第一篇：洛陽(yáng)房產(chǎn)律師：我做律師這幾年,十五種無(wú)效房屋買(mǎi)賣(mài)合同

我做律師這幾年的經(jīng)驗(yàn)：十五種房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的原因？

房屋買(mǎi)、賣(mài)對(duì)于一個(gè)家庭來(lái)講是一件大事，每個(gè)人都會(huì)小心翼翼，慎之又慎。但是由于知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的不足，很多人不慎買(mǎi)了一套問(wèn)題房屋，或簽了一份無(wú)效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，惹來(lái)無(wú)盡的麻煩。所以你應(yīng)當(dāng)在房屋買(mǎi)賣(mài)前，盡可能的了解相關(guān)的法律規(guī)定，或者咨詢專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師，以保證交易的安全、順利。

根據(jù)《民法通則》、《合同法》、《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，結(jié)合我國(guó)目前的司法實(shí)踐，筆者將房屋買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)中可能導(dǎo)致合同無(wú)效的所有情形進(jìn)行總結(jié)，共有如下十一種：

(一)無(wú)民事行為能力人所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)我國(guó)《民法通則》的規(guī)定，無(wú)民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為。因此，無(wú)民事行為能力人的房屋買(mǎi)賣(mài)均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨(dú)立簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，否則，買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。無(wú)民事能力人一般是指未滿十歲的兒童、精神病人;

(二)限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)，他們進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒(méi)有法定代理人的同意，限制行為能力人自已簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。限制行為能力人主要指年滿十歲未滿十八歲的未成年人以及不能完全辨認(rèn)自己行為后果的人;

(三)一方欺詐另一方所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。指房屋買(mǎi)賣(mài)一方以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段，致使對(duì)方當(dāng)事人發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。這里的事實(shí)真相應(yīng)指有關(guān)房屋權(quán)屬等信息，而不是有關(guān)房屋情況的所有信息;

(四)以脅迫的手段簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。指房屋買(mǎi)賣(mài)一方以使對(duì)方財(cái)產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐懼而簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同;

(五)乘人之危簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。是指房屋買(mǎi)賣(mài)一方乘對(duì)方處于危難之際或利用對(duì)方的迫切需要，強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同;

(六)房屋買(mǎi)賣(mài)雙方惡意串通，損害國(guó)家、集體或他人利益所簽訂的合同;

(七)買(mǎi)賣(mài)權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋。出售人應(yīng)當(dāng)對(duì)所出售的房屋擁有絕對(duì)的、無(wú)任何瑕疵的所有權(quán)，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議的房屋權(quán)屬尚未確定，出售人并不一定擁有絕對(duì)的所有權(quán)，其簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)然無(wú)效;

(八)未經(jīng)其他共有人同意，擅自處分其他共有人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的房屋買(mǎi)賣(mài)合同;共有房屋的出售應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)所有共有人簽字一致同意，否則買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效?，F(xiàn)實(shí)交易中，有的共有房屋其共有人名稱(chēng)會(huì)記載于房屋所有權(quán)證上，讓所有的共有權(quán)人簽字好辦。但是對(duì)于那些并未在所有

權(quán)證上記載全部所有人的房屋即隱名共有房屋怎么辦，買(mǎi)房人可以通過(guò)由賣(mài)方在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中承諾無(wú)其他共有人的方式保護(hù)自己的交易安全;

(九)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利房屋的買(mǎi)賣(mài)合同。被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否則所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。如法院依法查封的房屋、被劃入拆遷規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的房屋等等;

（十）頂替別人的名字購(gòu)買(mǎi)的房屋；本人不具有購(gòu)買(mǎi)某種房屋的資格，用親戚、朋友的名字購(gòu)買(mǎi)的；

（十一）買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的房系經(jīng)濟(jì)適用房，并且取得該房屋不滿5年的；

（十二）買(mǎi)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房屋的行為；

（十三）城市居民去農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)村民自己建造的房子的行為；

（十四）侵犯承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行為；（注：不是絕對(duì)無(wú)效的，如房屋所有人出賣(mài)給共有人、自己親屬的行為就認(rèn)定為有效）；(十五)其他導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形；

