機(jī)構(gòu)設(shè)置、資金來(lái)源、運(yùn)作原理等都缺乏自身的獨(dú)立性，維權(quán)效率較低。在社會(huì)轉(zhuǎn)型的當(dāng)今時(shí)代，消協(xié)應(yīng)認(rèn)清自己的位置，實(shí)現(xiàn)社團(tuán)的民問(wèn)化利益代表性質(zhì)，取消掛靠制，保證消協(xié)的民間性、自愿性和獨(dú)立性，真正成為保護(hù)消費(fèi)者利益的民間組織。消協(xié)應(yīng)該成立專門委員會(huì)保護(hù)商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益，由于房屋爭(zhēng)議具有一定的專業(yè)性與復(fù)雜性，因此該專門委員會(huì)應(yīng)聘請(qǐng)具有法律、房產(chǎn)、建筑等方面知識(shí)的工作人員，同時(shí)要保證消協(xié)的資金來(lái)源，這罩需要特別指出的是對(duì)于社會(huì)贊助的監(jiān)督。消費(fèi)者協(xié)會(huì)不能利用其資源為贊助者謀取私利，尤其是不能為提供贊助的開發(fā)商等服務(wù)，從而背棄其維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的宗旨。在業(yè)務(wù)方面，消協(xié)除了可以受理投訴、指導(dǎo)消費(fèi)者活動(dòng)外，還可以增加定期通過(guò)新聞媒體曝光不法房地產(chǎn)開發(fā)商、不法經(jīng)營(yíng)者，代表消費(fèi)者向法院起訴、監(jiān)督法院審判程序等職能。在商品房消費(fèi)者合法權(quán)益的保障中，支持起訴功能顯得尤為重要，消費(fèi)者協(xié)會(huì)商品房專門委員會(huì)的工作人員對(duì)商品房有著更多了解，熟悉相關(guān)法律，又有著從事消費(fèi)者保護(hù)事業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)勢(shì)單力薄的商品房消費(fèi)者向人民法院起訴時(shí)，消費(fèi)者關(guān)于商品房的知識(shí)相對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)雖然有限，但可以通過(guò)消費(fèi)者協(xié)會(huì)商品房專門委員會(huì)的幫助來(lái)扭轉(zhuǎn)這種不利地位。

作為社團(tuán)組織的一種，消協(xié)的充分發(fā)育成長(zhǎng)一定程度上關(guān)乎社會(huì)的和諧與穩(wěn)定，因?yàn)槠淠芷鸬綔贤ㄏM(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者、政府的橋梁紐帶作用，有效化解社會(huì)矛盾，而且這種作用是不可被替代的，是對(duì)政府職能的有益補(bǔ)充。尤其像商品房買賣這樣大宗的交易，更是急需以社會(huì)公益為目的、具有專業(yè)知識(shí)的消協(xié)的指導(dǎo)與幫助。只有消協(xié)與行政部門、司法機(jī)關(guān)各司其職，各盡其責(zé)，相互配合又不逾越權(quán)力，才能真正建立和諧的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)體系，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善消協(xié)的職能，在消協(xié)內(nèi)部增設(shè)諸如商品房消費(fèi)者專門委員會(huì)，商品房消費(fèi)者的利益也才能真正得到有效保障。7.5.2建立社會(huì)誠(chéng)信體系

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是信用經(jīng)濟(jì)，誠(chéng)信是社會(huì)發(fā)展進(jìn)步的基礎(chǔ)。在目前的經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，“誠(chéng)信’’已不可或缺，尤其在商品房買賣的大宗交易中，“誠(chéng)信"原則更不能少。近些年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，資本主義腐朽思想的侵蝕，社會(huì)誠(chéng)信度在有所下降，反映在商品房交易上，就是開發(fā)商作為以贏利為目的的企業(yè)，不擇手段以各種方式，包括損害消費(fèi)者的權(quán)益來(lái)牟取暴利。因?yàn)樵谑袌?chǎng)機(jī)制不完善的情況下，開發(fā)商合法經(jīng)營(yíng)的誠(chéng)信成本是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于違法違規(guī)經(jīng)營(yíng)的侵權(quán)成本的。改變這一狀況的一個(gè)重要舉措就是構(gòu)建社會(huì)誠(chéng)信體系，這與我國(guó)現(xiàn)階段提倡的構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的目標(biāo)也是一致的。