三、房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律后果

無(wú)效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同自成立時(shí)起就沒(méi)有法律效力，任何人在任何時(shí)候都可以主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效。該無(wú)效合同自成立時(shí)起即無(wú)效，具有溯及力。房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否無(wú)效應(yīng)由人民法院、仲裁機(jī)關(guān)確認(rèn)，而不是由買(mǎi)賣(mài)雙方或一方?jīng)Q定。房屋買(mǎi)賣(mài)合同被宣告無(wú)效后，將產(chǎn)生以下法律后果：

(一)相互返還。即由出賣(mài)人返還房屋價(jià)款，買(mǎi)受人返還房屋;

(二)買(mǎi)受人已經(jīng)實(shí)際使用房屋的，應(yīng)當(dāng)支付相當(dāng)于房屋租金的使用費(fèi)，買(mǎi)受人對(duì)房屋進(jìn)行了裝修的對(duì)于裝修價(jià)值部分可由出賣(mài)人適當(dāng)給予補(bǔ)償。

(三)有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償對(duì)方因房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)按照雙方的過(guò)錯(cuò)大小分清雙方責(zé)任，各自按照應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任分擔(dān)損失。

(四)在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，如涉及到開(kāi)發(fā)商惡意行為而導(dǎo)致合同無(wú)效，則開(kāi)商有可能支付已付購(gòu)房款一倍金額的懲罰性賠償責(zé)任。

(五)因雙方惡意串通，損害國(guó)家、集體利益和第三人權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)收繳雙方財(cái)產(chǎn)，歸國(guó)家所有或返還給第三人。

(六)涉及到違法犯罪行為的，則應(yīng)受到行政或刑事處罰 白德?tīng)I(yíng)律師，爭(zhēng)創(chuàng)洛陽(yáng)房產(chǎn)律師行業(yè)標(biāo)桿！

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第二篇：資深房產(chǎn)律師點(diǎn)評(píng)房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛：兩限房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后的賠償

胡麗與李大普房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一審民事判決書(shū)

一、原被告訴求

原告胡麗訴稱(chēng)：2011年7月24日，通過(guò)朋友介紹，我與被告李大普簽訂了《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，雙方約定李大普將其因拆遷所得三居室樓房一套以每平方米八千元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給我，我已付房款三十萬(wàn)元。后由于房屋升值，李大普在利益驅(qū)動(dòng)下反悔，《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》已經(jīng)被法院判決無(wú)效，現(xiàn)該判決已經(jīng)生效。為維護(hù)我的合法權(quán)益，現(xiàn)訴至法院要求：

1、被告李大普返還購(gòu)房款三十萬(wàn)元及相應(yīng)利息，利息自2011年8月11日起至實(shí)際給付之日；

2、被告李大普賠償房屋增值損失三十萬(wàn)元；

3、本案訴訟費(fèi)由被告李大普負(fù)擔(dān)。

被告李大普辯稱(chēng)：我不同意原告李大普的訴訟請(qǐng)求。對(duì)于購(gòu)房款三十萬(wàn)元我同意返還，利息不予認(rèn)可。在2013年我就與胡麗聯(lián)系退款事宜，但是胡麗一直拒絕，如果有損失也是胡麗自己造成的。我不同意賠償房屋損失，我與胡麗簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是因?yàn)檫`反合同法的規(guī)定才導(dǎo)致無(wú)效的，我不存在違約，不存在過(guò)錯(cuò)，故不應(yīng)當(dāng)賠償。我也不同意承擔(dān)訴訟費(fèi)及評(píng)估費(fèi)。

經(jīng)審理查明：2011年，因房屋拆遷，被告李大普選擇保障性房屋置換作為房屋拆遷安置補(bǔ)償方式，并選擇北京林家公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的華遠(yuǎn)銘悅園，后簽訂了選房意向單。2011年7月24日，通過(guò)朋友介紹，李大普與原告胡麗簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，雙方約定甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)經(jīng)過(guò)協(xié)商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。

一、李大普以八千元／平方米價(jià)格出售給胡麗。

二、付款方式：甲胡麗在簽訂雙方協(xié)議后，先交定金五萬(wàn)元；胡麗在2011年8月11日前將先期購(gòu)房款人民幣三十萬(wàn)交李大普，李大普收到后出具收據(jù)。若胡麗單方反悔約定，所有預(yù)付定金不予退還。