結(jié) 論

我國(guó)的商品房市場(chǎng)近些年才得到較快發(fā)展，因而對(duì)于商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù) 工作的研究起步也比較晚，并且還存在一系列問(wèn)題，而保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家不可回避的問(wèn)題，也是現(xiàn)代人權(quán)發(fā)展的普遍要求?；谏唐贩肯?費(fèi)者的弱勢(shì)地位與目前提倡的“消費(fèi)者主權(quán)’’的理念，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán) 益的保護(hù)。應(yīng)該說(shuō)，目前我國(guó)已基本形成了保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益的簡(jiǎn)陋法律框 架，并不斷發(fā)展完善，但作為保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的基本法的《消法》以及保護(hù)商品 房消費(fèi)者權(quán)益的配套法律、法規(guī)都存在著許多不完善的地方，特別是商品房消費(fèi) 者能否納入到《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》保護(hù)的問(wèn)題至今仍存爭(zhēng)議。同時(shí)，保護(hù)商品 房消費(fèi)者權(quán)益的法律框架內(nèi)還存在較嚴(yán)重的法律沖突。以上這些都是擺在我們面 前需要加以認(rèn)真考慮、仔細(xì)研究，提出可行性方案和意見以期解決的課題。商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，還需要各個(gè)部門的協(xié)調(diào)合作，需要全社會(huì)的共同努力。

參考文獻(xiàn)

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[6] 張穎．城市房地產(chǎn)交易過(guò)程中的利益沖突及立法保護(hù)．吉林：吉林大學(xué)，2004。

致 謝

時(shí)光茬苒，白駒過(guò)隙。三年的學(xué)習(xí)經(jīng)歷雖然短暫，卻令我受益終生。首先，要感謝我的老師徐合芳，魏華潔，這篇論文是在兩位老師的悉心指導(dǎo)下完成的。三年來(lái)，老師們以其扎實(shí)的理論基礎(chǔ)、豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、敏捷的思維、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度和不懈的求真精神給了我多方面的指導(dǎo)和啟迪，使我能夠順利完成課程的學(xué)習(xí)和論文的撰寫。同時(shí)感謝法學(xué)院的全體老師們，讓我不僅掌握了知識(shí)，也提高了自身素質(zhì)。拙作的字罩行間有著對(duì)前人在相關(guān)課題上的研究成果的借鑒，在此也一并致謝。同樣真誠(chéng)感謝答辯委員會(huì)的所有領(lǐng)導(dǎo)、專家和老師，感謝他們的智慧和辛勞。

第五篇：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)簡(jiǎn)歷

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)簡(jiǎn)歷模板

姓名： xxx

性別： 女

民族： 漢族

政治面貌： 團(tuán)員

出生日期： 1987年03月

婚姻狀況： 未婚

學(xué)歷： 大專

畢業(yè)院校： xx職業(yè)學(xué)院

畢業(yè)時(shí)間： 2009年06月

所學(xué)專業(yè)： 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)

外語(yǔ)水平： 英語(yǔ)(pETS-3)

電腦水平： 一般

工作年限： 實(shí)習(xí)/應(yīng)屆

聯(lián)系方式： ***

求職意向

工作類型： 全部

單位性質(zhì)： 不限

期望行業(yè)： 醫(yī)療、保健、衛(wèi)生服務(wù)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、裝潢、建筑、房地產(chǎn)、媒體、新聞出版

期望職位： 行政/文職人員、房地產(chǎn)/物業(yè)管理、財(cái)務(wù)/審計(jì)/統(tǒng)計(jì)

工作地點(diǎn)： 不限

期望月薪： 2000-4000

教育經(jīng)歷

2006年9月至2009年6月 xx職業(yè)學(xué)院 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)

主要學(xué)習(xí)房地產(chǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)，此外還學(xué)習(xí)了會(huì)計(jì)基礎(chǔ)、平面設(shè)計(jì)、網(wǎng)頁(yè)制作等基礎(chǔ)知識(shí)。

工作經(jīng)驗(yàn)

2009年3月至2009年5月 在xx不動(dòng)產(chǎn)有限公司擔(dān)任租憑見習(xí)生

2007年7月至2008年9月 在xx餐廳擔(dān)任服務(wù)員

2006年7月至2007年9月 在xx公交總公司擔(dān)任售票員

自我評(píng)價(jià)

本人做事認(rèn)真負(fù)責(zé)，有較強(qiáng)的責(zé)任心，為人誠(chéng)實(shí)，開朗樂(lè)觀，吃苦耐勞，積極進(jìn)取，善于思考，有較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力，較強(qiáng)的接受能力和動(dòng)手能力，勇于迎接新的挑戰(zhàn)，有很強(qiáng)的適應(yīng)能力。比較喜歡與人交朋友，但溝通能力不是很強(qiáng)，不過(guò)我會(huì)根據(jù)我的缺點(diǎn)進(jìn)一步的改進(jìn)，盡可能的提高自己的能力。