三、李大普與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正式簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，胡麗要把未付房款一次性付清現(xiàn)金。甲乙雙方約定待甲丙雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，甲乙雙方立即辦理房屋買(mǎi)賣(mài)公證手續(xù)，費(fèi)用由胡麗承擔(dān)，李大普配合辦理。

四、李大普房屋在符合國(guó)家法規(guī)政策可以轉(zhuǎn)讓后，立即配合胡麗辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)，過(guò)戶費(fèi)用由胡麗來(lái)承擔(dān)。

五、李大普與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同且李大普所取到房屋鑰匙，只要胡麗把房款交清，李大普把鑰匙交與胡麗，由此開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向李大普所取的一切費(fèi)用都由胡麗支付。協(xié)議簽訂后，胡麗按照約定給付李大普房款三十萬(wàn)元。2014年年初，李大普反悔，拒絕出售房屋，雙方協(xié)商未果，后李大普訴至法院要求確認(rèn)雙方所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。2015年4月7日，法院作出民事判決書(shū)，判決李大普與胡麗于2011年7月24日所簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》無(wú)效，現(xiàn)該判決已發(fā)生法律效力。

另查，2015年5月26日，李大普與北京林家公司簽訂了《北京市商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》，雙方約定，由李大普購(gòu)買(mǎi)位于北京市某區(qū)666號(hào)房屋，總價(jià)五十四萬(wàn)元?，F(xiàn)李大普已將該房屋裝修完畢并居住使用。經(jīng)原告胡麗申請(qǐng)，2015年8月2日，經(jīng)法院委托，北京大地盛業(yè)房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司對(duì)666號(hào)房屋可上市價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，結(jié)果為房屋總價(jià)為一百七十萬(wàn)元。胡麗當(dāng)庭表示，房屋增值部分為九十七萬(wàn)元，但其綜合情況僅主張損失三十萬(wàn)元，且合同中也有約定雙倍返還購(gòu)房款。

三、判決如下：

1、被告李大普返還原告胡麗購(gòu)房款人民幣三十萬(wàn)元；

2、被告李大普于本判決生效之日起七日內(nèi)給付原告胡麗購(gòu)房款人民幣三十萬(wàn)元的利息；

3、被告李大普給付原告胡麗房屋增值損失人民幣三十萬(wàn)元。

四、資深房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點(diǎn)評(píng)

資深房產(chǎn)律師靳雙權(quán)認(rèn)為：合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。根據(jù)本案查明的事實(shí)，原告胡麗與被告李大普之間的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議已經(jīng)法院生效判決確認(rèn)無(wú)效，李大普應(yīng)當(dāng)返還胡麗購(gòu)房款。故對(duì)胡麗要求李大普退還購(gòu)房款并支付相應(yīng)利息的訴訟請(qǐng)求，理由正當(dāng)，證據(jù)充分，于法有據(jù)。合同被確認(rèn)無(wú)效后，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?？紤]到李大普作為李大普在出賣(mài)時(shí)即明知其無(wú)權(quán)出賣(mài)該房屋，故其應(yīng)賠償胡麗作為胡麗信賴?yán)鎿p失，該損失應(yīng)當(dāng)全面考慮李大普因房屋升值所獲利益，以及胡麗因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異所造成損失兩方面因素予以確定。此外，訴爭(zhēng)房屋性質(zhì)系限價(jià)商品住房，購(gòu)房人在取得房屋權(quán)屬證書(shū)滿5年后是可以轉(zhuǎn)讓的，李大普如果想履行協(xié)議是可行的，可見(jiàn)李大普作為李大普過(guò)錯(cuò)程度明顯大于胡麗。就本案而言，對(duì)于李大普信賴?yán)鎿p失的賠償，應(yīng)考慮李大普因房屋升值的因素，參照評(píng)估報(bào)告并綜合限價(jià)商品住房轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)交納一定比例的土地收益等價(jià)款予以確定胡麗的房屋增值部分損失。故對(duì)胡麗要求李大普賠償房屋增值損失的訴訟請(qǐng)求，理由正當(dāng)，證據(jù)充分，于法有據(jù)。

綜上，資深房產(chǎn)律師靳雙權(quán)認(rèn)為法院的判決是正確的。